| Decisão Texto Integral: | Acordam neste Tribunal da Relação de Lisboa:
JUNÇÃO DE DOCUMENTOS: A Apelante, conjuntamente com as suas alegações de recurso veio juntar um conjunto de documentos (fls. 277 a 302), que se traduzem em cópia não certificada do ofício da Câmara Municipal de …, de 10/12/2008, em que o legal representante da Autora era informado da aprovação do projecto de arquitectura referente ao complexo de apartamentos dos autos, sendo tal ofício acompanhado pelos documentos que sustentaram tal projecto.
Conforme ressalta do Acórdão propriamente dito e atenta a data da propositura da acção (3/09/2009), é a versão do Código de Processo Civil actualmente em vigor que se aplica aos presentes autos.
No que se refere à junção de documentos, importa considerar os artigos 523.º, 524.º, 543.º, 693.º-B e 691.º do Código de Processo Civil, indo reproduzir-se, de imediato, tais dispositivos legais na parte que releva para aqui:
(…)
Confrontando tal regime legal com a apresentação dos aludidos documentos e data dos mesmos, verifica-se que não nos encontramos face a qualquer uma das situações contempladas no artigo 524.º ou 690.º, restando-nos o segmento do disposto no artigo 693.º-B: “no caso de a junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na 1.ª instância”.
António Santos Abrantes Geraldes, em “Recursos em Processo Civil – Novo Regime – Decreto-Lei n.º 303/07, de 24/08”, Almedina, Dezembro de 2007, páginas 215 a 217, refere o seguinte: ““2. Em sede de recurso, é legítimo as partes juntar documentos com as alegações quando se destinem a provar factos posteriores ao julgamento em 1.ª instância ou quando a sua junção apenas se revele necessária por virtude do julgamento proferido. A jurisprudência anterior sobre esta matéria não hesitava em recusar a junção de documentos para provar factos que já antes dessa decisão a parte sabia estarem sujeitos a prova, não podendo servir de pretexto a mera surpresa relativamente ao resultado. A norma não abarca os documentos que se mostrem necessários para assegurar determinados requisitos de recorribilidade, como os que respeitam à demonstração dos pressupostos da revista excepcional ou do recurso para uniformização de jurisprudência, nos termos do art.º 684.º-B, ou os relacionados com a justificação da legitimidade ad recursum.” (este mesmo autor cita, a este respeito, os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, de 27/06/2000, publicado na CJ, Tomo II, págs. 131 e seguintes e de 18/02/2003, CJSTJ, Tomo I, págs. 103 e seguintes, Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 11/01/1994, CJ, Tomo I, págs. 16 e seguintes e o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 3/03/1989, BMJ, n.º 385, páginas 545 e seguintes).
Tendo em atenção o que a transcrita doutrina e indicada jurisprudência defendem, os documentos juntos com as alegações da recorrente B não deverão ser admitidos, conforme vamos passar a explicar:
1) A presente acção foi proposta, em 3/09/2009, pela acima identificada sociedade contra B, e C ( BANCO…), pedindo a mesma, em síntese, o seguinte: (…)
2) A Ré B, (…… LIMITED ) foi citada mas não veio contestar esta acção dentro do prazo legal, sendo certo que o primeiro pedido a ela é direccionado exclusivamente, ao contrário do que acontece com os restantes que são dirigidos a ambos os Réus.
3) O juiz do tribunal da 1.ª instância, apesar da contestação do C , decidiu apreciar o litígio logo no fase do Despacho Saneador tendo, na sentença aí proferida, com data de 26/04/2010, decidido julgar improcedente a acção, absolvendo os Réus do pedido, com custas a cargo da Autora.
4) Tal sentença fundou a improcedência da acção, no que concerne ao primeiro pedido formulado pela Autora e acima transcrito, na circunstância da Autora não ter dado cumprimento integral ao Acordo de Reserva dos autos (não licenciamento da piscina), muito embora, face à revelia da 1.ª Ré, nada tivesse sido alegado a esse respeito (nem sequer pelo Banco Réu, que, aliás, sustenta o não pagamento da garantia bancária à B, na licitude da resolução com justa causa promovida pela recorrente).
5) Tal facto, para além de se achar demonstrado no ofício, datado de 11/08/2008 e enviado pela Câmara Municipal de ….. à Autora (cf. fls. 74), acha-se somente referido na carta, datada de 22/08/2008 e enviada pela Ré B à recorrente, que se mostra junta a fls. 112 e seguintes e reproduzida no artigo 35.º da Petição Inicial, assim se mostrando alegado pela própria recorrente, apesar de o ter sido que por via mediata;
6) Tratando-se de um facto constitutivo da pretensão da B cuja falta se achava já suscitada nos autos (ainda que de forma indirecta e pela própria Autora), servindo mesmo para fundar a resolução do ACORDO DE RESERVA dos autos pela Ré B, deveria ter a mesma junto logo com a petição inicial a documentação ora junta com as alegações e datada de 10/12/2008;
7) Logo, a necessidade de prova do licenciamento da piscina (ainda que superveniente) não surge somente porque o tribunal da 1.ª instância decidiu valorar tal facto constante da carta da Ré revel e, com base nele, julgar improcedente a acção no que concerne ao reconhecimento da legitimidade da resolução do negócio jurídico dos autos, promovida pela Autora, pois já se colocava no momento da propositura da presente acção, impondo, desde logo, a sua apresentação, como forma de demonstrar que a Autora, ainda que fora do prazo de 12 meses contratualmente fixado, havia logrado a aprovação integral por parte da Câmara Municipal de … do PROJECTO SANTA ….
Logo, pelos motivos expostos, entendemos que a apresentação dos documentos pela Apelante conjuntamente com as suas alegações, não é justificada pela forma como o pleito foi julgado pelo tribunal da 1.ª instância, assim se indeferindo a sua junção aos autos, devendo os mesmos, nessa medida, ser desentranhados e devolvidos à parte.
I – RELATÓRIO
A ( SOCIEDADE CONSTRUTORA, LDA ) intentou, em 3/09/2009, esta acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra B ( … ….LIMITED e C ( BANCO….) , pedindo, em síntese, o seguinte:
“a) Seja declarada válida e eficaz a resolução do acordo de reserva efectuada pela Autora em 21.08.2008, reconhecendo-se a esta o direito a fazer seu o montante de € 300.000,00, entregue pela Ré B a título de sinal e a uma indemnização pelos prejuízos sofridos com o incumprimento do referido acordo pela mesma, a liquidar em execução de sentença;
b) Seja declarada extinta a garantia bancária emitida em 09.06.2007, a favor da Ré B, desde a data da resolução do acordo de reserva - 21/08/2008 - e, consequentemente, que seja esta condenada a entregar o original da referida garantia e a pagar à Autora uma sanção pecuniária compulsória, em montante não inferior a € 100,00, por cada dia de atraso na entrega e o Réu BANCO condenado a restituir a quantia de € 9.270,00 debitada a título de comissões, acrescida de juros de mora legais até integral pagamento, aos quais devem acrescer ainda, a partir do trânsito em julgado da sentença, juros à taxa de 5% ao ano e que,
c) Sejam os Réus condenados a pagar à Autora todas as despesas judiciais, extrajudiciais e honorários que despendeu e despenderá, acrescidos de juros de mora legais até integral pagamento, acrescidas também de juros à taxa de 5% ao ano - art.º 829-A, n.º 4, do Código de Processo Civil.”
(…)
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Por despacho de fls. 180 e 181, foi fixado à causa o valor de € 309.270,00, vindo ainda ser dispensada a realização da Audiência Preliminar e a ser efectuado o saneamento da causa, tendo depois e de imediato, conforme ressalta de fls. 181 e seguintes, proferida sentença, com data de 26/04/2010, que, em síntese, decidiu julgar improcedente a acção, absolvendo os Réus do pedido, com custas a cargo da Autora.
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A Autora, a fls. 220, interpôs deste saneador/sentença recurso de apelação, que foi correctamente admitido como apelação, a subir de imediato, nos próprios autos e com o efeito meramente devolutivo (fls. 310 e seguintes).
(…)
II – OS FACTOS
Da discussão da causa, o Tribunal da 1.ª Instância deu como provados os seguintes factos:
1 - Em princípios de Julho de 2007, a Autora teve conhecimento que a Ré B pretendia adquirir um projecto denominado "….. SANTA …" e outorgar o contrato-promessa de compra e venda da totalidade das fracções autónomas que o integrariam.
2 - A Autora prometeu comprar um lote de terreno para construção urbana, sito na freguesia de …, concelho de …, que integra o loteamento … a que corresponde o processo na Câmara Municipal de … n.º 132/99 e ao qual foi conferido o Alvará de Loteamento n.º 4/2001, para nele desenvolver o "PROJECTO DE SANTA …".
3 - Após diversas negociações, em 22.08.2007, a Autora, então designada primeira outorgante, celebrou com a Ré, então designada segunda outorgante e representada no acto pela "Dra. …, advogada, com escritório na Avenida …, na qualidade de gestora de negócios", um contrato que as partes denominaram de "Acordo de Reserva - Projecto de Santa …", nos termos e condições constantes do documento junto aos autos de fls. 48 a 55, dando-se o seu teor por integralmente reproduzido.
4 - Nos considerandos do referido contrato consta o seguinte:
"A) A PRIMEIRA OUTORGANTE prometeu comprar, por Contrato-Promessa de Compra e Venda, conforme declaração do actual proprietário e promitente vendedor que se junta como ANEXO 1, um lote de terreno para construção urbana, designado por Lote 9.4., sito na freguesia de …, concelho de …, Portugal, descrito no Conservatória do Registo Predial de … sob a numero 00993/20060000, relativamente ao qual foi pedido, sob o numero de registo 917548, o pedido para a inscrição do prédio na matriz predial urbana em 10/02/2006, a qual faz parte integrante do loteamento … a que corresponde o processo na Câmara Municipal de … n.º 132199 e ao qual foi conferido o Alvará de Loteamento n.º 4/2001, tudo conforme planta de síntese do projecto que se junta coma Anexo II ao presente acordo;
B) A PRIMEIRA OUTORGANTE irá desenvolver no Lote supra identificado um projecto, doravante também e apenas designado por PROJECTO SANTA …, que integra a construção de 60 (sessenta) apartamentos, na proporção de 8 (oito) TI, 47 (quarenta e sete) T2 e 5 (cinco) T3, integrando-se ainda no referido projecto a construção de 65 (sessenta e cinco) fracções para estacionamento e arrumos e uma piscina;
C) A SEGUNDA OUTORGANTE esta interessada em adquirir o PROJECTO SANTA … e assinar o correspondente Contrato-Promessa de compra e venda da totalidade das fracções autónomas que o integram, logo que se mostre emitido o respectivo Alvará de Licença de Construção;
D) As partes não têm de momento possibilidade de assinar Contrato Promessa de Compra e Venda das futuras fracções autónomas integrantes do Projecto, pelo que pretendem, desde já, retirar as mesmas de comercialização e estabelecer os termos gerais da sua aquisição por parte da SEGUNDA OUTORGANTE".
5 - Consta ainda do mesmo documento:
"Cláusula Primeira (Objecto)
Pelo presente acordo a PRIMEIRA OUTORGANTE confere à SEGUNDA OUTORGANTE, que aceita, o direito de reserva sobre o PROJECTO SANTA …, de acordo com os termos e condições estabelecidas nas cláusulas seguintes:
Cláusula Segunda (Direito de Reserva)
O direito de reserva mencionado na cláusula anterior consiste em conferir a SEGUNDA OUTORGANTE o direito exclusivo de assinar o contrato promessa de compra e venda da totalidade das fracções autónomas que integram o PROJECTO SANTA … pelo valor total de € 11.500.000,00 (onze milhões e quinhentos mil euros), sendo que este montante deverá ser pago da seguinte forma:
a) Com a assinatura do presente Acordo de Reserva, a SEGUNDA OUTORGANTE irá entregar à PRIMEIRA OUTORGANTE uma cópia de um cheque visado no montante de € 300.000,00 (trezentos mil euros), sendo que o respectivo original será entregue quando for igualmente entregue a garantia bancária a que se refere o n.º 3 da presente cláusula;
b) Com a assinatura do referido Contrato promessa de compra e venda da totalidade das fracções, o montante de € 3.150.000,00 (três milhões cento e cinquenta mil euros);
c) Com a outorga do Escritura Pública, referente ao contrato definitivo da compra e venda da totalidade das fracções, o remanescente do preço, o montante de € 8.050.000,00 (oito milhões e cinquenta mil euros).
2. A PRIMEIRA e SEGUNDA OUTORGANTES expressamente reconhecem e aceitam que todas as quantias pagas pela SEGUNDA OUTORGANTE à PRIMEIRA OUTORGANTE, no âmbito do presente Acordo de Reserva, revestem a qualidade de sinal e princípio de pagamento.
3. As partes expressamente acordam que a PRIMEIRA OUTORGANTE irá prestar a favor da SEGUNDA OUTORGANTE, uma garantia bancária, do tipo first demand, junto do Banco S… …, no montante de € 300.000,00 (trezentos mil Euros), nos termos da minuta de garantia bancária que se junta ao presente acordo como Anexo III devendo uma declaração do Banco com as termos de tal garantia ser anexa ao presente acordo como Anexo IV, assim que se encontre regularmente constituída, cabendo à SEGUNDA OUTORGANTE, suportar os custos que a prestação de tal garantia vier a dar lugar.
4. A PRIMEIRA OUTORGANTE, pelo presente acordo, obriga-se a retirar do mercado o PROJECTO SANTA … e abster-se de qualquer transacção legal enquanto vigorar a presente reserva.
Cláusula Terceira (Duração)
1. O presente Acordo de Reserva vigorara até à data da assinatura do Contrato Promessa de Compra e Venda da totalidade das fracções autónomas que integram a PROJECTO SANTA …, a celebrar entre a PRIMEIRA e a SEGUNDA OUTORGANTES.
2. O Contrato Promessa referido no n.º anterior deverá ser assinado no prazo máximo de 20 (vinte) dias úteis a contar do emissão do Alvará de Licença de Construção para o Projecto, devendo para o efeito a PRIMEIRA OUTORGANTE, notificar a SEGUNDA OUTORGANTE da ocorrência de tal facto, mas nunca antes de decorrido o prazo de 4 (quatro) meses a contar da entrega, por parte da PRIMEIRA OUTORGANTE à SEGUNDA OUTORGANTE, de:
a) Plantas de arquitectura que permitam identificar de forma clara o projecto a desenvolver, assim como a estrutura dos apartamentos a construir, suas respectivas áreas e divisões;
b) O programa de construção e desenhos;
c) O mapa de acabamentos para o projecto confirmando as especificidades de cada item (...)
Cláusula Quarta (Obrigações e condições para a assinatura do contrato de compra e venda)
1. As partes expressamente acordam que a assinatura do contrato promessa de compra e venda ficará sujeita cumulativamente ao preenchimento das condições seguintes:
- Aprovação do projecto e emissão do Alvará da licença de construção;
- A elaboração dos projectos de arquitectura e mapa de acabamentos e consequente aprovação junto das entidades competentes serão da responsabilidade da PRIMEIRA OUTORGANTE, correndo a totalidade dos custos a expensas desta, que desde já se consideram incluídos no preço total do projecto a que se refere a cláusula Segundo do presente Acordo;
- Sejam submetidas à SEGUNDA OUTORGANTE, para aprovação prévia, o projecto de arquitectura e mapa de acabamentos antes de serem submetidos à Câmara Municipal;
- Possibilidade de a SEGUNDA OUTORGANTE poder ceder, no todo ou em parte, a sua posição contratual neste acordo a terceiros, considerando-se desde já prestado o consentimento da PRIMEIRA OUTORGANTE, para o efeito;
- Que à SEGUNDA OUTORGANTE seja dada autorização para iniciar a comercialização dos apartamentos a construir ainda antes de assinado o contrato promessa, incluindo o direito de instalar placards publicitários e todas as estruturas necessárias ao efeito no local;
- Que se encontre efectuado o pedido de registo definitivo de aquisição do Lote identificado no Considerando A), a favor do PRIMEIRA OUTORGANTE;
- Que o índice de construção no lote acima referido irá ser preenchido ate ao máximo permitido pelos parâmetros e limites legalmente aplicáveis, nomeadamente o alvará de loteamento, os regulamentos municipais e o PDM (Plano Director Municipal) aplicáveis ao referido lote, actualmente em vigor.
2. A não verificação de qualquer uma das condições constantes no n.º que antecede, confere à SEGUNDA OUTORGANTE o direito de se escusar à assinatura do Contrato Promessa de Compra e Venda a que se refere o n.º 2 da Cláusula Terceira, até que se mostrem preenchidas a totalidade das referidas condições.
Cláusula Quinta (Notificações)
1. Todas as notificações que venham a ser necessárias fazer na vigência do presente Acordo, serão dirigidas para os endereços seguintes:
PRIMEIRA OUTORGANTE
…
SEGUNDA OUTORGANTE
CC Dra. … (…)
Mais se obrigando reciprocamente as partes a comunicar qualquer alteração dos seus respectivos domicílios, sob pena de se considerarem como bem efectuadas todas as notificações expendidas para os domicílios aqui referidos.
2. Todas e quaisquer notificações a realizar pelos OUTORGANTES ao outro, devendo ser efectuadas por escrito, mediante qualquer uma dos seguintes formas:
a) Carta registada com aviso de recepção; ou
b) Carta entregue pessoalmente contra protocolo ou recibo de recepção no duplicado do original.
3. Em caso de carta registada com aviso de recepção, a notificação presume-se efectuada, para todos os efeitos deste Acordo de Reserva, no terceiro dia útil subsequente ao do registo da expedição, desde que dirigida para o domicílio contratual do destinatário.
(...)
Cláusula Sétima (Execução Específica)
As partes expressamente conferem ao presente contrato a faculdade de execução específica, nos termos do artigo 830.º do Código Civil, sem prejuízo da eventual aplicação do regime jurídico para o sinal, constante no art.º 442.º, também do Código Civil".
5A - Em 06.09.2007, o Réu BANCO emitiu, a solicitação da Autora e em benefício da Ré B, a garantia bancária n.º 00000482090419, com o seguinte teor:
"O BANCO, S.A. (...) presta a favor de B (...) garantia autónoma, à primeira solicitação, no valor de EURO 300.000,00 (TREZENTOS MIL EUROS), destinada a garantir o bom e integral cumprimento das obrigações que a A (...) assumiu perante a referida B , em acordo de reserva assinado entre ambas em 22 de Agosto de 2007.
O BANCO ….., S.A. obriga-se a pagar aquela quantia à primeira solicitação do B, desde que, até ao dia 21.08.2008, não seja assinado o contrato promessa previsto no acordo de reserva acima mencionado, sem que esta tenha necessidade de invocar qualquer justificação a partir de tal data, podendo a A , opor-se apenas mediante a apresentação ao BANCO, S.A., de um original do contrato promessa já devidamente assinado pelo beneficiário ou por um seu representante legal devidamente mandatado para o efeito, ou de Prova que o contrato foi resolvido por causa imputável ao beneficiário, em data anterior ao pedido.
Na ocorrência do pedido ser efectuado pelo beneficiário, deverá o BANCO, S.A., até ao fim do dia útil seguinte contactar a A para que esta informe se dispõe de algum dos métodos de oposição acima identificados, o qual deve ser apresentado nos 2 (dois) dias úteis seguintes.
Não existindo oposição, não sendo o devido comprovativo apresentado no prazo de 2 (dois) dias úteis, ou não sendo o documento apresentado apto para fazer aquela oposição, o BANCO, S.A., deve pagar ao beneficiário aquela quantia no dia seguinte imediatamente subsequente, findo o qual, sem que o pagamento seja realizado, contar-se-ão juros moratórios à taxa mais elevada praticada pelo BANCO, S.A., para as operações activas, sem prejuízo de execução imediata da dívida assumida por este.
A presente garantia não tem prazo de validade fixado, sendo cancelada par comunicação escrita do beneficiário, ou por devolução do original da mesma, ao Banco, após a extinção das obrigações que cauciona.”
6 - Em 17.01.2008, a advogada da Ré B, Dra. …, dirigiu à Autora a carta que se encontra junta de fls. 60 a 63, da qual consta, entre outros dizeres, o seguinte:
“ (...) encontra-se actualmente a sociedade V. representada em situação de incumprimento contratual (por violação das obrigações estipuladas na cláusula terceira, n.° 2 e 3) conferindo à nossa representada o direito à resolução do acordo de reserva e à devolução em dobro de todas as quantias entregues, e ao imediato recurso à execução da garantia bancária prestada pela sociedade V. representada.
O cenário de incumprimento contratual por parte da sociedade V. representada não é de todo desejável, mantendo a B o interesse em assinar o contrato promessa de compra e venda da totalidade das fracções autónomas a construir no lote de terreno melhor identificado no considerando II do acordo de reserva.
Atendendo à situação de incumprimento contratual na qual a sociedade V. representada se encontra actualmente e ao direito de imediata arguição da resolução do acordo de reserva por parte do B , com o correspondente direito à devolução, em dobro, de todas as quantias entregues, consideram-se condições essenciais e necessárias para a não resolução do acordo de reserva por parte do B as seguintes:
A) Alteração de forma de pagamento do montante devido com a assinatura do contrato promessa, que deverá ser efectuado do seguinte forma;
1) O valor de € 1.050.000,00 (um milhão e cinquenta mil euros) com a assinatura do contrato promessa de compra e venda;
2) O valor de €1.050.000, 00 (um milhão e cinquenta mil euros) no prazo de três meses a contar da data da assinatura do contrato promessa de compra e venda;
3) O valor de €1.050.000, 00 (um milhão e cinquenta mil euros) no prazo de seis meses a contar da data da assinatura do contrato promessa de compra e venda;
B) Assinatura por parte do sociedade por V/ Exa. representada de um protocolo com o Banco …, … S.A. para a concessão de crédito-sinal aos compradores finais de cada um dos imóveis a construir no lote de terreno acima identificado;
C) Assinatura de um protocolo com a … LIMITED, sociedade com sede em …., para a entrega de uma "garantia mutuária" por parte dos compradores finais de cada um dos imóveis a construir no lote de terreno acima identificado, com a assinatura do contrato promessa do mesmo, caso recorram ao crédito-sinal e o mesmo ainda não se encontre aprovado;
D) Assunção, par parte do sociedade por V. Exa. representada, da responsabilidade pelo pagamento dos honorários devidos aos arquitectos do projecto a desenvolver no lote de terreno acima referido, no valor de € 44.500,00 acrescido de IVA (21%) de forma a permitir a entrega dos supra referidos mapa de acabamentos, programa de construção e desenhos e as plantas de arquitectura.
Na conformidade do acima exposto, solicitamos, desde já, a V Exas. a confirmação da V. disponibilidade para o agendamento de uma reunião no dia 25 de Janeiro de 2008, pelas 15 horas, em …, em local a designar, data em que se encontram em Portugal os técnicos responsáveis envolvidos no projecto, para apreciação e discussão dos questões ora enunciadas".
7 – (Não existe)
8 - Em 15.02.2008, a Ré B dirigiu à Autora a carta que se encontra junta a fls. 64 e 65 com o seguinte teor:
"Como resulta da carta enviada pelos advogados que representam a B datada de 17 de Janeiro, a A não logrou entregar documentação que se encontra prevista no acordo de reserva assinada entre ambas sociedades no prazo acordado pelo efeito, e, em consequência, a V. empresa incorre em incumprimento de tal contrato e na obrigação de restituir, em dobro, os montantes entregues.
No entanto, como é referido em tal carta, não é intenção da B avançar para um cenário de litígio, mantendo-se o interesse em assinar a contrato promessa para a totalidade dos apartamentos que irão ser construídos no empreendimento de Santa ….
Não recebemos qualquer resposta à referida carta enviada pelos advogados, nem temos conhecimento que os mesmos tenham recebido alguma indicação da V. parte quanto à aceitação dos termos que ali eram referidos.
Insistimos que não é intenção do B avançar para um cenário de litígio, mas caso se mantenha a presente situação e não haja resposta da V. parte ver-nos-emos obrigados a dar instruções aos nossos advogados para proceder com a cobrança judicial dos montantes que entregámos, em dobro.
Assim, numa última tentativa para que se resolva o presente assunto a contento de todas as partes envolvidas, vimos apresentar uma proposta alternativa que assenta essencialmente nos seguintes pontos-chave:
- Imediata devolução da A à B dos € 300.000,00 entregues na assinatura do acordo de reserva;
- A A confere à B o direito de, no prazo de 12 meses e em exclusividade, promover a venda dos apartamentos que irão ser construídos no empreendimento de Santa …;
- O volume de vendas para a totalidade dos apartamentos será não inferior a € 14.000.000, 00 (Catorze milhões de Euros);
- A L receberá não menos que € 12.000.000,00 (doze milhões de Euros) pelos 60 apartamentos;
- Nos contratos promessa a realizar com os clientes finais, os clientes pagarão, na assinatura do referido contrato, 25% do preço a que a B comercializar as propriedades - € 14.000.000,00 para os apartamentos e o remanescente com a escritura pública;
- A comissão a que a B terá direito pela venda dos apartamentos será correspondente ao valor de vendas atingido que supere os €12.000.000, 00, sendo 65% pagos pela A à B na assinatura do contrato promessa, e os remanescentes 35% quando for assinada a escritura pública entre as clientes finais e a SOCIEDADE CONSTRUTORA.
Se V Exa. concordar com os termos desta proposta, estamos ao dispor para agendar uma nova reunião e melhor discutir os pormenores da operação de forma a que a mesma possa começar no prazo de 4 a 6 semanas ".
9 - Em 19.02.2008, a Autora dirigiu à Ré a carta cuja cópia se encontra junta de fls. 66 a 68, com o seguinte teor:
“ (…) Ao longo dos anos sempre esta empresa tem pautado a respectiva conduta pelo integral cumprimento das respectivas obrigações e sempre com o respeito do princípio da boa fé.
Confrontada com a carta do representante da vossa empresa, Dra. ….a, datada de 17 de Janeiro de 2008, de imediato esta sociedade deu instruções ao respectivo Advogado, J.., com escritório na cidade de …, em Portugal, para assegurar a nossa representação e tratar deste assunto, facto de que aliás demos conhecimento à vossa referida representante a quem facultamos os contactos daquele Advogado.
O Dr. J…, abordou a vossa representante para que a reunião que pretendiam que tivesse lugar no dia 25 de Janeiro de 2008 se realizasse na semana seguinte, o que a vossa Representante aceitou tendo-se marcado novas datas para realização da mesma. Unilateralmente V. Exas. anularam todas as datas e sugeriram que a reunião tivesse lugar na semana com início no dia 11 de Fevereiro, o que aceitamos tendo ficado até esta data a aguardar o vosso contacto para se proceder à respectiva marcação como vos competia.
Foi agora esta sociedade confrontada com a vossa carta datada de 15 de Fevereiro de 2008.
Esta sociedade entregou-lhes tempestivamente todos os elementos que estava obrigado a entregar em cumprimento do denominado "Acordo De Reserva - Projecto de Santa …" que celebrámos no dia 22 de Agosto de 2007 os quais, aliás, foram expressamente aprovados pelos Srs. que acompanharam a respectiva elaboração através do Sr. A….
O gabinete de arquitectura que esta empresa contratou, ARQUITECTURA E …, LDA., facultou-lhes tudo o que esta empresa estava obrigada a entregar-lhes e somente apresentou os projectos com mapa de acabamentos e programa de execução da obra no Câmara Municipal, após terem sido aprovados pela vossa Empresa em conformidade com o estipulado no parágrafo 3.º e no item 3. da Cláusula Quarta do citado Acordo.
Porque os Srs., solicitaram informação mais detalhada quanto às cores e a alguns materiais a aplicar, entregámos-lhe um mapa com resposta a todas as questões, o que fizemos cientes, e sem abdicarmos desta posição, de que já tínhamos cumprido todas as nossas obrigações com a entrega à vossa Empresa dos projectos apresentados na Câmara Municipal, que como se referiu foram por V Exas. aprovados.
A verdade é que os Srs. reconhecem que já lhes foram entregues todos as elementos, que esta empresa estava obrigada a entregar e somente por isso se compreende que na vossa carta de 17 de Janeiro de 2008 formulem a proposta de esta sociedade aceitar assumir "o pagamento dos honorários" que fixam em € 44.500,00 acrescidos de IVA de um projecto de execução que não estamos obrigados a elaborar nem a entregar e cujo orçamento solicitaram ao gabinete de Arquitectos contratado por esta sociedade e acima referido.
A isto acresce, que resulta claramente das vossas duas referidas cartas que a vossa empresa nos dirigiu, que não pretendem cumprir o Acordo que celebramos mas transformar o mesmo num Contrato de Mediação Imobiliária.
Estamos e sempre estivemos disponíveis para equacionar soluções para os problemas, mas, não aceitamos a postura que estão a adoptar de por qualquer meio e sem fundamentos, colocarem em causa o contrato que celebrámos.
Se pretendem colocar em causa o contrato não podem deixar de equacionar o estipulado na respectiva cláusula Sétima e ainda, todos os custos que já suportámos e possibilidades de negócio de que abdicamos por termos celebrado o mesmo e a intervenção de duas sociedades de mediação imobiliária na sua concretização.
Reiteramos que não se verifica qualquer incumprimento da nossa parte do Acordo que aqui está em causa, que continuaremos a cumprir e respeitar.
Não encontramos fundamento para a vossa conduta que se possa alicerçar em qualquer incumprimento imputável a esta empresa, pelo que é evidente que caso se verifique incumprimento do Acordo que celebrámos com a vossa Empresa, seremos obrigados a exigir-lhes o ressarcimento de todos os danos que nos causarem, devendo referir-se que esta vossa conduta já é gravemente lesiva para esta empresa e está a causar-nos avultados danos.
Continuamos a manifestar, no entanto, toda a disponibilidade para a realização de uma reunião caso a entendam pertinente, pelo que quanto a esta ficamos a aguardar que nos sugiram datas para a sua realização, directamente a esta sociedade ou através do nosso referido Advogado, mas, desde já referimos que a mesma deverá ter lugar nos nossos escritórios em …".
10 - Em 14.03.2008, realizou-se uma reunião entre representantes da Autora e representantes da Ré B, na qual estes transmitiram aos primeiros dificuldades no cumprimento do acordado e insistiram na prestação de garantias pela Autora aos financiamentos a contrair pelos promitentes-compradores para pagamento dos respectivos sinais.
11 - Na referida reunião, os representantes da Autora manifestaram a sua discordância com a proposta de assunção de qualquer responsabilidade ou prestação de garantias nos contratos-promessa de compra venda a celebrar entre a Ré B e os promitentes adquirentes, admitindo apenas como possível o pagamento faseado do sinal.
12 - Em 09.06.2008, a Ré B dirigiu à Autora a carta que se encontra junta a fls. 70 e 71, com o seguinte teor:
" (...) No seguimento na nossa última reunião realizada a 1 de Maio de 2008, a B contactou os BANCOS BN e o BR e estes bancos estão dispostos a financiar o crédito ao sinal para aquisição dos 60 apartamentos, pelo que, conforme acordado, venho submeter as respectivas propostas à apreciação de V. Exa.
O banco BP também foi contactado estando o mesmo na disposição de financiar esta operação e neste momento aguardamos que nos seja enviada a minuta do protocolo, para de seguida submeter à V. apreciação.
Nos diversos contactos desenvolvidos com os bancos, foi sempre intenção do B celebrar os protocolos directamente com as entidades bancárias, contudo as mesmas exigem, que os protocolos sejam celebrados directamente com a SOCIEDADE CONSTRUTORA, atendendo a que a B não é proprietária do lote de terreno em causa.
Assim, o BN concede o crédito ao sinal mediante a subscrição de uma livrança (cuja minuta se anexa), por parte da SOCIEDADE CONSTRUTORA, sendo que a transferência do sinal ocorrerá directamente da conta do cliente comprador pare a conta da SOCIEDADE CONSTRUTORA.
Por sua vez, o BR requer, como garantia do pagamento das quantias antecipadas ao abrigo do crédito intercalar, a assinatura de um protocolo com a SOCIEDADE CONSTRUTORA, o qual segue em anexo para vossa apreciação.
Saliente-se ainda que a B assinará um protocolo com a EXCHANGE …, de forma a garantir o bom pagamento à SOCIEDADE CONSTRUTORA, em caso de incumprimento por parte dos clientes compradores. A minuta do protocolo com a EXCHANGE BOND já foi devidamente traduzido e entregue ao vosso advogado.
Nos termos do protocolo celebrado com a EXCHANGE …, refira-se que na eventualidade do cliente final desistir da compra, a EXCHANGE … restituirá os 20% do crédito ao sinal no prazo de 7 dias úteis (indo reclamar o credito directamente ao comprador do Reino Unido).
Ao assinar este protocolo, a B assegura que a restituição do crédito ao sinal será feita pela EXCHANGE … directamente à SOCIEDADE CONSTRUTORA.
Atendendo a que os acordos com os bancos têm que ser assinados com a SOCIEDADE CONSTRUTORA, enquanto proprietária do terreno, solicita-se o envio do respectivo título comprovativo da propriedade do mesmo. O BR solicitou ainda os seguintes documentos: Licença de Construção, Certidão do Registo Predial e Certidão de Teor Matricial, pelo que aguardamos o respectivo envio.
Por último informo que a B já recebeu 4 reservas referentes aos mencionados apartamentos e tem mais clientes interessados em reservar, pelo que se torna urgente a celebração dos protocolos de, forma a viabilizar a concessão dos créditos ao sinal”.
13 - Em Julho de 2008, os representantes da Ré B apresentaram aos representantes da Autora uma proposta de desdobramento do contrato-promessa de compra e venda de 60 fracções autónomas em quatro contratos-promessa de compra e venda de quinze apartamentos cada um, a celebrar nos prazos e condições seguintes:
a) 15 fracções autónomas em Agosto de 2008, mediante o pagamento de € 700.000,00 na data do contrato promessa;
b) 15 fracções autónomas em Outubro de 2008, mediante o pagamento de € 700.000,00 na data do contrato promessa;
c) 15 fracções autónomas em Novembro de 2008, mediante o pagamento de € 700.000,00 na data do contrato promessa;
d) 15 fracções autónomas em Dezembro de 2008, mediante o pagamento de € 700.000,00 na data do contrato promessa.
14 - Na referida reunião, os representantes da Autora manifestaram-se no sentido que não aceitavam a prestação de garantias a favor dos promitentes adquirentes.
15 - Em inícios de Agosto de 2008, a Autora contactou a Ré B… com vista à realização de uma reunião e ser agendada a data da celebração do contrato-promessa de compra e venda.
16 - Em 12.08.2008, a Ré B dirigiu à Autora uma carta, solicitando o envio de uma cópia da licença de construção emitida, "para começarmos a elaborar o clausulado do contrato promessa", carta essa que se encontra junta a fls. 72, dando-se o seu teor por integralmente reproduzido.
17 - Em 14.08.2008, realizou-se uma reunião, na qual os representantes da Autora entregaram aos representantes da Ré B cópia da carta de aprovação do projecto pela Câmara Municipal de … e transmitiram-lhes que o alvará de licença de construção estaria pronto em 19.08.2008 e que teria de ser celebrado o contrato-promessa de compra e venda das fracções autónomas em 21.08.2008.
18 - Na referida reunião, os representantes de a Ré B garantiram que os seus advogados remeteriam para o advogado da Autora a minuta do contrato-promessa de compra e venda e o contrato-promessa seria assinado no máximo em 21.08.2008.
19 - A Autora nunca recebeu qualquer minuta do contrato-promessa de compra e venda, nem foi contactada para agendar a celebração do referido contrato.
20 - Em 19.08.2008, a Autora dirigiu à Ré BT a carta cuja cópia se encontra junta a fls. 73, acompanhada dos documentos de fls. 74 a 76, carta essa com o seguinte teor:
" (...) Em cumprimento do estipulado nas cláusulas Terceira e Quarta do Acordo de Reserva, Projecto Santa …, junto lhe enviamos fotocópia da carta da Câmara Municipal de …, em como se encontra aprovada a Licença de Construção para a Lote 9.4 e fotocópia do pagamento da respectiva licença.
Mais lhes referimos que amanhã, dia 20 de Agosto de 2008 iremos celebrar a escritura de Compra e Venda do Lote e proceder à requisição do respectivo registo na Conservatória do Registo Predial de … e, averbamento da Licença de Construção, em nome desta Sociedade.
No dia 21 de Agosto de 2008, de manhã, procederemos à entrega de todos os elementos necessários à celebração do Contrato Promessa Compra e Venda".
21 - No dia 21.08.2008, a Autora dirigiu e remeteu para a morada constante do acordo aludido em 4 como sendo aquela para onde deveriam ser efectuadas as notificações dirigidas à Ré a carta cuja cópia se encontra de fls. 78 a 84, da qual consta:
«(...) Esta empresa cumpriu integralmente todas as obrigações que assumiu no denominado "Acordo de Reserva Projecto Santa …" que celebramos no dia 22 de Agosto de 2007.
Tal Acordo consubstancia um Contrato Promessa de um Contrato Promessa de Compra e Venda de sessenta fracções autónomas.
Entregámos todos os elementos que nos eram exigíveis nos termos das cláusulas Terceira e Quarta do referido Acordo, incluindo o Alvará de Licença de Construção das 60 fracções autónomas, já em nome desta sociedade, fotocópia da Escritura de Compra e Venda do Lote de terreno celebrada no dia 20 de Agosto de 2008 no Cartório do Notário, Joaquim, em …, comprovativo de ter sido efectuado o pedido de registo do lote em nome desta sociedade.
Procedeu esta sociedade a um significativo esforço para reunir todos os pressupostos para a celebração do Contrato de Promessa de Compra e Venda das sessenta fracções autónomas e assim, cumprir integralmente as obrigações previstas no citado Acordo, o que é do V. conhecimento a quem transmitimos ainda no dia 14 de Agosto de 2008 os montantes que estavam em causa designadamente, para levantar de imediato a Licença de Construção e celebrar a escritura de Compra e Venda do Lote.
Tempestivamente entregámos todos os demais elementos que nos foram exigidos e que sempre mereceram a V. aprovação, tendo a V. empresa acompanhado integralmente e com total concordância o projecto e as vicissitudes que houve necessidade de superar.
Sempre esta empresa manifestou total disponibilidade durante todo este tempo para equacionar solução que permitisse à V. empresa cumprir o Acordo de Reserva face às repetidas dificuldades que nos transmitissem em pagar integralmente o montante do sinal no prazo estipulado no Acordo de Reserva, mas, sem colocar em causa o Contrato Promessa de Compra e Venda que celebrámos.
Constatamos agora que, pelo menos, desde princípios de Janeiro de 2008 a V. Empresa procede totalmente de má-fé como o único objectivo de não cumprir o Contrato que celebrámos, e obter sem qualquer fundamento a restituição da quantia de 300.000,00€ (trezentos mil Euros) que pagaram a esta empresa. (...)
Mantiveram-se os Srs. em silêncio até esta data, 21 de Agosto de 2008, não nos fazendo chegar qualquer minuta do Contrato Promessa de Compra e Venda, bem como não aceitaram marcar a celebração do Contrato Promessa de Compra e Venda, que deveria ser celebrado no prazo máximo de vinte dias úteis a contar desta mesma data mas, que foi acordado que seria celebrado no máximo no dia de hoje.
A isto acresce que tomámos conhecimento, porque presenciámos a conferência telefónica do nosso Advogado, Dr. J…, com a Dra. M…., em que esta lhe referiu que é V. intenção accionar a garantia bancária, receberem os € 300.000,00 e não cumprirem a Contrato Promessa que celebrámos e em que se obrigaram a celebrar o contrato Promessa de Compra e Venda das sessenta fracções autónomas.
Esta V. postura e o corolário lógico da V. conduta, constatando-se que efectivamente procederam e procedem com o único intuito de através de manobras dilatórias deixarem passar o dia 21 de Agosto de 2008 para realizarem o propósito que manifestaram na V. carta de 19 de Fevereiro de 2008, obterem a restituição dos € 300.000,00 e não cumprirem a Contrato que celebrámos e, demonstra ainda, cabalmente que não têm condições para pagar a importância fixada a título de sinal, € 3.150.000,00 (três milhões cento e cinquenta mil Euros), nem para cumprirem quaisquer obrigações, coma evidencia a V. postura aqui referida em que procuraram sistematicamente obter formas de ainda ser esta sociedade a financiar a V. empresa.
Aliás, estando a V. empresa domiciliada num paraíso fiscal impõe-se presumir que nem terão activos para responder pelo ressarcimento de todos os danos que nos causaram e nos estão a causar.
Face a tudo o que aqui referido, porque é manifesto que pelo menos desde Janeiro de 2008 procedem manifestamente de má fé, que não têm condições para celebrar o Contrato Promessa de Compra e Venda mediante o pagamento do sinal acordado e estipulado, que não têm qualquer intenção de cumprir o Contrato Promessa que celebrámos, que manifestaram a intenção de accionar a Garantia bancária e não cumprir o Contrato Promessa mas, somente de obterem de forma ilícita a restituição dos € 300.000,00 que nos termos contratuais e face ao V. incumprimento a V. empresa perde a favor desta sociedade, comunicamos-lhe que consideramos não cumprido pela V. Empresa, por factos que vos são totalmente imputáveis, intencionais e culposos, o Contrato aqui em causa, que foi denominado "Acordo de Reserva - Projecto Santa …", e perdida a favor desta sociedade a quantia que recebemos no montante de € 300.000,00 (trezentos mil Euros), sem prejuízo de irmos exigir o ressarcimento de todos os demais prejuízos que nos causaram e estão a causar com a V. conduta.
De modo a que não se suscitem dúvidas quanto a ter esta empresa reunido nesta data todas as condições para invocar o incumprimento deste Contrato pela B, ou seja, proceder à respectiva resolução com perda dos trezentos mil Euros a nosso favor por factos imputáveis à V. empresa, entregamos nesta data, também por mão própria, ainda que separadamente desta carta e também no domicílio convencionado no citado Acordo, Cópias, com exibição dos originais, do Alvará de Licença de Construção das fracções autónomas, da Escritura de Compra e Venda do Lote, do pedido de registo definitivo do mesmo em nome desta sociedade e da certidão do Registo Comercial desta empresa, o que fazemos por mera cautela atento o V. incumprimento e a resolução que aqui fazemos daquele Acordo.
A Resolução do Acordo que aqui efectuamos nos termos e com os fundamentos com que a fazemos é definitiva e com base na mesma vamos de imediato solicitar a cancelamento do Garantia Bancária.”
22 - Na mesma data, a Autora dirigiu para a mesma morada à Ré B a carta que se encontra junta a fls. 11, acompanhada dos documentos que se encontram juntos de fls. 86 a 105, carta essa com o seguinte teor:
"Para efeitos de celebração do Contrato Promessa de Compra e Venda previsto no Acordo de Reserva Projecto Santa …, vimos entregar, em mão própria, os documentos que nos eram exigíveis:
Certidão do Conservatória do Registo Predial de …;
Fotocópia do Requisição do Registo a favor da SOCIEDADE CONSTRUTORA, LDA;
Fotocópia do Escritura de Compra e Venda;
Certidão Comercial do Sociedade;
Fotocópia do Licença de Construção;
Caderneta Predial”.
23 - A entrega das cartas no domicílio em questão foi recusada, com a seguinte informação
"O nosso escritório não representa o Sr. T…… desde 26/02/08".
24 - Por carta datada de 21.08.2008, Sociedade Advogados enviou à Autora a carta que se encontra junta a fls. 106 e 107, com o seguinte conteúdo:
"Na sequência da vossa comunicação recebida no nosso escritório dia 21 de Agosto de 2008, serve o presente para, mais uma vez, informar V Exas. que o nosso escritório, desde o dia 26 de Fevereiro de 2008, já não assegura a representação legal do Sr. T, nem de nenhuma das empresas do mesmo, nomeada mas não exclusivamente, a B .
Nesta conformidade, somos pela presente a devolver a comunicação por V. Exas. dirigida ao nosso escritório pelo facto de não representarmos o Sr. T…..nem nenhum das suas empresas.
Mais agradecemos que todas as futuras comunicações sejam dirigidas para os seguintes endereços, ou outros que os mesmos venham a indicar: (...)".
25 - Em 22.08.2008, a Ré dirigiu à Autora a carta cuja cópia consta de fls. 112 e 113, com o seguinte teor:
"No seguimento das nossas negociações tendentes à celebração do contrato promessa de compra e venda, nos termos do Acordo de Reserva, e depois da analisada a documentação referente ao projecto Santa …, a qual só nos foi entregue no dia de ontem (21.08.2008) pelas 17.30 h, pese embora todos os nossos pedidos sucessivos de entrega do mesma para elaboração do respectivo contrato promessa, vimos pelo presente notificar a SOCIEDADE CONSTRUTORA da resolução do Acordo de Reserva assinado em 22 de Agosto de 2007, com fundamento na falta de aprovação da piscina e consequentemente não emissão de Alvará de Construção da mesma.
Nos termos do Acordo de Reserva, o projecto Santa … compreende a construção de 60 apartamentos, 65 fracções para estacionamento e arrumos e uma piscina, cuja construção não foi deferida pela Câmara Municipal de …, conforme se pode ler do oficio n.º 024452 datado de 08 de Agosto de 2008 emitido por essa edilidade.
Pelo exposto, e como consequência da resolução do Acordo de Reserva, iremos proceder à execução do Garantia Bancária n.º 36260482090000, emitida a nosso favor, no dia 6 de Setembro de 2007, pelo BANCO, SA, no âmbito do Acordo de Reserva, sem prejuízo do disposto no n.º 6 da cláusula 3.ª em virtude de não nos terem sido facultadas para aprovação as peças desenhadas que foram entregues na Câmara Municipal de … resultantes de alterações ao projecto inicial".
26 - Em 22.08.2008, o Réu BANCO dirigiu à Autora o "fax" cuja cópia consta de fls. 115 com o seguinte teor:
"A vossa solicitação, emitimos a favor de B, a Garantia Bancária n.º ...0000, no montante de EUR: 300.000,00 (Trezentos Mil Euros).
Estamos a ser interpelados pelo beneficiário dessa garantia para proceder, em vossa substituição, ao pagamento de Euros 300.000,00 (Trezentos Mil Euros).
Muito agradecíamos que nos informassem sobre quaisquer aspectos que melhor nos permitam ajuizar da justeza de tal interpelação.
Nos termos do Garantia Bancária emitida pelo Banco em 06 de Setembro de 2007 e acima identificada, caso no prazo de 2 dias úteis, ou seja, até dia 27 de Agosto de 2008, não nos for apresentado comprovativo ou documento apto a fazer oposição, honraremos sem mais a garantia por nós prestada, efectuando o pagamento do montante indicado na interpelação do Beneficiário”.
27 - Em 22.08.2008, a Autora dirigiu ao Réu BANCO a carta cuja cópia se encontra junta a fls. 117, acompanhada de cópia da carta aludida em 20, tendo aquela o seguinte teor:
"(...) Em resposta ao V. fax desta data, vimos apresentar Oposição ao Pagamento do Garantia Bancária.
No dia 21 de Agosto de 2008, procedemos à resolução, com justa causa e por factos culposos, intencionais, imputáveis à B, com sede nas Ilhas virgens Britânicas, do Acordo de Reserva do Projecto Santa …, que tínhamos celebrado com esta empresa no dia 22 de Agosto de 2007, conforme carta de que juntamos fotocópia.
Assim, vimos desde já solicitar que procedam ao cancelamento da Garantia Bancária acima identificada, e manifestar a nossa oposição ao pagamento da mesma, pois verificou-se um dos pressupostos previstos naquela garantia, concretamente, a resolução do contrato celebrado entre as partes, por factos imputáveis à B , Resolução que efectuámos tempestivamente, no dia 21 de Agosto de 2008, mediante comunicação que diligenciámos em entregar por mão própria nos termos previstos no Contrato celebrado entre as partes, conforme documento que também se junta.
Face a tudo o que fica referido não deverão pagar a quantia prevista na referida Garantia Bancária e proceder ao respectivo cancelamento".
28 - Em 25.08.2008, a Autora dirigiu à Ré B a carta cuja cópia se encontra junta a fls. 118, com o seguinte teor:
«Até à presente data não se verificou qualquer alteração da forma, local e destinatários estipulados na cláusula Quinta do Contrato denominado "Acordo de Reserva Projecto Santa …", que celebrámos no dia 21 de Agosto de 2007, para a realização das notificações entre as partes.
Assim, em cumprimento das regras estipuladas no citado Contrato, no passado dia 21 de Agosto de 2008 estivemos pessoalmente e para notificar por mão própria mediante a entrega do original à V. Representante, Dra. …, na Avenida …, diversos documentos e a comunicação por escrito da resolução por factos que vos são totalmente imputáveis, culposos e intencionais, do Contrato acima referido "Acordo de Reserva Projecto Santa …”.
Naquele escritório fomos informados, com a presença de duas testemunhas, que já não representavam a B, motivo pelo qual não podiam receber as notificações como V. Representante.
Porque não nos comunicaram qualquer alteração de morada, nem de representante, nem de entidade para receber as notificações, nos termos e para os efeitos do referido Contrato, aquela notificação considera-se efectuada naquela data 21 de Agosto de 2008, pelo que produz todos os seus efeitos desde a mesma, pois, não foi recebida por facto que lhes é imputável, isto nos termos da cláusula Quinta do Acordo de Reservas».
29 - Em 01.10.2008, a Autora dirigiu ao Réu BANCO a carta que se encontra junta a fls. 119, da qual consta:
«Vimos reiterar que, no dia 21 de Agosto de 2008, pelas 18:45 horas, esta sociedade através do seu legal representante, João, acompanhado de duas testemunhas designadamente D.ª … e D.ª ….., dirigiu-se ao escritório da Dra. ……, para proceder em mão própria à entrega de diversos documentos e à comunicação por escrito da resolução por factos imputáveis a B , do contrato designado por "Acordo de Reserva Projecto Santa …".
Naquele escritório, recusaram-se a receber os documentos em questão e a carta de resolução com a alegação da referido Dra. ….não se encontrar presente naquele momento e em virtude de já não representar a mencionada B .
Acontece que, até à presente data, a ora subscritora do presente nunca foi notificada da alteração, da forma, local e destinatários estipulados na cláusula Quinta do contrato atrás referido para a realização das notificações entre as partes, nem tão pouco foi notificada da alteração de representante ou da cessação do mandato da Dra. … para receber notificações ou documentos em representação do B face ao que a comunicação por escrito da resolução do contrato em causa foi validamente efectuada e produziu plenamente os seus efeitos em 21 de Agosto de 2008».
30 - Em 06.12.2008, 06.03.2009 e 06.06.2009, o Réu BANCO debitou na conta da Autora junta do mesmo as quantias correspondentes às comissões sobre a garantia emitida, no valor total de € 9.270,00.
31 - A Autora solicitou por diversas vezes à Ré B a marcação da data da celebração do contrato-promessa de compra e venda.
32 - A Ré B declarou à Autora que enviaria à mesma uma minuta do contrato-promessa, para ser assinado até ao dia 21.08.2008.
33 - A Ré B não enviou à Autora qualquer minuta de contrato-promessa de compra e venda, tendo-se recusado a celebrar o contrato-promessa em questão na data contratualmente fixada no acordo de reserva.
34 - A Ré B nunca comunicou por escrito qualquer alteração do domicílio constante do "Acordo de Reserva" aludido em 4.
35 - A Ré B entregou à Autora a quantia de € 300.000,00 aludida na cláusula 2.ª/1/a) do "Acordo de Reserva".
36 - Em 22.08.2008, a Ré B. solicitou ao BANCO o pagamento da quantia respeitante à garantia identificada em 5;
37 - O Réu BANCO não pagou tal garantia, tendo em 03.10.2008 enviado à Autora a carta cuja cópia consta de fls. 149, com o seguinte conteúdo:
“ (...)
Assunto: Garantia Bancária N/N.º ...0000, no valor de € 300. 000, 00
Exmos. Srs.
Reportamo-nos às vossas comunicações relacionadas com o accionamento do Garantia Bancária acima identificada, por nós emitida a favor de B, a pedido de V Exas.
Atenta a informação prestada, os documentos disponibilizados e os fundamentos apresentados, entendeu o BANCO, SA acatar as instruções transmitidas por V Exas. de não pagamento da aludida Garantia Bancária.
Desta posição demos hoje mesmo conhecimento à sociedade beneficiária, conforme carta que anexamos (...)".
III – OS FACTOS E O DIREITO
A – REGIME PROCESSUAL APLICÁVEL
(…)
B – RECURSO DA MATÉRIA DE FACTO
(…)
C – QUESTÃO PROCESSUAL
Conforme deixámos enunciado na decisão prévia relativa à não de admissão dos documentos juntos com as alegações de recurso, os presentes autos vivem uma situação adjectiva curiosa, que passa pela não apresentação de contestação por parte da Ré B , tendo o C se limitado a pronunciar sobre os factos que respeitam à cessação ou não da Garantia Autónoma e às comissões que tem sido cobradas à Autora pelo mesmo.
Logo, ainda que a Autora – como ressalta da sentença impugnada e da decisão tomada por este tribunal de recurso relativamente à já aludida extemporaneidade da apresentação dos documentos com as alegações de recurso – tenha alegado alguns factos que descrevem a posição adoptada pela Ré B após o dia 21/08/2008 (data em que a Apelante promoveu a resolução do ACORDO DE RESERVA dos autos) e que se traduz igualmente na resolução do mencionado negócio jurídico, certo é que o julgador está limitado pela causa de pedir e pelos pedidos formulados pela A (cf. artigos 264.º, 268.º, 272.º, 273.º, 660.º e 661.º do Código de Processo Civil), não lhe competindo, portanto, pronunciar-se, reconhecer e declarar quaisquer direitos da Ré B (designadamente, no que concerne, à declaração resolutória emitida em 22/08/2008), pois nada lhe foi pedido nesse sentido.
D – RECURSO DA MATÉRIA DE DIREITO
D1 – NATUREZA DO NEGÓCIO DOS AUTOS – REGIME JURÍDICO APLICÁVEL
Face ao teor do acordo escrito junto a fls. 48 e seguintes, que as partes denominaram de ACORDO DE RESERVA – PROJECTO DE SANTA … e ao disposto no artigo 410.º e seguintes do Código Civil e à noção de contrato promessa que Antunes Varela, “Das Obrigações em geral”, I Volume, Almedina, 9.ª Edição, 1996, página 317 defende (“convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato”), parece poder qualificar-se tal negócio jurídico como um contrato-promessa (em termos exclusivos, ou seja, com reserva) da celebração de um futuro contrato-promessa de compra e venda, com referência a um determinado projecto de índole urbanística.
As cláusulas primeira (Objecto) e segunda (Direito de Reserva) traduzem suficientemente essa realidade, ao estipularem o seguinte: (…)
Interessa ter também em atenção o estipulado nas Cláusulas Sétima (Execução Específica) e Décima Primeira (Disposição Final), quando determinam, respectivamente, o seguinte:
(…)
Muito embora não seja comum aparecer um tipo de acordo como o dos autos (promessa de uma promessa), julgamos que o mesmo, nos termos e para os efeitos dos artigos 398.º, 405.º, 406.º, 762.º e 763.º do Código Civil, é juridicamente válido e eficaz (cf., aliás, os motivos para a sua celebração) e rege-se, naturalmente, pelo seu clausulado próprio, aliás, bastante circunstanciado e pormenorizado e depois pelas normas especiais relativas ao contrato-promessa que possam ser aplicadas - aqui divergimos da sentença recorrida, quando pretende extrair da Cláusula Décima Primeira a não atribuição ao contrato em causa da natureza e efeitos jurídicos do contrato-promessa, pois aí só se precisa que não se está já face ao “contrato definitivo” para efeitos de tal ACORDO, sendo que algumas das demais regras firmadas no mesmo apontam em sentido oposto - e comuns de natureza obrigacional previstas pelo Código Civil para os contratos em geral, tendo o artigo 410.º, número 1 do mesmo diploma legal, nesta sede e face ao tipo de negócio prometido, uma relevância diminuta.
Apesar do negócio jurídico dos autos constituir um primeiro passo ou fase inicial do complexo processo de elaboração, aprovação, edificação e venda do PROJECTO SANTA …, julgamos, ainda assim, que não se pode reconduzir ou configurar o citado ACORDO DE RESERVA meramente como uma simples fase pré-contratual, de negociações preliminares ou preparatórias, radicada, essencialmente, em termos de protecção dos contraentes, no artigo 227.º do Código Civil, pois o mesmo não só permite o início da comercialização dos apartamentos (apesar de não construídos e mesmo antes da assinatura do contrato-promessa de compra e venda – Cláusula Quarta), como implica o pagamento de sinal (Cláusula Segunda) bem como a prestação de uma Garantia Autónoma por parte do Banco Réu em benefício da Ré B (também Cláusula Segunda).
D2 - INCUMPRIMENTO DO CONTRATO DOS AUTOS
A recorrente, na sua petição inicial e nas suas alegações de recurso, defende que a Ré B incumpriu com o acordado, ao passo que esta última, em alguma da correspondência junta aos autos pela Autora, vai invocando, por sua vez, o incumprimento do negócio em causa por esta última, acabando por resolver o mesmo por carta de 22/08/2008, com o fundamento já acima indicado (não licenciamento da piscina).
Importa olhar, para o efeito, para a cláusula n.º 4 do ACORDO DE RESERVA e conjugá-la igualmente com a cláusula terceira, abaixo transcrita e relativa à Duração do Contrato:
(…)
Impõe-se, desde logo, realçar que, embora não havendo qualquer referência, no clausulado propriamente dito do ACORDO DE RESERVA, à obrigatoriedade da construção e/ou licenciamento de uma piscina, a mesma pode extrair-se da conjugação entre os CONSIDERANDOS (II), alínea B) - aí se sintetizando o projecto a que se propõe a Autora para o Lote 9.4 e nele se incluindo “uma piscina” - e o texto normativo do mesmo, que se refere sempre ao PROJECTO SANTA ….
Logo, quando a Cláusula Quarta exige a Aprovação do projecto e emissão do Alvará da licença de construção, sem precisar o seu objecto ou lhe impor qualquer ressalva ou restrição, temos de dar como certo que aí se integra igualmente a autorização da construção da dita piscina, tendo por isso e até aqui que concordar com a interpretação que o tribunal da 1.ª instância faz do referido negócio jurídico.
Ora, chegados aqui e tendo a aprovação do projecto (ocorrida em 5/08/2008 e com comunicação a 11/08/2008 – fls. 109 -, vindo a emissão do alvará a ser paga em 19/08/2008 – fls. 110) não englobado a construção da piscina, a Ré B poderia, ao abrigo do número 2 da dita Cláusula Quarta, escusar-se a assinar o dito contrato-promessa.
Tal só não é assim porque a Ré B, conforme está provado por confissão, aceitou firmar o contrato-promessa nessas condições e circunstâncias, tendo-lhe sido dado conhecimento, em 14/08/2008, da autorização camarária do projecto (com exclusão da piscina) emitida em 5/08/2008 – cf. Ponto 17 dos Factos Provados – bem como do pagamento da respectiva licença em 19/08/2008 – cf. Ponto 20 dos Factos Assentes -, nada tendo ela oposto ou reclamado, a não ser depois de a Apelante promover a resolução do ACORDO DE RESERVA e como resposta a esta última - cf. Ponto 18 dos Factos Provados -, não sendo legítimo vir dar depois o dito por não dito e recusar-se à concretização do contrato-promessa, designadamente, com base no referido número 2 da Cláusula Quarta (cf. artigo 334.º do Código Civil).
Nesta matéria não podemos deixar de concluir, quer a partir dos termos do contrato-promessa do contrato-promessa celebrado entre as partes, quer a partir da atitude que deixámos acima descrita, que à Ré interessava fundamentalmente a comercialização dos sessenta apartamentos, devidamente servidos pelas tais 65 fracções para estacionamento e arrumos, o que se achava manifesta e integralmente satisfeito através daqueles actos de natureza administrativa.
Constata-se, aliás, que o índice de construção no lote em questão foi levado até ao máximo permitido pelas normas legais e regulamentares aplicáveis, o que, como assinala bem a recorrente, constitui uma das condições económica e comercialmente mais relevantes para os interesses da Ré B.
Afigura-se-nos que a dimensão e natureza do projecto urbanístico em presença (os tais 60 apartamentos e 65 fracções para estacionamento ou arrumos, mais uma piscina – cf. plantas juntas com as alegações) e a circunstância de ter sido aprovado praticamente na sua totalidade (com excepção da piscina) não legitimava a Ré B a accionar o número 2 da Cláusula Quarta, atenta a manifesta desproporção entre o que foi autorizado – e que garantia, no imediato, o início da construção do empreendimento bem como a continuação da sua comercialização – e o que foi rejeitado, em termos de economia do contrato, podendo tal recusa reconduzir-se a um abuso de direito, nos termos e para os efeitos do artigo 334.º do Código Civil.
Ora, tendo sido igualmente efectuada a escritura de compra e venda do Lote em causa e pedido o seu registo em nome da Autora, bem como respeitadas as demais exigências acima consignadas, vindo a celebração do contrato-promessa a ser agendada dentro do prazo de 20 dias úteis após a emissão do Alvará de Licença de Construção para o Projecto (muito embora o tenha sido somente dois dias úteis após tal emissão, certo é que aquele é uma prazo máximo e não mínimo, tendo a Autora presente, para além dele, aquele outro de 12 meses, conforme veremos abaixo), tem de entender-se que a Autora reuniu, ainda que muito em cima da hora, as condições necessárias à assinatura do negócio prometido.
Logo, tendo a Autora cumprido com o especificado nas referidas cláusulas, foi a Ré que, ao não fornecer a minuta do contrato-promessa de compra e venda e ao se recusar a celebrar a correspondente escritura – Pontos 32 e 33 dos Factos Provados – que se colocou numa posição de incumprimento contratual do acordado no aludido ACORDO DE RESERVA e nas negociações posteriores e complementares havidas.
D3 – RESOLUÇÃO DO CONTRATO DOS AUTOS
Não havendo dúvidas quanto ao incumprimento contratual por parte da Ré B…T, resta-nos saber, na ausência de regra contratual ou legal especial que regule esta matéria, o que, em termos gerais, determina a nossa lei a esse propósito.
O Prof. Antunes Varela, com o peso da sua autoridade jurídica, diz em “Das Obrigações em Geral”, Volume II, 7.ª Edição, Almedina, 1997, páginas 91 e seguintes, acerca desta matéria: (…).
O Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27/09/2001, em CJSTJ, Tomo III, páginas 46 e seguintes, reconduz a interpelação admonitória a “uma intimação formal, do credor ao devedor moroso, para que cumpra a obrigação dentro do prazo determinado, sob pena de se considerar a obrigação como definitivamente não cumprida”, podendo ainda consultar-se acerca da declaração resolutória aqui em apreço José Carlos Brandão Proença, “A resolução do contrato no direito civil” (reimpressão), Coimbra Editora, Fevereiro de 2006, páginas 108 e seguintes.
De acordo com as palavras de Pedro Pais de Vasconcelos em “Teoria Geral do Direito Civil”, Almedina, 2.ª Edição, 2003, páginas 608 e seguintes, a resolução define-se como uma “declaração unilateral recipienda ou receptícia pela qual uma das partes, dirigindo-se à outra, põe termo ao negócio retroactivamente, destruindo assim a relação contratual”, de natureza “vinculada e só admitida se fundada na lei ou em convenção”, sendo “vulgar a estipulação de cláusulas em que se prevê a faculdade de uma ou ambas as partes resolverem o contrato caso ocorra esta ou aquela situação” (cf., ainda, José Carlos Brandão Proença, “A resolução do contrato no direito civil” (reimpressão), Coimbra Editora, Fevereiro de 2006, páginas 108 e seguintes).
Feito o enquadramento jurídico geral do incumprimento contratual e das diversas reacções legalmente conferidas ao credor para o atalhar, debrucemo-nos sobre o caso dos autos.
D4 – DURAÇÃO DO CONTRATO DOS AUTOS – NATUREZA DO PRAZO
A Autora veio resolver o contrato nos termos da carta que se mostra reproduzida no Ponto 21 da Factualidade dada como Provada, verificando-se que a mesma faz tal declaração resolutória no próprio dia da marcação da celebração do contrato-promessa prometido.
Ora, tendo a doutrina do Professor Antunes Varela, bem como as disposições legais por ele indicadas, como pano de fundo, importa averiguar se estavam reunidas as condições juridicamente legitimadoras de tal resolução.
Não estamos face a uma situação de impossibilidade definitiva de cumprimento nem nos parece que dos factos dados como provados e da diversa documentação que reproduzem e que os suporta que a Ré B alguma vez tenha manifestado, de uma forma impressiva e inequívoca, a sua intenção de não querer cumprir o negócio dos autos, não se podendo extrair tal propósito, quer das tentativas de modificar o inicialmente combinado no ACORDO DE RESERVA (o que só foi aceite pela Autora no que concerne ao pagamento faseado do sinal), quer das dificuldades enunciadas de não conseguir cumprir o ali acordado, quer finalmente das reclamações e queixas várias de incumprimento por parte da Autora, em que se brande a possibilidade de resolver o contrato, sem nunca se levar, no entanto, tal “ameaça” às suas últimas consequências (a não ser na carta de 22/08/2008, já posterior aos factos aqui em apreço, “resolução” essa que, contudo e como já deixámos anteriormente frisado, não nos cabe analisar).
Note-se a este respeito que, para além da abundante troca de correspondência entre as partes, realizaram-se diversas reuniões entre as mesmas, com vista a discutir e ultrapassar os problemas e objecções registadas por escrito, o que parece ter sempre conseguido (faça-se notar que na última reunião havida, houve da Ré B a promessa de envio da minuta do contrato-promessa e da sua celebração no dia 21/08/2008).
Chegados aqui, verificamos que entre as partes foi fixado, na cláusula n.º 3 do mesmo, quanto à sua duração, o seguinte:
(…)
Esta cláusula estabelece um prazo intermédio, com implicações rescisórias para o negócio em presença, caso não seja cumprido (3 meses) ou mínimos (4 meses) ou máximos (20 dias úteis e 12 meses), importando olhar para este último com maior atenção, dado a ultrapassagem do mesmo facultar à Ré B a possibilidade de resolver o contrato ou, em alternativa, de prorrogar aquele por mais 6 meses.
Ora, tendo o dito Acordo de Reserva sido subscrito no dia 22/08/2007 e olhando às regras de contagem dos prazos constante do artigo 279.º do Código Civil, o dito prazo de 12 meses terminaria no dia 22/08/2008, assim se compreendendo que a Autora tivesse procurado, com insistência, celebrar o contrato-promessa objecto daquele Acordo no dia 21/08/2008, de maneira a respeitar o limite temporal em causa.
Que tipo de prazo é esse? Será um prazo essencial, cujo desrespeito, só por si, fez incorrer a Ré B numa situação de incumprimento definitivo, abrindo assim as portas à declaração resolutória promovida pela Autora?
Antunes Varela, obra citada, páginas 91 (“Outras vezes, a prestação devida, não tendo sido efectuada no momento próprio, seria ainda possível, mas perdeu, com a demora, todo o interesse que tinha para o credor”), 63/64 (“…ou porque, sendo ainda materialmente possível, perdeu o seu interesse para o credor, se tornou praticamente inútil para ele…C adoeceu gravemente no dia em que devia participar no espectáculo de gala organizado pelo empresário.”) e 114 (“Há casos em que, tendo a prestação um prazo certo – obrigações de data fixa ou de prazo essencial -, o facto de ela não ser realizada no tempo previsto implica desde logo o não-cumprimento definitivo, pela perda do seu interesse para o credor – artigo 808.º,1 – artista contratado para participar em determinado espectáculo; trabalhadores rurais assalariados para fazer uma ceifa ou para proceder à apanha de frutos prestes a cair da árvore; etc.”) refere-se a hipóteses de prazo essencial que, todavia e salvo melhor opinião, não abarcam o caso dos autos, pois não se nos afigura que o dito prazo de 12 meses possa ser encarado nessa perspectiva, pois a sua ultrapassagem não faz perder, objectivamente, de imediato e de forma automática o interesse na celebração do contrato-promessa, quer no que toca à Autora, como no que se refere à Ré.
Logo, caímos no caldeirão das situações normais, a saber, naquelas em que, após a falta da Ré à primeira marcação da escritura do contrato-promessa, era exigido à Autora, para transformar a simples mora em incumprimento definitivo, nos termos e para os efeitos do artigo 808.º do Código Civil, a marcação de uma segunda data e a realização da necessária interpelação admonitória, em que a Apelada B era alertada para o facto de uma segunda ausência ser considerada como incumprimento definitivo, nomeadamente, para efeitos de resolução do ACORDO DE RESERVA.
Chegados aqui, convirá talvez ouvirmos, de novo, o Prof. Antunes Varela, obra citada, I Volume, págs. 362 e 363, acerca do incumprimento no quadro do contrato-promessa: “(…)”.
Como bem se afirma no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 2/05/1985, publicado em BMJ 347, 375:
“VI – Também no contrato-promessa os dois casos previstos no artigo 808.º do Código Civil são equiparados ao não cumprimento definitivo.
VII – Assim, o mero interesse subjectivo do promitente – vendedor em não outorgar no negócio prometido, devido à inobservância dos prazos estabelecidos, não integra um caso de falta de interesse para os efeitos do artigo 808.º do Código Civil, do mesmo modo como não traduz um prazo especial razoável o intervalo de tempo de seis dias concedido ao promitente-comprador, quer para intervir na escritura e se apresentar no notário com os documentos indispensáveis, quer para reunir as somas em dinheiro necessárias para liquidar o devido à contraparte”. (cf. também Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 11/12/1986, publicado em CJ, Ano XI, Tomo 5, página 153).
Logo, não se achava o contrato-promessa dos autos numa situação de incumprimento definitivo por parte da Ré mas antes e ainda numa mera situação de mora.
Sendo assim, deparamo-nos com uma resolução juridicamente eficaz mas ilícita, por falta de pressupostos legais, que tem de sempre de ser reconduzida a uma recusa culposa de cumprimento contratual – cf., por todos, os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 25/06/1998, CJSTJ, Tomo II, páginas 138 e seguintes e de 26/9/1996, CJSTJ, Tomo III, páginas 24 e seguintes).
Impõe-se averiguar se, neste enquadramento fáctico e jurídico, a Autora terá direito ao restante pedido por ela formulado e que é o seguinte: “…reconhecendo-se a esta o direito a fazer seu o montante de € 300.000,00, entregue pela Ré B a título de sinal e a uma indemnização pelos prejuízos sofridos com o incumprimento do referido acordo pela mesma, a liquidar em execução de sentença”
A resposta tem igualmente de ser negativa, porque uma parte da nossa doutrina e jurisprudência fazem depender o direito ao recebimento do sinal em dobro ou à sua retenção, consoante a parte faltosa, da prévia resolução (válida e regular, naturalmente) da relação contratual.
Ana Prata, “O contrato-promessa e o seu regime civil”, Almedina, Agosto de 2001, página 800, afirma expressamente que “pode assim concluir-se que, nos contratos bilaterais, além de poder ser, deve ser, como regra, pressuposto do funcionamento penal do sinal a resolução do contrato em que ele se integra”, indo no mesmo sentido José Carlos Brandão Proença, obra citada, páginas 115 e seguintes, com especial relevância para as páginas 122 e 123 (com indicação de outra doutrina e jurisprudência, bem como de autores e arestos que defendem posição oposta), João Calvão da Silva, “Sinal e Contrato Promessa”, 2007 – 12.ª Edição – Revista e Aumentada, páginas 99 e seguintes e alguma da jurisprudência aí referenciada, bem como por Carlos Ricardo Soares, obra citada, páginas 119 e seguintes e ainda por Antunes Varela, obra acima referenciados, página 359, em nota de pé de página.
Esta interpretação do disposto nos artigos 442.º, números 2 a 4, 804.º e 808.º do Código Civil, à qual aderimos, parece-nos ser a mais consentânea com o espírito e a letra da lei, permitindo manter a unidade e a coerência interna do sistema.
Sendo assim, pelos fundamentos expostos, impõe-se julgar improcedente, nesta parte, o recurso de apelação interposto pela Autora SOCIEDADE CONSTRUTORA, LDA.
E – RESTANTES PEDIDOS DA AUTORA
Face ao que se deixou decidido relativamente ao primeiro conjunto de pedidos da Autora (alínea a) do seu petitório) e independentemente da posição que se tenha no que toca às formas de extinção da Garantia Autónoma dos autos, afigura-se-nos manifesto que o contrato dessa natureza que foi celebrado entre a recorrente e o Banco Réu se mantém em vigor, na sequência da resolução jurídica eficaz mas juridicamente infundada promovida pela Apelante e que se reconduz a uma recusa culposa de cumprimento do ACORDO DE RESERVA dos autos.
Também no que respeita ao pedido identificado sob a alínea c) do petitório, tem o mesmo, perante a improcedência total dos anteriores, de ser julgado igualmente improcedente, como fez a sentença recorrida.
Logo, o recurso de Apelação da Autora tem de ser julgado totalmente improcedente, confirmando-se a sentença recorrida, muito embora com fundamentos não totalmente coincidentes.
Sumário
I - Confrontando a apresentação dos aludidos documentos e data dos mesmos, verifica-se que não nos encontramos face a qualquer uma das situações contempladas no artigo 524.º ou 690.º, nem a dita junção, segundo o artigo 693.º-B, se tornou “necessária em virtude do julgamento proferido na 1.ª instância”, não sendo, portanto, de admitir os mesmos que devem ser desentranhados e devolvidos à parte.
II - A 1.ª Ré não apresentou contestação dentro do prazo legal, tendo o BANCO se limitado a pronunciar sobre os factos que respeitam à cessação ou não da Garantia Autónoma e às comissões que tem sido cobradas à Autora pelo mesmo, estando o julgador limitado pela causa de pedir e pelos pedidos formulados pela Autora (cf. artigos 264.º, 268.º, 272.º, 273.º, 660.º e 661.º do Código de Processo Civil), não lhe competindo, portanto, pronunciar-se, reconhecer e declarar quaisquer direitos da Ré (designadamente, no que concerne, à declaração resolutória emitida em 22/08/2008), pois nada lhe foi pedido nesse sentido.
III - Um tipo de acordo como o dos autos (promessa de uma promessa), é, nos termos e para os efeitos dos artigos 398.º, 405.º, 406.º, 762.º e 763.º do Código Civil, juridicamente válido e eficaz e rege-se pelo seu clausulado próprio e depois pelas normas especiais relativas ao contrato-promessa que possam ser aplicadas e comuns de natureza obrigacional previstas pelo Código Civil para os contratos em geral, tendo o artigo 410.º, número 1 do mesmo diploma legal, nesta sede e face ao tipo de negócio prometido, uma relevância diminuta.
IV - Apesar do negócio jurídico dos autos constituir um primeiro passo ou fase inicial do complexo processo de elaboração, aprovação, edificação e venda do PROJECTO SANTA …, não se pode reconduzir ou configurar o citado ACORDO DE RESERVA meramente como uma simples fase pré-contratual, de negociações preliminares ou preparatórias, radicada, essencialmente, em termos de protecção dos contraentes, no artigo 227.º do Código Civil, pois o mesmo não só permite o início da comercialização dos apartamentos (apesar de não construídos e mesmo antes da assinatura do contrato-promessa de compra e venda – Cláusula Quarta), como implica o pagamento de sinal (Cláusula Segunda) bem como a prestação de uma Garantia Autónoma por parte do Banco Réu em benefício da Ré (também Cláusula Segunda).
V - Quando a Cláusula Quarta exige a Aprovação do projecto e emissão do Alvará da licença de construção, sem precisar o seu objecto ou lhe impor qualquer ressalva ou restrição, temos de dar como certo que aí se integra igualmente a autorização da construção da dita piscina.
VI - Tendo a aprovação do projecto não englobado a construção da piscina, a Ré poderia, ao abrigo do número 2 da dita Cláusula Quarta, escusar-se a assinar o dito contrato-promessa, não se desse o caso de ter aceitado firmar o contrato-promessa nessas condições e circunstâncias, não lhe sendo legítimo vir depois dar o dito por não dito e recusar-se à concretização do contrato-promessa, designadamente, com base no referido número 2 da Cláusula Quarta (cf. artigo 334.º do Código Civil).
VII - Tendo a Autora cumprido com o especificado nas referidas cláusulas, foi a Ré que, ao não fornecer a minuta do contrato-promessa de compra e venda e ao se recusar a celebrar a correspondente escritura que se colocou numa posição de incumprimento contratual do acordado no aludido ACORDO DE RESERVA e nas negociações posteriores e complementares havidas.
VIII - Não estamos face a uma situação de impossibilidade definitiva de cumprimento nem a Ré alguma vez manifestou, de uma forma impressiva e inequívoca, a sua intenção de não querer cumprir o negócio dos autos, nem nos achamos perante um prazo essencial, pois não se nos afigura que o prazo de 12 meses possa ser encarado nessa perspectiva, dado a sua ultrapassagem não fazer perder, objectivamente, de imediato e de forma automática o interesse na celebração do contrato-promessa, quer no que toca à Autora, como no que se refere à Ré.
IX - Após a falta da Ré à primeira marcação da escritura do contrato-promessa, era exigido à Autora, para transformar a simples mora em incumprimento definitivo, nos termos e para os efeitos do artigo 808.º do Código Civil, a marcação de uma segunda data e a realização da necessária interpelação admonitória, em que a Apelada era alertada para o facto de uma segunda ausência ser considerada como incumprimento definitivo, nomeadamente, para efeitos de resolução do ACORDO DE RESERVA.
X - Não se achava o contrato-promessa dos autos numa situação de incumprimento definitivo por parte da Ré mas antes e ainda numa mera situação de mora, deparando-nos com uma resolução juridicamente eficaz mas ilícita, por falta de pressupostos legais, que tem de sempre de ser reconduzida a uma recusa culposa de cumprimento contratual
XI - O direito ao recebimento do sinal em dobro ou à sua retenção, consoante a parte faltosa, depende da prévia resolução (válida e regular, naturalmente) da relação contratual.
IV – DECISÃO
Por todo o exposto e tendo em conta os artigos 712.º e 713.º do Código do Processo Civil, acorda-se neste Tribunal da Relação de Lisboa em:
a) Não admitir os documentos juntos pela recorrente A conjuntamente com as suas alegações, devendo os mesmos, nessa medida, ser desentranhados e devolvidos à parte;
b) Julgar improcedente o recurso de apelação interposto por A e, nessa medida, confirmar a sentença recorrida.
Custas a cargo da Autora recorrente, quer pelo incidente anómalo suscitado com a junção dos referidos documentos, quer pelo decaimento no recurso de Apelação – artigo 446.º do Código de Processo Civil.
Notifique e Registe.
Lisboa, 12 de Maio de 2011
José Eduardo Sapateiro
Teresa Soares
Rosa Barroso |
