| Decisão Texto Integral: |
Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
I
– Relatório
Fátima e Pedro
Instauraram as seguintes acções declarativas:
A) Processo n.º 1417/10.8TVLSB sob a forma de processo comum ordinário contra:
CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA RUA ...,, EM LISBOA e Carmo
Alegando, em síntese, o seguinte:
· São proprietários de uma fracção no prédio, correspondente a 10,6% do valor total, sendo a ré Carmo a proprietária das restantes fracções, representativas de 89,4% do mesmo valor, o que lhe permitiu ter como administrador o réu Carlos, pessoa que com a mesma vive em união de facto;
· Nos termos do regulamento do condomínio aprovado pela mesma ré apenas é permitida a presença de uma pessoa por fracção nas assembleias, o que constitui abuso de direito e induz a invalidade das deliberações tomadas;
· Na assembleia de 9 de Abril de 2010 a sua representante foi injuriada e ameaçada, acabando por abandonar a mesma para ir participar esses factos à autoridade policial e que independentemente desse facto cada uma das deliberações tomadas no mesmo acto é contrária à lei.
Concluíram pedindo a declaração de nulidade das quatro deliberações tomadas na assembleia de condóminos do condomínio réu do dia 9 de Abril de 2010.
B) Processo n.º 1417/10.8TVLSB-B sob a forma de processo comum sumário contra:
CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA RUA ...,, EM LISBOA e Carmo
Alegando, em síntese, que a ré Carmo, por força da união de facto com o réu Carlosestá impedida de votar a remuneração deste e que o referido regime do regulamento é abusivo e visa impedir a presença de testemunhas nos actos das assembleias de condóminos.
Concluíram pedindo a anulação das deliberações da assembleia de condóminos do dia 16 de Janeiro de 2010, concretamente as correspondentes aos pontos 1 a 6 da ordem de trabalhos e, subsidiariamente, que seja declarada fundada a recusa dos autores no pagamento das inovações a que se refere a deliberação sobre o ponto 3 da mesma ordem de trabalhos e ainda a declaração de nulidade do artº 16º, nº 3 do Regulamento Interno do Condomínio.
C) Processo n.º 1417/10.8TVLSB-C sob a forma de processo comum sumário contra:
CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA RUA ...,, EM LISBOA, Carlos e Carmo
Alegando, em síntese, que a acta da assembleia de condóminos de 27 de Fevereiro de 2010 relata factos que não ocorreram e que as deliberações tomadas na mesma assembleia estão feridas de invalidade por terem sido obtidas com o supra aludido impedimento de voto, havendo falta de informação e ocorrendo abuso de direito.
Concluíram pedindo a declaração de nulidade da acta da assembleia de condóminos de 27 de Fevereiro de 2010, por ser falsa ou, subsidiariamente, a anulação das deliberações nela tomadas.
Regularmente citados, os réus apresentaram contestações, cujo resumo foi feito na sentença e que transcrevemos:
A) requerendo a apensação das restantes duas demandas que se encontravam pendentes nos Juízos Cíveis, excepcionando a ilegitimidade passiva do alegado réu Carlos e do réu Condomínio, a ineptidão da petição inicial e, no mais, impugnando os factos articulados, concluindo pela improcedência da acção e pela condenação dos autores, em multa e indemnização, como litigantes de má fé.
B) excepcionando, bem assim, a ilegitimidade passiva do alegado réu Carlos e do réu Condomínio, impugnando a factualidade articulada e pedindo a condenação dos autores, em multa e indemnização, como litigantes de má fé.
C) excepcionando, bem assim, a ilegitimidade passiva do alegado réu Carlos e do réu Condomínio, impugnando a factualidade articulada e pedindo a condenação dos autores, em multa e indemnização, como litigantes de má fé.
As acções B) e C) foram apensadas à acção A).
Foi proferido despacho saneado, no qual foi julgada improcedente a excepção de nulidade do processado por ineptidão da petição inicial e parcialmente procedente a excepção de ilegitimidade, declarando os réus Condomínio e Carlos partes ilegítimas quanto aos pedidos de declaração de invalidade das deliberações formulados nas três acções e foram selecionados os factos assentes e foi organizada a base instrutória.
Procedeu-se a julgamento, tendo sido fixada a matéria de facto.
Foi proferida sentença julgando as acções parcialmente procedentes, decidindo:
“A) Declarar nula a estipulação do Regulamento do réu CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA RUA ...,, EM LISBOA contida no nº 3 do respectivo artº 16º com a seguinte redacção:
“3. Quando uma fracção autónoma pertencer a mais que uma pessoa (regime de compropriedade a representação em Assembleia será confiada a uma só pessoa, por todos firmada, dirigida ao Administrador, a qual vigorará até expressa substituição do seu representante (…)”.
B) Anular as deliberações tomadas na assembleia de condóminos do réu CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA RUA ...,, EM
LISBOA, realizada em 16 de Janeiro de 2010, que aprovaram os pontos 2) 3),
4) e 6) da respectiva ordem de trabalhos com a seguinte redacção:
Ponto 2): Aprovação das despesas efectuadas no período de Janeiro.2004 a 31.Dezembro.2008, no valor total de € 31.074,73 de acordo com a “Relação de
despesas efectuadas no período de Janeiro.2004 a 31.Dezembro.2008”, que aqui se dá como Integralmente reproduzida para os devidos e legais efeitos.
Ponto 3): Aprovação do Relatório de Contas do ano de 2009, cujas despesas totalizam € 35.922,95, que aqui se dá como integralmente reproduzido para os
devidos e legais efeitos.
Ponto 4): Fixação do valor de € 325,00 mensais para o pagamento dos honorários do Administrador-executivo no ano de 2010, valor este que se manterá em vigor até ser alterado em Assembleia de Condóminos.
Ponto 6): Aprovação do Orçamento de despesas e receitas para o ano de 2010 e respectiva tabela de quotizações trimestrais (incluída no orçamento) a pagar pelos condóminos, que se manterá em vigor até à aprovação do novo Orçamento de despesas e receitas que aqui se dá como integralmente reproduzido para os devidos e legais efeitos. O valor total das despesas previstas é de € 10.010,00. (…).
C) Anular todas as deliberações tomadas nas assembleias de condóminos do réu CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA RUA ...,, EM LISBOA, realizadas em 27 de Fevereiro e 9 de Abril de 2010.
Julgam-se os restantes pedidos improcedentes e dos mesmos se absolvem os réus.
Julga-se igualmente improcedente o pedido de condenação dos autores como litigantes de má fé.”
Não se conformando com aquela sentença, dela interpôs recurso os réus, que nas suas alegações formularam as seguintes “CONCLUSÕES”:
1ª – O direito de participação na Assembleia de Condóminos pode, nos limites da liberdade contratual, ser regulado por acordo, desde que não ofenda o núcleo essencial da qualidade de membro dos condóminos.
2ª - A compropriedade é representada na Assembleia de Condóminos pelo consorte da fracção que entre todos for escolhido, nos termos dos artigos 1407º e 985º do CC.
3ª - O direito de participação dos comproprietários de fracção autónoma na Assembleia de Condóminos pode ser regulado através de estipulação inserida no Regulamento do Condomínio, limitando a sua representação a uma só pessoa, desde que o condómino não veja coarctado, restringido ou limitado o direito de participar, intervir ou votar naquela.
4ª - A norma do artigo 16º, nº 3 do Regulamento do Condomínio encontra a sua razão de ser na necessidade de assegurar condições de viabilidade do funcionamento da Assembleia de Condóminos e não na intenção de coarctar, restringir ou limitar o exercício do direito de participação dos condóminos.
5ª - As deliberações da Assembleia de Condóminos só serão nulas quando tomadas em violação de normas de natureza imperativa, por visarem a prossecução de interesses indisponíveis e de ordem pública.
6ª - O artigo 16º, nº 3 do Regulamento do Condomínio não viola nenhuma norma de natureza imperativa, pelo que é válido.
7ª - A norma do artigo 16º, nº 3 do Regulamento do Condomínio respeita à representação, na Assembleia de Condóminos, de vários comproprietários duma fracção autónoma, tanto por intermédio de um deles, como por intermédio de procurador.
8ª - Nas convocatórias das reuniões das Assembleias de Condóminos de 27 de Fevereiro e 9 de Abril de 2010, o Administrador limitou-se a dar execução à norma do artigo 16º, nº 3 do Regulamento do Condomínio, o que é próprio das suas funções.
9ª - Não sendo esta norma inválida, não existe nenhum vício formal que possa inquinar essas deliberações.
10ª - Não há qualquer prova nos autos de que os autores tenham comparecido pessoalmente no dia e local designados nas respectivas convocatórias para a realização das reuniões das Assembleias de Condóminos de 27 de Fevereiro e 9 de Abril de 2010, ou que tenham constituído mais do que um procurador para os representar nessas reuniões e que estes nelas tivessem comparecido, pelo que não se pode ter por adquirido que os autores foram impedidos de participar (ambos) nas mesmas, ou de nelas se fazerem representar por procuradores distintos.
11ª - A irregularidade nas convocatórias da Assembleia de Condóminos apenas permite aos condóminos exigir ao Administrador do Condomínio a convocação de Assembleia Extraordinária, destinada à revogação das deliberações inválidas ou ineficazes e não a sua impugnação por via da acção da anulação.
12ª - Na medida em que a lei não estabelece nenhuma proibição ou restrição à possibilidade de o condómino ser eleito Administrador do Condomínio e, simultaneamente, ser remunerado pelo exercício do cargo, nenhum conflito de interesses existe (no sentido do artigo 176º, nº 1 do CC), que impeça o condómino de votar a deliberação que fixe o montante da remuneração do Administrador, seu parceiro em união de facto.
13ª - No estado actual da legislação, o artigo 176º, nº 1 do CC não permite a interpretação (actualista) que inclua na sua previsão o parceiro em união de facto.
14ª - A Condómina Maioritária tinha todo o direito e legitimidade para votar as deliberações sobre os pontos 2), 3), 4) e 6) da ordem de trabalhos da reunião da Assembleia de Condóminos de 16 de Janeiro de 2010, apesar de as mesmas aprovarem o pagamento de remunerações futuras do Administrador do Condomínio, que nessa data era o seu parceiro em união de facto, e sancionarem as remunerações pagas preteritamente ao mesmo Administrador, dado não haver nenhum conflito de interesses que a impeça.
15ª - Face ao disposto no artigo 4º, nºs 6 e 8 do Regulamento do Condomínio, a realização de despesas, pelo Administrador, com trabalhos e obras, e respectivos materiais e equipamentos, sem levar a respectiva orçamentação à Assembleia de Condóminos é lícita, uma vez que os autores concordaram expressamente com este artigo do Regulamento e, por essa via, renunciaram ao direito de controlar esses custos, estando este último direito na sua disponibilidade.
16ª - Na medida em que as deliberações aprovadas na reunião da assembleia de Condóminos de 16 de Janeiro de 2010, sobre os pontos 2), 3), 4) e 6) da respectiva ordem de trabalhos, não estão afectadas de qualquer vício formal ou substancial, as mesmas não poderão inquinar materialmente as deliberações da reunião da Assembleia de Condóminos de 27 de Fevereiro de 2010, as quais, à falta de outro fundamento, se devem ter por válidas.
17ª - A alteração aprovada ao artigo 17º, nº 8, al. b) do Regulamento do Condomínio é válida, porque o exercício do direito de expressão dos condóminos na Assembleia de Condóminos pode ser regulado e limitado no Regulamento do Condomínio, desde que se assegure ao condómino a possibilidade de tomar posição sobre cada ponto da ordem do dia, o que, inequivocamente, é respeitado naquela norma regulamentar, em igualdade de condições para todos os condóminos.
18ª - A alteração aprovada ao artigo 17º, nº 8, al. g) do Regulamento do Condomínio respeita à intervenção do Administrador do Condomínio, e não dos condóminos, na Assembleia de Condóminos e coloca-se num plano diferente do direito de participação na Assembleia destes últimos, na medida em que lhe compete, apenas, sem direito de voto, prestar esclarecimentos sobre os assuntos em discussão que sejam das suas funções e defender-se de acusações quanto à sua actuação, pelo que aquela alteração não traduz nenhuma violação do princípio da igualdade entre os condóminos, sendo, portanto, válida.
19ª - A alteração aprovada ao artigo 17º, nº 8, al. f) do Regulamento do Condomínio não viola os princípios da completude e da veracidade da acta da Assembleia de Condóminos, uma vez que se limita a colocar na disponibilidade dos condóminos a decisão sobre os assuntos que devem ser incluídos naquela, em caso de dúvida, retirando, ao mesmo tempo, o respectivo poder a quem tenha servido de Presidente da Assembleia, sendo, portanto, válida.
20ª - A alteração aprovada ao artigo 24º - A, alínea b) do Regulamento do Condomínio não é nula, porque não limita o direito de acção dos condóminos, antes estipulando em matéria de responsabilidade emergente do seu exercício abusivo, sem violação de qualquer norma legal.
21ª - A justificação da proposta de deliberação do reforço extraordinário do Fundo Comum de Reserva, aprovada na reunião da Assembleia de Condóminos de 9 de Abril de 2010, consta da acta da reunião da mesma Assembleia de 16 de Janeiro de 2010 e era do conhecimento dos autores desde esta última data, pelo que não houve violação do dever de informação.
22ª - A douta sentença recorrida violou os artigos 659º, nº 3 do CPC (na redacção anterior à Lei nº 41/2013) e 176º, nº 1, 334º, 985º, 1405º, nº 1, 1407º, nº 1, 1432º, nºs 1 e 2 e 1433º, nºs 1 e 2 do CC.
23ª - Devendo ser revogada in totum.
Nas contra-alegações os recorridos pugnaram pela improcedência do recurso.
II
- Factos
Na sentença recorrida foram considerados assentes os seguintes factos:
1) Pela inscrição nº 27 de 2004/01/07, acha-se registada a favor dos autores a aquisição em comum e em partes iguais da fracção identificada pela letra “G” que corresponde ao 3º andar direito do edifício em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., em Lisboa e uma permilagem de 106‰ [alínea a) dos factos assentes].
2) As fracções identificadas pelas letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “H”, “I” e “J” do edifício referido no nº 1 estão registadas a favor da ré, correspondendo àquelas uma permilagem de 894‰ [alínea b) dos factos assentes].
3) A ré e Carlos vivem um com o outro como se fossem marido e mulher [alínea c) dos factos assentes].
4) Carlos desempenha funções de administrador do condomínio do edifício referido no nº 1 [alínea d) dos factos assentes].
5) No artigo 16º do regulamento do condomínio referido no nº 1 lê-se:
“1. Nenhum condómino poderá ser privado do direito de assistir, intervir e deliberar na Assembleia de Condóminos (…)
3. “Quando uma fracção autónoma pertencer a mais que uma pessoa (regime de compropriedade a representação em Assembleia será confiada a uma só pessoa, por todos firmada, dirigida ao Administrador, a qual vigorará até expressa substituição do seu representante (…)” [alínea f) dos factos assentes].
6) Entre 8 de Agosto de 1998 e 16 de Janeiro de 2010 não foram realizadas assembleias de condóminos no edifício referido no nº 1 [resposta ao artº 1º da base instrutória].
7) Na acta da assembleia de condóminos do edifício referido no nº 1 realizada em 16 de Janeiro de 2010 lê-se:
“(…) para se deliberar sobre a seguinte ordem de trabalhos:
Ponto 1): Ratificação do Regulamento do Condomínio – versão 8 em vigor, que aqui se dá como integramente reproduzido para os devidos e legais efeitos.
Ponto 2): Aprovação das despesas efectuadas no período de Janeiro.2004 a 31.Dezembro.2008, no valor total de € 31.074,73 de acordo com a “Relação de despesas efectuadas no período de Janeiro.2004 a 31.Dezembro.2008”, que aqui se dá como Integralmente reproduzida para os devidos e legais efeitos.
Ponto 3): Aprovação do Relatório de Contas do ano de 2009, cujas despesas totalizam € 35.922,95, que aqui se dá como integralmente reproduzido para os devidos e legais efeitos.
Ponto 4): Fixação do valor de € 325,00 mensais para o pagamento dos honorários do Administrador-executivo no ano de 2010, valor este que se manterá em vigor até ser alterado em Assembleia de Condóminos.
Ponto 5): Constituição de um Fundo Comum de Reserva no valor de € 5.000,00, a iniciar-se e a ser pago em Janeiro.2010, e que será reforçado mensalmente, a partir de Fevereiro.2010, no valor de € 300,00, valor este que se manterá em vigor até ser alterado em Assembleia de Condóminos. Este fundo destina-se á realização, nas partes comuns, de grandes obras de conservação ordinária, de conservação extraordinária e de beneficiação.
Ponto 6): Aprovação do Orçamento de despesas e receitas para o ano de 2010 e respectiva tabela de quotizações trimestrais (incluída no orçamento) a pagar pelos condóminos, que se manterá em vigor até à aprovação do novo Orçamento de despesas e receitas que aqui se dá como integralmente reproduzido para os devidos e legais efeitos. O valor total das despesas previstas é de € 10.010,00. (…)
Verificada a regularidade da convocatória passou-se à Identificação dos presentes:
- Administrador-executivo que vai acumular o cargo de Presidente e Secretário.
- Carmo, (…) adiante designada de condómino maioritária (CM);
- o condómino do terceiro andar direito – fracção G (…) adiante designado como 3.° dt. (…)
Face à existência de quórum passou-se á votação, tendo sido decidido o seguinte:
Ponto 1): Retirado por proposta da CM, com os votos a favor da mesma (894 votos), uma vez que esta entende não ser necessário a reaprovação de um Regulamento que já se encontra em vigor há mais de 10 anos, continuando-lhe a dar o seu inteiro aval.
Ponto 2): Aprovado com uma maioria qualificada de 89,4%, com os votos a favor da condómino-maioritária e voto contra do 3.º dto Para os devidos e legais efeitos considera-se aqui como integralmente reproduzida a relação de despesas em causa, que foi elaborada em documento avulso já enviado aos condóminos aquando da convocatória para esta Assembleia (Anexo 2). (…)
Ponto 3): Aprovado com uma maioria qualificada de 89,4%, com os votos a favor da condómino-maioritária e voto contra do 3.º dt.. Para os devidos e legais efeitos considera-se aqui como integralmente reproduzido o Relatório de contas do ano de 2009, que foi elaborado em documento avulso já enviado aos condóminos aquando da convocatória para esta Assembleia (Anexo 3). (…)
O total de despesas realizadas em 2009 é de € 35.922,95, que foi integralmente suportado pela condómino-maioritária, à semelhança das outras despesas. (…)
Ponto 4): Aprovado com uma maioria qualificada de 89,4%, com os votos a favor da condómino-maioritária e voto contra do 3.º dt.. (…)
Ponto 5): Aprovado com uma maioria qualificada de 89,4%, com os votos a favor da condómino-maioritária e voto contra do 3.º dt.. (…)
O Administrador começou por esclarecer que a convocatória ao contrário do que o 3.º dto afirma, não refere que “(…) haverá grandes obras no prédio (…)”, mas tão: somente refere que “(…) este fundo destina-se a realização, nas partes comuns, de grandes obras de conservação (…)”. Mais informou que os valores propostos não tiveram par base qualquer princípio de cálculo, nem tinha que o ter. O único princípio/causa que regeu a fixação de valores foi a necessidade de se constituírem verbas que permitam, num médio prazo, realizar obras gerais de conservação, face ao estado em que o edifício se encontra (cobertura e fachadas), bastando uma mera observação do edifício para confirmar este facto e constatar que o mesmo necessita de obras gerais de conservação (as chamadas grandes obras de conservação), as quais, aos preços actuais, ascendem a mais de € 100.000,00 (exclui o IVA). (…)
Mais importa dizer e aprovar com a mesma maioria que: a) a verba relativa à constituição do Fundo Comum de Reserva (FCR) será paga pelos condóminos no prazo de oito dias a contar da data de hoje, não constando da quotização trimestral. As quotas-partes sobre a constituição do FCR são iguais a: (…) Fracção G – 3.º dt.: € 530,00 (…)
Ponto 6): Aprovado com uma maioria qualificada de 89,4%, com os votos a favor da condómino-maioritária e voto contra do 3.º dt.. Para os devidos e legais efeitos considera-se aqui como integralmente reproduzido o Orçamento de despesas e receitas para o ano de 2010, que foi elaborado em documento avulso já enviado aos condóminos aquando da convocatória para esta Assembleia (Anexo 4). (…) [alínea e) dos factos assentes].
8) Na “relação de despesas” referida no nº 7 lê-se:
“ Item Descritivo da despesa / encargo Valor em euros (…)
1. ANO DE 2004 (…) 7541,99
1.3 Honorários e Salários de empregados e Colaboradores 2.400,00 (…)
2. ANO DE 2005 (…) 4.857,51
2.3 Honorários e Salários de empregados e Colaboradores 2.400,00 (…)
3. ANO DE 2006 (…) 9.189,08
3.3 Honorários e Salários de empregados e Colaboradores 2.700,00 (…)
4. ANO DE 2007 (…) 3.533,92
4.3 Honorários e Salários de empregados e Colaboradores 3.000,00 (…)
5. ANO DE 2008 (…) 5.952,63
5.3 Honorários e Salários de empregados e Colaboradores 3.300,00 (…)” [alínea g) dos factos assentes].
9) As remunerações referidas no nº 8 foram recebidas por Carlos [alínea h) dos factos assentes].
10) No “Relatório de contas do ano de 2009” referido no nº 7 lê-se:
“(…) Justificação Valor (€)
Honorários do administrador executivo 3.900,00 (…)
Montagem de clarabóia interior no último piso, por debaixo da claraboia exterior (…) 2.610,00 (…)
Montagem das guarnições em cantaria de Lioz para as portas de serviço do R/C esq., 1º Esq. e 3º esq. nas escadas de serviço 880,09 (…)
Obras de conservação e reabilitação na cobertura, varandas e no vão da porta de serviço do 1ºdto (nas escadas de serviço) 6.497,06 (…)” [alínea i) dos factos assentes].
11) A montagem da clarabóia interior referida no nº 10 visou permitir a futura instalação de um elevador [alínea j) dos factos assentes].
12) A aprovação de orçamentos para as obras descritas no nº 10 dos factos assentes não foi decidida em assembleias de condóminos realizadas em data anterior a 16 de Janeiro de 2010 [resposta ao artº 2º da base instrutória].
13) No “ORÇAMENTO DE DESPESAS E RECEITAS 2010” lê-se: (…)
1. Despesas
Item Descrição (…)
1 Honorários do administrador executivo (…)
1.9.2 Obras/trabalhos de conservação/reparação e valorização (…)” [alínea k) dos factos assentes].
14) Em escrito datado de 5 de Fevereiro de 2010 e remetido à autora pela administração do condomínio do edifício referido no nº 1, declarou-se: “(…)
Assunto/Ref.: - Não pagamento de quotizações e despesas
- Aplicação de penalidades por não cumprimento
Exmo/a/s Sr/a/s
(…)
Na sequência das várias comunicações já enviadas, e face ao não pagamento das quotizações e despesas relativas aos anos de 2004 a 2009 e 1º trimestre do presente ano (2010), cumpre vir dizer o seguinte.
1) Por cartas datadas de (30.12.2009), 21.1.2010 e 29.1.2010 foram V. Exas. notificados para procederem ao pagamento das seguintes quotizações e despesas
- Ano de 2004 a 2008 ……………………………………………. € 3.292,93
- Ano de 2009 …………………………………………………….. € 3.807,83
- 1º Trimestre de 2010 ……………………………………………... € 882,70
despesas de expediente a suportar na íntegra pelo condomínio (artigo 5º-A do RC……………………………………………………………€ 57,76
2) As quotizações e despesas referidas em 1. foram validamente aprovadas em Assembleia de Condóminos do dia 16.1.2010 (…)
4) Lamentando a recusa no pagamento daquilo que é devido, e não tendo, por isso, qualquer outra alternativa, cumpre (…) na sequência das deliberações tomadas na assembleia de 16.01.2010 e ao abrigo do artigo 24º n.º 1 e 2 e do artigo 5º-A n.º 3 do Regulamento do Condomínio, formalizar a aplicação das seguintes penalidades (penas pecuniárias), iguais a 50% do que é devido (…)
No entanto, tem que se considerar aquele valor reduzido à quantia de € 2.083,33 (…) [alínea l) dos factos assentes].
15) Em escrito remetido aos autores pela administração do condomínio do edifício referido no nº 1, declarou-se:
“(…) Assunto/Ref.: Convocatória para a Assembleia Geral de Condóminos
Exmo/a/s Sr/a/s
Por este meio, ficam V. Ex/as convocado/a/s para a assembleia-geral de condóminos do prédio sito na Rua ... n.º 94 em Lisboa a realizar (…) no dia 27 de Fevereiro de 2010 às 21H00 (…)
Mais se informa que: (…)
(iii) Se os condóminos se fizerem representar por terceiro, apenas será permitida a presença de uma única pessoa na Assembleia, sendo recusada a assistência de qualquer outra. (…)” [alínea m) dos factos assentes].
16) Na acta da assembleia de condóminos do edifício referido no nº 1 realizada em 27 de Fevereiro de 2010 lê-se:
“(…) para se deliberar sobre a seguinte ordem de trabalhos:
Ponto 1) Confirmação da imputação das penalidades aplicadas pelo administrador ao condómino do 3.° dt., até ao dia 5.2.2010, no valor total de €. 2.083,33, conforme carta enviada no dia 5.2.2010.
Ponto 2) Instauração de uma acção judicial contra os condóminos do 3.º dto. – fracção G, cujos proprietários são Fátima Ribeiro e Pedro, tendo em vista a cobrança de quotizações, despesas e penalidades vencidas e não pagas.
Ponto 3) Aprovação da verba inicial de € 3.000,00 para pagamento de custas judiciais, honorários de advogado e solicitador a contratar para o processo referido no ponto 2).
Ponto 4) Imputação formal, aos condóminos do 3.° dt., ao abrigo do artigo 24.º, n,ºs 5, 6 e 7 do Regulamento do Condomínio, dos juros de mora à taxa: supletiva entretanto vencidos por falta de pagamento de quotizações, despesas e penalidades devidas e não pagas. (…)
Verificada a regularidade da convocatória passou-se à identificação dos presentes:
- Carlos Administrador-executivo (…)
- Carmo, adiante designada de condómino-maioritárla (CM);
- o condómino do terceiro andar direito – fracção G (…) adiante designado como 3.° dt.
(…), fez-se representar por procuração que entregou e se anexa como documento 5 Face à existência de quórum passou-se á votação, tendo sido decidido o seguinte:
Ponto 1): Aprovado com uma maioria qualificada de 89,4%, com os votos a favor da condómino-maioritária e voto contra do 3.º dt.. (…)
Ponto 2): Aprovado com uma maioria qualificada de 89,4%, com os votos a favor da condómino-maioritária e voto contra do 3.º dt.. (…)
Ponto 3): Aprovado com uma maioria qualificada de 89,4%, com os votos a favor da condómino-maioritária e voto contra do 3.º dt.. (…)
Ponto 4): Aprovado com uma maioria qualificada de 89,4%, com os votos a favor da condómino-maioritária e voto contra do 3.º dt.. (…)
A representante expressamente denuncia que o conteúdo da acta não reflecte na totalidade o que se passou na Assembleia e por outro lado constam partes que não sucederam, sendo lamentável que não existam testemunhas. Mais denuncia que o sr. Administrador acabou de rasgar outra página semelhante a esta onde a representante tinha igualmente assinado e feito constar a sua palavra (…)” [alínea n) dos factos assentes].
17) A acta referida no nº 16 foi assinada pela I. Mandatária dos autores no uso da procuração aí mencionada [alínea o) dos factos assentes].
18) Em escrito remetido aos autores pela administração do condomínio do edifício referido no nº 1 declarou-se: “(…)
Assunto/Ref.: Convocatória para a Assembleia Geral de Condóminos
Exmo/a/s Sr/a/s
Por este meio, ficam V. Ex/as convocado/a/s para a assembleia-geral de condóminos do prédio sito na Rua ... n.º 94 em Lisboa a realizar (…) no dia 9 de Abril de 2010 às 21H00 (…)
Mais se informa que: (…)
i) Nos termos do artigo 16º do Regulamento do Condomínio apenas será permitida na Assembleia de uma pessoa por fracção
ii) “Quando uma fracção autónoma pertencer a mais que uma pessoa
(regime de com propriedade), a representação em Assembleia será confiada a uma pessoa, por todos escolhida e comunicada por carta, por todos firmada, dirigida ao Administrador, a qual vigorará até expressa substituição do representante”, conforme estabelecido no artigo 16.º. n.º 3 do Regulamento do Condomínio em vigor.
Se os condóminos se fizerem representar por terceiro, apenas será permitida a presença de uma única pessoa na Assembleia, sendo recusada a assistência de qualquer outra. (…)” [alínea p) dos factos assentes].
19) Na acta da assembleia de condóminos do edifício referido no nº 1 realizada em 9 de Abril de 2010 lê-se:
“(…) para se deliberar sobre a seguinte ordem de trabalhos:
Ponto 1) Alteração dos artigos 17.º e 24.º-A do Regulamento do Condomínio.
Ponto 2) Aproveitamento, para arrecadação/arrumos, do espaço por baixo das escadas principais no patamar do rés-do-chão, considerando a execução de paredes, revestimento de paredes, rodapés e guarnições em mogno, sancas em gesso, porta de portada em alumínio lacado a imitar mogno.
Ponto 3) Reforço extraordinário do fundo comum de reserva pelo valor de 6.500,00 euros.
Ponto 4) Ponto de situação das dívidas ao condomínio por parte de condóminos relapsos. (…)
Verificada a regularidade da convocatória e a ordem de trabalhos agendada passou-se à identificação dos presentes:
- Carlos Administrador-executivo (…)
- Carmo, adiante designada de condómino-maioritária;
- o condómino do terceiro andar direito – fracção G (…) adiante designado como 3.° dt.
(…) tendo comparecido Carmo, mas não tendo apresentado procuração (até ao momento em que abandonou a assembleia) (…)
Face à existência de quórum passou-se á votação, tendo sido decidido o seguinte:
Ponto 1): O AE propôs as seguintes alterações nos artigos 17.º e 24º-A do Regulamento do Condomínio:
O artigo 17.º mantém o actual texto sendo-lhe aditado o seguinte número:
8 – As regras e princípios que presidem ao funcionamento das assembleias são as seguintes: (…)
b) em relação a cada um dos assuntos da ordem de trabalhos, os condóminos terão uma única vez a palavra, dizendo nessa altura tudo aquilo que tiverem por conveniente, não sendo admitida a constante troca de opiniões, posições, relatos, alegações ou quaisquer actos ou factos que não aqueles que interessem à decisão do assunto em discussão (…)
f) factos e alegações que o Presidente/Administrador entenda não poderem fazer parte da acta colocá-los-á à votação, passando os mesmos a constar da acta caso sejam aprovados por maioria igual ou superior a 50%.
g) a Administração fará os comentários que forem necessários para esclarecer os assuntos, bem como no sentido de defender a sua acção e posição no caso de a mesma ser colocada em causa (…)
O artigo 24º-A mantém o actual texto sendo-lhe aditado a seguinte alínea:
b) um condómino mova uma acção judicial aos restantes condóminos no sentido, com manifesto abuso ou falta de fundamento arguir ou fazer valer direitos ou quaisquer outros factos que a final do processo não vê reconhecidos judicialmente, indemnizando por isso os outros condóminos ao abrigo do artigo 562º do Código Civil e nos termos acima indicados;
Aprovado com uma maioria qualificada de 89,4% (superior a 4/5) com, com os votos a favor da CM (894 votos) e voto contra do 3.º dt. entrando em vigor de imediato. (…)
Ponto 2): Aprovado com uma maioria qualificada de 89,4% (superior a 2/3), com os votos a favor da condómino-maioritária (894 votos) sem votos contra e sem abstenções.
(…)
Ponto 3): Aprovado com uma maioria qualificada de 89,4% (superior a 2/3), com os votos a favor da condómino-maioritária (894 votos) sem votos contra e sem abstenções.
As quotas-partes dos condóminos, adiante referidas, deverão ser pagas no prazo de oito dias a contar da presente data, sendo que: CM = € 5.811,00 e 3.º dt. = € 589,00.
Ponto 4): (…) vii) À presente data os valores a pagar pelo 3.º dto. são os seguintes :
Item Descritivo das quotizações, despesas, penalidades e juros de mora Valor em dívida (…)
1. Quotizações dos anos de 2004 a 2008 3.293,93 (…)
2. Quotizações do ano de 2009
3. Quotizações do ano de 2010 – 1º trimestre (…)” [alínea q) dos factos assentes].
20) Na assembleia de condóminos referida no nº 19 o administrador do condomínio do edifício referido no nº 1, perante a circunstância de Mandatária dos autores estar a ditar uma declaração para a acta, disse que aquilo que estava a ser ditado para a acta não ia ser registado e que apenas registaria em acta a posição dos condóminos em relação aos assuntos em análise e votação e nada mais do que isso [resposta ao artº 3º da base instrutória].
21) No decurso da mesma assembleia de condóminos, concretamente antes da votação do ponto 2 da ordem de trabalhos, a Mandatária dos autores abandonou a sala onde essa assembleia decorria e não mais participou na mesma [resposta ao artº 8º da base instrutória].
Tendo presente o disposto no artº 659º, nº 3 do Código de Processo Civil e o teor de documentos juntos aos autos e não impugnados, consideram-se ainda demonstrados os seguintes factos:
22) Na assembleia de condóminos realizada no dia 16 de Janeiro de 2010 os autores fizeram-se representar por duas Sras. Advogadas, tendo ficado a constar da respectiva acta a seguinte menção: “Excepcionalmente aceita-se a presença da 2ª representante destes condóminos. Em próximas Assembleias apenas será permitida a presença de uma única pessoa por fracção, conforme prevê o Regulamento do Condomínio (artigo 16º, nºs 3 e 4)” [documento de fls. 22 a 34 da acção referida em A)].
23) No artº 16º do regulamento do condomínio referido no nº 5 lê-se ainda:
“O não acatamento do definido em 3 implica dar como ausente da reunião os proprietários da respectiva fracção” [folha 89 da acção principal].
24) As “quotizações, despesas e penalidades vencidas e não pagas” a que se refere a acta mencionada no nº 16 são as que constam do quadro de fls. 25 da acção sob o apenso C, que aqui se dá por reproduzido [documento de fls. 23 a 33 do referido apenso].
III
- Fundamentação
Cumpre apreciar e decidir.
Nos termos do art.º 635º, n.º 4, do Código de Processo Civil, o objecto do recurso é limitado e definido pelas conclusões da alegação dos recorrentes.
Assim, as questões a conhecer no âmbito do recurso interposto são as seguintes:
1. Direito de participação na assembleia de condóminos e seus limites;
2. Efeitos de invalidade de norma do regulamento do condomínio;
3. Conflito de interesses entre um condómino e o administrador e fixação de remuneração ao administrador do condomínio;
4. Limitação ao exercício do direito de expressão;
5. Direito de intervenção do administrador na assembleia de condóminos;
6. Princípio da completude e da veracidade da acta;
7. Limitação do direito de acção dos condóminos;
8. Dever de informação.
1. Direito de participação na assembleia de condóminos e seus limites
Em causa está a declaração de nulidade do art.º 16º, n.º 3, do Regulamento do réu Condomínio.
Na propriedade horizontal verifica-se a existência do direito de propriedade sobre as fracções autónomas e o direito de compropriedade relativamente às partes comuns (art.º 1420º, este como os demais que vierem a ser citado sem indicação de diploma, do Código Civil).
O conjunto desses direitos por parte de cada condómino é incindível.
No que respeita às partes comuns do edifício a sua administração vem regulada nos artigos 1430º e seguintes.
A assembleia de condóminos e seu funcionamento encontra-se regulada, especialmente, nos artºs 1431º e 1432º que passamos a transcrever.Artigo 1431º
(Assembleia dos condóminos) 1. A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.
2. A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
3. Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.
ARTIGO 1432º
(Convocação e funcionamento da assembleia) 1. A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
2. A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
4. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
5. As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
6. As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
7. Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
8. O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do nº 6.
9. Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.
No que respeita ao direito de participação entendemos não poder o título constitutivo da propriedade horizontal, nem o regulamento do condomínio aprovado pela assembleia de condóminos nos termos previstos na lei não pode limitá-lo, sob pena de estar a criar limites não previstos na lei ao próprio exercício do direito de propriedade que cada condómino tem em relação à sua fracção autónoma quer no que respeita ao seu direito na compropriedade das partes comuns.
A norma do regulamento que a sentença recorrida declarou nula, estabelece o modo de representação e participação de cada condómino na assembleia de condóminos, limitando a uma única pessoa a representação de cada fracção, seja pertença de um único titular ou de vários.
Não se nos coloca qualquer dúvida ou questão quanto à convocação para assembleia geral quando a fracção autónoma seja propriedade de uma única pessoa.
A dúvida começa a colocar-se quando a fracção autónoma esteja sujeita ao regime da compropriedade (art.º 1403º).
Sandra Passinhas escreve a propósito o seguinte:
“Todos os condóminos têm o direito de serem convocados para a reunião da assembleia. Se a fracção autónoma pertence, em compropriedade, várias pessoas, a convocação é feita a cada um dos consortes, já que, nos termos do artigo 985.°, por remissão do artigo 1407.°, n.º 1, na falta de convenção em contrário, todos os consortes têm igual poder para administrar. Só não será assim quando os condóminos hajam previamente indicado ao administrador do condomínio a nomeação de um deles, na qualidade de representante do grupo, para participar nas reuniões da assembleia. Neste caso, será suficiente para satisfazer as condições postas pelo artigo 1432.° que o aviso convocatório seja enviado ao dito representante.
Quando os comproprietários de uma fracção residirem em lugar diferente e tenham informado o administrador de serem comproprietários da unidade imobiliária, a entidade convocante deverá enviar a cada um deles um aviso de convocação. Se a fracção pertence em compropriedade a várias pessoas que façam parte do mesmo núcleo familiar, deve presumir-se que um só aviso, relativo à reunião, dirigido a todos os condóminos é suficiente” (cfr. A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 2ª edição – 2006, págs. 208 e 209).
Na compropriedade os direitos dos consortes são qualitativamente iguais, ainda que quantitativamente diferentes (art.º 1403º, n.º 2), o que implica que todos têm o mesmo direito de administração da coisa (art.º 1407º), direitos esses que não podem serem limitados por terceiros, sob pena de haver lugar a uma limitação ao direito de propriedade e do seu exercício por parte dos comproprietários no seu conjunto e de cada comproprietário em particular.
Levanta-se, no entanto, a questão da representação da fracção autónoma pertença de várias pessoas e, principalmente, quando em número muito elevado na assembleia de condóminos.
Não se pode deixar de admitir a possibilidade de regulação dessa representação através do Regulamento do Condomínio.
Contudo, esta regulação deve ater-se ao máximo respeito pelo direito de cada comproprietário da fracção, submetendo-se aos princípios fundamentais da proporcionalidade, da confiança e da boa fé consagrados como princípios gerais de direito civil e com especial enfase através do instituto do abuso do direito (art.º 334º) e do direito das obrigações art.º 762º) e que consideramos ser subsidiariamente aplicáveis.
Seguimos também aqui o entendimento de Sandra Passinhas, defendido na obra já referida, citado na sentença recorrida e que aqui passamos a transcrever:
“O direito de participação concretiza-se em três direitos distintos. Em primeiro lugar, no direito de estar presente na assembleia (Recht auf Anwesenheit). Todos os condóminos têm o direito, irrenunciável, de estarem presentes na assembleia. O direito de participação activa tem uma função auxiliar em relação ao direito de voto, enquanto torna possível o seu exercício na assembleia. Entre o direito de impugnar as deliberações e o direito de estar presente há uma conexão funcional: o condómino deve estar presente a fim de verificar se foram observadas todas as formalidades legais e convencionais. O direito de estar presente na assembleia desempenha, em relação ao direito de impugnação das deliberações tomadas, a função de um direito de controlo, só assim sendo possível uma efectiva protecção jurídica da minoria. A nossa lei não faz qualquer restrição à presença de condóminos na assembleia que também não pode ser limitada no regulamento nem por acordo dos condóminos.” (cfr. pág. 229).
Num edifício constituído em propriedade horizontal, com apenas dez fracções autónomas, em que nove pertencem à ré/apelante e uma aos autores/apelados, é completamente desproporcional a limitação imposta no regulamento de condomínio aqui em apreciação, impedindo a presença de marido e mulher comproprietários da fracção nas assembleias de condóminos, ou mesmo que qualquer deles se faça acompanhar de outra pessoa, nomeadamente para aconselhamento sobre posições a tomar na assembleia.
A limitação imposta, no caso aos autores, é ainda violadora do princípio da confiança e da boa-fé, criando uma situação de falta de transparência das reuniões e limitando no futuro a defesa de direitos por parte dos autores, nomeadamente dificultando a prova em casos de impugnação das deliberações da assembleia.
A possibilidade de limitação da representação dos condóminos na respectiva assembleia e excepcional e apenas com vista a assegurar uma melhor eficácia e funcionamento de tal reunião, e é avaliada no caso concreto e não de forma genérica.
No caso dos autos, atento o número de fracções e de condóminos concretamente existentes, não é admissível a limitação imposta.
Não podemos deixar, assim, de considerar que a norma do número 3 do artigo 16º do Regulamento do Condomínio réu é nula como foi julgado na sentença recorrida, improcedendo a primeira questão colocada no presente recurso de apelação.
2. Efeitos de invalidade de norma do regulamento do condomínio
Os apelantes defendem a validade das deliberações tomadas nas assembleias de condóminos de 27 de Fevereiro e 9 de Abril de 2010 por não estarem inquinadas por qualquer irregularidade na sua convocação, uma vez que o administrador se limitou nas convocatórias a dar execução ao disposto no art.º 16º, n.º 3, do Regulamento do Condomínio.
Contudo, defendem a validade das convocatórias por considerarem também válida a referida norma do Regulamento.
A convocação das assembleias de condóminos de 27 de Fevereiro e 9 de Abril de 2010 enviada aos autores foi efectuada ao abrigo do disposto no art.º 16º, n.º 3, do Regulamento do Condomínio, restringindo na própria convocatório o direito de participação dos condóminos nas respectivas assembleias, como se pode verificar nos factos descritos em II – 15) e 19).
Nos termos do art.º 1433º, n.º 1, as deliberações da assembleia contrárias à lei são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
Devem ser desde logo contrárias à lei as deliberações irregularmente convocadas e em que os limites à participação – como no caso dos autos – impostos na sua convocação não tenham sido sanados na própria assembleia.
Note-se que da acta da assembleia consta uma denúncia da representante dos autores sobre o conteúdo da acta o que desde logo invalida o conhecimento de toda a posição que foi assumida pela representante dos autores naquela assembleia.
Contrariamente ao defendido pelos apelantes não é pressuposto ou condição da propositura da acção de anulação de deliberação de assembleia de condomínio a convocação de assembleia extraordinária, como decorre do n.º 4 do art.º 1433º.
No caso dos autos até se demonstra ser um acto desnecessário o pedido de convocação de assembleia extraordinária face à composição da maioria da assembleia do condomínio que é sempre formada por mais de dois terços com a presença da condómina ré, a qual também se encontra em perfeita sintonia com a actividade desenvolvida pelo administrador por ela própria nomeado.
A anulação das deliberações de 27 de Fevereiro e de 9 de Abril de 2010 por vício formal torna inútil o conhecimento ou verificação de qualquer vício substancial das mesmas.
Também não merece, portanto, censura a sentença recorrida quanto à anulação de tais deliberações, pelo que improcede também a segunda questão colocada no recurso.
3. Conflito de interesses entre um condómino e o administrador e fixação de remuneração ao administrador do condomínio
A sentença recorrida anulou as deliberações tomadas em assembleia de condóminos de 16 de Janeiro de 2010 e que aprovaram os pontos 2), 3), 4) e 6) da ordem de trabalhos, com fundamento no disposto nos artºs 176º, n.º 2, e 1433º, n.º 1.
Está nomeadamente em causa o conflito de interesses entre a condómina ré e o administrador do condomínio e a fixação da remuneração ao administrador.
Ainda que se trate de duas questões diferentes uma e outra estão intimamente ligadas e o conhecimento de cada uma delas reflecte-se reciprocamente na outra.
O conflito de interesses em causa tem a ver com nomeação e fixação de remuneração a pagar ao administrador.
Nos termos do art.º 1435º, n.º 4, o “cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável”.
Por seu turno o art.º 1435º-A dispõe o seguinte:
1. Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.
2. Quando, nos termos do número anterior, houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.
3. Logo que seja eleito ou judicialmente nomeado um administrador, o condómino que nos termos do presente artigo se encontre provido na administração cessa funções, devendo entregar àquele todos os documentos respeitantes ao condomínio que estejam confiados à sua guarda.
O art.º 176º, norma que faz parte da regulamentação relativa às associações e que são subsidiariamente aplicáveis à administração das partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal, dispõe:
1. O associado não pode votar, por si ou como representante de outrem, nas matérias em que haja conflito de interesses entre a associação e ele, seu cônjuge, ascendentes ou descendentes.
2. As deliberações tomadas com infracção do disposto no número anterior são anuláveis se o voto do associado impedido for essencial à existência da maioria necessária.
Em face do estado actual do regime relativo às uniões de facto e à sua extensão, através de legislação especial numerosa, entendemos que as restrições aplicáveis pelo n.º 1 do art.º 176º ao cônjuge devem considerar-se aplicáveis ao unido de facto com condómino.
Está em causa o facto de o administrador do condomínio réu viver em união de facto com a ré condómina, a qual detém mais de dois terços das fracções autónomas do edifício.
No que respeita à nomeação do administrador consideramos inexistir qualquer violação do n.º 1 do art.º 176º, quer porque qualquer condómino pode ser administrador do condomínio, quer porque não há um verdadeiro conflito de interesses entre a nomeação do próprio condómino e o condomínio, quer porque, ainda, na falta de eleição ou nomeação de administrador as funções correspondentes “são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido” e que no caso dos autos sempre seria a ré condómina.
A questão coloca-se na realidade quanto à fixação da remuneração ao administrador, uma vez que aqui existe um verdadeiro conflito de interesses entre a condómina e o administrador com quem aquela vive em união de facto.
As deliberações tomadas na assembleia de condóminos de 16 de Janeiro de 2010 e que foram anuladas na sentença recorrida quanto aos pontos 2), 3), 4) e 6) prendem-se com o pagamento de remunerações ao administrador.
As mesmas foram aprovadas com o voto favorável de 89,4% dos votos pertencentes à condómina ré e com um voto contra dos autores.
Tal significa que a aprovação da remuneração ao administrador violou o disposto no art.º 176º, n.º 1.
O facto de o cargo de administrador por ser exercido por condómino e por poder ser remunerado (nas palavras da lei remunerável) não significa que não tenha que obedecer-se o disposto no n.º 1 do art.º 176º citado.
Além disso, as remunerações do administrador incluídas nas despesas aprovadas relativas aos anos de 2004 a 2009 revelam um manifesto abuso do direito por parte de quem as decidiu, por violação do princípio da boa fé, na medida em que nesse período não foram realizadas assembleias de condóminos e que esse pagamento só foi possível por acordo entre a condómina maioritária e o administrador, em verdadeiro conluio sem ouvirem os outros condóminos.
Assim, as deliberações que aprovaram as despesas efectuadas nos anos de 2004 a 2009, inclusive, e a que aprovou o orçamento para o ano de 2010, são anuláveis nos termos do art.º 1433º, n.º 1, pelo menos no que respeita à parte relativa a remunerações ao administrador.
A deliberação relativa à fixação do valor dos honorários a pagar ao administrador no ano de 2010 também é anulável nos termos do n.º 1 do art.º 1433º, por violação do disposto no n.º 2 do art.º 176º, em conformidade com o acima exposto.
De qualquer modo, esta remuneração no valor de €325,00 mensais, equivalente a um valor anual de € 3.900,00, correspondente a cerca de 39% do valor das despesas totais anuais do condomínio, revela-se completamente desproporcionada, tendo em conta que nada se aprovou no que respeita ao especial desempenho do administrador que justifique tal remuneração.
A anulação das deliberações deve, no nosso entender, abranger apenas a parte viciada das deliberações, ou seja, a parte relativa a aprovação das despesas para pagamento de remunerações ou honorários ao administrador.
Assim, quanto a esta questão a apelação procede em parte.
O conhecimento das restantes questões torna-se inútil perante a anulação das deliberações tomadas nas assembleias de condóminos realizadas em 27 de Fevereiro e 9 de Abril de 2010, por verificação de vícios formais.
Só não se verificando qualquer vício formal e que, por isso, implicasse a não anulação das deliberações, haveria que conhecer da eventual invalidade substancial das mesmas.
IV
– Decisão
Em face de todo o exposto, acorda-se em julgar parcialmente procedente a apelação, revogando-se em parte a sentença recorrida, cuja parte decisória passará a ser a seguinte:
“A) Declarar nula a estipulação do Regulamento do réu CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA RUA ...,, EM LISBOA contida no nº 3 do respectivo art.º 16º com a seguinte redacção:
«3. Quando uma fracção autónoma pertencer a mais que uma pessoa (regime de compropriedade a representação em Assembleia será confiada a uma só pessoa, por todos firmada, dirigida ao Administrador, a qual vigorará até expressa substituição do seu representante (…)».
B) Anular as deliberações tomadas na assembleia de condóminos do réu CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA RUA ...,, EM LISBOA, realizada em 16 de Janeiro de 2010, que aprovaram os pontos 2) e 3) da respectiva ordem de trabalhos apenas na parte em que aprovou as despesas efectuadas nos anos 2004 a 2009 para pagamento de remunerações ou honorários ao administrador;
C) Anular a deliberação tomada na assembleia de condóminos do réu CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA RUA ...,, EM LISBOA, realizada em 16 de Janeiro de 2010, que aprovou o ponto 4) da respectiva ordem de trabalho com a seguinte redacção: Fixação do valor de € 325,00 mensais para o pagamento dos honorários do Administrador-executivo no ano de 2010, valor este que se manterá em vigor até ser alterado em Assembleia de Condóminos;
D) Anular a deliberação tomada na assembleia de condóminos do réu CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA RUA ...,, EM LISBOA, realizada em 16 de Janeiro de 2010, que aprovou o ponto 6) da respectiva ordem de trabalhos apenas na parte em que aprovou o Orçamento de despesas e receitas para o ano de 2010 apenas na parte relativa a despesas a efectuar com pagamento de remunerações ou honorários ao administrador, reduzindo-se a parte relativa às receitas na proporção correspondente a estas remunerações ou honorários;
E) Anular todas as deliberações tomadas nas assembleias de condóminos do réu CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA RUA ...,, EM LISBOA, realizadas em 27 de Fevereiro e 9 de Abril de 2010, por vício formal de convocação.
Julgam-se os restantes pedidos improcedentes e dos mesmos se absolvem os réus.
Julga-se igualmente improcedente o pedido de condenação dos autores como litigantes de má fé.”
Custas por apelantes e apelados na proporção de 4/5 e 1/5.
Lisboa, 29 de Janeiro de 2015
Jorge Vilaça
Vaz Gomes Jorge Leitão Leal |
