| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA :
I – Relatório
1- “A... – Imobiliária e Construção, S.A.” intentou a presente acção declarativa de condenação, com a forma de processo ordinário, contra “M… – …. e Vestuário, Ldª” e “S…, S.A.”, pedindo que :
-seja decretada a resolução do contrato de arrendamento comercial de duração limitada celebrado entre a A. e a R. “M. – Calçado, Acessórios e Vestuário, Ldª”.
-seja declarada a ineficácia do contrato de trespasse de estabelecimento comercial celebrado entre a R. “M. – …, Ldª” e a R. “S., S.A.”.
-seja a R. “S., S.A.” condenada a despejar a loja e a entregá-la livre de pessoas e coisas, e em bom estado de conservação.
Para fundamentar a sua pretensão alega a A., em resumo, que celebrou com a R. “M. – … e Vestuário, Ldª” um contrato de arrendamento comercial referente à fracção autónoma designada pela letra “E”, correspondente à loja nº 5, situada no piso 0 do prédio urbano sito na Rua …, em L…, descrito na … Conservatória do Registo Predial de L… sob o nº ..., da freguesia do S….
Nos termos do contrato, a cessão da posição de arrendatário estava sujeita à autorização escrita do senhorio.
Acontece que a R. “M… – …, Ldª” trespassou à Ré “S., S.A.” o estabelecimento comercial instalado na indicada fracção autónoma, sem autorização escrita da A..
2- As R.R. foram citadas e contestaram, defendendo-se por excepção e por impugnação, deduzindo, ainda, pedido reconvencional.
Em sede de excepção suscitaram a nulidade processual de ineptidão da petição inicial, por falta de causa de pedir, bem como a excepção dilatória de ilegitimidade passiva da R. “M. – …, Ldª”.
Estas excepções foram julgadas improcedentes em sede de despacho saneador.
Em sede de impugnação defenderam a sua absolvição, pedindo a condenação da A. como litigante de má fé.
Em reconvenção pediram a condenação da A. a pagar-lhes indemnizações, a quantificar em incidente de liquidação posterior à Sentença, relativamente aos danos patrimoniais e não patrimoniais sofridos por cada uma das R.R..
Este pedido não foi admitido em sede de despacho sanador.
3- Foram apresentadas réplica e tréplica, onde as partes mantiveram as suas posições.
4- Finda a fase de articulados, foi proferido Saneador – Sentença a não admitir o pedido reconvencional, a julgar improcedentes as excepções deduzidas e a julgar a acção procedente, constando da sua parte decisória :
“Nos termos e pelos fundamentos expostos, julgo a acção procedente, por provada e, consequentemente, decido :
-declarar a resolução do contrato de arrendamento comercial de duração limitada celebrado entre a Autora “A... – …, S.A.” e a Ré “M. – …, Lda.” referente à fracção autónoma designada pela letra “E”, correspondente à loja nº 5, situada no piso 0 do prédio urbano sito na Rua …, em L…, descrito na … Conservatória do Registo Predial de L… sob o nº ..., da freguesia de S…;
-declarar a ineficácia do contrato de trespasse de estabelecimento comercial celebrado entre a Ré “M. …, Lda.” e a Ré “S., S.A.” referente ao estabelecimento comercial instalado na fracção autónoma designada pela letra “E”, correspondente à loja nº 5, situada no piso 0 do prédio urbano sito na Rua …, em L…, descrito na …ª Conservatória do Registo Predial de L… sob o n.º ..., da freguesia de S…;
-condenar a Ré “S., S.A.” a despejar a loja sita na fracção autónoma designada pela letra “E”, correspondente à loja nº 5, situada no piso 0 do prédio urbano sito na Rua …, em L…, descrito na … Conservatória do Registo Predial de L… sob o nº ..., da freguesia de S… e a entregá-la à Autora livre de pessoas e coisas, e em bom estado de conservação.
Custas da acção a cargo das Rés.
Registe e notifique”.
5- Desta decisão interpuseram as R.R. recurso de apelação, para tanto apresentando a sua alegação com as seguintes conclusões :
“I- A Sentença em crise é muito vaga e imprecisa, o que se reflete numa sentença muito abstracta e com problemas de fundamentação e de pronúncia.
II- O Senhor Juiz “a quo” olvidou completamente, a notificação da senhoria (doc. 2 da petição inicial) que refere como assunto: Comunicação para efeitos de exercício de direito legal de preferência, pelo que não se percebe, como apenas deu o Sr. Juiz, três factos como provados, e não todo o conteúdo dos documentos juntos, que não foram sequer impugnados pela parte contra quem foram apresentados.
III- É possível extrair dos Autos uma série de factos relevantes para a causa que se discute e necessários para que se tome uma decisão correta e fundamentada, e que por lapso grosseiro, não foram dados como assentes, no que à matéria de facto diz respeito.
IV- Padece a sentença de erro grosseiro e notório da apreciação da matéria de facto, uma vez que omite em prejuízo das Apelantes, a notificação para a preferência, que a Apelada recebeu da Apelante M., Limitada, no que à comunicação para o exercício do direito, está legalmente previsto, quando está em causa um trespasse de estabelecimento comercial.
V- Tinha que constar da matéria de facto dada como assente pelo senhor Juiz “a quo” a seguinte matéria alegada e provado por documento não impugnado:
-A Autora rececionou uma comunicação efetuada pela Apelante M., Limitada, mediante carta registada com aviso de receção, em 5 de Janeiro de 2011, cujo teor se destinava a comunicar à Autora o seu direito ao exercício do direito legal de preferência e bem como, como dispõe a lei, dos elementos do referido contrato de trespasse, que até e para reforçar a ideia da receção (doc.3 da petição inicial), teve honra de resposta, informando, não aceitar o trespasse.
-A Fazenda Pública Nacional procedeu à penhora do trespasse do estabelecimento comercial aqui referido, (documentos juntos na contestação) e deu dessa penhora conhecimento à Autora, não tendo esta informado as Finanças da sua oposição perante tal negócio.
-Requereu a Ré S.S.A a consignação em depósito das rendas do arrendado, depois de ter realizado transferências bancárias que foram passados dois meses da sua data, sendo sucessivamente devolvidas pela Autora.
VI- A sentença recorrida viola o artigo 376º do código civil e ainda os artigos 515º e 523º do Código Processo Civil.
VII- A Sentença apenas refere que os contratos devem ser pontualmente cumpridos, que em sede de ónus da prova impende sobre a Autora a prova de celebração do contrato de arrendamento, da cedência do uso e fruição do locado e o fundamento da resolução contratual e que, pelo contrário, cabe a ré ilidir a presunção de culpa que sobre ela impende. Limitando-se, de seguida, a Douta sentença a transcrever na sua íntegra o art. 1083º e o art. 1064º do Código Civil, referindo que se verificam nestes dispositivos o fundamento da resolução do contrato de arrendamento do locado, sem que, porém, se especifique, como é de direito, a alínea e número dos referidos artigos ao qual se subsume a solução de direito (supostamente) apresentada.
VIII- Estamos, assim perante uma sentença nula, por não (devidamente) fundamentada e pelo facto de o Senhor Juiz “a quo” deixar de se pronunciar sobre questões que se devia ter pronunciado, nos termos dos artigos 668º, nº1, alínea b) e d) do Código Processo civil.
IX- Na sentença, deve o juiz descriminar os factos que considera provados e indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes, concluindo pela decisão final – artigo 659º nº 2 do Código Processo Civil.
Esta obrigação é estendida aos despachos por força do disposto no artigo 666º, nº 3 do mesmo diploma legal.
X- O vício resultante dessa não descriminação é a NULIDADE – artigos 668º, nº 1 alínea b) e 666º, nº 3 do Código Processo Civil.
XI- É assim nula a sentença recorrida, por falta de fundamentação de facto.
A dita Sentença tem que integrar a decisão de facto relativamente ao alegado pelas partes (requerimento inicial e oposição), pelo que terá que declarar quais dos factos alegados considera provados e quais não considera – vide artigo 653º nº 2 do Código Processo Civil.
XII- O artigo 115º da RAU, aplicável à data da celebração do contrato, permitia que, no caso de trespasse de um estabelecimento comercial instalado em prédio arrendado, ocorresse a transferência da posição de arrendatário, sem que para tal fosse necessária a autorização da senhoria (contraente cedido).
XIII- O revogado art. 115º da RAU e o atual 1112º do Código Civil/NRAU são preceitos imperativos, logo, as cláusulas apostas num contrato de arrendamento para comércio que submetam, no caso de trespasse, a transmissão da posição de arrendatário à prévia autorização do senhorio ou que proíbam o trespasse, como é o caso da cláusula 11º aposta no contrato de arrendamento celebrado entre a Autora e a Apelante M..., devem considerar-se nulas ao abrigo do art. 294º do C.C..
XIV- Assim sendo, não pode o Autor agora invocar esta disposição contratual, pelo que, não existe (nem nunca existiu) fundamento contratual para exigir a resolução do contrato de arrendamento nestes termos.
XVI- Legalmente, também, não existe fundamento para que se possa resolver o contrato de arrendamento, considerar ineficaz o trespasse em relação ao Autor, e exigir o despejo da Ré S.S.A., do locado, se atendermos não só ao disposto no revogado art. 115º da RAU (em vigor à data da celebração do contrato) mas também ao que consta do atual artigo 1112º do C.C. (NRAU).
XVII- Ambas as normas são exceções à regra geral do 424º do CC, não sendo, por isso, necessário a autorização do senhorio para que seja válido, eficaz, e lícito o trespasse celebrado entre as Rés.
XVIII- A lei apenas exige que o trespasse seja comunicado ao senhorio e lhe seja dado o direito de preferir: o que aconteceu! Uma vez que foi o mesmo comunicado ao senhorio que não preferiu, como resulta dos documentos constantes dos Autos, pelo que não se entende a decisão de que aqui se recorre.
XIX- Atendendo aos factos constantes dos Autos e às soluções de direito aqui esgrimidas não restam dúvidas da validade do contrato de trespasse, não existindo, nessa sequência nem nesses termos, possibilidade de resolver o contrato de arrendamento celebrado entre a Autora e a Ré M., pelo que sendo o trespasse válido e eficaz e continuando o contrato de arrendamento em vigência, não deverá ser ordenado o despejo da Ré S.S.A..
XX- A transmissão do estabelecimento comercial por trespasse no que concerne ao estabelecimento referido nos autos, é valida e eficaz, e como resulta da lei, opera em simultâneo, também a transmissão do contrato de arrendamento.
Nos termos expostos:
Deve o recurso obter provimento, revogando-se, a douta sentença recorrida, pois só assim se fará Justiça”.
6- A A. contra-alegou, pugnando pela manutenção da Sentença recorrida, apresentando as seguintes conclusões :
“A) A sentença proferida pelo Tribunal a quo decidiu (i) declarar a resolução do contrato de arrendamento comercial de duração limitada celebrado entre a Apelada e a 1ª Apelante, M. – Calçado, Acessórios e Vestuário, Lda., referente à fracção autónoma designada pela letra “E”, correspondente à loja nº 5, situada no piso 0 do prédio urbano sito na Rua …, em L…, descrito na ….ª Conservatória do Registo Predial de L… sob o nº ..., da freguesia de s…; (ii) declarar a ineficácia do contrato de trespasse de estabelecimento comercial celebrado entre as Apelantes referente ao estabelecimento comercial instalado na fracção autónoma identificada supra; (iii) condenar a 2.ª Apelante, S... & J..., S.A., a despejar a referida loja, livre de pessoas e bens.
B) O Juiz a quo considerou como provados os seguintes factos: (i) a celebração do contrato de arrendamento comercial de duração limitada, em 01.04.2005, entre a A., ora Apelada, e a 1ª R., ora 1ª Apelante referente à fracção autónoma identificada supra; (ii) no âmbito da execução daquele contrato, a celebração de um contrato de trespasse entre as Apelantes, em 21.01.2011, referente ao estabelecimento comercial sito na fracção autónoma referida.
C) Quando, ao contrário do que pretendiam as Apelantes, o Tribunal a quo não considerou como provados os seguintes factos: (i) que a A. recepcionou uma comunicação efectuada pela 1ª Apelante, mediante carta registada com aviso de recepção, em 05 de Janeiro de 2011, cujo teor se destinava a comunicar à Autora o seu direito ao exercício do direito legal de preferência; (ii) que a Fazenda Pública Nacional procedeu à penhora do trespasse do estabelecimento comercial e as Finanças deram conhecimento da mesma à A. a qual não apresentou oposição e (iii) que requereu a 2ª Apelada a consignação em depósito das rendas do imóvel supra identificado, sendo que as mesmas foram sucessivamente devolvidas pela A..
D) De facto, a ora Apelada juntou o referido doc. 2 com a douta p.i., todavia esquecem-se certamente as Apelantes que a eficácia do mesmo foi desde logo impugnada pois conforme se explana nos art.ºs 11º e 12º da douta p.i., em resposta àquela comunicação respondeu a Apelada através de carta junta com a p.i. como doc. 3 pugnando pela sua ineficácia.
E) Sucede que não vieram as Apelantes pronunciar-se sobre o referido documento, não o impugnando, nem logrando juntar quaisquer outros documentos que ilidissem a presunção de culpa que sobre a 1ª Apelante incide.
F) Pelo que é desprovido de sentido virem as Apeladas alegar que a sentença do Tribunal a quo não considerou todas as provas produzidas mormente “os factos referidos nos documentos juntos e cuja falsidade não foi arguida” quando as Apelantes não juntaram quaisquer documentos bem como impugnaram os factos/documentos que foram juntos pela Apelada.
G) O despacho saneador conhecendo do mérito da causa em conformidade com a alínea b) do nº 1 do artº 510º do C.P.C., e tende nesse caso o valor de sentença para todos os efeitos, está necessariamente sujeito na sua elaboração ao disposto no artº 659º e ao julgamento de facto nele previsto.
H) Ao abrigo do disposto no nº 2 do artº 659º do C.P.C., as sentenças devem ser fundamentadas mediante a discriminação dos factos que o julgador considere provados com a indicação, interpretação e aplicação das normas jurídicas aplicáveis, nos termos do disposto no artº 659º, nº 2 do Código Processo Civil (Ac. STJ, de 04.10.1995, BMJ, 450º-492), o que se encontra plenamente verificado.
I) Quanto à pretensa violação do disposto no nº 2 do artº 653º e alíneas b) e c) do nº 1 do 668º, ambos do C.P.C., “I - Não há que confundir o dever de indicação da motivação da matéria de facto, a que se reporta o nº 2 do artº 653º do C.P.C., com o dever de fundamentação da sentença nos termos e para os efeitos da causa de nulidade contemplada na al. b) do nº 1 do artº 668º do mesmo diploma. II – Há que entender o preceito do nº 2 do artº 653º do C.P.C. como meramente indicador, que não obriga o tribunal a descrever de modo minucioso o processo de raciocínio ou o iter lógico-racional que incidiu sobre a apreciação da prova submetida ao respectivo escrutínio; basta que enuncie, de modo claro e inteligível, os meios e elementos de prova de que se socorreu para a análise crítica dos factos e decidir como decidiu.”, vd. Ac. STJ, proc. nº 04B3896.dgsi.Net, de 16.12.2004.
J) Deste modo, é de concluir que referida sentença não está ferida de nulidade uma vez que os fundamentos de facto e de direito que justificam a presente decisão encontram-se plenamente especificados, não desconsiderando qualquer meio de prova produzido na fase dos articulados, sendo pois decisivos para a formação da convicção do julgador.
K) Não existindo na sentença de 1ª instância qualquer contradição entre a matéria de facto e a decisão proferida, pelo que deve ser julgada improcedente, por falta de fundamento, a nulidade invocada pelos Apelantes.
L) O artigo 115º do Regime do Arrendamento Urbano contém uma norma especial segundo a qual o arrendatário pode trespassar o estabelecimento comercial ou industrial sem necessitar de autorização do senhorio , vd. Ac. da Rel. de Évora (R. 736/96), de 01.07.1997.
M) De facto, atento na redacção da norma – “É permitida a transmissão, (…) sem dependência da autorização do senhorio” – não é líquido concluir pela natureza imperativa da norma, uma vez que a opção do legislador em prol do favorecimento dos direito dotados de potencialidades geradoras de riqueza face ao arrendamento tout court de cariz estático, vd. Ac. Relação de Coimbra, proc. nº 657/05.6TBPCV.C2, de 02.03.2010, não parece afastar a autonomia privada dos contraentes, designadamente, sujeitando o trespasse à autorização do senhorio, atento in casu o carácter intuito personae do referido contrato de arrendamento e a vontade firmada pelas partes.
N) As Apelantes vêm discordar do enquadramento jurídico dos factos provados feitos pelo Tribunal a quo, alegando para o efeito que “as cláusulas apostas num contrato de arrendamento para comércio que submetam, no caso de trespasse, a transmissão da posição de arrendatário à prévia autorização do senhorio, como é o caso da cláusula 11ª aposta no contrato de arrendamento celebrado entre a A. e a Apelante M..., devem considerar-se nulas ao abrigo do artº 294º do C.C.”.
O) A lei preceitua, desde a data da celebração do contrato, que o trespasse seja apenas comunicado ao senhorio e que lhe seja dado o direito de preferir.
P) Não obstante, acordaram as partes no clausulado dado integralmente como provado pelo Tribunal a quo, que a cessão da posição de arrendatário seria sempre e a qualquer título sujeita à autorização da Apelada.
Q) Neste contexto, acresce que aquela cláusula não se refere apenas à figura do trespasse, mas a qualquer tipo de sublocação/cedência/transmissão do locado, sendo pois de índole geral, não podendo vir 1ª Apelante invocar a sua nulidade e alegar que a mesma deve ser tida como não escrita desde a data da celebração do contrato uma vez que não existe fundamento legal que sustente a sua pretensão.
R) Assim, não sendo forçoso concluir pela natureza imperativa da norma perante o princípio da autonomia privada, a violação da referida cláusula, porque aceite pelas contraentes e ao abrigo do disposto nos art.ºs 1083º, nº 2, alínea e) e 1084º, nº 2 do C.C., consubstancia o fundamento de resolução válido invocado pela ora Apelada.
S) Pelo que é inegável que o enquadramento jurídico dos factos considerados provados feito pelo Tribunal a quo não merece qualquer reparo.
T) Na verdade, nunca a 1ª Apelante, desde 01.04.2005, alegou a nulidade da cláusula 11ª daquele contrato, pelo que convencionou conjuntamente com a Apelada na aposição da cláusula 11ª do referido contrato que preceitua “Fica expressamente proibida, a sublocação ou cedência a qualquer título do local arrendado sem consentimento prévio e escrito da primeira contratante”, facto que não impugnou.
U) Deste modo, poderia a 1ª Apelante ter diligenciado pela invocação da nulidade daquela cláusula na data da celebração do mesmo.
V) Ora, segundo o artigo 334º do C. Civil, é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou fim social ou económico desse direito.
W) No caso sub judice, em momento algum até à data da celebração do contrato de trespasse, foi o conteúdo do contrato impugnado, a nulidade da referida cláusula invocada, sendo que àquela data já se encontrava em vigor a norma especial a que se refere o artº 115º do RAU (actual artº 1112º do C.C.),
X) pelo que a forma convencionalmente prescrita para a transmissão, a qualquer título, da posição de arrendatário do contrato de arrendamento em causa é também imputável à 1ª Apelante.
Y) Acresce que, como supra exposto, tudo isto decorre ainda com maior evidência se tivermos presente que o contrato se manteve em vigor durante cerca de 6 (seis) anos sem que a 1ª Apelante questionasse a sua validade, consentindo, pelo menos tacitamente, a validade daquela cláusula até ao momento em que a mera comunicação se lhe mostrou favorável para fazer valer a sua pretensão.
Z) Deste modo, criaram erroneamente a legítima convicção e a confiança da Apelada de que a invocação da nulidade daquela cláusula jamais seria invocada, havendo, por isso, uma forte e fundada expectativa na estabilidade no clausulado do contrato de arrendamento celebrado, assim aceite e assinado por ambas as partes.
Em suma, é incontestável o correcto enquadramento jurídico dos factos considerados provados, estando claramente demonstrado, de facto e de direito, que é válido o fundamento de resolução do contrato de arrendamento comercial celebrado entre as partes.
Nestes termos, negando provimento ao presente recurso, fareis Vossas Excelências, Juízes Desembargadores do Venerando Tribunal da Relação de Lisboa, o que é de inteira Justiça”.
* * *
II – Fundamentação
a) A matéria de facto dada como provada em primeira instância é a seguinte :
1- Com data de 1/4/2005, a “A... – …, S.A.” e a R. “M. – … e Vestuário, Ldª” celebraram o acordo constante do instrumento denominado “contrato de arrendamento comercial de duração limitada”, cujo teor aqui se tem por integralmente reproduzido :
“ENTRE :
A... – …, S.A. (…), com sede na Av. …, em L…, na qualidade de senhoria, adiante designada por PRIMEIRA CONTRATANTE, neste acto representada pelo seu procurador, o Sr. Arqº H…(…) ;
E
M. – …, Lda. (…), com sede na Rua …, em L…, na qualidade de arrendatária, adiante designada de SEGUNDA CONTRATANTE, neste acto representada pelo seu legal representante, Sr. G. (…) ;
Considerando que a primeira contratante é proprietária e legítima possuidora do prédio urbano sito na Rua …, em L.., descrito na …Conservatória do Registo Predial de L… sob o nº ..., da freguesia de S…, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 18º, da mesma freguesia, com licença de utilização nº…, emitida pela Câmara Municipal de …, a 10/10/19…, usualmente designado por “G.”, e se encontra em bom estado de conservação, apto ao seu gozo imediato.
É celebrado o presente contrato que se rege pelas cláusulas seguintes :
Cláusula 1ª
Pelo presente, a PRIMEIRA CONTRATANTE dá de arrendamento à SEGUNDA, que esta recebe, a fracção autónoma designada pela letra “E”, correspondente à Loja nº 5, situada no piso 0 (zero) do prédio urbano supra identificado e descrito no Considerando Único.
Cláusula 2ª
1 – O arrendamento é efectuado pelo prazo de cinco anos, ao abrigo dos Arts. 117º e 121º do RAU, na redacção dada pelo Dec-Lei nº 257/95, de 30/09, e teve início em 01/04/2005, renovando-se automaticamente por iguais períodos, se nenhuma das partes o denunciar.
2 – A denúncia referida no número anterior deve ser feita pela PRIMEIRA CONTRATANTE mediante notificação judicial avulsa contra a Segunda, com um ano de antecedência sobre o fim do prazo ou da sua renovação, e não confere à SEGUNDA CONTRATANTE o direito a qualquer indemnização.
3 – A SEGUNDA CONTRATANTE pode denunciar a todo o tempo mediante carta registada com aviso de recepção ou telegrama, a enviar à PRIMEIRA CONTRATANTE, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operam os seus efeitos.
Cláusula 3ª
O local, objecto do presente contrato, destina-se exclusivamente ao comércio, mais concretamente à comercialização, importação, produção e exportação de artigos de pele, vestuário, acessórios e afins, não lhe podendo ser dado outro fim ou uso sem prévio consentimento da PRIMEIRA CONTRATANTE, sob pena de resolução.
Cláusula 4ª
1 – A renda mensal é de € 2.500,00 (dois mil e quinhentos euros), no primeiro ano, e no segundo, de € 2.743,39 (dois mil, setecentos e quarenta e três euros, e trinta e nove cêntimos) ; daí em diante, será actualizada anualmente, por aplicação do coeficiente publicado pelo INE para o efeito.
2 – A SEGUNDA CONTRATANTE, no início do contrato, entregou à PRIMEIRA as rendas relativas aos meses de Abril e Maio de 2005, devendo as rendas seguintes ser pagas no primeiro dia útil de cada mês imediatamente anterior àquele a que disser respeito, por meio de depósito, bancário na conta nº ... do ..B…, do balcão da E…, de que é titular a PRIMEIRA CONTRATANTE, ou em outro local indicado por esta.
Cláusula 5ª
1 – Para garantia do cumprimento das obrigações de natureza pecuniária assumidas pela SEGUNDA CONTRATANTE por via do presente contrato, incluindo as relacionadas com eventuais indemnizações por danos que comprovadamente tenha causado no arrendado, a mesma presta uma garantia bancária On First Demand, no valor correspondente a € 16.500,00 (dezasseis mil, e quinhentos euros), a entregar, até 31.03.2005, à PRIMEIRA CONTRATANTE, e que passará a fazer parte integrante do contrato assim que lhe for entregue.
2 – A não observância do estipulado naquelas cláusulas mencionadas no número anterior, por culpa imputável à SEGUNDA CONTRATANTE, confere à PRIMEIRA CONTRATANTE o direito de accionar a referida garantia bancária.
3 – O valor da referida garantia bancária será sempre actualizado, conforme o coeficiente legal aplicável, e de acordo com o valor da renda a pagar em cada ano, mantendo-se em vigor até efectiva desocupação do locado, com a entrega das chaves à senhoria.
Cláusula 6ª
1 – A SEGUNDA CONTRATANTE fica desde já autorizada, por sua conta, e observando as indispensáveis condições de segurança, a efectuar as obras interiores e exteriores necessárias ou convenientes à adaptação do arrendado aos fins para que o mesmo se destina, designadamente as que respeitam a decoração, sistemas de iluminação, interior ou exterior, colocação de prateleiras, sem direito a qualquer contrapartida da PRIMEIRA.
2 – Salvo o estipulado no número anterior, não pode a SEGUNDA CONTRATANTE, sem autorização prévia e escrita da PRIMEIRA CONTRATANTE, realizar quaisquer outras obras ou benfeitorias que não sejam as de conservação e limpeza.
Cláusula 7ª
1 – As obras realizadas nos termos da cláusula anterior, ficarão a fazer parte integrante do identificado escritório ora arrendados, sem que a SEGUNDA CONTRATANTE tenha direito a qualquer indemnização pelas mesmas.
2 – Exceptuam-se do número anterior, todas as estruturas amovíveis ou passíveis de levantamento sem danificação do local arrendado, designadamente, prateleiras e equipamentos de iluminação, que a SEGUNDA CONTRATANTE poderá retirar quando entender, e sem que a PRIMEIRA CONTRATANTE tenha direito a qualquer indemnização sobre as mesmas.
Cláusula 8ª
A SEGUNDA CONTRATANTE obriga-se a cumprir e a fazer cumprir o regulamento de condomínio em anexo, ficando por sua conta :
a) quer as despesas que em cada ano estiverem em vigor, decorrentes da aplicação, tanto do título de propriedade horizontal como do regulamento de condomínio, imputáveis à fracção ora arrendada ; respeitantes à conservação e fruição das partes comuns do edifício em que a mesma se integra ;
b) quer as despesas emergentes do uso da fracção, designadamente as que digam respeito a serviços de limpeza, manutenção de equipamento, vigilância, instalação de equipamento necessário ao fornecimento de água e luz, de telecomunicações, e respectivos consumos.
Cláusula 9ª
A SEGUNDA CONTRATANTE, além do disposto na cláusula anterior e na lei, obriga-se ainda a :
a) manter em bom estado designadamente os soalhos, portas, pintura das paredes, e a proceder às reparações necessárias das deteriorações que se forem verificando no local arrendado, e que resultem de utilização imprudente ;
b) permitir que a PRIMEIRA CONTRATANTE, ou quem a represente, vistoriem o local arrendado, acompanhadas dos técnicos que reputem necessários, o que deverá ser previamente acordado com a Segunda Contratante, de forma a não perturbar a actividade do escritório.
Cláusula 10ª
Cessando o presente contrato, por qualquer meio, o escritório agora arrendado, será entregue em perfeito estado de conservação e limpeza, com todas as suas chaves, e designadamente os vidros intactos, bem como a instalação eléctrica.
Cláusula 11ª
Fica expressamente proibida, a sublocação ou cedência a qualquer título do local arrendado sem consentimento prévio e escrito da PRIMEIRA CONTRATANTE.
Cláusula 12ª
O presente contrato é celebrado, nesta data, sob a condição de a SEGUNDA CONTRATANTE cumprir o disposto no nº 1 da Cláusula 5ª, designadamente quanto ao prazo de entrega, à PRIMEIRA CONTRATANTE, da referida garantia bancária aí estabelecido, não produzido quaisquer efeitos se o mesmo não for observado.
Cláusula 13ª
Toda e qualquer questão emergente do presente contrato, será dirimida no Tribunal Judicial da Comarca de L…, com expressa renúncia a qualquer outro.
Feito em triplicado, ficando um exemplar para cada uma das partes, sendo o que resta devidamente selado e participado às Finanças”.
2- Com data de 21/1/2011, entre as R.R. “M. – … e V…o, Ldª” e “S., S.A.” foi celebrado o acordo denominado “contrato de trespasse”, cujo teor aqui se tem por integralmente reproduzido :
“Entre :
Primeira Outorgante : M. – … …o, Limitada (…), com sede na Rua …., freguesia do C…, em L… (…), aqui representada pela sua gerente, com poderes para o acto, C.;
Segunda Outorgante; S., S.A. (…), com sede na Avenida … da freguesia e concelho da P…(…), aqui representada pelo seu administrador único, Dr. M..
é celebrado livremente e de boa fé o CONTRATO DE TRESPASSE que se vai reger pelas seguintes clausulas.
CLÁUSULA PRIMEIRA
A Primeira Outorgante é dona e legitima possuidora de um estabelecimento comercial de sapataria denominado “S… M.”, instalado na fracção autónoma designada pela letra “E”, correspondente à loja nº 15, sita no piso 0 (zero), do prédio urbano com entrada pelo nº 31 da Rua … da freguesia de S… do concelho de L…, usualmente designado por “G.”, inscrita na matriz respectiva sob o artigo 186º “E” da mesma freguesia.
CLÁUSULA SEGUNDA
Pelo presente contrato, e pelo preço de noventa mil euros que se encontra pago, a Primeira Outorgante TRESPASSA à Segunda Outorgante, e esta toma-lhe de trespasse, o identificado estabelecimento, com cedência das chaves e de todas as mercadorias, mobiliário, equipamentos, máquinas, móveis, respectivas licenças, alvarás e direito ao arrendamento, por cuja ocupação é paga a renda anual de € 32.920,68 (trinta e dois mil novecentos e vinte euros e sessenta e oito cêntimos).
CLÁUSULA TERCEIRA
Ambas as partes declaram aceitar nos termos nele expressos o presente contrato, o qual é feito em dois exemplares dotados de igual validade jurídica, destinando-se um a cada uma das partes”.
b) Como resulta do disposto nos artºs. 684º nº 3 e 685º-A nº 1 do Código de Processo Civil, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, as conclusões da alegação do recorrente servem para colocar as questões que devem ser conhecidas no recurso e assim delimitam o seu âmbito.
Perante as conclusões da alegação das apelantes, as questões em recurso consistem em determinar :
-Se deve alterar-se a matéria de facto dada como provada pelo Tribunal de 1ª instância.
-Se a Sentença recorrida é nula por falta de fundamentação.
-Se a Cláusula 11ª do contrato de arrendamento “sub judice” impõe a proibição de celebração de contratos de trespasse sem o consentimento prévio do senhorio.
-Se existem razões para a acção improceder.
c) Pretendem as recorrentes que se considerem provados todos os documentos juntos com a petição inicial pela recorrida.
Ora, de acordo com o disposto no artº 685º-B nº 1 do Código de Processo Civil, quando impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente, sob pena de rejeição do recurso, especificar :
-Os pontos de facto que considera incorrectamente julgados.
-Quais os concretos meios de probatórios, constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida.
Há que realçar que as alterações introduzidas no Código de Processo Civil com o Decreto-Lei nº 39/95, de 15/2, com o aditamento do artº 690º-A (actual artº 685º-B) quiseram garantir no sistema processual civil português, um duplo grau de jurisdição.
De qualquer modo, há que não esquecer que continua a vigorar entre nós o sistema da livre apreciação da prova conforme resulta do artº 655º, do Código de Processo Civil, o qual dispõe que “o tribunal colectivo aprecia livremente as provas, decidindo os juízes segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto”, pelo que a convicção do Tribunal não é, em princípio, sindicável. Este princípio não pode, nem deve, ser subvertido pelo exercício de duplo grau de jurisdição.
Para que decisão da 1ª instância seja alterada é necessário que algo de “anormal” se tenha passado na formação dessa apontada “prudente convicção”, ou seja, ter-se-á que demonstrar que na formação da convicção, retratada nas respostas que se deram aos factos, foram violadas regras que lhe deviam ter estado subjacentes.
d) Ora, tendo os documentos em causa sido juntos aos autos pela própria recorrida (A. no processo) e não tendo os mesmos sido impugnados, é óbvio que poderão os mesmos ser valorados pelo Tribunal (cf. artºs. 515º e 659º nº 3 do Código de Processo Civil).
Assim sendo, e julgando esta parte do recurso procedente, à matéria de facto provada aditam-se os seguintes pontos :
3- Em 5/1/2011 a R. “M. – …, Ldª” enviou à A., e esta recebeu, uma carta registada com aviso de recepção em que lhe comunicava que, querendo, poderia exercer o seu direito legal de preferência no trespasse do estabelecimento comercial instalado na fracção autónoma arrendada, comunicando os “elementos essenciais do referido negócio”.
4- A A. respondeu a tal carta em 17/1/2011, mediante carta registada com aviso de recepção, dizendo que tal trespasse “não se admite (…) mormente (pela) falta de indicação dos bens que integram o trespasse (…) e que a R. “M. – …, Ldª” não poderia efectuar tal negócio por força da Cláusula 11ª do contrato de arrendamento que as ligava.
5- Em 4/2/2011 a A. recebeu cópia do documento autenticado de transmissão por trespasse do estabelecimento comercial em causa, celebrado na data indicada em 2..
6- Em 26/1/2011 a A. foi notificada pelo Serviço de Finanças “L… 3”, enquanto proprietária da fracção autónoma identificada nos autos, que o direito ao trespasse do estabelecimento comercial instalado naquela fracção tinha sido penhorado no âmbito do processo executivo fiscal nº ..., em que era executada a R. “M. – …, Ldª”.
e) Já o facto indicado pela recorrente sobre a consignação em depósito das rendas do local arrendado não se mostra minimamente provado nos autos, nem o mesmo foi alegado pelas agora recorrentes nos seus articulados.
Deste modo, esse facto não irá ser aditado.
f) Quanto à segunda das apontadas questões, ou seja, saber se a Sentença sob recurso é nula por falta de fundamentação.
Defendem as apelantes que a Sentença não se encontra devidamente fundamentada (“é muito vaga, sendo a posição assumida despida de qualquer fundamento jurídico ou factual”) e, além disso, não especifica os factos que considera provados e os não provados.
Ora, as causas de nulidade da Sentença vêm taxativamente enunciadas no artº 668º nº 1 do Código de Processo Civil, onde se estabelece :
“É nula a sentença :
a) Quando não contenha a assinatura do juiz ;
b) Quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão ;
c) Quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão ;
d) Quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento ;
e) Quando condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido”.
O Prof. Castro Mendes (in “Direito Processual Civil”, Vol. III, pg. 297), na análise dos vícios da Sentença enumera cinco tipos :
-vícios de essência ;
-vícios de formação ;
-vícios de conteúdo ;
-vícios de forma ;
-vícios de limites.
Refere o mesmo Professor (in “Direito Processual Civil”, Vol. III, pg. 308), que uma Sentença nula “não contém tudo o que devia, ou contém mais do que devia”.
Por seu turno, o Prof. Antunes Varela (in “Manual de Processo Civil”, pg. 686),
no sentido de delimitar o conceito, face à previsão do artº 668º do Código de Processo Civil, salienta que “não se inclui entre as nulidades da sentença o chamado erro de julgamento, a injustiça da decisão, a não conformidade dela com o direito substantivo aplicável, o erro na construção do silogismo judiciário (…) e apenas se curou das causas de nulidade da sentença, deixando de lado os casos a que a doutrina tem chamado de inexistência da sentença”.
Lebre de Freitas (in “Código de Processo Civil Anotado”, Vol. II, pgs. 668 e 669) considera que apenas a “falta de assinatura do juiz” constitui fundamento de nulidade, pois trata-se de “um requisito de forma essencial. O acto nem sequer tem a aparência de sentença, tal como não tem a respectiva aparência o documento autêntico e o documento particular não assinados”. A respeito das demais situações previstas na norma, considera o mesmo autor tratar-se de “anulabilidade” da sentença e respeitam “à estrutura ou aos limites da sentença”.
e) Ora, afirmam as recorrentes que a Sentença não se encontra devidamente fundamentada.
Não lhes assiste razão.
Com efeito, de acordo com o disposto no artº 659º do Código de Processo Civil, “a sentença começa por identificar as partes e o objecto do litígio, fixando as questões que ao tribunal cumpre solucionar” (nº 1) ; “seguem-se os fundamentos, devendo o juiz discriminar os factos que considera provados e indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes, concluindo pela decisão final” (nº 2) ; “na fundamentação da sentença, o juiz tomará em consideração os factos admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito e os que o tribunal colectivo deu como provados, fazendo o exame crítico das provas de que lhe cumpre conhecer” (nº 3).
Assim, podemos verificar que uma Sentença é composta de três fases :
-Uma parte introdutória em que se identificam as partes e o objecto da acção e se indicam as questões a resolver ;
-Uma parte estrutural, composta pela fundamentação de facto e de direito, onde se dizem quais os facto provados (podendo o juiz que a lavra fazer o exame crítico das provas dos factos em relação aos quais houve confissão, admissão por acordo ou junção de documentos após a selecção assente ou na audiência preliminar ou no momento em que foi proferido o despacho saneador, quando aquela não teve lugar) e se aplica a lei aos factos, fazendo a sua (dela) interpretação ;
-A parte final que é a decisão, onde o Tribunal dá a solução jurídica ao caso concreto que lhe foi apresentado.
Ora, como resulta inequivocamente, da Sentença recorrida, na mesma estão especificados os seus fundamentos fácticos (no Ponto 3., sob o título “Fundamentação” consta o Ponto 3.1., intitulado “De Facto” onde se diz que “atenta a posição das partes e a documentação junta aos autos, têm-se por assentes os seguintes factos (…)”, seguindo-se o rol dos mesmos), sendo certo que só a sua completa omissão poderia conduzir à nulidade de tal peça processual (cf. Acórdão do S.T.J. de 5/11/2009, consultado na “internet” em www.dgsi.pt.).
De seguida encontra-se o Ponto 3.2. com o título “De Direito”, onde são indicados sumariamente os factos provados e sobre os mesmos incide o silogismo lógico-jurídico, em que a decisão constitui a conclusão lógica da norma legal (premissa maior) com os factos (premissa menor).
A falta de fundamentação que, no entender das recorrentes, possa existir entre os meios de prova produzidos no processo, a decisão sobre a matéria de facto e a decisão de Direito, não constitui qualquer nulidade da sentença recorrida que (basta lê-la) tem os fundamentos de facto e de direito em concordância lógica com a decisão.
Com efeito, a verdade é que entre os fundamentos e a decisão não pode haver contradição lógica. Se na fundamentação da Sentença, o julgador seguir determinada linha de raciocínio, apontando para determinada conclusão, e, em vez de a tirar, decidir noutro sentido, oposto ou divergente, a oposição será causa de nulidade da sentença. Esta oposição, porém, não se confunde com o erro na subsunção dos factos à norma jurídica ou, muito menos, com o erro na interpretação desta. Isto é, quando embora mal, o Juiz entende que dos factos apurados resulta determinada consequência jurídica e este seu entendimento é expresso na fundamentação, ou dela decorre, encontramo-nos perante erro de julgamento e não perante oposição geradora de nulidade.
Deste modo, afigura-se-nos, que, como acima salientámos, a questão invocada pelas recorrentes não se enquadra na apontada causa de nulidade de sentença (falta de fundamentação), antes se prendendo com a subsunção dos factos às normas jurídicas efectuada pelo Tribunal recorrido e com a qual não se conformam.
Assim essa situação não configura a alegada causa de nulidade da sentença, nomeadamente a que decorre da falta de fundamentação.
f) Por outro lado, também afirmam as recorrentes que na Sentença recorrida não foram indicados os factos não provados.
Ora, no que tange aos factos não provados, não resulta da Lei a obrigatoriedade de o Tribunal os fazer consignar na Sentença, nomeadamente da leitura do artº 659º nº 2 do Código de Processo Civil.
Aliás, a obrigatoriedade de fazer constar a matéria dada como não provada apenas se impõe para a decisão sobre a matéria de facto e, “mutatis mutandis”, no que tange à análise critica das provas e respectiva fundamentação (cf. artº 653º nº 2 do Código de Processo Civil).
Assim, não se vislumbra a existência da invocada nulidade.
Pelo exposto, improcede nesta parte o recurso.
g) Vejamos, agora, se a Cláusula 11ª do contrato de arrendamento celebrado entre a recorrida “A... – …, S.A.” e a recorrente “M. – Calçado, Acessórios e Vestuário, Ldª” impõe a proibição de celebração de contratos de trespasse sem o consentimento prévio do senhorio.
Ora, apurou-se que em 1/4/2005 a apelada “A... – …, S.A.” e a apelante “M. – …, Ldª” celebraram um acordo que denominaram de “contrato de arrendamento comercial de duração limitada”, onde consta da Cláusula 11ª que “fica expressamente proibida, a sublocação ou cedência a qualquer título do local arrendado sem consentimento prévio e escrito da primeira contratante”, ou seja, a recorrida.
Posteriormente, com data de 21/1/2011, entre as recorrentes foi celebrado o acordo que denominaram de “contrato de trespasse”.
Dúvidas não subsistem sobre o tipo de contrato celebrado (arrendamento), pelo que há que determinar qual o regime legal que lhe é aplicável.
Por força do princípio “lex posterior derrogat legi priori”, a sucessão de leis no tempo não chega a gerar um conflito intra-sistemático, isto é, um conflito real de normas aplicáveis (artº 7º do Código Civil).
Mas isso não significa que se não possa configurar um conflito extra-sistemático, quer dizer, um conflito de leis no tempo, a resolver necessariamente antes de se proceder à aplicação da lei aos factos da causa. Isto é assim dado que à descontinuidade da lei não corresponde, naturalmente, um corte, mais ou menos radical, na continuidade da vida social.
Há portanto que decidir à luz de que lei deve o julgamento do recurso ocorrer.
A resposta deve ser dada pelas regras gerais relativas aplicáveis à sucessão de leis no tempo, sem prejuízo, evidentemente, da consideração das normas de direito transitório de que a lei nova se tenha feito acompanhar.
O contrato de arrendamento cuja vigência se discute foi celebrado em 2005, ou seja, na vigência das regras típicas desta espécie contratual estabelecidas no Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15/10, que aprovou o R.A.U (cf. artº 3 nº 1, al. a) do referido diploma).
Ora, a Lei nº 6/2006 de 27/2, que aprovou o Novo Regime Jurídico do Arrendamento Urbano (N.R.A.U.), e entrou em vigor, excepto quanto a dois preceitos, no dia 27/6/2006, revogou, na quase totalidade, o R.A.U. (cf. artºs. 60 nº 1 e 65 nºs. 1 e 2 da Lei 6/2006, de 27/2).
O princípio geral da lei civil em matéria de aplicação da lei no tempo é o da aplicação prospectiva, que assume duas faces, distintas mas complementares (ver artº 12 nºs. 1 e 2 do Código Civil) – cf. Antunes Varela in Ver. Leg. Jur., Ano 120, pg. 150.
A primeira é que contempla os simples factos: Quanto a estes, na falta de disposição em contrário, a lei só se aplica aos factos futuros, entendendo-se como tais os factos que se produzem após a entrada em vigor da norma (artº 12 nº 1 do Código Civil).
Nestas condições, à resolução, ou melhor, aos factos de que ela se deduz, é aplicável a lei vigente em que ocorreram os factos que a produzem (cf. Acórdão do S.T.J. de 16/7/1975, in B.M.J. nº 248, pg. 431 e Acórdãos da Relação de Lisboa de 13/7/1989, in Col. 4/1989, pg. 128, e de 30/1/1992, in Col. 1/1992, pg. 149).
Assim sendo, é manifesto que o recurso deve ser julgado à luz do N.R.A.U..
Com efeito, os factos dos quais é susceptível de inferir aquela causa de supressão do contrato ocorreram no ano de 2011, data da celebração do contrato de trespasse.
h) Fixado que está o tipo de contrato que a apelada “A... – …, S.A.” e a apelante “M. – …, Ldª” celebraram (arrendamento), há agora que analisar o acordo celebrado entre as recorrentes.
Intitularam-no as mesmas de trespasse.
Ora, “o trespasse é, na lei portuguesa, uma expressão de conteúdo genérico que – como os sinónimos transmissão, transferência, alienação, sucessão ou cessão – abrange virtualmente figuras muito distintas, com problemas muito específicos, problemas e figuras que têm de considerar-se um por um para que se veja o que pretende cada preceito” (cf. Orlando Carvalho, in R.L.J., Ano 110, pg. 103).
Não há dúvida, porém, que o trespasse é, na lei portuguesa, uma negociação do estabelecimento, sendo comum defini-lo como “um negócio que envolve a transmissão da propriedade de um estabelecimento comercial, de forma onerosa ou gratuita, por acto entre vivos” (cf. Fernando de Gravato Morais, in “Novo Regime do Arrendamento Comercial”, 2ª ed., pg. 280).
O artº 1112º nº 1 do Código Civil (tal como anteriormente o artº 115º nº 1 do R.A.U.) permite a transmissão, por acto entre vivos, da posição de arrendatário, sem dependência de autorização do senhorio, em caso de trespasse de estabelecimento comercial e industrial.
Trata-se de uma importante excepção ao disposto no artº 1059º nº 2 do Código Civil, segundo o qual “a cessão da posição do locatário está sujeita ao regime geral dos artigos 424º e seguintes, sem prejuízo das disposições especiais deste capítulo”.
De acordo com o artº 424º do Código de Processo Civil, o arrendatário que queira ceder a sua posição contratual a terceiro tem de obter o consentimento do senhorio. Se o locatário não obtiver esse consentimento, o acto ilícito de cessão da posição contratual, constitui fundamento para resolução do contrato (artº 1038º al. f) do Código Civil).
Com tais preceitos o legislador pretendeu não colocar obstáculos à circulação do estabelecimento comercial ou industrial. Daí que, só quando, e na medida em que, essa circulação se verifique, é que se justificará a dispensa de autorização do senhorio. Daqui decorre a necessidade de delimitar as situações em que as partes quiseram, de facto, negociar o estabelecimento, daquelas em que, a coberto ou sob a capa dum trespasse, pretenderam, de facto, ceder a posição de arrendatário, ao arrepio do disposto nos artºs. 1038º al. f) e 1059º nº 2 do Código Civil.
É nesta sequência que o artº 1112º nº 2 do Código Civil considera não haver trespasse quando “a transmissão não seja acompanhada de transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento” (al. a)) ; e também quando “a transmissão vise o exercício, no prédio, de outro ramo de comércio ou indústria ou, de um modo geral, a sua afectação a outro destino (al. b)).
Perante o regime acima exposto, não subsistem dúvidas de que estamos, efectivamente, perante um contrato de trespasse celebrado entre as apelantes.
i) Assim sendo, necessitava tal contrato de autorização prévia e escrita do senhorio, a agora apelada ?
Nesta matéria, vigora o artº 1112º nº 1 do Código Civil, o qual estabelece a desnecessidade de consentimento do senhorio para a transmissão do contrato de arrendamento, quando a posição contratual é incluída (especificamente ou por força do jogo do âmbito natural) num trespasse. Ou seja, dispensa-se o consentimento do outro contraente para a transmissão da posição de arrendatário emergente do contrato (contra a regra geral da locação e da cessão da posição contratual – artºs. 1059º nº 2 e 424º do Código Civil), e não propriamente para o trespasse do estabelecimento (este pertence ao seu titular, que o transmite sem necessidade de autorização de qualquer outro sujeito).
Há, também, que ter presente que o preceito em análise pressupõe que o trespasse envolveu o arrendamento e regula a questão de saber como se passam as coisas face ao senhorio.
A hipótese da norma é, assim, a realização de transmissão de empresa que consista num negócio entre vivos e definitivo e que nessa transmissão se englobe a posição de arrendatário do imóvel em que a empresa funciona. A estatuição é que a transmissão do contrato de arrendamento não carece de consentimento do senhorio e pode mesmo realizar-se contra a sua vontade. Note-se que, para efeitos do nº 1 do artº 1112º do Código Civil, trespasse é sempre uma transmissão da propriedade da empresa em que se faz a transmissão da posição de arrendatário, pois nas transmissões temporárias do estabelecimento o cessionário adquire apenas um direito de disponibilidade sobre o imóvel.
Assim, é no trespasse que a cessão do contrato de arrendamento é merecedora de tutela, pois que é veículo para facilitar a transmissão da própria empresa. Numa mera transmissão temporária de empresa nada justifica a transmissão da posição de arrendatário e, mesmo que ela se dê, em casos excepcionais, deve ficar sujeita ao regime geral dos artºs. 1059º nº 2 e 424º do Código Civil.
O artº 1112º do Código Civil funda-se, assim, na importância que, para o titular da empresa, tem a fácil realização do seu investimento na empresa, razão pela qual é de seu interesse poder transmiti-la com o máximo de valores possível e, sobretudo, com um dos seus valores normalmente mais relevantes, o imóvel. Com efeito, as possibilidades de transmissão e valorização são muito maiores se o adquirente puder continuar a exploração no mesmo local. Não é, pois, a circulação das empresas em geral que se tutela, mas a tutela da circulação que é instrumental da realização do investimento.
Daqui que se retire ao senhorio a possibilidade de intervir.
Com este fundamento, a norma é imperativa, sendo nula qualquer cláusula contratual que a contrarie.
Neste sentido vejam-se, por exemplo, o Acórdão da Relação do Porto de 21/5/2001 (consultado na “internet” em www.dgsi.pt) segundo o qual “é nula, por contrária à lei e à ordem pública, a cláusula, inserta em contrato promessa de arrendamento comercial, que estabelece que o arrendatário “não terá o direito de trespassar o local arrendado seja qual for o motivo”, pois o artigo 115º nº 1 do Regime do Arrendamento Urbano é uma disposição imperativa”. Também o Acórdão da Relação de Coimbra de 14/6/1988 (consultado na Col. 3/1988, pg. 91) refere que “o trespasse de estabelecimento comercial ou industrial não está dependente de autorização do senhorio” e que “é nula a cláusula que faz depender o trespasse do consentimento prévio do senhorio”.
j) Em face do que acima fica exposto, teremos de concluir que a mencionada Cláusula 11ª, quando refere que “fica expressamente proibida, a sublocação ou cedência a qualquer título do local arrendado sem consentimento prévio e escrito da primeira contratante”, apenas se quer referir a todas as cedências, que não o trespasse.
Caso se referisse ao trespasse, seria tal cláusula nula.
k) Deste modo, e perante os factos acima dados como provados teremos de considerar, com relevo para a decisão do pleito que :
-Em 1/4/2005 a apelada “A... – ….A.” e a apelante “M. – …. e Vestuário, Ldª” celebraram um contrato de arrendamento comercial de duração limitada, onde consta da Cláusula 11ª que “fica expressamente proibida, a sublocação ou cedência a qualquer título do local arrendado sem consentimento prévio e escrito da primeira contratante”, ou seja, a recorrida.
-Em 5/1/2011 a recorrente “M. – …, Ldª” enviou à recorrida, e esta recebeu, uma carta registada com aviso de recepção em que lhe comunicava que, querendo, poderia exercer o seu direito legal de preferência no trespasse do estabelecimento comercial instalado na fracção autónoma arrendada, comunicando os “elementos essenciais do referido negócio”.
-Posteriormente, com data de 21/1/2011, entre as recorrentes foi celebrado um contrato de trespasse.
-Em 4/2/2011 a apelada recebeu cópia do documento autenticado de transmissão por trespasse do estabelecimento comercial em causa.
Temos, assim, que ocorreu um trespasse do estabelecimento. Para que esse trespasse se concretizasse não era necessário o consentimento da recorrida. Apenas era necessária a comunicação desse trespasse ao senhorio (a apelada) o que ocorreu quer antes, com vista a que esta pudesse exercer seu direito de preferência, quer depois da sua realização.
l) Tendo, assim, a transmissão do estabelecimento ocorrido de acordo com os trâmites legais (e uma vez que nenhuma cláusula contratual poderia impor a autorização do senhorio para a realização do trespasse, sob pena de nulidade), não se vislumbram motivos para decretar a resolução do contrato de arrendamento dado à acção.
Deste modo, e em conclusão, diremos que se impõe a procedência das questões suscitadas e, consequentemente, da apelação, havendo que revogar a Sentença (sendo certo que no mais se mantém o despacho saneador, nomeadamente no que diz respeito às excepções suscitadas e ao indeferimento do pedido reconvencional).
m) Sumariando :
(…)
* * *
III – Decisão
Pelo exposto acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa em conceder provimento ao recurso interposto pelas R.R. e, em consequência, revoga-se a Sentença recorrida, absolvendo-se as R.R. da totalidade dos pedidos contra elas formulado (sendo que, no mais, se mantém o despacho saneador, nomeadamente no que diz respeito ao conhecimento das excepções suscitadas e ao indeferimento do pedido reconvencional).
Custas : Pela recorrida (artigo 446º do Código do Processo Civil).
Processado em computador e revisto pelo relator
Lisboa, 27 de Novembro de 2012
Pedro Brighton
Teresa Sousa Henriques
Isabel Fonseca |
