| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I - RELATÓRIO
Empresa de Gestão do Parque Habitacional do Município de Cascais, EM, intentou acção de despejo com processo sumário, contra B... e F..., alegando, em síntese, que é gestora do parque habitacional do Município de Cascais, proprietário do fogo habitacional com morada no Bairro ..., Rua ..., n.° ..., em Alcabideche, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Alcabideche, o qual foi dado de arrendamento aos RR., sendo que estes deixaram de pagar a renda desde Junho de 2007.
Termina pedindo que seja declarado resolvido o contrato de arrendamento em causa nos autos, com fundamento na falta de pagamento de 19 rendas vencidas; que se condene os RR. a entregar o locado à A. totalmente livre e devoluto de pessoas e bens e em bom estado de conservação, tal como o encontraram; que se condene os RR. a pagar à A. a quantia total de € 5 378,50, correspondente a 19 rendas vencidas e não pagas; que se condene os RR. a pagar à A. a quantia de € 153,67, a título de juros de mora vencidos até à presente data, bem como os juros vincendos até integral pagamento e que se condene os RR. a pagar à A. a indemnização devida pela ocupação de pessoas e/ou bens após a resolução do contrato até efectiva entrega do fogo, cujo montante deverá corresponder ao preço técnico do mesmo.
Regular e pessoalmente citados, apresentaram os RR. contestação, na qual alegaram não ter sido celebrado qualquer contrato de arrendamento entre as partes, tendo impugnado a factualidade alegada na petição inicial.
Deduziram ainda pedido reconvencional requerendo que se declare a inexistência de qualquer contrato de arrendamento, ou a sua nulidade por violação de forma, condenando-se a A. a reembolsar os R.R. de todas as importâncias que estes lhes entregaram até à presente data e das que lhe entregarem até à decisão da causa.
Em resposta à contestação, a A. defendeu a improcedência da excepção e do pedido reconvencional deduzidos.
Requereu a condenação dos RR. como litigantes de má fé em multa e em indemnização à A..
Foi proferido despacho saneador, em que se dispensou a fixação da base instrutória.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, com observância do formalismo legal, tendo sido decidida a matéria de facto pela forma exarada no despacho de fls. 111.
Foi proferida sentença que julgou a acção procedente por provada e em consequência:
- declarado resolvido o contrato de arrendamento dos autos, relativo ao fogo habitacional que corresponde ao 3° Dto do n° ..., na Rua ..., no Bairro ..., em Alcabideche, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Alcabideche;
- condenados os RR. a entregar à A. o locado, livre e devoluto de pessoas e bens e em bom estado de conservação, tal como encontraram;
- condenados os RR. no pagamento das rendas vencidas desde Junho de 2007 a Dezembro de 2008, no valor de € 5 378,50 e das rendas que se vencerem (cada uma no montante de € 286,39 mensais) até à efectiva entrega do locado;
- condenados os RR. no pagamento dos juros vencidos à taxa legal desde a data da citação sobre as rendas vencidas até à efectiva entrega do locado.
Inconformados, os RR. vêm apelar da sentença, tendo, no essencial, formulado as seguintes conclusões:
1 - Nos termos do art. 7°, n° 1 RAU " o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito".
2 - O art. 7°, n° 3 RAU, estabelece que "a inobservância da forma escrita só pode ser suprida pela exibição do recibo de renda (...)"
3 - O Tribunal a quo considerou existente e válido um contrato de arrendamento entre A e RR., sem que exista contrato de arrendamento, sem que se mostrem juntos aos autos quaisquer recibos de renda, baseando-se numa confissão dos RR. em que estes apenas e tão só afirmam ter pago quantias à A.,
4 - Decretando resolvido o contrato entre A e RR., condenando-os a entregar o locado e ao pagamento de rendas vencidas desde Junho de 2007 a Dezembro de 2008, no valor de €5378,50 e das rendas que se vencerem até à efectiva entrega do locado.
5 - Tendo os RR. alegado a nulidade do contrato de arrendamento com a A., o contrato de arrendamento entre A. e RR. é nulo por falta de forma.
6 - No arrendamento urbano para habitação, a falta de redução a escrito do contrato só poderá ser suprida pelo arrendatário através da exibição do recibo de renda, o que não sucedeu.
7 - Deve ser revogada a sentença, julgando-se a acção improcedente, por não provada e, em consequência, declarado nulo o contrato entre A e RR. e ser a A. condenada a restituir a quantia paga acrescida de todas as quantias pagas até à decisão da causa pelos RR.
Contra-alega o A. para, no essencial, concluir:
1. Em sede de 1ª instância em momento algum sustentaram os apelantes que a observância da forma escrita apenas poderia ser suprima mediante a apresentação dos recibos de renda, da mesma forma que jamais os apelantes suscitaram qualquer questão que se relacionasse com a exibição dos recibos de renda propriamente ditos, os quais, aliás, estão na posse dos apelantes, como estes bem sabem;
2. Não podem vir agora, em sede de recurso, os apelantes tentar sequer sustentar que junto aos autos não se mostram juntos quaisquer recibos de renda, quando em sede de 1a instância, os comprovativos juntos pela ora apelada nunca foram por aqueles objecto de impugnação da respectiva veracidade ou do valor probatório dos mesmos;
3. Os apelantes nem sequer arguiram em momento algum qualquer invalidade dos comprovativos do pagamento/recebimento das rendas juntos aos autos pela A. e ora apelada, nem tão pouco arguiram a que outro título teriam pago mensalmente à ora apelada tantas quantias durante cerca de dez anos;
4. Os apelantes estão impedidos de o fazer agora, na instância recursal.
5. Salvo o devido respeito, nas suas alegações de recurso os apelantes deturpam o sentido e alcance do conteúdo da sentença recorrida, desde logo porque fazem de conta que não foram dados igualmente como provados os factos assentes ne°s 2, 3, 4, 5, 6 e 7 e, a partir daí, os apelantes assentam toda a sua defesa refugiados em pontuais passagens da sentença recorrida, sem conseguirem, porém, encontrar um fio condutor diferente e divergente do que resulta expresso nessa sentença e que determinasse decisão oposta à proferida;
6. O senhorio não detém o meio de prova que é facultado pelo recibo de renda, porquanto este é entregue ao arrendatário, pelo que lhe restará a possibilidade de fazer essa prova mediante outros documentos que não os referidos recibos;
7. Cumpre referir que a A. é uma empresa municipal gestora do parque habitacional do Município de Cascais, conforme, aliás, ficou provado (cfr. facto assente n.° 1), tendo o contrato de arrendamento em apreço nos autos sido celebrado em virtude da realização do programa de realojamento de famílias carenciadas pela Câmara Municipal de Cascais ao abrigo do regime da renda apoiada, conforme, aliás, também ficou provado (cfr. factos assente ns.° 2 e 3);
8. Os apelantes nada alegaram e muito menos provaram que as quantias entregues mensalmente e ao longo de cerca de dez anos foram-no a outro título que não a título de rendas, assim como nada alegaram nem provaram quanto ao tipo de contrato que confessam ter celebrado em 1997 com a Câmara Municipal de Cascais, limitando-se a afirmar que não foi um contrato de arrendamento, mas ao mesmo tempo não afirmam qual o tipo ou natureza de contrato que, alternativamente, teriam celebrado com aquela edilidade;
9. Ficou clara e explicitamente demonstrado em audiência de julgamento, através de depoimentos testemunhais prestados inclusivamente por testemunhas arroladas pelos apelantes, que para efeitos de realojamento de pessoas carenciadas de habitação condigna a Câmara Municipal de Cascais, através da ora apelada, não celebra contratos de comodato, mas sim contratos de arrendamento, designadamente sujeitos ao regime da renda apoiada, como foi o caso dos ora apelantes.
10. Os apelantes tentam aproveitar-se do facto de se ter extraviado o contrato de arrendamento (cfr. facto assente n.° 10), que efectiva e verdadeiramente celebraram com a Câmara Municipal de Cascais, para tentar que lhes sejam devolvidas as quantias mensais que pagaram ao longo de cerca de dez anos a título de rendas e que deixaram de pagar quando o valor dessa renda mensal passou a corresponder ao preço técnico do fogo municipal em causa;
Corridos os Vistos legais,
Cumpre apreciar e decidir.
As alegações de recurso delimitam o seu objecto, conforme resulta do teor das disposições conjugadas dos artigos 660º, nº2, 664º, 684º, 690º e 749º, todos do CPC.
A questão a resolver é a de saber se é válido como arrendamento o contrato celebrado entre a A. e os RR. e que meios de prova admite.
Importa ainda analisar as consequências da eventual nulidade do contrato.
II – FACTOS PROVADOS
1. A A. é gestora do parque habitacional do Município de Cascais (art. 1°da petição inicial);
2. Em virtude da realização do programa de realojamento de famílias carenciadas no concelho de Cascais, a Câmara Municipal de Cascais atribuiu aos RR. o direito de ocupar o fogo habitacional com morada no Bairro ..., Rua ..., n.° ..., 3° Dto., em Alcabideche, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Alcabideche, tendo-lhes entregue tal casa, na sequência de proposta de 05.03.1997 (arts. 1° e 2° da petição inicial e 8° da contestação);
3. Nos termos da aludida proposta, o contrato de arrendamento a celebrar com os RR. sê-lo-ia ao abrigo do regime de Renda Apoiada (art. 3° da petição inicial);
4. Os RR. apresentaram no departamento Divisão de Habitação da Câmara Municipal de Cascais os respectivos comprovativos de rendimentos (art. 4° da petição inicial);
5. Em conformidade, e a partir de Abril de 1997, a Câmara Municipal de Cascais cedeu aos R.R.. o uso e fruição, para habitação o fogo habitacional que corresponde ao 3° Dto do n° ..., na Rua ..., em Alcoitão, em Alcabideche, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Alcabideche, pelo prazo de um ano, renovável, mediante o pagamento da contrapartida monetária mensal de Esc. 878$00/ € 4,38, paga na Tesouraria da Câmara Municipal de Cascais (arts. 5° a 8° da petição inicial);
6. Em virtude das actualizações operadas e de acordo com o rendimento dos RR, a contrapartida monetária referida em 5. foi ajustada gradualmente, sendo que na presente data o respectivo valor ascende a € 286,39 (art. 10° da petição inicial);
7. Os RR. deixaram de pagar as “rendas” referentes aos meses de Junho a Dezembro de 2007 e Janeiro a Dezembro de 2008, apesar de notificados da actualização do valor e de diversas tentativas por parte da A. com vista à regularização da dívida dos RR. (art. 11° da petição inicial);
8. Por motivos não concretamente apurados, a Câmara Municipal de Cascais procedeu à demolição da casa, em alvenaria e tijolo, que os RR. tinham edificado no logradouro do prédio sito na Rua ... n° ..., em Alvide, Cascais e que destinaram e usavam como habitação própria e permanente e pela qual nada pagavam (art. 9° da contestação);
9. Os RR. assinaram um contrato que a A. redigiu, porém não receberam qualquer via do mesmo (art. 14° da contestação);
10. Os RR. foram solicitando à Câmara Municipal de Cascais e à A. o aludido documento em falta, tendo sido informado que a A. não dispunha do mesmo, o qual se encontrava extraviado (arts. 19° a 21° da contestação);
11. Até à presente data a A. não apresentou tal documento aos RR. (art. 22° da contestação);
12. Os RR. foram pagando à A. as quantias que esta lhes apresentava até 01/06/2007, altura em que deixaram de o fazer (arts. 23° e 24° da contestação).
III – FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Afirmam, no essencial, os Apelantes que, nos termos do art. 7°, n° 1 RAU o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito e por isso, tendo os RR. alegado a nulidade do contrato de arrendamento celebrado com a A., este é nulo por falta de forma. Deve ser declarado nulo o contrato entre A e RR. e ser a A. condenada a restituir as quantias pagas pelos RR.
1. Do arrendamento para habitação
Com a publicação do DL nº 321-B/90 de 15 de Outubro (RAU) todos os arrendamentos urbanos, (com as excepções previstas, nas alíneas a) a f) do nº 2 do artº 5º e nº 1 do artº 6º do RAU) passaram a ficar sujeitos à forma escrita (art. 7º, nº 1).
Por outro lado, em relação aos novos arrendamentos, o RAU revogou o artigo 1º do DL 13/86 de 23/1 e o nº3 do art. 1029º do Código Civil, que constituíam aplicações do princípio do melhor tratamento do arrendatário que, desde há muito, enformava o direito do arrendamento predial.
Portanto, a nulidade do arrendamento por falta de forma reconduz-se, em princípio, à nulidade de direito comum (art. 286 do CCivil), podendo ser invocada a todo o tempo e declarada oficiosamente[1].
Assim, os arrendamentos para habitação por prazo igual ou inferior a seis anos, devem ser celebrados por escrito, como dispõe o nº1 do art. 7º do RAU e a inobservância de forma, de acordo com o seu nº 3, só pode ser suprida pela exibição de recibo de renda e determina a aplicação do regime de renda condicionada, sem que daí possa resultar aumento de renda.
No caso dos autos, verifica-se que não se mostra observada a forma escrita exigida no contrato de arrendamento, isto porque não foi junto o dito escrito que, supostamente, se terá extraviado.
Ora, a única forma de suprir a inobservância da forma escrita, estipulada para o contrato de arrendamento urbano no art. 7° do RAU seria a junção do respectivo recibo de renda.
Como se referiu e decorre do disposto no art. 7º nºs 1 e 3 do RAU, o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito e a inobservância da forma escrita só pode ser suprida pela exibição do recibo da renda. Com efeito, na esteira da orientação defendida por Aragão Seia, que o advérbio “só”, constante do n.º 3, consubstancia uma medida excepcional que restringe a prova do contrato verbal unicamente ao recibo, afastando os termos gerais do n.º 2 do art. 364.º do C.C, pelo que não pode ser considerada prova por confissão expressa, judicial ou extrajudicial.
E como é o arrendatário que está na posse do recibo, só ele pode, em princípio, provar o arrendamento, quando o contrato não for escrito. Aqui, o senhorio vê a sua conduta sancionada com a impossibilidade de se poder prevalecer do contrato de arrendamento[2]
Portanto, no caso em apreço, apesar de os RR. reconhecerem, nomeadamente na contestação, que pagaram rendas à A., isso não basta para demonstrar a existência válida de um contrato de arrendamento e não se vê que dos autos conste qualquer documento que constitua meio de prova bastante à validação do contrato.
Só a exibição do recibo de renda permite a conversão ope legis do contrato verbalmente convencionado num arrendamento de renda condicionada, ou seja, dá-se a convalidação do contrato nulo[3]. Uma vez que não foi apresentado o recibo de renda, único meio para a convalidação do contrato, o contrato celebrado entre as partes, não pode ter-se como um contrato de arrendamento válido, por falta de forma legal, sendo, aliás, a nulidade de conhecimento oficioso (arts. 220º e 296º do CCivil).
1.1. Com interesse para a caracterização do contrato celebrado entre as partes, está provado que, em virtude da realização do programa de realojamento de famílias carenciadas no concelho de Cascais, a Câmara Municipal de Cascais atribuiu aos RR. o direito de ocupar o fogo habitacional identificado nos autos. Em conformidade, e a partir de Abril de 1997, a Câmara Municipal de Cascais cedeu aos R.R.. o uso e fruição, para habitação o fogo habitacional, pelo prazo de um ano, renovável, mediante o pagamento da contrapartida monetária mensal de Esc. 878$00/ € 4,38, paga na Tesouraria da Câmara Municipal de Cascais. Em virtude das actualizações operadas e de acordo com o rendimento dos RR, a contrapartida monetária foi ajustada gradualmente, sendo que na presente data o respectivo valor ascende a € 286,39. Os RR. foram pagando à A. as quantias que esta lhes apresentava até 01/06/2007, altura em que deixaram de o fazer. Os RR. assinaram um contrato que a A. redigiu, porém não receberam qualquer via do mesmo.
Como é sabido, contrato de arrendamento é o contrato pelo qual alguém se obriga a proporcionar a outrem o gozo temporário de coisa imóvel mediante retribuição (renda). No caso, estão provados factos que integram os elementos essenciais de um contrato de arrendamento, ainda que nulo, por vício de forma.
Verificou-se, efectivamente, uma cedência temporária, efectuada pela A. a favor dos RR, da utilização de um andar para habitação. Ficou ainda demonstrado o valor da contraprestação mensal convencionada e local e forma de pagamento da mesma.
Dúvidas não podem restar que se encontram provados todos os elementos essenciais do contrato de arrendamento: entrega do locado e pagamento das rendas.
O contrato efectivamente celebrado foi, por conseguinte, um contrato de arrendamento habitacional.
No aludido contrato, a A. obrigou-se a proporcionar aos RR., como efectivamente proporcionou, o gozo e a fruição do identificado fogo habitacional, pelo período inicial de um anos e sucessivamente renovável, vinculando-se, por seu turno, e em contrapartida, os RR., ao pagamento de uma retribuição mensal inicialmente de 878$00/ € 4,38, e que, em virtude das actualizações operadas é actualmente de € 286,39.
Portanto, perante o acima exposto só podemos concluir, que este arrendamento que se deu como provado na base do aludido depoimento testemunhal e documental, não tendo sido apresentado em relação a ele quer o contrato, quer qualquer recibo de renda, é nulo por falta de forma.
2. Da nulidade
Pretendem os RR. que, com a declaração de nulidade seja a A. condenada a entregar-lhes os valores que destes recebeu.
Não lhes assiste, contudo, razão.
A declaração de nulidade tem os efeitos previstos no art. 289º, nº 1 do CCivil, ou seja, tem efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.
Com efeito, um contrato nulo não o torna inexistente, já que o negócio existe como acto realizado, fundando-se, assim, uma “ relação de liquidação “.
O Acórdão do STJ, para Fixação de Jurisprudência, nº 4/95[4], decidiu que quando o tribunal conhecer da nulidade do negócio jurídico no pressuposto da sua validade, e se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido, com fundamento no nº 1 do art. 289º do Cód. Civil.
Se as partes em virtude de um contrato nulo fizerem prestações ou cumpriram durante algum tempo uma obrigação de trato sucessivo, em princípio há lugar a uma “relação de liquidação “, cujo objectivo é estabelecer no possível uma situação tal como existisse se não houvesse realizado os actos de cumprimento.
A restituição é devida com fundamento na nulidade e não com base no enriquecimento sem causa, dado o seu carácter subsidiário[5] e abrange tudo o que haja sido prestado, ainda que pelo valor correspondente, se não for possível a restituição em espécie, de modo a que as partes sejam colocadas na situação objectiva que tinham antes da celebração do contrato ou como se este não tivesse sido realizado.
A respeito da nulidade do contrato de arrendamento, Mota Pinto refere que o senhorio deve restituir as rendas recebidas e o inquilino deve o valor objectivo do uso e fruição do prédio, compensando-se nesta medida os deveres de restituição[6]. Ou seja, declarada a nulidade do contrato de arrendamento, por falta de forma, o arrendatário fica obrigado, não só a restituir ao senhorio o locado, como também a pagar-lhe uma indemnização pela utilização do mesmo, correspondente, em regra, ao montante das rendas acordadas, enquanto tal utilização se mantiver. Os dois deveres compensam-se, na medida em que, em princípio, existe equivalência entre o valor da renda estipulado pelas partes e o valor objectivo do uso e fruição do prédio
Estando provado o montante da renda a pagar, parece-nos lícito afirmar que a mesma corresponde ao valor locativo do prédio. As regras da experiência comum permitem ainda afirmar que, atento o funcionamento do mercado - a construção e disponibilização de espaços arrendáveis na zona e o preço destes - o valor da renda estabelecida aproxima-se do valor objectivo do locado, considerado ainda o fim do arrendamento.
A condenação do inquilino no pagamento das quantias equivalentes às rendas que deveria ter pago é uma consequência da declaração de nulidade do contrato, pois o art. 289º, nº1, do CC é claro ao prescrever que deve “ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente”.
A A. pede a condenação dos RR. no pagamento € 286,39, que refere como sendo o valor da renda pelo uso e fruição do andar dos autos, desde 1 de Junho de 2007.
Resultou provado que os RR., que sempre foram pagando, pelo uso e fruição do andar uma contraprestação mensal, deixaram de pagar a renda a partir de Junho de 2007, inclusive, permanecendo, no entanto, a ocupar o referido andar. Ao tempo o valor da renda era de €286,39, pelo que é este o valor a ter em conta para cálculo da indemnização.
Face ao que se explanou, em consequência da nulidade do contrato de arrendamento dos autos, relativo ao fogo habitacional que corresponde ao 3° Dto do n° ..., na Rua ..., no Bairro ..., em Alcabideche, os RR./Apelantes serão obrigados a entregar à A. o andar livre e devoluto de pessoas e bens e em bom estado de conservação, indo, ainda, condenados no pagamento de indemnização equivalente ao valor da renda mensal desde Junho de 2007 a Dezembro de 2008, no valor global de € 5378,50. Mais vão condenados no pagamento do valor equivalente à renda mensal pelo tempo em que os RR ocuparem o andar e até à sua efectiva entrega, à razão de 286,39€/mês.
Concluindo:
1 - Acarreta a nulidade de contrato de arrendamento para habitação inobservância da forma escrita da sua celebração (artigo 7.º, n.º 1 do RAU e 220.º do CC).
2 - Só a exibição do recibo da renda pode suprir essa inobservância da forma escrita, não tendo tal virtualidade a confissão da senhoria, na acção, da existência do contrato de arrendamento (artigo 7.º, n.º 2 do RAU).
3 - Uma das consequências da declaração de nulidade do contrato de arrendamento (art. art 289º, nº1 CC) é a condenação do inquilino no pagamento das quantias equivalentes às rendas que deveria ter pago e não pagou.
4 - Mau grado o vício que afectou a validade do negócio, este produziu efeitos que têm de ser considerados na ulterior composição das relações entre as partes contratantes.
IV –DECISÃO
Termos em que se acorda em julgar parcialmente procedente a apelação, e em consequência:
- declara-se a nulidade, por falta de forma, do contrato de arrendamento celebrado verbalmente entre a Autora e os Réus, tendo por objecto o andar identificado nos autos.
- condenam-se os Réus a pagarem à Autora, a título de indemnização pela ocupação do imóvel, a quantia de € 5 378,50, correspondente ao valor das rendas vencidas e não pagas até Maio de 2007 ( inclusive ) e o valor das rendas vincendas, à razão de € 286,39€ por mês, até à efectiva entrega.
- condenam-se os RR. no pagamento dos juros vencidos à taxa legal desde a data da citação sobre as rendas vencidas até à efectiva entrega do locado.
Custas pelos RR./Apelantes e pela aA./Apelada, na proporção de 4/5 e 1/5, respectivamente.
Lisboa, 20 de Maio de 2010.
(Fátima Galante)
(Ferreira Lopes)
(Manuel Gonçalves)
[1] Pereira Coelho, RLJ ano 126, pág.196, Ac da RP de 29/5/2003, C.J. ano XXVIII, tomo III, pág.182.
[2] Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 5.ª ed. pág. 161.
[3] Januário Gomes, Arrendamentos para Habitação, 2ª ed., pág.62, Antunes Varela, Código Civil Anotado II, 4ª ed., pág.498, Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, pág.347.
[4] In DR, I-A, de 17.05.95.
[5] Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol.I, 3ª ed., pág.263 e 264, Galvão Telles, Obrigações, 6ª ed., pág. 192.
[6] Mota Pinto, Teoria Geral, 3º ed., pág.475, nota 1.617, Pires de Lima, R L J , 97º-37, Pires de Lima e Antunes Varela, R L J., 102º-253 e 377 e Galvão Telles, Obrigações, 6ª ed., pág. 192). pág.475, nota 1.
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