| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
C, intentou a presente acção declarativa de condenação, contra P, pedindo que a R. seja subsidiariamente condenada nos seguintes pedidos:
1. Seja decretada a caducidade do contrato de arrendamento celebrado entre A. e R, ordenando-se o despejo da fracção ocupada e a sua entrega livre e devoluta.
2. Seja decretada a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre A. e R., ordenando-se o despejo da fracção ocupada e a sua entrega livre e devoluta.
3. Seja decretada a denúncia do contrato de arrendamento celebrado com a R, ordenando-se a entrega da fracção ocupada e o realojamento nos termos indicados no procedimento cautelar e, em consequência, a actualização de renda devida.
Pessoal e regularmente citada, a R. não contestou oportunamente a acção.
Nos termos do disposto no art. 484 do CPC, consideram-se confessados os factos articulados na petição inicial.
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A final foi proferida a seguinte decisão:
“Pelo exposto e ao abrigo do disposto nas invocadas normas, julgo a acção totalmente provada e procedente, declarando resolvido o contrato de arrendamento que vigora entre A. e R., condenando-a a despejar imediatamente o arrendado (que lhe foi entregue em substituição do primitivo) e a entregá-lo livre e devoluto à A. “
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É esta decisão que a A impugna, formulando estas conclusões:
1- Sobre matéria de facto, na medida em que os factos constantes dos artigos 7, 8, 10 a 14, 16 a 71 e 73 a 92 dados indiciariamente como provados foram incorrectamente julgados por ser matéria conclusiva ou porque impunha uma resposta diversa da recorrida (artigo 690.o-A, n." 1, alínea a) e b) do Código de Processo Civil);
2 - Sobre matéria de direito, porque as normas que constituem fundamento jurídico da decisão foram mal interpretadas e aplicadas (artigo 690.°, n." 2, alínea b) do Código de Processo Civil);
3 - O douto Tribunal de 1ª instância deu como provados os factos transcritos nas páginas 3 a 12 destas alegações;
4 - A Apelante foi despejada abruptamente, apesar de, à data dos factos, ter mais de noventa anos de idade;
5 - A gerência da Apelada, durante anos, com início no ano de 1989, seguiu uma estratégia de danificação constante e cirúrgica;
6 - A Apelada conseguiu que todas as fracções ficassem devolutas com excepção da que a ora Apelante é arrendatária;
7- A gerência da Apelada ordenou, ao longo dos anos, a destruição da escada de serviço do prédio e parte do interior dos andares devolutos;
8- Cortaram e removeram o corrimão da escada principal, retiraram as portas dos andares e deixaram as janelas da fachada da frente totalmente abertas, de forma a sujeitar o prédio as intempéries e mais facilmente degradá-lo;
9- Partiram e danificaram ainda as paredes e o telhado na zona das traseiras do imóvel;
10- A Apelada agiu desta forma e não executou as obras necessárias e oportunamente ordenadas pela C. M. para eliminar as condições de insegurança existentes no prédio:
11 - A C.M. de Lisboa notificou a Apelada, em 28 de Março de 2008, para realizar as obras necessárias à conservação do prédio, pelo que o imóvel é recuperável, de forma a satisfazer as condições de habitabilidade exigidas pelo contrato de arrendamento habitacional:
12 - O douto Tribunal a quo julgou incorrectamente os factos constantes da base instrutória por ter apreciado mal a prova e, em consequência, aplicou maio direito:
13- O douto Tribunal a quo, com relevo para a decisão final, deu como provados os factos constantes dos artigos 7°, 8°, 10° a 14°, 16° a 71 ° e 73° a 92° da matéria de facto dada como provada, que na óptica da Apelante devia dar como não provada ou simplesmente não devia responder por ser matéria conclusiva;
14- Nos termos do artigo 484°, n." 1 do Código de Processo Civil, no caso de revelia, consideram-se confessados os factos articulados pelo A., mas há factos que só podem ser provados por documentos (artigo 485°, alínea d) do Código de Processo Civil);
15 - Neste contexto não podem ser dados como assentes meros argumentos, juízos de valor ou conjecturas invocadas pela A., por tal matéria revestir-se de natureza conclusiva;
16 - A matéria constante dos artigos 7 e 8 da matéria de facto dada como provada é manifestamente conclusiva, pelo que não podia ser dada como provada:
17- No que concerne ao artigo 10 há manifesto erro na apreciação da prova. O documento 8 junto com o procedimento cautelar não é relativa à Apelante, nem tem qualquer nexo de causalidade com esta;
18- A Apelante, efectuou o pagamento de todas das rendas relativas ao locado de que é arrendatária, conforme se pode verificar pelos documentos 8 e 9 já juntos com estas alegações, sendo certo que a Apelada nunca pediu a actualização da renda e nem sequer alegou esses factos na petição inicial;
19 - A A. em parte alguma especificou fundamentadamente quais as rendas não pagas;
20 - Os factos constantes dos artigos 1 1 ° e 12° não têm qualquer interesse para a boa decisão da causa e para o apuramento da verdade material;
21 - Há factos que só podem ser provados por documentos, mas não foram juntos aos autos quaisquer documentos comprovativos desses factos, pelo que não podiam ser dados como provados (artigo 354°, alínea c) do Código Civil);
22 - No que se refere ao artigo 19°, devia ser dado como não provado porque a apresentação do projecto de arquitectura na C.M. só podia ser provada por documento, o que não sucedeu (artigo 354°. Alínea c) do Código Civil);
23 - A existência de dejectos com 20cm de altura nunca correspondeu à verdade e importa referir que a existirem esses factos. deviam ser imputados à conduta da própria A., pois a Ré, ora Apelante, apenas tem de responder pelo locado;
24 - Foi a A. que danificou as janelas e as deixou abertas para sujeitar o prédio às intempéries e permitir o acesso ao mesmo de pombas e outras aves;
25 - O prédio não tem vizinhos num perímetro de 50 metros, ou seja, não havia residentes no prédio onde se situa o locado nem nos prédios confinantes, com os números de polícia n." 3, 5, 5A 11, 11 A e B, 17, ] 9 e 2] ;
26 - Não há conhecimento de qualquer queixa junto da Câmara e o facto de a Apelante alegar que havia dejectos com altura de 20 cm e depois alega que havia sacos de lixo orgânico, é manifestamente contraditório e estamos perante factos de verificação impossível (artigo 354°, alínea c) do Código Civil);
27 - No que se refere à danificação constante e cirúrgica do prédio só pode ser imputada à conduta da A. A A. é a responsável pela manutenção do prédio com as condições de segurança adequadas, na sua qualidade de proprietária;
28- A invocação destes factos para pedir o despejo da A .. só pode ser-lhe imputada a litigância de má-fé. Não pode a A. vir pedir o despejo com base em factos que só podem ser imputados à sua conduta dolosa:
29- Os factos constantes no artigo 41 são de verificação fisicamente impossível, na medida em que o prédio não tem qualquer terraço, pelo que a Apelada alegou com manifesta má-fé;
30 - Nenhum apartamento do prédio possui 15 divisões e a Apelada não junta documento comprovativo desse facto;
31 - A A., ora Apelada, faz alegação de factos com excesso manifesto dos limites impostos pela boa-fé e pelo fim social desse direito, ou seja, com manifesto abuso de direito (artigo 334 Código Civil);
32- A electricidade era fornecida ao locado pela EDP, mediante contrato e o cabo eléctrico foi montado por técnico credenciado e vistoriado pela própria EDP, nunca tendo esta empresa levantado qualquer objecção à sua utilização;
33 - O prédio não tem gás canalizado há muito anos e a A. não juntou aos autos qualquer documento comprovativo do alegado fornecimento;
34- A água era fornecida ao locado por contrato elaborado com a EPAL. A factura agora junta pressupõe a existência de canalizações e o funcionamento das torneiras;
35 - O douto Tribunal a quo apreciou livremente a prova no uso dos poderes que lhe foram conferidos, mas não teve em conta as regras de experiência e de raciocínio que devem ser tidos nestas situações;
36 - Com excepção dos factos constantes dos artigos 1, 2, 3, 4, 5, 6 e 72. todos os outros devem ser dados como não provados ou não respondidos pelas razões já atrás explanadas;
37- Assim sendo, o direito a aplicar tinha de conduzir à improcedência da acção de despejo, absolvendo-se a Ré do pedido, com todas as consequências legais;
38- Na acção de despejo, o valor do processo está sujeito a um critério especial fixado pelo artigo 30r do Código de Processo Civil. A Apelada, alega no artigo 7° da petição inicial: "com a renda mensal de 1.800$00", ou seja 8,98 Euros;
39 - Assim, o valor da presente acção é de 107,76 Euros (cento e sete euros e setenta e seis cêntimos) e não de 15.000,00 Euros (quinze mil euros) como indicou e obviamente mal a Apelada, pelo que o processo adequado é o sumário e não o ordinário;
40 - A 143 Vara Cível de Lisboa é incompetente, em razão do valor e da forma de processo, para a tramitação dos presentes autos, sendo competentes os Juízos Cíveis deste Tribunal, sendo certo que esta excepção é de conhecimento oficioso. nos termos do artigo 110°. n." 7 do Código de Processo Civil:
41 - Face ao exposto. ao abrigo do preceituado nas disposições legais atrás mencionados, a 143 Vara Cível era incompetente para julgar a presente acção, pelo que a sentença objecto de recurso deve ser anulada e os autos remetidos aos Juízos Cíveis de Lisboa, por serem os competentes;
42 - A Apelante foi citada no âmbito da presente acção no dia 29 de Maio de 2007. Com efeito. quando a Apelante foi citada no âmbito dos presentes autos, a Apelada já não era senhoria / proprietária da fracção de que a ora Apelante é arrendatária;
43- O acto da proposição da acção só produz efeitos em relação à Apelante, a partir da citação desta, nos termos do artigo 267°, n." 2 do Código de Processo Civil;
44- Parece ser entendimento da nossa doutrina e jurisprudência que ao caso em apreço não se aplica o disposto no artigo 271°, n." I do Código de Processo Civil. Este preceito legal pressupõe que a venda da fracção identificada nos autos, tenha ocorrido no decurso do processo, ou seja, após a citação da Apelante, o que não sucedeu no caso em apreço;
45- O espírito do legislador, no que se refere ao teor do artigo 271. n. 1 do Código de Processo Civil, visou precisamente proteger os Autores dos Réus que se furtavam às suas obrigações com vendas sucessivas, lesando deste modo quem intentava a acção. O legislador visou que o preceito do artigo 271°, n." 1 do Código de Processo Civil não se aplicasse quando a transmissão entre vivos tivesse ocorrido antes da citação;
46 - Caso se entendesse que o disposto no artigo 271° do Código de Processo Civil é aplicável à A. na presente acção de despejo, ter-se-ia que entender que o referido preceito legal é manifestamente inconstitucional por violar os princípios do "estado de direito democrático" e da "tutela jurisdicional efectiva" consagrados respectivamente nos artigo 2° e 20° da Constituição da República Portuguesa;
47- A Apelada não tem título relativamente ao prédio identificado nos autos. O titular do direito de propriedade e senhorio da fracção identificada nos autos não é a Apelada, porque transmitiu essa titularidade por acto entre vivos, antes da Apelante ser citada no âmbito dos presentes autos e antes de produzir qualquer efeito a presente acção relativamente à pessoa da Apelante;
48 No caso vertente há ilegitimidade activa originária e insanável porque era a E, SA que devia estar "ab initio" como parte na presente acção;
49- Face ao exposto, a presente acção tem de improceder por ilegitimidade activa (artigo 494°, n." 1 alínea e) do Código de Processo Civil), pelo que a ora Apelante deve ser absolvida da instância;
50- A invocação genérica na acção de despejo interposta em 2007 do não pagamento de rendas ou do pagamento de renda inferior, para além de ser falsa, constitui manifesto abuso de direito, nos termos do artigo 3340 do Código Civil, (cf. Acs. do STJ, de 25/11/97, revista n." 283/97-P. e de 23/1 0/2008, revista n." 2988/08-73, ambos em www.stj.pt), pois que não é admissível que só passados 28 anos da alegada falta do pagamento de rendas, o A. "se lembre de vir a juízo pedi-las", quando quase todas estão prescritas, excepto as relativas aos últimos cinco anos, nos termos do artigo 310 do Código Civil);
51-- A Apelante com as alegações de direito juntou vários comprovativos do depósito de rendas, os quais não foram impugnados pela Apelada e não foram apreciados pela sentença recorrida, pelo que ocorre omissão de pronúncia, nos termos do artigo 668°, n. ° 1, alínea d) do Código de Processo Civil;
52- Há outra questão que é preciso ter em conta no que concerne à falta de pagamento das rendas. A acção de despejo não pode ser utilizada para resolver o contrato com base na falta de pagamento de rendas, prevista no n." 3 do artigo 1083° e segundo o disposto no artigo 1084/1, ambos do Código Civil, que expressamente refere que em tal caso, a resolução "opera por comunicação à contraparte, onde fundamentalmente, se invoque a obrigação incumprida";
53- Esta é a opinião expressa de Fernando Baptista de Oliveira, in "A Resolução do Contrato no Novo Regime do Arrendamento Urbano", Almedina, 2007, a fls. 129 e segs. e de Jorge Henrique da Cruz Pinto Furtado, in "Manual de Arrendamento Urbano", Almedina, 43 edição actualizada, 2007, II VoI., a fls. 1120 e segs.;
54- A primeira opera por comunicação ao arrendatário, logo que seja superior a três meses de renda, invocando a obrigação incumprida (artigo 108411, com referência ao artigo 1083/3 Código Civil)";
55 - Do exposto conclui-se que a sentença recorrida ao conhecer do fundamento "falta de pagamento de rendas" violou o disposto nos artigos 1083°/3 e 1084°/1 do Código Civil, não podendo ser utilizada a acção de despejo para resolver o contrato com tal fundamento.
A A. em parte alguma especificou fundamentadamente quais as rendas não pagas, o que também inviabilizava o eventual sucesso da acção;
56 - No que se refere à violação das regras de higiene com o fundamento previsto no artigo 1083°/2, al. a), remete-se para Pinto Furtado, in "Manual de Arrendamento Urbano", a fls. 1034, a páginas 33 e 34 destas alegações;
57- Não existindo vizinhos no prédio onde se situa o arrendado, nem nos prédios confinantes, não poderia nunca a acçào ter sido julgada procedente com tal fundamento.
58 No direito anterior o senhorio não podia resolver o contrato de arrendamento com o acervo de fundamentos referido na al. a) do artigo 1083°, n." 2 do Código Civil, o qual foi introduzido pela Lei 6/2006 (cfr. os autores citados e, nomeadamente, Pinto Furtado a fls. 1032 de seu "Manual de Arrendamento Urbano");
59- Não é menos certo que aplicação dessa cláusula de resolução aos contratos vigentes no momento da entrada em vigor da Lei n." 6/2006, perfazendo o contrato da Apelante nesse momento mais de 52 anos de idade, viola o princípio da confiança insíto no conceito de Estado de direito democrático, referido no artigo 2° da Constituição da República Portuguesa:
60 _ O primeiro pedido formulado na petição inicial de despejo é que seja decretada a caducidade do contrato, nos termos do artigo 1051 ° do Código Civil. Não foi sequer conhecido na sentença, existindo omissão de pronúncia, nos termos do artigo 668°, n." 1 al. d) do Código de Processo Civil, o que torna a sentença nula, não podendo a acção ter sido "julgada totalmente provada por procedente", como ficou declarado, pois que não se conheceu do pedido principal;
61- A caducidade opera "ope legis", não podendo ser decretada em processo de despejo;
62-- A ocorrer caducidade do contrato de arrendamento a A. se pretendesse reaver o locado teria que ter lançado mão da acção de reivindicação e não de despejo por no NRAU não se encontrar disposição semelhante à do artigo 55°, n." 2 do RAU, pelo que tal pedido nunca poderá ser provido por extravasar o âmbito da acção de despejo;
63-- Seja como for, decorre da intimação para realização de obras de conservação do prédio onde se situa o locado, emitida em 2008, pela Câmara Municipal, que não pode existir qualquer "perda do locado", para efeitos do disposto no artigo 1051°, al. d) do Código Civil, pretendendo a Ré reocupá-lo logo que tais obras de conservação forem realizadas pelo actual proprietário ou pela própria Câmara Municipal de Lisboa, conforme já solicitou na acção administrativa pendente, como é seu direito:
64- A existir a inventada perda do locado jamais a Câmara Municipal de teria proferido decisão de intimação para realização de obras de conservação do mesmo prédio, a qual não foi nem já pode ser sindicada em Tribunal por nenhum dos seus destinatários, que se conformaram com a justeza e legalidade da mesma;
65 - A resolução do contrato de arrendamento nos termos das alíneas a), b) e c) do n." do artigo 1083°, não poderá ser decretada com exclusivo fundamento na verificação dessas concretas situações, o que no caso não verifica, sendo ainda necessário que a propósito de cada uma dessas situações se verifique a "justa causa" referida no n." 2 desse artigo, isto é, a verificação de que tais situações no caso concreto constituem um "incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, tome inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento "interpretação que é pacífica na doutrina e jurisprudência e que não foi aplicada pela sentença recorrida, que pura e simplesmente deu por demonstrada a verificação da sua alínea a), mal e sem apurar da verificação da referida justa causa, a qual nunca se poderá verificar por A. agir em flagrante abuso de direito;
66- Em qualquer dos casos e sem prejuízo da necessária não verificação da supra aludida "justa causa" prevista no n. ° 2 do artigo 1081 ° do Código Civil, sempre se dirá que nem sequer se verifica a previsão de nenhuma das alíneas a), b) ou c) desse n." 2, porquanto a Apelante habitou o locado durante mais de 50 anos sem que alguma vez tivesse violado de modo grave reiterado quaisquer das regras referidas na alínea a), nomeadamente, quaisquer regras de higiene, sossego ou boa vizinhança, não existindo vizinhos no próprio prédio ou prédios contíguos em 50 metros dessa Rua, nem quaisquer regras de condomínio por o mesmo não existir no prédio:
67-Situando-se o locado no centro a simples experiência da vida mostra que se tais violações tivessem ocorrido, as mesmas seriam prontamente corrigidas por intervenção de qualquer senhorio atento e diligente na protecção dos seus bens, ou mediante a intervenção dos órgãos públicos, o que nunca sucedeu;
68-- Neste contexto legal, muito estranha a Apelante que lhe seja imposta a sanção do despejo com fundamento na violação não demonstrada, nem concretizada de violação de "regras de higiene", pois que em parte alguma se especificaram quais as concretas regras de higiene a que estava obrigada e que não terá cumprido, e que ao arrepio do disposto no artigo 1087° do Código Civil, se lhe impunha o despejo imediato e não no final do 3° mês seguinte à resolução do contrato, como era seu direito e não obstante ser pessoa idosa, doente e de fracos recursos económicos;
69- Relativamente às alíneas b) e c) a Apelante sempre utilizou o locado para sua habitação e do seu agregado familiar, mostrando-se impensável admitir que alguma vez tivesse feito uma utilização do mesmo contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública, tal não podendo resultar da alegação conclusiva constante da petição inicial e que está eivada de abuso de direito e de má-fé;
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Os factos
1-A A é dona da fracção D, correspondente ao 2Q andar, do prédio.
2. A N, Lda., é proprietária das restantes fracções A, B, C e E do mesmo prédio, correspondentes à Cave, R/C, 1 Q e 3Q Andares.
3-O prédio é ainda composto por logradouro, saguão e cobertura em telha, de que A e N, Lda. são comproprietárias.
4-No dia 1 de Dezembro de 1954 foi celebrado entre M e F um contrato de arrendamento do 2º Andar daquele prédio, correspondente à Fracção D.
5- Com a renda de 1.800$00 mensais.
6-F veio a falecer, ficando a R, viúva, a residir na fracção arrendada.
7- Ao longo dos anos, o prédio foi-se degradando em virtude de fenómenos naturais.
8- E da desocupação a que se viu sujeito devido ao abandono dos arrendatários.
9- Nesta data, apenas o contrato de arrendamento com a R se encontra em vigor.
10. Efectuando há muito a R um pagamento mensal inferior ao devido, de apenas 3,00 L, por sua vez inferior ao que resultaria de uma normal actualização da renda original.
11. Os sócios e gerentes da A, que adquiriu a fracção D a M, vieram a falecer deixando como herdeiros E por falecimento de seu marido A e J por falecimento de L, seu pai.
12. Estes só recentemente, em 19.07.02, alcançaram acordo de partilhas e fizeram as alterações necessárias a gerir a A. e o património da mesma, constituindo-se gerentes.
13. Os actuais gerentes da A. depararam-se com um património totalmente degradado, de que é exemplo o referido prédio, bem como o prédio contíguo, com o nº 5.
14. Encontrando-se ambos em risco de ruína ou em risco de a ruína de um determinar a ruína do outro.
15. Sendo que ambos se situam numa rua com muita movimentação diária de automóveis, táxis e autocarros, corredor BUS e pessoas a pé, subindo ou descendo a ladeira, junto ao prédio.
16. Constatado pela A. o perigo que os prédios representavam e tendo em conta que os gerentes residem em, a A. e a N constituíram procuradora a sociedade L Lda. para fazer as vistorias necessárias.
17. E diligenciar pelas necessárias licenças e preparação de projectos e estudos de escoramento, averiguar junto da C. da existência de processos pendentes e realojar os arrendatários.
18. A L, Lda. visto o elevado estado de degradação deste prédio e a tipologia com excesso de divisões, pequenas e desadequadas às necessidades actuais de habitação, solicitou a elaboração de estudos de viabilidade do mesmo.
19. Atenta a degradação e risco de ruína deste prédio e do prédio nº 7/9 e a necessidade urgente de intervenção foi, de imediato, apresentado projecto de Arquitectura na C.M.. para aprovação.
20. Até porque a L não conseguiu entrar em contacto ou obter qualquer resposta da ocupante do prédio nº 7/9.
21. No dia 15 de Julho de 2006 a L, Lda. solicitou ao Eng. R uma vistoria ao prédio nº 7 e 9, a que este procedeu acompanhado pelo Empreiteiro - e uma equipa da L.
22. Para aceder ao local foi necessário proceder ao arrombamento da porta principal de acesso ao prédio.
23. Que se encontrava com um cadeado para evitar o acesso de toxicodependentes, sem abrigo, ou casais à procura de um local para a prática de sexo.
24. Pois todas as habitações, à excepção do 2º Andar, se encontravam com a porta aberta.
25. Sendo notável o vandalismo manifestado nos azulejos, fechaduras e louças arrancados.
26. O Prédio era também utilizado por animais à procura de abrigo, uma vez que o seu interior se encontrava repleto de dejectos.
27. Cães, gatos e pombos, que acediam pelas janelas de vidros partidos, sendo que nestas os dejectos de pombo chegam a ter 20 cm de espessura.
28-No interior do prédio o cheiro era nauseabundo.
29-Resultante dos animais e dos muitos sacos de lixo orgânico distribuídos pelo hall do prédio, escadarias e demais divisões.
30. Este cheiro era notado por quem passava e pelos vizinhos, sem necessidade de entrar no prédio.
31. A equipa da L Lda. ficou com irritações cutâneas e comichões em virtude da existência de pulgas, parasitas e muitos outros insectos.
32. A existência dos muitos animais não licenciados e não vacinados, abandonados e de insectos, dejectos e lixo no prédio importam um risco de transmissão de doenças para o homem.
33. No Interior a clarabóia da escadaria encontrava-se com vários vidros partidos e outros em risco de queda.
34-Permitindo a entrada de água da chuva.
35-As escadarias de madeira e corrimão existentes no prédio encontravam-se com fissuras e apodrecidas.
36. O Acesso ao logradouro estava impossibilitado em virtude da ruína da escada de incêndio.
37. No Logradouro a vegetação era densa e o lixo deitado pelas janelas pelos ocupantes era abundante.
38. Alguma vegetação alcançava a altura de um 5º Piso e entra pelas janelas das habitações, o que aumenta o risco de incêndio.
39. Alguns dos muros do logradouro haviam ruído outros encontravam-se em risco de tal acontecer.
40. Os tectos dos patamares encontravam-se com fissuras e o reboco encontrava-se em risco de ruína.
41. No terraço observavam-se 2 fissuras no pilar central das marquises o que provocava o risco de colapso iminente.
42. O Acesso ao saguão estava impossibilitado também em virtude da ruína das escadas de incêndio.
43-Uma das paredes do saguão apresentava uma fissura de 45º.
44-O muro que divide o acesso ao saguão do terraço da cave estava a ruir.
45-Todas as fracções têm 15 divisões mais o corredor.
46-Em todas as fracções se encontravam fendas, fissuras, algumas estruturais, todos os revestimentos se encontram degradados, a pintura muito envelhecida e o reboco em ruína.
47-Na cave, o pavimento de madeira encontrava-se empolado.
48-Parte do betão de encobrimento havia ruído, deixando as armaduras à vista que apresentavam elevada corrosão.
49-Bem como as armaduras da laje superior.
50-No R/C o tecto da marquise e da instalação sanitária caíra, colocando à vista o elevado grau de corrosão das armaduras das lajes.
51. No 1 º Andar o revestimento do tecto caíra e as infiltrações eram abundantes.
52. No 3º Andar a laje de um compartimento encontrava-se em risco de ruína, sendo que esta laje se encontrava sobre o 2º andar, habitado, havendo o risco de colapso sobre os ocupantes.
53-Os pavimentos de madeira estavam podres.
54-Porque em dias de chuva intensa este piso chegava a ter uma altura de água de alguns centímetros.
55-Atenta a falência global da cobertura.
56-O que era impossível de verificar dada a ruína da escada de incêndio.
57-Não havendo também possibilidade de evacuação do edifício em caso de incêndio
58-O que importava um risco para a vida dos ocupantes.
59-Acresce, que existia sério risco de incêndio.
60-Pois não existia iluminação nas escadas comuns, em qualquer hall, nem em qualquer das fracções.
61. À excepção da fracção arrendada que tinha electricidade através de um sistema adaptado, alterado, não licenciado e inseguro, ou seja sem a respectiva instalação eléctrica.
62. Na fachada Principal faltavam fragmentos de reboco e outros encontravam-se em risco de queda, atenta a sua degradação.
63-As guardas das varandas estavam apodrecidas.
64-Bem como os caixilhos das janelas com muitos vidros partidos.
65-A fachada tardoz encontrava-se em risco iminente de ruína devido às fissuras e encurvamento do pilar central.
66. E com esta, todas as marquises com as caixilharias em ferro com deformações e corrosão, muitos vidros partidos e a partirem-se a todo o momento.
67-Bem como a ruína das instalações sanitárias.
68-O que podia determinar a ruína do prédio e até do prédio contíguo.
69-Nesta fachada era visível a avançada corrosão das armaduras de betão armado.
70. E também um cabo eléctrico exterior, encostado a elementos metálicos sem ligação à terra do edifício.
71. Na fracção habitada pela R., correspondente ao 2º andar, a iluminação era feita por uma extensão, ligada a outras para as várias divisões, que vinham de uma portinhola aberta da EDP, existente no acesso ao saguão, através de um cabo exterior exposto às condições climatéricas.
72. Nesta fracção viviam a arrendatária de 90 anos e dois dos seus filhos com aproximadamente 50 anos.
73-Nesta fracção viviam com a R. dezenas de gatos.
74-Que faziam as suas necessidades no chão ou nos móveis e electrodomésticos.
75-E que se alimentavam no chão.
76-O cheiro nesta fracção era repugnante.
77-Nesta fracção a instalação de gás não cumpria os requisitos de segurança.
78. Existiam várias infiltrações provenientes do piso superior que originam o apodrecimento de portas e caixilhos.
79. Os revestimentos estavam em mau estado, a pinturas estava envelhecida e a fendas eram variadas.
80. A instalação sanitária em uso estava cheia de lixo não sendo possível ver o pavimento.
81-Faltando grande parte dos azulejos.
82-As torneiras não funcionavam tendo a R. feito a instalação através de mangueiras exteriores.
83-Outra das instalações sanitárias era apenas um depósito de lixo.
84-Outros dos compartimentos encontravam-se repletos de teias e aranhas, não sendo possível entrar.
85. Em várias divisões existiam destacamentos do tecto devido à corrosão das armaduras que são elementos estruturais.
86-A cozinha não tinha condições de salubridade e higiene.
87-O tecto da sala de estar e a própria sala encontravam-se em risco de ruína.
88. Na marquise o lixo de 30 cm de altura não permitia ver o pavimento.
89. A marquise estava em risco de ruína, sendo manifestas as deformações e os vidros partidos que permitiam a entrada de vegetação e água.
90-Agravado pelas pilhas de revistas que ali se encontravam.
91-Bem como o sanitário podia entrar em colapso a qualquer momento.
92-Havia um risco elevado de colapso parcial do prédio, de incêndio e de salubridade.
****************
Como se sabe, o âmbito do objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (art.º 684 n.º3 ,685-A nº1 e 3 ,ambos do CPC ),importando ainda decidir as questões nela colocadas e bem assim ,as que forem de conhecimento oficioso ,exceptuadas aquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras –art.º 660 n.º2 ,também do CPC
A apelante levanta várias questões, tais como a incompetência relativa, legitimidade da A, impugnação da decisão sobre a matéria de facto ,inexistência de causas de resolução do contrato de arrendamento, erro na forma de processo, omissão de pronúncia
A) – Incompetência relativa
A apelante levanta esta questão, porquanto no seu entendimento o valor da acção é apenas de 107,76 €, atento o disposto no art. 307 nº1 do CPC (redacção do Dl nº 47690 de 11-05-67) e a alegação contida no art. 7 da pi .
A toda a causa corresponde um valor certo, expresso em moeda legal, que representa a utilidade económica do pedido, e ao qual se atende para determinar a forma de processo comum, a competência do tribunal e a relação da causa com a alçada do tribunal (art. 305 nºs 1 e 2 do CPC).
No tocante, quer ao valor processual da causa quer ao valor tributário dela, o princípio geral é o da imutabilidade do valor, fixado em atenção ao momento da proposição da acção. Dito doutro modo: irrelevância das alterações resultantes de factos posteriores à proposição da acção. O que conta, quer quanto ao tempo, quer quanto aos factos, é a situação existente naquela data (art. 308 nº 1 do CPC).
Nos termos do art. 315 nº3 CPC o valor da causa considera-se definitivamente fixado logo que seja proferida sentença, dado que não foi proferido despacho saneador.
Daí que ao abrigo do art. 678 nº3 só seja passível de recurso a decisão respeitante ao valor da causa, com o fundamento de que o seu valor excede a alçada do tribunal de que se recorre [1]
E compreende-se que assim seja por uma questão de defesa das garantias das partes, por via do recurso. Caso não esteja em causa a admissibilidade do recurso, a necessidade de que a instância estabilize assumiu relevo bastante para que o legislador assumisse aquele comando .
No caso vertente o fundamento da impugnação da decisão relativa ao valor da causa não é o acima referido, mas apenas a sua discrepância com o critério especial.
Logo, não conheceremos da conclusão relativa ao valor da causa, porquanto não é impugnável a decisão proferida em 1ª instância
Consequentemente, o conhecimento da excepção dilatória da incompetência relativa fica prejudicado, atento o disposto no art. 108 CPC.
Termos em que a conclusão referente à incompetência relativa improcede
*
No que concerne à legitimidade da A
De acordo com o nº 1 do art. 26º do CPC, “o réu é parte legítima quando tem interesse directo em contradizer”, acrescentando o nº 2 do mesmo preceito que o interesse em contradizer exprime-se pelo prejuízo que advenha da procedência da acção, e o nº 3 que “na falta de indicação da lei em contrário, são considerados titulares do interesse relevante para o efeito da legitimidade os sujeitos da relação controvertida, tal como é configurada pelo autor”. Ou seja, à falta de outra indicação da lei, a legitimidade - activa e passiva - é aferida em função da relação controvertida, tal como é apresentada/descrita na petição inicial, independentemente da prova dos factos articulados em fundamento do pedido [2]
Como pressuposto processual que é, a legitimidade do A (como a de qualquer outro sujeito processual) tem que resultar do que é alegado na petição inicial.
Vejamos …
No dia 11 de Maio de 2007 a A “C, Ldª “ instaurou contra a R a presente acção declarativa pedindo:
---seja decretada a caducidade do contrato de arrendamento celebrado entre a A e R, ordenando-se o despejo da fracção ocupada e a sua entrega livre e devoluta
-- seja decretada a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre a A e R ,ordenando-se o despejo da fracção ocupada e a sua entrega livre e devoluta
-- seja decretada a denúncia do contrato de arrendamento celebrado entre a A e R ,ordenando-se o despejo da fracção ocupada e a sua entrega livre e devoluta
Para tanto, alega que:
--em 1954 o marido da R celebrou com M um contrato de arrendamento referente à fracção ocupada pela R.Contudo, a A. adquiriu tal fracção à referida M
Contudo, resulta dos documentos juntos a fls 219 a 241 que a 27 de Maio de 2007 a A vendeu a dita fracção à sociedade comercial anónima “ E. SA “e no dia 14 de Março de 2008 esta última vendeu a mesma fracção a I ,Ldª
A R foi citada para os termos desta acção em data posterior a 27 de Maio de 2007, tal como resulta de fls. 35 a 39.
O art. 267 nº1 CPC mantém a equivalência entre o conceito de proposição da acção e o de recepção da petição inicial na secretaria, seguidamente, ressalvando o regime do art. 150. Significa isto que, nesta fase a instância começa por exprimir a relação jurídica que se constituiu entre o autor e o Tribunal.
Relação jurídica processual, ou seja, a acção no sentido processual, distinta da acção no sentido substancial ou material[3]
Daí que, com o acto de citação a relação jurídica processual se converta em triangular, ou seja, por via da citação o acto de proposição da acção ganha eficácia em relação ao réu, que com ela fica constituído como parte, e a instância estabiliza nos seus elementos objectivos e subjectivos ( art. 268).
Além disso, cessa a boa fé do réu possuidor (art. 481-a), interrompe-se a prescrição (art. 323 CC), constitui-se a mora ou a obrigação de indemnizar por facto ilícito ou pelo risco (art. 805 nº3 CC) e ficam as partes impedidas de propor, entre si, acção com o mesmo objecto (art. 481-C,497-1,498 e 499 todos do CPC).
Tal como ensina o Prof. Alberto dos Reis, in Comentário ao Código Processo Civil, vol 3º, pag 43,”…desde que há um texto legal…em que se definem os efeitos da citação ,é natural que recorra a esse texto para se conhecer o sentido do art. 267 ,na parte em que só a partir da citação faz produzir ao acto da propositura da acção efeitos em relação ao réu. Se é necessário que o réu seja citado para que o acto de propositura da acção tenha eficácia quanto a ele, do que se trata ,no fundo é do problema dos efeitos da citação ,problema que está expressamente resolvido no art. 485 …”
É pressuposto da aplicação do preceituado no art. 271 CPC a pendência de uma acção e apenas até um momento que permita um juízo sobre a legitimidade do transmitente, o que supõe, numa situação normal, que tal ocorra em fase anterior ao encerramento da discussão da causa.
E isto porque o art. 271º apenas visa conferir uma protecção processual ao adquirente que está de boa fé em face da acção, demarcando-se do âmbito de protecção (substantiva) conferida aos terceiros que adquirem, de boa fé e a título oneroso, direitos de um non dominus
Assim, se a transmissão se realiza em momento posterior – numa fase em que, para esse efeito, não pode considerar-se que a acção esteja pendente - o referido preceito não tem aplicação, caindo-se no âmbito da identidade subjectiva para efeitos de caso julgado, sendo subsumível ao regime do art. 498º do CPC.
No caso em análise, a transmissão da propriedade ocorreu na pendência da relação jurídica processual, enquanto binómio parte – Tribunal. Quer isto dizer, que à luz dos art/s 3 e 267 nº1 do CPC estava pendente em Tribunal o pedido de resolução de um conflito, aguardando-se, que o R exercesse o contraditório.
E como a análise do nº2 do artº 267 CPC apenas conduz à previsão de efeitos concretos em relação ao R, nenhum argumento invalida a aplicação do preceituado no art. 271 CPC à situação em apreço, porquanto a acção encontrava-se pendente..
E nem se diga que este entendimento viola princípios constitucionais, pois a situação processual e a defesa das garantias do R são exactamente as mesmas, antes ou depois da citação, a partir do momento em que os efeitos da citação são os já referidos.
A este respeito, não pode a apelante omitir que existem mecanismos de substituição do transmitente e de salvaguarda da posição da parte contrária, tal como estipula o art. 271 nos nº1,2 e 3 CPC.
Termos em que improcede a conclusão
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Impugnação da decisão sobre a matéria de facto
Não podemos esquecer que a matéria de facto resultou da aplicação do preceituado no artº 484, a qual se prende com os efeitos atribuídos à revelia do réu.
A revelia pode ser absoluta ou relativa. A revelia é absoluta quando o réu não pratica qualquer acto na acção pendente; é relativa se o réu não contesta, mas pratica em juízo qualquer outro acto processual, designadamente a constituição de mandatário judicial.
A revelia - quer a relativa, quer a absoluta - pode ser operante ou inoperante. É operante quando produz efeitos quanto à composição da acção; é inoperante quando esses efeitos não se realizam, isto é, quando a falta de contestação nada implica quanto à decisão da causa.
As situações que conduzem à inoperância da revelia são comuns ao processo ordinário, sumário e sumaríssimo, pois que, na falta de uma regulamentação específica, vale para estes últimos o que se encontra estipulado para o processo ordinário (art.os 463º, n.º 1, e 464º).
A revelia é inoperante quando tenha havido citação edital (cfr. art.º 233º, n.º 1), desde que o réu não constitua mandatário judicial no prazo de contestação e permaneça na situação de revelia absoluta (art.ºs 484º, n.º 1, e 485º, al. b) 2ª parte). Se a citação edital se tiver realizado dada a ausência do citando em parte incerta (art.ºs 233º, n.º 6, e 248º), a revelia só se verifica se o Ministério Público, chamado a deduzir oposição nos termos do art.º 15º, n.º 1, não contestar a acção.
A inoperância da revelia justifica-se, como se compreende facilmente, pela impossibilidade de garantir que, tendo havido citação edital, o citando teve conhecimento efectivo da causa proposta contra ele.
A revelia é ainda inoperante nos seguintes casos:
- apresentação de contestação por um dos réus, embora a inoperância se restrinja aos factos impugnados por essa parte (art.º 485º, al. a));
- incapacidade do réu (art.º 485º, al. b)), havendo que referir que essa revelia, ainda que inoperante, só se verifica após a oportunidade da sub-representação imposta pelo art.º 15º, n.º 1;
- indisponibilidade do objecto do processo (art.º 485º, al. c), o que se justifica pela irrelevância da vontade do réu para produzir quaisquer efeitos sobre esse objecto (cfr. art.º 354º, al. b), CC);
- finalmente, exigência de documento escrito para a prova dos factos (art.º 485º, al. d); cfr. art.º 364º CC), a qual, naturalmente, não pode ser suprida pela falta de contestação .
Sendo este o quadro legal em que a apreciação das questões colocadas se insere, vejamos o que é impugnado ….
1----Pontos 7 e 8
“ 7….Ao longo dos anos, o prédio foi-se degradando em virtude de fenómenos naturais.
8….E da desocupação a que se viu sujeito devido ao abandono dos arrendatários.”
A apelante entende que estamos perante meros argumentos, juízos de valorou conjecturas
Questão de facto será tudo o que tende a apurar quaisquer ocorrências da vida real, quaisquer eventos materiais e concretos, quaisquer mudanças operadas no mundo exterior[4]
As conclusões traduzem o resultado de um juízo lógico dedutivo conducente a uma relação causa –efeito, ou seja , a partir de determinadas premissas a conclusão é aquela que se pretende valer em juízo .
Os pontos da matéria de facto em análise não contem matéria conclusiva, são apenas e tão só, factos da vida real consequentes à exposição de condições físicas, e cuja ocorrência é do conhecimento geral ,da experiência de vida de cada um de nós. Não pode subsistir dúvida que a degradação do prédio é um facto em si, um acontecimento da vida, que ocorre por via de outros acontecimentos exteriores, tais como fenómenos naturais e abandono de pessoas que nele viviam.
É também inequívoco, que é do conhecimento geral que a degradação de um imóvel ocorre por factores de ordem natural e pelo abandono de quem nele habitava. Estas relações entre estes factos ultrapassam o patamar da dúvida, para que relevem na formulação de um quesito, mas tornam-se em factos por si distintos, ainda que estejam ligados pelas leis das ciências físicas que clarificam essa mesma ligação.
Não assiste, assim, razão à apelante
2—Ponto 10
“Efectuando há muito a R um pagamento inferior ao devido, de apenas 3,00€ ,por sua vez inferior ao que resultaria de uma normal actualização da renda original “
Como questão prévia há que salientar que à luz do art. 706 CPC (redacção anterior à revogação operada pelo Dl nº 303/20007 de 24-08) os documentos, agora juntos, não são admissíveis.
Efectivamente, tal como refere a apelante, não se percebe a relação entre o teor do documento nº 8 e o vínculo contratual entre as partes. O teor daquele retrata uma comunicação entre uma entidade bancária e a A, mas não se vislumbra, sem azo a quaisquer outros elementos probatórios, se está referenciada a renda, ou não.
Por isso, e como estamos perante um contrato de arrendamento, a questão está em saber, se é necessário qualquer documento escrito para prova deste ponto, atento o disposto nos art/s art.º 485º, al. d); cfr. art.º 364º CC .
A renda em causa é devida por via da celebração de um contrato de arrendamento outorgado em Dezembro de 1954 (cf. Ponto 4), ou seja, antes do ano de 1974
É sabido que a regra geral consagrada no nosso Código Civil “ A validade da declaração negocial não depende da observância de forma especial, salvo quando a lei o exigir “— art. 219
O contrato de locação, em geral, e o do arrendamento, em particular, inserem-se portanto neste principio geral da lei
Pelo Código Civil a locação em geral não dependia de qualquer forma; exceptuavam-se os arrendamentos sujeitos a registo, ou seja, aqueles celebrados por prazo superior a 6 anos[5], e os arrendamentos para o comércio, indústria ou exercício de profissão liberal (artº 1029 nº1 e 2 do CC )
Em relação aos contratos celebrados por prazo não superior a 6 anos
Simplesmente, quando o arrendamento fosse válido independentemente de título escrito e este não existisse, o arrendatário só podia provar o contrato desde que exibisse recibo de renda –artº 1088 do CC –o qual ,porém, sendo exigido apenas para prova de declaração do senhorio ,podia ser substituído por confissão expressa dele desde que esta constasse de documento escrito ( artº 364 nº2 do CC );quanto ao senhorio ,não se pondo na lei nenhuma limitação ,ele podia fazer prova por qualquer meio,mesmo por testemunhas ,do contrato de arrendamento
Foi o sistema que esteve em vigor até ao Decreto Lei nº 188/76, que entrou em vigor a 12 de Março desse ano, que no artº 1 do artº 2 aplicou o nº2 do artº 1 aos “arrendamentos existentes “
Contudo, como ensina o Prof Pereira Coelho [6] “…a aplicação do nº3 do artº 1º do Dl nº 188/76 aos arrendamentos anteriores a 17 de Setembro de 1974 tem de ser só ,porém ,uma aplicação da 1ª parte da disposição ,que permite ao locatário “provar a existência de um contrato por meio de qualquer meio de prova admitido em direito “…” os arrendamentos anteriores a 17 de Setembro de 1974 eram e continuam a ser válidos mesmo que não reduzidos a escrito ….”
Estes arrendamentos não estão, pois, sujeitos a forma e, se não tiverem sido reduzidos a forma escrita, tanto o locador como o locatário podem fazer prova do contrato por qualquer meio
É nesta possibilidade que está consagrada a protecção concedida ao inquilino pelo Dl Nº 188/76[7]
No que respeita aos contratos celebrados por prazo superior a 6 anos
Os requisitos de forma são agora dois: escritura pública e registo ( artº 1029 nº1 al a) e artº 2 nº1 Al p) CRP).No entanto, face ao nº2 do artº 1029 a falta desses requisitos não impede que o contrato se considere validamente celebrado pelo prazo máximo por que o poderia ser sem escritura ou registo, ou seja ,pelo prazo de 6 anos
Ora, ainda que se considere que o contrato de arrendamento em causa tenha sido celebrado por prazo superior a 6 anos, a ausência dos requisitos referidos reduz o contrato para um prazo inferior a 6 anos.
Como tal, atento o já explanado, a prova do contrato é feita por qualquer meio de prova, incluindo a prova testemunhal. Logo, não é exigível prova documental para a comprovação deste ponto[8]
Consequentemente, a revelia é operante, não havendo qualquer impedimento a que este ponto de facto não fosse levado em consideração: termos em que improcede esta conclusão
3— Factos constantes dos pontos 11 e 12
“11. Os sócios e gerentes da A, que adquiriu a fracção D a M, vieram a falecer deixando como herdeiros E por falecimento de seu marido A e M e J por falecimento de L, seu pai.
12. Estes só recentemente, em 19.07.02, alcançaram acordo de partilhas e fizeram as alterações necessárias a gerir a A. e o património da mesma, constituindo-se gerentes. “
Estão juntos os documentos de fls 376,377,235 a 250 da providência cautelar apensa que nos dão conta do teor dos pontos em causa.
A relevância destes factos é instrumental para a compreensão da legitimidade da A, ou seja, é o seu historial para que possamos entender o seu actual estatuto.
4-Facto constante do ponto 19
“ 19. Atenta a degradação e risco de ruína deste prédio e do prédio nº 7/9 e a necessidade urgente de intervenção foi, de imediato, apresentado projecto de Arquitectura na C.M.. para aprovação.”
Assiste razão à apelante nos termos do art. 364 nº1 do CC e e 485 al d) do CPC já que não consta do processo o projecto de arquitectura .
Por isso, este ponto é eliminado.
5— Facto constante dos pontos 41 e 45
“41-. No terraço observavam-se 2 fissuras no pilar central das marquises o que provocava o risco de colapso iminente. “
“45- Todas as fracções têm 15 divisões mais o corredor “
Nada foi alegado que contrariasse o disposto no artº 484 CPC. Contudo, remete-se a apelante para o que consta de fls 75, 85 ,86 e 96 da providência ,cujo teor comprova o alegado.
6— Quanto aos demais pontos identificados nas conclusões nº/s 1 e 36 e porque o que foi alegado se baseia na mera convicção da apelante, sem se reportar aos critérios que levassem a considerar a revelia inoperante, nada nos leva a alterá-los.
Acresce que não existe qualquer contradição entre o teor dos pontos 27 e 29,pois referem-se a realidades distintas e coexistentes, tal como nos demonstram as regras da experiência da vida.
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Fundamentos de direito que levaram à procedência da acção.
A) Abuso de direito
A A instaura a presente acção de despejo concluindo pela:
--- caducidade do contrato de arrendamento
---resolução do contrato de arrendamento
--denúncia do contrato de arrendamento
Para tanto, alega:
---perda da coisa locada
--a manutenção no locado de 4 animais que originou sujidade, degradação do locado com a consequente desvalorização do mesmo, por se ter tornado num lugar imundo; o pagamento de rendas por um montante inferior ao devido
----a necessidade de demolição ou realização de obra para restauro e remodelação profundos.
B) No que concerne ao não pagamento de rendas é apenas salientado ( art. 12 da pi )que a R tem vindo a efectuar um pagamento inferior ao devido ,mas não é feito qualquer pedido de pagamento dos montantes em falta.
Daí que não tenha fundamento a invocação do instituto de abuso de direito, tal como a apelante o configura na conclusão nº 50
C) Relativamente aos documentos juntos com as alegações de direito lembramos à apelante que a sua junção aos autos não foi admitida, ou seja, nem sequer existe um despacho a pronunciar-se sobre aquela. Trata-se de uma nulidade que não foi reclamada e que nem é do conhecimento oficioso (art./s 201,205,206 nº3 todos do CPC) ,estando assim sanada
Por isso não havia lugar à apreciação dos ditos documentos.
D) Em relação ao meio processual utilizado, ou seja, pode o senhorio, face à lei actual do NRAU instaurar acção de despejo, por falta de pagamento de rendas?
Não está em causa que tem na situação presente aplicação o NRAU, resultante das alterações e regime da Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro (artº 59 nº1 do NRAUR)
Dispõe-se no art. 1083 que: (nº 1) «Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte; (nº 3) É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda ...».
Nos termos do disposto no art. 1084 nº 1 CC, «a resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista no nº 3 do art. anterior ... operam por comunicação à contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida». A referida comunicação é efectuada mediante notificação avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução ... (art. 9º nº 7 Lei 6/2006).
Portanto, tendo em conta a arrumação sistemática da norma, o princípio geral estatuído na lei é o seguinte: o senhorio pode resolver o contrato nos termos gerais de direito, podendo lançar mão da acção de despejo, baseado no incumprimento por qualquer causa que o fundamente, e, no caso do n.º 3, pode ainda o senhorio utilizar, em alternativa, a resolução extrajudicial aí prevista, se verificar que essa possibilidade que a lei lhe concede é mais expedita.
Mas diz-se que lei prevê imperativamente a via extrajudicial para pôr termo ao contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas superior a três meses, apenas se podendo recorrer, nesse caso, a este meio o senhorio.
A imperatividade a que alude o art. 1080.º do CC.não é a de se considerar que a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas superior a três meses se faz pela via extrajudicial exclusivamente, a imperatividade aí vertida reporta-se a todos os mecanismos que a lei prevê para obter a cessação do contrato e não apenas àquela
A exposição de motivos da Lei que aprovou o NRAU di-lo:“o regime jurídico manterá a sua imperatividade em sede de cessação do contrato de arrendamento….abre-se a hipótese e não a obrigatoriedade à resolução extrajudicial do contrato, com base em incumprimento que, pela sua gravidade e consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”.
O que o legislador visou, com a consagração da faculdade de resolução por via extrajudicial, foi facilitar e acelerar a entrega do locado, nomeadamente quando o arrendatário deixou de pagar as rendas.
Da conjugação das referidas disposições, pode desde logo extrair-se a conclusão de que, como se refere no Ac TRL de 18.06.2009, (proc nº 438-08.05YYLSB.L1; relator Ana Luísa Geraldes), «esta inexigibilidade prevista na mesma norma que estabelece os fundamentos para a resolução do contrato de arrendamento, só pode ser entendida como uma das causas de obtenção da resolução do contrato de arrendamento, permitindo-se ao senhorio, com base nessa falta de pagamento da renda, pôr fim ao contrato de arrendamento».
Esta mesma posição, parece ser defendida por Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge (Arrendamento Urbano, Novo Regime, Anotado e Legislação, 2ª edc. Pag. 324 a 328).
Termos em que improcede esta conclusão
Quanto ao não pagamento de rendas como fundamento de resolução ( artº 1083 nº3 CC)
A este respeito o que se apura é tão somente que “Efectuando há muito a R um pagamento mensal inferior ao devido, de apenas € 3,00,por sua vez inferior ao que resultaria de uma normal actualização da renda original “---ponto 10 e ainda que a renda inicial era no montante de 1.800$00 mensais.
Ora, tal factualidade é claramente insuficiente para fundamentar a resolução, pois nem sequer sabemos se o senhorio alguma vez tomou a iniciativa de actualizar a renda, nos termos do artº 34 do NRAU, verificados, ou não, os requisitos a que alude o art. 35 do mesmo diploma.
Por outro lado, ainda que se apure que uma renda inicial, atenta a data de celebração do contrato e a data de instauração da acção, o que se apura é meramente conclusivo e não factual, tanto mais que existe apenas uma mera alegação genérica de um débito
A dúvida quanto ao não pagamento da renda coloca-se, pois o que se apura é que a apelante vem efectuando um pagamento de € 3,00 e a alegação das rendas em falta resume-se a um genérico “pagamento inferior ao devido”, desconhecendo-se se há lugar a mora, nos termos já explicitados e por quanto tempo é que esta perdura, se é que assim sucede, para efeitos de aplicação do nº3 do artº 1083 do CC
Deste modo, não logra a apelada a prova do não pagamento das rendas, pelo que não há lugar à resolução do contrato de arrendamento com este fundamento.
E)-No que se refere à violação das regras de higiene com o fundamento previsto no artº 1083 nº2 al a) …..
Hoje, a lei não enumera taxativamente os fundamentos da resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, como acontecia em plena vigência do RAU, prevendo antes um conceito genérico e indeterminado de incumprimento, fazendo apenas uma enumeração meramente exemplificativa dos fundamentos dessa resolução (art. 1083º do CC, na redacção introduzida pela Lei nº 6/2006, de 27/2, que aprovou o NRAU).
Não é menos certo, todavia, que não é toda e qualquer situação de incumprimento contratual que tem a virtualidade de fundamentar a resolução do contrato. A lei exige que o incumprimento imputável culposamente ao locatário assuma especial gravidade e consequência, por forma a não ser razoavelmente exigível ao senhorio a manutenção do arrendamento (nº 2 do citado art. 1083º do CC).
Esta especial gravidade pode e deve ser aferida em função da própria natureza da infracção como do carácter reiterado da conduta irregular, e pelas consequências para o próprio arrendado e pela segurança do arrendatário e do público em geral
Voltando aos factos …
Na fracção habitada pela R., correspondente ao 2º andar, a iluminação era feita por uma extensão, ligada a outras para as várias divisões, que vinham de uma portinhola aberta da EDP, existente no acesso ao saguão, através de um cabo exterior exposto às condições climatéricas. Nesta fracção viviam a arrendatária de 90 anos e dois dos seus filhos com aproximadamente 50 anos, para além de dezenas de gatos , que faziam as suas necessidades no chão ou nos móveis e electrodomésticos ,e que se alimentavam no chão.
O cheiro nesta fracção era repugnante.
Nesta fracção a instalação de gás não cumpria os requisitos de segurança. Existiam várias infiltrações provenientes do piso superior que originam o apodrecimento de portas e caixilhos.Os revestimentos estavam em mau estado, a pinturas estava envelhecida e a fendas eram variadas.
A instalação sanitária em uso estava cheia de lixo não sendo possível ver o pavimento, faltando grande parte dos azulejos. As torneiras não funcionavam tendo a R. feito a instalação através de mangueiras exteriores.
Outra das instalações sanitárias era apenas um depósito de lixo e outros dos compartimentos encontravam-se repletos de teias e aranhas, não sendo possível entrar.
Em várias divisões existiam destacamentos do tecto devido à corrosão das armaduras que são elementos estruturais.
A cozinha não tinha condições de salubridade e higiene e o tecto da sala de estar e a própria sala encontravam-se em risco de ruína.
Na marquise o lixo de 30 cm de altura não permitia ver o pavimento. A marquise estava em risco de ruína, sendo manifestas as deformações e os vidros partidos que permitiam a entrada de vegetação e água, agravado pelas pilhas de revistas que ali se encontravam.
O sanitário podia entrar em colapso a qualquer momento.
Havia um risco elevado de colapso parcial do prédio, de incêndio e de salubridade.
É um dado adquirido que o prédio em que se insere o locado apresenta um altíssimo nível de degradação, o que podia determinar a ruína do prédio e até do prédio contíguo. Por isso, a fracção habitada pela apelante não podia deixar de estar altamente degradada ,já que as condições estruturais do prédio também o estão.
Certo é que, aquelas condições de habitabilidade que poderiam ser criadas pela arrendatária também não o foram. E falamos de alguma limpeza do locado, limitação do número de animais domésticos, bem como imposição de hábitos a estes últimos, que lhe permitisse manter o locado com alguma higiene
Já referimos que a lei exige que o incumprimento imputável culposamente ao locatário assuma especial gravidade e consequência, de forma a não ser razoavelmente exigível ao senhorio a manutenção do arrendamento (nº 2 do citado art. 1083º do CC).
A questão está, pois, em apurar se face à degradação a que chegou o prédio na globalidade, a conduta da apelante, tal como a descrevemos, poderá integrar, ou não, a previsão do artº 1083 nº2 al a) CC, atenta a conceptualização exarada no normativo.
Entendemos que não, atento o seguinte:
O prédio apresenta um risco elevado de colapso parcial, de incêndio e de salubridade, em função da degradação do prédio, ou seja, as fracções que compõem o prédio não apresentam quaisquer condições de habitabilidade, mas representam sim, um risco para quem nelas possa habitar e para quem passa na rua, já que até o prédio contíguo apresenta risco de ruína.
E a fracção habitada pela apelante mais não é do que o reflexo de todo este cenário, tal como já demos conta pela descrição das condições em que se encontra.
Aliás, a pergunta que se coloca é como foi possível que a apelante tivesse vivido naquelas condições!
Daí que, o facto da apelante também não ter observado regras mínimas de higiene não possa traduzir, por sua banda, um incumprimento das mesmas com a gravidade e reiteração que a norma legal requer. Na verdade, o locado apresenta tais condições, não imputáveis à apelante, que a conduta desta já não altera ,significativamente, o que quer que seja ,em termos de condições de habitabilidade
Por isso, ainda que existente e válido o contrato de arrendamento, na prática, de um ponto de vista substancial e não formal, este não faz sentido, porquanto deixou de existir o seu objecto, ou seja, não é possível habitar o locado.
E essa impossibilidade não é imputável à apelante, pois não deriva da conduta desta, mas da própria condição do prédio. Digamos apenas, que a apelante acrescenta a um cenário pré-existente mais alguns condimentos de degradação.
Situação completamente diferente seria se o locado estivesse inserido num prédio com todas as condições de segurança, higiene, ou seja, de habitabilidade. Aí não teríamos dúvidas em afirmar que a conduta da apelante violava reiterada e de forma grave regras de higiene ,por forma a constituir causa de resolução do contrato de arrendamento.
Logo, não há lugar à resolução do contrato de arrendamento com este fundamento
F) Finalmente, analisando as questões levantadas acerca da caducidade do contrato de arrendamento
O caso de caducidade previsto no artº 1051 nº1 al e) do CC não configura, no rigor dos termos, um caso de caducidade em sentido estrito, mas antes um caso de extinção da obrigação assumida pelo locador de proporcionar ao locatário o gozo da coisa, por impossibilidade superveniente quanto ao objecto do contrato[9]
Daí que, por essa fundamentação não esteja em causa a cessação da relação jurídica de arrendamento, em si mesma. Consequentemente, o âmbito de aplicação da “acção de despejo”deixou de englobar as situações previstas no nº2 do artº 55 do RAU, nomeadamente as de caducidade do contrato de arrendamentos que a cessação da situação jurídica ocorre ipso iure
Logo, a acção a intentar terá de ser uma acção declarativa mista, de simples apreciação e de condenação, designadamente uma acção de reivindicação.
Contudo, ainda que haja erro na forma de processo (artº 199 CPC ) e consequente incompatibilidade de pedidos ( artº 470 CPC ),certo é que à luz dos art/s 204nº1 ,206 nº2 ,ambos do CPC está-nos vedado o conhecimento destas excepções.
Termos em que improcede esta conclusão
G) Nulidade da sentença, por omissão de pronúncia [10]
A omissão de pronúncia só acontece quando o julgador deixe de resolver questões que as partes submeteram à sua apreciação A omissão de pronúncia está relacionada com o comando contido no nº.2 do art. 660º do CPC., exigindo ao julgador que resolva todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.
Por «questões» entende-se «os pedidos deduzidos, toda as causas de pedir e excepções invocadas e todas as excepções de que oficiosamente lhe cumpre [ao juiz] conhecer (art.660-2)»[11]
É um facto que na sentença não há qualquer abordagem da causa de pedir e pedido, traduzidas na perda da coisa locada e declaração de caducidade da relação contratual. Esta omissão não pode deixar de figurar uma omissão de pronúncia, porquanto o que sucedeu é que o Exmº Juiz “escolheu” umas causas de pedir e pedido e julgou a acção por via desta única solução de direito.
Solução jurídica esta que não dispensaria o exame e decisão da caducidade, porquanto se esta operasse nem haveria lugar a qualquer resolução contratual, tal como já demos conta a propósito da natureza da caducidade .
Não obstante esta nulidade, certo é que nos termos do artº 715 nº2 do CPC esta Relação poderá substituir-se ao Tribunal recorrido, caso entenda que a apelação procede, pelo pronúncia de questões não conhecidas.
Na verdade, à luz do art.º 668 nº4 CPC as nulidades da sentença não são do conhecimento oficioso, ou seja, a sua arguição insere-se na disponibilidade da parte. Quando a parte a vem arguir é que, por via dessa nulidade a sua posição ficou prejudicada. Se assim não fosse, não se perceberia o fundamento da legitimidade do recorrente nos termos do artº 680 CPC
Logo, não tem sentido o disposto no nº2 do art. 715 CPC quando do conhecimento de questão advenha a improcedência da apelação em arrepio do objectivo principal da impugnação de decisão que lhe é desfavorável. O que isto significa é que a Relação não pode conhecer de questões, que a 1ª Instância deveria ter analisado, se elas não fundamentarem a procedência da apelação, porquanto o contrário não é enquadrável com o fim último do recurso.
Posto isto, vejamos se há lugar, ou não à caducidade do contrato de arrendamento outorgado com a apelante.
Como já referimos, o caso de caducidade traduzido na perda de coisa locada reconduz-se à hipótese de direito geral da impossibilidade objectiva da prestação, como causa de extinção das obrigações .Diz a lei (artigo 790º./1 do Código Civil) que a obrigação se extingue quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor.
A este propósito é salientado no Ac. do S.T.J. de 7-7-1999 (Garcia Marques), B.M.J. 489-314 “de facto não oferece dúvidas de que o arrendamento caduca quando, sem culpa do locador, a coisa locada se deteriorou em termos tais que só a sua reconstrução total a pode tornar novamente apta para o fim a que se destinava. O arrendamento não pode num caso destes subsistir, porquanto o prédio, depois de reconstruído, já não é o mesmo: é outro. Para isso, no entanto, é necessário que não haja culpa do locador, quer no facto de o prédio atingir o seu estado de ruína total - pois só esta determina a sua reconstrução por inteiro - quer na demolição que precede uma tal reconstrução”.
Tem sido, salientado pela jurisprudência que a caducidade do arrendamento opera ope legis, relevando a culpa do senhorio para efeitos de indemnização ao arrendatário, indemnização em que devem ser ressarcida tanto os danos patrimoniais como os danos não patrimoniais sofridos[12]:
É que a lei impõe ao senhorio a obrigação de proporcionar ao inquilino o gozo da coisa (artigo 1031.º,alínea b) incompatível com a perda - do locado”.
Voltando aos factos….
Tal como já referimos, independentemente da argumentação jurídica que nos cabe tecer, a grande questão, de facto, é saber como é que alguma pessoa pode viver no locado sem condições básicas de habitabilidade !
E a resposta, com toda a segurança, é que não pode.
Todos os factos apurados traduzem uma situação de completo abandono e degradação do prédio e não só da fracção locada. A degradação desta última faz parte da falência estrutural do prédio
Já salientamos que a apelante, apesar dos seus 90 anos e de viver com outras duas pessoas muito mais novas, não tem hábitos de higiene. Mas, de que lhe serviria adoptar outro tipo de atitude, se a própria fracção e o prédio estão numa situação de risco elevado de colapso, incêndio, salubridade?
O que sucederia é que as condições de habitabilidade teriam uma ligeiríssima alteração qualitativa, mas mesmo neste caso muito abaixo do patamar de uma habitação com a dignidade a que qualquer cidadão tem direito.
Por isso, concluímos que, sem culpa da apelante, a coisa locada se deteriorou em termos tais que só a sua reconstrução total a pode tornar novamente apta para o fim a que se destinava.
O arrendamento não pode num caso destes subsistir, porquanto o prédio, depois de reconstruído, já não é o mesmo: é outro.
Há lugar à perda da coisa locada determinante da caducidade do arrendamento. É este o entendimento a jurisprudência e da doutrina: “ a perda da coisa locada impõe necessariamente a caducidade do contrato, nos termos gerais do artigo 790.º,n.º1. Se a perda é total, a obrigação do locador extingue-se desde logo; sendo parcial e devida a causa que lhe não seja imputável, rege o disposto no artigo 793.º “ (Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol II, 4ª edição, pág. 391); também Cunha e Sá (Caducidade do Contrato de Arrendamento, I, 1968, Ciência e Técnica Fiscal, pág. 282) refere que:
“…sendo o arrendamento o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de um imóvel , mediante retribuição, se por qualquer motivo falhar a possibilidade de tal uso e (ou) fruição ( por destruição do imóvel arrendado, ou pela sua inutilização para os fins que lhe são próprios ou contratualmente previstos), não poderão subsistir os efeitos que o contrato se destinava, normalmente, a produzir. Existem duas obrigações recíprocas, oriundas do mesmo contrato. A obrigação de o senhorio proporcionar ao arrendatário o gozo do imóvel, torna-se impossível e, portanto, extingue-se. A obrigação de o arrendatário pagar a renda continua possível; simplesmente, o contrato caduca porque o acontecimento casual, que exonerou uma das partes do seu débito, a priva, simultânea e necessariamente, do seu crédito, dentro do princípio da interdependência das obrigações sinalagmáticas. Trata-se no fundo de um problema de risco, resolvido, afinal, no sentido e que nenhum dos contraentes o suportará”
Contudo, face à impossibilidade de prestação que se traduz na obrigação de o locador proporcionar o gozo da coisa para os fins a que se destina (artigo 1031.º,alínea b) do Código Civil), o direito e o dever de prestar são substituídos pelo dever de indemnizar, se a impossibilidade for imputável ao devedor
Sendo esta a conclusão retirada da matéria de facto e da causa de pedir e pedido alegados pelo apelado, a apelação improcederia, ou seja, o vínculo jurídico de arrendamento caducaria, contrariando a razão de ser do recurso da apelante
E assim sendo, nos termos do nº2 do artº 715 CPC não pode esta Relação tomar posição quanto a esta questão, substituindo-se ao Tribunal recorrido.
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Concluindo :
--a lei exige que o incumprimento imputável culposamente ao locatário assuma especial gravidade e consequência, por forma a não ser razoavelmente exigível ao senhorio a manutenção do arrendamento (nº 2 do citado art. 1083º do CC).
O facto da apelante não ter observado regras mínimas de higiene não pode traduzir, por sua banda, um incumprimento das mesmas com a gravidade e reiteração que a norma legal requer. Na verdade, o locado apresenta tais condições, não imputáveis à apelante, que a conduta desta já não altera o que quer que seja, em termos de condições de habitabilidade dignas de qualquer cidadão
Nos termos do artº 715 nº2 do CPC esta Relação só poderá substituir-se ao Tribunal recorrido, caso entenda que a apelação procede, pelo pronúncia de questões não conhecidas. Caso contrário, não há lugar à regra da substituição ao tribunal recorrido
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Pelo exposto, acordam em julgar procedente a apelação, revogando a decisão impugnada.
Custas pela apelada
Lisboa, 9 de Setembro de 2010
Teresa Prazeres Pais
Carla Mendes
Octávia Viegas
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[1] Redacção do Dl nº 38/2003 de 8-03
[2]nesta norma, pondo fim a longa divergência doutrinal e jurisprudencial, consagrou o legislador, propositadamente, na Reforma de 1995 – DL 329-A/95, de 12/12 -, a tese defendida por Barbosa de Magalhães, em detrimento da que foi proposta por Alberto dos Reis, como claramente decorre do preâmbulo daquele diploma onde, a dado passo, se diz que “decidiu-se, (…), após madura reflexão, tomar expressa posição sobre a vexata quaestio do estabelecimento do critério de determinação da legitimidade das partes, visando a solução legislativa proposta contribuir para pôr termo a uma querela jurídico-processual que, há várias décadas, se vem interminavelmente debatendo na nossa doutrina e jurisprudência (…)” e “partiu-se, para tal, de uma formulação (…) próxima da posição imputada a Barbosa de Magalhães na controvérsia que historicamente o opôs a Alberto dos Reis”].
[3] -cf. Comentário ao CPC –Prof. Alberto dos Reis , vol 3º ,pag 21
[4] - conf. Alberto dos Reis, in " Código de Processo Civil Anotado ", vol III, pág 206-207.
[5] Art 2 nº1 al p) do CRP ,então, vigente
[6] [6] -Sumários das Lições ao Ciclo Complementar de Ciências Jurídicas em 1977-1978 /edição dactilografada em 1977 ,pag 112
[7] -Cf obra citada, pag 113
[8] O preceituado no artº 1069 do CC ( redacção da Lei nº 6/2006 de 27-02 )apenas se aplica aos contratos futuros (artº 12 do CC )
[9] Cf. Pedro Romano Martinez, Da Cessação do Contrato, páginas 317 e 318, Direito das Obrigações – Parte Especial – Contratos – 2ª edição, páginas 226 a 229, Jorge Henrique da Cruz Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, página 604, Luís Manuel Teles de Menezes Leitão, Direito das Obrigações, Volume III, páginas 352 e 353.
[10] O apelado já tomou conhecimento desta questão ,por força da notificação da interposição do recurso e das alegações. Por isso, não há lugar à aplicação do nº3 do artº 715 CPC
[11] )Cf. Lebre de Freitas, Montalvão Machado, e Rui Pinto, Código de Processo Civil Anotado, vol. II, pg. 670
[12] -Cf.entre outros ,o acórdão do STJ de 9-03-2010 ,cujo Relator é o Sr. Conselheiro Salazar Casanova , in www.dgsi.pt |
