Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 2309/23.6T8VRL.G1 |  |
CONSTRUÇÃO PARTE EM TERRENO PRÓPRIO
ACESSÃO INDUSTRIAL IMOBILIÁRIA
FACULDADE DE AQUISIÇÃO
BOA FÉ
1. Em sede do instituto de acessão industrial imobiliária, se o edifício for construído em parte em terreno alheio, e em parte em terreno próprio, haverá que discutir da possível aplicação do artº 1343º do Código Civil.
2. A faculdade de aquisição só existe se o construtor estiver de boa-fé, devendo também aqui entender-se como boa-fé o desconhecimento da ocupação de terreno alheio ou a convicção de que o proprietário do mesmo autorizara a construção.
Acordam os juízes do Tribunal da Relação de Guimarães:
I - Relatório:
Banco 1..., S.A. instaurou ação, na forma de processo comum, contra EMP01..., S.A. e AA.
Invocou que:
É proprietário de um prédio urbano.
Nesse prédio encontrava-se implantada uma construção que foi objeto de ampliação, tendo nele sido realizada a construção de um novo edifício, por conta e no interesse de BB e Banco 2..., S.A., que pagaram os materiais e serviços relacionados com a sua execução.
Tal construção foi realizada no convencimento de que estava a ser executada dentro dos limites do prédio em causa e de que com a sua realização não lesava direitos de outrem.
Não houve oposição à realização da obra.
Apurou-se, porém, que o edifício construído ocupava também uma parcela de terreno, com a área de 80m2, que integrava o domínio público ferroviário.
A EMP02..., E.P.E. celebrou, em 11 de abril de 2007, um contrato promessa de compra e venda com CC, através do qual prometeu vender-lhe aquela parcela de terreno, com a área de 80m2, pelo preço de € 8.000,00.
Nos autos de insolvência em que era insolvente CC, foram cedidos à 2ª R. os direitos e obrigações de que aquele era titular no contrato promessa.
Por despacho n.º 3578/2011, do Ministério das Finanças e da Administração Pública e Obras Públicas, Transportes e Comunicações, publicado no Diário da República, 2ª série, n.º 38, de 23.02.2011, foi desafetada do domínio público ferroviário, sob a gestão da EMP02..., EP, a parcela de terreno, com a área de 80m2, localizada entre os quilómetros 26,469 e 26,521 24, lado direito da linha do ... e que é agora domínio privado ferroviário.
A referida parcela de terreno veio a ser inscrita na matriz predial urbana da freguesia ... sob o artigo ...83 e descrita na Conservatória do Registo Predial ... na ficha ...09 da freguesia ....
Tal parcela de terreno encontra-se integralmente ocupada pela obra realizada, constituindo uma unidade inseparável e permanente, formando um todo único.
Essa parcela tinha um valor de cerca de € 8.000,00 e a parcela e a construção nela edificada têm um valor nunca inferior a € 85.120,00.
Pediu que:
Fosse declarado que o A. adquiriu, por acessão industrial imobiliária, o direito de propriedade sobre a parcela de terreno descrita nos arts. 14º, 19º e 20º da p.i., mediante o pagamento da quantia de € 8.000,00 (oito mil euros), ou outra que viesse a ser fixada, correspondente ao valor da parcela.
Contestaram as R.R.
Impugnaram parte da factualidade invocada pelo A.
Realizou-se a audiência prévia, no âmbito da qual, nomeadamente, se identificou o objeto do litígio e se enunciaram os temas da prova.
Realizou-se a audiência final.
Foi prolatada sentença com o seguinte dispositivo:
“Julgamos a ação improcedente, absolvendo os R.R. do pedido.
Custas pelo A. - art. 527º, do C.P.C.
Registe - art. 153º, n º 4, do C.P.C.
Notifique - art. 220º, n º 1, do C.P.C.”
Inconformado com a decisão, o autor apelou, formulando as seguintes conclusões:
1. Vem o presente recurso interposto da douta sentença proferida pelo tribunal a quo que julgou a ação improcedente, absolvendo as rés do pedido, tendo o mesmo por objeto erro de julgamento da matéria de facto e erro de julgamento da matéria de direito.
2. O tribunal a quo considerou não provado que “A ampliação da edificação referida em 19 dos factos provados foi realizada “por conta e no interesse” de BB e Banco 2..., S.A., que pagaram os materiais e serviços relacionados com a execução das mesmas.”
(ponto 1 dos factos não provados).
3. Resultou da prova produzida que as obras de ampliação do edifício foram materialmente executadas por CC, na qualidade de sócio-gerente da sociedade EMP03..., Lda., mas sempre com o objetivo de passar a integrar o prédio no qual foram realizadas e em benefício do respetivo proprietário.
4. Resulta da prova produzida que a maior parte das obras foram realizadas antes da celebração da escritura de compra e venda e locação financeira, quando o prédio ainda pertencia a BB, pelo que, se por alguma razão, a escritura de compra e venda não tivesse sido celebrada, as obras já realizadas, porque já integradas no imóvel, teriam revertido para a então proprietária do prédio, BB.
5. Tendo sido celebrada a escritura de compra e venda e locação financeira, o prédio tornou-se propriedade do Banco 2..., S.A., o antecessor do autor.
6. Que celebrou com a EMP03..., Lda., um contrato de locação financeira que previa expressamente que todas e quaisquer obras, benfeitorias, instalações e construções efetuadas pelo locatário no decurso do contrato se tornariam pertença do prédio (pontos 5 e 6 dos factos provados).
7. Do documento complementar do contrato de locação financeira, na cláusula 3ª, foi convencionado que, do valor global do contrato, 60.230.000$00 se destinava a obras e 29.322.574$00 a construção (ponto 3 dos factos provados).
8. Constando expressamente da al. b) da cláusula 5ª do documento complementar que no ato da celebração do contrato de locação financeira com financiamento à construção, foi disponibilizado, para além do valor de aquisição do prédio, o montante de sessenta milhões seiscentos e setenta e sete mil quatrocentos e vinte e seis escudos relativos a faturas de obras.
9. O que significa que havia obras já realizadas e faturadas antes da celebração da escritura e que foram pagas pelo Banco 2..., S.A., no ato de celebração da escritura de compra e venda e locação financeira.
10. O mesmo sucedendo em relação às obras realizadas posteriormente, como resulta da al. c) da aludida cláusula 5ª, onde se refere que as restantes verbas relativas à construção seriam disponibilizadas de acordo com as faturas apresentadas e os autos de medição.
11. Resulta do contrato de locação financeira, e respetivo documento complementar, que as obras foram pagas pelo Banco 2..., S. A., antecessor do autor, na qualidade de proprietário e locador, e que foi expressamente previsto que todas e quaisquer obras, benfeitorias, instalações e construções efetuadas pelo locatário no decurso do contrato se tornariam pertença do prédio.
12. Tendo o contrato de locação financeira sido definitivamente resolvido por incumprimento do pagamento das rendas vencidas, como decorre dos docs. 3 e 4 juntos pelo autor com o requerimento de 10.12.2024, as obras tornaram-se pertença do prédio, revertendo em benefício do respetivo proprietário, à data o Banco 2..., S. A.
13. Assim, deverá ser eliminado o ponto 1 dos factos não provados, passando o teor do mesmo a integrar o elenco dos factos provados.
14. Tal factualidade decorre dos pontos 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 e 21 dos factos provados, da escritura de compra e venda, contrato de locação financeira e respetivo documento complementar e dos documentos 3 e 4, juntos pelo autor com o requerimento de 10-12-2024 (referência Citius 3852871), e ainda do depoimento das testemunhas DD (minutos 6:35, 9:36 e 20:45 do depoimento gravado na audiência de julgamento de 25.09.2025, com início às 11:23 horas e fim às 11:47 horas) e EE (minutos 9:02 e 17:18 do depoimento gravado na audiência de julgamento de 25.09.2025, com início às 11:50 horas e fim às 12:12 horas).
15. Deverá ainda ser acrescentado ao elenco dos factos provados um novo facto, com a seguinte redação:
Na cláusula 5ª do documento complementar do contrato de locação financeira, ficou a constar que no acto da celebração do contrato de locação financeira com financiamento à construção, seriam disponibilizados noventa e dois milhões e trezentos mil escudos, relativos ao valor de aquisição do prédio; sessenta milhões seiscentos e setenta mil quatrocentos e vinte e seis escudos relativos a facturas de obras e que as restantes verbas relativas à construção seriam disponibilizadas de acordo com as facturas apresentadas e os autos de medição.
16. Tal factualidade resulta do contrato de locação financeira e respetivo documento complementar, junto pelo autor com o requerimento de 10-12-2024 (referência Citius 3852871).
17. Deverá ainda ser acrescentado ao elenco dos factos provados um novo facto, com a seguinte redação:
- O contrato de locação financeira celebrado entre o Banco 2..., S. A. e a EMP03..., Lda, foi definitivamente resolvido por incumprimento do pagamento das rendas vencidas.
18. Tal factualidade resulta dos documentos 3 e 4 juntos pelo autor com o requerimento de 10-12-2024 (referência Citius 3852871).
19. Consta no ponto 24 do elenco dos factos provados que “A EMP02..., E.P.E. celebrou, em 11 de abril de 2007, um contrato promessa de compra e venda com CC, através do qual prometeu vender-lhe aquela parcela de terreno, com a área de 80m2, pelo preço de € 8.000,00”.
20. Do depoimento da testemunha EE resulta que o contrato promessa referido no ponto 24 dos factos provados foi celebrado entre a EMP02..., E.P.E. e CC, por este ter sido identificado como dono da obra aquando do auto de notícia que registou a ocupação da parcela.
21. Assim deve ser alterada a redação do ponto 24 dos factos provados, passando o mesmo a ter a seguinte redação:
- A EMP02..., E.P.E. celebrou, em 11 de abril de 2007, um contrato promessa de compra e venda com CC, por este ter sido identificado como dono da obra, aquando da elaboração do auto de notícia de ocupação ilegal da parcela de terreno, através do qual prometeu vender-lhe aquela parcela de terreno, com a área de 80m2, pelo preço de € 8.000,00.
22. Esta factualidade resulta do depoimento da testemunha EE (minutos 9:02 e 10:54 do depoimento gravado na audiência de julgamento de 25.09.2025, com início às 11:50 horas e fim às 12:12 horas).
23. O tribunal a quo considerou provado que “Quem realizou tal construção/edificação (CC ou a sociedade EMP03..., Lda.), fê-lo, no início e até certo momento da sua execução, no convencimento de que estava a ser realizada dentro dos limites do prédio acima identificado e de que com a sua realização não lesava direitos de outrem” (ponto 20 dos factos provados).
24. E, consequentemente, considerou não provado que “Quem realizou a construção/edificação fê-lo, até à sua conclusão, no convencimento de que estava a ser executada dentro dos limites do prédio identificado em 8 dos factos provados e de que com a sua realização não lesava direitos de outrem.” (ponto 2 dos factos não provados).
25. É entendimento do recorrente que do contrato de locação financeira e respetivo documento complementar e do depoimento da testemunha DD resultou que o identificado CC atuou na qualidade de sócio-gerente da sociedade EMP03..., Lda.
26. E dos esclarecimentos ao relatório pericial (relatório complementar), juntos aos autos em 19/11/2024 (referência Citius 3828741) e do depoimento das testemunhas DD e EE, resulta que quem realizou as obras, fê-lo, no início e até um estado avançado da construção, pelo menos até à conclusão da construção do primeiro piso, e quando a parcela já se encontrava integralmente ocupada pelas obras realizadas, no convencimento de que estava a ser realizada dentro dos limites do prédio acima identificado e de que com a sua realização não lesava direitos de outrem.
27. Assim, deverá ser alterada a redação do ponto 20 dos factos provados, passando o mesmo a ter a seguinte redação:
- Quem realizou tal construção/edificação (CC, na qualidade de sócio gerente da sociedade “EMP03..., Lda.), fê-lo, no início e até um estado avançado da construção, pelo menos até à conclusão da construção do primeiro piso, quando a parcela já se encontrava integralmente ocupada pelas obras realizadas, no convencimento de que estava a ser realizada dentro dos limites do prédio acima identificado e de que com a sua realização não lesava direitos de outrem”.
28. Tal factualidade resulta dos esclarecimentos ao relatório pericial (relatório complementar), juntos aos autos em 19/11/2024 (referência Citius 3828741) e do depoimento das testemunhas DD (minutos 3:04, 6:35, 9:36 e 20:33 do depoimento prestado na audiência de julgamento de 25.09.2025, entre as 11:23 horas e as 11:47 horas) e EE (minuto 17:18 do depoimento prestado na audiência de julgamento de 25.09.2025, entre as 11:50 horas e as 12:12 horas).
29. Do depoimento das testemunhas DD e EE resulta que quando foi detetada a ocupação da parcela, a obra se encontrava em avançado estado de construção, tendo sido já construído pelo menos o primeiro piso.
30. Da resposta aos esclarecimentos ao relatório pericial (relatório complementar), junta aos autos em 19/11/2024 (referência Citius 3828741), resulta que em cada piso a área bruta de construção é de 80m2, sendo o custo unitário da construção, fixado em 500,00€/m2, igual para os 3 pisos do edifício.
31. Assim, tendo em conta os referidos depoimentos e a resposta dada nos esclarecimentos ao relatório pericial (relatório complementar) e tendo por referência o valor de €85.120,00 (oitenta e cinco mil cento e vinte euros) fixado no ponto 34 dos factos provados para a parcela de terreno e a totalidade da edificação nela realizada, composta de 3 pisos, resulta que quando se apurou que a edificação realizada ocupava uma parcela de terreno, com a área de 80m2, que integrava o domínio público ferroviário, estando já construído pelo menos o primeiro piso, o valor da parcela de terreno e da edificação já realizada até esse momento era não inferior a €28.373,33 (€85.120,00:3).
32. Assim, deve ser aditado ao elenco dos factos provados um novo facto, com a seguinte redação:
- Quando se apurou que a edificação realizada ocupava uma parcela de terreno, com a área de 80m2, que integrava o domínio público ferroviário, o valor da parcela de terreno e da edificação já realizada até esse momento era não inferior a €28.373,33 (vinte e oito mil trezentos e setenta e três euros e trinta e três cêntimos).
33. Tal factualidade resulta dos depoimentos das testemunhas, DD (minutos 6:35 e 20:45 do depoimento gravado na audiência de julgamento de 25.09.2025, com início às 11:23 horas e fim às 11:47 horas) e EE (minuto 17:18 do depoimento prestado na audiência de julgamento de 25.09.2025, entre as 11:50 horas e as 12:12 horas), conjugados com a resposta aos esclarecimentos ao relatório pericial (relatório complementar), junta aos autos em 19/11/2024 (referência Citius 3828741).
34. Dos depoimentos das testemunhas EE e FF resulta que, imediatamente após ter sido apurado que a edificação realizada ocupava também uma parcela de terreno do domínio público ferroviário, tendo-se verificado que a construção não representava perigo para a infraestrutura ferroviária, uma vez que estava em causa uma linha desativada, foi iniciado um processo negocial com vista a regularizar a situação através da venda da parcela, tendo a EMP02..., E.P.E. manifestado de imediato disponibilidade para vender a parcela.
35. Assim, deverá ser incluído no elenco dos factos provados um novo facto, com a seguinte redação:
- Imediatamente após ser detetada a ocupação da parcela, tendo-se verificado que a construção não representava perigo para a infraestrutura ferroviária, uma vez que estava em causa uma linha desativada, foi iniciado um processo negocial com a EMP02..., E.P.E., com vista a regularizar a situação através da venda da parcela, tendo a EMP02..., E.P.E. manifestado desde logo disponibilidade para vender a parcela ocupada, tendo a obra sido concluída ao abrigo desse processo negocial.
36. Tal factualidade resulta dos depoimentos das testemunhas EE (minuto 20:10 do depoimento prestado na audiência de julgamento de 25.09.2025, entre as 11:50 horas e as 12:12 horas) e FF (minutos 04:07 e 4:45 do depoimento gravado na audiência de julgamento de 25.09.2025, com início às 12:13 horas e fim às 12:18).
37. Em consequência da inclusão no elenco dos factos provados deste novo facto e da alteração da redação do ponto 20 dos factos provados, deverá ser eliminado o ponto 2 dos factos não provados.
38. Entende o recorrente que, face à prova produzida, o tribunal a quo incorreu em erro de julgamento da matéria de facto, ao não ter considerado provados os factos suprarreferidos, impondo-se a alteração da matéria de facto, nos termos supra expostos.
39. Da prova produzida nos autos resulta que o autor e seus antecessores, por si e por interpostas pessoas, construíram um edifício no prédio identificado nos pontos 1 e 8 dos factos provados, instalaram no mesmo uma oficina de reparação de automóveis e um stand, aí guardando os veículos e os equipamentos necessários ao exercício da atividade, recebendo clientes e fornecedores.
40. No identificado prédio encontrava-se implantada uma construção/edifício que foi objeto de ampliação, tendo nele sido realizada a construção de um novo edifício, concluído, pelo menos, desde 2000.
41. Resultou provado que as obras de ampliação ocuparam uma parcela de terreno com 80 m2 que pertencia ao domínio público ferroviário, situando-se, porém, a maior parte da edificação no prédio identificado nos pontos 1 e 8 dos factos provados.
42. E que a parcela de terreno e a edificação nela incorporada constituem uma unidade inseparável e permanente, formando um todo único.
43. Sendo o valor que as obras trouxeram à totalidade da parcela maior do que o valor que esta tinha antes da incorporação.
44. Resultou também da prova produzida, que as obras de construção e ampliação do edifício foram feitas por conta e no interesse dos respetivos proprietários, tendo sido o Banco 2..., S.A. quem pagou as obras realizadas.
45. Resultou ainda provado que quem realizou tal construção/edificação (CC, na qualidade de gerente da sociedade EMP03..., Lda.), fê-lo, no início e até um estado avançado da construção, pelo menos até à conclusão da construção do primeiro piso, e quando se encontrava já ocupada a totalidade da parcela, no convencimento de que estava a ser realizada dentro dos limites do prédio acima identificado e de que com a sua realização não lesava direitos de outrem.
46. Antes da edificação nela realizada, a parcela tinha o valor de € 8.000,00 (oito mil euros), sendo que a parcela de terreno e a edificação já nela realizada, aquando da verificação da ocupação da mesma, tinham um valor não inferior a € 28.373,33 (vinte oito mil trezentos e setenta e três euros e trinta e três cêntimos).
47. Quando a execução da obra se prolongue no tempo, a boa-fé terá de ser aferida no momento da incorporação de cada obra ou conjunto de obras.
48. E apurando-se que o valor do imóvel com as obras realizadas durante o período em que perdurou a boa-fé, sem as demais realizadas posteriormente, é superior ao valor do imóvel antes da incorporação, estão reunidos os requisitos para a aquisição por acessão industrial imobiliária (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 13.03.2025, P. 3018/14.2TBVFX.L2.S1, disponível em www.dgsi.pt).
49. No caso sub judice, tendo em conta o valor da parcela de terreno e o valor do conjunto formado pela parcela e pelas obras já edificadas quando foi constatada a ocupação da parcela, resulta com segurança que o valor que essas obras trouxeram à parcela era já maior do que o valor que esta tinha antes da incorporação das obras.
50. Pelo que já então estavam verificados os requisitos conducentes à aquisição da parcela por acessão industrial imobiliária.
51. Acresce que da prova produzida resultou que a EMP02..., E.P.E. não manifestou qualquer oposição à construção e que imediatamente após ser detetada a ocupação, tendo-se verificado que a construção não representava perigo para a infraestrutura ferroviária, uma vez que estava em causa uma linha desativada, a EMP02..., E.P.E. manifestou desde logo disponibilidade para vender a parcela, encetando as diligências necessárias para o efeito.
52. Assim, nos termos e para os efeitos do disposto no n.º 4 do art. 1340.º do Código Civil, face à postura da EMP02..., E.P.E., deverá considerar-se que as obras realizadas, após a constatação da ocupação da parcela sub judice, foram autorizadas, pelo menos tacitamente, pelo dono da parcela, impondo-se assim concluir pela boa-fé do autor da obra até à conclusão da mesma.
53. Devendo considerar-se provada a matéria suprarreferida, encontram-se preenchidos todos os requisitos para a aquisição da parcela pelo autor por acessão industrial imobiliária.
54. Preenchidos que estão todos os requisitos legais, deveria ter sido julgada procedente, por provada, a presente ação e, em consequência, ser declarado que o autor adquiriu, por acessão industrial imobiliária, o direito de propriedade sobre a parcela de terreno descrita nos artigos 14.º, 19.º e 20.º da petição inicial, mediante o pagamento da quantia de € 8.000,00 (oito mil euros), correspondente ao valor da parcela.
55. Acresce que, tendo a desafetação do domínio público ferroviário da parcela visado a legalização da construção existente nesse local, e não tendo a mesma, tendo em conta as suas características, qualquer aproveitamento útil para terceiros, constituiria uma decisão incompreensível à luz do nosso ordenamento jurídico, ferindo o mais elementar sentido de justiça, outra decisão que não fosse o reconhecimento de que a parcela em questão deverá ser adquirida pelo proprietário do edifício que se encontra parcialmente construído sobre a referida parcela de terreno, ocupando-a na sua totalidade.
56. Ao considerar improcedente o pedido formulado na presente ação, o tribunal a quo incorreu em erro de julgamento, fazendo uma incorreta apreciação dos factos e errada aplicação do direito aos mesmos, violando dessa forma os preceitos legais vertidos nos artigos 396.º, 1316.º, 1317.º, al. d), 1325.º, 1326.º, 1340.º e 1343.º do Código Civil e artigos 516.º, n.º 1 e 607.º, n.º 5 do Código de Processo Civil.
Termos em que deve ser concedido provimento ao presente recurso e, em consequência, ser revogada a douta sentença proferida pelo tribunal a quo e substituída por decisão que julgue procedente a presente ação, nos termos supra expostos.
Assim decidindo farão V. Exas. a tão costumada JUSTIÇA!
Foram apresentadas contra-alegações pugnando pela manutenção do decidido.
Os autos foram aos vistos das excelentíssimas adjuntas.
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II - Questões a decidir:Nos termos do disposto nos artºs 608º, nº2, 609º, nº1, 635º, nº4, e 639º, do CPC, as questões a decidir em sede de recurso são delimitadas pelas conclusões das respetivas alegações, sem prejuízo daquelas que o tribunal deve conhecer oficiosamente, não sendo admissível o conhecimento de questões que extravasem as conclusões de recurso, salvo se de conhecimento oficioso.
As questões a decidir são, assim, apurar da correção da matéria de facto provada e não provada, e do preenchimento dos requisitos do instituto da acessão industrial imobiliária.
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III - Fundamentação:A. Fundamentos de facto:
1 - Por escritura de compra e venda e locação financeira, outorgada em 22-10-1999, BB declarou que vendia ao Banco 2..., S.A., o prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n º ...9 e este declarou aceitar a venda;
2 - O Banco 2..., S.A. e a EMP03..., Lda., declararam que, o Banco 2... como locador e a EMP03... como locatária, celebravam um contrato de locação financeira, tendo por objeto o prédio urbano supra identificado, que o locador acabara de adquirir para o efeito, e que o prazo da locação era de 15 anos, nos termos e condições particulares de documento complementar;
3 - Nesse documento complementar, na cláusula 3ª, foi convencionado, nomeadamente que, do valor global do contrato, 60.230.000$00 se destinavam a obras e 29.322,574$00 a construção;
4 - Convencionaram que a obra estaria concluída até 31-12-1999;
5 - Acordaram ainda ficar sujeita às condições do contrato e ao regime de locação financeira nele prescrito, a edificação urbana prevista construir no prédio;
6 - Mais acordaram que todas e quaisquer obras, benfeitorias, instalações e construções efetuadas pelo locatário no decurso do contrato se tornariam pertença do prédio.
7 - Por escritura de alteração de contrato de locação financeira, outorgada em 12-07-2006, a EMP03..., S.A. e o Banco 2..., S.A., anteriormente designada Banco 3... Rent - Comércio e Aluguer de Veículos e Equipamentos, S.A., que resultara da fusão por incorporação, nomeadamente, da Banco 2..., S.A., declararam que, por escritura lavrada no dia 22-10-1999, foi celebrado entre o Banco 2..., S.A. e a EMP03..., S.A., um contrato de locação financeira, tendo por objeto o prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n º ...9 e que pela presente escritura decidiam alterar as cláusulas 4ª e 8ª das condições particulares do referido contrato, a primeira no sentido de o prazo do contrato ser de 240 meses, contados a partir de 22-10-1999.
8 - Pela Ap. ...2 de 16/12/85, foi registada a aquisição, a favor de BB, do prédio urbano, sito na Quinta ..., freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...93º e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...06 da freguesia ....
9 - Pela Ap. ...8 de 1999/11/03, foi registada a aquisição, por compra, a favor do Banco 2..., S.A., do prédio urbano acima identificado.
10 - Pela Ap. ...9 de 03/11/99, foi registada a locação financeira, a favor da EMP03..., Lda., do prédio urbano supra identificado.
11 - Pelo Averb. Ap. ...9 de 2006/08/02, foi registada a aquisição, por fusão, a favor do Banco 2..., S.A., do prédio urbano supra mencionado.
12 - Pela Ap. ...44 de 2012/11/22, foi registada a aquisição, por compra, a favor do Banco 2..., S.A., do prédio urbano supra referido.
13 - Pelo Averb. Ap. ...57 de 2013/01/04, está registada a aquisição, a favor do Banco 1..., S.A., do prédio urbano acima identificado.
14 - O A. e seus antecessores, por si e por interpostas pessoas, construíram um edifício no prédio, instalaram no mesmo uma oficina de reparação de automóveis e um stand, aí guardando os veículos e os equipamentos necessários ao exercício da atividade, recebendo clientes e fornecedores;
15 - Desde há mais de 20 anos, ininterruptamente;
16 - À vista de todos;
17 - Sem oposição;
18 - Na convicção de serem seus proprietários.
19 - No prédio acima identificado encontrava-se implantada uma construção/edifício que foi objeto de ampliação, tendo nele sido realizada a construção de um novo edifício, concluído, pelo menos, desde 2000;
20 - Quem realizou tal construção/edificação (CC ou a sociedade EMP03..., Lda.), fê-lo, no início e até certo momento da sua execução, no convencimento de que estava a ser realizada dentro dos limites do prédio acima identificado e de que com a sua realização não lesava direitos de outrem.
21 - Entretanto, durante a sua execução, veio a apurar-se que a edificação realizada ocupava também uma parcela de terreno, com a área de 80 m2, que integrava o domínio público ferroviário.
22 - CC, que exercia funções de sócio gerente da sociedade “EMP03..., Lda.”, que, a partir de 22-10-1999 passou a ocupar o prédio, ao abrigo do acordo referido supra em 1 e seguintes;
23 - Efetuou diligências, que tinham como objetivo a aquisição da parcela de terreno que pertencia ao domínio público ferroviário e permitir a legalização das obras que nele haviam sido realizadas.
24 - A EMP02..., E.P.E. celebrou, em 11 de abril de 2007, um contrato promessa de compra e venda com CC, através do qual prometeu vender-lhe aquela parcela de terreno, com a área de 80m2, pelo preço de € 8.000,00.
25 - Nos autos de insolvência que correram termos pelo Juiz ... do Juízo Local Cível de Vila Real do Tribunal Judicial da Comarca de Vila Real, sob o n.º 904/12.8TBVRL, e em que era insolvente CC, foram cedidos à 2ª R., os direitos e obrigações de que aquele era titular no contrato promessa referido em 24.
26 - Por despacho n.º 3578/2011, do Ministério das Finanças e da Administração Pública e Obras Públicas, Transportes e Comunicações, publicado no Diário da República, 2ª série, n.º 38, de 23.02.2011, foi desafetada do domínio público ferroviário, sob a gestão da EMP02..., EP, a parcela de terreno, com a área de 80m2, localizada entre os quilómetros 26,469 e 26,521 24, lado direito da linha do ... e que é agora domínio privado ferroviário.
27 - A referida parcela de terreno, de 80 m2, sita na Linha do ... - Quinta ..., ..., ..., veio a ser inscrita na matriz predial urbana da freguesia ... sob o artigo ...83 e descrita na Conservatória do Registo Predial ... na ficha ...09 da freguesia ....
28 - A desafetação do domínio público da descrita parcela teve na sua génese a situação de ocupação ilegal do domínio público ferroviário, visando permitir a legalização da construção existente nesse local.
29 - A parcela de terreno, com a área de 80m2, encontra-se integralmente ocupada pela edificação realizada;
30 - Situando-se, porém, a maior parte da edificação, no prédio identificado em 8.
31 - A parcela de terreno e a edificação nela incorporada constituem uma unidade inseparável e permanente, formando um todo único.
32 - Não houve oposição à realização da edificação.
33 - A parcela de terreno tinha um valor de cerca de € 8.000,00 (oito mil euros), antes da edificação nela realizada.
34 - A parcela de terreno e a edificação nela realizada têm um valor não inferior a € 85.120,00 (oitenta e cinco mil cento e vinte euros).
35 - A 1 de junho de 2015, na sequência do Decreto- Lei n.º 91/2015 de 29 de maio, a EMP02..., E.P.E (EMP02..., E.P.E.) incorporou, por fusão, a EMP04..., S.A. (EMP04..., S.A.) e foi transformada em sociedade anónima, passando a denominar-se EMP01..., S.A.
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Factos Não Provados 1 - A ampliação da edificação referida em 19 dos factos provados foi realizada “por conta e no interesse” de BB e Banco 2..., S.A., que pagaram os materiais e serviços relacionados com a execução das mesmas.
2 - Quem realizou a construção/edificação fê-lo, até à sua conclusão, no convencimento de que estava a ser executada dentro dos limites do prédio identificado em 8 dos factos provados e de que com a sua realização não lesava direitos de outrem.
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B. Da impugnação da matéria de facto.O recorrente impugnou a matéria de facto dada como provada, pretendendo que o facto não provado nº 1 seja considerado provado; que sejam aditados factos novos, cuja redação sugere nas conclusões 15ª, 17ª, 32ª e 35ª; que sejam alterados os factos 20 e 24 dos factos provados; que seja eliminado o ponto 2 dos factos não provados.
Nos termos do Artigo 640º, nº 1, do Código de Processo Civil, “Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.”
Resulta desta norma que ao apelante se impõem diversos ónus em sede de impugnação da decisão de facto, sendo o primeiro o ónus de fundamentar a discordância quanto à decisão de facto proferida, o que implica a análise crítica da valoração da prova feita em primeira instância, tendo como ponto de partida a totalidade da prova produzida.
No que toca à especificação dos meios probatórios, estabelece o artigo 640º, nº2, alínea a), que: “Quando os meios probatórios invocados tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes”.
Compulsados os autos, mostram-se genericamente cumpridos os requisitos legais.
Por facilidade expositiva, reproduzir-se-ão um a um os factos impugnados.
Da impugnação do facto não provado nº 1.
É a seguinte a redação do referido facto:
“1 - A ampliação da edificação referida em 19 dos factos provados foi realizada “por conta e no interesse” de BB e Banco 2..., S.A., que pagaram os materiais e serviços relacionados com a execução das mesmas.”
O tribunal recorrido motivou a sua convicção quanto a este facto do seguinte modo:
“A factualidade não provada, assim se considerou por não se ter produzido prova que nos permitisse formar convicção segura da sua veracidade.
Tratando-se de factos constitutivos do direito do A., a dúvida acerca da sua veracidade implicava que se considerassem (como se consideraram) não provados - arts. 414º, do C.P.C. e 346º, do C.C.
Embora do teor dos documentos juntos com o requerimento de 10-12-2024 se possa indiciar poder ter havido obras que possam ter sido realizadas - na expressão conclusiva da p.i. - “por conta e no interesse” do Banco 2..., não lográmos, porém, formar convicção minimamente segura de tal, e muito menos de que, tivesse sido o Banco 2..., S.A. a pagar os materiais e serviços respetivos.
Da prova produzida decorre que, a execução da edificação no prédio já estaria a ser realizada em 08-07-1999 (segundo a testemunha EE) e em 24-09-1999, a edificação já estaria “num estado avançado de construção” (segundo a mesma testemunha), quando o Banco 2... só se terá tornado proprietário do prédio em 22-10-1999 (conforme contrato de leasing e registo da aquisição do direito de propriedade a favor do Banco 2...).
Não foi produzida qualquer prova de que, antes daquela data (22-10-1999) o Banco 2... tivesse qualquer “relação”, fosse ela qual fosse, com a edificação que estava a ser realizada.
E também não se produziu prova que nos permitisse formar convicção segura de que, depois de 22-10-1999 houvesse sido realizada alguma construção e, muito menos que, a havê-la, tivesse sido o Banco 2... a pagar os materiais e serviços relacionados com a sua execução (os docs. juntos com o requerimento de 22-10-1999 são insuficientes para tal demonstrarem e outra prova não se produziu que permitisse crer, de forma segura, que tal tivesse ocorrido).
Também nenhuma prova se produziu de que a ampliação/construção tivesse sido realizada “por conta e no interesse” de BB e que esta houvesse pago os materiais e serviços relacionados com a execução da mesma.”
O recorrente pugnou pela consideração do referido facto como provado, aduzindo a favor da sua pretensão os pontos 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 e 21 dos factos provados, da escritura de compra e venda, contrato de locação financeira e respetivo documento complementar e dos documentos 3 e 4, juntos pelo autor com o requerimento de 10-12-2024 (referência Citius 3852871), e ainda do depoimento das testemunhas DD (minutos 6:35, 9:36 e 20:45 do depoimento gravado na audiência de julgamento de 25.09.2025, com início às 11:23 horas e fim às 11:47 horas) e EE (minutos 9:02 e 17:18 do depoimento gravado na audiência de julgamento de 25.09.2025, com início às 11:50 horas e fim às 12:12 horas).
Vejamos.
Não retiramos dos elementos probatórios referidos nos autos contributos que infirmem a conclusão do tribunal recorrido.
Dos pontos 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 e 21 provados não resulta que “A ampliação da edificação referida em 19 dos factos provados foi realizada “por conta e no interesse” de BB e Banco 2..., S.A.”
Por outro lado, da escritura, do contrato de locação financeira e do documento complementar (cuja conclusão relevante está plasmada no facto provado nº 3) não se consente a conclusão supra referida. A menção ao pagamento de faturas de obras é insuficiente para se retirar a pretendida conclusão.
Os documentos 3 e 4, juntos aos autos em 10 de dezembro de 2024, referem-se à notificação de resolução do contrato de locação financeira, datada de 6 de março de 2008. Em que é que estes elementos demonstram que a ampliação foi feita por conta e no interesse da anterior proprietária e do depois locador e proprietário? Não concordamos com o recorrente.
Também dos excertos da prova testemunhal referidos pelo recorrente, e no que para aqui releva, apenas se refere a realização de obras, em 1999/2000, obras essas mandadas fazer por CC.
Assim, a primeira parte do segmento que se pretende ver provado (A ampliação da edificação referida em 19 dos factos provados foi realizada “por conta e no interesse” de BB e Banco 2..., S.A) manifestamente não resulta provada dos referidos elementos.
Vejamos a segunda parte [(BB e Banco 2..., S.A.,) que pagaram os materiais e serviços relacionados com a execução das mesmas].
Também aqui não dissentimos do tribunal recorrido.
Alegou o recorrente que, constando expressamente da al. b) da cláusula 5ª do documento complementar que no ato da celebração do contrato de locação financeira com financiamento à construção, foi disponibilizado, para além do valor de aquisição do prédio, o montante de sessenta milhões seiscentos e setenta e sete mil quatrocentos e vinte e seis escudos relativos a faturas de obras, tal significa que havia obras já realizadas e faturadas antes da celebração da escritura e que foram pagas pelo Banco 2..., S.A., no ato de celebração da escritura de compra e venda e locação financeira, o mesmo sucedendo em relação às obras realizadas posteriormente, como resulta da al. c) da aludida cláusula 5ª, onde se refere que as restantes verbas relativas à construção seriam disponibilizadas de acordo com as faturas apresentadas e os autos de medição.
Como bem referiu o tribunal recorrido, e aqui repetimos, “não se produziu prova que nos permitisse formar convicção segura de que, depois de 22-10-1999 houvesse sido realizada alguma construção e, muito menos que, a havê-la, tivesse sido o Banco 2... a pagar os materiais e serviços relacionados com a sua execução (os docs. juntos com o requerimento de 22-10-1999 são insuficientes para tal demonstrarem e outra prova não se produziu que permitisse crer, de forma segura, que tal tivesse ocorrido).”
Mantemos, assim, o referido facto como não provado.
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Da impugnação da matéria de facto através do pretendido aditamento dos factos constantes das conclusões de recurso nº 15 e 17.O recorrente pretendeu que fossem aditados os seguintes factos à matéria considerada provada:
“Na cláusula 5ª do documento complementar do contrato de locação financeira, ficou a constar que no acto da celebração do contrato de locação financeira com financiamento à construção, seriam disponibilizados noventa e dois milhões e trezentos mil escudos, relativos ao valor de aquisição do prédio; sessenta milhões seiscentos e setenta mil quatrocentos e vinte e seis escudos relativos a facturas de obras e que as restantes verbas relativas à construção seriam disponibilizadas de acordo com as facturas apresentadas e os autos de medição.”
E ainda,
“O contrato de locação financeira celebrado entre o Banco 2..., S. A. e a EMP03..., Lda, foi definitivamente resolvido por incumprimento do pagamento das rendas vencidas.”
O recorrente funda a sua pretensão quanto ao primeiro dos factos no contrato de locação financeira e respetivo documento complementar, junto pelo autor com o requerimento de 10/12/2024, e nos documentos 3 e 4 juntos por si com o requerimento de 10 de dezembro de 2024.
No que tange ao primeiro dos factos, consta já dos factos provados nºs 2 e 3, a menção ao referido documento complementar, referindo-se no nº 3 que foi convencionado, nomeadamente (sublinhado nosso), que do valor global do contrato, 60.230.000$00 se destinava a obras e 29.322.574$00 a construção.
Assim, o aditamento de tal facto seria redundante, além de inútil, nos termos que infra se exporão aquando da análise da (in)verificação dos requisitos da acessão industrial imobiliária.
No que tange ao facto relativo à resolução contratual, ele é verdadeiro e nem sequer foi posto em causa nos autos. Todavia, o seu aditamento aos factos provados é irrelevante em sede do pedido formulado pelo autor, como infra se verá.
Improcede, assim, o aditamento dos factos constantes das conclusões de recurso nº 15 e 17.
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Da impugnação do facto provado nº 24.O recorrente impugnou o facto provado nº 24, pretendendo a alteração do mesmo, e propondo a seguinte redação: “A EMP02..., E.P.E. celebrou, em 11 de abril de 2007, um contrato promessa de compra e venda com CC, por este ter sido identificado como dono da obra, aquando da elaboração do auto de notícia de ocupação ilegal da parcela de terreno, através do qual prometeu vender-lhe aquela parcela de terreno, com a área de 80m2, pelo preço de € 8.000,00.”
O tribunal recorrido deu a seguinte redação ao facto provado nº 24: “A EMP02..., E.P.E. celebrou, em 11 de abril de 2007, um contrato promessa de compra e venda com CC, através do qual prometeu vender-lhe aquela parcela de terreno, com a área de 80m2, pelo preço de € 8.000,00.”
Na motivação da matéria de facto refere-se que este facto decorre do documento nº 9 junto com a petição inicial que é, recorde-se, o contrato promessa de compra e venda de 11 de abril de 2007 celebrado entre a EMP02... e CC relativo à parcela de terreno de 80 m2.
Com todo o respeito, ficámos sem perceber a relevância da pretendida alteração, pois quer o referido CC tenha intervindo a título pessoal, quer haja intervindo enquanto sócio gerente da EMP03..., Lda., (e é nossa convicção face ao conjunto da prova produzida que interveio enquanto tal, face ao habitual sincretismo de atuação entre a qualidade de sócio e a título pessoal, como acontece em termos de normalidade prática em sociedades pequenas e familiares: os sócios eram ele e a mulher) a redação do facto provado nº 20 não resultará infirmada, como infra veremos, pelo que a pretendida alteração deste facto nº 24 é irrelevante para aferição do preenchimento dos requisitos da acessão industrial imobiliária, designadamente no que tange ao requisito da boa-fé.
Trata-se, por conseguinte de uma alteração inútil.
Mantemos, assim, a redação do facto provado nº 24.
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Da impugnação do facto provado nº 20.O recorrente impugnou a redação do facto provado nº 20, pretendendo que o mesmo seja alterado para a seguinte redação: “Quem realizou tal construção/edificação (CC, na qualidade de sócio gerente da sociedade “EMP03..., Lda.), fê-lo, no início e até um estado avançado da construção, pelo menos até à conclusão da construção do primeiro piso, quando a parcela já se encontrava integralmente ocupada pelas obras realizadas, no convencimento de que estava a ser realizada dentro dos limites do prédio acima identificado e de que com a sua realização não lesava direitos de outrem”.
O tribunal recorrido considerou provado, sob o facto nº 20, a seguinte factualidade: “Quem realizou tal construção/edificação (CC ou a sociedade EMP03..., Lda.), fê-lo, no início e até certo momento da sua execução, no convencimento de que estava a ser realizada dentro dos limites do prédio acima identificado e de que com a sua realização não lesava direitos de outrem.”
O tribunal recorrido fundou a sua convicção quanto a este facto “no documento nº 3 junto com a p.i. (nomeadamente, a configuração da parcela de terreno, propícia a fazer crer ser pertença do prédio identificado em 8 dos factos provados), conjugado com os docs. 5, 6 e 9, juntos com a p.i e ainda os docs. juntos com o requerimento de 10-12-2024 e também, essencialmente, no que diz respeito à 2ª parte de 20, com os depoimentos das testemunhas inquiridas, em particular os de DD e FF.”
O recorrente fundou a sua pretensão quanto à pedida alteração nos esclarecimentos ao relatório pericial (relatório complementar), juntos aos autos em 19/11/2024 (referência Citius 3828741) e no depoimento das testemunhas DD (minutos 3:04, 6:35, 9:36 e 20:33 do depoimento prestado na audiência de julgamento de 25.09.2025, entre as 11:23 horas e as 11:47 horas) e EE (minuto 17:18 do depoimento prestado na audiência de julgamento de 25.09.2025, entre as 11:50 horas e as 12:12 horas).
Valem aqui as considerações que fizemos a propósito da impugnação do facto nº 24. A pretendida alteração deste facto nº 20 é irrelevante para aferição do preenchimento dos requisitos da acessão industrial imobiliária, designadamente no que tange ao requerimento da boa-fé.
Consubstanciaria a pretendida alteração, assim, um ato inútil, independentemente de juízos sobre os meios probatórios invocados como fundamento.
Mantemos, assim, a redação deste facto provado nº 20.
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Da impugnação da matéria de facto através do pretendido aditamento dos factos constantes das conclusões de recurso nº 32 e 35.O recorrente pretendeu que fossem aditados os seguintes factos à matéria considerada provada:
“Quando se apurou que a edificação realizada ocupava uma parcela de terreno, com a área de 80m2, que integrava o domínio público ferroviário, o valor da parcela de terreno e da edificação já realizada até esse momento era não inferior a €28.373,33 (vinte e oito mil trezentos e setenta e três euros e trinta e três cêntimos).”
E ainda,
“Imediatamente após ser detetada a ocupação da parcela, tendo-se verificado que a construção não representava perigo para a infraestrutura ferroviária, uma vez que estava em causa uma linha desativada, foi iniciado um processo negocial com a EMP02..., E.P.E., com vista a regularizar a situação através da venda da parcela, tendo a EMP02..., E.P.E. manifestado desde logo disponibilidade para vender a parcela ocupada, tendo a obra sido concluída ao abrigo desse processo negocial.”
O recorrente fundou a sua pretensão quanto ao primeiro dos factos nos depoimentos das testemunhas, DD (minutos 6:35 e 20:45 do depoimento gravado na audiência de julgamento de 25.09.2025, com início às 11:23 horas e fim às 11:47 horas) e EE (minuto 17:18 do depoimento prestado na audiência de julgamento de 25.09.2025, entre as 11:50 horas e as 12:12 horas), conjugados com a resposta aos esclarecimentos ao relatório pericial (relatório complementar), junta aos autos em 19/11/2024 (referência Citius 3828741).
Lida a conclusão 48, e atenta a menção ali feita ao acórdão do STJ de 13/03/2025, processo nº 3018/14.2TBVFX.L2.S1, percebemos a motivação do recorrente. Todavia, inexistem quaisquer elementos probatórios que nos permitam aferir os valores da parcela e edificação no momento da consciencialização de ocupação de terreno alheio.
Quanto ao segundo dos factos, alegou que tal factualidade resulta dos depoimentos das testemunhas EE (minuto 20:10 do depoimento prestado na audiência de julgamento de 25.09.2025, entre as 11:50 horas e as 12:12 horas) e FF (minutos 04:07 e 4:45 do depoimento gravado na audiência de julgamento de 25.09.2025, com início às 12:13 horas e fim às 12:18).
Também aqui, a pretendida inserção destes factos como provados é irrelevante para aferição do preenchimento dos requisitos da acessão industrial imobiliária, designadamente no que tange ao requisito da boa-fé, como infra exporemos, pelo que, mais uma vez, a pretendida alteração consubstanciaria, assim, um ato inútil, independentemente de juízos sobre os meios probatórios invocados como fundamento.
Improcede, assim, o aditamento dos factos constantes das conclusões de recurso nºs 32 e 35.
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Da eliminação do ponto 2 dos factos não provados.A apreciação deste ponto resulta prejudicado face à não inclusão no acervo dos factos provados do facto constante da conclusão nº 35, nos termos decididos antecedentemente.
Mantemos, assim, a redação do facto provado nº 2.
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Em súmula conclusiva, improcedeu totalmente a impugnação da matéria de facto.******
C. Fundamentos de Direito.Para aferir de eventual erro de julgamento pelo tribunal recorrido, impõe-se fazer previamente uma caracterização do instituto da acessão industrial imobiliária.
Dispõe o artº 1343º do Código Civil:
(Prolongamento de edifício por terreno alheio)
1. Quando na construção de um edifício em terreno próprio se ocupe, de boa fé, uma parcela de terreno alheio, o construtor pode adquirir a propriedade do terreno ocupado, se tiverem decorrido três meses a contar do início da ocupação, sem oposição do proprietário, pagando o valor do terreno e reparando o prejuízo causado, designadamente o resultante da depreciação eventual do terreno restante.
2. É aplicável o disposto no número anterior relativamente a qualquer direito real de terceiro sobre o terreno ocupado.
Júlio Gomes in Comentário ao Código Civil, UC Editora, 2021, em anotação ao referido artigo refere o seguinte: “Preenchendo-se a hipótese legal desta norma não há que proceder à comparação entre o valor acrescentado ao terreno e o valor que este tinha antes. Assim, diferentemente do edifício inteiramente construído (de boa-fé) em terreno alheio, hipótese em que terá aplicação o artº 1340º, se o edifício for construído em parte em terreno alheio, e em parte em terreno próprio, haverá que discutir da possível aplicação do artº 1343º.
O presente artigo refere-se a edifício, diferentemente do artigo 1340º que se reporta a obra, sementeira ou plantação. (…)
Por outro lado, a letra da lei sugere que a norma se aplica quando com a construção se ocupa apenas uma parte, «uma parcela» do terreno alheio, falando-se, aliás, de terreno «restante». Alguns autores (Gonçalves, 1991:71: «óbvia conclusão de estar excluída da previsão normativa [do artigo 1343º] a hipótese de a construção do edifício ter sido iniciada em terreno alheio ou de nele se localizar a sua parte mais valiosa ou funcionalmente mais importante»; Fernandes, 2008:648-649: «a letra da lei exclui do seu âmbito a hipótese da ocupação abranger todo o terreno e a de o prolongamento respeitar à maior parte da construção») e jurisprudência vão ainda mais longe e sustentam que a norma está concebida para situações [Ac. STJ 07.04.2011 (108/1999.P1.S1)] em que o edifício ocupa no essencial terreno próprio e apenas uma parte menor deste ocupa terreno alheio (contra Triunfante, 2019:232, sublinhando-se que a lei não distingue entre parcelas pequenas ou grandes). Por vezes afirma-se, mesmo, que a construção deverá começar em terreno próprio e estender-se depois ao terreno alheio, ocupando uma pequena parcela deste [assim, Ac. STJ 25.05.1999, Revista nº 290/99, BMJ, 487 (1999), pp. 303 e ss).
Subsiste a dúvida sobre como deverão ser tratadas todas as situações que segundo a doutrina dominante não caibam neste preceito - por exemplo, a construção de um edifício ocupando inteiramente um pequeno terreno alheio, além de terreno próprio. Afigura-se que nesse caso se deverá lançar mão do artigo 1340º.
A faculdade de aquisição só existe se o construtor estiver de boa-fé, devendo também aqui entender-se como boa-fé o desconhecimento da ocupação de terreno alheio ou a convicção de que o proprietário do mesmo autorizara a construção (em paralelo com o disposto no nº 4 do artigo 1340º).
É igualmente necessário que o proprietário do terreno não se tenha oposto no prazo de três meses a contar do início da ocupação. O referido prazo deve começar a correr apenas quando se verificar o início da ocupação pela construção do edifício (Vieira, 615: «o prazo de três meses conta-se a partir da construção em terreno alheio e não do apossamento deste, como poderia sugerir a redação do preceito, que menciona a ocupação») e esta for visível ou reconhecível - não, por exemplo, a partir da aprovação de um projeto ou até do simples facto de o construtor ter depositado alguns materiais, ou colocado algumas máquinas ou utensílios no terreno vizinho. Por outro lado, o prazo começa a correr mesmo sem que o proprietário do terreno vizinho tenha conhecimento da obra (porque estava emigrado, em coma no hospital ou simplesmente ausente), solução que é explicada pela doutrina afirmando-se que a lei impõe um ónus ao proprietário de vigiar o que é seu…A oposição pode ser feita por qualquer meio e decorre do nº 2 do preceito que é igualmente eficaz a oposição de um titular de um direito real menor sobre o terreno ocupado.
Se o construtor estiver de boa-fé e não houver oposição tempestiva do proprietário do terreno (ou, como veremos, oposição de um titular de outro direito real que eventualmente exista sobre o terreno ocupado) terá o direito potestativo de aquisição do terreno ocupado. Se o exercer, pagando o valor do terreno e reparando o prejuízo causado, adquire a propriedade desse terreno ocupado desde o momento da «verificação dois factos respetivos» que nos parece ser o da ocupação do referido terreno. Uma parte da doutrina portuguesa sustenta, no entanto, outra tese: é o caso de Gonçalves, 1991:75, para quem se trata aqui de uma figura «com traços peculiares que a distinguem essencialmente da figura da acessão» e que é «um modo autónomo de aquisição da propriedade, para além dos mencionados no artigo 1316º do Código Civil», defendendo, por conseguinte, que não se aplica neste caso o disposto na al. d) do artigo 1317º, sendo que «a propriedade só pode ter-se por adquirida pelo construtor não no momento em que ocorreu o facto da incorporação, mas sim na data do referido título» e isto porque «diferentemente do que acontece na acessão a aquisição pelo construtor da propriedade da parcela ocupada resulta não da lei, mas diretamente do título negocial ou judicial constituído na base do aludido direito potestativo». Também González, 2005;709, defende que não há aqui uma aquisição originária («na situação do artigo 1343º há nitidamente uma transmissão»). Pela nossa parte, pensamos, ao invés, que a situação contemplada no artigo 1343º é uma situação de acessão como modo de aquisição originário da propriedade, não existindo aqui qualquer contrato [o construtor terá de pagar o valor do terreno ocupado, mas não se trata aqui de um preço, nem mesmo forçado, ou aquisição derivada. Em suma, não existe, propriamente, uma transmissão do direito e não se vislumbra razão para não aplicar o artigo 1317º, al. d)].
Se o construtor estiver de má-fé ou se o proprietário se opuser eficazmente, dentro do prazo legalmente previsto, o construtor não poderá, aparentemente, adquirir a propriedade do solo. Qual será, então, o tratamento jurídico a dar a estas hipóteses?
Dir-se-ia, à partida, que o proprietário do terreno vizinho tem o direito de exigir a demolição do que ilicitamente foi construído e ocupa parte do seu terreno. (…) Mas, entre nós, a demolição será considerada frequentemente abusiva, tendo em atenção o valor económico e a utilidade do que foi edificado. Se no caso concreto e atendendo às circunstâncias, for abusiva a exigência de demolição, afigura-se que o proprietário do terreno vizinho deverá ter direito a ser indemnizado pelos prejuízos inerentes à ocupação. (…)
Como vimos, a faculdade de aquisição só existe se o construtor estiver de boa-fé, devendo também aqui entender-se como boa-fé o desconhecimento da ocupação de terreno alheio ou a convicção de que o proprietário do mesmo autorizara a construção. Ora, resultou provado que ainda durante a obra (cfr. factos provados 20 e 21), o referido CC descobriu que a obra estava a ser parcialmente executada em terreno alheio, pelo que a sua boa-fé cessou a partir de tal momento. Por outro lado, nem sequer resultou provado que durante a execução da obra o dono do terreno indevidamente ocupado com a edificação tivesse autorizado a mesma no seu terreno.
Falecem, assim, os pressupostos legais da acessão industrial imobiliária, pelo que nada há a censurar à decisão recorrida, que assim se mantém.
**********
V - Dispositivo: Pelo exposto, acordam os juízes da 1ª Secção do Tribunal da Relação de Guimarães em julgar improcedente o recurso interposto, confirmando a sentença recorrida.
Custas pelo recorrente - artº 527º, nº 1 e 2 do CPC.
Notifique.
Guimarães, 19 de março de 2026.
Relator: Fernando Barroso Cabanelas.
1ª Adjunta: Maria João Marques Pinto de Matos.
2ª Adjunta: Maria Gorete Morais.