| Decisão Texto Integral: | Acordam do Tribunal da Relação de Lisboa:
Relatório:
I - Carlos T., intentou, em 3/7/2013, a presente acção sob a forma de Regime Processual Civil Experimental contra Maria C., pedindo que seja declarado resolvido o contrato promessa celebrado entre ele e a R. e que a mesma seja condenada a restituir-lhe o imóvel seu objecto.
Alegou que em 16/06/1994 assinou, na qualidade de vendedor, um contrato de promessa de compra e venda referente a fracção de um imóvel que no âmbito de inventário fora adjudicado a ele e a seu filho, então menor, respectivamente, nas quotas indivisas de 3/4 e 1/4, tendo o preço estipulado sido o de 6.000.000$00.
Constando do contrato promessa que iria requerer judicialmente autorização para a venda da quota do menor nesse bem, apenas por decisão de 27/4/1999 foi proferida decisão nesses autos, tendo sido autorizada a referida venda, embora pelo preço mínimo de 7.507.500$00, sem prejuízo de melhor oferta. Entende o A. que o referido contrato de promessa de compra e venda ficou resolvido, atento o teor das suas cláusulas 4º, 5º e 10º. Por isso, remeteu carta registada com aviso de recepção à R., em 30/01/2013, resolvendo o contrato promessa, nela referindo não terem sido criadas as “condições legais de venda”, conforme dispunha o artigo 10º do inerente clausulado, comunicando-lhe que tinha um prazo de dez dias para lhe restituir o imóvel livre de pessoas e bens. Contudo, a R. recusa-se a entregar o imóvel.
A R. contestou, invocando a ilegitimidade do A. por estar desacompanhado do filho na acção, referindo, em sede de impugnação, que apenas no âmbito da acção de reivindicação de propriedade que o A., já recentemente, contra ela interpôs, é que teve conhecimento do teor da sentença que estabelecia um preço de venda superior aos acordados 6.000.000$00, desconhecendo porque é o A. não deu conhecimento do contrato promessa nesses autos. Entende que no contrato promessa não está definido o que as partes deverão entender "por condições legais", e considera que estas existem, vista a requerida supressão da incapacidade, sendo que, o que apenas se poderia não verificar, era uma condição contratual – o preço acordado diferente daquele que foi judicialmente fixado - o que, de todo o modo, não impedia a concretização do negócio, tanto que as partes não o fizeram constar das cláusulas 4º e 5º. Refere que a entender-se o contrário, a resolução para ser eficaz determinaria de imediato a reposição das verbas que já entregou ao A., o que não aconteceu. Está na posse do imóvel desde Setembro de 1994 e desde então, até Março de 2009, procedeu a diversos pagamentos ao A., que perfazem um total de € 31.066,75, pelo que, caso tivesse operado a resolução do contrato, sempre teria direito de retenção sobre o prédio. Acresce que constitui manifesto abuso de direito a invocação da resolução suportada na cláusula 10º (na qual é referido o prazo de 3 anos) em razão de terem ocorrido 10 anos para a invocação resolutiva, tendo ademais o A. continuado a aceitar entregas de dinheiro da R. para reforço do sinal até ao final do decurso daquele prazo. E termina pedindo, por via reconvencional, que seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial do promitente faltoso, operando-se dessa forma a transmissão da propriedade do prédio para ela, uma vez que mantém interesse na formalização do negócio, sendo evidente o incumprimento do A.
O autor replicou, nada referindo de novo.
Requerida a intervenção provocada do filho do A. - José C.- foi a mesma admitida, tendo ele declarado fazer seus os articulados apresentados pelo pai.
Foi proferido despacho saneador e, seleccionada a matéria de facto, foi entendido conterem os autos os elementos necessários ao conhecimento de mérito, tendo sido proferida sentença que julgou a acção improcedente, por manifesto abuso de direito do A. no peticionado, e em consequência absolveu a R. dos pedidos contra ela deduzidos, e julgou procedente a reconvenção, declarando transmitido à R., por compra, pelo preço de 6.000.000$00, actualmente correspondente a € 29.927,87€ (vinte e nove mil novecentos e vinte e sete euros e oitenta e sete cêntimos), o direito de propriedade sobre a fracção autónoma em causa nos autos.
II - Do assim decidido, apelou o A. que concluiu as respectivas alegações do seguinte modo:
I – Vem o presente recurso interposto da douta sentença proferida pelo Tribunal a quo, que julgou improcedente o peticionado pelo Apelante por manifesto abuso de direito, julgando a reconvenção procedente, por provada e em consequência declarou transmitido à Apelada por compra, pelo preço de 6.000.000$00 (seis milhões de escudos) actualmente correspondente a € 29.927,87 (vinte e nove mil novecentos e vinte e sete euros e oitenta e sete cêntimos), o direito de propriedade sobre a fracção autónoma designada pela letra “C” correspondente ao primeiro andar direito do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua D. Afonso de Albuquerque, n.ºs 7, 7-A e 7-B, Quinta da Lomba, Freguesia de Santo André, Concelho do Barreiro, inscrito na matriz predial da Freguesia do Lavradio sob o artigo 1329 e descrita na Conservatória do Registo Predial do Barreiro sob o n.º 10.603, do Livro B- 33, para a qual foi passada em 11 de Julho de 1964, pela Câmara Municipal do Barreiro, a licença de utilização n.º 89-91.
II - O Tribunal a quo tendo em consideração os factos dados como provados e supra descritos, decidiu que foi o promitente vendedor (Autor) o responsável pelo incumprimento culposo das obrigações contratuais a que estava vinculado no contrato promessa de compra e venda celebrado com a promitente compradora (Ré).
III - Porquanto o recorrente apesar de continuar a receber os pagamentos da recorrida a título de reforço de sinal, não comunicou a esta, o preço mínimo fixado por sentença pelo Tribunal Judicial do Barreiro no incidente de autorização para venda de bem imóvel do filho menor, e que ultrapassaria o preço de 6.000.000$00 (seis milhões de escudos) fixado no contrato promessa de compra e venda entre ambos celebrado em 26 de Junho de 1994.
IV - Não propondo à recorrida se concordava alterar o preço estipulado contratualmente pela soma mínima fixada pelo Tribunal Judicial do Barreiro no incidente de autorização para venda de bem imóvel do filho menor do recorrente.
V - Consubstanciado este comportamento omissivo do recorrente uma situação de abuso de direito que conforma uma exceção perentória de direito material que conduz à improcedência do peticionado.
VI - Pelo que o Tribunal a quo julgou improcedente a declaração de resolução do contrato promessa de compra e venda, com as legais consequências.
VII - Tendo por base o preceituado no artigo 224.º n.º 1 do Código Civil, “a declaração negocial que tem um destinatário torna-se eficaz logo que chegue ao seu poder ou é dele conhecida; as outras, logo que a vontade do declarante se manifesta na forma adequada”.
VIII - Nos termos do artigo 230.º do Código Civil “Salvo declaração em contrário, a proposta de contrato é irrevogável depois de ser recebida pelo destinatário ou de ser dele conhecida”.
IX - Conforme resulta provado em 20 dos factos dados como Assentes o recorrente resolveu extrajudicialmente por carta de 30 de Janeiro de 2013 o contrato promessa celebrado com a recorrida em 26 de Junho de 1994, que assim se extinguiu, conforme disposto nos artigos 433.º e 436.º do Código Civil.
X - Fundamentando a resolução contratual na cláusula 10.º prevista no contrato promessa de compra e venda em apreço, por não estarem criadas as condições legais para a venda considerando o preço mínimo de 7.507.500$00 (Sete milhões Quinhentos e Sete Mil e Quinhentos escudos) que foi fixado pelo Tribunal Judicial da Comarca do Barreiro no processo de autorização judicial para venda do bem imóvel do seu filho menor, preço este superior ao estipulado entre as partes no contrato promessa de compra e venda de 26 de Junho de 1994, supra identificado.
XI - É o próprio contrato promessa de compra e venda na sua cláusula 10.º que consagra a resolução, se no prazo de três anos a contar da data da adjudicação da fração ao recorrente, ainda não tiverem sido criadas as condições legais para a venda, o que se veio a verificar, tendo em consideração o período de tempo (mais de cinco anos) que mediou entre a data da decisão judicial de 28 de Outubro de 1993 que adjudicou ao recorrente a fracção objeto do contrato promessa de compra e venda, e a data da decisão judicial de 27 de Abril de 1999 que autorizou a venda do imóvel pelo preço mínimo de 7.507.500$00 (Sete milhões Quinhentos e Sete mil e Quinhentos escudos).
XII - O recorrente ao resolver extrajudicialmente por carta datada de 30 de Janeiro de 2013, o contrato promessa de compra e venda celebrado com a recorrida, fundamentando não estarem reunidas as condições legais para a venda, considerou igualmente a maioridade do seu filho José T., que é comproprietário da fração objeto do contrato promessa de compra e venda em causa, e que não assinou este mesmo contrato promessa, pelo que não tem qualquer vínculo contratual na realização do negócio de promessa e compra e venda definitiva da fração em questão.
XIII - Por conseguinte, a douta sentença recorrida violou o disposto nos artigos 224/1, 230º/1, 432º/1, 433º e 436º, todos do Código Civil.
XIV - O Mmo.º Juiz “a quo” na douta sentença recorrida decidiu que a recorrida tem direito à execução específica do contrato promessa de compra e venda apesar de considerar que se está perante uma situação de incumprimento definitivo e não de mora ou atraso no cumprimento, adoptando o entendimento minoritário da doutrina e jurisprudência, segundo o qual a execução específica pode ter lugar em situações de incumprimento definitivo, desde que o credor não tenha perdido o interesse na prestação.
XV - Sucede que a corrente maioritária da doutrina e jurisprudência têm o entendimento de que o direito à execução específica do contrato promessa de compra e venda pressupõe um atraso no cumprimento ou provisório incumprimento. “ Entre outros Calvão da Silva, em Sinal e Contrato-Promessa, 5.ª Ed. Págs. 85 e seguintes, Galvão Telles, em D. Obrigações, 6.ª Ed. Pág. 112, Ana Prata, em Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, 2001, págs. 780 e segs., Meneses Leitão, D. Obrigações, 6.ª Ed., pág. 240 e Gravato Morais, Contrato-Promessa em Geral – Contratos Promessa em Especial, pág.202/205” .
XVI - Através da execução específica o Tribunal emite sentença que supre a declaração negocial do faltoso, assim dando satisfação ao interesse do credor que não viu cumprida a prestação a que tinha direito, por incumprimento do devedor.
XVII - O Mmo.º Juiz “ a quo” ao deferir o direito à execução específica do contrato promessa de compra e venda em apreço, violou o direito de compropriedade que José T., filho do recorrente tem sobre a fração objeto desse mesmo contrato promessa.
XVIII - José T., filho do recorrente, maior de idade, não outorgou nem deu assentimento ao contrato promessa de compra e venda celebrado em 26 de Junho de 1994 entre recorrente e recorrida, e que incidiu sobre a fração de que é comproprietário.
XIX - Pelo que, a execução específica do contrato promessa de compra e venda não é legal por violar a vontade e o livre exercício do direito de propriedade do filho do recorrente.
XX - Resultando erradamente interpretados e aplicados os artigos 405.º, 406.º n.º 2, 830.º, 1405.º e 1406.º, todos do Código Civil.
Não foram apresentadas contra alegações.
III - O tribunal da 1ª instância julgou provados os seguintes factos:
1.- Encontra-se inscrito a favor do A. e do seu filho José T. a aquisição do direito de propriedade, por partilha por óbito, da fracção autónoma designada pela letra “C”, correspondente ao primeiro andar direito, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua D. Afonso de Albuquerque, n.º 7, 7-A e 7-B, Freguesia de Santo André, com o artigo matricial 1061, e descrito na Conservatória do Registo Predial do Barreiro sob o n.º 1329/20081219- C.
2. - Por escrito, datado de 26 de Junho de 1994, o A. Carlos T. prometeu vender à R., que prometeu comprar, o imóvel identificado em 1., pelo preço de 6.000.000$00 (seis milhões de escudos), nos seguintes termos:
“CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Entre:
1.º CARLOS T.(…) como primeiro outorgante, (…) também designado por promitente vendedor;
2.º MARIA C., (…) como segunda outorgante, (…) também designada por promitente compradora;
Acordou-se e de boa-fé se reduz a escrito, o presente contrato promessa de compra e venda, que se regerá pelo clausulado seguinte:
1º O primeiro outorgante é, conjuntamente com o seu filho menor, José Luís T., dono e legítimo possuidor da fracção autónoma, designada pela letra “C”, correspondente ao primeiro andar direito, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua D. Afonso de Albuquerque, n.ºs 7, 7-A e 7-B, Quinta da Lomba, freguesia de Santo André, concelho do Barreiro, inscrito na matriz predial da freguesia do Lavradio sob o art. 3844º e descrita na Conservatória do Registo Predial do Barreiro sob o n.º 10603, do Livro B-33, para a qual foi passada, em 11 de Julho de 1964, pela Câmara Municipal do Barreiro, a Licença de utilização, n.º 89-91;
2º A referida fracção está hipotecada à Caixa Geral de Depósitos para garantia do empréstimo contraído para a sua aquisição pelo primeiro outorgante e sua falecida esposa;
3º No inventário obrigatório n.º10/92, que corre termos pelo 4º Juízo do Tribunal Judicial do Barreiro, foi, já, adjudicada ao primeiro outorgante a quota indivisa de ¾ e ao referido filho a quota indivisa de ¼, ficando o primeiro outorgante investido na obrigação de pagar o passivo resultante do referido empréstimo;
4º O primeiro outorgante desenvolve, actualmente, esforços no sentido de ser autorizada a venda da referida fracção ou de, através de acção de divisão de coisa comum, lhe ser conferida a propriedade da totalidade do imóvel;
5º Na previsão de tal vir a acontecer, o primeiro outorgante promete vender e a segunda outorgante comprar a referida fracção, livre de ónus ou encargos, pelo preço de 6.000.000$00 (seis milhões de escudos);
6º A título de sinal e princípio de pagamento, a promitente compradora entrega, neste ato, ao promitente vendedor, a quantia de 250.000$00 (duzentos e cinquenta mil escudos) que este recebe e de que, por esta forma dá a respectiva quitação;
7º O restante preço será pago da forma seguinte:
a) A título de reforço de sinal, a segunda outorgante depositará, mensalmente, no primeiro dia útil de cada mês, a quantia de 45.000$00 (quarenta e cinco mil escudos) na conta de depósito à ordem n.º 0141/069690/400, da Caixa Geral de Depósitos, agência do Barreiro, de que o primeiro outorgante é titular;
b) Na data da outorga da escritura de compra e venda, a segunda outorgante pagará ao primeiro o diferencial entre o preço da fracção e todo o montante que prestou a título de sinal e sucessivos reforços;
8º A promitente compradora poderá ocupar a fracção objecto deste contrato, logo que o promitente vendedor já não habite a mesma, devendo o promitente vendedor entregá-la livre e devoluta, no prazo máximo de 15 dias a contar dessa data;
9º O promitente vendedor autoriza, desde já, a promitente compradora a realizar obras de conservação na fracção em referência:
§ - Único – Se o negócio agora acordado não se vier a realizar, por causa não imputável a culpa do promitente vendedor, as benfeitorias que a promitente compradora realizar na fracção que não puderem ser removidas sem prejuízo da mesma, ficarão dela a fazer parte integrante;
10º A escritura formalizará o negócio ora prometido, deverá ser outorgada no prazo de cento e vinte dias a contar da data em que o primeiro outorgante for notificado da decisão judicial que lhe adjudicar a fracção objecto deste contrato, considerando-se o contrato resolvido se, no prazo de três anos a contar desta data, ainda não tiverem sido criadas as condições legais para a venda;
11º Se, nos termos do disposto no número anterior, o contrato for resolvido, a promitente compradora, a título de indemnização, ficará com o direito de cessar todos os pagamentos, continuando a habitar a fracção pelo número de meses que resultar da aplicação da fórmula seguinte:
NM = (VO + 250.000$00): 45.000$00
Sendo que NM é o número de meses arredondado por excesso, para o número inteiro seguinte e VO é o valor das obras que a promitente compradora fizer na fracção com o limite de 1.250.000$00:
12º As partes submetem o presente contrato ao regime de execução específica do seu cumprimento, nos termos do art. 830º do Código Civil e, para a resolução de qualquer questão dele eventualmente emergente, estabelecem a competência do foro do Tribunal Judicial da Comarca do Barreiro, com renúncia expressa a qualquer outro.
(…)”
3. Nos autos de Inventário obrigatório n.º 10/92, que correu termos no 1.º Juízo do Tribunal Judicial do Barreiro, o imóvel em causa foi adjudicado ao A. Na quota indivisa de 3/4, e ao seu filho José Luís Castro Tavares na quota indivisa de 1/4;
4. O A. requereu judicialmente autorização para venda do bem imóvel do seu filho menor, tendo por decisão judicial datada de 27 de Abril de 1999 o incidente de autorização para venda do bem imóvel do filho menor do A. sido julgado procedente, e autorizada a venda da fracção autónoma pelo preço mínimo de 7.507.500$00 (Sete milhões Quinhentos e Sete Mil e Quinhentos escudos), sem prejuízo de melhor oferta;
5. A Ré habita a fracção propriedade do A., e sita na Rua D. Afonso de Albuquerque, n.º 7, 1.º Dt.º. Santo André, Barreiro, pelo menos, desde Maio de 1995 até à presente data.
6. Apesar do A. a ter interpelado para que lhe entregasse a referida fracção livre de pessoas e bens, em data não concretamente apurada, mas pelo menos, em data anterior a 25/07/2008;
7. A Ré tem recusado proceder à entrega do imóvel aos AA.
8. É o Autor quem paga o imposto municipal sobre imóveis referente à fracção identificada;
9. É o A. quem paga seguro multirriscos habitação referente à fracção identificada;
10. É o A. quem continua a pagar o empréstimo bancário referente à aquisição da fracção pagando pela prestação mensal de Junho de 2011, a quantia de € 173,24;
11. O empréstimo bancário identificado terminará a 10 de Agosto de 2013;
12. Por força do contrato referido em 2 a R. procedeu a diversos pagamentos ao Autor entre 02-09-1994 e 09-03-2009, que em 09-03-2009 perfaziam o valor de € 31.066,75;
13. A R. requereu a concessão de empréstimo hipotecário à Caixa Geral de Depósitos a fim de adquirir o imóvel o que lhe foi concedido nos termos constantes do documento n.º 166, datado de 2 de Junho de 1997, junto pela R e cujo teor se dá aqui por reproduzido;
14. A R. comparticipa nas despesas de condomínio;
15. Custeia todas as obras de que a fracção carece;
16. E suporta todas as despesas de água, luz, e telefone;
17. É neste imóvel que pernoita, toma refeições e recebe familiares e amigos;
18. A R. por carta datada de 25.07.2008, constante de fls. 236 e seguintes, transmitiu que pretendia agendar a escritura de compra e venda em virtude de a casa estar paga, referindo que nela habita desde que a comprou (art. 20º da contestação/reconvenção aperfeiçoada);
19. No mesmo prédio reside o filho do A. José Luís e os seus avós maternos;
20. Por carta de 30/01/2013 o Autor comunicou à Ré a resolução do contrato promessa de compra e venda referido em -2- (documento de fls. 57 a 59)
21. A referida comunicação foi recebida pela Ré, que comunicou ao Autor também por carta de 20/02/2013 “a ineficácia da declaração resolutiva” - (documento de fls. 61).
22. – Para além da soma referida em -12- (€ 31.066,75) a Ré entregou ao Autor, aquando a celebração do contrato promessa a quantia de 250.000$00 (€ 1.346.13)
IV - Tal como resulta das conclusões o que cumpre decidir no presente recurso é, por um lado, se se deve entender que o contrato promessa foi legitimamente resolvido pelo A. em 30/3/2013 em função de não terem chegado a ser criadas as “condições legais” para a venda, e por outro, se o pedido de execução especifica não poderia ter sido julgado procedente, na medida em que o interveniente principal, filho do A., não outorgou nesse contrato.
Cumpre para o efeito, e antes de mais, observar os termos do contrato promessa celebrado entre A. e R. em 1994.
Trata-se indiscutivelmente de um contrato promessa bilateral - ambas as partes se vincularam nele a reciprocamente vender e comprar o imóvel em causa.
Sucede que, ao contrário do que o refere o apelante, não poderá dizer-se que tal contrato foi apenas celebrado pelo A., e não também pelo filho deste, pelas razões que se passam a expor.
Como é sabido, o menor, salvo relativamente a alguns actos excepcionais - cfr art 127º CC -sofre de uma incapacidade geral de exercício, de que decorre que os negócios jurídicos que pratique durante a menoridade estão feridos de anulabilidade - art 125º. Esta incapacidade do menor é suprida pelo instituto da representação. E, constitui, em primeira linha, meio de suprimento da incapacidade dos menores, através da representação, o poder paternal (subsidiariamente a tutela - art 124º - podendo ainda haver lugar, eventualmente, e com os mesmos fins, ao regime de administração de bens - art 1922º.)
O exercício das responsabilidades parentais pertence a ambos os pais e falecendo um deles radica-se no outro – art 1904º.
Na situação dos autos, falecida a mãe do José Luís T. – A C:, cfr certidão de registo predial junta a fls 23 - a representação daquele, enquanto menor, passou a caber apenas ao pai, aqui A.
No que respeita ao exercício das responsabilidades parentais relativamente aos bens dos filhos regem os arts 1888º a 1900º, destacando-se, no que aos presentes autos concerne, o disposto no art 1889º que enumera actos cuja validade depende da autorização do tribunal. E de acordo com o respectivo nº 1 al a) «como representantes dos filhos não podem os pais, sem autorização do tribunal alienar ou onerar bens, salvo tratando-se de alienação onerosa de coisas susceptíveis de perda ou deterioração».
Como o refere Mota Pinto[1] «trata-se de actos mais graves, relativamente aos quais se entendeu conveniente controlar a actuação dos pais».
Esse controlo do próprio representante legal do filho representa como que uma “assistência” ao representante legal por parte do tribunal.
Agindo em contravenção a esta norma – vendendo bens do filho sem prévia autorização do tribunal – o acto é anulável a requerimento do filho até um ano depois de atingir a maioridade ou de ser emancipado, ou em qualquer momento se o filho mostrar que só teve conhecimento do acto impugnado nos seis meses anteriores à proposição da acção – art 1893º/1 e 2.
Feitas estas considerações, vejamos a situação dos autos.
É verdade que no contrato promessa o A. não refere estar a celebra-lo em seu nome e também no do filho, não invocando, consequentemente, a sua qualidade de representante legal deste.
Mas refere tal contrato, logo na sua cláusula 1ª, que o A. é dono «conjuntamente com o seu filho menor José Luis T.» da fracção autónoma objecto do contrato promessa, explicitando na cláusula 3ª que no âmbito do inventário obrigatório nº 10/92 lhe foi já adjudicada a quota indivisa de 3/4 e «ao seu referido filho a quota indivisa de 1/4», sendo que na clausula 4ª ficou a constar que «o primeiro outorgante desenvolve actualmente esforços no sentido de ser autorizada a venda da referida fracção ou de, através de acção de divisão de coisa comum, lhe ser conferida a propriedade da totalidade do imóvel», concluindo a cláusula 5ª que, «na previsão de tal vir a acontecer, o Primeiro outorgante promete vender e a Segunda comprar ....».
Torna-se evidente que o A., embora implicitamente, está contratar em nome do menor, querendo igualmente vincula-lo à promessa de contratar, pois que, das acima referenciadas cláusulas resulta que o que obstaculizou a imediata compra e venda do imóvel foi apenas a necessidade da obtenção da prévia autorização do tribunal para a venda da quota do menor no bem objecto do contrato. Ora, se o pai se propõe obter essa autorização e a isso se compromete, é porque entende que é também do interesse do menor a venda da quota do mesmo naquele bem, e por isso, subjacentemente, está a comprometer o menor a essa venda, assim que aquela autorização seja conseguida.
Note-se que não se trata na situação dos autos da mais comum do promitente vendedor se comprometer a vender bem que lhe não pertence na totalidade, o que, como é sabido, em nada afecta a validade do contrato promessa vista a dimensão estritamente obrigacional deste contrato, mas em que apenas ele se obriga no contrato promessa.
Trata-se de, não obstante representar genericamente os interesses do filho, tal representação não ser suficiente, mas estar necessariamente implícita quando o representante legal se compromete a obter autorização do tribunal.
Refere Mota Pinto [2] a respeito da declaração tácita que a mesma existe «quando do seu conteúdo directo se infere um outro, isto é, quando se destina a um certo fim, mas implica e torna cognoscível, a latere, um auto-regulamento sobre outro ponto - em via oblíqua, imediata, lateral». Afirmando mais adiante: «Em conformidade com o critério de interpretação dos negócios jurídicos consagrado no CC (art 236º), deve entender-se que a concludência de um comportamento, no sentido de permitir concluir a latere um certo sentido negocial, não exige a consciência subjectiva por parte do seu autor desse significado implícito, bastando que, objectivamente, de fora, numa consideração de coerência, ele possa ser deduzido do comportamento do declarante».
Ora, vistas as coisas nesta perspectiva – de fora – nenhum sentido teria o compromisso do A. no contrato promessa se não estivesse a agir também em nome do filho, sendo que se não estivesse a contratar também em nome dele é que o deveria deixar claro.
A assistência do tribunal é um mais que se soma à representação.
Concluindo-se que o contrato promessa foi também celebrado pelo A. em nome do filho, vejamos agora em que termos é que as partes nesse contrato previram a possibilidade do A. não conseguir alcançar as «condições legais de venda», concretamente, a autorização do tribunal para a venda da quota do menor.
Em primeiro lugar referem só se obrigarem «na previsão de tal acontecer» - referida cláusula 5ª. Mas, não obstante essa cautela, a verdade é que previram uma (quase) imediata tradição do imóvel para a promitente compradora – cláusula 8ª; a possibilidade desta fazer obras no imóvel; e a obrigação mensal da mesma pagar ao A. a quantia de 45.000$00 a titulo de reforço do sinal e a deduzir no preço contratado.
A cláusula 10ª, que claramente comporta duas partes distintas, estabelece na sua 1ª parte, que a escritura «deverá ser outorgada no prazo de 120 dias a contar da data em que o Primeiro Outorgante for notificado da decisão judicial que lhe adjudicar a fracção objecto deste contrato». Com esta expressão quiseram as partes referir o momento temporal em que por decisão judicial fossem obtidas «as condições legais para a venda». Porque o A. estaria, certamente, mais inclinado, aquando da celebração do contrato promessa, para obter a propriedade total da fracção através divisão da coisa comum, ao invés da simples autorização do tribunal para a venda da quota do menor no imóvel, terá preferido a concreta expressão utilizada - «120 dias a contra da data em que o Primeiro Outorgante for notificado da decisão judicial que lhe adjudicar a fracção objecto deste contrato». Por isso, o mesmo é dizer, 120 dias a partir da data em que o A fosse notificado da decisão judicial que conferisse autorização para a venda do 1/4 do menor no imóvel em causa.
Na referida 2ª parte dessa cláusula 10ª prevê-se a situação de «no prazo de três anos a contar desta data» - a da celebração do contrato promessa - «ainda não tiverem sido criadas as condições para a venda» - estatuindo-se que, nessa circunstância, o contrato ter-se-ia como resolvido.
Na cláusula 11ª acautela-se a promitente compradora relativamente ao esforço económico que para ela tenha representada a realização de obras no imóvel, estabelecendo-se que se o contrato for resolvido, a titulo de indemnização ela cessaria os acima referidos pagamentos de 45.000$00/mensais e poderia continuar a habitar a fracção pelo número de meses resultantes da aplicação de uma determinada fórmula.
Do que se veio de analisar em função da letra do contrato promessa - e de nenhuns outros elementos se dispõe para melhor o interpretar - logo se vê que o A. se comprometeu implicitamente a desenvolver os necessários esforços para resultarem criadas as «condições legais para a venda», sendo que devia fazê-lo com a diligência suficiente para que as mesmas resultassem alcançadas no prazo de três anos sobre o da conclusão do contrato promessa, consequentemente, até 26/6/1997.
Trata-se como que de uma promessa de facto de terceiro, sendo que o terceiro aqui, seria o próprio tribunal que viesse a ser solicitado pelo A. para a autorização da venda da quota do menor.
Como é evidente o A., a esse respeito, apenas se obrigou a usar da necessária diligência no sentido de conseguir através da referida autorização - ou da adjudicação a si próprio da totalidade da propriedade (o que igualmente lhe exigiria a autorização do tribunal…) as referidas «condições legais da venda».
Nada garantiu à R. relativamente a esse resultado, isto é, à verificação do facto do terceiro.
Por isso, assumiu uma obrigação de meios, não uma obrigação de resultado, e como tal obrigou-se a despender os esforços razoavelmente necessários para conseguir esse resultado[3] .
Consequentemente, o A. só se poderia ter como exonerado desta obrigação de meios provando que havia despendido os tais esforços “razoavelmente necessários” para atingir o resultado pretendido.
De tal modo que, caso se viesse a concluir que não usara a diligência necessária no cumprimento dessa obrigação – secundária, relativamente à principal, da obrigação de contratar, mas a ela essencial[4]- e que em função desse incumprimento teria impossibilitado definitivamente a execução do contrato promessa, responsável pelos prejuízos daí decorrentes para a contraparte dever-se-ia ter apenas o A. e não também o seu filho.
Da análise acima feita relativamente ao texto do contrato promessa resulta, numa outra perspectiva - não excludente, antes conciliável com a obrigação de meios a que o A. se obrigou nos termos sobreditos - que esse contrato se apresenta como condicional: as obrigações advenientes do contrato promessa ficaram dependentes de serem ou não alcançadas no prazo de três anos «as condições legais» para a venda.
«Condição é a cláusula por virtude da qual a eficácia de um negócio é posta na dependência dum acontecimento futuro e incerto, por maneira que ou só verificado tal acontecimento é que o negócio produzirá os seus efeitos (condição suspensiva) ou então só nessa eventualidade é que o negócio deixará de os produzir (condição resolutiva)». [5]
É sabido que «saber se a condição é suspensiva ou resolutiva é problema de pura interpretação da vontade das partes».
No caso de a condição ser suspensiva, «os efeitos do negócio estão em suspenso; não têm existência actual, mas tão somente uma existência potencial. A posição subjectiva do credor "sub conditione" consiste numa mera expectativa de aquisição eventual dum direito com a correspondente obrigação da outra parte».
«No caso da condição ser resolutiva, o negócio produz os seus efeitos normais, como se o acto fosse puro e simples, sendo o devedor condicional titular de uma expectativa, com valor prático e jurídico; o acordo começa a produzir efeitos imediatamente».
Verificada a condição resolutiva «os efeitos do negócio deixam de existir "ipso jure" e retroactivamente; os efeitos que se tinham começado a produzir após a celebração do contrato, extinguem-se».
Mas se não se verifica a condição (resolutiva) «os efeitos do negócio consolidam-se; deixam de ser precários e tornam-se definitivos, como se o acto fora desde a origem puro e simples».
Na situação dos autos em que as partes, pese embora a pendência da condição, quiseram que o contrato promessa produzisse os seus efeitos normais como se a mesma não existisse - permitindo a tradição e obras no imóvel, pagamentos mensais como reforço do sinal e com a respectiva dedução ao preço estipulado - deverá entender-se, salvo melhor opinião, que a condição tinha caracter resolutivo de tal modo que, se não fossem alcançadas as «condições legais de venda» o contrato promessa ficaria resolvido.
Do todo o modo, quer a condição se apresente como suspensiva quer como resolutiva é sempre suposto que não ocorra a respectiva "sabotagem" – isto é, que a parte a quem a condição prejudicaria não impeça a sua verificação contra as regras da boa fé, ou que a parte que dela beneficiaria a faça produzir contra as referidas regras – art 275º.
«Não sendo necessário que o contraente vise dolosamente (impedir ou produzir) a verificação da condição; basta que o seu comportamento, de uma forma reconhecível para ele, não corresponda ao que a outra parte, segundo a boa fé, teria legitimidade para esperar dele».[6]
Revertendo à situação dos autos, em que a verificação da condição – que, sendo resolutiva, como acima se afirmou, consistiria na não obtenção das acima referidas «condições legais de venda» - apenas dependia do comportamento do A., a sabotagem da mesma implicaria da sua parte que não se comportasse «segundo o sentido do contrato».
Ou, por outras palavras, que não utilizasse a diligência necessária para cumprir a obrigação de meios acima referenciada.
Diz Ana Prata [7] que «o comportamento debitório do promitente comporta todas as componentes, positivas e negativas, funcionalizadas a permitir que o negócio prometido se celebre nos exactos termos convencionados, isto é, com aptidão jurídica e material para satisfazer os interesses finais dos contraentes. Por outro lado, as partes podem ter convencionalmente multiplicado os efeitos obrigacionais do contrato promessa, de tal forma que o (ou cada um dos) devedor esteja vinculado a várias prestações com maior ou menor autonomia».
E quando assim seja há sempre que qualificar a obrigação secundária não cumprida em função da obrigação principal - «se o dever incumprido for acessório ou instrumental do cumprimento da obrigação principal, os seus efeitos são tipicamente absorvidos pelo não cumprimento que ele provoca na prestação principal» .
Pelo que, «o atraso na realização de uma obrigação acessória pode implicar mora ou incumprimento definitivo da obrigação, mas só em concreto e em função do interesse creditório podendo operar-se a qualificação da situação».
Explicita ainda Ana Prata[8] que «podendo do contrato promessa emergir varias obrigações além da obrigação principal de celebrar o contrato final, qualquer delas pode vir a não ser cumprida e, sendo-o, pode também ela sê-lo temporária ou definitivamente, por culpa ou sem culpa do devedor».
Revertendo de novo à situação dos autos em que já se concluiu que o A. assumiu, enquanto obrigação de meios, conseguir alcançar em três anos sobre a data da conclusão do contrato promessa, ou a autorização do tribunal para a venda do 1/4 do menor na fracção objecto do contrato, ou a adjudicação à sua pessoa da totalidade dessa fracção, vejamos em função dos – parcos - factos provados, se se deverá entender que o A. exerceu a diligência necessária àquela finalidade, e se, não o tendo feito, o incumprimento que gerou na correspondente obrigação secundária se deve ter como total e definitivo em termos de comprometer irremediavelmente a funcionalidade do contrato promessa.
Na cláusula 4ª do contrato promessa, e como acima já se mencionou, refere-se que o Primeiro Outorgante «desenvolve actualmente esforços no sentido de ser autorizada a venda da referida fracção, ou de, através de acção de divisão de coisa comum, lhe ser conferida a propriedade da totalidade do imóvel».
Na presente acção em que o A. pretende que o tribunal conclua pela resolução do contrato promessa em função de não terem sido alcançadas «as condições legais» para a venda, cabia, indiscutivelmente, ao A, como é evidente em função do que já se afirmou, alegar e provar ter feito tudo o que estava “razoavelmente ao seu alcance” para atingir tal objectivo.
Portanto, caber-lhe-ia invocar as démarches judiciais implicadas nos esforços necessários para tal efeito.
Consequentemente, desde logo, concretizar os «esforços» que ao tempo da celebração do contrato promessa se encontrava a desenvolver, e porque é que, pese embora tais (consecutivos) esforços, a autorização para a venda do 1/4 do imóvel pertencente a seu filho menor só veio a ser obtida em 27/4/1999, logo fora do prazo de três anos previsto no contrato para tal efeito.
O A. não alegou a data em que requereu o incidente de autorização da venda judicial da quota do menor na fracção - que se processou por apenso ao processo de inventário - e tão pouco juntou certidão aos autos de que decorresse tal data, e de que resultassem os termos em que formulara tal pedido. Lida a sentença - única peça desse incidente junta aos presentes autos - nenhuma referência se faz nela à circunstância de o requerente ter feito menção à existência do (anterior) contrato promessa. Tal menção constituía, no entanto, elemento implicado no normal cuidado e zelo exigível a quem se vinculara a uma obrigação de meios como a acima referida, constituindo inegável elemento de ponderação para o tribunal a quem se requeria a referida autorização.
Mas acresce que o A. não informou a R. do teor dessa sentença.
Sentença essa – note-se - que não se limitou a autorizar a venda por 7.507.500$00, «sem prejuízo de melhor oferta». Referiu ainda que «esse preço será válido pelo prazo de um ano a contar da presente decisão» e «caso o negócio não seja concretizado no referido prazo, e haja ainda interesse na sua realização, deverá proceder-se a nova avaliação (a solicitar ao tribunal) para actualização do valor da fracção».
A boa fé a que o A. estava adstrito na pendência da acima referida condição resolutiva, para além de o obrigar a ter feito referência aquando do pedido de autorização, à prévia existência e termos do contrato promessa (não se afigurando desrazoável, que nesse incidente, indicasse a própria R. como testemunha), obrigava-o, indiscutivelmente a, não apenas informar a R. do teor da referida sentença, como a diligenciar junto dela o que fazer para tornar ainda possível a prometida venda: assumir a R., ou com a R., a diferença para mais – em cerca de 1.500.000$00 - do preço contratado? renovar o pedido de autorização um ano depois, desta vez dando conta ao tribunal da existência do contrato promessa? ter de imediato o contrato promessa por resolvido, accionando-se o conteúdo da sua cláusula 11ª, logo se definindo em conformidade com a mesma o momento em que deveria ter-se por cessada a habitação da R. ao abrigo desse contrato promessa?
O A. optou por nada fazer e deixar passar o tempo, recebendo os 45.000$00 mensais a que o contrato promessa obrigava a R. e pagando por seu turno o empréstimo bancário referente à aquisição da fracção (que terminou em 10/8/2013).
Por sua vez a R., ao que parece, optou igualmente por não se informar junto do A a respeito da verificação ou não da condição - como lhe competiria ter feito - e igualmente preferiu deixar passar o tempo, pagando mensalmente a referida quantia de 45.000$00, o que fez desde 2/9/1994 a 9/3/2009, perfazendo tal valor o de € 31.066,75.
Apenas em 25/7/2008, transmitiu ao A., por carta, que pretendia agendar a escritura de compra e venda em virtude da casa estar paga.
Sabe-se também que, anteriormente à presente acção o A interpôs contra a R., no ano de 2011, acção de reivindicação de propriedade - Proc nº 1236/11 que correu termos no 1ª Juízo Cível do Tribunal Judicial do Barreiro - que veio a ser julgada improcedente, tendo transitado a respectiva sentença em 21/12/2012.
Entre a realização do contrato promessa e a interposição desta acção passaram-se 19 anos.
O então menor atingiu em 2010 a maioridade.
A R. veio a tomar conhecimento da sentença de autorização da venda de bens do menor e dos respectivos termos apenas no âmbito da acção de reivindicação de propriedade acima mencionada, consequentemente depois de 2011.
É manifesto que o A. não deu adequado cumprimento à obrigação de meios a que se vinculou, e com isso incumpriu o contrato promessa, vista a imprescindível instrumentalidade dessa obrigação relativamente à principal de contratar.
Mas esse incumprimento não se deverá, segundo se crê, ter como total e definitivo em termos de comprometer irremediavelmente a funcionalidade do contrato promessa.
Noutra perspectiva acima também utilizada, não pode em rigor afirmar-se que se verificou, ou que não se tenha verificado a condição resolutiva aposta ao contrato promessa- afinal o A. sempre obteve, embora há muitos anos atrás, autorização para a venda da quota do menor no bem, embora por preço superior ao acordado na promessa de compra e venda….
O A. e seu filho, hoje maior e interveniente principal, não têm interesse na realização do contrato prometido.
A R., ao invés, mantêm incólume esse interesse, ao ponto de ter pedido reconvencionalmente a execução especifica do contrato promessa.
O tribunal da 1ª instância entendeu que era em 1999 que o A. «devia ter notificado a R. para indagar se aceitava o preço determinado pelo Tribunal. Se sim, fazia a escritura, se não, fazia então uso da clausula que só agora passados 15 anos vem invocar!».
E que actuar ao abrigo daquela cláusula em 2013, depois de aceitar os pagamentos entretanto realizados pela A., corresponde a «actuação que constitui manifesto abuso de direito, mais concretamente na modalidade de suppressio», tendo a R., mercê da inacção continuada do A., criado uma legítima confiança de que o mesmo não exerceria o direito à resolução do contrato, pelo que absolveu a R. do pedido .de resolução do contrato.
E entendendo que o contrato promessa foi definitivamente incumprido pelo A. que manifestou de forma clara e definitiva a sua intenção de o não querer cumprir, entendeu que a R. tinha direito de retenção relativamente à fracção seu objecto, pelo que igualmente julgou improcedente o pedido de restituição da mesma.
Mas julgou procedente o pedido de execução especifica, pese embora entenda que o contrato promessa foi apenas celebrado pelo A. e não pelo seu filho, e pese embora a venda da quota do filho no imóvel objecto do mesmo tenha sido autorizada por preço superior ao constante desse contrato.
Concorda-se com o tribunal recorrido ao entender a actuação do A. como um abuso de direito.
Mas já não se concorda com a procedência do pedido da R de execução específica, pelo que neste aspecto se tem por procedente a apelação.
È que, efectivamente, só se mostraria possível declarar transmitido à R. a fracção autónoma em questão pelo preço de 7.507.500$00 - que foi o autorizado pelo tribunal para a venda - e nunca pelo preço de 6.000.000$00.
Proceder à execução específica do contrato na situação já analisada corresponde à prática de um acto anulável, o que não é pensável por parte de um tribunal.
È que tem que se ter presente que a actuação do tribunal na execução específica de um contrato promessa não implica «actividade formativa do contrato falhado». Não pode o tribunal no acto substitutivo da declaração negocial faltosa senão circunscrever-se às declarações negociais, não podendo «constituir a fattispecie contratual integrando requisitos formativos do negócio que não se reconduzam a condutas diversas das declarativas». [9]
A situação que se verifica nestes autos, vinte anos depois da celebração do contrato promessa, é insólita.
Admitir a resolução do contrato promessa pedida pelo A. constitui efectivamente acto contrário à boa fé, estando por isso, nas condições em que o A. a pede, fora de questão.
Pelo que se tem que manter a improcedência dos pedidos formulados pelo A.
Porém e como acima referido, é forçoso que se julgue improcedente a reconvenção, excluindo a execução específica do contrato nos termos em que a R. a pede.
E isto conduz a um resultado desconfortável, pois que equivale a admitir que a R, que não desconhece que habita a fracção à sombra de um contrato promessa, se deixe estar confortavelmente na posição em que está – quando, a ela, como acima já se aflorou, também a boa fé lhe implicava um dever de informação junto do A. relativamente à verificação da condição e depois de informada dos termos concretos da sentença de autorização de venda de bem do menor, um dever de colaboração para ultrapassar o obstáculo em questão.
Quer crer-se que a situação dos autos requererá um pedido – que será admissível por banda de qualquer uma das partes no contrato – no sentido de ser modificado o contrato promessa no que respeita ao preço da venda que se haverá de fixar no autorizado de 7.507.500$00.
Como o refere Ana Prata qualquer das partes (não obstante a letra do art 830º/3 2ª parte, ao referir «a requerimento do faltoso») pode invocar o disposto no art 437º para obter a modificação do contrato [10]
Sem grande esforço, segundo se crê, parecem verificados os requisitos constantes do art 437º para modificação do contrato segundo juízos de equidade [11] .
É que, na verdade, não sendo de todo do interesse da R. a resolução do contrato - como parece que não é, nem será - terá o contraente lesado – que tanto é ela, que tem interesse na celebração do contrato definitivo, como o poderá ser o A., que tem interesse, no mínimo, em ver esclarecida a situação – direito a obter uma modificação do regulamento contratual projectado, por forma a que ele reflicta o preço em função do qual se mostra possível a venda da fracção, que porventura, atento o muito significativo tempo que passou, deverá ser acrescido de juros.
De tal modo que, modificado o contrato no aspecto em referência – o preço – não aceitando a R. pagar a diferença, possa então ser possível ao A. a resolução do contrato.
Ou, exercendo a R. a execução (específica) modificativa no aspecto em pareço, possa ela vir a obter a compra da fracção.
Não cabe, no entanto, e em rigor a este tribunal descortinar soluções para a situação em causa.
O que surge evidente nestes autos é que, não tendo qualquer das partes recorrido à modificação do contrato, tanto o pedido do A. de resolução do contrato, como o da R. da sua execução específica, têm que se julgar improcedentes.
V – Pelo exposto, acorda este tribunal em julgar parcialmente procedente a apelação, revogando a sentença na parte em que julgou procedente o pedido reconvencional, que aqui se julga improcedente, mantendo-se, no mais, a sentença recorrida.
Custas na 1ª instância e nesta, pelos AA. e R., na proporção, respectivamente, de 2/3 e 1/3.
Lisboa, 28 de Maio de 2015
Maria Teresa Albuquerque
José Maria Sousa Pinto
Jorge Vilaça
[1]- «Teoria Geral do Direito Civil», 4ª ed., coordenada por António P. Monteiro e Paulo Mota Pinto, p 233
[2] - Obra citada, p 422
[3]- Cfr Almeida Costa, «Contrato - Promessa - Uma Síntese do Regime Vigente- 8ª ed, p 83, nota 132; Abel Delgado, «Do contrato-Promessa» , 3ª ed , p 26/27 e p 75
[4] - Cfr Ac R G 16/5/2004, Rosa Tching
[5] - Abel Delgado, obra citada, P 100
[6]- Mota Pinto, obra citada, p 572
[7] - «O Contrato-Promessa e Seu Regime Civil» (2ª reimpressão da ed. de 1994)
[8] - Obra citada, p 655
[9] - Cfr Ana Prata, obra citada, 927/928
[10] - Obra citada, p 958 a 964, maxime 962
[11] - Ana Prata parece admitir a modificação do contrato promessa, não apenas nas situações da alteração da base negocial, como na de não concretização de condições previstas, por incumprimento, por um dos contraentes de obrigações contratualmente assumidas, o que, a não se admitir na situação dos autos uma alteração superveniente de circunstâncias, sempre se deveria entender ter ocorrido.
Diz concretamente afls 957: «A inadequação do contrato previsto e prometido à realização do programa contratual visado pelas partes pode ter essencialmente, dois tipos de causas: ou uma alteração da base negocial, imprevisível e profundamente distorcedora do equilibrio ou do objectivo contratual, isto é, uma modificação de circunstâncias decisivas para a decisão de contratar que, não sendo imputável a qualquer das partes, produz no regulamento contratual delineado efeitos intoleráveis para um dos contraentes, ou a falência ou a não concretização de condições previstas, por incumprimento, por um dos contraentes, de obrigações contratualmente assumidas. Uma hipótese como a outra, podem traduzir-se no direito a recusar a conclusão do contrato prometido, por, tipicamente, facultarem a um dos contraentes o direito de resolução do contrato promessa. Mas tanto uma como a outra podem não justificar a extinção da relação obrigacional. Dando então e apenas, direito ao contraente lesado a obter uma modificação do regulamento contratual projectado, por forma a que ele reflicta um novo equilíbrio que, porque ajustado às novas condições em que vai ser instaurado, represente a transposição do equilíbrio inicialmente previsto para tais novas condições».
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