Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	4035/2006-7
Relator:	PIMENTEL MARCOS
Descritores:	PROPRIEDADE HORIZONTAL ENCARGOS DE CONSERVAÇÃO DE PARTES COMUNS LOCAÇÃO
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	06/27/2006
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	NEGADO PROVIMENTO
Sumário:	Nos casos de locação financeira imobiliária, ainda que registada a favor do locatário, tendo por objecto uma fracção autónoma de um prédio constituído em propriedade horizontal, perante o condomínio continua a ser o locador (proprietário) o responsável pelas despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum a que se refere o artigo 1424º do Código Civil. (PM)

Decisão Texto Integral:

A Administração do Condomínio do Centro Comercial “M” propôs acção com processo sumário Contra “B..  Leasing ...”  e  Ana ... Pedindo que a 1ª ré, ou, se assim se não entender, a 2ª, seja condenada a pagar-lhe a quantia de €12.820,57, a título de encargos com o condomínio, acrescida de juros de mora vencidos, no montante de €1.570,52, e vincendos, até integral pagamento, bem como no pagamento do valor vincendo da quota mensal do condomínio e do valor vincendo trimestral para o Fundo de Reserva Comum e na despesa extra-mensal de €62,30 referente a encargos na reparação de um elevador e juros relativos a todas as prestações vincendos e constituídas em mora até integral pagamento, a liquidar em execução de sentença. Alegou para tanto, e em síntese, que a 1ª Ré é proprietária de uma determinada fracção, que identifica, correspondente à loja 426 do denominado Centro Comercial M.., tendo celebrado com  a 2ª Ré um contrato de locação financeira relativo a essa fracção, encontrando-se em dívida as referidas quantias, por não terem sido pagas por qualquer dos RR. Assim, a “B Leasing” seria responsável pelo pagamento de tais quantias por ser a dona da fracção e a R Ana por ter celebrado com ela um contrato de locação financeira, na qualidade de locatária. A Leasing contestou, dizendo ser parte ilegítima, pelo que deveria ser absolvida da instância, ou, se assim se não entendesse, do pedido, uma vez que a responsável pelo pagamento da dívida seria a ré Ana, em virtude do contrato de locação financeira imobiliária com ela celebrado e no qual se tinha obrigado a pagar os encargos relativos ao condomínio. A 2ª ré não contestou. Por despacho de fls. 140 a 142 foi a 1ª ré julgada parte legítima, por ser sujeita da relação controvertida tal como foi configurada pela autora, tendo, além disso, interesse directo em contradizer. Procedeu-se a audiência de julgamento. Foi depois proferida a sentença, tendo a ré “B... Leasing” sido condenada a pagar ao autor a quantia de E 12.820,57, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, à taxa legal, devidos desde 23 de Maio de 2002 até integral pagamento, absolvendo-se da restante parte do pedido. Dela recorreu a ré “B... Leasing”, formulando as seguintes conclusões: a) a ora apelante é dona e legítima proprietária da fracção autónoma designada pelas letras "IP" do prédio urbano descrito na 8ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n° ..., da freguesia..., b) a fracção autónoma identificada na anterior alínea a) foi objecto do contrato de locação financeira celebrado entre a ora apelante e Ana...; c) o contrato de locação financeira é o contrato pelo qual uma das partes se obriga, contra uma retribuição, a conceder à outra o gozo de uma coisa adquirida ou construída por indicação desta e que a mesma pode comprar, num prazo convencionado, mediante o pagamento de um preço; d) ora, o contrato de locação financeira permite ao locatário, que ainda não é proprietário mas que poderá vir a ser, a antecipação do gozo da coisa; e) sendo certo que o locatário tem muito mais interesse nas questões de conservação das partes comuns que o locador, pois será ele o futuro proprietário da fracção autónoma; f) e uma das obrigações do locatário, prevista no art. 10°, n° 1, al. b) do Decreto-Lei 149/95, de 24 de Junho, na redacção dada pelo Decreto-Lei 265/97, de 2 de Outubro, é o pagamento das "despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum."; g) o regime legal do Decreto-Lei 149/95, de 24 de Junho, prevalece sobre o regime geral do art. 1424° n° 1 do Código Civil - nesse sentido Ac. do TRP de 14-03-2005, que constitui o documento n° RP200503140457272 da Base de Dados do MP, disponível na Internet em VWI/W dgsi.pt; h) de facto, o art. 10° do Decreto-Lei 149/95, de 24 de Junho, é uma norma especial, imperativa, com eficácia perante terceiros, e não só entre as partes que celebram o contrato de locação financeira; i) além do que, a locação financeira que incide sobre a fracção autónoma identificada na anterior alínea a) está devidamente registada, pelo que a A. tem conhecimento de quem é o locatário. j) o que permite à A. exercer os seus direitos contra o locatário; 1)      pois, ao contrário do que entendeu o Tribunal a quo, a ora apelante não é responsável pelo pagamento das despesas do condomínio; m) quando uma fracção autónoma é dada em locação financeira, a responsabilidade fixada no art. 1424° n° 1 do Código Civil recai sobre o locatário; n) na verdade, o art. 6° do Decreto-Lei 268/94, de 25 de Outubro, utiliza o termo "proprietário", mas "...deve ser interpretado no sentido de responsável civil pelas despesas que constam da acta da reunião de condóminos; normalmente será o proprietário da fracção, mas nos casos da locação financeira, será o locatário." - nesse sentido Ao. do TRP de 20-12-2001, que constitui o documento n° RP200112200131742 da Base de Dados do TRP, disponível na Internet dgsi.pt. o) face ao exposto, o Decreto-Lei 149/95, de 24 de Junho, é um diploma especial que afasta a aplicação do art. 1424° do Código Civil; O apelado pede a confirmação da sentença recorrida. ** Colhidos os vistos legais cumpre apreciar e decidir. Em 1ª instância foram dados como provados os seguintes factos: 1. A Ré "... Leasing, S.A." é dona e legítima proprietária da fracção autónoma designada pelas letras "IP", a que corresponde a loja... do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, denominado Centro Comercial M, sito... em Lisboa, descrito na 8ª Conservatória do Registo Predial com o n° ... da freguesia ..... 2. A Ré " Leasing, S.A." celebrou com a Ré Ana um contrato de locação financeira. 3. A quota mensal da Ré para despesas com o condomínio é de € 204,16 desde 1996 até Junho de 2002, a qual passou a ser de E 207,65 a partir de Julho de 2002 por alteração do IVA de 17% para 19%. 4. A partir de Janeiro de 2002 passou a haver uma despesa extra, mensal de € 61,25 relativa a encargos com a reparação de um elevador, que passou a ser de € 62,30 a partir de Julho por alteração do IVA de 17% para 19%. 5. Há também o encargo trimestral para o Fundo de Reserva Comum, correspondente a 10% do valor da quota, de E 61,25, de Janeiro a Junho de 2002, sendo de € 62,30 a partir de Julho de 2002 por alteração do IVA. 6. Existe ainda a despesa extraordinária aprovada pela Assembleia de Condóminos para a reparação dos elevadores, de € 90,10, vencida em Dezembro de 2000. 7. Em Junho de 2002 foi debitada a quantia de € 177,09 por acerto do IVA de 17% para 19%. 8. Foram comunicadas à Ré Ana as deliberações tomadas nas Assembleias Gerais realizadas, tendo delas perfeito conhecimento. 9. A Ré Ana, que era quem pagava o valor referente aos encargos com o condomínio, deixou de pagar os mesmos desde Novembro de 1998, apresentando a conta corrente da referida fracção autónoma um saldo devedor de € 12.820,57. 10. A Autora solicitou à 1ª Ré o pagamento da quantia em dívida, por carta datada de 09 de Maio de 2002. 11. A Ré deu resposta à carta supra referida em 23 de Maio de 2002 (doc. de fls. 29, junto pelo Autor e não impugnado pela Ré). O DIREITO Conforme preceitua o art. 1424° do Cód. Civil, "salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções". Por seu turno, dispõe o art. 1420° do mesmo Código, que: "1. Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício. 2. O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar á parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição". Com invocação do acórdão do STJ de 19 de Março de 2002, P. n° 01A3861, in www.dgsi.pt. concluiu-se na sentença recorrida: a obrigação de pagamento impende sobre o locatário no âmbito da relação locatícia existente entre ele e o locador. Já relativamente ao condomínio deverá sempre o proprietário ser visto como responsável, ainda que lhe assista direito de regresso contra o locatário. Pode ler-se no acórdão da Relação do Porto de 14.03.2005 invocado pela recorrente (1): «O regime legal do DL. 265/97, de 2.10, em vigor à data da celebração dos contratos, é cogente, imperativo, por as suas normas serem gerais e abstractas, não tendo eficácia meramente obrigacional, antes se impondo a terceiros, logo, “in casu”, ao condomínio. Ademais, nos termos do art. 2º, nº1, l) do Código do Registo Predial, a locação financeira e as suas transmissões estão sujeitas a registo e este tem por finalidade essencial assegurar a publicidade da situação jurídica dos prédios, pelo que o Administrador do Condomínio não precisa de diligenciar para lá do razoavelmente exigível, para saber qual a condição jurídica de certa fracção. O regime legal do citado DL. 265/97, de 2.10, é especial em relação ao art. 1424º do Código Civil, afastando a aplicação deste normativo. Assim sendo, temos que considerar que, pelo facto de a locadora financeira/embargante ter cedido a fracção de que é dona a terceiros que a fruem [ao abrigo de contrato de locação financeira imobiliária] não é responsável pelo pagamento das despesas comuns, sendo parte ilegítima na execução, por tais contratos vigoraram à data em que lhe foi exigido o pagamento da alegada dívida, facto que, dada situação registral da fracção, a exequente não deveria ignorar dada a função publicistica do registo predial». Por sua vez foi decidido no referido acórdão do STJ de 19.03.2002 que o condómino de fracção autónoma, dada em locação financeira, é parte legítima na execução contra ele movida pela administração do condomínio a fim de obter o pagamento das despesas comuns proporcionais à quota parte da respectiva fracção. Pode ler-se, com efeito, neste douto acórdão: «na verdade a sua obrigação de pagamento das despesas comuns resulta tanto do disposto no art.º 1424º do Código Civil, como do disposto no art.º 6.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, sendo certo que o número dois do artigo 1.º, deste diploma, estatui que "as deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções". Isto é, os preceitos legais atinentes, mesmo sabendo-se que o ordenamento jurídico já impõe, directamente ou por estipulação das partes, a obrigatoriedade de os locatários suportarem as despesas do condomínio, não exonera da sua obrigação os proprietários locadores. Nem podia ser de outra maneira. Com efeito as despesas do condomínio têm muito a ver com a manutenção, conservação e reparação dos imóveis. Nesta perspectiva o proprietário é o principal interessado em que essas despesas se realizem e daí que a lei lhe imponha, em primeira mão, o dever de contribuir para essas despesas». Ambos os recursos foram interpostos de decisões proferidas em acção executiva em que estava em causa saber se o dono de uma fracção autónoma dada em locação financeira era parte legítima nessa mesma execução. Mas toda a questão está em saber se, num contrato de locação financeira, é o dono da fracção ou o respectivo locatário o responsável pelo pagamento das despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício. Portanto, o que está em causa é saber se, em caso de locação financeira registada a favor do locatário é este, perante o condomínio, o responsável pelas despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum, ou se, pelo contrário, continua a ser o proprietário, in casu a ré “B.. Leasing”, o responsável pelo pagamento de tais encargos. Vejamos. Como estabelece o artigo 1º do DL 149/95, de 24.06, locação financeira é o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados. «Locação financeira é o contrato pelo qual uma entidade – o locador financeiro – concede a outra – o locatário financeiro – o gozo temporário duma coisa corpórea, adquirida, para o efeito, pelo próprio locador, a um terceiro, por indicação do locatário.... O banqueiro adquire o bem em causa e dá-o ao interessado em locação; este irá pagar uma retribuição que traduza a amortização do bem e os juros; no final, o locatário poderá adquirir o bem pelo valor residual ou celebra novo contrato; poderá, ainda, nada fazer. (2) ». Temos assim que: - o locador continua a ser o dono da coisa locada; - o locatário, findo o contrato, não está obrigado a comprar essa mesma coisa. O que sucede é que nestes contratos se estipula, em regra, uma opção de compra a favor do locatário. Mas este poderá, findo o contrato, não exercer esse direito, sem que daí lhe advenha qualquer consequência, uma vez que se trata de uma mera faculdade e não de um ónus. Neste caso, como é óbvio, não adquirirá a propriedade da coisa locada. O nº 1 alínea b) do artigo 10º do DL 149/95, na redacção dada pelo DL 265/97, de 02.10, determina que é obrigação do locatário pagar, em caso de locação de fracção autónoma, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum. E a alínea e) do nº 2 do mesmo artigo, também na redacção dada por aquele diploma legal, estabelece que é direito do locatário exercer, na locação de fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aquele possam ser exercidos. Com o DL 265/97 teve-se sobretudo em mente revogar o DL 10/91, de 09.01, que estabelecia o regime jurídico do contrato de locação financeira de imóveis para habitação, e introduzir algumas alterações ao DL 149/95, designadamente prevendo-se certas situações relativas à propriedade horizontal, de forma a que o regime geral melhor se acomode aos contratos que tenham por objecto imóveis (e isto porque, não obstante a publicação do DL 149/95, se entendia que o DL 10/91 não tinha sido alterado por aquele, por constituir um direito especial). Aos contratos de locação financeira aplicam-se as regras gerais dos contratos de locação e os direitos especificamente atribuídos pelo DL 149/95. E, naturalmente, o locatário assume as respectivas obrigações, nomeadamente as referidas no citado artigo 10º. Com a publicação do DL 265/97 estabeleceu-se expressamente que é obrigação do locatário pagar, em caso de locação de fracção autónoma, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum. Mas esta mesma obrigação podia ser assumida no próprio contrato ao abrigo do princípio da liberdade contratual (artº 405º do CC). Neste caso, tal acordo apenas vincularia as partes contratantes (artº 406º, nº 2). E bem se compreende que o locatário assuma a obrigação de pagar tais encargos, pois é ele que beneficia directamente dos inerentes serviços. E, em regra, é natural que venha a adquirir a propriedade da fracção. Por isso alega o apelante que o locatário tem mais interesse nas questões de conservação das partes comuns do edifício do que o próprio locador, porque vai adquirir a coisa. A verdade é que este só findo o contrato terá que se decidir pela compra. Até então não é ele o dono da fracção. E em alguns casos poderá nem vir a adquiri-la. E isso até poderá suceder precisamente nos casos em que o locatário deixa de cumprir as obrigações assumidas no contrato, procurando manter-se no locado enquanto a questão é decidida em tribunal ou faz um acordo posterior com o locador. Nas relações entre locador e locatário tudo justifica, pois, que seja este a pagar das despesas do condomínio, e certamente daí as alterações introduzidas ao DL 149/95 pelo DL 265/97. Parece-nos, contudo, que esta disposição legal apenas é aplicável nas relações entre locador e locatário. As relações entre estes são de natureza obrigacional, ao passo que as relações entre condóminos são de natureza real. O inquilino não tem qualquer direito real sobre a fracção autónoma; o titular desta é o respectivo proprietário. Os direitos reais valem “erga omnes”, ao passo que os direitos de crédito apenas vinculam as pessoas que são sujeitos dessas relações jurídicas, tendo eficácia apenas “inter partes”.  As obrigações referidas no artigo 1424º relativamente à despesas de conservação e fruição das partes comuns do prédio em propriedade horizontal constituem o exemplo típico das obrigações propter rem ou ob rem, isto é, de obrigações impostas em atenção a certa coisa, a quem for titular desta. «Diz-se obrigação real a obrigação imposta em atenção a certa coisa, a quem for titular desta. Dada a conexão funcional existente entre a obrigação e o direito real, a pessoa do obrigado é determinada através da titularidade da coisa: é obrigado quem for titular do direito real, havendo assim uma sucessão no débito fora dos termos normais da transmissão das obrigações» (3). É certo que o DL 268/94, de 25 de Outubro, veio regular, além do mais, as relações entre os condóminos e terceiros. Mas não veio alterar o regime jurídico da propriedade horizontal constante do C. Civil na parte relativa aos direitos reais. Assim, estabelece o nº 2 do seu artigo 1º que as deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para com os terceiros titulares de direitos relativos às fracções. E o nº 1 do artigo 6º estipula que a acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício... constitui título executivo contra o proprietário que deixe de pagar  a sua quota parte no prazo estabelecido. Parece-nos, assim, resultar claro que, em princípio, é o proprietário o responsável pelo pagamento de tais encargos. Diz a apelante que o termo “proprietário” deve ser interpretado no sentido de “responsável civil pelas despesas que constam da acta da reunião de condóminos”, pois, embora normalmente tal encargo recaia sobre o proprietário da fracção, nos casos da locação financeira, recairá sobre o locatário. Mas, como vimos dizendo, nada justifica que seja o locatário, perante o condomínio, o responsável por tais encargos. E se é certo que as deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para com “terceiros titulares de direitos relativos às fracções”, isso não significa que não seja o condómino o responsável, excepto nos casos em que tal se justifique. Se, por qualquer razão, for o locatário o responsável, isso apenas significa que as deliberações também são vinculativas em relação a ele, apesar de não ser o dono da fracção. Todavia, esta disposição legal não impõe o pagamento destas despesas ao locatário. E, ao contrário do defendido pela apelante, parece-nos que não se pode dizer que o DL 149/95, na redacção dada pelo DL 265/97, contém uma norma especial em relação ao regime geral estipulado no artigo 1424º do C.C.. O que sucede é que se trata de normas de carácter geral aplicáveis a situações diferentes. Nos arrendamentos urbanos também não é o arrendatário, em princípio, responsável pelo pagamento de tais encargos (artº 1030º do CC). Por isso, a administração do condomínio deve exigir dos diversos condóminos o pagamento das despesas comuns. Entretanto, nos termos do artigo 40º do RAU, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum podem, por acordo entre as partes, ficar a cargo do arrendatário. E esse acordo tem de obedecer aos requisitos a que se refere o artigo 41º, sob pena de nulidade. Por outro lado, estabelece o nº 3 do artigo 42º que as partes podem fixar uma quantia a pagar mensalmente, sem prejuízo de eventuais acertos nos precisos termos definidos no contrato; e, por outro, determina o artigo 43º: “salvo disposição contratual em contrário, as obrigações relativas aos encargos e despesas a cargo do arrendatário vencem-se no final do mês seguinte ao da comunicação pelo senhorio, devendo ser cumprida simultaneamente com a renda subsequente”. Portanto, se nada for estipulado, as obrigações relativas aos encargos e as despesas da responsabilidade do arrendatário, vencer-se-ão no final do mês seguinte ao da comunicação feita pelo senhorio, devendo ser cumprida simultaneamente com a renda subsequente. Mas isto significa claramente que se trata apenas das relações entre senhorio e inquilino, não vinculando, portanto, os restantes condóminos. É certo que a lei (DL 265/97) é expressa no sentido de que é o locatário o responsável pelo pagamento das despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum.   Todavia, nada justifica que se considere que esta lei veio alterar as relações entre condóminos. Trata-se, com efeito, de um diploma legal que estabelece os direitos e deveres do locador e do locatário. Mas não diz respeito às relações entre a administração do condomínio e o dono da fracção autónoma. No caso de o locatário se recusar a pagar as despesas, a administração não pode exigir-lhe o pagamento, pois nenhuma relação existe entre eles (locatário e administração). O condomínio é estranho às relações entre as partes no contrato de locação financeira. E o facto de esta se encontrar registada em nada altera esta situação, salvo sempre o devido respeito por opinião contrária. Como é sabido, as despesas do condomínio têm muito a ver com a manutenção, conservação e reparação dos imóveis, assim se justificando que seja o proprietário, em princípio, o responsável pelo seu pagamento. Por outro lado, se se aceitasse o princípio de que, havendo outros responsáveis pelas despesas comuns, para além do condómino, este ficava liberto daquelas obrigações, isso conduziria, em muitos casos, a que administração do condomínio ficasse impossibilitada de cobrar os seus créditos. Basta pensar nas hipóteses em que os arrendatários ou locatários financeiros não cumprem aquelas obrigações porque não querem ou porque não podem, mesmo quando demandados judicialmente para o efeito. E o condomínio, em alguns casos, nenhuma garantia teria em relação a eles, ao contrário do que sucede perante o condómino. Conclui-se, pois o seguinte: Nos casos de locação financeira imobiliária, ainda que registada a favor do locatário, tendo por objecto uma fracção autónoma de um prédio constituído em propriedade horizontal, perante o condomínio continua a ser o locador (proprietário) o responsável pelas despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum a que se refere o artigo 1424º do Código Civil. ** Por todo o exposto acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida. Custas pelo apelante. Lisboa, 27.06.2006. Pimentel Marcos Abrantes Geraldes Maria do Rosário Morgado ____________________________ 1.-Doc. RP200503140457272 da Base de dados do TRP disponível na Internet (WWW dgsi.pt). 2.-Menezes Cordeiro, in “Manual de Direito Bancário”, pag. 550. 3.-A, Varela, in Direito das Obrigações, I, 180.