| Decisão Texto Integral: | I. Relatório:
A, com o N.I.F. X, e B, com o N.I.F. X, propuseram contra C, S.A., com o N.I.F. X, e D, com o N.I.F. X, ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, pedindo a condenação da primeira R. a pagar aos AA. a quantia de € 8 668,07, acrescida de juros de mora à taxa legal, vencidos desde a citação, até efetivo e integral pagamento, e a condenação subsidiária da segunda R. nos mesmos termos.
Para tanto, alegaram, em síntese, o seguinte: os AA., em 18 de julho de 2018, adquiriram à primeira R. a fração autónoma destinada a habitação, designada pela letra “M”, correspondente ao X.º andar, porta X, do prédio urbano sito na Rua X, n.º X, Lisboa.
Em dezembro de 2019 ocorreram infiltrações naquela fração, com origem no telhado do prédio, infiltrações essas que se intensificaram no ano de 2020, principalmente nas épocas de chuva.
A ocorrência daquelas infiltrações foi comunicada às RR. e interpeladas estas para procederem, com urgência, às reparações exigidas.
Face à inércia das RR., os AA., na sequência do avolumar de prejuízos na sua fração resultantes das ditas infiltrações, solicitaram a realização de uma perícia técnica que concluiu que as causas daquelas estavam na deficiente inclinação do telhado do prédio e no deficiente isolamento térmico deste.
Atenta a urgência da situação, os AA. tiveram de avançar com as reparações, no que despenderam a quantia global de € 8 668,07.
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Citada, a primeira R. defendeu-se por exceção, invocando a caducidade do direito dos AA., e por impugnação.
Já a segunda R. invocou a sua ilegitimidade passiva e a inadmissibilidade do pedido subsidiário contra si deduzido, tendo-se defendido igualmente por impugnação.
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Em 12 de fevereiro de 2026 foi proferida sentença que condenou a primeira R. a pagar aos AA. o quantitativo de € 8 668,07, acrescido de juros moratórios contados desde a citação até efetivo e integral pagamento, absolvendo os segundos do pedido da sua condenação como litigantes de má-fé.
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Inconformada com aquela decisão final, veio a primeira R. interpor recurso, para o que formulou as seguintes conclusões, que aqui se transcrevem:
a) - A Recorrente considera que ocorreu o prazo de caducidade da acção, senão vejamos:
b) - A douta sentença padece de um lapso claro na contagem do prazo de caducidade, visto que contempla a suspensão ocorrida entre 09/03/2020 e 02/06/2020.
c) - Contudo entre 09/03/2020 e 02/06/2020 ainda não se tinha iniciado o prazo dos 3 anos que apenas se iniciou em 09/09/2020.
d) - Nada temos a opor que ao prazo de 09/09/2020 se acrescentem os dois meses contados na sentença, em virtude de até dezembro de 2020, a fração ter-se mantido arrendada.
e) - Ou seja, o prazo inicia-se a 09/11/2020 e são aplicáveis as “suspensões das leis covid” entre 22/01/2021 a 05/04/2021 (cfr. por força do disposto no artigo 6º da Lei 16/2020 e artigo 5º da Lei n.º 13-B/2021, de 05 de abril).
f) - Sem suspensões das normas supra referidas o prazo terminaria a 09/11/2023, contudo a este devem ser acrescentados os 74 dias do período entre 22/01/2021 a 05/04/2021 (cfr. por força do disposto no artigo 6º da Lei 16/2020 e artigo 5º da Lei n.º 13-B/2021, de 05 de abril).
g) - Ou seja, o prazo de caducidade da presente ação terminaria no dia 22 de Janeiro de 2024.
h) -Tendo a acção sido interposta a 17/04/2024, já o prazo de interposição tinha caducado.
i) - Assim sendo, a sentença recorrida viola o teor do artigo 331º do Código Civil, porquanto deverá ser revogada e substítuida por um Acordão que absolva a Ré do pedido.
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Os AA. apresentaram contra-alegações e concluíram do seguinte modo:
A. O recurso interposto pela Recorrente restringe‑se à alegada caducidade do direito dos Recorridos, não sendo impugnada a matéria de facto nem o enquadramento de fundo relativo à responsabilidade da Recorrente pela desconformidade da fração vendida com o contrato celebrado;
B. O contrato de compra e venda da fração “M” foi celebrado em 18 de julho de 2018, na vigência do Decreto‑Lei n.º 67/2003, de 8 de abril, que, apesar de revogado pelo Decreto‑Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro, continua a reger os contratos celebrados antes da entrada em vigor deste último diploma, por força da respetiva norma de aplicação no tempo;
C. O Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril, aplica‑se, assim, integralmente ao presente litígio, não obstando a revogação formal daquele diploma à sua aplicação ao contrato de 2018;
D. A falta de conformidade do bem manifestou‑se em dezembro de 2019, dentro do prazo de cinco anos a contar da entrega do bem, e foi denunciada pelos Recorridos à Recorrente a 9 de setembro de 2020, iniciando‑se nessa data o prazo de caducidade de três anos previsto no artigo 5.º‑A, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril, solução que a Recorrente não põe em causa;
E. O prazo de caducidade ficou suspenso por dois meses, em dezembro de 2020 e janeiro de 2021, em que os Recorridos estiveram privados do uso da fração para realização das obras de reparação, deslocando o termo do prazo para 9 de novembro de 2023. Conclusão também aceite pela Recorrente;
F. Paralelamente, o artigo 7.º da Lei n.º 1‑A/2020, de 19 de março, e o artigo 6.º da Lei n.º 16/2020, de 29 de maio, estabeleceram um regime geral de suspensão dos prazos de prescrição e caducidade «relativos a todos os tipos de processos e procedimentos», com prevalência sobre regimes especiais e com alargamento dos prazos pelo período em que vigorou a suspensão, regime que abrange também os prazos de caducidade do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril;
G. Este regime excecional da Covid‑19 foi complementado por novas suspensões de prazos, designadamente ao abrigo da Lei n.º 4‑B/2021, de 1 de fevereiro, e da Lei nº 13‑B/2021, de 5 de abril, que determinaram novo período de suspensão entre 22 de janeiro de 2021 e 5 de abril de 2021, com reflexo no alargamento dos prazos de caducidade em vigor;
H. A sentença recorrida fez uma leitura sistemática e teleológica destes diplomas legais, conjugando as suspensões específicas do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril, com o sistema geral de suspensão e alargamento de prazos Covid‑19, concluindo que o prazo de caducidade em causa apenas terminaria em 17 de abril de 2024;
I. A discordância da Recorrente relativamente à relevância do primeiro período da pandemia Covid-19 – 9 de março 2020 a 2 de junho de 2020 – para efeitos de alargamento do prazo, não traduz qualquer lapso manifesto da sentença, mas tão‑só uma divergência interpretativa quanto ao alcance das normas excecionais aprovadas durante a pandemia;
J. Em caso de dúvida interpretativa, a articulação entre o regime especial de consumo – Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril – e o regime excecional decorrente da pandemia da Covid‑19 deve ser feita de forma a não esvaziar a finalidade de proteção do consumidor, que é a ratio expressa daquele diploma, e a evitar a caducidade de direitos em contexto de crise sanitária e perturbação do funcionamento normal da justiça;
K. A posterior revogação da Lei n.º 16/2020, de 29 de maio, e de outros diplomas vigentes por força da pandemia pela Lei n.º 31/2023, de 4 de julho, não tem o efeito de eliminar as suspensões e alargamentos de prazos já produzidos, pois o artigo 3.º, n.º 2, dessa lei estabelece, expressamente, que a revogação «não prejudica a produção de efeitos no futuro de factos ocorridos durante o período de vigência» das leis revogadas;
L. Assim, as suspensões e alargamentos de prazos ocorridos em 2020 e 2021, tidos em conta na sentença, continuam plenamente eficazes para efeitos de cômputo do prazo de caducidade do direito dos Recorridos neste processo, não podendo ser ignorados com fundamento na revogação superveniente das respetivas leis;
M. Conjugados o Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril, as suspensões por privação de uso da fração e os regimes excecionais constantes das leis aprovadas durante a pandemia da Covid‑19, conclui‑se, à semelhança do tribunal a quo, que a presente ação foi intentada dentro do prazo legal, inexistindo, por conseguinte, fundamento para a absolvição da Recorrente com fundamento em caducidade do direito dos Recorridos;
N. Improcedendo o único fundamento invocado pela Recorrente, deve o recurso ser julgado totalmente improcedente, confirmando‑se integralmente a sentença proferida pelo tribunal recorrido.
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O recurso foi devidamente admitido.
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Recebida a apelação e colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. Do objeto do recurso:
O âmbito do recurso, sempre ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram (art.ºs 635.º n.º 4 e 639.º n.º 1, ambos do C. P. Civil).
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A questão a decidir consiste em saber se o direito de que se arrogam os AA. caducou.
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III. Fundamentação:
Dos factos:
Na primeira instância foi dada como provada a seguinte matéria:
1º A primeira R. é uma sociedade comercial que se dedica à construção e reabilitação de imóveis e subsequente venda a terceiros.
2º Em 2017, a primeira R., no exercício da sua atividade comercial, procedeu à reabilitação do prédio sito na Rua X, n.ºs X, em Lisboa, com vista à posterior venda das frações autónomas desse prédio a terceiros.
3º A primeira R. encarregou a empresa Y – Unipessoal, Ld.ª, da realização das obras de reabilitação do prédio sito na Rua X, n.ºs X, em Lisboa.
4º Encontra-se registada a favor de X (Ap. X UTC – aquisição) a fração autónoma designada pela letra “M”, correspondente ao X andar, porta X, do prédio sito na Rua X, n.º X, Lisboa, descrita na Conservatória do Registo Predial de Lisboa com o n.º X e inscrita na matriz predial urbana sob o artigo X.
5º X adquiriu a fração identificada em 4º aos aqui AA., os quais, por sua vez, a haviam adquirido à aqui primeira R. em 18/07/2018 (Ap. X UTC – aquisição).
6º A presente ação foi instaurada em 17/04/2024, tendo os AA., além do mais, alegado serem “donos e legítimos proprietários da fração autónoma” identificada em 4º.
7º Correu termos nesta Instância Local Cível de Lisboa – J19, a ação declarativa comum n.º X, instaurada em X pelos aqui AA. contra os aqui RR.
8º Os factos alegados na ação n.º X são os mesmos factos alegados nos presentes autos.
9º Na ação n.º X foi proferida sentença no dia X, já transitada em julgado, a qual julgou “verificada a excepção dilatória de ineptidão da Petição Inicial” e absolveu os RR. da instância.
10º Ao instaurar a presente ação, o Ilustre Mandatário dos AA. decalcou os factos que havia redigido na ação n.º X sem atentar no facto de a fração em discussão ter, entretanto, sido vendida pelos AA. a X, o que era do seu conhecimento.
11º A fração autónoma identificada em 4º situa-se imediatamente abaixo da zona de cobertura/telhado tardoz do prédio.
12º Em outubro de 2018, os AA. colocaram dois aparelhos de ar condicionado e loiças sanitárias na casa-de-banho do piso superior da fração identificada em 4º.
13º Após, os AA. colocaram a fração no mercado para arrendamento.
14º No dia 12 de dezembro de 2018, os AA. celebraram um acordo escrito com X, por força do qual permitiram que esta utilizasse a fração identificada em 4º para habitação, pelo período de um ano, mediante o pagamento da quantia mensal de € 700.
15º No 23 de dezembro de 2019 os AA. e X renovaram o acordo escrito identificado em 14º por mais um ano.
16º No mês de dezembro de 2019, em data não concretamente apurada, X comunicou aos AA. a entrada de águas pluviais na fração identificada em 4º, a partir do teto do quarto do 1.º piso.
17º As referidas infiltrações intensificaram-se na época de chuva do início do ano de 2020.
18º Nos dias 9/09/2020 e 14/09/2020 os A. deram a conhecer à segunda R., por email, as infiltrações referidas em 16º e 17º, solicitando intervenção urgente.
19º No dia 09/09/2020, em conversa telefónica, os AA. deram a conhecer à primeira R., as infiltrações referidas em 16º e 17º.
20º Logo no dia 09/09/2020, por indicação da primeira R., os AA. entraram em contacto com X, da sociedade X, Ld.ª, dando-lhe a conhecer as infiltrações referidas em 16º e 17º e solicitando a sua reparação.
21º Na sequência do contacto referido em 20º, X deslocou-se à fração em discussão no dia 16/09/2020, acompanhado por X (este em representação da primeira R.).
22º Após a deslocação referida em 21º, o A. enviou à primeira R. o email de 16/09/2020, junto como documento 10 da petição inicial, solicitando intervenção urgente e a reparação das infiltrações.
23º Os RR. não responderam aos emails dos AA., nem procederam à reparação das infiltrações até 15/10/2020.
24º A entrada de águas pluviais pelo teto e paredes do quarto do 1.º piso da fração em discussão danificou roupas, quadros e diversos objetos existentes na fração,
25º bem como causou manchas no pavimento, escorrência de água nas paredes, bolor nos armários e intenso cheiro a humidade no ar.
26º Perante os factos descritos em 24º e 25º, e face à ausência de resposta/intervenção/reparação dos RR., os AA. solicitaram à empresa X que averiguasse as causas das infiltrações e apresentasse uma proposta de intervenção.
27º Pelo serviço referido em 26º os AA. despenderam a quantia de € 398,52.
28º Na sequência do pedido dos AA., a empresa X deslocou-se à fração em discussão e, após proceder à sua inspeção interior e exterior (análise visual de patologias, registo fotográfico de patologias, análise por termografia e deteção de humidade por radiofrequência), elaborou o relatório junto como documento 11 da petição inicial, cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
29º Consta do relatório referido em 28º, sob a epígrafe “3. Patologias Detectadas” o seguinte:
«Neste capítulo encontra-se organizada a informação reativa aos registos fotográficos e resultados de ensaios efetuados durante a peritagem.
3.1. Porta 10
3.1.1. Na cozinha foram identificados destacamentos de reboco junto aos apoios da estrutura do piso superior.
Figura 5 – destacamento do revestimento
Procedeu-se à análise termográfica da área, não tendo sido detectados padrões térmicos irregulares na zona dos danos.
Figura 6 – análise termográfica da parede da cozinha
Procedeu-se à medição do teor de humidade, por amostragem, na zona dos danos, tendo sido obtidos valores considerados normais para o tipo de revestimento executado.
Figura 7 – medição de teor de humidade em parede da cozinha
3.1.2. Quarto e instalação sanitária
No quarto foram identificados danos provocados por água em toda a parede interior e maioritariamente junto ao vão. Os danos correspondem a destacamentos, eflorescências e manchas de humidade.
Figura 8 – vista geral dos danos à volta do caixilho
No tecto junto à intersecção com o vão exterior (1) é possível identificar eflorescências e destacamento de reboco continuo ao longo de todo o vão. Segundo informação prestada no local a água da chuva infiltra-se e escorre através do tecto, passando inclusivamente para o piso inferior.
Foram identificados o mesmo tipo de danos ao longo da parede, como é o caso do observado nos pontos (2) e (3). Também na zona onde estava o quadro (4) foi possível identificar eflorescências e alterações de tonalidade.
Figura 9 – eflorescências e destacamento de reboco em parede de quarto
Através de análise termográfica não foram observados padrões térmicos irregulares junto à cobertura.
Figura 10 – análise termográfica junto a vão do quarto
Com recurso a sensor de humidade procedeu-se a medição de teor de humidade por amostragem no tecto, junto à zona dos danos, tendo sido registados valores considerados normais para o tipo de revestimento executado. Note-se que em painéis em gesso cartonado, dado o tipo de material, a secagem é relativamente rápida.
Figura 11 – medição de teor de humidade em tecto do quarto
Na parede exterior, após remover o quadro, foi possível identificar corrosão dos elementos metálicos de fixação, o que indicia exposição a ambientes de teor de humidade elevados. Também ficou percetível uma mancha/descoloramento do revestimento na parede na zona do quadro e manchas escuras na face posterior do mesmo, o que indica a presença de fungos/bolores associados a fenómenos de condensação.
Figura 12 – elementos metálicos da moldura corroídos e presença de fungos e bolores na parede
Através de análise termográfica foram identificados padrões térmicos irregulares no topo da parede (intersecção com a cobertura). Procedeu-se a análise termográfica no restante pano de parede tendo sido registados padrões térmicos irregulares junto ao vão exterior e na zona acima do rodapé.
Figura 13 – análise termográfica da parede do quarto
Neste pano de parede com recurso a sensor de humidade procedeu-se a medição de teor de humidade, por amostragem, tendo sido registados valores considerados elevados, mais especificamente nas áreas onde foram registados padrões térmicos irregulares através de análise termográfica.
Também a porta da instalação sanitária na zona inferior, junto à intersecção com a parede exterior demonstra alguma degradação: empolamento e degradação de revestimento. Também aqui se procedeu a medição de teor de humidade, tendo-se registado valores considerados normais para o tipo de revestimento.
Figura 14 – medição de teor de humidade em parede do quarto
Figura 15 – medição de teor de humidade em parede do quarto
Com recurso a sensor de humidade procedeu-se a medição de teor de humidade por amostragem tendo sido registados valores considerados elevados para o tipo de revestimento executado, junto ao tecto.
Figura 16 – medição de teor de humidade em parede da empena
Na instalação sanitária verificou-se a existência de um respiradouro, sobre a zona do duche.
Figura 17 – ventilação da instalação sanitária
Seguidamente procedeu-se ao registo por amostragem do teor de humidade com recurso a sensor de humidade tendo sido registado o valor máxima da escala do aparelho, 99,9%. Ressalve-se que o teor de humidade de material cerâmico é sempre superior ao do restante material em análise neste caso.
Figura 18 – Medição de teor de humidade em parede de instalação sanitária
No exterior, ao observar a parede em análise foi possível detetar a presença de eflorescências, fissurações e manchas provenientes de escorrências no pano de parede exterior.
Figura 19 – Escorrências e fissurações em paredes exteriores (fachada e empena)
Com recurso a análise termográfica e sabendo que os materiais aqui em análise possuem coeficientes de absorção térmicas distintos, foi possível identificar: um pano de parede antigo, possivelmente de alvenaria ordinária, identificado no retângulo a tracejado na figura abaixo e o novo pano de parede de alvenaria constituído por tijolos, acima do retângulo identificado. Também foi possível observar o encerramento de três perfurações antigas, circunferências identificadas na imagem abaixo.
Figura 20 – Análise termográfica de parede exterior
Ao medir o distanciamento das escorrências no pano de parede interior procedeu-se ao registo do teor de humidade nesta área, tendo sido registados valores considerados elevados para o tipo de revestimento executado (83,6%).
Figura 21 – Medição de teor de humidade em parede do quarto
3.1.3. Terraço
No terraço foi possível observar a cobertura onde se registou a selagem das juntas de remate da cobertura com a parede exterior e a entrada da tubagem do AC com silicone.
No telhado foi possível verificar a quase ausência de pendente para drenagem, o que justifica a acumulação de detritos sobre as telhas. No remate das telhas com a parede não foi possível observar a aplicação de uma subtelha. Note-se que as telhas ou foram demasiado apertadas ou foram aplicados vedantes entre encaixes de telhas uma vez que no local não foi possível remoção das mesmas manualmente.
Figura 22 – Cobertura inclinada e intersecção de cobertura com parede exterior
A cobertura deste corpo do edifício é feita com uma água. Além da falta de pendente, foi possível observar a aplicação de Sikagard pele elástica vermelha, ou semelhante, assim como a aplicação de silicone no remate da telha com a parede e sobre as perfurações verticais, feitas na cobertura para suportar as unidades de AC.
Segundo informação prestada no local esta intervenção foi executada pelo instalador de ar condicionado.
Figura 23 – Vista geral da cobertura e intervenção junto a unidade de AC
A cobertura em telha apresenta uma inclinação de 3,6º, ou seja, as telhas encontram-se praticamente horizontais, o que potencia infiltração de água entre as juntas em períodos de chuva de maior intensidade.
Figura 24 – Medição da inclinação de água do telhado
Nos muros laterais do terraço foi reforçada a pintura exterior verificando-se uma diferença de tonalidade de cor entre o reforço e a pintura original.
Figura 25 – Muros laterais do terraço»
30º Consta do relatório referido em 28º, sob a epígrafe “4. Diagnóstico de Patologias – 4.1. Análise Sumária” o seguinte:
«No interior da fracção observaram-se danos provocados pela presença de água, nomeadamente eflorescências e destacamento do reboco em paredes e também deterioração de revestimento em gesso cartonado do tecto.
A cobertura em telha apresenta uma inclinação insuficiente, encontrando-se as telhas praticamente horizontais. Esta inclinação potencia infiltrações, principalmente durante períodos de chuva de maior intensidade e/ou ventos fortes, o que justifica os danos encontrados no tecto, junto à parede exterior.
Esta parede, por sua vez, também apresenta danos por água, além de terem também sido encontradas patologias de condensação. Estes danos podem ser também consequência das infiltrações na cobertura, uma vez que aumenta o teor de humidade relativa interior.
No exterior, esta parede também apresenta escorrências calcárias, um indicador de infiltração. Dada a existência de um beirado, a infiltração tem como origem mais provável na cobertura em telha.
Segundo a NP EN 1304:2007 (norma referente a telhas cerâmicas, acessórios, definições e especificações dos produtos) e de acordo com a tabela de inclinações mínimas apresentada acima, atendendo a que o edifício se localiza numa zona II, a inclinação da água observada deveria variar entre os 13º e os 16º.
A inclinação das pendentes da cobertura é fundamental para o bom comportamento das telhas relativamente ao escoamento das águas da chuva – uma maior inclinação facilita o fluxo de ar necessário à rápida secagem das telhas, após períodos de chuva.
Foi possível observar a presença de padrões térmicos irregulares em ambos os panos da parede (na face interior e exterior), assim como foram registados valores de teor de humidade considerados elevados para o tipo de revestimento percozinado.
Sendo inclusivamente possível identificar a presença de uma infiltração activa na parede exterior (zona de instalação sanitária).».
31º Consta do relatório mencionado em 28º, sob a epígrafe “5. Proposta de intervenção”, o seguinte:
«(…) Durante a inspeção verificou-se que grande parte das patologias estão associadas à cobertura, nomeadamente à drenagem deficiente e muito provavelmente deficiente isolamento térmico. Atente-se que será necessário proceder a ventilação da cobertura de forma a evitar condensações no interior.
Desta forma, propõe-se a implementação de um sistema de subtelha Da Onduline ST50 com isolamento térmico incorporado (ondutherm) de acordo com o seguinte esquema de trabalhos:
1. Remoção das telhas existentes;
2. Correção/aumento de inclinação da cobertura;
3. Execução de ripado de PVC da Onduline 30x20mm, sobre ripado de madeira existente, tendo em especial atenção à coincidência dos mesmos;
4. Aplicação de Painel Sandwich Ondutherm sob Sub-telha Onduline ST50, devidamente fixadas à estrutura de madeira existente com parafusos Standard para madeira da Onduline;
5. Execução de remates nas zonas onde haja interrupção das placas de subtelha de forma a não se verificarem infiltrações, com fita asfáltica autoadesiva Ondufilm 0,2x10m;
6. Execução de remates em pontos singulares como rincões, cumes, beirados, chaminés e janela de sótão de acordo com as boas regras de execução, com fita asfáltica referida no ponto anterior ou semelhante;
7. Execução de um sistema de ventiladores de subtelha com abertura de cerca de 240 cm2, colocadas convenientemente ao longo da cobertura, sempre que possível, por baixo de uma telha de ventilação. Deverá ser colocado um ventilador por cada 30 m2 com a disposição em “W”;
8. Recolocação de telha cerâmica de marselha existente;
9. Introdução de caleira na periferia do telhado;
Os remates da sub-telha com os elementos verticais deverão ser executados de acordo com os seguintes esquemas (…)
A caleira deverá ser executada de acordo com o esquema e exemplo seguintes: (…)
5.2. Reabilitação de fachadas
As fissurações e destacamentos de reboco exterior existente nas fachadas e empenas, devem ser reparadas de acordo com o seguinte esquema de trabalhos:
(…)
1. Picagem de argamassas e recobrimentos desagregados ou destacados do suporte, com maior incidência nos locais onde se registam armaduras corroídas;
2. Abertura de fendas em rebocos numa largura mínima de 1,5 cm;
3. Lavagem com solução de hipoclorito de sódio (lixívia) a 5% e posterior lavagem a jato de água de modo a remover o hipoclorito e todos os resíduos desagregados de todas as paredes exteriores;
4. Regularização de rebocos e selagem de todas as áreas intervencionadas com argamassa tipo Geolite 40 da KeraKoll;
5. Aplicação de primário selante tipo Cinolite Ref:54-850 da CIN;
6. Aplicação de pintura de acabamento tipo NovaAqua HD Ref: 10-125 de CIN.
5.3. Melhorias na fração
De forma a melhorar a ventilação no interior da fração recomendam-se as seguintes intervenções:
1. Alteração de folhas de abrir para oscilo-basculanetes, permitindo a abertura de portas e janelas com maior frequência.
2. Aconselha-se uma melhoria das condições de ventilação. Nas caixas de estores dos vãos, sugere-se a instalação de grelhas de ventilação reguláveis, conforme o seguinte exemplo:
3. (…)
4. 3. Introdução de ventilação forçada na instalação sanitária do último piso (onde se localiza a base de duche).
32º No dia 17/10/2020 os AA. enviaram à primeira R., por email, o relatório referido em 28º, solicitando a realização das soluções aí propostas.
33º A primeira R. não respondeu ao email referido em 32º.
34º Na sequência e por força do facto descrito em 33º, os AA. solicitaram à empresa X, Ld.ª a execução dos trabalhos melhor referidos no documento 14 da petição inicial, cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
35º A empresa X realizou as obras referidas no documento 14 da petição inicial nos meses de novembro e dezembro de 2020.
36º Os autores pagaram à empresa X, pelas obras referidas em 34º, a quantia de € 6 869,55.
37º Por força das obras referidas em 34º os AA. não puderam usar, nem puderam ceder o uso da fração em discussão nos meses de dezembro de 2020 e janeiro de 2021.
38º Por cartas registadas com aviso de receção, datadas de 18 de fevereiro de 2021, e de 9 de abril de 2021, os AA. interpelaram os RR. ao pagamento, no prazo de 15 dias, da quantia de € 8 668,07.
39º A primeira R. respondeu aos AA. por carta datada de 06/05/2021 e enviada em 18/05/2021, declinando o pagamento da quantia solicitada.
40º O segundo R. não respondeu aos AA.
41º Até à presente data nenhum dos RR. pagou aos AA. a quantia mencionada em 38º.
42º Correu termos nesta Instância Local Cível de X – JX, a ação n.º X, instaurada pelo aqui segundo R. contra a aqui primeira R., no âmbito da qual aquele peticionou a condenação desta na reparação de anomalias e defeitos das partes comuns do edifício onde se insere a fração em discussão nos presentes autos.
43º Na ação n.º X foi proferida sentença em X, transitada em julgado, a qual condenou a aqui primeira R. a “reparar os danos e substituir os materiais utilizados na fachada posterior do edifício sito na Rua X, n.ºs X, em Lisboa.”.
44º A insuficiente inclinação da cobertura/telhado do edifício que integra a fração em discussão foi a causa das infiltrações melhor referidas nos factos provados 16º e 17º.
45º O deficiente isolamento térmico da fração em discussão agravou as infiltrações melhor referidas nos factos provados 16º e 17º.
46º O segundo R. convocou diversas assembleias de condóminos com vista a discutir e deliberar sobre a causa e solução das infiltrações melhor referidas nos factos provados 16º e 17º.
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O tribunal a quo considerou como não provados os seguintes factos:
a) O ar condicionado instalado pelos AA. em outubro de 2018 foi a causa da entrada das águas pluviais e infiltrações melhor referidas nos factos provados 16º e 17º.
b) Ao instaurarem a presente ação, os AA. tinham conhecimento dos factos provados 42º e 43º.
c) Na assembleia de condóminos do segundo R., realizada em 10/11/2020, foi deliberado obter relatório técnico de peritagem das anomalias detetadas no edifício.
d) A partir dos emails melhor referidos no facto provado 18º, bem como da visita de X à fração em discussão, melhor referida no facto provado 21º, os AA. não voltaram a contactar o segundo R. a propósito das infiltrações.
e) As infiltrações melhor referidas nos factos provados 16º e 17º ocorreram por falta de realização, pelo segundo R., de obras de manutenção e conservação do edifício.
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Da subsunção dos factos ao Direito:
Conforme já tivemos o ensejo de referir, o objeto do presente recurso cinge-se à questão de saber se, como defende a Recorrente, ocorreu a caducidade do direito reclamado pelos Recorridos.
Àquele propósito, deixaram-se vertidos na sentença sob recurso os seguintes considerandos: “Resultou provado que as infiltrações ocorreram no final de dezembro de 2019, agravando-se no ano de 2020, e que os autores tiveram conhecimento das mesmas nessa data. Ou seja, as infiltrações ocorreram volvidos um ano e cinco meses da venda da fração e dentro do prazo de cinco anos a que alude o artigo 5º, n.º 1, do DL n.º 67/2003.
Os autores comunicaram o sucedido à 1ª ré em 09/09/2020, pelo que o prazo de exercício dos respetivos direitos caducaria, nos termos do artigo 5º-A, n.º 3, do DL n.º 67/2003, em 09/09/2023.
Os autores estiveram privados do uso da fração, concretamente destinando-a a arrendamento, nos meses de dezembro de 2020 e janeiro de 2021, pois nesse período de tempo procederam, como resultou provado, às obras de reparação (até dezembro de 2020, a fração manteve-se arrendada à testemunha X).
Assim, a caducidade do direito dos autores só ocorreria em 09/11/2023, por força da suspensão prevista no artigo 5º-A, n.º 4, do DL n.º 67/2003.
Porém, o prazo de caducidade do direito dos autores ficou ainda suspenso durante o estado de emergência decretado em Portugal, decorrente da Pandemia Covid19, entre 09/03/2020 e 02/06/2020 e entre 22/01/2021 a 05/04/2021 (cfr. por força do disposto no artigo 6º da Lei 16/2020 e artigo 5º da Lei n.º 13-B/2021, de 05 de abril), ou seja, durante um total de 160 dias.
Em consequência, o direito dos autores só caducaria no dia 17/04/2024.
A presente ação foi instaurada precisamente no dia 17/04/2024, o que impediu, nos termos do artigo 331º, n.º 1, do Código Civil, a verificação da caducidade.
Face ao exposto, deve a 1ª ré ser condenada no pagamento aos autores da quantia de € 8.668,07, acrescida de juros de mora, contados desde a citação até efetivo e integral pagamento (atento o disposto no artigo 805º, n.º 1, do Código Civil).”.
Vejamos de que lado está a razão.
Com vista à dilucidação da questão que ora nos ocupa, há que, em primeira linha, apurar qual o regime jurídico aplicável à causa de pedir tida como provada.
Naquele circunspecto, está fora de dúvida – até por não ter sido contraditado por nenhuma das partes – que, numa primeira análise, há que lançar mão do regime estatuído pelo Decreto-lei n.º 67/2003, de 8 de abril, que transpôs para a ordem jurídica nacional a Diretiva n.º 1999/44/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 25 de maio, sobre certos aspetos da venda de bens de consumo e das garantias a ela relativas. De notar que aquele Decreto-lei veio a ser revogado pelo art.º 54.º b) do Decreto-lei n.º 84/2021, de 18 de outubro, que regula os direitos do consumidor na compra e venda de bens, conteúdos e serviços digitais, transpondo as Diretivas (EU) 2019/771 e (EU) 2019/770. Sucede, porém, que este último diploma legal, conforme resulta do seu art.º 53.º n.º 1, apenas se aplica aos contratos de compra e venda de bens móveis e de bens imóveis que hajam sido celebrados após a sua entrada em vigor, seja, após 1 de janeiro de 2022 (cfr. o respetivo art.º 55.º). Ora, de acordo com a facticidade tida por assente (e que não foi impugnada), o contrato de compra e venda da fração autónoma em apreço foi firmado entre os AA. e a primeira R. no dia 18 de julho de 2018, ou seja, ainda na vigência do Decreto-lei n.º 67/2003, de 8 de abril (na redação introduzida pelo Decreto-lei n.º 84/2008, de 21 de maio, e pelo Decreto-lei n.º 9/2021, de 29 de janeiro), pelo que será o regime jurídico por este aprovado que terá de ser trazido à colação.
Retomando o raciocínio quanto ao Decreto-lei n.º 67/2003, de 8 de abril, este deve ser aplicado não só quando estejam em causa contratos de compra e venda celebrados entre profissionais e consumidores (cfr. o seu art.º 1.º-A n.º 1), mas também o fornecimento de bens de consumo no âmbito de um contrato de empreitada ou de outra prestação de serviços, bem como à locação de bens de consumo (n.º 2 do art.º 1.º-A).
Para efeitos daquele diploma, por consumidor deve entender-se a pessoa a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com carácter profissional uma atividade económica que vise a obtenção de benefícios, nos termos do n.º 1 do artigo 2.º da Lei n.º 24/96, de 31 de julho (art.º 1.º-B a) do Decreto-lei n.º 67/2003, de 8 de abril).
Tendo-se provado que os AA., pessoas singulares, foram os consumidores finais (para este efeito não releva se aqueles, em momento posterior à aquisição do imóvel, decidiram dar este de arrendamento a terceiros) e que a primeira R. é uma sociedade comercial que se dedica à construção e reabilitação de imóveis e subsequente venda a terceiros, forçoso se torna concluir que à relação estabelecida entre ambos se aplica o regime subjacente ao Decreto-lei n.º 67/2003, de 8 de abril. Tanto mais que igualmente resultou provado que a primeira R., no exercício daquela sua atividade comercial, procedeu à reabilitação do prédio sito na Rua X, n.ºs X, em Lisboa, com vista à posterior venda das frações autónomas desse prédio a terceiros.
Posto isto e de acordo com o preceituado no art.º 298.º n.º 2 do C. Civil, quando, por força da lei ou por vontade das partes, um direito deva ser exercido dentro de certo prazo, são aplicáveis as regras da caducidade, a menos que a lei se refira expressamente à prescrição.
Acrescentando, respetivamente, os art.ºs 298.º n.º 2, 328.º, 329.º e 331.º, todos do C. Civil que o prazo de caducidade não se suspende nem se interrompe, senão nos casos em que a lei o determine, começa normalmente a correr no momento em que o direito puder legalmente ser exercido e só a impede a prática, dentro do prazo legal ou convencional, do ato a que a lei ou convenção atribua efeito impeditivo, a não ser que se trate de prazo fixado por contrato ou disposição legal relativa a direito disponível, na qual impede igualmente a caducidade o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deva ser exercido.
Se for estabelecida em matéria excluída da disponibilidade das partes, a caducidade é apreciada oficiosamente pelo tribunal e pode ser alegada em qualquer fase do processo (art.º 333.º do C. Civil). Já se for estabelecida em matéria não excluída da disponibilidade das partes, é-lhe aplicável as regras da prescrição, ou seja, não pode ser conhecida oficiosamente, carecendo, para que se opere a sua eficácia, de ser invocada, judicial ou extrajudicialmente, por aquele a quem aproveita (art.º 303.º do C. Civil).
Do ponto de vista processual, a caducidade constitui uma exceção perentória (cfr. o art.º 576.º n.ºs 1 e 3 do C. P. Civil), sendo que, na situação sub judice, está estabelecida em matéria na disponibilidade das partes, pelo que o seu conhecimento depende da invocação da parte a quem aproveita (art.º 579.º do C. P. Civil).
A caducidade, intimamente ligada ao exercício de direitos potestativos, é uma das causas de extinção de um direito pelo seu não exercício durante certo tempo e tem por base exigências de certeza jurídica. Conforme ensina Manuel de Andrade (na Teoria Geral da Relação Jurídica, Vol. II, Livraria Almedina, Coimbra, 1992, pág. 464), “certos direitos devem ser exercidos durante certo prazo para que ao fim desse tempo fique inalteravelmente definida a situação jurídica das partes. É de interesse público que tais situações fiquem, assim, definidas duma vez para sempre com o transcurso do respetivo prazo”.
Posto isto, temos que os AA. reclamam da primeira R. o pagamento do valor que despenderam com a realização de obras alegadamente urgentes de reparação dos danos causados no imóvel que adquiriram àquela parte processual passiva.
Ora, analisado o teor do art.º 4.º, devidamente conjugado com o do art.º 5.º, ambos do Decreto-lei n.º 67/2003, de 8 de abril, ressalta que os prazos previstos naquele segundo normativo e cujo decurso acarreta caducidade nos termos do respetivo art.º 5.º-A apenas dizem respeito aos direitos do consumidor à reparação ou substituição da coisa, à redução do preço ou à resolução do contrato, que não ao pedido de condenação no pagamento de indemnização como ocorre in casu. Neste circunspecto, ainda que por referência ao contrato de empreitada mas com total pertinência também em relação ao contrato de compra e venda de imóvel, refere com acerto João Cura Mariano (Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, Livraria Almedina, Coimbra, 2004, pág. 146) que “Quanto ao direito de indemnização, que não está excluído nos contratos de empreitada de consumo, tal como a exceção do não cumprimento do contrato pelo empreiteiro, continua a aplicar-se o regime geral do contrato de empreitada previsto no C.C.” (em igual sentido vejam-se, v.g., os Acórdãos deste Tribunal da Relação de Lisboa de 13 de março de 2025 e de 15 de julho de 2025, consultáveis em www.dgsi.pt, bem como a vasta jurisprudência e doutrina citada no segundo daqueles arestos, a que infra parcialmente nos referiremos).
Como tal, no que se refere à compra e venda de coisas defeituosas prescreve o art.º 913.º n.º 1 do C. Civil que se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes. Ou seja, o artigo ora transcrito remete para o regime da venda de bens onerados, com exceção das modificações concretamente estipuladas nos normativos seguintes.
Por seu turno, o art.º 914.º do C. Civil refere, a propósito da reparação ou substituição da coisa, que o comprador tem o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa ou, se for necessário e esta tiver natureza fungível, a substituição dela.
Quanto à denúncia do defeito, rege o art.º 916.º do C. Civil:
1. O comprador deve denunciar ao vendedor o vício ou a falta de qualidade da coisa, exceto se este houver usado de dolo.
2. A denúncia será feita até trinta dias depois de conhecido o defeito e dentro de seis meses após a entrega da coisa.
3 - Os prazos referidos no número anterior são, respetivamente, de um e de cinco anos, caso a coisa vendida seja um imóvel”, tendo este n.º 3 sido introduzido pelo DL n.º 267/94, de 25 de outubro (cujo início de vigência ocorreu no dia 1 de janeiro de 1995).
Relativamente à caducidade da ação, textua o art.º 917.º do C. Civil que a ação de anulação por simples erro caduca, findo qualquer dos prazos fixados no artigo anterior sem o comprador ter feito a denúncia, ou decorridos sobre esta seis meses, sem prejuízo, neste último caso, do disposto no n.º 2 do artigo 287.º.
Ainda que a letra daquele art.º 917.º inculque a ideia segundo a qual o prazo de caducidade diz respeito apenas à propositura de ação de anulação por simples erro, tem constituído doutrina e jurisprudência pacíficas que o regime instituído pelo mesmo é aplicável, por interpretação extensiva, às ações em que se vise obter a reparação ou a substituição da coisa, ou seja, às ações previstas no art.º 914.º do C. Civil.
Nesse sentido surgem Pires de Lima e Antunes Varela (no Código Civil Anotado, Vol. II, Coimbra Editora, Coimbra, 1981, pág. 193), ao referirem que “será, porém, aplicável este prazo de seis meses, por interpretação extensiva do artigo, às ações que visem obter a reparação ou a substituição da coisa (art. 914.º)? Parece que foi essa a intenção do legislador. Além de não se justificar que fique dependente do prazo longo de vinte anos a extinção daqueles direitos em casos de simples erros (prazo ainda sujeito, como prescricional, a interrupções ou suspensões), seria incompreensível a desarmonia com o disposto no n.º 4 do artigo 921.º. Na verdade, garantido pelo vendedor o bom funcionamento da coisa vendida, o direito de obter a reparação ou a substituição extinguir-se-ia em curto prazo. Não havendo garantia, o direito de obter a mesma reparação ou substituição, agora com base no artigo 914.º, estaria sujeito ao prazo longo da prescrição, incoerência que não pode aceitar-se.” (cfr. também, v.g., o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19 de abril de 2012, acessível em www.dgsi.pt).
Reportando-nos agora ao regime jurídico do contrato de empreitada e no que se refere aos imóveis destinados a longa duração, prescreve o art.º 1225.º do C. Civil:
1 - Sem prejuízo do disposto nos artigos 1219.º e seguintes, se a empreitada tiver por objeto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente.
2 - A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia.
3 - Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1221.º.
4 - O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado.
O ónus da prova do decurso do prazo de exercício dos direitos do dono da obra compete ao empreiteiro (art.º 343.º n.º 2 do C. Civil), não sendo possível o tribunal conhecer dele oficiosamente, uma vez que nos encontramos perante direitos disponíveis (art.º 303.º, aplicável por força do disposto no art.º 333.º n.º 2, ambos do C. Civil).
Quanto ao incumprimento defeituoso, a tutela do credor abre a este vários caminhos: o direito de exigir a reparação ou substituição da coisa (art.ºs 914.º e 1221.º, ambos do C. Civil); o direito a indemnização decorrente dos prejuízos sofridos (art.ºs 909.º e 1223.º do mesmo diploma); o direito à redução da contraprestação ou à resolução do contrato (art.ºs 911.º e 1222.º, também do C. Civil).
Será que, face aos contornos do caso concreto, é de trazer à discussão a figura do construtor/vendedor imobiliário? Podemos definir este como o que constrói, por conta própria, um imóvel e promove a sua venda, antes e/ou depois da construção.
Nas situações em que o contrato celebrado é o de compra e venda, o n.º 4 do art.º 1225.º do C. Civil, introduzido pelo DL nº. 267/94, de 25 de outubro, prescreve que o disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado.
Apesar da aplicação de algumas regras da empreitada ao contrato em discussão, o mesmo não perde a qualificação de contrato de compra e venda, continuando a serem-lhe aplicáveis as regras próprias da compra e venda. Posto é que estejamos perante uma obra destinada a longa duração – o que resulta da sua natureza objetiva (como é o caso do imóvel objeto do presente litígio) – que esteja em perigo de ruína ou apresente defeitos.
Cabe então questionar: a concreta situação em discussão nesta lide subsume-se à previsão do n.º 4 do art.º 1225.º do C. Civil, ou seja, a Recorrente deve ser tida como construtora/vendedora para efeitos daquele normativo?
Com vista a responder àquela questão, vejamos o que refere o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 5 de março de 2013 (citado na decisão recorrida e consultável em www.dgsi.pt): «o que releva não é ter materialmente desenvolvido a atividade de construção (…) mas sim saber se o réu “teve o domínio da construção, se desenvolveu no âmbito profissional.” (…) Reitera-se, assim, que “só um conceito amplo de construtor respeita a intenção de proteção do consumidor/aquirente do imóvel, reconhecendo-lhe o direito de responsabilizar os “vários agentes intervenientes” no sector imobiliário, onde manifestamente “assume, economicamente, uma posição mais desfavorecida” (preâmbulo do Decreto-Lei nº 267/94) – razão que consabidamente levou também à alteração introduzida no nº 1 do artigo 1225º do Código Civil, responsabilizando o empreiteiro diretamente perante o terceiro adquirente.».
Também no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 14 de janeiro de 2014 (acessível em www.dgsi.pt) se escreveu que “o conceito de vendedor/construtor não deve ser interpretado num contexto puramente literal, não sendo assim relevante ter materialmente desenvolvido a atividade de construção, mas sim ter o domínio da construção do imóvel, domínio esse desenvolvido no âmbito profissional”, pois, só “com a referida amplitude conferida ao conceito de vendedor/construtor se torna eficaz a proteção do consumidor/adquirente do imóvel que o D.L. 267/94 lhe quis proporcionar com as alterações que introduziu no Artº 1225º do C.C.”.
Na mesma senda segue Pedro Romano Martinez (no Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Contratos em Especial, Universidade Católica Editora, 2023, pág. 840), ao escrever que “no n.º 4 parte-se do pressuposto que se trata de construtor/vendedor profissional, ainda que o comprador seja consumidor.”.
Ainda no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 15 de maio de 2012 se entendeu que “o regime previsto no artigo 1225.º, só se aplica ao vendedor que também tenha sido o construtor da obra, ou que, não o sendo, seja, pelo menos o dono da obra feita com intuito de venda posterior e no âmbito da atividade profissional do vendedor.” (em www.dgsi.pt).
Conforme bem se refere no Acórdão deste Tribunal da Relação de Lisboa de 5 de março de 2020, (em www.dgsi.pt), “o conceito de construtor que é utilizado no nº 4 do artigo 1225º do Código Civil é um conceito lato, que tanto abrange o construtor directo como aquele que, profissionalmente, constrói directamente ou mediante contratos com terceiros para vender a adquirentes/consumidores” (ver também o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 10 de janeiro de 2019, consultável no mesmo site).
Volvendo aos contornos do caso concreto, resultou provado que a Recorrente é uma sociedade comercial que se dedica à construção e reabilitação de imóveis e subsequente venda a terceiros, que em 2017, no exercício da sua atividade comercial, procedeu à reabilitação do prédio sito na Rua X, n.ºs X, em Lisboa, com vista à posterior venda das frações autónomas desse prédio a terceiros, e que, para o efeito, encarregou a empresa X, Ld.ª, gerida por X, da realização das obras de reabilitação do prédio sito na Rua X, n.ºs X, em Lisboa.
Aqueles factos demonstram uma relação profissional da Recorrente com o imóvel em questão, segundo o referido critério do domínio da construção, pelo que a mesma enquadra-se na previsão constante do citado n.º 4 do art.º 1225.º do C. Civil.
Definido que está que à relação contratual havida entre a Recorrente e os Recorridos é aplicável o regime instituído pelo art.º 1225.º n.º 4 do C. Civil, vejamos se, in casu, foram respeitados os prazos previstos nos n.ºs 1 e 2 daquele preceito legal.
O comprador de um imóvel que seja consumidor dispõe de três tipos de prazo para o exercício dos seus direitos, sob pena de caducidade: em primeiro lugar, o prazo de um ano para a denúncia dos defeitos da obra, contado desde o momento em que tiver detetado esse mesmo defeito, nos termos do art.º 1225.º n.º 2 do C. Civil; em segundo lugar, o prazo de um ano a contar da denúncia para pedir indemnização (art.º 1225.º n.º 1 do C. Civil); o prazo de cinco anos, correspondente à garantia legal de conformidade da obra, o qual deve contar-se desde que aconteceu a entrega do imóvel (art.º 1225.º n.º 1 do C. Civil).
Frise-se que aquele peticionar de indemnização a que se refere a segunda parte do n.º 2 do art.º 1225.º do C. Civil implica que ocorra a propositura de uma ação judicial para o efeito, sendo insuficiente uma interpelação extrajudicial. Realmente, o Supremo Tribunal de Justiça, no seu Acórdão de 10 de janeiro de 2023 (acessível em www.dgsi.pt), notou que “No âmbito de um contrato de empreitada, o direito do dono da obra à eliminação dos defeitos, perante uma infrutífera denúncia feita ao empreiteiro, deve ser exercido mediante instauração de acção judicial, sob pena de caducidade dos seus direitos (arts. 1224º, nº 1, e 1225º, nºs 2 e 3 do C. Civil), não bastando, para o efeito, uma interpelação extrajudicial.”.
Àquele propósito, deixamos aqui transcrita, pela sua pertinência, uma parte significativa do já citado Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 15 de julho de 2025, com abundante citação doutrinária e jurisprudencial:
«(…) vale a pena seguir e transcrever (acrescentando apenas os links para a jurisprudência citada) o que se afirmou no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 10 de Janeiro de 2023 (Processo n.º 35/20.7T8PNI-A.C1.S1-Tibério Nunes da Silva), onde se assinalou que, nesta matéria (começando por citar Pedro Romano Martinez) “foram estabelecidos prazos de caducidade curtos no interesse do empreiteiro, a fim de o desvincular da responsabilidade emergente dos defeitos da obra, em caso de inércia do comitente. Os motivos que presidiram a tal tomada de posição foram, por um lado, evitar que o decurso de um longo lapso venha a dificultar a prova e, por outro, permitir que o empreiteiro mais facilmente proceda à eliminação do defeito.»
Diz, noutro ponto, que «a lei estabeleceu o prazo de um ano para interpor a acção, prazo esse que se conta da recusa de aceitação, da aceitação com reserva ou, sendo os defeitos ocultos, da respectiva denúncia» (p. 496) (destaque nosso).
Também em “Compra e venda e empreitada”, in Comemorações dos 35 Anos do Código Civil e dos 25 Anos da Reforma de 1977, vol. III, Coimbra Editora 2006, p. 247, faz menção ao prazo de um ano após a denúncia para ser intentada a acção judicial, e em Cumprimento Defeituoso em Especial na Compra e Venda e na Empreitada, Almedina, Coimbra, 1994, p. 412, assinala que «[n]o direito português, ao contrário do que se verifica noutros sistemas jurídicos, foi autonomizado um prazo para ser intentada a acção judicial», inovação que entende ser «de aplaudir, pois, por via dela, evitam-se as confusões entre os prazos de propositura da acção e de limite da garantia» (p. 413).
Pires de Lima e Antunes Varela, no Código Civil Anotado, vol. II, 4ª edição (reimpressão), Wolters Kluwer/Coimbra Editora, 2010, p. 899, fazem referência à necessidade de fixação de um prazo curto, designadamente, para o exercício dos direitos de eliminação dos defeitos, reconhecida na generalidade das legislações.
Menezes Leitão regista que «[e]fectuada a denúncia dentro do prazo, o dono da obra dispõe de um ano para instaurar a acção correspondente, sob pena de caducidade» (art. 1224º, nº1)» (Direito das Obrigações, Volume III – Contratos em Especial, 3ª edição, 2005, p. 557).
Pelo mesmo diapasão alinha João Serras de Sousa, fazendo menção a «um ano para o exercício do direito de acção, contado a partir do momento da denúncia» (Ana Prata (coord.) e Outros, Código Civil Anotado, vol. I, 2ª ed., Almedina, Coimbra, 2019, p. 1579).
No que concerne à jurisprudência, verifica-se que alguns acórdãos das Relações têm vindo a considerar que os direitos do dono da obra a que se reportam os artºs 1224º e 1225º do CC, não têm de ser exercidos através de acção judicial, como acontece, por exemplo, com o Ac. Rel. do Porto de 15-10-2013, Rel. Anabela Luna de Carvalho, Proc. 4838/09.5TBVLG.P1; Ac. Rel. Guimarães, de 16/06/2011, Rel. Manso Raínho), Proc. 29121/09.2YIPRT.G1; Ac. Rel. Coimbra, de 24/04/2012, Rel. Arlindo Oliveira, Proc. nº 372/11.8T2AGD.C14, ou Ac. da Rel. Coimbra, de 22/06/2020, Proc. nº 5320/16.0T8VIS.C1, relatado por Maria João Areias, com voto de vencido da relatora inicial, Catarina Gonçalves,(…).
No Ac. da Rel. de Lisboa de 04-12-2003, Rel. Granja da Fonseca, Proc. 9333/2003-6, (…), entendeu-se, em sentido diverso, que foi autonomizado um prazo para a instauração de uma acção judicial para o exercício dos direitos de eliminação dos defeitos, redução do preço, resolução do contrato e indemnização (artigo 1224º CC) e acrescentou-se que, tratando-se de empreitada, a acção judicial deverá ser proposta no prazo de um ano a contar da recusa da aceitação da obra, da aceitação com reserva, da denúncia dos defeitos ou do reconhecimento da existência destes por parte do empreiteiro (artigo 1224º, n.ºs 1 e 2 CC).
No Ac. da Rel. do Porto de 16-05-2017, Rel. Márcia Portela, Proc. nº 1614/13.4TJPRT.P1, (…), considerou-se que «a denúncia deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização e o direito à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1221.º devem ser pedidos no ano seguinte à denúncia (n.ºs 2 e 3)», concluindo-se e que «para obviar à caducidade do direito o credor deveria ter intentado a acção no prazo de um ano a contar da denúncia do defeito».
No mesmo sentido, pode ver-se o Ac. da Rel. de Lisboa de 04-11-2008, Rel. Rui Vouga, Proc. 2552/2008-1,(…).
No Ac. da Rel. de Lisboa 02-06-2021, Proc. n.º 666/15.7T8AGH.L1-6 (…), entendeu-se que: «(…) o legislador, nos artºs 1220º nº 1, 1224º e 1225º estabeleceu prazos de caducidade para a denúncia dos defeitos da obra e para o exercício dos direitos que são conferidos ao dono da obra. Não se trata de prazos de prescrição. Se assim não fosse, os direitos do dono da obra poder-se-iam protelar no tempo, com o inconveniente da insegurança jurídica que adviria para o empreiteiro. De resto, esses prazos de caducidade, curtos, foram estabelecidos no interesse do empreiteiro, a fim de os desvincular das responsabilidades emergentes dos defeitos da obra no caso de inércia do dono da obra.
Ora, a tese que, na linha do entendimento de Cura Mariano, defende que o exercício dos direitos do dono da obra, mormente o direito à reparação dos defeitos, pode ser exercido extrajudicialmente no ano seguinte à denúncia dos defeitos e que a posterior acção de condenação do empreiteiro à reparação dos defeitos pode ser exercida no prazo geral da prescrição, ou seja no prazo de 20 anos após a interpelação extrajudicial para eliminação dos defeitos (conforme artº 309º do CC) redunda, salvo o devido respeito, numa subversão da ratio que levou o legislador a estabelecer prazos curtos para que o dono da obra compelisse o empreiteiro à reparar/eliminar os defeitos da obra. Note-se que o Legislador optou por prazos de caducidade e não de prescrição por se entender que os institutos da suspensão e da interrupção da prescrição não se harmonizavam com as razões que justificavam o estabelecimento de prazos curtos para o exercício dos direitos resultando do descobrimento de defeitos (Cf. Pires de Lima e Antunes Varela CC anotado, vol. II, 3ª edição, 1986, pág. 824).
Por conseguinte, somos a entender que o dono da obra dispõe de um ano, contado a partir da denúncia dos defeitos, para instaurar a acção correspondente, sob pena de caducidade dos seus direitos.»
No que toca a jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, importa recordar alguns acórdãos (…) (com destaques nossos):
- Ac. STJ de 01-10-1996, Rel. Aragão Seia, Proc. 96A075 («II - E não tendo [o dono da obra] denunciado os defeitos da obra nos trinta dias posteriores a ter tomado conhecimento deles, ou, não tendo intentado acção destinada a obter a eliminação dos mesmos no ano posterior à sua aceitação - ou à aceitação com reserva - o direito que pretendia obter com a acção caducou.»);
- Ac. STJ de 13-01-2009, Rel. Urbano Dias, Proc. 08A3878 («Para efeitos de relevância da excepção da caducidade, não há que fixar prazo ao empreiteiro para a conclusão da reparação dos defeitos: no prazo de garantia de cinco anos (dentro desse prazo pode o dono da obra denunciar defeitos entretanto descobertos), o dono da obra, se for caso disso (ou seja, se forem verificados defeitos) terá de accionar o empreiteiro, no prazo de um ano a partir do seu conhecimento, sob pena de caducidade.»);
- Ac. STJ de 29-06-2010, Rel. Helder Roque, Proc. 12677/03.0TBOER.L1.S1 (um caso de imóvel edificado pelo empreiteiro-vendedor), no qual se consignou que “a denúncia dos defeitos será feita (…) dentro do prazo de um ano, após o conhecimento dos mesmos, e a acção instaurada, igualmente, dentro de um ano, a contar dessa denúncia, e tudo isto, dentro do prazo de cinco anos, a partir da entrega do imóvel, sob pena de caducidade”.
- Ac. STJ de 29-11-2011, Rel. Gabriel Catarino, Proc. 121/07.TBALM.L1.S1 («V - O dono da obra ou o terceiro adquirente, para fazer valer com êxito uma pretensão para reparação de defeitos detectados numa obra de longa duração, terá de: 1) denunciar os defeitos no prazo de garantia da obra, ou seja 5 anos após a entrega da mesma; b) propor a acção, caso o empreiteiro ou vendedor do imóvel não aceitem proceder à reparação dos defeitos, no prazo de 1 ano a partir do momento em que efectuou a denúncia.»);
- Ac. do STJ de 19-04-2012, Rel. Maria dos Prazeres Beleza, Proc. 9870/05.5TBBRG.G1.S1 (um caso de construtor-vendedor), no qual se deixou expresso que é «de um ano o prazo de caducidade do direito de propor a acção de condenação na reparação dos defeitos do imóvel.»;
- Ac. STJ de 06-06-2013, Rel. Granja da Fonseca, Proc. 8473/07.4TBCSC.L1.S1 (um caso de construtor-vendedor, com aplicação do regime do artigo 1225º do Código Civil), no qual se considerou que este normativo contempla três prazos:
«a) - Um ano para fazer a denúncia dos defeitos, prazo que se conta a partir do descobrimento dos defeitos da obra;
b) - Um ano, a partir da denúncia, para a interposição da acção judicial a pedir a indemnização ou a eliminação dos defeitos;
c) - Cinco anos, a contar da entrega do imóvel, dentro dos quais terá que ser feita a denúncia.»
- Ac. STJ de 14-01-2014, Rel. Moreira Alves, Proc. nº 378/07.5TBLNH.L1.S1, no qual se concluiu que «O art. 1225.º do CC contempla três prazos de caducidade: (i) o prazo de garantia (supletivo) de 5 anos, contados a partir da entrega do imóvel ao adquirente; (ii) o prazo de 1 ano, a contar do conhecimento do defeito, para exercer o direito de denúncia; e (iii) o prazo de 1 ano, subsequente à denúncia, dentro do qual terá de ser instaurada a acção destinada a exercitar o direito à eliminação dos defeitos ou à indemnização.»
- Ac. STJ de 11-05-2017, Rel. Bernardo Domingos, Proc. 1393/08.7TBSTB.E115, tratando-se de um caso em que o vendedor foi o construtor do imóvel, aplicando-se o disposto nos nºs 1 a 3 do art. 1225º por força do nº 4, do CC (“se a compra e venda tiver por objecto bem imóvel destinado a longa duração, que tenha sido construído, reparado ou modificado pelo vendedor, os prazos de caducidade serão: (1) de um ano para fazer a denúncia dos defeitos, prazo que se conta a partir do descobrimento dos mesmos (art.º 1220.º, n.º 1, do Código Civil), (2) de um ano, a partir da denúncia, para pedir a indemnização ou a eliminação dos defeitos nº 2,3 e 4 do art.º 1225 do CC e (3) de cinco anos, a contar da entrega da obra, dentro dos quais terá que ser feita a denúncia e proposta a ação de indemnização ou reparação do imóvel.»);
Como se vê, há constante jurisprudência deste Supremo Tribunal no sentido de que, nos casos de imóveis destinados a longa duração, à denúncia dos defeitos se segue, dentro de 1 ano, uma acção destinada a pedir a reparação desses defeitos, sob pena de caducidade.
Conforme se exarou no Ac. da Rel. de Lisboa de 02-06-2021(…), estamos perante prazos de caducidade, curtos, tendentes a desvincular o empreiteiro das responsabilidades emergentes dos defeitos da obra no caso de inércia do dono da obra, permitindo que mais facilmente se proceda à reparação dos defeitos, para além dos aspectos de dificuldade da prova que a passagem do tempo criaria (como refere Romano Martinez).
Não vemos razões para nos desviarmos da mencionada jurisprudência do Supremo.
Assim, entende-se que, após a denúncia dos defeitos, que se revele infrutífera, deve o dono da obra instaurar acção destinada a pedir a condenação do empreiteiro na eliminação desses defeitos, sob pena de caducidade.».
Tendo como pano de fundo a circunstância de o tribunal não estar vinculado, em matéria de indagação, de interpretação e de aplicação das regras de Direito, às alegações das partes (art.º 5.º n.º 3 do C. P. Civil), e recorrendo, uma vez mais, à facticidade tida por assente, da mesma resulta que as infiltrações tiveram lugar no final de dezembro de 2019, sendo que os Recorridos delas tiveram conhecimento nessa data. Tendo estes comunicado à primeira R. aquela situação no dia 9 de setembro de 2020, respeitaram o prazo de um ano aludido na primeira parte do n.º 2 do art.º 1225.º do C. Civil.
A acrescer, deveriam os Recorridos, como vimos, ter intentado a presente ação no prazo de um ano contado daquela denúncia, ou seja, até às vinte e quatro horas do dia 9 de setembro de 2021. Tendo tal lide tido início no dia 17 de abril de 2024, o direito dos Recorridos há muito havia caducado.
No entanto, não podemos olvidar que por força da pandemia causada pelo vírus SARS-Cov-2 os prazos processuais estiveram suspensos durante determinados hiatos temporais.
Na verdade e conforme bem se sintetiza no Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 9 de maio de 2024 (consultável em www.dgsi.pt): «No âmbito da “legislação Covid-19” foram estabelecidos regimes excepcionais de suspensão dos prazos de prescrição em curso.
Inicialmente, essa suspensão foi introduzida pelos n.ºs 3 e 4 do art.º 7.º da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de Março, vigorando entre o dia 09 de Março de 2020 até ao dia 03 de Junho de 2020, num total de 87 dias (cfr. art.º 5.º da Lei n.º 4-A/2020, de 6 de Abril, e arts. 8.º e 10.º da Lei n.º 16/2000 de 29 de Maio).
Num segundo momento, no decorrer da evolução da pandemia causada pelo vírus SARS-CoV-2 e doença COVID-19, voltou a vigorar um regime de suspensão dos prazos de prescrição, agora nos termos do n.º 3 do art.º 6.º-B da Lei n.º 4-B/2021, de 1 de Fevereiro, que, visto o seu art.º 5º, vigorou entre 22 de Janeiro de 2021 e o dia 5 de Abril de 2021, num total de 74 dias (cfr. art.º 4.º da Lei n.º 4-B/2021, de 1 de Fevereiro, e art.º 7.º da Lei n.º 13-B/2021, de 5 de Abril).
Somando os dois períodos de suspensão do prazo em questão, temos um total de 161 dias, que deverão ser acrescentados ao termo que ocorreria normalmente a 04.06.2021, para que se complete o aludido prazo, obedecendo a esta legislação excepcional. (…) Tal significa que, como os prazos estiveram suspensos durante um determinado período, quando este período termina os prazos da prescrição são alargados pelo período correspondente àquele em que estiveram suspensos.”».
Efetuados os necessários cálculos aritméticos, temos que o prazo de um ano contado da denúncia dos defeitos para os Recorridos formularem em tribunal pedido de indemnização contra a Recorrente teve início no dia 10 de setembro de 2020 e suspendeu-se, por força do regime instituído pelo art.º 4.º da Lei n.º 4-A/2021, de 1 de fevereiro, no dia 22 de janeiro de 2021, tendo voltado a correr a partir do dia 6 de abril de 2021, inclusive (cfr. os art.ºs 2.º, 5.º e 7.º, todos da Lei n.º 13-B/2021, de 5 de abril). Pelo que desde 10 de setembro de 2020 até 21 de janeiro de 2021 decorreram cento e trinta e quatro dias e desde 6 de abril de 2021 até 17 de abril de 2024 mediaram mais mil cento e oito dias, o que tudo somado representa três anos, quatro meses e vinte e cinco dias. O que significa que o prazo de um ano contado da denúncia dos defeitos que estava ao dispor dos Recorridos para apresentarem em Juízo esta ação já há muito se tinha esgotado no dia 17 de abril de 2024. Mesmo que se desconsiderasse o período de dois anos em que o imóvel esteve arrendado a terceiro.
Adite-se que a suspensão (entre 9 de março de 2020 e 3 de junho de 2020) a que aludem o art.º 5.º da Lei n.º 4-A/2020, de 6 de abril, e os art.ºs 8.º e 10.º, estes da Lei n.º 16/2000, de 29 de maio, está dependente, no momento em que se verifica, do decurso de um determinado prazo, o que, na situação em presença (para propositura da ação), não ocorre, porquanto a denúncia dos defeitos só teve lugar no dia 9 de setembro de 2020.
Conforme já tivemos o ensejo de referir, a caducidade é uma exceção perentória que foi invocada pela parte à qual aproveita e cuja verificação tem como consequência a absolvição total ou parcial do pedido (art.º 576.º n.ºs 1 e 3 do C. P. Civil).
Atento o que se deixou ínsito, o recurso interposto deve ser julgado procedente.
Os Recorridos são responsáveis pelo pagamento das custas processuais (artigos 527.º e 529.º, ambos do C. P. Civil).
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IV. DECISÃO:
Pelo exposto, acordam os Juízes desta 2.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar procedente o recurso e, consequentemente, absolver a Recorrente do pedido.
Custas pelos Apelados.
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Lisboa, 25-05-2026
João Severino
Paulo Fernandes da Silva
António Moreira |
