Acordam, em Conferência, na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
I. Relatório:
BB e CC requereu junto do Balcão Nacional do Arrendamento o despejo de AA, alegando a verificação dos pressupostos do Artigo 1097.º do Código Civil, juntando documentos de suporte.
Notificada a requerida, veio a mesma deduzir oposição alegando, em síntese, que resulta do contrato de arrendamento celebrado, referente ao arrendamento subjacente aos autos, a outorga do mesmo pela fiadora DD, sendo que esta nunca foi notificada para não renovação e cessação desse contrato de arrendamento nem citada no presente procedimento, conjuntamente com a requerida. Afigura-se a necessidade de o fiador ser notificado e citado porquanto a responsabilidade do fiador poderá ser eventualmente accionada caso o inquilino não desocupe ou não cumpra a obrigação de pagar a renda no decurso do presente procedimento. Esta falta de notificação e citação do fiador afigura-se violar o disposto no artigo 33º do CPC quanto à exigência da intervenção de todos os interessados na relação controvertida.
Por outro lado, entende a requerida/ Arrendatária que os requerentes/Senhorios incorrem em manifesto abuso de direito, conforme o previsto no artigo 334º do Código Civil, e em fuga à lei, ao pretenderem vender a terceiros o locado em questão, sem darem possibilidade à requerida de atempada e com conhecimento integral das condições de compra e venda, poder exercer a sua preferência nessa aquisição.
Devidamente notificados para se pronunciarem quanto à matéria de excepção alegada na oposição, vieram os requerentes defender a intempestividade da Oposição deduzida pela requerida, pugnando ainda que a fiadora não é parte legitima na demanda, já que não peticionaram o pagamento de obrigações pecuniárias. Mais acresce que, mediante carta datada de 18 de Novembro de 2024, notificaram a requerida para exercício do direito de preferência, comunicação esta recebida em 27/11/2024, mostrando-se o aviso de recepção devidamente assinado. Com efeito, litiga a requerida com má-fé por deduzir oposição cuja falta de fundamento não podia nem devia ignorar, devendo ser condenada ao pagamento de uma indemnização a seu favor, em montante a arbitrar pelo douto Tribunal.
Recebido o processo, foi designado dia e hora para realização de tentativa de conciliação, face à posição assumida nos respectivos articulados pelos requerentes e pela requerida, a qual se frustrou.
Foi proferido despacho datado de 08.04.2026, onde se considerou que a requerida apresentou a oposição no dia 30.06.2025, ou seja, no primeiro dia útil após o terminus do prazo em causa, pelo que se determinou a sua notificação nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 139.º, n.º 1, al. a) do CPC.
Em 21.04.2026, a requerida deu cumprimento ao ordenado.
De seguida, ao abrigo do disposto no artº 15.º-H, n.º 3 do NRAU, foi proferida decisão nos seguintes termos: “Pelos fundamentos de facto e de Direito expostos, julga-se procedente o presente procedimento especial de despejo e, em consequência:
a) julga-se operante e eficaz a oposição à renovação do contrato de arrendamento comunicada a requerida AA, pelos requerentes BB e CC a fracção autónoma sita na Rua 1, descrita na Conservatória do Registo Predial de Queluz sob o n.º .. da dita freguesia e inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ....;
b) Em consequência, decreta-se o despejo do local arrendado, condenando-se a requerida, AA, a proceder à entrega do referido imóvel aos requerentes, BB e CC, livre de pessoas e bens;
c) Absolve-se a requerida do pedido de litigância de má-fé contra si deduzido.”
Inconformada veio a ré recorrer, apresentando as seguintes conclusões:
«1º Existe erro de apreciação da matéria de facto quanto ao alegado na motivação referente à recepção da comunicação de não renovação do arrendamento pela arrendatária, dado que não foi por esta recepcionada;
2º Existe erro de apreciação da matéria de facto quanto ao alegado na motivação referente à recepção da comunicação de exercício de direito de preferência para aquisição do imóvel arrendado dado que a comunicação se mostra omissa quanto à hora e local da respectiva escritura;
3º Existe erro de apreciação da matéria de direito quanto abuso de direito pelos Autores,
conforme a matéria alegada supra na motivação: “O direito de o senhorio não renovar o arrendamento, salvo melhor opinião, não constituí um direito absoluto, devendo ser exercido de boa-fé, não podendo servir para prejudicar o arrendatário.
Afigura-se que a não renovação do arrendamento subjacente aos autos não se destina a assegurar uma legitima intenção de venda do locado mas sim a forçar a saída da arrendatária para viabilizar a venda a terceiros, configurando abuso de direito nos termos do artº 334º do C.C.”
4º Existe causa de nulidade da sentença, atento o artº 615º nº1 d) do CPC, por omissão na
devida apreciação da boa-fé dos Autores quanto ao que decorre do alegado na motivação que se transcreve: “O direito de o senhorio não renovar o arrendamento, salvo melhor opinião, não constituí um direito absoluto, devendo ser exercido de boa-fé, não podendo servir para prejudicar o arrendatário.”
5º Os alegados preceitos devem ser interpretados na justa medida da intenção do legislador, contrária à decisão recorrida;
6º A sentença é omissa quanto à apreciação das razões sociais e familiares imperiosas, que apenas poderiam ser devidamente apuradas em audiência de julgamento, que não se realizou.
7º A sentença recorrida deve ser alterada e não ser decretado o despejo do local arrendado.».
Os recorridos contra alegaram pugnando pela ausência de provimento ao recurso intentado pela recorrente, e concluindo que:
«A douta sentença proferida nos presentes autos não merece censura, devendo manter-se na ordem jurídica, porquanto resulta da mesma todo o percurso e raciocínio lógico feitos tanto na fundamentação da decisão de facto como na de Direito, concluindo, e bem, pela condenação da Recorrida nos termos anteriormente referidos.
ii. O recurso interposto pela recorrente deve ser rejeitado, por incumprimento dos ónus ínsitos nos artigos 639.º e 640.º, ambos do CPC.
iii. Verifica-se que a Recorrente impugna a decisão relativamente tanto a matéria de facto (art.º 640.º do CPC) como a matéria de direito (art.º 639.º do CPC), pois entende que existiu erro de apreciação da matéria de facto e de direito.
iv. Ora, analisadas as conclusões (e motivação) da Recorrente, verifica-se que a mesma não cumpriu minimamente o ónus que se lhe impunha na impugnação da matéria de direito.
v. Veja-se que a Recorrente não indicou as normas jurídicas violadas, nem o sentido com que, no seu entender, as normas que constituem fundamento jurídico da decisão que deviam ter sido interpretadas e aplicadas, nem tão pouco a norma jurídica que, no seu entendimento, deveria ter sido aplicada, pelo que incumpriu o disposto no n.º 2 do art.º 639.º do CPC.
vi. Por outro lado, a recorrente impugnou a matéria de facto, a mesma incumpriu o ónus a que está obrigada, nos termos do art.º 640.º, n.º 1 do CPC.
vii. Isto é, não indicou expressamente quais os factos impugnados que considera incorrectamente julgados, nem concretizou quais os meios probatórios que impunham decisão diversa da recorrida, nem tão pouco a decisão que no seu entender deveria ter sido proferida sobre as questões de facto impugnadas.
viii. Com efeito, não satisfez minimamente os ónus que sobre si impendia, nos termos dos artigos 639.º, n.º 2 e 640.º, n.º 1, ambos do CPC, razão pela qual deverá o recurso ser rejeitado, ao abrigo do disposto no art.º 640.º, n.º 1 do CPC.
ix. A recorrente apresenta um recurso que se vislumbra genérico, desprovido de qualquer concretização sobre as questões de facto e de direito sobre as quais discorda e que gostaria que fossem apreciadas pelo Venerando Tribunal da Relação.
x. No que ao alegado “erro de apreciação da matéria de facto referente à recepção da comunicação de não renovação do arrendamento pela arrendatária, dado que não foi por esta recepcionada” diz respeito, cumpre referir que além de inexistir o invocado vício, mais resulta evidente da prova documental existente nos autos, nomeadamente do documento junto com o procedimento especial de despejo em Doc. N.º 2, que a referida comunicação foi recepcionada pela própria em dia não concretamente apurado no mês de Fevereiro de 2024. Assim, o facto n.º 4 dado como provado deverá manter-se.
xi. No que ao “erro de apreciação da matéria de facto referente à recepção da comunicação de exercício de direito de preferência para aquisição do imóvel arrendado dado que a comunicação se mostra omissa quanto à hora e local da respectiva escritura” concerne, tal alegação não tem o mínimo de fundamento legal, pois resulta dos autos que em 18.11.2024 os recorridos notificaram a recorrente para o exercício do direito de preferência, indicando-lhe os elementos essenciais do negócio, pelo que cumpriram os formalismos legais estabelecidos nos artigos 416.º e 1091.º, ambos do CC.
xii. Deste modo, a alegação aventada pela recorrente não tem cabimento legal, pelo que os factos provados n.ºs 5 e 6 da decisão recorrida deverão permanecer intocáveis.
xiii. Mais pugna a recorrente pela existência de “erro de apreciação da matéria de direito quanto abuso de direito pelos Autores” e que a douta sentença padece de nulidade por “omissão na devida apreciação da boa fé dos Autores”. Não assiste qualquer razão à recorrente porquanto o Tribunal a quo pronunciou-se sobre o “abuso de direito” suscitado, analisou criticamente tal questão e concluiu, e bem, que os requerentes não agiram em abuso de direito.
xiv. Em suma, a recorrente pretende somente protelar a entrega do locado aos recorridos, pois deveria tê-lo entregue em 31 de Janeiro de 2025, todavia, permanece no mesmo há dezassete meses sem que tenha título para o efeito.
xv. A decisão está profundamente fundamentada, fazendo uma correcta apreciação e valoração de toda a prova constante dos autos, bem aplicando o direito aos factos, pelo que o recurso deverá ser julgado totalmente improcedente.».
Recebidos os autos foi pela relatora proferida decisão singular que julgou improcedente a apelação, mantendo a decisão apelada.
Sobre tal decisão veio a ré reclamar, nos termos e pelos fundamentos conclusivos seguintes:
«1º A decisão ora reclamada confirma a decisão proferida em 1ª instância;
2º A decisão ora reclamada fundamenta a sua decisão nas suas fls 6 a 17 que aqui se dão por reproduzidas para os devidos efeitos, debruçando-se sobre a legalidade das notificações efectuadas pelos senhorios à inquilina, nomeadamente para efeitos de comunicação de venda do locado, após a comunicação de oposição à não renovação do locado;
3º Conforme consta da decisão reclamada a inquilina “ … também invoca que na notificação no âmbito do direito de preferência na aquisição do locado, estará ausente da mesma “o local nem a hora de celebração da escritura pública, pelo que a mesma está incompleta e afigura-se ter de ser dada como não realizada, pelo que existe erro na apreciação realizada pelo tribunal “a quo”.
4º Não lhe deu razão a decisão ora reclamada, discordando a reclamante da interpretação
elaborada nessa decisão por se lhe afigurar que decorre implícito da comunicação sobre a matéria, transcrita na decisão, que se trata de uma omissão óbvia e que sobre a qual o tribunal dela deveria tomar conhecimento porquanto alegada em 6º das conclusões do recurso apresentado e em 6º da oposição deduzida quanto ao despejo pelo BNA, contrariamente ao que consta da decisão reclamada;
5º Acresce que a decisão reclamada assenta no nº 3 da sua Fundamentação que a notificação de oposição à renovação do arrendamento foi recepcionada pela inquilina a 03.11 de 2024 mas realçando no seu nº 4º que desconhece a data da sua recepção, o que se afigura uma contradição quanto à certeza da sua efectiva recepção e se a mesma foi atempada ou provocou efeitos legais por si mesma, não carecendo eventualmente de nova notificação;
6º Acresce ainda que no nº 5º e nº 6º da Fundamentação se fixa comunicada as condições da venda pelos senhorios à inquilina a 18.11.2024, recepcionada por terceiro e que no nº 7º e 8º se assenta que uma outra notificação foi remetida pelos senhorios a 20.01. 2025 e não reclamada, tudo isto após a oposição à não renovação do arrendamento locado e que a reclamante entende, como alegou, que se trata de um claro abuso de direito, para além de comunicações com omissão de condições essenciais, o que a decisão reclamada não acolheu;
7º Salvo melhor opinião, todas as referidas comunicações se afiguram como não produtoras dos efeitos pretendidos pelos senhorios e deve a decisão reclamada ser alterada por esse motivo e porquanto regula o NRAU que:
Art. 9.º, n.ºs 1 e 2 do NRAU: “1 - Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações
legalmente exigíveis entre as partes relativas a cessação do contrato de arrendamento, actualização da renda e obras são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e
remetido por carta registada com aviso de recepção.
2 - As cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação por escrito deste em contrário, devem ser remetidas para o local arrendado. (…)” Art. 10.º, n.ºs 1, al. b), 2, al. b), 3 e 4 do NRAU: “1 - A comunicação prevista no n.º 1 do artigo anterior considera-se realizada ainda que: (…)
b) O aviso de recepção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário.
2 - O disposto no número anterior não se aplica às cartas que:
(…) b) Integrem título para pagamento de rendas, encargos ou despesas ou que possam servir de base ao procedimento especial de despejo, nos termos dos artigos 14.º-A e 15.º,
respectivamente, salvo nos casos de domicílio convencionado nos termos da alínea c) do n.º 7 do artigo anterior.
3 - Nas situações previstas no número anterior, o remetente deve enviar nova carta registada com aviso de recepção, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta.
4 - Se a nova carta voltar a ser devolvida, nos termos da alínea a) do n.º 1 e da alínea c) do n.º 2, considera-se a comunicação recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio.”
Nestes termos e nos mais de Direito se apresenta a presente reclamação da decisão singular para a Conferência e requer que seja proferido acórdão de acordo com o alegado supra, nomeadamente em 4º e 7º, bem como quanto ao abuso de direito e manifesta procura de fuga à lei por parte dos senhorios.».
Os recorridos responderam, concluindo que:
«1. A reclamação apresentada pela recorrente não merece qualquer provimento, uma vez
que, não identifica qualquer erro de julgamento, omissão ou fundamento jurídico susceptível de colocar em causa a decisão singular proferida.
2. Com efeito, a Reclamante limita-se a reiterar os mesmos argumentos que já haviam sido invocados em sede de recurso de apelação, todos eles expressamente apreciados e decididos pela Exma. Senhora Juíza Desembargadora Relatora.
3. A reclamação prevista no artigo 652.º, n.º 3, do Código de Processo Civil não constitui
e novo recurso e nem permite a reapreciação ilimitada das questões decididas, destinando-se apenas ao controlo colegial da decisão singular quando exista fundamento bastante para tal.
4. No que respeita à alegada omissão de elementos essenciais da comunicação para exercício do direito de preferência, designadamente quanto ao local e hora da escritura, a decisão singular pronunciou-se expressamente sobre essa matéria, concluindo que a comunicação efectuada pelos Recorridos continha os elementos legalmente exigíveis para o exercício daquele direito.
5. Mais salientou que a Recorrente nunca concretizou quais os elementos alegadamente em falta que tivessem relevância para a decisão de exercer a preferência, nem demonstrou ter solicitado qualquer esclarecimento adicional aos senhorios, razão pela qual concluiu pela inexistência de qualquer irregularidade.
6. Assim, a Reclamante limita-se a manifestar discordância relativamente à solução jurídica adoptada, sem apontar qualquer erro de apreciação susceptível de justificar a intervenção da Conferência.
7. Relativamente à alegada contradição relativa à recepção da comunicação de oposição à renovação do contrato, salvo melhor opinião, tal argumento também não poderá proceder.
8. Com efeito, a decisão singular foi absolutamente clara ao considerar provado que a
comunicação foi efectivamente recebida pela Recorrente durante o mês de fevereiro de
2024, circunstância suficiente para produzir os respectivos efeitos legais, sendo irrelevante que não tenha sido possível apurar o dia concreto dessa recepção.
9. A referência efectuada pela Reclamante a uma suposta recepção em "03.11.2024" resulta, manifestamente, de uma leitura incorrecta da decisão singular, inexistindo qualquer contradição entre a matéria de facto considerada provada e a respectiva fundamentação.
10. Relativamente ao alegado abuso de direito, também esta questão foi amplamente apreciada na decisão singular.
11. Pelo que, e após analise do regime previsto no artigo 334.º do Código Civil e da factualidade provada, concluiu-se que os Recorridos exerceram um direito que a lei expressamente lhes confere, não se verificando qualquer actuação contrária à boa-fé, aos bons costumes ou ao fim económico e social do direito exercido.
12. Concluiu igualmente a decisão singular que os Recorridos comunicaram à Recorrente
a proposta de venda e as respectivas condições essenciais, cumprindo o disposto nos artigos 416.º e 1091.º do Código Civil, inexistindo qualquer actuação abusiva ou fraudulenta.
13. Pelo que, e salvo melhor opinião, a reclamação em nada acrescenta que permita infirmar tal conclusão.
14. Por último, a invocação do regime previsto nos artigos 9.º e 10.º do NRAU também não poderá alterar a decisão singular, uma vez que esta analisou precisamente esse regime
legal e concluiu que, no caso concreto, ficou demonstrada a efectiva recepção da comunicação de oposição à renovação pela Recorrente, razão pela qual a comunicação se mostrou válida e plenamente eficaz, inexistindo fundamento para exigir qualquer formalidade adicional.
15. Pelo que, também quanto a esta matéria a Reclamante limita-se a repetir argumentos
já apreciados e rejeitados.
16. Em suma, a presente reclamação não evidencia qualquer erro de julgamento, nulidade
ou questão nova susceptível de justificar a alteração da decisão singular, trata-se apenas
de uma manifestação de inconformismo relativamente ao decidido, pretendendo a Reclamante uma reapreciação de matérias que já foram objecto de análise exaustiva e devidamente fundamentada.
17. Nestes termos, deverá a reclamação para a Conferência ser julgada totalmente improcedente, mantendo-se integralmente a decisão singular proferida, com as legais
consequências.».
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir colegialmente, em conferência.
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Questões a decidir:
O objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (art.ºs 5.º, 635.º n.º3 e 639.º n.ºs 1 e 3, do CPC), para além do que é de conhecimento oficioso, e porque os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, ele é delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida.
Deste modo, as questões a apreciar e a decidir são as seguintes:
- Da reapreciação dos factos a ter em conta;
- Da nulidade da sentença por omissão de pronúncia quanto à má fé dos AA. e abuso de direito dos mesmos e ainda sem cuidar das condições sócio económicas da ré.
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II. Fundamentação:
No Tribunal recorrido foram considerados provados os seguintes factos:
1.º - Por escrito denominado de “Contrato de Arrendamento para Habitação Permanente por Período Limitado”, datado de 01.02.2014, a requerida tomou de arrendamento pelo prazo de 5 anos, com início em 01.02.2014, a fracção autónoma sita na Rua 1, descrita na Conservatória do Registo Predial de Queluz sob o n.º .. da dita freguesia e inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ...., ali figurando como senhorios os requerentes;
2.º - Figura ainda, no escrito identificado em 1.º, como fiadora, a senhora DD.
3.º - Por comunicação dirigida à requerida, datada de 31.01.2024, registada com A/R, os requerentes comunicaram-lhe que:
4.º - A missiva referida em 3.º foi recepcionada pela requerida em dia não concretamente apurado do mês de Fevereiro de 2024.
5.º - Por comunicação dirigida à requerida, datada de 18.11.2024, registada com A/R, os requerentes, através do seu ilustre Mandatário, comunicaram-lhe que:
6.º - A missiva referida em 5.º foi enviada para a morada do locado e recepcionada por terceiro.
7.º - Por comunicação dirigida à requerida, datada de 20.01.2025, registada com A/R, os requerentes comunicaram-lhe que:
8.º - A missiva referida em 7.º foi devolvida com a menção “objecto não reclamado”.
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Da alegada impugnação dos factos:
Preside à possibilidade de alteração dos factos considerados na 1ª instância o disposto no artº 640º do Código de Processo Civil, ou seja, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados; b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. E nos termos do nº 2 no caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte: a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes; b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
No âmbito do recurso interposto, a recorrente limita-se a invocar que existe erro na apreciação da matéria de facto quanto ao alegado na motivação referente à recepção da comunicação de não renovação do arrendamento pela arrendatária, dado que não foi por esta recepcionada. Argumentando ainda que existe erro de apreciação da matéria de facto quanto ao alegado na motivação referente à recepção da comunicação de exercício de direito de preferência para aquisição do imóvel arrendado dado que a comunicação se mostra omissa quanto à hora e local da respectiva escritura.
Claramente nem nas suas conclusões, nem no corpo das alegações impugna especificamente o contido nos factos que se prendem com tal questão, em concreto os pontos 3º e 5º, limitando-se a afirmar, em suma, que se desconhece a data em que foi recepcionada a comunicação dirigida à requerida, datada de 18.11.2024, desconhecendo-se ainda que outras notificações no mesmo sentido e objecto tenham sido recepcionada pela Ré/Recorrente. Acresce que também invoca que na notificação, no âmbito do direito de preferência na aquisição do locado, estará ausente da mesma “o local nem a hora de celebração da escritura pública, pelo que a mesma está incompleta e afigura-se ter de ser dada como não realizada, pelo que existe erro na apreciação realizada pelo tribunal “a quo”. Questão que nunca enunciou nos autos, e está arredada do conhecimento neste recurso.
Claramente não existe impugnação válida e eficaz, pois a recorrente nem sequer alude em que consubstancia a eventual alteração dos factos, mas sim a eficácia dos mesmos perante os alegados direitos que lhe assistem.
Deste modo, nada nos permite alterar a factualidade a ter em conta, a qual se mantém tal como foi decidida pelo Tribunal a quo.
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III. O Direito:
Como ponto prévio importa ter presente que a reclamação para a conferência não é em concreto uma forma de impugnar a decisão singular, mas sim um instrumento que visa a substituição dessa decisão por uma outra com intervenção do colectivo. Tanto mais que a actuação da parte pode consistir tão-só na manifestação de vontade de que sobre a matéria incida um Acórdão, e tal advém da expressão legal, prevista no artº 652º nº 3 do Código de Processo Civil. Porém, não esgrima a recorrente quaisquer factos novos que não tenham sido apreciados na decisão singular.
Com efeito, a recorrente convoca a nulidade da sentença por omissão de pronúncia nos termos do previsto no artº 615º nº1 d) do CPC, por um lado, pelo facto de não ter sido apreciada a boa-fé dos Autores quanto ao que decorre do alegado na motivação que transcreveu: “O direito de o senhorio não renovar o arrendamento, salvo melhor opinião, não constituí um direito absoluto, devendo ser exercido de boa-fé, não podendo servir para prejudicar o arrendatário.”. Por outro lado, assaca à decisão a omissão quanto ao facto de não terem sido aferidas as razões sociais e familiares imperiosas, que apenas poderiam ser devidamente apuradas em audiência de julgamento, que não se realizou.
A nulidade, por omissão de pronúncia, prevista na segunda parte da alínea d) do n.º 1 do artigo 615º do CPC está directamente relacionada com o comando fixado na segunda parte do n.º 2 do artigo 608º do mesmo diploma legal, nos termos do qual “O juiz deve resolver todas as questões que as partes submetam à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras”
Terão, por conseguinte, de ser apreciadas todas as pretensões processuais das partes - pedidos, excepções, etc. - e todos os factos em que assentam, bem como todos os pressupostos processuais desse conhecimento, sejam eles os gerais, sejam os específicos de qualquer acto processual, quando objecto de controvérsia, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.
Todavia, as questões a resolver para os efeitos do n.º 2 do artigo 608º e da alínea d) do n.º 1 do artigo 615º, ambos do CPC, são apenas as que contendem directamente com a substanciação da causa de pedir ou do pedido, não se confundindo quer com a questão jurídica quer com considerações, argumentos, motivos, razões ou juízos de valor aos quais o tribunal não tem de dar resposta especificada.
Por outro lado, importa, porém, ter em linha de conta que uma coisa são os argumentos ou as razões de facto e ou de direito e outra, essencialmente diversa, as questões de facto ou de direito.
Ora, manifestamente o que se discutia nos autos era a possibilidade que o senhorio tinha de se opor à renovação do contrato, suas vicissitudes ou requisitos. E a par de tal circunstancia foi ainda trazido à colação o direito de preferência na venda do locado. A ré, na sua oposição, veio essencialmente pôr em causa a eficácia da oposição à renovação, alegando que essa ineficácia advém do facto de não ter sido notificada a fiadora. No mais, assaca o exercício em abuso do direito dos AA. na venda do locado e na preferência concedida à ré, dizendo especificamente no artº 8º da sua oposição que: “8º Tal facto afigura-se ilegítimo afigura-se tornar nula a comunicação e a não renovação do arrendamento subjacente aos autos, por decorrer de acto ilegítimo de tentativa de tornear o exercício do direito de preferência da inquilina na aquisição do locado.”.
Tal questão foi abordada na sentença recorrida, com fundamentação a qual se adere, nos seguintes termos: “Veio ainda a requerida alegar que os requerentes incorreram em manifesto abuso de direito, conforme o previsto no artigo 334º do Código Civil, e em fuga à lei, ao pretenderem vender a terceiros o locado em questão, sem darem possibilidade à requerida de atempada e com conhecimento integral das condições de compra e venda, poder exercer a sua preferência nessa aquisição.
A este propósito cita-se o que se escreveu no ac. do STJ de 30.10.2007; «Na ponderação de saber se houve abuso do direito – art.º 334.º do Código Civil – excepção material de conhecimento oficioso – o Tribunal deve actuar com prudência quando se está perante uma relação de consumo, onde é patente a desigualdade de meios entre o fornecedor dos bens ou serviços e o consumidor, sendo de equacionar se, ao actuar como actuou, a autora, prevalecendo-se de superioridade negocial em relação a quem recorreu ao seu crédito, não infringiu ela mesmo, em termos censuráveis, os deveres cooperação, de lealdade, e informação, em suma os princípios da boa-fé».
Preceitua o artigo 334º do Código Civil que: «É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito».
Pelo que não é suficiente que o titular do direito exceda os limites referidos, sendo necessário que esse excesso seja manifesto e gravemente atentatório daqueles valores. Mas, por outro lado, não se exige que o titular do direito tenha consciência de que o seu procedimento é abusivo, isto é, não é necessário que tenha a consciência de que, ao exercer o direito, está a exceder os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes e pelo seu fim social ou económico, bastando que, na realidade (objectivamente), esses limites tenham sido excedidos de forma nítida e clara, verificando-se assim, sem dúvidas, que o nosso Direito acolhe uma concepção objectiva do abuso do direito.
Como refere Antunes Varela, «Para que o exercício do direito seja abusivo, é preciso que o titular, observando embora a estrutura formal do poder que a lei lhe confere, exceda manifestamente os limites que lhe cumpre observar, em função dos interesses que legitimam a concessão desse poder». Cfr. A.Varela, “Das Obrigações em Geral”, pág. 536. Para Manuel de Andrade, é necessário concluir-se que o direito é exercido «em termos clamorosamente ofensivos da justiça». Cfr., Manuel de Andrade, «Teoria Geral das Obrigações» p. 63.
A figura do abuso de direito assenta, essencialmente, no princípio geral de que «as pessoas devem ter um certo comportamento honesto, correcto, leal, nomeadamente no exercício dos direitos e deveres, não defraudando a legítima confiança ou expectativa dos outros». Cfr. Coutinho de Abreu, in “Abuso de Direito”, pág. 55.
Ora, é pela análise das circunstâncias do caso em apreço nos autos à luz do que acima se deixou consignado quanto ao instituto do abuso de direito, que se poderá concluir se os requerentes agiram ou não em manifesto abuso de direito.
Analisada a respectiva factualidade dada como provada, verifica-se que os requerentes, através de missiva datada de 18.11.2024, comunicaram à requerida que a mesma gozava do direito de preferência na aquisição do locado, transmitindo-lhe ainda o nome dos potenciais compradores, o preço da venda, o valor do sinal e o prazo da celebração da escritura pública.
O artigo 416º, n.º 1 do Código Civil dispõe que “Querendo vender a coisa que é objecto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato”.
Conforme decidido pelo Supremo Tribunal de Justiça, no seu acórdão datado de 17.06.2021, disponível no site www.dgsi.pt, “O vinculado à preferência deve comunicar ao preferente o projecto do contrato «ajustado», bem como as cláusulas essenciais, designadamente a identificação do bem a vender, o preço convencionado, as condições de pagamento e a data de celebração do respectivo contrato. Para além disso, deverá ainda transmitir-lhe os elementos que, em cada caso concreto, possam influir sobre a decisão do preferente de exercer, ou não, o seu direito”.
Ora, analisado o teor da comunicação levada a cabo pelos requerentes à requerida, considera-se que a mesma respeitou os requisitos legais exigíveis, tanto que a própria requerida não concretiza quais as condições que, a seu ver, seriam essenciais para a sua tomada de decisão, limitando-se a invocar que não lhe foi transmitido “a intenção e condições de compra e venda do locado”, sem mais. Aliás, nem sequer foi alegado ter feito qualquer pedido de esclarecimento junto dos requerentes.
A ser assim, obviamente que a conclusão que se alcança é que os requerentes não agiram em manifesto abuso de direito, o que se declara.”.
Nem sequer veio aludido ou apreciado que a eventual omissão se prendia com a falta de indicação do local da escritura, pois dado o teor da carta em causa e plasmada nos factos, os AA. comunicaram todos os elementos que permitiria à ré exercer o seu direito de preferência na aquisição do locado. Por outro lado, mesmo que estivesse em causa, em tese, o assédio no arrendamento, e a sua proibição ou punição nos termos previstos na Lei n.º 12/2019, de 12 de Fevereiro, nomeadamente o que se prevê no artº 13º A do NRAU, aditado pela referida lei, no sentido de “comportamento ilegítimo do senhorio, de quem o represente ou de terceiro interessado na aquisição ou na comercialização do locado, que, com o objectivo de provocar a desocupação do mesmo, perturbe, constranja ou afecte a dignidade do arrendatário, subarrendatário ou das pessoas que com estes residam legitimamente no locado, os sujeite a um ambiente intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante, desestabilizador ou ofensivo, ou impeça ou prejudique gravemente o acesso e a fruição do locado”, tal não afecta a possibilidade de não renovação. Pois a forma de por cobro ou sancionar tal comportamento encontra-se prevista no artº 13ºB do NRAU. Outrossim, nem a recorrente alude a tal circunstância em concreto neste recurso.
Não vislumbramos sequer o que entende a recorrente em concreto ao dizer que não foi apreciada a boa fé dos recorridos, dizendo que o “direito de o senhorio não renovar o arrendamento, salvo melhor opinião, não constituí um direito absoluto, devendo ser exercido de boa-fé, não podendo servir para prejudicar o arrendatário.”. O direito de não renovação do contrato de arrendamento que a lei possibilita ao senhorio faz cessar um contrato, e esta cessação em todos os casos, salvo no caso de revogação por mútuo acordo, irá contra o que o arrendatário pretenderia, ou seja, a manutenção do contrato. Mas os recorridos apenas utilizaram uma forma de cessar o contrato que a lei lhes confere e tal foi afirmado como sendo legitimamente exercido no âmbito da sentença.
Logo, nada nos autos nos permite concluir pela omissão de pronúncia, verificando-se que o descontentamento que encerra o recurso é apenas sobre o que se decidiu, o que não determina qualquer nulidade qua tale.
No tocante ás condições familiares e sociais imperiosas que alega como estando omissas da decisão e que importariam que se realizasse julgamento, não há que olvidar que os factos a ter em conta são os relevantes para a decisão, tendo por base o pedido coadjuvado com a causa de pedir, bem como o que poderá consubstanciar factos extintivos, impeditivos ou restritivos do direito dos AA.
Aqui chegados, a ré na sua oposição, onde deverá concentrar todos os meios de defesa sob pena de preclusão – cf. artº 574º do Código de Processo Civil, veio apenas alegar que:
“9º Acresce que a Requerida foi objecto de uma patologia grave, um Acidente Cardiovascular (AVC) aquando da comunicação de não renovação do seu arrendamento, que a impossibilitou de tomar posição na devida altura e que a limita economicamente no seu sustento e condições procura de um outro locado.
10º A Requerida habita no locado, que é casa de morada de família, e recebe auxílio dos seus familiares EE, FF e GG, que constituem o seu agregado familiar tem um rendimento mensal de €970,58, o que não lhe permite obter uma outra habitação condigna.”.
Tais circunstâncias no arrendamento que se discute nada relevam, sem que esteja ainda em causa o eventual diferimento da desocupação do locado. Logo, tal matéria é de todo irrelevante para o que se discute nos autos, inexistindo também, por esta banda, qualquer omissão de pronuncia que possa determinar a nulidade da sentença. Daqui decorre que improcede a argumentada nulidade.
Considerando que a recorrente nada opõe, além do aludido, quanto à bem fundamentada decisão, somos ainda em corroborar a mesma quando decide que: “(…) resultou provado que os requerentes comunicaram à requerida a cessação do contrato de arrendamento, por oposição à sua renovação, através de missiva datada de 31.01.2024, a qual foi recepcionada, em Fevereiro de 2024, por esta última.(…). Quando o senhorio que não quer renovar o contrato deve comunicar esta intenção ao arrendatário com uma antecedência mínima prefixada na lei. Desta dimana que se a duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos a comunicação deve ser feita com 120 dias de antecedência. Até aqui os requerentes procederam correctamente.”.
No mais, discute a sentença a possibilidade de ineficácia de tal comunicação pelo facto de não ter sido enviada à pessoa que assumiu a qualidade de fiadora no contrato de arrendamento nos autos. Questão à qual o Tribunal respondeu negativamente e não é posta em causa neste recurso, pelo que este Tribunal está impedido em apreciar tal questão.
Acresce que ao contrário do que ora transparece das alegações, ainda que a propósito da nulidade da sentença, a comunicação levada a cabo pelos senhorios foi feita para a morada do locado, com aviso de recepção. Resultando provado que por carta de 31/01/2024 os senhorios comunicaram à ré arrendatária a oposição à renovação do contrato de arrendamento celebrado a 1/02/2014, tendo a ré recebido tal carta em data não apurada de Fevereiro de 2024.
Não temos dúvidas em afirmar que a declaração do senhorio de oposição à renovação do contrato de arrendamento tem carácter receptício (art. 1097.º, n.º 1, do CC).
Jorge Pinto Furtado, (Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, 2019, pág. 589), em anotação ao art. 1097º do CC, alude que a comunicação à renovação deduzida pelo senhorio, faz-se nos termos do preceituado nos arts. 9º a 13º NRAU(…)” e Menezes Leitão, que sustenta que o NRAU veio estabelecer um formalismo especial a que devem obedecer as comunicações entre as partes no âmbito do arrendamento urbano, regulado nos seus arts. 9º e ss. (Arrendamento Urbano, 11ª edição, pág. 117).
Donde, é à luz de tais preceitos, que mais não visam que “o equilíbrio entre a protecção do arrendatário – pois aumenta as probabilidades de a oposição chegar efectivamente ao seu conhecimento –, e a simplificação do regime de efectivação da cessação do contrato –, pois acelera essa efectivação” ( cfr. citado Ac. do STJ de 19-10-2017, proc. nº 83/16.1YLPRT.L1.S1), que a eficácia/tempestividade da oposição à renovação do arrendamento deve ser apreciada.
Desta forma, quanto à forma das comunicações, artigo 9º do NRAU, prevê no nº1 que: “Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas a cessação do contrato de arrendamento, actualização da renda e obras são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de recepção”.
Trata-se de comunicação para cuja validade a lei exige forma especial donde a cessação do arrendamento não é sujeita ao regime comum da liberdade de forma (cfr. art.º 221º, n.º 2 do CC). E no artigo 10º da NRAU, (redação da Lei n.º 43/2017 de 14/06), dispõe-se que:
“1 - A comunicação prevista no n.º 1 do artigo anterior considera-se realizada ainda que:
a) A carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la;
b) O aviso de recepção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário.
Como bem se alude na fundamentação do Ac. do STJ de 28/04/2026 (proc. nº17619/22.1T8LSB.L1.S1, todos os Acs referidos publicado in www.dgsi.pt): “ Pode afirmar-se, em face do texto legal que no que respeita às comunicações das partes no âmbito do contrato de arrendamento urbano, no art.º 10º nº 2, a 5, o NRAU, traçou um regime especial imperativo que afasta a aplicação do art.º 224º do CC, (i) no caso de devolução da 1ª carta, (ii) de o aviso de recepção ser assinado por pessoa diversa do destinatário, (iii) ao impor ao senhorio a remessa de nova carta registada, com aviso de recepção, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta (iv) e fixando os efeitos/eficácia da comunicação que observa este rito procedimental.
Com efeito, em tais casos normativamente expressos, a exigência legal da duplicação de comunicação constitui uma formalidade necessária, atento o fim de garantia/reforço do efectivo conhecimento do arrendatário da intenção de o senhorio por fim ao contrato de arrendamento- neste caso, por não renovação findo o prazo contratualizado-, num indiscutível equilíbrio legislativo entre a perda de gozo do locado pelo arrendatário e a necessidade de tornar clara a data em que a sua restituição ao senhorio deverá ocorrer sob pena de recurso ao procedimento de despejo.
Sendo esta a razão de ser da formalidade, só deixará de ter sentido o cumprimento dela quando se provar que, no prazo previsto no n.º 3 do artigo 10.º do NRAU, a carta registada com a comunicação da oposição à renovação do arrendamento foi efectivamente entregue ao destinatário.”.
No caso dos autos resultou provada a efectiva recepção pela ré, e de forma atempada, pelo que a oposição à renovação é valida e plenamente eficaz.
De tudo decorre que é manifesta a ausência de provimento do recurso.
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IV. Decisão:
Por todo o exposto, acorda-se em julgar improcedente o recurso de apelação interposto pela Ré e, consequentemente, mantém-se a decisão recorrida nos seus precisos termos, tal como já havia sido afirmado na decisão singular.
Custas pela apelante.
Registe e notifique.
Lisboa, 24 de Setembro de 2026
Gabriela de Fátima Marques
Jorge Almeida Esteves
Mª Teresa F. Mascarenhas Garcia
