ACÓRDÃOS DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I - RELATÓRIO
A autora S… instaurou a presente acção declarativa de condenação, contra a ré M…, Lda, pedindo que a) seja declarada a resolução do contrato de arrendamento que identifica; b) seja a ré condenada na entrega do imóvel livre e devoluto de pessoas e bens e ainda no pagamento da quantia de € 4.496,74, a título de rendas vencidas, acrescida do valor de todas as que venham a vencer-se até efectiva entrega do locado.
Em síntese, alegou que a ré deve à autora a quantia de € 4.496,74 a título de rendas do estabelecimento comercial que explora no locado, encontrando-se encerrado ao público, sem qualquer actividade, só reabrindo em Novembro de 2009 com nova gerência O imóvel encontra-se ocupado por pessoas cuja identidade a autora desconhece e que se encontram a explorar um estabelecimento comercial no locado.
Contestou a ré, arguindo, além do mais e em substância, a excepção de não cumprimento do contrato, pois, segundo alega, o estado da fracção cedida seria de tal ordem que a impedia de abrir o espaço ao público, fim a que, de acordo com o contrato, se destinava. Por isso, deixou de pagar as rendas do locado.
Deduziu pedido reconvencional no montante de € 49.999,99, respeitante a obras de conservação extraordinária que efectuou no locado e que eram imprescindíveis ao bom funcionamento do locado. O locado apresentava cheiro nauseante a esgotos, bem como a gás, fugas de água, os fios eléctricos encontravam-se em muito mau estado de conservação, provocando curto-circuitos, o chão da cozinha também se encontrava em mau estado de conservação.
Pede ainda que a autora seja condenada como litigante de má fé em multa e indemnização a seu favor.
Na réplica, a autora pugna pela improcedência da excepção de não cumprimento do contrato.
Alega que reconhece que a ré pagou as rendas relativas aos meses de Setembro de 2009 a Janeiro de 2011, vencidas no mês imediatamente anterior, pelo que se encontram em dívida as rendas referentes a Março de 2006, Outubro de 2007 a Novembro de 2008, inclusive, Agosto de 2009 e Fevereiro a Julho de 2011. Invocou, então, que se encontrava em dívida por parte da R. a quantia € 4.251,75, referente às rendas de Março de 2006, Outubro de 2007 a Novembro de 2008, inclusive, Agosto de 2009, Fevereiro a Julho de 2011 e a actualização das rendas de Setembro de 2009 a Dezembro de 2010, não liquidadas com os valores das respectivas rendas, no valor de € 5,38/mês e respeitante à renda de Dezembro de 2010, no valor de € 5,70. Terminou concluindo que o pedido reconvencional deve ser julgado improcedente.
Foi admitida liminarmente a reconvenção e proferido despacho saneador, tendo sido julgada improcedente a excepção de prescrição invocada pela ré e foi proferida decisão no que concerne ao pedido de resolução do contrato e entrega do imóvel, pedidos esses que foram julgados procedentes e foi fixada a matéria de facto assente e base instrutória relativamente ao pedido pecuniário.
Por Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa foi revogada a decisão supra referida relativa à resolução do contrato e determinado o prosseguimento dos autos também no que respeita a tal pedido.
Foi proferida SENTENÇA que julgou a acção parcialmente procedente e, em consequência:
a) foi declarado resolvido o contrato de arrendamento referente à fracção correspondente à loja sita na Rua …, outorgado entre autora e ré.
b) Foi a ré condenada a despejá-la imediatamente, entregando-a à autora completamente livre e desocupada;
c) foi a ré condenada a pagar à autora a quantia de € 3.376,15, a título de rendas vencidas até Junho de 2011, inclusive e as que se venceram até esta data e ainda as quantias equivalentes ao montante das rendas que se vencerem até à efectiva entrega do locado àquela, deduzidos dos montantes que a esse título foram pagos pela ré nos termos que constam do Ponto 21- dos Factos Provados;
Foi ainda julgada improcedente a reconvenção, absolvendo a autora do pedido reconvencional.
Não se conformando com a sentença, dela recorreu a ré, tendo formulado as seguintes CONCLUSÕES:
1ª a 21ª – Resumimos, propositadamente, estas extensas 21 conclusões, que são uma mera repetição das alegações, nas quais a apelante pretende a impugnação da matéria de facto relativamente aos números 1º, 2º, 3º, 3º-A, 3º-B, 3º-C, 13º e 17º da base instrutória.
22ª -O tribunal “a quo” fez também incorrecta aplicação do direito.
23ª - O tribunal “a quo”, relativamente ao enquadramento legal da situação fê-lo, também, de forma errada.
24ª - Ficou demonstrado que a ré pagou à autora as rendas referentes a Março de 2006 e de Agosto de 2009 (por a autora não ter logrado provar o contrário).
25ª - Ficou, também, demonstrado que as rendas não foram pagas entre Outubro de 2007 e Novembro de 2008.
26ª -Ficou, categoricamente, demonstrado que as rendas correspondentes aos meses de Junho e Julho de 2011 foram pagas pela ré à autora.
27ª - Ficou, também, decisivamente, demonstrado que as obras levadas a cabo pela ré duraram, pelo menos um ano, com início em Setembro/Outubro de 2007, o que motivou o não pagamento das rendas à autora em face do valor pago pelas mesmas e pela impossibilidade de uso do locado.
28ª - Assistia, assim, à ré, na qualidade de inquilino, o direito de recusar a sua correspondente obrigação de pagamento da renda em virtude de este se encontrar impossibilitada de usar o locado por falta de realização de obras da responsabilidade do senhorio (Autora) e pelo elevado preço que teve de suportar, verificando-se, assim todos os pressupostos necessários para que se pudesse considerar verificada a exceção do não cumprimento.
29ª - Não podia, pois, haver lugar à resolução do contrato de arrendamento com fundamento no encerramento do locado e na falta de pagamento da renda. Ao decidir de forma contrária não andou bem o tribunal “a quo”.
30ª - A sentença ora em crise, aliás douta, entendeu não ser aplicável a excepção de não cumprimento do contrato invocado pela ré consubstanciada na falta das condições mínimas do locado para ser afectado ao fim do contrato e na omissão de realização de obras de reparação necessárias e de conservação da fracção arrendada.
31ª - Em sede própria, a ré defendeu-se fundamentando a aplicação do instituto da excepção do não cumprimento – regulado nos artigos 428º a 431º do Código Civil face à perda do direito do gozo da coisa locada imputável ao locador.
32ª - O tribunal fez errada apreciação dos factos e fez total “tábua rasa” da “posição” apresentada pela ré (na contestação).
33ª - Muito embora a excepção de não cumprimento não possa ser, em regra, utilizada pelo arrendatário como justificação para a não liquidação da renda, quando o senhorio, por seu turno não realiza no locado as obras a que legalmente está vinculado certo é que, em determinadas situações, quando tais obras são condição necessária e suficiente para proporcionar o gozo do imóvel ao respectivo inquilino e a manutenção do negócio instalado, afigura-se que pode e deve ser respeitada a possibilidade do arrendatário invocar a excepção de não cumprimento, com a não liquidação da renda.
34ª - O caso dos autos é um desses casos.
35ª - A circunstância da autora, na sua qualidade de senhoria, não ter realizado, de profunda má-fé, as obras indispensáveis no local arrendado, apesar de várias solicitações para o efeito, originou a desobrigação da ré (durante determinado tempo, que ocorreu durante, sensivelmente, um ano, e depois de a ré ter ela própria realizado algumas obras às suas expensas) do pagamento de rendas decorrente do contrato de arrendamento dos autos, dado os vícios que o prédio apresentava (deplorável estado de conservação) impediu a ré de exercer a actividade comercial a que aquela se destinava, invocando, nessa medida, a excepção de não cumprimento do contrato, conforme ressalta dos artigos 428.º e seguintes do Código Civil.
36ª - É entendimento na nossa distinta doutrina a existência de um claro caminho no sentido da faculdade de recusa da prestação por parte de qualquer um dos contraentes, no circunstancialismo e condições mencionados nos artigos 428º e seguintes do Código Civil, também activável no âmbito do contrato locatício.
37ª - Inúmeras decisões jurisprudenciais apontam, também, claramente no sentido de que, quando a não realização das obras pelo senhorio impede ou diminui, em termos absolutos, a utilização pelo inquilino do locado, pode o arrendatário responder-lhe com a suspensão do pagamento, total ou parcial, da correspondente renda.
38ª - Os defeitos em causa quando surgiram no locado (decorrente do fecho do locado durante muito tempo por responsabilidade da autora) permitiam o gozo minimamente satisfatório do locado, considerado o tipo de negócio ali desenvolvido.
39ª - Tais defeitos foram-se intensificando ao ponto de ficarem eminentemente graves e de tal forma que, inequívoca e forçosamente, impossibilitaram/impediam a utilização e gozo do espaço arrendado por parte da ré, vendo-se esta obrigada, em determinada altura, e em total desespero, a substituir-se à autora e proceder ao arranjo (realização de obras), a expensas suas, de alguns dos defeitos de que padecia o locado, de modo a torná-lo, de novo, minimamente satisfatório ao fim a que se destinava.
40ª - A impossibilidade total do gozo do locado em virtude da não realização das obras reclamadas pela ré levaram ao fecho temporário do locado, impondo consequentes e sucessivos prejuízos à ré.
41ª - A situação de impossibilidade total do gozo do locado em virtude da não realização das obras, várias vezes reclamadas pela ré permitia a esta invocar a excepção de não cumprimento como justificação para o não pagamento da renda, nos moldes constantes dos autos.
42ª - É contrária à boa fé a conduta adoptada pela autora ao não fazer as obras de que o locado urgentemente necessitava para assegurar à ré o gozo do mesmo.
43ª - Foi culpa exclusiva da autora/recorrida, na qualidade de locadora, ter deixado que o locado se tornasse impróprio para a sua utilização e gozo, contrariou e impediu, assim, a normal evolução do contrato, traindo a confiança que nele depositou a ré/recorrente (locatária), e perturbou o equilíbrio das respectivas prestações, praticamente descaracterizando e inutilizando, omitindo outros deveres de conduta.
44ª - Além de entregar ao locatário a coisa locada, o senhorio tem uma obrigação positiva de manutenção do gozo, isto é, de assegurar o gozo do prédio ao inquilino.
45ª - Obrigando-se a realizar todas as reparações ou outras despesas essenciais ou indispensáveis para assegurar o gozo da coisa locada, de harmonia com o fim contratual, quer se trate de pequenas ou de grandes reparações, quer a sua necessidade resulte do simples desgaste do tempo, de caso fortuito ou de facto de terceiro.
46ª – Concretamente, no caso dos autos, quando o locado deixou de possuir as condições mínimas que possibilitavam a utilização e gozo do espaço arrendado para a actividade a que se destinava, e temendo a ré o irremediável e definitivo fecho das portas ao público, desencadeou nesta a necessidade de tomar a posição da autora/recorrida e proceder, ela própria, às suas expensas, à realização das obras mais urgentes, de modo a que não deixasse de usufruir do mesmo (locado), mantendo nele, assim, a continuidade da sua actividade.
47ª - Assistiu-lhe, pois, à ré o direito a recusar a sua correspondente obrigação de pagamento da devida renda que durou, sensivelmente, um ano.
48ª - A ré, ao ter avisado, por diversas vezes, o senhorio (autora) da falta de condições do locado, indicando-lhe a necessidade de obras, agiu de boa fé e actuou com diligência, zelo e lealdade face aos interesses da contraparte.
49ª - Quem contrariou a boa-fé foi a autora que não assumiu a sua prestação - núcleo fundamental do dever de proporcionar ao inquilino o gozo do prédio no âmbito e para os fins do contrato celebrado.
50ª - Conclui-se que o tribunal “a quo” errou ao ter decidido pela resolução do contrato de arrendamento comercial em causa, com a consequente, condenação da ré ao despejo imediato, entregando à autora o locado completamente livre e desocupado e, também, no pagamento da quantia de € 3.376,15, a título de rendas vencidas e do montante das rendas que se vencerem até à efectiva entrega do locado àquela.
51ª - O tribunal devia ter decidido de forma diferente, mas justa, dando como procedente a excepção do não cumprimento por parte da ré.
52ª - Sempre, de acordo com o artigo 1036º do Código Civil, o locatário (ré) tinha de ser reembolsado do custo das obras fez no imóvel arrendado.
53ª - Devendo as obras em causa serem qualificadas de urgentes por não se compadecerem com as delongas do procedimento judicial.
54ª - Estipula o artigo 216º nº 3 do Código Civil, a propósito das várias modalidades de benfeitorias, que “são benfeitorias necessárias as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa; úteis as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentem, todavia, o valor; e voluptuárias as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante”.
55ª - As obras que foram efectuadas pela ré no locado têm necessariamente de ser consideradas como obras necessárias, atenta a sua urgência e uma vez que as obras em causa foram obras de recuperação realizadas com a finalidade de evitar a perda, deterioração ou destruição da coisa e não para simplesmente adequar o espaço com o propósito de o preparar e tornar apto (o espaço locado) para o exercício da actividade comercial que a ré aí pretendia desenvolver (recordemo-nos dos factos dados como provados nos artigos 4º a 16º que constituíram a base instrutória).
56ª - Devendo, assim, serem qualificadas como benfeitorias necessárias, e não, como de benfeitorias úteis, como foi decidido nos presentes autos.
57ª - Ao decidir desta forma andou o tribunal “a quo” mais uma vez mal.
58ª - Destarte, e tratando-se as obras em causa de verdadeiras obras necessárias, tem a ré direito ao valor que despendeu com a realização de tais obras no valor de, pelo menos, € 40.000,00.
59ª - Mesmo que se venha a considerar que as obras em causa se tratem de benfeitorias úteis (o que mais uma vez só por mera hipótese de raciocínio se concebe), a cessação do contrato de arrendamento dá ao arrendatário o direito ao valor delas quando estas não possam ser levantadas sem prejuízo da coisa (artigo 1273º do Código Civil), a calcular segundo as regras do enriquecimento sem causa.
60ª - No caso dos autos, facilmente se percebe que as obras em causa nunca seriam possíveis levantar sem o detrimento da coisa, o que pressupõe à autora um enriquecimento (cfr artigo 473º do Código Civil).
61ª - A autora (sempre) enriqueceu em quantia nunca inferior a € 40.000,00, uma vez que esta (autora), actualmente, nunca conseguiria realizar o volume de obras que foi feita no locado em montante inferior a € 40.000,00.
62ª - Sempre o tribunal “a quo” devia ter decidido procedente a reconvenção e, consequentemente, condenado a autora no pedido reconvencional contra si formulado em montante nunca inferior a €40.000,00.
Termina, pedindo que seja a sentença rectificada no sentido de se declarar a legítima desobrigação da ré em relação à falta do pagamento das rendas não pagas decorrente do contrato de arrendamento dos autos, dado os vícios que o locado apresentava (deplorável estado de conservação) que impediu totalmente a ré de exercer, durante determinado tempo, a actividade comercial a que se destinava, devendo decidir-se pela procedência da excepção do não cumprimento.
A parte contrária respondeu, pugnando pela manutenção da decisão recorrida. Mais requereu a ampliação do objecto do recurso, devendo declarar-se a resolução do contrato de arrendamento também com fundamento na falta de comunicação da cessão operada.
Colhidos os vistos, cumpre decidir
II - FUNDAMENTAÇÃO
A) Fundamentação de facto
Mostra-se assente a seguinte matéria de facto:
1º - A autora é proprietária da fracção correspondente à loja sita na Rua …, descrita na .. Conservatória do Registo Predial de … sob o nº … - (A).
2º - Em 27 de Agosto de 1982, no … Cartório Notarial de …, foi outorgada a escritura cuja cópia se encontra junta de fls 25 a 28, intitulada “Trespasse”, através da qual M…, na qualidade de sócio gerente da sociedade M…, Ldª, declarou trespassar à ré, pelo preço de cem mil escudos, o estabelecimento comercial de cervejaria e casa de pasto, instalado na loja com o número 2-A do prédio urbano situado na Rua …, tendo a ré declarado aceitar o trespasse - ( B).
3º - Consta da escritura aludida em B) que a renda mensal era de 7.000$00 - (C).
4º - Desde a data aludida em B), a ré ocupa, temporariamente e mediante o pagamento de contrapartida monetária, para actividade comercial, a fracção identificada em A) - (D).
5º - Pelo menos entre Outubro de 2007 e Novembro de 2008, a ré omitiu a entrega das contrapartidas monetárias mensais acordadas - (E).
6º - Foram entregues à autora as contrapartidas monetárias acordadas referentes a Fevereiro, Março, Abril e Maio de 2011, no valor mensal de € 198,00 - (3º).
7º - Em Novembro de 2009 o estabelecimento instalado no imóvel passou a ser explorado por terceiros - (3º A).
8º - Sem o conhecimento e o consentimento da autora - (3º B).
9º - Durante os meses de Fevereiro de 2008 a Junho de 2009 não foi realizada qualquer actividade no locado - (3º C).
10º - Em Setembro de 2007 a canalização da casa de banho estava envelhecida e era constante na mesma o cheiro a esgoto - (4º e 5º).
11º - Na mesma data a canalização do gás e da água na cozinha estava envelhecida, com ferrugem e havia fugas de água - (6º e 7º).
12º - Em Setembro de 2007 alguns fios eléctricos estavam descarnados e, por vezes, a instalação eléctrica desligava-se - (8º).
13º - Em Setembro de 2007 o revestimento do chão da cozinha e da casa de banho encontrava-se escorregadio - (9º).
14º - Na mesma data havia fissuras e humidades em algumas paredes e nos tectos, com bolor em alguns sítios e havia cheiro a bafio - (10º e 11º).
15º - Em Setembro de 2007 as louças da casa de banho encontravam-se envelhecidas - (12º).
16º - A fim de realizar as obras na fracção a ré manteve o estabelecimento encerrado nos meses de Setembro a Novembro de 2007 - (13º).
17º - A ré fez reparar a cozinha e a casa de banho, com colocação de canalização de gás, água, esgoto, fios de electricidade, chão novo antiderrapante e reparação das paredes e tectos, com pintura - (14º).
18º - A ré fez obras na casa de banho e a mesma foi transformada em dois compartimentos sanitários autónomos - (15º).
19º - No remanescente do imóvel, a ré fez colocar fios de electricidade e reparar todas as paredes e tectos, com pintura - (16º).
20º - A ré despendeu na realização das obras aludidas nos artigos 14º, 16º e na resposta ao artigo 15º montante não concretamente apurado - (17º ).
21º- A R. procedeu ao depósito das seguintes quantias a favor da A. na Caixa Geral de Depósitos:
- em 08/06/2011 - € 198,00;
- em 08/07/2011 - € 198,00;
- em 08/08/2011 - € 198,00;
- em 08/09/2011 - € 198,00;
- em 08/10/2011 - € 198,00;
- em 08/11/2011 - € 198,00;
- em 08/12/2011 - € 198,00;
- em 09/01/2012 - € 198,00;
- em 08/02/2012 - € 198,00;
- em 08/03/2012 - € 198,00;
- em 08/04/2012 - € 198,00;
- em 08/05/2012 - € 198,00;
- em 08/06/2012 - € 198,00;
- em 09/07/2012 - € 198,00;
- em 08/08/2012 - € 198,00;
- em 07/09/2012 - € 198,00;
- em 08/10/2012 - € 198,00;
- em 08/11/2012 - € 198,00;
B) Fundamentação de direito
As questões colocadas e que este tribunal deve decidir, nos termos dos artigos 663º nº 2, 608º nº 2, 635º nº 4 e 639º nºs 1 e 2 do novo Código de Processo Civil, aprovado pela Lei nº 41/2013, de 26 de Junho, aplicável por força do seu artigo 5º nº 1, em vigor desde 1 de Setembro de 2013, são as seguintes:
- Impugnação da decisão proferida sobre matéria de facto;
- A questão de direito.
IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO PROFERIDA SOBRE MATÉRIA DE FACTO
Omissis (…)
A QUESTÃO DE DIREITO
A presente acção tem por fundamento resolutivo a falta de pagamento de rendas, o encerramento do estabelecimento por mais de um ano e a ocupação do locado por terceiros alheios ao contrato.
Em conformidade com o disposto no artigo 1083º nº 1 do Código Civil, qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.
Nos termos do nº 2, é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio.
Assim, constitui fundamento resolutivo:
- O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no nº 2 do artigo 1072º (alínea d);
- A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio (alínea e);
- A mora superior a três meses no pagamento da renda (nº 3).
Vejamos cada um dos fundamentos resolutivos.
O NÃO USO DO LOCADO POR MAIS DE UM ANO
O artigo 1022º do Código Civil dá-nos a noção de locação, referindo que é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.
De acordo com o artigo 1031º do Código Civil o senhorio é obrigado a entregar ao locatário a coisa locada e assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que a coisa se destina.
O locatário deve usar efectivamente a coisa para o fim contratado, não deixando de a utilizar por mais de um ano – artigo 1072º nº 1.
O artigo 1083º nº 2 alínea d) do Código Civil, (resolução do contrato pelo não uso do locado por mais de um ano) reporta-se a um estatuto legal, nela tendo o legislador tido em atenção tão só a relação locatícia duradoura, abstraindo dos factos que a originaram, desviando-se claramente de regulamentar o conteúdo de cada específico contrato de arrendamento celebrado.
Vejamos, então, se os factos provados demonstram a verificação desse fundamento resolutivo.
Provou-se que, durante os meses de Fevereiro de 2008 a Junho de 2009, não foi realizada qualquer actividade no locado – (9º).
Provou-se também que, a fim de realizar as obras na fracção a ré manteve o estabelecimento encerrado nos meses de Setembro a Novembro de 2007 - (16º), o que nada tem a ver com o encerramento do estabelecimento referido no nº 9 da Fundamentação de facto.
Mostra-se, pois, preenchido o primeiro fundamento resolutivo com vista à procedência da acção.
A CESSÃO DO GOZO DO PRÉDIO
Analisaremos agora o segundo fundamento resolutivo previsto na alínea e) do nº 2 do artigo 1083º do Código Civil.
Ficou provado que em Novembro de 2009 o estabelecimento instalado no imóvel passou a ser explorado por terceiros, sem o conhecimento e o consentimento da autora - (7º e 8º).
Competia à ré alegar e provar, atento o carácter de excepção peremptória que tal circunstância assume (artº 342º nº 2 do Código Civil), que comunicou à senhoria a cessão a terceiros da exploração do estabelecimento. E isto porque, a tanto estava obrigada, por força do disposto no nº 3 do artigo 1111º do Código Civil, segundo o qual “ a transmissão deve ser celebrada por escrito e comunicada ao senhorio”.
Não tendo sido feita essa comunicação, mostra-se consubstanciado o fundamento legal de resolução do contrato de arrendamento, nos termos do artigo 1083º nº 2 alª e) do Código Civil, devendo também proceder este fundamento resolutivo invocado pela autora na petição inicial.
MORA NO PAGAMENTO DA RENDA
A autora pediu a resolução do contrato de arrendamento e o consequente despejo, também com o fundamento na mora superior a dois meses falta de pagamento das rendas.
Ficou provado que, pelo menos entre Outubro de 2007 e Novembro de 2008, a ré omitiu a entrega das contrapartidas monetárias mensais acordadas - (5º).
Se o locador é obrigado a entregar ao locatário a coisa locada e assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que a coisa se destina (artigo 1031º do Código Civil), ao locatário compete pagar a renda (artigo 1038º alª a), sob pena de incorrer no fundamento resolutivo previsto no nº 3 do artigo 1083º do Código Civil.
Assim, e como consta e bem da douta sentença recorrida, encontram-se em dívida, por parte da ré, as rendas referentes aos seguintes meses:
- Março de 2006, no valor de € 178,23;
- Outubro de 2007 a Novembro de 2008, inclusive, as três primeiras no valor de € 181,97 cada e as restantes no valor de € 187,61 cada;
- Agosto de 2009, no valor de € 192,30 e
- Junho e Julho de 2011, no valor de € 198,00 cada.
O pagamento das rendas é um facto extintivo do direito da autora, pelo que competia à ré, para se desonerar do respectivo pagamento, provar tal facto, o que não fez, pelo que procede também este fundamento resolutivo.
EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO DO CONTRATO
Seguimos de perto o nosso acórdão 9873/2008-8[1], tal como consta do nosso acórdão proferido no processo apenso
Dispõe o artº428° n°1 do Código Civil:
"Se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo".
Conforme resulta do teor deste normativo a exceptio non adimpleti contractus aí estatuída exige a reciprocidade entre as prestações dos contraentes[2].
O contrato de locação é um contrato bilateral ou sinalagmático, envolvendo, alem do mais, da parte do locador, a obrigação de entregar a coisa ao locatário e de lhe assegurar o gozo dela para os fins a que se destina e, por parte do locatário, a de pagar a renda - artigos 1022º, 1031º e 1038° do Código Civil.
Ora, considerado o vínculo obrigacional a que ficam adstritos, locador e locatário num contrato de arrendamento, resulta para o locador a obrigação permanente de assegurar o gozo do locado ao arrendatário e para este uma obrigação de prestação reiterada de pagamento mensal, ou seja, da renda devida.
Apesar das diferentes posições doutrinais e jurisprudenciais que a questão sub judice tem conhecido, (Cfr o nosso acórdão proferido no processo apenso na sequência do saneador-sentença que declarou a resolução do contrato de arrendamento com base na falta de pagamento das rendas) entendemos que, enquanto o locador mantiver ou não impedir o gozo da coisa objecto da locação na disponibilidade do locatário, ou seja, enquanto este a poder usufruir, não lhe assistirá o direito a excepcionar o não cumprimento da obrigação de pagamento da correspondente renda.
Só assim não sucederá quando o senhorio por acção ou omissão, nomeadamente quando não realize obras a seu cargo que inviabilizem o gozo do locado, o locatário se veja, justificadamente, no todo ou em parte, impossibilitado de usufruir o locado.
Assim, como bem decidiu a douta sentença recorrida, da factualidade que ficou demonstrada resulta que as obras levadas a cabo pela ré tiveram lugar nos meses de Setembro a Novembro de 2007 (16º) e que as rendas não foram pagas entre Outubro de 2007 e Novembro de 2008 (5º) e ainda nos meses de Junho e Julho de 2011 (6º). A ré também não logrou demonstrar que tenha pago as rendas referentes a Março de 2006 e Agosto de 2009. A ré não procedeu ao pagamento das rendas em data posterior àquela em que as obras já tinham sido realizadas, não estando, assim, demonstrado que nessas datas a mesma se encontrasse impedida de usar o locado.
Deste modo, mesmo seguindo a orientação jurisprudencial segundo a qual assiste ao inquilino o direito de recusar a sua correspondente obrigação de pagamento da renda em virtude de se encontrar inviabilizado de usar o locado por falta de realização de obras da responsabilidade do senhorio, não se verificam os pressupostos necessários para que se possa considerar verificada a aludida excepção de não cumprimento do contrato prevista no artigo 428º do Código Civil.
A RECONVENÇÃO
A autora deduziu pedido reconvencional no montante de € 49.999,99, respeitante a obras de conservação extraordinária que efectuou no locado e que eram imprescindíveis ao bom funcionamento do mesmo.
De acordo com os nºs 10º a 20º da Fundamentação de facto, ficou provado que em Setembro de 2007 a canalização da casa de banho estava envelhecida e era constante na mesma o cheiro a esgoto, a canalização do gás e da água na cozinha estava envelhecida, com ferrugem e havia fugas de água, alguns fios eléctricos estavam descarnados, o revestimento do chão da cozinha e da casa de banho encontrava-se escorregadio, havia fissuras e humidades em algumas paredes e nos tectos e as louças da casa de banho encontravam-se envelhecidas.
A ré fez reparar a cozinha e a casa de banho, com colocação de canalização de gás, água, esgoto, fios de electricidade, chão novo antiderrapante e reparação das paredes e tectos, com pintura, fez obras na casa de banho e a mesma foi transformada em dois compartimentos sanitários autónomos. No remanescente do imóvel, a ré fez colocar fios de electricidade e reparar todas as paredes e tectos, com pintura.
Na realização das obras em causa a ré despendeu montante não concretamente apurado.
Estabelece o nº 5 do artigo 1074º do Código Civil que: “Salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé”.
Por seu turno, o nº 1 do artigo 1036º do Código Civil estabelece o seguinte:
“ Se o locador estiver em mora quanto à obrigação de fazer reparações ou outras despesas, e umas e outras, pela sua urgência, se não compadecerem com as delongas do procedimento judicial, tem o locatário a possibilidade de fazê-las extrajudicialmente, com direito ao seu reembolso”.
Ora, para que o locador fique constituído em mora, é necessário que tenha sido interpelado para realizar as obras, com fixação de prazo para o efeito, e que tal prazo tenha decorrido, mostrando-se a obra não realizada.
A reconvinte, ora apelante não alegou os factos necessários para que o seu direito ao reembolso do custo das obras se pudesse consubstanciar no disposto no nº 1 do citado artigo 1036º.
Os factos demonstram que as benfeitorias efectuadas pela apelante têm a natureza de benfeitorias úteis e não necessárias, pois a factualidade é insuficiente para se poder concluir que elas foram efectuadas com a finalidade de evitar a perda, deterioração ou destruição da coisa (artigo 216º nº 3 primeira parte do Código Civil).
Competia à ré, ora apelante, alegar e provar que o aumento do valor resultante das benfeitorias que realizou no estabelecimento locado, constituiu a medida do enriquecimento da autora, ora apelada.
Não o tendo sequer alegado, bem andou a primeira instância ao não condenar a autora no pedido formulado na reconvenção.
Finalmente, a apelante não provou, como lhe competia, que as obras foram o motivo pelo qual o estabelecimento se manteve encerrado de Fevereiro de 2008 a Junho de 2009 (9º); pelo contrário, provou-se que as obras foram realizadas nos meses de Setembro a Novembro de 2007 (16º), o que em nada contribuiu para o encerramento do estabelecimento naquele período de tempo.
SÍNTESE CONCLUSIVA
- O artigo 1083º nº 2 alínea d) do Código Civil, (resolução do contrato pelo não uso do locado por mais de um ano) reporta-se a um estatuto legal, nela tendo o legislador tido em atenção tão só a relação locatícia duradoura, abstraindo dos factos que a originaram, desviando-se claramente de regulamentar o conteúdo de cada específico contrato de arrendamento celebrado.
- Competia à ré alegar e provar, atento o carácter de excepção peremptória que tal circunstância assume (artº 342º nº 2 do Código Civil), que comunicou à senhoria a cessão a terceiros da exploração do estabelecimento. E isto porque, a tanto estava obrigada, por força do disposto no nº 3 do artigo 1111º do Código Civil, segundo o qual “ a transmissão deve ser celebrada por escrito e comunicada ao senhorio”.
- Não tendo sido feita essa comunicação, mostra-se consubstanciado o fundamento legal de resolução do contrato de arrendamento, nos termos do artigo 1083º nº 2 alª e) do Código Civil.
- Se o locador é obrigado a entregar ao locatário a coisa locada e assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que a coisa se destina (artigo 1031º do Código Civil), ao locatário compete pagar a renda (artigo 1038º alª a), sob pena de incorrer no fundamento resolutivo previsto no nº 3 do artigo 1083º do Código Civil.
- O pagamento das rendas é um facto extintivo do direito da autora, pelo que competia à ré, para se desonerar do respectivo pagamento, provar tal facto, o que não fez.
- Enquanto o locador mantiver ou não impedir o gozo da coisa objecto da locação na disponibilidade do locatário, ou seja, enquanto este a poder usufruir, não lhe assistirá o direito a excepcionar o não cumprimento da obrigação de pagamento da correspondente renda.
- Só assim não sucederá quando o senhorio por acção ou omissão, nomeadamente quando não realize obras a seu cargo que inviabilizem o gozo do locado, o locatário se veja, justificadamente, no todo ou em parte, impossibilitado de usufruir o locado.
- O nº 1 do artigo 1036º do Código Civil estabelece o seguinte:
“ Se o locador estiver em mora quanto à obrigação de fazer reparações ou outras despesas, e umas e outras, pela sua urgência, se não compadecerem com as delongas do procedimento judicial, tem o locatário a possibilidade de fazê-las extrajudicialmente, com direito ao seu reembolso”.
- Ora, para que o locador fique constituído em mora, é necessário que tenha sido interpelado para realizar as obras, com fixação de prazo para o efeito, e que tal prazo tenha decorrido, mostrando-se a obra não realizada.
III - DECISÃO
Atento o exposto, julga-se improcedente a apelação, confirmando-se a douta sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Lisboa, 3 de julho de 2014
Ilídio Sacarrão Martins
Teresa Prazeres Pais
Isoleta de Almeida Costa
[1] www.dgsi.pt.
[2] A. Varela e P. de Lima, Código Civil Anotado Vol. I pág. 405.
