Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 1219/14.2TVLSB.L1-6 |  |
TRANSMISSÃO DE POSIÇÕES SOCIAIS
- A não ser entendido assim, estaria encontrada a forma de se proceder à alteração dos sócios que têm o domínio da sociedade, sem que o senhorio pudesse denunciar o contrato de arrendamento, o que sempre se traduziria numa situação de fraude à lei.
(Sumário elaborado pela Relatora)
I-RELATÓRIO:
E... S.A. , instaurou a presente acção declarativa contra:
C ..., Lda, peticionado que a R. seja condenada:
a) a reconhecer a A. como a legitima proprietária do imóvel ocupado por aquela;
b) a restituir à A. o imóvel, entregando o mesmo livre de pessoas e bens;
c) a pagar à A., indemnização no valor equivalente ao dobro do montante da renda mensal, ou seja, € 1.589,58 (€ 794,79 x 2) por cada mês de atraso na restituição do locado, a qual deveria ter acontecido em 31-7-2014, nos termos e ao abrigo no disposto no artº 1045º nº 2 do Código Civil.
Alegou, para tanto, em suma, que é proprietária do prédio urbano que constitui actualmente o nº 11 da Praça Francisco Sá Carneiro, em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa com o nº 3212. Autora e Ré foram, respectivamente, senhoria e inquilina do imóvel que corresponde ao 4º andar esquerdo do prédio supra identificado.
Em 14 de Abril de 2009, foi efectuada a redução do capital da R. de € 190.388,85 para € 0,00, mediante a extinção de todas as participações e efectuado, em simultâneo, um aumento de capital de € 50.000,00.
Tal constituiu uma transmissão inter-vivos da posição social que determinou a alteração da titularidade de mais de 50% do capital da sociedade ré, então arrendatária do 4º andar esquerdo, face à situação existente aquando da entrada em vigor da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro (NRAU), em 28 de Junho de 2006.
Em consequência, a Autora denunciou o contrato de arrendamento com efeitos a 31 de Julho de 2014.
A Ré não entregou o 4º esquerdo à Autora.
O valor da última renda do locado, pago pela ré à autora, foi de € 794,79.
A Ré contestou, concluindo que a acção deve ser julgada improcedente.
Alegou, em síntese, que as participações sociais existentes à data da entrada em vigor da Lei nº 6/2006, de 27/2 não foram transmitidas, uma vez que os sócios da R. viram as suas participações sociais serem extintas assim que se considerou aprovada a redução do capital social de € 190.388,89 para 0 €.
Extintas todas as quotas que representavam a totalidade do capital social, não podiam os que tinham sido sócios transmitir as respectivas participações sociais à sociedade comercial “R... SGPS, SA” ou a qualquer terceiro.
Com a aprovação do aumento do capital social da R. para € 50.000,00 subscrito e realizado a 31 de Março de 2009 pela aludida sociedade, foi criada ex novo uma quota que passou a ser titulada por esta sociedade.
Não existiu transmissão inter vivos de posição ou posições sociais.
Atendendo ao conteúdo da carta registada com aviso de recepção de 25 de Fevereiro de 2013, a senhoria, ora A., manifestou tacitamente o propósito de manter em vigor o contrato de arrendamento, em causa, à luz do novo regime de arrendamento urbano.
Tendo em conta o disposto no art. 595º, nº1, alínea b), do Código de Processo Civil, o Tribunal a quo conheceu imediatamente do pedido, na medida em que considerou suficientes os elementos já constantes dos autos.
E assim, foi proferida sentença que julgou a acção procedente e, em consequência:
“a) reconheceu a autora como proprietária do 4º andar esquerdo do nº 11 do prédio urbano sito em São Jorge de Arroios, Praça do Areeiro, nºs 11 a 11-D, em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº 3212/20100112;
b) condenou a R. a restituir à autora, o 4º andar esquerdo do prédio aludido em a), livre e devoluto de pessoas e bens e
c) condenou a R. a pagar à autora, desde 1 de Agosto de 2014 e até ao momento da restituição do imóvel à A., a título de indemnização, a quantia mensal de € 1.589,58.”
Inconformada com tal decisão, vem a Ré interpor recurso de apelação, formulando as seguintes conclusões:
I. O Tribunal a quo julgou a acção procedente, por provada, ao considerar que “da redução e aumento, no mesmo acto, do capital social da ré e da subscrição deste por uma terceira, ocorreu uma real e efectiva alteração da titularidade, em 100%, de tal capital.”.
II. O artigo 26.º n.º 6 alínea b) do NRAU apenas confere ao senhorio o direito de denunciar o contrato de arrendamento quando ocorra transmissão inter vivos de posição ou posições sociais que determine a alteração da titularidade superior a 50% do capital social face à situação existente no início de vigência da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.
III. Resulta do artigo 9º do Código Civil que a interpretação das normas legais deve respeitar e incluir os elementos de interpretação - gramatical, histórico, sistemático e teleológico - seguindo uma metodologia hermenêutica
IV. Pires de Lima e Antunes Varela in Código Civil Anotado, Volume I (artºs 1º a 761º), 4ª edição revista e actualizada, com a colaboração de M. Henrique Mesquita, Coimbra Editora, Limitada, 1987, p. 58 referem que“o sentido decisivo da lei coincidirá com a vontade real do legislador, sempre que esta seja clara e inequivocamente demonstrada através do texto legal, do relatório do diploma ou dos próprios trabalhos preparatórios da lei”.
V. A expressão “transmissão inter vivos” não é todavia polissémica ou de sentido ambígua, obscura ou incompreensível, pelo que se há-de assumir que o legislador conseguiu aí exprimir-se de forma clara e adequada, como aliás impõe o n.º 3 do artigo 9.º do Código Civil.
VI. O significado natural e correcto da expressão utilizada no artigo 26.º n.º 6 alíinea b) é “faculdade ou o facto de transmitir bens, direitos ou poderes” – Grande Dicionário da Língua Portuguesa da Grande Biblioteca Multilingue, volume 7, página 174; “a passagem de um direito ou obrigação da esfera jurídica de um sujeito para a de outro” - Do dicionário jurídico – direito civil, direito processual civil, organização judiciária,- de Ana Prata, com a colaboração de Jorge carvalho, 4.º Edição, Almedina, página 1185.
VII. Deve concluir-se portanto que o legislador soube exprimir-se de forma adequada e correcta ao utilizar a expressão “transmissão inter vivos”,não tendo cabimento legal uma interpretação extensiva da referida expressão.
VIII. Logo, a sentença recorrida materializa uma errónea interpretação das normas jurídicas aplicáveis, designadamente ao que tange o artigo 26.º n.º 6 alínea b) do NRAU.
IX. Não pode também proceder, na actualidade e in casu, o argumento, resultante do emprego de uma interpretação extensiva e teológica, que o legislador pretendeu com a norma em causa - artigo 26.º n.º 6 alínea b)- facultar ao senhorio um mecanismo para extinguir o contrato de arrendamento no caso da sua manutenção se revelar contrária aos seus interesses, ou seja, se não houvesse equilíbrio nas prestações contratuais, em particular nos contratos com rendas antigas (impulsionado sobretudo pela valorização do estabelecimento comercial quase exclusivamente pelo desajustamento do valor da renda em relação ao valor locativo do prédio arrendado), desde logo porque o legislador já conferiu ao senhorio um mecanismo -consolidado na Lei n.º 31/2012, de 14/08 - mais eficaz de actualização extraordinária da renda (o que permite por si o reequilíbrio das prestações contratuais).
X. Actualmente o ordenamento jurídico faculta ao senhorio mecanismos que permitem a actualização extraordinária da renda – artigo 50.º e seguintes da Lei n.º 31/2012, de 14/08, mecanismo inclusive que a senhoria já aproveitou, o que despoletou a carta que se mostra transcrita no ponto 10. da Fundamentação de Facto da sentença recorrida, datada de 25 de Fevereiro de 2013, com a proposta de actualização da renda para o montante de 787,00€.
XI. A arrendatária e a sua única sócia não beneficiam de qualquer vantagem desencadeada pela operação-acordeão de redução e aumento do seu capital social, motivada pelo eventual desfasamento do valor da renda em relação ao valor locativo do prédio.
XII. A contrapartida recebida pela senhoria pela cedência do gozo do imóvel arrendado em causa é ajustada ao valor do gozo cedido (em consequência do processo extraordinário de actualização de renda, conforme ponto 10. da Fundamentação de Facto da sentença recorrida), pelo que não se verifica qualquer desequilíbrio nas prestações contratuais.
XIII. A deliberação de redução a zero do capital social da sociedade comercial “C..., Lda” (tomada na Assembleia Geral de 31 de Março de 2009) visou apenas cumprir e satisfazer a vontade aos seus credores sociais (que exigiam a utilização da totalidade do capital social na redução do
passivo para aprovarem o plano de recuperação proposto) e, dessa forma, ter condições para prosseguir a sua actividade, manter postos de trabalho e salvaguardar o acompanhamento pedagógico das crianças portadoras de ligeiras deficiências (mentais, sensórias e ortofónicas) aí inscritas há vários anos.
XIV. Com a aprovação da redução do capital social da apelante de 190.388,89€ e 0€ (zero euros) foram extintas as quotas até então detidas e tituladas por V..., M..., V..., M..., M... e I....
XV. Com a aprovação, em acto contínuo, do aumento do capital social da Ré para 50.000,00€ subscrito e realizado a 31 de Março de 2009, na totalidade pela sociedade “R..., SGPS, S.A” foi criada ex novo uma quota que passou a ser titulada pela esta sociedade comercial.
XVI. Face ao exposto, não se operou a passagem de qualquer quota titulada até dia 31 de Março de 2009 por V..., M..., V..., M..., M... e I... referente à sociedade comercial C... Lda, ora Apelante, para a sua actual e única sócia “R... SGPS, S.A”.
XVII. Em consequência não se verificou qualquer transmissão inter vivos das quotas da arrendatária, pelo que não encontra preenchido o disposto no artigo 26.º n.º 6 alínea b) da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.
XVIII. O tribunal a quo andou mal ao considerar que a actual e única sócia “R... SGPS, S.A. da Ré, ora Apelante, recebeu a dia 31 de Março de 2009 por transmissão inter vivos todas as quotas daquela sociedade comercial, até então tituladas por V..., M..., V..., M..., M... e I....
XIX. O tribunal a quo, face à impossibilidade de passagem/transmissão de participações sociais juridicamente pré-inexistente (pois segundo a normalidade do acontecer não pode ser transmitido um qualquer bem e/ou direito quando o mesmo se encontra extinto), devia ter declarado como ilícita a denúncia do contrato de arrendamento formalizada pela senhoria por carta datada de 29 de Junho de 2009 e, em consequência,
ter julgado improcedente a respectiva acção.
XX. A sentença recorrida viola o artigo 26.º n.º 6 alínea b) do NRAU.
XXI. A regra contida no nº 1 do artº 236º do CC, para o problema básico da interpretação das declarações é a seguinte: prevalecerá, em regra, a vontade real do declarante, sempre que for conhecida do declaratário.
Faltando esse conhecimento, o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um destinatário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição de declaratário real, em face do comportamento do declarante.” - Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra 14-09-2010.
XXII. Um receptor instruído e diligente teria inferido da leitura da carta remetida pela senhoria e Autora que o contrato assumiria a partir de então a natureza de contrato a termo certo, com término a dia 31 de Julho de 2014, como aliás resulta de forma clara e adequada do segundo parágrafo do corpo da carta que se mostra transcrita no ponto 10 da Fundamentação de Facto da sentença recorrida.
XXIII. Um receptor instruído e diligente entende que a senhoria fez, por mera causalidade, coincidir o termo do prazo do contrato de arrendamento (a partir de então sujeito ao NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (NRAU), na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012, de 14/08), com a data já referida na carta transcrita no ponto 9. da Fundamentação de Facto da sentença recorrida, porém poderia, no uso da faculdade que a Lei n.º 31/2012, de 14/08 - artigo 50 alínea a) - lhe confere, seleccionar qualquer outra data para o termo do prazo do respectivo contrato de arrendamento, propondo, inclusive, nos termos do artigo 50 alínea a) da Lei n.º 31/2012, de 14/08, uma duração mais reduzida para o contrato de arrendamento do que a efectivamente proposta (se não o fez foi porque única e exclusivamente não lhe interessou).
XXIV. Face ao exposto, designamente a circunstância da senhoria ter aproveitado a faculdade prevista no artigo 50 alínea a) da Lei n.º 31/2012, de 14/08 ao ter proposto a duração do contrato de arrendamento nos termos que teve interesse (o que veio a ser aceite pela arrendatária) e a transição daquele para o NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (NRAU), na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012, de 14/08, a senhoria preteriu a Lei n.º 6/2006, de 27/02 (com as faculdades que aquela lhe atribui), pois não pode a senhoria desejar o melhor de dois mundos: transição para o NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (NRAU), na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012, de 14/08, e manter a denúncia do contrato de arrendamento com fundamento no artigo 26.º n.º 6 alínea b) da Lei n.º Lei n.º 6/2006, de 27/02.
XXV. Assim, atento ao conteúdo da carta registada com aviso de recepção de 25 de Fevereiro de 2013 (transcrita no ponto 10. da Fundamentação de Facto da sentença recorrida), há-de entender-se (nos precisos termos que seria perceptível por um receptor instruído e diligente) que a senhoria manifestou o propósito, de preferir a aplicação ao contrato em causa com prazo certo o NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (NRAU), na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012, de 14/08, (afastando a Lei n.º 6/2006, de 27/02) sem ter em momento oportuno formalizado a comunicação de oposição à renovação do contrato, o mesmo encontra-se plenamente válido.
XXVI. Assim, será de pugnar pela manutenção, à data, do contrato de arrendamento, pois apenas este entendimento sobressalta a um receptor instruído e diligente da leitura atenda e cuidado do conteúdo da carta que se mostra transcrita no ponto 10. da Fundamentação de Facto das sentença recorrida.
XXVII. Em face de todo o exposto, deve a douta sentença ser revogada, dando-se provimento ao recurso e negando-se, concomitantemente, a pretensão da senhoria e absolvendo-se, assim, a Ré do pedido.
Nas suas contra alegações, a Autora pugnou pela confirmação da sentença recorrida.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir:
II-OS FACTOS.
O Tribunal de 1.ª instância deu como provados os seguintes factos:
1. Pela Ap. 8 de 1951/12/24 foi inscrita na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, a favor da A., o prédio urbano sito em São Jorge de Arroios, Praça do Areeiro – actualmente Praça Francisco Sá Carneiro - nºs 11 a 11-D, em Lisboa, descrito naquela Conservatória sob o nº 3212/20100112, por compra a A... Lda.;
2. Por escritura pública realizada no dia 9 de Abril de 1963, realizada no 4º Cartório Notarial de Lisboa, a autora declarou dar de arrendamento a V..., que declarou tomar de arrendamento, pelo prazo de um ano, renovado por iguais e sucessivos períodos, mediante a renda mensal de 3.000$00 e com destino “a dormitório e refeitório de crianças débeis mentais, isto é, portadoras de ligeiras deficiências mentais, sensoriais ou ortofónicas”, o 4º andar esquerdo do nº 11 do prédio identificado em 1-;
3. Por escritura pública intitulada “Trespasse”, outorgada no dia 19 de Janeiro de 1988, no 5º Cartório Notarial de Lisboa, V... declarou trespassar à ré, o estabelecimento de ensino instalado no 4º andar esquerdo aludido em 2-, tendo a R. declarado que aceitava o trespasse;
4. Pela Ap. 06/19861128, foi inscrita na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa, a constituição do C... Lda., com o capital social de 5.500.000$00, com os seguintes sócios e respectivas quotas:
-V..., titular de uma quota com o valor de 2.900.00$00;
-M..., titular de uma quota com o valor de 1.400.00$00;
-V..., titular de uma quota com o valor de 300.00$00;
-M... , titular de uma quota com o valor de 300.000$00;
-I... , titular de uma quota com o valor de 300.000$00;
-F..., V..., M... e I... , titulares de uma quota em comum e sem determinação de parte ou direito, no valor de 300.000$00;
5. Pela Ap. 27/20070126, encontra-se inscrito na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa, o aumento do capital social da ré para € 162.954,98, por suprimentos efectuados pelo seu sócio V...;
6. Após o aumento do capital social referido em 5., a ré ficou com o capital social de € 190.388,85, assim dividido:
-V..., titular de uma quota com o valor de € 14.465,14 e outra quota no valor € 162.954,98;
-M..., titular de uma quota com o valor de € 6.983,17;
-V..., titular de uma quota com o valor de € 1.496,39;
-M..., titular de uma quota com o valor de € 1.496,39;
-M..., titular de uma quota com o valor de € 1.496,39;
-I..., titular de uma quota com o valor de € 1.496,39.
7. Por sentença proferida em 13/12/2008 no Processo Especial de Recuperação de Empresa que correu termos no 3º Juízo do Tribunal do Comércio de Lisboa, foi homologada a deliberação da Assembleia de Credores que aprovou a alteração do plano no âmbito da medida de recuperação de gestão controlada a que a R. se encontrava sujeita.
8. Pela Ap. 76/20090414, foi inscrito na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa, os seguintes factos referentes à ré:
“Redução do capital, aumento do capital e alterações do contrato de sociedade.
Montante da redução: 190388,85 Euros
Finalidade: cobertura de prejuízos
(…)
Capital após a redução: 0,00 Euros
Montante do aumento: 50.000,00 Euros
SÓCIOS E QUOTAS:
QUOTA: 50.000,00 Euros
TITULAR: R... SGPS, S.A.”
9. A autora enviou à ré, que a recebeu, a carta registada e com aviso de recepção, cuja cópia se encontra a fls. 29 e 30, datada de 29 de Junho de 2009, com o seguinte teor:
“(…)
ASSUNTO: Denúncia do contrato a arrendamento e consequente entrega do locado na morada supra mencionada.
(…)
Na qualidade de senhoria do locado na morada, de que V. Exas. são arrendatários, vimos pela presente comunicar-vos a denúncia do contrato de arrendamento urbano não habitacional de duração indeterminada, celebrado por escritura pública em 9-4-1963 e referente ao arrendado acima identificado, tudo ao abrigo do disposto nos artigos 26º nº 6, alínea b) e 28º, ambos do NRAU, com remissão para o artº 1101º, alínea c) do Código Civil.
Com efeito, 14-4-2009, foi aprovada a redução do capital da sociedade arrendatária para 0.00€ e efectuado, em simultâneo, um aumento de capital de 50.000,00€ realizado em dinheiro pela nova e única sócia, a empresa R... S.A.
Assim, nesta data de 14-4-2009 a sociedade arrendatária ficou com um capital social de 50.000€, correspondente a uma quota única nesse valor, pertencente à R... S.A.
Estamos, pois, perante uma transmissão inter vivos da posição social que determinou a alteração da titularidade em mais de 50% do capital da sociedade arrendatária face à situação existente aquando da entrada do NRAU em 28-6-2006, o que confere à senhoria o direito denúncia do contrato, nos termos conjugados Comarca de Lisboa dos já mencionados artigos 26º nº 6, alínea b) e 28º, ambos do NRAU e artº 1101º, alínea c) do Código Civil.
Assim sendo, o referido contrato cessará os seus efeitos no dia 31-07-2014, data em que o arrendado deverá ser entregue livre de pessoas e bens e no estado de conservação em que se encontrava aquando da celebração do negócio”;
10. A A. enviou à R., que a recebeu, a carta registada com a/r, datada de 25 de Fevereiro de 2013, cuja cópia se encontra a fls. 67, com o seguinte teor:
“(…)
Na qualidade de senhoria do locado correspondente ao 4º Esqº. do prédio sito na Praça Francisco Sá Carneiro, 11, em Lisboa, do qual V. Exas. são arrendatários, vimos, nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos 50º e seguintes da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro (com as alterações introduzidas pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto), comunicar-lhes a intenção de proceder à transição do contrato de arrendamento em causa para o novo regime do arrendamento urbano (NRAU) com a actualização da respectiva renda.
Assim, propomos que o contrato passe a contrato com prazo certo e o valor da renda passe a ser de € 787,00 mensais.
Recordamos que, o contrato de arrendamento referente a este locado cessará os seus efeitos no dia 31-7-2014, data em que o arrendado deverá ser entregue livre de pessoas e bens, conforme consta da carta de 29-6-2009, enviada pela Companhia a V. Exas. a denunciar o contrato de arrendamento (…)”
11. Na sequência dessa carta, a ré passou a pagar à autora a quantia mensal de € 787,00, a título de renda pelo gozo do 4º esquerdo;
12. A A. enviou à R., que a recebeu, a carta registada com aviso de recepção cuja cópia consta de fls. 75, datada de 28 de Março de 2014, da qual consta:
“(…)
Assunto: Actualização de renda
(…)
Serve a presente para comunicar a V. Exa que, nos termos e ao abrigo do disposto na alínea c) do nº 2 do artº 1077º do C. Civil e da Portaria 352/2013, de 4 de Dezembro, a renda mensal do locado acima identificado, é aumentada de € 787,00 para € 794,79 a partir da que se vencer no próximo dia 01 de Maio de 2014, por aplicação do coeficiente 1,0099, constante da legislação acima referida.
(…)”
13. A partir da renda que se venceu em 1 de Maio de 2014, a R. passou a pagar à A. a quantia mensal de € 794,79, pelo gozo do 4º andar esquerdo.
14. A autora enviou à ré, que a recebeu, a carta registada e com aviso de recepção, datada de 3 de Julho de 2014, cuja cópia se encontra a fls. 31, da qual consta o seguinte:
“(…)
ASSUNTO: Denúncia do contrato de arrendamento e consequente entrega do locado
sito na morada supra mencionada.
Exmºs Senhores
Na qualidade de senhoria do locado sito na mora supra mencionada, de que V. Exas. são arrendatários atenta a denúncia do contrato de arrendamento, efectuada através da carta enviada a V. Exas. em 29-6-2009, vimos de novo lembrar-vos que o referido contrato cessará os seus efeitos no dia 31-7-2014, data em que o arrendado deverá ser entregue livre de pessoas e bens e no estado de conservação e que se encontrava aquando da celebração do negócio.
Como tal devem V. Exas. proceder à entrega das respectivas chaves do locado, entregando-as à porteira do prédio ou na sede da Companhia, sita na Rua ..., 47, 4º, em Lisboa entre as 09h00 e as 12h30 ou entre as 14h00 e as 16h30.
Caso não procedam à entrega do locado na data acima indicada, constituem-se em mora na entrega do locado, pelo que será devido, por cada mês de atraso na restituição do locado, indemnização no valor equivalente ao dobro do montante da renda mensal, conforme previsto no artº 1045º nº 2do Código Civil (…)”;
15. Até ao momento a ré não entregou à autora o 4º andar esquerdo referido em 2.
III-O DIREITO.
Tendo em conta as conclusões de recurso formuladas que delimitam o âmbito de cognição deste Tribunal as questões a decidir neste recurso são:
1-saber se deve ser considerada válida e operante a denúncia do contrato de arrendamento a que respeitam os autos;
2-se, atento ao conteúdo da carta registada com aviso de recepção de 25 de Fevereiro de 2013 (transcrita no ponto 10. da Fundamentação de Facto da sentença recorrida), deve entender-se que a senhoria manifestou o propósito, ainda que de forma tácita, de manter em vigor o contrato de arrendamento em causa.
1-Consta da sentença recorrida, a dado passo a seguinte argumentação:
“Está demonstrado que por escritura pública realizada no dia 9 de Abril de 1963,
realizada no 4º Cartório Notarial de Lisboa, a autora declarou dar de arrendamento a V..., que declarou tomar de arrendamento, pelo prazo de um ano, renovado por iguais e sucessivos períodos, mediante a renda mensal de 3.000$00 e com destino “a dormitório e refeitório de crianças débeis mentais, isto é, portadoras de ligeiras deficiências mentais, sensoriais ou ortofónicas”, o 4º andar esquerdo do nº 11 do prédio identificado na petição inicial.
O contrato foi celebrado pelo prazo de um ano, considerando-se renovado por iguais e sucessivos períodos.
Estamos em presença de contrato de arrendamento não habitacional de duração indeterminada celebrado em data anterior ao Decreto-Lei nº 257/95, de 30 de Setembro.
Em 29 de Junho de 2009, a A. enviou à R. carta registada com aviso de recepção, denunciando o contrato de arrendamento em causa, com efeitos a 31 de Julho de 2014,
denúncia essa efectuada ao abrigo das disposições conjugadas dos arts. 26º, nº 6, al. b) e 28º, do NRAU aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro e art. 1101º, al, c), do C. Civil, na redacção anterior à Lei nº 31/2012, de 14/8.
De acordo com o disposto no artigo 26º, nº 6, al. b), do NRAU na redacção supra
citada, o senhorio tem direito a denunciar o contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado após o Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, quando, “sendo o arrendatário uma sociedade, ocorra transmissão inter vivos de posição ou posições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 50% face à situação existente aquando da entrada em vigor da presente lei” – cfr ainda artigo 28º do mesmo diploma.
Estabelece o artigo 1101º do C. Civil que:
“O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos seguintes:
(…)
c) Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação”.
Atentos os factos que resultaram provados, conclui-se que no dia 31 de Março de 2009, as participações sociais dos sócios da R. à data foram extintas, uma vez que foi aprovada a redução do capital social de € 190.388,89, para € 0,00.
Posteriormente a tal facto, teve lugar a aprovação do aumento do capital social da ré € 50,000,00, subscrito na sua totalidade pela sociedade R..., SGPS, S.A.
Ambos os factos foram inscritos na Conservatória do Registo Predial pela Ap. 76/20090414.
Sustentou a R. que não existe fundamento para a denúncia do aludido contrato de arrendamento, uma vez que não teve lugar a transmissão das suas posições sociais, não podendo ser transmitido um bem ou direito quando o mesmo se encontra extinto.
Com a aprovação do aumento do capital social da R. para € 50.000,00 foi criada ex novo uma quota que passou a ser titulada pela sociedade R... SGPS.
Salvo o devido respeito por opinião contrária, não assiste razão à R.
Com a redução do capital social da ré de € 190.388,89 para € 0,00 e o aumento, no mesmo acto da redução, de tal capital para € 50,000,00, realizado por uma única e nova sócia, ocorreu, na prática, transmissão inter vivos de posição ou posições sociais que determinaram a alteração da titularidade em mais de 50% face à situação existente aquando da entrada em vigor da Lei 6/2006.
Em consequência da redução, do aumento de capital e da realização deste por uma única e nova sócia, a sociedade R. e o respectivo estabelecimento passaram a ser explorados por uma nova entidade, detentora exclusiva do capital social da R.
Considerando o disposto no artigo 26º, nº6, da Lei nº 6/2006, de 27/2, conclui--se que o reconhecimento do direito de denúncia encontra justificação na alteração, directa ou indirecta, das pessoas físicas que detinham a posição de arrendatários ou que usufruíam o arrendado.
Como se decidiu no Ac. da RL de 01/03/2012, relator: Farinha Alves, o qual pode ser consultado in http://www.dgsi.pt/JTRL, para efeitos da subsunção ao previsto na alínea b) do referido artigo 26º, nº6, “… o que conta é o domínio da vontade social e, através desta, do respectivo estabelecimento comercial. Se a entrada de terceiros na sociedade, em posição de maioria, pode ter efeitos práticos semelhantes aos de um trespasse, passando a exploração do estabelecimento a ser dominada pela nova maioria social, esse efeito também ocorre quando dois sócios, que apenas detinham 45% do capital social, passam a deter a totalidade desse capital. Por efeito dessa transmissão, os sócios adquirentes passaram a deter o domínio da sociedade, e do respectivo estabelecimento, o que antes não acontecia”.
Por via da redução e aumento, no mesmo acto, do capital social da ré, nos termos acima descritos, a R... SGPS, S.A., passou a deter o domínio exclusivo sobre aquela e do estabelecimento instalado no locado, o que até então não sucedia.
A não ser assim, estaria encontrada a forma de se proceder à alteração dos que têm o domínio da sociedade, sem que o senhorio pudesse denunciar o contrato de arrendamento, o que sempre se traduziria numa situação de fraude à lei.”
Cremos que a argumentação da 1.ª instância é irrepreensível, está absolutamente correcta pelo que a ela aderimos totalmente, sem que se nos afigure necessário acrescentar algo em reforço da mesma. Parece-nos óbvio que a situação espelhada na factualidade provada corresponde à situação prevista na lei. Não há dúvida de que a operação realizada pelos anteriores detentores da sociedade arrendatária constituiu uma transmissão inter vivos da posição social que determinou a alteração da titularidade em mais de 50% do capital da sociedade Ré, neste caso em 100%. Consequentemente, a Autora tinha direito, ao abrigo das disposições conjugadas dos art.ºs 26.º, n.º 6, al. b) e 28.º do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, e art.º 1101.º, al, c), do Código Civil, a denunciar, como denunciou, o contrato de arrendamento existente com a Ré, com efeitos a 31 de Julho de 2014, data em que o arrendado deveria ser entregue, livre de pessoas e bens.
Improcedem, a este respeito as conclusões da Apelante.
2-Quanto à segunda questão de saber se o teor da carta enviada pela Autora à Ré, em 25-02-2013 é incompatível com a denúncia do contrato, cremos igualmente que a resposta à negativa.
Na verdade, no dia 25 de Fevereiro de 2013, a Autora enviou à Ré, que a recebeu, uma carta registada, com A/R , a comunicar-lhe a intenção de proceder à transição do contrato de arrendamento para o NRAU, mas a reafirmar a denúncia do contrato para 31-7-2104, dizendo que “o contrato de arrendamento referente a este locado cessará os seus efeitos no dia 31-7-2014, data em que o arrendado deverá ser entregue livre de pessoas e bens, conforme consta da carta de 29-6-2009, enviada pela Companhia a V. Ex.ªs. a denunciar o contrato de arrendamento”[1] .
Ora, tendo em conta o disposto no art.º 236º nº 1 do Código Civil segundo o qual o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que será apreendido por um declaratário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante (teoria da impressão do destinatário), não vemos como não interpretar a vontade do Locador senão no sentido de beneficiar da possibilidade de actualizar a renda devida, mas apenas enquanto o contrato se mantiver em vigor, ou seja, até 31-07-2014. Isto é, um declaratário normal colocado na posição da Ré, não pode deixar de considerar aquela carta como significando que, até 31 de Julho de 2014, o contrato passaria a estar sujeito ao NRAU, mas mantendo-se plenamente válida e eficaz a declaração de denúncia do contrato. Tal como se diz expressamente na carta de 25 de Fevereiro de 2013: “Recordamos que, o contrato de arrendamento referente a este locado cessará os seus efeitos no dia 31-7-2014, data em que o arrendado deverá ser entregue livre de pessoas e bens, conforme consta da carta de 29-6-2009 enviada pela Companhia a V. Exas. a denunciar o contrato de arrendamento”.
Cremos, por conseguinte, que o teor da carta de 25-02-2014, em nada contraria ou impede a denúncia do contrato validamente operada por carta de 26-02-2009.
Improcedem, também nesta parte, as conclusões da Apelante.
IV-DECISÃO.
Face ao exposto, acordamos neste Tribunal da Relação de Lisboa, em julgar improcedente o recurso e confirmar a decisão recorrida.
Custas pela Apelante.
Lisboa, 9 de Junho de 2016
Maria de Deus Correia
Nuno Sampaio
Maria Teresa Pardal
[1]Vide facto provado n.º10.