Acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
I. Relatório:
BB e CC nos autos melhor identificada intentou o presente procedimento especial de despejo contra AA, também com sinais nos autos peticionando a desocupação do locado correspondente à Travessa 1.
Para tanto indicam que entre as partes foi celebrado contrato de arrendamento para fins habitacionais no dia 30-12-2018, que cessou por denúncia, na sequência de comunicação por si endereçada à requerida no sentido de se opor à renovação do contrato de arrendamento.
Devidamente citada, a Requerida apresentou oposição, sustentando para além do mais, que as requerentes subscreveram documento onde declararam expressamente que o contrato de arrendamento deveria ser renovado.
As Requerentes exerceram o contraditório. Foram as partes notificadas da possibilidade de decisão de mérito e de seguida foi proferida decisão que decidiu condenar a requerida AA na entrega do locado relativo correspondente à Travessa 1 º6, 2660-177 Santo Antão do Tojal no prazo de 30 dias, valendo a presente decisão como autorização de entrada imediata no domicílio.
Inconformada veio a ré recorrer, apresentando as seguintes conclusões:
«I. O presente recurso versa exclusivamente sobre matéria de direito, não sendo impugnada a decisão relativa à matéria de facto nem requerida a produção de quaisquer
meios de prova adicionais.
I – Atendendo a que a execução material imediata da ordem de desocupação infligirá ao
agregado familiar um prejuízo considerável, irreparável e manifestamente desproporcional, lesando os direitos constitucionais à habitação do filho de 18 anos em
pleno início de vida universitária e colocando em risco a saúde da Recorrente, requer-se
a atribuição de efeito suspensivo ao presente recurso, ao abrigo do artigo 647º, nº 4 do
CPC, com dispensa de prestação de caução, por insuficiência económica e salvaguarda
de direitos fundamentais (artigos 20º, 64º, 65º e 67º da CRP).
II. A questão jurídica submetida à apreciação deste Venerando Tribunal consiste em determinar o sentido e a eficácia da declaração subscrita pelas Recorridas em 21 de novembro de 2022, através da qual afirmaram aceitar «a continuação e a renovação, no
termo e pelo mesmo prazo» do contrato de arrendamento objecto dos autos.
III. A sentença recorrida deslocou o centro da controvérsia para a inexistência de uma renúncia expressa, definitiva e irrevogável ao direito de oposição à renovação previsto no artigo 1097º do Código Civil, embora a Recorrente nunca tenha sustentado que as Recorridas houvessem abdicado genericamente daquele direito.
IV. O que a Recorrente alegou foi que as Recorridas, relativamente a um contrato concreto, perfeitamente identificado e com termo conhecido, emitiram uma declaração negocial expressa através da qual aceitaram a sua renovação naquele termo e pelo mesmo prazo, ficando vinculadas à eficácia objectiva dessa manifestação de vontade.
V. A declaração de 21 de novembro de 2022 não eliminou definitivamente a faculdade legal de oposição à renovação, limitando apenas o seu exercício relativamente à concreta renovação que as Recorridas declararam aceitar, sem impedir que, uma vez cumprido esse período de renovação, viessem a exercer tal faculdade relativamente ao termo subsequente.
VI. Ao tratar a controvérsia como uma questão de renúncia abstracta a um direito potestativo, a sentença deixou por resolver o verdadeiro problema jurídico dos autos: a interpretação e eficácia da declaração negocial segundo os critérios estabelecidos nos artigos 236º e 238º do Código Civil e à luz da autonomia privada e da força vinculativa dos compromissos livremente assumidos.
VII. A liberdade contratual consagrada no artigo 405º do Código Civil permite às partes
conformar o conteúdo da respectiva relação jurídica dentro dos limites da lei, sendo os compromissos assumidos vinculativos e devendo ser pontualmente cumpridos, nos termos do artigo 406º do mesmo Código.
VIII. As próprias Recorridas sustentaram anteriormente que o regime legal da renovação
possui natureza supletiva e que a autonomia privada permite às partes convencionar solução diversa da que resultaria directamente da lei, não podendo, coerentemente, negar eficácia a uma declaração escrita mediante a qual aceitaram uma concreta renovação contratual.
IX. Nos termos do artigo 236º, nº 1, do Código Civil, a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, atendendo ao texto, ao contexto da emissão e às circunstâncias objectivamente relevantes.
X. Tratando-se de declaração reduzida a escrito, o sentido juridicamente atribuído deve
encontrar correspondência no respectivo texto, não sendo admissível uma interpretação
que elimine ou torne inútil parte substancial das expressões nele livremente utilizadas,
conforme decorre do artigo 238º do Código Civil.
XI. A interpretação que reconhece eficácia à renovação não acrescenta qualquer palavra
ao documento, nem cria obrigação estranha ao seu conteúdo, limita-se a atribuir sentido
útil às palavras escolhidas e subscritas pelas próprias Recorridas, em conformidade com
os artigos 236º e 238º do Código Civil
XII. A aceitação expressa e escrita da renovação do contrato de arrendamento, emitida pelo Senhorio e recebida pelo Inquilino, consubstancia uma declaração negocial unilateral receptiva perfeita e plenamente eficaz, nos termos e para os efeitos do artigo 224º, nº 1 do Código Civil.
XIII. Por força do princípio da auto-vinculação e da estabilidade das relações contratuais,
a eficácia de tal aceitação escrita extingue, de imediato, o direito de o Senhorio proceder
à oposição posterior à renovação para o período temporal em causa.
XIV. Conforme fixado pela jurisprudência dos Tribunais da Relação, nomeadamente no
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 21/10/2014 (Relator: Eurico Marques dos
Reis), o cumprimento inequívoco dos deveres de boa-fé contratual dita que, tendo uma das partes adoptado uma conduta formal escrita pela qual a contraparte moldou as suas decisões de vida, o emitente fica estritamente indexado aos limites textuais da sua declaração.
XV. Em idêntico sentido interpretativo, o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 21/10/2014 adverte que a emissão de uma aceitação escrita gera no inquilino uma legítima e consolidada expectativa jurídica de permanência no imóvel.
XVI. Consequentemente, qualquer conduta posterior do Senhorio que vise revogar unilateralmente a renovação já aceite ou impor uma denúncia arbitrária configura um manifesto abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium, sendo tal oposição nula e ineficaz à luz do artigo 334º do Código Civil.
XVII. Ao concluir que a declaração apenas traduzia a aceitação da continuação do arrendamento até ao seu termo, a sentença atribuiu relevância à primeira expressão utilizada pelas Recorridas e esvaziou de conteúdo jurídico as referências expressas à renovação, ao momento em que esta ocorreria e à respectiva duração.
XVIII. A transmissão da posição do senhorio já resultava automaticamente do artigo 1057º do Código Civil, pelo que, se as Recorridas pretendessem apenas reconhecer a manutenção do contrato em curso, a declaração seria desnecessária, sobretudo na parte em que acrescentaram aceitar a renovação «no termo e pelo mesmo prazo».
XIX. A interpretação que reconhece eficácia à renovação não acrescenta qualquer palavra ao documento nem cria obrigação estranha ao seu conteúdo, mas limita-se a atribuir sentido útil às palavras escolhidas e subscritas pelas próprias Recorridas, em conformidade com os artigos 236º e 238º do Código Civil.
XX. A declaração deve ainda ser interpretada à luz da conduta posterior das partes, porquanto, após a sua emissão, as Recorridas mantiveram a relação locatícia, receberam
as prestações correspondentes à utilização do locado, desenvolveram negociações destinadas à continuidade da relação, participaram na elaboração e revisão de minutas, discutiram uma nova renda, indicaram os elementos necessários ao respectivo pagamento e publicitaram o imóvel como arrendado mediante contrato de seis anos.
XXI. Tais comportamentos não são invocados como prova da celebração de um novo contrato autónomo, mas como circunstâncias objectivas posteriores que confirmam o sentido atribuído pela Recorrente à declaração de 21 de novembro de 2022 e demonstram que esta não foi compreendida, nem executada como simples reconhecimento da subsistência temporária do contrato.
XXII. Ao fragmentar a apreciação desses comportamentos e ao não os integrar na determinação do sentido da declaração, a sentença desconsiderou a unidade da actuação negocial das Recorridas e violou o critério objectivo de interpretação consagrado no artigo 236º do Código Civil.
XXIII. Ainda que se entendesse, por mera hipótese, que a declaração não consubstanciou uma convenção vinculativa quanto à renovação, o posterior exercício da oposição sempre teria de ser apreciado à luz da boa-fé objectiva, dos deveres de lealdade e coerência e da tutela da confiança legitimamente criada na contraparte, nos termos dos artigos 762º, nº 2, e 334º do Código Civil.
XXIV. A declaração escrita, conjugada com a actuação posterior das Recorridas, era objectivamente apta a criar na Recorrente uma confiança séria, fundada e juridicamente
merecedora de tutela quanto à renovação do contrato, pelo que a ulterior oposição à mesma renovação traduz comportamento contraditório com a posição anteriormente assumida.
XXV. A comunicação da oposição à renovação não eliminou retroactivamente a confiança anteriormente criada, pois é precisamente a legitimidade material dessa oposição que se encontra em discussão, não podendo o comportamento contraditório servir simultaneamente de fundamento para justificar a sua própria licitude.
XXVI. O cumprimento formal do prazo previsto no artigo 1097º do Código Civil não afasta o controlo material do exercício do direito à luz dos artigos 762º, nº 2 e 334º do mesmo Código, mostrando-se ilegítimo o exercício que exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé e constitua um venire contra factum proprium.
XXVII. A sentença recorrida interpretou e aplicou incorrectamente os artigos 1057º e 1097º do Código Civil e violou os artigos 236º, 238º, 334º, 405º, 406º e 762º, nº 2, do mesmo Código, devendo a declaração de 21 de novembro de 2022 ser interpretada no sentido de que as Recorridas aceitaram a renovação do concreto contrato no respectivo termo e pelo mesmo prazo.
XXVIII. Ao decidir em sentido inverso, a douta sentença recorrida violou, por erro de interpretação e aplicação, o disposto nos Artigos 224º e 334º, ambos do Código Civil, devendo, em consequência, ser revogada e substituída por acórdão que reconheça a eficácia jurídica da declaração de 21 de novembro de 2022 relativamente à renovação em causa, julgue ineficaz a oposição deduzida quanto a essa renovação e absolva a Recorrente dos pedidos contra si formulados.
Termos em que deve o presente recurso ser julgado procedente, revogando-se a sentença recorrida e substituindo-a por Acórdão que reconheça a eficácia jurídica da declaração de 21 de novembro de 2022 relativamente à renovação do contrato, julgue ineficaz a oposição deduzida quanto à concreta renovação anteriormente aceite e, consequentemente, julgue a ação improcedente, absolvendo a Recorrente dos pedidos formulados pelas Recorridas, com as demais consequências legais, assim se fazendo Justiça.».
As recorridas contra alegaram pugnando pela ausência de provimento ao recurso intentado pela ré, e concluindo que:
«a. Andou bem o Tribunal a quo ao julgar correctamente verificados os pressupostos da cessação do contrato de arrendamento por oposição à renovação e ao condenar a Recorrente na entrega do locado.
b. A própria Recorrente delimitou o objecto do recurso a uma questão exclusivamente jurídica, consubstanciada somente no sentido e eficácia da declaração subscrita pelas Recorridas, datada de 21 de novembro de 2022, declarando expressamente que não impugna a matéria de facto nem pretende a reapreciação da prova.
c. Não tendo sido impugnada nos termos do artigo 640.º do Código de Processo Civil, a matéria de facto fixada na sentença encontra-se estabilizada, devendo o recurso ser apreciado exclusivamente à luz desses factos, nos termos dos artigos 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do mesmo diploma.
d. As alegadas relações pessoais entre as partes, conversações, negociações, pagamentos posteriores, minutas contratuais, indicação de IBAN, proposta de nova renda, anúncios do imóvel e expectativas de permanência não integram os factos provados e não podem ser introduzidos pela primeira vez em sede de recurso.
e. A declaração de 21 de novembro de 2022 deve ser interpretada segundo o critério objectivo previsto no artigo 236.º, n.º 1, do Código Civil, considerando o respectivo texto, o contrato a que se reporta e as circunstâncias em que foi emitida.
f. A declaração foi subscrita no contexto da aquisição do imóvel por doação e da consequente assunção, pelas Recorridas, da posição de senhorias, destinando-se a reconhecer a subsistência do contrato apesar da alteração da titularidade do locado.
g. Ao aceitarem a “continuação e renovação” do contrato, as Recorridas assumiram o regime contratual vigente, segundo o qual o arrendamento seria renovável nos termos da lei, não tendo afastado a faculdade de oposição prevista no artigo 1097.º do Código Civil.
h. Um contrato renovável não é um contrato antecipadamente renovado, uma vez que a renovação automática apenas se produz se nenhuma das partes exercer tempestivamente a respectiva faculdade de oposição.
i. Os artigos 405.º e 406.º do Código Civil não permitem atribuir à declaração o efeito pretendido pela Recorrente, pois a matéria provada não demonstra a existência de proposta, aceitação ou acordo modificativo entre senhorias e arrendatária que assegurasse a vigência do contrato até 2032.
j. O documento foi subscrito apenas pelas Recorridas e não identifica os elementos essenciais de um novo acordo, designadamente o respectivo termo, renda e demais condições contratuais.
k. O artigo 224.º do Código Civil limita-se a determinar o momento em que uma declaração receptícia produz efeitos, não transformando uma declaração unilateral numa fonte geral de obrigações nem dispensando a aceitação necessária à modificação do contrato.
l. A declaração não refere que as Recorridas renunciam ao exercício da oposição à renovação, que o contrato fica prorrogado até 30 de setembro de 2032 ou que a alegada vinculação respeita à primeira renovação, não contendo, portanto, qualquer renúncia clara e inequívoca à faculdade legal.
m. A comunicação de 17 de dezembro de 2024 foi efectuada com antecedência superior aos 240 dias previstos no artigo 1097.º, n.º 1, alínea a), do Código Civil, impedindo validamente a renovação automática do contrato no termo de 30 de setembro de 2025.
n. O abuso do direito, na modalidade de venire contra factum proprium, pressupõe um comportamento anterior objectivamente apto a gerar confiança, a imputabilidade dessa situação ao titular do direito, uma confiança legítima, um investimento nela fundado e um prejuízo resultante da sua frustração.
o. Não foi provado que a Recorrente tenha alterado a sua vida, realizado despesas, recusado outra habitação ou assumido compromissos irreversíveis com fundamento numa alegada garantia de permanência no locado até 2032.
p. Não existe contradição juridicamente intolerável entre o reconhecimento da continuidade de um contrato renovável nos termos da lei e o posterior exercício da faculdade de oposição que integra precisamente esse regime.
q. A oposição foi comunicada mais de nove meses antes do termo do contrato, tendo a Recorrente disposto de um período superior ao mínimo legal para organizar a entrega do imóvel e procurar alternativa habitacional.
r. Os artigos 762.º, n.º 2, e 334.º do Código Civil não podem ser utilizados para criar um contrato que não foi celebrado, suprir uma aceitação não provada ou neutralizar uma faculdade legal exercida tempestivamente.
s. O eventual recebimento de quantias após a cessação do contrato não demonstra, por si só, consentimento na renovação, encontrando tais valores enquadramento na indemnização devida pela não restituição do locado, nos termos do artigo 1045.º do Código Civil.
t. A eventual negociação de novas condições contratuais seria igualmente incompatível com a tese de que o contrato anterior já se encontrava definitivamente renovado por mais sete anos.
u. Nos termos expressos do artigo 15.º-Q do NRAU, o recurso da decisão judicial de desocupação do locado tem sempre efeito meramente devolutivo.
v. A natureza especial e imperativa do artigo 15.º-Q do NRAU afasta a aplicação do regime geral previsto no artigo 647.º do Código de Processo Civil, não sendo admissível atribuir efeito suspensivo ao recurso.
w. Mesmo que fosse aplicável, o que as Recorridas de forma alguma concedem e apenas por mera cautela de raciocínio se equaciona, o artigo 647.º, n.º 4, do Código de Processo Civil, o pedido da Recorrente seria improcedente, porquanto esta não se oferece para prestar caução e requer precisamente a respectiva dispensa.
x. As circunstâncias pessoais, familiares ou clínicas invocadas pela Recorrente não alteram o efeito legal do recurso, encontrando a sua eventual tutela sede própria nos artigos 15.º-M, n.º 1, do NRAU e 863.º, n.os 3 e 4, do Código de Processo Civil.
y. A sentença recorrida não enferma de erro de julgamento da matéria de facto ou de Direito, tendo interpretado correctamente a declaração de 21 de novembro de 2022 e aplicado adequadamente os artigos 236.º e 1097.º do Código Civil, pelo que o recurso deve ser julgado totalmente improcedente e a decisão integralmente confirmada.».
O recurso foi admitido com efeito meramente devolutivo. Nesta sede, colhidos os vistos, cumpre decidir.
*
Questões a decidir:
O objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (art.ºs 5.º, 635.º n.º3 e 639.º n.ºs 1 e 3, do CPC), para além do que é de conhecimento oficioso, e porque os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, ele é delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida.
Deste modo, as questões a apreciar e decidir são as seguintes:
- Da interpretação da declaração das actuais senhorias no sentido de uma convenção vinculativa quanto à renovação a partir daquela data, mantendo-se assim o arrendamento até 2032;
- O exercício da oposição à renovação por partes da AA. em violação dos ditames da boa-fé objectiva, bem como dos deveres de lealdade e coerência e da tutela da confiança legitimamente criada na contraparte, e, logo, em abuso de direito.
*
II. Fundamentação:
No Tribunal recorrido foi considerado o seguinte no tocante à factualidade provada e relevante:
1. No dia 1 de janeiro de 2018, DD deu de arrendamento à Requerida o prédio urbano sito na Travessa 1 º6, 2660-177 Santo Antão do Tojal.
2. Foi acordada a renda mensal de € 1 000,00 €
3. Foi acordado que o arrendamento teria a duração de 7 anos, renovável nos termos da lei.
4. Por carta registada com aviso de receção datada de 17 de dezembro de 2024, que foi recebida pela requerida, as requerentes informaram a requerida de que não pretendiam renovar o contrato de arrendamento e que, consequentemente, o mesmo cessaria impreterivelmente no dia 30 de setembro de 2025.
5. Por carta registada com aviso de recepção enviada datada de 27 de fevereiro de 2026 as Requerentes reiteraram à Requerida a sua intenção de não renovar o contrato de arrendamento, nos termos já comunicados na missiva de 17 de dezembro de 2024, mais lhe comunicando que deveriam abandonar o locado livre de pessoas e bens até ao dia 15 de março de 2026.
6. A carta referida em 4 foi recebida no dia 6 de março de 2026.
7. No dia 21 de novembro de 2022, as requerentes subscreveram uma declaração onde “declararam aceitar a continuação e a renovação, no termo e pelo mesmo prazo, do contrato de arrendamento para habitação no dia 30 de setembro de 2018 entre seu pai DD (…) e AA, referente ao prédio urbano, do qual são proprietárias por doação dos identificados seus pais, destinado a habitação, composto por cave para garagem, adega e a arrumos, rés do chão e primeiro andar, situado na Travessa 1
*
III. O Direito:
Não se discute nos autos que entre as partes existe um contrato de arrendamento para habitação, o qual adveio às AA. por doação do senhorio primitivo. A questão prende-se com a interpretação da declaração das AA. na qualidade de proprietárias e senhorias, datada de 21 de Novembro de 2021. Sendo que o contrato inicialmente celebrado é de 1 de Janeiro de 2018, celebrado entre a ré e o anterior senhorio, pai das AA.
Importa ainda ter presente que no contrato de arrendamento celebrado foi acordado que o arrendamento teria a duração de 7 anos, renovável nos termos da lei.
Em momento algum a recorrente vem por em causa a eventual ausência de factos, aceitando os mesmos tal como foram considerados pela primeira instância. Acresce que ainda que tenha transporto tal matéria para as suas conclusões apenas a título puramente conclusivo, veio ainda no corpo das alegações invocar que: “(…) a declaração de 21 de novembro de 2022 não surgiu num vazio negocial, antes foi emitida quando as Recorridas adquiriram a posição de senhorias por força da doação do imóvel, pelos respectivos pais, celebrada pro bono pelo ex-marido da Recorrente, E, também, não surgiu num vazio relacional, porquanto os anteriores proprietários do imóvel, pais das Recorridas, e estas, mantinham com a Recorrente e o seu agregado familiar uma relação de amizade e de confiança construída ao longo dos anos, frequentando, reciprocamente, as respectivas casas e o filho das actuais senhorias passava habitualmente períodos de férias na casa da Recorrente,
Daí que este contexto de proximidade pessoal constitui um elemento objectivo relevante para a interpretação da declaração de 21 de novembro de 2022, permitindo compreender o circunstancialismo em que as Recorridas aceitaram, por escrito, a continuação e a renovação do contrato de arrendamento, no termo e pelo mesmo prazo.”
Mais foi argumentando, frise-se, no corpo das suas alegações que: “Contudo, ainda mais significativo do que a própria declaração é o comportamento que se lhe seguiu e que constitui elemento interpretativo de primeira ordem, por revelar a forma como as próprias Recorridas executaram e compreenderam a relação contratual.
Com efeito, após a emissão daquela declaração verificou-se, entre outros factos alegados e documentados nos autos:
a) A manutenção da relação locatícia sem qualquer interrupção;
b) O pagamento mensal das rendas devidas pela Recorrente;
c) O recebimento dessas quantias pelas Recorridas, designadamente das
depositadas, entretanto;
d) O recebimento, em dinheiro, como sempre, da renda de outubro de 2025.
e) O desenvolvimento de negociações destinadas à continuidade da relação contratual, embora alterada no prazo e no valor;
f) A elaboração e circulação de minutas destinadas à celebração de novo instrumento contratual;
g) A introdução de alterações concretas nessas minutas por iniciativa das próprias Recorridas;
h) A negociação de uma nova renda mensal de €1.200,00;
i) A indicação do IBAN, pelas Recorridas, para pagamento dessa futura renda;
j) E, finalmente, a publicitação, por Imobiliária certificada, do imóvel com a indicação de encontra-se arrendado mediante contrato recente com a duração de seis anos e uma renda mensal, correspondente, por motivos notórios, àquela que estava precisamente a ser negociada entre as partes.
Nenhum destes elementos foi, Exmos. Senhores Juízes Desembargadores, inventado pela Recorrente, pelo contrário, foram as próprias Recorridas que reconheceram a existência das negociações, da circulação das minutas e da publicação do anúncio imobiliário, limitando-se a sustentar que as negociações não chegaram ao respectivo termo e que a referência ao contrato de seis anos teria resultado de alegado erro do mediador.”.
Porém, em momento algum convoca a ausência de indicação de tais factos na decisão, ou sequer a possibilidade de estes serem considerados por forma a analisar o caso concreto à luz de tais factos, produzindo-se eventualmente prova quanto a estes, dado que também não a indica em concreto. No entanto, haverá que considerar que tal já vinha sendo alegado na oposição. Nas conclusões, especificamente na conclusão XX refere que: “A declaração deve ainda ser interpretada à luz da conduta posterior das partes, porquanto, após a sua emissão, as Recorridas mantiveram a relação locatícia, receberam as prestações correspondentes à utilização do locado, desenvolveram negociações destinadas à continuidade da relação, participaram na elaboração e revisão de minutas, discutiram uma nova renda, indicaram os elementos necessários ao respectivo pagamento e publicitaram o imóvel como arrendado mediante contrato de seis anos.”. Nada mais indica de forma a que tal matéria possa ser considerada.
Logo, haverá que determinar o sentido e a eficácia da declaração subscrita pelas Recorridas em 21 de novembro de 2022, sustentando a recorrente que outro sentido deve ser dado à declaração das senhorias actuais, ou se assim não se entender que deve ser considerada a actuação das rés em abuso de direito.
Na sua argumentação conclusiva, quanto à primeira questão, vem dizer que ao concluir que a declaração apenas traduzia a aceitação da continuação do arrendamento até ao seu termo, a sentença atribuiu relevância à primeira expressão utilizada pelas Recorridas e esvaziou de conteúdo jurídico as referências expressas à renovação, ao momento em que esta ocorreria e à respectiva duração. Mais dizendo que a transmissão da posição do senhorio já resultava automaticamente do artigo 1057º do Código Civil, pelo que, se as Recorridas pretendessem apenas reconhecer a manutenção do contrato em curso, a declaração seria desnecessária, sobretudo na parte em que acrescentaram aceitar a renovação «no termo e pelo mesmo prazo». Socorre-se assim, que a interpretação que reconhece eficácia à renovação não acrescenta qualquer palavra ao documento nem cria obrigação estranha ao seu conteúdo, mas limita-se a atribuir sentido útil às palavras escolhidas e subscritas pelas próprias Recorridas, em conformidade com os artigos 236º e 238º do Código Civil.
As recorridas na sua resposta vêm, por um lado, invocar o já enunciado supra, ou seja, que as alegadas relações pessoais entre as partes, conversações, negociações, pagamentos posteriores, minutas contratuais, indicação de IBAN, proposta de nova renda, anúncios do imóvel e expectativas de permanência não integram os factos provados e não podem ser introduzidos pela primeira vez em sede de recurso.
Por outro lado, vêm afirmar que a declaração de 21 de novembro de 2022 deve ser interpretada segundo o critério objectivo previsto no artigo 236.º, n.º 1, do Código Civil, considerando o respectivo texto, o contrato a que se reporta e as circunstâncias em que foi emitida, ou seja, aludem que tal declaração é feita no contexto da aquisição do imóvel por doação e da consequente assunção, pelas Recorridas, da posição de senhorias, destinando-se a reconhecer a subsistência do contrato apesar da alteração da titularidade do locado. Reafirmam, porém, que não resulta que tal declaração tenha afastado a faculdade de oposição prevista no artigo 1097.º do Código Civil. Mais dizendo que um contrato renovável não é um contrato antecipadamente renovado, uma vez que a renovação automática apenas se produz se nenhuma das partes exercer tempestivamente a respectiva faculdade de oposição.
Apreciando.
O busílis da questão prende-se com a interpretação a ser dada à declaração das actuais senhorias, sendo que haverá que considerar que tal declaração foi feita aquando da transmissão do locado às requerentes, por doação do anterior proprietário. Acresce que na ponderação a ser feita importa ter presente que o contrato de arrendamento data de 1 de janeiro de 2018, e foi acordado que o arrendamento teria a duração de 7 anos, renovável nos termos da lei. Pelo que aquando da declaração das recorridas o contrato ainda teria a duração de cerca de quatro anos, considerando a primeira renovação.
A declaração das requerentes, praticamente contemporâneas da transmissão a seu favor da propriedade do imóvel locado, reza assim: “declararam aceitar a continuação e a renovação, no termo e pelo mesmo prazo, do contrato de arrendamento para habitação no dia 30 de setembro de 2018 entre seu pai DD (…) e AA, referente ao prédio urbano, do qual são proprietárias por doação dos identificados seus pais, destinado a habitação, composto por cave para garagem, adega e a arrumos, rés do chão e primeiro andar, situado na Travessa 1
O Tribunal recorrido na interpretação de tal declaração entendeu o seguinte: “Impõe-se, assim, analisar o teor desta declaração e interpretá-la de acordo com as regras previstas no artigo 236.º e seguintes do Código Civil.
Note-se que nos termos do artigo 236.º do referido diploma legal “1. A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele. 2. Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida”
Socorrendo-nos da referida norma legal, e lendo a declaração em causa, não se extrai da mesma o alcance que a requerida parece retirar do seu teor.
Efectivamente, o que resulta desta declaração é que as requerentes, filhas do anterior proprietário e senhorio, após a celebração de um contrato de doação, passam a assumir a qualidade de senhorio no âmbito do contrato de arrendamento dos autos deste modo assumindo as obrigações aí previstas e suas condições nos exactos termos desse acordo escrito.
Não se retira deste documento uma qualquer declaração de renúncia ao direito de as requerentes se poderem opor à renovação do contrato de arrendamento que, a existir, deveria ser expressa e inequívoca.
Ou seja, tendo em conta o contexto em que foi proferida esta declaração (na sequência da doação do prédio às requerentes), a expressão “aceitam a continuação e a renovação”
aponta no sentido de as requerentes se comprometerem com os termos em que a renovação deste contrato poder operar (veja-se a cláusula terceira do contrato de arrendamento).
Sendo que, muito se estranharia que, caso a declaração em análise consubstanciasse efectivamente uma renúncia ao direito de os senhorios se oporem à renovação do contrato de arrendamento, as requerentes não limitassem temporalmente essa renúncia (renunciavam a esse direito apenas na próxima renovação automática do contrato? para sempre? Por outro período temporal?)
Da perspectiva do tribunal, esta declaração não renuncia, tal como se apontou, ao exercício de quaisquer direitos conferidos pela lei ou pelo contrato, nem vislumbramos um motivo razoável para que as requerentes actuassem dessa forma.
Conclui-se, portanto, em face do exposto, que um declaratário normal (artigo 236.º do Código Civil) não pode concluir que com a declaração descrita no ponto 8 as requerentes tenham prorrogado a duração do contrato de arrendamento até porque entre a data desta declaração e a data prevista para o termo do contrato de arrendamento (30 de setembro de 2025) distou um período temporal considerável de quase 3 anos.”
Antecipando, nada nos permite afastar-nos de tal entendimento. Senão vejamos.
A apreensão do sentido e alcance decisivo de qualquer texto apura-se por actividade hermenêutica, cujas regras são as estabelecidas nos artigos 236.º e seguintes do Código Civil.
Os preceitos a ter em conta especificamente são especificamente os seguintes:
O artº 236.º (Sentido normal da declaração) no qual se prevê que: 1. A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele. 2. Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida.
Estabelecendo-se no Artº 237.º sob a epígrafe “Casos duvidosos” que em caso de dúvida sobre o sentido da declaração, prevalece, nos negócios gratuitos, o menor gravoso para o disponente e, nos onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações.
Por outro lado, no caso de negócios formais, como é o caso, reza o artº 238.º, que não pode a declaração valer com o sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso. E nos termos do nº 2 esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade.
Assim, em termos gerais a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele. Esta formulação corresponde à chamada “teoria da impressão do destinatário” ( cf. Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 4.ª edição, 2005, pág. 444 e segs.).
Trata-se do critério objectivo de interpretação quanto ao sentido normal da declaração negocial, baseado na impressão de um declaratário normal, tido este por pessoa normalmente diligente, sagaz e experiente, em face da declaração negocial e das circunstâncias que o real declaratário conhecia ou podia conhecer.
Privilegiando o sentido objectivo da declaração negocial, o preceito legal é, todavia, temperado por um elemento de inspiração subjectivista: aquele sentido deixa de prevalecer quando não possa razoavelmente ser imputado ao declarante ou quando não coincida com a vontade real do declarante e esta seja conhecida do declaratário. Daqui decorre que a interpretação das declarações negociais não se dirige a fixar um facto simples, qual seja o sentido que o declarante quis imprimir à sua declaração, mas o sentido jurídico, normativo, da declaração.
Rui Pinto Duarte ( in A Interpretação dos Contratos, 2017, Almedina, pp. 54-55) sumaria os conteúdos relevantes em matéria de interpretação da seguinte forma:
-Em geral, se se conhecer a vontade real dos declarantes, a declaração vale de acordo com a mesma (artigo 236.º, n.º 2);
-No tocante a negócios formais, o sentido a atribuir à declaração tem de ter um mínimo de correspondência no texto (artigo 238.º, n.º 1), não se aplicando tal exigência se for conhecida a vontade real dos declarantes e as razões determinantes da forma do negócio não se opuserem a tal validade (artigo 238.º, n.º 2);
-Não se conhecendo a vontade real dos declarantes, a declaração vale com o sentido que um declaratário normal, na posição do real declaratário, atribua à declaração (artigo 236.º, n.º 1);
-Em caso de dúvida, se tratar de negócio oneroso, prevalece o sentido que conduzir ao maior equilíbrio das prestações e se tratar de negócio gratuito o sentido que for menos gravoso para o disponente (artigo 237.º).
Outrossim no contexto dos preceitos sobre interpretação dos negócios jurídicos, “vontade” não equivale a desejo, propósito ou aspiração, antes tendo o valor de “intenção” significativa de ser relevante e de intenção de ser compreendido” ( cf. Carlos Ferreira de Almeida, in “Contratos IV, 2018, Almedina, p. 320).
Logo, sendo “o contrato um acordo de vontades (artigo 232.º), há que buscar a “vontade comum”, não apenas a vontade de cada um dos intervenientes” e que se deve ir buscar a chamada vontade real dos contraentes e só se nada apurar quanto à mesma é que se aplicam as restantes regra ( cf. Rui Pinto in ob. cit. pág. 56).
Também na jurisprudência do Tribunal Superior se tem entendido que qualquer elemento de um conjunto deve ser interpretado enquanto tal, isto é, no seu contexto, como se refere no Acórdão do STJ de 5/07/2012 (Proc. 1028/09.0TVLSB.L1.S1, in www.dgsi.pt):(…) II - Em homenagem aos princípios da protecção da confiança e da segurança do tráfico jurídico, é dada prioridade, em tese geral, ao ponto de vista do declaratário, mas a lei não se basta apenas com o sentido por este apreendido e, por isso, concede primazia àquele que um declaratário normal colocado na posição do real declaratário depreenderia (artigo 236.º do CC). III - No domínio da interpretação de um contrato há que recorrer, para a fixação do sentido das declarações, nomeadamente à letra do negócio, às circunstâncias que precederam a sua celebração ou são contemporâneas desta, bem como as negociações respectivas, a finalidade prática visada pelas partes, o próprio tipo negocial, a lei e os usos e os costumes por ela recebidos, os termos do negócio, os interesses que nele estão em jogo (e a consideração de qual seja o seu mais razoável tratamento) e a finalidade prosseguida.”
Porém, no caso dos negócios formais, a lei exige que o resultado interpretativo apurado tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento e no sentido de a declaração valer como o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do declaratário real, vale com o sentido que o declaratário real lhe daria se fosse uma pessoa razoável, diligente de boa fé.
Em suma, tal como se conclui no Acórdão do STJ de 29/02/2024 ( Proc. nº 86/21.4T8CTB.C1.S1, in www.dgsi.pt): “Pese embora seja revelante o elemento literal do contrato, as regras linguísticas e gramaticais são, por si só, insuficientes para interpretar negócios jurídicos, razão por que a doutrina foi desenvolvendo teorias jurídicas de tal interpretação, consagrando a lei que uma declaração negocial deve ser interpretada com o sentido que seria apreendido por um “declaratário normal” – um homem honesto medianamente instruído e diligente - colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante, sendo que, para alcançar a “impressão do destinatário”, deve atender-se aos diversos elementos disponíveis que traduzem o contexto em que a declaração foi emitida.”.
Porém, “o declaratário normal deve ser uma pessoa com – Razoabilidade, sagacidade, conhecimento e diligência medianos, considerando as circunstâncias que ela teria conhecido e o modo como teria raciocinado a partir delas, mas fixando-a na posição do real destinatário, isto é, acrescentando as circunstâncias que este conheceu concretamente e o modo como aquele concreto declaratário poderia a partir delas ter depreendido um sentido declarativo” ( cf. Paulo Mota Pinto, in “Declaração Tácita”, 1995, 208).
Com mais precisão alude Menezes Cordeiro (in “Tratado de Direito Civil Português l, Parte Geral”, Tomo l, 1999, págs. 478 e 479), que “A doutrina actual encara a interpretação do negócio jurídico como algo de essencialmente objectivo; o seu ponto de incidência não é a vontade interior: ela recai antes sobre um comportamento significativo”...“tem de ser temperada com o princípio da tutela da confiança…” […] “entendemos que a interpretação do negócio deve ser assumida como uma operação concreta, integrada em diversas coordenadas. Embora virada para as declarações concretas, ela deve ter em conta o conjunto do negócio, a ambiência em que ele foi celebrado e vai ser executado, as regras supletivas que ele veio afastar e o regime que dele decorra”.
Haverá ainda que considerar que sempre podemos lançar mão do disposto no artigo 237.º do Código Civil, e nos casos duvidosos, concluir que prevalece, nos negócios onerosos, o sentido da declaração que conduzir ao maior equilíbrio das prestações.
Aqui chegados nada resulta provado ou alegado que seja simultâneo da subscrição da declaração em causa pelas actuais senhorias, a par da circunstância de ser contemporânea da data em que o imóvel passou a ser da sua propriedade, por doação.
Não há que olvidar que na data ainda faltariam 4 anos para o termino do prazo do contrato, e a renúncia a uma possibilidade de oposição à renovação por mais sete anos ( desde a declaração? Desde a data do final da primeira, em 2025?) não resulta manifestamente do texto da declaração. É certo que a posição de senhoria se transmitiu às recorridas nos precisos termos em que vigorava para o anterior, mas a declaração em causa nada mais acrescenta, apenas reitera tal posição, ao dizerem que “declararam aceitar a continuação e a renovação, no termo e pelo mesmo prazo”. Aliás, interpretar tal sentido como significando uma renuncia antecipada à oposição à renovação, a partir de 2025, e por mais sete anos, era permitir uma interpretação que não resulta do elemento literal da declaração, e significaria uma interpretação que não acolhia um sentido de equilíbrio do interesse das partes.
Deste modo segundamos a posição assumida pelo Tribunal a quo, julgando o recurso nesta parte improcedente.
Resta analisar se o posterior exercício da oposição viola os princípios da boa-fé objectiva, dos deveres de lealdade e coerência e da tutela da confiança legitimamente criada na contraparte, nos termos dos artigos 762º, nº 2, e 334º do Código Civil. Nomeadamente, a confiança anteriormente criada, defendendo a recorrente o cumprimento formal do prazo previsto no artigo 1097º do Código Civil, mostra-se ilegítimo, por exceder manifestamente os limites impostos pela boa-fé e constitua um venire contra factum proprium.
Foca-se primeiramente a recorrente na declaração de 21 de novembro de 2022, mas igualmente no alegado comportamento posterior das recorridas. Porém, este em concreto não resulta dos factos, mas mesmo tomando por base o alegado o que resulta não é a existência de qualquer comportamento das recorridas contemporâneo da declaração no sentido de criar na recorrente que se pretendia renunciar à oposição à renovação, considerando a mesma em 2025. O que vem alegado é que após a emissão da declaração de oposição à renovação, as Recorridas mantiveram a relação locatícia, receberam as prestações correspondentes à utilização do locado, desenvolveram negociações destinadas à continuidade da relação, participaram na elaboração e revisão de minutas, discutiram uma nova renda.
Nos termos do disposto no art. 334.º do CC “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
Uma das modalidades que pode revestir o abuso de direito encontra guarida no instituto jurídico denominado “venire contra factum proprium”.
Esta vertente do abuso de direito inscreve-se no contexto da violação do princípio da confiança, que sucede quando o agente adopta uma conduta inconciliável com as expectativas adquiridas pela contraparte, em função do modo como antes actuara.
Dissertando sobre tal instituto, já Almeida Costa (in R.L.J. – 129º/61) defendia que “de acordo com o entendimento mais recente e quase uniforme da dogmática, a relevância da chamada conduta contraditória supõe a conjugação dos vários pressupostos reclamados pela tutela da confiança. Entende-se que vedar, pura e simplesmente, a uma pessoa a prática de actos lícitos, embora opostos, redundaria numa teia de vinculações sistemáticas incompatível com o tráfico jurídico”. Acrescentando que “a concepção da tutela da confiança assenta no enunciado de um certo número de eventos ou circunstâncias que integram o chamado «facto jurídico da confiança» e que são: a situação objectiva de confiança (esta existe quando alguém pratica um acto – o «factum proprium» - que, em abstracto, é apto a determinar em outrem a expectativa de adopção, no futuro, de um comportamento coerente ou consequente com aquele primeiro e que, em concreto, efectivamente gera tal convicção, não surgindo, pois, tal situação se o «factum proprium» não influenciar o destinatário, como sucede quando se demonstra que este, independentemente da conduta de outrem, teria agido do mesmo modo); o investimento da confiança (este corresponde às disposições ou mudanças na vida do destinatário do «factum proprium» que, não só evidenciam a expectativa nele criada, como revelam os danos que, irrefragavelmente, resultarão da falta de tutela eficaz para aquele – irreversibilidade do investimento, lhe chama a dogmática alemã); finalmente, entende-se que a confiança apenas se mostra digna de protecção jurídica se o destinatário se encontrar de boa fé em sentido subjectivo, ou seja, se houver agido na suposição de que o A. do «factum proprium» estava vinculado a adoptar a conduta prevista e se, ao formar tal convicção, tiver tomado todos os cuidados e precauções usuais no tráfico jurídico”.
Por seu turno, também em sede de pressupostos deste instituto, observa Baptista Machado que “a confiança digna de tutela tem de radicar em algo de objectivo: uma conduta de alguém que de facto possa ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação a dada situação futura” (in “Obra Dispersa” – Braga 1991, Vol. I/416). “Para que a conduta em causa se possa considerar causal em relação à criação de confiança é preciso que ela, directa ou indirectamente, revele a intenção do agente de se considerar vinculado a determinada atitude no futuro” (mesma obra). Logo, o conflito de interesses e a subsequente necessidade de tutela jurídica apenas surgem quando alguém, estando de boa fé, com base na situação de confiança criada pela contraparte, toma disposições ou organiza planos de vida de onde lhe resultarão danos se a sua legítima confiança vier a ser frustrada.
Dentro da mesma temática, ensina Menezes Leitão (Direito das Obrigações”, Vol. I, 6ª Ed., pp. 745, 758, 759 e 769/770) “Quanto à tutela da confiança, a sua protecção através do princípio da boa fé significa exigir-se no quadro de um sistema móvel um conjunto de pressupostos para que a confiança tenha tutela jurídica. Seriam assim exigíveis: uma situação de confiança, traduzida numa boa fé subjectiva; uma justificação para essa confiança, consistente no facto de a confiança ser fundada em elementos razoáveis; um investimento de confiança, consistente no facto de a destruição da situação de confiança gerar prejuízos graves para o confiante, em virtude de ele ter desenvolvido actividades jurídicas em virtude dessa situação; a imputação da situação de confiança criada a outrem, levando a que este possa ser considerado responsável pela situação.
Finalmente, na lição de Menezes Cordeiro (Da Boa Fé No Direito Civil”- Reimpressão (1997), pags. 19 a 23), “Venire contra factum proprium” postula dois comportamentos da mesma pessoa, lícitos em si e diferidos no tempo. O primeiro – o factum proprium – é, porém, contrariado pelo segundo” (…) “No essencial, a concretização da confiança, ela própria concretização de um princípio mais vasto, prevê...: a actuação de um facto gerador de confiança, em termos que concitem interesse por parte da ordem jurídica; a adesão do confiante a esse facto; o assentar, por parte dele, de aspectos importantes da sua actividade posterior sobre a confiança gerada – um determinado investimento de confiança – de tal forma que a supressão do facto provoque uma iniquidade sem remédio. O factum proprium daria o critério de imputação da confiança gerada e das suas consequências” (…) “A articulação destes requisitos entre si não opera em termos cumulativos comuns: a falta de algum deles pode ser suprida pela intensidade especial que assumam os restantes. Neste domínio como noutros, a concretização da boa fé impõe o abandono de subsunções conceptualísticas como modo de aplicar o Direito”. E “A proibição de venire contra factum proprium representa um modo de exprimir a reprovação por exercícios inadmissíveis de direitos e posições jurídicas. Perante comportamentos contraditórios, a ordem jurídica não visa a manutenção do status gerado pela primeira actuação, que o Direito não reconheceu, mas antes a protecção da pessoa que teve por boa, com justificação, a actuação em causa. O factum proprium impõe-se não como expressão da regra pacta sunt servanda, mas por exprimir, na sua continuidade, um factor acautelado pela concretização da boa fé”.
O instituto do abuso do direito relaciona-se com situações em que a invocação ou o exercício de um direito que, na normalidade das situações seria justo, na concreta situação da relação jurídica se revela iníquo e fere o sentido de justiça. Pressupõe a existência da uma contradição entre o modo ou fim com que titular exerce o direito e o interesse a que o poder nele consubstanciado se encontra adstrito casos em que se excede os limites impostos pela boa fé.
O venire contra factum proprium está contido no segmento da norma que alude aos limites impostos pela boa fé, traduzindo o exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo exercente, comportamento esse que criou na outra parte a legítima convicção de que certo direito não seria exercido, no caso concreto que, passados tantos anos sem pagar prémios, não iria ser invocada a validade e eficácia do contrato de seguro celebrado.
No caso, a declaração de não renovação no âmbito do contrato de arrendamento que perdura desde 2018, é feita por carta registada com aviso de recepção datada de 17 de dezembro de 2024, que foi recebida pela requerida, na qual as requerentes informaram a requerida de que não pretendiam renovar o contrato de arrendamento e que, consequentemente, o mesmo cessaria impreterivelmente no dia 30 de setembro de 2025.
Claramente em nada releva que as recorridas tenham continuado a receber as rendas, pois esta obrigação mantém-se com a ocupação pela recorrente do locado. Em tese, também em nada releva a eventual renegociação do valor da renda, ou de alegadas minutas de novos contratos, pois tais comportamentos, mesmo a ser considerados, não determinam a existência de uma actuação das recorridas no sentido de não manterem o propósito contido em tal declaração, aliás, mais a reforça, pois é a recorrente que até admite que as partes encetaram negociações para um novo contrato.
Donde, mesmo que fossem consideradas tais vicissitudes nada no comportamento das recorridas nos pode levar a concluir por uma actuação das mesmas em violação dos ditames da boa fé, ou em desacordo com um comportamento anteriormente assumido. Também a circunstância de a recorrida não ter entregue o locado na data, pode significar uma confiança na eventual inércia das recorridas ou a inexistência da manutenção do propósito das mesmas. Pois, decorrido a data da entrega e não tendo esta ocorrido, em Setembro de 2025, não basta provar-se que as senhorias apenas por carta registada com aviso de recepção enviada datada de 27 de fevereiro de 2026, reiteraram à Requerida a sua intenção de não renovar o contrato de arrendamento. Pois além de terem afirmando que o faziam nos termos já comunicados na missiva de 17 de dezembro de 2024, mais lhe comunicaram que deveriam abandonar o locado livre de pessoas e bens até ao dia 15 de março de 2026. Com efeito, considerando tal hiato temporal como relevante para um eventual abuso de direito das recorridas, levar-nos-ia a chancelar positivamente um comportamento de um arrendatário que não entregando o locado no final do prazo, protelando tal situação, até com eventual tentativa de renegociação do contrato, ou negociação do prazo da entrega, viesse invocar que tal lhe permitiria fazer cessar os efeitos da oposição à renovação. Neste caso é ainda mais evidente que o direito não pode colher tal orientação, dado que tal determinaria uma nova renovação por mais sete anos, o que claramente determina que não possamos concluir qualquer actuação das recorrida em abuso de direito.
Deste modo, improcede a apelação.
*
IV. Decisão:
Por todo o exposto, Acorda-se em julgar improcedente o recurso de apelação interposto pela Ré e, consequentemente, mantém-se a decisão recorrida nos seus precisos termos.
Custas pela apelante.
Registe e notifique.
Lisboa, 24 de Setembro de 2026
Gabriela de Fátima Marques
Elsa Melo
Nuno Lopes Ribeiro
