Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1234/23.5T8VCT.G1 |  |
ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO
APLICAÇÃO DA LEI NO TEMPO
RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA
OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO
I. A impugnação da decisão de facto não se justifica a se, de forma independente e autónoma da decisão de mérito, assumindo antes um caráter instrumental face à mesma, pelo que essa impugnação só deve ser conhecida pelo tribunal superior se os factos que o impugnante pretende ver alterados assumirem, em face do regime substantivo e das regras do ónus da prova aplicáveis ao caso, algum interesse real e efetivo, no sentido de poder alterar a própria decisão jurídica do litígio no sentido defendido pelo recorrente, pois que se, por qualquer motivo, o facto a que se dirige aquela impugnação, segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito, for irrelevante para a decisão a proferir, torna-se inútil e inconsequente a atividade de reapreciar o julgamento da matéria de facto, por não resultar de tal atividade jurisdicional qualquer efeito útil para o processo;
II. A ressalva “Salvo estipulação em contrário”, no início do n.º 1, do art.º 1096.º, na redação dada pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, estende a supletividade aí anunciada à possibilidade de exclusão da renovação automática do contrato e à possibilidade de estipulação de prazo de renovação do contrato superior a três anos, mas caso seja clausulada a renovação do contrato, impõe um período mínimo de renovação de três anos, não podendo as partes convencionar um prazo de renovação inferior.
Acordam os Juízes Desembargadores da 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães no seguinte:
I- RELATÓRIO
BB e mulher CC, residentes no Caminho ..., ..., ... ..., DD, instauraram a presente ação declarativa com processo comum contra EE, residente na Rua ..., ..., ... ..., DD, pedindo que se declare resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre os Autores e a Ré e melhor identificado no artigo 2º da petição inicial, e se condene a Ré proceder à imediata desocupação do locado, entregando-o livre de pessoas e bens aos Autores, nas condições em que o mesmo lhe foi entregue, bem como a proceder ao pagamento da indemnização a que alude o art.º 1045.º do Código Civil, a contar desde 1 de abril de 2023 até à efetiva entrega do locado.
Alegam, em síntese, que por documento particular outorgado em 24 de março de 2018, os Autores deram de arrendamento à Ré o prédio composto de casa de habitação de ..., sito na Rua ..., ..., Lugar ..., freguesia ..., concelho ..., inscrito na Matriz predial urbana respetiva sob o art.º ...43.º e descrito na
Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...61, com uma renda mensal fixada de € 300,00.
O referido contrato de arrendamento, para fins habitacionais, foi celebrado pelo prazo de um ano, com início no dia 1 de abril de 2018 e o seu termo no dia 31 de março de 2019, após o qual se renovaria automaticamente no seu termo e por períodos mínimos de um ano.
No aludido contrato, foi ainda convencionado, no ponto segundo da cláusula quinta, que: “Os senhorios podem impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação aos inquilinos com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo ou renovação do contrato, através de carta registada com aviso de receção.”
Os Autores comunicaram à Ré, mediante o envio de carta registada com aviso de receção, no dia 2 de novembro de 2022, rececionada pela Ré no dia 16 de novembro de 2022, a oposição à renovação do aludido contrato, com a cessação dos seus efeitos no dia 31 de março de 2023, data em que o locado deveria ser entregue aos Autores livre de pessoas e bens no estado de conservação e utilização em que se e encontrava aquando da celebração do contrato de arrendamento.
Tendo a Ré recusado a oposição à renovação, por carta remetida aos Autores, os mesmos, por carta registada com aviso de receção, voltaram a comunicar à Ré a sua oposição à renovação e, nesse sentido, de no dia 31 de março de 2023, terem o locado entregue livre de pessoas e bens.
O aludido contrato de arrendamento cessou os seus efeitos em 31 de março de 2023, por findo o prazo pelo qual foi celebrado, e a Ré não procedeu à desocupação e entrega do locado.
A Ré contestou, por exceção, e por impugnação, concluindo pela improcedência da ação e pela sua absolvição dos pedidos contra si formulados.
Alegou, em síntese, que com a entrada em vigor, a 13 de fevereiro de 2019, da Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, o art.º 1096.º do Código Civil passou a determinar que “o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior”, sendo que a referida Lei aplica-se aos contratos de arrendamento para habitação com prazo certo celebrados anteriormente à data da sua entrada em vigor, por força do disposto no n.º 2, do art.º 12.º do Código Civil, e tem natureza imperativa no que concerne ao prazo mínimo de renovação automática do contrato de arrendamento.
No caso dos autos, o contrato de arrendamento iniciou a 01 de abril de 2018. Chegados ao seu termo, em 31 de março de 2019, uma vez que os outorgantes estabeleceram a renovação automática, por imposição do disposto no n.º 1, do art.º 1096.º, do Código Civil, a renovação automática operou pelo período de 3 anos. O contrato renovou-se automaticamente em 01 de abril de 2019 até 31 de março de 2022. Nessa data, como nenhuma das partes se opôs à renovação automática, o contrato voltou a renovar-se automaticamente, em 01 de abril
de 2022, por mais 3 anos, sendo válido até 31 de março de 2025.
Os Autores opuseram-se à renovação automática do contrato de arrendamento enviando, no dia 02 de novembro de 2022, comunicação à Ré na qual determinavam a cessão do contrato a 31 de março de 2023. Porém, a renovação automática do contrato já tinha operado anteriormente, pelo período de 3 anos, em 01 de abril de 2022, pelo que no dia 02 de novembro de 2022, os Autores não estavam dentro do prazo para se oporem a qualquer renovação.
Os Autores, pese embora notificados para, querendo, responderem à matéria de exceção invocada pela Ré, quedaram-se silentes.
Considerando a posição assumida pelas partes, e não existindo matéria controvertida de factos essenciais à boa decisão da causa, contendo os autos todos os elementos, entendeu o Tribunal a quo estar já em condições de proferir decisão, pelo que prolatou sentença, com o respetivo dispositivo:
«Nestes termos e perante o exposto, julga-se a acção procedente e, em consequência:
- a) Declara-se a cessação do contrato de arrendamento celebrado entre os Autores e a Ré e melhor identificado no artigo 2º da petição inicial (ponto 2- dos factos provados);
- b) Condena-se a Ré proceder à imediata desocupação do locado, entregando-o livre de pessoas e bens aos Autores, nas condições em que o mesmo lhe foi entregue;
- c) Condena-se a Ré a proceder ao pagamento da indemnização a que alude o artigo 1045º do Código Civil, a contar desde 1 de Abril de 2023 até à efectiva entrega do locado.»
Não se conformando com o assim decidido, a Ré interpôs o presente recurso, que foi admitido como apelação, a subir nos próprios autos e com efeito suspensivo.
Com o requerimento de interposição do recurso apresentou alegações, formulando, a final, as seguintes
CONCLUSÕES:
«1. O presente recurso de apelação é interposto de sentença ref.ª ...81, que condenou a Recorrente na imediata desocupação do locado, e que foi proferido no âmbito de ação comum de despejo.
2. Como fundamento da ação de despejo, os autores e senhorios, alegam que se opuseram à renovação automática do contrato de arrendamento celebrado entre as partes, mediante carta registada com aviso de receção endereçada para a morada do locado, com efeitos a partir de 31-03-2023, data em que o locado deveria ser entregue livre de pessoas e bens, nas condições em que foi entregue.
3. O contrato de arrendamento habitacional foi celebrado em 24-03-2018, pelo prazo certo de um ano, com início em 01-04-2018 e termo em 31-03-2019, renovável no seu termo por iguais períodos.
4. A decisão, da qual se recorre na totalidade, exta do seguinte teor:
“- a) Declara-se a cessação do contrato de arrendamento celebrado entre os Autores e a Ré e melhor identificado no artigo 2º da petição inicial (ponto 2-dos factos provados);
- b) Condena-se a Ré proceder à imediata desocupação do locado, entregando-o livre de pessoas e bens aos Autores, nas condições em que o mesmo lhe foi entregue;
- c) Condena-se a Ré a proceder ao pagamento da indemnização a que alude o artigo 1045º do Código Civil, a contar desde 1 de Abril de 2023 até à efectiva entrega do locado.
Custas a cargo da Ré.”
5. No que concerne à matéria de facto, mal andou o tribunal por, tendo considerado determinados factos como provados com base na prova documental junta pelos autores, não conceder igual reconhecimento à prova documental apresentada pela ré, ora recorrente.
6. Com efeito, a recorrente é doente oncológica desde 1997 e, portanto, portadora de deficiência, devidamente atestada com dois atestados de incapacidade multiusos, oportunamente juntos em sede de contestação, atestados estes cumulativos, por se tratarem de diferentes parâmetros, pelo que à matéria de facto dada como provada deveriam ser aditados os seguintes factos:
“ - A Ré é portadora de atestado de incapacidade multiuso, que atesta que, de acordo com a TNI - Anexo I, aprovada pelo Decreto-Lei n.º 352/2007, de 23 de outubro, é portadora de deficiência que, em 07-10-2014, lhe confere uma incapacidade permanente global de 83% (oitenta e três por cento), suscetível de variação.
- A ré é ainda portadora de outro atestado de incapacidade multiuso, que atesta que de acordo com a TNI - Anexo I, aprovada pelo Decreto-Lei n.º 352/2007, de 23 de outubro, é portadora de deficiência que, em 08-07-2022, lhe confere uma incapacidade permanente global de 33% (trinta e três por cento), definitiva.
- A ré aufere a Prestação Social para a Inclusão, paga pela Segurança social, I.P., no valor de €470,32 (quatrocentos e setenta euros e trinta e dois cêntimos).”
7. Tais factos resultam da prova documental tempestivamente oferecida e entendem-se por necessários constar da enunciação dos factos provados, desde logo por razões de proteção e cariz social e económico, sob pena de, não o fazendo, se violar o princípio da igualdade substancial das partes, designadamente quanto ao uso de meios de defesa, preconizado pelo art. 4º do CPC.
8. No que concerne à matéria de direito, de facto, a sentença em crise padece de erro sobre a aplicação do direito, sendo que foram aplicadas de forma incorreta as normas do art. 1096.º, n.º 1 CC, designadamente quando conjugadas com o disposto no art. 1095º e 1097º, nº 3 do mesmo código.
9. A norma que consta da versão atual do art. 1096.º, n.º 1 CC deve ser interpretada no sentido de que apenas é permitido às partes convencionarem o afastamento da automaticidade da renovação do contrato, a qual, a ocorrer, terá sempre de respeitar o prazo mínimo imperativo de 3 anos, encontrando-se vedada a estipulação de prazos de prorrogação inferiores àquele. – cfr., neste sentido o Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, de 08-04-2021, proc. 795/20.5T8VNF.G1, relatora Rosália Cunha; o acórdão do mesmo Tribunal de 11-02-2021, relator: Raquel Guimarães; o acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 10-11-2022, relator: Maria João Sousa e Faro e mais recentemente o acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 04-05-2023, relator: Isabel Silva (todos disponíveis em www.dgsi.pt).
10. Igualmente exarou o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 20-09- 2023, relator: Jorge Leal “Na sequência da alteração introduzida ao n.º 1 do art.º 1096.º do Código Civil pela Lei n.º 13/2019, de 12.02, os contratos de arrendamento habitacionais, com prazo certo, quando renováveis, estão sujeitos à renovação pelo prazo mínimo de três anos.”
11. É este igualmente o entendimento de autores como Maria Olinda Garcia em “Alterações em matéria de arrendamento urbano introduzidas pela Lei 12/2019 e pela Lei n.º 13/2019” in Julgar Online, março 2019 e Edgar Valles em “Arrendamento Urbano Constituição e Extinção”, 4ª edição, pág. 165.
12. As alterações introduzidas pela Lei nº 13/2019, de 12 de fevereiro, designadamente ao nº1 do art.1096º do CC são aplicáveis ao contrato em causa, por força do disposto no art. 12º, n.º 2 do CC.
13. A referida Lei entrou em vigor em 13 de fevereiro de 2019, ainda antes do termo inicialmente estalecido, pelo que aquando o seu termo em 31-03-2019 e porque nenhuma das partes fez cessar o contrato, este renovou-se pelo período imperativo de 3 anos, de 01-04-2019 até 31-03-2022.
14. O mesmo sucedeu em 01-04-2022, renovando-se o contrato de arrendamento até 31-03-2025.
15. A carta de posição à renovação enviada pelos senhorios em 02-11-2022, que pretendia fazer cessar o contrato em 31-03-2023, não é eficaz ou tempestiva, não produzindo efeitos na data pretendida pois não estavam em tempo os senhorios nem poderiam fazer cessar o contrato de arrendamento na data pretendida por oposição à renovação do contrato de arrendamento, pois que esta é eficaz somente no seu termo, em 31-03-2025.
16. Destarte se tem que deve ser verificada a intempestividade da comunicação de oposição à renovação do contrato, com a consequente ineficácia e invalidade da mesma e manutenção de vigência do contrato de arrendamento em causa até 31-03-2025.
17. Cometeu o Tribunal a quo erro interpretação da norma aplicável, fazendo tábua rasa da imperatividade que o legislador quis conceder ao prazo de 3 anos de renovação, quando previsto prazo inferior bem como do desígnio desta lei, de introduzir “medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade”.
18. Considerou o Tribunal a quo ser de considerar o prazo de renovação de um ano previsto no contrato e, portanto, tendo este renovado atualmente, ser tempestiva a oposição à renovação enviada pelos senhorios em 02-11-2022, que constitui uma interpretação errada dos normativos aplicáveis aos prazos mínimos de renovação, e à liberdade conferida às partes pelo art. 1096.º, n.º 1 CC.
19. Nesta parte, discorda-se inteiramente da douta sentença, que admite que as partes possam prever períodos de renovação inferiores a 3 anos, por manifestamente contrária à letra da lei.
20. Entende-se neste aresto que o legislador, pese embora a redação dada ao n.º 1 do art. 1096º possa ter suscitado dúvidas, quis expressamente prever um prazo mínimo para as renovações de 3 anos, quando o prazo inicial do contrato for inferior, deixando à liberdade contratual das partes a escolha de prever se o contrato está ou não, sujeito a renovação automática. Esta é a interpretação que tem mérito e acolhimento da letra e espírito da lei.
21. De igual modo, entende-se que este entendimento não sai prejudicado, mas antes confirmado pela redação dada ao n.º 3 do art. 1097º do CC, onde de facto, de forma diferente, veio o legislador proteger o arrendatário, de certa forma também no prazo de «duração inicial» do contrato ao prever uma vigência mínima de três anos a contar da celebração do mesmo.
22. Pelo que se requer do Tribunal ad quem que, com base na atual redação do art. 1096.º, n.º 1 CC ditada pela Lei n.º 13/2019 de 12 de fevereiro, aplicável ex vi art. 12.º, n.º 2 CC, revogue a sentença recorrida e a substitua por outra que absolva a Recorrente da condenação à desocupação do locado e declare inválida a oposição à renovação com efeitos a partir de 31-03-2023, reconhecendo a vigência do contrato de arrendamento até 31-03-2025.
Termos em que, e nos mais de direito, deverá a presente apelação ser julgada procedente e na medida do supra exposto, deverá a sentença recorrida ser revogada e substituída por outra que: - adita aos factos provados os supra enunciados e - declara totalmente improcedente a ação e absolva a ré, ora recorrente da obrigação de desocupação do locado por invalidade da oposição à renovação com efeitos em 31-03-2023, reconhecendo a vigência do contrato de arrendamento entre as partes em 31-03-2025.
Assim se fazendo inteira JUSTIÇA.»
***
Foram apresentadas contra-alegações, formulando os Autores, a final, as seguintes CONCLUSÕES
«1. O recurso interposto pela Ré da douta sentença proferida nos autos à margem referenciados visa a reapreciação e alteração da matéria de facto e a decisão que julgou procedente o pedido de cessação do contrato de arrendamento celebrado entre os AA. e a Ré; condenação da Ré em proceder à imediata desocupação do locado, entregando-o livre de pessoas e bens aos AA., nas condições em que o mesmo lhe foi entregue; e, por fim, condenação da Ré a proceder ao pagamento da indemnização a que alude o art.1045º do Cód. Civil, a contar desde 1 de Abril de 2023 até à efetiva entrega do locado.
2. Salvo o devido respeito, entendem os AA., ora Recorridos, que não têm a Recorrente razão.
3. Dado que a decisão recorrida não merece qualquer censura, nomeadamente, as que a Recorrente lhe desfere.
4. Dispõe o artigo 607º, n.º 1 do CPC que, “Na fundamentação da sentença, o juiz declara quais os factos que julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as prova”.
5. Nesta análise critica, deve o Tribunal considerar da base instrutória a matéria de facto que esteja alegada pelas partes e se apresente controvertida e além disso, que se mostre relevante para a decisão a proferir “segundo as várias soluções da questão de direito”.
6. In casu, face ao objeto do processo, os factos indicados pela Recorrente – ponto 15, 16 e 17 - revestem uma natureza meramente instrumental e não crucial com relação ao objeto do processo, não se demonstrando de relevante interesse para a para a decisão da causa.
7. A própria Recorrente não indica qual o efeito útil e prático que resultam da sua inserção na matéria de facto dada como provada.
8. Em momento algum, a Recorrente indica como da alteração da matéria de facto dada como provada com o aditamento dos pontos 15 a 17, se possa concluir que afinal existe o direito que foi invocado, ou que não se verifica um outro cuja existência se reconheceu.
9. Isto é, que o enquadramento jurídico dos factos agora tidos por provados conduz a decisão diferente da anteriormente alcançada.
10. Os factos que a Recorrente invoca são meramente instrumentais face à decisão produzida, não conduzindo a sua valoração a uma decisão autónoma e distinta da que foi proferida.
11. A sua consideração demonstra-se irrelevante, desnecessária, consistindo num ato meramente dilatório e que, contraria os princípios da celeridade e da economia processual, nos termos do artigo 130º do Cód. Proc. Civil.
12. Além do mais, não existe qualquer violação do princípio da igualdade substancial das partes prevista no art.4º do Código do Processo Civil, como alegado pela Recorrente.
13. O supra referido artigo dispõe que “O tribunal deve assegurar, ao longo de todo o processo, um estatuto de igualdade substancial das partes, designadamente no exercício de faculdades, no uso de meios de defesa e na aplicação de cominações ou de sanções processuais.”
14. A Recorrente nos presentes autos apresentou contestação na qual fez expôs a sua versão dos factos e arrolou a prova que achou conveniente, exercendo assim o seu contraditório.
15. A livre apreciação a prova pelo Juiz e a consideração pelos factos que se revelam essenciais à boa decisão da causa, daqueles que são meramente instrumentais, não se confunde com a violação substancial das partes.
16. À Recorrente foram concedidos os meios de defesa normais e expectáveis no decorrer do processo, em respeito e conformidade ao preceituado no artigo 4º do CPC.
17. Por tudo o quanto exposto, não deve a matéria de facto ser alterada, nos termos formulados pela Recorrente, com o aditamento dos factos elencados nos n.ºs 15 a 17, pelos mesmo se revelarem meramente instrumentais e sem relevância para a boa decisão a causa.
18. Vieram os AA., com a presente ação, peticionar ao tribunal a declaração da resolução do contrato celebrado entre os AA. e a Ré; a condenação da Ré na imediata desocupação do locado, entregando-o livre de pessoas e bens aos AA., nas condições em que o mesmo lhe foi entregue; e, ainda, na condenação da Ré ao pagamento da indemnização a que alude o art.1045º do C.C., a contar desde 1 de Abril de 2023 até à efetiva entrega do locado.
19. O Tribunal a quo decidiu e bem, julgar a presente ação procedente e, consequentemente:
- Declara-se a cessação do contrato de arrendamento celebrado entre os Autores e a Ré e melhor identificado no artigo 2º da petição inicial (ponto 2- dos factos provados);
- Condena-se a Ré proceder à imediata desocupação do locado, entregando-o livre de pessoas e bens aos Autores, nas condições em que o mesmo lhe foi entregue;
- Condena-se a Ré a proceder ao pagamento da indemnização a que alude o artigo 1045º do Código Civil, a contar desde 1 de Abril de 2023 até à efectiva entrega do locado.
20. O contrato de arrendamento celebrado nos presentes autos foi celebrado no dia 24 de Março de 2018, com início no dia 1 de Abril de 2018, tendo sido celebrado pelo prazo de 1 ano.
21. No momento da celebração do contrato, o artigo 1096º, nº 1 do Código Civil apresentava a seguinte redacção: “1- Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração, sem prejuízo do disposto no número seguinte.”.
22. No dia 13 de Fevereiro de 2019 entrou em vigor a Lei nº 13/2019.
23. Nos termos da alteração introduzida pela Lei nº 13/2019, o mencionado preceito passou a ter a seguinte redação: “ Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.”
24. E, porque está em causa uma norma que dispõe “directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor”, deverá aplicar-se ao presente caso.
25. Em conjugação com artigo 1097º, nº 3 do Código Civil que dispõe que “A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte.”
26. O referido contrato de arrendamento, para fins habitacionais foi celebrado entre os AA., aqui Recorridos e a Ré, ora Recorrente, pelo prazo de um ano, com início no dia 1 de abril de 2018 e o seu termo no dia 31 de março de 2019, com a renovação automática por períodos mínimos de um ano.
27. No contratado celebrado entre os Recorridos e a Recorrente, foi ainda convencionado, no ponto segundo da cláusula quinta que: “Os senhorios podem impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação aos inquilinos com uma antecedência não inferior a 120 dias do tremo ou renovação do contrato, através de carta registada com aviso de receção.”
28. Tendo em conta a data da celebração e início do contrato, 1 de Abril de 2018, e a entrada em vigor da Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, o contrato de arrendamento em discussão nos presentes autos passou a ter um período de vigência mínima de 3 anos.
29. Não podendo os senhorios oporem-se à renovação do contrato de arrendamento em data anterior a 31 de Março de 2022.
30. O que sucedeu, pois os AA., na qualidade de senhorios, nunca se opuseram à renovação do contrato de arrendamento em causa antes de decorridos os três anos de período mínimo da vigência do contrato.
31. Apenas em 2 de Novembro de 2022 é que os Recorridos., na qualidade de senhorios, enviaram missiva à Ré comunicando-lhe a sua intenção de se oporem à renovação do contrato de arrendamento, nos termos do art.1097º alínea b) do n.º 1 do e n.º3 do C.C., deixando o referido contrato de arrendamento de produzir os seus efeitos a 31 de Março de 2023.
32. O prazo da renovação foi estipulado pelas partes, afastando a imperatividade do artigo 1096º, nº1 do Código Civil, no que concerne ao prazo de renovação automática do contrato.
33. A limitação temporal mínima de três anos, do período de duração do contrato de arrendamento, após a sua renovação (constante do artigo 1096º, nº 1 do Código Civil, na redacção resultante da Lei 13/2019, de 12 de Fevereiro), não assume natureza imperativa, podendo, por isso, ser reduzido esse período até um ano, por acordo das partes.
34. A tese segundo a qual, a prever-se a renovação do contrato, esta ocorre imperativamente por um prazo mínimo de três anos, cede quando confrontada com o disposto no nº 3 do Artigo 1097º do Código Civil.
35. Isto porque, ao considerar tal raciocínio, desde que as partes prevejam a renovação do contrato de arrendamento, este terá, inapelavelmente, uma duração sempre de quatro anos (mínimo imperativo de um ano, acrescendo renovação imperativa por mais três anos).
36. E, deste modo, o disposto no nº 3 do artigo 1097º CC, não faria qualquer sentido, tratando-se de uma norma inútil e ilegítima porquanto os contratos de arrendamento, desde que as partes não afastassem expressamente a sua renovabilidade, teriam sempre uma duração mínima de quatro anos.
37. O que decorre do nº3 do artigo 1097º é que, prevendo-se a renovação do contrato, o prazo mínimo garantido da vigência do contrato é de três anos a contar da data da celebração do mesmo.
38. Modo que, o direito de o senhorio opor-se à renovação do contrato, quando seja prevista a renovação do contrato, está apenas condicionado à vigência ininterrupta do contrato por um período de três anos, contado da data de celebração do contrato.
39. É neste sentido e neste preceito legal que se encontra tutelada a estabilidade do arrendamento está aqui e não propriamente no nº1 do artigo 1096º.
40. Assim, entendeu e bem o Tribunal a quo declarar a cessação do contrato de arrendamento celebrado entre os AA./Recorridos e a Ré/Recorrente, condenando a Ré a proceder à imediata desocupação do locado, entregando-o livre de pessoas e bens aos Autores, nas condições em que o mesmo lhe foi entregue.
41. A Recorrente permanece no imóvel arrendado, apesar do contrato de arrendamento ter terminado.
42. Segundo o n.º 1 do art.1045º do C.C. “Se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, excepto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida.”
43. Modo que, os Recorridos têm direito a serem indemnizados pela Recorrente uma vez que a mesma, findo o contrato de arrendamento, não desocupou o prédio, mantendo-se no imóvel, ilegalmente.
44. O que considerou e bem o Tribunal a quo, ao condenar a Recorrente ao pagamento de uma indemnização no montante equivalente ao valor da renda (€300,00 (trezentos euros)), enquanto mantiver a ocupação, nos termos do art.1045º do C.C.
45. Por tudo o quanto exposto, conclui-se não atribuir à Ré qualquer mérito no recurso interposto, devendo manter-se a decisão proferida pelo Tribunal a quo.
Termos em que deve o presente recurso ser julgado como não provado e improcedente, mantendo-se a douta Sentença recorrida.
Com o que se fará, como sempre,
J U S T I Ç A.»
***
Após os vistos legais cumpre decidir.***
II- DO MÉRITO DO RECURSO1. Definição do objeto do recurso
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso – cf. artigos 635.º, n.º 4, 637.º, n.º 2, 1ª parte e 639.º, n.ºs 1 e 2, todos do Código de Processo Civil – sendo que o Tribunal de recurso não tem que responder ou rebater todos os argumentos invocados, tendo apenas de apreciar as “questões” suscitadas que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respetivo objeto, excetuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras.
Porque assim, atendendo às conclusões das alegações apresentadas pela Apelante, são as seguintes as questões solvendas:
. Da impugnação da decisão de facto - da existência de erro de julgamento na decisão proferida em matéria de facto
. Do mérito da sentença - do prazo de renovação automática a considerar e da eficácia da comunicação de oposição à renovação do contrato.
***
2. Recurso da matéria de facto2.1. Factualidade considerada provada na sentença
O tribunal de 1ª instância considerou provada a seguinte matéria de facto:
1- Os Autores são donos e legítimos possuidores de um prédio urbano, composto de casa de habitação de ..., sito na Rua ..., ..., Lugar ..., freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz predial urbana respetiva sob o artigo ...43º e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...61, registado a favor dos Autores pela Ap. ...37 de 28/04/2011 – cfr. documentos nºs 1 e 2 juntos com a petição inicial e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido;
2- Por documento particular outorgado em 24 de Março de 2018, os Autores deram de arrendamento à Ré o prédio urbano descrito em 1- dos factos provados - cfr. documento nº 3 junto com a petição inicial e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido;
3- Com uma renda mensal fixada de € 300,00 (trezentos euros) – cfr. cláusula segunda do contrato (documento nº 3);
4- O referido acordo - arrendamento para fins habitacionais – foi celebrado pelo prazo de um ano, com início no dia 1 de abril de 2018 e o seu termo no dia 31 de março de 2019;
5- Nos termos da cláusula 5ª, nº 1 do mencionado acordo “O contrato renova-se automaticamente no seu termo e por períodos mínimos de um ano, caso não seja denunciado pelas partes” – documento nº 3;
6- Nos termos da cláusula 5ª, nº 2 do mencionado acordo “Os senhorios podem impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação aos inquilinos com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo ou renovação do contrato, através de carta registada com aviso de receção.”;
7- Os Autores comunicaram à Ré mediante o envio de carta registada com aviso de receção, no dia 2 de novembro de 2022, a oposição à renovação do contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais entre eles celebrado e referente ao imóvel descrito no ponto 1- dos factos provados, nos termos constantes do documento nº 4 junto com a petição inicial e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido;
8- Os Autores na comunicação feita à Ré, opuseram-se à renovação do mencionado contrato de arrendamento entre ele ambos celebrado, com a cessação dos seus efeitos no dia 31 de março de 2023;
9- “(…) data em que o arrendado nos deverá ser entregue livre de pessoas e bens e no estado de conservação e utilização em que se encontrava aquando da celebração do contrato de arrendamento.” – documento nº 4 junto com a petição inicial e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido;
10- A referida comunicação foi rececionada pela Ré em novembro de 2022 – documento nº 5 junto com a petição inicial e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido;
11- A Ré recusou a oposição à renovação, por carta remetida aos Autores - cfr. documento nº 6 junto com a petição inicial e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido;
12- Por carta registada com aviso de receção os Autores voltaram a comunicar à Ré a sua oposição à renovação, nos termos constantes do documento nº 7 junto com a petição inicial e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido;
13- Apesar de interpelada pelos Autores para o efeito, a Ré não procedeu ainda à entrega do locado, livre de pessoas e bens;
14- Recusando-se expressamente a fazer - cfr. documento nº 8 junto com a petição inicial e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
***
2.2. Da pretensa existência de erro de julgamento na decisão proferida em matéria de facto Sustenta a recorrente que devem ser aditados ao elenco dos factos provados, - em função do teor dos dois atestados de incapacidade multiusos, oportunamente juntos em sede de contestação, atestados estes cumulativos, por se tratarem de diferentes parâmetros, - os seguintes factos:
“ - A Ré é portadora de atestado de incapacidade multiuso, que atesta que, de acordo com a TNI - Anexo I, aprovada pelo Decreto-Lei n.º 352/2007, de 23 de outubro, é portadora de deficiência que, em 07-10-2014, lhe confere uma incapacidade permanente global de 83% (oitenta e três por cento), suscetível de variação.
- A ré é ainda portadora de outro atestado de incapacidade multiuso, que atesta que de acordo com a TNI - Anexo I, aprovada pelo Decreto-Lei n.º 352/2007, de 23 de outubro, é portadora de deficiência que, em 08-07-2022, lhe confere uma incapacidade permanente global de 33% (trinta e três por cento), definitiva.
- A ré aufere a Prestação Social para a Inclusão, paga pela Segurança social, I.P., no valor de €470,32 (quatrocentos e setenta euros e trinta e dois cêntimos).”
Sustenta a recorrente que «Tais factos resultam da prova documental tempestivamente oferecida e entendem-se por necessários constar da enunciação dos factos provados, desde logo por razões de proteção e cariz social e económico, sob pena de, não o fazendo, se violar o princípio da igualdade substancial das partes, designadamente quanto ao uso de meios de defesa, preconizado pelo art. 4º do CPC.»
O Tribunal a quo consignou, na sentença recorrida, a inexistência de factos não provados com interesse e relevância para a decisão a proferir.
O art.º 640.º, do Código de Processo Civil, estabelece os ónus a cargo do recorrente que impugna a decisão da matéria de facto, mais precisamente, o dever de especificar, sob pena de rejeição, os pontos de facto que considera incorretamente julgados, os concretos meios de prova, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão diversa e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre essas questões de facto.
O art.º 662.º, n.º 1, do mesmo diploma, estatui, por sua vez, que “[a] Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”.
Conforme salienta António Santos Abrantes Geraldes[1], pretendeu-se, com a redação do art.º 662.º, «que, sem embargo da correção, mesmo a título oficioso, de determinadas patologias que afetam a decisão da matéria de facto (v.g. contradição) e também sem prejuízo do ónus de impugnação que recai sobre o recorrente e que está concretizado nos termos previstos no art.º 640.º, quando esteja em causa a impugnação de determinados factos cuja prova tenha sido sustentada em meios de prova submetidos a livre apreciação, a Relação deve alterar a decisão da matéria de facto sempre que, no seu juízo autónomo, os elementos de prova que se mostrem acessíveis determinem uma solução diversa, designadamente em resultado da reponderação dos documentos, depoimentos e relatórios periciais, complementados ou não pelas regras de experiência.»
Através do n.º 1, do citado art.º 662.º, fica claro que a Relação tem autonomia decisória, competindo-lhe formar e formular a sua própria convicção, mediante a reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou daqueles que se mostrem acessíveis e com observância do princípio do dispositivo no que concerne à identificação dos pontos de discórdia[2], e, desse modo, alterar a matéria de facto, dentro dos seus poderes de livre apreciação dos meios de prova, nos casos em que os elementos constantes dos autos imponham inequivocamente (em termos de convicção autónoma) uma decisão diversa da que foi dada pela 1ª instância.
No caso vertente, a recorrente cumpriu satisfatoriamente o ónus de impugnação da matéria de facto, encontrando-se reunidos os pressupostos de ordem formal para proceder à reapreciação da decisão de facto estabelecidos no citado art.º 640.º.
Não obstante, coloca-se, desde logo, a questão de saber qual o efetivo relevo das aludidas proposições factuais para a decisão da causa.
Com efeito, vem sendo entendido que a impugnação da decisão de facto não se justifica a se, de forma independente e autónoma da decisão de mérito, assumindo antes um caráter instrumental face à mesma, pelo que essa impugnação só deve ser conhecida pelo tribunal superior se os factos que o impugnante pretende ver alterados assumirem, em face do regime substantivo e das regras do ónus da prova aplicáveis ao caso, algum interesse real e efetivo, no sentido de poder alterar a própria decisão jurídica do litígio no sentido defendido pelo recorrente, pois que se, por qualquer motivo, o facto a que se dirige aquela impugnação, segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito, for irrelevante para a decisão a proferir, torna-se inútil e inconsequente a atividade de reapreciar o julgamento da matéria de facto, por não resultar de tal atividade jurisdicional qualquer efeito útil para o processo.
Como se enfatiza no acórdão da Relação de Coimbra de 24.04.2012[3], «[a] impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto, consagrada no artigo 685.º-B, visa, em primeira linha, modificar o julgamento feito sobre os factos que se consideram incorrectamente julgados. Mas, este instrumento processual tem por fim último possibilitar alterar a matéria de facto que o tribunal a quo considerou provada, para, face à nova realidade a que por esse caminho se chegou, se possa concluir que afinal existe o direito que foi invocado, ou que não se verifica um outro cuja existência se reconheceu; ou seja, que o enquadramento jurídico dos factos agora tidos por provados conduz a decisão diferente da anteriormente alcançada. O seu efectivo objectivo é conceder à parte uma ferramenta processual que lhe permita modificar a matéria de facto considerada provada ou não provada, de modo a que, por essa via, obtenha um efeito juridicamente útil ou relevante.
Se, por qualquer motivo, o facto a que se dirige aquela impugnação for, "segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito[4]", irrelevante para a decisão a proferir, então torna-se inútil a actividade de reapreciar o julgamento da matéria de facto, pois, nesse caso, mesmo que, em conformidade com a pretensão do recorrente, se modifique o juízo anteriormente formulado, sempre o facto que agora se considerou provado ou não provado continua a ser juridicamente inócuo ou insuficiente.
Quer isto dizer que não há lugar à reapreciação da matéria de facto quando o facto concreto objecto da impugnação não for susceptível de, face às circunstância próprias do caso em apreciação, ter relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe, antemão, ser inconsequente, o que contraria os princípios da celeridade e da economia processual consagrados nos artigos 2.º n.º 1, 137.º e 138.º»[4].
No caso que nos ocupa, as questões a dirimir prendem-se com o prazo de renovação automática do contrato a considerar e da eficácia da comunicação de oposição à renovação do contrato.
Ora, da pretendida alteração do sentido decisório referente aos concretos pontos de facto impugnados, não se extrai qualquer consequência jurídica com reflexo na decisão das concretas questões que delimitam objetivamente o âmbito do presente recurso, ponderando as diferentes soluções plausíveis de direito, esgrimidas pelas partes, sendo a mesma inócua, porquanto, mesmo que, em conformidade com a pretensão da recorrente, se modifique o juízo anteriormente formulado, sempre os factos que agora se consideraram provados, continuam a ser juridicamente irrelevantes, por não contribuírem para a boa decisão da causa.
Por conseguinte, não deve este Tribunal ad quem reapreciar a matéria de facto em causa, sob pena de levar a cabo uma atividade processual inconsequente e inútil, o que contraria os princípios da celeridade e da economia processual, e lhe está legalmente vedada (art.º 130.º do Código de Processo Civil), não havendo, assim, que dela conhecer nesta instância, atento o indiscutido caracter instrumental da impugnação da decisão de facto no contexto do recurso interposto pela parte vencida na decisão proferida pelo Tribunal de 1ª instância e que tem em vista a sua revogação, como pretende a recorrente.
Pelo que se vem de enunciar, não vislumbramos qualquer violação do princípio da igualdade substancial das partes, designadamente quanto ao uso dos meios de defesa, preconizado pelo art.º 4.º do Código de Processo Civil, como aventado pela recorrente, princípio esse que tem como desiderato a obtenção de uma solução (do litígio) materialmente justa, mas que não pode, em qualquer caso, postergar normas processuais que se apresentem com um conteúdo inflexível[5], como a norma do art.º 130.º do Código de Processo Civil, que proíbe a realização, no processo, de atos inúteis para alcançar a resolução do litígio de acordo com o que emerge do direito material, o que envolve, no caso, a rejeição da apreciação da impugnação da decisão da matéria de facto por da mesma não decorrer qualquer utilidade para a apreciação do litígio segundo as diversas soluções de direito plausíveis.
Improcede, assim, a impugnação da decisão de facto deduzida pela recorrente.
***
4. FUNDAMENTOS DE DIREITOFoi entendimento do tribunal a quo que «estipulando as partes que o contrato será renovável, são livres de estabelecer prazos diferenciados de renovação, sendo o prazo de três anos (introduzido pela Lei nº 13/2019) um prazo supletivo a aplicar nos casos em que as partes não concretizem o prazo da renovação (silêncio do contrato), apesar de preverem a renovação do contrato» e que «a tutela da estabilidade do contrato está, (…), no estabelecimento de uma duração mínima do contrato de três anos, desde que as partes prevejam a renovabilidade do contrato de arrendamento sem que, nesta eventualidade, haja que fazer aceção do período de renovação expressamente convencionado» e, por conseguinte, concluiu o Tribunal a quo que «[o] contrato em causa nos presentes autos foi celebrado no dia 24 de Março de 2018, iniciou-se no dia 1 de Abril de 2018 e foi celebrado pelo prazo de um ano.
Considerando a data de celebração, a data do início do contrato e a entrada em vigor da Lei nº 13/2019, de 12 de Fevereiro, o contrato de arrendamento em causa nos presentes autos passou a ter um período de vigência mínimo de três anos, a contar da sua celebração. O aludido contrato não poderia ser extinto por oposição à renovação antes do dia 31 de Março de 2021.
Assim, o contrato renovou-se pelo período de um ano, de 1 de Abril de 2019 a 31 de Março de 2020, nos termos da cláusula quinta do contrato e o estabelecido no artigo 1096º nº1, do Código Civil). Em 1 de Abril de 2020, o contrato renovou-se por novo período de um ano, até ao dia 31 de Março de 2021. E, em 1 de Abril de 2021, renovou-se por novo período de um ano, até ao dia 31 de Março de 2022.
Sucede que, em 2 de Novembro de 2022, os senhorios expediram carta de oposição à renovação do contrato de arrendamento, nos termos do artigo 1097º, nº1, al. b) do Código Civil, razão pela qual o contrato cessaria efeitos a 31 de Março de 2023.
A oposição dos senhorios, aqui Autores, foi tempestiva e produziu os efeitos desejados porquanto, em 31 de Março de 2023, o contrato de arrendamento completou precisamente cinco anos de vigência.
Os Autores, na qualidade de senhorios, impediram a renovação do contrato de arrendamento aqui em causa, mediante a comunicação escrita que enviaram à Ré no dia 2 de Novembro de 2022 – cfr. artigo 1097º, nº 1, alínea b), do Código Civil.
Na sequência da comunicação efectuada e recebida pela Ré (comunicação de oposição à renovação do contrato), o contrato de arrendamento extinguiu-se no dia 31 de Março de 2023.»
É contra este entendimento e interpretação do art.º 1096.º, n.º 2, do Código Civil[6] (na redação introduzida pela referida Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro) que se insurge a recorrente.
Vejamos, então.
O contrato de arrendamento em causa – arrendamento para fins habitacionais – foi celebrado pelo prazo de um ano, com início em 1 de abril de 2018 e termo em 31 de março de 2019.
Como tal, encontra a sua disciplina regulamentada nos artigos 1022.º, 1023.º, 1064.º, 1067.º, n.º 1 e 1092.º e ss.
À data da sua celebração, estatuía o art.º 1096.º, na redação que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, que:
“1 - Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
2 - Salvo estipulação em contrário, não há lugar a renovação automática nos contratos celebrados por prazo não superiora 30 dias.
3 - Qualquer das partes pode opor-se à renovação, nos termos dos artigos seguintes.”.
No dia 13.02.2019, entrou em vigor a Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, que, entre outras, procedeu à alteração dos n.ºs 1 e 2, do artigo 1096.º, cuja redação passou a ser a seguinte:
“1 - Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
2 - Salvo estipulação em contrário, não há lugar a renovação automática nos contratos previstos n.º 3 do artigo anterior.”
Não se suscitam dúvidas de que a Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, se aplica ao contrato em causa, à luz do disposto no art.º 12.º, n.º 2, segundo o qual, quando a lei “dispuser directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor”, atendendo a que a referida Lei não contém qualquer norma de direito transitório no que concerne à aplicação da nova redação do art.º 1096.º aos contratos de arrendamento existentes à data da sua entrada em vigor.
Na Exposição de Motivos constante da Proposta de Lei n.º129/XIII[7], que esteve na base da Lei n.º 13/2019, consta que é “necessário estimular a oferta de habitação para arrendamento que constitua uma alternativa habitacional efetiva, proporcionando a estabilidade, a segurança e a acessibilidade em termos de custos, necessárias ao desenvolvimento da vida familiar e aos investimentos realizados com a conservação desses edifícios (…) Pretende-se que estas medidas contribuam para minorar uma vulnerabilidade histórica e estrutural de competitividade da habitação permanente face aos outros usos potenciais, e responder à necessidade imperiosa de salvaguardar a segurança e estabilidade dos agregados familiares que permaneceram ao longo de décadas numa habitação arrendada, sobretudo, das pessoas de idade mais avançada, perante o risco de cessação de contratos de arrendamento decorrente da superveniência de opções mais rentáveis para os mesmos espaços. Para tal é essencial promover um conjunto de alterações ao enquadramento legislativo do arrendamento habitacional visando corrigir situações de desequilíbrio entre os direitos dos arrendatários e dos senhorios resultantes das alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, em particular, proteger os arrendatários em situação de especial fragilidade, promover a melhoria do funcionamento do mercado habitacional e salvaguardar a da segurança jurídica no âmbito da relação de arrendamento (…).”
No artigo 1.º, da Lei n.º 13/2019, enuncia-se que a mesma vem estabelecer medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios e a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano.
No caso que nos ocupa, a questão que se coloca é a de saber se a manutenção, no início do n.º 1, do art.º 1096.º, da ressalva “Salvo estipulação em contrário” estende a supletividade aí anunciada a todos os elementos da norma, ou seja, à renovabilidade automática do contrato e à estipulação do prazo ou prazos da sua renovação, ou apenas à renovabilidade automática do contrato e estipulação de prazos de renovação do contrato superiores a três anos, e já não, caso seja clausulada a renovação do contrato, a estipulação de um prazo de renovação inferior a três anos.
Tal questão, como é sabido, é objeto de dissenso, quer na Doutrina quer na Jurisprudência.
Entre os que defendem o caráter integralmente supletivo do disposto no n.º 1 do art.º 1096.º, na sua redação atual, e, por conseguinte, que o período mínimo de três anos de duração do contrato, após a sua renovação, não assume caráter imperativo, podendo esse período ser reduzido até um ano por acordo das partes[8], e os que entendem, maioritariamente, que a lei apenas tem caráter supletivo no que respeita à possibilidade de exclusão da renovação automática do contrato e à possibilidade de estipulação de prazos de renovação do contrato superiores a três anos, mas caso seja clausulada a renovação do contrato, impõe um período mínimo de renovação de três anos, não podendo as partes convencionar um prazo de renovação inferior[9], perfilhamos este segundo entendimento:
Como refere Maria Olinda Garcia[10], «[q]uanto à renovação do contrato, a nova redação do artigo 1096.º suscita alguma dificuldade interpretativa, nomeadamente quanto ao alcance da possibilidade de “estipulação em contrário” aí prevista. Por um lado, pode questionar-se se tal convenção poderá excluir a possibilidade de renovação do contrato ou apenas estabelecer um diferente prazo de renovação.
Parece-nos que (na sequência do que já se verificava anteriormente) as partes poderão convencionar que o contrato não se renova no final do prazo inicial (o qual tem de ser de, pelo menos, um ano). O contrato caducará, assim, verificado esse termo. Mais delicada é a questão de saber se as partes podem estipular um prazo de renovação inferior a 3 anos (hipótese em que o prazo legal de 3 anos teria natureza supletiva). Atendendo ao segmento literal que diz que o contrato se renova “por períodos sucessivos de igual duração”, pareceria poder concluir-se que, se o período inicial pode ser de 1 ou de 2 anos, as partes também teriam liberdade para convencionar igual prazo de renovação. Todavia, ao estabelecer o prazo de 3 anos para a renovação, caso o prazo de renovação seja inferior, parece ser de concluir que o legislador estabeleceu imperativamente um prazo mínimo de renovação. Afigura-se, assim, que a liberdade das partes só terá autónomo alcance normativo se o prazo de renovação estipulado for superior a 3 anos.
Conjugando esta disposição com o teor do artigo 1097.º, n.º 3, que impede que a oposição à renovação, por iniciativa do senhorio, opere antes de decorrerem 3 anos de duração do contrato, fica-se com a ideia de que o legislador pretende que o contrato tenha, efetivamente, uma vigência mínima de 3 anos (se for essa a vontade do arrendatário). Assim, o contrato só não terá duração mínima de 3 anos se o arrendatário se opuser à renovação do contrato no final do primeiro ou do segundo ano de vigência. No final destes períodos (tratando-se de contrato celebrado por 1 ano), o senhorio não terá direito de oposição à renovação. Tal direito extintivo cabe, assim, exclusivamente ao arrendatário antes de o contrato atingir 3 anos de vigência.
(…)
Por outro lado, quanto ao direito do locador para se opor à renovação do contrato, importa ainda interpretar conjugadamente o artigo 1097.º, n.º 3, com o artigo 1096.º, n.º 1. Assim, na hipótese de o contrato ser celebrado por um ano (sem se excluir a sua renovação), como o artigo 1096.º, n.º 1, diz que a renovação do contrato opera por um período mínimo de 3 anos, o direito de oposição à renovação, previsto no n.º 4 do artigo 1097.º, só produzirá efeito no final de um período de 4 anos.»
No mesmo sentido se pronunciou o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 20.092023[11], em cujo sumário pode ler-se que «[n]a sequência da alteração introduzida ao n.º 1 do art.º 1096.º do Código Civil pela Lei n.º 13/2019, de 12.02, os contratos de arrendamento habitacionais, com prazo certo, quando renováveis, estão sujeitos à renovação pelo prazo mínimo de três anos.»
Só essa interpretação se harmoniza com a norma imperativa contida no n.º 3 do art.º 1097.º, aditada pela Lei n.º 13/2019, que «obsta a que, estando um contrato de arrendamento renovável, com a duração inicial de um ano, sujeito à renovação mínima de três anos, cesse antes desse “tempo”, por oposição do senhorio à renovação.»
Ainda como se refere no aludido aresto, «[e]ste regime está em linha com o objetivo anunciado no art.º 1.º da Lei n.º 13/2019, o de “reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano”.»
Revertendo ao caso que nos ocupa, tendo as partes clausulado a renovação automática do contrato, tal renovação tem, assim, imperativamente, um período mínimo de três anos.
O contrato em causa, celebrado pelo prazo de um ano, com início em 01.04.2018, tinha o seu termo previsto para 31.03.2019.
Atendendo a que a Lei n.º 13/2019 entrou em vigor em 13.02.2019 (cf. art.º 16.º), com a nova redação do art.º 1096.º, n.º 1, no dia 01.04.2019, o contrato renovou-se por três anos, com termo em 31.03.2022, e no dia 01.04.2022, porque, como realça a recorrente, nenhuma das partes se opôs à renovação automática, voltou a renovar-se automaticamente por mais três anos, até 31.03.2025.
No que respeita à oposição à renovação deduzida pelo senhorio, prescreve o art.º 1097.º, na redação dada pela Lei n.º 13/2019, no que para o caso releva, o seguinte:
“1 - O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte:
(…)
b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
(…)
2 - A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.”
No caso que nos ocupa, a comunicação dos senhorios de oposição à renovação do contrato para produzir efeitos em 31.03.2023, efetuada em novembro de 2022, foi efetuada no pressuposto de que o contrato se havia renovado pelo prazo de um ano, conforme havia sido contratado, em 01.04.2019, 01.04.2020, 01.04.2021 e 01.04.2022, pressuposto que não se verifica, pois, como vimos, o contrato renovou-se no dia 01.04.2019, por três anos, e voltou a renovar-se em 01.04.2022, por mais três anos, mantendo-se em vigor, só atingindo o seu termo em 31.03.2025.
Por conseguinte, atendendo a que antecedência necessária à comunicação de oposição à renovação do contrato se afere pela duração da renovação que estiver em curso aquando da comunicação de oposição, resta-nos concluir que a comunicação dos senhorios de oposição à renovação do contrato, efetuada sem observância da antecedência exigida pela al. b), do n.º 1, do art.º 1097.º, foi ineficaz para fazer cessar o contrato na data de 31.03.2023.
Isto posto, deverá decidir-se em conformidade, pela total procedência do recurso de apelação interposto pela recorrente, com a consequente revogação da sentença recorrida.
***
III- DISPOSITIVOPelos fundamentos acima expostos, os Juízes Desembargadores da 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães acordam, na procedência da apelação, em julgar improcedente a ação e, em consequência, revogar a sentença recorrida, com a inerente absolvição da Ré/apelante do pedido.
***
Custas do recurso pelos recorridos uma vez que nele ficaram “vencidos” (art.º 527.º, n.ºs 1 e 2 do Código de Processo Civil), sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficia a recorrida.Notifique.
Guimarães, 20 de fevereiro de 2025
Susana Raquel Sousa Pereira – Relatora
Lígia Paula Ferreira de Sousa Santos Venade –1ª Adjunta
José Carlos Pereira Duarte – 2º Adjunto
[1] Recursos em Processo Civil, 2022, 7.ª Edição Atualizada, Almedina, p. 333.
[2] Assim, autor e obra cit., p. 334.
[3] Processo n.º 219/10.6T2VGS.C1.
[4] No mesmo sentido, entre outros, os acórdãos desta Relação de 13.02.2014 (processo n.º 3949/12.4TBGMR.G1), de 15.12.2016 (processo n.º 86/14.0T8AMR.G1) e de 29/02/2024 (processo n.º 249/19.2T8PVL.G1), da Relação do Porto de 27/01/2022 (processo n.º 504/19.1T8PVZ.P2), de 04/05/2022 (processo n.º 40/18.3T8PVZ.P1) e de 22.04.2024 (processos n.º 4644/21.9T8MTS.P1), da Relação de Coimbra de 27.05.2014 (processo n.º 1024/12) e de 16.02.2017 (processo n.º 52/12.0TBMBR.C1), da Relação de Lisboa de 14.03.2013 (processo n.º 933/11.9TVLSB-A.L1-2) e de 26.09.2019 (processo n.º 144/15.4T8MTJ.L1-2), e do STJ de 17.05.2017 (processo n.º 4111/13.4TBBRG.G1.S1) e de 14.07.2021 (processo n.º 65/18.9T8EPS.G1.S1).
[5] Assim, ANTÓNIO SANTOS ABRANTES GERALDES, PAULO PIMENTA e LUÍS FILIPE PIRES DE SOUSA, Código de Processo Civil Anotado, 3.ª edição, Reimpressão, Almedina, p. 24, nota 2.
[6] Diploma a atender sempre que se citar disposição legal sem menção de origem.
[7] Em https://www.parlamento.pt/ActividadeParlamentar/Paginas/DetalheIniciativa.aspx?BID=42542.
[8] Entre outros, JORGE PINTO FURTADO, Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, Almedina, 3.ª edição, 2021, pp 655 a 657, EDGAR ALEXANDRE MARTINS VALENTE, Arrendamento urbano – Comentário às Alterações Legislativas introduzidas ao regime vigente, Almedina, 2019, p. 31, ISABEL ROCHA E PAULO ESTIMA, Novo Regime do Arrendamento Urbano – Notas práticas e Jurisprudência, 5.ª edição, Porto Editora, 2019, p. 286 e JÉSSICA RODRIGUES FERREIRA, “Análise das principais alterações introduzidas pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, aos regimes da denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento urbano para fins não habitacionais”, Revista Eletrónica de Direito, fevereiro 2020, p. 82, em https://cije.up.pt/client/files/0000000001/5-artigo-jessica-ferreira_1584.pdf. Na jurisprudência, entre outros, os acórdãos da Relação de Lisboa de 17.03.2022 (processo n.º 8851/21.6T8LRS.L1-6), de 10.01.2023 (processo n.º 1278/22.4YLPRT.L1-7) e de 05.12.2024 (processo n.º 1395/24.6YLPRT.L1-2), e da Relação do Porto de 23.03.2023 (processo n.º 3966/21.3T8GDM.P1), em revista no acórdão do STJ de 20.09.2023, já anteriormente referido.
[9] Entre outros, MARIA OLINDA GARCIA, “Alterações em matéria de Arrendamento Urbano introduzidas pela Lei n.º 12/2019 e pela Lei n.º 13/2019”, Julgar Online, março de 2019, RUI PAULO COUTINHO DE MASCARENHAS ATAÍDE E ANTÓNIO BARROSOS RAMALHO RODRIGUES, “Denúncia e oposição à renovação do contrato de arrendamento urbano”, Revista de Direito Civil, Ano IV (2019), n.º 2, Coimbra, Edições Almedina, 2019, pp. 302 e 303, JOSÉ FRANÇA PITÃO e GUSTAVO FRANÇA PITÃO, Arrendamento Urbano Anotado, 3.ª Edição, Quid Iuris, 2019, p. 390, MÁRCIA PASSOS, A Duração nos Contratos de Arrendamento com Prazo Certo, Boletim da Ordem dos Advogados, setembro de 2019, em chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://portal.oa.pt/media/130361/boletim_ordem-dos-advogados_setembro_2019.pdf, e LUÍS MENEZES LEITÃO, Arrendamento Urbano, 11.ª edição, 2022, p. 179. Na jurisprudência, entre outros, os acórdãos desta Relação de 11.02.2021 (processo n.º 1423/20.4T8GMR.G1) e de 08.04.2021 (processo n.º 795/20.5T8VNF.G1), da Relação de Lisboa de 17.03.2022 (processo n.º 8851/21.6T8LRS.L1-6) e de 26.09.2024 (processo n.º 907/24.0YLPRT.L1-8), da Relação de Évora de 10.11.2022 (processo n.º 983/22.OYLPRT.E1) e de 10.11.2022 (processo n.º 126/21.7T8ABF.E1), da Relação do Porto de 23.3.2023 (processo n.º 1824/22.3T8VCT.G1) e de 04.05.2023 (processo n.º 1598/22.8YLPRT.P1), e do STJ de 17.01.2023 (processo n.º 7135/20.1T8LSB.L1.S1) e de 12.12.2024 (processo n.º 138/20.8T8MDL.G1.S1).
[10] Obra citada, pp. 11 e 12.
[11] Processo n.º 3966/21.3T8GDM.P1.S1.