Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 75302/18.9YIPRT.G1 |  |
CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE
REVOGAÇÃO/RESCISÃO UNILATERAL ANTECIPADA
CAUSA JUSTIFICATIVA
DESISTÊNCIA DO CONTRATO VISADO
I- Não especificando a apelante a intenção de impugnar a decisão sobre a matéria de facto proferida pelo Tribunal a quo nem indicando, nas conclusões da alegação, as concretas modificações que preconiza sejam introduzidas à decisão de facto constante da sentença recorrida, também não enunciando quais os factos que pretende ver excluídos da factualidade provada e/ou não provada, nem qual a concreta matéria de facto que considera dever ser aditada à matéria provada, verifica-se o incumprimento do ónus previstos nos artigos 639.º, n.º 1, 640.º, n.º 1, a), e c), do CPC;
II- O incumprimento do referido ónus impõe a rejeição do recurso, na parte em que a recorrente alega que «o julgador estava em condições de proceder ao julgamento da matéria de facto em moldes diversos»;
III- O contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito, pelo que uma eventual convenção verbal que condicionasse a venda do imóvel a uns clientes específicos constituiria uma cláusula essencial do aludido negócio, como tal sujeita à forma escrita sob pena de nulidade;
IV- Decorrendo do teor da comunicação comprovada nos autos que os réus pretendiam operar unilateralmente e de forma imediata a destruição do vínculo contratual em referência e não apenas após o termo do prazo de vigência do contrato, resulta manifesto que a mesma é suscetível de consubstanciar ainda uma verdadeira revogação unilateral do contrato de mediação imobiliária celebrado com a sociedade autora, com cláusula de exclusividade;
V- A questão atinente à admissibilidade ou possibilidade da revogação ou rescisão unilateral antecipada do contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade tem sido objeto de controvérsia, tanto ao nível doutrinal como jurisprudencial, sendo que o regime que lhe é especificamente aplicável (Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro) é omisso relativamente às formas de cessação do contrato;
VI- A diferente natureza das prestações em causa no contrato afasta a aplicação ao contrato de mediação imobiliária dos fundamentos que estão na base da livre revogabilidade do mandato;
VII- Perante a regra de que só em casos excecionais é admissível extinção da relação contratual por vontade exclusiva de uma das partes e considerando a existência de um prazo contratual bem como o alcance e os efeitos de uma cláusula de exclusividade é de sufragar o entendimento no sentido da inadmissibilidade da revogação ou rescisão unilateral antecipada e sem causa justificativa do contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade;
VIII- o “tempo de atuação” da mediadora permite configurar um dos vários indícios que em determinado contexto fáctico podem pôr em causa a seriedade do interesse do “investidor” no âmbito da prova do sucesso do cumprimento por parte da mediadora, com vista à aplicação da norma contida no artigo 19.º, n.º 2, da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro;
IX- “Livre revogabilidade” do contrato de mediação imobiliária e “livre desistência” de celebração do contrato visado são coisas distintas: Apesar de não poder revogar o contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade “simples”, o “cliente” não fica sujeito à prática do contrato inicialmente visado e já não desejado.
X- A obtenção pela “empresa de mediação imobiliária” de uma proposta de aquisição do imóvel dos “clientes” já depois de conhecida a intenção expressamente manifestada e comunicada por estes de desistirem da venda da fração não permite consubstanciar com suficiência, à luz dos factos provados, a existência de um real e genuíno interessado no negócio visado, tanto mais que a aquela já sabe, à partida, que os “clientes” não irão realizar o negócio visado;
XI- No contexto referido, a frustração de tal negócio não pode ser imputável à conduta dos “clientes”, ora recorridos, tanto mais que não é possível concluir que a “empresa de mediação”, ora recorrente, estaria, no momento em que os “clientes”/recorridos revelaram a intenção de desistir da venda da fração, em condições de auferir a comissão ajustada no contrato.
Acordam na 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães:
I. Relatório
X - Mediação Imobiliária, Lda, com domicílio em Braga, intentou procedimento de Injunção contra N. J. e C. M., ambos residentes em França, pedindo o pagamento da quantia global de € 7.341,25, correspondendo a € 6.734,25 de capital, € 505,00 de juros de mora, € 102,00 de taxa de justiça paga, a título de remuneração pelos serviços de mediação imobiliária prestados no âmbito do contrato que celebrou com os réus, representados por procuradora, outorgado a 31 de maio de 2016, em regime de exclusividade; tendo a autora diligenciado por conseguir um comprador para o imóvel dos réus, conforme se comprometera, os réus rejeitaram a proposta de compra apresentada pela autora, para tanto declarando que o contrato havia sido celebrado para um cliente específico. Conclui que sobre os réus impende a obrigação de pagarem à autora a comissão estipulada entre as partes no contrato, no valor de € 6.734,25.
Devidamente notificados, vieram os réus deduzir oposição, invocando o erro na forma do processo e impugnando, no essencial, a factualidade alegada pela autora, sustentando que o contrato celebrado tinha como condição o negócio ser celebrado com determinados compradores, na sequência da denúncia de um contrato anterior também celebrado com a ora autora, e por terem sido informados por esta quanto à necessidade de assinar um novo contrato de mediação imobiliária, sem o qual não seria possível o prosseguimento das negociações e, posterior escritura de compra e venda, imposição que os réus aceitaram na condição de que, caso tal contrato de promessa de compra e venda com estes possíveis compradores não se realizasse, o mesmo seria dado sem efeito.
Os autos foram apresentados à distribuição ao abrigo do disposto no artigo 16.º, n.º 1, do Anexo ao DL n.º 269/98, de 1-09, passando a seguir termos da ação especial para cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contrato.
Realizou-se a audiência final, após o que foi proferida sentença julgando a ação improcedente, com o seguinte segmento decisório:
«Pelo exposto, tudo visto e ponderado, decide-se:
a) Julgar a presente acção totalmente improcedente, por não provada e, em consequência, absolver os réus do peticionado pela autora;
b) Absolver a autora do pedido de condenação como litigante de má-fé deduzido pelos réus.
*
Custas a cargo da autora – cfr. artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil.Registe e notifique».
Inconformada, a autora apresentou-se a recorrer, pugnando no sentido da revogação da sentença, terminando as respetivas alegações com as seguintes conclusões (que se transcrevem):
«1. Vem o presente recuso interposto da sentença que julgou totalmente improcedente a presente ação;
2. Acontece, porém, que salvo o devido respeito por melhor opinião, a sentença em crise padece de vício que não se verificando levaria à condenação dos Recorridos;
3. atenta a prova produzida em sede de audiência de discussão e julgamento, bem como dos demais elementos constantes do processo, designadamente os documentos juntos e depoimentos das testemunhas apresentadas quer pela Recorrente quer pelos Recorridos, estava o julgador em condições de proceder ao julgamento da matéria de facto em moldes diversos;
4. atento o teor da sentença e de todos os factos dados como provados vertidos nos n.ºs 1) a 18), diferente deveria ser a análise do julgador bem como o enquadramento no direito vigente;
5. ficou provado a celebração entre Recorrente e Recorridos do referido contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade pelo prazo de 6 meses renovável automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não fosse denunciado por qualquer das partes;
6. ficou ainda provado no n.º 9 que no dia 2 de março de 2017 os Recorridos remeteram à Recorrente missiva onde pretendiam anular o contrato que haviam celebrado em maio de 2016, alegando para o efeito que o mesmo teve como finalidade a venda do imóvel a um cliente específico;
7. do teor da sentença verifica-se que não resultou como provado que o referido contrato de mediação imobiliária tenha sido celebrado com a finalidade de venda a um cliente específico, aliás, como resulta a fls. 9, a final;
8. não se tendo provado que o contrato de mediação imobiliária tivesse como finalidade um cliente especifico, a missiva remetida pelos Recorridos à Recorrente, em fevereiro de 2017, nunca poderia ter produzido os efeitos que estes pretendiam, ou seja, a revogação unilateral, com aquele único fundamento;
9. o facto que se poderá considerar como provado é apenas o envio da missiva naquela data, nunca que o contrato foi revogado, uma vez que, como bem nos refere a sentença, o fundamento invocado não encontrou sustentabilidade em qualquer documento nem no depoimento das testemunhas arroladas pelos Recorridos;
10. o que poderia significar tal missiva era a denuncia do contrato de mediação imobiliária, no entanto, neste caso, a mesma apenas produziria os seus efeitos no termo da sua vigência, ou seja, em maio de 2017;
11. consta da comunicação que os Réus “pretendem a anulação de todo e qualquer contrato (…)”. Estamos perante uma revogação (unilateral) do contrato – os Réus (donos do prédio), na carta endereçada à Autora/mediadora, diziam que pretendiam a anulação do contrato de mediação imobiliária, queriam, portanto, revogar (unilateralmente) o contrato;
12. casos há em que o contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade poderá ser revogado unilateralmente, ou seja, o proprietário recusa a proposta do preço anunciado porque desistiu de vender, porém o trabalho desenvolvido pela mediadora deve ser pago através da sua remuneração uma vez que a alienação do imóvel não ocorreu por facto imputável aos proprietários;
13. tal desvinculação não afasta a possibilidade de haver lugar à obrigação de indemnizar, no preciso montante acordado para a concretização do negócio, caso falte um fundamento objectivo para tal revogação;
14. os Recorridos não lograram demonstrar que o contrato foi celebrado para um cliente específico pelo que não podem exonerarem-se ao pagamento da remuneração acordada com a Recorrente;
15. os Recorridos não desistiram da venda, pelo contrário, o imóvel continuou à venda com publicações no OLX, introduzidas a mando dos Recorridos como referiu a testemunha I. M., e através de uma placa de publicitação no imóvel colocada também a mando dos Recorridos por aquela testemunha e marido, o que consta dos factos provados;
16. não se aceita a tese de que a mediadora sabendo que os Recorridos não pretendiam a venda do imóvel continuou a promovê-lo podendo isso significar que apenas procurava alcançar uma comissão;
17. Bem resultou dos autos que os Recorridos pretendiam a venda do imóvel, como ressaltou também que não queriam era pagar a remuneração devida à Recorrente, tese esta que surpreende uma vez que não é alegada pelos Recorridos nem abordada na audiência de discussão e julgamento;
18. mal decidiu a Juiz a quo quando refere que não era possível de saber se este cliente compraria o imóvel dentro do prazo de vigência do contrato, leia-se, realizaria a escritura;
19. é tese unânime que “o cliente não se pode valer da denuncia efetivada depois de angariado o interessado para se eximir ao pagamento da retribuição com o argumento de que, a partir e por causa da denuncia, ficou livre para contactar o interessado na realização da transação por deixar de subsistir nexo causal entre a actividade do mediador exercida antes da denuncia e a realização do contrato”;
20. o pagamento da comissão de mediação é devida se as diligências para a concretização do negócio pretendido forem efetuadas pela mediadora antes do decurso do prazo da caducidade, ainda que a celebração definitiva de compra e venda ocorra posteriormente.
21. O Julgador erra ao considerar que a mediadora não provou a existência de um real e genuíno interessado no negócio visado;
22. A factualidade trazida aos autos, e os factos dados como provados nos números 6), 7), 8) e 10) são bastante para concluir que a Recorrente tinha em carteira um real, genuíno e efetivo cliente, devidamente identificado, com proposta assinada pelo seu punho e cujas expectativas de aquisição se frustraram por facto exclusivamente imputável aos Recorridos.
23. O comprador angariado pela Recorrente visitou o imóvel, dispôs-se a pagar o valor proposto e, inclusive, vendeu a sua habitação própria para financeiramente estar apto a adquirir o imóvel dos Recorridos;
24. Os Recorridos recusaram realizar o negócio pelo preço constante do contrato de mediação imobiliária com o cliente angariado pela Recorrente, impedindo esta de levar adiante todo o habitual procedimento tendente à efetiva concretização do negócio;
25. Pela factualidade ocorrida nenhuma outra obrigação de prova poderia recair sobre a Recorrente;
26. Esta negação ao negócio angariado pela Recorrente traduz-se no prejuízo na exacta medida do valor da comissão acordado com os Recorridos e a que teria direito;
27. Demonstra o número 8) dos factos provados que a Recorrente remeteu aos Recorridos e-mail onde comunicou a existência de uma proposta (no preço acordado) para aquisição do imóvel, identificando o proponente;
28. Realça dos depoimentos das testemunhas apresentadas pelos Recorridos que estes tiveram conhecimento da referida proposta e não aceitaram efetivar o negócio com a intermediação da Recorrente;
29. Resulta da conjugação dos factos provados que este negócio não se concretizou por facto exclusivamente imputável aos Recorridos;
30. Nos termos do artigo 19º nº 2 da lei 15/2013 de 8 de fevereiro, e a par da jurisprudência maioritária, esta atuação dos Recorridos confere o direito à Recorrente de exigir a remuneração acordada no contrato;
31. A sentença em crise peca por erro de interpretação e aplicação do artigo 19º do RJMI bem como dos artigos 236º, 238º, 406º , 798º e 799º estes do Código Civil.
Nestes termos e nos melhores de direito e com o douto suprimento de V. Exa. deverá ser dado provimento ao presente recurso alterando-se a, aliás, douta sentença posta em crise, por outra que julgue integralmente procedente por provada a presente acção, com o que se fará a acostumada JUSTIÇA».
Não foram apresentadas contra-alegações.
O recurso foi admitido como apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito devolutivo.
II. Delimitação do objeto do recurso
Face às conclusões das alegações dos recorrentes, e sem prejuízo do que seja de conhecimento oficioso - artigos 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1, do Código de Processo Civil (CPC) -, o objeto do presente recurso circunscreve-se às seguintes questões:
A) Aferir se o erro de julgamento invocado pela apelante incide sobre matéria de facto - atenta a referência efetuada sob o ponto I das alegações à “reapreciação da prova gravada” - e se estão verificados os pressupostos que permitem a admissibilidade do recurso respeitante à decisão da matéria de facto;
B) Reapreciação jurídica da decisão recorrida: extinção do contrato de mediação imobiliária - validade da revogação/denúncia efetuada pelos réus; verificação dos pressupostos de atribuição à autora - empresa de mediação imobiliária - da comissão ajustada com os réus, tendo por base o disposto no artigo 19.º, n.º 2, da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
III. Fundamentação
1. Os factos
1.1. Os factos, as ocorrências e elementos processuais a considerar na decisão deste recurso são os que já constam do relatório enunciado em I. supra, relevando ainda os seguintes factos considerados provados pela 1.ª instância na sentença recorrida:
1.1.1. A autora é uma sociedade devidamente licenciada que se dedica, com escopo lucrativo, à atividade de mediação imobiliária, denominada por X – Mediação Imobiliária Lda., e franchisada da rede internacional Y.
1.1.2. No exercício da sua atividade, a autora celebrou com a procuradora dos réus, a 31 de maio de 2016, um acordo escrito denominado “Contrato de Mediação Imobiliária”, em regime de exclusividade, pelo prazo de 6 meses, renovável automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não fosse denunciado por qualquer das partes através de carta registada com aviso de recepção, conforme consta do documento junto aos autos a fls. 19, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
1.1.3. No âmbito do aludido acordo, a autora comprometeu-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra da fração autónoma designada pela letra “C”, correspondente ao rés-do-chão esquerdo trás, tipo T-três, destinada a habitação, com entrada pelo nº ... da Rua dos ..., com uma garagem individual ao nível da cave designada pela letra da fracção, a qual faz parte integrante do prédio urbano sito na Rua dos ..., nº ..., freguesia de ..., concelho de Vila Verde, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ... e inscrito na respectiva matriz sob o artigo ... da referida freguesia, propriedade dos ora réus, pelo preço de € 109.500,00 (cento e nove mil e quinhentos euros).
1.1.4. Comprometendo-se, por sua vez, os réus, a pagar à autora, a título de remuneração, a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio fosse efetivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal em vigor, nunca podendo este valor ser inferior a € 5.000,00, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, conforme consta da cláusula 5ª do acordo acima mencionado em 2).
1.1.5. Nos termos da aludida cláusula 5ª do acordo acima mencionado em 2), “1- A remuneração será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato e também, nos casos em que o contrato tenha sido celebrado em regime de exclusividade, o negócio não se concretize por causa imputável ao cliente. (…) 3- O pagamento da remuneração apenas será efectuado nas seguintes condições: O total da remuneração aquando da celebração do contrato-promessa, desde que o valor do sinal seja igual ou superior ao valor da comissão”.
1.1.6. No âmbito do aludido acordo celebrado entre as partes, a autora promoveu a venda do referido imóvel dos réus, divulgando-o nas suas diversas plataformas e meios publicitários pertencentes à autora, realizando diversas visitas ao mesmo, tendo sido demonstrado interesse na sua compra por alguns clientes.
1.1.7. A angariadora imobiliária da autora, responsável pelo processo em causa, obteve, no dia 02 de março de 2017, uma proposta de compra para o imóvel dos réus pelo valor de € 109.500,00 (cento e nove mil e quinhentos euros), apresentada por J. T., contribuinte fiscal número ..., conforme consta do documento junto aos autos a fls. 20 a 21, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
1.1.8. No dia 10 de março de 2017, através de email, a autora comunicou aos réus a existência de uma proposta para a aquisição do imóvel destes, pelo valor de € 109.500,00, conforme consta do documento junto aos autos a fls. 29, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
1.1.9. No dia 02 de fevereiro de 2017, a autora havia recebido da procuradora dos réus uma missiva referindo-lhe, que os réus pretendiam a anulação de todo e qualquer contrato de mediação imobiliária para venda do seu imóvel, invocando, além do mais, que o contrato de mediação imobiliária celebrado em maio de 2016 teve como única finalidade a venda do imóvel a um cliente específico, angariado pela autora, de nome A. C. e esposa, J. V., venda que não veio a concretizar-se, conforme consta do documento junto aos autos a fls. 43, cujo teor qui se dá por integralmente reproduzido.
1.1.10. Os réus nunca compareceram nas instalações da autora na sequência da proposta mencionada em 7), nem deram resposta à mesma.
1.1.11. A procuradora dos réus celebrou com a autora, a 18 de maio de 2015, um acordo escrito denominado “Contrato de Mediação Imobiliária”, o qual tinha por objecto o mesmo imóvel identificado em 3), conforme consta do documento junto aos autos a fls. 37 a 38, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
1.1.12. Através de carta registada com aviso de recepção enviada pela procuradora dos réus à autora e recebida por esta a 05 de maio de 2016, os mesmos informaram a autora da sua pretensão de denunciar o acordo de mediação imobiliária mencionado em 11).
1.1.13. Durante o mês de maio de 2016 surgiu através da consultora imobiliária T. D., a possibilidade de efectuar a venda do imóvel dos réus.
1.1.14. No dia 31 de maio de 2016, a autora enviou à procuradora dos réus, através de email, uma minuta de contrato promessa de compra e venda do imóvel identificado em 3), nele constando como promitentes compradores seriam A. C. e J. V., residentes em França.
1.1.15. O contrato promessa mencionado em 14) não veio a ser celebrado.
1.1.16. Em finais de 2016, os réus decidiram promover, por sua conta, a venda do seu referido imóvel, para tanto colocando um anúncio no edifício fornecendo o contacto para efectuar a venda da fracção e anunciaram a sua venda na internet.
1.1.17. A autora contactou os réus no sentido de que não podiam promover particularmente a venda do imóvel, atenta a vigência do contrato.
1.1.18. No dia 16 de fevereiro de 2017, os réus, através da sua procuradora, comunicaram à autora, através de email, além do mais, que “não autorizaram e desconheciam que tivessem sido efectuadas as visitas que V.ª Ex.ª refere, não tendo qualquer interesse na concretização das mesmas, solicitando novamente que se inibam de publicitar o imóvel por os proprietários terem desistido da venda da fracção, reiterando expressamente a resolução/denúncia do contrato referido por v.ª Ex.ª a partir da data de receção da missiva que lhe fora por mim remetida, não pretendendo os meus constituintes que o mesmo se prolongue ou se renove”, conforme consta do documento junto aos autos a fls. 31, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
1.2. Factos considerados não provados pela 1.ª instância na sentença recorrida:
a) Após a comunicação da proposta mencionada em 7) aos réus e à sua procuradora, a autora recebeu desta última uma missiva, referindo-lhe que o contrato de mediação imobiliária havia sido celebrado para um cliente específico.
b) Na sequência dos factos descritos em 13) e 14), os réus foram abordados quanto à necessidade de assinar um contrato de mediação imobiliária, sem o qual não seria possível o prosseguimento das negociações e posterior escritura de compra e venda.
c) Acreditando na palavra da Sra. T. D., os réus aceitaram tal imposição, com a condição de que, caso o contrato promessa de compra e venda mencionado em 14), com os compradores aí mencionados, não se realizasse, o mesmo seria destruído.
d) A autora apenas remeteu aos réus o acordo referido em 2), assinado pela autora, no dia 06 de Junho de 2017.
e) As propostas recebidas pela autora para a compra da fracção dos réus eram de € 95.000,00 e € 100.000,00.
2. Apreciação sobre o objeto do recurso
2.1. Tal como resulta da análise conjugada do disposto nos artigos 639.º e 640.º do CPC, os recursos para a Relação tanto podem envolver matéria de direito como de facto, sendo este último o meio adequado e específico legalmente imposto ao recorrente que pretenda manifestar divergências quanto a concretas questões de facto decididas em sede de sentença final pelo Tribunal de 1.ª instância que realizou o julgamento, o que implica o ónus de suscitar a revisão da correspondente decisão.
Enunciando os ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto, dispõe o artigo 640.º do CPC o seguinte:
«1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
3 - O disposto nos n.ºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º».
Relativamente ao alcance do regime decorrente do preceito legal acabado de citar, refere Abrantes Geraldes (1), que «a) Em quaisquer circunstâncias, o recorrente deve indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões; b) Quando a impugnação se fundar em meios de prova constantes do processo ou que nele tenham sido registados, o recorrente deve especificar aqueles que, no seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos; c) Relativamente a pontos da decisão da matéria de facto cuja impugnação se funde, no todo ou em parte, em provas gravadas, para além da especificação obrigatória dos meios de prova em que o recorrente se baseia, cumpre ao recorrente indicar, com exactidão as passagens da gravação relevantes e proceder, se assim o entender, à transcrição dos excertos que considere oportunos; d) O recorrente deixará expressa a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, como corolário da motivação apresentada, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos, exigência nova que vem na linha do reforço do ónus de alegação, por forma a obviar à interposição de recursos de pendor genérico ou inconsequente, também sob pena de rejeição total ou parcial da impugnação da decisão da matéria de facto».
Assim, «a rejeição total ou parcial do recurso respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto deve verificar-se em alguma das seguintes situações:
a) Falta de conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria de facto;
b) Falta de especificação nas conclusões dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados;
c) Falta de especificação dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados (v.g. documentos, relatórios periciais, registo escrito, etc.);
d) Falta de indicação exacta das passagens da gravação em que o recorrente se funda;
e) Falta de posição expressa sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação;
f) Apresentação de conclusões deficientes, obscuras ou complexas, a tal ponto que a sua análise não permita concluir que se encontram preenchidos os requisitos mínimos que traduzam algum dos elementos referidos» (2).
No caso em apreciação, analisadas as alegações de recurso apresentadas pela apelante e correspondentes conclusões, verifica-se que nas mesmas a recorrente não refere a intenção de impugnar a decisão sobre a matéria de facto proferida pelo Tribunal a quo ainda que faça referência, sob o ponto I das alegações, à “reapreciação da prova gravada”. Também não indica, nas conclusões das alegações ou no corpo das mesmas, eventuais pontos concretos da matéria de facto que pretenda impugnar nem os resultados específicos que pretenda ver reconhecidos relativamente a cada segmento impugnado. Por outro lado, a apelante transcreve no corpo das alegações os pontos da matéria de facto que a sentença recorrida deu como provados, bem como a matéria de facto que o Tribunal a quo deu como não provada, mas limita-se a tecer considerações genéricas sobre os factos considerados pelo Tribunal, tal como consta da conclusão 3.ª das alegações: «atenta a prova produzida em sede de audiência de discussão e julgamento, bem como dos demais elementos constantes do processo, designadamente os documentos juntos e depoimentos das testemunhas apresentadas quer pela Recorrente quer pelos Recorridos, estava o julgador em condições de proceder ao julgamento da matéria de facto em moldes diversos». Mais se verifica que a apelante transcreve excertos dos depoimentos das testemunhas C. C., I. M. e H. O. com indicação das respetivas passagens da gravação. Porém, tece considerações sobre a apreciação jurídica que foi feita pelo Tribunal a quo, aludindo às circunstâncias de facto e de direito que constam da sentença recorrida, pronunciando-se ainda sobre o sentido com que, no seu entender, as normas que constituem fundamento jurídico da decisão deviam ter sido interpretadas e aplicadas, invocando erro na determinação da norma jurídica aplicável.
Em conclusão, a recorrente não especifica a intenção de impugnar a decisão sobre a matéria de facto proferida pelo Tribunal a quo nem indica, relativamente aos meios de prova referenciados nas alegações, quais os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados ou a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre a matéria de facto relevante para a apreciação da causa, não especificando, nas conclusões das alegações, eventuais modificações que preconize introduzir à decisão de facto constante da sentença recorrida ou factos que pretenda ver excluídos da factualidade provada e/ou não provada, nem qualquer facto que considere dever ser aditada à matéria provada.
Assim sendo, resta concluir que a apelante não observou os ónus previstos nos artigos 639.º, n.º 1, e 640.º, n.º 1, als. a), b) e c), do CPC, o que configura fundamento de rejeição do recurso relativo à matéria de facto.
Pelo exposto, decide-se rejeitar o recurso na parte em que enuncia alguns argumentos que pressupõem a reapreciação da matéria de facto contida na decisão recorrida, no que se incluem todas as conclusões vertidas pela recorrente a propósito da valoração dos meios de prova efectuada pelo Tribunal a quo, mantendo-se, em conformidade, a decisão proferida pelo Tribunal a quo sobre os factos vertidos em 1.1. e 1.2. supra.
2.2. Reapreciação jurídica
Mantendo-se inalterado o quadro factual julgado provado e não provado pelo Tribunal a quo, vejamos, ainda assim, se existe qualquer desacerto da solução jurídica dada ao caso sub judice, tal como sustenta a recorrente.
Está em causa nos presentes autos uma relação jurídica qualificada pela decisão recorrida como um contrato de mediação imobiliária, celebrado entre as partes, tal como legalmente tipificado e estabelecido na Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, que define, no seu artigo 2.º, n.º 1, a atividade de mediação imobiliária como aquela que «consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis».
Tal como decorre do artigo 16.º do citado diploma legal, trata-se de contrato obrigatoriamente sujeito à forma escrita, do qual deve constar, além do mais, a referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente.
Trata-se de um contrato celebrado por tempo determinado, prevendo o artigo 16.º, n.º 3, da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, o prazo supletivo de seis meses.
Pode, assim, definir-se o contrato de mediação imobiliária como «uma modalidade de contrato de prestação de serviço, especialmente tipificado na lei, pelo qual uma das partes se obriga, mediante remuneração, a conseguir interessado para certo negócio e a aproximar esse interessado da outra parte, de modo a que entre elas se estabeleçam negociações conducentes à celebração de um contrato definitivo.
(…) a obrigação do mediador é a de encontrar um terceiro com quem o contrato visado venha a ser celebrado, pelo que o fim da mediação só é alcançado com a concretização desse negócio com a entidade angariada» (3).
Do exposto podemos concluir, no essencial, que ao contrato de mediação imobiliária é aplicável a seguinte regulamentação jurídica:
1.º- O diploma específico que o prevê (Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, enquanto legislação especial – cfr. art. 16.º);
2.º - O que ressalta das estipulações contratuais das partes (liberdade contratual);
3.º - À falta ou insuficiência das referidas estipulações contratuais ou normativas legais, aplicam-se, subsidiariamente, as regras do contrato de prestação de serviço – a que são extensíveis as disposições sobre o mandato, com as necessárias adaptações (artigo 1156.º CCiv), sem prejuízo das regras gerais das obrigações (4).
A qualificação jurídica do contrato em apreciação não vem questionada na presente apelação nem vemos razões para alterar à luz da matéria de facto apurada nos autos. Assim, tal como decorre dos factos provados, a autora é uma sociedade devidamente licenciada que se dedica, com escopo lucrativo, à atividade de mediação imobiliária, denominada por X Mediação Imobiliária Lda., e franchisada da rede internacional Y. No exercício da sua actividade, a autora celebrou com a procuradora dos réus, a 31 de maio de 2016, um acordo escrito denominado “Contrato de Mediação Imobiliária”, em regime de exclusividade, pelo prazo de 6 meses, renovável automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não fosse denunciado por qualquer das partes através de carta registada com aviso de recepção, pelo qual se comprometeu a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra da fracção autónoma designada pela letra “C”, correspondente ao rés-do-chão esquerdo trás, tipo T-três, destinada a habitação, com entrada pelo nº ... da Rua dos ..., com uma garagem individual ao nível da cave designada pela letra da fracção, a qual faz parte integrante do prédio urbano sito na Rua dos ..., nº ..., freguesia de ..., concelho de Vila Verde, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ... e inscrito na respectiva matriz sob o artigo ... da referida freguesia, propriedade dos ora réus, pelo preço de € 109.500,00 (cento e nove mil e quinhentos euros). Mais resulta da matéria de facto assente que os réus se obrigaram pelo referido contrato a pagar à autora, a título de remuneração, a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio fosse efectivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal em vigor, nunca podendo este valor ser inferior a € 5.000,00, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, conforme consta da cláusula 5ª do respetivo contrato, nos termos da qual, «1- A remuneração será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato e também, nos casos em que o contrato tenha sido celebrado em regime de exclusividade, o negócio não se concretize por causa imputável ao cliente. (…) 3- O pagamento da remuneração apenas será efectuado nas seguintes condições: O total da remuneração aquando da celebração do contrato-promessa, desde que o valor do sinal seja igual ou superior ao valor da comissão».
No caso dos autos, defende a autora/recorrente ser-lhe devido o pagamento da remuneração pelos réus, para tanto alegando que o negócio de compra e venda do imóvel cuja mediação estava entregue à autora em regime de exclusividade apenas não se concretizou por causa unicamente imputável aos réus.
Neste domínio, resultou devidamente provado que a autora, no âmbito do mencionado contrato celebrado com os réus, promoveu a venda do imóvel destes e realizou diversas visitas ao mesmo. Mais se provou que a angariadora imobiliária da autora, responsável pelo processo em causa, obteve, no dia 02 de março de 2017, uma proposta de compra para o imóvel dos réus pelo valor de € 109.500,00 (cento e nove mil e quinhentos euros), apresentada por J. T., contribuinte fiscal número ... (cfr. ponto 7.º dos “Factos provados”), e que tal proposta foi comunicada aos réus no dia 10 de março de 2017, através de email (cfr. ponto 8 dos “Factos provados”), sendo que mais se demonstrou os réus nunca compareceram nas instalações da autora na sequência da proposta mencionada em 7), nem deram resposta à mesma (cfr. ponto 10 dos “Factos provados”).
Alegaram os réus, no âmbito dos articulados da ação em referência, que o contrato de mediação imobiliária no qual a autora funda a pretensão formulada nestes autos foi celebrado entre as partes tendo como condição a venda do imóvel a uns clientes específicos, venda essa que não se concretizou. Mais alegaram os réus, por outro lado, que em 02-02-2017 e 16-02-2017, comunicaram à autora que não aceitavam qualquer efeito do contrato de mediação celebrado entre as partes, informando que não tinham interesse na obtenção de qualquer proposta, devendo a autora abster-se de praticar quaisquer actos de publicitação do imóvel dos réus por terem desistido da venda da fração.
Neste domínio, resultou efetivamente provado que, no dia 02 de fevereiro de 2017, a autora havia recebido da procuradora dos réus uma missiva referindo-lhe, que os réus pretendiam a anulação de todo e qualquer contrato de mediação imobiliária para venda do seu imóvel, invocando, além do mais, que o contrato de mediação imobiliária celebrado em maio de 2016 teve como única finalidade a venda do imóvel a um cliente específico, angariado pela autora, de nome A. C. e esposa, J. V., venda que não veio a concretizar-se, conforme consta do documento junto aos autos a fls. 43, cujo teor qui se dá por integralmente reproduzido (cfr. ponto 9 dos “Factos provados”), mais se tendo provado que no dia 16 de fevereiro de 2017, os réus, através da sua procuradora, comunicaram à autora, através de email, além do mais, que «não autorizaram e desconheciam que tivessem sido efectuadas as visitas que V.ª Ex.ª refere, não tendo qualquer interesse na concretização das mesmas, solicitando novamente que se inibam de publicitar o imóvel por os proprietários terem desistido da venda da fracção, reiterando expressamente a resolução/denúncia do contrato referido por v.ª Ex.ª a partir da data de receção da missiva que lhe fora por mim remetida, não pretendendo os meus constituintes que o mesmo se prolongue ou se renove», conforme consta do documento junto aos autos a fls. 31, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (cfr. ponto 10 dos “Factos provados”).
A sentença recorrida entendeu que da factualidade apurada não se extrai que tivessem as partes estabelecido a aludida condição aquando da celebração do contrato de mediação imobiliária em causa nos autos, não resultando, ademais, a mesma expressa no contrato em questão, tal com decorre dos pontos 2 a 5 dos “Factos provados”. Valorou ainda a circunstância de, no âmbito do aludido acordo, a autora ter promovido a venda do imóvel dos réus e realizado diversas visitas ao mesmo (cfr. facto descrito no ponto 6 dos “Factos provados”), o que contraria a existência de um único cliente interessado previamente à celebração do contrato de mediação em referência, pelo que concluiu, nesta parte, pela improcedência da oposição aduzida pelos réus.
Ponderando as considerações jurídicas supra expendidas em face do quadro fáctico apurado nos autos julgamos que não se revela possível a este Tribunal extrair diferente conclusão sobre esta matéria, o que também não é posto em causa pela autora/recorrente. Resta acrescentar que, como se viu, o contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito, pelo que uma eventual convenção verbal que condicionasse a venda do imóvel a uns clientes específicos constituiria uma cláusula essencial do aludido negócio, como tal sujeita à forma escrita, sob pena de nulidade - cfr. artigos 220.º e 221.º, n.º1, do Código Civil (CC).
Porém, entendeu-se na sentença recorrida que com as comunicações efetuadas à autora/recorrente, inicialmente, em 02-02-2017, através de carta e, depois, em 16-02-2017 via email, pelas quais deram conta que não tinham interesse na manutenção ou renovação do contrato, alegando, ademais, terem desistido da venda da fração, pretenderam os réus cessar o contrato de mediação imobiliária celebrado com a autora. Em consequência, apreciou a questão da admissibilidade da revogação unilateral pelos réus do contrato de mediação imobiliária em questão, uma vez que o mesmo foi celebrado em regime de exclusividade e não havia ainda cessado o período da vigência do mesmo à data da pretendida revogação, sustentando, neste domínio, a possibilidade de revogação unilateral do contrato de mediação imobiliária, ainda que com cláusula de exclusividade, mas defendendo que tal possibilidade de revogação unilateral não deverá afastar, de forma automática, o direito à remuneração pela mediadora, devendo tal direito deverá ser aferido casuisticamente. Mais entendeu o Juiz a quo não existir fundamento para o pagamento à autora da comissão acordada pois, para além de não resultar da matéria de facto assente que os réus tivessem concretizado o negócio visado com a mediação, considerou contrário ao princípio da boa-fé contratual que a mediadora, sendo antecipadamente conhecedora da não intenção de realização do negócio pelos clientes, prosseguisse com a realização de diligências no sentido da concretização desse mesmo negócio, pois que com tal conduta manifestamente apenas pode pretender a cobrança da remuneração acordada (por já saber à partida que os clientes não irão realizar o negócio visado). Por último, entendeu que da matéria de facto provada também não resulta que o negócio visado não se tenha concretizado por causa imputável aos réus.
Pretende a autora/recorrente a revogação da decisão recorrida e a sua substituição por outra que decida pela integral procedência da ação, por entender que, apesar de não ter sido concretizado o negócio visado no contrato de mediação imobiliária, tal só não sucedeu por causa imputável aos recorridos/réus, o que confere à apelante o direito de exigir a comissão acordada no contrato, nos termos previstos no artigo 19.º, n.º 2, da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro.
Com relevo para a apreciação da questão atinente aos pressupostos do direito à remuneração da mediadora, ora recorrente, subsiste ainda a questão relativa à validade, eficácia e alcance das comunicações efetuadas pelos réus/recorridos à recorrente/autora, de 02-02-2017 e 16-02-2017, por delas depender a conclusão sobre se o contrato estava em vigor à data em que a angariadora imobiliária da autora, responsável pelo processo em causa, obteve uma proposta de compra para o imóvel dos réus (2-03-2017) e em que comunicou aos réus/recorridos tal proposta (10-03-2017) - cfr. pontos 7 e 8 dos “Factos provados”.
Como se viu, a comunicação feita pelos réus/recorridos, na parte em que pretendem «a anulação de todo e qualquer contrato de mediação imobiliária para venda do seu imóvel» invocando que o contrato de mediação imobiliária celebrado em maio de 2016 teve como única finalidade a venda do imóvel a um cliente específico, angariado pela autora, de nome A. C. e esposa, não permite consubstanciar fundamento válido para a resolução do contrato, porquanto tal condição não consta do contrato em referência, inexistindo causa legal ou convencional que facultasse a resolução do contrato pelos réus/recorridos com tal fundamento. Assim, a resolução consiste numa forma de cessação do contrato operada por um dos contraentes e baseada num facto posterior à respetiva celebração (5), a qual, em regra, destrói retroativamente o vínculo estabelecido entre as partes, salvo se tal retroatividade contrariar a vontade das partes (artigo 434.º, n.º 1, do CC). Nos termos do disposto no artigo 432.º, n.º 1, do CC, a resolução do contrato só é permitida se fundada na lei ou em convenção. Daqui resulta que esta forma de cessação do contrato corresponde ao exercício de um direito potestativo vinculado, dado que só é admitida se fundada em cláusula resolutiva estatuída pelos contraentes ou em fundamento legal que a justifique, o que no caso não se verifica.
Estatui o n.º 1 do artigo 406.º do CC que «O contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei».
Para além da resolução, antes enunciada, e considerando as figuras que representam exceções ao princípio da irretractabilidade da relação contratual baseadas apenas em fundamentos supervenientes, temos que a relação jurídica surgida de um contrato é ainda suscetível de extinguir-se por revogação e denúncia (6), consistindo a primeira «na destruição do vínculo contratual mediante uma declaração dos contraentes oposta à primitiva que lhe deu vida. Ao lado da revogação que resulte de comum acordo das partes, admite-se a que seja feita apenas por uma delas. Mas, ainda quando se trate de revogação unilateral, o instituto não se confunde com a resolução, visto que opera «ex nunc»” (7).
Por sua vez, a denúncia analisa-se «na manifestação da vontade de uma das partes, em contratos de prestações duradouras, dirigida à sua não renovação ou continuação. Apresenta, assim, duas características: é exclusiva dos contratos com prestações duradouras e deve fazer-se para o termo do prazo da renovação destes, salvo tratando-se de contratos por tempo indeterminado» (8).
Ora, decorrendo do teor da comunicação em referência que os réus pretendiam operar unilateralmente e de forma imediata a destruição do vínculo contratual em referência e não apenas após o termo do prazo de vigência do contrato, resulta manifesto que a referida comunicação é suscetível de consubstanciar uma verdadeira revogação unilateral do contrato por parte dos réus/recorridos posto que das mesmas resulta efetivamente que os réus inicialmente, em 02-02-2017, através de carta e, depois, em 16-02-2017 via email, comunicaram à autora que não tinham interesse na manutenção ou renovação do contrato, alegando, ademais, terem desistido da venda da fração (cfr. os pontos 9 e 18 dos “Factos provados”), tal como concluiu – e bem – a decisão recorrida.
Porém, como se sabe, a questão atinente à admissibilidade ou possibilidade da revogação ou rescisão unilateral antecipada do contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade tem sido objeto de controvérsia, tanto ao nível doutrinal como jurisprudencial, conforme aliás foi enunciado na sentença recorrida, sendo possível equacionar duas correntes: uma no sentido da admissibilidade, de que é exemplo o Ac. TRP de 8-07-2010 (relator: Filipe Caroço) (9), com o seguinte sumário, na parte que aqui interessa: «I - Embora não resulta directamente da lei e mesmo quando não esteja previsto no contrato, é de admitir a revogação do contrato de mediação imobiliária por acto unilateral, como consequência da natureza do próprio negócio, por ser de presumir que o cliente não quer privar-se, além do mais, do direito de desistir do propósito de concluir o negócio promovido (…)» (10); e outra que a rejeita, de que é exemplo o Ac. TRL de 5-06-2018 (relator: Luís Filipe Sousa) (11), no qual, seguindo de perto a doutrina nele citada, se exarou: « (…) a norma do art. 19, n.º 2, do RJAMI obriga o cliente a pagar a remuneração desde que, durante a vigência do contrato, o mediador lhe apresente um real interessado e o contrato não se concretize apenas por causa imputável ao cliente. Tanto significa que esta norma acopla às estipulações de exclusividade o efeito próprio de uma cláusula de irrevogabilidade. As cláusulas, embora conceitualmente divergentes, perante o regime jurídico português do contrato de mediação imobiliária convergem necessariamente» (12).
A revogação exprime, em regra, um poder discricionário e, como se viu, quando procede da vontade de um só dos contraentes (revogação unilateral), distingue-se da resolução por se projectar apenas para o futuro. Daí que tal efeito se traduza, praticamente, no facto «de a revogação apenas se referir a declarações de vontade integradoras de negócios ainda não consumados (…) ou de ela ressalvar, nos outros casos, os efeitos negociais (do pretérito) já consumados (caso da revogação unilateral da doação, que só produz efeitos, independentemente da boa ou má fé do donatário, a partir da data da proposição da respetiva acção: art. 978.º)» (13).
No domínio específico do contrato de mediação imobiliário verifica-se que o regime que lhe é especificamente aplicável (Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro) é omisso relativamente às formas de cessação do contrato.
Constata-se, por outro lado, que no contrato em referência, as partes nada estipularam relativamente à possibilidade da sua revogação, para além da faculdade de denúncia por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.
Deste modo, resulta evidente que não foi convencionada pelas partes qualquer cláusula resolutiva, nem nenhuma norma imperativa decorre sobre tal matéria do regime legal que regulamenta o contrato de mediação imobiliária.
Como tal, atendendo à regra geral antes enunciada, de que o contrato só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei, afigura-se manifesto que o juízo sobre a possibilidade da cessação unilateral do contrato de mediação imobiliária de forma discricionária e antecipada sempre dependerá da possibilidade do recurso a normas que diretamente contemplem casos análogos, por aplicação do artigo 10.º, n.º 1 CC.
Como se viu, nos termos previstos no artigo 1156.º CC as disposições sobre o mandato são extensivas, com as necessárias adaptações, às modalidades do contrato de prestação de serviço que a lei não regule especialmente. Neste domínio, o artigo 1170.º do CC com a epígrafe «Revogabilidade do mandato», prevê que: «1. O mandato é livremente revogável por qualquer das partes, não obstante convenção em contrário ou renúncia ao direito de revogação.
2. Se, porém, o mandato tiver sido conferido também no interesse do mandatário ou de terceiro, não pode ser revogado pelo mandante sem acordo do interessado, salvo ocorrendo justa causa».
Ora, em primeiro lugar, cumpre realçar a limitação legal à revogação por parte do mandante no caso de o mandato ter sido conferido também no interesse do mandatário, tal como prevista no n.º 2 do preceito acabado de citar. Acresce que a diversa natureza das prestações em causa no contrato parece afastar a aplicação ao contrato de mediação imobiliária dos fundamentos que estão na base da livre revogabilidade do mandato. Assim, tal como salienta Higina Orvalho Castelo (14), «livre revogabilidade do contrato de mediação e livre desistência de celebração do contrato visado são coisas distintas. Lembro que a celebração do contrato visado está fora da prestação contratual da mediadora, sendo apenas uma circunstância de eventualidade de que depende o seu direito à remuneração. Não há aqui, portanto, analogia entre contrato de mediação e contrato de mandato. Neste último, o mandatário celebra o contrato por conta (eventualmente, também em nome) do mandante, fazendo essa celebração parte da sua prestação contratual. Porque o ato jurídico encomendado é praticado pelo mandatário, faz sentido que o mandato, mesmo quando conferido por certo tempo, seja livremente revogável (ainda que dê azo ao dever de indemnizar prejuízos – arts. 1172, al. c), do CC e 245 do CCom). O mandante é que sabe se o ato continua a interessar-lhe e não pode ficar nesse aspeto dependente da vontade do mandatário. O cliente da mediadora não corre esse risco: o ato desejado é sempre por si livremente praticado. Apesar de não poder revogar o contrato de mediação (o que tem as consequências que já referi), com essa não revogação o cliente não fica sujeito à prática do contrato inicialmente visado e já não desejado». Em consonância com tais fundamentos, conclui a referida autora que não se verificam no contrato de mediação as razões que levam a que o contrato de mandato seja sempre revogável.
Feito este enquadramento, importa ainda destacar que «[a] existência de um prazo contratual - e o contrato de mediação está sempre sujeito a prazo, funcionando um supletivo de seis meses, quando as partes nada digam - significa que não pode ser posto termo ao contrato antecipadamente por declaração discricionária de uma das partes» (15). Por outro lado, e tal como refere ainda Higina Orvalho Castelo (16), a propósito do contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade, «[o] contrato de mediação com uma tal cláusula tem de ser respeitado durante todo o seu prazo, sendo inadmissível a sua cessação por decisão unilateral do cliente, sob pena de total ineficácia da cláusula. Sempre que quisesse celebrar o contrato com interessado angariado por outro mediador (ou por si, no caso de exclusividade absoluta), bastaria ao cliente revogar o encargo do mediador exclusivo».
Em face dos argumentos agora enunciados, e perante a regra de que só em casos excecionais é admissível extinção da relação contratual por vontade exclusiva de uma das partes, sufragamos o entendimento antes enunciado no sentido da inadmissibilidade da revogação ou rescisão unilateral antecipada e sem causa justificativa do contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade (17).
Deste modo, resta concluir que o contrato estava em vigor à data em que a angariadora imobiliária da autora, responsável pelo processo em causa, obteve uma proposta de compra para o imóvel dos réus (2-03-2017) e em que comunicou aos réus/recorridos tal proposta (10-03-2017) - cfr. pontos 7 e 8 dos “Factos provados”.
Em consequência, cumpre apreciar se a autora tem direito à comissão peticionada.
Relativamente à «remuneração da empresa» de mediação imobiliária dispõe o artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro:
«1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
3 - Quando o cliente for um potencial comprador ou arrendatário, a empresa, desde que tal resulte expressamente do respetivo contrato de mediação imobiliária, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente caso o negócio não se concretize.
4 - O direito da empresa à remuneração cujo pagamento caiba ao cliente proprietário de imóvel objeto de contrato de mediação não é afastado pelo exercício de direito legal de preferência sobre o dito imóvel.
5 - O disposto nos números anteriores aplica -se apenas a contratos sujeitos à lei portuguesa».
Do regime legal agora em análise resulta claramente que, em princípio, a remuneração da empresa mediadora só é devida com a conclusão e perfeição do negócio, desde que a atividade do mediador seja causa adequada de tal resultado. Porém, conforme decorre do disposto no n.º 2 do preceito em referência, a remuneração é ainda devida caso tenha sido acordada a exclusividade na mediação e o contrato definitivo não seja concluído por causa imputável ao” cliente” proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
No caso em apreço, e apesar de termos concluído pela impossibilidade de cessação unilateral e discricionária do referido contrato de mediação celebrado com cláusula de exclusividade, não decorre da matéria de facto provada que os “clientes”, ora réus/recorridos, tivessem concretizado o negócio visado com a mediação durante o prazo do contrato ou fora do período do mesmo. Como tal, resta apreciar se estão verificados os pressupostos do direito à remuneração da “empresa de mediação imobiliária” em regime de exclusividade, nos termos previstos no artigo 19.º, n.º 2, da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro.
Conforme se refere no Ac. TRE de 22-03-2018 (relatora: Maria João Sousa e Faro) (18), «(…) pressuposto da aplicabilidade da norma é que o contrato visado esteja em vias de se concretizar, i.e. que a mediadora tenha cumprido a sua obrigação de encontrar um destinatário para o negócio i.e. uma pessoa que se disponha a satisfazer as condições que o seu cliente tenha estabelecido para a sua concretização (v.g. preço, (in) existência de contrato promessa, montante do sinal, momento da celebração do contrato visado).
Aliás, o RJAMI abandonou o termo “interessado” na norma dedicada às “ Definições” fazendo-o substituir pela expressão “destinatário do serviço” que esclareceu ser “a pessoa ou entidade que celebra com o cliente da empresa de mediação imobiliária qualquer negócio por esta mediado” - cfr. art.º 2º nº5.
Tal opção reforça a ideia de que a actividade do mediador não se basta em encontrar um “ interessado” - adjectivo passível de ser identificado com um “ curioso” - mas que vai além disso.
Aliás, só se compreende a solução legislativa de fazer o cliente do mediador pagar uma comissão por um negócio que não se concretizou quando se possa concluir que o estádio/fase em que ocorreu a frustração do negócio visado o justifica.
Além disso, esta previsão normativa - enquadrável num quadro de responsabilidade civil do cliente - tem como propósito ressarcir o mediador, colocando-o na situação em que estaria se não fosse a conduta culposa daquele (art.º 562º do Cód. Civil).
Mas para tanto seria necessário concluir que o mediador estaria no momento da ocorrência do facto em condições de auferir a comissão ajustada.
Em contrapartida, não se pode reconhecer que o mediador tem direito à retribuição nesta situação quando tenha obtido apenas um potencial destinatário no negócio, i.e. alguém que se mostre interessado em celebrá-lo mas que não tenha anuído ainda a fazê-lo com a integralidade dos propósitos delineados pelo cliente do mediador.
No dizer conseguido do Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 3.7.2014: “Para que exista direito a remuneração, é exigível que o negócio esteja não somente perspectivado, mas acertado, isto é, que haja um interessado efectivo para o mesmo, que aceite as condições do vendedor, mas que se venha a frustrar por recusa do cliente”».
No caso em apreciação, entendeu a sentença recorrida não existir fundamento para o pagamento à autora da remuneração peticionada pois, para além de não resultar da matéria de facto assente que os réus tivessem concretizado o negócio visado com a mediação, mostra-se contrário ao princípio da boa-fé contratual que a mediadora, sendo antecipadamente conhecedora da intenção dos clientes de não realizarem o negócio, prosseguisse com a realização de diligências no sentido da concretização desse mesmo negócio, pois que com tal conduta apenas pode pretender a cobrança da remuneração acordada (por já saber à partida que os clientes não irão realizar o negócio visado). Por último, concluiu que da matéria de facto provada também não resulta que o negócio visado não se tenha concretizado por causa imputável aos réus, incumbindo à autora o ónus da prova sobre tal matéria.
Em face do quadro fáctico apurado nos autos julgamos que não se revela possível a este Tribunal decidir de forma diversa. Assim, da factualidade assente resulta apenas que a autora recebeu uma proposta de compra para o imóvel dos réus, apresentada por um interessado, que identificou, e pelo valor constante do contrato de mediação, bem como que tal proposta foi comunicada aos réus, que nenhuma resposta deram à autora nessa sequência (cfr. pontos 7, 8, e 10 dos “Factos provados”).
Porém, o que se verifica é que tal proposta foi obtida pela autora/recorrente em 2-03-2017 e comunicada aos réus/recorridos em 10-03-2017 (cfr. pontos 7 e 8 dos “Factos provados”), como tal em datas bem posteriores às das comunicações pelas quais os réus transmitiram à sociedade mediadora, ora recorrente, que não tinham interesse na manutenção ou renovação do contrato, informando terem desistido da venda da fração, as quais ocorreram em 02-02-2017, através de carta e, depois, em 16-02-2017 via email (cfr. os pontos 9 e 18 dos “Factos provados”). Ou seja, à luz dos factos que efetivamente estão dados como provados no processo, a “denúncia” e a intenção de desistir da venda da fração não foi comunicada pelos réus/recorridos à autora/recorrente só depois de “angariado o interessado” mas sim em momento anterior ao da obtenção da proposta de compra do imóvel em causa.
Ora, o “tempo de atuação” da mediadora permite configurar um dos vários indícios que em determinado contexto fáctico podem pôr em causa a seriedade do interesse do “investidor” no âmbito da prova do sucesso do cumprimento por parte da mediadora, com vista à aplicação da norma contida no artigo 19.º, n.º 2, da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro (19), sobretudo tendo presente que perante o que decorre dos autos a proposta apresentada aos “clientes”, ora recorridos, foi obtida pela “empresa de mediação imobiliária”, ora recorrente, já depois de conhecida a intenção expressamente manifestada e comunicada pelos clientes de desistirem da venda da fração.
Por conseguinte, julgamos que a obtenção pela autora da referida proposta de compra, no contexto indicado, não permite concluir com suficiência pela existência de um real e genuíno interessado no negócio visado. Deste modo, resta acompanhar a fundamentação vertida na sentença recorrida quanto refere que «o mero recebimento pela autora da predita proposta de compra, não permite concluir, de forma alguma, pela existência de um real e genuíno interessado no negócio visado, nem menos ainda que este se revelasse possível ainda dentro do prazo de vigência do contrato de mediação imobiliária».
Como tal, resulta indemonstrado que tenha ocorrido a frustração de um negócio já delineado entre os réus/recorridos e um efetivo e genuíno destinatário angariado pela autora/recorrente.
De qualquer forma, sempre se dirá que no contexto referido nunca a frustração de tal negócio poderia ser imputável à conduta dos “clientes”, ora recorridos, tanto mais que não é possível concluir que o “mediador”, ora recorrente, estaria, no momento em que os clientes/recorridos revelaram a intenção de desistir da venda da fração, em condições de auferir a comissão ajustada. Como se viu, “livre revogabilidade” do contrato de mediação e “livre desistência” de celebração do contrato visado são coisas distintas: Apesar de não poder revogar o contrato de mediação, o “cliente” não fica sujeito à prática do contrato inicialmente visado e já não desejado.
Por último, acompanhamos ainda a sentença recorrida quando salienta que é contrário ao princípio da boa-fé contratual que a mediadora, sabendo antecipadamente da intenção de não realização do negócio pelos clientes, prossiga com a realização de diligências no sentido da concretização desse mesmo negócio, pois que já sabe à partida que os clientes não irão realizar o negócio visado, tornando assim legítima a dúvida sobre o verdadeiro interesse subjacente à apresentação de um interessado no negócio visado depois da desistência já manifestada pelo cliente. É certo que a recorrente alega, em sede de alegações de recurso, que os recorridos não desistiram da venda, tendo o imóvel continuado à venda com publicações no OLX, introduzidas a mando dos recorridos, resultando efetivamente provado que, em finais de 2016 os réus decidiram promover, por sua conta, a venda do seu referido imóvel, para tanto colocando um anúncio no edifício fornecendo o contacto para efetuar a venda da fracção e anunciaram a sua venda na internet (cfr. ponto 16 dos “Factos provados”). Porém, julgamos que tal circunstancialismo não é suscetível de infirmar a eficácia da declaração de desistência do negócio visado operada pelos “clientes” perante a sociedade mediadora, ora recorrente, porquanto, analisando o teor da cláusula de exclusividade vertida no contrato em apreciação, resulta manifesto só estar vedado aos clientes, ora recorridos, contratar outras mediadoras para promover o negócio mas não celebrá-lo eles próprios com interessado obtido pelos seus meios (20) (21).
Tal como salienta Antunes Varela (22), a propósito do n.º 2 do artigo 762.º do CC, ao afirmar explicitamente que, tanto no cumprimento da obrigação, como no exercício do direito correspondente, as partes devem proceder de boa-fé, deve deduzir-se que «nem sempre bastará uma realização formal da prestação debitória, para que a obrigação se considere cumprida». Ora, conforme refere Higina Orvalho Castelo (23) «se no decurso da vigência de um contrato destes (com cláusula de exclusividade, celebrado com o proprietário ou arrendatário trespassante), o cliente transmite à mediadora a sua intenção de não celebrar o contrato visado, poderá ser abusiva a apresentação ulterior de interessado, obtido a partir de diligências efectuadas após a comunicação de desinteresse do cliente (poderá, então, justificar-se entrar em linha de conta com o determinado pelo art. 334 do CC)».
Pelo exposto, resta concluir que não assiste à recorrente/autora o direito a exigir dos recorridos/réus a remuneração peticionada.
Em consequência, improcedem, nesta parte, os fundamentos da apelação, mantendo-se a decisão recorrida.
Síntese conclusiva:
I - Não especificando a apelante a intenção de impugnar a decisão sobre a matéria de facto proferida pelo Tribunal a quo nem indicando, nas conclusões da alegação, as concretas modificações que preconiza sejam introduzidas à decisão de facto constante da sentença recorrida, também não enunciando quais os factos que pretende ver excluídos da factualidade provada e/ou não provada, nem qual a concreta matéria de facto que considera dever ser aditada à matéria provada, verifica-se o incumprimento do ónus previstos nos artigos 639.º, n.º 1, 640.º, n.º 1, a), e c), do CPC;
II - O incumprimento do referido ónus impõe a rejeição do recurso, na parte em que a recorrente alega que «o julgador estava em condições de proceder ao julgamento da matéria de facto em moldes diversos»;
III - O contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito, pelo que uma eventual convenção verbal que condicionasse a venda do imóvel a uns clientes específicos constituiria uma cláusula essencial do aludido negócio, como tal sujeita à forma escrita sob pena de nulidade;
IV - Decorrendo do teor da comunicação comprovada nos autos que os réus pretendiam operar unilateralmente e de forma imediata a destruição do vínculo contratual em referência e não apenas após o termo do prazo de vigência do contrato, resulta manifesto que a mesma é suscetível de consubstanciar ainda uma verdadeira revogação unilateral do contrato de mediação imobiliária celebrado com a sociedade autora, com cláusula de exclusividade;
V - A questão atinente à admissibilidade ou possibilidade da revogação ou rescisão unilateral antecipada do contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade tem sido objeto de controvérsia, tanto ao nível doutrinal como jurisprudencial, sendo que o regime que lhe é especificamente aplicável (Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro) é omisso relativamente às formas de cessação do contrato;
VI - A diferente natureza das prestações em causa no contrato afasta a aplicação ao contrato de mediação imobiliária dos fundamentos que estão na base da livre revogabilidade do mandato;
VII - Perante a regra de que só em casos excecionais é admissível extinção da relação contratual por vontade exclusiva de uma das partes e considerando a existência de um prazo contratual bem como o alcance e os efeitos de uma cláusula de exclusividade é de sufragar o entendimento no sentido da inadmissibilidade da revogação ou rescisão unilateral antecipada e sem causa justificativa do contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade;
VIII - o “tempo de atuação” da mediadora permite configurar um dos vários indícios que em determinado contexto fáctico podem pôr em causa a seriedade do interesse do “investidor” no âmbito da prova do sucesso do cumprimento por parte da mediadora, com vista à aplicação da norma contida no artigo 19.º, n.º 2, da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro;
IX - “Livre revogabilidade” do contrato de mediação imobiliária e “livre desistência” de celebração do contrato visado são coisas distintas: Apesar de não poder revogar o contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade “simples”, o “cliente” não fica sujeito à prática do contrato inicialmente visado e já não desejado.
X - A obtenção pela “empresa de mediação imobiliária” de uma proposta de aquisição do imóvel dos “clientes” já depois de conhecida a intenção expressamente manifestada e comunicada por estes de desistirem da venda da fração não permite consubstanciar com suficiência, à luz dos factos provados, a existência de um real e genuíno interessado no negócio visado, tanto mais que a aquela já sabe, à partida, que os “clientes” não irão realizar o negócio visado;
XI - No contexto referido, a frustração de tal negócio não pode ser imputável à conduta dos “clientes”, ora recorridos, tanto mais que não é possível concluir que a “empresa de mediação”, ora recorrente, estaria, no momento em que os “clientes”/recorridos revelaram a intenção de desistir da venda da fração, em condições de auferir a comissão ajustada no contrato.
IV. Decisão
Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação, assim confirmando integralmente a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Guimarães, 17 de dezembro de 2019
(Acórdão assinado digitalmente)
(Acórdão assinado digitalmente)
Paulo Reis (relator)
Espinheira Baltar (1.º adjunto)
Luísa Duarte Ramos (2.º adjunto)
1. Cfr. Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, Coimbra, Almedina, 2013, p. 126.
2. Cfr. Abrantes Geraldes, Ob. cit. p. 128 - nota 5.
3. Cfr., Ac. TRL de 30-11-2010 (relator: Manuel Tomé Soares Gomes), p. 3671/08.6TBALM.L1-7,acessível em www.dgsi.pt.
4. Na síntese de Fernando Baptista de Oliveira, Manual da Mediação Imobiliária, Coimbra, Almedina, 2019, p. 41.
5. Cfr. Antunes Varela, Das Obrigações em geral, vol. II, 4.ª edição revista e actualizada, Coimbra, Almedina, 1990, pgs. 265.
6. Cfr., Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações, 12.ª edição, Coimbra, Almedina, 2013, pgs. 317-318.
7. Cfr., Mário Júlio de Almeida Costa, Ob. cit. pgs. 321.
8. Cfr., Mário Júlio de Almeida Costa, Ob. cit. pgs. 322.
9. P. 156880/09.3YIPRT.P1, disponível em www.dgsi.pt.
10. Neste sentido, cfr., ainda, entre outros, os Acs. TRL de 6-06-2019 (relatora: Maria de Deus Correia) p. 71848/18.7YPRT.L1-6; TRL de 2-06-2016 (relatora: Ondina Carmo Alves) p. 266/14.9TJLSB.L1-2; TRC de 3-11-2015 (relator: Jorge Arcanjo) p. 115257/14.5IPRT.C1; todos acessíveis em www.dgsi.pt.
11. P. 2119/13.9TJLSB.L1-7, disponível em www.dgsi.pt.
12. Neste sentido, cfr., entre outros, os Acs. TRG de 6-12-2018 (relatora: Maria da Purificação Carvalho) p. 198/17.9T8AMR.G1; TRL de 17-10-2018 (relator: Rui Vouga) p. 2809/15.1T8CSC.L1-1; TRL de 10-05-2016 (relatora: Maria do Rosário Morgado) p. 2119/13.9TJLSB.L1-7; todos acessíveis em www.dgsi.pt.
13. Cfr. Antunes Varela, Ob. cit., pgs. 268.
14. Cfr., Higina Orvalho Castelo, Contrato de mediação imobiliária, Verbo Jurídico, pgs. 21, acessível em https://www.verbojuridico.net/ficheiros/doutrina/comercial/higinacastelo_mediacaoimobiliaria.pdf.
15. Cfr., a autora e obra citadas, pgs. 19.
16. Cfr., Higina Orvalho Castelo, Contrato de mediação, Estudo das Prestações Principais, Dissertação de Doutoramento em Direito Privado Apresentada à Faculdade de Direito da Universidade Nova de Lisboa, Setembro de 2013, pgs. 388, acessível em https://run.unl.pt/bitstream/10362/13121/1/Castelo_2013.pdf.
17. Neste sentido, cfr., ainda Fernando Baptista de Oliveira, ob. cit., pgs. 229, para além da jurisprudência antes citada.
18. P. 7439/16.8T8STB.E1, disponível em www.dgsi.pt.
19. Neste domínio, segue-se de perto a fundamentação contida no Ac. TRL de 5-06-2018 (relator: Luís Filipe Sousa) p. 85/17.0T8VFX.L1-7, disponível em www.dgsi.pt.
20. Neste sentido, cfr. por todos, os Acs. TRE de 22-03-2018 (relatora: Maria João Sousa e Faro) p. 7439/16.8T8STB.E1; TRG de 4-06-2013 (Relator: Fernando Freitas) p. 1264/12.2TBBCL.G1; ambos acessíveis em www.dgsi.pt.
21. Cfr., Higina Orvalho Castelo, Contrato de mediação imobiliária, supra citado, loc. cit., pgs. 15-16.
22. Cfr. Ob. cit., pgs. 10.
23. Cfr. Contrato de mediação imobiliária, supra citado, loc. cit., pgs. 20 - nota 31.