| Decisão Texto Integral: | Acordam na 7.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I. RELATÓRIO
O intentou a presente acção declarativa sob a forma ordinária, contra "N, LDA", pedindo que se declare a nulidade do contrato promessa celebrado com a devolução em singelo do valor entregue, ou se assim não se decidir, ser a ré condenada a restituir o sinal em dobro, no valor de 120.000,00€, acrescido de juros de mora desde a citação.
Alegou, para tanto, que celebrou com a Ré um contrato promessa de compra e venda, tendo a A., como promitente compradora, entregue a título de sinal o valor de € 60.000,00 e ficado de realizar a escritura definitiva até ... de 2011, bem como diligenciar no sentido de submeter o prédio ao regime de propriedade horizontal, e de obter a respectiva licença de utilização/habitação, sendo tal prazo peremptório e improrrogável.
Afirmou ainda que o contrato em causa é nulo, uma vez que não contém o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes, nem a certificação notarial da respectiva licença de construção ou utilização, sendo que tal contrato foi elaborado pela Ré, ou a seu mando, sem qualquer intervenção da A.
A ... de 2011, as obras não estavam concluídas, não havia licença de utilização do imóvel, nem estava constituída a propriedade horizontal, não tinha sido expurgada a hipoteca, e a Ré não tinha notificado a A. de qualquer diligência no sentido de ser realizada a escritura definitiva, o que constitui incumprimento definitivo do contrato, sem necessidade de interpelação ou de perda de interesse da A.
Mais referiu que. ainda concedeu, informalmente, um prazo até ao fim do mês de ... de 2011, mas nessa data as obras, para além de inacabadas, não correspondiam ao acordado entre as partes.
Por fim, refere que por carta de ...-2011 declarou a resolução do contrato e pediu o pagamento do sinal em dobro.
Citada, a Ré contestou dizendo, em síntese, que as partes prescindiram no contrato do reconhecimento das assinaturas, pelo que actua em abuso de direito a parte que se pretende fazer valer de tal vício, até porque tal como se definiu no objecto do contrato também não poderia existir licença de habitação, considerando ainda que o prédio é anterior a 1951 pelo que tal exigência não existe. Mais alegou que o contrato foi devidamente discutido com o filho da A., pessoa para quem o imóvel se destinava e actuava como comprador, ainda que formalmente fosse a A. a compradora.
Refere ainda que não existiu no contrato qualquer prazo peremptório, prevendo-se que caso a documentação não estivesse pronta o filho da A. poderia habitar o imóvel mesmo antes de celebrada a escritura. Por outro lado, afirmou ainda que atrasos nas obras também se devem ao comprador, e que foi acordado prorrogar o prazo em mais 30 dias, ou seja até .../2011, em beneficio da própria A. ou mais concretamente de seu filho, pelo que na data do envio da carta de denúncia do contrato não tinha ainda decorrido tal prazo. Acrescentou que tinha comunicado à A. que a casa estava pronta no dia .../2011.
Em reconvenção e por entender que o incumprimento ocorre por parte da A. que o reconhece na carta, pede para se considere como seu o sinal entregue. Pede ainda a condenação da A. como litigante de má fé em multa e indemnização, na qual se devem considerar os honorários a pagar pela Ré ao mandatário constituído..
A A. replicou mantendo o alegado e dizendo que não existe qualquer actuação em nome de outrem, mas sim a compra de bens futuros, alegando a ineptidão do pedido reconvencial.
A Ré treplicou mantendo o alegado.
Procedeu-se à realização de Audiência de Discussão e Julgamento tendo sido proferida sentença que julgou a acção improcedente, absolvendo a Ré do pedido, e julgou a reconvenção procedente, declarando perdido a favor da Ré, o valor de € 60.000,00 entregue pela A. a título de sinal.
Inconformada, a A. apelou do assim decidido, tendo apresentado alegações onde formula as seguintes conclusões:
1. A autora/recorrente fez seguir contra a ré/recorrida uma acção declarativa de condenação, na forma ordinária, alegando ter celebrado um contrato promessa de compra e venda de um imóvel com a ré/recorrida, na qual reclamava a nulidade do mesmo contrato e a restituição do sinal, em singelo, e, subsidiariamente, o pagamento do sinal em dobro, em virtude do incumprimento definitivo da ré/recorrida.
2. A ré/recorrida deduziu contestação com pedido reconvencional, invocando, ao invés, o incumprimento contratual da autora/recorrente.
3. O Tribunal a quo absolveu a ré/recorrida da totalidade do pedido, julgando procedente o pedido reconvencional, declarando perdido a favor da mesma a quantia paga pela autora/recorrente a título de sinal.
4. A correcta apreciação e valoração de todos os elementos probatórios constantes dos autos e ao dispor do douto Tribunal a quo, impõem, contudo, decisão contrária ao decidido em primeira instância.
Antes de mais,
5. Considera a autora/recorrente que o julgamento do Tribunal a quo está ferido de parcialidade, uma vez que confundiu, inexplicavelmente, uma testemunha com a parte do processo, o que denota, per si, uma incapacidade de julgar com justiça e isenção.
No tocante ao julgamento da matéria de facto,
6. Considera a autora/recorrente que, constando do processo todos os elementos de prova que serviram de base à decisão, a prova por si apresentada não foi devida e imparcialmente valorada.
7. Requerendo, face à prova documental constante dos autos e a prova testemunhal que reproduz nas suas alegações de recurso, uma reapreciação dos seguintes pontos da base instrutória e da fundamentação de facto, respectivamente:
8. 7), 9), 20), 21), 22), 23), 24), 25), 26), 27), 28), 29), 30), e 34) da base instrutória.
9. 13., 17., 18., 19., 20., 21., 22., 23., 24., 25., 26., 27., 31. da fundamentação de facto.
10. Relativamente aos pontos 7), 27), 28) e 24., 25., considerou, erradamente, o Tribunal a quo que as partes prorrogaram o prazo para a celebração do negócio.
11. O Tribunal a quo não tornou em consideração o teor da cláusula 10ª do contrato promessa, que impunha, necessariamente, um formalismo para qualquer alteração ou aditamento do contrato.
12. O Tribunal a quo faz má valoração do testemunho do Sr. AC, que demonstrou a concessão informal de um prazo admonitório para a celebração do contrato prometido, ou seja, o contrato de compra e venda.
13. Esclarecendo que o prazo admonitório foi concedido pela autora/recorrente, devido ao incumprimento contratual do prazo de ... de 2011, por parte da ré/recorrida.
14. Relativamente aos pontos 9) e 13., e uma vez que se trata de um facto que, forçosamente, tem de ser provado por documento (a planta), que não foi apresentada em qualquer momento do processo, considera a autora/recorrente que o Tribunal a quo julgou mal, em violação do art.° 364°, n.° 1 do Código Civil.
15. Relativamente aos pontos 20) e 17., a autora/recorrente considera que a valoração a eles subjacente assenta em pressupostos errados, uma vez que o Tribunal a quo imputa à actuação da testemunha AC um verdadeiro animus de proprietário, quando se prova que o mesmo, no que diz respeito às formalidades do contrato - e não a escolhas estéticas e acabamentos do imóvel em si - sempre actuou como núncio da autora/recorrente, pelo que o seu animus é, ou de usufrutuário ou de mero possuidor.
16. Não sendo, para tal, relevante o facto de a testemunha se identificar como futuro proprietário, uma vez que, e de acordo com o Tribunal a quo, o «cidadão normal» não tem formação jurídica que lhe permita, com rigor, destrinçar termos jurídicos e os seus efeitos.
17. Além de que, o facto de o Sr. AC ir habitar a casa, e de a mesma não se destinar para a habitação própria da autora/recorrente em nada são relevantes para o cumprimento / incumprimento do contrato promessa.
18. Relativamente aos pontos 21), 22) e 18., 19., ficou provado que AC só recebeu o contrato poucas horas antes de ser assinado, somente para verificar e corrigir eventuais erros nos dados de identificação da autora/recorrente, e que esta só teve acesso ao mesmo umas horas mais tarde, já na imobiliária aquando da sua assinatura.
19. Facto que é confirmado pela própria testemunha da ré/recorrida, a Sra. ML
20. Confirma, igualmente, esta testemunha que nunca fez qualquer contacto com a autora/recorrente, no sentido de lhe explicar o que estava, efectivamente, a assinar.
21. Ademais, a testemunha RR, que só iniciou a sua prestação de serviços para a ré/recorrida em Junho de 2011, demonstrou conhecimento detalhado da alegada negociação que se passou muito antes dessa data, aquando da celebração do contrato, em Abril de 2011.
22. A mesma testemunha confirmou que não estava presente aquando da assinatura do contrato.
23. Aliás, e voltando à testemunha da ré/recorrida, a Sra. ML, provou-se que a mesma não se recordava se o contrato foi ou não negociado ponto por ponto, mas no entanto afirma claramente que a questão da falta de reconhecimento é imputável à autora/recorrente e ao seu filho, e que este negociou «até ao último centavo».
24. O que, por sua vez, faz incorrer a autora/recorrente na questão: se o Sr. AC, recebendo a minuta do contrato promessa, apenas e somente verificou e corrigiu os dados de identificação da autora/recorrente, tendo a mesma assinado, umas horas mais tarde, essa mesma minuta, de que nunca tinha tido acesso, como se poderia ter procedido à alteração da minuta do contrato para aditar a cláusula 11ª do contrato promessa, que estabelecia a preterição das formalidades do artigo 410°, n.º 3 do Código Civil'?
25. Tal prova seria facilmente feita através de junção de emails que comprovassem que, de facto, tinha sido pedido o aditamento de tal cláusula - uma vez que foi esse o meio escolhido para as comunicações prévias à assinatura do contrato promessa, ou do depoimento da Sra. Rosário, a responsável pelo clausulado do contrato, o que não foi feito.
26. Assim se conclui que a cláusula 11ª do contrato promessa já constava da minuta do contrato.
27. Relativamente aos pontos 23), 24), 25), 26) e 20., 21., 22., 23., não concorda a autora/recorrente com as conclusões do douto Tribunal a quo.
28. Primeiramente, porque não é correcto falar-se em «alterações», uma vez que cabia a AC a escolha dos acabamentos, tampo, materiais e cores, tendo isso ficado, desde logo, acordado aquando da celebração do contrato promessa.
29. O que é afirmado e confirmado pela própria testemunha da ré/recorrida, a Sra. ML.
30. A ré/recorrida não fez qualquer prova em contrário.
31. Ademais, e sobre este assunto e toda a matéria ocorrida após a celebração do contrato, todo o depoimento desta testemunha é, no mínimo, duvidoso, uma vez que a mesma afirma, claramente, que a sua intervenção era só «até à negociação».
32. Sem prejuízo, e sobre a comunicação datada de 13 de Julho de 2011, junta com a contestação como documento 1, a testemunha AC desmistifica o seu teor e o propósito daquela comunicação, não servindo a mesma para apresentar qualquer pedido de «alterações», mas sim, somente, para confirmar as medidas da cozinha e da casa de banho, através do seu desenho em «linhas e quadrados».
33. Como se afere da leitura do mesmo documento.
34. De notar, que a testemunha RR, que entrou para o serviço da ré/recorrida em ... de 2011, consegue precisar «alterações» pedidas antes de ter tomado conhecimento da situação em análise, em Maio.
35. Não entende a autor recorrente que «alterações» são alegadas pela ré/recorrida, nem a mesma alguma vez faz prova delas, pelo que o Tribunal a quo não poderia considerar provados tais factos.
36. Relativamente aos pontos 29), 30) e 26., 27., sempre se dirá que a testemunha AC desmentiu categoricamente a alegação.
37. De facto, tendo em consideração que aquele sempre actuou a mando ou sob a supervisão da autora/recorrente, a falta de instrumento que lhe concedesse poderes para tal e a própria actuação da autora/recorrente, concedendo novo prazo, impede que tal seja verdadeiro.
38. Não obstante, a ré/recorrida não fez qualquer prova do por si alegado, não juntando, para o efeito, qualquer comunicação - que a testemunha ML afirmou que havia - ou qualquer documento que habilitasse o Sr. AC a proceder de tal maneira.
39. Sem prejuízo, cabe a pergunta: se de facto o Sr. AC tivesse encontrado, em ... de 2011, «uma nova casa que preenchia as suas necessidades» (vide art.° 68° da Contestação), porque razão é que o mesmo, em ... de 2012, quando questionado sobre a sua morada, respondeu "(..) mudei há pouco tempo (..)"?
40. Não pode, por conseguinte, ser dado por provado que AC tentou celebrar, à revelia da autora/recorrente, um distrate do negócio, pedindo a restituição do sinal em singelo.
41. Até porque a justificação que a ré/recorrida apresenta, da impossibilidade de deslocação da autora/recorrente, é facilmente desmontável, atendendo ao facto de o reconhecimento de assinaturas poder ser feito por advogado, nos termos do artigo 38.° do Decreto-Lei n.° 76-A/2006 de 29 de Março e da Portaria n.° 675-B/2006, de 29 de Junho, que poderia estar presente aquando da assinatura do contrato, pelo que não havia uma necessidade premente da autora/recorrente se deslocar, de propósito, a um notário.
42. Relativamente aos pontos 34) e 31, sustenta o Tribunal a quo que a questão da habitabilidade do prédio seria uma «válvula de escape» ao prazo inicial de celebração da escritura.
43. Antes de mais, a habitabilidade não era, de todo, o objecto do negócio, e não era o interesse da autora/recorrente porquanto não ia residir, ela própria, naquele imóvel.
44. Mas ainda que o fosse, o que não se concede, sempre se dirá que a casa nunca esteve nem nunca estaria pronta a habitar, uma vez que está provado que a propriedade horizontal não estava constituída nem em ... nem em ... de 2011, e, como tal, não seria, de todo, possível celebrar qualquer contrato de luz, água e/ou gás, elementos essenciais para a (sobre)vivência condigna de qualquer ser humano.
45. Nestes termos, só se pode dar por provado que a casa não estava habitável, quer em Setembro quer em ... de 2011, pelo que a ré/recorrida incumpriu, duplamente, o contrato promessa de compra e venda celebrado com a autora/recorrente.
No tocante à apreciação e valoração da prova documental,
46. A autora/recorrente juntou aos autos um ofício da Câmara Municipal de Lisboa, com data de ... de 2012 – que só por mero lapso não foi junto o documento original, em posse da autora/recorrente –, e refente ao local "T...", ou seja, o prédio dos autos.
47.E cujo teor se transcreve, no seu essencial, "(...) se verifica não existir qualquer acto de vistoria de propriedade horizontal realizado ou processo para vistoria de propriedade horizontal, após consulta aos registos informáticos e ao processo de obra n.° ... feita pela Divisão de Arquivo Municipal de L..." (sublinhado nosso).
48. Ou seja, em ... de 2012, veio a Câmara Municipal de L... informar que, após consulta dos seus registos informáticos, até àquela data nunca houvera qualquer processo nem qualquer acto de vistoria da propriedade horizontal.
49. Ora, o Tribunal a quo, na «ACTA DE AUDIÊNCIA DE DISCUSSÃO E JULGAMENTO», de ... de 2012, afastou tal prova com base numa, permita-se, suposição,
50. "Além disso, existindo' escritura de constituição de propriedade horizontal de ... de 2012, logo, já tendo decorrido o processo camarário exigido previamente à mesma, em nada releva o oficio da CML junto a fls. 209, datado de data posterior a... de 2012, o que pode ter sido originado pelo facto de o pedido de informação ser relativo o um número específico de processo e o processo camarário ter decorrido sob um outro número." (sublinhado nosso).
51. «Pode ser» é em tudo diferente de «foi», pelo que na dúvida, deveria o Tribunal a duo, à luz do princípio do inquisitório - art.° 265°, n.° 3 do CPC –, repor a certeza e a verdade material dos factos.
52. A prova deste facto, e a sua certeza, é de extrema importância na descoberta da verdade material, uma vez que a ré/recorrida fazia depender a constituição da propriedade horizontal, e assim, a própria completude do negócio prometido, da autorização administrativa que viria a ser concedida por aquela entidade.
53. Ao provar-se que não havia sido pedido, prova-se que a ré/recorrida nunca diligenciou no sentido de cumprir o contrato-promessa nos prazos estipulados.
No tocante ao julgamento da matéria de direito,
54. Em causa está o cumprimento/incumprimento de um contrato promessa de compra e venda, ou seja, da promessa de celebração de um contrato translativo da propriedade, e não da mera posse.
55. Pelo que o interesse das partes, mormente do promitente-comprador, terá, necessariamente, de se aferir mediante a capacidade e a oportunidade de celebração da escritura de compra e venda, e não da mera habitabilidade, uma vez que o imóvel não iria servir de habitação para a autora/recorrente.
56. Não obstante, provada a não discussão do teor do contrato e o desconhecimento, sem culpa, da autora/recorrente no tocante à ratio da formalidade de reconhecimento das assinaturas, não pode deixar de se concluir pela nulidade do contrato, por falta de uma formalidade ad substantiam.
57. O contrato é, sem culpa da ora autora/recorrente, nulo.
58. Sem prejuízo, celebrado o contrato com prazo até ... de 2011, e tendo havido incumprimento por parte da ré/recorrida, foram os vendedores interpelados para cumprir o contrato, sendo-lhes concedido um prazo admonitório para a celebração da escritura - e nunca, reforce-se, para habitar a casa.
59. Concedido o prazo admonitório, nos mesmos termos do contrato promessa, ou seja, com a obrigação de comunicar 10 dias antes do término do prazo a marcação da escritura, foi a autora/recorrente induzida pela ré/recorrida de que esta se preparava para incumprir, novamente, o contrato.
60. Uma vez que nunca a interpelou no sentido de celebrar o contrato prometido, ou seja, a escritura de compra e venda, muito menos estava constituída a propriedade horizontal, requisito essencial para a celebração do mesmo.
61. A autora/recorrente resolveu o contrato dia ... de 2011, uma vez que não estavam reunidas as condições para a sua conclusão, condições essas que nem a ... de 2011 estariam verificadas.
62. Quer a ...., quer a ... de ... de 2011, não teria sido possível celebrar o contrato de compra e venda, facto que é duplamente confirmado pelas testemunhas da ré/recorrida.
63. Impõe-se, por conseguinte, a tutela da confiança da autora/recorrente, em função da frustração - repetida - das suas expectativas por parte da ré/recorrida.
64. Houve, de facto, violação de deveres de conduta, por parte da ré/recorrida, deveres impostos, não só pelo próprio contrato, mas pela própria boa fé negocial.
65. Pelo que, nas palavras de CARNEIRO DE FRADA, "Quem induz outrem a confiar, deve responder caso frustre essa confiança, causando prejuízos".
66. Sempre se dirá, ademais, que devido à falta de constituição de propriedade horizontal, ficou, desde logo, prejudicado o pedido da autora/recorrente à execução específica do contrato uma vez que tal é manifestamente impossível sem a constituição da propriedade horizontal.
67. É manifesto que a ré/recorrida incumpriu o contrato promessa de compra e venda do imóvel, e é recorrente no seu incumprimento, uma vez que incumpriu o contrato quer a ... de Setembro, ... de Outubro, e está provado que incumpriria, igualmente, a ... de Outubro.
68. Face à inexistência de outros meios de prova que modifiquem, extingam e impeçam o direito da autora/recorrente,
69. Não poderá o douto Tribunal ad quem deixar de julgar tais factos em conformidade, reconhecendo o direito peticionado pela autora/recorrente, de julgar nulo o contrato celebrado entre as partes, restituindo-se à autora/recorrente o sinal em singelo, no, montante de 60.000 € (pedido principal), ou, se decidir pela improcedência de tal pedido, condenar a ré/recorrida no incumprimento contratual do contrato promessa de compra e venda sub judice, restituindo à autora/recorrente o valor do sinal em dobro, no montante de 120.000 € (pedido subsidiário).
70. Deve assim este Venerando Tribunal de Recurso, modificar o julgamento da matéria de facto e de direito realizado pela primeira instância e, em consequência disso revogar a sentença recorrida, substituindo-a por nova decisão que reconheça o direito do qual a autora/recorrente se arroga, apreciando a procedência do pedido principal e, caso julgue o mesmo improcedente, aprecie a viabilidade do pedido subsidiário.
II. FACTOS PROVADOS
1. A R. é proprietária do prédio urbano localizado no T..., n.ºs 7, 8 e 9, sito na freguesia de ..., concelho de L..., descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ..., e ... inscrito, anteriormente ao ano de 1951, na matriz predial urbana da mesma freguesia sob o artigo ...:
2. Em ... de 2011, as partes celebraram um contrato-promessa de compra e venda referente ao prédio supra identificado, por documento particular junto a fls. 56 a 63 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido, nos termos do qual, além do mais, a R. prometeu vender o 4° andar à A., e esta prometeu adquiri-lo, livre de ónus ou encargos, totalmente desocupado de pessoas e bens (cfr. cláusula segunda);
3. Ficou ainda previsto no contrato que do preço total da compra, no valor de 127.500,00 € (cento e vinte e sete mil e quinhentos euros) (cfr. cláusula terceira ), seria pago a título de sinal e princípio de pagamento, o valor de 60.000,00 € (sessenta mil euros), na data de outorga do contrato promessa, pagamento que foi efectuado e do qual o contrato dá plena quitação (cfr. cláusula terceira );
4. Mais se acordou que o valor remanescente seria liquidado no acto da escritura de compra e venda;
5. Nos termos da cláusula 4ª estabeleceu-se que: "1. A Escritura Pública de Compra e Venda será celebrada até ao dia ... de 2011, ficando a cargo de PRIMEIRA OUTORGANTE a respectiva marcação e bem assim a comunicação por qualquer meio, à SEGUNDA OUTORGANTE, do dia, hora e local, com a antecedência de 10 (dez) dias. 2. A PRIMEIRA OUTORGANTE compromete-se a diligenciar e a concluir as obras e a submeter o prédio ao regime de Propriedade Horizontal, até à data da Escritura do contrato definitivo. 3. Se até ao dia ... de 2011 a PRIMEIRA OUTORGANTE não dispuser de toda a documentação necessária para a outorga da escritura de compra e venda, autoriza esta desde já a SEGUNDA OUTORGANTE a ocupar o supra referido 4° andar mediante o pagamento de um reforço de sinal no montante de Eur. 35.600,00 (trinta e cinco mil e seiscentos euros). 4. A outorga da Escritura de Compra e Venda será marcada no prazo de 15 (quinze) dias após a submissão do prédio ao regime de Propriedade Horizontal e de reunidos todos os documentos necessários para a outorga da Escritura Pública de Compra e Venda.";
6. Em ... de 2011, não havia sido constituída a propriedade horizontal sobre o já identificado prédio, nem havia licença de utilização do imóvel;
7. O imóvel prometido vender pela ré e comprar pela A. iria servir de habitação permanente para o filho da A. - AC;
8. O prédio em causa é de construção anterior a 1951.
9. A A. enviou à ré uma carta, datada de .../2011, junta a fls. 67 cujo teor se reproduz, que efectivamente foi recepcionada pela Ré e que tinha como assunto "incumprimento de Contrato de Promessa de Compra e Venda"com o seguinte teor: "No contrato promessa de compra e venda do 4° andar do imóvel localizado no ..., nas 7, 8, e 9, celebrado no dia ... de 2011 e em que V. Exas se apresentam como a 1ª outorgante, encontra-se estipulado no nº da sua cláusula quarta que a celebração da escritura terá lugar até ao dia ... de 2011. Encontra-se também estabelecido que a sua marcação e comunicação terá de ter lugar com uma antecedência mínima de 10 dias. Não se encontrando o imóvel em condições de ser habitado, uma vez que as obras mencionadas nos pressupostos do contrato não se encontram terminadas, não pode ser cumprido o n° 3 da mesma cláusula. Encontra-se também formalmente esgotado o prazo suplementar de 30 dias acordado informalmente entre V. Exas e o usufrutuário do imóvel, AC, com o meu conhecimento e consentimento, uma vez que restam menos de 10 dias para o dia .... Acresce que, do ponto de vista do usufrutuário do imóvel, como resultado da falta de cumprimento dos prazos e sucessivas tentativas de atropelo ao convencionado no respeitante à realização de obras, encontra-se esgotado todo o crédito de confiança depositado em V. Exas. Assim sendo, venho por este meio exigir o imediato cumprimento do estabelecido no n° 2 da cláusula oitava do contrato, ou seja, o pagamento do dobro do sinal. Por forma a evitar o recurso a tribunal, proponho a transferência imediata do montante de Eur. 60.000 (sessenta mil euros) correspondente ao sinal para a conta com o NIB 0035 0107 0000 660210009, podendo ser acordado um prazo para a devolução do remanescente de igual valor. A não existência de uma resposta aceitável no prazo de 15 dias a contar da presente, implicará o início imediato das diligências legais".
10. O Mediador Imobiliário P, Lda., enviou uma minuta de um contrato promessa ao filho da A., AC, para que fosse analisada pelo mesmo, dado que este actuava de facto como comprador;
11. A ... de 2011, as obras do imóvel prometido não estavam concluídas;
12. Em ... de 2011, AC, deslocou-se ao 4° andar;
13. AC constatou que a existia de uma parede em pladour a separar a cozinha e o quarto de banho da sala, que existe a nível do projecto entregue na CML;
14. AC pediu á ré que a porta do quarto dos arrumos ficasse com um vão entre o topo da porta e a padieira;
15. AC, na visita referida constatou que faltavam alguns electrodomésticos na cozinha;
16. E também faltava o termo-acumulador, sendo que este ficou acordado que deveria ser fornecido por AC para ser instalado no imóvel;
17. O negócio em causa foi feito em nome da Autora, mas sempre sob a intervenção e gestão directa do seu filho AC;
18. O Contrato aludido foi discutido, ponto por ponto, com o referido AC, pessoa extremamente minuciosa em todos os pormenores;
19. Após negociação aturada de todos os pontos é que AC aceitou que a sua mãe outorgasse o contrato;
20. AC pretendeu desde logo em ... de 2011, efectuar alterações ao imóvel prometido vender, ficando de formalizar por escrito as mesmas, nomeadamente as relativas aos móveis da cozinha;
21. Apenas em ... de 2011, AC envia à ré, por e-mail, a discriminação da forma como pretendia os móveis da cozinha e casa de banho;
22. Apenas volvidos cerca de dois meses é que AC formaliza e discrimina o seu pedido;
23. A Ré referiu a AC, logo em ..., que a formalização das alterações deveria ser feita nesse mesmo mês, porque a fábrica que executaria os móveis estaria fechada em Agosto;
24. Mediante este atraso do filho da Autora, foi acordado entre as partes que o prazo para a entrega do imóvel (estando ou não reunidos os documentos necessários) seria prorrogado por mais 30 dias;
25. Tal prorrogação apenas se justificou por imposição de execução de obras com materiais feitos por medida, novos e não previstos na outorga do contrato, tudo em beneficio da Autora;
26. Em finais de ... de 2011, AC comunicou á ré que pretendia que o negócio ficasse sem efeito, por ter encontrado um outro imóvel em substituição do prometido comprar por sua mãe;
27. Prontificava-se ainda a pagar as obras extras por si pedidas, as quais seriam acordadas entre as partes e deduzidas ao sinal a devolver;
28. A ré não anuiu ao supra pretendido, tendo AC remetido á ré uma comunicação e-mail de .../2011, através da qual dá conta do teor de uma carta registada que a sua mãe teria remetido nesse dia e aludida em 9.;
29. Perante esta conduta a ré expediu uma comunicação à autora, logo após a recepção da carta (...-2011) a comunicar o seguinte:""Exma Senhora, Foi com surpresa que recebemos o seu e-mail de ...-2011. Como sabe, e decorre mesmo do texto que nos mandou, há um prazo suplementar de 30 dias entre nós acordado para que possa ir habitar a casa. Tal prazo apenas terminará no final deste mês. Todavia, não será necessário esperar pelo fim do mesmo, uma vez que a fracção está em condições de ser imediatamente habitada, bastando que V. Exa. me diga o dia e a hora em que pretende dar entrada na mesma. Por outro lado, outro motivo existe: é que ainda aguardamos que V. Exa. diga quando tem disponibilidade para cumprir o reverso da entrada do imóvel, ou seja, o pagamento do reforço do sinal. Pelo exposto, convenhamos que não existe qualquer incumprimento da parte desta empresa, a qual está, e estará sempre, de boa-fé. Assim, pedimos que pondere a decisão tomada e, consequentemente, nos diga o dia em que pretende dar entrada na casa (pode ser a partir de hoje) e a disponibilidade para efectuar o pagamento. Como vê não pretendemos reter o sinal, nem criar qualquer instabilidade negocial, mas apenas cumprir o estabelecido entre as partes. (...)";
30. Como resposta o filho da Autora remete à Ré no dia ...-2011 um e-mail junto a fls. 113 a 115;
31. As obras estavam prontas a ...-2011 e a casa pronta para ser habitada, tendo a Autora sido notificada para o efeito;
32. A Ré remeteu à Autora, uma comunicação em ...-2011 junta a fls. 116 e 117, na qual refere: "Fizemos tudo o que estava ao nosso alcance e era contratualmente exigido. (...) Assim, e para que não pensem que existe alguma má vontade da parte da nossa empresa e porque a casa está pronta a habitar vai para uma semana (vide nossa comunicação nesse sentido via e-mail), podemos sugerir uma alteração contratual que possa ser do agrado de V. Excia e que passaria pelo seguinte: A entrada imediata do usufrutuário para morar no apartamento. O reforço e o restante pagamento serem ambos pagos na altura da escritura (logo que a documentação esteja em ordem, ou seja, 10 dias após a convocatória) ".
Encontra-se ainda provado, pro documento autenticado junto a fls. 213/226 aos autos, expressamente aceite pela Apelante (fls. 226), que:
33. O prédio em discussão nos autos – prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de L... sob o n.º ... da freguesia de ... e inscrito na matriz predial urbana da mesma freguesia sob o artigo n.º ... – foi constituído em propriedade horizontal em ... de 2012, tendo a respectiva inscrição no Registo Predial sido realizada no dia ... de 2012.
III. FUNDAMENTAÇÃO
O recurso interposto pela Apelante cinge-se, essencialmente, à sua discordância com a matéria de facto dada como provada pelo Tribunal de 1.ª Instância, no que e reporta às respostas dadas aos quesitos 7, 9, 20 a 30 e 34 da Base Instrutória e da fundamentação de facto respeitante aos pontos 13, 17 a 27 e 31. Alterada essa mesma matéria de facto nos termos que indica, conclui por diferente aplicação do Direito e consequentemente, pela revogação da sentença proferida e pela sua substituição por outra que declare a nulidade do contrato promessa celebrado, com a consequente condenação da Ré/Apelada na devolução do sinal entregue, em singelo ou, subsidiariamente, na condenação desta última a restituir-lhe o sinal em dobro, acrescido de juros de mora.
Salvo o devido respeito, porém, as questões colocadas pela Apelante no que se reporta à matéria de facto, esbarram com o não cumprimento de normas imperativas que sempre obstariam ao respectivo conhecimento.
Com efeito, as questões colocadas pela A./Apelante em sede de recurso prendem-se, antes de mais, com a análise da valoração que o Tribunal de 1.ª Instância realizou dos depoimentos prestados pelas testemunhas, em sede de julgamento, em detrimento da valoração realizada pela própria Apelante, em toda distinta daquela. Serve-se, ainda, a Apelante, de matéria de facto que não consta da prova realizada e que, como tal, é inexistente nos autos.
Por outro lado, não se verifica em qualquer ponto das alegações de recurso e/ou das conclusões no mesmo apresentadas, a existência de qualquer contradição ou afirmação distinta daquela que ficou esplanada na decisão da matéria de facto dada como provada sendo certo que não foram cumpridas as especificações contidas nos artigos 685.º-B e 522.º-C, n.º 2, do Código de Processo Civil.
Conforme temos vindo a afirmar em processos que versam este mesmo tema, o questionar da matéria de facto dada como provada insere-se como uma prorrogativa de que as partes gozam, nos termos do artigo 712.º do Código de Processo Civil, desde que impugnada com observância do disposto nos artigos acima citados.
Muito embora se entenda que a Apelante não cumpriu com o ónus que sobre si impendia, uma vez que foram transcritos alguns enxertos dos depoimentos prestados em Audiência, este Tribunal decidiu ouviu toda a prova produzida, por forma a que os direitos de ambas as partes não fossem afectados por questões meramente formais.
Antes de proceder à análise da prova no âmbito deste processo, passa-se a transcrever o entendimento que temos subscrito relativamente a essa mesma apreciação, e que consta dos acórdãos proferidos em que tal análise teve lugar.
“(…)
Sendo certo que não se trata de um novo julgamento sobre a matéria de facto, mas sim, de uma reapreciação da prova, que permita emitir um juízo de adequação entre a prova realizada em 1.ª Instância e a matéria de facto dada como provada, cumpre à parte que a impugne indicar, concretamente, o erro manifesto daquela apreciação, com base nos meios probatórios de que o Tribunal se serviu ou não para esse efeito.
Cumpre, assim, saber se o Tribunal podia, como o fez, atribuir preponderância a um determinado meio de prova em desfavor de outro, o que nos leva à debatida questão dos limites a observar na formação da convicção do Tribunal para a fixação da matéria de facto.
Ora, na fixação da matéria de facto provada o Tribunal de 1ª Instância rege-se pelo princípio da livre apreciação da prova consagrado no artigo 655.º/1 do Código do Processo Civil, só podendo ocorrer alteração da mesma por parte do Tribunal da Relação no âmbito do artigo 712.º do mesmo diploma legal, conforme já acima se referiu.
Este princípio da livre apreciação da prova, que tem na sua base a prevalência da imediação e a oralidade, impõe que o julgador proceda a uma cuidadosa valoração de cada meio de prova produzido nos autos, interligando-o com os demais elementos probatórios do mesmo constante, socorrendo-se dos conhecimentos científicos adquiridos e das regras de experiência comum da vida (LEBRE DE FREITAS, Introdução do Processo Civil – conceito e princípio gerais à luz do Código Revisto, Coimbra, 1996, págs. 157/ss).
No caso da avaliação dos depoimentos testemunhais prestados a tarefa que se impõe nada tem de linear, uma vez que exige ter em consideração não só o que a testemunha disse, mas também a forma como o disse, as hesitações, contradições, esquecimentos e lembranças inesperadas, exigindo-se do julgador uma verdadeira “arte de julgar”, adquirida ao longo de anos de experiência, com o auxílio de outras áreas do saber, como a psicologia, a sociologia judiciárias, entre outras.
Certo é que não bastará a soma dos depoimentos num determinado sentido ou em outro para se aferir da verdade ou inverdade de um determinado facto. Antes de mais, deve o julgador interpretar as provas que lhe são submetidas e concluir pela sua credibilidade ou não, explicando o percurso lógico que o levou a considerar ou não um determinado depoimento em detrimento de um outro.
Deve, pois, no exercício da livre apreciação da prova, fundamentar a respectiva decisão, motivação essa que mais não é do que o reflexo do princípio da boa administração da justiça, expressa em várias disposições legais – entre outras, nos artigos 156.º/1, 515.º, 653.º/2 e 659.º do Código do Processo Civil.
Acresce que na apreciação e valoração de toda a prova não há qualquer hierarquização a seguir, sendo as mesmas livremente valoradas pelo julgador, excepto se a lei exigir, para a existência ou prova de determinado facto jurídico qualquer formalidade especial (artigo 347.º do CC e ALBERTO DOS REIS, Código de Processo Civil anotado, Coimbra, vol. IV, 3ª edª., pág. 544), situação que também não se verifica nos autos.
Com efeito, e como já antes se referiu, para que este Tribunal da Relação pudesse ter em conta uma incorrecta convicção e/ou erro na apreciação da matéria de facto por parte do Tribunal da 1ª Instância era necessário demonstrar-se, através dos meios de prova indicados pela Apelante, a ocorrência de um desses vícios na apreciação do valor probatório daqueles meios de prova, com a indicação dos concretos meios de prova que se revelem inequívocos e que imponham uma distinta valoração da prova, situação que não se verificou”.
No entanto, e como acima já se deixou expresso, por uma questão de respeito pela verdade material, procedeu este Tribunal de recurso à audição dos depoimentos das testemunhas referidos pela Apelante e que, no seu entender, justificariam distinta fixação da matéria de facto provada. De tal audição, bem como dos documentos juntos ao processo, resultou notório que os depoimentos e documentos juntos ao processo estavam conforme a matéria dada como provada e que a Apelante pretendia ver alteradas.
Com efeito, se analisarmos as respostas dadas a cada um dos quesitos postos em questão, e que se passam a transcrever, bem como a respectiva motivação, sempre teríamos de concluir como o fez o senhor Juiz de 1.ª Instância.
Passemos, pois, a analisar cada um dos quesitos indicados pela Apelante.
O teor do Ponto 7.º da Base Instrutória é o seguinte:
“Não tendo sido realizada a escritura a ... de 2011, a A. concedeu, informalmente, à Ré um prazo admonitório “até ao fim do mês” para a celebração da escritura?”
Resposta: Provado o que consta da resposta aos pontos 27.º e 28.º da Base Instrutória.
O teor do Ponto 9.º da Base Instrutória é o seguinte:
“Nessa altura [... de 2011] constatou a existência de uma parede a separar a cozinha e o quarto de banho da sala, que suprime aproximadamente 1/3 da área útil da sala e não consta em planta?”
Resposta: Provado que AC constatou que existia uma parede em pladour a separa a cozinha e o quarto de banho da sala, que existe a nível do projecto entregue na CML
O teor do Ponto 20.º da Base Instrutória é o seguinte:
“O negócio em causa foi feito em nome ada A., mas sempre sob a intervenção e gestão directa do seu filho, AC?
Resposta: Provado.
O teor do Ponto 21.º da Base Instrutória é o seguinte:
“O Contrato aludido foi discutido, ponto por ponto, com o referido AC, pessoa extremamente minuciosa em todos os pormenores?”
Resposta: Provado.
O teor do Ponto 22.º da Base Instrutória é o seguinte:
“Após negociação aturada de todos os pontos é que AC aceitou que a sua mãe outorgasse o contrato?”
Resposta: Provado.
O teor dos Ponto 23.º e 24.º da Base Instrutória é o seguinte:
“O principal pedido de alteração do imóvel prometido vender pelo filho da A., foi muito genérico e feito verbalmente à Ré em ... de 2011?”
“Aceite a alteração foi o AC convidado a formalizar objectivamente o seu pedido junto do empreiteiro?”
Resposta conjunta dada a estes dois quesitos: Provado que AC pretendeu desde logo em ... de 2011, efectuar alterações no imóvel prometido vender, ficando de formalizar por escrito as mesmas, nomeadamente as relativas aos móveis da cozinha”.
O teor do Ponto 25.º da Base Instrutória é o seguinte:
“Apenas volvidos cerda de dois meses é que AC formaliza e discrimina o seu pedido?”
Resposta: Provado que apenas em ... de 2011 AC envia à Ré, por e-mail, a discriminação da forma como pretendia os móveis da cozinha e casa de banho.
O teor do Ponto 26.º da Base Instrutória é o seguinte:
“A Ré referiu a AC, logo em Maio, que a formalização das alterações deveria ser feita nesse mesmo mês, porque a fábrica que executaria os móveis estaria fechada em Agosto?”
Resposta: Provado.
O teor do Ponto 27.º da Base Instrutória é o seguinte:
“Mediante este atraso do filho da A., foia cordado entre as partes que o prazo para a entrega do imóvel (estando ou não reunidos os documentos necessários) seria prorrogado por mais 30 dias?”
Resposta: Provado.
O teor do Ponto 28.º da Base Instrutória é o seguinte:
“Tal prorrogação apenas se justificou por imposição de execução de obras com materiais feitos por medida, novos e não previstos na outorga do contrato, tudo em benefício da A.?”
Resposta: Provado.
O teor do Ponto 29.º da Base Instrutória é o seguinte:
“Em finais de ... de 2011, pretendia AC que o negócio ficasse sem efeito uma vez que tinha encontrado uma nova casa que preenchia melhor as suas necessidades?”
Resposta: Provado que em finais de ... de 2011, AC comunicou à Ré que pretendia que o negócio ficasse sem efeito, por ter encontrado um outro imóvel em substituição do prometido comprar por sua mãe.
O teor do Ponto 30.º da Base Instrutória é o seguinte:
“Prontificava-se ainda a pagar as obras extras por si pedidas, as quais seriam acordadas entre as partes e deduzidas ao sinal a devolver?”
Resposta: Provado.
O teor do Ponto 34.º da Base Instrutória é o seguinte:
“As obras estavam prontas a ...-2011 e a casa pronta para ser habitada, tendo a A. sido notificada para o efeito?”
Resposta: Provado.
Fundamentação apresentada pelo Tribunal de 1.ª Instância quanto a esta matéria:
“A resposta que antecede quanto aos pontos 1.º a 18.º da base instrutória resultou, no essencial, por um lado no depoimento de parte da ré, e por outro no depoimento da testemunha AC. Com efeito, ainda que este tenha referido que o contrato foi apresentado a sua mãe sem qualquer discussão das cláusulas do mesmo, tal não é compatível, por um lado, com a própria postura da testemunha, que sempre actuou como proprietário de facto, ainda que de direito fosse sua mãe, e por outro lado com toda a demais prova produzida acerca da questão da feitura do contrato promessa. Com efeito, além do próprio se intitular proprietário em todas as trocas de correspondência ou com a ré ou com entidades envolvidas na construção do imóvel, a própria agente imobiliária que acompanhou AC no processo que culminou com o contrato em causa ( ainda que não tenha tido intervenção na sua feitura ), ML, afirmou a forma minuciosa como o mesmo tratava dos assuntos, sendo evidente que o imóvel destinava-se ao próprio ainda que o registo da propriedade e o negócio dito formal fosse em nome de sua mãe, ora A. Na verdade, a testemunha afirmou que a A. nem sequer mostrou interesse no imóvel, dada as suas características pouco consentaneas com a sua idade e estado de saúde, mas como a habitação se destinava ao filho efectuaria o negócio, mas o uso e habitação era da exclusividade do filho. Referindo ainda que a A. apenas se deslocou uma vez ao imóvel, e uma outra vez para a assinatura do contrato, sendo todos os assuntos, inclusive as obras pedidas no imóvel prometido acertadas e exigidas por AC.
Acresce que não existiu qualquer tipo de prova dos pontos 1.º-, 2.º e 15.º, além do contrato e suas claúsulas, 5.ª a 7.ª nos termos aí constantes, mas sim nos factos constantes dos pontos 272 e 282. Bem como sobre a inexistência de contactos da ré ou impossibilidade dos mesmos por culpa desta, pois o próprio AC cujo depoimento se confunde com a própria parte, dada a posição assumida pelo mesmo no negócio, até informou tais factos, bem como o constante do ponto 19.º, acabando por dizer que nessa data ainda mantinham interesse no negócio, e que nessa mesma data recebeu uma' comunicação da ré, noemadamente para escolher os electrodomésticos, confirmando que a escolha lhe pertencia e ainda não o havia feito. Todavia, o depoimento do mesmo já não nos permite afirmar os demais factos aludidos em termos absolutos, nomeadamente a inexistência de uma parede de separação no projecto, ou a exigência de um estendal, ou o vão da porta, desconhecendo se o imóvel estava ou não pronto a habitar após o dia 20/10, mas confirmando que havia sido dado um prazo até 30 de Setembro. A mesma testemunha confirmou ainda quer os pontos 31.º, 32.º, 33.º e 35.º, corroborado pelos documentos se encontram juntos aos autos, pelo que a resposta também resulta da análise critica dos mesmos - cf. fls. 110 a 111, 112, 113 a 115, 116 e 117.
Quanto à actuação de AC como verdadeiro adquirente ( ou promitente adquirente ) do imóvel, tal também foi confirmado pela testemunha SR,:serralheiro no prédio em causa, que confirmou as deslocações com alguma frequência do mesmo ao imóvel, bem como as alterações peticionadas quanto aos móveis da cozinha. Em relação a este último ponto e a matéria da base instrutória com o mesmo relacionada, tal como resulta da resposta que antecede, foi de primordial importância o e-mail de AC junto a fls.107 a 109, no qual o mesmo intitulando-se "futuro proprietário", refere o tipo de alterações que pretende, essencialmente na cozinha e wc, datando tal documento de ... de 2011, e no qual, além do mais, o mesmo também reconhece o atraso na comunicação. Tal matéria foi ainda corroborada pela testemunha RR, funcionária da ré desde ... de 2011, mas filha da sócia gerente pelo que acompanhou a questão em momento anterior, mas confirmando quanto ao pedido de AC dos móveis da cozinha apenas em Julho, com o alerta do encerramento da fábrica em Agosto, logo, com o subsequente atraso ao mesmo imputável. Além disso, e em relação ao ponto especifico do termo-acumulador, a testemunha da A., AC, confirmou que seria o próprio a fornecer tal material para ser colocado no imóvel, o que nunca foi feito, mas confirmando a testemunha RR que foi feito um móvel especifico para o efeito. Também esta confirmou a habitabilidade do imóvel desde .../2011, facto não contrariado por qualquer outra prova, pois a única testemunha da A. apenas referiu que nunca mais se deslocou ao imóvel desde o dia .../10, sendo que existe inclusivé a fls. 204 um documento de 26/10, do qual resulta a aquisição de electrodomésticos, ponto que a testemunha confirmou não existir a 20/10, mas que evidencia que foram colocados a 26/10.
Importa ainda referir, no que se prende com a resposta negativa aos pontos 6° e 79, que foi junta pela ré a escritura de constituição da propriedade horizontal do imóvel, pelo que não resulta qualquer prova da inexistência de "demarches" para se criarem as cóndições para a celebração da escritura definitiva, além disso, o ponto 72 pressupunha que o prazo concedido fosse apenas para a marcação da escritura e não para a entrega da casa, o que não resulta evidente da análise da cl. 4á do contrato, nem a A. fez qualquer prova acerca da intenção ou interpretação do mesmo, tal como estava plasmado nos. pontos 19- e 22 e até 72. Além disso, existindo escritura de constituição de propriedade horizontal de ... de 2012, logo, já tendo decorrido o processo camarário exigido previamente à mesma, em nada releva o oficio da CML junto a fls. 209, datado de data posterior a ... de 2012, o que pode ter sido originado pelo facto de o pedido de informação ser relativo o um número especifico de processo e o processo camarário ter decorrido sob um outro número”.
Como podemos constatar, a matéria de facto dada como provada tem directamente assento em documentos juntos aos autos, na prova testemunhal produzida e no depoimento de parte da Apelada, bem como nas chamadas “evidências” que mais não são do que as presunções judiciais (artigos 349.º e 351.º do Código Civil), legalmente permitidas para este tipo de prova que as partes pretendiam realizar.
Diga-se que a não concordância da Apelante com a resposta dada a estes quesitos por parte do Tribunal de 1.ª Instância, e que refere para impugnar esta matéria em termos de recurso, baseou-se no depoimento da única testemunha por si indicada, AC, seu filho e principal interessado na realização do negócio em apreciação, e nos depoimentos das testemunhas indicadas pela Ré, ML, que trabalha como comercial na área imobiliária, tendo tido intervenção no negócio respeitante ao imóvel dos autos, e RR, filha do legal representante da Ré e que exerce funções como administrativa na empresa, desde ... de 2011, bem como no documento que juntou aos autos, emitido pela Câmara Municipal de L... e datado de ... de 2012, ofício que não é o original.
Ouvidas as testemunhas acima referidas não s encontra nos seus depoimentos qualquer fundamento para ser alterada a resposta dada aos quesitos indicados.
Com efeito, tal como tinha já sido afirmado pelo Tribunal de 1.ª Instância, o depoimento prestado pelo filho da A.,o verdadeiro interessado no negócio em apreciação, demonstra que esteve sempre à frente da elaboração de todo o processo negocial, apenas permitindo que a sua mãe assinasse o contrato depois de realizadas as alterações que indicou. Assumiu pessoalmente o acompanhamento das obras realizadas no imóvel, ao qual se deslocou algumas vezes, tendo sido entendido pela pessoa que ali trabalhava como serralheiro, como o verdadeiro dono do imóvel Assumiu, por escrito, o atraso verificado quanto á indicação dos móveis a serem executados, atraso que lhe é totalmente imputável em cerca de dois meses, comportamento que sempre o deveria inibir de pretender pôr termo ao contrato invocando, para esse efeito, culpa da Ré, pelo facto de esta ter ultrapassado o prazo inicialmente contratado. Sabia ainda, como qualquer cidadão comum sabe, que as fábricas estão fechadas no mês de ..., facto objectivamente impeditivo de permitir que os móveis pudessem ser executados e colocados na fracção prometida comprar, no prazo contratual inicial. Aliás, é com base nesse seu comportamento faltoso que é acordado um prazo suplementar de trinta dias para a execução das obras a realizar e para a celebração do contrato definitivo. Prazo suplementar esse que, note-se, é esta mesma testemunha que acaba por incumprir, enviando carta que põe fim ao contrato antes de decorrido o prazo suplementar acordado. Diga-se, porém, que todo o depoimento desta testemunha – que se configura mais como um depoente de parte, na realidade -, é confuso, dando o dito por não dito, ora assumindo que a casa dos autos se destinava à sua habitação ora assumindo que não era para a sua habitação nem de sua mãe, antes para investimento. Confusão que se manifesta também quando é chamado a esclarecer o momento exacto em que se verifica a perda do interesse negocial, ora situando esse momento em ... de 2011, ora o relegando para ... de 2011. Podemos afirmar que todo o seu depoimento é contraditório, demonstrando uma total falta de isenção e de objectividade, mesmo quando tenta definir a propriedade do imóvel, se da sua mãe, se sua, ou mesmo quando tenta explicar a motivação da sua intervenção á frente das negociações, dos projectos de obras a realizar no imóvel, pelo menos um deles, da sal autoria, assim como das alterações realizadas.
Do depoimento de ML, pessoa que vendeu o imóvel em questão, podemos extrair, com clareza e precisão, que foi a A., ora Apelante, e seu filho, quem dispensaram as formalidades ao reconhecimento de assinaturas no contrato promessa, uma vez que a primeira era de idade avançada, tinha sido operada aos joelhos, ali tendo sido colocadas próteses, o que lhe dificultava a locomoção e a consequente ida ao Notário. De qualquer forma, ainda que assim não fosse, sempre estaríamos perante uma falsa questão, uma vez que o Notário também se poderia deslocar ao local. O que, na realidade, as partes acordaram, foi a dispensa de reconhecimento de assinaturas, que está expressamente consagrada no contrato promessa assinado pelas partes, mais precisamente, na sua cláusula 11.ª, constituindo uma flagrante violação do princípio da boa fé contratual vir invocar um facto para o qual a parte deu o seu pleno consentimento, expressamente consagrado no mesmo contrato.
Por outro lado, não faz qualquer sentido tentar invocar o disposto na cláusula 10.ª [alterações ao contrato] desse mesmo contrato para tentar anular o sentido da cláusula 11.ª, em que é expressamente prescindida por ambas as partes, a obrigatoriedade de reconhecimento de assinaturas do contrato em apreciação.
A todo o exposto acresce ainda que foi explicada a ausência de licença de utilização à data da celebração do contrato promessa. Esta tem por fundamento o facto de estamos perante um prédio construído anteriormente a 1951 e, como tal, encontrar-se isento de tal obrigatoriedade legal. Essa exigência apenas é aplicável às construções posteriores à entrada em vigor do RGEU, tendo determinado o aditamento do n.º 3 do artigo 410.º do Código Civil, preceito destinado a proteger o promitente comprador de adquiri edificações clandestinas, preocupação que não está em causa neste processo.
Diga-se, aliás, que nem tal preocupação alguma vez esteve presente na mente da Apelante. Esta celebrou o contrato promessa dos autos, em que se preveem, minuciosamente, as situações que poderiam surgir até á celebração do contrato definitivo, acautelando-se os direitos e obrigações de cada uma das partes. Ao longo dos meses acompanhou, através do seu filho, que várias vezes se deslocou ao local, as obras que entendeu necessárias, e cuja realização constava já do contrato promessa. Trata-se, assim, de mais uma alegação que carece de factos que a pudessem sustentar.
Diga-se, aliás, que o depoimento de RR foi claro e esclarecedor quanto ao facto de ser o filho da A. a estar sempre presente antes e depois da assinatura do contrato promessa, estando à frente das alterações a realizar no imóvel, em termos de obras, mantendo uma posição sempre presente e interveniente, negociando todas as alterações e trabalhos realizados no imóvel, ao qual se deslocou por várias vezes, mantendo contacto com o Gabinete de Arquitectura da Ré e com o empreiteiro que se encontrava no imóvel. Explicou, aliás, que vários dos móveis pedidos para a cozinha pelo mencionado AC, foram pelo mesmo desenhados tendo até assumido o pagamento de alguns deles, o que acabou por não realizar.
Podemos assim afirmar que, analisados os depoimentos da única testemunha da Apelante, o seu filho AC, o verdadeiro interessado no negócio, como já afirmamos, e de todas as testemunhas ouvidas, fica-se com a clara ideia de que o primeiro é uma pessoa com formação académica elevada, que tem perfeito conhecimento do conteúdo das cláusulas do contrato, tendo tido uma posição activa em todo o percurso negocial, discutindo e analisando os respectivos termos, apresentando propostas e m relação às obras, que acompanhou, deslocando-se ao local do imóvel, por várias vezes e que, no final, acaba por se atrasar cerca de dois meses na apresentação de um projecto para a feitura dos móveis da cozinha, numa altura em que a fábrica que os iria executar vai estar parada durante um mês (no caso, em Agosto, o mês de férias em que, normalmente em Portugal, ocorre o fecho das fábricas), o que veio a determinar a impossibilidade da conclusão das obras no dia e mês indicado e ao posterior acordo de prorrogação daquele prazo inicial por mais um mês.
Diga-se, por fim, que depois de ouvir toda a prova, nomeadamente o depoimento de parte da Ré e do serralheiro SR, fica-se com a firme convicção de que toda a matéria alegada e provada no que se reporta à matéria reconvencional, assim se passou na realidade, em contraponto com a matéria alegada pela A. e que foi objecto de prova negativa.
Refere ainda a Apelante que o documento que juntou no dia anterior ao do início da Audiência de Julgamento, fotocópia de um ofício emanado pela Câmara Municipal de L... e dirigido àquela, em que é referido que em ... de 2012 não havia qualquer processo naquela edilidade a pedir a realização de vistoria com vista à constituição da propriedade horizontal do imóvel em questão, sempre devia ter determinado o entendimento, por parte do Tribunal, que a Apelada nunca esteve em condições de cumprir o contrato promessa nos prazos estabelecidos.
No que ao ofício da Câmara diz respeito, estamos perante uma fotocópia de um ofício, cuja prova é apreciada livremente. Saber se a informação ali contida corresponde ou não à verdade, é algo que não pode ser feito quando temos por parâmetros, de um lado, uma fotocópia de um ofício [reportado à data de ... de 2012 e que tem dados incorrectos quanto à identificação do prédio], e de outro lado, um documento autêntico que comprova que, à data referida no ofício em questão [e em que se afirmava a inexistência de qualquer pedido de vistoria do prédio dos autos], estava já constituída a propriedade horizontal do prédio [... de 2012], facto esse que pressupunha a prévia realização da mencionada vistoria.
Perante estes factos apenas podemos concluir, como o fez o senhor Juiz de 1.ª Instância, e bem, que os dados constantes da fotocópia do ofício apresentado pela Apelante [documento este impugnado pela Apelada] enfermavam de um erro uma vez que se reportam a uma informação que não corresponde aos elementos respeitantes ao prédio em questão.
Trata-se, porém, de uma questão que não merece qualquer outra investigação, porque alheia à própria discussão dos autos em que a propriedade horizontal se mostra já realizada e registada, conforme consta do Ponto 33 dos Factos Provados.
No mais, esta é uma questão que não se insere na análise da matéria de facto, mas sim, na apreciação de Direito que sobre os mesmos deve incidir. Assim, ali será ali abordada, oportunamente.
Concluindo, no que à apreciação da matéria de facto importa e às correspondentes respostas aos quesitos da Base Instrutória, podemos afirmar que a matéria de facto fixada pelo Tribunal de 1.ª Instância retrata, de forma fiel, a prova produzida em Audiência de Julgamento nada havendo, assim, a alterar e/ou rectificar.
Improcede, assim, na totalidade, o pedido de alteração da matéria de facto formulado pela A./Apelante.
Em relação à matéria de Direito, vem a Apelante invocar a responsabilidade da Apelada na não realização do contrato definitivo. Fá-lo, porém, sem razão, como muito bem é explicado na sentença sob apreciação e resulta claramente da matéria de facto dada como provada.
Com efeito, pretende a Apelante, sem razão, imputar a responsabilidade pelo incumprimento do contrato promessa à Apelada, afirmando que, não estando constituída a propriedade horizontal do prédio dos autos, em ... de 2011, nem em ... de 2011, tal facto sempre impossibilitaria a celebração dos contratos de fornecimento de água, luz e gás no imóvel, assim estando comprometida qualquer habitabilidade do mesmo. Quanto a este ponto sempre se dirá que está dado como provado, e de forma correcta, que a casa dos autos se encontrava pronta a ser habitada antes da data fixada para a respectiva entrega [com a acordado prorrogação do prazo de um mês].
Assim, antes de ... de 2011, mais concretamente, em ... de 2011, a casa estava pronta a ser habitada tendo a A. sido notificada desse facto. A Apelada permitiu até que a Apelante fosse, de imediato, habitar a casa, mesmo sem proceder ao reforço de sinal que estava expressamente previsto no contrato promessa, adiando esse pagamento para o data da celebração do contrato definitivo [permissão essa em derrogação do expressamente previsto na cláusula.4.ª, n.º 3, do Contrato Promessa, em que a autorização para ocupação do andar dos autos - no caso de a Apelada não ter ainda em seu poder os documentos necessários para celebrar a escritura definitiva - dependia do pagamento de um reforço do sinal, no montante de € 35.600,00 por parte da Apelante].
Diga-se, aliás, que a habitabilidade do prédio em questão está comprovada. Com efeito, as obras encontravam-se concluídas e era perfeitamente possível a celebração dos contratos de água, luz e gás pela Apelante e isto, independentemente da existência da propriedade horizontal do prédio. Aliás, esses serviços existiam já naquele local, antes mesmo da celebração daquele contrato promessa. Se assim não fosse, teríamos todo o parque imobiliário antigo de L... [de que a casa dos autos faz parte], sem serviços. Bastaria à Apelante, munida do contrato promessa e de uma declaração da Apelada a permitir a utilização do imóvel, para que aquela pudesse celebrar todos os contratos necessários e pedir a ligação dos serviços básicos pretendidos.
A verdade, porém, é que não o fez! E porquê? A resposta está dada no Ponto 29 da Base Instrutória: tinha deixado de haver interesse, por parte da Apelante, na manutenção do negócio. E é perante a recusa da Apelada em aceder ao pedido da Apelante para proceder à restituição do sinal, abatidas as despesas com as obras ali realizadas, que esta envia àquela a carta datada de ... a invocar o incumprimento do contrato promessa de compra e venda, ali imputando a responsabilidade pelo seu incumprimento à Apelada. Essa é, aliás, a razão pela qual, depois de notificada para ver o imóvel, com vista a proceder à sua entrega àquela, a mesma não compareceu e nada disse a esse respeito.
Alega ainda a Apelante que o facto de a constituição da propriedade horizontal não estar constituída à data designada para a celebração do contrato, sempre nos levaria a concluir que a Apelada não cumpriu o contrato sendo tal incumprimento inteiramente imputável à mesma. Trata-se, no entanto, de uma alegação que não tem correspondência com a realidade constante do contrato promessa celebrado.
Com efeito, bastaria a leitura dos Considerandos n.ºs 3 a 5 e da cláusula 4.ª do Contrato Promessa, que se passa a reproduzir, para verificarmos que a alegação não tem fundamento.
Considerandos 3 a 5: “(…) O supra referido prédio ainda não se encontra constituído em propriedade horizontal, razão pela qual no presente contrato é identificado o piso – 4.º andar – e não a fracção. O citado prédio está a sofrer obras de alteração e remodelação, obras estas que foram convencionadas pelas partes e por ambas aceites. É do conhecimento da PROMITENTE COMPRADORA que existe a eventualidade do espaço da cozinha ser alterado por imposição da Câmara Municipal de L...”.
Cláusula 4.ª:
“1. A Escritura Pública de Compra e Venda será celebrada até ao dia ... de 2011, ficando a cargo da PRIMEIRA OUTORGANTE [Apelada] a respectiva marcação e bem assim a comunicação por qualquer meio, à SEGUNDA OUTORGANTE [Apelante], do dia, hora e local, com a antecedência de 10 (dez) dias.
2. A PRIMEIRA OUTORGANTE compromete-se a diligenciar e a concluir as obras e a submeter o prédio ao regime da Propriedade Horizontal até à data da Escritura do contrato definitivo.
3. Se até ao dia ... de 2011 a PRIMEIRA OUTORGANTE não dispuser de toda a documentação necessária para a outorga da Escritura de compra e venda, autoriza desde já a SEGUNDA OUTORGANTE a ocupar o supra referido 4.º andar mediante o pagamento de um reforço de sinal no montante de Eur. 35.600,00 (trinta e cinco mil e seiscentos euros).
4. A outorga da Escritura de Compra e Venda será marcada no prazo de 15 (quinze) dias após a submissão do prédio ao regime da Propriedade Horizontal e de reunidos todos os documentos necessários para a outorga da Escritura Pública de Compra e Venda”.
Como podemos verificar, as partes previram a possibilidade de o contrato definitivo não poder ser celebrado por ausência, em tempo útil [no caso, até ... de 2011 e, após acordo das partes quanto à de prorrogação de tal prazo, até ... de 2011] de todos os documentos necessários, entre eles a submissão do prédio ao regime de propriedade horizontal, para a outorga da escritura de compra e venda.
E esta era, como sempre teríamos de concluir após ler a cláusula 6.ª daquele contrato promessa, uma hipótese muito provável, pelo facto de estarmos perante um prédio antigo, em relação ao qual o IPPAR e a CML podiam exercer direito de preferência e que, a ser exercida, sempre implicaria a obrigação da Apelada devolver o sinal, em singelo, à Apelante, como é ali expressamente referido.
Mas previram também, para o caso de tal direito de preferência não ser exercido por aquelas entidades, e de a Apelada não ter consigo os documentos necessários para a celebração da escritura definitiva até à data ali consignada, que a Apelante pudesse ocupar o andar prometido vender mediante o pagamento do reforço de sinal, que ali é indicado. Reforço esse que, como já acima tivemos oportunidade de referir, a própria Apelada acaba por prescindir que fosse realizado naquela altura, permitindo que o mesmo apenas viesse a ter lugar no acto da escritura definitiva.
Este comportamento da Apelada permitia, assim, que a Apelante pudesse desde logo realizar a ocupação daquele espaço prometido vender a partir de ... de 2011, autorizando que o pagamento do reforço inicialmente devido para aquela altura apenas tivesse lugar com a celebração da escritura definitiva, o que fazia como forma de desbloquear a situação de crispação criada e permitir ainda, a manutenção do contrato [Ponto 32 dos Factos Provados].
Pretender, como o pretende a Apelante, descurar todo o conteúdo do contrato promessa que assinou, alegando factos que não foram objecto de prova positiva e realizando uma outra leitura daqueles que se encontram provados, é uma posição que não pode merecer acolhimento por parte deste Tribunal.
Perante a prova produzida podemos concluir que não assiste qualquer direito à Apelante ao pretender que a Apelada lhe restitua o montante correspondente ao sinal entregue e, muito menos, a obrigação de o restituir em dobro.
Desde logo podemos verificar que foi a A./Apelante que deixou de cumprir com o contrato promessa, enviando uma carta de resolução à Ré/Apelada, antes mesmo de decorrido o prazo contratualmente acordado de trinta dias, para a celebração do contrato definitivo e entrega do andar, direito esse que não lhe assistia, face ao disposto no artigo 432.º do Código Civil.
Com efeito, a resolução do contrato invocada pela Apelante pressupunha o incumprimento definitivo por parte da Apelada que, como já acima referimos, não se verificou. O facto de não ter sido celebrado o contrato prometido até ... de 2011 não determinava, sem mais, o direito á resolução do contrato promessa uma vez que as partes ali expressamente convencionaram que, se tal não fosse possível até àquela data, a Apelante poderia, desde logo, ocupar o andar, prerrogativa que lhe foi logo concedida pela Apelada, conforme decorre da carta enviada por esta àquela, em ... de 2011.
Perante esta matéria de facto dada como provada, sempre teríamos de concluir que o prazo para a celebração do contato definitivo, constante do contrato promessa em apreciação, não tinha a natureza de prazo limite ou absoluto, cujo decurso implica a imediata resolução do negócio [em contraponto com aqueles que têm natureza relativa, permitindo que a simples mora desencadeie o direito do promitente, ali lesado, pedir o cumprimento do contrato ou ima indemnização moratória], tendo sido encontrada, consensualmente pelas partes, uma outra forma de executar o contrato prometido.
Mas, ainda que, por mera hipótese, se considerasse que a Apelada tinha entrado em mora a partir de ... de 2011, por não ter celebrado o contrato definitivo [quadro legal que não subscrevemos], mesmo assim, sempre teria a Apelante de converter essa mora em incumprimento definitivo, demonstrando a sua falta de interesse na celebração do negócio (artigo 801.º, n.º 1, do Código Civil) ou fixando à Apelada um prazo admonitório para o respectivo cumprimento [artigo 808.º, n.º 1, do Código Civil), sendo certo que não ocorreram quaisquer uma destas situações.
O incumprimento do contrato promessa ocorreu, assim, por inteira responsabilidade da Apelante, em violação do disposto no artigo 442.º, n.º 1, do Código Civil, o que permite que a Apelada faça sua a quantia que lhe foi entregue a título de sinal, nos termos do n.º 3 do mesmo preceito legal, conforme foi decidido pelo Tribunal de 1.ª Instância.
IV. DECISÃO
Face ao exposto, julga-se improcedente a Apelação, mantendo-se a decisão proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância.
Custas pela Apelante.
Lisboa, 12 de Novembro de 2013
Dina Maria Monteiro
Luís Espírito Santo
José Gouveia Barros |
