| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1. Cândido… propôs a presente acção, que veio a prosseguir com a forma ordinária, contra E… Ldª à qual arrendou no dia 6-3-1994 telhado do seu imóvel mediante o pagamento de determinada quantia pedindo que se reconhecesse válida a denúncia do contrato com efeitos a partir de 1 Maio 1994 e que, em consequência fosse a ré condenada a entregar imediatamente ao A. o telhado do edifício, livre e desocupado, em adequadas condições de conservação e ainda no pagamento do valor da indemnização a liquidar como compensação pela não entrega atempada do telhado desde aquela data de 1 Maio de 1994 até entrega efectiva.
2. A decisão recorrida considerou que a denúncia foi efectuada validamente, não estando o contrato sujeito actualmente ao regime vinculístico.
3. No que respeita à indemnização a atribuir, a decisão considerou que, com a denúncia, a ocupação passou a ser ilegítima e foi apurado o valor de € 390 com referência a Maio de 1994.
4. A resposta ao quesito 2º onde se perguntava se em Maio de 1994 o valor locativo do espaço cedido à ré era de 100.000$00 foi a seguinte:
- Provado apenas que, em Maio de 1994, o valor locativo do espaço em questão poderia atingir € 390,00 no pressuposto de ser utilizado para fim diferente, nomeadamente a colocação de antenas e repetidores por empresas de telemóveis, sendo o valor da publicidade inferior àquele
5. Salientou-se, na decisão, que aquele valor não se refere a arrendamento para colocação de painéis publicitários, mas para outros fins, sendo, no entanto, seguro que se a ré tivesse entregue o espaço em questão ao autor, como devia, sempre este o poderia utilizar para outros fins mais rentáveis.
6. Foi, assim a ré condenada a pagar ao A. a quantia mensal de € 390,00 com referência a 1 de Maio de 1994, actualizados anualmente com base nos índices de inflação, desde a referida data de 1 de Maio de 1994 até desocupação efectiva do espaço em causa, deduzindo-se o valor depositado pela ré a título de rendas.
7. Insurge-se a ré, nas alegações de recurso, com a resposta dada ao referido quesito 2º, salientando que resultou comprovado, na sequência de articulado superveniente, que o Regulamento Municipal e de Publicidade do Município de Cascais passou a não permitir a colocação em telhado de novos anúncios luminosos, iluminados e electrónicos.
8. Aponta a recorrente a natureza complexa da resposta ao referido quesito que condiciona o valor locativo a uma utilização do “espaço em questão” sem esclarecer se é o telhado todo ou só os 60m2 utilizados pela ré para fim diferente, não apurando, por ampliação da base instrutória, se o valor locativo teria hipótese de concretização.
9. E o recorrente suscita questões como saber se haverá necessidade de colocar na zona do prédio, sito no Estoril, “antenas e repetidores por empresas de telemóveis”, ou se “as que já existem são suficientes”; e pergunta ainda: “existe uma tabela para o arrendamento de coberturas para colocação de antenas? Em caso afirmativo porque não foi junta pelo perito? Porque é que o perito não se pronuncia sobre o pressuposto mais importante: o telhado do prédio do A. tem condições para ser escolhido por alguma empresa de telemóveis para a colocação de antenas?”.
10. Assim, segundo o recorrente, a resposta ao aludido quesito deve ser considerada “ não provada”.
11. No que respeita ao direito a aplicar, refere que a jurisprudência e a doutrina são unânimes no sentido de que a indemnização pelo atraso na restituição da coisa locada, o que é o caso vertente, deve ser a contemplada no artigo 1045º do Código Civil e para o seu pagamento deverá ter-se em conta todos os depósitos de rendas já efectuados e mencionados nos autos.
12. Factos provados:
1- Por escrito A. e ré acordaram que aquele cederia a esta todo o telhado do seu prédio sito na Rua… durante o prazo de 5 anos para fins de publicidade luminosa mediante o pagamento de 2.000$00 mensais.
2- O A. comunicou à Ré por carta de 7-12-1993 que denunciava o contrato e que a ré deveria fazer-lhe a entrega do telhado considerando-se, assim, que o contrato não teria já vigência no dia 1-5-1994.
3- A ré respondeu declarando que não aceitava a denúncia, recusando-se, assim, a desocupar o telhado do edifício.
4- A ré efectuou depósitos relativos a renda e indemnização de 50%.
5- A área de telhado cedida à ré tem 60m2 e situa-se num dos melhores locais… para fins publicitários.
6- Em Maio de 1994, o valor locativo do espaço em questão poderia atingir € 390,00 no pressuposto de ser utilizado para fim diferente, nomeadamente a colocação de antenas e repetidores por empresas de telemóveis, sendo o valor da publicidade inferior àquele.
Apreciando.
13. Há duas questões a decidir nos autos:
1ª - Saber se a resposta dada ao quesito 2º é de manter.
2ª - Saber se o A. tem direito à indemnização arbitrada.
14. Assim, e quanto à primeira:
15. Não se vê razão para alterar a resposta.
16. Pretendia averiguar-se o valor locativo do telhado do imóvel do A. que foi cedido para fins de publicidade luminosa.
17. A resposta, fundada exclusivamente na prova pericial, atribuiu um valor locativo de € 390 considerando uma finalidade diferente, nomeadamente a colocação de antenas e repetidores por empresas de telemóveis, sendo o valor para a colocação de publicidade inferior àquele.
18. O valor locativo tem em atenção o espaço em questão, ou seja, os 62 m2 ocupados pela ré.
19. Foi apurado um valor locativo possível, não um valor locativo efectivo.
20. Queremos com isto dizer que o valor encontrado funda-se numa possibilidade de ganho e não numa perda concretizada de ganho.
21. A resposta está motivada, não é excessiva ( está em causa o valor locativo do telhado, não se justificando que o apuramento desse valor fique condicionado à mesma finalidade, pois o locador é livre de o arrendar para outra finalidade conquanto lícita).
22. As interrogações da recorrente prendem-se com a viabilidade da afectação do local à referida finalidade e têm natureza instrumental face ao quesito formulado.
23. Não pode este Tribunal, dado que não está em causa a reapreciação da prova produzida, responder a tais questões que foram certamente ponderadas em sede de produção de prova, designadamente quando foi ouvido em audiência o perito (ver fls. 433).
24. A resposta é, pois, clara e não suscita, a nosso ver, reparos.
25. As interrogações da recorrente prendem-se ainda com um outro tipo de considerações: saber se, no caso, é indemnizável o valor locativo nos termos indicados pelo tribunal.
26. Passamos, assim, à segunda questão.
27. Está em causa a indemnização que o locatário é obrigado a pagar pela não restituição da coisa locada findo o contrato.
28. Rege o artigo 1045º do Código Civil.
29. A lei estabeleceu uma indemnização a forfait numa linha de algum modo proteccionista do arrendatário, mas também com o propósito de evitar a litigiosidade acrescida que sempre resultaria da determinação do apuramento de valor locativo do imóvel ocupado.
30. Face à persistência do regime vinculístico ( no caso de arrendamento de espaços não habitáveis, para afixação de publicidade, tal regime cessou com o R.A.U. de 1990 - ver artigo 5º,alínea e) desse R.A.U.) e à fraca actualização de rendas, o valor indemnizatório, havendo mora, correspondente ao dobro da rendas (artigo 1045º/2 do Código Civil), revela-se em muitos casos diminuto.
31. No entanto, dir-se-á, esta foi a opção da lei portuguesa pois “ ao contrário do artigo 1591º do Código italiano que, fixando como regra para a indemnização o correspectivo estipulado, ressalva a obrigação de ressarcir o dano superior, mas sem fixar para este efeito qualquer montante” (Código Civil Anotado, Antunes Varela, Vol II, 4ª edição, pág. 383).
32. Foi suscitada a inconstitucionalidade deste preceito interpretado no sentido de excluir a responsabilidade do locatário por indemnização superior ao valor das rendas ou em dobro, no caso de mora no cumprimento de obrigação de entrega do prédio, por assim se não garantir “ o direito do senhorio à indemnização dos prejuízos nos termos gerais de direito, revertendo em desfavor do senhorio as consequências da mora imputável ao locatário, mesmo que a título de culpa grave ou grosseira, sempre que o montante dos danos exceda o dobro do valor da renda praticada na vigência do contrato”.
33. No entanto, o Tribunal Constitucional decidiu não julgar inconstitucional o referido preceito à luz da referida interpretação muito embora, em sede de fundamentação, numa aproximação ao caso concreto em que a não entrega da coisa se fundara numa dificuldade de realojamento, reconhecesse que se “ podia entrever, nesta situação concreta, a relevância de uma dada dimensão do direito à habitação, justificando-se, também por esta via, no plano constitucional, uma acrescida previsibilidade dos efeitos jurídicos do comportamento do arrendatário que, não obstante a afectação de uma dada dimensão da esfera patrimonial de terceiros, se afigura indispensável à preservação e garantia do conteúdo fundamental desse direito. Tal circunstância impedirá a inconstitucionalidade da norma que limite não desproporcionadamente o valor da indemnização das rendas acordadas”: ver Ac. nº 648/99 do Trib. Const.(Fernanda Palma) de 24-11-1999, DR,II Série, nº 46 de 24-2-2000, pág. 3751.
34. Não se duvida, pois, de que, quanto à indemnização “a que o senhorio tenha direito se o prédio não lhe for restituído no termo do arrendamento, rege o artigo 1045º” (Direito Civil, Pereira Coelho, 1980, pág. 162) e “ se se trata de causa imputável ao inquilino, este constitui-se em mora (artigo 804º,nº2) e a lei obriga-o a pagar o dobro da renda até ao momento da restituição. É a hipótese referida no nº 2 do artigo 1045º” (Pereira Coelho, loc cit., pág. 162).
35. O Supremo Tribunal de Justiça adoptou este entendimento considerando que “ a indemnização pela falta de oportuna restituição da coisa locada deve abranger, segundo a letra e o espírito da lei, todos os danos daí resultantes...a indemnização baseia-se em montante que estava estipulado pelas partes; qualquer delas fica desonerada da prova dos danos efectivos” : ver Ac. do S.T.J. de 8-7-2003 (Afonso Correia)C.J.,2, pág. 139.
36. Mais recentemente no Ac. do S.T.J de 27-4-2005 (Fernandes Magalhães) (P. 982/2005 publicado em http://www.stj.pt) considerou-se que “o incumprimento de que nos vimos ocupando relativamente à obrigação de restituir (art. 1038°, aí. i) do CC) fez incorrer o obrigado em responsabilidade civil e obrigação de indemnizar concretizadas nos termos gerais que informam estes institutos legais”
37. Há, de facto, situações em que o arrendatário causa, não restituindo o local arrendado, prejuízos efectivos que são diversos daqueles que se traduzem num provável lucro cessante como é a perda do valor locativo tout court.
38. Sirva-nos de exemplo o caso referenciado no Ac. da Relação de Lisboa de 21-10-2003 (Pimentel Marcos) C.J.,4, pág. 111 em que o locador, em consequência da não entrega do imóvel, sofreu “ danos causados nas fracções que compõem o prédio, provenientes das infiltrações de água nas mesmas, provocados pela impossibilidade de reparação da fracção e reconstrução da cobertura”.
39. Estas situações devem acaso considerar-se cingidas aos parâmetros definidos pelo artigo 1045º do Código Civil?
40. Afigura-se-nos que o referido preceito tem designadamente em vista a indemnização a atribuir pela não restituição da coisa quando não resulte dela outro prejuízo que não a perda do valor locativo do imóvel em consequência da ocupação indevida.
41. O locador terá sempre direito a indemnização independentemente da prova de perda de valor locativo.
42. A não ser assim, podia dar-se o caso de o locador, não obstante a ocupação, não receber qualquer indemnização por se provar, por exemplo, que o imóvel não seria arrendado, dadas as difíceis condições de mercado existentes no local, ou então receber indemnização inferior à renda que o locatário suportava por se provar que o valor locativo era afinal menor do que a renda suportada pelo arrendatário.
43. Dir-se-á, portanto, que o artigo 1045º do Código Civil tem em vista a indemnização correspondente ao valor de uso do prédio, que fixa a forfait, impedindo o locupletamento à custa alheia por parte do arrendatário e, por isso, é-lhe indiferente a questão de saber se o locador, com o prosseguimento da ocupação causada pela não restituição do locatário, acaba por beneficiar ou sofre prejuízo.
44. Indiferença que resulta afinal da opção assumida pela lei que cumpre acatar.
45. Tem sido sublinhado, no entanto, que fora dos casos que se inserem na determinação da perda do valor locativo, outros há em que “ a indemnização tem fundamento e medida diversa da do artigo 1045º: o fundamento não é o enriquecimento sem causa, mas o efectivo prejuízo causado, e a medida é a medida deste, e não o valor da renda. Não é a circunstância de, na hipótese, o facto gerador ser o mesmo que permite confundir as duas coisas” : ver Ac. da Relação do Porto de 30-6-1997 (Reis Figueira) C.J.,3, pág. 225.
46. O locatário tem a obrigação de restituir a coisa locada findo o contrato (artigo 1038º,alínea f) do Código Civil).
47. Se o não fizer, tem de suportar a indemnização prevista no artigo 1045º do Código Civil.
48. A indemnização prevista no nº1 visa compensar o locador da privação do uso da coisa e é alheia a situação de mora do locatário. Neste caso, admite-se, o fundamento da indemnização será unicamente o de obstar ao enriquecimento sem causa do locatário: ver Ac. da Relação do Porto de 30-6-1997 (Reis Figueira) C.J.,3, pág. 225.
49. Já a indemnização prevista no nº2 visa ressarcir o locador pela não restituição do bem locado por culpa do locatário
50. O valor dos prejuízos está fixado por lei.
51. Os prejuízos efectivos podem ser maiores ou menores do que o valor indemnizatório a forfait fixado pela lei.
52. Não pode, no entanto, o locador ressarcir-se com base apenas no dever de restituição que a lei impõe ao locatário, findo o contrato, de danos superiores, mas também não pode o locatário alegar que o locador não auferiria o valor da renda ou aluguer estipulados.
53. De facto, o artigo 1591º do CC italiano ressalva “l’obligo di risarcire il maggior danno” sem estabelecer para esse efeito qualquer montante, limite que a lei portuguesa impôs.
54. Afigura-se, no entanto, que não fica o locador privado da possibilidade de se ressarcir de danos que tenham a sua causa na conjugação causal da violação contratual de não restituição com outro ilícito como, por exemplo, o de obstar a que o locador, por falta de acesso ao imóvel, fique impedido de evitar a deterioração acrescida do imóvel ou proceder a reparações. Nesta medida já se compreende a ressarcibilidade dos danos referidos anteriormente (ver 38. supra).
55. E também não se vê que o locador não possa reclamar danos fundados e derivados da conjugação causal da não restituição do locado com o abuso do direito do locatário que haja determinado no locador a convicção de que restituiria o locado na data estipulada (na sequência de transacção) como, por exemplo, se discutiu no referenciado acórdão do S.T.J. de 8-7-2003).
56. Reconhecendo-se a natureza imperativa do artigo 1045º do Código Civil (Ac. da Relação de Lisboa de 7-4- -2005- Aguiar Pereira- C.J.,2, pág. 86) a interrogação que importa é a de saber em que termos se podem caracterizar situações várias de recusa de restituição que possam constituir abuso do direito (artigo 334º do Código Civil). Não será de rejeitar, por exemplo, a consideração de uma acrescida perda de valor locativo (prejuízo efectivo) quando locador e locatário acordaram pôr termo ao contrato estipulando uma data para entrega e o locatário, que não pode ignorar que o locador poderia beneficiar de uma renda superior dado o valor reduzido ou irrisório daquela que vinha suportando, decide não restituir o locado sem outra razão que não o arbítrio de manter em seu poder o imóvel, não se vislumbrando outro intuito que não o de prejudicar o locador (abuso do direito na modalidade de venire contra factum proprium e também de exceptio doli)?
57. Todas estas situações em que se suscita eventual abuso do direito por parte do locatário pressupõem que o locador preencha ainda o ónus de provar que, face à abusiva não restituição, houve prejuízos efectivos, ou seja, tratando-se de perda de valor locativo, a demonstração de que o local poderia ser efectivamente arrendado por valor superior e que tal apenas não sucedeu por persistir o locatário numa ocupação abusiva.
58. No caso que nos ocupa não houve prova de um efectivo prejuízo na medida em que o tribunal apenas admite a mera possibilidade de um arrendamento para finalidade diversa; não há qualquer facto que nos permita concluir que o locador tinha interesse em tal arrendamento ou que o arrendamento era viável ou ainda que tal arrendamento estava inviabilizado pela ocupação do telhado do A. com as instalações da ré.
59. Não dispomos também de factos que nos permitam afirmar que a ré agiu com abuso do direito.
60. É igualmente certo que a prova de que o autor já não pode arrendar o telhado (ou sua parte) para finalidade igual àquela que o tinha destinado é irrelevante no sentido de obstar a que o A. recebesse a indemnização a que alude o artigo 1045º/2 do Código Civil que, por imperatividade legal, sempre lhe é devida independentemente da existência de prejuízo.
61. A pretensão do autor procederia sempre ainda que a resposta ao aludido quesito fosse negativa.
62. Registe-se ainda que, tal como foi declarado pela ré e acordado pelo A., o reclamo foi já removido do telhado do A. que foi reposto nas devidas condições em Setembro de 2002 (fls. 422)
Concluindo:
I- O locatário que não restitua a coisa locada findo o contrato e que se constitua em mora tem de pagar indemnização correspondente ao dobro da renda ou aluguer estipulados (artigo 1045º/2 do Código Civil)
II- O referido montante indemnizatório, fixado por lei a forfait, evita litigiosidade acrescida na medida em que dispensa o credor de provar prejuízos efectivos, sendo, por isso, de igual modo irrelevante qualquer alegação, ou prova, tendente a demonstrar que o valor de uso é actualmente inferior ao valor pelo qual o bem foi locado.
III- No entanto, o locatário deverá ressarcir o titular do direito à indemnização por prejuízos efectivos em montante superior, que se provem, se a não restituição do locado se fundar em abuso do direito por parte do locatário.
Decisão: concede-se provimento ao recurso condenando-se a ré a pagar ao A., a título de indemnização, o valor dobrado das rendas devidas desde 1 de Maio de 1994, actualizadas anualmente com base nos coeficientes legais, até efectiva restituição do imóvel (ocorrida em finais de Setembro de 2002), considerando-se, para o efeito, o valor das rendas já depositadas.
Custas pelo A. em ambas as instâncias na medida do decaimento.
Lisboa,4 de Maio de 2006
(Salazar Casanova)
(Silva Santos)
(Bruto da Costa) |
