| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa.
I – RELATÓRIO
J intentou acção declarativa de condenação com processo comum e forma sumária contra, O, Lda., pedindo em síntese a resolução do contrato de arrendamento relativo ao prédio urbano, melhor identificado nos autos, e em consequência, a condenação da Ré no despejo imediato do locado, alegando, o exercício de actividade no locado diferente do fim do arrendamento que é o da habitação.
Citada a Ré contestou, infirmando o fundamento de resolução invocado, impugnando os respectivos factos, alegando e documentando que celebrou com o anterior proprietário do imóvel, contrato de arrendamento comercial válido, através de escritura pública realizada em 1977, tendo desde então sempre desenvolvido tal actividade.
Houve réplica, mantendo o Autor a versão dos factos.
Oportunamente sanearam-se os autos e seleccionou-se a matéria de facto relevante assente proferindo-se de imediato sentença, em virtude da matéria se restringir à interpretação e aplicação do direito, na qual se julgou improcedente a acção e absolvida a Ré do pedido.
Inconformado, o Autor interpôs recurso adequadamente admitido como de apelação e efeito meramente devolutivo.
Culminou a minuta das alegações com as seguintes conclusões:
a) As normas que regulam o arrendamento dos prédios urbanos têm natureza de interesse e ordem pública desde o Decreto de 12/11/1910;
b) As normas que sejam alteradas e que tenham essa natureza são por isso de aplicação imediata, salvo disposição em contrário;
c) A alteração introduzida pelo NRAU ao artº 1083, nº 2, alínea b) do Código Civil que veio permitir a resolução do contrato com fundamento na “utilização do prédio contrária à lei” deve por isso ser considerada de aplicação imediata a todos os contratos existentes à data da sua entrada em vigor;
d) E utilização contrária à lei é seguramente a utilização para fim diverso daquele que a lei autoriza, não se confundindo por isso com o fundamento da alínea c), de carácter contratual;
e)E o mencionado fundamento, tal como a “violação dos bons costumes” e “da ordem pública”, tem natureza de interesse público, uma vez que é este e a ordem social que estão em causa no uso de bens imóveis;
f)Sendo a norma de interesse e ordem pública, o uso do direito conferido não pode ser considerado abusivo, tanto mais que existe ilicitude da ocupação desde o início do arrendamento, por contrária ao alvará de construção;
g) O A., que adquiriu uma casa de habitação, não age de má – fé, contra os bons costumes ou o fim social e económico do seu direito ao pedir a resolução do contrato, ao constatar que essa casa que comprou está a ser usada para fim que a lei não permite;
h) A sentença recorrida violou pois a disposição legal do artº 1083º, nº2, alínea c) do Código Civil.
Termina pedindo a revogação da sentença com as legais consequências.
Em resposta, a Ré sustenta o acerto do julgado, infirmando in totum a argumentação do Autor.
II – FUNDAMENTAÇÃO
A. OS FACTOS
Convenientemente ordenada a instância recorrida fixou como provada a factualidade seguinte:
1. Na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, através da apresentação nº…, está inscrita definitivamente a favor do Autor, por compra a I, Lda., a aquisição do direito real de propriedade sobre a fracção autónoma designada pela letra “L”, destinada à habitação, correspondente ao 4ºandar esquerdo do prédio urbano constituído no regime da propriedade horizontal sito na Avenida , tornejando para a Rua, freguesia de, concelho de Lisboa, descrito sob o nº…. daquela Conservatória do Registo Predial de Lisboa e inscrito na matriz sob o art. … daquela freguesia.
2. Na data de 02/06/1977, no Cartório Notarial de Lisboa, J S e J V, como «PRIMEIROS OUTORGANTES» e na qualidade de «procuradores do Banco, e este Banco como procurador de A, V, M e R», e P, como «SEGUNDO OUTORGANTE» e na qualidade de sócio-gerente e em representante da Ré O, Lda., subscreveram o escrito público denominado «ARRENDAMENTO», cuja cópia consta de fls. 50 a 54 dos autos.
3. Nele consta, designadamente, que: os «Primeiros Outorgantes» declararam que «pela presente escritura e em nome dos constituintes do Banco seu representado, dão de arrendamento à sociedade representada pela segunda outorgante… o quarto andar esquerdo do prédio urbano situado na Avenida, números …. desta cidade e concelho de Lisboa… este arrendamento é feito nos termos e condições constantes dos artigos seguintes: Primeiro – O prazo do arrendamento é de quarenta e dois meses, renovável sucessivamente por período de seis meses, nos termos legais, com início em um de Abril de mil novecentos e setenta e quatro. Segundo – A renda mensal é de cinco mil escudos por mês… Terceiro – O local arrendado destina-se exclusivamente a escritório da firma inquilina, não lhe podendo ser dado outro uso, sem prévia autorização escrita dos senhorios…»;
4. E ainda que: a «Segunda Outorgante» declarou que: «em nome da sociedade que representa, aceita este arrendamento nos termos exarados».
5. A Ré instalou no andar referido o seu escritório, desenvolvendo aí a sua actividade comercial de contabilidade.
6. A renda tem actualmente o valor de € 316,86.
7. A Câmara Municipal de Lisboa emitiu, em 04/11/1983, licença de utilização relativa ao prédio urbano referido, com efeitos a partir de 26/12/1983, autorizando a ocupação das duas lojas do rés-do-chão e da garagem da cave e a habitação de todas as restantes fracções do prédio.
ENQUADRAMENTO JURÍDICO
O âmbito objectivo do recurso é definido pelas conclusões do recorrente, importando conhecer das questões nelas colocadas, à parte das que exijam apreciação oficiosa – artº684, nº3 e 690 do CPC[1].
Surpreendemos para o debate da solução jurídica as seguintes questões:
· A sucessão no tempo das leis vigentes na pendência do arrendamento;
· A validade do contrato celebrado por escritura pública em 1977 entre a Ré e o então senhorio, à luz do regime então vigente, e face à actual LNAU;
· Aplicação da lei ao caso concreto.
Em jeito perfunctório, somos desde já a afirmar, que salvo melhor opinião, face à matéria de facto fixada em primeira instância e não impugnada, não é viável preconizar solução jurídica diversa da alcançada na douta sentença em todos os segmentos da discussão, que de resto, é de sã justiça afirmar-se que enquadrou a decisão na doutrina e jurisprudência de forma exaustiva, argumentação que de igual modo, prosseguimos. Ainda assim, urge rebater os argumentos do recurso que excedem o já defendido nos articulados pelo recorrente.
Detalhando, no que concerne às sucessivas alterações legislativas desde a data de celebração do contrato ajuizado que interceptam o ponto primeiro da discussão.
É apodíctico, que a Ré logrou provar que se encontra no locado, onde desenvolve a actividade comercial de contabilidade, ou melhor, usando-o como escritório, em resultado do contrato celebrado por escritura pública em Fevereiro de 1977, outorgado entre os então donos da fracção e a sociedade Ré, mencionando-se, expressamente, ser esse o fim do arrendamento, e não o da habitação.
Ao tempo vigorava para os contratos de arrendamento urbano o disposto nos artº1022 e seguintes do Código Civil, bem como legislação avulsa saída após o 25 de Abril de 1974, em particulares aspectos que ao caso não relevam, e portanto, dispensamos a sua enunciação.
Estabelecia então a redacção do artº1027 do Código Civil que.” Se do contrato e respectivas circunstâncias não resultar o fim a que a coisa se destina, é permitido ao locatário aplicá-la a quaisquer fins lícitos, dentro da função normal das coisas de igual natureza”.
Bom, nesse aspecto o contrato em análise é meridianamente expressivo no fim do locado - o exercício da actividade de contabilidade da locatária, pelo que, o fundamento da resolução, nesse regime legal era o previsto no artº1038, al.) c e artº1093, al. b) do CCivil, ( na redacção então vigente) ou seja, o senhorio apenas poderia invocar incumprimento no tocante ao uso do locado, na circunstância, de nesse fim não ter consentido.[2]
Sabemos que as razões desta disposição legal, se propõe sobretudo acautelar o desgaste maior do prédio, caso o inquilino o vocacione a uma aplicação diversa da acordada com o senhorio, e que, portanto, não integrasse a base da negociação do contrato, nomeadamente, quanto ao valor da renda, isto é, uma utilização com a qual o senhorio não contava, nem previra e se mostre lesante dos seus interesses e posição contratual.[3]
Nesta sequência de raciocínio, sendo expressa a vontade de ambas as partes na afectação do locado ao fim sobredito, não detém o senhorio direito de extinguir o contrato, invocando uso diferente da habitação para o qual se encontra licenciado pela CML.
De igual sorte, o contrato obedeceu à exigência formal então exigida e prevista no artº1029, nº1, al.) b do Civil.
Por último, o artº1029, nº3, aditado pelo DL 67/75, de 19/2, manteve a não aplicação do regime da formalidade escrita aos contratos celebrados anteriormente, e de igual modo, o DL 13/86, de 23/1, manteve os seus efeitos quanto aos contratos entretanto celebrados, bem como o disposto no artº1020 do CCivil na citada redacção.
Sucedeu-lhe, entretanto, como grande alteração ao regime do arrendamento urbano, o RAU, (aprovado pelo DL 321-B/90, de 15/10), onde ficou previsto o fundamento resolutivo a invocar pelo locador da mudança de finalidade e afectação originária do locado, não autorizada pelo senhorio no seu rtº64, nº1al) b).
Todavia, e sem grande margem para discussão, o RAU restringiu a aplicação retroactiva do seu novo regime às matérias previstas nos seus artº7º e 8º. Acresce que, no que concerne à razão de ser e características daquela causa de resolução do contrato, a nova lei não introduziu alterações de monta.
“Quer isto dizer, (transcreve-se o Conselheiro Aragão Seia), que, no que tange, ao contrato de arrendamento urbano, continua a ser aplicada a lei em vigor ao momento da sua celebração.” [4]
Finalmente, aportamos na NLAU, que fez regressar a parte grada da regulamentação do contrato de arrendamento à sua sede originária, o Código Civil.
Esgrima o recorrente que é neste novo diploma que se sedia a subsunção do seu pedido, pois que, na nova redacção dada ao artº1083, nº2, seja através da al.) b) ou c), o local arrendado é usado pela Ré “para fim contrário à lei”, ou seja, diferente da habitação, que é o definido na licença de construção, e também, porque, sendo destinado a esse fim, não pode afectá-lo à actividade de escritório.
De novo, a lei não produziu alteração significativa nestes fundamentos de resolução do contrato invocáveis pelo senhorio,[5] mantendo-se, aliás, idêntica motivação para a sua previsão: a correspondência entre a lei e a autonomia privada das partes em certos domínios, e a protecção do agravamento do desgaste e risco da utilização do prédio com a qual o locador não contava ao arrendar a fracção.
Atente-se, pois, no que decorre do conteúdo do contrato de arrendamento e do mais que está provado nos autos.
A Ré tem por objecto social o desenvolvimento de actividade dita liberal, de escritório para organização de escritas e contabilidade, tendo no locado centralizado o respectivo exercício.
Ora, recorrendo às regras da interpretação da vontade dos contraentes, facilmente depreendemos da economia do contrato de arrendamento vertido na escritura pública apontada, que foi a vontade dos contraentes estipular a finalidade do contrato de arrendamento para fins não habitacionais, pouco importando, agora, como pretende a apelante, reconstituir os factos que estiveram na motivação de tal vontade, designadamente, a regra do congelamento das rendas habitacionais então existente.
A Ré não prossegue, pois, ramo diverso ou fim do estipulado no contrato em cuja posição acedeu ao tempo da sua celebração, válido à luz da lei então vigente, e consequentemente, assim podendo legitimamente prosseguir no locado a actividade diversa do fim habitacional, independentemente constar na licença ou licenciamento o fim de habitação.
Ex abundantii, a verificar-se tal desconformidade, a situação é imputável ao senhorio e dono da fracção, eventualmente responsável perante os serviços próprios, mas, jamais poderá funcionar em seu favor, e ser invocado contra o inquilino, que, como vimos, em acordo de vontades e ao abrigo da lei vigente ao tempo da sua celebração, cumpre um contrato válido, a quem não pode ora o novo proprietário (que ocupa taxativamente a posição jurídica do transmitente) opor tal circunstância.
Trata-se de uma questão que, ressalvado o devido respeito, não sobram dúvidas, face ao sentido do previsto no artº12, nº1 do CCivil e das normas transitórias e finais acima mencionadas constantes dos diplomas que se sucederam no tempo no decurso da vigência do contrato ajuizado.
Acerca do assunto, diz a Prof. Maria dos Prazeres Pizarro Beleza: [6] :”Sempre que se coloca um problema de aplicação da lei no tempo, por se sucederem regimes legais diferentes potencialmente aplicáveis a relações jurídicas duradouras, a sua solução implica uma indagação sucessiva sobre a existência de normas de direito transitório especial (ou seja, normas da própria lei nova que disciplinem a sua aplicação no tempo). Só na falta de tal norma especial é que se passa a averiguar, sucessivamente, da existência de normas de direito transitório sectorial ou de direito transitório geral - como é o regime fixado no art. 12º do CC - para, na sua falta, recorrer aos ensinamentos da doutrina e da jurisprudência.”
Por sua vez, Vaz Serra [7] ensina, que as regras do n.º 2 do artigo 12º do Código Civil são meras directrizes que somente em caso de dúvida são aplicáveis. A regra suprema em matéria de aplicação das leis no tempo é a da interpretação da lei em questão, visto que, não tendo natureza constitucional o principio da não -retroactividade das leis, depende da interpretação de cada uma delas a determinação de sua eficácia temporal, isto é, saber se a lei quer, ou não, abranger as situações jurídicas constituídas antes da sua entrada em vigor.
Por conseguinte, para se decidir se certa lei é, ou não, aplicável às situações anteriores, não basta, em rigor, atender às regras formuladas no artigo 12º do Código Civil, que só em caso de dúvida são de observar e não prevalecem sobre os resultados da interpretação da lei em causa. .
Quer com isto significar-se, que a situação jurídica institucional é como que uma situação jurídica primária em face da situação jurídica contratual, e que esta, como situação jurídica secundária, cede perante aquela, subordinando-se-lhe e que para efeitos de direito transitório, é à lei nova que se terá de perguntar o que constitui matéria de estatuto legal e o que representa matéria deixada à autonomia da vontade negocial.
A tese de que os contratos são, no seu todo, regulados pela lei do tempo em que foram celebrados tem suporte máximo na doutrina do Prof. Baptista Machado, segundo a qual, “sendo o contrato um acto de previsão e um acto de autonomia negocial, as partes tomam em conta, quando o celebram, a lei que então se acha em vigor e que é em função dessa lei que elas realizam o equilíbrio das suas convenções”. [8]
Doravante, cremos apresentar-se como insustentável a tese do apelante, segundo a qual, ao caso que apreciamos seja de aplicar a lei nova, pois que, na valência questionada do contrato, a nova lei não rege sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhe deram origem. (artº12, nº2 do CCivil).
Questionamos até hipoteticamente que, também, à luz da nova lei o fundamento invocado, face à vontade contratual das duas partes expressa no contrato jacente, permitisse ao Autor, ainda assim, resolver o contrato.
Não se verifica sequer dúvida na aplicação da lei vigente ao tempo da celebração do arrendamento, porquanto, os dados normativos (das leis que se sucederam) impõem categoricamente a aplicação da lei para o futuro.[9]
Como dizia Manuel de Andrade:” Para que se verifique, portanto a extinção é necessário: ou que a própria lei contenha em sim um limite à sua eficácia (lei ad tempus; ou a lei seja mudada …” [10] Não ocorre, nessa medida, qualquer incompatibilidade conceitual ou virtual entre as leis que se sucederam, mormente, a que vigorava em 1977 e a que ora vigora, e aplicável apenas aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor (com as excepções expressas consagradas).
Há sempre situações jurídicas relevantes que, tendo origem no passado tendem a prolongar-se no futuro e merecem a tutela da ordem jurídica.Note-se que, certamente, hoje o contrato exigiria na sua validade formal a consonância entre o fim constante da licença de utilização e a vontade das partes na consagração da finalidade do arrendamento, e nessa medida, poderia não ser consumado aquele contrato.
Porém, sendo a regra geral a da não retroactividade, na sedimentação da certeza e confiança das relações jurídicas, apenas o legislador é mentor de determinar a extensão dos efeitos da lei nova às situações com origem no passado quando o expressar através de normas transitórias, o que não sucede no caso.[11] O princípio do Estado de direito democrático há-de conduzir a que os cidadãos tenham, fundadamente, a expectativa na manutenção de situações de facto já alcançadas como consequência do direito em vigor”.[12]
É do conhecimento geral que o contrato de locação é e foi sempre um dos contratos em que a intervenção e limitação do legislador impôs restrições à liberdade das partes, em nome de interesses públicos vários, [13] e são diversos os limites, tendencialmente a atenuarem-se, à liberdade do senhorio numa visão proteccionista do inquilino, [14]em ordem ao direito prevalecente da necessidade de habitação; contudo, no caso do fim não habitacional do arrendamento, e a anuência de ambas as partes, salvaguardadas as situações de segurança e paz social, não ocorre, ainda hoje limitação legal ao supra-referido, sem prejuízo de obrigações de índole administrativa, que não se sobrepõem ao estipulado pelas partes.
Voltando ao caso em análise.
Em 1977, o proprietário da fracção e a Ré celebraram validamente o contrato de arrendamento destinado ao exercício da actividade de contabilidade desta última, sendo o locado usado, pois, como escritório.
Donde, no desenvolvimento da tese supra, é de concluir, que o Autor não logrou demonstrar com êxito o fundamento invocado como causa da resolução do contrato de arrendamento. Soçobram em toda a linha as alegações de recurso.
IV – DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal em negar provimento ao recurso de apelação e, em conformidade, manter a sentença de primeira instância.
As custas serão suportadas pelo Autor.
Lisboa, 10 de Fevereiro de 2009
Isabel Salgado
Conceição Saavedra
Cristina Coelho
______________________________________________________
[1] O âmbito do recurso é triplamente delimitado. Primeiro é delimitado pelo objecto da acção e pelos eventuais casos julgados formados na 1.ª instância recorrida. Segundo é delimitado objectivamente pela parte dispositiva da sentença que for desfavorável ao recorrente (art.º 684º, n.º 2 2ª parte do Cód. Proc. Civil) ou pelo fundamento ou facto em que a parte vencedora decaiu (art.º 684º-A, n.ºs 1 e 2 do Cód. Proc. Civil). Terceiro o âmbito do recurso pode ser limitado pelo recorrente. Vd. Sobre esta matéria Miguel Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex, Lisboa -1997, págs. 460-461. Sobre isto, cfr. ainda, v. g., Fernando Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos, Liv. Almedina, Coimbra - 2000, págs. 103 e segs.
[2]V. CCivil anotado de Abílio Neto, 5ª, 1984, e Isidro de Matos in Arrendamento e Aluguer, pag.43.
[3] Veja-se a propósito o Ac.Relação do Porto de de 21/10/1970 in BMJ 200, pag.284, destacando para o que releva o seu ponto II- Um escritório existente num armazém de retém não causa maior desgaste…”.
[4] In Arrendamento Urbano, anotado e comentado, 2ª, pag.29.
[5] Cf.Arrendamento Urbano comentado pelos juízes acessores do STJ, 2ªreiimpressão, pag.168.
[6] In Parecer na Col. Jur. (STJ) 1993-I, pag.273, 276/7.
[7] In Revista de Legislação e Jurisprudência, ano 110º, pág. 271/272 e 274.
[8] In. Sobre a Aplicação no Tempo do Novo Código Civil, 1968, pág. 108
[9] In obra citada do Prof. Oliveira Ascenção, pag.430.
[10] In Ensaio sobre a Teoria da Interpretação da Leis, 3ª, 1978, , pag.190.
[11] Restrições à retroactividade da lei : à lei penal expressa constitucionalmente; a reserva implícita, em que nenhuma situação em que o legislador ordinário esteja inibido de atingir directamente pode ser também atingida por via retroactiva; e a reserva máxima do caso julgado , in o Direito, Introdução e Teoria Geral, Prof.Oliveira Ascenção , pag.424.
[12] - Ac. de 27-6-2001, no DR, II série, de 9.11.2001.
[13] Cf.Prof. Cunha Gonçalves in Tratado do Direito Civil, VIII, pág.636.
[14] Cf. Pais de Sousa in Extinção do Arrendamento Urbano, 1985, pag.71 a 73.
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