| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa.
I – RELATÓRIO
Maria […9, viúva, residente […]no Funchal, moveu a presente acção declarativa, sob a forma ordinária, contra Maria G. […], divorciada, residente no primeiro andar […] no Funchal, pedindo que fosse declarada a denúncia do contrato de arrendamento em vigor entre as partes, relativo à parte do prédio ocupado pela Ré, com fundamento no facto de o seu filho necessitar desse locado para a sua habitação, devendo tal denúncia produzir os seus efeitos a partir de 28.07.2004.
Citada veio a Ré contestar a acção, por excepção e por impugnação, e deduzir reconvenção.
Na sua contestação, excepcionou com fundamento no facto de habitar no locado há mais de 20 anos e no facto de a Autora ter criado intencionalmente a necessidade de habitação para o seu filho.
A título de impugnação, alegaram que o filho da Autora tem residência permanente noutro local, onde dispõe de todas as condições de habitabilidade, sendo certo igualmente que a casa onde a Autora habita dispõe, ela própria, de condições para albergar o seu filho.
Para o caso de proceder a acção, pediu a condenação da Autora no pagamento da quantia de 18 500, 00 euros, devidos a título de benfeitorias por si realizadas no locado.
Notificada da contestação e da reconvenção deduzida, veio a Autora replicar, pugnando pela improcedência das excepções deduzidas e do pedido reconvencional, cuja matéria de facto impugnou.
Foi realizada audiência preliminar, na qual, na falta de acordo das partes, foi admitida a reconvenção deduzida e foi proferido despacho relegando para final o conhecimento das excepções deduzidas, tendo-se procedido, em seguida, à selecção da matéria de facto, com a fixação dos factos assentes e elaboração da base instrutória, sendo que dessa selecção da matéria de facto não houve reclamações.
Posteriormente, procedeu-se à realização da audiência de julgamento, tendo o Tribunal se pronunciado sobre a matéria de facto controvertida por despacho, constante de fls. 311 e 312 dos autos, o qual não foi objecto de reclamação.
A final, foi proferida sentença, julgando procedente a excepção da caducidade e improcedente a acção e reconvenção, absolvendo, respectivamente, a Ré e a Autora.
Inconformada com a sentença a Autora interpôs recurso, adequadamente recebido como de apelação e com efeito meramente devolutivo, o qual está motivado pelas doutas alegações que precedem, e nas quais concluiu:
1. Todos os requisitos exigidos pela lei para que a presente acção pudesse proceder, ficaram provados, sendo evidente a necessidade da casa locada, para que o filho da apelante aí possa instalar e passara a viver com a futura mulher.
2. Mas a acção acabou por ser julgada improcedente, porque o tribunal a quo entendeu que a apelada já tinha adquirido o direito a impedir o direito de denúncia do contrato de arrendamento, pelo facto de ser mantido no objecto locado há mais de 20 anos, de acordo com o disposto na Lei 55/79, quando foi citada para os presentes autos;
3. Acontece que a Lei 55/79 foi revogada pelo DL 321-B/90 de 15/10 que alterou aquele prazo, de vinte para trinta anos;
4. É certo que a al) b do nº1 do artº107 do RAU, datado de 15/10 foi declarada inconstitucional, mas essa declaração não abrange a situação da apelada.
5. Na verdade, no dia 14/11/90, data da entrada em vigor do RAU, a apelada ainda não se tinha mantido como inquilina no local arrendado, por um prazo superior a 20 anos( o contrato começara em 1975).
6. Logo, as eventuais expectativas e direitos da apelada, em impedir o direito de denúncia por parte do senhorio, não foram afectados com a publicação do RAU, porque aquela não tinha adquirido semelhantes direitos, no dia 14/11/90.
7. Ninguém pode perder ou ficar prejudicado nos seus direitos, se ainda não adquiriu esses mesmos direitos.
8. Ao julgar procedente a excepção invocada pela apelada, o tribuna a quo violou, por erro de interpretação, a al) b do nº1 do RAU, na redacção dada pelo DL 329B/00 de 221/12, bem como violou a interpretação dada pelo ACTC 97/2000, de 16/2, à primitiva redacção daquela alínea, introduzida pelo DL 321B/90, de 15/10.
9. E porque todos os requisitos para que a presente acção de denúncia do contrato de arrendamento possa proceder, se mostram preenchidos, deve este tribunal julgar de imediato a acção procedente.
Pede a revogação da sentença, e a substituição por outra que julgue a acção procedente e decrete o despejo.
Em contra-alegações, a Ré defendeu a confirmação da sentença recorrida.
Verificados os pressupostos de validade e de regularidade da instância, corridos os vistos legais, cumpre decidir.
II – FUNDAMENTAÇÃO
A. OS FACTOS
A matéria de facto não foi impugnada, e, de igual modo, não suscita alteração oficiosa.
São os seguintes os factos dados por provados pela instância recorrida:
1.Por contrato escrito, datado de 28 de Julho de 1975, a Ré tomou de arrendamento […] o seguinte objecto: “Parte do 1º andar […] composto por 3 quartos, casa de banho e cozinha, inscrito na matriz […]” (al. A) dos factos assentes).
2.O contrato teve início no dia 28 de Julho do ano 1975 e foi celebrado pelo prazo de um ano renovável, nos termos legais (al. A) dos factos assentes).
3.O objecto locado destinou-se a habitação (al. C) dos factos assentes).
4.A renda mensal, então combinada, foi no montante de 1.700$00 (al. D) dos factos assentes).
5. O locador faleceu no dia 06/02/98 (al. E) dos factos assentes).
6.A Autora é a única filha e herdeira do locador (al. F) dos factos assentes).
7.A posição do senhorio transmitiu-se à autora (al. G) dos factos assentes).
8.A Autora é a única proprietária do prédio onde se situa o objecto dado de arrendamento à Ré (al. H) dos factos assentes).
9.A Autora enviuvou no dia 2 de Fevereiro do ano 1993, ou seja, antes do pai ter falecido (al. I) dos factos assentes).
10.A Autora tem um filho de nome J.[…], nascido em 20/08/1965 (al. J) dos factos assentes).
11.A Autora está disposta a pagar à Ré a indemnização que a lei estabelece (al. L) dos factos assentes).
12.O J. […] sempre esteve e esta recenseado na Junta de Freguesia de Santa Maria Maior (al. M) dos factos assentes).
13.O J. […] quer ter a sua vida independente da mãe (resposta positiva ao artigo 2º da base instrutória).
14. O J. […] tem namorada, pretende casar, constituir um lar independente e ter filhos (resposta positiva ao artigo 3º da base instrutória).
15.Familiares e amigos consideram o noivado do J.[…] como sendo sério e com o propósito de casar, daí que o J.[…] tenha necessidade do espaço locado à Ré (respostas positivas aos artigos 5º e 6º da base instrutória).
16. Na cidade do Funchal, a Autora tem os seguintes espaços :o apartamento onde vive e que não pode dispensar; um prédio urbano, destinado a industria (pensão […]) , desta cidade; um apartamento, situado […] dado de arrendamento a um tal G.[…] , no dia 1/2/74;uma moradia […] dada de arrendamento no dia 1 de Julho de 1975 (resposta positiva ao artigo 7º da base instrutória).
17.O prédio urbano situado […]junto do prédio onde mora a Ré, tem 12 quartos (resposta restritiva ao artigo 11º da base instrutória).
18.Face ao estado notório de degradação parcial do locado, a demandada por diversas vezes, em meados de 1999, solicitou à A. que procedesse à obras (resposta positiva ao artigo 14º da base instrutória).
19.Face à sua imperiosa necessidade, decidiu a demandada efectuá-las à sua custa (resposta positiva ao artigo 15º da base instrutória).
20.Em consequência, procedeu à recuperação de toda a canalização da água (resposta positiva ao artigo 16º da base instrutória).
21.Efectuou uma reparação geral na instalação sanitária, substituindo todas as loiças (resposta positiva ao artigo 17º da base instrutória).
22.Efectuou uma reparação geral na cozinha, substituindo todos os armários e loiças (resposta positiva ao artigo 18º da base instrutória).
23.Procedeu à remoção da alcatifa da sala e consequente reparação e envernizamento do soalho (resposta positiva ao artigo 19º da base instrutória).
24.A Ré pintou o interior da casa (resposta restritiva ao artigo 20º da base instrutória).
25.Tais obras eram indispensáveis para a utilização segura do locado (resposta positiva ao artigo 22º da base instrutória).
B. O DIREITO APLICÁVEL
Importa agora conhecer do objecto do recurso orientados pelas respectivas conclusões – arº684,nº3 e 690 do CPC.
São duas as questões suscitadas pela recorrente, apesar da evidente relação de prejudicialidade na apreciação da segunda, se porventura, concluirmos pela procedência da primeira, a saber:
1- Verifica - se a excepção peremptória da limitação ao exercício do direito de denúncia do contrato de arrendamento, fundada no decurso do prazo de vinte anos, ao abrigo do disposto no artº 107º, nº 2, alínea b), 2ª parte, do RAU, com a redacção introduzida pelo Decreto-lei nº 329-B/2000, de 22 de Dezembro e referente ao exercício desse direito para descendente, em primeiro grau, do senhorio?
2- Improcedente a excepção, mostram-se verificados os requisitos de facto que consubstanciam o direito de denúncia?
A limitação ao exercício do direito de denúncia, por parte do senhorio, consubstanciada no facto do arrendatário residir no arrendado há 20 ou há 30 anos, constitui uma condição de exercitibilidade desse mesmo direito de denúncia.
Traduz-se num dos requisitos (1) de que depende o exercício deste direito de denúncia – competindo, de qualquer forma, ao arrendatário, o ónus da alegação e prova dos respectivos pressupostos de facto ( artº 342º, nº 2, do Código Civil ). (2)
A decisão sindicada, que julgou procedente aquela excepção e não decretou o despejo formulado, alicerçou-se, no disposto no artº 107, nº 1, al) b), do RAU, na redacção que lhe foi dada pelo Decreto-lei nº 329-B/2000, de 29 de Dezembro.
Preceito legal, que reza assim:
“ O direito de denúncia do contrato de arrendamento, facultado ao senhorio pelas alíneas a) e b), do nº 1, do artº 69º, não pode ser exercido quando no momento em que deva produzir efeitos ocorra alguma das seguintes circunstâncias:
( … ) b) Manter-se o arrendatário no local arrendado há 30 ou mais anos, nessa qualidade, ou por um período de tempo mais curto previsto em lei anterior e decorrido na vigência desta “.
A disposição legal adrede fez correr rios de tinta nos Tribunais, vindo, finalmente, a culminar na declaração de inconstitucionalidade, com força obrigatória geral, do artº 107, nº 1, alínea b), do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro, entendendo o Tribunal Constitucional que o referido violava o disposto no artº 168, nº 1, alínea h), da Constituição da República Portuguesa (3).
Donde, e por aplicação da consequência que tal declaração produz, - art º282 nº1 da CRP, consagra-se, na medida do possível, a repristinação do regime vigente anterior, isto é , o artº 2º, nº 1, alínea b), da Lei nº 55/79, de 15 de Setembro (4).
A vigência do citado artº 2º, nº 1, alínea b), da Lei nº 55/79, de 15 de Setembro, cessa apenas com a entrada em vigor do Decreto-lei nº 329-B/2000, de 29 de Dezembro.
Á luz desta alteração legislativa os arrendatários que permaneçam a habitar no locado durante mais de vinte anos, concluindo-se tal período temporal ainda na vigência da Lei nº 55/79, de 15 de Setembro, beneficiam em razão do predito, da parte final da alínea b), do nº 1, do artº 107º, na redacção introduzida pelo Decreto-lei nº 329-B/2000, de 29 de Dezembro.
Observe-se, aliás, que certo sector minoritário da doutrina, representado por Pinto Furtado, limitou, ainda mais, o exercício do direito de denúncia em tais circunstâncias (5),aludindo a que: “ estão unicamente a coberto da denúncia, com fundamento em necessidade de habitação própria ou dos descendentes em 1º grau, os arrendatários que o tenham sido desde 16 de Setembro de 1979 a 21 de Janeiro de 1981 “.
O Tribunal Constitucional foi por diversas vezes chamado a pronunciar-se sobre a denúncia do arrendamento para habitação do senhorio ou seu descendente (6).
Acerca da matéria e das questões de inconstuticionalidade material em torno da anterior redacção do artº 107º, nº 1, alínea b), que foram sendo suscitadas podemos, ainda socorrer-nos do detalhado estudo constante do Parecer do Conselho Consultivo da Procuradoria da República, (7).
Todavia, o que se questiona nos autos em apreço, não é a inconstitucionalidade da referida norma, mas sim, a sua interpretação-fixação do momento de produção dos efeitos de denúncia do arrendamento na data da renovação do contrato, imediatamente a seguir à propositura da acção.
Sublinhe-se que inovação da disposição legal estabelece, afinal, a plena relevância dum prazo de permanência no locado, por período inferior a 30 anos, desde que, previsto em lei anterior e consumado durante a vigência desta , ou seja, até à entrada em vigor do Decreto-Lei nº 329-B/2000, de 22 de Dezembro.
Logo, atenta a data do início do contrato de arrendamento que se pretende denunciar, é por demais evidente que, colhe a limitação legal obstativa do exercício de tal faculdade por parte do senhorio, vetando ao insucesso este recurso, sem necessidade de outros desenvolvimentos.
Por último, a disposição legal que sustenta a sentença recorrida é a actual e vigente (abrangendo, no seu âmbito, em termos expressos, a denúncia do contrato por necessidade do arrendado para habitação de descendente em primeiro grau do locador).
Tal norma fez expressamente relevar, para efeitos de limitação ao exercício do direito de denúncia do senhorio, o prazo mais curto de permanência, enquanto arrendatário, no locado, desde que previsto em lei anterior e decorrido, mas não consumado ainda, na vigência desta.
De resto, tratando-se de matéria versada com enorme frequência na jurisprudência, constitui orientação do Supremo Tribunal de Justiça (8), que as leis relativas às relações jurídicas de arrendamento são, em princípio, de aplicação imediata às relações já constituídas por visarem, não propriamente o "estatuto" contratual das partes, mas antes o respectivo "estatuto legal", atingindo-as, desse modo, não tanto como partes contratantes, mas enquanto sujeitos de direito entre si ligados por um particular e específico vínculo contratual (9).
Concomitantemente, tem sido entendido, no que respeita aos pressupostos legais da efectivação da denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio, que não é aplicável a lei vigente ao tempo da celebração do contrato, mas, sim, em princípio, a lei vigente ao tempo em que é operada a declaração da sua denúncia, concretamente a vigente à data do julgamento do recurso por, nessa fase, a relação locatícia ainda subsistir.
A consumação do prazo de permanência do arrendatário no locado, impeditiva da denúncia, deixa inalterado o conteúdo da relação?
Seguindo de perto os ensinamentos de Baptista Machado (10), para efeitos de direito transitório, importa distinguir entre direitos potestativos e faculdades legais.
Faculdades legais, segundo o mesmo Professor, são, aqueles direitos cuja atribuição não é tão somente o resultado duma ponderação dos interesses privados conflituantes ( e da valoração de factos e situações de facto, portanto ), por isso, que representa um sacrifício ou «concessão dum interesse público geral.
Eles são, na verdade, equiparáveis, do ponto de vista das transições legislativas, às faculdades, poderes ou pretensões concedidas a um indivíduo, enquanto parte numa situação jurídica legal, ou enquanto titular de um direito real: podem cessar ou desaparecer com a simples mudança do estatuto da situação jurídica ou do direito, por simples entrada da lei nova.
Em contrapartida, se haviam cessado por força de um facto previsto pela lei anterior e ocorrido na vigência desta, podem renascer por força da entrada em vigor da lei nova.
Com classificar a denúncia do contrato de arrendamento para habitação em causa?
Em relação à posição do senhorio, a regra é da renovação imposta, salvo, quando necessite do prédio para sua habitação, ou dos seus descendentes em 1º grau, ou para nele construir a sua residência; ou quando se proponha ampliar o prédio, ampliando o número de locais arrendáveis, estes os casos excepcionais em que ao senhorio é permitida a denúncia do arrendamento.
A Lei 55/79 de 15/9 , introduziu, entre outras limitações ao exercício da denúncia por parte do senhorio, o da permanência do arrendatário, pelo prazo de 20 anos ; o DL 329B/2000 ampliou-o para 30 anos -artº 107º nº 1 b)
A denúncia do arrendamento por parte do senhorio constitui uma faculdade legal, e nessa medida, tem, imediata aplicação a lei nova que condiciona o exercício da denúncia, aumentando esse condicionamento - ou diminuindo-o, como é o caso.
Porém, extinta essa faculdade pelo decurso do prazo previsto na lei anterior, antes da entrada em vigor da lei nova, definitivamente convalidada, como se de um novo arrendamento se tratasse, porque o locador perdeu uma importante faculdade, que lhe cabia antes de consumado o prazo previsto na lei anterior.
Interpretar como pretende a recorrente, equivaleria à aplicação retroactiva da lei nova, quando a faculdade do senhorio estava extinta à luz da lei anterior.
À data da introdução do feito em juízo, entrara já em vigor o RAU, e nessa data, estavam já completos os 20 anos previstos na al. b) do nº 1, artº 2º da Lei 55/77, impedindo a Autora de exercer contra os RR. a faculdade legal de denúncia, e por isso é inaplicável o novo prazo de 30 anos, previsto na al. b) do nº 1 do artº 107º do RAU do Decreto-lei nº 329-B/2000, de 29/12.
Resumindo para concluir:
a) O pressuposto da manutenção do arrendatário habitacional no local arrendado, pelo período temporal fixado na lei, no caso de 20 anos, obstativo ao exercício do direito de denúncia para habitação, encontra-se provado no caso do arrendamento habitacional dos autos, atento o disposto no artº107, nº1 al) b do RAU;
b) Não pode, em consequência, proceder a denúncia, ficando prejudicada a apreciação dos requisitos positivos.
III – DECISÃO
Termos em que julga este Tribunal da Relação improcedente a apelação, e em consequência, manter a decisão .
As custas ficam a cargo da apelante.
Lisboa, 13 de Fevereiro de 2007
Isabel Salgado
Roque Nogueira
Pimentel Marcos
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1.-Na sua vertente negativa.
2.-Conforme se salienta no acórdão da Relação de Lisboa de 25 de Novembro de 1999, processo nº 0068686, sumariado in www.dgsi.pt : “ Os factos relativos à limitação do direito de denúncia do senhorio consubstanciados na manutenção do arrendatário no locado – factos impeditivos que integram uma excepção peremptória imprópria – devem ser sempre conhecidos pelo Tribunal, desde que invocados no âmbito da causa, nos termos do artº 664º, do Código de Processo Civil. “.
3.-Ac.TC nº 97/2000, in DR I Série-A, nº 65 -,
4.-Vide, entre outros, acórdão da Relação de Lisboa de 9 de Dezembro de 2004, proferido no processo nº 8532/2004-2, in www.dgsi.pt. ; acórdão da Relação de Lisboa de 6 de Fevereiro de 2001, processo nº 0083551, sumariado in www.dgsi.pt..
5.-IN Manual do Arrendamento Urbano “, pags. 965 a 969,
6.-Cfr.ex.Ac.TC de 5/12/01 no Proc.302-01 disponível in w3.tribunalconstitucional.pt/acordaos.
7.-In BMJ nº 434, pags. 5 a 50
8.-Cfr.AcSTJ de 4/10/01 e os nele citados.
9.-CFr,,igualmente, Baptista Machado in "Sobre a Aplicação no Tempo do Novo Código Civil", pgs. 122 e segs.
10.-In Sobre a Aplicação no tempo do novo Código Civil - 1968, pag. 323 e sgs. |
