| 2204/08.9TBGMR.G2 |  |
VALOR REAL E CORRENTE DOS BENS
INDEMNIZAÇÃO
2. - Deve atender-se ao valor real e corrente do bem numa situação normal de mercado, de acordo com o seu destino efetivo ou possível numa utilização económica normal (não especulativa), à data da publicação da DUP, considerando-se um comprador medianamente conhecedor e prudente.
3. - O critério fiscal consagrado no artigo 26 do CE aponta essencialmente para os valores praticados no mercado, embora corrigidos, e não diretamente para valores calculados por regras pré-fixadas, o que resulta do nº 2 , 2ª parte do normativo.
4. - Mostrando-se impossível fornecer tais valores, não é de aplicar o critério de avaliação previstos no CIMI, podendo embora ser utilizado para se aquilatar da justeza de outros metidos de cálculo que sejam utilizados.
5. - O valor de aquisição da parcela expropriada por banda do expropriado, não é critério a ser utilizado para fixação da indemnização, podendo contudo, se estiver conforme aos valores correntes de mercado, não especulativo, servir como critério para aquilatar da justiça do(s) critério(s) utilizado(S).
6. - Não são atendíveis alegadas despesas com a procura e aquisição de outro prédio para instalar a sua indústria, a que a parcela se destinava; quando à data da celebração do negócio relativo à aquisição da parcela pelo expropriado, por repristinação de contrato-promessa anterior à DUP, já os expropriados tinham conhecimento desta e do processo de expropriação.
Por despacho do Exmo. Sr. Secretário de Estado das Obras Públicas, publicado no DR II Série n.º 48 de 26.02.2003, foi declarada a utilidade pública, com caráter de urgência, da expropriação da parcela 169, pertencente a António…, residentes em…, para construção da obra da “Concessão Norte – A7-IC5 – Lanço Guimarães-Fafe – Sublanço Selhos-Calvos”, a favor do Instituto das Estradas de Portugal (IEP), atual EP – Estradas de Portugal SA.
Falhada a expropriação amigável, seguiu-se a fase litigiosa do processo expropriativo, tendo, em 01.04.2008, o expropriado António… requerido a avocação do processo em causa pelo Tribunal, ao abrigo do disposto no art. 42.º/3 CExp, ante os atrasos na respetiva tramitação pela entidade expropriante, o que foi deferido por despacho datado de 29.04.2008, a fls. 29ss do apenso A.
Em sede de arbitragem foi fixado em €111.822,42 o valor da justa indemnização a atribuir aos expropriados.
Recorreram quer entidade expropriante (cfr. fls. 179ss), considerando que o valor da justa indemnização deverá ser fixada nos €47.000, quer os expropriados (cfr. fls. 142ss), computando em € 284.797,76 esse valor.
Realizada a avaliação da parcela expropriada, os peritos indicados pelo tribunal elaboraram por unanimidade o relatório de fls. 256ss, enquanto que o perito indicado pela expropriante apresentou o seu relatório a fls. 241 e o indicado pela expropriada o relatório a fls. 271ss, tendo sido prestados por todos os srs. Peritos avaliadores esclarecimentos adicionais, solicitados pelas partes.
Proferida sentença a qual, julgando improcedente o recurso apresentado pelos expropriados e parcialmente procedente o recurso apresentado pela expropriante, fixou em € 78.148,59 o valor a pagar por esta àqueles (valor este a atualizar nos termos plasmados em tal decisão), dela recorreram expropriante e expropriados, estes insurgindo-se por um lado contra o indeferimento do seu requerimento de inquirição de três testemunhas (pois que as mesmas destinavam-se a comprovar o valor de aquisição do prédio de onde foi destacada a parcela expropriada), por outro contra a omissão, na factualidade dada como provada, desse preço de aquisição e por fim contra o critério seguido para determinação do valor da justa indemnização e aqueles impugnando por um lado a valorização das als. f) e g) do art. 26.º/7 CExp e por outro a decisão quanto à desvalorização da parte sobrante.
Por Ac. Rel. Guimarães datado de 14.04.2011, a fls. 517ss, por se entender relevante para a boa decisão da causa saber-se qual o valor pago pelos expropriados pela aquisição do terreno de onde foi destacada a parcela expropriada, foi dado parcial provimento ao recurso dos expropriados e determinado que se convidasse os expropriados a fazerem prova documental de determinados factos por si alegados no seu recurso da decisão arbitral, posteriormente se processe a nova avaliação (ou a complemento da avaliação já efetuada) e por fim proferida nova sentença.
*
O Tribunal “a quo”, julgando o recurso decidiu nos seguintes termos:
Pelo exposto, o Tribunal decide julgar improcedente o recurso apresentado pelos expropriados e parcialmente procedente o recurso apresentado pela expropriante, fixando em €78.148,59 (setenta e oito mil, cento e quarenta e oito euros e cinquenta e nove cêntimos) o valor da indemnização a pagar por esta àqueles pela expropriação da parcela destacada de um prédio de maiores dimensões com a área de 2.000 m2 sito na freguesia de Urgezes, concelho de Guimarães, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães… e na matriz predial rústica sob os arts…, parcela essa a confrontar do Norte com o próprio (parte sobrante), do Sul… valor esse a atualizar de acordo com a evolução do índice de preços no consumidor, com exclusão da habitação, sobre esse montante a partir da data da publicação da declaração da utilidade pública e até 15.04.2009 e sobre €35.598,59 (trinta e cinco mil, quinhentos e noventa e oito euros e cinquenta e nove cêntimos) desde essa data até à data do trânsito em julgado da presente decisão…”
Inconformados, expropriante e expropriados, interpuseram recurso de apelação da sentença.
Conclusões do recurso de apelação dos expropriados.
Primeira: A certidão da Conservatória do Registo Predial de Guimarães junta com o pedido de avocação do processo de expropriação como documento n.º 5; e a fotocópia da escritura de compra e venda integrada na certidão de fls., emitida pela Secção Central das Varas de Competência Mista de Guimarães, no dia 02-05-2011, contendo as fotocópias de várias peças processuais extraídas do processo n.º 1000/04.7TCGMR, provam que o prédio rústico, com a área de 2.000m2, do qual foi destacada a parcela de terreno com a área de 917m2, é o descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o n.º 1455/20070316 da freguesia de Urgeses, e inscrito na respetiva matriz sob o art.º 197, e não o n.º 603/040394 inscrito na matriz sob os artigos 318/338, como erradamente consta da alínea c) dos Factos Provados.
Segunda: Deve, assim, ser corrigida a redação da alínea c) dos Factos Provados, nos termos que se sugerem:
“ A parcela referida em a) com a área de 917m2, foi destacada de um prédio rústico de maiores dimensões com a área de 2.000m2 sito no lugar de Covas de Baixo, na freguesia de Urgeses, concelho de Guimarães, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o n.º 1455/20070316 e inscrito na matriz sob o art.º 197, parcela essa a confrontar … enquadrada, para efeitos de PDM, em zona de concentração industrial e armazenagem (cfr. …)”
Terceira: As fotocópias dos documentos e peças processuais extraídas do processo n.º 1000/04.7TCGMR e integrados na certidão de fls., emitida pela Secção Central das Varas de Competência Mista de Guimarães, no dia 02-05-2011, que o expropriado juntou em obediência ao despacho de fls. provam:
a) Que, no dia 22 de janeiro de 1996, foi celebrado o contrato escrito de promessa de compra e venda, pelo qual, António … e esposa Maria … , intervindo por si e em representação da sociedade comercial por quotas IMOBILIÁRIA…, L.DA, prometeram vender, a António …, (ora expropriado) e este prometeu comprar àqueles, “uma parcela de terreno com a área de 2.000 metros quadrados, confrontando do norte com R.S. – Pneus, sul com os vendedores e poente com a Rodovia, pelo preço de ESC. 45.000.000$00”;
b) Que o promitente-comprador pagou, aos promitentes vendedores, o preço da prometida venda, em três prestações dos montantes e nas datas seguintes:
- 10.000.000$00 (dez milhões de escudos) com a assinatura do contrato-promessa – no dia 22-01-1996;
- 10.000.000$00 (dez milhões de escudos) no dia 15-02-1996; e
- 25.000.000$00 (vinte e cinco milhões de escudos) no dia 15-05-1996;
c) Que, com o pagamento da primeira prestação, no dia 22 de janeiro de 1996, o ora expropriado entrou na posse da parcela de terreno que é objeto desse contrato;
d) E que, nesse mesmo dia, o ora expropriado e um representante dos promitentes vendedores se deslocaram ao terreno e demarcaram, com estacas de madeira pintadas a vermelho, os limites do terreno que fora prometido vender.
e) Apesar de terem recebido, pontualmente, o preço integral da prometida compra e venda, os promitentes vendedores não diligenciaram pela realização da respetiva escritura, dentro do prazo convencionado, como estavam contratualmente obrigados.
f) Entretanto, por deliberação do Conselho de Administração do IEP – Instituto de Estradas de Portugal, do dia 27 de novembro de 2002, foi declarada a expropriação da parcela de terreno dos autos.
g) Os promitentes vendedores recusaram-se a devolver, ao promitente comprador, ora expropriado, o preço que dele receberam pela promessa de compra e venda da mencionada parcela de terreno com 2000 metros quadrados, e nada fizeram para obterem e lhe entregarem o valor da indemnização devida pela expropriação da parcela de terreno com 917 metros quadrados.
h) No dia 14 de outubro de 2004, o ora recorrente intentou uma ação contra os promitentes vendedores, para obter deles o reembolso do preço e o pagamento da indemnização prevista nesse contrato. – Processo n.º 1000/04.7TCGMR, da 1.ª Vara Mista de Guimarães.
i)) As partes chegaram a acordo nessa ação, no dia 06 de novembro de 2007, pelo qual repristinaram o contrato-promessa, e nessa mesma data outorgaram a prometida escritura de compra e venda.
j) E no dia 01 de abril de 2008, o ora recorrente requereu a avocação do processo de expropriação, nos termos dos n.ºs 1 e 2 alínea b) e 3 do art.º 42.º e n.º 1 do art.º 43.º do Código das Expropriações aprovado pela Lei n.º 168/99 de 18 de setembro.
Quarta: O Tribunal “a quo”, por erro de julgamento, não conheceu os factos referidos na conclusão anterior, e tinha o dever de os conhecer e de os incluir na FUNDAMENTAÇÃO – FACTOS PROVADOS, pelas seguintes razões:
a) Porque estão plenamente provados por documentos autênticos que se encontram nos autos;
b) Porque integram a “causa de pedir e foram incluídos na Matéria de Facto Assente no processo n.º 1000/04.7TCGMR da 1.ª Vara Mista de Guimarães, sob as alíneas A), B), C,) D), E), J), K), L) e M);
c) E porque são indispensáveis para a compreensão do facto da alínea x) da sentença recorrida, e para o conhecimento e boa decisão da causa dos presentes autos.
Quinta: O Tribunal “a quo” não transcreveu nem sintetizou as declarações das partes na transação judicial homologada a que faz referência na alínea y dos Factos Provados, e interpretou-as, indevidamente, ao dar como provado que “A ação referida em x) terminou por transação judicialmente homologada nos termos da qual os ali os RR. declararam vender ao ali A. (aqui expropriado) pelo preço de € 224.459,05 um prédio rústico composto por terreno de lavradio, com a área de 2.000m2, sito no lugar de Covas de Baixo, na freguesia de Urgeses, concelho de Guimarães …” (sublinhado do recorrente) -
Sexta: Na referida transação judicial, porém, o A. e os RR. quiseram declarar e declararam coisa diferente do que foi levado à alínea y) dos Factos Provados, ou seja, nas cláusulas primeira e segunda, “acordaram em repristinar o contrato promessa de compra e venda” e que, “em cumprimento desse contrato, o segundo e a terceira outorgantes, por escritura de compra venda outorgada nessa mesma data, venderam ao primeiro outorgante a parcela de terreno com a área de 2.000m2…”
Sétima: Deve, assim, ser corrigida a redação da alínea y), nos termos que se sugerem:
“A ação referida em x) terminou por transação judicialmente homologada nos termos da qual os ali A. e RR. declararam que acordaram em repristinar o contrato promessa de compra e venda, e que, em cumprimento desse contrato, o segundo e a terceira outorgantes, por escritura de compra venda outorgada nessa mesma data, venderam ao primeiro outorgante a parcela de terreno com a área de 2.000m2 – parcela de terreno melhor descrita no artigo 4.º da petição inicial da já mencionada ação e destacada do prédio identificado na alínea a) do artigo 3.º da dita petição inicial”.
Oitava: Quando foi celebrada a transação judicial referida nas conclusões anteriores, já não era possível o cumprimento real do prometido contrato, porque os promitentes vendedores já não eram donos da totalidade do terreno de 2.000 m2 que prometeram vender, por dele ter sido expropriada a parcela de terreno de 917 m2.
Nona: Com a transação judicial e com a escritura de compra e venda nela referida, as partes quiseram apenas dotar, e dotaram, o ora Recorrente do título que lhe permitiu obter a inscrição do prédio, em seu nome, na Conservatória do Registo Predial, para prova da sua legitimidade e do seu direito de negociar e reclamar o pagamento do valor da indemnização devida pela expropriação, uma vez que o preço já se encontrava pago à mais de ONZE ANOS.
Décima: O processo de expropriação referido na cláusula terceira do termo de transação não é nem se confunde com o presente processo expropriativo, como erradamente se fez constar na alínea z). O presente processo expropriativo incide sobre a parcela de terreno com 2.000 m2, melhor identificada na conclusão Segunda, que anteriormente estava inscrito na matriz rústica sob o artigo 1134.º (cfr. Promessa de compra e venda); e o processo de expropriação referido na cláusula terceira do termo de transação incide sobre o prédio identificado na alínea a) do art.º 3.º da petição inicial, que tem a seguinte descrição e composição:
“ Prédio misto composto de duas casas de habitação, em mau estado, inscritas na matriz urbana da freguesia de Urgeses sob os art.ºs 318.º e 338.º, e os rústicos denominados “um bocado de roço” inscrito na matriz sob o art.º 1135.º, e o “campo do lameiro redondo” inscrito na matriz sob o art.º 1136.º, o qual faz parte do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número 603 da freguesia de Urgeses”.
Décima Primeira: Trata-se, assim, a todas as luzes, de processos expropriativos diferentes, que incidem sobre prédios distintos, os quais apenas têm em comum o facto de terem pertencido ao mesmo dono e de terem sido desanexados da mesma descrição predial de que faziam parte.
Décima Segunda: Aliás, mal se compreende a alusão feita na alínea z), ao conhecimento que o ora expropriado tinha do presente processo expropriativo, pois a ação que correu termos pela 1.ª Vara Mista de Guimarães, sob o n.º 1000/04.7TCGMR foi intentada exatamente porque a expropriação da parcela de terreno de 917m2 tornou impossível o cumprimento do prometido contrato de compra e venda.
Décima Terceira: A alínea z) deve, assim, ser retirada da Fundamentação de Facto, por aludir ao processo de expropriação de um prédio estranho, confundindo-o com o presente processo de expropriação.
SEM PRESCINDIR
Décima Quarta: Decorre do princípio da “justa indemnização”, consagrado no art.º 62.º n.º 2 da Constituição da República e no art.º 23.º do Cod. Exp, que esta deve corresponder a uma compensação séria e adequada ao sacrifício infligido ao expropriado, ou dito de outro modo, a indemnização deve corresponder à compensação integral do prejuízo que para o Expropriado vem da expropriação, e permitir-lhe adquirir um bem de igual natureza e qualidade.
Décima Quinta: A indemnização deve ser calculada de acordo com o valor de mercado, isto é, com base na quantia que teria sido paga pelo bem expropriado, se este tivesse sido objeto de um livre contrato de compra e venda, por ser a que está em melhores condições de compensar integralmente o sacrifício patrimonial do expropriado e de garantir que este, em comparação com outros cidadãos não expropriados, não seja tratado de modo desigual e injusto… e por isso deve ser calculada com base no preço que o Expropriado pagou pelo prédio expropriado, mais de sete anos antes de ter sido publicada a (DUP) – 45.000.000$00 –, por continuar a ser o seu real valor de mercado, à data da publicação desta.
Décima Sexta: No cálculo do valor da justa indemnização, seja qual for o critério adotado, devem também ser computados os custos que o Expropriado terá de repetir com a procura e aquisição de outro prédio com as características idênticas ao do prédio expropriado, nomeadamente, os gastos que terá de suportar, novamente, com o pagamento do IMT, e da escritura de compra e venda e de registo da aquisição na Conservatória competente, e com os novos estudos com vista à realização do projeto da construção a levantar no novo prédio, todos do valor global estimado pelo perito do Expropriado de € 46.292,95, e ainda o valor de € 2.300,00 atribuído ao muro que a Expropriante derrubou e fez desaparecer, antes de efetuada a “vistoria ad perpetuam rei memoriam”, como foi já decidido no douto acórdão do Tribunal Constitucional n.º 231/08, proferido no Processo n.º 337/06, cuja fotocópia se junta.
Décima Sétima: De acordo com o critério do preço pago pelo Expropriado, e tendo em atenção o alegado em II – H - 1 – 1.1 “supra”, o valor da “justa indemnização” deve ser computado em € 245.443,93, correspondendo:
- €102.914,91, ao valor da parcela de terreno expropriada;
- € 97.236,07, à desvalorização da parcela sobrante (80%);
- € 46.292,95, aos custos a repetir por mudança de local.
TAMBÉM SEM PRESCINDIR
Décima Oitava: Não tendo aplicado o critério do preço pago pela aquisição do terreno expropriado, o Tribunal devia ter adotado o “critério fiscal”, nos termos do n.º 2 do art.º 26.º do C.E., e não o critério do “custo de construção”, porque este tem caráter supletivo. Neste sentido, v acórdão de 18-05-2006 do Tribunal da Relação de Évora, in Col. Jurisprudência, Tomo III, pág. 244
Décima Nona: O Tribunal “a quo” podia e devia ter adotado o “critério fiscal” tomando por referência o valor unitário de construção de € 603,00, legalmente fixado para a determinação do valor patrimonial tributário dos solos aptos para construção, tudo conforme algoritmo publicado em www.e-financas.gov.pt e o disposto no art.º 45.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI).
Vigésima: O critério fiscal para determinação do valor do solo apto para a construção é e sempre foi o mesmo, ou seja, o valor é fixado por declaração do contribuinte, corrigida pela avaliação fiscal feita pelos louvados do respetivo concelho.
Até à data da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 287/03 de 12 de novembro, que aprovou a REFORMA DA TRIBUTAÇÃO DO PATRIMÓNIO, os louvados faziam as avaliações segundo o seu prudente juízo; e após essa data passaram a fazer as avaliações através da aplicação da fórmula legal publicada na INTERNET, nos termos do art.º 45.º do CIMI, portanto, por aplicação de índices objetivos fixados legalmente.
Vigésima Primeira: Impõe-se, assim, proceder a uma interpretação atualista das normas dos n.ºs 2 e 3 do art.º 26.º do C. E., como dispõe o art.º 9.º do Código Civil, reconstituindo o “Pensamento Legislativo”, tendo em conta as circunstâncias em que a lei foi elaborada, e as condições específicas do tempo em que a lei é aplicada, com as atuais regras relativas à determinação do valor tributário dos terrenos aptos para a construção, estabelecidas pelo Decreto-Lei n.º 287/03 de 12 de novembro, tendo em vista a sua consonância com o espírito ou unidade intrínseca de todo o ordenamento jurídico.
Vigésima Segunda: “In casu”, não eram indispensáveis as informações previstas nos n.ºs 2 e 3 do art.º 26.º do C. E., para efeitos da concreta aplicação do “critério fiscal”, porque é a própria lei que fixa o valor unitário ou o custo de construção a ter em conta, para efeitos da determinação do valor patrimonial tributário dos solos aptos para a construção.
Assim, contrariamente ao decidido na sentença recorrida, existem elementos nos autos que possibilitam a aplicação do critério fiscal, e por isso é ilegítimo o recurso ao “critério do custo da construção”. Cfr. n.º 4 do art.º 26.º do C.E.
Vigésima Terceira: Aliás, o ESTADO não pode estabelecer e impor uma regra para determinação do valor dos solos aptos para a construção, para o efeito da tributação dos particulares e aplicação do IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e do CIMI (Código do Imposto Municipal sobre Imóveis), e fixar regras diferentes para determinação desse valor, para efeitos de expropriação dos terrenos por utilidade pública, sob pena de violação dos princípios constitucionais da legalidade, universalidade, igualdade e do acesso ao direito e tutela jurisdicional efetiva. – Art.ºs 3.º, 12.º, 13.º, e 20 n.º 1 da Constituição da República -.
Vigésima Quarta: De acordo com a “Simulação Valor Patrimonial Tributário” feita pelo Expropriado, com aplicação da fórmula legal (doc. n.º 06 junto com o recurso da decisão arbitral), e com o laudo do perito do Expropriado, o valor da “justa indemnização” calculado por aplicação do “critério fiscal” é de € 331.090,71), assim descriminado:
- Valor da parcela de 917 m2 ……………………………………. 145.260,00 €
- Valor unitário por m2………………………………………...…...…. 158,40 €
(€ 145.260,00 : 2.000 m2 = € 158,40)
- Desvalorização parcela sobrante …….......................................... 137.237,76 €
(1.083 x € 158,40 x 80% = 137.237,76)
- Benfeitorias: ………………………………………………………... 2.300,00 €
- Custos que serão repetidos por mudança de local ……………… 46.292,95 €
TOTAL …………….. € 331.090,71
(145.260,00 € + 137.237,76 + 2.300,00 + 46.292,95 = € 331.090,71)
IGUALMENTE SEM PRESCINDIR
Vigésima Quinta: Se se entender que é lícita a aplicação do critério do “custo de construção” previsto no art.º 26.º n.ºs 5 a 11 do Código das Expropriações, para efeitos da determinação do valor da “justa indemnização”, o Tribunal deve, então, considerar:
- O valor unitário de construção por metro quadrado de € 613,00, adotado pelos árbitros e pelo perito do Expropriado;
- O índice de construção 1 m2/m2, estabelecido no acordo de cedência;
- O coeficiente de valorização de 15% previsto no n.º 6, relativo à qualidade ambiental;
- E o coeficiente de 0,50% relativo a passeios.
Vigésima Sexta: Muito embora não seja muito feliz a redação do n.º 5 do ACORDO DE CEDÊNCIA, cuja fotocópia está integrada na certidão judicial de fls., nela foi declarado que a Câmara Municipal de Guimarães, como contrapartida do terreno que lhe foi cedido a título gratuito, garantia, aos cedentes:
a) A desafetação da R.A.N. de dois prédios, situados, respetivamente:
- O primeiro, na curva da Rodovia, lado esquerdo, no sentido Guimarães – Santo Tirso, junto à Estação de caminhos de ferro de Covas;
- O segundo, na reta de Toriz, junto a uma bloqueira existente no local.
b) A desafetação destinava-se:
- À construção ou instalação de uma indústria com a área de aproximadamente 2.000m2, no caso do primeiro;
- E à construção, no caso do segundo.
Vigésima Sétima: O primeiro dos prédios referidos na conclusão anterior situa-se na freguesia de Urgeses, dentro dos limites e do lado Sul da cidade de Guimarães; e o segundo situa-se na freguesia de Ponte/Corvite, ou seja, do lado Norte e fora da cidade de Guimarães, não sendo possível qualquer confusão entre ambos, até porque distam vários quilómetros um do outro.
Vigésima Oitava: É inequívoco que a garantia de construção da unidade fabril, com a área de 2.000 m2, respeitava apenas ao terreno situado na curva da Rodovia, da freguesia de Urgeses, isto é, ao terreno que foi objeto da presente expropriação.
Vigésima Nona: Só por deficiente ou errada leitura do n.º 5 do ACORDO DE CEDÊNCIA pode ser posta em dúvida, a qual dos prédios diz respeito a garantia de construção da unidade fabril, e ou se tal garantia respeitava aos dois prédios, no seu conjunto.
Trigésima: O índice de construção de 1 m2/m2 significa que é possível construir, no terreno, um número de metros quadrados de construção igual ao número de metros quadrados do terreno, distribuindo-se a construção por um ou mais pisos, consoante o que a Câmara Municipal tiver previsto para o local.
Trigésima Primeira: Está provado que nas proximidades do prédio do qual foi destacada a parcela expropriada existem várias construções com dois pisos, e todas com um índice de ocupação de 1 m2/m2 – Cfr. alínea f) da matéria de facto.
Trigésima Segunda: A área de 2.000 m2 de construção garantida pela Câmara Municipal de Guimarães, no acordo de cedência, para o terreno de 2.000 m2 do qual foi destacada a parcela de terreno expropriada, distribuída por dois pisos, importa a ocupação de apenas 1.000 m2 de terreno; cumpre o acordo de cedência; traduz ou corresponde ao índice de construção de 1 m2/m2; deixa livres 1.000 m2 (mil metros quadrados) de área para lugares de estacionamento; e assegura o cumprimento do PDM de Guimarães.
Trigésima Terceira: Decorre da fundamentação da sentença recorrida que a meritíssima Juiz, certamente por mero lapso, equiparou duas realidades distintas, ou seja, confunde “área total da construção” com “área de implantação da construção”.
Trigésima Quarta: Os meios de prova existentes nos autos – Acordo de cedência (documento número 2 junto aos autos com o recurso da decisão arbitral) e os laudos dos peritos do Tribunal e do Expropriado – demonstram que o índice de construção previsto e garantido para o terreno de 2.000 m2 de que foi destacada a parcela de terreno expropriada é de 1 m2/m2, e não de 0,50 m2/m2.
Trigésima Quinta: O custo da construção industrial que se desenvolve em dois pisos, como seria a dos autos, é superior ao custo da habitação em geral, por diferentes razões, nomeadamente:
- A estrutura de betão armado é muito mais cara porque tem de ser reforçada para aguentar cargas dez vezes superiores às da construção para habitação;
- De acordo com as normas regulamentares em vigor, a construção industrial tem de garantir a insonorização do edifício; tem de dispor, obrigatoriamente, de cozinha e refeitório e adequado número de casas de banho, para homens e para mulheres; tem de proporcionar e de garantir os níveis de conforto e de segurança e de salubridade adequados a quem nela trabalha; e “in casu”, teria ainda de respeitar padrões estéticos acima da média, por se situar dentro da cidade de Guimarães, junto a diversos edifícios luxuosos destinados à exposição e venda de veículos automóveis de marcas do maior prestígio, e dever ser o primeiro desse conjunto de edifícios que aparece numa das principais entradas na cidade.
Trigésima Sexta: Não é lícita nem justificada nem justificável a aplicação do fator corretivo de 5%, adotado na sentença recorrida, ao abrigo do disposto no n.º 10 do art.º 26.º do C.E., porque o Expropriado adquiriu o terreno para uso próprio, e porque a localização do terreno, inserido numa urbanização industrial dentro do perímetro da cidade de Guimarães; a garantia de licenciamento de um edifício industrial com um índice de ocupação de 1 m2/m2; as vias de comunicação que o servem; e os equipamentos existentes na zona; garantiam a total ausência de risco inerente à atividade construtiva, e a certeza do contínuo aumento do seu valor.
Trigésima Sétima: É igualmente ilícita e injustificável a aplicação do coeficiente de 0,80%, porque o custo da construção industrial que se desenvolve em dois pisos e observe as normas regulamentares em vigor no que concerne à insonorização, salubridade e conforto, não é inferior, bem pelo contrário, é superior ao custo da habitação como, aliás, decorre da lei e das Portarias que fixam aquele e estes valores.
Trigésima Oitava: O valor da indemnização calculada pelo critério do “custo de construção”, com as correções do valor unitário da construção, e do índice de construção, e dos coeficientes aplicáveis é de 261.118,38 €, assim descriminado:
Área de construção …………………………………… 917 m2
Custo unitário da construção ……………. € 613,00
Custo da construção ……………………….. 505.909,90 €
(917 x 0,90 x 613,00€/m2 = 505.909,90 €)
Valor do terreno ……………….. …………. 109.276,54 €
(0,24 x 0,90 x 505.909,90 = 109.276,54 €)
Valor unitário ………………. 119,17€/m2
(109.276,54€ : 917m2 = 119,17€/m2)
Depreciação da parcela sobrante …………103.248,89 €
(1.083m2 x 119,17€/m2 x 80% = 103.248,89)
Benfeitorias ………………………………. 2.300,00 €
Custos repetidos por mudança de local ……. 46.292,95 €
TOTAL ……………………………… 261.118,38 €
Trigésima Nona: O critério do custo de construção, com aplicação do valor e do índice de construção e dos coeficientes adotados na sentença recorrida, conduziu a um resultado que não corresponde ao valor real e corrente do mercado do terreno expropriado, numa situação normal de mercado, e por isso sempre teria de ser rejeitado, nos termos do disposto no n.º 5 do art.º 23.º do C.E., e não conduzir à “justa indemnização”.
Quadragésima: A sentença recorrida viola e não faz correta aplicação e interpretação das normas dos art.ºs 9.º, 368.º a 371.º do Código Civil; art.º 265.º, 266.º e 508.º n.º 2 do Código de Processo Civil; art.ºs 3.º, 12.º, 13.º, 20.º/1 e 62.º/2 da Constituição da República; art.ºs 23.º e 26.º do Código das Expropriações; e art.º 45.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/03 de 12 de novembro.
Nestes termos, e pelo douto suprimento:
- Deve ser corrigida a matéria de facto da alínea c), nos termos sugeridos na conclusão Segunda;
- Devem ser aditados, à Fundamentação de Facto, os factos mencionados nas diversas alíneas da conclusão Terceira;
- Deve ser corrigida a redação da alínea y) da Fundamentação de Facto, nos termos sugeridos na conclusão Sétima;
- Deve ser eliminada a alínea z) da Fundamentação de Facto pelas razões indicadas nas conclusões Oitava a Décima Terceira;
- Deve ser calculado o valor da indemnização pelo critério do preço pago pelo Expropriado pela aquisição do prédio expropriado, e ser fixado em € 245.443,93 (duzentos e quarenta e cinco mil e quatrocentos e quarenta e três Euros e noventa e três cêntimos), valor esse a atualizar de acordo com a evolução do índice dos preços no consumidor, com exclusão da habitação, sobre esse montante a partir da data da publicação da declaração da utilidade pública da expropriação e até 15-04-2009, e sobre o montante de 202.893,93, desde essa data até à do trânsito em julgado da sentença;
- E consequentemente, deve ser revogada a sentença recorrida, por errada e indevida aplicação do critério do custo de construção e violação da norma do n.º 2 do art.º 62.º e dos princípios constitucionais da legalidade (art.º 3.º/3), universalidade (art.º 12.º/1), igualdade (art.º 13.º) e da tutela jurisdicional efetiva (art.º 20.º/1), todos da Constituição da República Portuguesa.
E para a hipótese de vir a ser recusado o critério do preço da aquisição do bem expropriado e SEM PRESCINDIR.
- Deve ser calculado o valor da indemnização por aplicação do “critério fiscal” e da fórmula publicada em www.e-financas.gov.pt e do disposto no art.º 45.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), e ser fixado em € 331.090,71 (trezentos e trinta e um mil e noventa Euros e setenta e um cêntimos), valor esse a atualizar de acordo com a evolução do índice dos preços no consumidor, com exclusão da habitação, sobre esse montante a partir da data da publicação da declaração da utilidade pública da expropriação e até 15-04-2009, e sobre o montante de 288.540,71 desde essa data até à do trânsito em julgado da sentença;
E para a hipótese de vir a ser seguido o critério adotado pelo Tribunal “a quo” e ainda SEM PRESCINDIR.
- Deve ser fixado o valor da indemnização em € 261.118,38 (duzentos e sessenta e um mil cento e dezoito Euros e trinta e oito cêntimos), tendo em atenção:
- O custo da construção de € 613,00, adotado pelos árbitros e pelo perito indicado pelo Expropriado;
- O índice de construção 1 m2/m2 garantido pela Câmara Municipal de Guimarães, para o prédio expropriado;
- O coeficiente de 15% para a qualidade ambiental, defendido pela maioria dos peritos;
- E o coeficiente de 0,50% da alínea b) do n.º 7 do art.º 26.º do C.E., (passeios).
Conclusões da expropriante:
1- Vem o presente recurso interposto da douta sentença proferida pelo tribunal a quo, a qual fixou a indemnização devida por força da expropriação da parcela 169, assim identificada no mapa parcelar anexo à DUP publicada em DR, II SÉRIE, em 26 de fevereiro de 2003.
2- Em face da análise tão rigorosa que foi feita por aquele julgador, muito se estranha a decisão que o mesmo tomou quanto à valorização das alíneas f) e g) do n.º 7 do artigo 26.º do CE/99.
3- O julgador deu como provados nas alíneas e) e l): a EN 105 é pavimentada a betuminoso e dispõe de rede de energia elétrica em baixa tensão, distribuição domiciliária de água, saneamento e telefónica; a parcela sobrante é limitada pelos lados sul e poente por um aqueduto de drenagem de águas pluviais, construído em parte da parcela de terreno expropriada.
4- De acordo com o n.º 1 do artigo 23.º do CE/99, a avaliação terá em consideração todas as condições de facto existentes à data da DUP.
5- Não obstante o auto de vistoria não fazer prova plena dos elementos de facto, assume contudo uma inegável força probatória. Daí que tenha já sido dito pelo TRP, em Ac proferido a 26 de janeiro de 2010 que Se as conclusões da perícia se encontram em oposição com as da vistoria ad perpetuam rei memoriam, sem prejuízo da consideração em concreto das razões, deve dar-se primazia à última, quanto à caracterização do terreno expropriado, por se encontrar mais próxima do momento da expropriação.
6- O auto de vistoria, não contestado, refere que a parcela tem as seguintes infraestruturas eletricidade, água, saneamento e telefone. Margina a EN 105, pavimentada a betuminoso e tem acesso através dela. A descrição que é feita é devidamente pormenorizada e não padece de nenhum lapso. As infraestruturas que não existiam àquela data não foram enunciadas pelo perito subscritor.
7- Além disso é manifestamente falso que as infraestruturas que foram valorizadas pelo julgador tenham sido pacificamente aceites por todos os peritos. Repare-se que o perito do expropriante não considera a rede de drenagem de águas pluviais e coloca grandes reservas à consideração da estação depuradora.
8- Efetivamente nenhuma delas poderá ser valorizada atenta a descrição que é feita no auto de vistoria. Ao que acresce que também o julgador não deu como provada a existência da estação depuradora à data da DUP.
9- O aqueduto de águas pluviais foi construído em parte da parcela de terreno expropriado. Se a utilização da parcela expropriada contemplou a construção do aqueduto de drenagem de águas pluviais, a rede de drenagem não poderia encontrar-se em serviço à data da DUP, pelo que também esta infraestrutura deverá deixar de ser contabilizada, limitando-se o valor percentual do solo ao acréscimo originado pelo acesso pavimentado a betuminoso, pelas redes de energia elétrica, água, saneamento e telefones.
10-O julgador assumiu a desvalorização da parte sobrante como um facto, quando tal mais não é do que uma conclusão jurídica. Nessa medida, deverá ainda retirar-se a alínea p) da matéria que foi dada como provada.
11-E mesmo que se não entendesse que de uma conclusão jurídica se trata no que se não concede -- e se pretenda reconduzir esta questão a um facto provado pelo relatório pericial maioritário, bastaria atentar na análise técnica que é apresentada no relatório do perito do expropriante para se concluir exatamente de forma oposta: na parcela sobrante é possível construir.
12-Conforme refere aquele perito, explicando com assinalável rigor, a parte sobrante tem dimensão suficiente para construir uma edificação com 2 pisos de 150 m cada, sobrando ainda espaço exterior para aparcamento.
13-O relatório maioritário limita-se a tecer considerações genéricas e sem qualquer suporte factual. Refere que a parte sobrante, dadas as suas dimensões, figura geométrica, distância às novas vias rodoviárias, suas características, dificilmente terá aproveitamento, com exceção da possibilidade de ser cultivada agricolamente. Se um lote padrão tem normalmente 1000m2 e o terreno sobrante tem 1083m2 repartidos por uma figura aproximadamente retangular (cfr. planta parcelar), desconhecem-se as especiais dificuldades nas dimensões e configuração da parcela sobrante que os senhores peritos encontraram para dizer que não tinha aproveitamento construtivo.
14-Diz-se ainda que por causa das suas características que não se identificam e ainda pela proximidade às novas vias que não se dimensionam este terreno só pode ser aproveitado agricolamente. A análise técnica do perito do expropriante diz-nos precisamente o contrário: o terreno sobrante tem área suficiente para nele se edificar e se construir com qualidade. A construção que foi admitida (150m x 2) corresponde à moradia unifamiliar de r/ch + 1 que se encontra na envolvente, implantada num lote de grande dimensão (1083m2), o que permite uma área de logradouro e aparcamento considerável e adaptado à construção edificada.
15-Daí que não possa concordar-se com o tribunal recorrido que, sem qualquer fundamento, admitiu que o terreno sobrante não tinha capacidade construtiva. Não só tem capacidade edificativa, como é possível aí construir uma moradia semelhante à da envolvente, com um índice semelhante.
16-Permite-se inclusive um índice de cerca de 1/3, o que representa uma grande dimensão de área edificável.
17-As zonas de cedência ao domínio público, as zonas de aparcamento descoberto ou ainda as zonas oneradas com servidão n. ae., ou seja todas as zonas onde não se pode construir, apesar de não serem passíveis de ser utilizadas na construção e portanto não são áreas de implantação, não deixa por isso de ser áreas de construção e entram para o cálculo do índice de ocupação do solo.
18-Quando um terreno é avaliado como sendo terreno de construção, todo ele vale pela sua potencialidade construtiva, não assumindo a área de implantação da construção um valor diferente/superior do da restante área de construção.
19-Daí que não se possa aceitar que o terreno sobrante tenha perdido capacidade construtiva por causa da expropriação e portanto não poderá ser por isso indemnizado o expropriado.
20-A sentença recorrida violou o disposto no artigo 23.º n.º 1, 26.º N.º 7 e 29.º de CE/99, 13.º e 62.º n.º 2 da CRP.
Colhidos os vistos dos Ex.mos Srs. Adjuntos há que conhecer dos recursos.
*
Factos provados:
a) Por despacho do Exmo. Sr. Secretário de Estado das Obras Públicas, publicado no DR II Série n.º 48 de 26.02.2003, foi declarada a utilidade pública, com caráter de urgência, da expropriação da parcela 169, pertencente a António… casado com Rosa …, residentes em …Guimarães, para construção da obra da “Concessão Norte –A7-IC5 – Lanço Guimarães-Fafe – Sublanço Selhos-Calvos”, a favor do Instituto das Estradas de Portugal (IEP), atual EP – Estradas de Portugal SA (cfr. cópia do DR II Série a fls. 25ss);
b) A expropriante tomou posse administrativa da parcela referida em a) em 21.05.2003 (cfr. auto de posse administrativa a fls. 6);
c) Alterado:
A parcela referida em a) tem a área de 917m2, e foi destacada de um prédio rústico de maiores dimensões, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães à data da DUP sob o n.º 603/040394, sendo que há data da sentença adjudicatória tal parcela fazia parte do prédio rústico de maiores dimensões com a área de 2.000m2 sito no lugar de Covas de Baixo, na freguesia de Urgeses, concelho de Guimarães, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o n.º 1455/20070316 e inscrito na matriz sob o art.º 197, resultante de desanexação daquele outro, parcela essa a confrontar …, enquadrada, para efeitos de PDM, em zona de concentração industrial e armazenagem (cfr. auto de vistoria ad perpetuam rei memoriam a fls. 11ss, laudo de arbitragem a fls. 77ss e laudos periciais de fls. 241ss, 256ss e 271ss);
d) À data da declaração de utilidade pública o terreno da parcela tinha uma configuração sensivelmente triangular, com aproximadamente 35m x 45 m x 50 m, inclinação nascente-poente e era composta por terreno inculto (cfr. auto de vistoria ad perpetuam rei memoriam a fls. 11ss, laudo de arbitragem a fls. 77ss e laudo pericial de fls. 256ss);
e) A EN 105, limite poente da parcela referida em a), é pavimentada em betuminoso com cerca de 7 m de largura e dispõe de redes de energia elétrica em baixa tensão, distribuição domiciliária de água, saneamento e telefónica (cfr. auto de vistoria ad perpetuam rei memoriam a fls. 11ss, laudo de arbitragem a fls. 77ss e laudo pericial de fls. 256ss);
f) Nas proximidades da parcela expropriada existem várias construções com dois pisos (laudo de arbitragem a fls. 77ss e relatórios periciais de fls. 251ss e 256ss);
g) Os srs. Árbitros consideraram, para efeitos de cálculo do valor indemnizatório, um índice de construção de 0,50 m2/m2, com o preço de construção de €613/m2 (80% do valor estabelecido na P 1425/2007, de 31.10), e um coeficiente de valorização do solo de 20% (12% atenta a localização, qualidade ambiental e equipamentos existentes na zona, 1,5% ante a existência de acesso rodoviário, com pavimentação em calçada, betuminoso ou equivalente junto ao prédio, 1,5% pela existência de rede de saneamento com coletor, 1% pela existência de rede de abastecimento domiciliário de água, 1% para a existência de rede de distribuição de energia elétrica em baixa tensão, 1% pela existência de rede telefónica junto ao prédio e 2% pela existência de uma estação depuradora), chegando a um valor/m2 de €61,30 m2 (cfr. laudo de arbitragem a fls. 77ss);
h) Computaram ainda os srs. Árbitros no montante indemnizatório a quantia de €2.300 a título de indemnização por benfeitorias e € 53.110,32 a título de depreciação da parte sobrante do prédio do qual foi destacada a parcela expropriada, já que por força da expropriação o sobrante deixou de ter capacidade edificativa, sofrendo por isso uma desvalorização de 80%, restando-lhe um aproveitamento agrícola ou de logradouro de atividades com direito a licenciamento (cfr. laudo de arbitragem a fls. 77ss);
i) À data da expropriação o prédio de onde foi destacada a parcela expropriada situava-se dentro do perímetro da cidade de Guimarães (respostas aos quesitos formulados pelos expropriados no laudo de arbitragem a fls. 77ss);
j) À data da expropriação o prédio de onde foi destacada a parcela expropriada situava-se a 1.500 m das estações de caminho de ferro de Covas e Guimarães, 450 m quer da Igreja de Urgezes, quer das escolas primárias de Urgezes, 2.500 m quer das Escolas C + S da cidade de Guimarães, quer do Liceu de Guimarães, quer dos Tribunais Judicial da comarca de Guimarães, do Trabalho de Guimarães e da Relação de Guimarães, quer das repartições de finanças de Guimarães, a 2.000 m quer do Largo do Toural, quer do Hospital de Guimarães, junto ao acesso a Sul da A7 e a 2.000 m do acesso poente da mesma via (respostas aos quesitos formulados pelos expropriados no laudo de arbitragem a fls. 77ss);
k) O prédio de onde foi destacada a parcela expropriada situava-se a cerca de 20 m do núcleo populacional mais próximo (respostas aos quesitos formulados pelos expropriados no laudo de arbitragem a fls. 77ss);
l) A parcela de terreno sobrante é limitada, pelos lados Sul e Poente, por um aqueduto de drenagem de águas públicas pluviais, construído em parte da parcela de terreno expropriada (respostas aos quesitos formulados pelos expropriados no laudo de arbitragem a fls. 77ss);
m) Entre o aqueduto referido em l) e a via pública existe uma parcela de terreno pertencente à expropriante que integra a parcela de terreno expropriada (respostas aos quesitos formulados pelos expropriados no laudo de arbitragem a fls. 77ss);
n) A parcela de terreno sobrante confronta do Norte com terreno da R. S. Pneus… , do Nascente com…, do Sul e Poente com a parcela de terreno expropriada (respostas aos quesitos formulados pelos expropriados no laudo de arbitragem a fls. 77ss);
o) Não é possível estabelecer uma comunicação direta destinada à passagem e entrada e saída de veículos ligeiros e pesados de carga entre a parcela de terreno sobrante e a via pública através da parcela referida em m) (respostas aos quesitos formulados pelos expropriados no laudo de arbitragem a fls. 77ss);
p) Alterado:
“ a parcela sobrante apresenta a configuração que resulta da planta de fls. 26 e representação de fls. 257. Os peritos indicados pelo tribunal referem que atendendo às suas dimensões, distância às novas vias e suas características, terá aproveitamento agrícola, estando prejudicada a capacidade edificativa conferida pelo PDM. O perito indicado pelos expropriados entende igualmente prejudicada a capacidade edificativa, e o perito indicado pela expropriante, refere ser possível edificar uma construção de 2 pisos com 150 m2”.
q) O sr. Perito indicado pela expropriante considerou, para efeitos de cálculo do valor indemnizatório, um índice de construção de 0,50 m2/m2, com o preço médio de construção de €515/m2 (€550/m2 para a construção de escritórios e €480/m2 para a construção industrial) e um coeficiente de valorização do solo de 20% (12% atenta a localização, qualidade ambiental e equipamentos existentes na zona, 1,5% ante a existência de acesso rodoviário, com pavimentação em calçada, betuminoso ou equivalente junto ao prédio, 1,5% pela existência de rede de saneamento com coletor, 1% pela existência de rede de abastecimento domiciliário de água, 1% para a existência de rede de distribuição de energia elétrica em baixa tensão, 1% pela existência de rede telefónica junto ao prédio e 2% pela existência de uma estação depuradora), aplicando um fator corretivo pela inexistência de risco e de esforço inerente à atividade construtiva de 2,50%, chegando a um valor/m2 de €50,21 m2 (cfr. laudo pericial de fls. 241ss);
r) Computou ainda o sr. Perito indicado pela expropriante no montante indemnizatório a quantia de €24.252,64 a título de depreciação da parte sobrante do prédio do qual foi destacada a parcela expropriada, entendendo ser ainda possível implantar em tal área uma mancha de construção de 150 m2 (cfr. laudo pericial de fls. 241ss);
s) Os srs. Peritos indicados pelo Tribunal consideraram, para efeitos de cálculo do valor indemnizatório, um índice de construção de 1 m2/m2, com o preço médio de construção de €450/m2 [partem do valor de €550,29 estabelecido na P 1369/2002 mas desvalorizam-no por tal valor se aplicar ao custo de habitação a preços controlados, que não é a situação verificada nas construções envolventes] e um coeficiente de valorização do solo de 23% (15% atenta a localização, qualidade ambiental e equipamentos existentes na zona, 1,5% ante a existência de acesso rodoviário, com pavimentação em calçada, betuminoso ou equivalente junto ao prédio, 1,5% pela existência de rede de saneamento com coletor, 1% pela existência de rede de abastecimento domiciliário de água, 1% para a existência de rede de distribuição de energia elétrica em baixa tensão, 1% pela existência de rede telefónica junto ao prédio e 2% pela existência de uma estação depuradora), aplicando um fator corretivo pela inexistência de risco e de esforço inerente à atividade construtiva de 5% e de 10% para projetos, licenças, ligações de ramais, etc, chegando a um valor/m2 de €87,975 (cfr. laudo pericial de fls. 256ss);
t) Computaram ainda os srs. Peritos indicados pelo Tribunal no montante indemnizatório a quantia de €79.031,93 a título de depreciação da parte sobrante do prédio do qual foi destacada a parcela expropriada, pressupondo uma utilização agrícola da referida parte sobrante, com um valor de €15/m2, (cfr. laudo pericial de fls. 256ss);
u) O sr. Perito indicado pelos expropriados considerou, para efeitos de cálculo do valor indemnizatório, um índice de construção de 1 m2/m [à semelhança dos peritos indicados pelo Tribunal] com o preço médio de construção de €613/m2, um índice de conversão de área bruta em área útil de 90% e um coeficiente de valorização do solo de 24% (15% atenta a localização, qualidade ambiental e equipamentos existentes na zona, 1,5% ante a existência de acesso rodoviário, com pavimentação em calçada, betuminoso ou equivalente junto ao prédio, 0,5% pela existência de passeios em toda a extensão do arruamento ou do quarteirão, do lado da parcela, 0,5% pela existência de rede de drenagem de águas pluviais com coletor em serviço junto à parcela, 1,5% pela existência de rede de saneamento com coletor, 1% pela existência de rede de abastecimento domiciliário de água, 1% para a existência de rede de distribuição de energia elétrica em baixa tensão, 1% pela existência de rede telefónica junto ao prédio e 2% pela existência de uma estação depuradora), entendendo não ser de aplicar qualquer fator corretivo, chegando a um valor/m2 de €119,17 m2 (cfr. laudo pericial de fls. 271ss);
v) Computou ainda o sr. Perito indicado pelos expropriados no montante indemnizatório a quantia de €103.248,89 a título de depreciação da parte sobrante do prédio do qual foi destacada a parcela expropriada, pressupondo uma desvalorização de 80% da mesma (cfr. laudo pericial de fls. 271ss);
w) Os Exmos. Srs. Peritos indicados pelo Tribunal e pelo expropriado (mas já não o nomeado pela expropriante) consideraram ser ainda de computar no montante indemnizatório o valor da benfeitoria consubstanciada no muro, que estimaram em €2.300 (cfr. laudos periciais de fls. 251ss, 256ss e 271ss);
x) Correu termos pela 1.ª Vara Mista de Guimarães sob o n.º 1000/04.7TCGMR ação declarativa de condenação sob a forma ordinária de processo intentada pelo expropriado marido contra António …, Maria … e Imobiliária…. Lda. em que aquele pretendia a condenação solidária destes no pagamento, a seu favor, da quantia de €224.459, acrescida de juros contratuais vencidos e vincendos até efetivo pagamento (cfr. certidão de fls. 557ss);
y) alterado/substituído pelos cc) e dd)
z) Mais se lê no termo de transação referido em y) que à data da celebração da mesma o ali A. tinha conhecimento da pendência do presente processo expropriativo (cfr. certidão de fls. 557ss).
Aditados:
aa) - Com o requerimento apresentado nos termos do artigo 48 do CE o expropriado juntou um documento com o número 3 com epigrafe “ contrato promessa de compra e venda, datado de 22/1/1996, subscrito por si e por António… , do qual consta designadamente:
“PRIMEIROS OUTORGANTES:
ANTÓNIO…e esposa MARIA… por si e em representação da sociedade comercial por quotas IMOBILIÁRIA …., LDA….
SEGUNDO OUTORGANTE:
António… casado no regime da comunhão de adquiridos com Rosa …
DECLARARAM OS PRIMEIROS OUTORGANTES:
Que a sociedade por si representada prometeu comprar a Maria…, Carlos…., e mulher Maria … ,Maria …, e marido Armando…, Ana …, divorciada, … e Alberto…,os seguintes prédios:
Prédio misto composto de duas casas de habitação, em mau estado, inscritas na matriz urbana da freguesia de Urgeses sob os artigos 318 e 338 e dos prédios rústicos denominados “ um bocado de roço " inscrito na matriz rústica sob o artigo 1134, “ o campo do carreiro do barroco ", inscrito na respetiva matriz sob o artigo 1135, " o campo do lameiro redondo”, inscrito na matriz sob o artigo 1136, todos da freguesia de Urgeses, situados no Lugar de Covas, confrontando no seu conjunto, pelo Norte com a Sociedade denominada " R.S. … Faz parte do descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número seiscentos e três, da dita freguesia de Urgeses.
Que, o preço da aludida promessa acha-se integralmente pago e quitado na sequência do quê os ditos promitentes vendedores passaram aos aqui outorgantes declarantes procuração com poderes especiais irrevogáveis e no próprio interesse deles mandatários para pelo preço e demais condições que entenderem, venderem os aludidos prédios,
Que os primeiros outorgantes por si e na qualidade em que outorgam prometem vender ao segundo outorgante uma parcela de terreno daquele prédio, correspondente ao artigo 1134° rústico, com a área de 2.000 metros quadrados, confrontando do norte com R.S…, sul com vendedores e poente com Rodovia;
Que tal parcela de terreno é determinada pela colocação de marcos no local, diligência realizada em conjunto pelos aqui outorgantes, por forma a achar-se os metros da parcela em todas as suas confrontações;
Que o preço da venda será de 45.000.000$00 a pagar da seguinte forma;
- 10.000.000$00 de imediato;
- 10.000.000$00 em 15/02/96;
- 25.000.000$00 em 15/05/96. .
Que a escritura pública de compra e venda será outorgada em Cartório Notarial de Guimarães e em dia e hora a designar pelos primeiros outorgantes, do que avisarão o segundo por via postal registada expedida com a antecedência mínima de 15 dias.
A comunicação deverá ser feita logo que estejam reunidos os elementos documentais necessários à instrução de tal ato.
Que o prometido negócio será celebrado diretamente do primeiro outorgante marido na qualidade de mandatário supra referida, ou, não sendo tal possível, da sociedade por eles representada;
Que o segundo outorgante com o pagamento daquela primeira prestação do preço, entra na posse da prometida parcela de terreno prometida para aí iniciar a construção de um edifício fabril, motivo que o determinou a celebrar o prometido contraio e que é de todas conhecido.
Que, para o efeito, os primeiros outorgantes garantem ao segundo que a parcela de terreno não está afeta ao regime de reserva agrícola nacional e que, estando-o, será de imediato promovida a sua desafetação, conforme resulta, aliás, do acordo celebrado entre aqueles primitivos proprietários e a Câmara Municipal de Guimarães e que passa a fazer parte integrante deste acordo como seu anexo;
Que tornando-se definitivamente impossível tal desafetação e ou a consequente construção do edifício fabril, o presente contrato considerar-se-á definitivamente resolvido e os primeiros outorgantes restituirão ao segundo todas as prestações recebidas acrescidas de juros à taxa de 15% bem como o indemnizarão de todas as despesas contraídas e prejuízos sofridos, relacionados com o projeto e a construção do edifício fabril,
Que, considerar-se-á ocorrer impossibilidade definitiva do cumprimento quando aquela desafetação, a ser necessária, e ou a viabilidade de construção do edifício fabril não forem obtidas no prazo de seis meses após a celebração deste contrato ou três meses depois de apresentado na Câmara Municipal de Guimarães o competente processo de licenciamento da obra pretendida pelo segundo outorgante.
Que a venda seja feita livre de ónus e encargos.
O SEGUNDO OUTORGANTE: Que aceita o presente contrato nos termos em que se acha exarado”
bb) por resolução do Conselho de Administração do IEP – Instituto de Estradas de Portugal, do dia 27 de novembro de 2002, foi aprovada a planta parcelar e o mapa de expropriações das parcelas necessárias (incluindo a nº 169) à construção da obra “ concessão Norte – A 7 – IC% - lanço Guimarães Fafe, sublanço Selha- Calvos, conforme resulta da DUP a fls. 24.
cc) No dia 14 de outubro de 2004, o recorrente António… intentou uma ação contra os promitentes vendedores, para obter deles o reembolso do preço e o pagamento da indemnização prevista naquele contrato promessa. – Processo n.º 1000/04.7TCGMR, da 1.ª Vara Mista de Guimarães. Invocou o pagamento integral e que os RR. não diligenciaram a realização da escritura. Invoca ter comunicado que o contrato promessa se encontrava resolvido, a partir de 22/7/1996, por não ter sido obtida a viabilidade de construção do edifício fabril (artigo 49º), resolução que sempre se teria operado, por a expropriação ter tornado definitivamente impossível a construção do edifício fabril.
dd) Nessa ação as partes chegaram a acordo, outorgando transação datada de 06 de novembro de 2007, da qual consta designadamente:
PRIMEIRO OUTORGANTE: António…, casado com Rosa …,
SEGUNDOS OUTORGANTES: António … e mulher Maria …
TERCEIRA OUTORGANTE: Imobiliária …, Lda., … aqui representada pelo seu gerente, com poderes para o ato, António ...
Peio presente os outorgantes vêm celebrar transação quanto ao objeto da ação … nos termos das seguintes cláusulas, por todos reciprocamente aceites:
PRIMEIRA
O primeiro, os segundos e terceira outorgante acordam em repristinar o contrato promessa de compra e venda outorgado entre si em 22 de janeiro de 1996, melhor identificado no artigo 3° da petição inicial da supra.
SEGUNDA
Em cumprimento do estipulado no aludido contrato promessa os segundo e terceira outorgante, por escritura pública de compra e venda, outorgada na data da presente transação, venderam ao primeiro outorgante a parcela de terreno, com a área de 2.000 m2 (dois mil metros quadrados) -parcela de terreno melhor descrita no artigo 4° da petição inicial da já mencionada ação e destacada do prédio identificado na alínea a) do artigo 3° da dita petição inicial - e cumpriram assim definitiva e integramente o referido contrato promessa de compra e venda.
Terceira
Declaram todos, os outorgantes, que é do seu conhecimento que sobre o prédio identificado, na alínea a) do artigo 3° dá dita petição inicial corre um processo de expropriação no qual é entidade expropriante o Instituto das Estradas de Portugal.…”
***
O direito:
Nos termos dos artigos 684º, n.º 3 e 690º do CPC o âmbito do recurso encontra-se balizado pelas conclusões do recurso.
Questões a apreciar:
- Alteração da matéria de facto
Correção da al. c) dos factos provados.
Inclusão dos seguintes factos:
a) Que, no dia 22 de janeiro de 1996, foi celebrado o contrato escrito de promessa de compra e venda, pelo qual, António… e esposa Maria …, intervindo por si e em representação da sociedade comercial por quotas IMOBILIÁRIA…, L.DA, prometeram vender, a António..., (ora expropriado) e este prometeu comprar àqueles, “uma parcela de terreno com a área de 2.000 metros quadrados, confrontando do norte com R.S. –…, sul com os vendedores e poente com a Rodovia, pelo preço de ESC. 45.000.000$00”;
b) Que o promitente-comprador pagou, aos promitentes vendedores, o preço da prometida venda, em três prestações dos montantes e nas datas seguintes:
- 10.000.000$00 (dez milhões de escudos) com a assinatura do contrato-promessa – no dia 22-01-1996;
- 10.000.000$00 (dez milhões de escudos) no dia 15-02-1996; e
- 25.000.000$00 (vinte e cinco milhões de escudos) no dia 15-05-1996;
c) Que, com o pagamento da primeira prestação, no dia 22 de janeiro de 1996, o ora expropriado entrou na posse da parcela de terreno que é objeto desse contrato;
d) E que, nesse mesmo dia, o ora expropriado e um representante dos promitentes vendedores se deslocaram ao terreno e demarcaram, com estacas de madeira pintadas a vermelho, os limites do terreno que fora prometido vender.
e) Apesar de terem recebido, pontualmente, o preço integral da prometida compra e venda, os promitentes vendedores não diligenciaram pela realização da respetiva escritura, dentro do prazo convencionado, como estavam contratualmente obrigados.
f) Entretanto, por deliberação do Conselho de Administração do IEP – Instituto de Estradas de Portugal, do dia 27 de novembro de 2002, foi declarada a expropriação da parcela de terreno dos autos.
g) Os promitentes vendedores recusaram-se a devolver, ao promitente comprador, ora expropriado, o preço que dele receberam pela promessa de compra e venda da mencionada parcela de terreno com 2000 metros quadrados, e nada fizeram para obterem e lhe entregarem o valor da indemnização devida pela expropriação da parcela de terreno com 917 metros quadrados.
h) No dia 14 de outubro de 2004, o ora recorrente intentou uma ação contra os promitentes vendedores, para obter deles o reembolso do preço e o pagamento da indemnização prevista nesse contrato. – Processo n.º 1000/04.7TCGMR, da 1.ª Vara Mista de Guimarães.
i)) As partes chegaram a acordo nessa ação, no dia 06 de novembro de 2007, pelo qual repristinaram o contrato-promessa, e nessa mesma data outorgaram a prometida escritura de compra e venda.
j) E no dia 01 de abril de 2008, o ora recorrente requereu a avocação do processo de expropriação, nos termos dos n.ºs 1 e 2 alínea b) e 3 do art.º 42.º e n.º 1 do art.º 43.º do Código das Expropriações aprovado pela Lei n.º 168/99 de 18 de setembro.
Alteração da al. Y dos factos.
Eliminação da al. Z dos factos.
- Cálculo da indemnização; com base no preço que o Expropriado pagou pelo prédio expropriado; computação dos custos que o Expropriado terá de repetir com a procura e aquisição de outro prédio; valor de € 2.300,00 atribuído ao muro que a Expropriante derrubou; critério fiscal; Critério do custo de construção (valor unitário de construção, índice de construção, coeficiente de valorização de 15% previsto no n.º 6, relativo à qualidade ambiental, coeficiente de 0,50% relativo a passeios);
Pela expropriante:
- Valorização das infraestruturas relativas a rede de drenagem de águas pluviais e estação depuradora.
- Eliminação da al. p) da factualidade.
- Possibilidade de construção na parcela sobrante.
****
Correção da al. c) dos factos provados.
Pretende o expropriado a correção da al. c) propondo a seguinte redação:
A parcela referida em a) com a área de 917m2, foi destacada de um prédio rústico de maiores dimensões com a área de 2.000m2 sito no lugar de Covas de Baixo, na freguesia de Urgeses, concelho de Guimarães, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o n.º 1455/20070316 e inscrito na matriz sob o art.º 197, parcela essa a confrontar do Norte com o próprio (parte sobrante), do Sul com António…, do Poente com a EN 105 e do Nascente com a Linha Férrea, enquadrada, para efeitos de PDM, em zona de concentração industrial e armazenagem (cfr. …)”
Na al. c) consta que a parcela foi destacada de um prédio de maiores dimensões com a área de 2.000 m2 sito na freguesia de Urgezes, concelho de Guimarães, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o n.º 603/040394 e na matriz predial rústica sob os arts. 318/338.
Com o pedido de avocação os expropriados juntaram certidão da CRP relativa ao prédio de 2.000 m2 de que a parte expropriada é destacada, correspondente à descrição n.º 1455/20070316 da freguesia de Urgeses, e inscrito na respetiva matriz sob o art.º 197.
Esta descrição é de 2007. Anteriormente o prédio fazia parte de um outro maior, o descrito no nº 603/040394, que era misto.
À data da DUP a parcela era a destacar do 603, porquanto ainda não ocorrera no registo a desanexação do prédio de 2000 m2. Na DUP vem a parcela referida como a destacar do descrito no nº 603/040394, referenciando-se os artigos 318/338.
No auto de posse administrativa, com mais correção refere-se a mesma ficha – 603/040394 e o artigo matricial rústico 1.134.
À data da sentença de adjudicação já havia ocorrido aquela desanexação.
Assim corrige-se a al. mas nos seguintes termos:
A parcela referida em a) com a área de 917m2, foi destacada de um prédio rústico de maiores dimensões, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães à data da DUP sob o n.º 603/040394, sendo que há data da sentença adjudicatória tal parcela fazia parte do prédio rústico de maiores dimensões com a área de 2.000m2 sito no lugar de Covas de Baixo, na freguesia de Urgeses, concelho de Guimarães, descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o n.º 1455/20070316 e inscrito na matriz sob o art.º 197, resultante de desanexação daquele outro, parcela essa a confrontar do Norte com o próprio (parte sobrante), do Sul com António… , do Poente com a EN 105 e do Nascente com a Linha Férrea, enquadrada, para efeitos de PDM, em zona de concentração industrial e armazenagem (cfr. …)”
*
Pretende o expropriado a inclusão na factualidade da materialidade acima referenciada e alteração da redação do facto y.
Do que resulta dos autos temos que:
- Com o requerimento apresentado nos termos do artigo 48 do CE o expropriado juntou um documento com o número 3 com epigrafe “ contrato promessa de compra e venda, datado de 22/1/1996, subscrito por si e por António …, do qual consta designadamente:
“… “
- por resolução do Conselho de Administração do IEP – Instituto de Estradas de Portugal, do dia 27 de novembro de 2002, foi aprovada a planta parcelar e o mapa de expropriações das parcelas necessárias (incluindo a nº 169) à construção da obra “ concessão Norte – A 7 – IC% - lanço Guimarães Fafe, sublanço Selha- Calvos, conforme resulta da DUP a fls 24.
- No dia 14 de outubro de 2004, o recorrente António…. intentou uma ação contra os promitentes vendedores, para obter deles o reembolso do preço e o pagamento da indemnização prevista naquele contrato promessa. – Processo n.º 1000/04.7TCGMR, da 1.ª Vara Mista de Guimarães. Invocou o pagamento integral e que os RR. não diligenciaram a realização da escritura. Invoca ter comunicado que o contrato promessa se encontrava resolvido, a partir de 22/7/1996, por não ter sido obtida a viabilidade de construção do edifício fabril (artigo 49º), resolução que sempre se teria operado, por a expropriação ter tornado definitivamente impossível a construção do edifício fabril.
- Nessa ação as partes chegaram a acordo, outorgando transação datado de 06 de novembro de 2007, da qual consta designadamente:
“…”
Assim é de aditar tal factualidade, alterando-se o teor do facto Y.
Quanto à avocação, a mesma constitui ato no presente processo.
*
Eliminação da al. Z dos factos.
Consta do facto; “mais se lê no termo de transação referido em y) que à data da celebração da mesma o ali A. tinha conhecimento da pendência do presente processo expropriativo (cfr. certidão de fls. 557ss).
Já transcrevemos o que consta do acordo. Pretende o recorrente que o processo expropriativo aludido no acordo não é o presente processo mas um outro.
Vejamos:
Na al. a) do artigo 3 do petitório em causa está identificado o prédio de que o visado pelo acordo foi desanexado. Está identificado o prédio misto, composto de duas casas (artigos matriciais 318/338) e os rústicos inscritos na matriz nos artigos 1134, 1135 e 1136.
O prédio objeto do acordo fazia parte deste correspondendo ao artigo 1134. O processo referido não pode ser senão o invocado no próprio petitório, artigos 34 ss. Aí se refere a expropriação da parcela nº 169, aludindo-se a que a mesma diz respeito apenas à parcela que foi objeto do contrato promessa de compra e venda. A expropriação não podia dirigir-se ao prédio apenas descrito em 2007 (por desanexação), que à data da DUP não existia.
O processo referido é este e não outro. Conquanto na DUP se refiram os artigos matriciais urbanos, o auto de posse administrativa não deixa dúvidas, nem elas alguma vez existiram, quanto à concreta identificação, entre os interessados.
É de manter o facto.
*
Vejamos agora a pretensão da expropriante no que tange à alteração da matéria de facto.
Pretende esta a eliminação da al. p) da factualidade.
Consta do item:
“a parcela de terreno sobrante, atenta a sua área, situação, configuração e confrontações, não tem capacidade construtiva (respostas aos quesitos formulados pelos expropriados no laudo de arbitragem a fls. 77ss)”.
Defende a recorrente que se trata de matéria de direito.
Defende que é possível construir na parcela.
A parcela situa-se em zona de “concentração industrial e armazenagem”.
No laudo maioritário refere-se que o regulamento do PDM não estipula qualquer valor referente ao coeficiente de ocupação do solo. Na envolvente há construções com dois pisos.
O perito indicado pela expropriante no seu laudo refere que na parte sobrante seria ainda possível edificar uma construção de 2 pisos com 150 m2 (15 x 10), partindo de uma servidão nono aedificandi de 20 m a contar do eixo da via.
Os peritos indicados pelo tribunal referem que atendendo às suas dimensões, distância às novas vias, suas características, dificilmente terá aproveitamento, com exceção da possibilidade de ser agricultado. Referem uma servidão de 70 m, para instalações de caráter industrial, concluindo na resposta ao quesito 7 a fls. 264, que em face de tal circunstância fica prejudicada a capacidade edificativa conferida pelo PDM.
O perito nomeado pelos expropriados considera uma desvalorização de 80% da parcela sobrante.
O facto, tal como consta é conclusivo. Assim altera-se o mesmo nos seguintes termos:
“ a parcela sobrante apresenta a configuração que resulta da planta de fls. 26 e representação de fls. 257. Os peritos indicados pelo tribunal referem que atendendo às suas dimensões, distância às novas vias e suas características, terá aproveitamento agrícola, estando prejudicada a capacidade edificativa conferidora pelo PDM. O perito indicado pelos expropriados entende igualmente prejudicada a capacidade edificativa, e o perito indicado pela expropriante, refere ser possível edificar uma construção de 2 pisos com 150 m2”.
***
Antes de entrar no computo do valor indemnizatório importa resolver algumas questões colocadas por ambos os recorrentes.
Desde logo a verificação da possibilidade de construção na parte sobrante (colocada pela expropriante), e depois a possibilidade de utilização do critério fiscal.
O perito da expropriante conclui pela possibilidade de construção, partindo de áreas non aedificandi de 10 m (linha férrea) e 20 metros do eixo da via, para as novas vias.
Os peritos maioritários consideraram que para instalações industriais a servidão é de 70 m.
Dispõe o DL 248-A/99 no artigo 4:
Zonas non aedificandi
1 - Em relação aos lanços de autoestrada constantes da base II anexa ao presente diploma, são fixadas as seguintes zonas de servidão non aedificandi:
…
b) A partir da aprovação da planta parcelar do projeto de execução, os limites fixados pelas alíneas d) e e) do n.º 1 do artigo 8.º do Decreto-Lei n.º 13/71, de 23 de janeiro, passarão a ser os seguintes:
Edifícios a menos de 40 m a contar do limite definitivo previsto das plataformas das autoestradas, dos ramos dos nós e dos ramais de acesso e ainda das praças de portagem e das zonas de serviço, e nunca a menos de 20 m da zona da autoestrada;
Instalações de caráter industrial, nomeadamente fábricas, garagens, armazéns, restaurantes, hotéis e congéneres e, bem assim, igrejas, recintos de espetáculos, matadouros e quartéis de bombeiros, a menos de 70 m a contar dos limites da plataforma considerados na alínea anterior, e nunca a menos de 50 m da autoestrada.
…
No artigo 8 do diploma referido em b), previa-se já para instalações industriais a distância do limite da plataforma de 70 ou 50 metros consoante fosse ou não estrada internacional. O troço confinante pertence à N. 105, tratando-se de obras de acesso à autoestrada propriamente dita. É aplicável o artigo 8 do D.L. 13/71, pelo que considerando a configuração que resulta da planta e as distâncias à via, não pode se não concluir-se que fica prejudicada a capacidade edificativa conferida pelo PDM., pois só essa era possível.
***
Quanto à aplicação do critério fiscal. Dispõe o artigo 26º:
…
2—O valor do solo apto para construção será o resultante da média aritmética atualizada entre os preços unitários de aquisições, ou avaliações fiscais que corrijam os valores declarados, efetuadas na mesma freguesia e nas freguesias limítrofes nos três anos, de entre os últimos cinco, com média anual mais elevada, relativamente a prédios com idênticas características, atendendo aos parâmetros fixados em instrumento de planeamento territorial, corrigido por ponderação da envolvente urbana do bem expropriado, nomeadamente no que diz respeito ao tipo de construção existente, numa percentagem máxima de 10%.
3 — Para os efeitos previstos no número anterior, os serviços competentes do Ministério das Finanças deverão fornecer, a solicitação da entidade expropriante, a lista das transações e das avaliações fiscais que corrijam os valores declarados efetuadas na zona e os respetivos valores.
4 — Caso não se revele possível aplicar o critério estabelecido no n.o 2, por falta de elementos, o valor do
solo apto para a construção calcula-se em função do custo da construção, em condições normais de mercado, nos termos dos números seguintes.
…
O expropriado pretende a aplicação dos critérios fiscais de avaliação dos solos aptos para construção, referenciados no CIMI
O valor do bem deve ser calculado tendo em consideração a data da DUP. Ora, o CIMI apenas entrou em vigor a 1/12/2003, nos termos do disposto nos artigos 31.º e 32.º do Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro, e a primeira portaria fixando os coeficientes foi aprovada apenas em 2004 – portaria 982/2004.
Por outro, o valor a considerar aponta essencialmente para os valores praticados no mercado, embora corrigidos e não diretamente para valores calculados por regras pré-fixadas. Assim o nº 2 , 2ª parte do artigo 26.
AS finanças informaram não ser possível fornecer tais valores - ver fls. 327.
Não ocorre violação dos princípios constitucionais da legalidade, universalidade, igualdade e do acesso ao direito e tutela jurisdicional efetiva. – Art.ºs 3.º, 12.º, 13.º, e 20 n.º 1 da Constituição da República -. O critério fiscal não é utilizado para o caso presente como não o é para outros casos, por impossibilidade. O critério que se invoca, não é o que resulta do nº 2 do artigo 26º e não tem aplicação direta ao caso.
Improcede assim a pretensão. Nada obsta contudo a uma verificação do critério invocado afim de confrontar o seu resultado com o que resulta de outros critérios.
**
Passemos ao cálculo do valor indemnizatório:
O expropriado pretende que o cálculo tenha como critério o valor que pagou pela parcela.
No artigo 23º nº 1 refere que a justa indemnização correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efetivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração de utilidade.
Tal valor deve corresponder ao valor real e corrente dos mesmos, numa situação normal de mercado, como se refere no nº 5 do mesmo normativo.
Estabelecido este quadro essencial no que respeita à indemnização, o sistema consagra procedimentos (artigos 26 ss) tendentes à fixação do valor indemnizatório.
Dispõe o artigo 26, nº 4 do CE que caso não se revele possível a aplicação do critério do nº 2, por falta de elementos, o valor do solo apto para construção calcula-se em função do custo de construção, em condições normais de mercado nos termos dos números seguintes.
O sistema consagrado visou evitar a pulverização dos critérios utilizados para apuramento do valor indemnizatório, implicando por vezes, que a discussão se atenha na verificação formal da integração do solo em “conceitos cristalizados” (apto para construção ou apto para outros fins), olvidando-se que o objetivo do processo é a fixação da justa indemnização.
O nº 4 do artigo 26 do CE (normalmente utilizado, dada a falência prática, até ver, do critério consagrado no nº 2 e 3 do artº 26), visando evitar a pulverização/subjetivação de critérios, ao invés de partir para a fixação do valor corrente de mercado por recurso a métodos perícias normais – por avaliadores com os necessários experiência e conhecimentos sobre o mercado na zona da parcela -, consagrando procedimentos tendo em vista controlar o resultado assim obtido, o normativo consagra critérios administrativamente fixados tendo em vista a determinação do valor por meios indiretos, controlando depois o resultado assim obtido pela sua comparação com o valor real e corrente dos mesmos numa situação normal de mercado (a apurar por critérios perícias normais, seja por via direta comparativa, seja por outras vias adequadas).
Que este controlo comparativo deve fazer-se resulta da parte final do nº 5 do artigo 23, que dispõe que se o valor resultante da aplicação de tais critérios não corresponder ao valor real dos bens numa situação normal de mercado, podem a requerimento dos interessados ou por decisão oficiosa, ser atendidos outros critérios.
Ou seja, em vez de se determinar o valor de mercado por recurso a meios periciais normais, controlando-se o resultado com o recurso a procedimentos legalmente fixados, tendo em vista aquilatar da justeza do resultado, consagra a lei que o valor é o que resultar do recurso a critérios indiretos legalmente fixados, permitindo sejam eles amalgamados com outros critérios, a requerimento ou por iniciativa oficiosa do tribunal, caso o valor encontrado não seja conforme ao valor de mercado.
Em última análise o que importa apurar o valor da justa indemnização, aferida em pelo valor real e corrente numa situação normal de mercado, será talvez mais útil manter o foco no critério geral consagrado no artigo 23, nº 1 do CE, encarando os critérios consagrados nos artigos 26 ss como meras referências (de acordo aliás com o comando do nº 5 do artigo 23) para atingir o valor da justa indemnização, não os cristalizando e estancando.
Só assim se respeita o princípio da igualdade e da proporcionalidade.
A realização do princípio da igualdade, quer no âmbito da relação interna (o princípio obriga a que o legislador estabeleça critérios uniformes de cálculo de forma a evitar tratamento desigual entre os sujeitos a expropriação), quer no âmbito da relação externa (obriga à consagração de critérios que evitem tratamento desigual entre expropriados e os não expropriados), não é violentado com aquele entendimento, garantindo desta feita igualmente a proporcionalidade na contribuição para as necessidades coletivas.
O princípio da igualdade proíbe o arbítrio legislativo, implicando tratamento igual de situações iguais e tratamento diferente de situações diferentes (obrigação de diferenciação).
A verificação da conformidade da lei ao princípio da igualdade não pode ater-se a uma comparação meramente formal (igualdade formal), devendo verificar-se da substancial identidade entre as situações em comparação.
Quanto às relações externas, pretendendo-se que o valor apurado corresponda ao valor de mercado, pressuposto é então que no mercado normal e para solos em idêntica situação, haja quem esteja disposto a adquirir por aqueles valores.
Valores especulativos não podem ser atendidos. Deve atender-se ao valor numa situação normal de mercado, atendendo-se a um comprador medianamente conhecedor e prudente, como se refere na decisão recorrida.
O critério pretendido não é pois o consagrado na lei, devendo antes proceder-se ao apuramento como se procederia para qualquer outro expropriado. O valor de aquisição poderá contudo ser um dos elementos a confrontar para verificar a justeza do valor encontrado, demandando eventualmente uma explicação deste, caso muito divirja daquele, explicação que pode consistir a final, na conclusão de que o expropriado fez uma aquisição especulativa, ou comprou acima dos valores de mercado.
Vejamos então.
O expropriado pretende sejam considerados os seguintes valores:
- O valor unitário de construção por metro quadrado de € 613,00, adotado pelos árbitros e pelo perito do Expropriado;
- O índice de construção 1 m2/m2, estabelecido no acordo de cedência;
- O coeficiente de valorização de 15% previsto no n.º 6, relativo à qualidade ambiental;
- E o coeficiente de 0,50% relativo a passeios.
Com base no acorde de cedência de fls.96 ss, pretende seja considerada uma área de construção de 2000 m2, ou seja, o índice de construção de 1m2/m2. Refere a existência nas proximidades de construções com dois pisos e com índice de ocupação de 1m2/m2.
- Refere não dever ser aplicado o fator corretivo de 5% ao abrigo do artigo 26, 10, aludindo a que adquiriu o terreno para uso próprio, e porque a localização do terreno, inserido numa urbanização industrial dentro do perímetro da cidade de Guimarães; a garantia de licenciamento de um edifício industrial com um índice de ocupação de 1 m2/m2; as vias de comunicação que o servem; e os equipamentos existentes na zona; garantiam a total ausência de risco inerente à atividade construtiva, e a certeza do contínuo aumento do seu valor.
- Igualmente ilícita e injustificável a aplicação do coeficiente de 0,80%, porque o custo da construção industrial que se desenvolve em dois pisos e observe as normas regulamentares em vigor no que concerne à insonorização, salubridade e conforto, não é inferior, bem pelo contrário, é superior ao custo da habitação como, aliás, decorre da lei e das Portarias que fixam aquele e estes valores.
*
Vejamos:
O valor m2 deve apurar-se tendo em conta a área total da parcela, não partindo da área da parcela a expropriar.
O valor de € 613 m2 adotado pelos árbitros e pelo perito do expropriado, não se mostra justificado e assenta no estabelecido na portaria 1425/2007 (80%).
Deve ser considerado o valor estabelecido na portaria 1369/2002 (vigente à data da DUP), que é de 550,29 € m2, para construção habitacional, aplicado à área útil.
Entende o recorrente expropriado que os custos serão superiores para a indústria, no que não pode senão discordar-se, em face na opinião dos peritos e até do comum saber, no sentido de serem menores os custos. É de aderir ao valor proposto pelos peritos maioritários, de 450 €/m2.
Quanto ao índice de construção, o PDM não refere coeficientes de ocupação. Temos no entanto que aceitar a possibilidade utilização de acordo com o índice 1 m2/m2, em face da posição que a própria Câmara toma no documento de fls. 94 ss. em que refere para o caso da primeira propriedade indicada (situada na curva da Rodovia) a possibilidade da instalação de uma industria com a área de aproximadamente 2.000 m2.
Quanto ao coeficiente de valorização previsto no n.º 6, relativo à qualidade ambiental, pretende a aplicação do facto máximo de 15%, o aplicado pelos peritos maioritários. Na decisão optou-se pelo valor de 12% aplicado pelos árbitros e pelo perito indicado pela expropriante.
Atenta a localização do lote, e não resultando dos factos nada em contrário, o valor deve fixar-se perto do máximo. Conquanto se conceda que atenta a localização é muito boa para os fins permitidos no PDM, a mesma implica alguns níveis de poluição quer sonora quer do ar, em virtude da circulação automóvel. Considerando a posição adotada pelos peritos maioritários, e a excelência da localização, entendemos como adequado o índice 14%.
- Refere não dever ser aplicado o fator corretivo de 5% ao abrigo do artigo 26, 10, aludindo a que adquiriu o terreno para uso próprio, e porque a localização do terreno, inserido numa urbanização industrial dentro do perímetro da cidade de Guimarães; a garantia de licenciamento de um edifício industrial com um índice de ocupação de 1 m2/m2; as vias de comunicação que o servem; e os equipamentos existentes na zona; garantiam a total ausência de risco inerente à atividade construtiva, e a certeza do contínuo aumento do seu valor.
Estão em causa no preceito, como se tem entendido, os custos de organização, marketing, impostos, etc, que o expropriado suportaria se tivesse podido realizar o empreendimento admitido como possível na avaliação... " (Cfr. Luís Perestrelo de Oliveira, Código das Expropriações Anotado, 2a ed., p. 102).
A percentagem deverá ser tanto maior quanto maior for o risco envolvido e o montante de esforço, associados à realização da construção. O encargo sempre ocorreria, quanto mais não seja pela necessidade de montar uma organização tendo em vista a construção. Um risco anda também associado a qualquer construção, perdas não previstas, coisas que correm mal e implicam mais custos, designadamente. É de manter o valor considerado.
- Valorização das infraestruturas relativas a rede de drenagem de águas pluviais e estação depuradora.
Da vistoria APRM consta estar servida de eletricidade, água, saneamento e telefone, confinando com via pavimentada e betuminosa.
Na decisão foi considerado o preenchimento das als. a), c), d), e), g) e i) (8%), a ainda da al. f), considerando a prova de que a parcela sobrante confronta pelos lados sul e poente com aqueduto de drenagem de águas pluviais, construído em parte sobre a parcela de terreno expropriado.
Relativamente a este pormenor vem provado que a parcela de terreno sobrante é limitada, pelos lados Sul e Poente, por um aqueduto de drenagem de águas públicas pluviais, construído em parte da parcela de terreno expropriada
A recorrente questiona que o aqueduto existisse anteriormente. E não vem demonstrado que existisse, tudo indicando em sentido contrário. Vd. designadamente as plantas de fls. 105 e 106. A planta de fls. 105 não o menciona (como não o mencionou a VAPRM). O próprio facto refere-se a limite da parte sobrante e não da parcela na sua totalidade.
Assim este item será desconsiderado.
Igualmente não é de considerar qualquer índice quanto a passeios, facto que não foi demonstrado, com relação à data da DUP.
Quanto á estação depuradora, embora não mencionada na vistoria, ela foi logo mencionada e considerada na arbitragem. Igualmente os peritos, todos eles a referem e consideram. O perito indicado pela expropriante considera-o, referindo que se assumiu que estaria ligada. Assim e tal facto deve considerar-se como assente.
Assim temos:
450 x 2000 x 0,22 = 198.000
198.000 / 2000 = 99,00
99,00 x ( 1,00 – 0,05) = 94,05
917 m2 x 94,05 € m2 = 86.243,85 €
Desvalorização:
Os Srs. Árbitros e o perito indicado pelos expropriados referem a desvalorização de 80%. Os peritos maioritários não referem valor, mas compulsando os valores indicados chega-se a um valor aproximado de 83%. A percentagem de 80% mostra-se adequada, aliás com o que noutros processos se tem referenciado.
Assim temos uma desvalorização de € 81.484,92 (total de € 167.728,92).
Estes valores mostram-se conformes aos valores de mercado, saliente-se que os peritos maioritários no laudo de fls. 655, referem que o valor adequado é de 162.005,01 €.
Por outro, calculando o valor pelo critério da avaliação fiscal para efeitos de IMI, este resulta menor que o indicado. O cálculo apresentado pelo expropriado foi efetuado apenas sobre a área da parcela (917 m2 - integralmente ocupada com construção, e com destino a comércio – vd. fls. 173). Mesmo partindo do valor de 603 € m2, considerando a totalidade da área, considerando o destino “indústria”, (nesse pressuposto se atribuiu o coeficiente de 1m2/m2), temos um valor total para os 2.000 m2 a rondar os 107.000 €. Partindo apenas da área de 917 m2 temos um valor a rondar os 69.000 euros (considerando indústria).
*
Quanto ao muro, nada resulta quanto ao mesmo da factualidade, e vem referido no laudo minoritário de fls. 247 que o mesmo, em pedra solta, seria incompatível com o aproveitamento do prédio para construção, pelo que não se atribui indemnização pelo mesmo. Contrariamente ao alegado, não ocorre qualquer nulidade ao não se dar como assente a existência do muro, pois não foi a mesma demonstrado e a sua existência está questionada pela expropriante – vd. artigos 21 e 22 do recurso da decisão arbitral, onde não se aceita que o derrube foi da responsabilidade da expropriante, e no artigo seguinte se refere que seria impossível a sua coexistência com a construção.
*
Pretende ainda o recorrente sejam computados os custos que terá de repetir com a procura e aquisição de outro prédio.
Não consta da factualidade as despesas invocadas, e por outro, à data da celebração do negócio (repristinação do contrato-promessa, que já não subsistia), já os expropriados tinham conhecimento da DUP e do processo de expropriação. Não vem igualmente demonstrada a necessidades arranjar outro terreno para instalação da sua indústria, a qual não estava instalada no terreno, não havendo pois custos de mudança.
A atualização processa-se nos termos do constante da decisão, considerando o valor ora arbitrado (o valor sobre que incide a atualização a parir de 15/4/2009 é de 125.178,9).
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DECISÃO:
Os juízes do Tribunal da Relação de Guimarães acordam, em julgar procedentes em parte as apelações, condenando-se a expropriante a pagar aos expropriados o valor global de 167.728,92.
No mais vigora a decisão, atendendo-se aos valores ora arbitrados.
Custas pela expropriante e expropriados, em 6/10 e 4/10 respetivamente.
Guimarães, 14.06.2012
Antero Veiga
Maria Luísa Duarte
António Sobrinho