| 315/05.1TBAMR-E.G1 |  |
DIREITO DE PROPRIEDADE
PENHORA
REGISTO
II - A propriedade transfere-se por mero efeito do contrato de compra e venda, independentemente de registo.
III - O registo só produz efeitos perante terceiros adquirentes de boa fé, de um transmitente comum, de direitos incompatíveis sobre a mesma coisa.
I – Relatório;
Recorrente (s): JR e mulher IR (embargados);
Recorrido (s): - AG e mulher MF (embargantes);
*****
Os ora recorridos deduziram os presentes autos de embargos de terceiro contra os aqui recorrentes com os seguintes fundamentos:
Pedido:
a) - ser reconhecido que os bens penhorados são propriedade dos ora embargantes;
b) - ser ordenado o levantamento imediato da penhora sobre os bens imóveis
identificados no artigo 1.º deste articulado, com fundamento de os mesmos não pertencer à embargada/executada;
c) - ser ordenado o cancelamento imediato da penhora registada sob a Ap. 6 de 2008/07/29 nas fracções autónomas descritas sob os números 683- H/Ferreiros/Amares e 683-I/Ferreiros/Amares, acima identificadas no artigo 1.º, a expensas dos embargados/exequentes.
Causa de Pedir:
1.- Nos autos de execução à margem referenciados, a que estes hão-de ser apensos, foram penhorados os seguintes bens imóveis pertencentes aos ora embargantes: a) Fracção Autónoma designada pela letra “H”, correspondente a uma loja no rés-do-chão, para comércio, restauração e bebidas, designada pelo n.º …, no ângulo norte-poente, que faz parte do prédio urbano, sito na Praça do Comércio ou lugar de Feira Nova, freguesia de Ferreiros, concelho de Amares, descrito na Conservatória do Registo Predial de Amares sob o número 683-H/Ferreiros e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 1434-H; b) Fracção Autónoma designada pela letra “H”, correspondente a uma loja no rés-do-chão, para comércio, restauração e bebidas, designada pelo n.º …, no ângulo norte - poente, que faz parte do prédio urbano, sito na Praça do Comércio ou lugar de Feira Nova, freguesia de Ferreiros, concelho de Amares, descrito na Conservatória do Registo Predial de Amares sob o número 683-I/Ferreiros e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 1434-I.
2.- Os mencionados bens imóveis não pertencem à embargada/executada “Construções J…, Lda”, mas sim aos aqui embargantes.
3.- Com efeito, os embargantes por escritura pública de compra e venda outorgada no dia 04 de Junho de 2001, exarada de folhas 5 a 6 verso, do Livro de Notas para Escrituras diversas número 128-C, do Cartório Notarial de Amares, compraram os supra identificados bens imóveis à executada “Construções J…, Lda.” (aqui embargada), pelo preço de 13.000.000$00 (treze milhões de escudos), o correspondente a 64.843,73 euros, conforme doc. n.º 1 que se junta e se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os devidos efeitos legais.
4.- O preço foi integralmente pago pelos embargantes e recebido pela embargada/executada, conforme cópias dos cheques juntos sob os docs. n.ºs 2, 3, 4 e 5, cujo conteúdo se dão aqui por integralmente reproduzidos para todos os devidos efeitos legais.
5.- Se outro titulo não o tivessem, os embargantes, por si e seus antepossuidores que legitimamente representam, vêm há mais de 20, 30 anos possuindo as referidas fracções autónomas, fruindo os seus rendimentos, procedendo a obras de limpeza e conservação e pagando os respectivos impostos pelas mesmas devidas.
6.- Os embargantes têm instalado nos mencionados bens imóveis penhorados um estabelecimento comercial de Pronto-a-Vestir denominado “L… Moda”, onde comercializa e vende todo o tipo de vestuário, à vista de toda a gente e sem qualquer oposição de quem quer que seja.
7.- Que essa posse e fruição foi adquirida e mantida sem violência e exercida sem interrupção, oposição ou ocultação de quem quer que fosse, de modo a poder ser conhecida por todos aqueles que pudessem ter interesse em contrariá-la.
8.- É assim tal posse em nome próprio, pacifica, pública e contínua e durando há mais de vinte anos, sem oposição de quem quer que seja, convencidos que exercem um direito próprio e não lesa direito de outrem.
9.- Actuando os embargantes em conformidade e julgando-se seus legítimos e únicos proprietários.
10.- Como a penhora efectuada recaiu sobre bens da propriedade dos aqui embargantes e sobre os quais detêm a posse real e efectiva, pretendem estes fazer-se restituir à sua posse através dos presentes embargos, estando em tempo para o efeito.
11.- A penhora dos bens imóveis em causa ofende manifestamente a posse e o direito de propriedade dos ora embargantes sobre aqueles mesmos bens.
12.- Os ora embargantes não são parte na presente acção a que este há-de ser apenso, nem nela intervieram por qualquer forma.
Contestaram os embargados, contrapondo que a escritura de compra e venda é um negócio simulado, porque a embargada Construções J…, Lda., na realidade, nada vendeu, nem a embargante comprou, visando –se evitar que a executada visse penhorado e/ou vendido o seu património em consequência das várias dívidas que contraiu.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento e foi proferida sentença em que se julgou procedentes os embargos de terceiro deduzidos e, em consequência, se determinou o levantamento e cancelamento imediato da penhora sobre as fracções autónomas descritas sob os números 683- H/Ferreiros/Amares e 683-I/Ferreiros/Amares.
Inconformados com tal decisão, dela interpuseram os embargados o presente recurso, em cuja alegação formula, em suma, as seguintes conclusões:
1. Estando em causa factos sujeitos a registo, como é o caso da aquisição de direito de propriedade e a penhora (conforme consta das alíneas a) e n) do art.º 2º, n.º 1 do Código do Registo Predial), e verificando-se, no caso concreto, uma incompatibilidade entre os direitos dos embargantes e dos embargados, ora recorrentes, não poderia o tribunal “a quo” ignorar as regras constantes do Código do Registo Predial referentes a esta questão.
2. De acordo com o art.º 5º, n.º 1 do Código do Registo Predial, “os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo”, o que significa que prevalece o direito daquele que registou em primeiro lugar, tendo em conta a regra da prioridade do registo contida no art.º 6º do Código do Registo Predial e a presunção derivada do registo, prevista no art.º 7º do mesmo diploma, de que o direito registado existe e de que pertence ao titular inscrito.
3. A doutrina e a jurisprudência maioritárias têm defendido um conceito amplo de terceiros para efeitos de registo predial, segundo o qual “terceiros são aqueles que têm a seu favor um direito que não pode ser afectado pela produção de efeitos de um acto que não foi levado ao registo e que é incompatível com aquele direito”, defendido no Acórdão Uniformizador de Jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça n.º 15/97.
4. Inclui-se nesta acepção a penhora, como sucede “in casu”, pois os embargados, aqui recorrentes, credores da sociedade “Construções J…, Lda”, após pesquisa efectuada no âmbito do processo executivo, confiaram na informação constante do registo predial à data da realização das penhoras, de que os referidos bens imóveis eram propriedade do titular inscrito “Construções J…, Lda”.
5. Sem prescindir, ainda que se adopte o conceito restrito de terceiros para efeitos de registo, segundo o qual terceiros são aqueles que do mesmo autor ao transmitente recebem sobre o mesmo objecto direitos total ou parcialmente incompatíveis, sempre se dirá que também a penhora se enquadra no âmbito desta definição, pois, na realidade, a executada “Construções Joaquim da Costa Correia, Lda” trata-se de transmitente comum.
6. De acordo com o sistema registral vigente, não se compreende, por conseguinte, como pode um direito não registado ser oposto a um acto registado, como sucedeu com a penhora das fracções autónomas, pelo que, sendo tais direitos incompatíveis entre si, deverá prevalecer o direito registado em primeiro lugar.
7. Acresce que, não obstante o ponto 4 dos factos provados, o certo é que o adquirente que não registou não pode juntar à sua a posse dos seus antecessores porque o acto é ineficaz quanto ao terceiro que registou.
8. O tribunal “a quo” não extraiu as consequências resultantes do facto de o registo das penhoras das fracções autónomas em causa ser anterior ao registo de aquisição do direito de propriedade (cfr. ponto 5 dos factos provados), pelo que violou as disposições constantes dos artigos 2º, 5º, 6º e 7º do Código do Registo Predial, aplicáveis “in casu”.
Termos em que pede a revogação da sentença.
Contra-alegaram os recorridos, pugnando pela confirmação do julgado.
II – Delimitação do objecto do recurso; questões a apreciar;
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações, nos termos dos artigos 660º, nº 2, 664º, 684º, nºs 3 e 4 e 690º, nº 1, todos do Código de Processo Civil (doravante CPC).
A questão suscitada pelos recorrentes é:
a) A penhora registada de imóvel a favor dos embargados/exequentes prevalece sobre a sua alienação anterior, ainda que registada posteriormente à penhora?
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
III – Fundamentos;
1. De facto;
A factualidade dada como assente na sentença recorrida é a seguinte:
1.- Nos autos de execução apensos, foram penhoradas as seguintes fracções : a) Fracção Autónoma designada pela letra “H”, correspondente a uma loja no rés-do-chão, para comércio, restauração e bebidas, designada pelo n.º …, no ângulo norte-poente, que faz parte do prédio urbano, sito na Praça do Comércio ou lugar de Feira Nova, freguesia de Ferreiros, concelho de Amares, descrito na Conservatória do Registo Predial de Amares sob o número 683-H/Ferreiros e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 1434-H; b) Fracção Autónoma designada pela letra “ I ” (consta “H” por mero lapso de escrita), correspondente a uma loja no rés-do-chão, para comércio, restauração e bebidas, designada pelo n.º …, no ângulo norte-poente, que faz parte do prédio urbano, sito na Praça do Comércio ou lugar de Feira Nova, freguesia de Ferreiros, concelho de Amares, descrito na Conservatória do Registo Predial de Amares sob o número 683-I/Ferreiros e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 1434-I.
2.- Os embargantes, por escritura pública de compra e venda outorgada no dia 04 de Junho de 2001, exarada de folhas 5 a 6 verso, do Livro de Notas para Escrituras diversas número 128-C, do Cartório Notarial de Amares, compraram os supra identificados bens imóveis à executada “Construções J…, Lda” (aqui embargada), pelo preço de 13.000.000$00 (treze milhões de escudos), o correspondente a 64.843,73 euros.
3.- O preço foi integralmente pago pelos embargantes e recebido pela sociedade embargada/executada.
4.- Há mais de 20 anos que os embargantes, por si e seus antepossuidores, à vista de todos e sem oposição de ninguém, procedem a obras de conservação dessas fracções e aí têm instalado um estabelecimento comercial de Pronto-a-Vestir denominado “L… Moda”, tudo isso na convicção de que são seu proprietários.
5.- Aquando da realização dessas penhoras, as referidas fracções não se encontravam registadas em nome dos ora embargantes.
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2. De direito;
O objecto do recurso cinge-se à reapreciação da solução jurídica propugnada pela 1ª instância.
Argumentam os recorrentes que, estando em causa factos sujeitos a registo, como é o caso da aquisição de direito de propriedade e a penhora e, verificando-se uma incompatibilidade entre os direitos dos embargantes e dos embargados, deveria prevalecer o direito daquele que primeiro registou.
Vejamos.
As ditas fracções autónoma designada pela letras “H” e “I”, correspondentes a uma loja no rés-do-chão, que faz parte dos prédios urbanos, sitos na Praça do Comércio ou lugar de Feira Nova, freguesia de Ferreiros, concelho de Amares, descrito na Conservatória do Registo Predial de Amares sob o número 683-H/Ferreiros e sob o número 683-I/Ferreiros, foram originariamente propriedade da executada “Construções J…, Lda”.
Depois, tais bens foram vendidos aos embargantes, por escritura pública, em 04.06.2001.
Mais tarde, foram objecto de penhora registada em 29.07.2008, no âmbito de execução judicial intentada pelos exequentes/recorrentes contra aquela executada.
Ora, se é certo que é comum o autor que potencia esses actos sobre tais bens – propriedade e penhora – estamos perante direitos que não são entre si incompatíveis: não é incompatível o direito de propriedade dos embargantes com o direito de garantia (advindo da penhora) dos embargados.
Por força daquela aquisição derivada, o direito de propriedade é conferido aos embargantes.
Acresce que o Dec-Lei nº533/99, de 11 de Dezembro, introduziu no art.5º do Código de Registo Predial(CRPredial) um nº4 com a seguinte redacção:
“Terceiros, para efeitos de registo, são aqueles que tenham adquirido de um mesmo autor comum direitos incompatíveis entre si”.
Assim, entre os embargantes/recorridos (titulares de um direito de propriedade) e os embargados/recorrentes (beneficiários da penhora) não há incompatibilidade de direitos, porque não são ambos aquisidores de direitos do mesmo autor comum.
Como se escreve no Acórdão do STJ de 7 de Julho de 1999, CJSTJ, T2, pág.164, «numa penhora, ou arresto, ou hipoteca judicial, estamos apenas perante garantias de um direito de crédito » Neste sentido, vide Acórdão do STJ de 16.10.2008, proc.07B4396, in www.dgsi.pt.
Por isso, relevante é que haja venda (mesmo que judicial), que haja aquisição. E não apenas garantia.
Como se escreveu (relator, Exmº Des. Pires da Rosa) no acórdão da RC, na apelação nº3694-02, « ponto é que ... tenha sido adquirido efectivamente qualquer direito e não apenas se tenha ainda salvaguardado um qualquer direito real de garantia em ordem a essa aquisição ».
O direito real de propriedade sobrepõe-se aqui ao direito real de garantia.
Deste modo, à luz do consignado naquele nº 4 do artº 5º do CRPredial, os embargantes e os embargados, não são terceiros entre si.
Os bens imóveis penhorados (sem que tenha havido ainda a venda judicial) foram transmitidos, a título de propriedade, apenas a um adquirente – os embargantes. Os embargados são meros beneficiários da penhora, enquanto direito de garantia ou conservação.
Como se salienta no assinalado acórdão do STJ de 07.07.1999, “a inoponibilidade de direitos a um terceiro, para efeitos de registo predial, pressupõe que ambos os direitos advenham de um mesmo transmitente comum, excluindo-se os casos em que o direito em conflito com o direito não inscrito deriva de uma diligência judicial, seja ela arresto, penhora ou hipoteca judicial”.
Em resumo, apesar das divergências doutrinais e jurisprudenciais sobre o conceito de terceiros para efeitos de registo, o acórdão uniformizador nº 3/99, de 18 de Maio de 1999, revendo anterior jurisprudência (precisamente o acórdão uniformizador nº 15/97 que os recorrentes citam), veio consagrar o conceito tradicional de terceiro, considerando que terceiros, para efeitos do art. 5° do Cód. Reg. Predial, são os adquirentes, de boa fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis, sobre a mesma coisa.
Ademais, importa dizer que a penhora daquelas fracções foi registada quando as fracções já haviam sido alienadas, ainda que sem o competente registo. E como a titularidade do direito sobre um bem se transfere por força do contrato, neste caso de compra e venda, com a sua eficácia real (arts. 408º e 879º, al. a), do Código Civil), e não por força do registo, temos que as fracções já haviam saído do património da sociedade executada aquando do registo da penhora, não podendo, por isso, garantir as suas dívidas Com a mesma posição, veja-se o Acórdão do STJ de 06.03.2008, proc. 08B358, www.dgsi.pt..
Sintetizando:
A prévia alienação do direito de propriedade sobre imóvel efectivada mediante contrato de compra e venda, ainda que não registada, prevalece sobre penhora que venha a ser posteriormente registada.
A propriedade transfere-se por mero efeito do contrato de compra e venda, independentemente de registo.
O registo só produz efeitos perante terceiros adquirentes de boa fé, de um transmitente comum, de direitos incompatíveis sobre a mesma coisa.
IV – Decisão;
Em face do exposto, na total improcedência da apelação, acordam os Juízes desta 1ª secção cível em confirmar a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Guimarães, 16.02.2012,
António Sobrinho
Isabel Rocha
Jorge Teixeira