| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
Da junção de documentos
Com as suas alegações as autoras requereram ao abrigo do artigo 651.º, n.º 1, do CPC a junção aos autos de uma certidão de uma petição inicial relativa a um pedido de suprimento de consentimento instaurado contra os recorridos em 1980.
Preceitua o artigo 651.º, n.º 1 do CPC que as partes podem juntar documentos às alegações nas situações excecionais a que se refere o artigo 425.º ou no caso de a junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na 1.ª instância.
Dispõe, por sua vez, o artigo 425.º que depois do encerramento da discussão só são admitidos, no caso de recurso, os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até aquele momento.
São duas as hipóteses em que as partes podem, em caso de recurso, juntar documentos ao processo após o encerramento da discussão em 1.ª instância: A impossibilidade de junção que pode ter 3 causas, ou por o documento ainda não ter sido formado, ou por não ser conhecido ou por não estar disponível; a necessidade da junção em virtude do julgamento proferido na 1.ª instância “não abrange a hipótese de a parte se afirmar surpreendida com o desfecho da acção (ter perdido quando esperava obter ganho de causa) e pretender, com tal fundamento, juntar à alegação documento que já poderia e deveria ter apresentado em 1.ª instância; o legislador quis manifestamente cingir-se aos casos em que, pela fundamentação da sentença ou pelo objecto da condenação, se tornou necessário provar factos com cuja relevância a parte não podia razoavelmente contar antes da decisão ser proferida’’ (A. Varela et alii, Manual de Processo Civil, 2.ª ed., 1985, 533/4).
No caso sujeito, as autoras não demonstram existir qualquer uma das hipóteses em excepcionalmente se permite os nova no segundo grau. Não basta alegar que só agora tiveram conhecimento de uma petição que data de 1980, sendo certo que inclusivamente o presente processo já sofreu um reenvio ao primeiro grau, Mais uma oportunidade para a parte indagar acerca dos meios de prova relevantes.
Pelo exposto acordamos em rejeitar o documento apresentado e ordenar o seu desentranhamento e devolução às recorrentes. Perante tal decisão fica naturalmente prejudicada a análise das questões suscitadas no pressuposto da junção requerida.*** MP e OP instauraram acção declarativa contra JG e MG pedindo: a) seja reconhecido o direito de propriedade das autoras sobre o imóvel;
b) sejam os réus condenados na restituição às autoras do imóvel, livre de pessoas e bens e em bom estado de conservação;
c) sejam os réus condenados no pagamento do dobro do valor das rendas convencionadas em relação ao período entre a constituição de mora e a efetiva entrega do locado;
d) sejam os réus condenados a pagar às autoras a quantia de € 500,00 por cada mês, desde 27.08.2014 até à efetiva entrega do imóvel, a título de indemnização pela privação do direito de uso das autoras.
Alegaram, para tanto e em síntese, que:
- As autoras são proprietárias do andar ou divisão com utilização independente designada pela letra “2D”, correspondente ao 2º andar direito, destinado a habitação, do prédio urbano sito na Rua;
- Em 08.12.1977, o 1º réu e MJ na qualidade de usufrutuária, celebraram uma promessa de arrendamento do identificado imóvel, convertido em arrendamento habitacional em 08.12.1978;
- A renda mensal atual cifra-se em € 23,95;
- Sucede que a usufrutuária faleceu em 27.02.2014, extinguindo-se, por isso, o usufruto, revertendo para as autoras a plenitude da propriedade do imóvel;
- As autoras, por intermédio da sua mandatária, remeteram ao 1º réu uma carta registada com aviso de receção, datada de 11.03.2014, dando-lhe conhecimento do falecimento da usufrutuária e da consequente caducidade do contrato de arrendamento e solicitando a entrega do locado;
- Os réus não procederam à entrega do locado;
- Com o seu comportamento os réus estão a impedir as autoras de usarem a fração, nomeadamente de voltarem a dá-la de arrendamento;
- As autoras poderiam arrendar a referida fração pelo valor mensal de € 500,00.
Os réus contestaram Pediram a sua absolvição do pedido e, na procedência do pedido reconvencional, a condenação das autoras a:
a) Reconhecerem que os réus realizaram licitamente e de boa fé benfeitorias necessárias e úteis no imóvel reivindicado que ascendem ao valor de € 47.748,97;
b) Pagarem aos réus a quantia de e 47.748,97, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a data da notificação do pedido reconvencional até efetivo pagamento;
c) Caso assim não se entenda, a reconhecerem que os réus, por efeito do contrato de arrendamento celebrado com MJ são credores sobre ela e a sua herança jacente da quantia de € 47.748,97;
d) Reconhecerem o direito de retenção dos réus sobre o imóvel arrendado até ao pagamento integral das benfeitorias realizadas no mesmo.
Alegaram, para tanto e em síntese, que:
- Após a receção da carta remetida pelas autoras informando da morte da usufrutuária, os réus manifestaram verbalmente a vontade de manter o arrendamento da fração;
- A 08.08.2014, os réus requereram a notificação judicial avulsa das autoras informando-as da sua vontade de manter a posição contratual de arrendatários do locado;
- Durante os últimos 44 anos o andar arrendado pela usufrutuária não sofreu qualquer obra de restauro ou manutenção efetuado pela senhoria;
- Os réus substituíram as janelas e colocaram canalização de água quente na cozinha e na casa de banho, colocaram tetos falsos, reformularam a instalação elétrica, a canalização de águas da cozinha e da casa de banho e a de gás e realizaram outras obras, nomeadamente de reparação de tetos e paredes devido a infiltrações, no valor global de € 47.748,97;
- As obras efetuadas pelos réus foram do conhecimento e autorizadas pela falecida usufrutuária;
- Todas as obras efetuadas no imóvel eram necessárias e úteis, valorizando o imóvel arrendado.
No mais, impugnaram os factos articulados pelas autoras.
As autoras responderam pedindo a improcedência do pedido reconvencional, impugnando os factos alegados pelos réus e reiterando a posição já defendida na petição inicial.
As partes pediram a condenação recíproca como litigantes de má fé.
Após audiência de discussão e julgamento foi proferida sentença que julgou parcialmente procedente a ação e também parcialmente a reconvenção.
Inconformadas, os réus e as autoras interpuseram competentes recursos.
Conhecendo, esta Relação anulou a sentença recorrida e ordenou a ampliação da matéria de facto.
Foi reaberta a audiência após o que foi proferida nova decisão que:
a) julgou parcialmente procedente a ação e, em consequência:
- reconheceu o direito de propriedade das autoras sobre o imóvel;
- condenou os réus na restituição às autoras do imóvel, livre de pessoas e bens e em bom estado de conservação;
- condenou os réus no pagamento do dobro do valor das renda s convencionadas em relação ao período entre a constituição de mora – 27.08.2014 e a efetiva entrega do locado;
- absolveu os réus do demais peticionado.
b) julgou parcialmente procedente o pedido reconvencional e, em consequência:
- reconheceu que os réus realizaram licitamente e de boa fé benfeitorias necessárias e úteis no imóvel reivindicado;
- condenou as autoras ao pagamento das benfeitorias em valor a liquidar em incidente de liquidação até à quantia de e 47.748,97, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a data da liquidação até efetivo pagamento;
- reconheceu aos réus o direito de retenção sobre o imóvel arrendado até ao pagamento integral das benfeitorias realizadas no mesmo;
- absolveu as autoras do demais peticionado.
c) julgou improcedentes os incidentes de litigância de má-fé reciprocamente suscitados por autoras e réus, absolvendo autoras e réus dos pedidos formulados.
De novo inconformadas, as Autoras interpuseram recurso da sentença que declarou a reconvenção parcialmente procedente, cuja minuta concluíram da seguinte forma:
“A. A sentença é inválida, por falta de exame crítico das provas e erro na aplicação da matéria de Direito;
B. O RAU exigia documento escrito para prova da autorização do senhorio para realização de obras, portanto era ónus dos RR. produzir prova documental da sua existência, não sendo admissível suprir a sua falta através de prova testemunhal, nos termos do disposto no n.º 1 do artigo 393.º do Código Civil;
C. Os RR. Não produziram prova documental de existência de autorização para realização das obras, além da obra de alteração da canalização, portanto, as demais obras alegadas têm de ser consideradas ilícitas e, consequentemente, os RR. não têm direito a ser compensados pela sua realização;
D. Acresce que, as AA. apuraram, posteriormente ao encerramento da audiência, que já em 1978 os usufrutuários e senhorios do imóvel haviam diligenciado pela realização de obras no locado, destinadas a construir nova casa de banho e canalização de água quente – obras estas que, apesar de obrigatórias e já licenciadas, os RR. nunca permitiram que fossem realizadas, obrigando os senhorios a recorrer a juízo, conforme certidão dos autos;
E. Face ao teor deste novo documento, deve aditar-se aos factos provados o seguinte:
Em 1978, os usufrutuários e senhorios do imóvel haviam diligenciado pela realização de obras no locado, destinadas a construir nova casa de banho e canalização de água quente, obras estas que, apesar de obrigatórias e já licenciadas, os RR. nunca permitiram que fossem realizadas, obrigando os senhorios a recorrer a juízo;
F. Atento este novo facto, independentemente de qualquer autorização dada posteriormente pelos senhorios aos arrendatários para instalar a canalização de água quente, a verdade é que a realização pelos RR. desta obra não é imputável aos senhorios, porque estes a queriam realizar e os RR. não permitiram;
G. Em suma, nenhumas obras alegadas nos autos podem ser imputadas às AA., por um lado, porque não foram autorizadas por escrito, por outro, porque a única obra que o foi (canalização de água quente), é imputável aos RR., uma vez que não permitiram que fosse a senhoria a realizá-la;
H. Mas, mesmo que os arrendatários fossem credores de uma compensação por benfeitorias (o que não se admite), é incontornável reconhecer que o devedor da compensação serão os herdeiros da senhoria-usufrutuária, não o nu proprietário do locado (as AA.);
I. Impor ao nu proprietário obrigações emergentes do contrato de arrendamento é inconcebível, por violar grosseiramente o sinalagma do negócio: não beneficiando ou opinando o nu proprietário em nada da existência do arrendamento celebrado pelo usufrutuário, nem podendo controlar os atos do arrendatário, não lhe podem ser impostos quaisquer deveres dele emergente;
J. Ainda que se possa admitir que o nu proprietário do locado venha a beneficiar das obras realizadas pelos arrendatários, qualquer direito dos mesmos contra o nu proprietário não pode ter fonte em obrigações emergentes na relação de arrendamento, pois o nu proprietário não é sujeito/parte dessa relação/contrato, mas apenas em enriquecimento sem causa, instituto cuja causa de pedir os RR. não alegaram;
K. Assim, tem de se concluir que os devedores de qualquer compensação apurada a favor dos RR. são, exclusivamente, os herdeiros da falecida senhoria, usufrutuária do imóvel (pessoas cuja identidade não ficou provada nos autos, nem neles foram habilitadas), pelo que não se pode proferir qualquer condenação das AA.;
L. Não tendo o Tribunal ponderado juridicamente a questão de determinar o devedor da obrigação de compensação, a sentença é inválida, por erro na aplicação do Direito;
M. Os RR. pagaram durante 37 anos uma renda mensal de € 23,95 (valor atual) por uma casa de 10 divisões, em Alcântara, no coração de Lisboa;
N. Atento o valor irrisório da renda paga, deve entender-se que o comportamento dos RR., ao peticionar uma indemnização pelas benfeitorias cujo valor é metade do valor patrimonial do locado viola gravemente os ditames da boa fé, na vertente da tutela da materialidade subjacente, por exercício em desequilíbrio, atenta a manifesta inexistência de equivalência entre as atribuições patrimoniais do senhorio e arrendatário, violando o próprio sinalagma do negócio;
O. Assim, por violar os princípios da justiça e proporcionalidade, deve reputar-se de abusivo e ilegítimo o exercício do direito a compensação por benfeitorias, sendo, portanto, bloqueado in totum nos termos do disposto no artigo 334.º do Código Civil;
P. Mais, resultou do depoimento da filha dos RR. que nunca foi intenção dos mesmos peticionar indemnização, pelo que o seu comportamento é também atentatório da boa fé, por venire contra factum proprium;
Q. Ou, caso assim não se entenda, limitar-se o valor da indemnização à utilidade económica retirada do locado, correspondente ao valor da renda paga por 37 anos de gozo do imóvel, € 10.633,80;
R. A sentença, ao não aplicar esta norma de conhecimento oficioso, é ilegal, por erro na aplicação do Direito;
S. Ainda que se entenda ser devida qualquer compensação (o que não se concede), não podia a sentença ter determinado a liquidação da compensação em execução de sentença, pois o disposto no n.º 2 do artigo 609.º do Código do Processo Civil não pode ser aplicado em todos os casos em que não é possível apurar o valor exato dos danos, atento o disposto no n.º 2 do artigo 566.º do Código Civil;
T. No presente caso não foi produzida prova do valor das obras não por inexistência de meios de prova, mas pela sua total incapacidade para demonstrar o que se pretende, seja porque os documentos nada provam, seja porque as testemunhas não se lembram do valor das obras;
U. Mais importante, ficou provado que não existe a possibilidade de ser apurado qualquer valor, porque não existe prova adicional à já apresentada, porque não há mais documentos, nem há mais testemunhas, nem o passar das décadas aviva a memória;
V. Aplicando o critério casuístico de distinção atualmente defendido pela jurisprudência superior (“juízo que se formar, em face das circunstâncias concretas de cada caso, sobre a possibilidade de determinação do valor exacto dos danos”), importa apenas verificar se é ou não possível determinar o valor exato das obras;
W. Portanto, impunha-se ao Tribunal fixar a compensação com recurso a juízos de
equidade e não relegar a operação para execução de sentença, consequentemente, a sentença é inválida, por erro na aplicação do disposto no n.º 2 do artigo 609.º do Código do Processo Civil, pois esta não era a norma adequada à solução do caso, devendo antes ter sido aplicada a do n.º 2 do artigo 566.º do Código Civil;
X. Não tendo o Tribunal a quo aplicado a norma adequada à solução do caso, deve o Tribunal da Relação substituir-se ao mesmo, nos termos do disposto no artigo 665.º do Código do Processo Civil, fixando o valor da compensação devida aos RR., por aplicação do disposto no n.º 2 do artigo 566.º do Código Civil;
Y. A renda anual do locado é atualmente € 287,40, correspondendo a renda total paga durante 37 anos a € 10.633,80, assim, é este o valor da utilidade económica retirado pela senhoria, pelo que deve ser este o limite máximo admissível em termos de justiça para qualquer indemnização que venha a fixar-se;
Z. Por fim, é inequívoco que só há Direito de Retenção caso o seu beneficiário esteja licitamente na detenção da coisa retida, o que não é o caso dos RR. à data dos autos, uma vez que o contrato de arrendamento caducou com a morte da usufrutuária sendo, portanto, exigível a entrega do locado em 27/08/2014;
AA. Portanto, a posse dos RR. desde essa data é ilícita e, por isso, insuscetível de basear o alegado Direito de Retenção, uma vez que este não foi oportunamente invocado, ou seja, não foi invocado enquanto os RR. tinham detenção lícita do locado;
BB. Em segundo lugar, decorre do exposto, por um lado, que os RR. não têm qualquer crédito sobre as AA. porque as obras em causa nos autos foram ilícitas (seja por falta de autorização, seja por Abuso de Direito) e, mesmo que se considerasse que as obras foram lícitas e os RR. têm direito a compensação por benfeitorias, o devedor dessa obrigação não seria as AA., mas os herdeiros da senhoria;
CC. Consequentemente, os RR. não têm qualquer direito de crédito sobre as AA., não podendo, portanto, entender-se que têm Direito de Retenção do locado, porque o Direito de Retenção só assiste àquele que fez despesas numa coisa, contra o respetivo devedor e não contra terceiros;
DD. Face ao exposto, não podia a sentença ter reconhecido a existência de Direito de Retenção, tendo-o feito é inválida, por erro na aplicação do disposto no artigo 754.º do Código Civil;
EE. Por fim, subsidiariamente, uma vez que a condenação genérica conjugada com o Direito de Retenção pode ter um efeito prático perverso, que não pode deixar de ser evitado, deve o Tribunal esclarecer que o Direito de Retenção não impede nem prejudica a obrigação de restituição da posse do imóvel às AA..
Termos em que, e nos melhores de direito que V. Exas. suprirão, deve o presente Recurso ser julgado procedente e consequentemente, ser a sentença do Tribunal a quo parcialmente revogada e substituída por outra que altere a decisão da matéria de facto, aditando o seguinte facto aos factos provados:
Em 1978, os usufrutuários e senhorios do imóvel haviam diligenciado pela realização de obras no locado, destinadas a construir nova casa de banho e canalização de água quente, obras estas que, apesar de obrigatórias e já licenciadas, os RR. nunca permitiram que fossem realizadas, obrigando os senhorios a recorrer a juízo;
b. Condene os RR. no pagamento de indemnização correspondente ao valor locativo do imóvel (€ 500,00 por mês) até à sua entrega efetiva e não no dobro do valor das rendas;
c. Declare a ilicitude das obras realizadas e, consequentemente, absolva as AA. do pedido reconvencional, inclusive das obras autorizadas por escrito, relativas à alteração da canalização na cozinha e casa de banho, por serem imputáveis aos RR. face à recusa da sua realização pelo senhorio;
d. E, em qualquer caso, absolva as AA. do pedido de pagamento de compensação aos RR., por não serem as devedoras do respetivo crédito, uma vez que nunca foram senhorias dos RR.;
e. Ou, caso assim não se entenda, bloqueie o exercício do direito a compensação dos RR., in totum, por Abuso de Direito ou, caso assim não se entenda, limite a compensação à utilidade económica do locado, € 10.633,80;
f. E, caso se entenda condenar as AA. no pagamento de qualquer compensação, revogue a condenação genérica a liquidar em execução e, substituindo-se ao Tribunal a quo, profira condenação nos termos da equidade, até ao valor máximo de € 10.633,80;
g. Em qualquer caso, não reconheça a existência de Direito de Retenção ou, caso assim não se entenda, esclarecer que o Direito de Retenção não impede nem prejudica a obrigação de restituição da posse do imóvel às AA’’.
Os réus apresentaram contra-alegações em que pugnam pela improcedência do recurso.*** São cinco as questões decidendas:
i) Da condenação no pagamento de indemnização pela mora na restituição;
ii) Da inexistência do direito a compensação por falta de autorização escrita;
iii) Do abuso do direito;
iv) Da condenação das autoras em montante a liquidar em competente incidente;
v) Do direito de retenção. *** São os seguintes os enunciados de dados de facto considerados assentes no primeiro grau:
1) As autoras são proprietárias do andar ou divisão com utilização independente designada pela letra “2D”, correspondente ao 2º andar direito, destinado a habitação, do prédio urbano sito na Rua
2) Com data de 08.12.1977, MJ na qualidade de usufrutuária, e JG, na qualidade de inquilino, subscreveram o instrumento particular denominado “Promessa de Arrendamento”, cuja cópia consta a fls. 28/29 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “(…) concordam na seguinte promessa de arrendamento até à próxima avaliação do 2º andar direito do prédio sito na Rua nos termos seguintes: 1º) Esta promessa de arrendamento é válida por período indeterminado, até à efetivação da avaliação pedida, terminando no mês em que essa avaliação for oficialmente decidida. 2º) A renda mensal do referido 2º andar direito da Rua, será de esc: 1.150$00. 3º) No entanto, se a avaliação decidir fixar uma renda superior a esc: 2.000$00, a senhoria ou quem a represente compromete-se a passar contrato definitivo só até esse limite e nunca ultrapassando-o. 4º) Em qualquer hipótese, entre ambas as partes, nunca haverá lugar a pagamentos retroativos. 5º) Após a avaliação oficial será passado aos atuais inquilinos o contrato definitivo. (…)”.3) Com data de 08.05.1979, MJ subscreveu a “Declaração de Arrendamento”, cuja cópia consta a fls. 30 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “…vem participar a V. Exª, (…), que deu de arrendamento verbal a partir de 08.12.1978 e pela renda mensal de esc: 1.150$00, ao senhor JG o 2º andar direito daquele prédio. (…)”.
4) MJ faleceu a 27.02.2014.
5) As autoras são filhas de MJ e habitam no 1º andar direito e no 1º andar esquerdo do prédio sito na Rua.
6) Com data de 11.03.2014, as autoras, através do seu mandatário, enviaram ao réu, e este recebeu, a carta cuja cópia consta a fls. 35/36 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “(…). Fomos mandatados pela Exmª Srª D. MP e pela Exm.ª Sr.ª D. OP para comunicar a V. Ex.ª a caducidade do contrato de arrendamento referente ao 2º andar direito do prédio urbano sito no nº 62 da Rua celebrado em 08 de dezembro de 1978 entre V. Exª, na qualidade de arrendatário, e à Exm.ª Sr.ª D. MJ, na qualidade de senhoria/usufrutuária, em virtude do falecimento desta, ocorrido no passado dia 27 de fevereiro de 2014, conforme certidão de óbito que se anexa. Na sequência da extinção do direito do usufruto, as nossas clientes são agora titulares da plena propriedade. Assim, serve a presente para informar V.Exª de que deverá restituir o locado às nossas clientes, livre e desocupado de pessoas e bens, com a entrega das respetivas chaves, até ao dia 27 de agosto de 2014. Optando V.Exª por permanecer no locado até ao prazo acima indicado, deverá proceder ao pagamento de uma compensação respeitante à ocupação do imóvel de valor equivalente ao da renda, ou seja, € 23,95 mensais, junto da Exm.ª Sr.ª D. OP, no domicílio desta, no 1º andar direito do mesmo prédio, até ao dia 8 de cada mês. (…)”.
7) Os réus mantiveram-se no locado desde a data referida em 2).
8) A renda atual é no montante de € 23,95.
9) Os réus mantêm-se no imóvel descrito em 2).
10) Com data de 20.08.2014, as autoras foram notificadas pelo Tribunal, a pedido dos réus, “do interesse dos requerentes em manter a posição contratual de arrendatários do 2º andar direito do prédio sito na Rua ”, conforme consta da notificação judicial avulsa cuja cópia consta a fls. 88/117 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.
11) O prédio em que se encontra o locado descrito em 2) foi construído em 1902 e encontra-se a propriedade registada a favor das autoras desde 1970.
12) Considerando as características do locado descrito em 2) e a sua localização, as autoras poderiam arrendar o mesmo pelo valor mensal de, pelo menos, € 500,00.
13) O locado sempre teve infiltrações causadas pelas águas pluviais, nomeadamente nos quartos da frente, na sala de jantar, na sala adjacente à casa de banho e na cozinha.
14) O locado teve algumas infiltrações nas paredes provocadas pelas canalizações e esgotos da casa de banho do próprio locado e do andar superior (3º andar direito).
15) As infiltrações de águas levavam à queda de partes do estuque dos tetos das dependências do imóvel e do estuque das paredes.
16) As infiltrações provocavam também a existência de humidades e bolor nas paredes e tetos do locado.
17) A deterioração das janelas em madeira que perderam a tinta e absorviam água e humidades, tornando-se podres, também permitia humidades nas paredes do locado.
18) O apodrecimento das madeiras das janelas impedia que as mesmas fossem abertas e fechadas corretamente, determinando que as mesmas pudessem partir-se.
19) Sempre que ocorriam infiltrações e estragos nos tetos, paredes e janelas, os réus davam conhecimento à senhoria ou ao Sr. Pimenta, responsável pelo prédio.
20) Dado o estado das paredes, tetos e janelas e por os senhorios nada fazerem, os réus, no período que mediou entre 1977 e 1995, despenderam quantia que não foi possível apurar em reparações de tetos, paredes e janelas da casa.
21) Quando o andar foi arrendado aos réus, o mesmo não tinha canalização de água quente na cozinha e casa de banho.
22) Para eliminar as infiltrações e dotar de água quente, no ano de 1995 e 1996 e por os senhorios nada fazerem, os réus procederam à execução das seguintes obras na casa de banho e cozinha do andar: a) colocar toda a canalização de água quente na cozinha e na casa de banho; b) substituir a canalização da água fria e esgotos; c) retirar o esquentador da casa de banho para a cozinha; d) substituir a canalização do gás e tubagem de eletricidade, fazendo-as passar pelo interior das paredes; e) recuperar a parte interior do varandim da cozinha que estava degradado, com buracos; f) substituir o revestimento das paredes e pavimentos; g) substituir as loiças da casa de banho, torneiras e móveis de cozinha; h) colocar uma porta em madeira na cozinha para evitar arrefecimento da casa; i) recuperar as paredes e o chão das salas adjacentes à casa de banho e da parede do corredor.
23) As obras referidas em 20) e em 22) foram do conhecimento dos senhorios, tendo as obras de modificação da canalização da casa de banho e cozinha sido autorizadas poe escrito pela senhoria.
24) Os réus despenderam nas obras referidas em 22) valor que não foi possível apurar.
25) Os réus procederam também à recuperação do chão dos dois quartos e do corredor danificado pelas infiltrações de água, com o afagamento e envernizamento do mesmo.
26) Os réus procederam também à reparação e pintura das paredes dos dois quartos.
27) Nas obras referidas em 25) e 26) os réus despenderam a quantia que não foi possível apurar.
28) Em 1999, porque a autora OP, residente no 1º andar direito, teve uma infiltração na casa de banho provocada pela casa de banho do locado, houve necessidade de proceder à reparação dos canos da banheira do locado.
29) Foram os réus a custear as obras referidas em 28), tendo despendido nas mesmas quantia que não foi possível apurar.
30) No ano de 2000, os réus tiveram que reparar as janelas de madeira das duas salas contíguas à casa de banho e da cozinha.
31) E os réus tiveram que substituir as fechaduras das janelas reparadas porque as existentes já não funcionavam.
32) E os réus procederam à reparação dos tetos e paredes da sala contígua à casa de banho, decorrente de infiltrações exteriores, de águas pluviais.
33) Os réus despenderam nas obras descritas em 30), 31) e 32) quantia que não foi possível apurar.
34) No ano de 2004 ocorreu um curto-circuito num dos quartos, durante a noite, tendo ardido os fios elétricos.
35) O curto-circuito teve como causa as infiltrações de águas.
36) Os réus procederam à substituição dos fios elétricos em todas as assoalhadas, bem como da aparelhagem elétrica, tomadas e interruptores.
37) O quadro elétrico existente no locado tinha uma potência que não permitia utilizar vários eletrodomésticos em simultâneo e não tinha os mecanismos de segurança.
38) Com a substituição da instalação elétrica teve que ser substituído o quadro elétrico existente por outro e com maior potência elétrica.
39) Com as obras descritas em 36) e 38) os réus despenderam quantia que não foi possível apurar.
40) A senhoria tomou conhecimento e autorizou os réus à realização das obras descritas 25), 26), 28), 30), 31), 32), 36) e 38).
41) Em outubro de 2005 e devido a infiltrações resultantes de águas pluviais, os réus tiveram de reparar e recuperar os tetos da cozinha, do quarto adjacente à cozinha e da casa de banho por parte do estuque destes ter caído.
42) Os réus tiveram também de reparar as paredes das divisões afetadas.
43) Com a reparação referida em 41) e 42) os réus despenderam quantia que não foi possível apurar.
44) A senhoria tomou conhecimento das obras descritas em 41) e 42) e as autorizou.
45) Com a degradação das janelas de madeira, causada pela exposição solar e pelos temporais, a madeira apodreceu, ficou com buracos, permitindo a entrada de frio e ruídos do exterior e perdas de calor.
46) A senhoria autorizou os réus a procederem à substituição de janelas em madeira por janelas de alumínio lacado, com vidro duplo.
47) Os réus despenderam com as obras referidas em 46) quantia que não foi possível apurar.
48) Em novembro de 2007, após infiltrações de água, os réus colocaram dois tetos falsos em madeira em dois dos quartos.
49) E procederam à recuperação das paredes danificadas pelas infiltrações.
50) Os réus despenderam na obra descrita em 48) e 49) quantia que não foi possível apurar.
51) As obras descritas em 48) e 49) foram do conhecimento da senhoria que concordou com as mesmas.
52) Em junho de 2009 caiu parte do teto do 3º quarto do locado devido a infiltrações com origem na casa de banho do andar superior (3º dt.º).
53) Os réus colocaram um teto falso em pladur e procederam à reparação das paredes adjacente à janela devido a infiltrações exteriores.
54) Os réus despenderam na obra descrita em 53) quantia que não foi possível apurar.
55) A senhoria autorizou as obras descritas em 53).
56) Em 2009, porque a autora OP, residente no 1º andar direito, teve uma infiltração na casa de banho provocada pela casa de banho do locado, houve necessidade de proceder à reparação dos canos da banheira do locado e do teto da casa de banho onde reside a autora.
57) Foram os réus a custear as obras referidas em 56), tendo despendido nas mesmas quantia que não foi possível apurar.
58) Os réus, através do seu mandatário, enviou às autoras, através do seu mandatário, a carta datada de 08.04.2014, cuja cópia consta a fls. 506/507 dos autos, onde consta, para além do mais, “(…). Nesta conformidade é entendimento dos nossos clientes que não haverá lugar à caducidade do contrato de arrendamento celebrado entre os nossos clientes e a usufrutuária Exm.ª Sr.ª D. MJ e que o mesmo terá de se manter independentemente de ter cessado o usufruto subjacente à sua celebração. Acresce que ao longo dos últimos 37 anos os nossos clientes efetuaram obras necessárias e úteis que aumentaram o valor do locado, As obras efetuadas ascendem, valores à data da realização das obras e sem correção monetária, aos € 43.000,00. Estas obras foram realizadas com conhecimento e sem oposição da senhoria, do marido, que acompanhava pormenorizadamente as benfeitorias no local, e filhas, atuais proprietárias do locado. (…). Os nossos clientes entendem a posição das clientes da colega e o direito que lhes assiste, mas não podem, nem querem, prescindir dos seus direitos pelo que solicitamos à colega que nos informe se as suas clientes estão na disponibilidade de manter a posição contratual dos nossos clientes ou, se assim não entenderem, indemniza-los pelas benfeitorias efetuadas no locado. (…)”.*** Do direito
i) Da condenação no pagamento de indemnização pela mora na restituição
Na petição inicial as autoras pediram a condenação dos réus a pagarem-lhe “o dobro do valor das rendas convencionadas, em relação ao período entre a constituição e a efectiva entrega do locado’’ e ainda a quantia de € 500,00 por cada mês, desde 27 de agosto de 2014 até a efectiva entrega do imóvel, a título de indemnização pela privação do direito de uso das Autoras’’.
Alegaram que “devem os réus ser condenados no pagamento do dobro do valor das rendas convencionadas, em relação ao período entre a constituição da mora e a efectiva entrega do locado, nos termos do artigo 1045.º, n.º 2 do CC’’ (artigo 21 da pi) “assim como ao pagamento de uma indemnização correspondente ao dano da privação do uso do imóvel, compreendido no direito de propriedade, já que as autoras querem, mas não podem, aproveitar-se das vantagens do imóvel, nomeadamente na realização de obras de conservação e celebração de novos arrendamentos com rendas ajustadas ao actual panorama imobiliário’’ (artigo 22 da pi).
O Tribunal entendeu não serem cumuláveis tais pedidos e por isso só condenou os réus a pagarem o dobro do valor das rendas convencionadas em relação ao período entre a constituição em mora (27.08.2014) e a efectiva entrega do locado.
Surpreendentemente, no seu recurso as autoras alegam que “ o disposto no n.º 2 do artigo 1045 do Código Civil não é aplicável ao caso por inexistir um contrato de arrendamento celebrado entre as partes, mas, caso se entenda que é , não pode ser interpretado no sentido de excluir a demonstração de danos de valor superior.
Consequentemente, por erro na interpretação do n.º 2 do artigo 1045.º do Código Civil , a sentença é inválida e deve ser substituída por outra que condene os réus no pagamento de uma indemnização por mora na entrega do locado correspondente ao valor mensal de € 500,00’’.
Dizemos surpreendentemente porquanto não se percebe a razão pela qual as autoras invocaram o artigo 1045.º, n.º 2, do Código Civil (daqui em diante CC), na sua petição e nele fizeram radicar um dos seus pedidos se tal artigo não é aplicável ao caso.
Ora, é evidente que tal artigo é aplicável ao caso. O contrato de locação caduca quando cesse o direito ou findem os poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado (artigo 1051.º, alínea c), do CC). Na verdade, pertencendo ao usufrutuário, como titular do direito de gozo sobre o prédio urbano, e não ao proprietário de raiz, a legitimidade para dar o imóvel de arrendamento (artigo 1446.º CC), tal contrato caduca com o termo do usufruto, na sequência da cessação dos poderes de administração com base o arrendamento foi celebrado , termo esse que, entre outras situações, ocorre com a morte do usufrutuário (artigos 1443.º e 1476.º, n.º 1, alínea a) do CC). Trata-se de uma caducidade em sentido amplo relacionada com a impossibilidade superveniente (Pedro Martinez, Da Cessação do Contrato, 2.º ed., Almedina, Coimbra,2006:323-325).
Com a morte do usufrutuário, a propriedade consolida-se na sua máxima extensão na esfera jurídica do nu proprietário. Cessando o contrato com aquela morte só passados 6 meses sobre a verificação do facto pode ser exigida a entrega da coisa. (artigo 1053.º CC).
“Não obstante a caducidade, a permanência no locado até à restituição efectiva do mesmo implica o pagamento pelo arrendatário, a título de indemnização, de valor equivalente ao da renda ou do aluguer que as partes tenham estipulado (artigo 1045.º, n.º 1, do CC)’’ (Laurinda Gemas, Albertina Pedroso, João Caldeira Jorge, Arrendamento Urbano , Quid Juris, Lisboa 2009:258).
Prevê-se assim que “extinto o vínculo, se o locatário não restituir a coisa locada, subsiste uma relação contratual de facto que lhe impõe o dever de continuar a pagar a renda ou o aluguer ajustado, como se o contrato continuasse em vigor’’ (Pedro Martinez, op. cit:358).
Porém, “a partir do momento em que a restituição seja exigível e tenha sido efectivamente exigida, através de interpelação […] será devida pelo arrendatário , por cada mês de atraso na restituição, indemnização de valor equivalente ao dobro da renda mensal (cfr. artigo 1045.º, n.º 2, do CC)’’ (Laurinda Gemas et alii, op. cit:ibidem).
Estabeleceu assim o legislador uma indemnização forfaitaire que se presumiu ser a compensação adequada para o atraso na restituição da coisa, salvo se houver mora do locatário em que a indemnização é elevada para o dobro (Luís Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, 3.ª ed., Almedina, Coimbra, 2007:68).
Não parece de aceitar que se cumule com esta indemnização uma outra, dependente do locador demonstrar que sofreu danos superiores, sob pena de violação do princípio ne bis in idem. *** ii) Da inexistência de direito a compensação por falta de autorização escrita
Defendem as recorrentes que “não estando autorizadas por escrito quaisquer obras além das destinadas à alteração da canalização na casa de banho e cozinha, em 1995/96 (cfr. Documento n.º 25 da Contestação), apenas estas podem considerar-se autorizadas para efeitos jurídicos e, portanto, lícitas.
Isto porque, exigindo a lei documento escrito para prova de um dado facto, é ónus da parte que o alega produzir prova documental da sua existência, não sendo admissível suprir a sua falta através de prova testemunhal, nos termos do disposto no n.º 1 do artigo 393.º do Código Civil’’.
Por outro lado, “caso as obras fossem lícitas, ainda assim não seriam imputáveis às AA., mas aos herdeiros da senhoria, reais devedores da obrigação’’.
Vejamos se assiste razão às recorrentes.
Ao caso sujeito aplica-se o disposto no artigo 29.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, a saber: “salvo estipulação em contrário, a cessação do contrato dá ao arrendatário direito a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé’’.
A cessação do contrato só dá ao arrendatário direito a ser compensado pelas obras licitamente feitas, entendendo-se como tal as devidamente autorizadas pelo senhorio, para além das reparações urgentes previstas no artigo 1036.º CC e as decorrentes de execução administrativa.
Dispõe, com efeito, o n.º 2 do artigo 1074 CC que “o arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio’’.
Sendo próprio do direito de propriedade o direito de disposição e de transformação da coisa, não surpreende que se exija que o arrendatário obtenha o consentimento do senhorio para realizar obras no locado.
Acresce que a lei ainda exige uma formalidade, a de o consentimento ser dado por escrito.
A doutrina costuma distinguir duas espécies de formalidades: formalidades ad substantiam e formalidades simplesmente ad probationem.
Na lição de Manuel de Andrade “as primeiras, também chamadas substanciais, são as exigidas sob pena de nulidade do negócio. Sem elas não é válido o negócio . A sua falta é de todo irremediável. São, em suma, absolutamente insubstituíveis por qualquer outro género de prova.
As segundas, também chamadas probatórias, são as impostas e não de modo absoluto, apenas para a prova do negócio. Sem elas o negócio não é propriamente nulo; só que a sua prova será mais custosa de obter. São, portanto formalidades cuja falta pode ser suprida por outros meios de prova mais difíceis de conseguir’’ (Teoria Geral da Relação Jurídica, Vol. II, 3.ª reimpressão, Almedina, Coimbra, 1972:145).
A nossa doutrina tem entendido que se encontra no artigo 220.º do CC (“quando outra não seja a sanção especialmente prevista na lei’’) a consagração desta distinção, depois retomada no artigo 364.º (Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 4.ª ed., Coimbra Editora, Coimbra, 2005:434).
Nem sempre é fácil determinar que resulta claramente da lei que o documento é exigido apenas para prova da declaração. Um exemplo nítido é, porém, o do presente caso, em que a forma escrita para o consentimento do senhorio corresponde apenas a uma exigência de prova da declaração, para protecção do arrendatário (cfr. Ac RE, de 25.02.99, www.dgsi.pt)..
No caso sujeito provou-se que todas as obras efectuadas no locado foram do conhecimento e autorizadas pela senhoria, embora só as de modificação da canalização da casa de banho e cozinha tenham sido autorizadas por escrito.
É verdade que o artigo 393.º, n.º1, do CC não admite prova testemunhal quando a declaração negocial deva ser provada por escrito.
Acontece que para não tornar demasiadamente difícil o suprimento da inobservância de formalidades ad probationem deve recorrer-se ao princípio de que um juízo positivo sobre a verosimilhança dos factos alegados pode bastar para recorrer a um complemento de prova de outro modo inadmissível (Piero Calamandrei, “Veritá e Verosimiglianza Nel Processo Civile’’, Studi Sul Processo Civile. Volume Sesto, Cedam, Padova, 1957:124 ss).
Ora, o facto dos senhorios habitarem no mesmo prédio dos réus, sendo este um pequeno prédio, donde se pode concluir, como o primeiro grau concluiu, que não seria possível fazer o tipo de obras que os réus realizaram na casa, sem que os senhorios disso tivessem tido conhecimento, de ser o marido da usufrutuária, pai das autoras, quem tratava de tudo no prédio, por delegação da sua esposa, mãe das autoras, sendo uma pessoa muito presente em todas as circunstâncias, nomeadamente no que se referia a obras realizadas no prédio, e ainda o teor do documento de fls. 147 dos autos, todos estes elementos conjugadas e contextualizados permitem um começo de prova que justifica in casu o recurso à prova testemunhal.
De qualquer modo, tem-se entendido na doutrina e na jurisprudência que a invocação da inobservância das formalidades pode ser paralisada pela proibição do abuso do direito, designadamente na modalidade de venire contra factum proprium.
Ora, tendo-se provado que:
1- O arrendamento data de 1977.
2- A usufrutária faleceu a 27.02.2014.
3- As autoras são filhas de Maria de Jesus Campos Gil Pimenta e habitam no 1º andar direito e no 1º andar esquerdo do prédio sito na Rua Prior do Crato, nº 62, em Lisboa.
4- Os Réus sempre viveram no locado desde 1977.
5- O locado sempre teve infiltrações causadas pelas águas pluviais, nomeadamente nos quartos da frente, na sala de jantar, na sala adjacente à casa de banho e na cozinha.
6- O locado teve algumas infiltrações nas paredes provocadas pelas canalizações e esgotos da casa de banho do próprio locado e do andar superior (3º andar direito).
7- As infiltrações de águas levavam à queda de partes do estuque dos tetos das dependências do imóvel e do estuque das paredes.
8- As infiltrações provocavam também a existência de humidades e bolor nas paredes e tetos do locado.
9- A deterioração das janelas em madeira que perderam a tinta e absorviam água e humidades, tornando-se podres, também permitia humidades nas paredes do locado.
10- O apodrecimento das madeiras das janelas impedia que as mesmas fossem abertas e fechadas corretamente, determinando que as mesmas pudessem partir-se.
11- Sempre que ocorriam infiltrações e estragos nos tetos, paredes e janelas, os réus davam conhecimento à senhoria ou ao Sr. Pimenta, responsável pelo prédio.
12- Dado o estado das paredes, tetos e janelas e por os senhorios nada fazerem, os réus, no período que mediou entre 1977 e 1995, despenderam quantia que não foi possível apurar em reparações de tetos, paredes e janelas da casa.
13- Quando o andar foi arrendado aos réus, o mesmo não tinha canalização de água quente na cozinha e casa de banho.
14- Para eliminar as infiltrações e dotar de água quente, no ano de 1995 e 1996 e por os senhorios nada fazerem, os réus procederam à execução das seguintes obras na casa de banho e cozinha do andar: a) colocar toda a canalização de água quente na cozinha e na casa de banho; b) substituir a canalização da água fria e esgotos; c) retirar o esquentador da casa de banho para a cozinha; d) substituir a canalização do gás e tubagem de eletricidade, fazendo-as passar pelo interior das paredes; e) recuperar a parte interior do varandim da cozinha que estava degradado, com buracos; f) substituir o revestimento das paredes e pavimentos; g) substituir as loiças da casa de banho, torneiras e móveis de cozinha; h) colocar uma porta em madeira na cozinha para evitar arrefecimento da casa; i) recuperar as paredes e o chão das salas adjacentes à casa de banho e da parede do corredor.
15- As obras referidas em 12) e em 14) foram do conhecimento dos senhorios, tendo as obras de modificação da canalização da casa de banho e cozinha sido autorizadas poe escrito pela senhoria.
16 - Os réus procederam também à recuperação do chão dos dois quartos e do corredor danificado pelas infiltrações de água, com o afagamento e envernizamento do mesmo.
17- Os réus procederam também à reparação e pintura das paredes dos dois quartos.
18- Em 1999, porque a autora Odete Pimenta, residente no 1º andar direito, teve uma infiltração na casa de banho provocada pela casa de banho do locado, houve necessidade de proceder à reparação dos canos da banheira do locado.
19- Foram os réus a custear as obras referidas em 18).
20- No ano de 2000, os réus tiveram que reparar as janelas de madeira das duas salas contíguas à casa de banho e da cozinha.
21- E os réus tiveram que substituir as fechaduras das janelas reparadas porque as existentes já não funcionavam.
22- E os réus procederam à reparação dos tetos e paredes da sala contígua à casa de banho, decorrente de infiltrações exteriores, de águas pluviais.
23- No ano de 2004 ocorreu um curto-circuito num dos quartos, durante a noite, tendo ardido os fios elétricos.
24- O curto-circuito teve como causa as infiltrações de águas.
25- Os réus procederam à substituição dos fios elétricos em todas as assoalhadas, bem como da aparelhagem elétrica, tomadas e interruptores.
26- O quadro elétrico existente no locado tinha uma potência que não permitia utilizar vários eletrodomésticos em simultâneo e não tinha os mecanismos de segurança.
27- Com a substituição da instalação elétrica teve que ser substituído o quadro elétrico existente por outro e com maior potência elétrica.
28- A senhoria tomou conhecimento da realização das obras descritas 16), 17), 18), 20), 21), 22), 25) e 27).
29 - Em outubro de 2005 e devido a infiltrações resultantes de águas pluviais, os réus tiveram de reparar e recuperar os tetos da cozinha, do quarto adjacente à cozinha e da casa de banho por parte do estuque destes ter caído.
30 - Os réus tiveram também de reparar as paredes das divisões afetadas.
31 - A senhoria tomou conhecimento das obras descritas em 29 e 30).
32 - Com a degradação das janelas de madeira, causada pela exposição solar e pelos temporais, a madeira apodreceu, ficou com buracos, permitindo a entrada de frio e ruídos do exterior e perdas de calor.
33 – Os réus procederem à substituição de janelas em madeira por janelas de alumínio lacado, com vidro duplo.
34 - Em novembro de 2007, após infiltrações de água, os réus colocaram dois tetos falsos em madeira em dois dos quartos.
35 - E procederam à recuperação das paredes danificadas pelas infiltrações.
36 - As obras descritas em 34) e 35) foram do conhecimento da senhoria.
37 - Em junho de 2009 caiu parte do teto do 3º quarto do locado devido a infiltrações com origem na casa de banho do andar superior (3º dt.º).
38 - Os réus colocaram um teto falso em pladur e procederam à reparação das paredes adjacente à janela devido a infiltrações exteriores.
39 - Em 2009, porque a autora Odete Pimenta, residente no 1º andar direito, teve uma infiltração na casa de banho provocada pela casa de banho do locado, houve necessidade de proceder à reparação dos canos da banheira do locado e do teto da casa de banho onde reside a autora.
40 - Foram os réus a custear as obras referidas em 39).
Não podia deixar de se considerar que a omissão de forma escrita no consentimento da realização das obras só à senhoria é imputável, tendo os réus efectuado um “investimento’’ com base na confiança depositada na “licitude’’ das obras.
E não se diga que sendo a senhoria a usufrutuária do imóvel, apenas contra ela podia ser exercido o direito de crédito a compensação por benfeitorias.
Frequentemente acontece que o arrendatário, em vantagem do imóvel, faz habitualmente despesas realizando obras no locado. Embora não seja propriamente um possuidor, a lei equipara em numerosos casos a posição do locatário à de um verdadeiro possuidor. Como vimos acima a cessação do contrato dá ao arrendatário direito a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé. Esta norma responde à questão consistente em saber qual é a situação do locatário perante o proprietário reivindicante em relação a estas despesas, que deram causa a uma vantagem patrimonial para o reivindicante. Ora, não há dúvida que são as autoras que enquanto proprietárias reivindicam o locado. Na indemnização por benfeitorias atendeu-se ao princípio de que a ninguém é lícito locupletar-se à custa de outrem, e por isso se manda o proprietário da coisa restituir o valor das despesas, sob pena de sair injustamente beneficiado. *** iii) Do abuso do direito
Referem as apelantes que:
N. Atento o valor irrisório da renda paga, deve entender-se que o comportamento dos RR., ao peticionar uma indemnização pelas benfeitorias cujo valor é metade do valor patrimonial do locado viola gravemente os ditames da boa fé, na vertente da tutela da materialidade subjacente, por exercício em desequilíbrio, atenta a manifesta inexistência de equivalência entre as atribuições patrimoniais do senhorio e arrendatário, violando o próprio sinalagma do negócio;
O. Assim, por violar os princípios da justiça e proporcionalidade, deve reputar-se de abusivo e ilegítimo o exercício do direito a compensação por benfeitorias, sendo, portanto, bloqueado in totum nos termos do disposto no artigo 334.º do Código Civil;
P. Mais, resultou do depoimento da filha dos RR. que nunca foi intenção dos mesmos peticionar indemnização, pelo que o seu comportamento é também atentatório da boa fé, por venire contra factum proprium;
Q. Ou, caso assim não se entenda, limitar-se o valor da indemnização à utilidade económica retirada do locado, correspondente ao valor da renda paga por 37 anos de gozo do imóvel, € 10.633,80.
Não assiste razão às recorrentes.
Luís Menezes Leitão esclarece que “o congelamento das rendas durante décadas veio provocar uma grande desactualização com graves distorções no mercado do arrendamento, levando a que os senhorios tivessem deixado de efectuar obras, já que não retiravam qualquer proveito desse investimento. Por outro lado, com o decurso do tempo e a desvalorização da moeda, gerou-se uma grande desproporção entre o valor das rendas e aquele correspondente às obras que o inquilino reclamava ao senhorio em ordem a assegurar o mínimo gozo do locado. Perante as exigências do inquilino chegaram a surgir decisões judiciais que consideraram ocorrer abuso de direito na exigência de obras ao senhorio, que não tivessem correlação com a renda paga’’ (op. cit:154).
Ora, no caso vertente não estamos perante a exigência de obras ao senhorio, mas sim perante uma realidade diferente, ou seja, na restituição aos arrendatários do valor das despesas que ao longo de anos fizeram no locado em vantagem do imóvel e que agora a autoras querem para si.
Como dizem os recorridos, o pedido de indemnização dos réus insere-se dentro dos limites da valorização proporcionada no locado pelas obras por si efetuadas e como tal não pode, em caso algum, consubstanciar um abuso de direito.*** iv) Da condenação das autoras em montante que se liquidar em competente incidente
Utilizando uma terminologia ultrapassada (liquidação em Execução de sentença) as apelantes insurgem-se contra o capítulo da sentença que as condenou ao pagamento das benfeitorias em valor a liquidar em incidente de liquidação até à quantia de € 47.748,97.
Entendem as recorrentes que o Tribunal deveria ter optado por uma condenação liquida a fixar equitativamente ex artigo 566.º, n.º 3, CC (“Se não puder ser averiguado o valor exacto dos anos, o tribunal julgará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados’’).
Preceitua o artigo 609.º, n.º 2 do CPC que se não houver elementos para fixar o objecto ou a quantidade, o tribunal condena no que vier a ser liquidado sem prejuízo de condenação imediata na parte que já seja liquida.
Como conjugar ambos os preceitos?
De acordo com o entendimento que julgamos pacífico na jurisprudência a opção entre o disposto no artigo 566.º, n.º 3, do CC e no artigo 609.º, n.º 2 do CPC depende do juízo que, face às circunstâncias concretas, se possa formular sobre a maior ou menor probabilidade de futura determinação de tal valor, isto é, o tribunal remete o autor para uma liquidação posterior para concretizar, definitivamente, a indemnização ou fixa-o, equitativamente, no caso contrário (Ac. STJ, de 13.1.2015, Proc. 299/12: Sumários . Jan. 2015:18).
Segundo o nosso mais alto Tribunal “o critério do artigo 566.º, n.º 3, do CC, só se deverá usar em termos meramente residuais: esta disposição deve aplicar-se quando se verifique ser de todo impossível , em ulterior momento, a concretização dos danos. Reputando-se possível tal materialização, deve optar-se pelo mecanismo do artigo 609.º, n.º 2, do NCPC’’ (Ac. STJ de 9.9.2014, Proc. 388/05: Sumários Set. 2014:3). Observe-se que o Supremo não fala em verosímil e muito menos em provável, mas sim em possível. Trata-se pois de um critério muito amplo que só em casos muito contados permitirá o recurso à equidade.
Recorde-se mais uma vez que o arrendatário tem direito a ser indemnizado pelas benfeitorias necessárias e pelas úteis que não puderem ser levantadas sem detrimento da coisa possuidor, estas por um valor calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa (artigos 1273.º, n.ºs 1 e 2, CC).
Pelo que toca às benfeitorias necessárias o arrendatário de ser reembolsado do seu custo efetivo (montante despendido mesmo que exagerado).
No que concerne às benfeitorais úteis a indemnização, fundada no enriquecimento sem causa, deve corresponder ao valor daquilo que o titular do direito sobre a coisa obteve à custa do empobrecido, não podendo exceder a medida do locupletamento à data em que o enriquecido foi citado para restituição ou teve conhecimento da falta de causa para o enriquecimento (artigos 479.º, n.ºs 1 e 2 e 480.º).
Manuel de Andrade, perante igual regime constante do artigo 499.º § 4.º do Código de Seabra, sustentava que o montante da indemnização pelas benfeitorias úteis ‘’será o do valor objectivo e actual delas, isto é, do incremento de valor que deram à coisa, na medida que tal efeito subsista, ou então o seu custo real, consoante a importância que for menos avultada (minus inter impensum et melioratum)’’(Teoria Geral da Relação Jurídica, Vol I., Coimbra, 1974:276/277).
No caso ajuizado não se apurou qual o custo real das benfeitorias nem o seu valor objectivo actual. É possível, nada indica o contrário, levar a cabo tal liquidação em competente incidente, inclusive com o recurso então à equidade.
O Tribunal andou bem ao fazer uso do disposto no artigo 609.º, n.º 2, CPC.*** v) Do direito de retenção
Alegaram por fim as apelantes que a sentença impugnada errou por ter reconhecido aos réus um direito de retenção sobre o imóvel arrendado.
Mais uma vez não assiste razão às recorrentes.
“O direito de retenção pode ser definido como a faculdade conferida pela lei ao credor de continuar a detenção de uma coisa pertencente a outrem, para além do momento em que deveria satisfazer a respectiva entrega, se o crédito não existisse, e até à extinção desse crédito’’ (Cláudia Madaleno, A Vulnerabilidade das Garantias Reais, Coimbra Editora, Coimbra, 2008:79).
O direito de retenção só existe quando o devedor estiver obrigado a entregar certa coisa e tenha um crédito que resulte de despesas feitas por causa dessa coisa ou de danos por ela causados (artigo 754.º CC).
O direito de retenção permite, pois, a um determinado credor, obrigado a entregar certa coisa ao seu proprietário, reter essa coisa até à extinção da própria dívida.
Constituem requisitos da figura:
- que o respectivo titular detenha licitamente uma coisar:
- que tenha de entregar essa coisa a outrem;
- que seja credor desse outrem;
- que entre o crédito e a coisa entregue haja uma relação de conexão.
No caso sujeito verificam-se estes requisitos (os réus detêm licitamente o locado, ao abrigo de um contrato de arrendamento válido; têm de o entregar às autoras como efeito da caducidade do contrato, por morte da senhoria/usufrutuária; são credores das autoras por benfeitorias feitas no locado). Todas as objecções feitas pelas recorrentes claudicam perante o anteriormente exposto quanto à sua posição substantiva e adjectiva.
O direito de retenção é um direito real de garantia, com função coercitiva para coagir o devedor do detentor de uma coisa a cumprir a obrigação respectiva, e não propriamente para prorrogar o gozo da coisa.
Não se conhece qualquer disposição que não reconheça o direito de retenção ao inquilino por benfeitorias feitas no imóvel.*** Pelo exposto, acordamos em julgar improcedente a apelação e, consequentemente, em confirmar a decisão recorrida.
Custas pelas recorrentes.*** 10.05.2018
Luís Correia de Mendonça
Maria Amélia Ameixoeira
Rui Moura |
