Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1612/04.9TBFAF.G1 |  |
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
OBRAS
ALTERAÇÃO SUBSTANCIAL
II – A decisão de facto é alterada, porque o laudo pericial unânime sobre o facto controvertido, o qual é, aliás, invocado na fundamentação daquela, vai no sentido propugnado pelos recorrentes.
III – A disposição interna das divisões do locado, de cuja alteração substancial a lei faz depender o direito à resolução do arrendamento, não se confunde com a mera alteração da configuração dessas divisões.
A circunstância de a alteração da configuração de uma das divisões do arrendado, feita sem autorização ou consentimento do senhorio, não justificar a resolução do arrendamento, não prejudica o direito, do senhorio, de exigir, mesmo na vigência do contrato, a eliminação daquela alteração, designadamente quando o locatário se obrigou a não fazer quaisquer obras “sem o consentimento escrito do senhorio”.
No caso de tal exigência, o locatário não poderá invocar abuso de direito, por isso que, do modo descrito, não terá actuado de boa-fé.
IV – A conclusão de que a acção deve proceder torna inútil o conhecimento da questão do alegado abuso do direito por banda do autor.
I – “Autor: D…
Réus: J… e esposa J…
O Autor instaurou a presente ação declarativa sob a forma de processo ordinário pedindo que seja decretada a resolução do contrato de cessão de exploração descrito nos artigos 11º a 18º, por incumprimento culposo por parte dos Réus e, em consequência a sua condenação a restituir-lhe imediatamente o aludido estabelecimento comercial nas mesmas condições em que o receberam.
Subsidiariamente, para o caso da decisão final das ações sumárias nºs 202/97 e 202-A/97, a correr termos no 3º Juízo deste Tribunal e, naquele momento, em recurso no Tribunal da Relação de Guimarães, qualificar o contrato de cessão de exploração como de arrendamento comercial, pedem que seja decretado o despejo e condenação dos Réus a entregarem-lhe o local arrendado, devoluto de pessoas e bens, pelos fundamentos alegados sob os artigos 19º a 32º e 43º a 46º.
(…)
Os Réus contestaram contrapondo que no rés-do-chão do prédio do Autor funcionou um estabelecimento em nome de sua mãe, o qual, após o falecimento desta, foi explorado pela irmã; o mesmo estava velho, praticamente esgotado, meio aberto, meio fechado, por doença daquela e encerrou no início de 1987, também por falta de condições sanitárias, pois não tinha casas de banho. O marido negociou com o Autor e sua irmã, que lhe entregaram o espaço físico delimitado pelas paredes e, em cumprimento do acordado, mandou elaborar um projecto de remodelação apresentado em seu nome, obras que foram licenciadas e executadas nos termos das plantas desenhadas e memória descritiva. Só após a sua conclusão foi celebrada a escritura e todas as máquinas, mobílias e utensílios foram comprados novos pela progenitora do Réu que lhos disponibilizou.
(…)
Invocam a exceção de litispendência em relação às aludidas ações pois a causa de pedir é a violação do contrato de cessão de exploração.
(…)
Concluem que as obras valorizarão o rés-do-chão do prédio, licenciado para a atividade comercial que ali exercem e não põem em causa a segurança; consideram que se trata de obras de conservação por se destinarem a conferir as características necessárias à concessão de licença de utilização.
(…)
A instância foi declarada suspensa por causa prejudicial até ao trânsito da decisão proferida no processo nº 202/97.
Dispensada a audiência preliminar, foi proferido despacho saneador que se pronunciou pela validade e regularidade de todos os pressupostos processuais, estado em que, aliás, se mantêm, julgando improcedente a exceção de litispendência e, conhecendo da exceção de caso julgado relativamente à qualificação jurídica do contrato, julgou improcedente o pedido principal por assentar em condição não verificada da celebração de um contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial.
Selecionaram-se os factos assentes e controvertidos elaborando-se base instrutória, com reclamação atendida.
(…)
O Autor apresentou articulado superveniente alegando ter acabado de tomar conhecimento que os Réus procederam à abertura de uma porta de 80 cm de largura por 2 metros de altura na parede que divide as casas de banho da sala de café e fecharam a que existia na outra parede; no local denominado cozinha, constituída por uma única sala, procederam à construção de um muro de separação em alvenaria de tijolo até à altura do teto na qual abriram uma porta de 80 cm de largura por 2 metros de altura, passando a existir duas divisões, uma com cerca de 7 m2 e outra com 4 m2; nas paredes laterais da sala do café, anteriormente em pedra e ligadas por junta seca de cimento, colocaram azulejos desde o piso até à altura de cerca de 1 metro e na parte restante, até ao teto, revestiram-nas com cimento e pintaram-nas; nas bandeirolas das três portas de entrada colocaram pedras mármore ligadas às paredes, encobrindo-as. Acrescenta que essas obras foram realizadas sem seu consentimento e contra a sua vontade, alterando a estrutura e disposição interna do locado.
Os Réus responderam negando que o Autor só tivesse tido conhecimento das obras no momento do articulado superveniente, remetendo para o documento 29 do apenso que assinala as demolições e obras feitas, executadas durante o ano de 1999 e que se trata de uma pequena alteração das casas de banho para satisfazer o disposto no artigo 1º do DL nº 168/97 de 4 de Julho.
(…)
Na fase final do julgamento os Réus apresentaram articulado superveniente alegando que o Autor promoveu a transição do contrato de arrendamento para o NRAU propondo a duração de um ano prorrogável por períodos de igual duração e aumento da renda de € 70 para € 250, na sequência do qual contrapôs a renda mensal de € 174,44 por ser uma microentidade, o que foi aceite e determinou o pagamento desse montante nos meses de Março e Abril deste ano. Defendem que tal situação consubstancia abuso de direito, pois o Autor beneficia de uma nova renda calculada com base no valor do locado determinado após a realização das obras. Refere ainda que poderá entender-se que houve uma alteração das circunstâncias contratuais determinantes da extinção da instância por inutilidade superveniente da lide pois é consubstanciador de uma modificação e renovação do contrato quanto à renda e quanto ao prazo e pressupõe a aceitação das obras por si custeadas.
O Autor respondeu argumentando que o contrato de arrendamento dos autos só ficará submetido ao NRAU no prazo de 5 anos e o valor da renda foi atualizado de acordo com critérios previstos no artigo 35º nº 2 alíneas a) e b), ex vi 54º nº2 do NRAU. Acrescenta que o valor patrimonial do locado é determinado em função da área coberta, da localização, afetação e índice pré-estabelecido para aquela localização e que o interior do estabelecimento, sendo de luxo ou não, não interfere na determinação do cálculo do valor patrimonial.”.
A final, foi exarada douta sentença cujo dispositivo é, no essencial, como segue:
“Em face do exposto, o Tribunal, julgando a ação provada e procedente, declara resolvido o contrato de arrendamento para comércio celebrado em 29 de Junho de 1987 relativamente ao rés-do-chão do prédio urbano situado no lugar de Sub-Carreira, Golães, Fafe, inscrito na matriz sob o artigo 351, e, em consequência, decreta o despejo e condena os Réus J… e esposa J… a entregar ao Autor D… o local arrendado, devoluto de pessoas e bens.”.
Inconformados, os réus apelam do assim decidido, concluindo, em síntese, que:
“C. Assim sendo, deve a matéria de facto ser reapreciada, alterando-se a resposta ao quesito 18.º, no sentido de se considerar que a “as divisões referidas em J) têm 7m2 e 2,4m2”, respectivamente.
D. A fundamentação apresentada pela Meritíssima Juiz do Tribunal “a quo”, designadamente doutrinal e jurisprudencial, salvo melhor entendimento, apontaria em sentido inverso ao desfecho da douta sentença.
E. Em conformidade com o raciocínio explanado na douta sentença, teria de se concluir que todas as obras realizadas pelos Réus, sem excepção, poderiam e deveriam ser consideradas como obras que não alteram substancialmente a disposição interna do locado.
T. Assim, existe contradição entre os fundamentos e a decisão, sendo a decisão obscura quanto a este último aspecto, o que importa nulidade da sentença nos termos e para os efeitos do artigo 615.º, n.º 1, al. c) do novo Código de Processo Civil.
HH. Não se encontra, no caso dos autos, verificado o pressuposto de resolução do contrato de arrendamento contemplado na al. d) do n.º 1 do artigo 64.º do R.A.U.
JJ. A atitude do Autor em pretender a resolução do contrato, tendo por base única e exclusivamente a construção de uma simples subdivisão com apenas 2,40m2, consubstancia abuso de direito, nos termos e para os efeitos do artigo 334.º do Código Civil.”.
Nas contra-alegações, pugna-se pela manutenção do julgado.
O recurso é o próprio, nada obstando ao conhecimento do seu objecto, o que se fará em decisão sumária, atenta a respectiva simplicidade.
II – As questões a decidir são as que abaixo se enunciam.
III – Fundamentação:
i) Nulidade da sentença:
Ela advirá, segundo os recorrentes, da contradição entre os fundamentos e a decisão, porquanto aqueles apontariam para um sentido diametralmente oposto ao adoptado por esta.
Vejamos:
Os recorrentes não têm razão.
O probatório não é absolutamente claro no sentido da inexistência da causa resolutiva, do arrendamento, a que a sentença se ateve.
Aliás, a presença, na lei, do conceito, relativamente indeterminado, “alteração substancial”, justifica a frequente diferença de julgamento sobre factos aparentemente idênticos.
No caso dos autos, contra a opinião dos recorrentes, certos factos foram tidos como susceptíveis de integrar aquele conceito.
Podendo, aqui, haver erro de julgamento, não há a pretensa nulidade, mostrando-se a sentença logicamente coesa.
ii) A decisão de facto:
Os recorrentes querem vê-la alterada no que se refere à resposta dada ao quesito 18 – ver conclusão C.
Que dizer:
Os recorrentes têm razão.
Efectivamente, os peritos pronunciaram-se (fls.165), unanimemente, no sentido de que as divisões criadas na cozinha têm as áreas de 7 m2 e 2,4 m2, não se vendo, nem constando da fundamentação da decisão de facto (a qual, aliás, se louva nele), razão para não se acolher este laudo.
A factualidade assente é, pois, a constante da decisão recorrida, para ela se remetendo, ao abrigo do disposto no artº663.º, nº6, do actual CPC, salvo no que se refere ao seu ponto 25 que passa a ter a seguinte redacção:
- As divisões referidas em 10) têm as áreas de 7 m2 e 2,4 m2 [artigo 18.º].
iii) A decisão de direito:
Os recorrentes querem vê-la, também, alterada, pretendendo que as fundamentações de facto e de direito apontam no sentido da improcedência da acção, por isso que as obras feitas no locado não configuram uma alteração substancial da “disposição interna das suas divisões”.
Vejamos:
A única alteração, levada a cabo pelos recorridos, susceptível de justificar a resolução do arrendamento é, segundo a sentença, a que se refere à cozinha, que, de uma “sala ampla”, com cerca de 9,4 m2, passou a “dois espaços autónomos”, com 7 m2 e 2,4 m2.
É verdade que, como lembra o recorrido, na sentença também se aduz que “essa conduta violadora dos meros poderes de fruição que lhes assistem através da cedência temporária do espaço está manifesta igualmente na mudança da localização da porta das casas de banho que apesar de não ter sido considerada substancial, associada à criação de uma segunda divisão no interior da cozinha, necessita de ser tomada em condição para o juízo inerente à violação das obrigações contratuais pelos Réus.”.
Todavia, a mudança de localização da porta das casas de banho, por ela só, não foi considerada uma alteração substancial, enquanto que a alteração da cozinha o foi [“Estamos perante uma alteração substancial que por si só legitima o pedido de resolução e determina a procedência da acção, (…).”].
Ou seja, bastará, como pretendem os recorrentes, que a decisão seja alterada no que respeita à cozinha, para que a acção deva improceder.
Prosseguindo:
A lei – artº64.º, nº1, alínea d), do RAU, aprovado pelo DL 321-B/90, de 15-10 (aqui, considerado aplicável, sem discussão das partes) – indica, como causa de resolução do arrendamento, a efectivação, pelo arrendatário, sem consentimento do senhorio, no locado, de obras que alterem substancialmente a disposição interna das suas divisões.
A questão está, como todos concordam, em saber se a dita modificação da cozinha constitui uma alteração substancial da disposição interna das divisões do locado.
Tomado literalmente, este conceito de “disposição interna”, entendido, a exemplo do que sucedeu no douto acórdão do STJ, de 08-04-2010, citado na sentença, “como o modo por que as divisões se concatenam entre si”, ou, se se quiser, como o espaço interior é dividido, levaria, facilmente, à conclusão de que, in casu, não ocorreu a alteração substancial exigida pela lei.
A cozinha, em vez de um, passou a ter dois espaços, mas não deixou de ser cozinha nem passou a concatenar-se (articular-se) com as restantes divisões de forma diversa, tanto quanto se vê do probatório.
E, neste sentido, milita a circunstância de disposição não ser sinónimo de configuração, conceito este que, se tivesse querido, o legislador, certamente, teria incluído no preceito, passando a causa de resolução a ser a alteração substancial da disposição internas das divisões ou da configuração destas.
Em causa está, como pode ver-se no Código Civil anotado de Pires de Lima e Antunes Varela, no capítulo da locação, em comentário ao dito inciso, não o direito, existente, do senhorio exigir a reposição do locado no estado em que o cedeu ao inquilino (subsista ou não o arrendamento, acrescentamos nós), mas sim a gravidade da intromissão deste na esfera jurídica do primeiro, no que concerne ao direito exclusivo, deste, de alterar a coisa de que é proprietário.
Ao contrário do decidido, não cremos que a alteração, da cozinha, que vem provada, seja de molde a justificar o decretamento da resolução do arrendamento.
Trata-se, apenas, repete-se, de uma pequena alteração da configuração da cozinha, feita, certamente, de acordo com as particularidades da actividade do estabelecimento dos recorrentes, alteração que, de qualquer modo, reitera-se também, o recorrido poderá exigir que seja eliminada, sem que, a nosso ver, lhe possa ser oposta a excepção de abuso do direito, visto que, para tanto, o opoente deve ter actuado com boa-fé [na doutrina, Baptista Machado (“Tutela da Confiança e Venire contra factum proprium”) e Ferreira de Almeida (“Contratos I – Conceitos, Fontes, Formação”)], algo que os recorrentes não podem pretender, sabido que fizeram a obra em questão sem autorização ou consentimento do recorrido, em violação das suas obrigações contratuais – ponto 6 do probatório.
A acção deverá, pois, improceder, contrariamente ao que se decidiu no tribunal recorrido.
iv) O abuso do direito:
É questão de que é inútil conhecer, atenta a conclusão a que vem de chegar-se.
Em suma, dir-se-á:
I – A sentença, porque logicamente coesa, podendo, ainda assim, incorrer em erro de julgamento, não é nula.
II – A decisão de facto é alterada, porque o laudo pericial unânime sobre o facto controvertido, o qual é, aliás, invocado na fundamentação daquela, vai no sentido propugnado pelos recorrentes.
III – A disposição interna das divisões do locado, de cuja alteração substancial a lei faz depender o direito à resolução do arrendamento, não se confunde com a mera alteração da configuração dessas divisões.
A circunstância de a alteração da configuração de uma das divisões do arrendado, feita sem autorização ou consentimento do senhorio, não justificar a resolução do arrendamento, não prejudica o direito, do senhorio, de exigir, mesmo na vigência do contrato, a eliminação daquela alteração, designadamente quando o locatário se obrigou a não fazer quaisquer obras “sem o consentimento escrito do senhorio”.
No caso de tal exigência, o locatário não poderá invocar abuso de direito, por isso que, do modo descrito, não terá actuado de boa-fé.
IV – A conclusão de que a acção deve proceder torna inútil o conhecimento da questão do alegado abuso do direito por banda do autor.
IV – Decisão:
São termos em que, julgando a apelação procedente, revoga-se a sentença, e julga-se a acção improcedente, absolvendo os réus do pedido de decretamento de resolução do arrendamento.
Custas pelo recorrido.
• Os trechos entre aspas são transcritos ipsis verbis.
• Entende-se que a reclamação para a conferência, nos termos do artº652.º, nº3, do actual CPC, está sujeita a custas [tabela II anexa ao Regulamento das Custas Processuais, in fine (0,25 a 3)], devendo observar-se o disposto no artº14.º, nº1, deste.
Guimarães, 13-02-2014
Henrique Andrade