Acordam os juízes desembargadores que integram este colectivo do tribunal da Relação de Lisboa,
I – RELATÓRIO
FB & B, Lda., instaurou Procedimento Cautelar Comum, não especificado, contra Maria, pedindo que verificado o fundado receio de lesão grave e irreparável do seu direito, bem como a urgência da situação, seja ordenado o consentimento para a realização de obras no prédio urbano constituído por rés-do-chão e armazém sito ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 221º, freguesia de Fazenda, concelho de Lajes das Flores, propriedade da Requerida.
Alegou, para tanto e em síntese, que a Requerida é dona e legitima proprietária do referido prédio que adquiriu por trespasse a Emanuel a 21 de Dezembro de 2005, depois de este ter sido dado de arrendamento a Carlos a 5 de Julho de 1990 e trespassado sucessivamente a Ermelindo e a Emanuel. Que, desde essa data que tem o gozo do imóvel mediante a renda anual de € 3.600,00, paga em duodécimos de € 300,00, mas porque o prédio tem perto de 100 anos tem vindo a degradar-se de dia para dia, temendo que tenha que encerrar o estabelecimento por falta de segurança quer do seu pessoal quer das mercadorias para venda quer ainda do material informático necessário ao seu funcionamento. E, sobretudo que, com o aproximar do inverno e agravamento dos ventos, a perigosidade se acentue, designadamente porque, em Fevereiro de 2014 quando a tempestade assolou a ilha levou pelo ar as telhas, causou elevados prejuízos nas mercadorias e material informático com a sua destruição e inutilização e receia que o inverno e necessidade de obras ponha em causa a boa funcionalidade, fruição e gozo do estabelecimento.
Tal receio advém do facto de a madeira do telhado estar podre e quando chove a água se infiltrar por todo o lado, as paredes apresentarem fissuradas permitindo infiltrações de água e com estas o aparecimento de humidades e fungos, as portas e janelas estarem podres e sem qualquer segurança, a rede eléctrica estar velha, ultrapassada e inadequada por falta de isolamento e potência desligando-se várias vezes ao dia, além do risco de curto-circuito devido à chuva que nesta entra e humidades.
Ainda, atendendo à urgência das obras, a Requerente pediu à Requerida, pelo menos, a substituição do telhado tendo a mesma respondido que não as realizava e nem autorizava o Autor a realizá-las tendo, em consequência, a requerente retido o pagamento das rendas pagas através da entregas, nos primeiros meses de cada ano, de 12 cheques pré-datados. A requerente tem em vista a realização das obras que considera urgentes segundo orçamento que junta e cujo valor acertaria com a Ré através da redução ou isenção do pagamento das rendas que lhe são devidas.
Juntou documentos e arrolou testemunhas.
A requerida, regularmente citada, apresentou oposição, onde, em suma, arguiu a ilegitimidade da Requerente atendendo a que, a 7 de Outubro de 2014, através de notificação judicial avulsa, resolveu o contrato de arrendamento existente com fundamento em falta de pagamento de rendas superiores a três meses (meses de Janeiro de 2014 a Setembro de 2014) e não tendo o Requerente feito cessar a mora pelo pagamento no prazo de um mês deveria ter abandonado o locado naquela data. Não o tendo feito, na data da propositura do presente procedimento cautelar, verifica-se uma ocupação ilegítima, que a Requerida ainda não fez cessar.
Alega que, não obstante o imóvel ter 100 anos e à data do arrendamento, em 2005, ter 90 anos, encontra-se em bom estado de conservação face ao tipo de construção, à data da construção e às intervenções efectuadas, designadamente com pintura do imóvel realizada há cerca de dois/três anos, não correspondendo o seu estado de conservação ao descrito pela Requerente, sequer colocando em perigo coisas e pessoas.
Ademais, alega a Requerida, os factos descritos pela Requerente não consubstanciam uma ameaça de lesão grave e muito menos irreparável porque o telhado e a madeira do telhado se apresentam em bom estado face à idade. As fissuras apresentadas são as normais para a idade do imóvel e não são estruturais sendo ainda que o anexo ali existente em telha de fibrocimento não constitui parte integrante do imóvel por ter sido construído sem autorização da Requerida, e apoiado este na parede exterior do imóvel, demonstra intervenções que são possíveis causadoras de fissuras e humidades no imóvel. Ainda, a demolição das duas paredes interiores que a Requerente realizou igualmente sem autorização da Requerida, para a instalação do supermercado. Também, as portas e janelas se encontram estruturalmente firmes, a rede eléctrica apesar de possuir alguns anos, encontra-se em bom estado de conservação, devidamente isolada por tubagem específica e a potência da rede eléctrica não é do conhecimento da requerente que não contratou. Por tudo isso, não existe qualquer urgência na realização das obras, perigo iminente ou fundado receio de lesão grave e dificilmente reparável do direito ameaçado.
Ademais, a Requerida não autorizou nem autoriza a realização de quaisquer obras no imóvel e o Requerente não deveria ter retido o pagamento das rendas uma vez que, a não realização das obras de reparação urgente pela Requerida nada poderá influir na obrigação da Requerente de pagar as rendas atempadamente.
Alega ainda constituir o pedido da Requerente abuso de direito atendendo ao valor orçamentado das obras face ao valor patrimonial do prédio e o presente procedimento cautelar não ser o meio processual adequado à defesa dos eventuais interesses da Requerente, para além de não preencher os requisitos da legitimidade e do fundado receio de lesão dificilmente reparável e, finalmente, concluindo pela improcedência da providência cautelar requerida.
Procedeu à junção de documentos e arrolou testemunhas.
Realizou-se a audiência final, com observância do pertinente formalismo legal.
Foi proferida decisão do seguinte teor:
«Pelo exposto, julgo procedente a pretensão da requerente, F,B & B, Lda., e, em consequência determino se autorize a Requerente a realizar as obras referidas nas alíneas a), b) e d) do facto provado em 14, com vista à segurança, fruição e gozo do estabelecimento arrendado suprindo-se o consentimento da requerida Maria.
Custas a cargo da requerida.»
Inconformada com tal decisão veio a Requerida recorrer da mesma, tendo apresentado as suas alegações, nas quais verteu as seguintes conclusões:
«1- O Presente procedimento cautelar é inócuo, pelo que o presente Recurso visa apenas repor a verdade.
2- Isto porque a autorização, requerida pela ora Recorrida e conferida pelo Tribunal a quo, não produz qualquer efeito prático, uma vez que á ora Recorrida sempre assistiria efetuar as obras que julgasse urgentes, desde que informasse o locador, para posterior reembolso.
Dito isto,
3- O Tribunal a quo dá como indiciariamente provado, no seu ponto 1, que a Requerente é uma sociedade comercial.
4- Em momento alguma é feita prova, nomeadamente documental, através de certidão comercial, para que esse facto fosse dado como provado.
5- Razão pela qual outra alternativa não resta do que dar como não provado o ponto 1 dado como indiciariamente provado.
6- Todas as testemunhas indicadas pela Requente, ora Recorrida, com exceção das testemunhas Nelson e Luís, nos seus depoimentos relatam factos verificados em fevereiro de 2014, data em que se verificou uma tempestade na ilha das Flores.
7- Assim as testemunhas Mário, Paulo e Ricardo relatam apenas o que visualizaram no dia em que deslocarem ao locado, aquando do referido temporal
8- A testemunhaMário refere, conforme consta da sentença, ora recorrida, que “Mencionou que pelo telhado cai água, e que viu chover lá dentro aquando das obras de reparação do telhado devido ao vendaval e tempestade que ocorreu no inverno 2013/2014 e que levou as telhas pelo ar”.
9- Desta afirmação não se retira a conclusão que chove dentro do locado, mas sim, como é lógico, que quando se deu o temporal, e as telhas voaram, por ausência de telhas entrou chuva no locado.
10- Quanto à testemunha Paulo, afirma o Tribunal a quo na douta sentença que esta testemunha afirmou que “a água já entrava lá muito antes do telhado ser reparado, e continua a entrar depois daquela reparação atentos os motivos já indicados pela testemunha anterior”.
11- Contudo da gravação do depoimento desta testemunha ao minuto 23 e 20 segundos ao minuto 25 e 49 sgs a testemunha afirma:
Dr. João O Sr. disse que é fiel de armazém trabalha para quem?
Testemunha Paulo : Trabalho para o Sr., Braga
Dr. João Ah trabalha para o Sr. Braga. Sabe mais ou menos quantas telhas é que foram utilizadas para substituir
Paulo: Não senhor
Dr. João Não sabe
Dr. João Antes de haver esse temporal em que houve essa necessidade de substituir essas telhas sabe se já havia água naquela casa que tivemos a ver?
Testemunha Paulo: Diziam-me que sim mas não tenho a certeza,
Dr. João Há quanto tempo é que trabalha?
Testemunha Paulo: Trabalho ali há cinco anos
Dr. João Há 5 anos. Nunca lá foi
Testemunha Paulo: Só ia levar carga, nunca....vi ....nada disso
Dr. João Então quando foi levar carga ia quantas vezes por semana levar carga
Testemunha Paulo: Uma ou duas
Dr. João Por semana e quando lá foi viu água lá dentro
Testemunha Paulo: Sim, desde o início não lhe posso garantir porque também não me lembro
Dr. João O Sr. ainda vai levar coisas?
Dr. João Já não vai. Mas costuma entrar lá dentro?
Testemunha Paulo: Sim para fazer compras nesse momento
Dr. João O Sr. tem medo de lá entrar?
Testemunha Paulo: Não sr., entro em qualquer lado
Dra. Juiz: O que é que respondeu Sr. Dr. eu não ouvi?
Dr. João Entro em qualquer lado, não tenho medo de lá entrar. É só
Dra. Juiz: Olhe o sr. acha que aqui já respondeu .... Mas relativamente a essa historia da água o sr só passou e reparou que entrava água desde quando
Testemunha Paulo: Foi quando fui lá arranjar Sra nunca reparei praticamente quando ia nunca vou lá quando tá chovendo
Dra. Juiz : Nunca olhava para o teto
Testemunha Paulo: Nunca vou lá quando está chovendo
Dra. Juiz . Só quando fez este arranjo é que passou a reparar que no tecto. Mas entrava água quando o sr. estava a fazer a obra ...
Testemunha Paulo: Já já, quando o sr. Braga ... tinha-me falado que entrava água e mesmo estando na loja via-se
Dra. Juiz: Mas já depois da reparação?
Testemunha Paulo: Não antes de ir reparar a gente fomos lá
Dra. Juiz: Muito bem
Testemunha Paulo: E via-se correr água
Dra. Juiz: Mas isso porque não havia telhas, porque as telhas estavam .. tinham...
Testemunha Paulo: Sim, mas era antes do temporal se não eu não sei
Dra. Juiz: Então o sr. não sabe se entra água agora, ou há um mês atrás?
Testemunha Paulo: Não
Dra. Juiz : Há um mês quando lá foi entrava água?
Testemunha Paulo: Depois do telhado arranjado sim, na parte do bar eu sei que entra, no outro lado eu não sei também, nunca mais reparei.
12- Verifica-se assim que a testemunha não disse, pelo menos de forma clara e inequívoca, até porque trabalha para a Requerente, que já entrava água pelo telhado, antes da reparação.
13- Quanto à testemunha Ricardo Andrade, o mesmo reporta o seu depoimento, uma vez mais, para o dia em que efetuaram a reparação no telhado, depois do temporal de Fevereiro de 2014 e depois efetuando suposições, uma vez que não tem competência na matéria e foi sistematicamente sugestionada pelo Tribunal a quo, o que se reproduz:
Dra. Juiz: E então qual é as condições do telhado, o telhado como é que ele está ? Como é que o sr. o descreve
Testemunha Ricardo Andrade: Complicado... já
Dra Juiz: .... chega
Testemunha Ricardo Andrade: Pois é que ele já tem lá uma série, vários tipos de telha que já não se a casam umas com as outras, parte da armação já não está muito valente
Dra. juiz: A parte
Testemunha Ricardo Andrade: Da armação de madeira já não está muito valente tem que andar com muito cuidado em cima do telhado para por a telha
Dra. juiz: Então o sr. é a pessoa ideal para responder. Quando andou a fazer esta obra teve e oportunidade de ver entre a telha e a madeira o que é que há
Dra. juiz : Nada? É logo a madeira
Testemunha Ricardo Andrade: Sim, tem a madeira tem a armação a madeira telha por cima da madeira mais nada por cima naquela zona onde trabalhei
Dra. juiz: Ah, está-se a falar na armação a armação também é em madeira, não é?
Testemunha Ricardo Andrade: Sim, sim
Dra. juiz: E o sr. diz que até lá parte teve lá ......para conseguir fazer a obra e como é que isso estava complicado? Eles Complicaram
Testemunha Ricardo Andrade: Um pouco fraca foi preciso passar com os pés em cima dos cabos da armação não se podia por os pés em cima do forro da madeira do forro
Dra. juiz: Porquê? tá pobre?
Testemunha Ricardo Andrade: Estava muito fraca a madeira
Dra. juiz: Tá fraca, madeira fraca enfim,
Testemunha Ricardo Andrade: Já passou
Dra. juiz: Realmente se colocar lá os pés vinham cá parar a baixo é isso? Porque é que ela está fraca?
Testemunha Ricardo Andrade: Dos anos que já está lá
Dra. juiz: A madeira desgasta com os anos?
Testemunha Ricardo Andrade: Sim, mesmo que esteja abrigada
Dra. juiz: Tem bicho?, tá podre?
Testemunha Ricardo Andrade: Sim, bicho
Dra. juiz: A madeira tem bicho viu
Testemunha Ricardo Andrade: A madeira fraca cuida do bicho
Dra. juiz: Mas viu isso
Testemunha Ricardo Andrade: A madeira furada sim, prontos não viu o bicho lá, mas tinha a madeira toda furado comida do bicho dos anos que aquilo já está lá
Dra. juiz: Ou seja tá velha ?
Testemunha Ricardo Andrade: Velha, exato
Dra. juiz: Velha e fraca como o sr. diz
14- O depoimento desta testemunha, na descrição efetuada do telhado e apesar de ser a única que esteve em cima do telhado, é sugestionada pelo Tribunal a quo, pois a mesma diz que a madeira está fraca, atendendo a que o imóvel é antigo, mas o Tribunal a quo questiona, “está podre?”, a testemunha diz “Estava muito fraca a madeira” e o Tribunal a quo repisa “Tem bicho? Tá podre?” – Nunca a testemunha tinha falado em bicho ou podre - e a testemunha lá acaba por dizer “Sim bicho” e o Tribunal a quo repisa novamente “A madeira tem bicho viu” e a testemunha que não viu nenhum bicho lá acaba por dizer “A madeira fraca cuida do bicho” – enfim…
15- Nunca esta testemunha disse que o telhado estava podre, e foi a única que lá esteve, pelo que por esta testemunha não poderia ser dado como provado o ponto 7.º da douta sentença.
16- Quanto à testemunha Nelson, o qual é a única testemunha com competências técnicas, por ser Engenheiro Civil e que não tem qualquer interesse nos autos, por não ter qualquer relação ou afinidade com qualquer uma das partes, o Tribunal a quo resumiu o seu depoimento a um parágrafo, mas na verdade o mesmo prestou um depoimento relevante, com conhecimento técnico na matéria, senão vejamos:
Testemunha Engº. Nelson: Na zona antiga não tenho ideia de ter visto água a cair mesmo, não tenho ideia.
Dra. Juiz: Mas a água a passar na madeira sim
Testemunha Engº. Nelson: Vê-se humidade na madeira poderá em principio será devido a infiltrações mas não tenho ideia de ter visto água mesmo a cair para o chão
E ainda:
Dra. Juiz: Eu vou um bocadinho voltar atrás e quanto á madeira do telhado que falamos há bocadinho o Sr. vê lá focos realmente de infiltração de água o sr. acha que isso também é perigoso atendendo também ao telhado exterior e a forma como ele está
Testemunha Engº. Nelson: Daquilo que eu me recorde de ver não me parece que a deterioração no telhado pelo menos na parte visível se possa ver ainda da parte da segurança se calhar continuar das infiltrações poderá pôr em risco neste momento parece mais manchas de humidades estruturalmente ainda me parece estável.
Continuando:
Dra. Juiz – Lembra-se de ver aqueles baldes lá, já disse e essas coisas que foi na parte nova mas também tem mercadoria, as coisas estragam-se acha que aquilo .....
Testemunha Engº. Nelson: Sim aquilo
Dra. Juiz: Claro, que é uma situação realmente (impercetível) as telhas terem com o vendável terem levantado
Testemunha Engº. Nelson: É corrente isso acontecer nas casas cá da ilha quando vem muito vento. Não tenho ideia de ter visto o telhado com falta de telha .
E por fim:
Dr. João Aproveitando um bocadinho os seus conhecimentos relacionados as infiltrações que verificam e mesmo as humidades que verifica na parede quando lá foi ao estabelecimento do sr. Braga poderão ter origem na realização dessa parte nova portanto existe alguma ligação ou poderá haver alguma ligação entre o acrescente que foi feito ao edifício que e essa parte nova e a parte antiga que seja a causa de algumas infiltrações ou de algumas humidades de algum defeito que o imóvel apresenta
Testemunha Engº. Nelson: As infiltrações bem visíveis são na parte nova a ligação entre as duas que apresenta mais humidade que o resto do edifício por ter sido uma zona em que foi alterada e portanto junto a parte nova vê-se mais alguma humidade embora também se veja no restante edifício
Dr. João Pela sua discrição e não querendo fazer um resumo parece que a parte nova está pior que a parte antiga
Testemunha Engº. Nelson: Em termos de infiltrações, sim
Dr. João Em termos de infiltrações, sim
Testemunha Engº. Nelson: Até porque a inclinação do telhado é muito baixa e portanto origina maior
Dr. João Muito baixa o que é que quer dizer?
Testemunha Engº. Nelson: O telhado é quase plano
Dr. João É quase plano
Testemunha Engº. Nelson: Sim
Dr. João O que leva a que haja mais infiltrações é isso?
Testemunha Engº. Nelson: Pois é
Dr. João É só
Dra. Juiz: O Sr. quer dizer que a parte velha, o telhado da parte velha uma vez que ele é mais inclinado está bem construído para a ilha que estamos no fundo para o tempo em que estamos, isso é importante
Testemunha Engº. Nelson: Sim, uma vez, dada a ilha que estamos e dada a pluviosidade que temos, um telhado se for de telha obrigatoriamente tem que ter alguma inclinação para conseguir um bom encaminhamento de águas.
17- Esta testemunha no seu depoimento é categórica ao afirmar que nunca viu cair água na parte velha, no locado dado de arrendamento à ora Recorrida, afirmando, “Na zona antiga não tenho ideia de ter visto água a cair mesmo, não tenho ideia”.
E ainda
“A água a cair mesmo vê-se na parte nova, na parte velha não se vê a água a passar por parte da rede elétrica. Nunca vi.”.
18- Não satisfeito o tribunal a quo ao minuto 8:23 volta a questionar a testemunha quanto às infiltrações ao que a testemunha firma:
Dra. Juiz: Eu vou um bocadinho voltar atrás e quanto á madeira do telhado que falamos há bocadinho o Sr. vê lá focos realmente de infiltração de água o sr. acha que isso também é perigoso atendendo também ao telhado exterior e a forma como ele está
Testemunha Engº. Nelson: Daquilo que eu me recorde de ver não me parece que a deterioração no telhado pelo menos na parte visível se possa ver ainda da parte da segurança se calhar continuar das infiltrações poderá pôr em risco neste momento parece mais manchas de humidades estruturalmente ainda me parece estável.
19- Verifica-se assim claramente que a testemunha não depôs sobre qualquer facto que levasse o Tribunal a quo a dar como indiciariamente provados os pontos 6.º, 7.º, 8.º e 10.º da douta sentença
20- Quanto aos pontos 12.º e 13.º da douta sentença, não poderia o Tribunal a quo dar como indiciariamente provados os mesmos, uma vez que,
21- Não se alcança em que prova se alicerçou o Tribunal a quo para dar como provada a urgência na realização das obras.
22- Na verdade depois dos acontecimentos de fevereiro de 2014 passou-se mais um inverno, o de 2015, e nenhum prejuízo ou dano, para pessoas e bens se verificou.
23- Verifica-se assim uma urgência relativa, ou seja uma não urgência, pois ou é urgente e fará sentido lançar mão do presente procedimento cautelar ou pura e simplesmente não há urgência.
24- Até porque, se a Requerente, ora Recorrida entendesse haver urgência na realização de obras, já as tinha feito, pois possui a faculdade de o fazer sem autorização da ora Recorrente.
25- Acresce que o Tribunal a quo dá como não provado, na alínea C) o seguinte facto - “Em Fevereiro de 2014, quando a tempestade e ventos fortes assolaram a ilha levaram pelo ar telhas do estabelecimento causou à Requerente elevados prejuízos nas mercadorias e material informático com a sua destruição ou inutilização”.
26- Por aqui se verifica que não há urgência na realização de obras, uma vez que não se provou, que o estado do locado, mesmo com tempestades e ventos fortes tenha causado prejuízo à ora Recorrida.
Não se verificando assim perigo iminente e/ou fundado receio de lesão grave e dificilmente reparável, porque nenhum perigo se verificou, e muito menos fundado receio de lesão grave.
27- Quanto ao ponto 13.º da fundamentação de facto indiciariamente dada como provada, não se vislumbra, uma vez mais, onde o Tribunal a quo assentou a convicção de que “A Requerente teme que tenha de encerrar o estabelecimento de mercearia por falta de condições de segurança quer do seu pessoal quer das mercadorias para venda, quer ainda de todo o material informático necessário ao seu funcionamento.”
28- Da prova produzida, nenhuma testemunha colocou a hipótese de ter de encerrar o estabelecimento, nem mesmo aquando do temporal de fevereiro de 2014.
Não se provou conforme consta da alínea C dos factos dados como não provados, que a Requerente, ora Recorrida, tenha sofrido prejuízos nas mercadorias e material informático, com a sua destruição ou inutilização.
29- Não se entende assim como pode o Tribunal a quo dar como provado que a Requerente teme encerrar o estabelecimento por falta de segurança do pessoal, das mercadoria e material informático se não se provou qualquer prejuízo a nível de pessoal, mercadorias ou material informático.
30- Quanto ao ponto 17.º da fundamentação de facto indiciariamente dada como provada Importa perceber, antes de mais, que as obras de reparação do telhado foram efetuadas aquando de uma tempestade que assolaram a ilha, em Fevereiro de 2014. Facto dado como indiciariamente provado em 11.º da douta sentença.
31- Ora, se a requerente realizou as obras em fevereiro de 2014, porque só nesta data se verificou o temporal, não podia, pela lógica cronológica dos acontecimentos, ter retido o pagamento das rendas, o que se verificou em Janeiro de 2014, ou seja,
A Requerente reteve o pagamento das rendas, em Janeiro de 2014, antes de se verificar a tempestade de fevereiro de 2014.
32- Não podia assim o Tribunal a quo ter dado como provado o ponto 17.º da douta sentença.
33- Acresce que o facto de a Requerida, ora Recorrente, não ter autorizado, nem autorizar a realização de obras implique por si só a retenção das rendas, isto porque,
34- A Requerente na sua carta de 24 de março de 2014 (Doc. 2 da PI) não pede qualquer montante pela reparação efetuada no telhado do imóvel na sequência da tempestade de fevereiro de 2014, pelo que a retenção das rendas não é/foi uma consequência da realização de obras no telhado.
35- Acresce que a referida carta utiliza o tempo verbal do futuro presente, ou seja, a Requerente, ora Recorrida, não pretendia o pagamento das reparações efetuadas em Fevereiro de 2014, mas sim a reparação do telhado no futuro.
Não faz assim qualquer sentido que o Tribunal a quo no ponto 17.º da douta
Sentença dê como indiciariamente provado que a retenção das rendas deveu-se á realização de obras de reparação no telhado.
36- Pelo contrário, a única interpretação possível é apenas a de que o não pagamento das rendas, nada tem a ver com a realização das obras de reparação
37- No que concerne à fundamentação de direito tribunal a quo depois de revelar os traços gerais das providências cautelares, afirma que “Na verdade, o dano que se pretende acautelar é somente aquele que seria provocado quer por uma lesão iminente, indiciada nomeadamente por lesões passadas, quer pela continuação de uma lesão em curso, ou seja, de uma lesão não totalmente consumada.”
38- Da prova produzida em sede de audiência de discussão e julgamento não se logrou provar qualquer lesão iminente, indicada nomeadamente por lesões passadas, pois nenhuma lesão se provou.
39- Os acontecimentos de fevereiro de 2014 não causaram qualquer lesão à Requerente, ora Recorrida, pois os mesmos consubstanciam um ato isolado, comum a vários imóveis na ilha das Flores, atendendo aos fortes ventos que lá se verificam, nem os mesmos causaram qualquer lesão ou dano.
40- O mesmo se diga quanto á continuação de uma lesão em curso, ou seja de uma lesão não totalmente consumada, pois não há lesão em curso.
41- “A entrada constante de água pelo telhado e tecto, que faz prever o seu desabamento, com tanta água e devido ao seu estado de podre e sem estrutura de apoio” conforme consta na douta sentença não tem lugar nos presentes autos.
42- Recorde-se que o imóvel tem cerca de 100 anos - Ponto 5.º dos factos indiciariamente dados como provados.
43- Em 100 anos o telhado não desabou, a chuva não causou qualquer prejuízo, nenhum perito afirmou haver perigo de desabamento, não há qualquer peritagem ou prova documental, nomeadamente fotografia que prove que o telhado está podre, ou que apresente qualquer buraco, ou ausência de estrutura de apoio.
44- A prova produzida indicia que a água que entra no locado localiza-se essencialmente no anexo que constitui a parte nova, que foi construída pela Requerente, ora Recorrida.
45- Com tudo isto como pode o Tribunal a quo considerar que existe continuação de uma lesão em curso? Não se alcança.
46- Ainda quanto à fundamentação de direito, o Tribunal a quo faz uma incursão pela resolução extrajudicial do contrato de arrendamento operada por notificação judicial avulsa datada de 7.10.2014.
47- Entende o Tribunal a quo que com o NRAU (artigo 1085.º do Código Civil) o direito potestativo de resolução do contrato de arrendamento caduca se não for exercido no prazo de um ano a contar do facto que lhe serve de fundamento. Acrescentando ainda que aquela notificação judicial avulsa, por rendas não pagas de Janeiro a Setembro de 2014, caducou pelo não exercício subsequente de ação de despejo ou execução para entrega de coisa certa atendendo à retenção das rendas (por ser legitimo o direito a reembolso nos termos dos artigo 1036º, n.º do do Código Civil), que a requerente comunicou à Requerida, uma vez que realizou as obras de reparação urgentes do telhado.
48- É falso, repete-se falso, que a Requerente, ora Recorrida, tenha comunicado à ora Recorrente a realização de obras de reparação urgentes no telhado.
49- A única comunicação que é feita pela ora Recorrida e que consta do doc. 2 da PI não faz qualquer referência a obras de reparação realizadas no telhado, por parte da Requerente, ora Recorrida.
50- Nem a comunicação foi efetuada de acordo com o preceituado no n.º 2 do artigo 1036º do Código Civil, ou seja, “contando que o avise ao mesmo tempo”
51- Na verdade, e como já foi dito a reparação do telhado foi efetuada em fevereiro de 2014.
52- A referida comunicação é de 24 de Março de 2014 e refere-se sempre a obra de reparação a realizar no futuro, razão pela qual solicita à Requerida autorização para a realização de obras.
53- Em momento algum faz referência a obras ocorridas no mês de Fevereiro de 2014, que obras realizou, qual o seu montante, junta fatura, nada. Até porque as mesmas foram realizadas por funcionários da Requerente, ora Recorrida, e implicaram apenas a colocação de cerca de 30 telhas.
54- Este erro na aplicação dos factos ao direito por parte do Tribunal a quo, no entender da ora Recorrente, prende-se exclusivamente com um erro na análise ao referido Doc. 2 da PI, uma vez que o mesmo não se refere a obras realizadas, mas sim a realizar, pelo que não há qualquer direito a reembolso, pelo que não se poderá aplicar o n.º 2 do artigo 1036.º do Código Civil, nem caducou o direito subsequente da Requerida ora Recorrente de proceder ao desejo, pois nenhuma retenção ou reembolso tem a ora Recorrida direito.
55- Por fim, e quanto ao Abuso de Direito alegado pela Requerida, ora Recorrente importa reter que a ora Recorrente alegou na sua Oposição, nomeadamente nos seus articulados 22.º, 23.º e 24.º, que o pedido formulado pela Requerente, ora Recorrida, constitui um abuso de direito, uma vez que o valor das obras a realizar, indicadas pela Requerente, €41.182,59, são equivalentes ao valor patrimonial tributável, €43.880,00.
56- Sobre este Abuso de Direto alegado e provado em sede de audiência de julgamento, através do depoimento da testemunha Hélio o Tribunal a quo não se pronuncia.
Depoimento da testemunha Hélio, gravado no sistema integrado de gravação digital disponível na aplicação informática em uso no Tribunal:
(…) 14m35sgs a 15m08sgs
Dr. João Sabes mais ou menos que valor terá aquele imóvel?
Testemunha Hélio: Olhe eu pessoalmente não dava quase nada por ele mas sei que o valor patrimonial dele andará na ordem dos 42 mil euros isso foi uma avaliação de 2012 atualizada á taxa de inflação de 2014
Dr. João Viu isso através da caderneta predial
Testemunha Hélio: Sim, da Caderneta predial do imóvel
Dr. João Sabe isso porque dá alguma ajuda à sua tia em termos de papéis
Testemunha Hélio: Sim, aliás eu tenho uma empresa de prestação de serviço e faço coisas desse género.
57- Na verdade o Tribunal a quo limita-se a dizer que:
“Da providência não pode ainda resultar prejuízo superior ao dano que ela visa evitar”
“Tal prejuízo deve ser analisado no confronto de ambos os prejuízos antagónicos”
58- Dito isto verifica-se que o Tribunal a quo apesar de saber em linhas gerais o que consubstancia o Abuso de Direito, nenhuma correlação faz com os factos concretos dos autos.
59- O mesmo será dizer que o Tribunal a quo não se pronuncia efetivamente quanto ao Abuso de Direito que claramente se verifica no entende da ora Recorrente, uma vez que o valor das obras – facto dado como provado em 14.º - é equivalente ao valor do imóvel.
Nesta conformidade, revogando a douta sentença sob recurso, substituindo-a por acórdão a julgar a acção improcedente, por não provada, e absolvendo o Requerida do pedido que contra ela foi formulado, V. Exas., Venerandos Desembargadores, farão a tão costumada JUSTIÇA!!!»
A Requerente, por seu turno, apresentou contra-alegações onde verteu as seguintes conclusões:
«1 – O prédio de que a A. é arrendatária tem mais de 100 anos.
2 – A estrutura de madeira do telhado e o forro estão podres e não oferecem quaisquer condições de segurança não tendo capacidade para suportar o peso das telhas que nela assentam.
3 – As telhas de três qualidades diferentes não “casam” entre si, permitindo por isso que entre água no estabelecimento quando chove, originando humidades nas paredes e risco de curtos-circuitos na eletricidade.
4 – As portas e janelas de madeira estão podres e não oferecem quaisquer condições de segurança.
5 – A testemunha Mário afirmou que a madeira da armação está toda podre, a pintura degradou-se, as paredes têm rachadelas (minuto 4:30), a parte antiga está toda degradada (minuto 5:50) e que com o vendaval as telhas foram parar à estrada e viu a chuva a cair no meio do estabelecimento (minuto 7:00);
6 – A testemunha Paulo afirmou que as paredes estão gastas em termos de pintura. É muita humidade. Embora arranjado entra sempre muita água dentro (minuto 3:00). As telhas não são bem iguais (minuto 6:00) e por fim “o telhado pode cair. É perigoso. Mais um inverno não sei se passa.”
7 – A testemunha RICARDO disse que “é um telhado complicado, tem que se andar com muito cuidado porque a parte da armação já não está muito valente. A armação é fraca. Não se pode por os pés em cima da madeira do forro. Está fraca dos anos. Está podre. A madeira furada cuida do bicho.” (minuto 4:30) É natural entrar água porque as telhas não casam umas com as outras (minuto 8:30). É uma ameaça para quem trabalha lá, principalmente se o alerta for amarelo.
8 – A testemunha Luís B, empreiteiro que fez o orçamento das obras a realizar referiu que “a estrutura não tem condições para sustentar a carga da telha. Está tudo podre. Pode desabar e magoar alguém. Passo na estrada e vejo que só o cume deve ter pelo menos 40 cm de lomba e olho para ali e admiro-me de como é que ainda está de pé (minuto 19:30). As obras já deviam ter sido feitas há muito tempo” (minuto 14) e sobre a segurança de quem lá trabalha disse que não trabalhava lá “a minha vida está primeiro que o trabalho.” (minuto 15:00)
9 – A A. goza do direito de retenção das rendas até ao integral pagamento das obras de conservação do prédio com ordem ao pleno gozo, uso, fruição e destino do arrendado, sendo que o pagamento das rendas é titulado pela entrega de 12 cheques pré-datados entregues à Ré no decurso do ano a que respeitam. Daí a retenção das rendas do ano de 2014 e 2015, face à recusa declarada, reiterada e confessada da Ré.
10 – O valor das obras a realizar nada têm a ver com o valor do imóvel já que o que está em causa é a manutenção do arrendamento e o seu gozo e fruição pelo arrendatário como contrapartida da renda que paga.
11 – Não sendo as obras realizadas pela senhoria tem a A. o direito de as fazer e descontar o respetivo montante nas rendas.
12 – A douta sentença recorrida fez plena aplicação dos factos ao direito não merecendo qualquer reparo ou censura.
Termos em que deve a douta sentença recorrida ser mantida por ser de Direito e de JUSTIÇA!»
II – DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO
O objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões das alegações, sendo as seguintes as questões suscitadas:
1. - Impugnação da matéria de facto
Factos 1.º, 6.º, 7.º, 8.º, 10.º, 11.º, 12.º e 13.º
2. – Do requisito de lesão iminente ou da continuação de uma lesão em curso
3. – Da resolução do contrato de arrendamento por parte da Requerida/Recorrente, operada por notificação judicial avulsa datada de 07/10/2014
4. – Da não apreciação do alegado abuso de direito por parte da Requerente
III – FUNDAMENTOS
1. De facto
Na sentença deram-se como provados e não provados os seguintes factos:
Factos Provados
1.º - A requerente é uma sociedade comercial por quotas que tem por objecto entre outras actividades o comércio de veículos automóveis novos e usados e a sua manutenção e reparação das suas partes e peças e compra e venda de artigos de mercearia e líquidos, mobiliário e artes decorativas.
2.º - A Requerida é dona e legitima proprietária do prédio urbano sito ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 221º, da Freguesia de Fazenda, concelho de Lajes das Flores, constituído por rés-do-chão e armazém.
3.º - Por contrato de arrendamento celebrado em 5 de Julho de 1990, a Requerida deu de arrendamento a Carlos, o prédio indicado em 2º, cujo trespasse a Ermelindo comunicou à Requerida em Fevereiro de 1997.
4.º - Por sua vez, este ultimo, realizou novo trespasse com Emanuel, o qual, por sua vez, a 21 de Dezembro de 2005, trespassou à Requerente, transferindo os correspondentes poderes de gozo do imóvel mediante a renda anual de € 3.600,00 paga em duodécimos de € 300,00.
5.º - O prédio locado tem cerca de 100 anos, é antigo.
6.º- A sua degradação é evidente em especial no telhado e portas e janelas de madeira.
7.º - A madeira do telhado está podre e quando chove, a água infiltra-se por todo o lado e cai no interior do prédio.
8.º- As paredes apresentam-se fissuradas permitindo infiltrações de água e com essas o aparecimento de humidades e fungos.
9.º- As portas e janelas estão podres e sem qualquer segurança.
10.º- A rede eléctrica está velha, ultrapassada e inadequada.
11.º- Em Fevereiro de 2014, quando a tempestade e ventos fortes que assolaram a ilha levaram pelo ar telhas do estabelecimento e a Requerente teve que as substituir depois de procurar por toda a ilha telhas iguais por de tão antigas terem deixado de ser fabricadas.
12.º- A Requerente tem urgência na realização das obras necessárias à boa funcionalidade, fruição e gozo do estabelecimento antes que chegue a força do inverno com o agravar dos ventos, humidades e fungos.
13.º- A requerente teme que tenha de encerrar o estabelecimento de mercearia por falta de condições de segurança quer do seu pessoal quer das mercadorias para venda quer ainda de todo o material informático necessário ao seu funcionamento.
14.º A realização das obras de conservação necessárias à boa funcionalidade do estabelecimento, fruição e gozo do arrendado orçam o valor total de € 34.900,00, correspondendo à soma dos seguintes valores e obras:
a)- da obra de demolição da cobertura existente, limpeza, remoção, carga e transporte dos produtos sobrantes e vazadouro autorizado de € 1583,00,
b)- do valor do fornecimento e aplicação de estrutura da cobertura em madeira “criptoméria”, placas de isolamento roof mate com 30 mm de espessura, assentamento de ripado e colocação de telha tipo “lusa” ou equivalente, incluindo todos os trabalhos necessários a um bom acabamento de € 13.025,02,
c)- do valor da reparação de fissuras em paredes exteriores, incluindo pintura geral com uma de mão de primário e acabamento com duas de mão de tinta água branca, incluindo todos os trabalhos necessários a um bom acabamento de € 6.870,22,
d)- do valor de fornecimento e assentamento de 4 portas e 7 janelas em alumínio termo lacado, incluindo remoção das existentes e todos os trabalhos necessários a um bom acabamento de € 9.476,38,
e)- do valor da execução de rede de electricidade no interior do edifício, abertura e tapamento de roços, ligações e acessórios, incluindo ligação à rede existente e todos os trabalhos necessários a um bom acabamento de € 3.945,88.
15.º - Por carta datada de 24 de Março de 2014 remetida pela Requerente à Requerida foi solicitado que a Requerente realizasse as obras de reparação do telhado e substituição de portas e janelas face à entrada de água pelo telhado e degradação e insegurança das portas, indicando a possibilidade de ser a Requerente a realizar as obras e descontar o valor no pagamento das rendas até integral pagamento, ficando a aguardar resposta até 31 de Março de 2014, dando-se o seu teor aqui por integralmente reproduzido.
16.º - Por carta datada de 10 de Abril de 2014, através de mandatário, a Requerida comunicou que não aceitava que as obras fossem realizadas pelo Requerente com desconto nas rendas e não iria proceder a quaisquer obras a seu cargo, dando-se no mais o seu teor aqui por reproduzido para os devidos efeitos legais.
17.º - A Requerente realizou as obras de reparação do telhado e em consequência reteve o pagamento das rendas pagas através da entrega de 12 cheques pré-datados nos primeiros meses de cada ano.
18.º- A Requerida, por meio de notificação judicial avulsa de 7.10.2014, procedeu à resolução do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento das rendas dos meses de Janeiro de 2014 a Setembro de 2014, não tendo a Requerente abandonado o locado.
19.º- Não foi proposto pela Requerida acção de despejo ou execução para entrega de coisa certa.
20.º- A Requerida deu entrada a 4.03.2015 a procedimento especial de despejo, que foi recusado.
21º. – A Requerida realizou obra de pintura às paredes exteriores do imóvel há cerca de dois/três anos.
22.º O anexo encontra-se apoiado na parede exterior do imóvel.
23.- A Requerida não autorizou nem autoriza a realização de quaisquer obras no imóvel de que é proprietária.
Factos não provados
a) A água que se infiltra pela madeira do telhado podre causa prejuízos nos artigos e produtos para venda e equipamentos informáticos.
b) A rede eléctrica não oferece qualquer segurança por falta de isolamento e potência desligando-se várias vezes ao dia, além do risco de curto-circuito devido à chuva que entra e humidades.
c) Em Fevereiro de 2014, quando a tempestade e ventos fortes que assolaram a ilha levaram pelo ar as telhas do estabelecimento, causou à Requerente elevados prejuízos nas mercadorias e material informático com a sua destruição ou inutilização.
d) O anexo existente em telha de fibrocimento não constitui parte integrante do imóvel e foi construído pela Requerente sem autorização da requerida.
e) A demolição de duas paredes interiores foi efectuado pela Requerente sem autorização da Requerida.
2. De direito
Apreciemos agora as questões suscitadas pela Recorrente.
1. - Impugnação da matéria de facto
Factos 1.º, 6.º, 7.º, 8.º, 10.º, 11.º, 12.º e 13.º
Entende a recorrente que o facto 1.º [1.º - A requerente é uma sociedade comercial por quotas que tem por objecto entre outras actividades o comércio de veículos automóveis novos e usados e a sua manutenção e reparação das suas partes e peças e compra e venda de artigos de mercearia e líquidos, mobiliário e artes decorativas] não poderia ter sido dado como provado, pois que na sua oposição à providência o contestou.
Efectivamente no art.º 1.º da sua oposição na parte respeitante à defesa por impugnação a requerida referiu: «1- desconhece-se, pelo que se contesta os factos indicados em 1.º da PI».
Ora no art.º 1.º da PI consta precisamente o facto que foi dado como provado sob o n.º 1.º.
Na sua motivação, a Senhora Juíza justificou tal resposta positiva na seguinte afirmação: «(…). Antes de mais, salienta-se que a Requerida admitiu, no seu articulado de oposição, os factos provados supra enunciados em 1, (…), razão pela qual se deram os mesmos como provados. (…).»
Nos termos do art.º 574.º, n.º 3 do Código de Processo Civil estipula-se:
«(…).
3 — Se o réu declarar que não sabe se determinado facto é real, a declaração equivale a confissão quando se trate de facto pessoal ou de que o réu deva ter conhecimento e equivale a impugnação no caso contrário.
(…).»
No caso, nenhum elemento de prova foi produzido quanto a este facto, sendo certo que o desconhecimento da Requerida face ao mesmo é de aceitar, dado que nada indica que tivesse de ser conhecedora do mesmo.
Nessa medida essa sua alegação, equivalendo a impugnação, obrigaria a Requerente a fazer prova desse facto (art.º 342.º, n.º 1 do Código Civil), o que não aconteceu.
Assim, haverá que dar razão à recorrente e considerar como não provado o facto indicado em 1.º dos factos dados como provados.
Defende ainda a recorrente que os factos dados como provados sob os n.ºs 6.º, 7.º, 8.º e 10.º, deveriam considerar-se como não provados, pois que os testemunhos de Paulo, Ricardo Andrade e Nelson, apontarão nesse sentido.
Os factos em questão são os seguintes:
«6.º- A sua degradação é evidente em especial no telhado e portas e janelas de madeira.
7.º - A madeira do telhado está podre e quando chove, a água infiltra-se por todo o lado e cai no interior do prédio.
8.º- As paredes apresentam-se fissuradas permitindo infiltrações de água e com essas o aparecimento de humidades e fungos.
(…).
10.º- A rede eléctrica está velha, ultrapassada e inadequada.
(…).
12.º- A Requerente tem urgência na realização das obras necessárias à boa funcionalidade, fruição e gozo do estabelecimento antes que chegue a força do inverno com o agravar dos ventos, humidades e fungos.
13.º- A requerente teme que tenha de encerrar o estabelecimento de mercearia por falta de condições de segurança quer do seu pessoal quer das mercadorias para venda quer ainda de todo o material informático necessário ao seu funcionamento.»
Na sentença consideraram-se tais factos provados com base na seguinte motivação:
«(…).
A testemunha Hélio, parente da Requerida e cliente da Requerente, igualmente afirmou que a Requerida não autorizava as obras e que a mesma nunca realizou quaisquer obras de conservação ou manutenção, sendo o telhado, portas e janelas os originais com exceção da obra de pintura exterior que mandou realizar.
Ambas as testemunhas [Hélio e Gabriela] afirmaram a necessidade de obras do locado sendo que a testemunha Hélio referiu mesmo que o imóvel estava relativamente degradado em termos de portas e janelas e o telhado, pese algumas intervenções que estiveram a cargo da Requerente, é o inicial, é antigo e os ventos de leste mexem com o telhado devido a tal. Ainda, descreveram como quadro habitual, com a ocorrência de chuvas, encontrarem no estabelecimento de supermercado baldes a aparar a água, logo à entrada do estabelecimento e no anexo que constitui ampliação do locado contribuindo para que se dê como provado os factos em 6 e 9.
(…).
No entanto, a situação premente e urgente de realização de obras de conservação do arrendado por parte da Requerida e/ou autorização para a sua realização à Requerente resultam suficientemente provadas pelas testemunhas Mário, Paulo, Ricardo, Engenheiro Nelson, Luís. Os depoimentos das indicadas testemunhas foram prestados de forma essencialmente afirmativa do que apenas era do seu conhecimento e de modo a confirmarem a factualidade dada como assente.
Assim, a testemunha Mário, trabalhou no locado na realização da construção do anexo em 2007/2008, e procedeu à pintura das paredes interiores do locado. Descreveu o locado com infiltrações e manchas de humidade na sequência das obras de reparação do telhado necessárias por a tempestade vendaval ter feito voar telhas do telhado em data que não sabe precisar mas que situou no inverno de 2013. E porque pretendeu fazer a obra de reparação do telhado, visionou o estado do mesmo. A testemunha descrevendo a construção do anexo conduziu o tribunal a dar como provado o ponto 22 da matéria dada como provada. Ainda, a testemunha, como pedreiro avaliou a construção da casa como má porque construída com materiais maus e com paredes pouco sustentadas e sem isolamento (“paredes de 15 com blocos antigos”). Mencionou que pelo telhado cai água, e que, viu chover lá dentro aquando das obras de reparação do telhado devido ao vendaval e tempestade que ocorreu no inverno de 2013/2014 e que levou as telhas do telhado pelo ar.
Esta testemunha, considerando existirem apenas más condições para as pessoas ali trabalharem e se deslocarem às compras, afirmou, no entanto, a obra do telhado como uma obra urgente e absolutamente necessária, isto porque “está tudo podre e não há nada a segurar e se o telhado cair cai em cima das pessoas” até porque “a maioria das telhas estão todas partidas e o vento um dia pode arrear as telhas todas para baixo e se não for este ano vai ser para o ano e há muitas pessoas a lá ir”, “as telhas colocadas em substituição das antigas, porque diferentes, não encaixam umas nas outras fazendo com que, com o vento, entre água para o interior do locado, pelo telhado”.
Esta testemunha confrontada com o que poderia acontecer caso as obras não se realizem afirmou que os clientes levam com a água que entra no locado pelo telhado em cima delas e as telhas podem, com as tempestades que se fazem sentir habitualmente na ilha, ir parar á estrada e apanhar alguém ou alguma coisa. Para além de que o estado do telhado e das paredes agrava-se com essas tempestades e com os camiões a passar na rua que causam trepidação e inevitavelmente causam fissuras ainda mais atento o tipo de construção da casa.
Confrontado com as fotografias de fls. 11 a 13 verso. 17 a 19 verso e 22 a 23 verso a testemunha identificou alguns dos locais e danos que apresentam o arrendado ao nível de infiltrações de humidade nas paredes e tectos e ainda o estado das portas e janelas.
Por sua vez a testemunha Paulo, fiel de armazém na Requerente há cerca de cinco anos, carrega mercadoria de e para a mercearia com regularidade, tendo ajudado a transportar as telhas para a sua colocação no telhado aquando do já referido vendaval que situou no inverno do ano transacto. Tal como a anterior testemunha, confrontado com as fotografias confirmou o estado do locado identificando alguns dos focos de humidades nas paredes. Afirmou que a água já entrava muito antes do telhado ser reparado, e continua a entrar depois daquela reparação atentos os motivos já indicados pela testemunha anterior.
Afirmou de modo categórico, mas isento e credível existir perigo de desmoronamento do tecto pois “da maneira como está o telhado pode vir parar cá baixo a qualquer momento, não sabendo se aguenta mais um inverno” e disse ter medo de lá entrar.
A testemunha Ricardo, distribuidor de pão na Requerente desde há cerca de três anos, exerce antes dessa data profissão na área de construção civil, e foi quem realizou a obra do telhado após ter arranjado as telhas que voaram com o temporal do ano passado. Referiu que colocou cerca de 30 telhas na reparação do telhado e que já antes tinham sido colocadas telhas novas a substituir outras velhas e partidas. Referiu esta testemunha “O telhado está complicado”, isto porque tem três tipos de telha, que não encaixam umas nas outras e dificilmente retiradas pelo vento e quer a parte da armação do telhado quer a madeira dessa armação e do tecto está fraca devido aos anos, podre e furada do bicho. Inclusive teve que ter cuidado em não colocar os pés no forro da madeira do tecto mas apenas em cima dos cantos da armação.
Afirmou que entrou água para o interior do estabelecimento nessa altura e continua a entrar sendo que a continuar a entrar do modo que entra existe perigo fundado de desmoronamento do telhado e mais, com o inverno que se faz sentir na ilha, com vendavais e tempestades fortes, a probabilidade de as telhas se levantarem é uma probabilidade séria. Entende que, não podendo prever quantos anos o telhado aguenta, os vendavais da ilha agravam essa possibilidade. Afirmou com convicção e de modo sério e credível que, com alerta amarelo, não trabalhava lá e nem entra lá.
A testemunhas Nelson, cliente da Requerente, no supermercado, ali se deslocando com regularidade, com conhecimentos técnicos por ser engenheiro civil, descreveu que quando está a chover os baldes acumulam-se para recolher a água, as paredes apresentam-se cheias de humidade, com zonas de infiltração de maior gravidade e na madeira do tecto este apresenta-se húmido e apercebe-se que ali passa água, as portas e as janelas apresentam-se em mau estado, com algumas zonas podres sendo que a chuva batida faz abrir as mesmas e entrar água. Acrescenta que a deterioração da parte do telhado é visível e ainda que pareça estruturalmente estável com o passar dos anos e com os ventos da ilha pode desmoronar-se.
A testemunha Luís, empreiteiro, responsável pelo orçamento para a realização da obras junto a fls. 10 verso, disse que elaborou o mesmo através do levantamento que fez das necessidades do locado e das medições que realizou. O seu depoimento nada de novo acrescentou aos depoimentos das testemunhas anteriores quer em relação aos danos apresentados pelo locado quer à necessidade urgente de obras de reparação e conservação. Referiu ter feito o levantamento para o orçamento em 2014 mas antes da ocorrência da situação de o vento ter levantado e arremessado as telhas e da reparação que se lhe seguiu.
Descreveu o estado do locado acrescentando ao já referido pelas restantes testemunhas que o telhado da casa se encontra arqueado e afirmado o perigo de desmoronamento e grave lesão do direito ameaçado da Requerente. Defendeu ainda o orçamento tal qual está elaborado – facto provado em 14º - e quanto à necessidade urgente da obra de electricidade foi o único que, para além do estado da rede de electricidade visível através das fotografias juntas aos autos, referiu ter aquela rede de electricidade mais de 30 anos, com derivações diversas e confusas e a cabelagem apresentar humidade e, em dois sítios ter água, considerando urgente também a realização dessa obra.
Na decorrência dos depoimentos de todas as supra referidas testemunhas o tribunal deu como provado os factos enunciados nos itens 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 e 13 da matéria dada como provada.»
Ponderando toda a prova produzida, com a audição dos testemunhos das pessoas inquiridas e demais documentação dos autos, com particular incidência nas fotografias juntas aos autos (fls. 11 a 28 verso e 86 a 107), reveladoras do estado do imóvel, temos de corroborar e concordar com o entendimento da Senhora Juíza sobre a factualidade dada como provada quanto a estes factos.
Na realidade, o depoimento das apontadas testemunhas confirma a percepção que se possa ter sobre a situação em que o arrendado se encontra, sendo de realçar o testemunho de Mário, conhecedor do imóvel por nele ter trabalhado na realização da construção do anexo em 2007/2008, e ser profissional dessa área. Curiosamente a recorrente nas suas alegações de recurso omite o seu depoimento.
Certo é também que os testemunhos das pessoas que a apelante refere no seu recurso não contrariam minimamente a matéria em causa, podem surgir menos peremptórios, mas acabam, no seu conjunto, por confirmar a factualidade dada como provada.
Não se vislumbra assim razões para alterar estes pontos de facto dados como provados, pelo que se mantêm.
No que concerne ao facto 17.º [17.º - A Requerente realizou as obras de reparação do telhado e em consequência reteve o pagamento das rendas pagas através da entrega de 12 cheques pré-datados nos primeiros meses de cada ano], sustenta a apelante existir uma incongruência ao ter-se dado como provado este facto e pois que a retenção do envio dos cheques para pagamentos das rendas se terá verificado em Janeiro de 2014 e as obras de reparação do telhado só realizaram após a tempestade de Fevereiro de 2014.
Também aqui discordamos da posição da apelante.
Com efeito, o estado de degradação do imóvel era anterior ao vendaval de Fevereiro de 2014, sendo necessária a realização de obras para evitar o acentuar daquela, com riscos para pessoas e bens, pelo que tal vendaval apenas veio tornar mais premente as obras a empreender. Daí ser absolutamente plausível a retenção das rendas em data anterior a tal intempérie, com o fito de empreender as necessárias obras.
Daqui se conclui inexistir qualquer incongruência de tal facto, que assim se mantem.
Temos pois de concluir ser de manter a matéria de facto provada, com excepção do facto 1.º que se tem de dar como não provado.
2. – Do requisito de lesão iminente ou da continuação de uma lesão em curso
A apelante considera que o requisito de lesão iminente ou de continuação de uma lesão em curso se não verificará.
Na sentença expôs-se de forma clara e adequada o requisito em causa.
Com efeito, para que uma providência cautelar comum possa ser deferida terá de verificar-se o pressuposto do “Fundado receio de que outrem cause lesão grave e dificilmente reparável ao seu direito” (é o que resulta do disposto no art.º 362.º, n.ºs 1 do Código de Processo Civil).
A providência cautelar comum tem por base e fundamento o justificado e fundado receio de que outrem cause lesão grave e de difícil reparação a esse direito, o “periculum in mora”, ainda que não seja exigível que a perda se torne efectiva com a demora, em conformidade, igualmente, com o estipulado pelos artigos 362º, nº 1 e 365º, do Código de Processo Civil, que prevêem os pressupostos genéricos da procedência de qualquer providência conservatória ou antecipatória, e não a lesão grave do direito.
No caso específico da providência cautelar comum, deve existir um justificado e fundado receio de que outrem cause lesão grave e de difícil reparação ao direito invocado, um indispensável juízo de certeza [Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, I, 1980, 683], sendo certo que este receio há-de ser de tal ordem que fundamente a providência requerida, o que só acontece, quando as circunstâncias se apresentem de modo a convencer que está iminente a lesão do direito.
Como assim, esta providência tem que se antecipar à lesão, porquanto o requisito do justo receio pressupõe que a ofensa se não acha ainda consumada, que os actos susceptíveis de produzir a lesão devem encontrar-se em potencialidade e não realizados, visam factos futuros e não passados, pois que a providência se destina a evitar o prejuízo e não a repará-lo, sob pena de não acautelar o efeito útil da acção [Antunes Varela, Manual de Processo Civil, 1984, 23 a 26; Anselmo de Castro, Direito Processual Civil Declaratório, I, 130 e 131; STJ, de 1-6-75, BMJ nº 148º, 211].
É que o receio só pode ser qualificado como justificativo da providência requerida quando as circunstâncias se apresentam de modo a convencer que se encontra iminente a lesão do direito [Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, I, 1980, 684].»
Ora, no caso em apreço, atenta a matéria de facto dada como provada [designadamente, os pontos 5.º - O prédio locado tem cerca de 100 anos, é antigo; 6.º- A sua degradação é evidente em especial no telhado e portas e janelas de madeira; 7.º - A madeira do telhado está podre e quando chove, a água infiltra-se por todo o lado e cai no interior do prédio; 8.º- As paredes apresentam-se fissuradas permitindo infiltrações de água e com essas o aparecimento de humidades e fungos; 9.º- As portas e janelas estão podres e sem qualquer segurança; 10.º- A rede eléctrica está velha, ultrapassada e inadequada; 11.º- Em Fevereiro de 2014, quando a tempestade e ventos fortes que assolaram a ilha levaram pelo ar telhas do estabelecimento e a Requerente teve que as substituir depois de procurar por toda a ilha telhas iguais por de tão antigas terem deixado de ser fabricadas; 12.º- A Requerente tem urgência na realização das obras necessárias à boa funcionalidade, fruição e gozo do estabelecimento antes que chegue a força do inverno com o agravar dos ventos, humidades e fungos; 13.º- A requerente teme que tenha de encerrar o estabelecimento de mercearia por falta de condições de segurança quer do seu pessoal quer das mercadorias para venda quer ainda de todo o material informático necessário ao seu funcionamento; 23.- A Requerida não autorizou nem autoriza a realização de quaisquer obras no imóvel de que é proprietária.], verifica-se que o estado do arrendado é de grande deterioração, mas susceptível de piorar, de forma a fazer perigar quer os bens nele existentes, quer principalmente a situação de segurança dos funcionários que nele laboram e os clientes que o frequentam. Esse receio é marcadamente sério e real, quanto é certo que na localidade onde se encontra situado as condições meteorológicas são muitas vezes agrestes e violentas, essencialmente no Inverno.
Entendemos assim que não assiste também razão à apelante nesta questão.
3. – Da resolução do contrato de arrendamento por parte da Requerida/Recorrente, operada por notificação judicial avulsa datada de 07/10/2014
A recorrente sustenta ainda que ao contrário do que foi decidido na sentença, deveria a mesma ter valorado a resolução do contrato de arrendamento que terá operado através da notificação judical avulsa endereçada à requerente/recorrida, daí resultando a improcedência do presente procedimento cautelar dado inexistir já contrato de arrendamento que atribua a esta o direito que aqui se arroga.
Na sentença a este propósito escreveu-se: «(…).
E ainda porque entendemos que a resolução extrajudicial do contrato de arrendamento operada por notificação judicial avulsa datada de 7.10.2014 não contende com essa aparência de direito pois que, com o NRAU (artigo 1085º do Código Civil), o direito potestativo de resolução do contrato de arrendamento caduca se não for exercido no prazo de um ano a contar do facto que lhe serve de fundamento. A resolução operada por aquela notificação judicial avulsa, por rendas não pagas de Janeiro a Setembro de 2014, caducou pelo não exercício subsequente de acção de despejo ou execução para entrega de coisa atendendo à retenção das rendas (por ser legitimo o direito a reembolso nos termos do artigo 1036º, nº 2 do Código Civil), que a Requerente comunicou à Requerida, uma vez que realizou as obras de reparação urgentes do telhado. Acresce dizer que, a Requerida se encontra obrigada, nos termos do artigo 1074º do Código Civil a executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato. Obras de conservação ordinária que, no dizer de Margaria Greve (in Novo regime do arrendamento urbano, 2000, 3ª edição, pagina 50 e ss.) são todas as relacionadas com o envelhecimento exterior e interior do prédio e com o uso normal, se destinado a assegurar o gozo do prédio, de acordo com o fim a que se destina. Por outro lado, segundo a jurisprudência portuguesa são obras de conservação ordinária designadamente as reparações de janelas e portas bem como a realização de outras obras que evitem a degradação das condições ou de utilização do locado, a reparação do telhado e do mais que se mostre necessário para impedir as infiltração das água das chuvas no locado (cfr. Acórdão da R.P. de 19.10.1993, Col. Jur. XVIII, 4, 133 e Acórdão da RL de 13.04.2104, Col. Jur. XIX, 1, 91).
(…).»
Tal como é dito na sentença, também nós consideramos não podere relevar a alegada resolução do contrato de arrendamento, por via da notificação judicial avulsa operada em 07/10/2014.
Com efeito, tendo presente a factualidade dada como provada – que revela que a situação de degradação do imóvel vinha ocorrendo, tendo-se tornado absolutamente indispensável a realização de obras sob pena de poderem ocorrer danos em pessoas e bens, tendo havido mesmo lugar à substituição de telhas em Fevereiro de 2014, quando a tempestade e ventos fortes que assolaram a ilha levaram pelo ar telhas do estabelecimento, e que levaram a que fosse escrita a missiva de 24/03/2008, que teve a resposta por parte da recorrente a 10/04/2008, dizendo que não realizava as obras nem autorizava que a recorrida as fizesse – não se poderá considerar que à data em que foi realizada a notificação judicial avulsa [07/10/2008] a locatária se encontrasse em mora, pois que a essa data quem se encontrava em mora era a locadora (artgs 1036.º, n.º 1, com referência ao art.º 1074.º, ambos do Código Civil). A ser assim, não poderia, a essa data, operar a resolução do contrato de arrendamento com o fundamento avançado, pois que a recorrida não se encontrava em mora.
Improcede assim também esta questão.
4. – Da não apreciação do alegado abuso de direito por parte da Requerente
Refere finalmente a apelante que na sentença não se atendeu à alegação de abuso de direito que terá invocado nos pontos 22.º a 24.º da sua oposição, sendo que aí terá referido que o valor das obras a realizar superariam o valor patrimonial do imóvel.
Vejamos.
Nos termos do disposto no art.º 334.º do Código Civil, existirá abuso de direito, sendo portanto ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Como é salientado por Pires de Lima e Antunes Varela[[1]], só pode considerar-se abusivo o exercício dum direito quando exceda manifesta, clamorosa e intoleravelmente (sublinhado nosso) os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social ou económico do direito.
As pessoas deverão assumir assim um “comportamento honesto, correcto, leal, nomeadamente no exercício dos direitos e deveres, não defraudando a legítima confiança ou expectativa dos outros"[[2]].
Como bem refere Baptista Machado[[3]], "a ordem jurídica não pode deixar de tutelar a confiança legítima baseada na conduta de outrem. Assim tem de ser, pois poder confiar é uma condição básica de toda a convivência pacífica e da cooperação entre os homens. Mais ainda: esse poder confiar é logo condição básica da própria possibilidade da comunicação dirigida ao entendimento, ao consenso e à cooperação (logo, da paz jurídica)."
A concepção legal do abuso de direito, adoptada no nosso ordenamento jurídico, é objectiva. Vale isto por dizer que não é exigível a existência da consciência de que se está a pôr em causa a boa fé, os bons costumes ou o fim social ou económico do direito conferido. É suficiente que se atinjam esses valores (o que não quer significar que não possam também ser considerados factores de ordem subjectiva).
Através da figura do abuso de direito sancionar-se-á assim “uma anterior conduta de um sujeito jurídico que, objectivamente considerada, é de molde a criar a outrem uma situação objectiva de confiança, ou seja, a convicção de que aquele sujeito jurídico se comportará, no futuro, coerentemente com aquela conduta, sendo que este último, com base na situação de confiança criada, tomou disposições ou organizou planos de vida de que lhe resultarão danos se a sua confiança legítima vier a ser frustrada.
“Consequentemente, o abuso de direito supõe a existência de um lesado pelo respectivo exercício, tendo este o poder de exigir que o exercício do direito se exerça com moderação, equilíbrio, lógica e racionalidade, mas não o de requerer que o direito não seja reconhecido.”[[4]]
Certo é porém, como já referimos supra, que o direito em causa que se reclama de abusivo, para poder como tal ser considerado tem de se revelar como manifestamente excessivo.
Transpondo estes princípios para o caso em apreço, seremos levados a concluir, face aos elementos de facto dados por provados, que o comportamento da Requerente não revela a existência de qualquer acto que mereça a censura ético- -jurídica subjacente ao abuso de direito.
Com efeito, há que ter presente que o que está em causa são montantes referentes a obras a serem realizadas em prédio com mais de 100 anos, e que visam salvaguardar a integridade de pessoas e bens. Na ponderação desses valores – segurança de pessoas e bens por um lado e despesas elevadas para a realização das obras – não se descortina em que medida possa haver lugar ao apontado abuso de direito.
Nesta conformidade também esta questão não procede.
IV – Decisão
Desta forma, os juízes desembargadores que integram o presente colectivo acordam em julgar improcedente o recurso e, por tal via, mantêm a decisão recorrida.
Custas pela apelante.
Lisboa,
(José Maria Sousa Pinto)
(Jorge Vilaça Nunes)
(João Vaz Gomes)
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[1] in "Código Civil Anotado", vol. I, 4ª edição, com a colaboração de M. Henrique Mesquita, Coimbra, 1987, pag. 299; Vaz Serra, "Abuso de Direito", in BMJ nº 85, pag. 253.
[2] Prof. Coutinho Abreu, in “Do abuso do Direito” Coimbra 1983, págs. 55 e 59
[3] "Tutela da Confiança e Venire Contra Factum Proprium", in Obras Dispersas, vol. I, Braga, 1991, pag. 352.
[4]Ac. STJ de 29/06/89, in BMJ nº 388, pag. 250 (relator, Sousa Macedo)
