| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
1- Relatório:
A autora, A ( …Seguros de Vida SA.) , intentou acção declarativa de condenação com processo ordinário, contra a ré B ( , Empreendimentos ….Lda.) , peticionando a sua condenação:
a) a pagar-lhe uma indemnização da quantia de € 115 676, 00;
b) acrescida do pagamento de uma quantia mensal de € 16.676,00, desde 30.06.2009 e até que a R. venha a comprar o prédio à A. nos termos contratados, ou em outros que a A. venha aceitar vender;
c) subsidiariamente e caso seja considerada a taxa de juro de 4.55%, seja a R. condenada a pagar uma indemnização de €.40.961,63 acrescida do pagamento da quantia mensal de € 7.069,37 desde 30.06.2009 até que a R. venha a comprar o prédio à A. nos termos contratados, ou em outros que a A. venha aceitar vender;
d) quantias estas acrescidas de juros legais vincendos;
e) ou, subsidiariamente, deve a Ré ser condenada a pagar à A. a quantia que se vier a apurar ser devida em execução de sentença;
f) ou a que vier a ser fixada, como justa e equitativa, em função da perda efectiva da A., por juízos de equidade.
Para tanto, alegou ser proprietária do prédio urbano sito na Rua ….., em Lisboa, o qual desde 26 de Abril de 1962, se encontra arrendado à Ré e destinando-se o mesmo ao exercício da indústria hoteleira.
Em meados de 2008 a A. foi procurada por uma empresa , C ( …, Engenharia e Construções Lda ) , com o propósito de adquirir à A. o prédio, tendo então ambas encetado negociações e acordado que a A. venderia a esta empresa o prédio, pelo valor de € 2,3 M., sabendo a compradora que o prédio se encontrava arrendado à Ré.
Combinaram então a A. e esta sociedade que iriam formalizar um contrato-promessa de compra e venda cujos termos acordaram, e que, ante a existência do arrendamento a favor da Ré, a A. deveria formalizar a notificação da Ré para, na qualidade de arrendatária do prédio, exercer, se pretendesse, o direito legal de preferência na venda do mesmo prédio e, por isso, a autora, em 1.7.2008 enviou à Ré carta na qual identificava a sociedade que pretendia adquirir o prédio, informava a Ré do preço ajustado para a venda e, ainda, remetia o texto do contrato promessa de compra e venda que iria celebrar com a referida sociedade, caso a Ré não viesse a pretender exercer a sua preferência.
A Ré veio a contactar pessoalmente o responsável da A., manifestando-lhe verbalmente que pretendia exercer o direito de preferência na compra do prédio e no dia 25 de Setembro de 2008, a Ré enviou à A. uma carta onde lhe confirmou que decidira exercer positivamente o direito de preferência na compra do prédio pelas estipuladas condições e solicitava o envio da minuta do contrato promessa a celebrar, nos termos em que tinha sido preparada para ser assinada com a interessada C .
A A. comunicou à C ., que a inquilina do prédio tinha exercido o direito legal de preferência na compra do prédio e que o negócio que tinham projectado ficava, assim, sem efeito.
No dia 3.11.2008 a A. recebeu da Ré uma carta datada de 23.10.2008, onde esta anunciava, que desistia do negócio acordado, recusa que transmitia nos termos expressos nessa mesma carta.
Se a R. não tem exercido o direito de preferência na compra do prédio e se não tem recusado celebrar a promessa e a compra, a A. teria percebido e estava a perceber mensalmente os frutos (juros) das quantias que lhe seriam pagas a título de preço (€ 2.3M) pela C ., quantias de que se vê desapossada pela conduta da Ré.
Devidamente citada, a ré contestou, alegando que a Autora apenas enviou para a Ré uma carta datada de 1 de Julho de 2009, na qual comunicava a existência de uma proposta de compra para o prédio locado à Ré por parte de C . O documento a que a Autora se reporta e que faz crer ser um verdadeiro contrato promessa celebrado com a C , do qual não consta uma data, nem foi sequer assinado pelas partes.
A Ré apenas tinha em seu poder um documento que mais não era do que um esboço de um contrato promessa, sem qualquer validade e, não havendo um verdadeiro contrato promessa, nunca poderia a Ré ter tido conhecimento das cláusulas do respectivo contrato.
A Ré nunca manifestou a intenção de desistir do negócio, nem tal afirmação se pode retirar da carta enviada pela Ré à Autora.
A Autora veio alterar a verdade dos factos conseguindo, deste modo, um objectivo ilegal de se locupletar indevidamente à custa da Ré.
Concluiu pela sua absolvição do pedido e pela condenação da autora como litigante de má-fé, a pagar à Ré a quantia de € 5.000,00 e no reembolso das despesas a que Autora a obrigou, incluindo honorários dos mandatários
A autora replicou concluindo pela improcedência das excepções invocadas e do pedido de condenação da A. como litigante de má fé, bem como, pugnando pela condenação da ré como litigante de má fé, em multa e indemnização não inferior a € 5.000,00.
A ré ainda apresentou tréplica arguindo a nulidade da réplica e concluiu pela improcedência da litigância má fé arguida pela autora.
Prosseguiram os autos a sua normal tramitação, vindo a ser proferida sentença, com o seguinte dispositivo:
«De acordo como exposto e de harmonia com os preceitos legais supra citados julgo a presente acção parcialmente procedente e, em consequência, condeno a ré, B ., a pagar à autora A, os juros, contabilizados à taxa anual de 4% ao ano, calculados sobre os seguintes montantes e datas:
a) € 315.000,00 (trezentos e quinze mil euros) desde 31/10/2008 e até efectivo integral pagamento; e
b) € 1.785.000,00 (um milhão setecentos e oitenta e cinco mil euros) desde 31/12/2008 e até efectivo e integral pagamento.
Nos mesmos termos, absolvo a ré do demais contra si peticionado pela autora.
Julgo não verificada qualquer litigância de má fé no comportamento das partes».
Inconformada recorreu a ré, concluindo nas suas alegações:
1. Com efeito, se é facto que a Apelada fez uma proposta de compra e venda à Apelante, não menos verdade é que tal proposta não foi formalizada. Isto é,
2. Quando a Apelada comunicou à Apelante, titular do direito de preferência legal, seu intento em vender o imóvel em carta datada de 1 de Julho de 2008, apenas enviou uma espécie de minuta de contrato de promessa de compra e venda, sem que este estivesse devidamente assinado.
3. Assim, não só o documento intitulado "Contrato de Promessa de Compra e Venda" não foi assinado pelos legais representantes da empresa, supostamente, interessada na compra do imóvel e de seu nome C .
4. Como, também, não foi assinado pela ora Apelante.
5. Pelo que, em termos formais e jurídicos não existe um contrato na verdadeira acepção da palavra, uma vez que nem a Apelada nem a Apelante subscreveram o documento intitulado "Contrato Promessa de Compra e Venda", condição sine qua non para a existência de um verdadeiro contrato promessa.
6. Deste modo, o documento supra referido não passou de uma mera minuta, de um mero esboço ou de um mero projecto de "quiçá” um contrato promessa de compra e venda.
7. Assim sendo, e porque o contrato prometido consubstanciava um contrato oneroso de transmissão de direito real sobre edifício, o contrato promessa teria de conter não só a assinatura dos promitentes como o seu reconhecimento presencial pelo notário.
8. Ora, nenhum dos requisitos vertidos no artigo 410º, nº.3 do Código Civil foi cumprido, tendo-se assistido, portanto, a uma violação da respectiva norma aplicável ao caso.
9. Pelo que, não havendo qualquer contrato promessa entre Apelada e Apelante não poderá ser imputada a esta qualquer responsabilidade por eventuais prejuízos alegados pela Apelada, nem sequer, salvo melhor entendimento, a título de indemnização.
10. A douta sentença é, ainda, nula (artigo 668º, n.º1, c) do Código de Processo Civil), pois face aos fundamentos de facto e de direito considerados e adoptados naquele aresto, é claramente contraditório do ponto de vista lógico considerar que a Apelante ofendeu os interesses e frustrou as expectativas da Apelada, devendo esta ser indemnizada. Isto porque,
11. O comportamento demonstrado pela Apelante apresentou-se sempre como sendo uma conduta honesta e pautada pela lealdade, de tal modo que, tal como se considerou provado, assim que a Apelante teve conhecimento da inviabilidade do financiamento por parte do Banco comunicou imediatamente à Apelada.
12. O Dever de informação e de lealdade foi, pois, escrupulosamente cumprido pela Apelante. Mais
13. Foi afirmado pelas testemunhas … e …, em sede de audiência de julgamento, a Apelada assim que teve conhecimento da impossibilidade financeira da Apelante para comprar o imóvel, não contactou de imediato com a sociedade C , contrariamente ao vertido no artigo 25° da Petição Inicial, mas tão só "tempos depois … muito tempo depois", citando as testemunhas supra referidas.
14. Com efeito, se, por algum momento, a Apelada deixou de vender o imóvel à única interessada C, deixando de usufruir proveitos económicos com a venda, isso deveu-se única e exclusivamente à inércia da Apelada, bem como ao hiato temporal existente entre a comunicação de não financiamento por parte da Apelante e o recomeço do diálogo com a sociedade C.
15. Nesta conformidade, é manifesto que a douta sentença recorrida enferma de erro de julgamento, ao não considerar que o suposto encaixe financeiro que a Apelada alega ter deixado de ter com a não realização do negócio de compra e venda do imóvel se deveu tão só à letargia, passividade e inércia da mesma, nada podendo ou devendo ser imputado à ora Apelante.
Contra-alegou a A , concluindo nas suas alegações:
A. A primeira questão colocada pela Recorrente, relativa à inexistência de responsabilidade civil decorrente do facto de não ter chegado a ser formalizado o contrato, não tem qualquer fundamento, pois que a sentença recorrida condenou-a a ressarcir a A. com fundamento em responsabilidade pré-contratual e não em responsabilidade civil contratual.
B. Resulta à evidência da sentença recorrida que o Tribunal considerou que as partes não chegaram a formalizar o negócio, mas que essa não foi a fonte da obrigação de indemnizar decretada na sentença pois, justamente, o que o tribunal jus-valorou como fonte da obrigação de indemnizar foi a conduta da Recorrente durante as fases das negociações onde, tendo acordado totalmente sobre todos os elementos do negócio que haveriam de celebrar, incluindo o texto do contrato-promessa, levou a contraparte a acreditar, legitimamente e em boa fé, que iria celebrar o negócio que veio a recusar.
C. Uma vez que durante a fase das negociações - e por maioria de razão, após as partes chegarem a total acordo sobre os termos do negócio - as partes já se encontram sob a tutela do direito, mormente nos termos do regime do artigo 227º do CC, é evidente que é falsa e infundamentada a conclusão da Recorrente de que apenas poderia ser condenada a ressarcir se tem assinado o contrato. Esquece a recorrente que vigora entre nós o regime da responsabilidade civil pré-contratual, e que foi com fundamento nesse regime que foi reconhecido o dever de indemnizar.
D. Este tipo de comportamento de uma parte durante as negociações de um contrato tem sido entendido pela jurisprudência, que cremos mais recente e dominante, como consistente com uma conduta já devida em decorrência da tutela da confiança na conclusão de um negócio jurídico já totalmente acordado, tendo nestes casos ocorrido rompimento injustificado das negociações em momento em que a conduta consentânea com a expectativa criada já era devida e, portanto, haverá já lugar ao ressarcimento, até, do interesse contratual positivo. Está em causa a violação do dever de conclusão do próprio negócio.
E. Alega igualmente a Recorrente que teve uma conduta honesta e leal, pois que assim que teve conhecimento da inviabilidade do seu financiamento, comunicou-o à Recorrida, o que determina que a sentença seja nula, por existir oposição entre a sentença e os seus fundamentos. Assim não é.
F. A matéria de facto provada mostra que a Ré Recorrente, após receber a notificação para preferência, telefonou à A. recorrida a manifestar-lhe verbalmente que pretendia exercer o direito e preferência na compra do prédio. Se não tinha dinheiro ou financiamento para comprar o imóvel tinha, evidentemente, obrigação legal, ex vi artigo 227º do CC, de ter informado a A. Recorrida dessa circunstância.
G. Após esta comunicação, a Ré Recorrente ainda teve a iniciativa de ir discutir e negociar com a A. Recorrida um abaixamento do preço, o que logrou alcançar, pois a A. acabou por ajustar com ela um preço de € 2.1 M. Se a Ré Recorrente então também não tinha dinheiro, ou ainda não tinha financiamento, para pagar € 2.1 M, tinha o dever legal ex vi artigo 227º do CC de ter informado a A. quando com ela fixou o preço.
H. Mais ainda. A Ré Recorrente acordou com a A. Recorrida um prazo concreto para o pagamento em duas prestações: primeira prestação, correspondente a 15% do preço, até 31 de Outubro de 2008 e segunda prestação, correspondente a 85% do preço, até 15.12.2008. Se a Recorrente ré não tinha dinheiro, nem financiamento aprovado, não se podia ter comprometido com a A. com datas exactas para o pagamento daquelas avultadas quantias que, agora diz que não dispunha, nem tinha meios para assegurar o financiamento. O que, em qualquer caso, deveria ter comunicado e informado a sua co-contratante ex vi artigo 227º do CC.
I. E, pior, não tinha feito acreditar a A. que dispunha do dinheiro, ajustando com ela em Setembro de 2008 prazos tão curtos (Outubro e Dezembro) para o pagamento do acordado significativo montante de € 2.1 M. Se negociou e acordou pagar, em Outubro e Dezembro, em duas tranches, os acordados € 2.1M, pouco sentido faz que o tenha feito sem ter dinheiro... ou meios de financiamento já assegurados.
J. E, acima de tudo, se não tinha dinheiro nem financiamento, não tinha levado a A. Recorrida a comunicar à empresa terceira que não lhe podia vender o imóvel, pois a sua inquilina havia preferido e se tinha comprometido naqueles termos.
K. Este comportamento da Recorrente é tudo menos leal e honesto.
L. Sabia que estava a fazer a A. perder um comprador para o imóvel por € 2.3M e não só não lhe disse que, afinal, não tinha dinheiro, como dissimulou essa falta de dinheiro ao negociar prazos de pagamento curtos, mostrando um "pulmão financeiro" que, afinal, não tinha. E fez a A. perder um negócio que não devia ter perdido, se tem sido leal, honesta e franca, que era dizer que não podia preferir por falta de dinheiro.
M. Mais. A Ré Recorrente exerceu o direito de preferência na compra do imóvel por carta datada de 25.09.2008 (ponto 17 da sentença quanto à matéria de facto provada), que foi uma 5ª feira, quando no dia 29.09.2008, que foi a 2ª feira seguinte, o Banco …. escrevia ao Gerente da Ré a carta de fls (junto aos autos com articulado de 19.03.2010) onde lhe dava conta que lhe não iria financiar a compra.
Isto é. Quando a Ré Recorrida comunicou a preferência.... aparentemente ainda não tinha resposta positiva do seu banco quanto ao financiamento.
N. Ou já tinha – como se deduz da existência de apenas um dia útil entre as duas comunicações - e era negativa, mas ainda assim decidiu avançar, desinteressando-se por quaisquer danos que a sua acção pudesse criar.
O. Também não é leal nem honesto recusar celebrar o contrato depois de lograr convencer a A. Recorrente, em negociações havidas, a baixar o preço dos ajustados € 2.3 M com a C . Isto é. Levou a A. Recorrente a acrescidamente acreditar na seriedade da sua postura contratual, tendo esta acedido aos seus sucessivos apelos e argumentos, tais como os longos anos do arrendamento, as benfeitorias realizadas, etc. Negociando e levando a A. Recorrente a aceitar baixar o preço, criou a Ré Recorrida, acrescidamente, uma real convicção na A. de que iria celebrar consigo o negócio o negócio preferido, com o novo preço ajustado.
P. Também não é leal e honesto comunicar à A. em 3 de Novembro de 2008 que desistia do negócio e que recusava celebrar o contrato, alegando a "crise financeira internacional" e "a suspensão das operações de crédito bancário, em Janeiro de 2009 (ainda nem dois meses volvidos...) comunicar à A. que queria comprar o imóvel por € 1.5 M (!), que disse que "tinha disponíveis para fechar o negócio amanhã" (!).
Q. O desvalor das condutas da Ré Recorrida é manifesto.
R. Entrando naquilo que se designam especiais circunstâncias deste caso que, nem que não fosse por razões de simples equidade, sempre levariam a sentenciar uma indemnização de todos os danos havidos e não são os decorrentes da cobertura do interesse contratual negativo.
S. Primeiro, fez-lhe perder o negócio acordado com o terceiro (a C ), pelo qual venderia o imóvel pelo preço de € 2.3 M, e de quem receberia até 31.08.2008 a quantia de € 345.000,00, correspondente ao sinal de 15%, e até 31.12.2008 a quantia de € 1.955.000,00, correspondente ao remanescente do preço de 85%.
T. Segundo, fez-lhe perder o negócio acordado com a própria Ré, pelo preço de € 2.1 M, e de que receberia até 31.10.2008 a quantia de € 315.000,00, e até 31.12.2008 a quantia de € 1.785.000,00, correspondente ao remanescente do preço.
U. Uma e outras perdas derivam do comportamento inaceitável da Ré Recorrida.
V. Diz ainda a Recorrente que ficou provado, pelo depoimento das testemunhas … e …., que os danos se deveram ao grande hiato temporal que ocorreu, e por culpa da Recorrida, entre o momento em que soube que a Recorrente desistira do negócio e o momento em que contactou a C para possivelmente o retomar, pelo que existe "erro de julgamento".
W. A Recorrente perdeu a vergonha. Da matéria de facto provada, que consta do nº 24 da matéria provada da sentença, resulta que a A. Recorrida contactou com a C "em data posterior ao recebimento da carta da Ré", não se tendo provado quando.
X. Qualquer alteração a esta matéria de facto pressupunha que a Ré recorrente tivesse cumprido o ónus processual relativo à apreciação a matéria de facto por esta Relação, e constante do artigo 685º- B do CPC. Nada fez.
Y. E assim sendo não pode afirmar que a A. não contactou imediatamente a ....
Z. Pior. A A. fê-lo efectivamente. Mal soube que a Recorrente dera o dito por não dito, foi a correr à C pedir para ser retomado o negócio. Esta é que já não estava interessada.
Também inconformada recorreu a autora, concluindo nas suas alegações:
A. Segundo a matéria de facto provada, a A. Recorrente acordou a venda do imóvel de sua propriedade a um terceiro (a C ), pelo preço de € 2,3 M, tendo ajustado com esse terceiro todos os elementos do negócio, incluindo o texto de um contrato promessa.
B. Como existia um direito legal de preferência da Ré Recorrida na venda do imóvel decorrente da sua posição de arrendatária do mesmo, a A. Recorrente notificou a R. Recorrida, por carta, em 01.07.2008, para o exercício do direito de preferência, tendo-lhe comunicado todos os elementos do negócio, incluindo preço, identificação do comprador e, ainda, dos termos do contrato promessa ajustado com o comprador.
C. Na sequência do recebimento da carta da A. de 01.07.2008, a Ré Recorrida veio a contactar pessoalmente a A., a quem transmitiu que iria exercer a preferência, e adicionalmente negociaram uma pequena redução de preço, e confirmaram todas as condições do negócio, incluindo a forma e as datas de pagamento: preço total e € 2.1 M, com pagamento de 15% do preço até 31.12.2008 e o remanescente do preço a pagar na data da escritura, que se realizaria até 31.12.2008.
D. Ficaram, então, assentes e acordados verbalmente entre as partes todos os termos do negócio.
E. Em consequência, a A. recorrente informou o terceiro adquirente de que a inquilina do imóvel havia exercido o direito de preferência e que, em consequência, o negócio entre si ajustado ficava sem efeito.
F. Apesar de já o ter feito verbalmente, a R. Recorrida formalmente notificou a A. Recorrente, por carta, em 25.09.2008, de que confirmava que exercia o seu direito de preferência, confirmava os termos do negócio ajustado, o que fez por carta.
G. A A., nos dias imediatos, começou a tratar de todos os documentos legais necessários à celebração do contrato-promessa, incluindo os documentos do imóvel, os documentos a si respeitantes como uma procuração, e ainda pediu aos seus Advogados que minutassem o texto do contrato promessa de compra e venda a celebrar com a Ré, o que estes fizeram.
H. E assim a 30.09.2008 a A. enviou à Ré o texto do contrato-promessa, e pediu a sua aprovação e assinatura até 30.10.2008.
I. Posteriormente, telefonicamente A. e R. combinaram que o contrato promessa seria assinada até meados de Outubro e ainda em outra conferência telefónica a Ré confirmou, de novo, que iria celebrar o contrato promessa cuja minuta tinha recebido da A., em finais do mês de Outubro.
J. Ora, surpreendentemente, em 3.11.2008 a A. recebeu uma carta da Ré datada de 23.10.2008, onde esta dava conta que já não iria celebrar o negócio, tendo depois dito telefonicamente à A. que o seu banco havia dado o dito por não dito e a Ré não tinha meios financeiros alternativos para concretizar a compra.
K. A A. Recorrente ainda contactou o terceiro adquirente com quem havia ajustado a compra em Junho, com vista a retomar o negócio, mas este não acedeu.
L. E assim, por via da acção da Ré, ficou sem efeito (primeiro) o negócio com o terceiro adquirente e (depois) o negócio com a própria Ré, sendo que em Janeiro de 2009 as partes reuniram para tentar negociar os termos do diferendo instalado, sendo que então a Ré propôs comprar o imóvel, mas agora pelo preço de € 1.5 M., e dizendo que tinha os € 1.5 M disponíveis para o dia seguinte.
M. A matéria de facto provada prevê ainda que o imóvel propriedade da A. Recorrente se encontra arrendado à Ré Recorrida por uma renda mensal de € 1.580,00/mês, e que o valor comercial mínimo de arrendamento do imóvel é de € 13.125,007 mês.
N. Ora, como resulta da matéria de facto provada, a Ré fez a A. acreditar que iria celebrar o negócio, tendo dado posteriormente o dito por não dito.
O. E a sua acção fez a A. perder, primeiro, o negócio acordado com o terceiro (a C ), pelo preço de € 2.3 M, e de quem receberia até 31.08.2008 a quantia de € 345.000,00, correspondente ao sinal de 15%, e até 31.12.2008 a quantia de € 1.955.000,00, correspondente ao remanescente do preço de 85%.
P. E depois perder o negócio acordado com a Ré Recorrida, pelo preço de € 2.1 M, e de que receberia até 31.10.2008 a quantia de € 315.000,00, e até 31.12.2008 a quantia de € 1.785.000,00, correspondente ao remanescente do preço.
Q. A situação jurídica decorrente da factualidade provada não se resume a uma questão de responsabilidade civil pré-contratual mas, outrossim, e em primeira linha, a uma questão de responsabilidade civil aquiliana.
R. A A. Recorrente e a C ajustaram entre si todos os termos do seu negócio. Desde o preço e condições de pagamento quanto à venda, tudo foi ajustado, incluindo os exactos termos do contrato promessa que os haveria de unir.
S. Tendo a R. Recorrida optado (como era seu direito) por exercer positivamente esse direito de preferência, essa sua acção teve por efeito imediato a não concretização do negócio ajustado com a terceira pessoa a quem havia a A. entretanto comunicado que o negócio se não podia concretizar porque a Ré havia preferido na venda. E por via dessa comunicação do exercício da preferência da Ré, esta produziu o efeito de extinção imediata de todo o complexo de direitos e vinculações que haviam sido criados e estabelecidos entre a A. Recorrente e a C , a propósito da ajustada venda.
T. Ora, este acto da Ré Recorrida só constituiria um acto lícito, e portanto, não gerador de qualquer responsabilidade civil, se a Ré Recorrente tem sido, como devido, consequente com o seu exercício, celebrando o contrato que preferira.
U. Ao contrário, tendo a Ré primeiro exercido o direito de preferência e depois recusado, sem qualquer fundamento, celebrar o contrato que havia preferido, praticou um acto verdadeiramente ilícito uma vez que a licitude do exercício da preferência pressupunha, justamente, que depois de preferir, viesse mesmo a celebrar o negócio.
V. Daqui decorre, evidentemente, que foi a A. que deu causa directa, e ilícita, à extinção do direito da A. de celebrar e fechar o negócio com a terceira pessoa, que estava totalmente ajustado e dependente, apenas, da Ré não querer preferir.
W. E este acto ilícito da Ré determinou um dano na A., pois que, após a prática do acto ilícito, a A. não mais logrou conseguir contratar a venda do imóvel, o que tinha garantido com aquela terceira pessoa, e não logrou embolsar, como era seu direito, as quantias ajustadas.
X. A questão em causa, tal como alegada pela A., não é uma questão de mera responsabilidade civil pré-contratual mas antes, e exactamente, de responsabilidade civil aquiliana, pois que a Ré, com a sua conduta ajurídica (exercício da preferência + recusa de contratar), provocou a lesão em direitos da A. que importa ressarcir.
Y. Daí que a pretensão da A. deva ser analisada primeiramente à luz do regime do artigo 483º e seguintes do CC que, evidentemente, não tem a ver com a sentenciada existência de dano em sede de responsabilidade civil pré-contratual.
Z. E assim sendo, a decisão recorrida viola pelo menos o regime do artigo 483º e segs. do CC, bem como dos artigos 562º e 564º, que impõem à lesante a obrigação primeira de ressarcir a A. de todos os danos decorrentes da acção ilícita da Ré. E não somente importa ressarcir o interesse contratual negativo como alguma jurisprudência considera decorrer da responsabilidade civil pré-contratual.
AA. Ainda que assim não fosse, e ainda que a conduta a-jurídica da Ré se reconduzisse a um caso de responsabilidade civil pré-contratual, ainda assim haveria lugar ao ressarcimento do interesse contratual positivo.
BB. A factualidade provada nos autos é consistente com a conclusão de que as partes deste não concretizado contrato lograram alcançar acordo total sobre todos os seus termos, incluindo sobre o texto do contrato promessa que as haveria de unir.
CC. Assim sendo, este tipo de comportamento tem sido entendido pela jurisprudência, que cremos mais recente e dominante, como consistente com uma conduta já devida em decorrência da tutela da confiança na conclusão de um negócio jurídico já totalmente acordado, tendo nestes casos ocorrido rompimento injustificado das negociações em momento em que a conduta consentânea com a expectativa criada já era devida e, portanto, haverá já lugar ao ressarcimento do interesse contratual positivo.
DD. Existe responsabilidade civil e obrigação de indemnizar o interesse contratual positivo quando, como ao caso, há recusa injustificada de celebração do negócio jurídico cujos elementos já haviam sido completamente acordados pelas partes.
EE. Dever de conclusão do contrato que no caso da Ré é agravado pelo facto de a Ré ter ajustado com a A. todos os elementos do contrato em virtude de a) ter exercido o direito de preferência na compra do imóvel b) desse seu exercício ter afastado da conclusão do negócio um terceiro comprador com quem a A. havia ajustado a venda.
FF. Pior. No caso dos autos a censurabilidade da conduta da Ré recorrida é, ainda, bem maior.
GG. Primeiro, porque a Ré Recorrente exerceu o direito de preferência na compra do imóvel por carta datada de 25.09.2008, quando no dia 29.09.2008, o Banco …. escrevia ao Gerente da Ré a carta de fls onde lhe dava conta que lhe não iria financiar a compra.
HH. Quando a Ré Recorrida comunicou a preferência... aparentemente ainda não tinha resposta positiva do seu banco ao financiamento. Ou já tinha – como se deduz da existência de apenas 1 dia útil entre as duas comunicações - , e era negativa, mas ainda assim decidiu avançar, desinteressando-se por quaisquer danos que a sua acção pudesse criar.
II. Segundo, porque recusou celebrar o contrato depois de lograr convencer a A. Recorrente, em negociações havidas, a baixar o preço dos ajustados € 2.3M com a C . Negociando e levando a A. Recorrente a aceitar baixar o preço, criou a Ré Recorrida, acrescidamente, uma real convicção na A. de que iria celebrar consigo o negócio o negócio preferido, com o novo preço ajustado.
JJ. Terceiro, porque se em 3 de Novembro de 2008 comunicou à A. que desistia do negócio e que recusava celebrar o contrato, alegando a "crise financeira internacional" e "a suspensão das operações de crédito bancário, em Janeiro de 2009 (ainda nem dois meses volvidos...) comunicava à A. que queria comprar o imóvel por € 1,5M (!), que disse que "tinha disponíveis para fechar o negócio amanhã" (!)
KK. O desvalor das condutas da Ré Recorrida é manifesto. Entrando naquilo que se designam especiais circunstâncias deste caso que, nem que não fosse por razões de simples equidade, sempre levariam a sentenciar uma indemnização de todos os danos havidos e não são os decorrentes da cobertura do interesse contratual negativo.
LL.Primeiro, a Ré fez à A. perder o negócio acordado com o terceiro (a sociedade C ), pelo qual venderia o imóvel pelo preço de € 2.3 M, e de quem receberia até 31.08.2008 a quantia de € 345.000,00, correspondente ao sinal de 15%, e até 31.12.2008 a quantia de € 1.955.000,00, correspondente ao remanescente do preço de 85%.
MM. Depois, fez-lhe perder o negócio acordado com a própria Ré, pelo preço de € 2.1 M, e de que receberia até 31.10.2008 a quantia de € 315.000,00, e até 31.12.2008 a quantia de € 1.785.000,00, correspondente ao remanescente do preço.
NN. Ao invés da situação que existiria caso a Ré não tem tomado aquela conduta, a A. Recorrente não, está hoje a receber os juros (frutos) do capital que tem recebido se tem concretizado qualquer dos dois negócios projectados.
OO. A situação hoje é a de que a A. tem um imóvel, arrendado à Ré, e pelo qual percebe a quantia mensal de €1.580,00 quando deveria ter juros dos capitais que não recebeu.
PP. Parece razoavelmente evidente à Recorrente que se a Ré não tem tido esta conduta ilícita, a A. Recorrente teria hoje € 2.3 M no banco, pagos pela C , sendo € 345.000,00 recebidos até 31.08.2008 e € 1.995.000,00 até 31.12.2008.
Q.Q. Estas quantias seriam devidas à A., que as não recebeu pela acção da Ré, pelo que deve a Ré indemnizar justamente a A. Recorrente através da aplicação da taxa de juro legal comercial, desde as respectivas datas, e mensalmente, enquanto persistir a situação de não percebimento da A. Recorrente das quantias que de outra forma receberia.
RR. Conforme peticionado na acção, estas quantias que a Ré fez com que a A. não recebesse, venceriam juros mensais à taxa de juros legais comerciais, pelo que deve ser este o valor da indemnização, a pagar mensalmente pela aplicação destas taxas de juros comerciais, descontando a quantia mensal de € 1.532,00 que a Ré paga de renda, actualizada para o futuro na medida em que venha a ser actualizada em função as actualizações legais, e até que a A. Recorrente venha a ser embolsada daquelas quantias de capital, correspondendo à perda real de frutos da A. (que é esta).
SS. Mesmo que se entenda que o prejuízo da A. apenas se refere aos juros não recebidos da quantia de € 2.1M e não dos € 2.3 M ajustados com a C sob o entendimento de que a A. Recorrente, de facto, acordou com a Ré Recorrida receber os € 2.1M a título de preço, ainda assim a sentença recorrida haveria que sentenciar os mesmos pagamentos, sobre este capital, por aplicação da mesma taxa de juro comercial a este outro capital de € 2.1 M.
TT. Por outro lado, o que se aceita apenas de forma subsidiária, ainda que se considerasse o dano efectivo da A. Recorrente como a taxa juro remuneratória do capital, a verdade é que essa taxa de juro sempre seria superior aos 4% decretados, e uma vez que as instituições bancárias remuneram depósitos a prazo por taxas efectivas superiores a 6%. Desde as datas em que os montantes de capital seriam devidos.
UU. Em qualquer caso, sempre terá que ser arbitrada indemnização justa e equitativa, com pagamento de uma quantia mensal correspondente aos (juros) frutos do capital que a A. Recorrida haveria de receber e não recebeu, quer sejam os € 2.3M que receberia da C , quer sejam os € 2.1 M que receberia da Ré recorrida, e sempre por todo o tempo que decorreu desde o dia em que tal capital deveria ter sido embolsado pela A. Recorrente, e não foi, até ao dia em que tal capital venha porventura a ser embolsado no futuro, prevendo a sentença que essa mensalidade é devida justamente até que, por qualquer forma, a A. Recorrente venha a ser embolsada daquelas quantias de capital.
Contra-alegou a ré, em conclusão:
1. Com efeito, se é facto que a Apelante fez uma proposta de compra e venda à Apelada, não menos verdade é que tal proposta não foi formalizada. Isto é,
2. Quando a Apelante comunicou à Apelada, titular do direito de preferência legal, o seu intento em vender o imóvel em carta datada de 1 de Julho de 2008, apenas enviou uma espécie de minuta de contrato de promessa de compra e venda, sem que este tivesse devidamente assinado.
3. Assim, não só o documento intitulado "Contrato de Promessa de Compra e Venda" não foi assinado pelos legais representantes da empresa, supostamente, interessada na compra do imóvel e de seu nome C .
4. Como, também, não foi assinado pela ora Apelada.
5. Pelo que, em termos formais e jurídicos não existe um contrato na verdadeira acepção da palavra, uma vez que nem a Apelante nem a Apelada subscreveram o documento intitulado "Contrato Promessa de Compra e Venda", condição sine qua non para a existência de um verdadeiro contrato promessa.
6. Deste modo, o documento supra referido não passou de uma mera minuta, de um mero esboço ou de um mero projecto de, quiçá, um contrato promessa de compra e venda.
7. Assim sendo, e porque o contrato prometido consubstanciava um contrato oneroso de transmissão de direito real sobre edifício, o contrato promessa teria de conter não só a assinatura dos promitentes como o seu reconhecimento presencial pelo notário.
8. Ora, nenhum dos requisitos vertidos no artigo 410º, n°3 do Código Civil foi cumprido, tendo-se assistido, portanto, a uma violação da respectiva norma aplicável ao caso.
9. Pelo que, não havendo qualquer contrato promessa entre Apelante e Apelada não poderá ser imputada a esta qualquer responsabilidade por eventuais prejuízos alegados pela Apelada, nem sequer, salvo melhor entendimento, a título de indemnização.
10. Mais se entende que, face aos fundamentos de facto e de direito considerados e adoptados no aresto ora recorrido, é claramente contraditório do ponto de vista lógico considerar que a Apelada ofendeu os interesses e frustrou as expectativas da Apelante, devendo esta ser indemnizada. Isto porque,
11. O comportamento demonstrado pela Apelada apresentou-se sempre como sendo uma conduta honesta e pautada pela lealdade, de tal modo que, tal como se considerou provado, assim que a Apelada teve conhecimento da inviabilidade do financiamento por parte do Banco comunicou imediatamente à Apelante.
12. O dever de informação e de lealdade foi, pois, escrupulosamente cumprido pela Apelada.
13. Cremos, ainda, ser claramente contraditório do ponto de vista lógico considerar que a Apelada terá de indemnizar a Apelante pelo facto de ter deixado de perceber mensalmente os frutos (juros) das quantias que lhe seriam pagas a título de preço pela compra do imóvel.
14. Refira-se, ainda, que, se, por algum momento, a Apelante deixou de vender o imóvel à única interessada C, deixando de usufruir proveitos económicos com a venda, isso deveu-se única e exclusivamente à inércia da Apelante, bem como ao hiato temporal existente entre a comunicação de não financiamento por parte da Apelada e o recomeço do diálogo com a sociedade C.
15. É, pois, manifesto que o suposto encaixe financeiro que a Apelada alega ter deixado de ter com a não realização do negócio de compra e venda do imóvel se deveu tão só a letargia, passividade. e inércia da mesma, nada podendo ou devendo ser imputado à ora Apelante.
16. Por tudo o exposto, não assiste razão à Apelante nos fundamentos invocados na Apelação, pelo que a mesma deve improceder.
Por despacho proferido a fls. 536 dos autos, foi indeferida a aclaração da sentença proferida e cujo pedido havia sido suscitado pela autora.
Veio então a autora requerer a ampliação do seu recurso, concluindo:
A. Se a decisão recorrida tem o sentido da condenação da R. somente no pagamento dos decretados juros até ao momento em que estes mesmos juros venham a ser pagos pela Ré (deixando de fora os juros que tais quantias devessem produzir após esse possível pagamento de juros, e ainda que a A. continue desembolsada das quantias de € 315.000,00 + € 1.785.000,00), tal decisão deve ser revogada, acaso não sejam procedentes os fundamentos expressos nas alegações de recurso, por violação do regime do artigo 483º e seguintes do CC, mormente o princípio da adequação a indemnização ao dano efectivamente produzido,
B. Sendo então, e subsidiariamente, a mesma substituída pela decisão de condenação do pagamento à Autora dos juros sobre as referidas quantias de € 315.000,00 + € 1.785.000,00, desde 31/10/2008 e 31/12/2008, respectivamente, mas até que a A. venha a ser embolsada das quantias de capital, correspondendo à perda real de frutos da A.
Por seu turno, respondeu a ré, pugnando pela improcedência de tal ampliação.
Foram colhidos os vistos.
2- Cumpre apreciar e decidir:
As alegações de recurso delimitam o seu objecto, conforme resulta do teor das disposições conjugadas dos artigos 660º, nº2, 664º, 684º e 685º-A, todos do CPC.
As questões a dirimir nos recursos, atenta a sua ordem cronológica de interposição, consistem em aquilatar:
A) - No recurso da apelante ré, B :
- Se a sentença padece da nulidade da al. c) do nº1 do art. 668º do CPC.
- Se a ausência de formalização do contrato, inviabiliza qualquer indemnização à autora.
B) - No recurso da apelante autora, A :
- Se a situação dos autos configura a responsabilidade civil aquiliana.
- Mas mesmo sendo caso de responsabilidade civil pré-contratual, se ainda assim, haveria lugar ao ressarcimento do interesse contratual positivo.
Subsidiariamente:
- A ampliação da decisão de condenação no pagamento dos juros, mas até que a autora venha a ser embolsada das quantias de capital.
A matéria de facto delineada na 1ª. instância foi a seguinte:
1) A A. é uma Companhia de Seguros Portuguesa, que teve anteriormente a denominação social de …..., denominação social que abandonou quando alterou os estatutos para a sua actual denominação …. Seguros de Vida SA.(doc.1) (cfr. alínea A) da matéria de facto assente).
2) A A. é proprietária do prédio urbano sito na Rua …., nº ... e ...ºA, freguesia de …., concelho de Lisboa, descrito na 5ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa ficha nº 000/000000, anterior descrição nº 0000, do Livro B-14, e inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo 000, anterior 0000 da freguesia de Camões, (adiante designado por prédio) (doc. 2 e 3) (cfr. alínea B) da matéria de facto assente).
3) A propriedade da autora, relativamente ao prédio referido em 2) encontra-se definitivamente registada a seu favor pela inscrição G00000000000 (cfr. alínea C) da matéria de facto assente).
4) Em 26 de Abril de 1962 o ante-proprietário do prédio, Exmo. Senhor ……deu de arrendamento o prédio à Ré, o que fez através de escritura notarial outorgada no Primeiro Cartório Notarial de Lisboa, lavrada no livro A-105 e A-106, de fls. 95 a fls. 2, cujos termos constam dessa mesma escritura. (doc. 4) (cfr. alínea D) da matéria de facto assente).
5) O arrendamento foi celebrado pelo período de um ano, renovável, pela renda mensal de 80.000$00, e destinando-se o mesmo ao exercício da indústria hoteleira (cfr. alínea E) da matéria de facto assente).
6) Por força das legais actualizações anuais de renda, a renda mensal era, à data do saneamento dos autos, do valor mensal de € 1.532,00, sendo, presentemente, de € 1.580,00 (cfr. alínea F) da matéria de facto assente e documentos de fls. 403-404 - cfr. artigo 659º, nº 3, do C.P.C.).
7) Em meados de 2008, a autora e a empresa C encetaram negociações com vista a uma possível venda do prédio a esta última, tendo as partes então acordado em que a autora venderia a esta empresa o prédio, que lho compraria, pelo preço de € 2,3 M., sendo que, nos termos do projectado negócio, a compradora bem sabia que o prédio se encontrava arrendado à ré por forma daquele mesmo contrato de arrendamento, sendo que, o texto do contrato promessa referido em 9) foi elaborado na sequência das negociações referidas terem terminado num acordo de venda e após a autora ter pedido aos seus advogados que elaborassem uma minuta do contrato, o que estes fizeram (cfr. resposta dada aos artigos 6º), 7º), 24º) e 25º) da base instrutória).
8) Combinaram então a A. e esta sociedade que iriam formalizar um contrato-promessa de compra e venda cujos termos acordaram, e que, ante a existência do arrendamento a favor da Ré, que a A. deveria formalizar a notificação da Ré para, na qualidade de arrendatária do prédio, exercer, se pretendesse, o direito legal de preferência na venda do mesmo prédio (cfr. resposta dada ao artigo 8º) da base instrutória).
9) A autora enviou à ré, que a recebeu, uma carta datada de 1 de Julho de 2008, cuja cópia se encontra de fls. 59-60 dos autos, acompanhada do documento, intitulado «CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA», cuja cópia consta de fls. 61 a 66 dos autos, documentos cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, constando escrito na referida carta, nomeadamente, o seguinte:
«(–) Sujet: Exercício do Direito de Preferência
Exmos. Senhores, —
Reportamo-nos ao prédio de que somos proprietários, sito na Rua ….., nº ..., freguesia …., em Lisboa, descrito na Quinta Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº.000, inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo 000 e dotado de Licença de Utilização nº 000/00 da Câmara Municipal de Lisboa, Registada naquela Câmara e do qual V. Exas. são arrendatários. –
Vimos informar V. Exas. que recebemos uma proposta de compra para o aludido prédio da parte de C, pelo preço de 2.300.000 € [dois milhões e trezentos mil euros]. Junto enviamos cópia de referida proposta bem como texto do CPCV a assinar, que damos aqui por integralmente reproduzido, para que V. Exas. possam tomar conhecimento dos exactos termos e condições do negócio.
Desta forma, ficam V. Exas. notificados para, querendo, exercerem o direito de preferência que legalmente vos assiste. Caso decidam fazê-lo, agradecemos que:
a) O transmitam por carta registada com aviso de recepção a aceitação em bloco de todas as condições do contrato, no prazo de 8 dias a contar da recepção de presente notificação, e
b) Disponibilizem no mesmo prazo todas as informações necessárias para que venha a ser assinada a promessa de compra e venda, incluindo identificação, qualidade e contactos de pessoa que formalizará o mesmo,
c) bem como deverão proceder ao pagamento do sinal, em cheque visado, no valor de € 345.000,00 (trezentos e quarenta e cinco mil euros), na data da assinatura do contrato promessa.
Caso venhamos a receber de V. Exas. naquele prazo de 8 dias a notificação do exercício da preferência, será imediatamente comunicado a V. Exas. o dia, hora e local para a celebração da promessa de compra e venda (…) (cfr. alínea G) da matéria de facto assente).
10) O documento intitulado «CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA», que acompanhava a carta referida em 9) não se encontrava assinado (cfr. alínea H) da matéria de facto assente).
11) A A. negociou e acordou os termos do Contrato Promessa de Compra e Venda mencionado em 10), com a C que são os constantes da carta referida em 9) (cfr. resposta dada ao artigo 21º) da base instrutória).
12) A C remeteu comunicação escrita à autora, cuja cópia consta de fls. 109 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, aceitando o conteúdo do contrato referido em 10) (cfr. alínea S) da matéria de facto assente).
13) A autora e a C não chegaram a assinar o documento referido em 10), muito embora tenham aceite os seus termos, justamente porque sabiam que tinham que dar preferência ao Réu e decidiram esperar pela sua resposta (cfr. resposta dada ao artigo 22º) da base instrutória).
14) Após receber a carta de 1.7.2008 a Ré veio a contactar pessoalmente o responsável da A., Exmo. Senhor Dr. P.A.C., manifestando-lhe verbalmente que pretendia exercer o direito de preferência na compra do prédio, mas que pretendia obter um desconto no preço (cfr. alínea l) da matéria de facto assente).
15) Ocorreram então, nos primeiros dias de Setembro de 2008, umas negociações entre A. e R. relativas ao pretendido abaixamento do preço, tendo as partes, em consequência das mesmas, acordado que o preço de venda do prédio se fixaria em € 2.1M (dois milhões e cem mil euros), que a Ré pagaria da seguinte forma: 15% do preço deveria ser pago na data de assinatura do contrato promessa, que deveria ocorrer até 31 de Outubro de 2008, e o remanescente do preço, correspondente a 85% do valor da venda, deveria ser pago no acto da escritura notarial de compra e venda, a realizar até 15.12.2008 (cfr. alínea J) da matéria de facto assente).
16) Na sequência do referido em 15), a autora comunicou à sociedade C que a inquilina do prédio tinha exercido o direito legal de preferência na compra do prédio e que o negócio que tinham projectado ficava, assim, sem efeito (cfr. resposta dada ao artigo 9º) da base instrutória).
17) No dia 25 de Setembro de 2008, a Ré enviou à A. a carta, cuja cópia consta de fls. 67 dos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, dela constando escrito, nomeadamente, o seguinte:
« (-) Na sequência do v/fax de 17 de Setembro e da conversação telefónica de Luanda havida entre o nosso gerente Sr. ….. o Exmº Sr. Dr. P.A.C. de 19 de Setembro vimos, na qualidade de arrendatária, exercer o direito de preferência na compra do prédio.
Nessa conversação telefónica foi estabelecido o preço de 2.100.000,00 euros, com o pagamento de 15% até 31 de Outubro próximo e a parte restante no acto da escritura pública a outorgar até 31 de Dezembro próximo.
O Exmº Sr. Dr. P.A.C. fixou com o nosso gerente, nessa conversação telefónica, o preço de 2.100.000, 00 euros confirmando assim o contrato.
Aguardamos a minuta do contrato promessa para nos pronunciarmos com vista à celebração do contrato definitivo (…) (cfr. alínea L) da matéria de facto assente).
18) Nos dias imediatos a 25 de Setembro de 2008 a A. começou a tratar da obtenção dos documentos legais necessários à celebração do contrato-promessa de compra e venda com a Ré e escritura, tendo obtido certidões actualizadas do prédio da conservatória do registo predial e da matriz, certidão dos seus documentos corporativos e tendo mandado elaborar uma procuração com poderes para outorgar o contrato promessa de compra e venda e a escritura (cfr. alínea M) da matéria de facto assente).
19) Com data de 30 de Setembro de 2008, a autora remeteu à ré a carta cuja cópia consta de fls. 68 dos autos e o documento, denominado «CONTRATO PROMESSA COMPRA E VENDA», que consta sob cópia de fls. 69 a 74 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, estando escrito, nomeadamente, na referida carta, que: «Na sequência do acordo estabelecido telefonicamente no passado dia 19 de Setembro com o Exmo. Senhor …. e comprovado pela vossa carta de 25 de Setembro, junto envio a nossa proposta de contrato Promessa Compra e Venda do imóvel sito no Rua ….. ... em Lisboa e que se encontra arrendado a essa sociedade.
Mais informo que o mesmo deverá ser assinado até ao dia 30 de Outubro 2008, pelo que agradeço desde já a maior brevidade no seu apreciação/aprovação (...) (cfr. alínea N) da matéria de facto assente).
20) Telefonicamente, A. e Ré combinaram que assinariam o contrato promessa até meados de Outubro e durante quinze dias a R. nada disse à A. (cfr. alínea O) da matéria de facto assente).
21) A Ré disse telefonicamente à A. que pretendia celebrar o contrato promessa de compra e venda, cuja minuta tinha recebido, em finais desse mês de Outubro, pelo que a A. ficou a aguardar novo contacto da Ré para o dia da assinatura (cfr. alínea P) da matéria de facto assente).
22) A A. recebeu da Ré uma carta datada de 23.10.2008, cuja cópia consta de fls. 75-76 dos autos, estando nela escrito, nomeadamente; que: «Na sequência da nossa cada de 25 de Setembro último vimos expor e solicitar o seguinte:
1- Como é amplamente conhecido o crédito bancário está fortemente restringido e é em muitas situações o mesmo suspenso devido à crise financeira mundial que atinge todos os bancos.
2- Apesar da empresa arrendatária do Hotel …. ser uma entidade com crédito bancário, neste momento estão suspensas as operações desse tipo.
3- Assim, só estamos em condições de propor uma operação de crédito e retomar as negociações após a normalização das relações interbancárias e da própria bolsa de valores onde nossa empresa detém interesses importantes.
Aliás,
4- Os proprietários das empresas do Grupo …. detêm muitas acções em diversas instituições financeiras e se as vendessem na actual conjuntura teriam um prejuízo incalculável, o que de modo algum poderão fazer.
5- Aliás, a vossa empresa sendo uma entidade seguradora é bem conhecedora da crise financeira internacional, a qual tende a agravar-se nos próximos tempos.
6- Assim, prevemos alguns meses para essa normalização após a qual continuaremos as conversações com Vs Exas., no próximo ano, de modo a conseguir-se o contrato definitivo (...) (cfr. alínea Q) da matéria de facto assente).
23) A carta referida em 22) foi recebida pela autora no dia 3.11.2008 (cfr. resposta dada ao artigo 10º) da base instrutória).
24) Em data posterior ao recebimento da carta referida em 22), a autora contactou a C, no sentido de lhe relatar o sucedido e de ser retomado o negócio que havia sido primeiramente ajustado, no que a C não acedeu (cfr. resposta dada aos artigos 11º) e 12º) da base instrutória).
25) A A. contactou a Ré para tentar perceber o fundamento desta alteração de posições, tendo a Ré informalmente dito que o seu banco, que lhe teria assegurado o financiamento, tinha dado o dito por não dito e que a Ré não encontrava meios financeiros alternativos para concretizar a compra (cfr. alínea R) da matéria de facto assente).
26) A ré fez acreditar à A., durante as negociações, que iria celebrar o negócio, dando posteriormente o dito por não dito (cfr. resposta dada ao artigo 23º) da base instrutória).
27) A A. pediu também aos seus advogados que preparassem os demais documentos necessários à concretização do negócio, nomeadamente os seus documentos corporativos (cfr. resposta dada ao artigo 26º) da base instrutória).
28) A. e R. reuniram em Janeiro de 2009 e nada foi acordado (cfr. resposta dada ao artigo 14º) da base instrutória) tendo a autora até proposto à R. B a resolução do contrato de arrendamento e a desocupação do imóvel e o pagamento de uma compensação (cfr. resposta dada ao artigo 15º) da base instrutória), o que a ré rejeitou (cfr. resposta dada ao artigo 16º) da base instrutória) tendo contraproposto verbalmente o pagamento da quantia de € 1.5 M a título de preço para formalizar a compra (cfr. resposta dada ao artigo 17º) da base instrutória).
29) Deu a Ré conta à A. que tinha € 1.5M em dinheiro disponíveis "para fechar o negócio amanhã" (cfr. resposta dada ao artigo 18º) da base instrutória), o que a A. não aceitou pois que tinha ajustado o preço em € 2.1 M (cfr. resposta dada ao artigo 19º) da base instrutória).
30) Se a R. não tem exercido o direito de preferência na compra do prédio e se não tem recusado celebrar a promessa e a compra, a A. teria percebido e estava a perceber mensalmente os juros das quantias que lhe seriam pagas a título de preço (€ 2.3 M) pela C (cfr. resposta dada ao artigo 1º) da base instrutória) e, até 31.08.2008, teria recebido a quantia de € 345.000,00 (correspondentes a 15% de 2.3M) a título de sinal, aquando da assinatura do contrato promessa de compra e venda do prédio ajustado com a C. (cfr. resposta dada ao artigo 2º) da base instrutória) e até 31.12.2008 teria recebido a quantia de € 1.955.000,00 (correspondentes ao remanescente de 85%) como pagamento do remanescente do preço (cfr. resposta dada ao artigo 3º) da base instrutória).
31) A Ré desistiu do negócio e não veio a comprar o imóvel até ao fim do ano de 2008 pelo preço acordado de € 2.1 M (cfr. resposta dada ao artigo 27º) da base instrutória).
32) O valor comercial mínimo do arrendamento do prédio é, presentemente, de € 13.125,00 (cfr. resposta dada ao artigo 5º) da base instrutória).
Vejamos:
A) – Insurge-se a apelante ré, relativamente à sentença proferida, apelidando-a de nula, por entender que os fundamentos estão em oposição com a decisão.
Para tanto, alega que resulta demonstrado que o comportamento da ré sempre se pautou pela honestidade, lealdade e dever de informação. Assim que teve conhecimento da inviabilidade do financiamento por parte do banco, logo o comunicou à autora.
A sentença enferma de erro de julgamento, ao não considerar que a não realização do negócio se deveu à inércia da autora, entre aquela comunicação e o recomeço do diálogo com a C.
Dispõe concretamente o nº1 do art. 668º do CPC. que: É nula a sentença:
c) - Quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão.
Conforme refere, Cardona Ferreira, in Guia de Recursos em Processo Civil, 3ª. ed., pág. 36 «A hipótese da alínea c) reporta-se ao processo lógico de raciocínio e não a opção voluntária decisória, ou seja, nulidade não é o mesmo que erro de julgamento».
A oposição entre os fundamentos e a decisão não dizem respeito à matéria de facto e à forma como a mesma foi decidida, mas à construção lógica da sentença e, no dizer de Alberto dos Reis, in CPC. Anotado, ano de 1981, reimpressão, vol. V «Tal nulidade só ocorre quando existe no raciocínio do julgador um vício lógico, isto é, quando os fundamentos por ele invocados conduziriam logicamente, não ao resultado expresso na decisão, mas a resultado oposto».
O que a lei contempla nesta alínea é a contradição real entre os fundamentos e a decisão e não uma hipotética contradição aparente.
Como aludem Antunes Varela e Sampaio e Nora, in Manual de Processo Civil, 2ª. ed., pág. 689…há um vício real no raciocínio do julgador e não um simples lapsus calami do autor da sentença; a fundamentação aponta num sentido; a decisão segue caminho oposto ou, pelo menos, direcção diferente.
O vício da alínea c) do nº1 do art. 668º do CPC., só ocorre quando os fundamentos de facto e de direito invocados no acórdão recorrido conduzirem de acordo com um raciocínio lógico a resultado oposto ao que foi decidido, ou seja, quando a fundamentação apresentada justifica uma decisão precisamente oposta à tomada, como refere o Ac. do STJ. de 2/3/2011, in http://www.dgsi.pt.
Compulsada a sentença constatamos que o que nela se escreveu é claro, lógico e devidamente explicado nas premissas com a inerente conclusão.
Foi feita uma conjugação dos factos entre si e apreciados estes do ponto de vista jurídico.
Pode-se concordar ou não concordar com aquele conteúdo, mas isso terá reflexos a nível da subsunção jurídica.
As causas de nulidade da sentença tipificadas no art. 668º do CPC. não abrangem o erro de julgamento, seja de facto ou de direito, concretamente, a não conformação da sentença com o direito substantivo.
E não se pode arguir a nulidade da sentença, com base em argumentos que chamam à colação o que foi afirmado pelas testemunhas em julgamento, sem que tivesse havido impugnação da matéria de facto, para se vir mais tarde colocar em causa a fundamentação da própria sentença, quando são realidades completamente diferentes e com tratamentos de igual modo diferentes.
Os fundamentos explanados ao longo da sentença tiveram o seu corolário lógico na sua parte decisória.
Assim, não existindo qualquer vício de raciocínio, a nulidade da alínea c) do nº 1 do art. 668º do CPC., não se verifica no caso sub judice, decaindo tal pretensão.
Entende ainda a apelante, que não será de se lhe assacar qualquer responsabilidade por eventuais prejuízos, na medida em que, não foi formalizado qualquer contrato promessa de compra e venda do imóvel entre autora e ré.
Com efeito, a apelante ré coloca a tónica do seu descontentamento, no facto de não terem as partes subscrito o documento intitulado de «Contrato Promessa de Compra e Venda», pelo que, nenhum dos requisitos vertidos no art. 410º, nº3 do Código Civil se mostra cumprido, não existindo qualquer contrato.
Porém, a questão fulcral não tem a ver com os requisitos necessários à validade e eficácia do contrato promessa, mas com a conduta negocial prévia que conduziria à fase da sua formalização, ou seja, não se trata de apreciar o regime do contrato promessa, mas de analisar os passos ocorridos numa fase preliminar a este.
Como refere, Almeida Costa, in, Direito das Obrigações, 9ª. ed., Almedina, pág. 346 «O contrato-promessa distingue-se com nitidez dos meros actos de negociação que frequentemente integram o processo formativo dos negócios jurídicos e que, às vezes, fundamentam a responsabilidade pré-contratual. É que esses trâmites do iter negotii, embora dotados de relevância jurídica, apresentam-se destituídos de eficácia contratual específica, ao contrário do que se verifica com o contrato-promessa e os demais negócios preparatórios ou preliminares, que, do mesmo modo, podem incluir-se no processo de elaboração de um negócio jurídico».
No caso em apreço, o que se analisou na sentença recorrida não foi a disciplina do contrato-promessa, que nunca chegou de facto a ser formalizado pelas partes, mas uma fase negocial prévia, definida como «acordo pré-contratual final».
Efectivamente, as partes desenvolveram entre si toda uma actividade que se orientava para a subscrição quer do contrato-promessa, quer do futuro contrato prometido, mas que não alcançou aquele escopo, tendo ficado apenas numa fase preambular àqueles.
Contudo, o comportamento das partes durante este desenrolar negocial mereceu análise, com vista a um apurar de responsabilidades, o que foi efectuado no âmbito da responsabilidade pré-contratual.
Assim, perante tal enquadramento, não assiste razão à apelante quando giza o seu descontentamento escudando-se na não formalização de um contrato, quando a sua condenação foi apreciada num outro contexto.
Porém, a indemnização que foi concedida no âmbito da sentença proferida será ela objecto de apreciação no recurso interposto pela autora, a decidir infra, sempre podendo este tribunal de recurso interpretar de modo diverso a qualificação jurídica levada a efeito pela ora recorrente.
Como refere Amâncio Ferreira, in Manual dos Recursos em Processo Civil, Almedina, 8ª ed., pág. 152 «Recorrendo ambas as partes, o âmbito de conhecimento do tribunal ad quem compreende na realidade dois recursos, um de cada parte. Assim, contra-atacando-se ambas, a procedência de um dos recursos tem necessariamente que conduzir à reforma da decisão impugnada em prejuízo da outra parte recorrente».
Destarte, não obstante não se acolher a pretensão da ré nesta vertente, o desfecho final do seu recurso, no sentido de nenhuma responsabilidade lhe ser assacada, dependerá do que se vier a apreciar no recurso interposto pela autora, atenta a interdependência das questões em análise, pelo que, só infra se aquilatará do desfecho total do recurso da ré.
B) – Discorda a apelante autora, da subsunção jurídica efectuada na sentença proferida, dado entender que a mesma não se resume a uma questão de responsabilidade civil pré-contratual, mas, a uma questão de responsabilidade civil aquiliana.
Para tanto, alega a recorrente que, tendo a ré exercido o direito de preferência e depois recusado, sem qualquer fundamento, celebrar o contrato que havia preferido, praticou um acto verdadeiramente ilícito causador de danos.
Ora, na sentença em apreço, entendeu-se que as partes iniciaram, desenvolveram e tiveram em vista um processo tendente à celebração, entre ambas, de um contrato promessa de compra e venda de um imóvel, o qual não passou da fase de celebração de um acordo pré-contratual final, tendo-se apreciado o litígio nesta perspectiva.
Com efeito, entende a autora ora apelante que, ao ter sido destinatária de uma proposta contratual de compra do imóvel por um terceiro, esse acto produziu efeitos imediatos na sua esfera jurídica, pois, concluíram verbalmente um negócio jurídico de compra e venda, ficando apenas a sua formalização dependente da existência de uma condição suspensiva, decorrente do exercício pela ré de um direito legal de preferência, ou seja, se a ré exercesse o seu direito de preferência, o projectado e ajustado negócio entre a autora e o terceiro não produzia os seus efeitos, mas se a ré o não exercesse, o projectado negócio já os produziria.
Ora, na situação vertente, o que temos de apreciar é a relação negocial operada entre a autora e a ré, independentemente do que teria ocorrido anteriormente com um terceiro, que não é parte nesta acção, não obstante, ter sido aquela situação anterior que esteve na génese das negociações entre os aqui sujeitos processuais e poder, de algum modo, contribuir para aferição das condutas posteriores destas.
Sendo a ré arrendatária do imóvel da autora, sempre beneficiaria de um direito legal de preferência, pelo que, antes da consumação de uma venda do imóvel arrendado a outrém, sempre teria que lhe ser feita uma notificação para aquele desiderato.
Mas, a notificação que o obrigado à preferência deve fazer ao titular da preferência, no dizer do Prof. Antunes Varela, in, RLJ., 121, pág. 360, não se traduz numa proposta de contrato, mas uma informação que lhe é levada de um projecto de contrato que se tem com um terceiro, dando-lhe a oportunidade de preferir no projectado negócio.
Porém, não temos que apreciar aqui qual o negócio jurídico ajustado entre a autora e aquele terceiro, a C, ou seja, a sua validade formal, pois, o mesmo apenas teve a virtualidade de dar a conhecer à ora ré a situação existente e de servir de ponto de partida para o início das negociações com a autora.
Entre autora e ré, como resulta da materialidade fáctica apurada, não chegou a ser subscrito qualquer contrato.
Efectivamente, o que existiu foram conversações, comunicações telefónicas, correspondência, tudo no sentido de se encontrar um acordo de vontades, acordo esse que seria então posteriormente formalizado.
Assim, não obstante ter havido um acordo, o mesmo situou-se num momento prévio ao contrato-promessa, mas, não avançou mais do isso, ou seja, o passo seguinte não foi alcançado e este consistia precisamente na subscrição do contrato-promessa, que materializaria aquele consenso de vontades.
Porém, não tendo tal sucedido, não se poderá falar em incumprimento contratual, mas antes, na verificação de um acordo pré-contratual.
O acordo pré-contratual consiste num acordo preparatório do futuro contrato, podendo ocorrer numa fase preliminar das negociações ou numa fase mais avançada, situada entre estas e o seu termo, o que é aqui o caso, mas antes da subscrição do contrato.
Assim, encontramo-nos no âmbito da responsabilidade pré-contratual ou pré-negocial, contemplada na nossa lei no artigo 227º do Código Civil.
Mas não fará aqui sentido entrarmos na querela doutrinal de apurar se a responsabilidade pré-contratual se insere na responsabilidade contratual ou na responsabilidade extra-contratual ou aquiliana, ou se constitui um tertium genus situado entre ambas.
Na esteira do Professor Almeida Costa, in, Responsabilidade Civil pela Ruptura das Negociações Preparatórias de um Contrato, Coimbra Editora, de fls. 86 a 98, deverá entender-se que face ao nosso direito, tem pleno cabimento afirmar que, a responsabilidade pré-contratual reveste a natureza de responsabilidade extracontratual ou aquiliana, sendo os seus pressupostos idênticos.
Assim, para que exista responsabilidade pré-contratual é necessário que exista a prática de um acto ilícito, que consiste em negociar de uma forma desleal, desonesta, incorrecta, violando os ditames da boa fé, que seja culposo e que por causa desse comportamento prévio ou preliminar ao contrato ocorram danos para o outro contraente.
Como refere o Professor Galvão Telles, in Direito das Obrigações, 7ª ed., pág. 72 «Nas fases preliminares, nas negociações, existe uma verdadeira obrigação de contratar bem».
E como dispõe o nº 1 do art. 227º do Código Civil, quem negoceia com outrém para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.
Tal implica que nas negociações preliminares e preparatórias de um contrato, as partes se devam comportar como pessoas de bem, com correcção e lealdade.
Pretendendo a lei com este normativo, tutelar a confiança e a expectativa criada entre as partes, pois, o mero circunstancialismo de se encetarem negociações será susceptível de criar desde logo uma confiança na contraparte, confiança essa que merece a tutela jurídica, mesmo antes de surgir qualquer contrato.
A responsabilidade por culpa in contrahendo não depende de se chegar a concluir o contrato, visando o art. 227º do C. Civil, proteger o processo de formação do contrato em todas as suas fases, tanto nos preliminares como na formação dele, abrangendo os danos culposamente causados tanto no período das negociações, como no momento decisivo da conclusão do contrato (cfr. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. I, pág. 277).
Com efeito, no caso sub judice, resulta da factualidade apurada, nomeadamente que, por carta datada de 1 de Julho de 2008, a autora deu conhecimento à ré, que tinha recebido uma proposta de compra para o prédio arrendado, dando-lhe conhecimento da mesma, para que esta pudesse exercer, querendo, o seu direito de preferência.
Após receber a carta, a ré contactou o responsável da autora, manifestando-lhe verbalmente que pretendia exercer o direito de preferência, mas que pretendia obter um desconto no preço.
Nos dias imediatos a 25 de Setembro de 2008, a autora começou a tratar da documentação necessária à celebração do contrato-promessa.
Com data de 30 de Setembro de 2008, a autora remeteu à ré a carta cuja cópia consta a fls. 68 dos autos e o documento denominado «Contrato Promessa Compra e Venda», materializando a proposta de tal contrato, para ser assinado até ao dia 30 de Outubro de 2008.
Telefonicamente, a autora e ré combinaram que assinariam o contrato promessa até meados de Outubro e durante quinze dias a ré nada disse à autora.
Em 3.11.2008, a autora recebeu uma carta da ré, datada de 23.11.2008, com o seguinte teor:
1- Como é amplamente conhecido o crédito bancário está fortemente restringido e é em muitas situações o mesmo suspenso devido à crise financeira mundial que atinge todos os bancos.
2- Apesar da empresa arrendatária do Hotel …. ser uma entidade com crédito bancário, neste momento estão suspensas as operações desse tipo.
3- Assim, só estamos em condições de propor uma operação de crédito e retomar as negociações após a normalização das relações interbancárias e da própria bolsa de valores onde a nossa empresa detém interesses importantes.
Aliás,
4- Os proprietários das empresas do Grupo …. detêm muitas acções em diversas instituições financeiras e se as vendessem na actual conjuntura teriam um prejuízo incalculável, o que de modo algum poderão fazer.
5- Aliás, a vossa empresa sendo uma entidade seguradora é bem conhecedora da crise financeira internacional, a qual tende a agravar-se nos próximos tempos.
6- Assim, prevemos alguns meses para essa normalização após a qual continuaremos as conversações com Vs Exas., no próximo ano, de modo a conseguir-se o contrato definitivo (...).
A ré desistiu do negócio e não veio a comprar o imóvel até ao fim do ano de 2008.
Ora, apesar de não ter chegado a ser formalizado qualquer contrato entre a autora e a ré, os factos permitem concluir que houve uma manifestação de vontade forte, no sentido de tal poder vir a suceder, criando na autora uma expectativa séria da sua consolidação final.
Ao não avançarem com o que haviam previamente acordado, houve uma frustração da expectativa que a autora havia cimentado.
A responsabilidade pré-contratual decorre precisamente do facto de uma das partes ter gerado na outra, a confiança e a expectativa legítima de que o contrato seria concluído e não na não conclusão ou da recusa de celebração do contrato. O facto que obriga à reparação é a confiança violada por inobservância das regras da boa-fé. (cfr. Ac. do STJ. de 31-3-2011, in http://www.dgsi.).
Os pressupostos da obrigação de reparação consistem, pois, na criação de uma razoável confiança na conclusão do contrato, no carácter injustificado da ruptura das negociações, na produção de um dano no património de uma das partes e no nexo de causalidade entre o dano e a confiança criada.
Entende a recorrente que, mesmo no domínio da responsabilidade pré-contratual, sempre haveria lugar ao seu ressarcimento pelo interesse contratual positivo e não apenas pelo interesse negativo ou de confiança.
Como refere o Professor Almeida Costa, in Direito das Obrigações, 9ª ed. pág. 548 «A indemnização do dano positivo destina-se a colocar o lesado na situação em que se encontraria se o contrato fosse exactamente cumprido. Reconduz-se, assim aos prejuízos que decorrem do não cumprimento definitivo do contrato ou do seu cumprimento tardio ou defeituoso. Ao passo que a indemnização do dano negativo tende a repor o lesado na situação em que estaria se não houvesse celebrado o contrato, ou mesmo iniciado as negociações com vista à respectiva conclusão. Por outras palavras, encara-se o prejuízo que o lesado evitaria se não tivesse, sem culpa sua, confiado em que, durante as negociações, o responsável cumpriria os específicos deveres a elas inerentes e derivados da boa fé, convencendo-se de que a manifestação de vontade deste entraria no mundo jurídico tal como esperava, ou que havia entrado correcta e validamente».
Com efeito, a indemnização pelo dano positivo corresponde ao interesse de cumprimento ou ao interesse de execução do contrato e a indemnização pelo dano negativo corresponde ao interesse que, pelos valores negativos decorrentes da frustração do contrato, visa a reposição da situação anterior a este ou ao início das negociações e que a confiança nas negociações e na conclusão do contrato alterou.
Conforme se refere no Ac. do STJ. de 16-12-2010, in http://www., citando o Professor Menezes Cordeiro, in, Da Boa Fé no Direito Civil, Colecção Teses, «A concepção da culpa in contrahendo encerra os deveres de protecção, de informação e de lealdade».
Os deveres de lealdade vinculam as partes a não assumir comportamentos que se desviem de uma negociação correcta e honesta e o princípio da confiança é um princípio ético-jurídico fundamental na nossa ordem jurídica.
O princípio da liberdade contratual não pode ser entendido tão latamente que legitime qualquer conduta das partes, devendo estas pautar-se pela correcção, honestidade, lisura e lealdade.
Ora, a responsabilidade no caso concreto, resulta do facto de a ré ter gerado na autora, a confiança e a expectativa legítima de que o contrato viria a ser concluído, atento o estado avançado do acordo obtido no encerramento da fase negocial.
Houve uma violação do chamado «investimento na confiança».
Com efeito, não se trata aqui a nosso ver, de responsabilidade pela não conclusão do contrato, mas de responsabilização pelo incumprimento dos ditames da boa fé, consistente no desistir do negócio, quando o mesmo estava prestes a ser formalizado, defraudando a confiança que a autora tinha sobre o seu culminar com êxito.
Como se alude no mesmo Ac. do STJ. de 16-12-2010, supra aludido «A ordem jurídica pretende conciliar, na fase pré-contratual, dois interesses a salvaguardar: por um lado, o interesse da liberdade negocial, que impõe às partes, até ao último momento, seja reconhecida liberdade de optar entre contratar ou não; por outro lado, o interesse criado pela confiança no projecto de contrato, a legítima expectativa de contratar que as próprias negociações vão consolidando, pois que normalmente tal expectativa vai aumentando à medida que as negociações vão avançando».
Assim, o que será objecto de indemnização será a expectativa legítima que a autora interiorizou de que o contrato seria concluído e que foi quebrada pela ré quando desistiu do mesmo, ou seja, o chamado interesse contratual negativo ou da confiança.
Efectivamente, não se trata de ressarcir a autora no sentido de a colocar na situação em que se encontraria se o contrato tivesse sido cumprido ou concluído, ou seja, não se lhe aplica a indemnização pelo dano positivo.
Porém, a indemnização do interesse contratual negativo ou do interesse contratual positivo, não tem sido pacífica nem na doutrina nem na jurisprudência, tendo aqui interesse a resenha que se fez no Ac. do STJ. de 28-4-2009, in http://www. onde se lê:
«Nos termos da doutrina dominante, no ilícito pré-contratual apenas podem ser indemnizados os danos relativos ao interesse contratual negativo, ou seja, os danos que a parte sofreu por ter confiado na futura celebração de um contrato, que afinal não chegou a celebrar-se (Mota Pinto; Almeida Costa; Antunes Varela; Oliveira Ascensão; Galvão Telles).
Em sentido contrário, entendendo que a indemnização proveniente de responsabilidade contratual encontra o seu regime nas regras gerais da responsabilidade civil, enfileiram Menezes Cordeiro; Sinde Monteiro; Ana Prata; Gomes da Silva e Rita Amaral Cabral.
Há ainda autores que seguem uma terceira tese, válida para os casos em que o acordo já está conseguido, a fase da negociação já está concluída e só falta formalizar o contrato, através da outorga da usual escritura pública.
Em tais hipóteses, quando o contrato está prestes a ficar formalmente concluído, em que se deve já considerar existente um autêntico dever de conclusão do contrato e já só falta dar ao acordo a forma legalmente exigida, a indemnização deve corresponder ao interesse contratual positivo ou de cumprimento (Pires de Lima e Antunes Varela; Baptista Machado; Carlos Ferreira de Almeida)».
Mas a jurisprudência do nosso STJ., também não tem sido unânime no concernente ao dano indemnizável neste tipo de responsabilidade.
Com efeito, aquele Tribunal tem entendido maioritariamente que, como regra, nesta sede, o dano indemnizável é apenas o do interesse contratual negativo, ou dano de confiança (cfr. Ac. de 21/12/05; de 4/4/06; 31/3/11, in http://www.), mas também tem contemplado o entendimento de que, em certos casos concretos, a indemnização deve contemplar também o interesse contratual positivo (cfr. Ac. 28/4/09; 16/12/10, no mesmo site).
Ora, na esteira do que temos vindo a afirmar, entendemos que não há aqui que indemnizar pelo dano positivo, na medida em que não há na situação vertente uma obrigação de concretização do acordo através da sua formalização, ou seja, não há aqui obrigação de cumprimento ou dever de conclusão de um contrato.
Os danos a ressarcir serão os danos da confiança e estes danos decorrem do facto de a ré ter gerado na autora, a confiança e a legítima expectativa de que o contrato seria concluído, ou seja, o mero facto de se desenvolverem negociações e negociações avançadas, é susceptível de criar uma situação de confiança na outra parte, a qual merece desde logo, a tutela do direito.
O art. 227º do Código Civil refere-se aos danos culposamente causados e para nós, os danos causados à autora são aqui, aqueles que ela não teria sofrido se não tivesse confiado na expectativa negocial criada pela parte contrária.
Com efeito, quando a ré se mostrou interessada no exercício da sua preferência, logo aí começou a expectativa da autora, no sentido de uma intenção séria por banda daquela de levar a bom porto a compra do imóvel.
E tanto assim foi que a própria autora aceitou uma redução do preço, o qual foi acordado ser de dois milhões e cem mil euros.
O que se pode interpretar daqui é que a autora, recriou um novo ânimo negocial com a ré, depois de ter ficado sem qualquer efeito o negócio projectado com a C, pois, a confiança surgida de que seria a ré a sua compradora, levou-a a ponderar as circunstâncias do negócio agora em aberto e a acertar com esta umas novas condições.
Se é certo que em termos abstractos, os propósitos de aquisição de um imóvel, não permitam só por si, concluir que a sua confirmação esteja iminente, também não é menos certo que na situação concreta, essa possibilidade estava adquirida como certa para a autora.
Com efeito, o exercício do direito de preferência da ré, redundou em que se gorasse a venda do imóvel a um terceiro e, quando a autora tinha criado a «confiança» de que aquela se confirmaria com a ré, esta séria probabilidade naufragou.
A autora criou a expectativa de um ganho que se frustrou com o abortar das negociações, ou seja, sofreu danos que não teria sofrido se não tivesse confiado na expectativa negocial criada pela parte contrária.
Efectivamente, para haver obrigação de indemnizar, necessário se torna que o contrato negociado não chegue a ser concluído, que se verifique um rompimento de uma das partes, determinante de danos à outra e que o facto específico da criação dos danos seja a expectativa ou a confiança na celebração do contrato.
Assim, importa agora analisar estes danos e a fixação do seu quantum.
Pretende a ora recorrente autora, que lhe fossem ressarcidos os frutos do capital que haveria de receber e não recebeu, quer sejam os € 2.3 M que receberia da C , quer os € 2.1 M que receberia da ré, desde o dia em que o capital lhe deveria ter sido embolsado, até ao dia em que o capital lhe venha a ser embolsado no futuro.
A sentença recorrida, entendeu que a autora deveria ser indemnizada não só pelo interesse negativo ou de confiança, mas, igualmente, pelo interesse positivo ou de cumprimento, pelo dever de conclusão do contrato. E, de acordo com a factualidade assente veio a condenar a ré a pagar à autora, os juros das quantias que lhe seriam pagas a título de preço, à taxa de 4%, improcedendo a acção no mais peticionado.
Porém, o nosso entendimento, como se explanou, não visa o dever de conclusão ou de cumprimento do contrato, mas o dano da confiança, isto é a reparação dos danos resultantes de ter confiado na sua futura validação.
E, este dano de confiança, no caso concreto, não integra um interesse positivo, nem se poderá qualificar como um inequívoco interesse negativo, no sentido técnico-jurídico.
O que aqui temos de encontrar será a medida adequada do dano, o qual, se nos afigura resultar de um critério de equidade, ou seja, uma indemnização equitativa que repare minimamente a situação em que ficou colocada a autora.
E pensando deste modo, não poderemos acolher na sua integralidade a fixação arbitrada na sentença, a qual já não reflectia a pretensão formulada na acção pela autora.
Ora, resulta dos factos que, por carta de 25 de Setembro de 2008, enviada pela ré à autora, foi confirmado o preço de venda do prédio, o qual se fixaria em € 2.1 M, a pagar 15% até 31 de Outubro de 2008 e o remanescente do preço, correspondente a 85% do valor da venda, deveria ser pago no acto da escritura notarial de compra e venda, a realizar até 31.12.2008.
Nos dias imediatos a 25 de Setembro de 2008, a autora começou a tratar da obtenção dos documentos necessários à celebração do contrato-promessa de compra e venda e escritura e pediu também aos seus advogados que preparassem os demais documentos necessários à concretização do negócio, nomeadamente, os seus documentos corporativos.
Com data de 30 de Setembro de 2008, a autora remeteu à ré o documento denominado «Contrato Promessa de Compra e Venda» e, telefonicamente, ambas combinaram que assinariam o contrato promessa até meados de Outubro.
Por carta enviada pela ré à autora, datada de 23.10.2008 e por esta recebida em 3.11.2008, foi exposto tal não ser possível.
A ré fez acreditar à autora, durante as negociações, que iria celebrar o negócio, dando posteriormente o dito por não dito.
A ré desistiu do negócio e não veio a comprar o imóvel até ao fim do ano de 2008.
Perante tal factualidade, a confiança e a expectativa séria e legítima de que o negócio iria por diante manteve-se até ao envio da carta, confiando a autora que no dia 31.10.2008, receberia 15% do preço ajustado, ou seja, o montante de € 315.000,00.
Assim, se tal tem normalmente ocorrido, a autora poderia ter beneficiado em seu proveito dos frutos sobre tal montante, o que não sucedeu.
Deste modo, a autora apenas terá direito a ser indemnizada pela ré, dos juros contabilizados, sobre a quantia de € 315.00,00, à taxa supletiva legal, fixada na sentença, desde 31/10/2008 e até ao integral pagamento de tais juros.
Será este o interesse, medido assim, pela diferença entre a situação patrimonial actual do lesado e a que existiria se não houvesse confiado, nas negociações pré-contratuais, o que se nos afigura justo e equitativo na situação sub júdice.
Subsidiariamente requereu a autora a ampliação da decisão de condenação no pagamento dos juros, mas até que a mesma venha a ser embolsada das quantias de capital, no caso de não serem procedentes os fundamentos expressos nas suas alegações de recurso.
Ora, não só as suas alegações de recurso não lograram obter o êxito pretendido, como, não há lugar à ampliação do seu âmbito, atentos os fundamentos supra explanados.
Destarte, improcedem na totalidade as conclusões do recurso interposto pela autora.
E, concluiremos que o recurso da ré será parcialmente procedente, pois, não obstante pretender não lhe ser assacada qualquer responsabilidade, a mesma vem a ser condenada no pagamento supra descrito.
Em síntese:
- Os pressupostos da obrigação de reparação na responsabilidade pré-contratual consistem, na criação de uma razoável confiança na conclusão do contrato, no carácter injustificado da ruptura das negociações, na produção de um dano no património de uma das partes e no nexo de causalidade entre o dano e a confiança criada.
- Os danos a ressarcir serão os danos da confiança e estes danos decorrem do facto de se ter gerado a confiança e a legítima expectativa de que o contrato seria concluído, ou seja, o mero facto de se desenvolverem negociações e negociações avançadas, é susceptível de criar uma situação de confiança numa das partes, a qual merece desde logo, a tutela do direito.
3- Decisão:
Nos termos expostos, acorda-se em julgar improcedente a apelação da autora e, parcialmente procedente a apelação da ré e em consequência, revoga-se parcialmente a sentença proferida e, condena-se a ré, B , a pagar à autora, A , os juros contabilizados sobre a quantia de € 315.00,00 (trezentos e quinze mil euros), à taxa supletiva legal de 4%, fixada na sentença, desde 31/10/2008 e até ao efectivo e integral pagamento de tais juros, do mais a absolvendo.
Custas da apelação da autora a cargo da mesma e custas da apelação da ré, de igual modo pela mesma, na proporção do respectivo decaimento.
Lisboa, 8/5/2012
Maria do Rosário Gonçalves
Maria da Graça Araújo
José Augusto Ramos |
