| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
RELATÓRIO:
I - O Fundo (...), enquanto locador da loja com o nº (...), em 10.10.2013, dirigiu uma carta à locatária G & F, Lda, na qual declarou denunciar o arrendamento existente entre ambos, com fundamento em demolição e construção de obra nova, propondo-lhe a indemnização de € 1.391,52, correspondente a um ano de renda.
No seguimento desta denúncia o mesmo Fundo deu início a um procedimento no Balcão Nacional do Arrendamento, pedindo que se proceda ao despejo.
A requerida deduziu oposição, sustentando, em síntese, que a indemnização devida é superior à oferecida pela requerente.
Na instância local de Lisboa, em secção cível, realizou-se o julgamento e foi proferida sentença que julgou procedente o pedido de despejo, por ter sido oferecida à locatária a indemnização de um ano de rendas, que é a que a lei determina.
Apelou a requerida, tendo apresentado alegações onde pede a revogação da sentença e a sua substituição por outra que lhe reconheça o direito a ser indemnizada pelo apelado de todos os prejuízos decorrentes da denúncia do arrendamento, formulando, para tanto, as seguintes conclusões:
I – A indemnização a pagar pela recorrida à recorrente, por força da denúncia do contrato de arrendamento, não pode ser calculada nos termos do disposto no art. 6º do Dec. Lei nº 157/2006, de 8/8, uma vez que o legislador quis, conforme afirma no 3º parágrafo do preâmbulo do diploma, excluir expressamente da aplicação aos contratos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto Lei nº 257/95, de 30 de Setembro, as disposições comuns do Dec. Lei nº 157/2006, de 8/8. (sic)
II – O regime jurídico transitório é omisso quanto às consequências da denúncia de um contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado antes da entrada em vigor do Decreto Lei nº 257/95, de 30 de Setembro, não obstante a intenção manifestada do legislador no preâmbulo do diploma.
III – Consequentemente, face à referida lacuna da Lei, a indemnização a atribuir à recorrente apenas pode ser determinada com base nas regras gerais do Direito, nomeadamente o disposto nos arts. 562º e segs., do C. Civil.
IV – A recorrida tem que reconstituir a situação que existiria para a recorrente, se o contrato de arrendamento não fosse denunciado.
V – A recorrida tem que pagar à recorrente valor indemnizatório que compense todos os prejuízos que para a mesma decorrem da denúncia do contrato, cujo valor global foi liquidado em 123.085,00 €, à data de 1 de Maio de 2014, impondo-se a liquidação posterior dos prejuízos verificados após a referida data e até que haja decisão judicial transitada.
VI – A douta decisão recorrida procede a uma errada interpretação e aplicação da norma constante do art. 6º do Dec. Lei nº 157/2006, de 8/8.
VII – Consequentemente, viola o disposto, nomeadamente, nos arts. 6º e 7º, 23º a 26º e 29º a 33º, todos do Dec. Lei nº 157/2006, de 8/8, e arts. 562º e segs. do C. Civil.
Nas contra-alegações apresentadas, o apelado sustenta a improcedência do recurso.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II – Vêm descritos como provados os seguintes factos:
1 – A ré é arrendatária da loja sita no nº (...), por contrato de arrendamento celebrado em 11 de Novembro de 1959, e transmitido por trespasse de 19 de Janeiro de 1981, nos termos constantes de fls. 5 a 19 dos autos.
2 – A ré paga uma renda mensal de € 115,96.
3 – Por carta datada de 10 de Outubro de 2013, junta a fls. 21 e segs. dos autos, a autora comunicou à ré a denúncia do contrato de arrendamento id. em 1 para demolição e construção de obra nova.
4 – Na carta referida em 3 a autora propõe à ré o pagamento de uma indemnização de € 1.291,52 correspondente a um ano de renda.
5 – Por carta datada de 1 de Novembro de 2013, a ré comunicou à autora que não aceitava o valor da indemnização oferecida.
6 – Por carta datada de 29 de janeiro de 2014, a ré solicitou à autora o pagamento de uma indemnização de € 123.085,00, nos termos constantes de fls. 65/66.
III - Da reforma do regime jurídico do arrendamento operada em 2006 fez parte o Dec. Lei nº 157/2006, de 8.08 – diploma a que pertencem as normas de ora em diante referidas sem menção de diferente proveniência -, destinado a reger as obras em prédios arrendados.
Os dois regimes diversos que nele se instituíram foram delineados, desde logo, no respetivo preâmbulo onde se disse:
“O presente diploma estrutura-se em duas grandes partes. A primeira aplica-se aos contratos que se vierem a celebrar após a sua entrada em vigor e, ainda, em tudo o que não é excepcionado na segunda parte, aos contratos já existentes. A segunda parte contém um regime especial transitório, aplicável aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes do RAU e aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei nº 257/95, de 30 de Setembro.”
Os regimes em causa eram depois definidos no diploma com o seguinte âmbito:
- um, de natureza transitória e constante dos arts. 23º a 46º, aplicável aos arrendamentos para habitação celebrados antes do RAU e aos arrendamentos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do DL nº 257/95, de 30.09.;
- outro, denominado de regime geral, definido nos arts. 4º a 22º, tinha por objeto as restantes situações, abrangendo os arrendamentos posteriores ao início de vigência do DL nº 157/2006 e também os já existentes, desde que não abrangidos pelo âmbito temporal acima definido.
Quando estivesse em causa a denúncia do contrato para realização de obras de remodelação ou restauro profundo ou para demolição do locado, o regime especial transitório divergia, consoante se tratasse de arrendamentos para habitação celebrados antes do RAU ou de arrendamentos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do DL nº 257/95, de 30/9, aplicando-se consoante os casos, respetivamente, os arts. 25º e 26º.
No primeiro caso, o locatário tinha direito ao realojamento ou a uma indemnização prevista na alínea a) do nº 1 do art. 6º – integrado na secção respeitante ao regime geral –, mas com o mínimo correspondente a 24 vezes a retribuição mínima mensal garantida (art. 25º, nº 6); já no segundo caso, a denúncia gerava o direito a uma indemnização de valor que abrangesse todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, tendo em conta as benfeitorias realizadas e os investimentos efetuados em função do locado, mas nunca inferior a cinco anos de renda ou a 60 vezes a retribuição mínima mensal garantida.
Mas o regime assim instituído em 2006, mostra-se já ultrapassado.
A Lei nº 31/2012, de 14.08 operou assinável reforma no regime do arrendamento urbano, tanto no plano do direito substantivo, como no plano do direito processual, alterando normas do Código Civil, do Código de Processo Civil e da Lei nº 6/2006, de 27/2.
E a Lei nº 30/2012, da mesma data, alterou o DL nº 157/2006, republicando-o, no seguimento da nova redação que deu a algumas das suas normas e da revogação de outras.
Relativamente às matérias assinaladas instituiu-se então o seguinte[1]:
- no regime especial transitório, o direito do locatário habitacional a realojamento, em caso de demolição ou obras de remodelação ou restauro profundo apenas cabe ao arrendatário que tenha idade igual ou superior a 65 anos ou seja portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%, podendo o mesmo, em tais casos, optar por uma indemnização no valor de um ano de renda – art. 25º, nºs 1 e 3;
- o tratamento que no mesmo regime especial era dado, na redação inicial do art. 26º, ao locatário não habitacional com contrato anterior ao início de vigência do DL nº 257/95, de 30/9, desapareceu dessa norma e não se manteve, em moldes idênticos ou diversos, noutro local do diploma;
- este desaparecimento é, aliás, consentâneo com o que dispõe o art. 1º, nº 1, a) e nº 2, a) – Secção I “Disposições Comuns” –, do seguinte teor:
“1 – O presente decreto-lei aprova o regime jurídico aplicável:
a) À denúncia do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, nos termos do nº 11 do artigo 1103º do Código Civil (… );
2 – O presente decreto-lei estabelece ainda o regime aplicável nos contratos de arrendamento para fim habitacional celebrados antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de outubro:
a) Á denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos quando o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %;
(…)”
E é também consonante com o art. 23º - Secção III “Regime Especial Transitório”Subsecção I “ Disposições Gerais” – com
o seguinte teor:
“1 – O disposto na presente secção aplica-se apenas aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de outubro.
2 – Em tudo o não previsto na presente secção aplica-se o disposto na secção anterior.”[2]
Em face de tudo isto, é de extrair as conclusões que de seguida se expõem.
Em 2006, o legislador pretendeu que o regime especial transitório de obras em prédios arrendados abrangesse alguns arrendamentos habitacionais e alguns arrendamentos para fins não habitacionais, declarando esse propósito no preâmbulo do diploma e concretizando-o, depois, ao elaborar a Secção III do Dec. Lei nº 157/2006.
Já em 2012, assumindo rumo diverso, o legislador optou conscientemente pela restrição do âmbito de aplicação do regime transitório especial de maneira a que o mesmo passou a respeitar apenas aos arrendamentos habitacionais e, dentro destes, apenas a alguns; os restantes arrendamentos habitacionais antes abrangidos e todos os arrendamentos para fins não habitacionais que beneficiavam desse regime passaram a obedecer ao regime geral, ínsito na Secção II, arts. 4º a 22º.
Isto leva a afirmar que a tese da apelante não tem, a nosso ver, o menor apoio na lei.
Com efeito, é construída no pressuposto de que a omissão, atual, de regime especial transitório para aqueles arrendamentos para fins não habitacionais constitui uma lacuna da lei que seria patenteada pela desconformidade entre o preâmbulo, na passagem que acima transcrevemos, e o novo texto legal.
Ao elaborar este raciocínio a recorrente esquece que o dito preâmbulo só pode ser invocado como coadjuvante da interpretação do regime legal criado pelo diploma que integrou, e já não de normativos posteriormente incluídos em nova versão desse diploma e que, sendo-lhe posteriores, consubstanciam, claramente, uma orientação do legislador em sentido diferente.
Quando o legislador de 2012 vem dizer – como o faz no atual art. 23º - que o regime especial transitório se aplica “… apenas aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de outubro …”, está a excluir desse regime, de modo inequívoco, os arrendamentos para fins não habitacionais que antes o integravam, em clara dissociação do propósito que anunciara no dito preâmbulo e concretizara no diploma de 2006 que agora altera.
Por isso, a indemnização devida à apelante é a que o novo regime geral prevê na al. a) do nº 1 do art. 6º, de valor correspondente a um ano de renda.
Não colhem, pois, as críticas dirigidas à sentença que é de manter.
IV – Pelo exposto, julga-se a apelação improcedente, mantendo-se a sentença impugnada.
Custas a cargo da apelante.
Lxa. 17.03.2015
(Rosa Maria M. C. Ribeiro Coelho)
(Maria Amélia Ribeiro)
(Graça Amaral)
[1] O Dec. Lei 157/2006 sofreu, entretanto, as alterações introduzidas pela Lei nº 79/2014, de 19 de Dezembro que, atenta a sua data, não são aplicáveis ao caso dos autos.
[2] O art. 23º, na redação inicial, divergia da redação atual apenas na medida em que o texto do atual nº 1 constituía a al. a) do anterior nº 1, à qual se seguia uma al. b) com o seguinte conteúdo: “b) Aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei nº 257/95, de 30 de Setembro.”
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