Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 2207/07.0TBVCT.G1 |  |
IMEDIAÇÃO
REMUNERAÇÃO
II – Provado que essa placa foi retirada desse local, no termo do prazo contratual, é de concluir que o novo contrato não estava sujeito a regime de exclusividade.
III – Havendo contrato de mediação imobiliária sem exclusividade, a mediadora apenas tem direito a remuneração com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, nos termos do artº18.º.1 do DL 211/04, de 20-08, sem prejuízo, caso o negócio se não conclua por facto imputável ao cliente da mediadora, do direito desta a ser indemnizada, segundo as regras da responsabilidade civil, pelos prejuízos que tal facto lhe cause.
I – “E... Uinpessoal, Lda” intentou a presente acção declarativa com processo sumário contra Olímpio S... e Mafalda S..., pedindo que esta fosse condenado a pagar-lhe a quantia de € 8.750,00, os juros de mora já vencidos no montante de € 175,00 e os vincendos, à taxa legal, até integral pagamento, bem como no montante do IVA no valor de € 1.837,50.
Para fundamentar o seu pedido, alega que a autora se dedica à mediação imobiliária e no exercício dessa sua actividade, foi contactada pelos réus que pretendiam que a mesma promovesse a venda de uma fracção autónoma de que eram proprietários. Na sequência deste contacto, as partes celebraram um contrato de mediação imobiliária, com duração de seis meses, nos termos do qual a autora iria promover a venda da fracção dos réus em regime de exclusividade. O preço pretendido pelos réus era € 175.000,00 e, se a autora lograsse vender a fracção autónoma acordaram numa compensação pelos serviços prestados equivalente a 5% do valor obtido, sendo o valor mínimo de € 3.750,00. A autora encetou diligência para a venda em causa até que encontrou interessados na compra da mesma. Assim, no dia 12 de Setembro de 2006, esses interessados assinaram uma reserva do imóvel; um mês depois, os réus comunicaram à autora a sua intenção em desistir da venda do imóvel. Acontece que a autora veio a apurar que um mês depois daquela comunicação, os réus venderam a fracção autónoma a Ivone Jácome, pelo preço de € 140.000,00. Assim, à autora é devida a comissão de € 8.750,00 a que acresce o IVA À taxa de 21%.
Os réus contestaram, alegando, por um lado que a remuneração da mediação imobiliária só é devida se a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo contrato. No mais, impugnaram que tivesse havido qualquer reunião com possíveis compradores. De qualquer forma, os réus desistiram da reserva feita e a venda do imóvel foi consequência da actuação dos réus e não da autora. Por fim, defendem que a ser devida qualquer comissão, esta terá de ser calculada com base no valor de € 140.000,00.
A final, foi exarada douta sentença que absolveu os réus do pedido.
Inconformada, a autora apela da sentença, concluindo as alegações do seu recurso do modo seguinte:
“1.- A testemunha António O... cujo depoimento ficou registado em CD, o qual intermediou a venda entre os recorridos e a compradora que consta da escritura pública de compra e venda, quando perguntado qual foi o preço de venda do prédio em causa, este respondeu, sem qualquer hesitação “a casa foi vendida por EUR: 165.000,00”, o que foi confirmado à pergunta da mandatária da recorrente.
2.- Assim, entendemos, salvo sempre o devido respeito melhor opinião, que o Meritíssimo Juiz a quo deveria ter dado como assente que os recorridos venderam o prédio que lhes pertencia pelo preço de EUR: 165.000,00 e não pelo preço constante da escritura pública.
3.- A testemunha Ana P... cujo depoimento ficou registado em CD, na qualidade de mãe e sogra dos clientes angariados pela recorrente, quando perguntado o que sabia sobre o assunto que estava em discussão nestes autos, esta respondeu “o que eu posso dizer é que, quem viu a casa à venda fui eu, tinha o letreiro da R...…”
4.- Perguntado se se lembrava da altura em que viu o dito letreiro, esta responde “Não sei, a altura não sei, sei que a minha filha andava atrás de casa, e queria na Areosa, porque ela gosta muito de Areosa, porque é de Areosa, e eu vi aquela, aquele letreiro “Vende-se”, telefonei para Andorra para a minha filha e perguntei-lhe se queria comprar a casa, e ela disse-me que sim, que fosse à imobiliária e que pedisse para esperar que ela vinha em finais de Agosto, princípios de Setembro” e perguntado se esse telefonema teria sido muito antes da filha vir, esta respondeu “ainda faltava, fins de Julho”, e perguntado se teria sido em finais de Julho, esta respondeu ”sim por aí assim”, e se foi durante o verão, esta respondeu “sim, sim..”
5.- Pelo que, face a esta testemunha, que não tem qualquer interesse nestes autos, já que não trabalha nem mantém qualquer relação com a recorrente, nem é amiga dos recorridos, parece nos podermos concluir que a recorrente terá mantido a placa de R... até depois do dia 3 de Julho, data da alegada denúncia do contrato de mediação imobiliária.
6.- Assim, entendemos que não deveria ter sido dado como provado que após o 3 de Julho apenas aparecia na janela o número de telefone dos recorridos e a indicação “Vende-se”.
7.- Foi dado como provado que os recorridos assinaram um contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, o qual foi denunciado por aqueles por carta de 12 de Junho de 2006, com efeitos a partir de 3 de Julho de 2006.
8.- Ficou ainda dado como assente que os recorridos, após contacto da recorrente, acabaram por aceitar que esta continuasse a promover a venda da fracção em causa.
9.- Assim, entendemos da matéria de facto assente que o contrato de mediação imobiliário em regime de exclusividade manteve-se válido e eficaz entre as partes, tendo sido dado sem efeito a denúncia já que aceitaram que a recorrente continuasse a promover a venda do seu imóvel.
10.- E então neste caso não podem restar dúvidas de que à recorrente assiste o direito de receber dos recorridos a comissão devida, nos termos do artigo 18º, nº2 al.a) do DL 211/2004 de 20 de Agosto.
11.- Se assim se não entender, o que só por mera cautela se encara, resulta evidente da matéria dada como assente que a recorrente angariou compradores para o imóvel dos recorridos pelo preço por eles pretendidos.
12.- Resulta ainda também evidente e claro que os recorridos aceitaram tal negócio assinando um documento denominado RESERVA, nos termos da qual os vendedores declararam querer vender o prédio aos potenciais compradores pelo preço aí constante e os ditos potenciais compradores que declaram aceitar comprar o dito prédio.
13.- O recorrido marido assinou uma declaração na qual exigia que a escritura de compra e venda do negócio conseguido pela recorrente fosse efectuada no prazo de quatro meses a contar da referida declaração, isto era até 12 de Janeiro de 2007.
14.- Resulta ainda que os recorridos desistiram de tal negócio sem qualquer justificação, pese embora a assinatura de todos aqueles documentos.
15.- A recorrente cumpriu todas as diligências de que se incumbira para encontrar compradores para o imóvel dos recorridos, o que conseguiu.
16.- Resulta de todos os factos dados como assentes que o contrato de compra e venda com os compradores angariados pela recorrente não foi concretizado por culpa exclusiva dos recorridos que desistiram unilateralmente, sem qualquer justificação, de tal venda.
17.- Se o Meritíssimo Juiz a quo tivesse adoptada a teoria sustentada pelos recorridos de que estaríamos perante um contrato nulo, a recorrente mesmo nesse caso teria direito a receber a sua comissão, em virtude de ter encontrado um comprador para o imóvel dos recorridos, nesse sentido douto Acórdão da Relação do Porto de 7.2.2008.
18.- Ora, no caso em apreço, não só a recorrente conseguiu um comprador como os recorridos aceitaram que tal venda fosse efectuada.
19.- A recorrente no negócio em causa nestes autos foi quem se comprometeu a diligenciar para conseguir comprador para o imóvel dos recorridos, conseguiu este desiderato, conseguiu o acordo desse comprador e dos recorridos para a venda pelo preço proposto.
20.- Assim, por tudo o que ficou supra exposto, e face a tais factos importantes, entendemos que os recorridos não podem senão serem condenados no pagamento da comissão à recorrente, por ser este o valor e adequada para compensar a recorrente do cumprimento das suas obrigações.
21.- A douta sentença violou por errada interpretação o constante do artigo 690-A do C.P.C. e os artigos 2º e 18º do DL 211/2004.”.
Nas contra alegações, os recorridos pugnam pela manutenção do julgado.
II – As questões a decidir são as que abaixo se enunciam.
III – Fundamentação:
i) Factualidade assente:
1. “A A. dedica-se, com intuito lucrativo, à mediação imobiliária, possuindo para o efeito, um estabelecimento comercial sito na Rua G..., Rés-do-chão, na cidade de Viana do Castelo.
2. A A. está devidamente licenciada para o exercício dessa actividade de mediação imobiliária, através do competente Instituto de Mercados de Obras Públicas e Particulares e Imobiliário, sendo titular da licença na 6139-AMI.
3. No decurso da sua actividade, a A. foi contactada na sua sede pelos RR os quais pretendiam que a mesma promovesse a venda de uma fracção autónoma, designada pela letra “A”, composta de cave, rés-do-chão e primeiro andar, no bloco sul, a primeira a contar no sentido sul-norte, destinada a habitação, com um logradouro identificado na respectiva planta pelo algarismo um, inscrita na matriz sob o artigo 2714-A, com o valor patrimonial de € 34.745,70, integrada no prédio urbano sito em Mirante, sítio da Veiga da Torre, freguesia de Areosa, concelho de Viana do Castelo, descrito na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo sob o número 31, de que os mesmos eram proprietários.
4. Na sequência desse contacto, os RR leram, aceitaram e assinaram, conjuntamente com a A., o contrato de mediação imobiliária, nº 1494, no dia 3 de Janeiro de 2006, com uma duração de 6 meses, nos termos do qual A. e RR. acordaram que aquela, no exercício da sua actividade, iria promover por conta dos Réus, em regime de exclusividade, a venda da fracção autónoma supra identificada.
5. Nos termos igualmente constantes do contrato de mediação, o preço pretendido pelos Réus, para a venda em causa era de € 175.000,00.
6. Caso a A., pela sua diligência e trabalho, viesse a obter o resultado pretendido, os RR obrigavam-se a pagar-lhe, corno compensação e contrapartida por esses serviços, a quantia de 5% sobre o valor final da venda, sendo o seu valor mínimo a quantia de € 3.750,00.
7. Assim, no exercício da sua actividade e de acordo com o contratado, a A. publicitou o pretendido negócio colocando urna placa, na dita moradia em causa, na qual se podia ler as palavras "Vende-se" bem corno o logótipo da A. e os seus contactos telefónicos.
8. Colocou, ainda, na sua página da Internet o imóvel em causa, mencionando as suas características e preço.
9. Mandou distribuir publicidade onde constava tal imóvel.
10. E na sequência destas diligências, atendeu vários interessados a quem prestou toda a necessária informação sobre os termos e condições pretendidas, diligenciando da melhor forma no sentido de obter a satisfação do interesse dos Réus em levar a cabo a referida venda.
11. No dia 12 de Junho de 2006, os RR. enviaram uma carta registada, com aviso de recepção, onde afirmavam que pretendiam denunciar o contrato celebrado com a A., com efeitos a partir do dia 3 de Julho de 2006, sem qualquer explicação.
12. Na sequência desta carta, a A. contactou os RR. para saber o que os teria levado a tomar tal decisão.
13. Os RR acabaram por aceitar que a A. continuasse a promover a venda da fracção em causa.
14. Assim, a A. continuou a procurar compradores para a referida fracção autónoma.
15. Como directo e exclusivo resultado da intermediação e promoção levada a cabo pela A., vieram a interessar-se na compra da referida fracção autónoma, Nuno R... e mulher, os quais visitaram o imóvel no início do mês de Setembro de 2006, declarando aceitar o preço da venda pretendido pelos RR.
16. Tal facto foi comunicado aos RR. os quais se mostraram disponíveis para concluir o negócio de venda com os ditos Nuno R... e mulher, apenas exigindo rapidez na realização da escritura.
17. Para que o negócio se viesse a ser concretizado com a rapidez pretendida e como os interessados residiam em Andorra, a A. sugeriu que os compradores em causa nomeassem e constituíssem uma procuradora que os pudessem representar na compra deste ou de qualquer outro imóvel, acabando aqueles, no dia 7 de Setembro de 2006, por outorgar procuração a favor de Ana P....
18. No dia 12 de Setembro de 2006, os compradores assinaram a reserva do referido imóvel pelo preço pedido pelos RR. de € 175.000,00.
19. Tal reserva foi ainda assinada pelo R. Olímpio que apenas exigiu que a escritura da venda da referida fracção fosse efectuada no prazo de 4 meses a contar da reserva, ou seja, deveria tal acto ser celebrado até ao dia 12 de Janeiro de 2007.
20. Menos de um mês após a assinatura da reserva, no dia 2 de Outubro de 2006, a A. recebeu um fax dos RR, dizendo que pretendiam desistir da venda do imóvel, sem que seja mencionado qualquer motivo para tal.
21. A A. ainda tentou contactar os RR para apurar a razão de tal comportamento surpreendente, sem que nunca os mesmos tivessem atendido qualquer das chamadas.
22. Face a tal conduta, a A. enviou aos RR., uma carta datada de 4 de Outubro de 2006, na qual reclamava a comissão que lhe era devida, visto que a A. tinha angariado compradores para a aquisição do referido imóvel e o contrato de compra e venda apenas não tinha sido realizado por culpa exclusiva dos RR.
23. A A. veio, entretanto, a apurar que os Réus, por escritura celebrada no dia 17 de Novembro de 2006, no Cartório Notarial de Viana do Castelo, a cargo da Notária Ana D..., os RR declaram vender a Ivone Maria Ribeiro Jácome a fracção autónoma em causa, pelo preço de € 140.000,00.
24. Tal venda foi efectuada um mês e 15 dias após o envio do fax a que se alude no ponto 20.
25. Tal venda foi efectuada sem dar conhecimento à A .
26. A A. angariou um interessado para a aquisição do imóvel dos Réus, tendo dado a conhecer tal facto ao mesmo.
27. Os RR venderam a um terceiro, por um preço inferior ao pretendido anteriormente e que os compradores angariados pela A. estavam dispostos a pagar.
28. O contrato celebrado entre a A. e os RR. teve início no dia 3 de Janeiro de 2006 e terminava no dia 3 de Julho de 2006.
29. Nos termos da cláusula 8ª, “o presente contrato tem uma validade de seis meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com antecedência mínima de 10 dias, a contar da data de assinatura do presente contrato”.
30. Na data de 12 de Junho de 2006, os RR denunciaram o contrato de mediação imobiliária de exclusividade, por carta registada com aviso de recepção.
31. No dia 3 de Julho de 2006, os RR retiraram a placa com o logótipo onde se podia ler “Vende-se”, tendo sido contactados por outras imobiliárias no sentido de fazer a angariação do imóvel, este que era sempre mostrado às pessoas interessadas pela vizinha que tinha a chave do mesmo.
32. Durante as visitas da R..., apenas aparecia na janela o número de telefone dos RR e a indicação de “Vende-se”.
33. Ao R. marido não foi entregue qualquer cópia da reserva de compra, nem qualquer quantia e desconhece se a R... recebeu os € 2.500,00 mencionados na reserva.
34. No dia 2 de Outubro de 2006, o R. marido entrou em contacto telefónico com o gerente da A., Sr. Ricardo Costa e enviou um fax para a A. desistindo da reserva que tinha sido feita do seu imóvel.
35. Passados dois dias, na data de 4 de Outubro de 2006, o gerente da A. enviou uma carta na qual reclamava tais quantias e na data de 10 de Outubro de 2006, o R. marido respondeu à sua advogada, conforme documento de fls. 59.
36. A A. tinha conhecimento da situação profissional do R. que trabalhava em Viana do Castelo e mudou, na data de 15 de Fevereiro de 2006 para a empresa Labesfal, sita em Tondela.
37. Após a reserva da compra, os RR. nunca foram contactados pelo banco dos compradores no sentido de avaliação do imóvel.”.
ii) Se a matéria de facto assente pode ser alterada:
Rege, aqui, como se sabe, o disposto no artº712.º.1.a) do CPC.
Ocorre que a recorrente não cumpriu o ónus estabelecido no artº690.º-A.2 do CPC, razão por que o seu recurso, no referente à matéria de facto, deve ser rejeitado.
iii) Se a denúncia do contrato foi dada sem efeito, ou se as partes celebraram novo contrato, este em regime de não exclusividade:
Os factos que, nesta sede, importa considerar são os seguintes:
Na sequência desse contacto, os RR leram, aceitaram e assinaram, conjuntamente com a A., o contrato de mediação imobiliária, nº 1494, no dia 3 de Janeiro de 2006, com uma duração de 6 meses, nos termos do qual A. e RR. acordaram que aquela, no exercício da sua actividade, iria promover por conta dos Réus, em regime de exclusividade, a venda da fracção autónoma supra identificada – ponto 4 da factualidade assente, como os abaixo referidos.
No dia 12 de Junho de 2006, os RR. enviaram uma carta registada, com aviso de recepção, onde afirmavam que pretendiam denunciar o contrato celebrado com a A., com efeitos a partir do dia 3 de Julho de 2006, sem qualquer explicação – ponto 11.
Na sequência desta carta, a A. contactou os RR. para saber o que os teria levado a tomar tal decisão – ponto 12.
Os RR acabaram por aceitar que a A. continuasse a promover a venda da fracção em causa – ponto 13.
No dia 3 de Julho de 2006, os RR retiraram a placa com o logótipo onde se podia ler “Vende-se”, tendo sido contactados por outras imobiliárias no sentido de fazer a angariação do imóvel, este que era sempre mostrado às pessoas interessadas pela vizinha que tinha a chave do mesmo – ponto 31.
Durante as visitas da R..., apenas aparecia na janela o número de telefone dos RR e a indicação de “Vende-se” – ponto 32.
A recorrente ancora a sua tese de que a denúncia do contrato foi dada sem efeito no facto, que pretendia ver dado como provado, de que a placa, a anunciar a venda do prédio e onde aparecia o se logótipo, permaneceu no prédio, para além de 03-07-2006.
Já vimos que tal pretensão da autora, de modificação da factualidade assente, não pode proceder.
Diga-se, de qualquer modo, que o facto de o réu, depois de contactado pela autora, ter aceite que esta continuasse a diligenciar pela venda do prédio, não significa, por si só, como parece evidente, que tal se fizesse em regime de exclusividade, sendo, naturalmente, no que respeita à interpretação desta declaração negocial, que avulta o facto de a dita placa ter permanecido ou não no local onde fora, inicialmente, colocada.
Assim, está votada ao malogro a teoria da anulação da denúncia.
iv) Se a recorrente tem direito a remuneração, em caso de mediação não exclusiva:
Embora, nas alegações do recurso, o preconize afoitamente (fls.280 e ss), a recorrente não é tão clara nas conclusões 11 e ss.
Dêmos de barato que, nestas, se quis dizer o mesmo que nas primeiras.
Em abono da sua tese, a recorrente arrima-se aos doutos acórdãos, de 07-02-2008 e de 20-04-2004, respectivamente do Tribunal da Relação do Porto e do Supremo Tribunal de Justiça.
Sucede que nenhum dos arestos afronta a questão da exclusividade emergente do contrato, mas sim a da nulidade deste.
Ora, como é bom de ver, é diferente falar-se na nulidade de um contrato com regime de exclusividade, ou apenas nesta.
Na 1ª hipótese, aceite a exclusividade, põe-se, naturalmente, a questão da remuneração devida à mediadora.
No 2.º caso, trata-se, antes, de saber se, não havendo exclusividade, há direito a remuneração.
O artº18.º.1 e 2.a) do DL 211/04, de 20-08, sob a epígrafe “Remuneração”, diz o seguinte:
“1 — A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
2 — Exceptuam-se do disposto no número anterior:
a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração;”.
Da letra da lei resulta, com clareza, que, num caso como o dos autos, em o negócio visado não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, esta apenas tem direito a remuneração no âmbito de um contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade com o proprietário do bem imóvel.
Vimos já não poder falar-se em regime de exclusividade, relativamente ao 2.º contrato celebrado entre as partes.
Isto não exclui o direito que a recorrente possa ter a ser indemnizada pelos prejuízos que a atitude do réu, ao, injustificadamente, anular a reserva que tinha acordado a favor de um comprador do prédio, angariado pela recorrente, segundo as regras da responsabilidade civil – artº483.º e ss do CC.
Trata-se de questão aqui não colocada, nem da qual cumpra conhecer, oficiosamente.
O recurso só pode, pois, soçobrar.
Em breve súmula, dir-se-á:
I - O facto de o réu, depois de ter denunciado o contrato de mediação imobiliária celebrado com a autora, ter sido contactado por esta e ter aceite que ela continuasse a diligenciar pela venda do prédio, não significa, por si só, que tal se fizesse em regime de exclusividade, sendo, naturalmente, no que respeita à interpretação desta declaração negocial, que avulta o facto de a placa, onde figurava o logótipo daquela, ter permanecido ou não no local onde fora, inicialmente, colocada.
II – Provado que essa placa foi retirada desse local, no termo do prazo contratual, é de concluir que o novo contrato não estava sujeito a regime de exclusividade.
III – Havendo contrato de mediação imobiliária sem exclusividade, a mediadora apenas tem direito a remuneração com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, nos termos do artº18.º.1 do DL 211/04, de 20-08, sem prejuízo, caso o negócio se não conclua por facto imputável ao cliente da mediadora, do direito desta a ser indemnizada, segundo as regras da responsabilidade civil, pelos prejuízos que tal facto lhe cause.
IV – Decisão:
São termos em que se rejeita o recurso sobre a matéria de facto, e, no mais, se julga a apelação improcedente, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pela apelante.