| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 6ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I – Relatório
“G – Sociedade Imobiliária” Lda., Manuel, Duarte, Mariana, Vasco e Rita instauraram a presente acção declarativa sob a forma de processo ordinário contra “S – (…), Ldª”, pedindo:
a) deve ser considerado que o escrito junto como doc. nº 5 à petição inicial é um contrato de arrendamento e subarrendamento comercial definitivo, condenando-se a Ré a reconhecer este facto;
b) deve ser considerado que a resolução contratual operada pela R. em 9 de Junho de 2008 é ilegal e nula, condenando-se a R. a reconhecer este facto;
c) deve ser a Ré condenada a pagar aos Autores a quantia de 123.500 €, a título de rendas vencidas até Março de 2009, e as rendas que se vencerem desde esta data à razão de 12.350 € cada uma, acrescidas de juros à taxa legal até integral pagamento;
Caso assim não se entenda, o que apenas por mera hipótese académica se admite sem nunca conceder, e se entenda que estamos em face de um contrato-promessa deve:
d) ao abrigo do art. 830º do Código Civil ser proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial da Ré – execução específica do contrato-promessa -, condenando-se a Ré igualmente a pagar aos Autores a quantia de 123.500 € a título de rendas vencidas até Março de 2009, e as rendas que se vencerem desde esta data à razão de 12.350 € cada uma, acrescidas de juros à taxa legal até integral pagamento.
Em qualquer dos casos:
e) Condenar-se a Ré a pagar aos Autores a quantia de 238.085,66 € mais IVA, acrescida de juros à taxa legal, a título de obras realizadas da responsabilidade da Ré e pagas pelos Autores.
Alegaram, em síntese:
- os AA celebraram com a R. um contrato de arrendamento e de subarrendamento comercial para esta instalar um restaurante em prédios dos AA, através de escrito que denominaram contrato-promessa de arrendamento e de subarrendamento comercial;
- os referidos prédios necessitavam de obras de reforço e de recuperação geral e obras para a instalação do restaurante da R.;
- por acordo entre as partes, havia obras da responsabilidade dos AA e obras da responsabilidade da R.;
- a R. obrigou-se a suportar o custo de determinadas obras, mas foram os AA que suportaram o custo de 238.085,66 € a pedido e no interesse daquela, que alegava dificuldades financeiras;
- estipulou-se a renda mensal de 12.350 €;
- mas por acordo entre AA e R. as 12 primeiras rendas foram no valor de 6.175 € cada, com início em Junho de 2007, rendas estas que a R. pagou até Abril de 2008;
- por carta de 9/6/2008 a R. declarou ilegalmente a resolução do contrato e não pagou mais rendas nem pagou o referido custo das obras.
A R., contestou pugnando pela improcedência da acção e deduziu reconvenção pedindo a condenação dos AA no pagamento da quantia de 123.500 €.
Alegou, em resumo:
- nunca mandatou os AA para a execução de quaisquer dos seus trabalhos ou para efectuar despesas em seu nome;
- os AA pediram à R. que começasse a pagar rendas como meio de financiar a execução das obras que eram da responsabilidade daqueles;
- como meio de garantir o arranque rápido das obras, a R. anuiu iniciar o pagamento de uma quantia correspondente a metade das rendas convencionadas, passando a pagar o valor das rendas assim que abrisse o restaurante;
- era pressuposto que os AA terminassem as obras num prazo suficiente para que entrasse a R. em obra, executasse as suas obras e o restaurante pudesse começar a funcionar;
- com este acordo não se deu início ao contrato prometido;
- nunca houve entrega do imóvel;
- a R. pagava, esperava ter o restaurante aberto no prazo de um ano desde que começara a pagar as rendas e não tinha sequer a possibilidade de iniciar as suas obras pois as que deviam ser executadas pelos AA tardavam;
- não podendo manter-se na situação de indefinição do investimento, interpelou os AA para cumprirem num determinado prazo, cominando com a possibilidade de resolver o contrato a não execução ou não prestação da informação solicitada num prazo de 10 dias;
- a A. reafirmou que cumpriria no prazo que estabeleceu, mas os trabalhos não foram executados;
- pelo que de forma legítima a R. pôs termo ao contrato;
- o contrato em questão é um contrato-promessa e não um contrato de arrendamento;
- mas ainda que se considerasse existir um contrato de arrendamento, tal só aconteceu após o momento em que foi acordado o pagamento da renda, o que ocorreu no ano de 2007, pelo que será um contrato de arrendamento com prazo certo, podendo o arrendatário pôr-lhe termo por mera comunicação, o que a R. fez;
- a R. entregou aos AA a quantia de 61.750 €, a qual, sendo uma antecipação da retribuição do contrato de arrendamento, entregue na vigência da promessa de arrendamento, constitui sinal;
- face ao incumprimento contratual dos AA deverá ser restituído o sinal em dobro.
Os AA apresentaram réplica pugnando pela improcedência da reconvenção, alegando, em suma:
- as quantias foram entregues pela R. a título de pagamento de rendas e não a título de sinal.
A reconvenção foi admitida.
Realizada audiência de discussão e julgamento e dadas as respostas à base instrutória, foi proferida sentença em que se decidiu:
«1. Condena-se a R. S (…), Lda., a pagar aos AA. a quantia global de € 59.284,30 (cinquenta e nove mil, duzentos e oitenta e quatro euros e trinta cêntimos), acrescida de juros, contados desde o vencimento de cada renda devida e não paga, à taxa de 4%, até integral e efetivo pagamento.
2. Absolve-se a R., no restante peticionado.
3. Absolvem-se os AA. do pedido reconvencional.».
Inconformados, apelaram Autores e Ré.
- Apelação dos Autores -
Tendo alegado, os AA formularam as seguintes conclusões:
a) Os Apelantes pagaram a quantia total de € 238.085,66 € + IVA, como se fosse sua obrigação, quando na verdade tal obrigação para os Apelantes não existia, na medida em que, face à factualidade assente e provada, a responsabilidade de tal pagamento era do Restaurante G (…) Apelada -. Assiste assim direito aos Apelantes a reclamar da Apelada a repetição do indevido - 238.085,66 € + IVA, - nos termos do artº 476º do Cód. Civil, pelo que a Douta Sentença “a quo” violou este preceito legal.
b) O contrato que vincula a Apelada aos Apelantes é um contrato de arrendamento definitivo.
c) O regime legal aplicável a este contrato é o do RAU nos termos do artº 12º do Cód. Civil, e não o NRAU, pelo que a Douta Sentença “a quo” violou este preceito legal.
d) O Contrato de Arrendamento definitivo que vincula Apelada e Apelantes é um contrato vinculístico de duração ilimitada, pelo que a Douta Sentença violou o nº 1 do art 236º e nº 1 do artº 238º do Cód. Civil; nº 1 do artº 98º e nº 1 do artº 117º do RAU.
e) A declaração da Apelada (carta constante da alínea Q) dos Factos Assentes), não tem eficácia como resolução do contrato de arrendamento por incumprimento dos Apelantes.
f) A Apelada procedeu à rescisão contratual tão só porque, no entender dela, os Apelantes incumpriram o prazo para a conclusão das obras, não resultando pelo alegado pela Apelada, nem da matéria fáctica assente e provada, que a Apelada pretendia pôr fim ao contrato se não fosse o referido incumprimento.
Assim a rescisão não pode valer como denúncia por manifesta falta de suporte fáctico. A Douta Sentença violou assim os artºs 264º e 664º do Cód. do Proc. Civil.
g) Denúncia e rescisão não se confundem, até porque no caso concreto a rescisão por falta de fundamento está ferida de eficácia jurídica, e como tal não poderá produzir efeitos, nomeadamente no que se refere à cessação do contrato. Ao entender de forma diversa a Douta Sentença “a quo” deu protecção ao abuso de direito nos termos do artº 334º do Cód. Civil.
h) Mas mesmo que se entenda que a rescisão contratual operada pela Apelada vale como denúncia, esta, por ser aplicado ao contrato em causa o RAU e ser um contrato vinculístico de duração ilimitada, teria sempre como destino o fim do prazo contratual de 5 anos em curso, pelo que a Douta Sentença violou o artº 1055º do Cód. Civil.
i) Face do que ficou estabelecido na alínea N) dos Factos Assentes, a Apelada tem que pagar aos Apelantes a quantia de € 12.350,00 referente às rendas dos meses de Maio de 2008 e Junho de 2008 à razão de €. 6.175,00 cada uma.
j) Face ao disposto na Cláusula Quarta, e ponto 7 da Cláusula Quinta do contrato constante da alínea D) dos Factos Assentes e respostas aos quesitos 3º e 7º da Base Instrutória, a Apelada tem que pagar aos Apelantes as rendas vencidas e vincendas desde Junho 2008 até Junho de 2012, à razão de € 12. 350,00 cada uma.
Nestes termos; e nos mais de Direito que V.Excªs, Venerandos Desembargadores, muito Doutamente suprirão deve ser dado provimento ao presente recurso de Apelação, e por vias dele revogar-se a Douta Sentença “a quo”, substituindo-a por outra que condene a Apelada a pagar aos Apelantes:
a) Na quantia de €. 238.085,66 € + IVA, acrescida de juros à taxa legal desde a citação até integral pagamento, relativamente a obras pagas pelos Apelantes mas cujo custo eram da responsabilidade da Apelada;
b) Na quantia de €. 12. 350,00 referente às rendas vencidas dos meses de Maio de 2008 e Junho de 2008 à razão de €. 6.175,00 cada uma, acrescida de juros à taxa legal desde os respectivos vencimentos até integral pagamento;
c) Nas rendas vencidas e vincendas desde Junho 2008 até Junho de 2012, à razão de € 12. 350,00 cada uma, acrescidas de juros à taxa legal desde o respectivo vencimento até integral pagamento.
A R. contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso.
- Apelação da Ré -
Tendo alegado, a R. formulou as seguintes conclusões:
A. Concluiu o Douto Tribunal Recorrido que o contrato celebrado entre as partes é um contrato de arrendamento suspenso na sua execução até que a Recorrente iniciasse as obras da sua responsabilidade, sendo que tendo ficado demonstrado que “algumas obras atribuídas à R. foram efectuadas (a sentença Recorrida remete para o facto 11 da matéria assente) e esta começou a pagar as “rendas”, aquela suspensão cessou em Junho de 2007, altura em que foi proporcionado o gozo do imóvel à Recorrente;
B. Não resulta dos factos provados, nem sequer foi alegado pelos Recorridos que o gozo do imóvel tenha sido proporcionado a Recorrente e/ou sequer que as obras nas quais o Tribunal Recorrido assenta o seu raciocínio tenham tido início em Junho de 2007;
C. Pelo contrário, o Douto Tribunal a quo ficciona um facto, sem a menor correspondência com os factos efectivamente dados como provados e em detrimento de toda a prova produzida nos autos, que conduzem à conclusão de que as únicas obras que estavam em curso em Junho de 2007 eram de restruturação e reforço do edifício, sendo que as obras descritas no Facto 11 da matéria assente só tiveram início em 2008;
D. Mais, e ao contrário do que se lê na Douta decisão recorrida, do contrato celebrado entre as partes, mormente da cláusula quinta n.º 7, de onde resulta que só nasceria a obrigação de pagar as rendas três meses depois da entrega do imóvel à Recorrente - e desde que em condições desta iniciar as obras da sua responsabilidade - ou no mês a seguir à conclusão destas obras, conclui-se que era intenção das partes fazer coincidir o pagamento das rendas com o efectivo gozo do imóvel pela Recorrente;
E. O gozo corresponde ao uso e/ou fruição de uma coisa, sendo o uso a satisfação de necessidades através do recurso à coisa e a fruição o acto de retirar da coisa frutos, não decorrendo da matéria assente que houvesse uso ou fruição da coisa pela Recorrente;
F. Não tendo sido proporcionado o gozo do imóvel e, desta feita, não sendo devidas quaisquer rendas, as quantias entregues pela Recorrente aos Recorridos mais não eram do que adiantamentos das rendas que seriam devidas pelo efectivo gozo do imóvel pelo que, devem as mesmas serem restituídas à Recorrente;
G. Podendo o Tribunal considerar na decisão factos que não constavam da especificação – interpretação unânime da Doutrina e Jurisprudência do artigo 659º n.º 3 do CPC – e resultando demonstrado da prova produzida nos autos, mormente do fax datado de 27/02/2008 e da Acta de Reunião de Obra n.º 12, datada de 21/02/2008, documentos elaborados pelo Engenheiro A(…) que agia e falava em nome dos Recorridos e, ainda, do depoimento prestado por este na audiência de discussão e julgamento realizada em 18/10/2011, início da gravação 10:32:39 e fim da gravação 12:48:11, devia o Tribunal Recorrido ter dado como provado que o Posto de Transformação sem o qual a Recorrente não poderia iniciar as obras da sua responsabilidade, eram da responsabilidade dos Recorridos, só a estes sendo imputável o facto de ainda não estar executado;
H. Tendo os Recorridos elaborado e fornecido calendarização de execução dos trabalhos/obras, vinculando-se às datas ali indicadas – Ponto 28 dos Factos Provados - e, estando provado nos autos que não foram respeitadas tais datas – Ponto 29 dos Factos Provados – devia o Tribunal Recorrido ter considerado lícita e fundada a resolução do contrato concretizada pela Recorrente em 09/06/2007.
Nestes termos e nos melhores de direito, deve o presente recurso ser julgado procedente por provado, revogando a Sentença recorrida e, em consequência, proferirem Acórdão onde:
a) Considere-se lícita e fundada a resolução do contrato efectuado pela Recorrente, em 09/06/2008 e determine-se a restituição da quantia global de € 61.750,00 entregue pela Recorrente aos Recorridos;
b) Ainda que não se entenda lícita a resolução, o que não se concebe e se equaciona como hipótese e por mero dever de cautela e patrocínio, determine-se a restituição da quantia global de € 61.750,00, entregue pela Recorrente aos Recorridos a título de adiantamento de rendas que seriam devidas pelo efectivo gozo do imóvel, gozo esse que nunca foi proporcionado.
Os AA contra-alegaram, pugnando pela improcedência do recurso.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II – Questões a decidir
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações dos recorrentes sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (art. 684º nº 3 e 685º-A nº 1 e 660º nº 2 do CPC), pelo que as questões a decidir são estas:
a) na apelação dos Autores -
- se entre os Autores e a Ré foi celebrado um contrato de arrendamento e subarrendamento de duração ilimitada
- se a declaração da Ré de resolução do contrato não pode valer como denúncia desse contrato
- se é dada protecção ao abuso do direito no caso de se admitir que tal declaração tem como efeito a cessação do contrato
- se, a valer tal declaração como denúncia, não será aplicável o NRAU e a denúncia só poderá operar no fim do prazo contratual de 5 anos em curso, sendo por isso devidas as rendas até Junho de 2012
- se os Autores têm direito a reclamar da Ré a quantia de 238.085,66 € + IVA, a título de repetição do indevido
b) na apelação da Ré -
- se o contrato de arrendamento e subarrendamento nunca deixou de estar suspenso na sua execução
- se as quantias que a Ré entregou aos Autores foram adiantamentos das rendas que seriam devidas pelo efectivo gozo do imóvel
- se deve ser aditado um facto resultante da prova documental e do depoimento de uma testemunha prestado na audiência de discussão e julgamento
- se a Ré procedeu validamente à resolução do contrato
- se devem ser restituídas à Ré as quantias que entregou aos Autores
III - Fundamentação
A) Na sentença recorrida vêm dados como provados os seguintes factos:
1. Encontra-se inscrita a favor da 1ª Autora, “G - Sociedade Imobiliária, Lda.”, pela apresentação n.º ..., a aquisição do prédio urbano sito no Largo do ..., números 16 a 22, descrito sob o n.º ... da freguesia ..., na 4ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa. (A)
2. Encontra-se inscrito a favor dos demais Autores, Manuel, Duarte, Mariana, Vasco e Rita, pela apresentação n.º 2 de 1993/06/02, a aquisição do prédio urbano sito na Avenida ..., números 6, 6-A, 6-B, 6-C, 6-0, 6-E, 6-F, 6-G, 6-H, 6-;1, 6-J e 6-L, tornejando para a Travessa ..., números 19 e 21, descrito sob o número ... da freguesia ..., na 4ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa. (B)
3. Por escrito intitulado “Contrato-Promessa de Arrendamento”, celebrado em 1 de Junho de 1991, os Autores Manuel, Duarte, Mariana, Vasco e Rita deram de arrendamento à 1ª Autora, “G - Sociedade Imobiliária, Lda.” o prédio urbano destinado a comércio e serviços sito na Avenida ..., n.º 6, em Lisboa, inscrito na matriz predial urbana da freguesia ... sob o artigo ..., pelas cláusulas e termos que constam do documento de fls. 46 a 48 e que aqui se dão por reproduzidos. (C)
4. Entre todos os Autores e a Ré foi outorgado em 19 de Julho de 2004, por escrito particular denominado “Contrato-Promessa de Arrendamento e Subarrendamento Comercial”, um acordo constituído pelas cláusulas e termos de fls. 49 a 58, que aqui se dá por integralmente reproduzido, e mais concretamente, pelas seguintes cláusulas: 1ª a 7ª, 12ª, l3ª e 18ª:
«Cláusula Primeira
(…)
4. A Inquilina declara conhecer que a licença de utilização do Prédio A, decorrente do processo de profundas obras de alterações de que o mesmo foi recentemente objecto, ainda não foi emitida pela Câmara Municipal de Lisboa, razão pela qual não é possível, desde já, celebrar o contrato definitivo de subarrendamento comercial entre si e a Senhoria.
Cláusula Segunda
1. Pelo presente contrato e com o devido conhecimento e autorização dos Proprietários, a Senhoria promete ceder o Prédio A em subarrendamento, e o Prédio B em arrendamento, à Inquilina, a qual promete tomá-los de subarrendamento e arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no RAU e neste contrato.
2. Os Proprietários aceitam que a renda do subarrendamento a estabelecer entre a Senhoria e a Inquilina, seja fixada no montante que entre essas partes seja livremente acordada.
3. O subarrendamento e o arrendamento ora prometidos e acordados são uno e indivisíveis, pelo que um não poderá sobreviver sem o outro.
Cláusula Terceira
1. Sem prejuízo do estabelecido no número seguinte, os Prédios prometidos subarrendar e arrendar destinam-se a restaurante e à realização de festas e eventos sociais.
2. Caso a licença de utilização camarária a emitir permita a respectiva utilização para habitação, o 4º andar do Prédio A será destinado a habitação dos sócios, gerentes ou convidados da inquilina.
3. A Inquilina reconhece que os espaços a subarrendar e a arrendar realizarão cabalmente, após as obras em curso, os fins a que são destinados, não podendo dar-lhe outro uso.
Cláusula Quarta
O contrato de subarrendamento e arrendamento comercial ora prometido é feito pelo prazo de 5 (cinco) anos, tendo o seu início na data da entrega dos Prédios à Inquilina para efeitos de a possibilitar a iniciar as obras de adaptação previstas no n.º 2 da Cláusula Sétima, sendo renovável por períodos iguais e sucessivos de 1 (um) ano, salvo denúncia, através de carta registada com aviso de recepção, da Inquilina com, pelo menos, 120 (cento e vinte) dias de antecedência do termo do prazo inicial ou de qualquer das suas renovações.
Cláusula Quinta
1. A renda mensal global a pagar pela Inquilina é de 12.350,00 € (doze mil trezentos e cinquenta euros) mensais, sendo reportada em € 11.115.00 (onze mil cento e quinze euros) ao subarrendamento e em € 1.235,00 (mil duzentos e trinta e cinco euros) ao arrendamento.
(…)
7. A primeira renda devida pela Inquilina será a reportada - e deverá ser paga no primeiro dia útil correspondente - do mês imediatamente seguinte ao (i) terceiro mês após a Senhoria entregar os Prédios à inquilina, mediante vistoria prévia a realizar entre as partes e aceitação da Inquilina de que os Prédios se encontram em condições para efeito de início das obras de adaptação pela Inquilina, tal como estabelecido no n.º 2 da Cláusula Sétima, ou (ii) do mês em que terminarem as mesmas e referidas obras a realizar por parte da Inquilina, consoante a primeira que se verificar. Juntamente com essa renda deverá ser paga a renda reportada ao mês seguinte e o valor de caução conforme previsto no anterior n.º 4.
8. A título excecional, porém as partes acordam que nos primeiros seis meses em que deva ser paga a renda, a mesma será devida e liquidada apenas em 50% dos valores referidos no n.º 1 da presente Cláusula.
Cláusula Sexta
1. A Senhoria deverá entregar os espaços prometidos subarrendar e arrendar, desocupados de quaisquer pessoas e bens, de modo a que a inquilina possa adaptar os seus interiores à atividade aí pretendida desenvolver, conforme previsto no n.º 2 da Cláusula seguinte.
(…)
Cláusula Sétima
(…) 2. Sem prejuízo do disposto no número anterior, a Inquilina fica desde já autorizada a adaptar os Prédios para o exercício da atividade referida na Cláusula Terceira supra desde que essa adaptação não envolva alteração da estrutura e fachada dos Prédios.
3. Uma vez realizadas, todas as obras e benfeitorias ficarão a pertencer aos respectivos Prédios, sem que por isso a Inquilina possa beneficiar do direito de retenção ou do direito ao pagamento de qualquer indemnização ou compensação.
(…)
Cláusula Décima Segunda
1. O contrato definitivo de subarrendamento e arrendamento comercial será outorgado no prazo de 30 (trinta) dias a contar da obtenção da competente licença de utilização camarária necessária à sua celebração, em data a designar pela Senhoria e Proprietários que avisarão a Inquilina do dia, hora e local, com 10 (dez) dias de antecedência.
2. As disposições do presente contrato constarão do contrato definitivo de subarrendamento e arrendamento comercial dos Prédios, excepto aquelas que digam respeito à presente promessa, estritamente considerada.
(…)
Cláusula Décima Terceira
São da conta e responsabilidade da Inquilina todas as diligências e encargos referentes à obtenção das eventuais licenças e autorizações administrativas que se revelem necessárias para o exercício nas áreas subarrendadas e arrendadas das actividades referidas na Cláusula Terceira supra.
(…)
Cláusula Décima Oitava
Todos os outorgantes acordam submeter o presente contrato ao regime de execução específica previsto no art.º 830.º do Código Civil. (…)». (D)
5. A Ré queria instalar no edifício identificado no acordo referido na alínea anterior o Restaurante (…). (E)
6. As obras no edifício estiveram paradas durante algum tempo e reiniciaram-se em 2004. (1º)
7. Face à celebração do negócio entre AA. e R. era necessário introduzir alterações no projecto de construção preexistente. (2º)
8. O projeto de licenciamento para a atividade de restauração foi efetuado pela Ré. (F)
9. No decurso do ano de 2007 iniciaram-se as obras de adaptação do edifício para a área da restauração, com vista à abertura e exploração de um restaurante da R.. (3º)
10. Os Autores nomearam como fiscal da obra a sociedade “GR(…) -Estudos, Projectos e Gestão de Obras, Lda.”, representada pelo Sr. Engenheiro R. (G)
11. A Ré através do Engenheiro A acompanhou as obras para a R. (integrado na empresa (…), participando em várias reuniões de obra e auxiliando na feitura de marcações de pontos de água. (4º)
12. A Ré, representada pelo Dr. R, participou em reuniões na Câmara Municipal de Lisboa conjuntamente com o administrador da Autora “G” respeitantes a eventuais apoios da Câmara e ao licenciamento do restaurante. (H)
13. Autores e Ré acordaram em como ficavam a cargo dos Autores as seguintes obras:
- Todos os trabalhos nas fachadas, incluindo a execução dos vãos exteriores;
- Demolições;
- Reforço estrutural do edifício;
- Coberturas;
- Alvenarias;
- Terraços, incluindo impermeabilizações e isolamentos;
- Casas de banho públicas de piso, incluindo revestimentos e equipamentos sanitários;
- Elevadores com capacidade para 6 pessoas;
- Escada de acesso;
- Infraestruturas de electricidade;
- Infraestruturas de telecomunicações;
- Execução de todos os acabamentos e instalações da cave (zonas técnicas do restaurante);
- Águas e esgotos até cada um dos pisos. (I)
14. Autores e Ré acordaram em como ficavam a cargo da Ré as seguintes obras:
- Execução de todos os trabalhos de instalações técnicas no interior do restaurante e ligações de todas estas instalações às infraestruturas;
- Execução da instalação de ar condicionado, incluindo ventilações e extracções de fumos e instalação de som;
- Todos os trabalhos de acabamentos de tectos, pavimentos e paredes dos diversos pisos;
- Fornecimento e montagem das portas corta-fogo das cozinhas e zonas técnicas;
- Monta-cargas e monta-pratos;
- Comparticipação no custo do elevador equivalente à diferença do custo de um elevador para 6 pessoas e de um elevador para 13 pessoas;
- Comparticipação na alteração do telhado, incluindo caleiras e drenagem, comparticipação equivalente à diferença entre o custo do telhado, caleiras e drenagem projectados pelos Autores e o custo dos projectados pelos Réus;
- Execução de todos os acabamentos e instalações da cave (zonas técnicas do restaurante);
- Execução de todos os acabamentos e instalações do sótão (apartamento para a Ré);
- Execução das instalações técnicas das cozinhas e copas de acordo com o lay-out fornecido pelo “…”, incluindo respectivos mobiliários e equipamentos. (J)
15. Para além do que está assente na alínea J) Autores e Ré acordaram ainda em como ficavam a cargo da Ré as seguintes obras:
- execução da estrutura metálica da cobertura, resultante de alteração ao projecto inicial, incluindo o compartimento da zona técnica para instalação do equipamento de ar condicionado e ventilação, incluindo grelha;
- comparticipação (equivalente à diferença do custo da escada prevista no projecto inicial e a prevista no projecto alterado) no custo de fornecimento e montagem da nova escada de acesso aos pisos, incluindo reforço estrutural. (5º)
16. Por razões de ordem técnica, as partes acordaram em que algumas das obras da responsabilidade de cada uma delas, seriam realizadas simultaneamente. (6º)
17. Dos trabalhos a cargo da Ré, em 9 de Junho de 2008, já estavam executados os seguintes: os negativos dos monta-cargas e dos monta-pratos; executada toda a estrutura metálica e respectivo reforço do elevador; estrutura metálica da cobertura, incluindo o compartimento da zona técnica para instalação do equipamento de ar condicionado e ventilação e grelha; alteração do telhado, incluindo caleiras com drenagem; trabalhos de tosco na cave; acabamentos do sótão, com excepção do pavimento de madeira; instalações técnicas das cozinhas e copas de acordo com o “lay-out” do “…", incluindo mobiliário e equipamento. (M)
18. Dos trabalhos a cargo da Ré, a 9 de Junho de 2009, estavam executados trabalhos não concretamente apurados, relativos às instalações eléctricas do interior do restaurante, ao ar condicionado, aos tetos, pavimentos e paredes, aos tectos falsos e paredes de forro, à estrutura metálica da escada de acesso aos pisos, às portas corta-fogo das cozinhas e zonas técnicas, às caixas dos monta-cargas e monta-pratos, aos acabamentos e instalações na cave. (7º)
19. A 02/06/2008, estavam em execução os trabalhos de reboco de paredes, de envidraçados em perfis de aço em vãos exteriores na entrada principal e terraços, estava iniciada a colocação do pavimento em tijoleira S. Pedro do Corval, estavam em execução os trabalhos de execução da escada principal, estavam por executar os trabalhos em micro-betão, bem como as pinturas e acabamentos finais. (16º)
20. Em 2 de Junho de 2008 ainda não estava instalado um Posto de Transformação na obra, sem o qual a Ré não poderia dar início aos trabalhos a seu cargo. (17º) (alterado infra)
21. Os trabalhos de instalação de águas, esgotos, gás e SI, foram executados pela sociedade “S A M - Sociedade Unipessoal, Lda.”, com conhecimento da Ré. (8º)
22. Os trabalhos de instalações eléctricas, de telecomunicações e de segurança, foram executados pela sociedade “J - Instalações Eléctricas, Lda.”, com conhecimento da Ré. (9º)
23. Em 10 de Março de 2008 a 1ª Autora comunicou à Ré que os trabalhos que ficavam a seu (da Autora) cargo se iniciariam em Março e terminariam em Junho desse mesmo ano. (13º)
24. A calendarização dos trabalhos comunicada pelos AA. à Ré foi a seguinte:
- demolições diversas: entre 10 e 31 de Março;
- execução de elementos estruturais de betão armado: entre 15 e 31 de Março;
- alvenarias: entre 10 e 31 de Março;
- rebocos em paredes: entre 1 e 30 de Abril;
-impermeabilizações das lajes: entre 1 e15 de Abril;
- cobertura e estrutura metálica: entre 1 de Abril e 31 de Maio;
- reparação do tecto do rés-do-chão (saguão): entre 7 e 21 de Maio;
- execução de pavimentos em terraços em tijoleira S. Pedro do Corval: entre 15 e 31 de Março e entre 15 de Abri e 7 de Maio;
- execução de envidraçados em perfis de aço em vãos exteriores: entre 10 e 31 de Março;
- execução da escada principal: entre 15 de Abril e 15 de Junho;
- guardas metálicas exteriores: entre 1 e 31 de Maio;
- portas corta-fogo: entre 1 e 31 de Maio;
- caixilharia em madeira: entre 1 e 30 de Abril;
- betonilha armada: entre 15 de Abril e 15 de Maio;
- pavimentos em micro-betão: entre 15 de Maio e 7 de Junho;
- pavimentos de pedra em WC: entre 7 de Maio e 7 de Junho;
- tampos nos WC: entre 1 e 15 de Maio;
- montagens de louças e torneiras: entre 1 e 5 de Junho;
- montagem de tectos falsos nos WC e iluminação: entre 15 de Abril e 15 de Maio;
- pavimento em pedra lioz: entre 15 de Maio e 15 de Junho;
- conclusão das fachadas, incluindo remates: entre 15 de Maio e 15 de Junho;
- caixilhos de entrada: entre 1 e 15 de Junho;
- pinturas e acabamentos finais: entre 1 de Maio e 15 de Junho;
- fornecimento e montagem de portas em zonas em zonas comuns e WC: entre 15 de Maio e 15 de Junho;
- esgotos enterrados: entre 1 e 21 de Abril;
- rede de águas: entre 1 de Março e 31 de Maio;
- rede de esgotos: entre 1 de Março e 21 de Maio;
- rede eléctrica, TV e telefone: entre 1 de Março e 31 de Maio;
- elevadores: entre 1 de Março e 31 de Maio. (15º)
25. Em Maio de 2008, antes do dia 6, e apesar de as partes terem acordado numa divisão dos trabalhos, as Autoras entregaram à Ré, para que o aprovasse, um orçamento que contemplava a execução de todas as obras. (14º)
26. Por acordo entre Autores e Ré as doze primeiras rendas foram fixadas no valor de 6.175,00€ cada, com início em Junho de 2007, tendo a Ré pago as mesmas até Abril de 2008. (N)
27. No dia 6 de Maio de 2008 a Ré enviou à Autora “G”, que o recebeu, o escrito junto a fls. 101 e 102, que aqui se dá por integralmente reproduzido e onde consta, designadamente, o seguinte:
«Encontra-se decorrido 11 meses sobre a data em que, em relação ao contrato supra identificado iniciamos o pagamento das rendas.
Nos termos do referido contrato as rendas, e consequentemente o início do arrendamento teria lugar com a entrega do locado para que nele pudéssemos efectuar as obras de adaptação do mesmo ao fim contratual.
Tal facto estaria sempre decorrente da conclusão das obras de V responsabilidade, obras essas que se vêm arrastando desde a assinatura do contrato e que ainda não se encontram concluídas ou com fim à vista. Contudo, face à V. indisponibilidade financeira para a realização daquelas obras, fomos, conforme acordado pagando a renda em 50% do seu valor.
Encontramo-nos a pagar a retribuição pelo gozo de uma coisa que, não nos é proporcionada, nem se vislumbra quando pode ser.
Com a emissão do alvará de obra pela respectiva Câmara Municipal esperávamos que as obras enfim avançassem, o que não se vislumbra.
Somos entretanto surpreendidos com a apresentação de um orçamento para a realização integral das obras a realizar, quer as a realizar por V. quer as que deveriam ser por nós realizadas.
Tendo em conta o exposto e o período de tempo já decorrido, informamos que a partir desta data esta sociedade deixará de pagar a retribuição daquilo que não tem gozo, pois não lhe foi entregue o imóvel.
Simultaneamente aguardamos, no prazo de dez dias, pelo início das obras necessárias à entrega do locado, bem como, no mesmo prazo, calendário de execução das mesmas compatível com os prazos fixados por V Exas. em 10 de Março de 2008.
Sem o início dos trabalhos em questão, sem a referida entrega do calendário de execução ou com entrega de forma incorrecta ou violando do acordado, levará esta sociedade a resolver o contrato de promessa de arrendamento em questão com todas as consequências.» (O)
28. No dia 16 de Maio de 2008, a Autora “G” enviou à Ré, que o recebeu, o escrito junto a fls. 103 a 105, que aqui se dá por integralmente reproduzido. (P),
28 - A No escrito referido em 28. consta, além do mais:
«Assunto: V. carta de 6 de Maio de 2008
Acusamos a recepção da V. carta supra referida, a qual mereceu a nossa atenção.
Todavia, desde já manifestamos a nossa maior estranheza quanto ao seu conteúdo e oportunidade, uma vez que sempre nos pautamos por uma atitude de total colaboração e diálogo com V. Exas, tal como esperamos que continue na prossecução do objectivo comum que é o da conclusão das obras em curso.
Como é do V. conhecimento, há já alguns anos que começaram a ser executadas as obras de adaptação no locado em colaboração com a “S”, correndo simultaneamente as obras de estrutura e as de adaptação do imóvel ao destino previsto de restaurante, conforme foi acordado entre as partes.
E, se desde que foram obtidos os necessários licenciamentos, essas obras não têm avançado mais rapidamente, tal deve-se exclusivamente ao facto de haver sistemáticas faltas de definição nas diversas questões relacionadas com a obra por parte dos V. representantes, constantemente solicitadas nas dezenas de reuniões de obra realizadas, conforme atestam as actas que têm sido elaboradas.
(…)
Neste momento aguardamos que, pelo V. lado, sejam definidas uma série de situações que permitam, de uma forma coordenada concluir as obras em curso (…)».
29. No dia 9 de Junho de 2008, a Ré enviou à Autora “G”, que o recebeu, o escrito junto a fls. 106, que aqui se dá por integralmente reproduzido e onde consta, designadamente, o seguinte:
«Visitada a obra no dia 2 de Junho pp verificou-se estarem ainda por iniciar trabalhos que nesta data já deveriam ter sido iniciados.
Verificam-se atrasos significativos na execução dos seguintes trabalhos:
1. Entrada do Largo do ... e todos os compartimentos do Rés-do-Chão, sem evolução.
2. Escada principal de acesso aos pisos e caixas de elevador igualmente sem progresso nesta data.
3. Foram iniciados hoje os trabalhos de pavimentação dos terraços, estando um homem lá a trabalhar (10 a 12 peças instaladas), não existindo guardas metálicas montadas.
4. Estrutura metálica da cobertura instalado (dois homens a efetuarem o revestimento de paredes de apoio).
Em face do exposto e porque interpelados para executar o contrato num determinado prazo estão já em incumprimento quanto ao mesmo, cumpre comunicar que resolvemos por este meio o contrato promessa de arrendamento em vigor, com base no V incumprimento contratual decorrente no atraso na execução do mesmo.
Assumindo todas as quantias pagas por esta sociedade a qualidade de sinal, aguardamos assim o retorno dessas quantias em dobro aguardando que o façam no prazo de 8 dias, findos os quais seremos obrigados a recorrer à via judicial.» (Q)
30. Os Autores pagaram:
- 188.305,66€+IVA respeitantes aos trabalhos de construção civil identificados no documento de fls.71 a 81;
- 25.000,00€+IVA respeitantes a trabalhos de instalações de águas, esgotos, gás e S.I. identificados no documento de fls. 83 a 84;
- 24.780,00€+IVA respeitantes a trabalhos de instalações eléctricas, telecomunicações e segurança identificados no documento de fls. 86 a 89.
B) Ao abrigo do disposto nos art. 713º nº 2 e 659º nº 3 do CPC também consideramos provados os seguintes factos com base nos documentos de fls. 146 a 148 juntos com a réplica:
26-A. A Autora G Lda comunicou à Ré, por fax datado de 21/2/2007:
«Na sequência da reunião havida no passado dia 16 de Fevereiro nas vossas instalações ficou combinado pôr em execução, a partir desta reunião, o pagamento de renda previsto no contrato entre as partes.
Para fazer coincidir com o início de um mês de calendário o então acordado e o disposto no contrato de arrendamento, cumprir-se-á a partir de agora, os 3 meses sem renda previstos no contrato, tendo lugar a partir de 1 de Junho próximo, o pagamento da renda acordada, sendo que as 6 primeiras mensalidades (Junho a Novembro) têm um valor de metade da renda mensal contratada de 12.350, 00 euros, e portanto, as seis primeiras são de 6.175,00 euros mensais.
Como na referida reunião ficou referido verificar posteriormente a sequência e valores da renda, serve o presente para clarificar o assunto, tal como combinado». (doc. B de fls. 148)
26-B. Por fax de 27/3/2007 a Ré comunicou à Autora G(...) Lda:
«Assunto:
arrendamento e entrega de obra
(…)
Em resposta ao V/Fax de 21.2.2007 cabe-nos acrescentar o seguinte:
É nossa vontade activar o contrato de arrendamento, conforme combinado em reunião dia 16 de Fevereiro. Confirmamos também as condições descritas no V/Fax de dia 21.2, que no entanto não menciona as restantes condições, ou seja:
A entrega da obra com acta descrevendo os trabalhos realizados e a realizar por ambas as partes, com a respectiva valorização e calendarização.
Acrescentamos também que neste momento a obra não tem acesso facilitado aos pisos superiores, faltando a escada principal, faltam os vãos exteriores a colocar provocando a deterioração dos espaços interiores e continua-se a aguardar a aprovação pelas entidades competentes de alguns projectos de especialidades, como por exemplo a rede de águas e das instalações eléctricas. De uma forma geral, e como é do conhecimento de ambas as partes, os projectistas não têm dado a resposta desejada, e a morosidade e complexidade das aprovações têm atrasado muito o avanço do processo, Neste momento a situação é a seguinte:
Recebemos os projectos de:
. Arquitectura (licenciamento, sem proj. de execução)
. Rede distribuição de águas e rede de incêndio
. Rede águas residuais domésticas e pluviais
. Rede distribuição gás
. Instalações eléctricas
. Infra-estruturas telecomunicações
-AVAC
Aguardamos projectos de estabilidade (estruturas metálicas da caixa de escada) e medições e orçamento do projecto principal de arquitectura. Sem estes elementos é-nos impossível estudo correcto de investimento e foi-nos prometido a sua entrega no final do mês. Relembramos que o projecto, apesar de pago pela S(...), está em nome da G(...), Lda.
É urgente a valorização total da obra com divisão de responsabilidades de ambas as partes e calendarização da execução das partes imprescindíveis para a utilização do imóvel a arrendar, condições necessárias para o desenvolvimento do processo.
Sem a “entrega da obra com acta descrevendo os trabalhos realizados e a realizar por ambas as partes, com a respectiva valorização e calendarização” não estão criadas as condições para a S(...) iniciar o investimento. Contamos com a G(...), Lda, para vencer esse obstáculo com a maior brevidade possível». (doc. A de fls 146/147).
26-C. Por carta datada de 23/5/2007 a Autora G(...) Lda comunicou à Ré:
«Assunto:
Envio de recibos de rendas
(…)
Conforme contratado, pela presente se informa que se encontram no BES – ..., os recibos das rendas da Avenida ... nº 6, 1º, 2º e 3º andares e Largo do ... nºs 16 e 17, para início de pagamento a partir do próximo mês de Junho.
Assim, os valores entregues para cobrança são:
Junho, Julho e Agosto – 6.175,00 Euros cada mês.
Meses seguintes – 12.350,00 euros cada.
(…)». (doc. C de fls. 149)
C) Passemos agora a apreciar as questões colocadas em ambas as apelações.
- 1ª questão - se entre os Autores e a Ré foi celebrado um contrato de arrendamento e subarrendamento de duração ilimitada (apelação dos Autores)
Na sentença recorrida considerou-se que o acordo de fls. 49 a 58 (referido no facto 4) celebrado entre os Autores e a Ré, apesar de ter sido denominado de «Contrato-Promessa de Arrendamento e Subarrendamento Comercial» é, na verdade, um contrato de arrendamento e subarrendamento pois dele constam todos os elementos que o definem, ainda que suspenso na sua execução até que se verificasse a entrega dos imóveis à Ré. Mostra-se correcto tal entendimento face ao disposto nos art. 1022º e 1023º do Código Civil e art. 1º do RAU (Regime do Arrendamento Urbano aprovado pelo DL 321-B/90 de 15/10). Com efeito, os Autores obrigaram-se a proporcionar o gozo temporário dos imóveis mediante retribuição e, como se refere na sentença recorrida, «não obstante se prever realizar escritura pública após obtenção da licença de utilização (cláusula 12ª), certo é que na cláusula 15ª nº 2, a transformação em contrato definitivo apenas é feita depender da entrega dos locais (e não da licença) e, essa entrega era considerada efetuada pelas partes com o início das obras pela R. (cláusula 5ª nº 7 – resultando ainda da cláusula 6ª nº 1) devendo só aí esta começar a pagar as “rendas” (com três meses de carência).».
Aliás, nem Autores nem Ré discordam desta qualificação jurídica nas respectivas apelações.
Note-se, porém, que a Ré, na contestação, havia sustentado que não foi celebrado um contrato de arrendamento mas sim um contrato-promessa e, alegando que o resolveu, pediu a restituição em dobro das quantias que entregou aos Autores, dizendo que têm a natureza de sinal (61.750 € x 2 = 123.500 €). Diversamente, na sua alegação recursória, não insistindo já na tese do contrato-promessa, veio pugnar pela restituição em singelo das quantias que entregou aos Autores (61.750 €), configurando-as como adiantamento das rendas que seriam devidas pelo efectivo gozo dos imóveis por, no seu entender, nunca ter cessado a suspensão do contrato.
Concluímos, assim, que o contrato de arrendamento e subarrendamento foi celebrado com estipulação de termo suspensivo (cfr art. 278º do Código Civil).
Importa então saber se estamos perante um contrato de duração limitada como se considerou na sentença recorrida ou um contrato de duração ilimitada como sustentam os Autores.
Na data em que o contrato foi celebrado - 19/7/2004 - estava em vigor o RAU (Regime do Arrendamento Urbano aprovado pelo DL 321-B/90 de 15/10).
O art. 117º do RAU prevê:
«1 – As partes podem convencionar um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos urbanos para comércio ou indústria, desde que a respectiva cláusula seja inequivocamente prevista no texto do contrato, assinado pelas partes.
2 – Aos contratos para comércio ou indústria de duração limitada celebrados nos termos do número anterior, aplica-se, com as necessárias adaptações, o regime dos artigos 98º a 101º, salvo o disposto no artigo seguinte».
O art. 118º nº1 dispõe: «Os contratos de arrendamento a que se refere o artigo anterior renovam-se automaticamente no fim do prazo, por igual período, se outro não estiver expressamente estipulado, quando não sejam denunciados por qualquer das partes».
Por sua vez, os art. 98º e 100º, integrados no capítulo respeitante ao arrendamento para habitação, estabelecem:
Art. 98º:
«1 – As partes podem estipular um prazo para a duração efectiva dos arrendamento urbanos para habitação desde que a respectiva cláusula seja inserida no texto escrito do contrato, assinado pelas partes.
2 – O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a cinco anos.
(…)»
Art. 100º:
«1 – Os contratos de duração limitada celebrados nos termos do artigo 98º renovam-se automaticamente, no fim do prazo e por períodos mínimos de três anos, se outro não estiver especialmente previsto, quando não sejam denunciados por qualquer das partes.
(…)
4 – O arrendatário pode denunciar nos termos referidos no nº 1, bem como revogar o contrato, a todo o tempo, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que operam os seus efeitos».
Na sentença recorrida exarou-se: «Apesar dos argumentos dos AA passarem também pela consideração do contrato em causa como de duração ilimitada, certo é que constando expressamente no contrato o prazo de cinco anos e tendo em conta que “nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso” (artigo 238º nº 1 do Código Civil), a outra conclusão não poderíamos chegar que não a de que se trata efectivamente de um contrato de duração limitada».
Na sua alegação recursória, argumentam os Autores que apesar de o contrato referir a duração de cinco anos, a estipulação da sua renovação por períodos iguais e sucessivos de um ano é incompatível com um contrato de duração limitada pois o período legal mínimo de renovação é de 1 ano por aplicação do art. 100º do RAU, tanto mais que os locais arrendados se destinam a uma actividade comercial duradoura – a restauração - da inquilina e ninguém instala um restaurante fazendo um investimento de elevado montante para o explorar pelo prazo de cinco anos.
Mas não têm razão.
O art. 117º nº 2 do RAU manda aplicar o art. 100º «com as necessárias adaptações (…) salvo o disposto no artigo seguinte».
Por sua vez, o art. 118º prescreve que os contratos de arrendamento para comércio «renovam-se automaticamente no fim do prazo, por igual período, se outro não estiver expressamente estipulado», o que significa que as partes podem estipular um período de renovação inferior ou superior ao do prazo inicial (neste mesmo sentido se pronunciou Aragão Seia, explicando: «Ao contrário do que sucede nos contratos de duração limitada para habitação que têm prazo de renovação mínima legalmente fixado, para a renovação dos contratos de duração efectiva para o exercício do comércio ou indústria, a lei apenas prevê um prazo supletivo, igual ao período inicial. As partes têm a faculdade de convencionar livremente o respectivo prazo, podendo, por isso, não ser aplicável o nº 2 do artigo 100º, que estipula que a denúncia deve ser requerida com um ano de antecedência sobre o fim do contrato ou da sua renovação. É que, agora, o prazo da renovação pode ser inferior àquele ano.» - in Arrendamento Urbano, 6ª ed, pág. 676/677).
Concluindo, entre Autores e Ré foi celebrado um contrato de arrendamento e subarrendamento para comércio com duração limitada.
2ª questão – se o contrato de arrendamento e subarrendamento nunca deixou de estar suspenso na sua execução (apelação da Ré)
Na sentença recorrida considerou-se que a causa suspensiva do contrato cessou e o arrendamento se iniciou em pleno, ponderando-se: «(…) conforme se demonstrou algumas obras atribuídas à R. foram efetuadas e esta começou a pagar as “rendas”, pelo que a causa suspensiva do contrato terminou nessa data e iniciou-se de pleno o “arrendamento” (face a estes factos não se poderá deixar de entender que as partes acabaram por aceitar a entrega do locado nessa altura)». Resultou assim que as partes nunca tiveram intenção de fazer depender o início do contrato de arrendamento da licença referida, mas sim e apenas do início das obras atribuídas à R., o que efectivamente sucedeu (facto 11).
(…)
É certo que não se provou que foi a R. por si própria ou às suas custas que deu início às obras que tinha acordado ficarem a seu cargo, mas certo é que elas foram iniciadas (factos M, 3º 7º assentes e BI) e que esta começou a pagar as rendas, pelo que, tenham as obras sido por si directamente iniciadas ou o tenha sido por interposta pessoa, dúvidas não restam que, com estes pagamentos, se assumiu como estando verificada a condição contratual da entrega do “locado” (cláusula 5ª nº 7). Aliás, a R. através de representante, acompanhou as obras, participando em várias reuniões e auxiliando nas marcações dos pontos de água o que reforça este entendimento».
Sustenta a Ré, na sua alegação recursória, que não lhe foi proporcionado o gozo dos imóveis, que resulta do contrato que as partes quiseram fazer coincidir o início do contrato e consequente obrigação de pagar as rendas com o término das obras da responsabilidade da Ré, que não resulta dos factos provados que algumas das obras de sua responsabilidade se tenham iniciado em Junho de 2007 e que as quantias que entregou eram adiantamentos das rendas que seriam devidas pelo efectivo gozo do imóvel.
Vejamos.
Na cláusula 15ª /2 do contrato consta: «As partes expressamente acordam que, com a entrega dos locais ora prometidos subarrendar e arrendar previsto na Cláusula Sexta supra, considerar-se-á que o presente contrato valerá para todos os efeitos como contrato de subarrendamento e arrendamento comercial, aplicando-se integralmente as disposições nele previstas».
Na cláusula 5ª/7 consta: «A primeira renda devida pela inquilina será a reportada – e deverá ser paga no primeiro dia útil correspondente – do mês imediatamente seguinte (i) ao terceiro mês após a Senhoria entregar os prédios à Inquilina mediante vistoria prévia a realizar entre as partes e aceitação da inquilina de que os Prédios se encontram em condições para efeito de início das obras de adaptação pela Inquilina, tal como estabelecido no nº 2 da Cláusula Sétima, ou (ii) do mês em que terminarem as mesmas e referidas obras a realizar por parte da Inquilina, consoante a primeira que se verificar. (…)».
Na cláusula 7ª/2 consta: «(…) a Inquilina fica desde já autorizada a adaptar os Prédios para o exercício da actividade referida na Cláusula Terceira supra, (…)».
No que respeita à alegação de que as quantias entregues não o foram a título de rendas mas sim de adiantamentos das rendas que seriam devidas, não tem apoio nos factos provados, atento o que consta nos pontos 26, 26-A, 26-B e 26-C da matéria de facto.
É certo que resulta dos factos provados – e até da versão apresentada pelos Autores na petição inicial - que a Ré não deu início às obras que, nos termos do contrato, ficavam a seu cargo. Mas, tendo presente que já depois da celebração do contrato, houve um acordo pelo qual as doze primeiras rendas foram fixadas no valor de 6.175,00 € cada – ou seja, em metade do valor previsto no contrato – com início em Junho de 2007 e que a Ré pagou as mesmas até Abril de 2008, está demonstrado que em Junho de 2007 as partes deram início à execução do contrato.
3ª, 4ª e 5ª questões: se deve ser aditado um facto resultante da prova documental e do depoimento de uma testemunha prestado na audiência de discussão e julgamento / se a Ré procedeu validamente à resolução do contrato / e se devem ser restituídas à Ré as quantias que entregou aos Autores (apelação da Ré)
Na sentença recorrida considerou-se não estarem verificados os pressupostos para a resolução do contrato por incumprimento dos Autores, expondo-se:
«A primeira circunstância que ressalta é que, apesar do que se apurou no facto 30, não se sabe a quem é que caberia a execução do Posto de Transformação aí referido, pois tal não só aí não consta como não consta igualmente em nenhum dos restantes factos provados. Assim, ainda que tal implicasse um atraso na realização das obras pela própria R., não se demonstrou que esse atraso fosse imputável aos AA, pelo que logo por aqui não se poderia assacar aos AA qualquer responsabilidade pela eventualidade de tal atraso. E, dizemos eventualidade porque também não resultou dos factos provados que tenha existido um efetivo atraso, Com efeito, em lado algum resulta de forma inequívoca o estabelecimento pelas partes de qualquer prazo para a conclusão das mesmas, quer da responsabilidade de uma quer da outra. No entanto, as únicas referências a prazos nos autos apontam para conclusão das obras da parte dos AA para o mês de Junho (facto 26) e para 15 de Junho (facto 28), sendo certo que a resolução do contrato pela R. ocorreu ainda antes dessa data, pelo que também por aqui não poderíamos ter como eficaz esta declaração.».
A Ré sustenta: resulta do fax de 27/2/2008 elaborado pelo engenheiro A e do depoimento que este prestou como testemunha na audiência de discussão e julgamento que devia o tribunal ter dado como provado que o posto de transformação era da responsabilidade dos Autores, só a estes sendo imputável o facto de ainda não estar executado; além disso, tendo os Autores elaborado e fornecido calendarização de execução dos trabalhos/obras, vinculando-se às datas ali indicadas e estando provado que não foram respeitadas tais datas, é lícita a resolução do contrato concretizada pela carta da recorrente de 9/6/2007.
Apreciemos.
Está provado que em 2 de Junho de 2008 ainda não estava instalado um Posto de Transformação na obra, sem o qual a Ré não poderia dar início aos trabalhos a seu cargo.
O art. 264º nº 3 do CPC determina que serão considerados na decisão os factos essenciais à procedência das pretensões formuladas ou das excepções deduzidas que sejam complemento ou concretização de outros que as partes hajam oportunamente alegado e resultem da instrução e discussão da causa, desde que a parte interessada manifeste vontade de deles se aproveitar e à parte contrária tenha sido facultado o exercício do contraditório.
Não diz a Ré na sua alegação recursória nem resulta das actas da audiência de discussão e julgamento que tenha manifestado vontade de se aproveitar dos factos que agora pretende sejam dados como provados – ou seja, que o posto de Transformação era da responsabilidade dos Autores e que só a estes é imputável não estar ainda executado - perante o depoimento da referida testemunha em conjugação com o mencionado documento.
Porém, nos art. 92º, 107º e 109º da contestação, a Ré alegou:
Art. 92º: «E em 2 de Junho não estava executada, um dos pressupostos para que a obra fosse entregue à R, um PT, essencial à rede eléctrica, obra da obrigação da AA»;
Art. 107º: «Por outro lado, e mesmo que de um arrendamento se tratasse, nunca os AA proporcionaram o gozo da coisa executando completamente as obras a que se obrigaram»;
Art. 109º: «Um sistema de ligação à rede eléctrica, que incluía um Posto de Transformação».
Assim, não estamos perante um novo facto que tenha resultado da instrução e julgamento da causa mas sim perante um facto alegado oportunamente pela Ré, e que não foi levado à base instrutória.
No entanto, está já provado (facto 13) que Autores e Ré acordaram em como ficavam a cargo dos Autores as infraestruturas de electricidade, conforme foi alegado no art. 51º da petição inicial, não se mostrando excepcionado dessas infraestruturas o Posto de Transformação.
Além disso, na sessão da audiência de discussão e julgamento realizada em 18/10/2011 (cfr acta de fls. 526 a 529) os Autores juntaram o documento A de fls. 524/525, da autoria da Gr(…) – Estudos, Projectos e Gestão de Obras Lda, fiscal da obra que nomearam, contendo uma comunicação dirigida ao eng. A(…), onde se lê: «Os custos do Posto de Transformação e ramais de alimentação são da responsabilidade da G». Esse documento está assinado pelo eng. A(…). Ouvido o depoimento da testemunha eng. A(…), prestado na referida sessão da audiência de discussão e julgamento e gravado em CD que acompanha estes autos, verifica-se que disse: «Tivemos várias reuniões com a EDP por causa do PT, porque aquilo é um posto de transformação público, por isso é para ser entregue e feito pela EDP (…) O primeiro passo a fazer é entregar o lay-out da cozinha, que nunca entregaram (…) precisávamos desses elementos (…) só depois disso é que poderíamos tratar com a EDP (…) é um posto de transformação público e por isso é feito pela EDP, é construído pela EDP, é ela que nos fornece os elementos (…) precisávamos dos elementos das potências das cozinhas e de AVAC principalmente, porque as potências do projecto original não eram suficientes para executar a obra».
Portanto, resulta do documento de fls. 524/525 e do depoimento da testemunha A(…) que era da responsabilidade dos Autores diligenciar junto da EDP para que esta executasse o posto de transformação.
Nestes termos, altera-se a redacção do ponto 20 da matéria de facto, passando a ser a seguinte:
«Em 2 de Junho de 2008 ainda não estava instalado um Posto de Transformação na obra, sem o qual a Ré não poderia dar início aos trabalhos a seu cargo, sendo que cabia aos Autores diligenciar junto da EDP para que fosse executado.».
Mas a verdade é que esta alteração ao ponto 20 da matéria de facto nem tem relevância, como passamos a explicar.
Está provado que em 10/3/2008 a Autora G comunicou à Ré que os trabalhos que ficavam a seu (da Autora) cargo se iniciariam em Março e terminariam em Junho desse mesmo ano (facto 23).
Está também provado o teor da calendarização dos trabalhos comunicada pelos Autores à Ré (facto 24).
Mas é no documento 1 de fls. 455 a 457 junto pela Ré na audiência de discussão e julgamento que consta a calendarização dos trabalhos com os títulos «Trabalhos da Responsabilidade da G» e «Programação Geral». O escrito de fls. 455 consiste numa comunicação enviada em 10/03/2008 pelo engenheiro R – que representava a fiscal da obra nomeada pelos Autores, a GR(…) – Estudos, Projectos e Gestão de Obras Lda – ao engenheiro A (facto 10) – que acompanhou as obras para a Ré integrado na empresa OGI, participando em várias reuniões de obra (facto 11) – onde se lê:
«Assunto: G – Restaurante G – Programação Geral
Exmos Senhores
Junto envio Programação Geral com os trabalhos da responsabilidade da G(...). As datas indicadas estão dependentes de algumas premissas, nomeadamente:
- 3 (Alvenarias): Está dependente da conclusão dos trabalhos de execução das condutas de ventilação, extracção de fumos e ar condicionado;
- 4 (Reboco em Paredes): Idem;
- 6 (Cobertura): Idem;
- 5 (Impermeabilização): Depende da definição dos acabamentos da fachada em tijolo de burro na zona do terraço até final de Março/2008;
- 14 (Betonilha Armada): Depende da definição do pavimento a aplicar, e da instalação eléctrica e todas as infraestruturas e executar no pavimento até meados de Abirl/2008;
- 15 (Micro-Betão): Idem.
Analisando o planeamento, verifica-se que é possível executar simultaneamente os trabalhos da responsabilidade da G e da S, devendo ser adjudicada a cozinha instalação de Som, Ar Condicionado e Ventilações, monta-cargas, monta-pratos, para permitir a conclusão dos trabalhos da G».
Do teor dessa comunicação de fls. 455 verifica-se que a calendarização dos trabalhos comunicada pelos Autores à Ré constitui apenas uma programação geral dos trabalhos elaborada pela empresa fiscal da obra nomeada pelos Autores onde se advertiu que «As datas indicadas estão dependentes de algumas premissas, nomeadamente:».
Diz-nos o art. 236º do Código Civil:
«1. A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.
2. Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida».
Portanto, «o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um declaratário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante. Exceptuam-se apenas os casos de não poder ser imputado ao declarante, razoavelmente, aquele sentido (nº 1), ou de o declaratário conhecer a vontade real do declarante (nº 2) (cfr Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil anotado, Vol I, 4ª ed, pág. 223).
Seguindo estes princípios, temos por certo que um declaratário normal, colocado na posição da Ré, não interpretaria a comunicação daquela programação geral dos trabalhos como uma declaração de sujeição, por parte dos Autores ou da fiscal da obra em seu nome, a prazos para a execução dos diversos trabalhos e para a conclusão da obra a seu cargo, mas sim como uma planificação, uma previsão do ritmo de execução dos diversos trabalhos.
Assim, apesar de estar provado que em 2 de Junho não estava instalado o Posto de Transformação na obra sem o qual a Ré não poderia dar início aos trabalhos a seu cargo, não decorre dos demais factos provados que os Autores se vincularam perante a Ré a concluir os trabalhos necessários referentes à rede eléctrica – nos quais estava incluído esse Posto de Transformação - até ao dia 31 de Maio de 2008, nem os demais trabalhos até ao dia 15 Junho de 2008.
Apreciemos então se a Ré procedeu validamente à resolução do contrato conforme sustenta.
A declaração de resolução teve como fundamento o alegado incumprimento contratual decorrente do atraso na execução dos trabalhos por parte dos Autores.
Porém, como já explicámos, não está provado que ao apresentarem a calendarização dos trabalhos os Autores se tenham vinculado à sua execução nas datas ali indicadas. Além disso, no contrato também nenhum prazo para a realização dos trabalhos foi convencionado.
Mas ainda que se admitisse que os Autores se vincularam a concluir os trabalhos nos tempos indicados naquela calendarização /programação, não decorre de nenhum facto que estabeleceram para si próprios prazos absolutos para a conclusão dos diversos trabalhos ou mesmo um prazo absoluto para a conclusão global dos trabalhos e que após o seu decurso incorreriam em incumprimento definitivo. Por isso, o desrespeito por essa calendarização apenas poderia configurar uma situação de mora.
Ora, o art. 808º nº 1 do Código Civil prescreve: «Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação». Assim, para que a hipotética mora dos Autores se convertesse em incumprimento definitivo, teria de ser efectuada pela Ré uma interpelação admonitória com a fixação de um prazo razoável para concluírem as obras.
Mas quando a Ré enviou a carta de 6/5/2008 ainda não tinha decorrido a última data para a conclusão dos trabalhos – 15/6/2008 - indicada na calendarização. E, no que concretamente se refere aos trabalhos da rede eléctrica - que incluía o Posto de Transformação cuja falta era o único obstáculo alegado pela Ré para que pudesse iniciar os seus trabalhos -, a data indicada para a sua conclusão é 31/5/2008.
Queremos com isto dizer que sempre teria de ser considerada ineficaz, por prematura, a interpelação efectuada pela Ré na sua carta de 6/5/2008, o que desde logo obstaria à eficácia da declaração de resolução do contrato através da carta de 9/6/2008.
Por quanto se disse, decidiu correctamente a primeira instância que a declaração da Ré não tem eficácia resolutiva do contrato por incumprimento da contraparte, e, em consequência, não tem fundamento legal a sua pretensão de obter a restituição das rendas que pagou.
6ª, 7ª e 8ª questões - se a declaração da Ré de resolução do contrato não pode valer como denúncia do contrato de arrendamento e subarrendamento / se é dada protecção ao abuso do direito no caso de se admitir que tal declaração tem como efeito a cessação do contrato/ e se a valer tal declaração como denúncia, não será aplicável o NRAU e a denúncia só poderá operar no fim do prazo contratual de 5 anos em curso, sendo por isso devidas as rendas até Junho de 2012 (apelação dos Autores)
Na sentença recorrida considerou-se que apesar de ser ineficaz a declaração de resolução do contrato, vale a mesma como revogação/denúncia por não haver dúvidas que a Ré declarou que pretendia pôr fim ao contrato.
Sustentam os Autores na sua alegação recursória que denúncia e rescisão não se confundem, que tendo Ré procedido à rescisão com fundamento em alegado incumprimento dos Autores, não pode o juiz substituir-se à vontade da Ré sob pena de violação dos art. 264º e 664º do CPC, pois não há factos donde se possa concluir que independentemente do alegado incumprimento dos Autores a Ré pretendia pôr termo ao contrato, e que entendimento diverso, daria azo a abuso do direito (art. 334º do Código Civil). Por outro lado, porque entendem que está em causa um contrato de arrendamento de duração ilimitada, a admitir-se a denúncia, esta só poderia ter como destino o fim do prazo contratual em curso, ou seja, Junho de 2012.
Na sentença recorrida discreteou-se:
«(…) pretendendo a R. por fim ao contrato, o facto de ter configurado a sua declaração como “resolução” não impede que o tribunal, não aceitando estarem reunidos os requisitos para esta resolução, possa no entanto aceitar a declaração efetuada como denúncia (ou revogação unilateral, (…) desde que se verifiquem os requisitos legalmente exigidos para esta forma de extinção da relação contratual.
(…)
(…) apesar do contrato em causa ter sido celebrado no domínio do RAU entendemos que já tem aplicação a estes autos o NRAU (Lei 6/2006 de 27/02). Com efeito, quando a carta da R. de manifestação de vontade de pôr fim ao contrato foi enviada, já o NRAU se encontrava há muito em vigor e, conforme se estabeleceu no artigo 59º do NRAU “O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias”, sendo que em nenhuma das normas transitórias referidas se estabelece de forma diferente a faculdade de denúncia a todo o tempo pelo inquilino.
Assim, ainda que considerássemos o contrato como sem prazo (o que não acontece) sempre o mesmo seria de livre revogação/denúncia pela R. (…)».
O art. 432º do Código Civil determina que «É admitida a resolução do contrato fundada na lei ou em convenção».
Na falta de disposição especial a resolução é equiparada, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico e tem em regra, efeito retroactivo, mas, nos contratos de execução continuada ou periódica, não abrange as prestações já efectuadas excepto se entre elas e a causa da resolução existir um vínculo que legitime a resolução de todas elas (art. 433º e 434º do Código Civil).
No ensinamento de Antunes Varela a denúncia é virada para o futuro e é uma figura privativa das prestações duradouras (como o arrendamento, o contrato de fornecimento, de sociedade, de mandato, etc.), que se renovam por vontade real (ou presuntiva) das partes ou por determinação da lei ou que foram celebrados por tempo indefinido; a resolução é a destruição da relação contratual operada por um dos contraentes, com base num facto posterior à celebração do contrato, gozando em princípio de eficácia retroactiva (art. 434º do Código Civil; a revogação consiste numa destruição voluntária da relação contratual pelos próprios contraentes, assentando em acordo posterior à celebração do contrato e quando procede da vontade de um só dos contraentes (revogação unilateral) distingue-se da resolução por se projectar apenas para o futuro; a revogação exprime, em regra, um poder discricionário, não necessitando as partes ou o revogante de alegar algum fundamento para a destruição da relação contratual (in Das Obrigações em Geral, Vol II, 4ª ed., pág. 265 a 270).
Segundo Pedro Romano Martinez, pode aludir-se a três tipos de denúncia do contrato: num primeiro sentido que se designará por técnico, é uma forma de cessação de relações contratuais estabelecidas por tempo indeterminado; noutro sentido, corresponde a uma declaração negocial por via da qual se obsta à renovação automática do contrato; num terceiro sentido é um meio de desvinculação porque uma das partes desiste da execução do contrato, tratando-se de situações excepcionais em que se confere a uma das partes a possibilidade de desistir de cumprir o acordo atendendo a previsão legal específica. Quanto à revogação, refere este autor que se funda na liberdade de as partes, em regra por acordo, se desvincularem, de contratos, sendo que a revogação unilateral de contratos bilaterais só se admite nos casos especialmente previstos na lei ou acordados pelas partes (in Da Cessação do Contrato, pág. 48 a 69).
O art. 50º do RAU estabelece: «O arrendamento urbano pode cessar por acordo entre as partes, por resolução, por caducidade, por denúncia ou por outras causas determinadas na lei».
O art. 100º nº 4 – referente aos contratos de duração limitada – dispõe: «O arrendatário pode denunciar nos termos referidos no nº 1, bem como revogar o contrato, a todo o tempo, mediante comunicação escrita e enviar ao senhorio, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operam os seus efeitos».
Também os art. 1079º, 1082º, 1083º, 1098º e 1110º do Código Civil, na redacção introduzida pela Lei 6/2006 de 27/2 (que aprovou o NRAU) se referem à resolução, à denúncia e à revogação como formas de cessação do contrato de arrendamento.
Portanto, não há dúvida que a resolução é uma figura jurídica diferente da denúncia e da revogação.
Mas é indiscutível que a Ré pretendeu fazer cessar o contrato. E, na sua contra-alegação aderiu expressamente ao entendimento de que a sua declaração deve valer como denúncia/revogação do contrato no caso de não se considerar demonstrado o incumprimento do contrato pelos Autores.
De sublinhar que a Ré, ao declarar a resolução do contrato, configurou-o como um contrato-promessa de arrendamento e subarrendamento, atendo-se, afinal, à designação que lhe havia sido dada pelas partes. Nada tendo sido convencionado sobre a cessação do contrato, a única forma que a Ré tinha de o fazer cessar unilateralmente, na perspectiva de que se tratava de um contrato-promessa e não de um contrato de arrendamento e subarrendamento, seria, realmente, a resolução por incumprimento da contraparte. Por isso, tendo-se concluído nestes autos que não foi celebrado um contrato-promessa mas sim um contrato de arrendamento e subarrendamento e que a Ré transmitiu aos Autores a vontade de o fazer cessar, a sua declaração deve produzir esse efeito de acordo com o regime legal do arrendamento urbano, mesmo que a cessação não decorra da aplicação da figura jurídica da resolução.
É certo que os Autores alegam que a admitir-se a cessação do contrato será protegido o abuso do direito.
Tanto o art. 100º do RAU como o art. 1098º do Código Civil na redacção introduzida pela Lei 6/2006 de 27/2 que aprovou o NRAU Novo Regime do Arrendamento Urbano), conferem ao arrendatário a faculdade de fazer cessar o contrato de duração limitada a todo o tempo, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio com a antecedência legalmente prevista.
O art. 334º do Código Civil, prevê: «É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito».
Percorrendo a matéria de facto, não se vislumbra qualquer facto de onde decorra que a cessação do contrato por iniciativa da Ré se enquadre na previsão deste normativo, tanto mais que não se provou que não é previsível que os Autores consigam dar qualquer utilidade às obras realizadas nos edifícios para a instalação do restaurante da Ré (cfr resposta negativa ao art. 12º da base instrutória) e decorre dos factos provados que os edifícios necessitavam de profundas obras independentemente da celebração deste contrato.
Por quanto se disse, sendo, como era e é, inequívoca a vontade da Ré de fazer cessar o contrato, deve a sua declaração de 9/6/2008 valer como denúncia/revogação nos termos da legislação do arrendamento urbano.
Importa agora determinar se o regime aplicável é o previsto no RAU ou no NRAU.
Na sentença recorrida considerou-se que tem aplicação o NRAU, expondo-se: «(…) apesar do contrato em causa ter sido celebrado no domínio do RAU entendemos que já tem aplicação a estes autos o NRAU (Lei 6/2006 de 27/02). Com efeito, quando a carta da R. de manifestação de vontade de pôr fim ao contrato foi enviada, já o NRAU se encontrava há muito em vigor e, conforme se estabeleceu no artigo 59º do NRAU “O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias”, sendo que em nenhuma das normas transitórias referidas se estabelece de forma diferente a faculdade de denúncia a todo o tempo pelo inquilino».
Os apelantes defendem que não é aplicável o NRAU argumentando que resulta do princípio geral de aplicação das leis no tempo constante do art. 12º do Cód. Civil que é a lei em vigor ao tempo da conclusão do contrato que regula as condições da sua validade formal e substancial e o potencial dos seus efeitos, e que, quanto aos efeitos jurídicos do contrato que se traduzam em situações duradouras, se devem respeitar os já produzidos sob o domínio da lei antiga, o que no caso se aplica aos efeitos extintivos da referida comunicação de revogação contratual. E assim, por entenderem que se trata de um contrato de duração ilimitada, sustentam que a admitir-se a denúncia, esta só poderá ter como destino o fim do prazo do contrato nos termos do art. 1055º do Código Civil na redacção anterior às alterações introduzidas pela Lei 6/2006.
Conforme já se concluiu, estamos perante um contrato de duração limitada.
Para a apreciação da questão da aplicação da lei no tempo, temos de atender ao que dispõem os art. 26º e 59º nº 1 e 3 do NRAU.
O art. 59º do NRAU, inserido no Título III «Normas Finais» prevê:
«1 – O NRAU aplica-se (…) às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias.
(…)
3 - As normas supletivas contidas no NRAU só se aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da presente lei quando não sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da celebração, caso em que é essa a norma aplicável.».
O art. 26º nº 1 do NRAU, inserido no Título II «Normas Transitórias», que além do mais se refere aos contratos não habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei nº 257/95, de Setembro, dispõe:
«1 – Os contratos celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro, passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades dos números seguintes.».
O art. 26º não contém qualquer disposição sobre a faculdade de denúncia ou de revogação do contrato pelo arrendatário.
Além disso, o regime para a denúncia ou revogação pelo arrendatário no caso dos arrendamentos de duração limitada consagrado no art. 1098º do Código Civil, na redacção introduzida pela Lei 6/2006 não é de sentido oposto ao que consta no RAU.
Decidiu, pois, correctamente a 1ª instância ao considerar aplicável à denúncia do contrato, o NRAU e mais concretamente o art. 1098º nº 2 e 3 do Código Civil. Por isso, o contrato cessou na data em que os Autores receberam a declaração da Ré, mas ficou esta obrigada ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta - 120 dias -, o que significa que improcede a pretensão dos Autores de condenação da Ré no pagamento das rendas até Junho de 2012.
9ª questão – se os Autores têm direito a reclamar da Ré a quantia de 238.085,66 € + IVA, a título de repetição do indevido (apelação dos Autores)
Sustentam os Autores que pagaram essa quantia como se fosse sua obrigação mas a responsabilidade pelo pagamento era da Ré, e, por isso, têm o direito à repetição do indevido nos termos do art. 476º do Código Civil.
Na sentença recorrida considerou-se não ser devida tal quantia aos Autores, ponderando-se:
«(…) tendo a R. assumido a realização de determinadas obras perante os AA e não o tendo feito, faltou àquilo que se comprometeu e, apesar de para isso ter aventado razões, tal não logrou provar. Por outro lado, também se demonstrou que as obras (ou melhor, algumas delas) foram realizadas com o intuito da R. instalar o seu estabelecimento comercial e que quem suportou os custos, ou parte deles, foram os AA..
Destas circunstâncias poderia assim resultar para a R. a responsabilidade de ter que reparar os danos causados que no caso, correspondem segundo os AA. ao valor das obras por eles realizadas mas que tinha sido a R. que a elas se tinha vinculado. No entanto, conforme se constata, o que ficou acordado entre AA e R. foi a realização das obras e não o pagamento das mesmas. Assim não podiam os AA substituir-se sem mais à R. na realização das obras sem qualquer razão atendível e vir agora reclamar o respetivo preço. É certo que estes ainda vieram alegar que os empreiteiros que realizaram as obras teriam sido escolhidos por ambos e ainda que o pagamento efetuado o teria sido a pedido da R., por estar com dificuldades financeiras, mas também certo é que não provaram estes factos (artigos 8, 9 e 11- da pi.).
Por outro lado, para que pudesse nascer a responsabilidade da R. de indemnizar os AA pelos prejuízos consistentes na quantia que teve que pagar pela realização das obras que aquela se tinha comprometido a efetuar, seria sempre necessário que se tivesse demonstrado que tinha tido danos efetivos, pois a responsabilidade civil consiste exatamente na “obrigação de reparar os danos sofridos por alguém. Trata-se de indemnizar os prejuízos de que esse alguém foi vítima” (….)».
Ora, as obras pagas pelos AA bem como os respetivos materiais aplicados, são pertença do imóvel propriedade/arrendado destes e, portanto, o aumento do valor, quer sublocatício quer de propriedade, e as respetivas vantagens incorporadas, pertencem também aos AA que as poderão usar conforme entenderem. Veja-se que, apesar dos AA terem vindo alegar que não era previsível que conseguissem dar outra utilidade às referidas obras, tal não o lograram provar (e era a estes a quem tal competia – artigo 342º nº1 do Código Civil). Assim, não se demonstrando a existência de dano e sendo este um dos requisitos para que possa ser imputada responsabilidade indemnizatória à R, terá esta que ser absolvida quanto a este pedido.».
Resulta dos factos provados que por razões de ordem técnica, Autores e Ré acordaram que algumas das obras da responsabilidade de cada uma das partes seriam realizadas simultaneamente, que a Ré através do engenheiro A acompanhou as obras e auxiliou na feitura de marcações de pontos de água, que os trabalhos de instalação de águas, esgotos, gás e SI foram executados por S AM – Sociedade Unipessoal Lda com conhecimento da Ré, que os trabalhos de instalações eléctricas foram executados por J – Instalações Eléctricas Lda com conhecimento da Ré e que os Autores pagaram o custo de trabalhos que contratualmente incumbia à Ré realizar.
Nos art. 77º e 78º da petição inicial alegaram os Autores:
Art. 77º. «Os AA suportaram este custo a pedido e no interesse da R. que alegava dificuldades financeiras»;
Art. 78º: «comprometendo-se a proceder posteriormente ao acerto de contas com os AA».
Esta alegação foi levada ao art. 11º da base instrutória - «O pagamento referido no artigo anterior foi feito a pedido da Ré, que alegou dificuldades económicas, tendo acordado realizar posteriormente um acerto de contas?» -, que mereceu a resposta «Não provado».
Portanto, não está provado que tenha havido algum acordo para que os Autores realizassem por conta da Ré parte dos trabalhos da sua responsabilidade e que esta se tenha comprometido a pagar-lhes o custo respectivo.
Por outro lado, os Autores não lograram provar que não é previsível que consigam dar outra utilidade às obras realizadas com vista à instalação do restaurante da Ré (cfr resposta negativa ao art. 12º da base instrutória).
Na petição inicial os Autores não invocaram as razões de direito que servem de fundamento ao pedido de condenação da R. no pagamento da aludida quantia. Mas na sua alegação recursória, discordando do enquadramento jurídico efectuado na sentença recorrida dizem: «(…) a questão em apreço (…) não se coloca no plano da indemnização, mas antes no âmbito da repetição do indevido nos termos do art. 476º do Cód. Civil pelo que a Apelada deve ser condenada a pagar aos Apelantes a quantia de - € 238.085,66 + IVA -, referente a obras a cargo da primeira pagas pelos segundos».
Não tendo sido acordado no contrato nem posteriormente que os Autores procedessem à realização de trabalhos por conta da Ré, não incorreu esta em responsabilidade contratual ao não proceder ao pagamento do respectivo custo (cfr art. 762º do Código Civil “a contrariu”).
Também não se verificam os pressupostos da responsabilidade por factos ilícitos nos termos do art. 483º do Código Civil.
Assim, não pode ser reconhecido aos Autores o direito a reclamarem da Ré a mencionada quantia a título de indemnização.
Vejamos então se lhes assiste o direito de reclamarem essa quantia por aplicação do instituto do enriquecimento sem causa consagrado nos art. 473º a 482º do Código Civil e mais concretamente no art. 476º como reclamam.
Dispõe o art. 476º:
«1. Sem prejuízo do disposto acerca das obrigações naturais, o que for prestado com a intenção de cumprir uma obrigação pode ser repetido, se esta não existia no momento da prestação.
(…)
3. A prestação feita por erro desculpável antes do vencimento da obrigação só dá lugar à repetição daquilo com que o credor se enriqueceu por efeito do enriquecimento sem causa».
Na lição de Pires de Lima e Antunes Varela «(…) o pagamento do indevido (…) constitui um mero caso particular da figura geral do enriquecimento sem causa.
Na fixação do regime do pagamento do indevido, a lei distingue três hipóteses:
O cumprimento de obrigação inexistente (objectivamente indevido) – art. 476º;
O cumprimento de obrigação alheia, na convicção errónea de se tratar de dívida própria (subjectivamente indevido) – art. 477;
O cumprimento de obrigação alheia, na convicção errónea de se estar vinculado, perante o credor, ao cumprimento dela – art. 478º.
2. A faculdade de repetir o indevido supõe ter havido a intenção de cumprir uma obrigação que não existia. (…)» (in Código Civil anotado, vol I, 4ª ed. pág 462).
O art. 476º tem como pressuposto que se reclame a quantia de quem a recebeu. Assim, resultando dos factos provados que não foi a Ré que recebeu a quantia de 238.085,66 €, é inaplicável este normativo ao caso dos autos.
O art. 477º dispõe:
«1. Aquele que, por erro desculpável, cumprir uma obrigação alheia, julgando-a própria, goza do direito de repetição, excepto se o credor, desconhecendo o erro do autor da prestação, se tiver privado do título ou das garantias do crédito, tiver deixado prescrever ou caducar o seu direito, ou não o tiver exercido contra o devedor ou contra o fiador enquanto solventes.».
Não provaram os Autores - nem alegaram – que pagaram aquela quantia às entidades que executaram os trabalhos julgando que eram eles os devedores, nem os demais pressupostos para que ficassem sub-rogados nos direitos desses credores. Por isso, também este normativo não tem aplicação.
O art. 478º estabelece:
«Aquele que cumprir obrigação alheia, na convicção errónea de estar obrigado para com o devedor a cumpri-la, não tem o direito de repetição contra o credor, mas apenas o direito de exigir do devedor exonerado aquilo com que este injustamente se locupletou, excepto se o credor conhecia o erro ao receber a prestação.».
Como referem Pires de Lima e Antunes Varela, em comentário ao art. 478º, «Aqui supõe-se o conhecimento de que a dívida era alheia; mas julgou-se ter a obrigação de a cumprir. O autor da prestação estava convencido erroneamente, por exemplo, de que era fiador e principal pagador, quando não tinha afiançado aquela dívida, mas outra. Neste caso, estando o credor de boa fé, a pretensão do devedor só pode dirigir-se ao devedor.
Deve aproximar-se este artigo do disposto no artigo 592º. Se o autor da prestação sabe que não é obrigado ao cumprimento, mas tem interesse moral ou patrimonial em cumprir, fica sub-rogado nos direitos do credor e não com a simples pretensão ao enriquecimento. Se não tem interesse, não lhe assiste, tanto em relação ao credor como em relação ao devedor, qualquer direito» (in ob cit, pág. 465).
Visto que não está provado – e nem sequer foi alegado – que os Autores pagaram o custo de trabalhos na errada convicção de que estavam obrigados para com a Ré a fazer tal pagamento, também não tem aplicação o art. 478º.
Concluindo, não têm os Autores direito a reclamar aquela quantia da Ré ao abrigo do instituto do enriquecimento sem causa.
Também não podem ver satisfeita a sua pretensão com fundamento na sub-rogação legal, prevista no art. 592º do Código Civil – que, aliás, não invocaram – por não se verificarem os respectivos pressupostos, pois não está provado que tenham garantido o cumprimento perante os terceiros credores que executaram os trabalhos nem provaram qualquer facto de onde se possa concluir que tinham um interesse próprio na satisfação desses créditos que não seja o de pagarem as obras que foram eles que eles próprios contrataram.
Por quanto se disse, não têm os Autores direito a reclamar da Ré qualquer quantia referente aos trabalhos executados nos edifícios dos autos. Improcede, pois, esta pretensão dos Autores.
IV – Decisão
Pelo exposto, decide-se julgar improcedentes ambas as apelações e confirma-se a sentença recorrida.
Custas da apelação dos Autores, por estes.
Custas da apelação da Ré, por esta.
Lisboa, 20 de Dezembro de 2012
Anabela Calafate
Ana de Azeredo Coelho
Tomé Ramião |
