Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 3877/22.5T8VCT.G1 |  |
DANO
PRIVAÇÃO DE USO
LIQUIDAÇÃO DO DANO
EQUIDADE
I - A privação do uso e fruição de um bem (imóvel) sofrida pelo seu titular ou detentor, em consequência de um facto ilícito de outrem, exprime o próprio evento danoso que se projecta sobre o património do lesado - que se vê impossibilitado de retirar as utilidades económicas que entender de um bem que lhe pertence - e que é gerador da obrigação de indemnizar (arts. 483º, 562º, 566º e 1305º, do Código Civil).
II - Provada a existência de danos, mas não se tendo apurado com precisão o seu montante, e sendo inviável o recurso à equidade, há que condenar no que se vier a liquidar, nos termos do art. 609.º, n.º 2, do CPC.
III - Os pressupostos da obrigação de reparação no âmbito da responsabilidade civil pré-contratual são:
- a criação de uma razoável confiança na conclusão do contrato;
- o carácter injustificado da ruptura das conversações ou negociações;
- a produção de um dano no património de uma das partes; e
- a relação de causalidade entre este dano e a confiança suscitada.
Acordam na 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães
I. Relatório
AA e mulher BB, CC e DD instauraram acção declarativa[1], sob a forma de processo comum, contra EE, pedindo:
«a) declarar-se nulo, por falta de forma, o contrato promessa verbal de compra e venda celebrado entre os autores e o réu e que teve por objecto os prédios identificados no ponto 1.º e, consequentemente, sem qualquer efeito;
b) condenar-se o réu a reconhecer os autores como únicos e legítimos proprietários dos prédios identificados no ponto 1.º desta petição;
c) condenar-se o réu a pagar aos autores, a título de responsabilidade pré contratual, uma indemnização no valor de € 1500,00, acrescida de juros, à taxa legal, até integral e efectivo pagamento;
d) condenar-se o réu a entregar, de imediato, aos autores os prédios identificados no ponto 1.º desta petição, livres e devolutos de pessoas e coisas;
e) condenar-se o réu a pagar aos autores uma indemnização, no valor diário de € 50,00, pela ocupação abusiva e ilícita dos referidos prédios, desde ../../2022 até efectiva entrega dos mesmos aos autores, acrescida dos juros, à taxa legal, até integral e efectivo pagamento;
f) condenar-se o réu a pagar aos autores uma indemnização, em valor a liquidar posteriormente, em sede de execução de sentença, por todos os danos causados aos mesmos em virtude das obras/ trabalhos que abusiva e ilicitamente levou a cabo nos referidos prédios».
Para tanto alegaram, em síntese, que são donos e legítimos proprietários dos prédios identificados nos autos e que celebraram com o Réu um contrato promessa de compra e venda, pelo preço global de € 67.000,00, sendo € 65.000,00 relativos ao prédio urbano e € 2.000,00 ao prédio rústico, a qual jamais foi reduzida a escrito por facto imputável àquele.
O Réu entregou-lhes, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 6.700,00; tendo acautelado a entrega da documentação necessária para o efeito, o Réu jamais diligenciou pela marcação da escritura pública como lhe incumbia; o Réu entrou, entretanto, abusivamente na posse dos prédios em sujeito e ali procedeu a obras/alterações, sem o conhecimento ou consentimento dos Autores, impossibilitando-os de ali aceder; agendada, entretanto, pelos Autores a escritura pública e notificado o Réu da respectiva data e local, este não compareceu, continuando a ocupar os imóveis, causando danos aos Autores.
*
Citado, o Réu contestou e deduziu reconvenção (ref.ª ...64), concluindo:«a) Deverá ser julgada procedente, por provada, a excepção dilatória de nulidade de todo o processo por ineptidão da PI, invocada nos anteriores artigos 1.º a 13.º da presente peça processual e, consequentemente, ser o Réu absolvido da instância;
b) Deverá ser julgada procedente, por provada, a excepção peremptória atinente com o direito de retenção a favor do Réu sobre os imóveis melhor identificados no art. 1.º da PI e, consequentemente, ser judicialmente reconhecido e declarado tal direito até que ocorra a restituição do sinal prestado pelo Réu aos Autores e o ressarcimento, por estes àquele, do valor correspondente às benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel;
c) Deverá a presente acção ser julgada improcedente, por não provada e, consequentemente, ser o Réu absolvido dos pedidos formulados;
d) Nos termos sufragados nos precedentes artigos 73.º a 85.º, deverá este Digníssimo Tribunal prolatar Douta decisão que considere convertido o contrato verbal em contrato escrito, mais condenando os Autores/Reconvindos na obrigação de celebrarem, com o Réu, contrato definitivo de compra e venda que tenha por objecto os identificados imóveis, convalidando-se, assim, a promessa de celebração de contrato;
Subsidiariamente, face ao pedido da alínea d):
e) Deverá ser reconhecida e judicialmente declarada a nulidade por vício de forma do contrato promessa celebrado entre Reconvinte e Reconvindos e serem estes condenados a restituir ao Reconvinte tudo aquilo que ele prestou, isto é, o montante de 6.700,00€, conforme invocado nos anteriores artigos 86.º a 92.º;
Cumulativamente com o pedido deduzido na anterior alínea e em caso de procedência dos pedidos deduzidos sob a alínea a) do petitório da PI:
f) Deverão os Reconvindos serem solidariamente condenados a pagar ao Reconvinte o montante total de 1.998,80€, dos 616,10€ correspondem à indemnização por benfeitorias necessárias, sendo exigíveis com o trânsito em julgado da sentença, a que acrescerão juros moratórios à taxa legal de 4% desde a notificação dos Reconvindos da apresentação desta Contestação, até efectivo e integral pagamento, mais correspondendo 1.372,80€ à indemnização por benfeitorias necessárias, exigíveis quando os imóveis regressarem à posse dos aqui Reconvindos, nos moldes invocados nos anteriores artigos 93.º a 121.º da presente peça processual;
g) Deverão os Reconvindos serem solidariamente condenados a reembolsar o Reconvinte no sinal por si prestado, no montante de 6.700,00€, bem como das benfeitorias, que ascendeu a 1.988,90€ e, ainda, no custeio do trabalho prestado pelo Reconvinte ao longo de 60 dias, 8h por dia, que se quantifica em 50,00€ diários, ou seja, em 3.000,00€, acrescendo juros de mora sobre tais valores desde a notificação da Contestação até efectivo e integral pagamento;
h) Deverão os Reconvindos serem solidariamente condenados a pagar ao Reconvinte uma indemnização, a título de danos não patrimoniais por este sofridos e por aqueles provocados no valor de 3.000,00€.
Em todos os casos:
i) Deverão os Autores serem solidariamente condenados como litigantes de má-fé e na esteira do invocado nos anteriores artigos 159.º a 172.º da presente peça processual, no pagamento de uma indemnização ao aqui Réu, para reembolso das despesas a que obrigou este, incluindo os honorários dos ora signatários e para satisfação dos demais prejuízos sofridos pelo Réu, a fixar em liquidação de sentença».
Alegou, em resumo, ser detentor de um crédito derivado da realização de benfeitorias necessárias e úteis insusceptíveis de levantamento, invocando assim o respectivo direito de retenção e pedindo, em sede de reconvenção, o ressarcimento dos respetivos danos, designadamente, € 1.372,80 a título de indemnização por benfeitorias necessárias, exigíveis quando os imóveis regressarem à posse dos Reconvindos; o reembolso do sinal por si prestado, no montante de € 6.700,00, bem como das benfeitorias, que ascendeu a € 1.988,90 e, ainda, no custeio do trabalho prestado pelo Reconvinte ao longo de 60 dias, 8h por dia, que quantificou em € 50,00 diários, ou seja, em € 3.000,00, acrescendo juros de mora sobre tais valores desde a notificação da contestação até efectivo e integral pagamento; e a quantia de € 3.000,00, a título de indemnização pelos danos não patrimoniais sofridos.
*
Apresentada réplica (ref.ª ...94), os Autores exerceram o respectivo contraditório, designadamente quer quanto ao pedido reconvencional quer quanto ao incidente de litigância de má fé, pugnando pela absolvição quanto a ambos.*
Findos os articulados, o Tribunal “a quo” ordenou, desde logo, a realização de uma perícia (ref.ª ...92).*
Realizada a perícia, os Autores apresentaram articulado superveniente, o qual mereceu a oposição do Réu (ref.ªs ...72 e ...43).*
Dispensada a realização da audiência prévia e admitido o articulado superveniente apresentado pelos Autores; foi elaborado despacho saneador, que julgou improcedente a excepção de ineptidão da petição inicial, foi admitida a reconvenção e fixados os respectivos objecto do litígio e temas da prova, bem como admitidos os meios de prova (ref.ª ...97).*
Realizou-se a audiência final.*
Posteriormente, a Mm.ª Julgadora “a quo” proferiu sentença (ref.ª ...51), nos termos da qual, julgando a acção parcialmente procedente, bem como parcialmente procedente o pedido reconvencional, decidiu:«i. Declarar ineficaz o acordo verbal de compra e venda celebrado entre os Autores e o Réu e que teve por objecto os prédios identificados nos autos;---
ii. Condenar o Réu a reconhecer os Autores como únicos e legítimos proprietários dos referidos prédios;---
iii. Condenar o Réu a pagar aos Autores, a título de responsabilidade pré-contratual, uma indemnização no valor de € 1.500,00, acrescida de juros, à taxa legal, contados desde a citação até integral e efectivo pagamento;---
iv. Condenar o Réu a entregar, de imediato, aos Autores os prédios identificados no ponto 1.º da p.i., livres e devolutos de pessoas e coisas;---
v. Condenar o Réu a pagar aos Autores uma indemnização, no valor diário de € 50,00, pela ocupação abusiva e ilícita dos referidos prédios, desde ../../2022 até efectiva entrega dos mesmos, acrescida dos juros, à taxa legal, até integral e efectivo pagamento;---
vi. Absolver o Réu do demais contra si peticionado;---
vii. Condenar os Autores/Reconvintes, solidariamente, no reembolso da quantia àqueles entregue a título de sinal, no montante de € 6.700,00, acrescida juros de mora, contados desde a notificação da contestação/reconvenção até efectivo e integral pagamento;---
viii. Absolver os Autores/Reconvintes do demais contra os mesmos peticionado».
Mais julgou improcedente o incidente de litigância de má fé deduzido pelo Réu contra os Autores.
*
Inconformado, o Réu interpôs recurso da sentença (ref.ª ...29) e, a terminar as respectivas alegações, formulou as seguintes conclusões (que se transcrevem):«I - DA CONVICÇÃO DO TRIBUNAL A QUO RETIRA-SE COM TODA A CERTEZA, SALVO O DEVIDO RESPEITO, QUE É MUITO, QUE O TRIBUNAL A QUO ATRIBUIU CREDIBILIDADE PLENA ÀS DECLARAÇÕES PRESTADAS PELOS AUTORES E ÀS TESTEMUNHAS POR ESTES ARROLADAS, DESVALORIZANDO OS DEPOIMENTOS PRESTADOS PELO RÉU E PELAS TESTEMUNHAS POR SI INDICADAS, SEM QUE DESSA OPÇÃO RESULTE UMA ANÁLISE CRÍTICA COMPARATIVA MINIMAMENTE DENSIFICADA.
II - O TRIBUNAL RECORRIDO ACEITOU COMO FACTOS PROVADOS AFIRMAÇÕES ASSENTES EM PERCEÇÕES SUBJETIVAS E CONCLUSÕES VALORATIVAS DOS AUTORES, SEM CONFRONTAR AS INCONGRUÊNCIAS INTERNAS EXISTENTES ENTRE ESSES DEPOIMENTOS NEM A SUA COMPATIBILIDADE COM OS ELEMENTOS DOCUMENTAIS CONSTANTES DOS AUTOS, DESIGNADAMENTE NO QUE RESPEITA À EXISTÊNCIA DE EXPECTATIVAS FIRMES, À ALEGADA RECUSA DEFINITIVA DO NEGÓCIO E AO IMPEDIMENTO DE FRUIÇÃO DOS IMÓVEIS. EM SENTIDO OPOSTO, OS DEPOIMENTOS PRESTADOS PELO RÉU E PELAS SUAS TESTEMUNHAS FORAM SUMARIAMENTE DESCONSIDERADOS, NÃO POR REVELAREM INCOERÊNCIA, CONTRADIÇÃO OU FALTA DE RAZÃO DE CIÊNCIA, MAS COM BASE EM JUSTIFICAÇÕES GENÉRICAS E CONCLUSIVAS, INSUFICIENTES PARA SUSTENTAR A SUA DESVALORIZAÇÃO PROBATÓRIA. CONCLUSÃO COM A QUAL NÃO PODEMOS CONCORDAR.
III - AS DECLARAÇÕES E DEPOIMENTOS DO RÉU E TESTEMUNHAS FORAM FIÁVEIS, COESOS, CONGRUENTES E ISENTOS DE QUALQUER INTERESSE DISTORCIDO, DEVENDO, PELO MENOS, TER SIDO OBJETO DE ANÁLISE COMPARATIVA COM OS DEMAIS ELEMENTOS EM PROVA, O QUE MANIFESTAMENTE NÃO SUCEDEU.
IV - DE ENTRE AS TESTEMUNHAS APRESENTADAS PELO RECORRENTE, ASSUME PARTICULAR RELEVÂNCIA O DEPOIMENTO DO SENHOR FF, SOLICITADOR QUE INTERVEIO DIRETAMENTE NO ACOMPANHAMENTO DO PROCESSO NEGOCIAL, REVELANDO CONHECIMENTO DIRETO E TÉCNICO DA REALIDADE JURÍDICA E DOCUMENTAL DOS PRÉDIOS EM CAUSA, ADOTANDO UMA POSTURA TRANSPARENTE E INDEPENDENTE. O DEPOIMENTO FOI PRESTADO DE FORMA CLARA, COERENTE E ISENTA, SEM CONTRADIÇÕES INTERNAS, ASSENTANDO EM FACTOS CONCRETOS E NA EXPERIÊNCIA PROFISSIONAL DA TESTEMUNHA, DESIGNADAMENTE NO QUE RESPEITA À IDENTIFICAÇÃO DE REQUISITOS LEGAIS E DOCUMENTAIS INDISPENSÁVEIS À CELEBRAÇÃO VÁLIDA DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA.
V - AINDA ASSIM, O TRIBUNAL RECORRIDO OPTOU POR DESVALORIZAR ESTE DEPOIMENTO, QUALIFICANDO A INTERVENÇÃO DA TESTEMUNHA COMO CONDICIONADORA DO DESFECHO DO NEGÓCIO, COM FUNDAMENTO EM ALEGADOS “ENTRAVES” À REALIZAÇÃO DA ESCRITURA.
VI - AO DESVALORIZAR UM DEPOIMENTO TECNICAMENTE FUNDAMENTADO COM BASE NUMA QUALIFICAÇÃO GENÉRICA E NÃO CONCRETIZADA, O TRIBUNAL RECORRIDO INCORREU EM ERRO NA APRECIAÇÃO DA PROVA, PRETERINDO UM TESTEMUNHO COM ELEVADA RAZÃO DE CIÊNCIA E IMPARCIALIDADE OBJETIVA EM FAVOR DE DECLARAÇÕES MARCADAMENTE SUBJETIVAS, O QUE COMPROMETE A CORREÇÃO DA DECISÃO SOBRE A MATÉRIA DE FACTO.
VII- A TESTEMUNHA FF DETÉM QUALIFICAÇÃO TÉCNICA NA ÁREA JURÍDICA EM CAUSA, O QUE LHE CONFERE ESPECIAL RAZÃO DE CIÊNCIA PARA DEPOR SOBRE MATÉRIAS RELACIONADAS COM CONTRATOS-PROMESSA, EXIGÊNCIAS FORMAIS E PRESSUPOSTOS LEGAIS DA OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA.
VIII - O TRIBUNAL RECORRIDO RECONHECE QUE OS PONTOS 27 A 29 DA MATÉRIA DE FACTO DADA COMO PROVADA ASSENTAM ESSENCIALMENTE NAS DECLARAÇÕES DO AUTOR AA E DEPOIMENTOS DA TESTEMUNHA GG, AGENTE IMOBILIÁRIO INTERVENIENTE NO NEGÓCIO.
IX - ENTENDE O RECORRENTE QUE OS PONTOS 28 E 29 DA DOUTA SENTENÇA RECORRIDA, FORAM MAL JULGADOS, DEVENDO, EM BOM RIGOR, SER DADOS COMO NÃO PROVADOS.
X - NÃO É POSSÍVEL SUSTENTAR OS FACTOS DADOS COMO PROVADOS NO PONTO N.º 28 PORQUANTO DA PROVA GRAVADA E PROVA DOCUMENTAL NÃO RESULTA QUE O RECORRENTE TENHA RECUSADO, DE FORMA DEFINITIVA E CULPOSA, A CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO, ANTES SE APURANDO QUE A ESCRITURA PÚBLICA NÃO FOI REALIZADA POR NÃO SE ENCONTRAREM REUNIDAS AS CONDIÇÕES LEGAIS OBJETIVAS PARA A SUA OUTORGA.
XI - QUANDO INQUIRIDO PELA ILUSTRE MANDATÁRIA DO RÉU E PELO ILUSTRE MANDATÁRIO DOS AUTORES QUANTO AO MOTIVO PELO QUAL A TESTEMUNHA NÃO CHEGOU A AGENDAR DIA PARA A CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DEFINITIVO, A TESTEMUNHA FF ESCLARECEU QUE O SENHOR GG, AGENTE IMOBILIÁRIO INTERVENIENTE NO NEGÓCIO, NUNCA ENCAMINHOU OS DOCUMENTOS FULCRAIS À CELEBRAÇÃO DA ESCRITURA PÚBLICA,
XII- ATRAVÉS DO DEPOIMENTO DA TESTEMUNHA FF, RESULTA CLARO QUE NUNCA EXISTIU QUALQUER RECUSA POR PARTE DO RECORRENTE NA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DEFINITIVO. PELO CONTRÁRIO, FICOU DEMONSTRADA UMA VONTADE CONTÍNUA DE CONCRETIZAR O NEGÓCIO, NA MEDIDA EM QUE O SOLICITADOR DO RECORRENTE SEMPRE DILIGENCIOU NO SENTIDO DA OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA, SOLICITANDO REITERADAMENTE O ENVIO DA DOCUMENTAÇÃO PARA O EFEITO.
XIII - QUANDO INQUIRIDO QUANTO À COMUNICAÇÃO DE 17 DE AGOSTO DE 2022, ATRAVÉS DA QUAL OS AUTORES NOTIFICARAM O RECORRENTE PARA COMPARECER NO CARTÓRIO NOTARIAL ... NO DIA 12 DE SETEMBRO DE 2022 PARA A OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA, A TESTEMUNHA FF ESCLARECEU QUE TINHA CONHECIMENTO DESSA COMUNICAÇÃO E QUE À MESMA RESPONDEU, EM REPRESENTAÇÃO DO RECORRENTE, POR CARTA DATADA DE 1 DE SETEMBRO DE 2022, ONDE EXPÕE DE FORMA CLARA, AS RAZÕES PELAS QUAIS AINDA NÃO HAVIA SIDO AGENDADA A CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DEFINITIVO NO ESCRITÓRIO DA TESTEMUNHA, DESIGNADAMENTE A INEXISTÊNCIA DE CONDIÇÕES LEGAIS E DOCUMENTAIS ESSENCIAIS À SUA OUTORGA VÁLIDA.
XIV - A TESTEMUNHA FF REITEROU QUE A OUTORGA DO CONTRATO DEFINITIVO TERIA LUGAR NO ESCRITÓRIO DO SOLICITADOR FF, CONFORME PREVIAMENTE ACORDADO ENTRE AS PARTES, CIRCUNSTÂNCIA QUE É AINDA CORROBORADA PELO E-MAIL JUNTO AOS AUTOS COM A PETIÇÃO INICIAL, ENVIADO PELA TESTEMUNHA GG AO REFERIDO SOLICITADOR.
XV - NO DECORRER DO SEU DEPOIMENTO, A TESTEMUNHA FF REFERE QUE, NA DATA DE 12 DE SETEMBRO DE 2022, O RECORRENTE ATÉ NEM SE ENCONTRARIA EM PORTUGAL.
XVI - A VALORAÇÃO EFETUADA PELO TRIBUNAL RECORRIDO ASSENTA EM DECLARAÇÕES E DEPOIMENTOS QUE, QUANDO COMPARADOS COM O DEPOIMENTO DA TESTEMUNHA FF, SE REVELAM DESPROVIDOS DE RAZÃO DE CIÊNCIA DIRETA QUANTO AOS MOTIVOS DA NÃO CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DEFINITIVO. ASSIM, TENDO SIDO DEMONSTRADO, COM BASE NA PROVA GRAVADA, QUE NÃO EXISTIU QUALQUER RECUSA DEFINITIVA POR PARTE DO RECORRENTE, ENTENDE-SE QUE O PONTO 28 DA MATÉRIA DE FACTO DEVE SER JULGADO COMO NÃO PROVADO.
XVII - O FACTO N.º 29 DEVERÁ SER DADO COMO NÃO PROVADO, PORQUANTO DA PROVA PRODUZIDA NÃO RESULTA QUE A PERMANÊNCIA DO RÉU NOS IMÓVEIS TENHA SIDO ILÍCITA OU QUE TENHA IMPEDIDO OS RÉUS DE USUFRUÍREM OU DE RETIRAREM PROVEITO DELES. A OCUPAÇÃO DOS IMÓVEIS FOI TOLERADA PELOS AUTORES NÃO HAVENDO QUALQUER PROVA DE QUE ESTA TOLERÂNCIA TENHA CESSADO POR FACTO NOVO, VÁLIDO E EFICAZ SUSCETÍVEL DE CONVERTER UMA SITUAÇÃO CONSENTIDA NUMA OCUPAÇÃO ILÍCITA OU IMPEDITIVA DE FRUIÇÃO.
XVIII - DOS DEPOIMENTOS DAS TESTEMUNHAS HH E II, RESULTA QUE O RECORRIDO AA SE DESLOCAVA REGULARMENTE AO IMÓVEL DURANTE O PERÍODO EM QUE O RÉU AÍ PERMANECEU, ACOMPANHANDO DE PERTO AS OBRAS E BENFEITORIAS REALIZADAS, MANTENDO CONTACTO DIRETO E CORDIAL COM O RÉU, SEM QUE ALGUMA VEZ TENHA MANIFESTADO OPOSIÇÃO À SUA PERMANÊNCIA OU À REALIZAÇÃO DESSAS INTERVENÇÕES.
XIX - A OCUPAÇÃO DOS PRÉDIOS FOI SEMPRE TOLERADA PELOS RECORRIDOS, OS QUAIS, EM DIVERSAS OCASIÕES, AUXILIARAM O RECORRENTE NAS OBRAS REALIZADAS E MARCARAM PRESENÇA NO LOCAL, ACOMPANHANDO A EXECUÇÃO DAS MESMAS, CIRCUNSTÂNCIAS QUE DEMONSTRAM UMA PERMANÊNCIA CONSENTIDA E CONHECIDA POR AQUELES.
XX - COM BASE NA PROVA GRAVADA, NÃO EXISTIU QUALQUER OCUPAÇÃO ILÍCITA E INTOLERADA POR PARTE DO RECORRENTE, ENTENDE-SE QUE O PONTO 29 DA MATÉRIA DE FACTO DEVE SER JULGADO COMO NÃO PROVADO.
XXI - A CONDENAÇÃO NO PAGAMENTO DE UMA INDEMNIZAÇÃO DIÁRIA NO VALOR DE €50,00 (CINQUENTA EUROS), ASSENTA NUMA ERRADA QUALIFICAÇÃO JURÍDICA DOS FACTOS, NUMA APRECIAÇÃO DEFICIENTE DA PROVA PRODUZIDA, VIOLANDO, ALÉM DO MAIS, PRINCÍPIOS ESTRUTURANTES DO DIREITO DAS OBRIGAÇÕES E DA RESPONSABILIDADE CIVIL.
XXII - O TRIBUNAL RECORRIDO RECONHECE EXPRESSAMENTE A INEXISTÊNCIA DE CONTRATO-PROMESSA VÁLIDO ENTRE AS PARTES, DESIGNADAMENTE POR FALTA DE FORMA LEGAL E DE ASSINATURA, AFASTANDO ASSIM A EXISTÊNCIA DE QUALQUER OBRIGAÇÃO JURÍDICA DE CELEBRAR A ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA NA DATA DE ../../2022.
XXIII - O INCUMPRIMENTO PRESSUPÕE NECESSARIAMENTE A VIOLAÇÃO DE UMA OBRIGAÇÃO VÁLIDA, CERTA E EXIGÍVEL. NO CASO, A INEXISTÊNCIA DE ASSINATURA DO CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA PELO AUTOR E PELO RÉU GERA A INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO JURÍDICA EFICAZ.
XXIV - A SENTENÇA INCORRE, ASSIM, NUM ERRO LÓGICO-JURÍDICO MANIFESTO, AO AFASTAR A EXISTÊNCIA DE UM VÍNCULO CONTRATUAL E, SIMULTANEAMENTE, SANCIONAR O RÉU COMO SE TAL VÍNCULO EXISTISSE. A ESSE RESPEITO, A TÍTULO MERAMENTE EXEMPLIFICATIVO, CHAMAMOS À COLAÇÃO O DOUTO ACÓRDÃO PROFERIDO PELO T. RELAÇÃO DO PORTO EM 12/10/2019, DISPONÍVEL EM WWW.DGSI.PT E O DOUTO ACÓRDÃO PROFERIDO PELO T. RELAÇÃO DE COIMBRA EM 03/05/2013, DISPONÍVEL EM WWW.DGSI.PT.
XXV - A FIXAÇÃO DO TERMO INICIAL DA INDEMNIZAÇÃO DIÁRIA EM ../../2022 ASSENTA ESSENCIALMENTE NO TEOR DA COMUNICAÇÃO ENVIADA PELOS AUTORES AO RÉU, NA QUAL ESTES INFORMAM DA DATA AGENDADA PARA A ESCRITURA E DECLARAM O QUE A FALTA DE COMPARÊNCIA IMPLICARIA.
XXVI - A NOTIFICAÇÃO SENDO UNILATERAL, NÃO É APTA A CRIAR OBRIGAÇÕES JURÍDICAS QUE NÃO TENHAM FUNDAMENTO LEGAL OU CONTRATUAL PRÉVIO. NINGUÉM PODE, POR MERA DECLARAÇÃO UNILATERAL, CONSTITUIR A CONTRAPARTE EM INCUMPRIMENTO DE UMA OBRIGAÇÃO QUE JURIDICAMENTE NÃO EXISTE.
XXVII - O RECORRENTE NÃO RECUSOU A CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DEFINITIVO, ANTES EXPÔS DE FORMA CLARA E FUNDAMENTADA AS RAZÕES JURÍDICAS E DOCUMENTAIS QU OBSTARAM À OUTORGA DA ESCRITURA NOS TERMOS UNILATERALMENTE PRETENDIDOS.
XXVIII - A NÃO REALIZAÇÃO DA ESCRITURA EM 12 DE SETEMBRO DE 2022 NÃO CORRESPONDEU A QUALQUER RECUSA DEFINITIVA DO RÉU, MAS ANTES À INEXISTÊNCIA DE CONDIÇÕES JURÍDICAS E DOCUMENTAIS PARA A SUA OUTORGA, SITUAÇÃO EXPRESSAMENTE COMUNICADA ATRAVÉS DE RESPOSTA FORMAL DO SEU SOLICITADOR.
XXIX - A EXISTÊNCIA DE UMA VIOLAÇÃO DE DEVERES PRÉ-CONTRATUAIS POR PARTE DO RECORRENTE, NOS TERMOS DO ARTIGO 227.º DO CÓDIGO CIVIL, NUNCA SERVIRIA DE BASE À CONDENAÇÃO NO PAGAMENTO DE UMA INDEMNIZAÇÃO DIÁRIA PELA ALEGADA OCUPAÇÃO INDEVIDA DOS PRÉDIOS. NÃO RESULTA DOS FACTOS PROVADOS QUALQUER VIOLAÇÃO DO DEVER DE LEALDADE OU DE BOA FÉ POR PARTE DO RECORRENTE, NOS TERMOS DO ARTIGO 227.º DO CÓDIGO CIVIL.
XXX - A RESPONSABILIDADE PRÉ-CONTRATUAL NÃO OPERA AUTOMATICAMENTE, CARECE DA DEMONSTRAÇÃO DE UMA CONDUTA CENSURÁVEL E CULPOSA, TRADUZIDA NA FRUSTRAÇÃO INJUSTIFICADA DE EXPECTATIVAS LEGÍTIMAS CRIADAS NA CONTRAPARTE. ISTO SIGNIFICA QUE NÃO BASTA A NÃO CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DEFINITIVO, NEM A MERA DIVERGÊNCIA QUANTO ÀS CONDIÇÕES DA SUA OUTORGA.
XXXI - O DEVER DA BOA FÉ, NO CONTEXTO ITER NEGOCIAL, TRADUZ-SE NUM DEVER DE CONDUTA LEAL, HONESTA E COERENTE, IMPONDO ÀS PARTES QUE NÃO CRIEM EXPECTATIVAS QUE SAIBAM, OU DEVAM SABER, NÃO PODER VIR A SATISFAZER, NEM QUE FRUSTREM ARBITRARIAMENTE A CONFIANÇA DA CONTRAPARTE, O QUE MANIFESTAMENTE NÃO OCORRE NO CASO EM APREÇO. A ESSE RESPEITO, A TÍTULO MERAMENTE EXEMPLIFICATIVO, CHAMAMOS À COLAÇÃO O DOUTO ACÓRDÃO PROFERIDO PELO T. RELAÇÃO DE COIMBRA EM 06/27/2023, DISPONÍVEL EM WWW.DGSI.PT E O DOUTO ACÓRDÃO PROFERIDO PELO T. RELAÇÃO DE LISBOA EM 09/12/2024, DISPONÍVEL EM WWW.DGSI.PT.
XXXII - O DEVER DE BOA FÉ NÃO IMPLICA A OBRIGAÇÃO DE LEVAR O CONTRATO ATÉ AO FIM, NEM IMPEDE QUE UMA DAS PARTES, DE FORMA FUNDADA E RAZOÁVEL, SE RECUSE A CONTRATAR QUANDO SE VERIFIQUEM CIRCUNSTÂNCIAS OBJETIVAS QUE O JUSTIFIQUEM. A BOA FÉ PRÉ-CONTRATUAL NÃO ELIMINA A LIBERDADE DE CONTRATAR, NEM TRANSFORMA AS NEGOCIAÇÕES, MESMO JÁ AVANÇADAS, NUM COMPROMISSO IRREVERSÍVEL.
XXXIII - O RECORRENTE ATUOU SEMPRE DE FORMA TRANSPARENTE E COERENTE, NÃO TENDO ADOTADO QUALQUER COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO OU EVASIVO. ESTE DEVER DE BOA FÉ QUE IMPENDE SOBRE AS PARTES EM FASE PRÉ-CONTRATUAL NÃO SE CONFUNDE COM UM DEVER DE RESULTADO NEM, MUITO MENOS, COM UM DEVER JURÍDICO DE CONTRATAR.
XXXIV - AO AFIRMAR A EXISTÊNCIA DE UM “DEVER PRÉ-CONTRATUAL DE CONTRATAR” E AO SANCIONAR A SUA ALEGADA VIOLAÇÃO COMO SE SE TRATASSE DE UM INCUMPRIMENTO CONTRATUAL, A SENTENÇA RECORRIDA ULTRAPASSA MANIFESTAMENTE OS LIMITES DO REGIME DO ARTIGO 227.º DO CÓDIGO CIVIL, CONFUNDINDO O DEVER DE UMA ATUAÇÃO LEAL COM A CRIAÇÃO DE UM VÍNCULO OBRIGACIONAL. MESMO ADMITINDO QUE ENTRE AS PARTES SE TIVESSE FORMADO UM ACORDO PRÉ-CONTRATUAL FINAL, TAL ACORDO NUNCA PODERIA SER EQUIPARADO A UM CONTRATO-PROMESSA VÁLIDO, NEM FAZER NASCER UM DEVER JURÍDICO ABSOLUTO DE CELEBRAR O CONTRATO DEFINITIVO, MUITO MENOS NUMA DATA UNILATERALMENTE FIXADA POR UMA DAS PARTES.
XXXV - A RESPONSABILIDADE PRÉ-CONTRATUAL NÃO IMPÕE A CELEBRAÇÃO DO CONTRATO, NEM LEGITIMA A IMPOSIÇÃO COERCIVA DAS CONSEQUÊNCIAS PRÓPRIAS DO INCUMPRIMENTO CONTRATUAL, SOB PENA DE SE SUBVERTER COMPLETAMENTE A DISTINÇÃO ENTRE A FASE DAS NEGOCIAÇÕES E A FASE CONTRATUAL PROPRIAMENTE DITA. A ESSE RESPEITO, A TÍTULO MERAMENTE EXEMPLIFICATIVO, CHAMAMOS À COLAÇÃO O DOUTO ACÓRDÃO PROFERIDO PELO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA EM 11/22/2018, DISPONÍVEL EM WWW.DGSI.PT.
XXXVI - A SENTENÇA RECORRIDA ESTABELECE UMA LIGAÇÃO DIRETA ENTRE A ALEGADA VIOLAÇÃO DO DEVER PRÉ-CONTRATUAL DA BOA FÉ E A QUALIFICAÇÃO DA OCUPAÇÃO DOS PRÉDIOS PELO RÉU COMO INDEVIDA, CONSIDERANDO QUE A NÃO CELEBRAÇÃO DA ESCRITURA TORNOU AUTOMATICAMENTE ILÍCITA A SUA PERMANÊNCIA NO IMÓVEL. TAL RACIOCÍNIO NÃO ENCONTRA SUPORTE LEGAL. A ILICITUDE DA OCUPAÇÃO DE UM IMÓVEL DECORRE DA INEXISTÊNCIA DE TÍTULO LEGÍTIMO CONJUGADA COM A OPOSIÇÃO EFICAZ DO PROPRIETÁRIO. NO CASO CONCRETO, A OCUPAÇÃO TEVE INÍCIO COM O CONSENTIMENTO DOS AUTORES E MANTEVE-SE NO CONTEXTO DAS NEGOCIAÇÕES EM CURSO, NÃO SE TORNANDO ILÍCITA POR MERO ARRASTAMENTO DA ALEGADA FRUSTRAÇÃO DO NEGÓCIO.
XXXVII - A VIOLAÇÃO DE DEVERES PRÉ-CONTRATUAIS NUNCA PODERIA FUNDAMENTAR A QUALIFICAÇÃO DA OCUPAÇÃO COMO ILÍCITA, NEM LEGITIMAR A CONDENAÇÃO DO RECORRENTE NO PAGAMENTO DE UMA INDEMNIZAÇÃO DIÁRIA. A JURISPRUDÊNCIA TEM SIDO CLARA AO AFIRMAR QUE A RESPONSABILIDADE PRÉ-CONTRATUAL NÃO RESULTA AUTOMATICAMENTE DA FRUSTRAÇÃO DAS NEGOCIAÇÕES, EXIGINDO-SE QUE A RUTURA OCORRA SEM MOTIVO VÁLIDO E EM VIOLAÇÃO NOTÓRIA DOS DEVERES DE BOA FÉ.
XXXVIII - COMO SE AFIRMA NO ACÓRDÃO DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE 22.11.2018, O SISTEMA LEGAL PORTUGUÊS NÃO CONSAGRA QUALQUER “DEVER PRÉ-CONTRATUAL DE CELEBRAR O CONTRATO FINAL”, SENDO A LIBERDADE CONTRATUAL UM PRINCÍPIO ESTRUTURANTE.
XXXIX - O RECORRENTE NÃO ROMPEU AS NEGOCIAÇÕES DE FORMA ARBITRÁRIA, ANTES FUNDAMENTOU DE MODO CLARO E OBJETIVO AS RAZÕES QUE IMPEDIAM A CELEBRAÇÃO DA ESCRITURA NOS TERMOS PROPOSTOS PELOS RECORRIDOS, RELACIONADAS COM A INEXISTÊNCIA DE CONDIÇÕES JURÍDICAS E DOCUMENTAIS ESSENCIAIS, O QUE CONSTITUI MOTIVO VÁLIDO À LUZ DO CRITÉRIO JURISPRUDENCIAL CONSOLIDADO.
XL - A RECUSA EM CELEBRAR A ESCRITURA SEM QUE ESTIVESSEM DISPONÍVEIS DOCUMENTOS ESSENCIAIS, CERTIDÕES PREDIAIS ATUALIZADAS, CONFORMIDADE DAS ÁREAS, LICENÇA DE UTILIZAÇÃO OU CERTIFICAÇÃO EQUIVALENTE, CERTIFICADO ENERGÉTICO, ENTRE OUTROS CONSTITUI UMA ATITUDE PRUDENTE, LEGÍTIMA E CONFORME À BOA FÉ, E NÃO UMA VIOLAÇÃO DA MESMA PELO CONTRÁRIO, AGIR DE OUTRO MODO CELEBRANDO A ESCRITURA SEM A DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA OU COM DESCONFORMIDADES RELEVANTES, PODERIA EXPOR O RECORRENTE A RISCOS JURÍDICOS SIGNIFICATIVOS, SENDO INCOMPATÍVEL COM UM COMPORTAMENTO DILIGENTE E RESPONSÁVEL.
XLI - A BOA FÉ NÃO IMPÕE A ACEITAÇÃO ACRÍTICA DAS CONDIÇÕES UNILATERALMENTE FIXADAS PELA CONTRAPARTE, NEM EXIGE QUE UMA PARTE ABDIQUE DA VERIFICAÇÃO DE PRESSUPOSTOS LEGAIS MÍNIMOS PARA A VALIDADE E SEGURANÇA DO NEGÓCIO.
XXXIV - NÃO RESULTANDO DOS FACTOS DADOS COMO PROVADOS QUALQUER ATUAÇÃO DO RECORRENTE CONTRÁRIA À BOA FÉ, NEM FRUSTRAÇÃO INJUSTIFICADA DE EXPECTATIVAS LEGÍTIMAS, NEM CULPA NA NÃO CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DEFINITIVO, INEXISTE FUNDAMENTO PARA AFIRMAR A VIOLAÇÃO DE DEVERES PRÉ-CONTRATUAIS. AFASTADO ESTE PRESSUPOSTO, CAI NÃO APENAS A INDEMNIZAÇÃO FIXADA A ESSE TÍTULO, COMO, POR MAIORIA DE RAZÃO, A CONDENAÇÃO EM INDEMNIZAÇÃO DIÁRIA POR ALEGADA OCUPAÇÃO INDEVIDA, QUE O TRIBUNAL FEZ DEPENDER DIRETAMENTE DESSA MESMA VIOLAÇÃO.
XXXV - O COMPORTAMENTO POSTERIOR DOS RECORRENTES, OBJETIVAMENTE AGRESSIVO E DOCUMENTADO NOS AUTOS, REVELA UMA ATUAÇÃO INCOMPATÍVEL COM OS DEVERES DE BOA FÉ QUE IGUALMENTE LHES INCUMBIAM, AFASTANDO QUALQUER IMPUTAÇÃO EXCLUSIVA AO RÉU DE VIOLAÇÃO DO DEVER PRÉ-CONTRATUAL DE LEALDADE. COM EFEITO, RESULTA DOS AUTOS, ENCONTRANDO-SE TAL FACTO DOCUMENTALMENTE COMPROVADO ATRAVÉS DE AUTO DE OCORRÊNCIA POLICIAL (CFR. DOC. 6 JUNTO COM A CONTESTAÇÃO)
XXXVI - A ATUAÇÃO DOS RECORRENTES EXTRAVASA MANIFESTAMENTE OS LIMITES DE QUALQUER REAÇÃO LEGÍTIMA NO ÂMBITO DE NEGOCIAÇÕES PRÉ-CONTRATUAIS, REVELANDO UMA POSTURA DE PRESSÃO E INTIMIDAÇÃO INCOMPATÍVEL COM OS DEVERES DE BOA FÉ QUE IGUALMENTE VINCULAM OS RECORRIDOS.
XXXVII - A ATUAÇÃO DOS RECORRENTES NÃO SE TRATOU DE UM EPISÓDIO ISOLADO, PORQUANTO, EM DIVERSAS OCASIÕES, OS RECORRIDOS DESLOCARAM-SE AOS IMÓVEIS EM CAUSA, ONDE O RECORRENTE SE ENCONTRAVA A RESIDIR POR SUA TOLERÂNCIA, PRATICANDO ATOS PERTURBADORES E LESIVOS DA NORMAL UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL, CONFORME RESULTA DOS ELEMENTOS CONSTANTES DOS AUTOS., (CFR. DOC. 4 JUNTO COM A CONTESTAÇÃO)
XXXVIII - A BOA FÉ PRÉ-CONTRATUAL É UM DEVER BILATERAL, QUE IMPÕE A AMBAS AS PARTES COMPORTAMENTOS LEAIS, COOPERANTES E PROPORCIONAIS. QUEM RECORRE A EXPEDIENTES DE FORÇA OU A COMPORTAMENTOS HOSTIS PARA CONSTRANGER A CONTRAPARTE NÃO PODE, SIMULTANEAMENTE, INVOCAR A TUTELA DA CONFIANÇA NEM EXIGIR INDEMNIZAÇÃO POR ALEGADA VIOLAÇÃO DO DEVER DE LEALDADE.
XXXIX - A INDEMNIZAÇÃO É JURIDICAMENTE INFUNDADA, PORQUANTO NÃO ASSENTA EM QUALQUER DANO CONCRETO, EFETIVO OU QUANTIFICADO, NEM ENCONTRA SUPORTE NO REGIME DA RESPONSABILIDADE PRÉ-CONTRATUAL PREVISTO NO ARTIGO 227.º DO CÓDIGO CIVIL.
XL - A INDEMNIZAÇÃO DIÁRIA NO VALOR DE €50,00 ENCONTRA-SE DISSOCIADA DE QUALQUER PREJUÍZO COMPROVADO REVELANDO-SE MANIFESTAMENTE DESPROPORCIONADA E CONDUZINDO A UM RESULTADO MANIFESTAMENTE EXCESSIVO, TANTO MAIS QUE O MONTANTE GLOBAL ALCANÇADO SE APROXIMA DO PRÓPRIO VALOR DO NEGÓCIO QUE SE ENCONTRAVA EM NEGOCIAÇÃO, OS € 67.000,00 (SESSENTA E SETE MIL EUROS) O QUE EVIDENCIA A SUA TOTAL DESADEQUAÇÃO FACE AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA REPARAÇÃO INTEGRAL DO DANO.
XLI - O TRIBUNAL RECORRIDO DESCONSIDEROU AS BENFEITORIAS FEITAS PELO RECORRENTE E ACABOU POR IMPOR AO RECORRENTE UMA CONDENAÇÃO CUJO EFEITO PRÁTICO CORRESPONDE À ASSUNÇÃO DO CUSTO GLOBAL DO NEGÓCIO, SEM QUE TENHA OCORRIDO A AQUISIÇÃO DO BEM, SOLUÇÃO QUE SE REVELA MANIFESTAMENTE EXCESSIVA.
XLII - A INDEMNIZAÇÃO FIXADA NÃO ENCONTRA RESPALDO EM QUALQUER PREJUÍZO CONCRETO DEMONSTRADO, TANTO MAIS QUE, À LUZ DA PROVA PRODUZIDA, NÃO SE VERIFICA QUALQUER VIOLAÇÃO DOS DEVERES DE BOA-FÉ NO CONTEXTO DO ITER NEGOCIAL.
XLIII - IMPÕE-SE, POR ISSO, A REVOGAÇÃO DA SENTENÇA RECORRIDA NA PARTE EM QUE CONDENA O RÉU NO PAGAMENTO DA INDEMNIZAÇÃO DIÁRIA DE €50,00 (CINQUENTA EUROS) E DA CONDENAÇÃO DE INDEMNIZAÇÃO NO VALOR DE € 1.500,00 (MIL E QUINHENTOS EUROS) POR ERRO DE DIREITO NA QUALIFICAÇÃO DAS CONSEQUÊNCIAS DA ALEGADA RESPONSABILIDADE PRÉ-CONTRATUAL.
Termos em que - e nos melhores de direito em tudo com o V/ Douto suprimento, muito respeitosamente se requer a V/ Exas. se dignem a conceder procedência ao presente recurso e, por conseguinte:
1- Seja revogada a sentença recorrida na parte em que condena o réu no pagamento da indemnização diária de €50,00 (cinquenta euros) Diários, e da condenação de indemnização no valor de € 1.500,00 (mil e quinhentos euros) por erro de direito na qualificação das consequências da alegada responsabilidade pré-contratual, devendo à finale os serem os réus absolvidos do pedido, pois só assim será feita
JUSTIÇA!!».
*
Contra-alegaram os autores, pugnando pelo não provimento do recurso e confirmação da sentença recorrida (ref.ª ...47).*
O recurso foi admitido como de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito suspensivo da decisão (ref.ª ...96).*
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.*
II. Delimitação do objeto do recurso Sendo o âmbito dos recursos delimitado pelas conclusões das alegações do(a)(s) recorrente(s) - artigos 635.º, n.º 4 e 639.º, n.ºs 1 e 2 do Código de Processo Civil (doravante, abreviadamente, designado por CPC), aprovado pela Lei n.º 41/2013, de 26 de junho -, ressalvadas as questões do conhecimento oficioso que ainda não tenham sido conhecidas com trânsito em julgado, as questões que se colocam à apreciação deste tribunal, por ordem lógica da sua apreciação, consistem em saber:
i) - Da impugnação da decisão da matéria de facto;
ii) - Da revogação da condenação no pagamento de uma indemnização diária de €50,00, pela ocupação abusiva e ilícita dos prédios;
iii) - Da revogação da condenação no pagamento da indemnização no valor de € 1.500,00, a título de responsabilidade pré-contratual.
*
III. FundamentosIV. Fundamentação de facto.
A sentença recorrida deu como provados os seguintes factos:
1. Os Autores são donos e legítimos proprietários dos seguintes prédios:
• Prédio Urbano, composto de casa de morada de rés-do-chão e ... andar e ..., sito em Caminho ..., ..., ..., união das freguesias ..., concelho ..., inscrito na matriz predial sob o artigo n.º ...57, descrito no registo predial sob o n.º ...03; e
• Prédio Rústico, denominado “Campo ...”, composto de tereno de cultura e vinha em ramada, sito em ..., união das freguesias ..., concelho ..., inscrito na matriz predial sob o artigo n.º ...76, descrito no registo predial sob o n.º ...05.
2. Os referidos prédios foram adquiridos pelos Autores por meio de sucessão hereditária, por óbito de sua mãe JJ, nos termos da partilha efectuada por escritura pública celebrada em 17.09.2020, aquisição essa registada pela Ap....81 de 2020/09/22.
3. Por si, desde a referida aquisição, e em continuação dos seus antecessores, os Autores detêm e usam os referidos prédios, com exclusividade e ininterruptamente, há 10, 20, 30 e mais anos, deles retirando todas as utilidades, colhendo e fazendo seus os respectivos frutos, pagando os impostos e contribuições inerentes ao mesmo, reiteradamente, de boa-fé, à vista de todos, com exclusão de outrem, de forma pacífica e com a convicção de que são proprietários desses prédios.
4. Em meados do ano de 2021, os Autores decidiram proceder à venda dos referidos prédios, para o efeito tendo contactado com a empresa de mediação imobiliária “EMP01..., Lda.”, com sede nos ... e filial em ..., onde aqueles foram colocados para a venda.
5. Por intermédio daquela empresa de mediação imobiliária, os Autores chegaram ao contacto com o Réu, que manifestara interesse na aquisição dos referidos prédios.
6. Autores e Réu acordaram então que o preço global da compra e venda dos prédios seria de € 67.000,00, sendo € 65.000,00 pelo prédio urbano e € 2.000,00 pelo prédio rústico, mais acordando que, a título de sinal e princípio de pagamento, o Réu pagaria aos Autores a quantia de € 6.700,00, por meio de transferência bancária para a conta do autor AA, na data da assinatura do contrato promessa de compra e venda, e que o remanescente do preço, no montante de € 60.300,00, seria pago por meio de cheque bancário ou cheque visado, aquando da escritura pública de compra e venda, sendo esta a realizar até ao dia ../../2021, a qual seria marcada pelo Réu e que, caso este não o fizesse, poderiam então os Autores proceder à marcação daquela, tendo-se todos comprometido a entregar os documentos que fossem da sua responsabilidade e necessários à outorga da referida escritura pública de compra e venda.
7. Foi ainda acordado entre Autores e Réu que este só entraria na posse dos prédios em questão na data da assinatura da escritura pública de compra e venda.
8. Em 16.09.2021, a “EMP01..., Lda.” redigiu o contrato promessa de compra e venda em questão e, após ter obtido a confirmação da aceitação do teor do mesmo por parte dos Autores, em 17.09.2021, a pedido do Réu, remeteu a minuta desse contrato promessa ao representante deste, o solicitador FF, o qual, analisado aquele, confirmou que o mesmo cumpria e espelhava a realidade do negócio, bem como o interesse dos outorgantes, referindo apenas que era imperativo que fizesse parte integrante do contrato o levantamento topográfico já efectuado pelo Réu, assim como esclarecer a questão da georreferenciação do prédio.
9. Não obstante não ter chegado a ser assinado pelas partes o aludido contrato promessa, o Réu entregou aos Autores a quantia de € 6.700,00 por meio de transferência bancária para a conta do autor AA.
10. O Réu pediu também aos Autores para guardar na casa que integra o prédio urbano em sujeito uns bens móveis que tinha trazido de ..., uma vez que, segundo o mesmo, veio de ... numa autocaravana e não tinha onde guardar esses bens, pedido ao qual os Autores anuíram, tendo cedido àquele as respectivas chaves para o efeito.
11. O Réu acedeu ao referido prédio e aí guardou determinados bens móveis e ainda um veículo automóvel, não tendo procedido à devolução das respectivas chaves aos Autores.
12. Entretanto, o Réu alargou a entrada do prédio na zona que dá para o anexo existente e para a casa; removeu o portão que havia e aí colocou um novo e maior portão, em chapa; na outra entrada existente no referido prédio, que dá do terreno para a casa de habitação, retirou a chapa branca aí existente e colocou umas traves em madeira que trancou com escoras e chaves; trancou o portão existente na outra entrada do prédio que dá do terreno para a casa de habitação.
13. No início do mês de Outubro de 2021, face à conduta do Réu e convictos de que este mantinha a intenção de celebrar o negócio definitivo, os Autores deslocaram-se à agência imobiliária supra id., dando aí conhecimento dos factos referidos e solicitando ao representante dessa agência que diligenciasse junto daquele ou do solicitador que o representava pela marcação da escritura pública de compra e venda dos prédios.
14. Em resposta, o Réu solicitou aos Autores autorização para proceder a uma alteração de áreas dos prédios, uma vez que pretendia fazer aumentar a área do logradouro da casa existente e vender depois a restante parte do prédio rústico, referindo-lhes que trataria de tudo com o solicitador que havia contratado, no que os Autores consentiram.
15. Entretanto, aquele solicitador enviou um email à aludida agência imobiliária, referindo que os prédios enfermavam de erro de medição, quer quanto à área total, quer quanto à superfície coberta, que o prédio urbano evidenciava obras/aumentos/melhoramentos que não se encontravam espelhados na matriz urbana e no registo predial, o que era susceptível de licenciamento próprio antes da realização da escritura e que a georreferenciação do prédio rústico era uma imposição legal, concluindo que a não realização da escritura de compra e venda em causa, até àquele momento, se devia tão somente a essas razões, solicitando que os Autores regularizassem essas situações.
16. Contactados os Autores pela agência imobiliária, manifestaram a sua disponibilidade para diligenciar pelo que fosse necessário à realização da escritura de compra e venda, tendo concordado em assinar tudo o que fosse necessário.
17. Na sequência do acordado, a pedido do Réu, por intermédio do referido representante/solicitador, após reunião realizada no escritório deste onde se deslocaram para o efeito, os Autores assinaram os requerimentos que lhes foram apresentados com vista a darem entrada no Serviço de Finanças competente, na sequência dos quais as áreas dos prédios urbano e rústico foram rectificadas.
18. Nada mais tendo sido solicitado aos Autores por parte do Réu ou do referido solicitador, seu representante, vieram aqueles solicitar a marcação da competente escritura pública, o que aquele jamais diligenciou.
19. Em 22.03.2022, o Réu, representado pelo solicitador FF, enviou um email ao representante da já referida agência imobiliária, nos seguintes termos: “(…) a casa vendida ao meu constituinte enferma de irregularidades em virtude de os vendedores terem ampliado a casa e não terem cumpridas as respectivas formalidades legais; (…) Foi entregue a casa vendida ao meu constituinte e o mesmo autorizado pelos vendedores a ocupar os imóveis antes da escritura definitiva; Muito embora a casa não esteja devidamente legalizada o meu constituinte acabou por demonstrar disponibilidade em concluir o negócio, realizando a projectada escritura de compra e pagando a restante parte do preço no dia da escritura; Face ao exposto solicito que na respetiva qualidade de mediador imobiliário se digne agilizar com os vendedores e me informe da data para outorgarem a escritura de compra, a qual deverá ser celebrada nos próximos 8 dias.”
20. Entretanto, por força dos trabalhos e obras levados a cabo pelo Réu nos referidos prédios, verificou-se: o rabaixamento do terreno e a retirada de pedras que faziam parte das fundações da casa; o alargamento da entrada do prédio urbano e colocação de um portão novo de maiores dimensões; a destruição de parte dos tijolos que integram os alicerces do espigueiro existente no prédio urbano e o desaterro efectuado em volta desses alicerces; a destruição total do muro em pedra que separava o prédio urbano do prédio rústico, tendo algumas daquelas pedras sido cedidas a terceiro; desaterros dentro do terreno (prédio rústico), espalhando e amontoando a correspondente terra retirada, em quantidade equivalente a 25 toneladas; o alargamento de uma entrada para acesso ao prédio rústico; o arranque de uma figueira de grande porte, e o corte de outras 10 árvores de fruto, bem como carvalhos que aí existiam há longos anos; a retirada do poste de telecomunicações, eliminando a linha de telefone existente no prédio, bem como o corte do cabo de abastecimento de electricidade que vinha do poste público para a casa numa extensão de 25 metros de comprimento.
21. Os Autores diligenciaram pela marcação da escritura pública no Cartório Notarial da Dr.ª KK, em ..., a qual ficou agendada para o dia 12.09.2022, pelas 10h00.
22. Em 17.08.2022, por meio de carta registada com aviso de recepção, os Autores, representados pelo autor DD, notificaram o Réu da data e local agendados para a outorga da escritura pública, para a sua morada em ... da data supra referida, tendo a respectiva carta vindo devolvida.
23. No mesmo dia, os Autores enviaram ao Réu e-mail a referida comunicação quanto à data e local agendados para a outorga da escritura pública.
24. Em 22.08.2022, enviaram igual notificação, por meio de carta registada com aviso de recepção para o Caminho ..., ..., em ..., a qual foi recebida pelo próprio Réu em 25.08.2022, comunicação essa na qual, além de informarem da data, hora e local para celebração da escritura pública de compra e venda dos prédios em questão, era feita a advertência de que a falta de comparência do mesmo implicava o incumprimento definitivo do contrato, ficando os Autores com direito a fazer suas todas as quantias entregues por aquele, o qual deveria proceder à entrega dos prédios e respectivas chaves no prazo máximo de 15 dias, sob pena de pagar aos Autores o valor diário de € 50,00 até efectiva entrega e, ainda, que ficaria responsável pelo pagamento de uma indemnização por todos os danos causados aos mesmos.
25. Com data de 01.09.2022, o Dr. FF, em nome do Réu, enviou carta registada com aviso de recepção endereçada ao Autor DD, acusando a recepção da missiva anterior e dando conta de que o contrato definitivo de compra e venda seria celebrado no local escolhido pelo comprador, dando entretanto conta da falta de documentos necessários para o efeito, carta esta que foi devolvida com a menção “recusado”.
26. Chegada a data agendada, 12.09.2022, pelas 10h00, os Autores dirigiram-se ao Cartório Notarial supra id., não tendo a aludida escritura pública de compra e venda dos prédios sido celebrada por falta de comparência do Réu.
27. A conduta negocial do Réu gerou nos Autores expectativas firmes quanto à irreversibilidade do acordo celebrado entre todos, fazendo-os crer na celebração do contrato de compra e venda em apreço, o que os levou a, a pedido daquele, desenvolverem todo um conjunto de diligências para a conclusão do negócio tal como pretendido pelo mesmo.
28. Ao recusar a celebração do negócio definitivo, o Réu defraudou a expectativa e confiança que os Autores depositavam na conclusão do contrato.
29. Tendo-se o Réu mantido a ocupar os prédios ids. nos autos, designadamente após a data pelos Autores comunicada com vista à outorga da respectiva escritura de compra e venda, impediu-os de poderem usufruir dos mesmos ou daqueles tirarem os respectivos proveitos.
*
E deu como não provado - designadamente para efeitos da previsão dos arts. 542.º e segs. do CPC - os seguintes factos:a) O Réu não comunicou nem solicitou previamente aos Autores autorização para a realização de quaisquer obras ou trabalhos nos referidos prédios, nem estes lhe deram autorização para o efeito.
b) Os Autores interpelaram o Réu com vista à interrupção dos trabalhos/obras, até ser outorgada a competente escritura de compra e venda, o que o Réu recusou.
c) Em Maio de 2022, o Réu deslocou-se para ... durante 15 dias e quando regressou, deparou-se com o prédio urbano totalmente vandalizado e com a falta de diversos componentes que faziam parte desse mesmo prédio aquando da promessa de venda.
d) Entre Maio e Dezembro de 2022, em datas não concretamente apuradas, o Réu viu-se confrontado diversas vezes com ameaças por parte dos Autores AA e mulher, os quais o tentaram coagir para transferir o remanescente do preço referente ao contrato prometido, antes da outorga desse, tendo sempre se recusado a celebrá-lo e referido que o mesmo, só seria celebrado se o Réu quisesse outorgar em local escolhido por estes e sem a presença de qualquer mandatário para o acompanhar.
e) O Autor DD diligenciou pela notificação do Réu da data agendada para a realização da escritura de compra e venda para uma morada em ..., sabendo que o Réu estava em Portugal e, posteriormente, para o e-mail quando sabia que aquele não sabe como àquele aceder.
f) Na data referida em 3.27., o Réu encontrava-se em ..., o que era do conhecimento dos Autores.
g) Na referida data, não estavam reunidas as condições, designadamente ao nível da documentação necessária e exigível, para a outorga da escritura pública, por razões imputáveis aos Autores, o que era do conhecimento destes.
h) Todas as obras e trabalhos levados a cabo pelo Réu nos prédios dos Autores eram necessárias ou, pelo menos úteis, para permitir a ocupação e fruição dos imóveis, não sendo passíveis de ser levantadas, tendo acarretado um custo global de € 1.998,80.
i) A actuação dos Autores, ao impossibilitarem a celebração do contrato definitivo nos termos acordados com o Réu, gerou neste, sobretudo após por vários meses lá residir, em lá ter investido, em benfeitorias, parte das suas economias, trabalhando em obras de conservação e melhoria ao longo de cerca de 60 dias, um estado de desilusão e tristeza.
j) Ao reter as chaves dos prédios dos Autores, sem o consentimento destes, o Réu tem vindo a impedir os mesmos de gozar e usufruir daqueles, causando-lhes assim prejuízo.
k) O Réu, ao levar a cabo nos prédios em sujeito, contra a vontade dos Autores e sem o consentimento destes, um conjunto de trabalhos e obras, não obstante as solicitações daqueles para que os fizesse cessar, modificou/alterou os referidos prédios, designadamente no que à respectiva traça tradicional diz respeito, causando nesse medida danos aos Autores.
l) Os Autores terão que suportar, com as obras para reconstituição dos prédios ao estado anterior às intervenções do Réu, um montante de € 55.000,00.
m) Os Autores alteraram a verdade dos factos.
*
V. Fundamentação de direito.1. Da impugnação da decisão da matéria de facto.
1.1. Em sede de recurso, o apelante/Réu impugna a decisão sobre a matéria de facto proferida pelo tribunal de 1.ª instância.
Para que o conhecimento da matéria de facto se consuma, deve previamente o recorrente, que impugne a decisão relativa à matéria de facto, cumprir o (triplo) ónus de impugnação a seu cargo. previsto no art. 640º do CPC.
No caso, constata-se que o recorrente indica i) quais os concretos pontos de facto que pretende que sejam decididos de modo diverso, ii) inferindo-se por contraponto a decisão que deve ser dada quanto à factualidade que entende estar mal julgada, iii) como ainda os concretos meios probatórios que na sua ótica o impõe(m), incluindo, no que se refere à prova gravada em que faz assentar a sua discordância, iv) a indicação dos elementos que permitem a sua identificação e localização, v) procedendo inclusivamente à respectiva transcrição de excertos dos depoimentos que considera relevantes para o efeito, pelo que podemos concluir que cumpriu formalmente os ónus estabelecidos no citado artigo 640º.
*
1.2. Sob a epígrafe “Modificabilidade da decisão de facto”, preceitua o artigo 662.º, n.º 1 do CPC, que «a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa».Aí se abrangem, naturalmente, as situações em que a reapreciação da prova é suscitada por via da impugnação da decisão sobre a matéria de facto feita pelo recorrente.
Sob o título “Das contradições da matéria de facto dada como provada”, o recorrente inicia as suas alegações questionando a análise crítica da prova realizada pelo Tribunal “a quo”, dizendo ter havido erro na apreciação da prova, posto que «atribuiu credibilidade plena às declarações prestadas pelos Autores e às testemunhas por estes arroladas, desvalorizando os depoimentos prestados pelo Réu e pelas testemunhas por si indicadas, sem que dessa opção resulte uma análise crítica comparativa minimamente densificada».
No fundo, advoga que houve numa valoração indevida dos depoimentos produzidos em audiência, entendendo que a prova testemunhal e documental deveria ter conduzido a conclusões distintas das que vieram a ser acolhidas na sentença.
Sem embargo de ser legítimo ao Recorrente discordar da apreciação crítica da prova feita pelo tribunal recorrido, importa nesta sede ter presente que o âmbito da apreciação do Tribunal da Relação, em sede de impugnação da matéria de facto, estabelece-se, resumidamente, de acordo com os seguintes parâmetros[2]
:
- só tem que se pronunciar sobre a matéria de facto impugnada pelo recorrente;
- sobre essa matéria de facto impugnada, tem que realizar uma reapreciação do julgamento;
- nessa reapreciação do julgamento forma a sua convicção de uma forma autónoma, de acordo com o princípio da livre apreciação das provas, mediante a reapreciação de todos os elementos probatórios que se mostrem acessíveis (e não apenas os indicados pelas partes).
- a reapreciação da matéria de facto por parte da Relação tem que ter a mesma amplitude que o julgamento de primeira instância.
- a intervenção da Relação não se pode limitar à correção de erros manifestos de reapreciação da matéria de facto, sendo também insuficiente a menção a eventuais dificuldades decorrentes dos princípios da imediação, da oralidade e da livre apreciação das provas.
- ao reapreciar a prova, valorando-a de acordo com o princípio da livre convicção, a que está também sujeita, se conseguir formar, relativamente aos concretos pontos impugnados, uma convicção segura acerca da existência de erro de julgamento da matéria de facto, deve proceder à modificação da decisão.
- se a decisão factual do tribunal da 1ª instância se basear numa livre convicção objetivada numa fundamentação compreensível onde se optou por uma das soluções permitidas pela razão e pelas regras de experiência comum, a fonte de tal convicção - obtida com benefício da imediação e oralidade - apenas poderá ser afastada se ficar demonstrado ser inadmissível a sua utilização pelas mesmas regras da lógica e da experiência comum.
- a demonstração da realidade de factos a que tende a prova (art. 341º do Cód. Civil) não é uma operação lógica, visando uma certeza absoluta. “A prova visa apenas, de acordo com os critérios de razoabilidade essenciais à aplicação prática do Direito, criar no espírito do julgador um estado de convicção assente na certeza relativa do facto”[3]. O mesmo é dizer que “não é exigível que a convicção do julgador sobre a realidade dos factos alegados pelas partes equivalha a uma certeza absoluta, raramente atingível pelo conhecimento humano. Basta-lhe assentar num juízo de suficiente probabilidade ou verosimilhança, que o necessário recurso às presunções judiciais (arts. 349 e 351 CC) por natureza implica, mas que não dispensa a máxima investigação para atingir, nesse juízo, o máximo de segurança”[4].
Assim, no caso, mais do que uma pronúncia abstrata e antecipada sobre a motivação da decisão da matéria de facto ou sobre a formação da convicção do tribunal atinente à matéria fáctica, importa sim - por reporte aos concretos pontos de facto impugnados - apreciar e decidir da bondade dessa decisão, o que envolverá a verificação dos motivos que determinaram o Tribunal recorrido a formular o juízo probatório relativamente aos factos considerados provados e não provados.
É essa precisamente a tarefa que nos propomos efectuar de seguida.
*
1.3. Por referência às suas conclusões, extrai-se que o R./recorrente pretende a alteração da resposta positiva para negativa dos pontos 28 e 29 dos factos provados da sentença recorrida.- Vejamos, circunstanciadamente, cada um dos factos impugnados.
i) Ponto 28 dos factos provados.
O referido ponto fáctico impugnado tem o seguinte teor:
«3.28. Ao recusar a celebração do negócio definitivo, o Réu defraudou a expectativa e confiança que os Autores depositavam na conclusão do contrato».
Advoga o recorrente que tal facto não deveria ter sido dado como provado, por entender que não ficou demonstrada qualquer recusa definitiva e culposa da celebração da escritura pública de compra e venda, nem comportamento suscetível de frustrar a confiança dos AA./recorridos.
Contrapõem os recorridos, afirmando que «a conclusão constante do referido ponto factual não surge isoladamente, antes resulta da conjugação de diversos factos previamente dados como provados, que descrevem o percurso negocial estabelecido entre as partes e as expectativas criadas quanto à concretização do negócio».
A respeito dos factos impugnados, a Mm.ª Juíza “a quo” aduziu a seguinte fundamentação:
«Os pontos 3.27. a 3.29. dos factos provados resultam do teor conjugado das declarações de parte tomadas ao Autor AA e da inquirição da testemunha GG (responsável pela agência imobiliária id. nos autos), do que se concluiu que os Autores estavam efectivamente convictos de que o Réu celebraria o negócio em sujeito, tendo encetado todas as diligências ao seu alcance para o efeito e que, precisamente por isso, toleraram a ocupação dos imóveis por aquele, bem como as obras que o mesmo ali encetou com vista precisamente a ali passar a residir permanentemente, como anunciava ser sua intenção, o que resultou ainda das declarações do próprio Réu».
Tal como propugnam os recorridos, cremos que o referido ponto fáctico impugnado carece de ser lido em articulação com a demais facticidade provada atinente à descrição do processo negocial vivenciados entre as partes na fase preliminar ou na fase da formação do contrato e as expectativas geradas quanto à ultimação do negócio.
Com relevo, resulta da matéria de facto provada que:
- por intermédio de uma empresa de mediação imobiliária, foi alcançado entre as partes um acordo quanto à compra e venda dos prédios em causa e ao respetivo preço - preço global de € 67.000,00 - e o pagamento, a título de sinal e princípio de pagamento, da quantia de 10% do mesmo (€ 6.700,00) na data da assinatura do contrato promessa de compra e venda e o remanescente do preço a pagar aquando da escritura pública de compra e venda (pontos 3.5 e 3.6 dos factos provados);
- foi redigido um contrato-promessa de compra e venda que obteve parecer favorável pelo solicitador que representava o réu, o qual confirmou que o mesmo cumpria e espelhava a realidade do negócio, bem como o interesse dos outorgantes, embora referindo que era imperativo que fizesse parte integrante do contrato o levantamento topográfico já efectuado pelo Réu, assim como esclarecer a questão da georreferenciação do prédio (pontos 3.6 e 3.8 dos factos provados);
- não obstante o aludido contrato promessa não ter chegado a ser assinado pelas partes, o Réu entregou aos Autores a quantia de € 6.700,00 (ponto 3.9 dos factos provados);
- a escritura deveria ser marcada pelo réu até ao dia ../../2021 e, caso este não o fizesse, poderia ser agendada pelos Autores (ponto 3.6 dos factos provados);
- os AA. consentiram ainda, a pedido do Réu, nas diligências destinadas à alteração das áreas dos prédios, com vista à autonomização futura (pontos 3.14 a 3.17 dos factos provados);
- o Réu realizou obras no imóvel (pontos 3.12 e 3.20 dos factos provados);
- No email enviado em 22.03.2022 pelo solicitador FF, em representação do réu, ao representante da agência imobiliária, não obstante ter formulado determinadas questões - “a casa vendida ao meu constituinte enferma de irregularidades em virtude de os vendedores terem ampliado a casa e não terem cumpridas as respectivas formalidades legais” - e aludir ao facto da casa não estar devidamente legalizada, ainda assim declarou expressamente a disponibilidade do seu constituinte para concluir o negócio e inclusivamente solicitou que fossem os vendedores a indicar a data para a outorga da escritura (ponto 3.19 dos factos provados);
- A escritura foi agendada pelos Autores, tendo o réu sido notificado da respetiva data, bem como advertido de que a falta de comparência do mesmo implicava o incumprimento definitivo do contrato, ficando os Autores com direito a fazer suas todas as quantias entregues por aquele, o qual deveria proceder à entrega dos prédios e respectivas chaves no prazo máximo de 15 dias, sob pena de pagar aos Autores o valor diário de € 50,00 até efectiva entrega e, ainda, que ficaria responsável pelo pagamento de uma indemnização por todos os danos causados aos mesmos (pontos 3.18 e 3.21 a 3.24 dos factos provados);
- O Réu, através do solicitador que o representava, enviou carta registada com aviso de recepção endereçada ao Autor DD, acusando a recepção da missiva anterior e dando conta de que o contrato definitivo de compra e venda seria celebrado no local escolhido pelo comprador, consignando a falta de documentos necessários para o efeito, carta esta que foi devolvida com a menção “recusado” (ponto 3.25 dos factos provados);
- Na data agendada, o réu não compareceu no Cartório Notarial para outorgar a escritura de compra e venda (ponto 3.26 dos factos provados), o que inviabilizou a concretização do negócio;
- A conduta negocial do Réu gerou nos Autores expectativas firmes quanto à irreversibilidade do acordo celebrado entre todos, fazendo-os crer na celebração do contrato de compra e venda em apreço, o que os levou a, a pedido daquele, desenvolverem todo um conjunto de diligências para a conclusão do negócio tal como pretendido pelo mesmo (ponto 3.27 dos factos provados).
Face ao quadro fáctico apurado entendemos ser de subscrever sem reservas a conclusão firmada pelos recorridos nas contra-alegações, segundo a qual tendo presente o aludido contexto negocial estabelecido entre as partes - depois de ter afirmado disponibilidade para celebrar a escritura e solicitado a indicação de data para o efeito, o recorrente não compareceu no ato formal destinado à conclusão do negócio e à semelhança do referido -, a referida conduta do réu é apta a frustrar as expectativas legitimamente criadas nos Recorridos.
De resto, do ponto 27 dos factos provados, que não foi objecto de impugnação, resultava já que a «conduta negocial do Réu gerou nos Autores expectativas firmes quanto à irreversibilidade do acordo celebrado entre todos, fazendo-os crer na celebração do contrato de compra e venda em apreço, o que os levou a, a pedido daquele, desenvolverem todo um conjunto de diligências para a conclusão do negócio tal como pretendido pelo mesmo».
Veja-se que, a pedido do réu, os AA. autorizaram que aquele promovesse a alteração das áreas dos prédios junto do Serviço de Finanças competente, uma vez que pretendia fazer aumentar a área do logradouro da casa existente e vender depois a restante parte do prédio rústico (pontos 14 e 17 dos factos provados).
E o Réu chegou a realizar diversas obras no imóvel (pontos 3.12 e 3.20 dos factos provados), circunstância tolerada pelos AA. no contexto das negociações em curso e da expectativa de que o contrato definitivo viesse a ser celebrado.
Tais factos são demonstrativos da disponibilidade manifestada pelos AA. na concretização das diligências tendentes à conclusão do negócio, acedendo às solicitações do réu, e confiando na seriedade da negociação, o que se mostra plasmado no ponto 27 dos factos provados, confiança essa que foi quebrada com a não comparência no Cartório Notarial com vista à outorga do acordado contrato de compra e venda.
A conclusão fáctica objecto do ponto 28 dos factos provados constitui, por isso, «uma consequência lógica da factualidade apurada».
Relativamente à argumentação atinente à alegada inexistência de licença de utilização ou de certidão comprovativa da situação do imóvel à luz do RGEU como justificação para a não concretização do contrato de compra e venda por parte do réu, a testemunha GG, mediador imobiliário, esclareceu que o imóvel em causa não necessitava de licença de utilização, por se tratar de construção anterior a 1979, existindo declaração de isenção emitida pela Câmara Municipal.
Contudo, mais relevante do que essa prova testemunhal - até porque está em causa uma questão do foro legal -, existe nos autos prova documental - doc. 29 junto à petição inicial -, nos termos do qual, aquando da marcação da escritura pública, a notária responsável pelo ato declarou que lhe haviam sido apresentados pelos vendedores todos os documentos necessários à realização do contrato, incluindo:
“certidão emitida pela Câmara Municipal ..., em 27 de julho de 2022, comprovativa de que o prédio urbano (…) não está sujeito a licença de utilização por ter sido construído antes de 20 de dezembro de 1979 (…)”.
Esse documento demonstra que existia certificação municipal da isenção de licença de utilização, o que exclui qualquer impedimento à formalização da escritura pública.
As alegações do recorrente alicerçam-se, em grande medida, no depoimento da testemunha FF, solicitador e representante do réu no processo negocial.
A respeito da credibilidade do referido interveniente acidental e por referência à forma como as negociações se desenrolaram, afigura-se-nos pertinente a fundamentação explanada na sentença recorrida, quando aí se refere ter resultado «evidente para o Tribunal, de acordo com as regras da experiência, que a intervenção do representante do Réu condicionou o respectivo desfecho, designadamente ao, por um lado, evidenciar a falta de requisitos para a celebração da escritura pública, por outro lado, ao admitir e transmitir aos Autores que, não obstante, o Réu estaria disposto a celebrar a escritura pública, e, por fim, ao colocar entraves em que a mesma não fosse feita senão por si, apesar de para tal não ter diligenciado.---
Na verdade, e apesar da insistência daquele solicitador quanto à falta de requisitos para a celebração do contrato definitivo - que, insistiu, deveria ser feito por DPA e não por escritura pública (!) -, designadamente por os Autores não terem diligenciados pela entrega dos documentos necessários para o efeito, o certo é que não se encontra suficientemente demonstrada nos autos tal falta, tanto mais que a escritura pública foi oportunamente agendada pelos Autores, tendo a análise das respectivas condições sido necessária e previamente acauteladas pela Sr.ª Notária que a celebraria. A explicação dada quanto à alegada falta de licença de utilização ou existência de obras não licenciadas posteriores à data da inscrição na respectiva matriz, não se coaduna com os trabalhos - não licenciados - entretanto levados a cabo pelo Réu».
Por fim, do depoimento da testemunha GG, mediador imobiliário, resulta, inclusivamente, que após a falta do réu à escritura agendada contatou o réu e deslocou-se de ... a ... onde o mesmo se encontrava para tentar viabilizar uma segunda marcação da escritura, tendo solicitado que o réu assinasse documento confirmando a notificação da nova data, o que foi por este recusado.
O que significa que, mesmo após faltar à escritura inicialmente marcada e não obstante o esforço acrescido por parte do mediador no sentido de lograr a concretização do negócio, o réu rejeitou essa hipótese, inviabilizando essa tentativa.
Nesta conformidade, é de manter inalterado o ponto fáctico impugnado.
*
ii) Pontos 29 dos factos provados.O referido ponto fáctico tem o seguinte conteúdo:
“Tendo-se o Réu mantido a ocupar os prédios ids. nos autos, designadamente após a data pelos Autores comunicada com vista à outorga da respectiva escritura de compra e venda, impediu-os de poderem usufruir dos mesmos ou daqueles tirarem os respectivos proveitos.”
Sustenta o recorrente que tal facto não deveria ter sido considerado provado, alegando que a sua presença no imóvel teria sido inicialmente tolerada pelos recorridos e que, por isso, não poderia ser posteriormente qualificada como ilícita.
Desde logo, dir-se-á que os meios probatórios indicados pelo recorrente como impondo decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida são imprestáveis para o fim pretendido.
Com efeito, as testemunhas II e HH limitaram-se a indicar ter conhecimento de algumas obras levadas a cabo pelo réu nos prédios em causa, seja porque nelas tiveram directa intervenção ou delas se aperceberam - em concreto, a testemunha II fez uma fundação a pedido do réu e carregou esteios em beneficio do autor AA, ao passo que a testemunhas HH procedeu ao afundamento duma garagem com recurso a uma retroescavadora, sendo conhecedor que o réu meteu placas dentro de casa, alargou a porta e lavou o telhado -, mais especificando que o réu e Autor AA mantinham entre si um bom relacionamento e que este estava ao corrente das obras.
Tais considerações não deixaram de ser apreciadas e valoradas pela Mm.ª Juíza “a quo”, ao referir que tais testemunhas “atestaram a amizade que unia então aquele Autor e o Réu, e a participação/auxílio do primeiro nos trabalhos e obras levados a cabo pelo segundo. Atendeu, ainda, o Tribunal ao teor dos documentos fotográficos anexos à p.i. e, bem assim, ao resultado da perícia ordenada nos autos”.
Acrescentou “que as referidas testemunhas, de forma consonante, objectiva e credível, declararam ter, por diversos dias, constatado a presença do Autor AA na companhia do Réu, enquanto este diligenciava pelos trabalhos e obras entretanto implantados nos prédios ids. nos autos, o que se mostra compatível com as declarações das próprias partes que admitiram ter mantido uma boa relação, próxima e de convivência, pelo menos até Março de 2022”.
Mais se reconhece que, embora não tenha sido ficou acordada qualquer transmissão antecipada da posse dos imóveis, pois as partes acordaram que o recorrente apenas tomaria posse dos prédios na data da celebração da escritura pública de compra e venda (ponto 7 dos factos provados), certo é que, na sequência da cedência das chaves do imóvel a fim do réu poder guardar alguns bens móveis, não tendo posteriormente procedido à sua devolução, resultou provado que aquele passou a realizar obras nos imóveis, «conduta esta que - como se concluiu na motivação da sentença recorrida -, embora não tendo sido inicialmente autorizada pelos Autores, acabou por ser por estes tolerada, na medida em que acreditavam e mantinham o interesse na celebração do contrato final, acreditando ainda ser essa a intenção primária do Réu».
Malgrado as vicissitudes que pautaram o processo negocial, os AA. procederam posteriormente à marcação da escritura pública e notificaram o recorrente desse agendamento, advertindo-o de que a sua falta de comparência implicava o incumprimento definitivo do contrato e de que deveria proceder à entrega dos prédios e respectivas chaves no prazo máximo de 15 dias, sob pena de pagar aos Autores o valor diário de € 50,00 até efectiva entrega.
Apesar de notificado, o Réu não compareceu no Cartório Notarial destinado à formalização do contrato, mantendo-se a ocupar os prédios.
Ou seja, com a recusa (injustificada, na perspectiva dos AA.) da formalização do contrato de compra e venda, a tolerada ocupação dos prédios pelo réu, no pressuposto negocial da concretização do negocio, deixou de subsistir, sendo que os AA. prévia e expressamente advertiram o Réu desse facto.
A partir do momento em que se verificou a frustração da formalização do almejado contrato por parte do réu, aquela ocupação deixou de ser, como até aí, tolerada pelos proprietários, passando a traduzir uma ocupação ilegítima do imóvel e contra a vontade dos proprietários, impedindo-os de utilizar e fruir plenamente dos respetivos prédios.
Daí que, como concluem os recorridos, não «existe, portanto, qualquer contradição entre a tolerância inicial e a posterior qualificação da ocupação como impeditiva da fruição pelos recorridos.
A primeira insere-se no contexto negocial que antecedeu a marcação da escritura; a segunda resulta da permanência do recorrente no imóvel após ter inviabilizado a conclusão do negócio e sem devolver as chaves que lhe haviam sido facultadas para um fim específico».
Donde, sem mais considerações por desnecessárias, se conclua pela inexistência de erro de julgamento sobre o mencionado ponto fáctico impugnado.
*
1.4. Em suma, por referência à prova produzida nos autos, não se evidenciam razões concretas e circunstanciadas capazes de infirmar a apreciação crítica feita pelo tribunal recorrido sobre os pontos 28 e 29 dos factos provados.É, por isso, de concluir não ser viável a este Tribunal superior (que não tem por missão efetuar, perante si, a repetição integral do julgamento) extrair uma qualquer conclusão que infirme ou divirja da convicção daquele tribunal quanto àqueles concretos pontos de facto.
De facto, a fundamentação que serviu de base a essas conclusões dadas pela 1.ª instância - que subscrevemos, nos termos explicitados -, baseando-se na livre convicção e sendo uma das soluções permitidas pela razão e pelas regras de experiência comum, revela-se convincente e sustentada à luz da prova auditada e não se mostra fragilizada pela argumentação probatória do impugnante, não se impondo decisão sobre o referido ponto da matéria de facto diversa da recorrida (art. 640º, n.º 1, al. b) do CPC).
Nesta conformidade, coincidindo integralmente a convicção deste Tribunal quanto aos factos impugnados com a convicção formada pela Mm.ª Juíza “a quo”, impõe-se-nos confirmar na íntegra a decisão da 1ª instância e, consequentemente, concluir pela total improcedência da impugnação da matéria de facto, mantendo-se inalterada a decisão sobre a matéria de facto fixada na sentença recorrida.
*
2. - Da indevida condenação do Recorrente no pagamento de uma indemnização diária, pela ocupação abusiva e ilícita dos imóveis.A sentença recorrida condenou o Réu no pagamento de uma indemnização diária de €50,00, contabilizada desde ../../2022 até à efetiva entrega dos imóveis, posto ter entendido que, a partir dessa data, a sua permanência na ocupação dos imóveis se tornou ilegítima, mostrando-se preenchidos os pressupostos da responsabilidade civil.
O recorrente insurge-se contra esse segmento condenatório, aduzindo para o efeito que o mesmo se alicerça «numa errada qualificação jurídica dos factos, numa apreciação deficiente da prova produzida, violando, além do mais, princípios estruturantes da responsabilidade civil».
Pugnando pela inexistência de obrigação jurídica suscetível de incumprimento, defende que a condenação no pagamento de uma indemnização diária de € 50,00 carece de fundamento legal, porquanto:
i) não existia contrato-promessa válido entre as partes - o que é reconhecido pelo próprio tribunal recorrido -, nem qualquer outro vínculo obrigacional que impusesse ao recorrente o dever de celebrar a escritura pública de compra e venda na data de ../../2022;
ii) a comunicação unilateral efetuada pelos recorridos para a celebração da escritura pública, na qual estes informam da data agendada para a escritura e declaram as consequências que a falta de comparência implicaria. não seria idónea a constituí-lo em mora, nem seria a mesma juridicamente eficaz, além de que nem podia a sua permanência no imóvel tornar-se automaticamente ilícita por força de uma comunicação que carece de suporte jurídico bastante.
Pois bem, diversamente do alegado pelo recorrente, a condenação no pagamento da indemnização diária não assenta na existência de um contrato-promessa válido, nem no incumprimento de uma obrigação de celebrar contrato.
Veja-se que a sentença recorrida reconheceu expressamente que o acordo alcançado entre as partes não reunia os requisitos formais necessários para (poder) valer como contrato-promessa[5].
Consequentemente - e em coerência com a declarada nulidade do contrato promessa -, entre o mais (sem que tal mereça impugnação), decidiu:
Julgar a acção e a reconvenção parcialmente procedentes, decidindo:
i. Declarar ineficaz o acordo verbal de compra e venda celebrado entre os Autores e o Réu e que teve por objecto os prédios identificados nos autos;
ii. Condenar o Réu a reconhecer os Autores como únicos e legítimos proprietários dos referidos prédios;
(…)
iv. Condenar o Réu a entregar, de imediato, aos Autores os prédios identificados no ponto 1.º da p.i., livres e devolutos de pessoas e coisas;
vii. Condenar os Autores/Reconvintes, solidariamente, no reembolso da quantia àqueles entregue a título de sinal, no montante de € 6.700,00, acrescida de juros de mora, contados desde a notificação da contestação/reconvenção até efectivo e integral pagamento.
O fundamento daquela condenação encontra-se antes na ocupação ilegítima dos prédios pertencentes aos recorridos, mantida pelo recorrente após ter inviabilizado a conclusão do negócio e sem qualquer título que legitimasse a permanência nos imóveis. Especificamente, alicerça-se nos pressupostos da responsabilidade civil.
Escreveu-se a propósito na sentença:
«Acresce que, tendo-se entretanto o Réu mantido a ocupar os prédios em sujeito, apesar de não ter comparecido na data pelos Autores comunicada com vista à outorga da respectiva escritura de compra e venda, impedindo aqueles de poderem usufruir dos mesmos ou deles retirarem os respectivos proveitos, procederá igualmente o pedido contra o mesmo formulado de pagamento de uma indemnização, no valor diário de € 50,00, desde ../../2022 até efectiva entrega daqueles prédios, acrescida dos juros, à taxa legal, até integral e efectivo pagamento, preenchidos que estão os pressupostos da responsabilidade civil.» (sublinhado nosso).
Vejamos, então, do acerto da decisão condenatória.
Como se prevê no art. 1311º, n.º 2, do Cód. Civil havendo reconhecimento do direito de propriedade, a restituição só pode ser recusada nos casos previstos na lei.
Demonstrado o direito de propriedade dos Autores sobre os prédios dos autos, o réu só poderá evitar a restituição dos mesmos se demonstrar que tinha sobre eles outro direito real que justificasse a sua posse ou que os detém a título de direito pessoal bastante.
Recai sobre o réu o ónus de alegação e prova dos factos que justificam a ocupação do prédio objeto de reivindicação, por constituir matéria impeditiva do direito à restituição, como decorre do art. 342º, n.º 2, do CC[6].
Por outro lado, conforme resulta do disposto no art. 1305º do CC: “o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas”.
O proprietário goza de modo pleno dos seus direitos significa que, acima deles, não existe qualquer outro poder. O direito é exclusivo porque o proprietário pode exigir que os terceiros se abstenham de invadir a sua esfera jurídica, quer usando ou fruindo a coisa, quer praticando atos que afetem o seu exercício[7].
A propriedade como direito que é está dotada de garantia jurídica. A sua violação dá direito a indemnização, por responsabilidade civil.
Fundando-se a obrigação de indemnizar na prática de facto ilícito, a responsabilidade do agente deve ser aferida à luz do regime da responsabilidade civil, nos termos do art. 483º CC.
Ora, não será demais relembrá-lo, o fundamento daquela condenação - indemnização diária de € 50,00 -, emerge da ocupação ilícita e abusiva dos prédios dos prédios pertencentes aos recorridos, mantida pelo recorrente após a frustração da conclusão do negócio e sem que o mesmo tenha logrado demonstrar ser portador de qualquer título que legitimasse a permanência nos imóveis.
Estamos, pois, perante o dano da privação do uso, decorrente da impossibilidade temporária, por acto de outrem, de alguém dispor e fruir de um bem que lhe pertence.
Como se explicitou no Ac. do STJ de 17/11/2021 (relator António Barateiro Martins), in www.dgsi.pt., quando falamos da “privação do uso” - e do “dano da privação do uso” - estamos a falar do prejuízo resultante da falta de utilização de um bem (da impossibilidade temporária de usar um bem) que integra o património do lesado; estamos a falar da privação do uso, só por si, como um dano autónomo e patrimonial suscetível de avaliação; estamos a falar daquelas situações em que a privação do uso não origina uma verdadeira diferença patrimonial.
Nada impede que, nos termos do disposto no art. 555º, n.º 1, do CPC, o autor formule os pedidos característicos da ação de reivindicação e com eles cumule pedido de indemnização a que haja lugar pelo rendimento que o proprietário podia retirar do imóvel, se não fosse a indevida ocupação e mesmo que o proprietário não haja sofrido prejuízo com a indevida ocupação[8].
Dúvidas não haverá, aliás, de que a privação injustificada do uso de uma coisa pelo respetivo titular constitui um ilícito suscetível de gerar a obrigação de indemnizar, uma vez que, na normalidade dos casos, impedirá o seu proprietário do exercício dos direitos inerentes à propriedade, isto é, impede-o de usar a coisa, de fruir as utilidades que ela normalmente lhe proporcionaria, enfim, impede-o de dela dispor como melhor lhe aprouver (art. 1305º do C.C.)[9].
Como refere Abrantes Geraldes[10], desde que a violação do direito de propriedade e a decorrente privação do uso derivem da prática de acto ilícito, a par do pedido de reivindicação, nos termos do art. 1311º do CC, pode ser formulado o pedido de indemnização, como forma de repor a situação anterior e de reparar os prejuízos decorrentes da privação, como ocorre quando esta atinge bens imóveis. Outrossim, quando a privação configure uma situação de esbulho da posse, caso em que o direito ao ressarcimento dos danos ocasionados na esfera jurídica do possuidor encontra eco no art. 1284º, n.º 1, do CC.
Nestes casos, se se provar que a indisponibilidade foi causa direta de prejuízos resultantes da redução ou perda de receitas, da perda de oportunidades de negócio ou da desvalorização do bem, não se questiona o direito de indemnização atinente aos lucros cessantes.
Mas mesmo que nada se prove a respeito da utilização ou do destino que seria dado ao bem, o lesado deve ser compensado monetariamente pelo período correspondente ao impedimento dos poderes de fruição ou de disposição.
Não é imprescindível que o lesado invariavelmente alegue e prove a existência de danos efetivos, por exemplo, os derivados da perda de rendas ou do aumento das despesas.
Decerto tais danos podem ser invocados. E, uma vez provados, podem servir para, com mais rigor, quantificar a indemnização ou permitir a atribuição de um quantitativo superior.
Porém, a simples falta de prova (ou de alegação) desses danos concretos não conduz necessariamente à denegação da pretensão indemnizatória. Sem embargo da prova que possa ser feita da total ausência de danos, não deve descartar-se o recurso à equidade para encontrar, no balanceamento dos factos e das regras de experiência, um valor razoável e justo.
No citado Ac. do STJ de 17/11/2021 (relator Barateiro Martins), in www.dgsi.pt., entendeu-se que:
«A ilícita privação do uso de um prédio rústico (um campo de cultura arvense e de regadio) configura, só por si, enquanto prejuízo resultante da impossibilidade temporária de usar tal bem, um dano autónomo.
(…) Dano este que é indemnizável ainda que não se tenha provado que utilidade ou vantagem concreta o proprietário teria retirado do bem durante o período de privação.
(…) Indemnização que, em tal hipótese, face às dificuldades de prova que existem em matéria de quantificação da indemnização por equivalente, deve ser fixada equitativamente (cfr. art. 566.º, n.º 3, do CC)».
Na fundamentação deste aresto explicitou-se que:
«(…) se é certo que o dano não se confunde com a ilicitude e que o que está em causa é impossibilidade de se satisfazer (pela utilização do bem de que se está privado) uma necessidade concreta, o certo é também que colocar exigências alegatórias/probatórias ao nível das utilidades concretas pretendidas por parte do lesado esvazia o funcionamento e préstimo da figura do “dano de privação do uso” […].
Ao direito subjetivo absoluto (como é o caso do direito de propriedade dos AA.) é intrínseco um dado conteúdo patrimonial, que se traduz numa nota de utilidade, pelo que sempre que tal utilidade não possa ser realizada, fruto da intervenção de um estranho à esfera de domínio traçado pelo direito (como é, no caso, a intervenção do R.), tem que se considerar que ocorre um dano, que corresponde à utilidade ordinária e normal do bem e que é a consequência (dano consequencial) que a lesão tem na esfera da pessoa lesada.
Só assim não sucederá se, em concreto, se demonstrar que a pessoa lesada não tem qualquer interesse nas faculdades/utilidades ordinárias e normais do bem ou se por circunstâncias estranhas ao âmbito do domínio o lesado não tiver qualquer possibilidade de utilização do bem, hipóteses em que será de concluir não ter existido tal dano consequencial e em que, se fosse outro o entendimento, se poderia falar dum enriquecimento injustificado do lesado (ao conceder-se-lhe uma indemnização em dinheiro por uma vantagem que não iria utilizar).
Mas, em todas as demais hipóteses - ou seja, nada disto se demonstrando - estaremos, com todo o respeito por opinião diversa, perante uma privação do uso que configura um dano indemnizável».
No Ac. do STJ de 29/10/2020 (relator Tomé Gomes), publicado em www.dgsi.pt., sobre a problemática da privação do uso, expendeu-se o seguinte:
“A privação do uso e fruição de um bem sofrida pelo seu titular ou detentor em consequência de um facto ilícito de outrem exprime o próprio evento danoso concretizável na sua projeção consequencial sobre o património do lesado.
Esta privação consistirá, desde logo, na supressão da disponibilidade material do bem e, consequentemente, na frustração do aproveitamento das utilidades económicas do mesmo, por parte do lesado, durante o tempo em que perdurar a privação, o que se traduz numa diminuição temporária do desfrute de um elemento patrimonial.
Tal privação assumirá assim, objetivamente, os contornos de um dano primário - dano-evento -, independentemente dos múltiplos danos secundários consequenciais que daquele derivem.
O valor económico dessa diminuição corresponderá ao valor dos aproveitamentos que o lesado deixou de ter e que eram suscetíveis de ser obtidos através de uma aplicação do bem segundo a sua função económica normal aferida pelo contexto de vida ou atividade do lesado. É certo que o lesado poderá, na maioria das situações, suprir a falta desses aproveitamentos, recorrendo a bens substitutivos, casos em que o dano corresponderá, em princípio, ao valor das despesas de substituição.
Mas pode bem suceder que o não possa ou não queira fazer, seja porque não possui disponibilidades financeiras para o efeito, seja porque não encontra um bem que satisfaça as necessidades goradas, ou mesmo por qualquer outra razão objetiva ou meramente subjetiva. Em qualquer destes casos, o titular do bem não deixará, por isso, de sofrer a falta do aproveitamento económico na utilização do bem patrimonial objeto da violação durante o período da privação.
Esta falta de aproveitamento tanto pode consistir na mera frustração da aplicação direta do bem à satisfação imediata das necessidades goradas, como ainda alcançar os ganhos que poderia obter através da disponibilidade material do bem de que ficou privado, em particular, quando se trate de bens de investimento. Na primeira hipótese, estaremos perante um dano emergente; na segunda, perante a frustração de lucros cessantes.
Nesta perspetiva, o dano ocorrerá logo que à privação corresponda a falta de aproveitamento económico do bem, em qualquer das suas dimensões, por parte do seu titular ou detentor».
Por fim, no Ac. do STJ de 20/01/2022 (relator Tibério Nunes da Silva), in www.dgsi.pt., decidiu-se que a privação do uso de um prédio urbano, de rés-do-chão, com um valor locativo de €460,00, decorrente de acto ilícito de quem, não tendo título legítimo para o ocupar, persiste nessa actuação, mesmo depois de interpelado para o entregar, representa para os proprietários um dano autónomo.
Pois bem, tal como exposto nos citados acórdãos, entende-se que a privação do uso e fruição de um bem sofrida pelo seu titular ou detentor, em consequência de um facto ilícito de outrem, exprime o próprio evento danoso que se projecta sobre o património do lesado - que se vê impossibilitado de retirar as utilidades económicas que entender de um bem que lhe pertence - e que é gerador da obrigação de indemnizar (arts. 483º, 562º, 566º e 1305º, do CC).
Saliente-se, contudo, que a regra geral do art. 566º, n.º 2, do CC - teoria da diferença - não pode ser aplicável ao dano de privação de uso, na medida em que “a comparação entre a situação patrimonial real e a situação patrimonial hipotética do lesado, na data mais recente que puder ser atendida [se] adequa a privações definitivas e não a privações limitadas no tempo”[11]. Deste modo, a indemnização pelo dano de privação de uso terá de ser fixada de acordo com a equidade (art. 566º, n.º 3 do CC)[12].
No caso presente, provou-se que:
- por intermédio de uma empresa de mediação imobiliária, foi alcançado entre as partes um acordo quanto à compra e venda dos imóveis em causa, com definição do respetivo preço - preço global de € 67.000,00 - e o pagamento, a título de sinal e princípio de pagamento, da quantia de 10% do mesmo (€ 6.700,00) na data da assinatura do contrato promessa e o remanescente do preço a pagar aquando da escritura pública de compra e venda (pontos 3.5 e 3.6 dos factos provados);
- a escritura deveria ser marcada pelo réu até ao dia ../../2021 e, caso este não o fizesse, poderia ser agendada pelos Autores (ponto 3.6 dos factos provados);
- ficou acordado entre as partes que o Réu apenas tomaria posse dos imóveis na data da assinatura da escritura pública de compra e venda (ponto 3.7 dos factos provados);
- foi redigido um contrato-promessa de compra e venda, o qual não chegou a ser assinado pelas partes (pontos 3.6 e 3.8 dos factos provados);
- os Autores cederam as chaves ao Réu face ao pedido deste para guardar na casa uns bens móveis que tinha trazido de ..., uma vez que se tinha deslocado numa autocaravana e não tinha onde guardar esses bens, não tendo este procedido à devolução das respectivas chaves aos Autores (pontos 3.10 e 3.11 dos factos provados);
- os AA. consentiram ainda, a pedido do Réu, nas diligências destinadas à alteração das áreas dos prédios, com vista à autonomização futura (pontos 3.14 a 3.17 dos factos provados);
- não tendo o réu procedido à sua marcação, a escritura foi posteriormente agendada pelos Autores, tendo aquele sido notificado da respetiva data, bem como advertido de que a falta de comparência do mesmo implicava o incumprimento definitivo do contrato, ficando os Autores com direito a fazer suas todas as quantias entregues por aquele, o qual deveria proceder à entrega dos prédios e respectivas chaves no prazo máximo de 15 dias, sob pena de pagar aos Autores o valor diário de € 50,00 até efectiva entrega e, ainda, que ficaria responsável pelo pagamento de uma indemnização por todos os danos causados aos mesmos (pontos 3.18 e 3.21 a 3.24 dos factos provados);
- o réu não compareceu no Cartório Notarial para outorgar a escritura de compra e venda e manteve-se posteriormente na ocupação dos imóveis, impedindo os AA. de poderem usufruir dos mesmos ou daqueles tirarem os respectivos proveitos (pontos 3.26 e 3.29 dos factos provados).
Temos, pois, que os autores, devido à atuação ilícita do réu que permaneceu na ocupação dos imóveis, ficaram impedidos de usar e fruir os prédios em causa.
Face ao exposto, como bem concluiu a sentença recorrida - e é sufragado pelos recorridos -, a permanência da ocupação do imóvel por parte do réu, após ter inviabilizado a conclusão do negócio, «deixou de se enquadrar na tolerância inicialmente concedida, passando a traduzir-se numa ocupação sem título e contra a vontade dos proprietários, impedindo-os de exercer plenamente os poderes de uso e fruição inerentes ao direito de propriedade».
Ademais, considerando que o contrato promessa celebrado entre as partes não poderia produzir efeitos jurídicos por não reunir os requisitos formais necessários, declarada a nulidade do mesmo e tendo sido o Réu quem inviabilizou a celebração do negócio de compra e venda, o qual foi previamente advertido de que deveria proceder à entrega dos imóveis, fica afastada a licitude da permanência da ocupação dos prédios.
De harmonia com o disposto no art. 289.º, n.º 1, do Código Civil, “tanto a declaração de nulidade como a anulação do negócio têm efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente”.
Desta norma resulta a obrigação de restituição de tudo o que tenha sido prestado pelas partes do negócio jurídico declarado nulo ou anulado.
Esse efeito jurídico opera retroactivamente de modo a ser restabelecida a situação anterior à do negócio jurídico, o que se revela compreensível, em virtude da invalidade resultar de um vício intrínseco do negócio e, como tal, contemporâneo da sua formação.
Assim, cada sujeito está obrigado a restituir tudo o que tenha recebido do outro por efeito do negócio invalidado, de modo a repristinar-se à situação anterior daquele.
E, juntamente com os deveres de restituição pode ser pedida pela parte lesada pelo contrato inválido e ordenada pelo tribunal uma indemnização por perdas e danos com base nas regras gerais da responsabilidade civil por factos ilícitos (art. 483º e ss. do CC) ou no instituto da culpa in contrahendo (art. 227º do CC)[13].
Aliás, o réu/recorrente nem sequer se insurgiu contra o segmento decisório que o condenou a entregar, de imediato, aos Autores os prédios identificados no ponto 1.º da p.i., livres e devolutos de pessoas e coisas (item iv).
Não se pode questionar que, encontrando-se os prédios ocupados, e face à recusa da respectiva entrega, por parte do Réu, a privação do uso ou da possibilidade de uso configuram uma desvantagem económica, uma diferença patrimonial e um dano, susceptíveis de avaliação pecuniária, e sem necessidade de prova de outros factos[14].
Assinale-se que a procedência do pedido indemnizatório deduzido pelos autores não dependia da prova de qualquer dano por eles sofrido, mas tão só da prova - que foi feita - de que o R. ilicitamente privou os autores do uso dos prédios que a estes pertencem. Feita essa prova impunha-se condenar o réu a pagar aos autores o valor do uso que ilegitimamente impediu/frustrou - uso que a ordem jurídica reserva ou afeta de modo exclusivo ao proprietário da coisa, conferindo-lhe uma zona de domínio, de soberania ou de monopólio em que ninguém mais, sem o seu consentimento, pode interferir[15].
No tocante à quantificação desse dano pela ocupação abusiva e ilícita dos referidos prédios, constata-se, porém, que a Mm.ª Juíza “a quo” aderiu, acriticamente e sem qualquer fundamentação complementar, ao valor indemnizatório peticionado pelos AA. (50€/diário), não indicando em que termos fez operar o critério da equidade na fixação desse valor.
Os AA., por sua vez, também não alegaram factos concretos capazes de individualizar ou concretizar tais danos, nomeadamente o uso ou a afectação dado (ou que seria dado) aos imóveis, o seu valor locatício (no caso de existir o propósito de os Autores pretenderem dar de arrendamento os prédios), os proveitos que deles ficaram privados de retirar ou o aumento de despesas sofrido.
Nem sequer resulta dos autos quantas assoalhadas tem o prédio urbano e/ou a área do prédio rústico, nem qual era a situação dos prédios, etc.
Revela-se inviável fixar a referida indemnização apenas com base num fator, que é o valor pelo qual os Autores estavam dispostos a vender os prédios e o Réu se dispunha a comprá-los (€ 67.000,00).
Serve isto para dizer que a facticidade apurada, sendo elucidativa da demonstração da existência de danos, em virtude o R. ter ilicitamente privado os autores do uso dos prédios que a estes pertencem, a verdade é que, sem mais, não (nos) permite determinar o quantitativo ou a fixação da indemnização dos referidos danos pela privação do uso com recurso à equidade.
Confrontamo-nos com a insuficiência de elementos objectivos que permitam a quantificação da indemnização ajustada.
Como se disse, a fixação desse dano é feita com base na equidade.
A lei prevê o uso da equidade no art. 4.º do Código Civil.
A equidade, nas palavras de Dario Martins de Almeida[16], «não equivale ao arbítrio; é mesmo a sua negação. A equidade é uma justiça de proporção, de adequação às circunstâncias, de equilíbrio».
Como assinala Pedro Romano Martinez[17], “ainda que a equidade possibilite uma decisão com base em critérios jurídicos, morais, económicos, etc., não permite que seja tomada uma decisão arbitrária ou contra o direito. Em primeiro lugar, está banido o arbítrio, porquanto mesmo uma decisão fundada na equidade tem de ser justificada à luz dos critérios aplicáveis a essa decisão. Acresce que, ao decidir-se segundo a equidade, o julgador tem de ponderar os princípios jurídicos e as normas legais aplicáveis ao caso, mesmo quando a decisão ex aequo et bono seja diversa da que se obteria pela aplicação do direito estrito.
A decisão segundo a equidade, independentemente da concepção seguida de aequitas, é sempre tomada à luz do direito e da justiça que lhe subjaz, A equidade não é um campo aberto, de ausência de critério e de arbitrariedade. Com efeito, ela é, desde logo, delimitada por critérios de justiça material e pelas ideias de rectidão e imparcialidade”.
Na situação concreta, e face à falta de alegação - e demonstração - das circunstâncias factuais específicas capazes de caracterizar e quantificar tais danos (por privação do uso) e mostrando-se para já inviável o recurso à equidade com vista à fixação da obrigação de indemnizar (arts. 4º e 566º, n.º 3 do CC), importa ter presente o estipulado no art. 609º, n.º 2, do CPC, segundo o qual, se não houver elementos para fixar a quantidade, «o tribunal condena no que vier a ser liquidado, sem prejuízo de condenação imediata na parte que já seja líquida».
Com efeito, nada obsta a que, em face da insuficiência de elementos para determinar o montante dos danos em causa se profira uma condenação ilíquida, com a consequente remissão do apuramento da responsabilidade para momento posterior, desde que - como acontece no caso dos autos - essa segunda oportunidade de prova não incida sobre a existência dos danos, mas apenas sobre o respetivo valor.
Este entendimento é o mais consentâneo com o princípio da igualdade, uma vez que não se vislumbra fundamento material para tratar diferentemente aqueles que formulam “ab initio” um pedido genérico e os que apresentam, logo à partida, um pedido específico[18].
Por outro lado, não seria curial que, tendo a parte em questão provado a existência de uma situação de direito à reparação do dano - art. 562.º do CC -, apesar disso, a pretensão devesse ser julgada improcedente apenas porque se não provaram elementos factuais que habilitem o Tribunal a fixá-los.
Impõe-se, por isso, nos termos do citado preceito legal a condenação do réu no pagamento dos supra mencionados danos em valor que se vier a liquidar em incidente de liquidação posterior ou subsequente à condenação, nos termos do art. 358º, n.º 2, do CPC[19].
Nesta conformidade, a pretensão neste recurso do recorrente é de julgar parcialmente procedente.
*
3. - Da impugnação da condenação no pagamento da indemnização a título de responsabilidade pré-contratual.Insurge-se, ainda, o recorrente contra a condenação no pagamento aos Autores, a título de responsabilidade pré-contratual, de uma indemnização no valor de € 1.500,00, defendendo não resultar dos factos provados qualquer violação do dever de lealdade ou de boa fé por parte do recorrente, nos termos do art. 227.º do Código Civil.
Na sentença impugnada, a Mm.ª Juiza “a quo” enquadrou juridicamente a situação em apreço no regime da responsabilidade pré-contratual, prevista no art. 227º do Cód. Civil.
Vejamos como decidir.
No que respeita à culpa na formação dos contratos (culpa “in contrahendo”), previsto no art. 227º do Cód. Civil, o seu n.º 1 preceitua que “quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares, como na formação dele, proceder segundo as regras da boa-fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à contraparte”.
A razão de ser deste preceito está na tutela da confiança e da expectativa criada entre as partes, na fase pré-contratual, assegurada pela imposição de comportamentos que devem ser conformes à boa-fé (fides servare), na medida em que se considera que o mero facto de se entrar em negociações é suscetível de criar uma situação de confiança na outra parte, confiança essa que é imediatamente tutelada pelo Direito, mesmo antes de ter surgido qualquer contrato[20]. Assinalam Pedro Pais de Vasconcelos/Pedro Leitão Pais de Vasconcelos[21] que as partes em negociações «incorrem em despesas, assumem riscos, colocam-se muitas vezes em posições de fragilidade e expõem-se a perigos», estabelecendo entre si «relações de confiança» que podem ser mais ou menos intensas.
Escreve, a este propósito, João Baptista Machado[22] que «quem participa numa interacção negocial em que os parceiros se expõem a riscos ao porem em jogo interesses económicos e planos de vida, adopta uma conduta (ou assume um papel) particularmente responsabilizante, acompanhada da consciência da responsabilidade pela expectativa formada no plano da comunicação interpessoal e pelo risco de dano a que essa expectativa pode induzir”.
Segundo José de Oliveira Ascensão[23], «a fase que precede a formação de um contrato não é um vazio jurídico. Mesmo fora do que representa propriamente o processo formativo do contrato - que desemboca no acordo - há já disciplina jurídica. E isto ainda quando as partes não tenham celebrado nenhum contrato preliminar nem estejam doutro modo sujeitas a um dever de contratar».
Na verdade, pelo facto de se relacionarem e de entrarem em contactos com vista a determinado negócio, as partes assumem certos deveres, ficando reciprocamente obrigadas a comportar-se nas negociações com boa fé objectiva e ética, traduzida «no dever de actuação honesta, leal e transparente, como pessoas de bem - honestae agere - e procurar evitar causar danos ao seu parceiro negocial - alterum non laedere»[24].
Esse dever geral de boa fé na formação dos contratos desdobra-se, por seu turno, em vários deveres de actuação, tais como o dever de informação, o dever de segredo, os deveres de proteção e conservação, entre eles se destacando o dever de clareza, o dever de lealdade e probidade, que impõem a qualquer das partes que não ocultem uma à outra as suas respetivas intenções negociais nem os elementos no seu entender susceptíveis de conduzirem à decisão de contratar ou não, esclarecendo a contraparte do que efetivamente pretendem no tocante à celebração do contrato e não faltando aos compromissos que no decurso das negociações vão assumindo, de forma tácita ou expressa[25].
A ilicitude nessa fase resultará, assim, da violação das regras da boa fé subjacentes aos deveres de proteção (que impõem às partes a obrigação de se absterem de atuações susceptíveis de causar danos à outra parte), aos deveres de informação verdadeira (sobre todas as circunstâncias relevantes para a decisão da outra parte) e aos deveres de lealdade (prevenindo comportamentos desleais para a outra parte, de que é exemplo a rutura unilateral e injustificada de negociações quando a outra parte já adquirira plena confiança na conclusão do negócio)[26]. A respeito dessa obrigação pré-contratual de lealdade, Ana Prata[27] defende que da mesma “decorre a necessidade de respeitar a contraparte, não usando coação, nem se aproveitando da debilidade dela, e na qual repousa a exigência de não romper arbitrária e inesperadamente as negociações, em particular quando estas atingiram um estádio avançado”.
Com efeito, a relação jurídica pré-contratual estabelecida com os contactos e negociações entre as partes e os deveres (integrados nessa relação) de elas se comportarem com lealdade, probidade, correcção e boa fé implicam que, se no decurso das negociações uma das partes faz surgir na outra confiança razoável de que o contrato que negoceiam será concluído e, posteriormente, interrompe as negociações ou recusa a conclusão do contrato sem justo motivo, fica obrigada a reparar os danos sofridos pela outra parte com a aludida ruptura, que é livre, mas não pode ser arbitrária[28].
São três as situações abrangidas pela culpa in contrahendo[29]:
“1) a interrupção ou ruptura das negociações, levando a que o contrato não se venha a celebrar;
2) a celebração do contrato, em termos tais que este venha a padecer de invalidade ou ineficácia;
3) a celebração válida ou eficaz do contrato, mas em termos tais que o modo como foi celebrado gere danos para uma das partes”.
No que diz respeito à ruptura injustificada das negociações, que constitui a espécie em vista no caso sub judice, não se olvidará que o ponto de partida é o princípio da liberdade contratual (art.º 405.º n.º 1 do Código Civil), o qual tem, como aspeto positivo, a liberdade de contratar e, no seu reverso, a liberdade de não contratar[30].
Por isso, “a interrupção de negociações para a formação de um contrato é, em princípio, lícita. Só não é lícita, se, criada por uma das partes durante o diálogo contratual, a expectativa justificada de conclusão, prorrogação ou renovação de um contrato, a outra parte frustrar essa expectativa em circunstâncias que devam ser consideradas desleais” [31].
Pressupostos da obrigação de reparação no âmbito da responsabilidade civil pré-contratual são[32]:
- a criação de uma razoável confiança na conclusão do contrato;
- o carácter injustificado da ruptura das conversações ou negociações;
- a produção de um dano no património de uma das partes; e
- a relação de causalidade entre este dano e a confiança suscitada.
Por fim, no tocante ao âmbito dos danos indemnizáveis a que o lesado terá direito em consequência do acto ilícito, estes contemplam tanto os danos patrimoniais e não patrimoniais[33].
Não é, todavia, pacífico qual o âmbito dos danos indemnizáveis em responsabilidade civil pré-contratual.
A doutrina e a jurisprudência, maioritariamente, consideram, como regra, que o dano indemnizável é apenas o do interesse contratual negativo ou o dano da confiança, ou seja, os danos que os autores não teriam sofrido se porventura não tivessem confiado na conclusão do contrato de compra e venda, podendo os lesados exigir serem colocados na situação em que se encontrariam caso não lhes tivesse sido criada a confiança. Essa indemnização pelo interesse contratual negativo pode cobrir tanto os danos emergentes (despesas realizadas com as negociações), como também os lucros cessantes, incluindo outras efectivas possibilidades negociais ou a perda de oportunidades de negócio, mas não a oportunidade frustrada com o próprio contrato, inválido ou não concluído[34]; diferentemente, nos casos em que seja possível descortinar a existência de um dever de conclusão do contrato, o entendimento de que não existirá qualquer impedimento a que a indemnização devida corresponda ao interesse contratual positivo tem merecido o aplauso de alguma doutrina e jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça[35].
Revertendo ao caso dos autos, temos como apurado que:
- por intermédio de uma empresa de mediação imobiliária foi alcançado acordo quanto à venda dos prédios e ao respetivo preço (pontos 3.5 e 3.6 dos factos provados);
- foi redigido um contrato-promessa de compra e venda que obteve parecer favorável pelo solicitador que representava o réu, tendo referido apenas que era imperativo que fizesse parte integrante do contrato o levantamento topográfico já efectuado pelo Réu, assim como esclarecer a questão da georreferenciação do prédio (pontos 3.6 e 3.8 dos factos provados);
- não obstante não ter chegado a ser assinado pelas partes o aludido contrato promessa, o Réu entregou aos Autores a quantia de € 6.700,00 por meio de transferência bancária para a conta do autor AA (ponto 3.9 dos factos provados);
- os AA. facultaram ao Réu as chaves do imóvel para aí guardar bens, por não dispor de outro local para o efeito (ponto 3.10 dos factos provados facto);
- os AA. consentiram ainda, a pedido do Réu, nas diligências destinadas à alteração das áreas dos prédios, com vista à autonomização futura (pontos 3.14 a 3.17 dos factos provados);
- o Réu realizou obras no imóvel (pontos 3.12 e 3.20 dos factos provados);
- o Réu, através do solicitador que o representava, declarou disponibilidade para concluir o negócio e solicitou que fosse indicada data para a realização da escritura de compra (ponto 3.19 dos factos provados);
- ulteriormente, os AA. diligenciaram pela marcação da escritura e notificaram o Réu da respetiva data, hora e local (pontos 3.21 a 3.24 dos factos provados);
- o aludido solicitador, em nome do réu, enviou carta registada com aviso de recepção endereçada ao Autor DD, acusando a recepção da missiva anterior e dando conta de que o contrato definitivo de compra e venda seria celebrado no local escolhido pelo comprador, dando conta da falta de documentos necessários para o efeito, carta esta que foi devolvida com a menção “recusado” (ponto 3.25 dos factos provados);
- o Réu não compareceu no Cartório Notarial destinado à formalização da escritura pública de compra e venda dos prédios (ponto 3.26 dos factos provados).
- A conduta negocial do Réu gerou nos Autores expectativas firmes quanto à irreversibilidade do acordo celebrado entre todos, fazendo-os crer na celebração do contrato de compra e venda em apreço, o que os levou a, a pedido daquele, desenvolverem todo um conjunto de diligências para a conclusão do negócio tal como pretendido pelo mesmo (ponto 3.27 dos factos provados);
- Ao recusar a celebração do negócio definitivo, o Réu defraudou a expectativa e confiança que os Autores depositavam na conclusão do contrato (ponto 3.28 dos factos provados).
Em face dessa factualidade apurada, concluiu a Mm.ª Juíza “a quo” que:
«Feita a análise em sujeito e perscrutada a factualidade apurada, verificamos que entre Autores e Réus foi celebrado um acordo précontratual final, atenta a sua insuficiência documental, por falta de forma solene e de assinatura das partes, o qual constituiu as partes num dever pré-contratual de contratar nos seus exactos termos, acarretando para o Réu -ao não ter, por razões que se entendem ilegítimas, diligenciado pela celebração do contrato definitivo - a obrigação de indemnizar os Autores, por violação do dever de lealdade, atentas as expectativas criadas nos Autores, fixada então na quantia peticionada de € 1.500,00».
Com o devido respeito, entendemos que o referido juízo condenatório não poderá subsistir, porquanto não resultaram provados os pertinentes factos constitutivos de danos indemnizáveis sofridos pelos AA. em consequência da ilicitude do comportamento do Réu.
Quer na perspectiva da qualificação como interesse contratual negativo, quer como interesse contratual positivo - no caso de se concluir pela existência de um verdadeiro dever de contratar -, não se mostra alegado - nem provado - que a ruptura injustificada das negociações, consubstanciada na recusa da outorga da escritura, causou aos AA. danos emergentes (por ex. despesas efectuadas com as negociações ou na perspectiva da conclusão do contrato) ou lucros cessantes (como seja, a perda de oportunidade de realização de outros negócios, exigindo uma indemnização que os colocassem na situação em que estariam se tais negociações não tivessem tido lugar).
Quando muito poderia dizer-se que a factualidade objecto dos pontos 27 e 28 dos factos provados permitiria concluir pela verificação de danos não patrimoniais por parte dos AA. em consequência da ruptura injustificada das negociações contratuais por parte do Réu. A verdade é que, ao delinearem a causa de pedir na petição inicial, os AA. jamais qualificaram o dano nessa categoria legal e dogmática. A questão coloca-se ao nível da qualificação jurídica, susceptível de ser alterada nos termos do n.º 3 do art. 5º do CPC. De qualquer modo sempre se dirá que, ainda que eventualmente pudesse ser juridicamente qualificado com essa configuração, não se evidencia que tais danos morais sejam graves e, como tal, que mereçam a tutela do direito[36]. Relembre-se que os simples incómodos ou as meras contrariedades não serão, em regra, suficientes para justificar uma indemnização.
Assinale-se que quer na petição inicial, quer na réplica, como ainda nas contra-alegações do recurso, os AA. falam em “danos indemnizáveis”, mas omitem por completo a sua concretização.
Termos em que, nessa parte, não se mostrando demonstrado que os AA. sofreram danos em decorrência da ruptura injustificada das negociações, impõem-se a procedência da apelação e a consequente revogação da sentença recorrida.
*
Na parte ilíquida, as partes, ao ficarem vencidas por decaimento, são responsáveis pelo pagamento das custas, provisoriamente e em partes iguais, na instância recorrida, em conformidade com a regra da causalidade consagrada no art. 527.º, n.º s 1 e 2, do CPC[37].*
VI. DecisãoPerante o exposto acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar parcialmente procedente o recurso de apelação interposto pelo réu, e, em consequência:
i) - revogam a sentença recorrida quanto ao item iii. do segmento decisório - condenação do «Réu a pagar aos Autores, a título de responsabilidade pré-contratual, uma indemnização no valor de € 1.500,00, acrescida de juros, à taxa legal, contados desde a citação até integral e efectivo pagamento» -, absolvendo nessa parte do pedido o réu;
ii) - revogam a sentença recorrida quanto ao item v. do segmento decisório - condenação do «Réu a pagar aos Autores uma indemnização, no valor diário de € 50,00, pela ocupação abusiva e ilícita dos referidos prédios, desde ../../2022 até efectiva entrega dos mesmos, acrescida dos juros, à taxa legal, até integral e efectivo pagamento» -, e, em sua substituição, condenam o réu a pagar aos autores, pela ocupação abusiva e ilícita dos prédios objecto dos autos, a quantia que se vier a liquidar em incidente de liquidação nos termos do art. 358º, n.º 2, do CPC.
Quanto ao mais, mantém-se integralmente a sentença recorrida.
*
Custas pelos recorridos na proporção do respetivo decaimento (quanto à parte líquida, objecto do item i. do segmento decisório do presente acórdão), fixando-se as mesmas provisoriamente (quanto à parte ilíquida objecto do item ii. do segmento decisório deste acórdão), em partes iguais, a cargo do recorrente e dos recorridos, a corrigir em função do que resultar da posterior liquidação.*
Guimarães, 10 de setembro de 2026
Guimarães, 10 de setembro de 2026
Alcides Rodrigues (relator)
Joaquim Boavida (1º adjunto)
António Beça Pereira (2º adjunto)
[1] Proveniência da acção: […]
[2] Cfr., na doutrina, Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2017 - 4ª ed., Almedina, pp. 271/300, Luís Filipe Pires de Sousa, Prova testemunhal, 2017 - reimpressão, Almedina, pp. 384 a 396; Miguel Teixeira de Sousa, em anotação ao Ac. do STJ de 24/09/2013, Cadernos de Direito Privado, n.º 44, Outubro/dezembro 2013, p. 33 e Francisco Manuel Lucas Ferreira de Almeida, Direito Processual Civil, Vol. II, 2015, Almedina, pp. 462 a 469; na jurisprudência, Acs. do STJ de 7/09/2017 (relator Tomé Gomes), de 24/09/2013 (relator Azevedo Ramos), de 03/11/2009 (relator Moreira Alves) e de 01/07/2010 (relator Bettencourt de Faria); Acs. da RG de 11/07/2017 (relatora Maria João Matos), de 14/06/2017 (relator Pedro Damião e Cunha), todos consultáveis em www.dgsi.pt.
[3] Cfr. Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio Nora, Manual de Processo Civil, 2ª ed., Coimbra Editora, 1985, pp. 435/436; no mesmo sentido, Manuel A. Domingues de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, Reimpressão, Coimbra Editora, Limitada, 1993, pp. 191/192
[4] Cfr. Lebre de Freitas, Introdução Ao Processo Civil. Conceito E Princípios Fundamentais À Luz Do Novo Código, 4ª ed., Gestlegal, Coimbra, 2017, p. 202.
[5] Nela se refere expressamente que:
«Feita a análise em sujeito e perscrutada a factualidade apurada, verificamos que entre Autores e Réus foi celebrado um acordo précontratual final, atenta a sua insuficiência documental, por falta de forma solene e de assinatura das partes, o qual constituiu as partes num dever pré-contratual de contratar nos seus exactos termos (…)».
E antes havia afirmado que:
«O contrato promessa referido a contrato definitivo para o qual se exija documento autêntico ou particular - como sucede com o contrato de compra e venda de coisa imóvel - é um contrato formal, dado que deve constar de documento assinado pelos promitentes [cfr. art.º 410.º, n.º 2 do Código Civil]. Trata-se de uma formalidade ad substantiam: a sua violação gera, nos termos gerais, a nulidade do contrato promessa [cfr. art.º 220.º do Código Civil]. Declarada a nulidade, estabelece-se entre as partes, por força do carácter retroactivo dessa declaração, uma relação de liquidação, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado, ou, caso a restituição em espécie não seja possível, o valor correspondente [cfr. art.º 289.º, n.º 1 do Código Civil]».
[6] Cfr. Henrique Mesquita, Anotação ao Ac. do S.T.J. de 29-4-1992, in R.L.J., Ano 125º, p. 95, nota 1.
[7] Cfr, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. III, 2ª edição, 1987, Coimbra Editora, p. 93.
[8] Cfr. Ac. do STJ de 28/05/2009 (relator Oliveira Rocha), in www.dgsi.pt.
[9] Cfr. Ac. do STJ de 26/05/2009 (relator Moreira Alves), in www.dgsi.pt.
[10] Cfr. Indemnização do Dano da Privação do Uso, Almedina, pp. 55, 61 e 62.
[11] Cfr. Maria da Graça Trigo, Dano de privação de uso de veículo automóvel, in Responsabilidade Civil - Temas Especiais, Universidade Católica Editora, Lisboa, 2015, p. 58.
[12] Cfr. Ac. do STJ de 13/07/2017 (relatora Maria da Graça Trigo), in www.dgsi.pt.
[13] Cfr. Maria Clara Sottomayor, in Comentário ao Código Civil, Parte Geral, 2. Ed., 2023, Universidade Católica Editora, Lisboa, 2014, p. 873/874 (anotação ao artigo 289º).
[14] Cfr. Abrantes Geraldes, Indemnização do Dano da Privação do Uso, Almedina, p. 55.
[15] Cfr. Henrique Mesquita, anotação ao Ac. do STJ de 29/04/21992, in RLJ, ano 125º, p. 158.
[16] Cfr. Dario Martins de Almeida Manual de Acidentes de Viação, 3ª ed., Almedina, 1987, pp. 107-109.
[17] Cfr. obra citada, p. 593.
[18] Cfr., nesse sentido, Ac. do STJ de 30/04/2014 (Relator Mário Belo Morgado), in www.dgs.pt.
[19] Cfr., no sentido de que o tribunal, se não tiver elementos para fixar o objeto ou a quantidade, condena no que vier a ser liquidado, quer o pedido seja de montante determinado, quer se trate de pedido genérico, ver Salvador da Costa, Os Incidentes da Instância, 2017 - 9º ed., Almedina, p. 234 e o Ac. do STJ de 19/05/2009 (Relator Azevedo Ramos), consultável in www.dgs.pt.
[20] Cfr. Ac. do STJ de 18/12/2012 (relator António Piçarra), in www.dgsi.pt.
[21] Cfr. Teoria Geral do Direito Civil, 2020, 9ª edição, Almedina, p. 492.
[22] Cfr. A cláusula do razoável, Obra Dispersa, Vol. I, Scientia Iuridica, 1991, pp. 526/527.
[23] Cfr. Direito Civil Teoria Geral, volume II, 2ª edição, p. 440.
[24] Cfr. Pedro Pais de Vasconcelos/Pedro Leitão Pais de Vasconcelos, Teoria Geral (…), p. 493; Carlos Ferreira de Almeida, Contratos I, (…), p. 212 e ss..
[25] Cfr., para melhor desenvolvimento, Inocêncio Galvão Telles, Direito das Obrigações, 7ª ed., Coimbra Editora, p. 73, João de Matos Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, Vol. I, 10ª ed., Almedina, pp. 268/270, Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações, 6ª ed., Almedina, pp. 249/252 302, Carlos Ferreira de Almeida, Contratos I, 7ª ed., 2023, Almedina, p. 212 e ss., e o Ac. do STJ de 18/12/2012 (relator António Piçarra), in www.dgsi.pt.
[26] Cfr., neste sentido, Carlos Ferreira de Almeida, Contratos I, (…), p. 212 e ss.
[27] Cfr. Código Civil Anotado, Vol. I, 2017, Almedina, Coordenação de Ana Prata, pp. 280 a 282.
[28] Cfr. Inocêncio Galvão Telles, Direito das Obrigações, 7ª edição, reimpressão, p. 76.
[29] Cfr. Menezes Leitão, Direito das Obrigações, Vol. I, 2ª ed., Almedina, p. 336 e o Ac. do STJ de 18/12/2012 (relator António Piçarra), in www.dgsi.pt..
[30] Cfr. Carlos Ferreira de Almeida, Contratos I, (…), p. 221.
[31] Cfr. Carlos Ferreira de Almeida, Contratos I, (…), p. 221.
[32] Cfr. Carlos Ferreira de Almeida, Contratos I, (…), pp. 225 e ss..
[33] Cfr. Carlos Ferreira de Almeida, Contratos I, (…), p. 227 e ss., e o Ac. do STJ de 18/12/2012 (relator António Piçarra), in www.dgsi.pt.
[34] Cfr. Carlos Ferreira de Almeida, Contratos I, 7ª ed., pp. 228; Maria da Graça Trigo, anotação ao artigo 227º, in Comentário ao Código Civil, Parte Geral, Universidade Católica Editora, Lisboa, 2014, p. 514; entre outros, os Acórdãos do STJ de 21/12/05, (relator Lucas Coelho) e de 31/03/11 (relator Fernando Bento), in www.dgsi.pt.
[35] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela explicitam que a “responsabilidade em que incorre o faltoso obrigá-lo-á, em regra, a indemnizar o interesse negativo (ou de confiança) da outra parte, por modo a colocar esta na situação em que ela se encontraria, se o negócio se não tivesse efectuado”, ressalvando, todavia, e de forma excepcional, poder a sua responsabilidade “tender para a cobertura do interesse positivo (ou de cumprimento)”, no caso em que “a conduta culposa da parte consistir na violação do dever de conclusão do negócio” (Cfr. Código Civil Anotado, Vol. I, Coimbra Editora, 4ª Ed., 1987, p. 216), designadamente, “se as negociações tiverem atingindo um tal ponto que falte apenas a formalização do contrato” (cfr. Carlos Ferreira de Almeida, Contratos I, (…), pp. 229); Acs. do STJ de 28/04/09 (relator Azevedo Ramos), de 14-07-2010 (relator Serra Baptista) e de 16-12-2010 (relator Silva Salazar), in www.dgsi.pt.
[36] A nossa lei, no art. 496º do Cód. Civil, não determina quais os danos não patrimoniais que são compensáveis, limitando-se a fixar um critério geral que é o da gravidade desses danos.
[37] Cfr. Abrantes Geraldes, in Temas Judiciários, I Vol. (1 - Citações e notificações em processo Civil 2 - Custas judiciais e multas cíveis), Almedina, 1998, p. 238 - 242, José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, in Código de Processo Civil Anotado, vol. 2º, 3ª ed., Almedina, p. 419 e Ac. do STJ de 13/07/2017 (Relator Olindo Geraldes), in www.dgs.pt.