| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa
I – RELATÓRIO
Os AA. A e B intentaram acção declarativa de condenação sob a forma ordinária contra os RR. C e D, alegando, em suma, que são condóminos de um mesmo imóvel e que estes últimos haviam edificado em parte comum do mesmo uma construção, sendo que o Réu havia procedido a alterações às inscrições matriciais referentes às áreas cobertas da fracção “A” e dos logradouros sem o seu acordo.
Peticionaram que os RR. fossem condenados a demolir essa construção e que fosse determinada a correcção das alterações efectuadas.
Os RR. excepcionaram a legitimidade activa dos Autores e impugnaram alguns dos factos aduzidos por aqueles, argumentando, em suma, que o espaço em causa integrava o logradouro de uma das fracções que lhes pertence e que os mesmos deram o seu acordo à ampliação da fracção “A”. Mais referiram que aqueles sempre tiveram conhecimento das obras e que litigam de má fé.
Em sede reconvencional, referiram que os AA. elevaram uma aba do telhado e que utilizam o sótão do edifício, opondo-se a que os RR. o façam.
Concluíram pela procedência da excepção e pela improcedência da acção e peticionaram que os AA. fossem condenados a repor a aba do telhado no estado em que se encontrava e a restituir a posse do sótão aos RR., suportando os custos com as obras necessárias. Ulteriormente vieram a desistir de outros pedidos reconvencionais que formularam.
Os AA. responderam à excepção aduzida e ao pedido reconvencional, alegando, em síntese, que o sótão está situado por cima da sua fracção, que não houve acordo na alteração das áreas da fracção “A” e que a estrutura do telhado se manteve como sempre esteve. Concluíram pela improcedência das excepções e do pedido reconvencional e pela condenação dos AA. como litigantes de má fé.
Em tréplica, os RR. consideraram que os AA. litigavam de má fé e alegaram que aqueles não tinham interesse em agir e, tendo concluído pela existência de excepções opostas ao pedido reconvencional, responderam à defesa deduzida pelos AA..
Concluíram pela improcedência das excepções, pela procedência da excepção aduzida e pela condenação dos AA. como litigantes de má fé.
Em sede de despacho saneador, foi julgada improcedente a excepção dilatória da ilegitimidade dos AA., admitido o pedido reconvencional e seleccionada a factualidade relevante.
A final, foi proferida sentença que:
- julgou a acção improcedente por não provada e, em consequência, absolveu os RR. dos pedidos formulados;
- julgou o pedido reconvencional parcialmente procedente por provado e, em consequência, condenou os AA. a reporem a aba do telhado virado a sul no estado em que se encontrava antes da inovação por eles realizada e absolveu os AA. do demais peticionado;
- indeferiu os pedidos de condenação como litigantes de má fé.
Inconformados apelaram os AA. apresentando alegações, cujas conclusões são as seguintes:
1- O espaço situado debaixo do vão da varanda da fracção “B” não integra a área de logradouro descrita e visível na planta que serviu de base à divisão judicial, ao contrário do que concluiu o Mmº Juiz “a quo”.
2- Esse espaço situa-se no solo, onde existem as fundações do edifício.
3- Só assim se percebe o teor da certidão da Câmara Municipal de C... junta aos autos pelos recorrentes por requerimento datado de 25-02-2009 que refere “in fine” que a «cave – foi aumentada aproximadamente em 27.00 m2».
4- Ora, para a área da «cave» fracção autónoma para habitação, e não do logradouro da cave, ter sido aumentada em 27.00 m2, logo se conclui estar a Câmara de C... a referir-se à área coberta, o que significa que a inovação levada a cabo pelos RR., foi edificada no solo onde existem as fundações do edifício debaixo do vão da varanda Sul do r/c.
5- Ou seja, a cave que tinha um área coberta de 63 m2, cuja fachada recuava à do r/c e do 1º andar estes com área coberta de 90 m2, avançou em 27 m2 atingindo a linha de fachada dos andares superiores.
6- Ora, está provado que os RR. para edificarem a inovação de 27m2 sita debaixo do vão da varanda do r/c virada a Sul, rebaixaram as terras do solo em 50 cm, alcançaram um pé direito de 1,70 m2, aí colocaram uma porta, suprimiram uma janela e colocaram um gradeamento por cima de um muro de 50 cm, tudo conforme respostas aos quesitos 1º, 2º, 22º, 5º, 18º, 19º.
7- Provado também se encontra que os AA. não têm acesso a essa inovação (resposta ao quesito 14°), que essa obra não foi autorizada em Assembleia de Condóminos (resposta ao quesito 12) e que as obras são visíveis do exterior (resposta ao quesito 21°).
8- A constituição da propriedade horizontal foi consagrada judicialmente no âmbito da acção de divisão de coisa comum conforme certidão judicial junta aos autos.
9- Foram constituídas três fracções autónomas e a cada uma delas atribuído um logradouro cora a área de 90 m2 cada um, com a composição visível na planta junta àqueles autos de divisão de coisa comum e junta aos presentes, por certidão, a fls. 194.
10- O elemento interpretativo base para determinar a natureza de parte comum do espaço físico onde foi edificada a inovação de 27 m2 reside, quanto a nós e entre outros, na observação cuidada da planta junta a fls. 194 e na análise das cláusulas do acordo judicialmente homologado, junto aos autos a fls. 24.
11- O Meritíssimo Juiz «a quo» afirma que da observação da planta em referência resulta que o espaço debaixo do vão da varanda do r/c virado a Sul, foi considerado comum.
12- Os AA. entendem que não e não foi isso que fizeram escrever na transacção em análise.
13- Assim lê-se neste documento que os logradouros com 90 m2 têm a «composição visível na planta de fls. 31».
14- Ora a planta de fls. 31 dos autos de divisão de coisa comum jamais deixa visualizar o vão debaixo da varanda do r/c.
15- Esse vão sob a varanda, encontra-se logicamente existente debaixo do corpo físico do r/c e a planta é lida por observância vertical da mesma.
16- O logradouro do r/c de 90 m2 não consagrou por conseguinte esse espaço debaixo da varanda, porque se assim não fosse ficaria com uma área de 117 m2.
17- Este espaço onde foi feita a obra de 27 m2 não existe em espaço afecto a qualquer dos logradouros, atenta a pormenorização de que a constituição de cada um, observa a «composição visível na planta de fls. 31»,
18- O solo onde se encontra a inovação não é «visível» na planta de fls. 31, pois ela situa-se “debaixo” do r/c.
19-Logo tal espaço não foi considerado na divisão judicial dos logradouros.
20- O termo de transacção e a cópia da planta dos autos da divisão de coisa comum foi trazida aos presentes, por certidão requerida e paga pelos AA, porque nela tiveram e têm interesse para apuramento da verdade.
21-Pelo que este Venerando Tribunal deverá analisar estas duas peças documentais e dela extrair que o dito espaço onde foi feita a inovação é nos termos acordados, parte comum, porque solo comum.
22- Existem porém outros elementos determinantes para que aquele espaço seja considerado parte comum.
23- Pois provado está que os RR. para tal, escavaram o solo existente debaixo da varanda do r/c; essa zona escavada debaixo do andar do r/c em zona recuada à fachada do r/c integra o solo onde existem as fundações de todo o edifício - parte comum nos termos da alínea a) nº 1 do art. 1421°do C C.
24- Pois, os alicerces da construção existem nas fundações que se situam debaixo da obra considerada no seu todo.
25- O Meritíssimo Juiz «a quo» ao não ter respondido afirmativo ao quesito 13°, analisou mal a prova documental, pois deveria ter respondido que a obra de 27 m2 foi construída no solo do prédio, em parte comum do edifício.
26- Claro está nos autos que os RR., quiseram ampliar a própria área coberta da cave (fracção "A") em 27 m2, conforme aliás certidão camarária junta aos autos pelos Recorrentes, em 25-02-2009.
27- Aliás resulta da matéria assenta sob as alíneas E), F), G), H), L), N), e O) que de início, as três fracções apresentavam uma área coberta de 63 m2 e que por força da transacção homologada judicialmente por sentença transitada em julgado, as fracções “B” e “C” teriam a respectiva área coberta para 90m2.
28- Como os RR nunca tiveram autorização condominial para aumentar a área coberta da fracção “A” - cave - decidiram aproveitar o espaço debaixo de uma varanda em área exactamente igual às ampliações dos pisos superiores e assim ficar também com uma área coberta de 90m2.
29- Pelo que também por este raciocínio se percebe que a zona de implantação da inovação de 27m2 é no solo, parte comum devendo este Tribunal da Relação alterar a resposta dada ao quesito 37° da Base Instrutória.
30- Resulta também do termo de transacção chegado na acção de divisão de coisa comum que após os obras, as fracções “B” e "C" ficassem iguais no seu aspecto exterior.
31- Aliás, do depoimento gravado da testemunha arrolada pelos AA. E - Inicio 00.00.01 a 1:06:40 também resulta que esta se pronuncia exactamente no sentido de que a obra de 27 m2 edificada pelos RR, se encontra construída no solo onde se encontra os alicerces de todo o edifício;
32- Quanto à fracção "A", nenhuma alteração exterior foi autorizada.
33- Acontece que a inovação levada a efeito pelos RR com um pé direito de 1,70m, colocação de uma porta, de um portão com ripas, de um muro com gradeamento, bem como com a eliminação de uma janela, conforme fotografias 3 e 4 juntas com a p. i. e respostas aos quesitos 4° 5°, 6°. 18° e 19º da Base Instrutória a estética do edifício e a sua linha arquitectónica foi alterada.
34- Pelo que essa alteração da fachada do edifício sem autorização dos AA., obriga à demolição da obra e reposição da situação anterior, merecendo provimento o pedido dos Recorrentes.
35- Até porque, reafirma a resposta ao quesito 21° que as obras são visíveis do exterior.
36- Também existe contradição entre a matéria assente na alínea E) e o facto referido na douta sentença sob o nº 19.
37- É que, enquanto a alínea E) refere que cada um dos logradouros tem área de 90 m2, tal como a certidão da Conservatória do Registo Predial refere no início que o prédio tem a área total do logradouro de 270 m2, o ponto 19 da douta sentença. (não se sabendo qual o respectivo quesito) afirma que o logradouro da fracção "C" tem 81m2.
38- O título constitutivo de propriedade horizontal que espelha a vontade das partes, refere área dos logradouros como sendo a de 90m2 para cada um.
39- Razão pela qual deverá ser dado por não escrito o facto considerado provado no ponto 19° da douta sentença recorrida.
40- Também quanto ao pedido reconvencional em que os Apelantes foram condenados, o de reporem a aba do telhado virada a Sul, no estado anterior, ou, seja 50cm abaixo, há que referir.
41- Que o Tribunal «a quo» deu como provado no quesito 32° que esta obra foi autorizada pela Assembleia de condóminos.
42- O aumento de apenas 50 cm numa das abas do telhado obra feita pelos AA., decorreu da obra que estes fizeram na fracção “C” e do prolongamento destas por forma a que, do exterior as fracções "B" e "C" ficassem iguais.
43- Ora quer as obras da fracção “C” quer a do prolongamento — de apenas 50cm - na ponta do telhado decorreram da sentença judicial motivada na transacção a que todos os condóminos chegaram na acção de divisão de coisa comum, cuja certidão se encontra janta aos autos.
44- Tal resulta das cláusulas da transacção entre AA e RR.
45- Assim, os Recorrentes não só executaram a obra por terem obtido autorização numa verdadeira Assembleia de Condóminos - a diligência judicial na presença e com acordo de todos - como para tal se encontram por sentença, obrigados.
46- Pelo que deverá este Venerando Tribunal alterar a resposta dada ao quesito 32º, dando então como provado que o aumento de 50cm na aba Sul do telhado foi autorizada por todos os condóminos, julgando assim improcedente o pedido reconvencional, dele se absolvendo os AA.,
Foram apresentadas contra-alegações pelos RR., cujas conclusões são as seguintes:
1- O espaço situado debaixo do vão da varanda da fracção “B” integra a área de logradouro e faz parte do espaço exclusivamente servido pelas fracções “A” e “B”, uma vez que se encontra em espaço murado a que só os recorridos têm acesso.
2- Esse espaço não se situa no solo onde existem as fundações do edifício, nem tal ficou provado em algum ponto da matéria de facto assente.
3- Quando se diz na certidão emitida pela câmara municipal que a área da cave foi aumentada de 27 m2, tão só significa que o espaço debaixo do vão da varanda da fracção "B", - espaço aberto e integrante do logradouro das fracção "A" e "B", passou a ser utilizável como área coberta, da mesma forma com o que aconteceu com as restantes fracções. Não significa de forma alguma que o espaço da edificação pertença ao solo onde se encontram as fundações do edifício, ainda que assim se considera-se, a edificação representou apenas um rebaixamento de terras de 50 cm, (vide resposta ao quesito 22), de forma a conseguir um pé direito de 1,70 m, sendo abusivo da parte dos recorrentes, dada a sua dimensão, trazer à colação as fundações do prédio.
4- As obras realizadas pela sua dimensão, a única que não é destacável do prédio, foi o rebaixamento de terras em 50 cm, e pela sua natureza não se relaciona com a fachada ou arranjo arquitectónico, todas as outras: gradeamento, porta em ripas e murete de 50 cm de altura, não alteram a a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, não estão, por isso, abrangidas, pelo art. 1422/2/a do CC.
5- O espaço em causa nunca poderia constar da planta porque a mesma tem uma leitura vertical, não significa com isso que o referido espaço não estivesse englobado no acordo.
6- Aliás, ao referirem os recorrentes que do termo de transacção consta que os logradouros têm 90m2, sem excluir o dito vão da varanda da fracção "B", indica claramente que tal logradouro estaria abrangido pelo acordo.
7- Tal espaço não ficou com 117 m2 mas apenas com 90m2 de área coberta, porque não se refere à fracção "B" - R/C - mas sim à fracção "A" - Cave.
8- Quando os recorrentes referem que os recorridos escavaram o solo debaixo da varanda do R/C, referem-se a um rebaixamento de terras de 50 cm, que pertencendo ao logradouro exclusivo das fracções "A", não integra o solo onde existem as fundações.
9- Os alicerces da construção não existem nas fundações consideradas no seu todo porque o solo rebaixado em 50 cm pertence ao terreno que serve de logradouro e onde, sendo um vão de varanda, não assenta o edifício. É essencial referir que uma houve uma inspecção ao local em que o Meritíssimo Juiz titular do processo apreciou "in loco" a situação em apreço nos presentes autos.
10- Pela leitura da transacção efectuada resulta, e deste acordo não foi excluída essa hipótese como bem refere a douta sentença, que os recorridos tinham autorização para poder ampliar a área coberta também da fracção "A", conforme sucedeu com as restantes fracções.
11- O aumento da aba do telhado em 50 cm não foi autorizada pela Assembleia de Condóminos e tratando-se de uma obra realizada em espaço comum deve ser confirmada a decisão de reposição imposta pela douta sentença.
Foram colhidos os vistos legais.
II – AS QUESTÕES DO RECURSO
Como resulta do disposto nos artºs 660º nº 2, 684º nº 3 e 690º nº 1 e 4 do CPC e vem sendo orientação da jurisprudência, o objecto do recurso é balizado pelas conclusões, sem embargo de haver outras questões que sejam de conhecimento oficioso.
Ora, tendo presentes essas conclusões, as questões colocadas no presente recurso são as seguintes:
1. Saber se a construção edificada pelos RR. no vão da varanda debaixo da fracção “B” (rés-do-chão) o foi em espaço comum.
2. Verifica-se ou não contradição entre a matéria dada como assente na Al. E) e a matéria dada como provada no ponto 19 da sentença recorrida.
3. (In)Procedência do Pedido Reconvencional.
III – FUNDAMENTOS DE FACTO
Foram considerados provados na 1ª instância os seguintes factos:
1. Os AA. são donos e legítimos proprietários da fracção designada pela letra "C" que corresponde ao 1° andar do prédio sito na rua Dr. , nº , tornejando para a Rua, n.º , C---, descrito na Conservatória do Registo Predial de C... sob o n.º (alínea a) da especificação);
2. Os RR. são donos e legítimos proprietários das fracções autónomas designadas pelas letras «A» e «B» a que correspondem respectivamente, a cave e o rés-do-chão do mesmo imóvel (alínea b) da especificação e resposta ao quesito 9º);
3. O prédio descrito em 1. e de cujas únicas 3 fracções AA. e RR. são
proprietários, foi constituído em propriedade horizontal, conforme acordo judicial homologado por douta sentença proferida no proc. n.º 18/83, do 4° Juízo 2ª Secção deste Tribunal (alínea c) da especificação);
4. A constituição da propriedade horizontal encontra-se devidamente registada pela Ap. 62/241088 (alínea d) da especificação);
5. Resulta de fls. 17 do termo de transacção lavrado a 21-07-1987 que as composições de cada uma das fracções são as seguintes:
-Fracção "A" -Correspondente à cave, composta por vestíbulo, três divisões assoalhadas, cozinha, casa de banho, garagem e um logradouro com a área de 90m2;
-Fracção "B" -Correspondente ao r/c, composto de três assoalhadas, cozinha, casa de banho, marquise e logradouro com a área de 90m 2;
-Fracção "C" -Correspondente ao 1° andar, composta de três assoalhadas, cozinha, casa de banho, varanda e logradouro com a área de 90 m2 (alínea e) da especificação e resposta ao quesito 9º);
6. No item 5° do termo de transacção, foram os AA. autorizados a proceder a obras de ampliação na fracção "C" de sua propriedade, de modo a que a fracção "C" e a fracção "B" ficassem iguais no seu aspecto exterior (alínea f) da especificação);
7. Assim, os AA. na sequência da autorização conferida, fecharam em tijolo e vidro a varanda do respectivo andar a que chamaram «marquise» (alínea g) da especificação);
8. A fracção dos AA. passou então a ser composta também por uma
«marquise» (alínea i) da especificação);
9. Em tudo semelhante às obras que os RR. fizeram na respectiva fracção sita no rés-do-chão -fracção «B» (alínea h) da especificação);
10. Antes da constituição em propriedade horizontal do imóvel e antes da do logradouro, as fracções A, B, e C, apresentavam cada uma a área coberta de 63 m2 (alínea n) da especificação);
11. Apenas após o fecho das varandas das fracções «B» e «C» é que a área coberta destas foram ampliadas para 90 m2, uma vez que a ampliação operada foi de 27 m2 em cada imóvel (alínea o) da especificação);
12. No seguimento do acordo judicial homologado, a área coberta das fracções «B» e «C» passou de 63m2 para 90m2, pois foram ampliados pela existência de uma «marquise» em cada fracção, com a área de 27m2, resultante do fecho das respectivas varandas (alínea l) da especificação);
13. Os AA. nunca entraram no espaço que tem uma área de 27m2 referido em T) (alínea m) da especificação);
14. Contudo, quando a Autora requereu cópia certificada da caderneta predial urbana da fracção «A» para instruir a presente acção, verificou que da mesma (alínea p) da especificação);
15. A Autora fez o requerimento de fls. 53 cujo teor aqui se dá por reproduzido ao Chefe da Repartição de Finanças de C...-2, tendo-lhe sido entregue a certidão de fls. 54 a 56 cujo teor aqui se dá por reproduzido (alínea q) da especificação);
16. Verifica-se ali um erro manifesto, uma vez que existe duplicação da garagem, quando efectivamente só existe uma (alínea r) da especificação);
17. Os AA. não consentiram na alteração da área do respectivo logradouro na matriz predial (resposta ao quesito 16º);
18. Só no final de 2005 é que os AA. tiveram conhecimento das alterações levadas a efeito pelos RR., na matriz predial, pela conferência das cadernetas prediais (resposta ao quesito 36º);
19. O logradouro da fracção “C” tem 81 m2 (facto alegado pelos RR. e comprovado pela certidão de registo predial de fls. 13 e ss. – em especial, fls. 22);
20. No seguimento do acordo judicial do qual resultou a constituição da propriedade horizontal, os logradouros foram vedados e murados (alínea k) da especificação);
21. O logradouro da fracção «B» situa-se a sul do imóvel (alínea j) da especificação);
22. Em 2005, os RR. concluíram uma construção debaixo do vão da varanda virada a sul do R/C – fracção “B” -, com uma área de cerca de 27 m2 e um pé direito de 1,70m (respostas aos quesitos 1º e 27º);
23. Para o efeito os RR. escavaram o solo debaixo da varanda da fracção »B», de modo a alcançarem o referido pé direito (resposta ao quesito 2º);
24. Existe um muro branco e o terreno à esquerda do mesmo encontra-se num plano inferior ao terreno à direita daquele (respostas aos quesitos 7º e 8º);
25. As terras foram rebaixadas em 50 cm (resposta ao quesito 22º);
26. Antes das obras, o dito vão voltado a sul estava ao nível do terreno e a fracção “A” (cave) apresentava uma pequena janela virada para o logradouro da fracção “B”, mas sem comunicação para o exterior (resposta aos quesitos 3º e 4º);
27. Edificou-se uma porta que dá acesso ao logradouro da fracção “B” (resposta ao quesito 5º);
28. A edificação não tem comunicação com a fracção “A” (resposta ao quesito 6º);
29. Foi colocado um gradeamento por cima de um muro de 50 cm de altura e foi colocado um portão com ripas (resposta aos quesitos 18º e 19º);
30. A construção foi edificada no terreno (resposta ao quesito 13º);
31. Os AA. não têm acesso, através da respectiva fracção, ao logradouro da fracção «B» que se encontra localizado em frente da ampliação levada a cabo debaixo do vão da varanda sul da fracção «B» e, muito menos, a este novo espaço (alínea s) da especificação e resposta ao quesito 14º);
32. Nunca foi deliberado pelo condomínio a autorização da obra levada a cabo pelos RR. na fracção «A», ou , foi obtido o consentimento dos AA. para esse efeito (resposta ao quesito 12º);
33. As obras são visíveis da parte exterior do edifício (respostas ao quesitos 21º e 42º);
34. A construção referida em 22. está dentro do muro do logradouro das fracções dos RR. (resposta ao quesito 28º);
35. Os AA. fizeram uma elevação de cerca de 50 cm numa aba do telhado virada a sul (resposta ao quesito 31º);
36. A obra referida em 35. não foi autorizada pela assembleia de condóminos (resposta ao quesito 32º);
37. Por cima da fracção dos AA., existe um vão, com um pé de direito de cerca de 1 m de altura, coberto por telhas (resposta ao quesito 40º);
38. O sótão do edifício não tem acesso pelas fracções dos RR. (respostas aos quesitos 33º e 34º);
39. O Réu deslocou-se ao vão de telhado para reparar uma antena (resposta ao quesito 41º);
IV – FUNDAMENTOS DE DIREITO
1. Saber se a construção edificada pelos RR. no vão da varanda debaixo da fracção “B” (rés-do-chão) o foi em espaço comum.
Sustentam os AA/recorrentes que é na cuidada observação da planta que serviu de base ao acordo e à constituição da propriedade horizontal que reside o elemento interpretativo chave para considerar que o espaço onde se encontra construída a obra em causa – de 27 m2 e pé direito de 1,70m – é parte comum.
Por seu turno, a sentença recorrida, considerou que tal construção não foi edificada em parte comum.
Convém aqui fazer um breve parêntesis no sentido de nos parecer ser essa a interpretação dos AA, ora apelantes, já que são variadas as contradições em que incorrem. De facto, veja-se, a este propósito o que referem nas Cls 11ª e 12ª do recurso por si apresentado em que dizem que o Mmº Juiz a quo considerou como comum o espaço debaixo do vão da varanda do r/c virado a Sul, quando é precisamente o contrário que transparece da sentença recorrida, ou seja, que tal espaço não foi considerado comum (vide fls. 11 da sentença). E, logo depois, tendo entendido (mal) que a sentença recorrida considerou tal espaço de vão da varanda do r/ch como comum, dizem que eles próprios AA. entendem que não, ou seja, que não é espaço comum. Consequentemente, se entendiam que não era espaço comum, então estariam de acordo com o entendimento a que chegou a sentença recorrida, razão pela qual este recurso seria completamente inócuo, o que não faria qualquer sentido.
Vejamos, então, a quem assiste razão.
Em qualquer prédio urbano constituído em propriedade horizontal há partes comuns, pertencentes em compropriedade a todos os condóminos (artigos 1420º e 1421º, do Código Civil) e partes pertencentes em exclusivo a cada um deles (as fracções autónomas).
As fracções serão individualizadas no respectivo título de constituição da propriedade horizontal, aí se especificando as partes do edifício pertencentes a cada uma delas – artigo 1418º do Código Civil. E o que aí não esteja especificado como pertencente a cada fracção, será, em princípio, havida como parte comum, a não ser que esteja afectada ao uso exclusivo de um dos condóminos.
Cada condómino é, assim, titular de um direito real plural traduzido na titularidade do direito de propriedade exclusivo sobre a sua fracção autónoma, juntamente com a titularidade do direito de compropriedade sobre as partes comuns do edifício. É proprietário exclusivo da sua fracção e contitular, juntamente com os restantes condóminos, do direito de propriedade sobre as partes comuns. [1]
Nos termos do preceituado no nº1 do artigo 1422º do Código Civil, os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às partes comuns, às limitações impostas aos comproprietários de imóveis.
E nos termos do nº 2 dessa disposição legal, verificam-se várias restrições aos direitos dos condóminos, limitações decorrentes da forte conexão existente entre as fracções autónomas, integrantes da mesma unidade predial, e o respectivo uso.
Ora, prescreve o artigo 1425º do Código Civil que:
“1. As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
2. Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.”
Estas inovações de que fala este preceito legal, são as introduzidas nas partes comuns, não sendo aplicável às inovações introduzidas nas fracções pertença exclusiva dos condóminos.
As restrições impostas aos condóminos no artigo 1422º reportam-se exclusivamente às fracções que lhes pertencem e suas componentes próprias.
As inovações nas partes comuns, dirigem-se ao melhoramento ou ao uso mais cómodo ou ao melhor rendimento da coisa comum, destinando-se a privilegiar a coisa comum.
Ora, nos termos da alínea a) do nº1 do artigo 1421º do Código Civil, são comuns as seguintes partes do edifício:
“O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio”.
Tendo em atenção estes princípios jurídicos, atentemos na matéria de facto provada.
Os AA e os RR são proprietários, respectivamente da fracção autónoma “C” e das fracções “A” e “B” de um prédio constituído em propriedade horizontal, sendo que, resulta do termo de transacção lavrado a 21/07/1987 que, todas aquelas fracções dispõem de logradouro afecto à respectiva fracção.
Mais ficou provado que, antes da constituição em propriedade horizontal do imóvel e antes da do logradouro, as fracções apresentavam cada uma a área coberta de 63 m2. No seguimento do acordo judicial homologado, a área coberta das fracções “B” e “C” passou de 63 m2 para 90 m2, pois foram ampliados pela existência de uma “marquise” em cada fracção, com a área de 27 m2, resultante do fecho das respectivas varandas.
Ora, em 2005, os RR concluíram uma construção debaixo do vão da varanda virada a sul do r/chão – fracção “B” -, com uma área de cerca de 27 m2 e um pé direito de 1,70m. Para o efeito escavaram o solo debaixo da varanda da fracção “B” de modo a alcançarem o referido pé direito. As terras foram rebaixadas em 50 cm, sendo que os AA não têm acesso, através da respectiva fracção ao logradouro da fracção “B” visto aquela construção se situar dentro do logradouro da fracção dos RR.
A lei não define o que é logradouro, nem refere expressamente se estamos perante uma parte comum do prédio ou não.
A doutrina e a jurisprudência encontram-se divididas.
Há quem entenda que o logradouro só é comum se outra classificação não resultar do título constitutivo da propriedade horizontal.
A generalidade da jurisprudência entende que o logradouro só é comum se outra qualificação não resultar do título constitutivo da propriedade horizontal, como é o caso em apreço.
A generalidade da jurisprudência entende que os logradouros são presuntivamente comuns (integrando-se assim no artº 1421º nº 2, al. a) do CCivil), outros há que defendem que os logradouros são imperativamente comuns (cabendo no artº 1421º nº 1 al. a) do CCivil). [2]
In casu, mais ficou provado que no seguimento do acordo judicial do qual resultou a constituição da propriedade horizontal, os logradouros foram vedados e murados, pelo que, neste caso particular, tendo isso em conta e ainda que os AA não têm acesso a esse local, como acima se disse, somos levados a entender que a propriedade daqueles logradouros pertence, em exclusivo, ao condómino da respectiva fracção.
E, assim sendo, o espaço do vão debaixo da varanda do imóvel virado a sul do r/chão, situa-se no logradouro da fracção “B”, pelo que não pode ser considerado espaço comum, o que de resto, não faria qualquer sentido, a não ser que se considerasse que o espaço de todos os logradouros era espaço comum, o que parece não ser essa quer a intenção dos AA quer a intenção dos RR espelhada na Clª 1ª do termo de transacção – cfr. ponto 5 da matéria assente na sentença recorrida.
De resto, nem se percebe muito bem qual a finalidade dos AA em pretenderem que se considerasse o espaço por debaixo da varanda do r/chão virada a sul, espaço comum, quando todo o resto do logradouro onde aquele vão está implantado se considera propriedade exclusiva dos RR., não tendo os AA/recorrentes acesso a tal espaço (cfr. pontos 31 e 34 da matéria assente na sentença recorrida).
Aliás, aquando do acordo de divisão de coisa comum, não foi considerado tal espaço por debaixo da varanda do rés-do-chão como sendo comum, sendo mais uma razão para que se considere tal espaço como integrante no logradouro da fracção “B” de uso exclusivo dos RR.
Afirmam ainda os AA/recorrentes que na planta de fls. 197 não aparece o vão da varanda debaixo da fracção “B” e, como tal não poderia ser considerada no cômputo da metragem efectuada no acordo de divisão de coisa comum.
De facto, é por demais evidente que numa planta de visualização vertical nunca poderia aparecer um qualquer espaço de vão de varanda.
Assim, tendo o dito vão a área de 27 m2, igual às áreas das marquises que foram fechadas no rés-do-chão e no 1º andar, é óbvio que tal área fazia já parte da área do logradouro da fracção “B” com 90 m2, estando nesta incluída, caindo assim por terra a argumentação dos recorrentes de que a fracção “B” ficaria com 90m2+27m2, ou seja, 117m2 de área.
Mas não é disso que se trata, como já vimos.
O que os RR fizeram foi “roubar” 27 m2 de área ao logradouro da fracção “B” para aumentar a área da cave (fracção “A”) de modo a que com a contagem dos 27 m2 do referido vão, esta fracção “A” ficasse com idêntica área coberta à das fracções “B” e “C”, após o fecho das marquises destas. É isso que resulta dos pontos 6 a 12 da matéria provada da sentença recorrida.
Invocaram ainda os AA/recorrentes que tendo sido dado como provado que os RR/recorridos escavaram o solo debaixo do vão da varanda da fracção “B”, e sendo este parte comum do edifício nos termos do artº 1421º nº 1 al. a) do CCivil, estaria tal escavação proibida por falta de autorização de uma maioria qualificada do condomínio.
Ora, como já vimos, estando a construção efectuada no logradouro do prédio dos RR, é a mesma pertença destes, como se refere na decisão sobre recurso.
Por isso, não há que proceder a qualquer alteração à resposta do artº 13º da BI, já que se tratou de uma resposta restritiva, sendo tudo o mais contido nesse artigo matéria conclusiva e de direito.
De qualquer modo, resulta do termo de transacção que os logradouros são partes da exclusiva propriedade dos respectivos condóminos. Mas mesmo que se adira à orientação que considera que o solo onde se inclui o logradouro só presuntivamente é parte comum, pode essa presunção ser elidida, in casu, atento o facto de o mesmo logradouro se encontrar afecto exclusivamente à fracção “B” pertença dos RR., reforçando tal entendimento a circunstância de, sendo tal espaço um vão de varanda, não constituir qualquer zona de implantação dos alicerces do dito prédio.
Da mesma forma, o artº 37º da BI onde se perguntava “O terreno onde os RR construíram a inovação não pode vir a fazer parte integrante da fracção “A”, porquanto é parte integrante das fundações do prédio?” obteve e bem como resposta “Não provado que o terreno referido na resposta ao quesito 13 seja parte das fundações; no mais, contém matéria conclusiva, pelo que não se responde”.
Na verdade, apesar de ter sido valorado o depoimento da testemunha E, como credível pelo tribunal recorrido, não se percebe como é que é possível dizer-se que no espaço de um vão de uma varanda, aí se possam encontrar alicerces do prédio.
Há que referir que esta testemunha é filho dos ora recorrentes e, por via de tal grau de parentesco, naturalmente que o seu depoimento está inquinado. Aliás, sendo a testemunha professor de educação física de profissão não possui sequer conhecimentos técnicos para assim falar. Neste caso, do que se trata é de uma opinião, não avalizada, de nada interessando a sua sensibilidade, aqui invocada pelos ora recorrentes.
Como é óbvio, se existe esse espaço livre por debaixo de uma varanda, não existem alicerces para suportar qualquer parede mestra do edifício.
Decide-se, assim, manter a resposta ao artº 37º da BI.
Por último, sustentam os recorrentes que, tendo ficado assente de acordo com o termo de transacção que a fracção “B” e “C”, após as obras de ampliação ficariam iguais, no seu aspecto exterior, nada tendo ficado previsto quanto à fracção “A” (cave), com a obra executada pelos RR/recorridos de 27 m2, com um pé direito de 1,70 m, com a colocação nessa obra de uma porta, de um portão com ripas, de um muro com gradeamento, bem como a eliminação de uma janela, o arranjo estético do edifício foi alterado, bem como a linha arquitectónica.
Na verdade, como claramente dispõe o artº 1422º nº 2 al. a) do CCivil é especialmente vedado aos condóminos prejudicar, com obras novas, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício.
Sobre este aspecto não nos podemos esquecer que, em lado algum ficou demonstrado que os RR alteraram a fachada do edifício. O que houve foi um rebaixamento em 50 cm, edificou-se uma porta que dá acesso ao logradouro dos RR, de acordo com a fotografia de fls. 44, foi colocado um gradeamento por cima de um muro de 50 cm de altura, eliminando-se a janela anteriormente existente, mas sem comunicação para o exterior e foi colocado um portão com ripas.
Ora, é manifesto que tais modificações, como facilmente é observável pela fotografia de fls. 44 (doc. nº 4) não prejudicam de forma alguma a linha arquitectónica do edifício, bem como o seu arranjo estético, bem pelo contrário, tais modificações tornaram até a fachada onde as mesmas foram realizadas mais uniforme, constituindo tal inovação o prolongamento vertical inferior das marquises existentes nos pisos superiores.
Na verdade, não se tendo provado que tal inovação alterou o perfil do edifício, no sentido de destoar dos andares da mesma prumada imediatamente acima do edifício no seu conjunto, isso significa, sem dúvida, que a obra em causa não modificou ou alterou o arranjo estético do edifício (nada tem a ver com a linha arquitectónica do edifício que diz respeito ao conjunto dos elementos estruturais de construção que, integrados na unidade do prédio, lhe conferem a sua individualidade específica), na medida em que não afectou as características visuais que conferiam unidade sistemática ao conjunto. Conclui-se, assim, que os RR/recorridos não alteraram física, volumétrica e esteticamente o edifício, nem alteraram com tal inovação, de alguma forma, a qualidade de vida dos AA/recorrentes, pelo que, não sendo ilícita, não deve ser demolida, como pretendido por estes.
Improcedem, deste modo, nesta parte as conclusões do recurso.
2. Verifica-se ou não contradição entre a matéria dada como assente na Al. E) e a matéria dada como provada no ponto 19 da sentença recorrida.
Relembremos o que referem cada um dos factos mencionados.
Assim, no ponto 5 da sentença recorrida consta o seguinte:
Resulta de fls. 17 do termo de transacção lavrado a 21-07-1987 que as composições de cada uma das fracções são as seguintes:
-Fracção "A" -Correspondente à cave, composta por vestíbulo, três divisões assoalhadas, cozinha, casa de banho, garagem e um logradouro com a área de 90m2;
-Fracção "B" -Correspondente ao r/c, composto de três assoalhadas, cozinha, casa de banho, marquise e logradouro com a área de 90m 2;
-Fracção "C" -Correspondente ao 1° andar, composta de três assoalhadas, cozinha, casa de banho, varanda e logradouro com a área de 90 m2 (alínea e) da especificação e resposta ao quesito 9º).
Por sua vez do ponto 19 da matéria assente consta que:
O logradouro da fracção “C” tem 81 m2 (facto alegado pelos RR. e comprovado pela certidão de registo predial de fls. 13 e ss. – em especial, fls. 22).
Ora, no termo de transacção, os autores e os réus consignaram o acordo a que chegaram sobre o litígio que discutiam na acção nº 18/83 do 4º Juízo, 2ª secção do TJ de C..., acordo esse homologado por sentença judicial, transitada em julgado.
Ora, o termo em questão foi lavrado na secretaria do Tribunal Judicial de C..., perante um funcionário judicial, tudo nos termos processuais definidos nos artºs 163º e segs. do CPCivil.
Ou seja, neste caso, o funcionário judicial apenas regista as declarações das partes intervenientes, mas já não faz prova, por exemplo, da desconformidade entre o que realmente se passa e o que se exarou no documento.
Na verdade, os recorrentes não impugnaram nem a força probatória daquele acordo homologado por sentença transitada em julgado, nem as declarações do mesmo constantes, invocando por ex. um vício de vontade capaz de as invalidar, bem pelo contrário, pretendem que tais declarações subsistam como verdadeiras.
Porém, as declarações firmadas na transacção podem provar-se através de outros meios de prova, designadamente através da prova documental carreada para os autos.
De facto, uma sentença homologatória de uma transacção não garante nem pode garantir a veracidade das declarações dos intervenientes na mesma, apenas garantindo que essas declarações se fizeram.
Daqui se extrai que, apesar de ter sido declarado pelas partes e constar da mencionada transacção que os logradouros possuem a área de 90 m2, nada impede que se faça prova de que tais declarações estão viciadas e que a área dos logradouros e designadamente do logradouro da fracção “C” tenha outra área, que pode corresponder ou não com a área constante da certidão do registo predial de fls. 13 e segs.
Com efeito, a área dos logradouros, pode provar-se por qualquer meio, sem necessidade de arguir a falsidade do termo de transacção, isto é, que não foram verdadeiras as declarações nele contidas.
De resto, a eficácia da mencionada sentença, ou seja, o caso julgado formal que dela derivou, é insusceptível de relevar na presente acção declarativa de condenação em causa.
Todavia, o que o Tribunal a quo fez foi constatar, por um lado, de acordo com o que consta do termo de transacção, que a área “declarada” dos logradouros foi de 90 m2, enquanto que, de acordo com o que consta da certidão predial de fls. 13 e segs é uma realidade algo distinta, pois aí aquela metragem não corresponde exactamente à que consta do termo de transacção, já que da certidão do registo predial apenas consta que a área do logradouro da fracção “C” tem apenas 81 m2.
Porém, ao contrário do que parece ser desejo dos ora recorrentes, nem o Tribunal a quo nem esta Relação dispõem de elementos concretos e destituídos de erro que nos permitam afirmar que a área dos logradouros é esta ou aquela. O que se fez foi constatar a existência de uma discrepância, pelo menos, no que tange à fracção “C”.
Tal será matéria para os interessados colmatarem junto do registo predial, de acordo com uma metragem rigorosa da área dos logradouros, com vista a fazerem corresponder a realidade física à realidade documental.
E, assim sendo, entende-se não ocorrer qualquer contradição entre a matéria de facto assente nos pontos 5 e 19 da matéria assente na sentença recorrida, improcedendo, mais uma vez, as conclusões de recurso.
3. (In)Procedência do Pedido Reconvencional.
Os AA/recorrentes foram condenados no pedido reconvencional “a reporem a aba do telhado virado a sul no estado em que se encontrava antes da inovação por eles realizada…”.
Os RR, ora recorridos haviam alegado que os AA edificaram uma inovação, alteando em cerca de 70 cm numa aba do telhado virada a sul, sem autorização da assembleia de condóminos.
A este propósito, ficou provado que os AA. fizeram uma elevação de cerca de 50 cm numa aba do telhado virada a sul e que tal obra não foi autorizada pela assembleia de condóminos (cfr. pontos 35 e 36 da sentença recorrida), pese embora os recorrentes aleguem na sua Clª 41ª precisamente o contrário.
Os recorrentes alegam em sede recursiva que tal obra no telhado em nada os beneficia, que só assim procederam porque para tanto se encontravam legitimados e até obrigados, porque na Clª 4ª do termo de transacção foram os AA autorizados a expensas suas fazer obras de ampliação idênticas às que foram feitas no r/chão (fracção”B” e por prolongamento destas, por forma a que ambas as fracções ficassem iguais no seu aspecto exterior, devendo, por isso, ser alterada a resposta ao quesito 32, passando-se a referir na mesma que a obra descrita no quesito 31 foi autorizada em diligência judicial, em termo assinado por todos os condóminos.
Ora, do termo de transacção constante de fls. 40 a 42 dos autos, consta expressamente o seguinte da Clª 4ª (e não item 5º como certamente, por lapso consta do ponto 6 da matéria assente da sentença recorrida): “Os réus C e mulher autorizam B e marido a fazer a expensas suas, na fracção “C” que lhes foi adjudicada, obras de ampliação idênticas às que foram feitas no rés-do-chão (fracção “B”) e por prolongamento, por forma que ambas as fracções fiquem iguais no seu aspecto exterior e sem que tais obras venham a alterar a permilagem e o valor relativo da fracção”.
Resulta, assim, à saciedade desta Clª 4ª ínsita no termo de transacção que as obras a que ali se faz referência são as obras destinadas a fechar a varanda dos AA, o que estes fizeram com tijolo e vidro a que chamaram «marquise» - cfr. ponto 7 da sentença recorrida – em tudo semelhante às obras que os RR haviam feito na respectiva fracção sita no rés-do-chão (fracção “B”) – cfr. ponto 9 da matéria provada na sentença recorrida.
Consequentemente, não foi dada qualquer autorização condominial para que os AA procedessem a alterações no telhado do edifício, razão pela qual não há que proceder a qualquer alteração de redacção do quesito 32, pois o pretendido pelos ora recorrentes não resulta igualmente das cláusulas do termo de transacção entre recorrentes e recorridos e nomeadamente da Clª 4ª do mesmo.
Assim sendo, como bem se refere na sentença recorrida, “a obra em causa constitui uma alteração na forma e na substância de uma coisa comum – o telhado”, assim sendo classificado este no artº 1421º nº 1 al. b) do CCivil, constituindo, por isso, uma inovação nos termos do artº 1425º do CCivil.
Tudo, aliás, como foi constatado no local aquando da realização da inspecção judicial constante de fls. 263 e segs. dos autos.
Esta obra levada a cabo pelos AA, sem autorização e sem o conhecimento da assembleia de condóminos é ilícita, impondo-se a condenação dos AA na demolição da mesma, repondo o telhado no estado anterior.
Improcedem, assim, as conclusões 40 a 46 das alegações de recurso.
Para finalizar, apenas uma chamada de atenção relativamente aos pontos 13 e 14 da matéria assente na sentença recorrida, que se mostram deficientemente elaborados na sua estrutura.
No ponto 13 alude-se a um espaço referido em T).
Porém, tal Al. T) é inexistente.
Por outro lado, no ponto 14 da matéria assente, acaba por não se saber o que é que a autora verificou quando requereu cópia certificada da caderneta predial urbana da fracção “A” para instruir a presente acção.
Em nosso entender, tal matéria não foi determinante para a resolução das questões em apreço no presente recurso, razão, pela qual, as mantivemos inalteráveis. Caso contrário, teríamos feito uso do disposto no artº 659º/3 e 713º/2 ambos do CPC.
V – DECISÃO
Nos termos expostos, acordam em julgar improcedente a apelação, confirmando integralmente a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
(Processado por computador e integralmente revisto pela Relatora)
Lisboa, 15 de Dezembro de 2009
Maria José Simões
Maria da Graça Araújo
José Augusto Ramos
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[1] Cf. Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado em anotação ao artº 1420º.
[2] Para análise das diversas posições, cfr., por ex. o Ac. do TRL de 18/01/2001, CJ, pag. 87 e segs.; Sandra Passinhas, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, pag. 28 e 29; Aragão Seia, proprieddae Horizontal, pag. 67, nota 2. |
