Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 222/20.8T8VFL.G1 |  |
JUSTA INDEMNIZAÇÃO
VALOR DE MERCADO
SOLO APTO PARA CONSTRUÇÃO
LAUDO PERICIAL
I- Não é possível sindicar o juízo científico emitido pela unanimidade dos peritos quando não seja patente qualquer erro grosseiro ou que tivessem baseado o seu raciocínio em erro manifesto ou critério legalmente inadmissível.
II- O artigo 26º nº 10 do CE tem por função diminuir o valor da avaliação com o fim de o ajustar ao valor do mercado, com a introdução de um “fator de correção” e no pressuposto de que o expropriado não suporta o risco e o esforço inerente à atividade construtiva, a fim de o ajustar ao valor de mercado, nomeadamente como no caso de um solo com potencialidade para a realização de um loteamento ( loteamentos industriais e/ou comerciais).
Acordam na 3ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães
I. Relatório ( que se transcreve)
“Nos presentes autos de expropriação por utilidade pública são:
Expropriante: Município ..., com sede na Rua ..., ... ....
Expropriada: EMP01..., Unipessoal, Ld.ª, com sede na Avenida ..., ..., ..., ... ....
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Foi declarada a expropriação por utilidade pública, com caracter urgente, da parcela nº 10 relativa à ampliação da zona industrial de ..., sita no Lugar ..., freguesia e concelho ..., com a área de 39.522,00m2, que corresponde ao prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...80 e inscrito na respectiva matriz sob o artigo ...º, cuja proprietária inscrita é a expropriada EMP01..., Unipessoal, Ld.ª.A Declaração de Utilidade Pública, com caráter de urgência, que determinou a expropriação da mencionada parcela, foi objeto da Declaração nº 98/2019 do Presidente da Câmara Municipal ... e publicada no Diário da República n.º 237, II Série, de 10.12.2019.
Em 10.02.2020, foi realizada a vistoria “ad perpetuam rei memoriam” por perito nomeado pelo Exmo. Senhor Presidente do Tribunal da Relação de Guimarães.
No dia 23.06.2020, a entidade expropriante depositou na ... à ordem da expropriada, a quantia de 296.409,00€ para efectivação da posse administrativa (artigo 20º, nº 1, al. b) do Código das Expropriações) (auto de posse administrativa de 02.07.2020).
*
Nomeados três peritos pelo Tribunal da Relação de Guimarães para realizarem a arbitragem à parcela expropriada, os peritos estabeleceram, por unanimidade, como justa indemnização para a expropriada, o valor de 847.749,58€ (relatório de 18.08.2020).*
Remetido o processo a tribunal, a entidade expropriante procedeu ao depósito da quantia de 551.340,58€ e foi instaurado em Tribunal o respectivo processo expropriativo da parcela supra identificada.*
Por despacho de 10.11.2020, ao abrigo do disposto no artigo 51º, nº 5 do Código das Expropriações, foi adjudicada à entidade expropriante, livre de quaisquer ónus ou encargos, a propriedade da parcela nº 10, com a área total de 39.522,00 m2, situada no Lugar ..., na freguesia e concelho ..., inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...30, a confrontar a norte com AA, a sul com BB e a nascente e a poente com o caminho.*
Notificada da decisão arbitral, veio a entidade expropriante interpor recurso da mesma, nos termos e ao abrigo do disposto nos artigos 52º e 58º, do Código das Expropriações, alegando, nas suas conclusões, que a edificabilidade média definida pelo artigo 41º do PPPECA é de 0,9793m2, o índice fundiário não deverá ultrapassar a média comparativa com idênticos solos nacionais, situando-se em cerca de 6%; o coeficiente de transformação AB-AU deve situar-se em 0,85; o custo da construção por m2 deve fixar-se em 260,57€, atento o valor médio de construção 2019 e o disposto no artigo nº 13 do ...; o valor C2 (compensação devida ao Município) deverá fixar-se em 15,10€; o factor correctivo pelo risco e inexistência de esforço construtivo deverá situar-se em 15%, atenta a inexistência dos mesmos por parte do proprietário/investidor; o valor do solo/m2 deverá fixar-se em 8,69 m2, concluindo que a justa indemnização deverá ser fixada num montante situado entre 296.409,00€ e 343.365,71€.*
Notificada da decisão arbitral, veio a entidade expropriada interpor recurso da mesma, nos termos e ao abrigo do disposto nos artigos 52º e 58º, do Código das Expropriações, alegando, nas suas conclusões, que o relatório arbitral foi elaborado com um preconceito depreciativo relativamente à parcela expropriada, o que não se entende, porquanto a parcela expropriada permite a ligação entre a Zona Industrial e o núcleo urbano de ..., tinha, à data da Declaração de Utilidade Pública, valor autónomo e viabilidade construtiva para efeitos de atividade económica, era valorizada pelas benfeitorias de que dispunha (elencadas nos relatórios “aprm” e resumidas no ponto 2.12 do Relatório de Peritagem); a parcela expropriada, conforme resulta de certidão emitida pelo Município ... em 27 de Maio de 1981, já naquela data se encontrava integrada “no espaço pertencente à EMP01..., considerado no loteamento industrial e no plano geral de urbanização”; preenche todos os requisitos das alíneas a) a i) do número 7 do artigo 26º do Código das Expropriações; os fatores elencados no ponto 4.6 pelos peritos são, na sua maioria, apenas aplicáveis a locais destinados a habitação, e não a zonas industriais; não faz qualquer sentido a consideração da existência ou não de equipamentos culturais de lazer, como teatros, concertos e outros, ou de equipamentos como Jardim Zoológico, parques, espaços verdes e de lazer e diversões, casino, praias, montanha, campo, etc., pois esse elenco de fatores não é compatível com a avaliação de uma zona de construção industrial; na Declaração ...19 de “Utilidade Pública com carácter urgente” o Município refere-se aos terrenos expropriados como sendo de “importante localização geoestratégica”; o índice fundiário deverá ser aumentado para 11%; o valor indemnizatório terá de ser calculado tendo como referência única o valor das parcelas expropriadas no momento da DUP, pelo que o factor corretivo de 10% apurado no ponto 4.10 deverá ser ignorado e valorizadas as infraestruturas existentes na parcela; o Município ... inseriu a presente operação de expropriação numa candidatura a “Fundos Comunitários” (Aviso nº Norte-53-2019-10, Áreas de Acolhimento Empresarial/Apoio à localização de empresas), o que deverá ser valorado, já que o valor a liquidar aos proprietários expropriados não poderá ser inferior àquele que foi indicado às entidades gestoras dos fundos da União Europeia para aquisição das parcelas expropriadas; o valor da justa indemnização deverá ser fixado em montante nunca inferior a 1.521,597,00€ (um milhão quinhentos e vinte e um mil quinhentos e noventa e sete).*
Foram apresentadas as respectivas contra-alegações.*
Nomeados os cinco peritos, teve lugar a avaliação a que alude o artigo 60º do Código das Expropriações, em resultado da qual foi apresentado, por unanimidade, o relatório de 08.06.2021, que fixou o valor da indemnização em €573.464,22.Foram pedidos esclarecimentos e prestados os mesmos, informando os Srs. Peritos que, segundo o entendimento da entidade expropriante, com o qual não concordam, o valor da indemnização ascenderia a 471.892,68€.
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Notificadas as partes nos termos e para os efeitos do artigo 64º do Código das Expropriações, nada disseram.”*
Foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:“ julgar improcedentes os recursos interpostos pela entidade expropriante e pela expropriada e, consequentemente, fixar o montante da indemnização a pagar pela expropriante Município ... à expropriada “EMP01..., Unipessoal, Ld.ª, pela expropriação da parcela nº 10, sita no Lugar ..., freguesia e concelho ..., com a área de 39.522,00 m2, que corresponde ao prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...80 e inscrito na respectiva matriz sob o artigo ...º, no montante de 573.464,22€ (quinhentos e setenta e três mil e quatrocentos e sessenta e quatro euros e vinte e dois cêntimos), a actualizar a partir da data da publicação da DUP, até este momento, de acordo com o índice de preços ao consumidor, com exclusão da habitação.
Custas pela recorrente e recorrida na proporção dos respetivos decaimentos (artigo 527.º do Código de Processo Civil).”
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Inconformada com esta decisão, veio a expropriada proprietária, interpor o presente recurso, formulando as seguintes conclusões, que se passam a reproduzir:“I. O relatório pericial transporta uma carga depreciativa elevada relativamente à parcela expropriada, ignorando por completo as potencialidades desta, nomeadamente, a sua boa localização/proximidade ao permitir a ligação entre a Zona Industrial e o núcleo urbano de ....
II. A parcela expropriada estava dotada de todas as infraestruturas necessárias para desenvolver uma atividade economia e industrial – dá não haver lugar a essa desvalorização para as criar.
III. O tribunal “a quo” aceitou, sem questionar/criticar, o resultado da avaliação pericial, quando deveria ter ponderado toda a prova dos autos de expropriação, nomeadamente o relatório feito em agosto de 2020, pelo que violou o princípio da livre apreciação da prova, basilar do direito português.
IV. No âmbito do n.º 5 do art.º 26 do CE, o Tribunal “a quo” deveria ter seguido o entendimento correto adotado pelos Srs. Árbitros, fixando, o valor de construção (não habitacional) em 350,00€/m2.
V. No âmbito do n.º 6 do art.º 26 do CE, tendo em conta que a maioria dos factores de valorização aplicáveis se encontram preenchidos, o Tribunal “a quo” deveria ter fixado o índice no mínimo de 11%, com o consequente recalculo do valor indemnizatório do m2, mantendo-se a percentagem de 10% do n.º 7 do art.º 26 do CE.
VI. Já relativamente ao n.º 7 do art.º 27 do CE, não é lícito nem aceitável que sejam imputados à Recorrente, a título de factores de desvalorização da parcela expropriada, quaisquer quantias como taxas e outras despesas com a urbanização do terreno, pelo que, o fator corretivo de 10% deve ser ignorado, fixando-se um fator de correção mínimo.
VII. Mais, deveria o tribunal “a quo” ter solicitado ao Município ..., cópia das candidaturas aos Fundos Comunitários e da correspondente avaliação efetuada às parcelas expropriadas pelo próprio Município constantes daquele processo.
VIII. Ao decidir como decidiu, o tribunal “a quo” sonegou meio de prova relevante e decisivo como pactuou com uma ilegalidade que lesa de forma ostensiva o Recorrente e o erário publico. Com necessária Vista ao Ministério Público
IX. Ao fixar uma indeminização tão baixa, aquém do valor de mercado da parcela, o tribunal “a quo” violou ostensivamente o disposto nos arts.º 1 e 23, n.º 1 do CE, art.º 1310 do CC e, essencialmente, o previsto nos arts.º 62, n.º 1 e 2 e 18 da CRP, por se encontrar a restringir excessiva e desproporcionalmente o direito à justa indeminização constitucionalmente protegido.
X. No mesmo sentido, a sentença ora em crise, está ferida de NULIDADE nos termos do artº 615º nº 1 al. b), do CPC., porquanto não estão devidamente especificados os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão em violação do disposto no art.º 607, n.º 3, 4 e 5 do CPC.
XI. O Tribunal “a quo” não fez, como lhe competia, uma análise e interpretação criteriosa e rigorosa da prova constante nos autos, nem fez qualquer enquadramento jurídico, tendo-se limitado a seguir o relatório pericial, sem nunca o questionar/criticar.
XII. Por esse motivo, o tribunal “a quo” acabou a violar vários preceitos legais, mormente, os referidos no pronto VIII das presentes conclusões e ainda o art.º 607, n.º 3, 4 e 5 do CPC.
XIII. Pelo que, a sentença ora em “crise” contém grave ERRO de julgamento, circunstância que impõe a revogação da sentença recorrida, no que diz respeito à matéria de direito preconizada e respetivas conclusões.
XIV. Ao decidir como decidiu violou entre o mais o disposto nos arts.º 1 e 23º, n.º 1 do CE, art.º 1310º doCC, arts.º 62º, n.º 1 e 2 e 18º da CRP e, por ultimo, os arts.º 607º, n.º 3, 4 e 5 e 615º nº 1al.b),doCPC”
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Foram apresentadas contra-alegações, pugnando em síntese pela manutenção da decisão recorrida. *
O recurso foi admitido como de apelação, com subida imediata e efeito devolutivo.Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
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II-Sendo o objeto do recurso balizado pelas conclusões da Recorrente (artigos 635.º, n.º 4, 636.º, n.º 1, e 639.º, n.º 1, do CPC), a solução a alcançar pressupõe a análise das seguintes questões, e segundo a sua sequência lógica:
1- Da nulidade da sentença nos termos da al. b) do art. 615º do CPC.
2- Analisar se o recurso deve ser sancionado com a rejeição, com fundamento no artigo 640.º, n.º 1, do C.P.C. e, apenas em caso de não rejeição, analisar se o tribunal a quo incorreu num error in iudicando, por deficiente avaliação ou apreciação das provas e assim na decisão da matéria de facto;
3- Decidir em conformidade face à alteração, ou não, da matéria factual, do mérito e enquadramento jurídico da causa, nomeadamente no que respeita ao apuramento do quantum indemnizatório.
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III. Fundamentação de facto.Para a apreciação das questões elencadas, é importante atentar na matéria que resultou provada e não provada, que o tribunal recorrido descreveu nos termos seguintes:
“ Factos provados
Com interesse para a decisão da causa, resulta provada a seguinte factualidade:
1. Foi declarada a expropriação por utilidade pública, com caracter urgente, da parcela nº 10, relativa à ampliação da zona industrial de ..., sita no Lugar ..., freguesia e concelho ..., com a área de 39.522,00 m2, que corresponde ao prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...80 e inscrito na respectiva matriz sob o artigo ...º, cuja proprietária inscrita é a expropriada EMP01..., Unipessoal, Ld.ª.
2. A Declaração de Utilidade Pública, com caráter de urgência, que determinou a expropriação da parcela nº 10, foi objeto da Declaração nº 98/2019 do Presidente da Câmara Municipal ... e publicada no Diário da República n.º 237, II Série, de 10.12.2019.
3. A Câmara Municipal ... tomou posse administrativa da referida parcela em 02.07.2020.
4. A parcela nº 10 assume uma configuração trapezoidal irregular, praticamente plano, com solo de natureza granítica, de textura média, medianamente profundo, sem afloramentos rochosos visíveis, encontrando-se, à data da vistoria perpetuam rei memoriam, ocupado por matos rasteiros e vegetação herbácea diversa de crescimento espontâneo.
5. No prédio rústico referido em 1., existem infraestruturas de apoio à exploração avícola que aí existiu e ruínas de diversas edificações industriais, de reduzida dimensão; uma construção térrea, com a área de 118 m2, com paredes de alvenaria em blocos de betão, não revestido, sem cobertura e com os vãos não revestidos; um reservatório de água em betão armado apoiado em quatro pilares de betão, com cerca de três metros de diâmetro e situado a dois metros do solo, em razoável estado de conservação; um furo artesiano, com uma bomba eléctrica que não funciona.
6. A parcela nº 10 dispõe de rede de distribuição de telefone, rede de gás e rede de abastecimento de energia em baixa tensão.
7. A parcela nº 10 encontra-se inculta com vegetação espontânea de mato, silvas e fetos.
8. A parcela expropriada, em Maio de 1981, já pertencia ao espaço industrial de ....
9. A parcela nº 10, à data da DUP, era apta ao exercício da actividade económica e edificação industrial.
10. As acessibilidades ao prédio são asseguradas diretamente por arruamento da atual Zona Industrial, com cerca de oito metros de largura, pavimentado em betão betuminoso, dotado de passeios e de todas as infraestruturas urbanas.
11. Este arruamento permite também a ligação a caminho em terra batida, com cerca de quatro metros de largura, desde a Rotunda ..., a sul, na via de ligação entre o parque industrial e o centro de ....
12. Dispõe de acesso, a nascente, por caminho público em terra batida, com três metros de largura, transitável por viaturas.
13. O prédio está servido de razoáveis/boas acessibilidades à rede de vias de comunicação rodoviárias, distando, aproximadamente, 500m do núcleo urbano de ..., cerca de 4 km do nó de ligação ao IC... e aproximadamente 16 km da ... na ....
14. Situa-se na periferia de ..., tendo, na zona mais próxima, a nascente, edifícios de habitação unifamiliar, maioritariamente com dois pisos e habitação multifamiliar com 3 pisos acima do solo, com o comércio e serviços ao nível do rés-do-chão e a poente, naves industriais, inseridas no parque industrial, destinada a indústria comércio e serviços.
15. A área envolvente é de natureza ecológica e urbana.
16. A parcela nº 10 está sujeita à alçada do Plano Director Municipal de ... e inserida numa área de:
- 37.838m2 em "Solo Urbano - solos urbanizáveis - Espaços de Atividades Económicas" e
- na restante área de 1.684m2 em “Solo Urbano - solos urbanizáveis – Espaços Verdes".
17. A área de 37.838m2 está integrada na Unidade Operativa de Planeamento e Gestão (UOPG), denominada UOPG 1 — Espaço de Atividades Económicas de ....
18. O Instrumento de Gestão Territorial eficaz e em vigor à data da DUP era o Plano de Pormenor do Parque Empresarial de ..., publicado através do Aviso n.º ...19, publicado em Diário da República, 2.ª Série, nº 130 de 10 de julho de 2019
19. A parcela nº 10 corresponde a “solo apto para construção” e situa-se em área predominantemente de indústria, serviços e de armazenagem.
20. O valor unitário para o tipo de construção referido em 19. é de 325,71€/m2.
21. A percentagem para a localização, qualidade ambiental e equipamentos existentes na zona, e condicionantes é de 9,0%, com os acréscimos correspondentes às infraestruturas urbanísticas existentes, num total de 10%:
- acesso rodoviário, com pavimentação em calçada, betuminoso ou equivalente junto á parcela – 1,5%
- passeios em toda a extensão do arruamento ou do quarteirão, do lado da parcela – 0,5%
- rede da abastecimento domiciliário de água, com serviço junto da parcela – 1%
- rede de saneamento, com colector em serviço junto da parcela – 1,5%
- rede de distribuição de energia eléctrica em baixa tensão com serviço junto da parcela – 1%
- rede de drenagem de águas pluviais com colector em serviço junto da parcela – 0,5%
- estação depuradora, em ligação com a rede de colectores de saneamento com serviço junto da parcela – 2%
- rede telefónica junto da parcela – 1,0%
- rede distribuidora de gás junto da parcela – 1%.
22. O valor unitário do solo apto para construção é fixado em 14,51€/m2.”
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IV. Fundamentação de direito:1- Da nulidade invocada:
Nos termos da al. b) do nº1 do art. 615º do CPC é nula a sentença que não especifique os fundamentos de facto e de direito ou que se caracterize pela sua ininteligibilidade, previsões que a jurisprudência tem vindo a interpretar de forma uniforme, de modo a incluir apenas a absoluta falta de fundamentação e não a fundamentação alegadamente insuficiente e ainda menos o putativo desacerto da decisão ( Ac STJ de 2-6-2016, proc. 781/11, dgsi).
Ora, a sentença é extensa na fundamentação de facto e de direito, a respeito, pelo que não é nula á luz de tal disposição legal.
O que sustenta a recorrente é que os juízos nela expressos sobre a temática em causa são infundados.
Estamos, assim, perante juízos valorativos divergentes e não diante de vícios estruturais da própria sentença, que, a nosso ver, cumpriu os requisitos formais que a lei lhe assinala.
De modo que não ocorre a nulidade em apreço.
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2- Da apreciação da impugnação da matéria de factoNas conclusões de recurso, sustenta a apelante, além do mais:
“I. O relatório pericial transporta uma carga depreciativa elevada relativamente à parcela expropriada, ignorando por completo as potencialidades desta, nomeadamente, a sua boa localização/proximidade ao permitir a ligação entre a Zona Industrial e o núcleo urbano de ....
II. A parcela expropriada estava dotada de todas as infraestruturas necessárias para desenvolver uma atividade economia e industrial – dá não haver lugar a essa desvalorização para as criar.
III. O tribunal “a quo” aceitou, sem questionar/criticar, o resultado da avaliação pericial, quando deveria ter ponderado toda a prova dos autos de expropriação, nomeadamente o relatório feito em agosto de 2020, pelo que violou o princípio da livre apreciação da prova, basilar do direito português.
IV. No âmbito do n.º 5 do art.º 26 do CE, o Tribunal “a quo” deveria ter seguido o entendimento correto adotado pelos Srs. Árbitros, fixando, o valor de construção (não habitacional) em 350,00€/m2.
V. No âmbito do n.º 6 do art.º 26 do CE, tendo em conta que a maioria dos factores de valorização aplicáveis se encontram preenchidos, o Tribunal “a quo” deveria ter fixado o índice no mínimo de 11%, com o consequente recalculo do valor indemnizatório do m2, mantendo-se a percentagem de 10% do n.º 7 do art.º 26 do CE.
VI. Já relativamente ao n.º 7 do art.º 27 do CE, não é lícito nem aceitável que sejam imputados à Recorrente, a título de factores de desvalorização da parcela expropriada, quaisquer quantias como taxas e outras despesas com a urbanização do terreno, pelo que, o fator corretivo de 10% deve ser ignorado, fixando-se um fator de correção mínimo.”
Ou seja, destas afirmações consegue-se deduzir que a recorrente pretende sustentar e concluir que o Tribunal a quo não analisou corretamente toda a prova apresentada, nomeadamente no que respeita ao cotejo dos relatórios periciais juntos aos autos ( e com referência preponderante na sua ótica “ao relatório feito em agosto de 2020”, na fase administrativa, e que cremos se referir ao acórdão de arbitragem ).
Contudo, neste particular, a recorrente não especificou os concretos pontos da matéria de facto que considera incorretamente julgados, nem especificou os motivos pelos quais não deve ser atribuído valor probatório decisivo aos meios de prova considerados pela julgadora.
Ou seja, apenas alude de forma genérica àqueles meios de prova que no seu entendimento justificam decisão diversa.
Vale tudo por dizer que ainda que não o afirme expressamente, a apelante insurge-se contra a decisão da matéria de facto, com fundamento em pretenso erro na apreciação da prova.
Mas de que factos em concreto? Que factos impunham decisão diversa e qual a decisão diversa em concreto?
De igual forma se questiona a respeito das conclusões de recurso, supra descritas.
Com efeito, nestas são apresentadas frases soltas aparentemente reportadas a ocorrência de factos e factos que se pretende ver provados.
Mas quais os pontos concretos da decisão que pretende questionar?
Desde já se diga que não se mostram preenchidos todos os requisitos de que depende a impugnação da matéria de facto (artigos 640.º e 662.º do Código de Processo Civil).
Vejamos.
Aparentemente, como já afirmámos, a recorrente pretendia impugnar a decisão da matéria de facto.
Questão que se coloca é a de saber se, no entanto, o fez de forma processualmente válida, aliás questão suscitada nas contra-alegações.
A possibilidade de reapreciação da prova produzida em 1ª instância, enquanto garantia do duplo grau de jurisdição em sede de matéria de facto, está, como é consabido, subordinada à observância de determinados ónus que a lei adjetiva impõe ao recorrente.
Desde logo, como deflui do nº 1 do art. 639º, quando o apelante interpõe recurso de uma decisão jurisdicional fica automaticamente vinculado à observância de dois ónus, se quiser prosseguir com a impugnação de forma regular.
Assim, para além do cumprimento do ónus de alegação, o recorrente fica igualmente sujeito ao ónus de finalizar as alegações recursórias com a formulação sintética de conclusões, em que resuma os fundamentos pelos quais pretende que o tribunal ad quem modifique ou revogue a decisão prolatada pelo tribunal a quo.
Além destes, vem-se igualmente autonomizando um ónus de especificação de cada uma das concretas razões de discórdia em relação à decisão sob censura, seja quanto às normas jurídicas (e sua interpretação) aí convocadas, seja a respeito dos concretos pontos de facto que o apelante considera que foram julgados de forma incorreta e dos concretos meios de prova que impunham uma diversa decisão relativamente a essa facticidade.
Isso mesmo determina a al. a) do nº 1 do art. 640º, na qual se preceitua que “quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados”.
Por imposição do segmento normativo transcrito, deve, assim, o recorrente, sob cominação de rejeição do recurso, delimitar com toda a precisão os concretos pontos da decisão que pretende ver reapreciados pelo tribunal ad quem.
Questão que se tem colocado é a de saber se tal especificação deve constar, das conclusões recursórias ou se se bastará com a sua inclusão no corpo alegatório.
“Ainda que não tenha sido utilizada no art. 640º uma enunciação paralela à que consta do nº2 do art. 639º, sobre os recursos em matéria de direito, a especificação nas conclusões dos pontos de facto a que respeita a impugnação serve para delimitar o objeto do recurso”.
Como vem sendo maioritariamente entendido, constituindo a especificação dos concretos pontos de facto um fator de delimitação do objeto de recurso, nessa parte, pelo menos, a especificação deverá constar das conclusões, por força do disposto no art. 635º,nº4, conjugadamente como o art. 640,nº1, al. a), aplicando-se subsidiariamente o preceituado no nº1 do art. 639º.
Este entendimento é o único que se harmoniza com a vocação delimitadora das conclusões.
Em verdade, as conclusões têm a importante função de definir e delimitar o objeto do recurso e, desta forma, circunscrever o campo de intervenção do tribunal superior encarregado do julgamento.
Por isso, sendo a impugnação de matéria de facto uma autêntica questão fundamental, suscetível de conduzir a decisão diferente, deve ela ser incluída nas conclusões das alegações, de forma sintética, mas obviamente com indicação precisa dos pontos de facto impugnados, como resumo do que a tal respeito tenha sido referido no corpo das alegações. Só assim se pode entender que é suscitada tal questão: para se impugnar matéria de facto há, forçosamente, que especificar nas conclusões, de forma concreta, quais os pontos de facto impugnados, pois de contrário o recurso não tem objeto fático.
Por isso, como refere António Geraldes ( in ob cit, p. 156), “ com as necessárias distâncias, tal como a motivação do recurso pode ser associada à causa de pedir, também as conclusões, como proposições sintéticas, encontram paralelo na formulação do pedido que deve integrar a petição inicial”.
Entende-se, por conseguinte, que para uma correta impugnação da matéria de facto, se exige a inclusão da concretização dos pontos de facto ou matéria impugnada, nas conclusões, sob pena de rejeição do recurso, inclusão essa que, in casu, não se verificou.
É que, para o aludido feito, não basta – como fez a apelante – apenas aludir genericamente a frases soltas ( aparentemente consubstanciadoras da ocorrência de factos que se pretende serem dados como provados e como não provados), exigindo-se antes uma indicação concreta e precisa dos pontos de facto, provados ou não provados, que se considera terem sido incorretamente julgados na decisão.
Por outro lado, e ainda que se procedesse a um esforço de exegese das alegações ( nas quais a recorrente igualmente não faz alusão especificada e concreta a um qualquer ponto da matéria de facto provada e não provada, seguindo a mesma lógica plasmada nas conclusões), desde logo, afigura-se-nos que não foi observado esse ónus de especificação dos concretos pontos de factos que a apelante considera aparentemente incorretamente julgados pelo tribunal da primeira instância, reafirmando-se, por outro lado, que igualmente nas respetivas conclusões nenhuma referência lhes é feita.
Daí que, em consonância com o disposto na 1ª parte da al. a) do nº 2 do citado art. 640º, impõe-se a rejeição, nessa parte, do recurso, sendo que, dada a expressão perentória da lei (através do emprego do adjetivo imediata), não cabe convite ao aperfeiçoamento no sentido de lograr suprir a inobservância desses ónus.
Deste modo, perante o evidenciado inadimplemento, nenhuma alteração se poderá introduzir na matéria de facto que o tribunal a quo considerou provada e não provada.
No que respeita às questões suscitadas nas conclusões VII e VIII, dir-se-á apenas que o apelante oportunamente não apresentou qualquer recurso autónomo a respeito de uma qualquer rejeição de meio de prova. Por outro lado, não deve ser exercida a investigação oficiosa ( cfr. art. 411º do CPC) com a finalidade da parte poder contornar a preclusão processual decorrente da sua inércia, sob pena de violação do princípio da preclusão e da autorresponsabilidade das partes conjugado com o princípio da igualdade das partes no processo ( vide neste sentido, AC deste Tribunal da Relação de Guimarães de 15-02-2024, cuja relatora é a ora relatora, in dgsi)
Acresce que o cumprimento do art. 662º do CPC pelo Tribunal da Relação pressupõe, desde logo, que seja impugnada a decisão da matéria de facto, com cumprimento dos requisitos do art. 640º, o que não ocorre in casu.
Pelo exposto, improcedem neste particular tais conclusões.
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IVConsiderando que não houve nenhuma alteração introduzida na decisão relativa à matéria de facto, a factualidade a atender para efeito da decisão a proferir é a já constante de III.
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V- Reapreciação de direito.Cabe agora verificar se deve a sentença apelada ser revogada/alterada, em razão da alteração da decisão relativa à matéria de facto proferida pelo tribunal a quo – no seguimento da impugnação da/apelante - decidindo-se pela procedência da ação.
No que toca à impugnação da matéria de facto, já vimos que a mesma não sofreu alteração, nomeadamente no que respeita aos factos provados do valor da construção e o índice de valorização que a julgadora optou por fazer ali constar de acordo com as ponderações do laudo unânime dos peritos a que aderiu, para além da descrição fáctica, e de acordo com o relatório pericial feito no âmbito dos presentes autos de expropriação litigiosa e por unanimidade.
Ainda que se considerasse que aquelas percentagens não deveriam constar dos factos provados, e tão somente a descrição fáctica em causa, porquanto se trata de apreciações de factos, dir-se-á que se considera que todas as questões enunciadas, por se tratar de um problema técnico para a resolução do qual estão devidamente habilitados os Srs. Peritos unânimes ( e maioritários, por serem cinco, em face dos 3 peritos intervenientes na fase administrativa) e por não existirem outros elementos que possam levar a concluir por diferentes valores, bem andou o tribunal quando, na sua ponderação, aderiu ao parecer unânime dos senhores peritos, laudo esse que merece total credibilidade, atenta a imparcialidade ínsita no mesmo, sendo certo que os valores considerados foram-no sempre em atenção ao disposto no Art. 26º do Cod. Das Expropriações.
Com efeito, embora assista ao julgador o princípio da livre apreciação das provas plasmado no art. 607.º n.º 5 do CPC e também no art. 389.º do C.Civil (a força probatória das respostas dos peritos é fixada livremente pelo tribunal, ou seja, a força probatória de tais respostas não é vinculativa para o tribunal), o certo é que, atenta a especificidade técnica das questões em causa, não vemos razão, porquanto não foi produzida outra prova sobre a matéria vertida na perícia, para que a argumentação aduzida pela expropriada/apelante se sobreponha à argumentação técnica e cientifica utilizada por unanimidade dos cinco peritos (3 nomeados pelo Tribunal e o indicado pela própria expropriada e o perito indicado pela expropriante), para além de que, como é sabido, o julgador deverá valorizar sempre um laudo unânime não só por ser subscrito por unanimidade do colégio pericial - critério que, em si, já seria de considerar – mas também por dele fazerem parte os peritos nomeados pelo Tribunal, de entre os constantes de lista oficial e, portanto, presumindo-se competência que se lhes reconhece, oferecendo maiores garantias de independência e de imparcialidade por estarem mais afastados, mais equidistantes dos interesses em conflito.
O que vale por dizer que não estamos em condições de sindicar o juízo científico emitido pela unanimidade dos peritos uma vez que não é patente qualquer erro grosseiro ou que tivessem baseado o seu raciocínio em erro manifesto ou critério legalmente inadmissível ( vide num caso semelhante AC da RL de 12-04-2018, in dgsi).
Assim sendo, atento o quadro factual provado e descrito, nomeadamente, nos pontos 4 a 22 da fundamentação de facto, afigura-se-nos que a decisão recorrida não é merecedora de censura, porquanto efetuou correta subsunção dos factos ao direito, pelo que não há necessidade de ampliar raciocínios ou explanar mais convincentes argumentos para além dos que foram esgrimidos na fundamentação da mesma.
Como salientou a expropriante “…a decisão do Tribunal bem como a Laudo unânime dos peritos fizeram a subsunção correcta quer ao Regulamento quer ao disposto no artigo 26º do CE, nº cálculo do valor do solo apto para construção, no caso vertente, de indústria, serviços e armazenagem.…”.
Com efeito, a fundamentação de facto proferida pelo Mm.º Juiz a quo aponta nesse sentido, após consignar que se trata de avaliação de solo apto para construção ( o que ambas as partes nem sequer discutem):
“ Aplicando os critérios referidos, nomeadamente o disposto no nº 5, os Srs. Peritos, atribuíram um valor de construção (não habitacional) de 325,71€/m2, correspondente a 50% do valor habitacional, fixado anualmente por Portaria do Governo, para a zona em questão e para o ano de 2019. O mesmo critério já anteriormente utilizado pelos Srs. Árbitros que elaboraram o primeiro laudo.
(…) Segundo se alcança do relatório pericial, os valores em causa foram atribuídos em conformidade o prédio médio de construção para o ano em questão, reduzido a metade em virtude de se tratar de construção não habitacional, conforme manda o artigo 26º, nº 5.
Conforme decidiu o Acórdão da Relação de Guimarães de 19.11.2003, publicado na colectânea de Jurisprudência, Ano 28, Tomo V, pág. 297, “Sempre haverá lugar a considerar o coeficiente de construção do terreno mediante critérios realistas, correspondentes à construção existente nas imediações, e não a critérios formais ou administrativos, designadamente por resultantes de PDM.”. Na verdade, o facto de o PDM ou outro regulamento (...) prever um determinado índice de construção não implica que o mesmo seja efectiva e completamente preenchido.
Assim, não vislumbramos qualquer razão para questionar os critérios utilizados no laudo unânime, considerando-se correcto o valor alcançado pelos Srs. Peritos, com conhecimentos especializados para tanto.
Quanto ao critério previsto no nº 6, os Srs. Peritos consideraram que, dentro do valor máximo aí previsto de 15%, tendo em conta a localização, qualidade ambiental e equipamentos existentes na zona e condicionantes, a percentagem a aplicar será de 9%.
Insurge-se a expropriada, entendendo que este valor devia ser fixado em 11%, com o consequente recálculo do valor indemnizatório do m2.
(…)
O critério adoptado pelo legislador quanto à fixação das percentagens previstas no artigo 26º do Código da Estrada, onde naturalmente se inclui a de 15% do seu nº 6, implica uma manifesta arbitrariedade na sua escolha concreta e pontual.
Segundo a jurisprudência, apenas em circunstâncias excepcionais, em que estejam reunidas várias circunstâncias que valorizam a parcela, se pode admitir a fixação da percentagem máxima prevista neste nº 6 do artigo 26º do Código das Expropriações, ou seja, a percentagem de 15%. Por exemplo, parcelas situadas em locais privilegiados das cidades mais importantes do País.
Assim, terão que ser tomadas em consideração as infraestruturas existentes perto da parcela em questão, tanto construtivas, como sociais, que tenham implicação nas condições e qualidade de vida, bem como, a nível de poluição, trânsito e incómodos para a população em geral.
Ora, atendendo à factualidade provada, respeitante à tipologia, localização do prédio, a qualidade ambiental na zona em questão, os equipamentos existentes e as condicionantes, as infraestruturas existentes e os acessos viários, e em conformidade com o que vem sendo decidido na jurisprudência, cremos que os Srs. Peritos, que decidiram unanimemente, o fizeram adequadamente e em respeito pelo dito preceito legal, não havendo razões de discórdia que justifiquem a alteração da percentagem aplicada por unanimidade.
Além do mais, tal valor foi actualizado nos termos do nº 7, ao abrigo do qual os Srs. Peritos consideraram atribuir um acréscimo no total de 10%: a) Acesso rodoviário, com pavimentação em calçada, betuminoso ou equivalente junto da parcela - 1,5%; b) Passeios em toda a extensão do arruamento ou do quarteirão, do lado da parcela - 0,5%; c) Rede de abastecimento domiciliário de água, com serviço junto da parcela - 1%; d) Rede de saneamento, com colector em serviço junto da parcela - 1,5%; e) Rede de distribuição de energia eléctrica em baixa tensão com serviço junto da parcela - 1%; f) Rede de drenagem de águas pluviais com colector em serviço junto da parcela - 0,5%; g) Estação depuradora, em ligação com a rede de colectores de saneamento com serviço junto da parcela - 2%; h) Rede distribuidora de gás junto da parcela - 1%; i) Rede telefónica junto da parcela - 1%.
Ora atendendo aos factos provados, estas percentagens foram correctamente, atribuídas pelos Srs. Peritos. Com efeito, a parcela nº 10 dispõe dos acessos rodoviários, passeios e redes de abastecimento ali previstas, pelo que, tais percentagens teriam que ser contabilizadas.
Assim sendo, conjugando os nºs 6 e 7 do artigo 26º, os Srs. Peritos alcançaram a percentagem de 10%, atribuição essa que não violou qualquer das normas a que estava adstrita, pelo que, o tribunal nada tem a apontar ou a alterar, devendo manter-se esta percentagem. Acresce que a decisão pericial foi unânime, tendo, por isso, força acrescida.
(…)
Ora, no caso dos autos, o prédio a expropriar foi valorizado pelas infraestruturas de que dispõe, as quais, evidentemente, terão que ser reforçadas para lotear a parcela em causa, custos esses que ficarão a cargo da Câmara Municipal e que, ao abrigo do artigo 43º do regulamento do PP, devem ser repartidos com o expropriado.
Por isso mesmo, deve atribuir-se à entidade expropriante uma compensação por metro quadrado, o que se consegue através da correcção em causa. E o valor alcançado, por unanimidade pelos Srs. Peritos, parece-nos integralmente correcto, nada cabendo alterar.”.
Aqui chegados, apreciando os factos considerados como provados e assentes ( atenta a rejeição da impugnação da matéria de facto), e não quaisquer outros (como o valor indicado pela entidade expropriada, no seu recurso da decisão arbitral, face ao valor de candidatura a Fundos Comunitários pela entidade expropriante, foi atribuído a esta parcela nº 10, o valor de 1.521,597,00- cfr. conclusões VII e VIII; ou valores que mencionou nas alegações e respeitantes a indemnizações em casos particulares, como o do posto da GNR), subsumindo-os ao direito aplicável, afigura-se-nos que a sentença sob censura não violou as apontadas disposições previstas nos arts. 62.º da CRP e 23.º e 27.º do CE.
Para além de tudo quanto vem dito e do que consta da fundamentação da sentença recorrida com a qual, no essencial se concorda, sempre se dirá que não é possível acolher o argumento da expropriada/recorrente de que a decisão violou o princípio da livre apreciação da prova ( conclusão III), quando a mesma teve em consideração para além do relatório pericial unânime, ainda, como ali se lê “ foi com base no relatório de vistoria “ad perpetuam rei memoriam” que o Tribunal assentou as características, dimensão e demais elementos relativos às parcelas expropriadas”.
E não se diga que não ponderou “o relatório feito em 2020”, quando na sentença se faz referência a “ Em sede de acórdão de arbitragem foi o solo da parcela expropriada considerado como solo apto para construção. A entidade expropriante e a expropriada concordaram com tal classificação.” E ainda quando também ali se lê a propósito do valor de construção (não habitacional) de 325,71€/m2, correspondente a 50% do valor habitacional, fixado anualmente por Portaria do Governo, para a zona em questão e para o ano de 2019, “ O mesmo critério já anteriormente utilizado pelos Srs. Árbitros que elaboraram o primeiro laudo.”.
A apelante tem razão, neste particular, quando se insurge contra aquele segmento da sentença, porquanto os peritos do acórdão de arbitragem fixaram em 350€/m2, sendo assim valor divergente e não em consonância.
De qualquer modo repare-se na fundamentação unanime dos peritos: “ Atentos aos valores referenciais, fixados administrativamente, para custo da construção de habitação em condições normais de mercado, estes não se aplicam ao caso presente, dado que se considera que a parcela se localiza em área predominantemente de indústria, serviços e de armazenagem, pelo que os aqui Árbitros fixam o valor de construção de armazéns, incluindo áreas administrativas e de serviços, correspondente a 50% do referido valor fixado em portaria e atualizado anualmente, de 651,42 € (para a zona em causa e para o ano de 2019), resultando num valor unitário para o tipo de construção em causa de 325,71 €/ m2.”
Ou seja, enquanto o acórdão de arbitragem apenas se refere genericamente à fixação do valor em 350€/m2, já o relatório pericial dos presentes autos tem como referência “ valor fixado em portaria e atualizado anualmente, de 651,42 € (para a zona em causa e para o ano de 2019)”, explicando com mais pormenor e de forma objetiva o valor unitário para o tipo de construção em causa de 325,71 €/ m2.
Ou seja, a portaria a que aludem apenas poderá ser a que respeita o regime da habitação de custos controlados a que alude o nº5 do art. 26º, sendo que a mais recente é a Portaria 65/2019 que fixa (administrativamente) o preço de construção para as habitações com custos controlados.
É consabido que a utilização dos valores fixados administrativamente, nos termos do art. 26º nºs 4 e 5 do Código das Expropriações, é feita unicamente como critério referencial, no sentido de apurar o valor real e corrente de mercado, sem considerar critérios especulativos e, por outro lado, é garantia de que os valores a que conduzem para apuramento do preço de construção, por m2, se aproximam mais aos valores reais e correntes do custo de construção naquela área geográfica concreta.
Na situação em apreço, verifica-se que os peritos perante a inviabilidade de aplicação do critério previsto no nº 2 e 3 do art. 26º do Código das Expropriações, atenderam aos valores fixados administrativamente, conforme decorre do disposto no art. 23º nºs 4 e 5 do Código das Expropriações
Ora, o motivo de discordância da apelante é apenas aquele: não ter sido levado em conta o valor indicado no acórdão da arbitragem, do qual não ressuma o mínimo fundamento para alicerçar aquele valor de 350€/m2, ao contrário do relatório pericial e unânime dos cinco peritos, o qual garante, assim, um valor mais aproximado aos valores reais e correntes do custo de construção.
Ou seja, o apelante discorda do valor, mas nem sequer indica qual o critério a ter em conta e diferente do que foi seguido pela unanimidade dos peritos, sendo certo que do aludido acórdão da arbitragem ( donde consta o valor de 350€/m2 e pretendido pela apelante) nada se retira a respeito.
Ainda relativamente aos custos de construção, discorda ainda a Expropriada dos fatores de correção utilizados, a que alude o nº 6 do art. 26º do CE, - para cálculo do índice de incidência fundiária - defendendo que deverão ser superiores a 11%.
Repare-se que o relatório pericial destes autos até fixa numa percentagem maior de 9% os valores a que alude o nº6 do art.- 26º, em relação ao acórdão da arbitragem (8%), contudo ambos chegam ao valor total de 10%, com aplicação do nº7 do art. 26.
Ora, reafirma-se que as questões suscitadas do valor da construção, os fatores de valorização e cálculo do m2 e ainda os fatores de desvalorização são tudo questões técnicas, cuja competência acerca das mesmas se presume que os peritos a tenham.
Como se lê no sumário do AC deste TRG de 13-06-2019 ( in dgsi): “) – Apresentando o processo de expropriação um cariz marcadamente técnico, e não dispondo o juiz de conhecimentos especiais na área a que respeita a perícia, necessita que os peritos lhe forneçam elementos concretos que o habilitem a fixar a justa indemnização, não estando em condições de sindicar o juízo científico emitido pelos peritos, salvo em caso de erro manifesto ou de critério legalmente inadmissível ou desadequado. II) - Pese embora a força probatória da perícia no processo de expropriação seja fixada livremente pelo Tribunal (artº. 389º do Código Civil), tem-se entendido que neste tipo de processo, sendo a peritagem obrigatória e traduzindo-se a avaliação do bem expropriado num problema essencialmente técnico, o Tribunal deve aderir, em princípio, aos pareceres dos peritos, dando preferência ao valor resultante desses pareceres, desde que sejam coincidentes, e, por razões de imparcialidade e independência, quando não sejam coincidentes, optar pelo laudo dos peritos nomeados pelo Tribunal quando haja unanimidade entre eles, porquanto este é o meio de prova que melhor habilita o julgador a apurar o valor do bem expropriado, com vista à atribuição da justa indemnização”.
Ora, no caso sub judicio, trata-se de um parecer unânime de todos os peritos, inclusive o perito indicado pela expropriada.
Acresce dizer que e, ainda assim, tudo sopesado, afigura-se-nos que os juízos periciais emitidos pela unanimidade dos peritos e que nos seus pressupostos fundamentais mereceram a concordância de todos os peritos que tiveram intervenção na fase do recurso da decisão arbitral, são os mais fiáveis e serão por isso os que seguiremos, tal como foram seguidos na sentença recorrida.
De qualquer modo, diga-se que a factualidade dada como provada pelo tribunal já tem subjacente os valores indicados pelos peritos subscritores do laudo unânime que aquele tribunal aceitou e que esta instância não tem razões para não aceitar, antes pelo contrário, pois para além de nesta altura já ser matéria assente ( atenta a rejeição da impugnação da matéria de facto), por outro lado, tratando-se de laudo unânime e de todos os peritos, inclusive da expropriada/apelante, é lícito presumir maior distanciamento do caso e, nessa medida, maior imparcialidade e objetividade.
Acresce dizer que no rigor também não é indicado qualquer erro grosseiro no mesmo, não bastando para tal apenas referir “ tendo em conta a maioria dos factores de valorização aplicáveis, deveria ser fixado o índice no mínimo de 11%”, sendo certo que todos os fatores foram devidamente ponderados, nomeadamente a localização, aliás sempre explícita com a devida importância no relatório pericial.
Em suma: a divergência do Recorrente, que defende que aquela percentagem deva aumentar em 1%, assenta apenas na alegação genérica de que “ a maioria dos factores de valorização aplicáveis se encontram preenchidos” e nada diz em concreto sobre cada uma das percentagens que entende deveriam ser fixadas. Apenas genericamente resulta da alegação aduzida que entende ter sido erroneamente apreciada, nomeadamente a localização.
Ora, nos termos do artigo 26.º n.º 6 do CE, num aproveitamento economicamente normal, o valor do solo apto para a construção deverá corresponder a um máximo de 15% do custo da construção, devidamente fundamentado, variando, nomeadamente, em função da localização, da qualidade ambiental e dos equipamentos existentes na zona, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
Na sentença, como já referimos, uma vez mais foi acolhida a percentagem apontada pelos Senhores Peritos, que também nesta questão, acolheram voto unanime, no valor de 9%.
Ou seja, com base nos factos provados e devidamente fundamentado, os Senhores Peritos indicaram valores que conduzem a uma percentagem final de 9%, num valor total de 10%, com aplicação do nº7 do art. 26.
Também aqui houve unanimidade dos peritos, sendo que não se vislumbram razões para alterar aquele computo, que foi acolhido na sentença e que a apelante nem sequer avança concretamente com percentagens, apenas aludindo genericamente à errónea ponderação da localização e “ que a maioria dos factores de valorização aplicáveis se encontram preenchidos”.
Alega a apelante que “não é lícito nem aceitável que sejam imputados à Recorrente, a título de fatores de desvalorização da parcela expropriada, quaisquer quantias como taxas e outras despesas com a urbanização do terreno, pelo que, o fator corretivo de 10% deve ser ignorado, fixando-se um fator de correção mínimo e/ou inexistente.” ( conclusão VI).
Para o efeito, invoca o AC da Relação de Coimbra, proc. n.º 240/09.7TBVIS.C1, de 8.05.2012, nos termos do qual o cálculo do valor de um solo apto para construção deve ter por base a sua capacidade aedificandi valorizada com base nos custos de produção não implicando, obrigatoriamente, a necessidade de promoção de um loteamento, pois o que se pretende avaliar é o terreno tal e qual se encontrava na altura da declaração de utilidade pública.
Vejamos.
Neste particular, os peritos, por unanimidade, consignaram o seguinte: “Na valorização de um solo com potencialidade para a realização de um loteamento, tem de se ter em conta que o valor deste é consideravelmente inferior ao de um terreno já loteado, isto para, loteamentos residenciais, como também para loteamentos industriais e/ou comerciais. Não se pode valorizar um prédio como se já estivesse loteado e dotado de todas as condições necessárias a suportar a construção considerada possível. Pelo que a avaliação terá necessariamente de contabilizar: - A remuneração devida a um gestor imobiliário que irá conduzir o respetivo processo de loteamento.
A consideração deste fator implica que o coeficiente previsto no artigo 26º, n.º 10 deva ser aplicado na sua vertente de risco (caso contrário estaríamos a beneficiar ilegitimamente os expropriados com os proventos da especializada, e bem remunerada, atividade de loteador imobiliário que terá de assumir os riscos de investimento, suportar todas as despesas necessárias à gestão de todo o processo de loteamento, encomendar a elaboração do projeto de arquitetura, impacto ambiental e de todas as especialidades envolvidas, lançar os concursos de empreitada, selecionar propostas, fiscalização das empreitadas, publicitar e comercializar os lotes, etc.), já que, enquanto esforço, este se encontra transferido para o loteador imobiliário, estando englobado na sua remuneração.
- Os encargos com o loteamento que incluem, entre outros, cedências de áreas ao domínio público e o pagamento de taxas urbanísticas, já aqui consideradas pelos Peritos. Nesses termos, entendem os Peritos, então, adotar um fator corretivo de 10%”.
Ora, cremos que sendo uma parcela avaliada como terreno apto para construção, haverá sempre uma margem de risco, maior ou menor, pelo que só em situações absolutamente excecionais, em que haja garantia quase absoluta de sucesso da operação urbanística e imobiliária e sem qualquer esforço por banda do investidor, se poderá dizer que o aludido risco se não verifica ( neste sentido AC da RP de 3/07/2006, proferido no processo 0632987).
No mesmo sentido o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 18/10/2019, proferido no processo 32/10.0TBSJP.C3, disponível em www.dgsi.pt, onde se concluiu que “Porque, por via de regra, a construção implica sempre custos, ónus, encargos, perdas de tempo, stress, etc, o fator corretivo previsto no nº10 do artigo 26º do CE apenas pode deixar de ser aplicado se inequivocamente se provar a inexistência de tais condicionantes”.
E será assim porquanto o artigo 26º nº 10 do CE tem por função diminuir o valor da avaliação com o fim de o ajustar ao valor do mercado.
Entende-se que com este normativo que introduz um “fator de correção” tem-se em vista reduzir o valor da avaliação resultante da aplicação dos fatores fixados nos nºs 4 a 9 do artigo 26º, através da incidência da percentagem nele prevista e no pressuposto de que o expropriado não suporta o risco e o esforço inerente à atividade construtiva, a fim de o ajustar ao valor de mercado.
Na apreciação desta questão, como vimos, a Expropriada/apelante entende não ser de aplicar qualquer percentagem corretiva, defendendo todos os Peritos e o tribunal a quo uma correção de 10%.
Cremos, salvo o devido respeito, que a apelante não tem razão.
Com efeito, atenta a matéria dada como provada será de valorizar o risco da construção.
Em verdade, apesar das infraestruturas existentes, é inegável a existência de um esforço ou risco grande a considerar para edificar a parcela nessas condições.
Na zona em que se situa, zona industrial e de atividades económicas, e dada a dimensão da mesma, a inexistência de loteamento, e processo inerente, com construção de infraestruturas, só por si dificultaria, enormemente o processo edificativo daquela dimensão de terreno.
Com efeito, estamos perante um solo com potencialidade para a realização de um loteamento, pelo que tem de se ter em conta que o valor deste é consideravelmente inferior ao de um terreno já loteado, isto para, loteamentos residenciais, como também para loteamentos industriais e/ou comerciais.
Daí que, tenhamos de concordar com todos os senhores peritos ( os cinco da perícia, e os 3 dos acórdão da arbitragem), bem como o tribunal a quo, no sentido de dever ser aplicável o fator corretivo de risco previsto no art. 26º nº 10 do CE, que julgamos ser adequado e razoável aplicar, dentro dos limites de 0% a 15%, na percentagem de 10%, valor que foi oportunamente atribuído ao risco por todos os peritos por unanimidade.
Nestes termos, também neste segmento, improcede o recurso.
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V- DECISÃOPelo exposto, acordam os juízes que constituem este Tribunal:
A) em julgar improcedente a apelação, confirmando a decisão recorrida.
B) Custas da apelação pela apelante.
Notifique.
Guimarães, 8 de maio de 2025
Relatora: Anizabel Sousa Pereira
Adjuntos: Luís Miguel Martins e
Margarida Pinto Gomes