| Decisão Texto Integral: | Acordam neste Tribunal da Relação de Lisboa:
I – RELATÓRIO
MARIA, residente em Inglaterra intentou, em 06/09/2008, a presente acção declarativa de condenação com processo sumário (despejo) contra JOSÉ e mulher MANUELA, residentes no Funchal, formulando os seguintes pedidos:
I – PEDIDO PRINCIPAL
a) Que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento existente entre a Autora e Réus, com o despejo imediato dos Réus do prédio urbano destinado a habitação, sito à Rua ..., freguesia de …, concelho do Funchal, inscrito a favor da Autora na Conservatória de Registo Predial do Funchal sob o n.º 274 (…) e inscrito na matriz predial respectiva sob o artigos 1472;
b) Serem os Réus condenados a pagar as rendas vencidas desde Outubro de 2001 até à data da propositura da presente acção, no montante de € 3.067,62, bem como as rendas vincendas na pendência da presente acção, até à data da entrega efectiva do local arrendado acrescida ainda dos juros de mora à taxa legal a partir da data de vencimento de cada uma das rendas devidas, custas processuais e condigna procuradoria;
II – PEDIDO SUBSIDIÁRIO:
Não procedendo o pedido identificado pela alínea a), deve a presente acção ser julgada procedente por provada e, em consequência:
c) Ser decretada a cessação do contrato de arrendamento existente entre a Autora e Réus por denúncia para habitação da Autora, mediante o pagamento de 448,92 (quatrocentos e quarenta e oito euros e noventa. e dois cêntimos), o equivalente a um ano de renda, com o despejo dos Réus a 1 de Março de 2009 ou outra data que o Tribunal designar.* (…)* Os Réus, citados através de carta registada com Aviso de Recepção (fls. 107 a 112), vieram contestar nos moldes constantes de fls. 113 e seguintes, tendo, para além da aceitação do teor dos artigos 2.º, 3.º, 5.º e 21 ° da petição inicial, se defendido nos termos seguintes:
“CADUCIDADE
(…)
ILEGITIMIDADE
(…)
CADUCIDADE DO DIREITO DE DENÚNCIA
(…)
PRESCRIÇÃO
(…)
POR IMPUGNAÇÃO
(…)* Replicou a Autora, conforme ressalta de fls. 215 e seguintes, a pretexto das excepções deduzidas na contestação, alegando, em síntese, o seguinte:
(…)* Foi então proferido, a fls. 225 e seguintes e com data de 12/01/2009, saneador/sentença que, em síntese, decidiu julgar a presente acção totalmente improcedente e, nessa medida, absolver os Réus de todos os pedidos contra si deduzidos.* A Autora, inconformada com tal sentença, veio, a fls. 239 e seguintes, interpor recurso de apelação da mesma, que foi admitido a fls. 262 dos autos, tendo-lhe sido fixado o efeito suspensivo.* A Apelante Autora apresentou, a fls. 239 e seguintes, alegações de recurso, onde formulou as seguintes conclusões:
(…)* Os Rés, na sequência da correspondente notificação, apresentaram contra-alegações dentro do prazo legal, conforme fls. 254 e seguintes, tendo pugnado, sem formularem conclusões, pela manutenção da sentença recorrida.* Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II – OS FACTOS
Da discussão da causa em sede de 1.ª instância resultaram provados os seguintes factos:
1) Na Conservatória do Registo Predial do Funchal, encontra-se descrito, sob o número 274/19900613, da freguesia de …, um prédio urbano, sito na Rua do …, inscrito na matriz sob os artigos 1472 e 1831, e aí inscrita, com a Apresentação 1 de 2008/07/10, aquisição a favor da Autora por partilha (cf. documento de fls. 18 e 19).
2) O prédio referido em 1) é composto por duas casas térreas, cada uma com uma entrada independente, uma pela Rua do … n.º 10 e outra pela Rua do … n.º 10-A.
3) A casa com acesso pela Rua … n.º 10 foi dada de arrendamento, para habitação, aos Réus, a 1 de Junho de 1982, pela Autora e seu marido, Mário, entretanto falecido, com a renda inicial de 5.000$00, passando depois para 7.500$00.
4) Através de informação da Caixa Geral de Depósitos, sabe a Autora que o Réu JOSÉ depositou 37,41 euros mensalmente até Outubro de 2001.
5) A Autora já era proprietária do prédio referido em 1) na data referida em 3), tendo adquirido o referido prédio, juntamente com o seu marido, a 25 de Maio de 1979.
6) O Réu JOSÉ nasceu em 28.09.1941 (cf. documento de fls. 117).
7) O contrato de arrendamento referido em 3) foi celebrado por um ano e seguintes.
8) O Réu, na qualidade de arrendatário, desde Novembro de 2001, vem depositando mensalmente a renda devida pelo contrato de arrendamento na Caixa Geral de Depósitos, a título de "depósito de renda" relativa ao prédio sito na Rua …, n.º 10 e a favor de Mário, na qualidade de senhorio (cf. Docs. de fls. 118 a 201).
9) E assim procederam porque a autora foi para o estrangeiro e não deixou qualquer representante nesta Região e não indicou conta onde pudessem as rendas passar a ser depositadas.
10) Em 25.09.2008, o Réu, na qualidade de arrendatário, depositou na conta n.º 0336732287750 da Caixa Geral de Depósitos, a título de "depósito de renda" relativa ao prédio sito na Rua do …, n.º 10, e a favor de Mário, na qualidade de senhorio, a quantia de 1.552,52 euros, a título de 50% das rendas de Novembro de 2001 a Setembro de 2008 (cf. Documento de fls. 201).* III – OS FACTOS E O DIREITO
É pelas conclusões do recurso que se delimita o seu âmbito de cognição, nos termos do disposto nos artigos 685.º-A e 684.º n.º 3, ambos do Código de Processo Civil, salvo questões do conhecimento oficioso (artigo 660.º n.º 2 do Código de Processo Civil).
A – MATÉRIA DE FACTO DADA COMO PROVADA
(…)
B – RECURSO DA MATÉRIA DE DIREITO
Encontrando-nos nós face a uma acção típica de despejo em que é pedida, a título principal, a resolução do contrato de arrendamento para habitação celebrado entre a Autora e o seu falecido marido, na qualidade de proprietários e senhorios do locado, e os Réus, na qualidade de inquilinos, com fundamento na falta de pagamento de rendas, aí se reclamando igualmente a condenação dos demandados na liquidação das mesmas, constata-se que tais pretensões não mereceram provimento em sede do saneador/sentença impugnado, não tendo a Autora, por seu turno e no quadro do recurso de apelação em apreço, contestado a absolvição dos Réus desses dois pedidos, o que implica o inevitável trânsito em julgado da decisão nessa parte.
Resta-nos o pedido subsidiário onde se persegue a cessação do contrato locatício por efeito da denúncia do mesmo para habitação da Autora, pretensão essa que igualmente foi julgada improcedente e que constitui o objecto da Apelação.
B1 – REGIME LEGAL APLICÁVEL
Importa, previamente e face à sucessão no tempo de regimes legais, determinar qual a lei substantiva aplicável ao pleito dos autos, dado a presente acção ter dado entrada em juízo no dia 6/09/2008 e o contrato de arrendamento que a suporta sido celebrado em 1/06/1982 ou seja, no quadro do regime de arrendamento urbano previsto no Código Civil, na sua versão original e que depois de sucessivas alterações e publicação de legislação complementar, veio a ser revogado pelo Regime de Arrendamento Urbano (RAU) aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90 de 15/10, que, com as alterações posteriores que sofreu, veio finalmente a ser revogado pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) aprovado pela Lei n.º 6/2006 de 27/02 e que, segundo o seu artigo 65.º, entrou em vigor em 28/06/2006.
A Lei n.º 6/2006, no artigo 59.º, respeitante à aplicação no tempo, determina, no seu número 1, que “O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias”, regime transitório esse que se acha consagrado nos artigos 26.º e seguintes do mesmo diploma legal, relativamente aos contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU.
Os artigos 27.º a 58.º de tal diploma legal respeitam aos contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU (como é o caso do negócio locatício dos autos) e contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30/09, definindo precisamente o artigo 27.º o âmbito de aplicação do Capítulo II que integra os aludidos dispositivos legais, o artigo 29.º regula as benfeitorias no locado, os artigos 29.º a 56.º o regime de actualização das rendas de tais contratos e os artigos 57.º e 58.º o instituto da transmissão por morte da posição do arrendatário, restando o artigo 28.º que nos diz que “aos contratos a que se refere o presente capítulo aplica-se, com as devidas adaptações, o previsto no artigo 26.º”.
O artigo 26.º da Lei n.º 6/2006, por sua vez, determina o seguinte:
(…)
Por seu turno, o artigo 107.º do RAU estatui o seguinte:
(…)
Verificamos que o artigo 107.º do RAU regula a denúncia do contrato de arrendamento e que o negócio dos autos se encontra abrangido pelo número 1 do artigo 26.º igualmente acima reproduzido.
Logo, será, pelo menos, de acordo com essas regras contidas no artigo 107.º do RAU que iremos analisar e julgar as questões suscitadas nos autos (cf., neste mesmo sentido, a sentença recorrida e Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, “Arrendamento Urbano – novo regime anotado e legislação complementar”, Quid Júris, 2007, em anotação ao citado artigo 59.º, páginas 103 e 104).
B2 – EXTENSÃO DO REGIME DO RAU APLICÁVEL À DENÚNCIA
A recorrente defende que não só o artigo 107.º do RAU mas também os artigos 108.º e 109.º do mesmo texto legal, por regularem igualmente a matéria das limitações a esse instituto extintivo das relações de locação, são aplicáveis à denúncia do contrato de arrendamento dos autos.
Essas disposições legais tinham (têm?) a seguinte redacção:
(…)
A Apelante chama em seu socorro um argumento de peso traduzido na posição defendida por FERNANDO AUGUSTO CUNHA DE SÁ e LEONOR COUTINHO "Arrendamento 2006 Novo Regime do Arrendamento Urbano". Almedina, pág. 63: "A manutenção das limitações ao direito de denúncia do senhorio deve fazer-se nos precisos termos que existiam no âmbito do RAU e designadamente do artigo 108.º. E assim, ainda que se verifiquem as circunstâncias previstas no artigo 107.º do RAU, o senhorio pode denunciar o contrato de arrendamento com tal fundamento, quando, sendo já proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio ou parte do prédio à data da celebração do arrendamento, pretenda regressar ao País ou tenha regressado há menos de um ano ao País depois de ter estado emigrado durante, pelo menos, dez anos."
Será de facto assim?
Importa dizer que a Lei n.º 6/2006 de 27/02 foi objecto da Declaração de Rectificação n.º 24/2006, publicada no DR n.º 75, Série I-A, de 17/04, tendo mantido incólume o teor do artigo 26.º, que está no cerne da divergência entre as partes.
Não se estando perante um erro de escrita (o legislador queria remeter para os artigos 107.º a 109.º do RAU mas por lapso mencionou somente o primeiro dispositivo legal), importa saber se através dos mecanismos de interpretação previstos no artigo 9.º do Código Civil, se consegue chegar à conclusão proposta pela Apelante: de que o feitor da lei disse menos do que queria dizer, querendo, na verdade e objectivamente, referir-se ao regime das limitações ao direito de denúncia previsto nos artigos 107.º a 109.º do RAU.
Pensamos que a resposta tem de ser necessariamente negativa, não só porque o artigo 26.º, número 4, alínea a) da Lei n.º 6/2006 é inequívoco ao afirmar que “Continua a aplicar-se o artigo 107.º do RAU” (só essa disposição do regime revogado e não quaisquer outras, que com ela estavam relacionadas), não tendo o artigo 60.º (ou 59.º) de tal diploma legal a virtualidade de alargar o âmbito dessa remissão ou excepção à vigência integral do NRAU, relativamente às relações locatícias que subsistam na data da sua entrada em vigor, ao contrário do que afirma a recorrente.
O artigo 59.º, na parte que nos interessa, limita-se a ressalvar o previsto nas normas transitórias, ao passo que o artigo 60.º determina que “é revogado o RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, com todas as alterações subsequentes, salvo nas matérias a que se referem os artigos 26.º e 28.º da presente lei”, não se compreendendo como, a partir da expressão “matérias a que se referem”, se pode extrair a tese defendida pela Autora de que é toda a temática das limitações à denúncia que está em causa no número 4, alínea a) do artigo 26.º.
O artigo 60.º, número 1, limita-se a excepcionar o regime particular contido nos artigos 26.º a 28.º, sem tomar qualquer posição relativamente ao seu exacto teor ou amplitude, sendo muito forçado (para não dizer insustentável) pugnar pela aplicação aos contratos como o dos autos dos artigos 108.º e 109.º do RAU.
Essa interpretação (matérias) permitia desde logo defender tal alargamento até à problemática da denúncia dos contratos habitacionais (porque só as limitações a esse instituto e não o próprio instituto em si, até em nome da coerência e unidade do sistema jurídico?) como ainda e principalmente, entra em rota de colisão com a modificação de paradigma que, no quadro do NRAU, se assiste ao nível da cessação do contrato de arrendamento por via da denúncia pelo senhorio, bastando olhar para o artigo 1101.º, alínea c) para o compreender: “O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos seguintes: (…) c) Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretendia a cessação”.
Pensamos, finalmente, que estas alterações de paradigma e regime não estão feridas de inconstitucionalidade, tanto mais que, no que nos interessa, o afastamento dos artigos 108.º e 109.º do RAU reforça a protecção da parte mais fraca ou frágil do contrato de arrendamento (o inquilino) sem provocar um desequilíbrio ou agravamento tais da posição do senhorio, susceptíveis de ferir, para além do social e juridicamente tolerável, os princípios da adequação, proporcionalidade e igualdade (ainda que relativa) entre as partes contraentes.
Logo, tendo o actual regime revogado os artigos 108.º e 109.º do RAU e não excepcionado a sua aplicação no quadro do artigo 26.º da Lei n.º 6/2006, impõe-se concordar com o saneador/sentença proferido pelo tribunal da 1.ª Instância.
IV – DECISÃO
Por todo o exposto e tendo em conta o artigo 713.º do Código do Processo Civil, acorda-se neste Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente o recurso de apelação interposto por MARIA e, nessa medida, confirmar o saneador/sentença proferida pelo tribunal da 1.ª instância.
Custas do recurso pela Apelante.
Notifique e Registe.
Lisboa, 25 de Junho de 2009
(José Eduardo Sapateiro)
(Teresa Soares)
(Rosa Barroso) |
