Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 427/12.5TBFAF-L.G1 |  |
CONTRATO-PROMESSA DE VENDA DE IMÓVEL
INSOLVENTE PROMITENTE-VENDEDORA
EFICÁCIA REAL
TRADIÇÃO DA COISA
CUMPRIMENTO DE CONTRATO-PROMESSA
Estando assente nos autos, a nível factual, que o contrato-promessa celebrado entre a insolvente e o credor relativo ao imóvel tem eficácia real, que houve tradição da coisa objeto do contrato prometido e que a insolvente é a promitente-vendedora, de acordo com o disposto no nº 1 do art. 106º do CIRE o administrador da insolvência não pode recusar o cumprimento de contrato-promessa.
Acordam, em conferência, na 1ª secção cível do Tribunal da Relação de Guimarães:
RELATÓRIO
No apenso de liquidação H relativo ao processo de insolvência de EMP01..., Lda., foi proferido despacho, em 27.11.2025 (ref. Citius 199821272), com o seguinte teor:
“O art.º 106º º 1 do C.I.R.E. é aplicável à situação em que o contrato-promessa tem eficácia real, houve tradição da coisa objecto do contrato prometido e o insolvente é o promitente-vendedor. Neste caso, o Administrador da Insolvência não pode recusar o cumprimento do contrato-promessa.
O art.º 106º nº 2 do C.I.R.E. regula os restantes casos, em que falha qualquer dos três requisitos exigidos pelo nº 1, ou seja, os casos em que o contrato-promessa tem eficácia real mas não houve tradição da coisa ou em que, tendo havido tradição, o insolvente não é o promitente-vendedor e os casos em que o contrato-promessa não tem eficácia real (tenha ou não havido tradição e seja o insolvente o promitente-vendedor ou o promitente-comprador).
Verificados os requisitos enunciados no art.º 106º nº 1 do C.I.R.E., o Administrador da Insolvência não pode recusar o cumprimento do contrato, antes ficando ambas as partes vinculadas à outorga do contrato definitivo. Ou seja, estando em causa a insolvência do promitente-vendedor que tenha outorgado um contrato-promessa de compra e venda com eficácia real, o negócio não é afectado, caso o promitente-comprador, à data da declaração de insolvência, esteja na posse da coisa objecto do negócio.
Ora atento o que consta do registo quanto à fracção ... (Certidão permanente junta a 09/07/2024 - Ap ...84 de 25/10/2011) e as escrituras públicas do contrato promessa e do seu aditamento juntas aos autos a 01/07/2024, conclui-se que o contrato-promessa celebrado entre a Insolvente e o credor AA relativo à fracção ... tem eficácia real, houve tradição da coisa objecto do contrato prometido e o insolvente é o promitente-vendedor.
Neste caso, o Sr. Administrador da Insolvência não pode recusar o cumprimento do contrato-promessa, pelo que deve o mesmo proceder em conformidade com o requerido nos autos pelo aludido credor.”
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O Sr. Administrador da Insolvência não se conformou e interpôs o presente recurso de apelação, tendo terminado as suas alegações com as seguintes conclusões (aqui transcritas sem observância da concreta grafia, sublinhados ou bold):“1. O despacho recorrido incorre em erro de julgamento ao considerar verificados os pressupostos do artigo 106.º, n.º 1, do CIRE, designadamente o requisito da tradição da coisa, que não se mostra demonstrado nos autos.
2. A jurisprudência consolidada exige que a traditio, para efeitos do artigo 106.º, n.º 1, do CIRE, corresponda à posse efetiva, real e material do imóvel pelo promitente- comprador à data da declaração de insolvência, não bastando a mera eficácia real do contrato-promessa nem o registo predial.
3. No caso concreto, não foi alegado nem provado qualquer facto que evidencie a posse efetiva do imóvel pelo promitente-comprador, sendo certo que o Administrador da Insolvência declarou expressamente que não ocorreu traditio, permanecendo a fração na disponibilidade da insolvente.
4. O Tribunal recorrido confundiu eficácia real com posse, atribuindo ao registo predial um efeito que este não tem: o registo publicita direitos, mas não prova a transmissão da posse, que é matéria de facto.
5. Não se verificando a traditio, fica afastada a aplicação do artigo 106.º, n.º 1, do CIRE, devendo antes aplicar-se o regime do n.º 2 do mesmo artigo, que confere ao Administrador da Insolvência a faculdade legal de recusar o cumprimento do contrato-promessa.
6. A decisão recorrida restringe indevidamente os poderes do Administrador da Insolvência previstos no artigo 55.º do CIRE, impedindo-o de atuar segundo o interesse da massa insolvente e o princípio da maximização do ativo.
7. A inexistência de traditio implica igualmente a inexistência de direito de retenção, que pressupõe a posse da coisa (arts. 754.º do CC e 106.º do CIRE).
8. A graduação de créditos já realizada reconheceu corretamente ao promitente-comprador apenas um crédito comum, sem qualquer privilégio, pelo que o despacho recorrido contraria a própria decisão de verificação e graduação de créditos.
9. Ao admitir que o promitente-comprador adquira a fração pagando apenas o valor remanescente, o despacho recorrido confere-lhe um benefício patrimonial injustificado, violando o princípio da par conditio creditorum (art. 194.º do CIRE) e prejudicando a massa insolvente e os demais credores.
10. O Administrador da Insolvência atuou corretamente ao propor a venda pelo valor integral de 140.000 €, correspondente ao valor de mercado e à avaliação, sendo essa a solução que melhor salvaguarda os interesses da massa.
11. A jurisprudência citada - do STJ e das Relações - confirma que a posse efetiva é requisito indispensável para a aplicação do artigo 106.º, n.º 1, e que, na sua ausência, o Administrador pode recusar o cumprimento do contrato-promessa.
12. Verificando-se erro de interpretação e aplicação do direito, deve o despacho recorrido ser revogado, reconhecendo-se a legitimidade da recusa do Administrador da Insolvência em cumprir o contrato-promessa.
13. A decisão recorrida violou os artigos 55º, 106º e 194º do CIRE e os artigos 754º do Código Civil.”
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O credor AA contra-alegou, pugnando pela manutenção da decisão recorrida.*
O recurso foi admitido na 1ª instância como de apelação, a subir imediatamente em separado, com efeito devolutivo, não tendo sido objeto de alteração neste Tribunal da Relação.*
Foram colhidos os vistos legais.OBJETO DO RECURSO
Nos termos dos artigos 635º, nº 4 e 639º, nº 1, do CPC, o objeto do recurso está delimitado pelas conclusões contidas nas alegações do recorrente, estando vedado ao Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso, sendo que o Tribunal apenas está adstrito à apreciação das questões suscitadas que sejam relevantes para o conhecimento do objeto do recurso.
Nessa apreciação o Tribunal de recurso não tem que responder ou rebater todos os argumentos invocados, tendo apenas de analisar as “questões” suscitadas que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respetivo objeto, excetuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras.
Por outro lado, o Tribunal não pode conhecer de questões novas, uma vez que os recursos visam reapreciar decisões proferidas e não analisar questões que não foram anteriormente colocadas pelas partes.
Neste enquadramento, a questão a decidir consiste em saber se o Sr. Administrador da Insolvência deve, ou não, cumprir o contrato-promessa outorgado entre a insolvente e o credor AA.
FUNDAMENTAÇÃO
FUNDAMENTOS DE FACTO
Os factos relevantes para a questão a decidir são os que se encontram descritos no relatório supra e resultam do iter processual.
FUNDAMENTOS DE DIREITO
A decisão recorrida considerou que, no caso, se encontravam preenchidos todos os requisitos enunciados no nº 1 do art. 106º do CIRE pelo que entendeu que o Sr. Administrador da Insolvência não podia recusar o cumprimento do contrato-promessa.
Embora não tenha elencado de forma autónoma a factualidade provada, a decisão considerou, a nível factual, que “atento o que consta do registo quanto à fracção ... (Certidão permanente junta a 09/07/2024 - Ap ...84 de 25/10/2011) e as escrituras públicas do contrato promessa e do seu aditamento juntas aos autos a 01/07/2024, conclui-se que o contrato-promessa celebrado entre a insolvente e o credor AA relativo à fracção ... tem eficácia real, houve tradição da coisa objecto do contrato prometido e o insolvente é o promitente-vendedor.”
O recorrente refere expressamente que o recurso versa sobre matéria de direito.
Não obstante tal afirmação, mais adiante afirma que, no caso concreto, não resultou demonstrado que o credor estivesse na posse efetiva do imóvel, tendo a fração permanecido na disponibilidade da insolvente.
Diz também que a decisão recorrida, sem identificar qualquer facto concreto de onde extraísse a posse efetiva do promitente comprador, limitou-se a concluir pela existência de traditio com base na eficácia real do contrato-promessa e no registo predial.
Considera que, faltando o requisito da traditio, não se aplica o art. 106º, nº 1 do CIRE e, como tal, não se encontra obrigado a cumprir o contrato-promessa.
Verifica-se que o recorrente, apesar de não deduzir impugnação quanto à matéria de facto, pois limitou o seu recurso a matéria de direito, em substância vem discutir que não existe posse efetiva por parte do promitente-comprador, factualidade essa que foi considerada provada na decisão recorrida.
Na verdade, embora o recorrente diga que a decisão recorrida, sem identificar qualquer facto concreto de onde extraísse a posse efetiva do promitente comprador, se limitou a concluir pela existência de traditio com base na eficácia real do contrato-promessa e no registo predial, tal não corresponde à realidade.
A decisão recorrida refere que houve tradição da coisa, conforme resulta das escrituras públicas do contrato promessa e do seu aditamento juntas aos autos a 01/07/2024, o que consubstancia um facto concreto.
Ora, consultando os elementos documentais referidos na decisão recorrida verifica-se que, em 16.6.2006, foi celebrado um contrato-promessa de compra e venda relativo à fração ... no qual figurava como promitente-vendedora a sociedade insolvente e como promitente-comprador AA.
Esse contrato foi objeto um aditamento em 24.10.2011.
Ambos os contratos foram juntos com o requerimento de 1.7.2024, no âmbito do apenso de liquidação H.
No que toca à posse da fração ..., que é o que no caso releva, consta do aditamento ao contrato-promessa celebrado que “já houve tradição do imóvel objeto deste contrato, tendo o promitente comprador, aqui segundo outorgante, entrado na posse da identificada fracção autónoma ... em um de Julho de dois mil e nove”.
Assim, a decisão recorrida contém factualidade concreta de onde resulta a posse efetiva do promitente-comprador, pois refere que houve tradição da coisa e que esta, resulta das escrituras públicas do contrato promessa e do seu aditamento juntas aos autos a 01/07/2024.
Ora, por um lado, o recorrente limitou o recurso à matéria de direito e, por outro lado, mesmo considerando que, em substância, acaba por deduzir impugnação quanto à matéria de facto, a mesma nunca poderia ser admitida por não terem sido minimamente cumpridos os ónus impugnatórios impostos no art. 640º do CPC. Com efeito, o recorrente não indica qualquer elemento probatório existente no processo que imponha que se dê como não provada a existência de tradição da fração ... para o promitente-comprador e a posse deste relativamente à mesma desde ../../2009, factualidade esta que resulta do contrato-promessa e seu aditamento ambos juntos aos autos.
Assim, a nível factual, está assente nos autos que o contrato-promessa celebrado entre a insolvente e o credor AA relativo à fração ... tem eficácia real, que houve tradição da coisa objeto do contrato prometido e que a insolvente é a promitente-vendedora.
Dispõe o nº 1 do art. 106º do CIRE que, no caso de insolvência do promitente-vendedor, o administrador da insolvência não pode recusar o cumprimento de contrato-promessa com eficácia real, se já tiver havido tradição da coisa a favor do promitente-comprador.
Ora, nos autos encontram-se verificados os três requisitos elencados nesta norma, razão pela qual o administrador da insolvência não pode recusar o cumprimento do contrato-promessa, tal como foi considerado na decisão recorrida.
Por conseguinte, improcede o recurso.
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Nos termos dos n.ºs 1 e 2 do artigo 527.º, do CPC, a decisão que julgue o recurso condena em custas a parte que a elas houver dado causa, entendendo-se que lhes deu causa a parte vencida, na respetiva proporção, ou, não havendo vencimento, quem do processo tirou proveito.Tendo o recurso sido julgado improcedente na totalidade, é o recorrente responsável pelo pagamento das custas, em conformidade com a disposição legal citada.
DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação improcedente, confirmando a decisão recorrida.
Custas da apelação pelo recorrente.
Notifique.
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Guimarães, 19 de março de 2026
Guimarães, 19 de março de 2026
(Relatora) Rosália Cunha
(1º/ª Adjunto/a) Gonçalo Oliveira Magalhães
(2º/ª Adjunto/a) Fernando Manuel Barroso Cabanelas