| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes-Desembargadores identificados o seguinte quanto à matéria deste recurso:
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I. Caracterização do recurso:
I.I. Caracterização objetiva:
- Apelação – 1 (uma), nos autos;
- Tribunal recorrido – Juízo Local Cível do Funchal - Juiz 3;
- Processo em que foi proferida a decisão recorrida – Ação de despejo - processo comum n.º 3888/24.6T8FNC;
- Decisão recorrida – Sentença.
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I.II. Partes:
- Recorrente (ré): ----;
- Recorrido (autor): - ---. --
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I.III. Síntese dos autos:
- Pediu o autor declaração de cessação do contrato de arrendamento relativo à fração sita na ---, Funchal, registada sob o artigo matricial --- e na Conservatória do Registo Predial do Funchal sob n.º --- e condenação da ré na entrega da mesma, além de indemnização pelo seu incumprimento, que liquida em €940 mensais.
- Em síntese, sustenta a sua pretensão dizendo:
- Celebrou em 30/3/2015, como senhorio, contrato em que cedeu tal fração em arrendamento à ré;
- O contrato foi celebrado pelo prazo de um ano, renovável;
- Por carta enviada à ré e por esta recebida, opôs-se à renovação do contrato;
- Tal declaração operou os seus efeitos em 31/3/2024, fazendo cessar o arrendamento;
- A ré permaneceu no locado, não o entregando nessa data, nem até ao presente;
- Com essa ocupação está a causar-lhe prejuízos, que computa em €940 (novecentos e quarenta) euros por mês;
- Tal prejuízo vem-se verificando desde 1/4/2024 e manter-se-á até efetiva entrega do locado.
- A ré, citada, contestou, concluindo pela improcedência total da ação.
- Disse, em síntese:
- Que reconhece ter recebido a comunicação enviada pelo autor destinada a fazer cessar o contrato;
- Que a renda inicialmente acordada tinha o valor de 470,00€ mensais;
- Que tal valor foi sucessivamente atualizado, em janeiro de 2022 para 550€, mensais; em fevereiro de 2023 para 600€ mensais e em março de 2024 para 700€, valores que sempre pagou;
- Que o autor nunca lhe deu quitação dos valores pagos nem cumpriu as respetivas obrigações fiscais;
- Que não tem outra alternativa habitacional.
- Prosseguindo os autos, realizaram-se as audiências prévia e final.
- Na sequência desta, foi proferida sentença, cujo dispositivo tem o seguinte teor:
(...) o Tribunal julga a acção parcialmente procedente e, em consequência, decide:
a) Declarar cessado, desde o dia 31 de Março de 2024, o contrato de arrendamento celebrado entre o Autor (...) e a Ré (...) sobre a fração (...).
b) Condenar a Ré (...) a restituir o locado ao Autor (...), entregando-o livre e devoluto, mantendo apenas os bens móveis dados como provados sob o número 3, com a correcção contida no número 4 dos factos dados como provados.
c) Condenar a Ré (...) a pagar ao Autor (...) uma indemnização correspondente à quantia mensal de 940,00 € (novecentos e quarenta euros), desde a data da citação e até à entrega efectiva do locado.
d) Absolver a Ré do demais peticionado.
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- No decurso da ação, o autor suscitou incidente de despejo imediato, invocando falta de pagamento de rendas vencidas na pendência dos autos;
- Em 8/10/2025 foi proferida decisão de indeferimento deste incidente de despejo imediato;
- Dessa decisão interpôs o autor recurso, que foi admitido e subiu em separado;
- Nesta sede, foi proferida decisão sumária, em 20 de janeiro do corrente ano, declarando extinta a instância de recurso, por inutilidade, face à prolação da sentença objeto deste recurso.
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II. Objeto do recurso:
II.I. Conclusões apresentadas pela recorrente nas suas alegações (sem atualização de grafia, suprimindo trechos não relevantes e assinalando a negrito as questões suscitadas):
1- Este recurso recai sobre a matéria de facto e de direito, (...)
2- Quanto matéria de facto, diverge-se em várias vertentes (...),
3- O desacordo quanto a matéria de facto da sentença recorrida, (...).
4- Estes vícios manifestam-se de forma evidente nos factos fixados como provados: o ponto 12, devendo ser julgado não provado ou alterada a sua redação ou conteúdo,
5- O desacordo quanto a matéria de facto da sentença recorrida, na vertente do único facto que foi fixado como não provado e que deve ser julgado como provado, diz respeito a factos identificados na sentença como facto não provado e que foi impugnado, neste recurso, cuja fundamentação evidencia vício que se consuma em erro de julgamento daquela parte da matéria de facto,
6- Deve assim ser julgado como não provado o seguinte facto que foi dado como provado, ou alterada a sua redação ou conteúdo: “(…)
12. O Autor não emitiu quaisquer declarações comprovativas do recebimento de tais quantias até ao dia 23-10 2024, tendo, apenas em tal data, procedido à emissão de “recibos de renda electrónicos”, declarando o recebimento dos montantes que lhe foram entregues a tal título pela Ré entre as datas de 01 05-2015 e 31-08-2024.(…)”
7- Assim, deste ponto 12 dos factos provados, deve passar a constar que:
O Autor não emitiu quaisquer declarações comprovativas do recebimento de tais quantias até ao dia 23/10/2024, tendo apenas em tal data procedido a emissão “recibos de renda electrónicos”, declarando o recebimento dos montantes que lhe foram entregues a tal título pela Ré entre as datas de 01-05-2015 e 31-08-2024, o Autor nunca respondeu a carta da Ré, interpelando o para a emissão da quitação das rendas, e que só em 24/03/2025 é que informou aos autos da sua emissão, após a audiência prévia.
8- Deve assim ser julgado como provado o único facto que foi dado como não provado:
“a) A Ré tem diligenciado pela procura de habitação alternativa à descrita sob o número 1., o que não logrou fazer pela saturação do mercado de arrendamento.”
9- Devem ser julgados como provados os factos essenciais, concretamente:
- Em 24 de Setembro de 2024, a Ré enviou carta registada simples ao Autor, recebida pelo Autor em 25 de Setembro de 2024, interpelando o Autor para emitir todos os recibos de quitação, desde 01 de Abril de 2015 até Agosto de 2024, recibos que nunca foram emitidos apesar de exigidos pela Ré, conforme documentos nsº. 3 e 13 juntos aos autos, e Alegado no artigo 18º da contestação,
- O Autor mandou cortar o fornecimento de gás na fracção locada, no dia 21/10/2024, sem qualquer legitimidade, praticando um ato ilícito, privando a arrendatária e o seu agregado familiar de gás, com as inerentes consequências pois o fogão é a gás, bem como o esquentador, Alegado no artigo 12º do requerimento apresentado em 24/10/2024,
- Quem pagava o gás fornecido era a arrendatária e o contrato de arrendamento está em vigor até a decisão do Tribunal, Alegado no artigo 13º do requerimento apresentado em 24/10/2024,
- O Autor também tentou cortar o fornecimento de água, não o conseguindo, pois o Município do Funchal, entendeu e bem, manter o fornecimento de água até a decisão do Tribunal, Alegado no artigo 14º do requerimento apresentado em 24/10/2024.
10- Essencialmente o que se discute nos presentes autos é se o contrato de arrendamento celebrado entre o Autor e a Ré, cessou por caducidade desde o dia 31 de Março de 2024, por oposição à renovação do contrato e se esta operou ou não, bem como a condenação da Recorrente a devolver o locado livre de pessoas e bens que lhe pertençam, e a pagar ao Autor uma indemnização do dobro da renda, a calcular de 940,00€, desde o dia 01/04/2024 até a entrega do locado,
11- Foi celebrado o contrato de arrendamento em 30/03/2015, válido por 1 ano, com início em 01/04/2015 e termo em 01/04/2016, renovando-se automática e sucessivamente no seu termo, por períodos consecutivos de 1 ano, se nenhuma das partes o denunciar, nos termos legais, tudo conforme cláusula terceira do contrato de arrendamento (...),
12- A este contrato de arrendamento para habitação é aplicável o regime do artigo 1096º nº. 1 do C.C., renovação automática, com a redação introduzida pela Lei 13/19 de 12 de Fevereiro, renovando-se automaticamente no seu termo por iguais e sucessivos período de duração ou de três anos se esta for inferior,
13- O consagrado no artigo 1096º nº. 1 do C.C. com a redação da Lei 13/19 de 12/2, quanto a renovação do contrato de arrendamento pelo período mínimo de três anos, tem natureza imperativa,
14- Tendo o contrato de arrendamento aqui em causa, sido celebrado pelo prazo inicial de 1 ano, renovou-se automaticamente ao fim dos três anos, em 01/04/2019, renovando-se sempre de três em três anos, pelo que consequentemente só poderia haver oposição do Autor Recorrido a renovação do contrato, para o termo do prazo em renovação em 01/04/2025,
15- Consequentemente, a oposição à renovação foi intempestivamente comunicada por pressupor o término do contrato de arrendamento em 31 de Março de 2024, quando o mesmo atingiria o seu termo em 31/03/2025, pelo que a mesma não pode ser considerada apta a produção dos efeitos pretendidos,
16- O contrato de arrendamento teve início em 01/04/2015, tendo sido acordado entre as partes, o prazo de 1 ano, renovável por 1 ano, assim, renovou-se em 01/04/2016,
17- A partir de 01/04/2016, renovou-se automaticamente por três anos consecutivos,
18- Tendo-se renovado em 01/04/2019, voltando a renovar se por mais três anos consecutivos, em 01/04/2022,
19- E voltando a renovar-se por mais três anos consecutivos, em 01/04/2025,
20- Concluindo-se que o contrato de arrendamento se encontra em vigor, pois renovou-se por mais três anos consecutivos, caducando assim em 31/03/2028, pois já se renovou por mais três anos, dado que não houve oposição à renovação do termo do prazo,
21- Quanto a carta enviada pelo Recorrido para a denúncia do contrato de arrendamento, denúncia da caducidade no dia 31/03/2024, a mesma não opera, ou seja, o Recorrido deveria ter denunciado o contrato para o dia 31/03/2025, isto porque à data de 31/03/2024, o contrato já se havia renovado no dia 01/04/2022 por mais três anos,
22- Consequentemente só poderá haver oposição do senhorio a oposição do contrato para o termo do prazo da renovação em curso, ou seja, em 31/03/2028, pois o contrato de arrendamento, renovou-se por mais três anos,
23- Em conclusão, o prazo de denúncia não foi cumprido pelo senhorio, Recorrido razão pela qual, jamais poderia a cessação do contrato de arrendamento produzir efeitos em 31/03/2024,
24- Pelo que, foi intempestiva a comunicação da oposição a renovação do contrato por parte do Recorrido, e ineficaz,
25- Na sentença proferida pelo Tribunal de Primeira Instância segue-se a tese que defende a natureza supletiva do nº. 1 do artigo 1096º do C.C (...)
26- Diversamente, a Ré Recorrente defende que a nova redacção dada ao nº. 1 do artigo 1096º do C.C., pela Lei 13/19 de 12/2, tem natureza imperativa, e que assim o contrato de arrendamento se renovou consecutivamente pelo prazo de três anos, pelo que a oposição à renovação feita pelo Autor Recorrido é intempestiva e ineficaz,
27- O tema fundamental está na interpretação do artigo 1096º nº. 1 do C.C., após a entrada em vigor da Lei 13/19 de 12/2 (...)
28- Daqui decorrendo que as partes podem estabelecer que o contrato não é renovável, mas já não que a renovação seja inferior a três anos,
29- Neste sentido, vão os Acórdãos (...),
30- Passando a possibilitar-se que a renovação opere pelo período do contrato, mas também pelo período de três anos, se a duração do contrato fosse inferior,
31- Concluindo-se o contrato de arrendamento dos autos, celebrado em 30/03/2015, com início em 01/04/2015, pelo prazo de 1 ano, e sujeito a renovação automática por acordo das partes, tal renovação ocorre no termo do contrato, e por força da aplicação do artigo 1096º nº. 1 do C.C., na redação da Lei 13/19 de 12/9, tal renovação ocorre pelo período igual a da sua duração inicial, mas não pode ser inferior a três anos,
32- É esta a interpretação do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, processo 907/24.0YLPRT.P1.S1 de 13/02/2025,
33- A sentença do Tribunal de Primeira Instância erra, quanto a matéria de direito, por errada interpretação e aplicação do direito quer por violação de normas do Código Civil e do Código de Processo Civil, ao considerar oposição à renovação do contrato válida e eficaz, e ao considerar o contrato renovado por períodos de 1 ano, e que tal arrendamento cessou em 31 de Março de 2024, porquanto, não está de acordo com a Lei, viola o disposto no artigo 1096º nº. 1 do C.C., na sua atual redação, e o entendimento maioritário, da jurisprudência citada,
34- E porque o Autor Recorrido não dava quitação dos pagamentos das rendas, a Recorrente enviou em 24 de Setembro de 2024, carta registada simples ao Autor Recorrido, recebida pelo Autor em 25 de Setembro de 2024, interpelando o Autor para emitir todos os recibos de quitação, desde 01 de Abril de 2015 até Agosto de 2024, recibos que nunca foram emitidos apesar de exigidos pela Ré, (...)
35- E a sentença do Tribunal de Primeira Instância ignorou por completo o envio pela Recorrente desta carta ao Recorrido, (...),
36- Ignorando assim que durante 10 anos, o Recorrido nunca deu quitação das rendas à Recorrente (...),
37- Também ignorou que o Autor Recorrido nunca respondeu a esta carta, nunca disse a Ré, que emitira os recibos em 23/10/2024,
38- Com a agravante que mesmo nos presentes autos, o Autor só veio a comunicar a emissão dos recibos em 24/03/2025, após a audiência prévia,
39- A Ré Recorrente, desconhecia que os recibos haviam sido emitidos, e continuou sem pagar as rendas, sendo certo que alguns dos recibos, que vieram a ser emitidos não estão corretos, conforme requerimento apresentada pela Recorrente em 12/05/2025,
40- A passagem de recibo de quitação é obrigatória para o senhorio e o incumprimento de tal obrigação coloca o mesmo senhorio numa situação de mora, nos termos dos artigos 787º e 813º do C.C., o que foi alegado pela Recorrente na contestação apresentada no seu artigo 12º,
41- E neste sentido o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 16/05/2023, processo nº. 2767/21.3T8STS.P1,
42- Nos termos do previsto no artigo 787º nº. 1 do C.C., quem cumpre a obrigação tem o direito de exigir quitação daquele que a prestação é feita,
43- E ainda nos termos do nº. 2 do artigo 787º do C.C, o Autor do cumprimento, neste caso, a ora Ré, arrendatária, pode recusar a prestação enquanto a quitação não for dada, assim como pode exigir a quitação depois do cumprimento,
44- Pelo que, contrariamente ao decidido na sentença do Tribunal de Primeira Instância, a exceção de não pagamento da renda, pela não emissão da quitação da renda, deveria proceder,
45- Neste sentido o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, processo nº. 1296/16.1T8LRS.L1-6 de 12-07-2018, in www.dgsi.pt
46- A jurisprudência entende que mesmo decorrendo da oposição à renovação do contrato, à data do termo do contrato, o arrendatário não se constitui automaticamente em mora,
47- Seguindo o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 5/6/2007, processo nº. 07A1186, entende que a obrigação de indemnização estabelecida no nº. 2 do artigo 1045º do C.C., para compensar os senhorios pelo o atraso pela entrega do imóvel só será de aplicar depois de transitada a sentença que decretou o despejo,
48- Assim, só a partir do trânsito em julgado da decisão, fica definitivamente fixada a existência da obrigação de entrega em consequência da cessação do contrato de arrendamento, conforme, Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 20-05 2024, processo nº. 8046/19.9TVNG.P1,
49- A ora Ré Recorrente fica unicamente obrigada ao pagamento do valor da renda estipulada até ao momento da restituição do locado, nos termos do nº. 1 do mesmo artigo, e não ao pagamento do dobro da renda, desde a citação até à entrega efetiva do locado como foi erradamente decidido,
50- Ignorando este entendimento a sentença do Tribunal de Primeira Instância, condenou injustamente a Ré numa indemnização, que não é devida, pois por um lado, desde o início discutiu-se a não emissão da quitação das rendas, que só vieram a ser emitidas em 23/10/2024, e juntas aos autos em 24/03/2025, após a audiência prévia,
51- Ainda conforme o mesmo Acórdão, apenas a partir desse momento, a mora deixa de estar justificada, ficando o locatário obrigado ao pagamento da indemnização prevista no artigo 1045º nº. 2 do C.C., correspondente ao dobro da renda convencional.
52- E a sentença do Tribunal de Primeira Instância também decidiu condenar a Recorrente no pagamento de uma indemnização correspondente a quantia mensal de 940,00€ desde a data da citação até a entrega efetiva do locado,
53- Ou seja, decidiu condenar a Recorrente, numa indemnização correspondente ao dobro da renda, entendendo que há mora na entrega do locado, aplicando assim o nº. 2 do artigo 1045º do C.C.,
54- Ora contrariamente, ao decidido, não existe mora, na entrega do locado,
55- Conforme jurisprudência, havendo divergência quanto a data da cessação do contrato de arrendamento, por força de diferente entendimento quanto ao prazo de renovação do contrato e estando pendente a ação para analisar o litígio e havendo jurisprudência e doutrina também divergentes quanto a esta questão, não existe mora dos arrendatários pela falta de entrega do locado, conforme previsto no nº. 2 do artigo 1045º do C.C.,
56- No caso dos autos, a arrendatária está unicamente obrigada ao pagamento do valor da renda em singelo até ao momento da restituição do locado, aplicando-se o nº. 1 do artigo 1045º do C.C., e não ao pagamento de uma indemnização desde a data da citação, como foi erradamente decidido, conforme o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, processo nº. 5650/24.7T8PRT.P1 de 21/11/2024, in www.dgsi.pt,
57- E só depois do trânsito em julgado da sentença, que julgue definitivamente o litígio entre o Autor e a Ré Recorrente, reconhecendo a obrigação de restituição do locado e condenando a Recorrente no seu cumprimento, é que se deve julgar como justificada a mora, ficando a Ré Recorrente apenas obrigada ao pagamento no valor da renda, conforme o nº. 1 do artigo 1045º do C.C.,
58- Só a partir do trânsito em julgado da decisão, fixada que fica definitivamente a existência dessa obrigação, em consequência da cessação do contrato de arrendamento, a mora deixa de estar justificada e a Recorrente fica obrigada ao pagamento da indemnização prevista do nº. 2 do artigo 1045º do C.C., correspondente ao dobro da renda convencionada, contrariamente ao decidido na sentença recorrida,
59- No presente caso dos autos, não há dúvida que existe incerteza quanto a data da cessação do contrato, porque existe controvérsia em termos de jurisprudência quanto ao termo do prazo da renovação,
60- Assim, não se pode entender que haja uma falta culposa pela não entrega do locado, dado ser uma situação controvertida não provocada pelo locatário, e nesse sentido não existe mora por parte da arrendatária, mas apenas não restituição simples que perdura até ao trânsito em julgado da decisão que aprecie o mérito da ação quanto a questão do prazo da renovação, contrariamente ao decidido na sentença do Tribunal de Primeira Instância, conforme os Acórdãos (...),
61- Deve assim, o presente recurso ser concedido, provimento e em conformidade, deverá ser revogada a decisão proferida, sendo substituída por decisão que julgando a ação improcedente, declare renovado o contrato de arrendamento, por prazos consecutivos de três anos, no fim do seu termo inicial, considerando intempestiva e ineficaz a declaração do senhorio de oposição a renovação, decidindo que o contrato de arrendamento está em vigor, e improcedentes todos os pedidos, julgando procedente a apelação.
Termos em que Deve ao presente recurso ser concedido, provimento e em conformidade, deverá ser revogada a decisão proferida, sendo substituída por decisão que julgando a acção improcedente, declare renovado o contrato de arrendamento, por prazos consecutivos de três anos, no fim do seu termo inicial, considerando intempestiva e ineficaz a declaração do senhorio de oposição a renovação, decidindo que o contrato de arrendamento está em vigor, e improcedentes todos os pedidos, julgando procedente a apelação, pois só assim será feita
Justiça.
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O autor, notificado, contra-alegou pugnando pela manutenção da decisão recorrida.
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II.II. Questões a apreciar:
Sendo o objeto do recurso delimitado pelas conclusões do recorrente, sem prejuízo da decisão de qualquer questão de conhecimento oficioso que, no caso, se não prefigura, são as seguintes as questões a conhecer neste recurso:
- Admissibilidade do recurso da decisão de facto e, se for o caso, a respetiva apreciação;
- Estabelecidos que esteja definitivamente os fundamentos de facto da ação, haverá que apreciar:
- Da renovação do contrato de arrendamento e da validade e eficácia da comunicação de não renovação enviada pelo senhorio, incluindo data de produção de tais efeitos;
- Da invocada mora do senhorio, por não emissão de recibos de rendas e seus efeitos ao nível da obrigação de pagamento de rendas ou de pagamento de indemnização por atraso no mesmo;
- Do cômputo da indemnização por não entrega do bem locado no fim do contrato.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. –
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II.III. Apreciação do recurso:
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II.III.I. Recurso da decisão de facto:
II.III.I.I. Matéria de facto estabelecida na sentença recorrida:
- Factos provados;
1. ---, aí identificado como “primeiro outorgante” e---, aí identificada como “segundo outorgante”, subscreveram a 30 de Março de 2025 documento intitulado “contrato de arrendamento”, no âmbito do qual declararam, além do mais, o seguinte:
CLÁUSULA PRIMEIRA
O PRIMEIRO OUTORGANTE é proprietário e possuidor da fração tipo T3, situada na ---, Funchal, registado sob o artigo matricial --- e na conservatória do registo predial do Funchal sob n° ---.
CLÁUSULA SEGUNDA
Os PRIMEIROS OUTORGANTES dão de arrendamento ao SEGUNDO OUTORGANTE o imóvel descrito na Cláusula Primeira, em excelente estado de conservação e com o recheio que se discrimina em documento anexo ao presente contrato, assinado por ambos os outorgantes.
CLÁUSULA TERCEIRA
1. O presente contrato será válido por 1 ano, com início a 01 de Abril de 2015 e termo a 01 de Abril de 2016, renovando-se automática e sucessivamente no seu termo, por períodos consecutivos de 1 (um) ano, se nenhuma das partes o denunciar nos termos legais.
2. O prazo de oposição à renovação do presente contrato pelo primeiro Outorgante não poderá ser inferior a 60 dias em relação ao termo do período contratual em curso, sendo o mesmo comunicado à contraparte por carta registada com aviso de receção.
(…) CLÁUSULA SEXTA
1. A renda mensal é de € 470,00 (Quatrocentos e setenta euros) por transferência bancária para a CGD com* NIB 00350 3360 0050 6265 0029 até o oitavo dia do mês a que se refere.
2. Com a assinatura deste contrato, o SEGUNDO OUTORGANTE entrega ao PRIMEIRO a quantia € 470,00 (Quatrocentos e setenta euros) referente ao mês de renda de Abril.
3. O SEGUNDO OUTORGANTE declara para todos os efeitos legais estar plenamente de acordo e devidamente informado que, de acordo com o disposto no nº1 e nº2 do Artº.1041 e no nº3 do Art.1083 ambos do Código Civil, em caso de atraso no pagamento de uma qualquer renda para além do dia oito (8) do mês em que a mesma se vencer terá de proceder de imediato ao pagamento, ao PRIMEIRO OUTORGANTE, do valor da renda em atraso acrescido de cinquenta por cento (50%) do valor da mesma, excepto se estes entenderem proceder à resolução do presente contrato com base na falta de pagamento atempado da renda.
CLÁUSULA SÉTIMA
O imóvel objecto deste contrato destina-se exclusivamente de habitação do SEGUNDO OUTORGANTE e agregado familiar não sendo lícito atribuir outro propósito ou uso, sublocar ou transferir o locado, total ou parcialmente, sob pena de resolução contratual.
CLAUSULA OITAVA
O imóvel arrendado é entregue ao SEGUNDO OUTORGANTE com todas as suas partes integrantes, no estado de funcionamento e com o recheio que se discrimina em documento anexo ao presente contrato, assinado por ambos os outorgantes.
2. Ao referido documento mostra-se anexo um outro documento, a que se refere a “Cláusula Oitava” daquele, redigido manualmente, com o seguinte teor:
- Cozinha
1 máquina lavar (Rop.)
1 Resquentador
1 fogão 4 bocas c/ forno e grilh.
1 frigorífico
- Sala
1 mesa de abrir
1 computador
1 mesa p. meio sala
7 cadeiras
3 sofás
3 armários e mesa de televisão madeira
- Quartos de dormir
- Quarto grande
1 cama c/ gavetas,
1 mesa de cabeceira,
1 cadeira
- 2.º quarto dormir
penteadeira
1 cama gavetas
1 mesa cabeceira
- 3.º quarto de dormir
1 cama grande
1 mesa de cabeceira
1 armário de gavetas preto
1 mesa de cabeceira
- 1 cama de casal arrecadação
3. Pela menção a “computador” ali contida, pretenderam os subscritores referir-se a “mesa de computador”.
4. No dia 5 de Setembro de 2023 o Autor remeteu à Ré carta registada com aviso de recepção, com o seguinte teor:
ASSUNTO: Oposição à Renovação do Contrato de Arrendamento
Exma Senhora, Serve a presente para comunicar a V. Exa que o contrato de arrendamento entre nós celebrado, em 30 de Março de 2015 e que tem sido objecto de sucessivas renovações anuais, irá caducar no próximo dia 31 de Março de 2024, não sendo minha intenção proceder a nova renovação.
Por conseguinte e porque me oponho à renovação do contrato, nos termos da alínea b) do n.º 1 e o n.º 2 do art. 1097.º do Código Civil, nessa data ocorrerá a efectiva caducidade do contrato.
Por isso, nessa data, deverá V. Exa e quem efectivamente ocupa o local, deixar o mesmo livre e desocupado, para me ser imediatamente entregue no estado em que se encontrava aquando da celebração do contrato.
Com os melhores cumprimentos.
5. A referida carta foi assinada por “---” a 13 de Setembro de 2023, dela tendo tomado conhecimento a Ré.
6. A Ré permaneceu a residir no locado juntamente com o seu filho ---, a companheira do seu filho ---, a sua neta ---e a mãe da companheira do seu filho ---.
7. Apesar do estabelecido no documento transcrito em 1. referente ao modo de pagamento via transferência bancária do valor mensal estabelecido pela cedência do uso do imóvel, tal montante sempre foi entregue em mão ao Autor, em numerário.
8. A partir de Janeiro de 2022 a Ré passou, a pedido do Autor, a pagar o montante mensal de 550,00 € como contrapartida pelo uso do imóvel.
9. A partir de Fevereiro de 2023 a Ré passou, a pedido do Autor, a pagar o montante mensal de 600,00 € como contrapartida pelo uso do imóvel.
10. A partir de Março de 2024 a Ré passou, a pedido do Autor, a pagar o montante mensal de 700,00 € como contrapartida pelo uso do imóvel.
11. A Ré entregou ao Autor no prazo estabelecido no documento descrito sob o número 1. o valor mensal aí referido e, posteriormente e no mesmo prazo, os valores referidos em 8., 9. e 10.
12. O Autor não emitiu quaisquer declarações comprovativas do recebimento de tais quantias até ao dia 23-10-2024, tendo, apenas em tal data, procedido à emissão de “recibos de renda electrónicos”, declarando o recebimento dos montantes que lhe foram entregues a tal título pela Ré entre as datas de 01-05-2015 e 31-08-2024.
13. Após a instauração da presente acção, foi expedida carta registada com aviso de recepção para citação da Ré, assinada a 06-06-2024.
- Factos não provados:
a) A Ré tem diligenciado pela procura de habitação alternativa à descrita sob o número 1., o que não logrou fazer pela saturação do mercado de arrendamento.
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II.III.I.II. Admissibilidade do recurso quanto à decisão de facto:
De acordo com o disposto no n.º 1 do art.º 640.º do Código de Processo Civil (CPC), para admissão da impugnação de facto o recorrente deve obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados (al. a)); os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão de facto diversa (al. b)) e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto em causa (al. c)).
A interpretação destas exigências legais tem sido tratada jurisprudencialmente, procurando equilibrar os propósitos de estabelecimento da justiça material que tutela com critérios de adequação e proporcionalidade, também estes ligados, em última instância, a razões de funcionamento geral do sistema de justiça.
A lei processual confere duplo grau de jurisdição de facto, mas não estabelece o direito a um segundo julgamento, antes modelando as faculdades que concede à parte vencida em primeira instância à capacidade de resposta do sistema de justiça, impondo-lhe o cumprimento de deveres de especificação da divergência face ao decidido que, se não cumpridos, porão em causa o direito ao recurso.
Sendo este o quadro básico de análise, não pode deixar de ser perspetivado por relação com os princípios que pretende tutelar, que serão, de um lado, o que se pode qualificar como prevalência da verdade material sobre a formal e, genericamente, direito ao processo equitativo e, de outro, razões de proporcionalidade, adequação e razoabilidade.
Sobrelevando estes vetores, a jurisprudência tem preenchido os conceitos legais de forma a tornar operativas as garantias e as exigências legalmente estabelecidas.
O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) tem procurado estabilizar entendimentos nesta matéria, o que fez inclusivamente em acórdão uniformizador (acórdão de 17/10/2023 – Ana Resende – DR I série de 14/11/2023, que estabilizou entendimento no sentido que o recorrente não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa, desde que a mesma resulte do corpo das mesmas).
Pode dizer-se que a base da doutrina do STJ estabelece dois grandes critérios.
De um lado, o que pode qualificar-se como afastamento do formalismo excessivo, impondo que o cumprimento dos ónus legais seja modelado em função de princípios de proporcionalidade e da razoabilidade.
De outro lado, com a segmentação dos ónus impugnatórios, dividindo-os entre os primários, traduzidos no cumprimento das exigências do art.º 640.º n.º 1, e um secundário, traduzido na indicação das passagens relevantes da prova gravada.
Nos presentes autos a recorrente identificou nas suas conclusões os pontos da decisão que considera indevidamente julgados, incluindo matéria que identifica como omissa, e indica a decisão alternativa que propõe para a mesma.
No corpo das alegações não se encontra qualquer referência a meio de prova gravada, encontrando-se apenas referências aos documentos n.º 3 e 13 da contestação e 8 a 12 da contestação como suporte desta impugnação.
A indicação destes meios de prova documental, mesmo genérica, feita com expressa ligação aos factos objeto de impugnação, satisfaz o requisito legal, sendo com base nos mesmos será reapreciada a decisão de facto, o que se decide. –
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II.III.I.III. Apreciação do recurso da decisão de facto:
a) Os meios de prova indicados – referência geral:
Tendo a recorrente feito uma referência genérica aos documentos em que pretende sustentar a sua impugnação da matéria de facto, cumpre, a título prévio fazer um excurso pelos elementos de prova que indica.
Como referido, agregando todas as referências, remete a recorrente para os documentos n.º 3 a 13, juntos com a contestação que apresentou.
- O documento n.º 3 refere-se a uma carta, e respetiva cópia de registo, com o seguinte teor:
CARTA REGISTADA SIMPLES
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- Funchal
Exmo. Senhor
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Estrada -- — Curral das Freiras
Exmo. Senhor,
Foi consigo celebrado contrato de arrendamento para habitação, no dia 30 de Março de 2015, com início no dia 01 de Abril de 2015.
Venho interpelá-lo para emitir todos os recibos de quitação das rendas pagas desde 01 de Abril de 2015 até Agosto de 2024, pagamentos já realizados que nunca foram emitidos por V. Exa, apesar de por mim, exigidos.
Venho, também, interpelar para emitir o recibo de quitação referente a renda do mês de Setembro de 2024, e todos os demais recibos de quitação, dos quais efectue pagamento enquanto permanecer no imóvel.
Assim, recuso-me a pagar a renda referente ao mês de Setembro de 2024, e quaisquer outras rendas, enquanto não emitir os devidos recibos de quitação, no pagamento das rendas.
Estreito de Câmara de Lobos, 24 de Setembro de 2024
A Inquilina
- Os documentos n.ºs 4 a 7 são constituídos por cópias de cartões de cidadão de pessoas que, sustenta, residem no locado (a própria; o filho ---; ---; --- e ---).
- O documento n.º 8 é constituído por uma cópia de impressão de ecrã (print screen) de um aplicativo de mensagens, sem identificação de qualquer pessoa, contendo comunicações com o seguinte teor (sem correção de grafia):
- Ok
- Se aparecer alguma coisa obrigado
- Qual é o seu orçamento ou disponibilidade?
- Se for asima de T4 vou até 1500 se for T3 1100
- OK. Pode ser que tenha até ao verão alguma coisa ali para são gonçalo, Neves.
- 0k obrigado
sábado, 5/06. 10:42 da manhã--
- Boas amigo algum T2 para alugar
- Bom dia, neste momento tenho tudo cheio. So moradias entre os 2500 e 8500 mês.
- Os documentos n.º 9 a 12 referem-se a outras cópias de impressões de ecrã, de teor próximo, com informações relativas a casas em arrendamento, referência ao nome Alejandro e diversas mensagens contendo perguntas e respostas sobre a disponibilidade para arrendamento e informação do valor de aluguer.
- O documento n.º 13 contém uma outra cópia de impressão de ecrã, esta referente a informação do distribuidor postal CTT, informando de entrega, bem sucedida, de objeto postal não identificado, a pessoa não identificada, no dia 25 set.
Sendo estes os meios de prova a considerar, cumpre agora reapreciar o decidido.
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b) Apreciação dos pontos de discordância indicados:
- O Facto n.º 12
Foi este dado por provado, com a seguinte redação:
- O Autor não emitiu quaisquer declarações comprovativas do recebimento de tais quantias até ao dia 23-10-2024, tendo, apenas em tal data, procedido à emissão de “recibos de renda electrónicos”, declarando o recebimento dos montantes que lhe foram entregues a tal título pela Ré entre as datas de 01-05-2015 e 31-08-2024.
Pretende a recorrente que seja alterado para:
O Autor não emitiu quaisquer declarações comprovativas do recebimento de tais quantias até ao dia 23/10/2024, tendo apenas em tal data procedido a emissão “recibos de renda electrónicos”, declarando o recebimento dos montantes que lhe foram entregues a tal título pela Ré entre as datas de 01-05-2015 e 31-08-2024, o Autor nunca respondeu a carta da Ré, interpelando-o para a emissão da quitação das rendas, e que só em 24/03/2025 é que informou aos autos da sua emissão, após a audiência prévia.
Este pedido de alteração não contém qualquer conteúdo útil, pretendendo aditar à redação do ponto de facto circunstâncias meramente instrumentais e sem relevo na alteração do sentido material do mesmo.
Neste ponto nada há, portanto, a alterar.
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- O facto não provado:
O único facto não provado tem o seguinte teor:
- A Ré tem diligenciado pela procura de habitação alternativa à descrita sob o número 1., o que não logrou fazer pela saturação do mercado de arrendamento.
Pretende a recorrente que passe a integrar o elenco dos factos provados.
Quanto a este ponto, a sentença está motivada do seguinte modo:
Já a factualidade dada como não provada resultou da insuficiência da prova produzida.
Com efeito, não logrou a simples documentação junta pela Ré, consistente em capturas de ecrã de alegadas conversas encetadas com terceiros em plataformas online para arrendamento, nos quais não é visível nem o remetente nem o destinatário, nem o nome das plataformas em causa, desconhecendo-se a sua origem.
Por outro lado, nenhuma das testemunhas indicadas pela Ré (ou pelo Autor) se referiram a tais procuras, não tendo igualmente sido requeridas as declarações de parte da Ré para que depusesse a tal respeito.
É um juízo fáctico-conclusivo que não merece qualquer censura.
Os documentos, só por si, são insuficientes, atento o seu teor, carecendo de uma corroboração, que não foi feita por qualquer outro meio.
Podem ter traduzido diligências concretas com vista a celebração de novos arrendamentos, como podem ser meras conversas informais entre pessoas que não se sabe sequer quem são.
Quanto a este nada há, portanto, também a alterar.
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- Os factos cujo aditamento é requerido:
Pretende a recorrente que sejam aditados quatro factos ao elenco dos provados, com o seguinte teor:
- Em 24 de Setembro de 2024, a Ré enviou carta registada simples ao Autor, recebida pelo Autor em 25 de Setembro de 2024, interpelando o Autor para emitir todos os recibos de quitação, desde 01 de Abril de 2015 até Agosto de 2024, recibos que nunca foram emitidos apesar de exigidos pela Ré, conforme documentos nsº. 3 e 13 juntos aos autos, e Alegado no artigo 18º da contestação,
- O Autor mandou cortar o fornecimento de gás na fracção locada, no dia 21/10/2024, sem qualquer legitimidade, praticando um ato ilícito, privando a arrendatária e o seu agregado familiar de gás, com as inerentes consequências pois o fogão é a gás, bem como o esquentador, Alegado no artigo 12º do requerimento apresentado em 24/10/2024,
- Quem pagava o gás fornecido era a arrendatária e o contrato de arrendamento está em vigor até a decisão do Tribunal, Alegado no artigo 13º do requerimento apresentado em 24/10/2024,
- O Autor também tentou cortar o fornecimento de água, não o conseguindo, pois o Município do Funchal, entendeu e bem, manter o fornecimento de água até a decisão do Tribunal, Alegado no artigo 14º do requerimento apresentado em 24/10/2024.
Não lhe assiste razão quanto a qualquer destes pontos.
Além de a redação pretendida estar eivada de juízos valorativos ou conclusivos, que seriam expurgáveis, nenhum dos pontos em causa tem relevo para a decisão.
O primeiro, relativo à missiva enviada a solicitar a emissão de recibos, traduz uma referência a matéria meramente circunstancial do facto dado por provado, relativo a tal emissão e entrega dos recibos de renda, já constante da fundamentação da sentença.
Os outros três, relativos a fornecimento de serviços essenciais à fração, são irrelevantes para a materialidade deste concreto litígio, como configurado pelas partes.
Também neste nível nada há, portanto, a alterar.
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Em conclusão, improcede integralmente a impugnação da decisão de facto, o que se decide.
Em consequência, mostra-se definitivamente estabelecida nos autos a matéria acima apresentada. –
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II.IV. Recurso de direito:
a) A eficácia da comunicação de não renovação do arrendamento:
Está assente que o contrato de arrendamento objeto dos autos foi celebrado no ano de 2015, com duração de um ano e idêntico prazo de renovação.
Acolheu o tribunal, com amplas referências jurisprudenciais e doutrinais, a tese de supletividade do prazo de renovação do contrato de arrendamento estabelecido pelo art.º 1096.º n.º 1 do Código Civil (CC).
A divergência doutrinal e jurisprudencial sobre esta questão não se mostra ainda pacificada, sendo a solução acolhida na sentença compatível com o caminho defendido pelo relator noutros arestos que, em síntese, restringe a imperatividade a um prazo mínimo imperativo global de 3 anos, independentemente de se tratar de prazo inicial ou renovado (assim, acórdão desta Relação de 26/2/26 - Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa).
Quer isto dizer que, seja adotando um critério de supletividade ampla, quer seguindo a solução antes seguida pelo relator, tendo o contrato vigorado desde 1 de abril de 2015, a solução será equivalente e traduzirá uma eficácia plena da regra contratual de renovação anual do contrato, como decidido a quo.
Bem andou, assim, o tribunal recorrido ao fixar em 30 de março de 2024 a data de cessação do arrendamento, por força de uma comunicação válida e eficaz de oposição à sua renovação.
Assim sendo, não se sustenta a apelação quanto a este fundamento, o que se decide, acolhendo-se, no mais, os fundamentos apresentados a quo.
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b) A indemnização por ocupação da fração:
Na sequência da declaração de eficácia da oposição à renovação do arrendamento, de cessação válida e eficaz do contrato à data de 30 de março de 2024 e à não entrega da fração pela recorrente, anterior inquilina, a sentença recorrida estabeleceu uma indemnização por essa ocupação equivalente ao dobro da renda por cada mês, que limitou, por efeito do valor do pedido deduzido, a €940 mensais (não deixando de consignar que, sendo a renda mensal, à data, de €700 mensais, a indemnização devida substantivamente equivaleria a €1400 por cada mês de ocupação).
Sustenta a recorrente no seu recurso que esta indemnização é indevida, por se encontrar em mora o senhorio, ao não entregar oportunamente recibos de quitação das rendas pagas.
Diga-se que está assente nos autos que, de facto, tais recibos foram apenas emitidos e entregues no decurso da ação.
Apreciando este argumento, terá que se concluir que não assiste razão à recorrente também neste ponto.
Como se sumariou em acórdão desta Relação de 7/10/2021 (Teresa Sandiães - Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa) o artº 1045º do CC prevê a indemnização devida pela não entrega do locado aquando da cessação do contrato de arrendamento. É uma indemnização cujo valor se encontra legalmente fixado, correspondendo ao valor das rendas, em singelo, no caso de não ocorrer mora (nº 1), e em dobro, no caso de mora do arrendatário (nº 2).
A obrigação relevante para aferição da mora prevista neste preceito, ou, se se quiser, as obrigações correspetivas relevantes, são as relativas à obrigação de pagamento de renda e respetiva quitação pelo senhorio.
Na falta de oportuna emissão de recibos de renda (que se verificou e, entretanto, cessou) ocorre uma situação de mora do credor de rendas, que poderia legitimar uma recusa de pagamento destas, até que cessasse.
Essa mora, todavia, refere-se a uma obrigação absolutamente diversa da que está em causa.
Não está em discussão nos autos a obrigação de pagamento de rendas nem a indemnização fixada a esta se refere.
O que se trata é do incumprimento da obrigação de restituição do bem anteriormente locado ao seu proprietário, por extinção válida e eficaz de um arrendamento.
A anterior falta do locador na entrega dos recibos não confere justificação ao incumprimento deste dever de entrega e, nessa medida, o comportamento da anterior locatária (aqui ré-recorrente), deve ser qualificado como ilícito, encontrando-se esta em mora quanto à obrigação de entrega da fração, assim legitimando o cômputo da indemnização no equivalente ao dobro da renda que vigorava à data da cessação do contrato, nos termos do art.º 1045.º n.º 2 do CC (a propósito, cf. ac. Relação do Porto de 26/6/2025 – Fátima Andrade Acórdão do Tribunal da Relação do Porto e ac. desta Relação e secção de 13/10/2022 – Inês Moura - Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa).
Quanto ao momento a quo de início de cômputo desta indemnização agravada, à luz do n.º 2 do art.º 1045.º, sustenta a recorrente, subsidiariamente, que mal andou o tribunal, devendo ser, em qualquer caso, o momento do trânsito em julgado da sentença o relevante.
Em defesa desta tese invoca o decidido em acórdão da Relação do Porto (Teresa Fonseca - Acórdão do Tribunal da Relação do Porto) que, aliás, depois de fazer uma ampla abordagem sobre os entendimentos jurisprudenciais que se foram defendendo sobre esta questão (momento a partir do qual é devida indemnização pelo equivalente do dobro da renda e não pelo singelo), conclui no sentido oposto do sustentado pela recorrente.
Além destas duas teses (momento de cessação co contrato e momento do trânsito em julgado da ação de despejo), pode encontrar-se ainda uma solução intermédia, que será a do momento de interpelação para entrega do bem, que pode ser efetuado pela citação para a ação de despejo (assim, acórdão desta Relação de 22/10/2024 – Carlos Oliveira Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa).
Entende-se, na senda do decidido no ac. STJ de 20/11/2012 (Garcia Calejo - Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça) e de 12/12/2023 (Ricardo Costa - Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça) que o momento relevante é o da constituição em mora na obrigação de entrega do bem anteriormente locado.
Disse-se neste último aresto do STJ, o que se acolhe, o atraso relativamente ao dever de entrega que configure uma situação de mora por causa que não lhe seja imputável a título de culpa (mora consentida por causa justificativa legítima: «por qualquer causa») faz aplicar o n.º 1 do art. 1045º do CCiv. e a correspondente indemnização por acto lícito; ao invés, a “mora” pressuposta no n.º 2 do art. 1045º implica omissão de entrega voluntária e culposa, conduzindo a uma indemnização por acto ilícito (em conjugação com os arts. 804º, 2, e 805º, 2, a), do CCiv.).
Será, portanto, no seio de um juízo sobre a verificação de mora que a questão se deve colocar e decidir.
Diga-se que será quase tautológico afirmar que a tese sustentada pela recorrente, i.e., que a mora começará a ser computada desde o trânsito em julgado da sentença poderá ter cabimento nos casos de cessação do contrato apenas acionável judicialmente, no regime atual restrito ao disposto no art. 1083.º, n.º 2, do CC).
Num caso, como o dos autos, em que a cessação foi promovida extrajudicialmente, a mora da anterior locatária mostra-se estabelecida desde o momento de cessação do contrato e a sua argumentação deve ser vista, seguindo a terminologia deste último aresto, como uma omissão de entrega voluntária e culposa, justificando que o ressarcimento a produzir sofra o agravamento que resulta deste juízo de censura.
Quer isto dizer que também este fundamento recursório não se mostra sustentado, no mais valendo as considerações feitas na sentença, aqui acolhidas.
É o que se decide. –
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Sintetizando o que acima se disse, improcedem os fundamentos e a apelação, no seu todo.
A recorrente, ao ficar vencida, deu causa ao recurso, devendo suportar as respetivas custas.
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III. Decisão:
Face ao exposto, nega-se a apelação, mantendo-se a decisão recorrida.
Custas pela recorrente.
Notifique-se e registe-se. –
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Data e assinatura supra
João Paulo Vasconcelos Raposo
Laurinda Gemas
Teresa Bravo |
