Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1471/15.6T8BCL.G1 |  |
COMUNICAÇÃO
PRÉDIOS RÚSTICOS
TERRENOS CONFINANTES
ÁREA INFERIOR À DA UNIDADE DE CULTURA
I. Ao respectivo titular incumbe o ónus de alegação e prova dos requisitos do direito de preferência, nos termos gerais do art. 342º-nº 1, do Código Civil, sendo os indicados requisitos legais os previstos no artº 1380º-nº1 do Código Civil ( preceito este que, à data da alienação, se encontrava ampliado nos termos do artº 18º-nº1 do Dec-Lei nº 384/88 de 25 de Outubro, diploma este já revogado pela Lei nº 111/2015 de 27/8 (art. 64.º al. a)).
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
Caixa …, CRL, instaurou acção declarativa, com processo ordinário, contra J. L., M. L. e “E. P., Lda”, pedindo se declare: a) que lhe assiste o direito de preferência na venda celebrada entre os RR. e titulada pela escritura pública referida em 1. da petição e, reconhecido esse direito, substituir a mesma A. à R. compradora, havendo o aludido prédio para si pelo preço de mil euros; b) nulos quaisquer registos lavrados posteriormente à data da escritura aludida no ponto 1. a favor de eventuais adquirentes do prédio em causa; c) que a transferência da titularidade do imóvel, reconhecido o direito de preferência está isenta de sisa e, por fim, d)condenar-se os RR., a ver reconhecido esse direito, recebendo em contrapartida o preço da compra, bem como a pagar as custas e acréscimos legais.
Alega, em síntese, que o prédio vendido entre os réus o foi pelo valor de € 1.000,00 e tem a área de 3.000 m2 e confronta por todos os lados com os prédios rústicos adquiridos pela Autora, que identifica, e os quais têm as áreas de 13.240m2, 39.800 m2 e 4.150m2, e os quais vieram à sua posse em 07 de Janeiro de 2010, por adjudicação nos autos de insolvência em que é insolvente P. N., com decisão proferida em 4/5/2009, transitada em julgado.
Alega, ainda, a Autora que o prédio vendido tem uma área inferior à unidade de cultura e todos os prédios se encontram afectos à cultura agrícola, e, pelo menos um prédio da Autora, confinante com o prédio vendido, tem área inferior à unidade de cultura, encontrando-se também afecto à cultura agrícola e apto a esse fim.
Mais refere a Autora que a sociedade Ré não possui nem nunca possuiu qualquer prédio rústico a confinar com aquele que adquiriu aos Réus J. L. e mulher.
Mais alega que antes da venda não foi dado conhecimento da mesma à Massa Insolvente, proprietária dos prédios confinantes à data da venda.
Aquela só tomou conhecimento da venda quando foi citada para uma acção de demarcação do prédio vendido, tendo nessa data dado conhecimento à Autora Caixa ....
Regularmente citados, vieram os Réus contestar.
Os Réus J. L. e mulher, alegaram que à data em que decidiram vender o referido imóvel, em meados de 2008, deram conhecimento do negócio a quem podia exercer o direito de preferência, o seu filho P. N..
A Ré E. P., Lda., pugnou pela ilegitimidade da Autora, uma vez que esta à data não era proprietária de qualquer prédio confinante e mais alega que da venda foi dado conhecimento ao seu proprietário P. N., em meados de 2008, tendo este manifestado que não queria exercer o direito de preferência.
Notificada a Autora apresentou réplica e, no essencial, alegou que os direitos existentes na esfera da Massa Insolvente se transmitiram para a Autora, aquando da adjudicação dos prédios confinantes.
Termina, concluindo pela improcedência das alegadas excepções e pedindo a condenação dos RR. como litigantes de má fé.
Por despacho de fls. 276, foi considerada inadmissível a réplica e considerada não escrita.
Foi proferido despacho saneador, no qual foi indeferida a excepção de ilegitimidade activa e fixados os factos assentes e elaborada Base Instrutória.
Procedeu-se a julgamento, tendo sido proferida sentença, a julgar a acção totalmente improcedente, absolvendo-se os Réus dos pedidos contra eles formulados pela Autora.
Inconformada veio a Autora recorrer interpondo recurso de apelação.
O recurso foi recebido como recurso de apelação, com subida nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.
Nas alegações de recurso que apresenta a apelante formula as seguintes Conclusões:
1. Em 04.04.2009 foi proferida declaração de insolvência de P. N..
2. A apreensão dos bens para a massa ocorreu em 07 de Abril de 2009.
3. Por escritura pública celebrada no dia 31 de Dezembro de 2009, no Cartório Notarial de ..., a cargo da Sra. Dra. F. C., lavrada a fls. 92 a fls. 93 v1 do livro escrituras diversas nº ..., os primeiros RR. venderam à segunda R. o prédio rústico que identificaram da seguinte forma: "Prédio rústico, composto por cultura arvense e regadio, sito no lugar ..., freguesia de ..., concelho de Barcelos, descrito na Conservatória do Registo Predial de... sob o nº ..., de ... e aí e aí registada a favor dos vendedores pela inscrição Ap. 45, de ......, inscrito na matriz sob o artigo ....
4. A A. é dona dos seguintes prédios rústicos, todos situados no indicado Lugar ..., freguesia de ..., concelho de Barcelos.
5. Os referidos imóveis vieram à posse e titularidade da A. por lhes terem sido adjudicados em venda realizada no passado dia 7 de Janeiro de 2010, no âmbito dos autos de insolvência que com o nº 1133/09.3TBBCL correm termos pelo 11 Juízo Cível do Tribunal Judicial de Barcelos, em que é insolvente P. N., por decisão proferida em 04.04.2009, já transitada em julgado.
6. A Autora quando adquiriu os prédios confiantes, em 07 de Janeiro de 2010, já havia ocorrido a venda do prédio em litígio entre os réus.
7. Antes da venda não foi dado qualquer conhecimento da mesma à Massa Insolvente (de P. N., então proprietária dos prédios transmitidos à A.) ou à Sra Administradora, sua representante.
8. A 2ª Ré e adquirente E. P., não era proprietária de nenhum prédio confinante com aquele que adquiriu, mas sim a massa insolvente de P. N..
9. O A adquirente do prédio não é proprietário confiante.
10. O artigo 1380º do Código Civil (C.C) estabelece o direito de preferência entre proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.
11. O artigo 21 º da Lei nº 111/2015, estatui no que concerne ao direito de preferência, que os proprietários de parcelas e prédios rústicos abrangidos pelo projecto de emparcelamento gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos e transmissão título oneroso de qualquer das parcelas ou prédios rústicos ai inscritos, que os proprietários de parcelas e prédios.
12. À luz do estipulado pelos artigos 1410.º, n.º 1, e 1380.º, n.º 4, ambos do Código Civil, o proprietário de terreno confinante, a quem se não dê conhecimento da venda ou dação em cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada a quem não seja proprietário confinante, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação.
13.Na acção para o exercício do direito de preferência, com fundamento no art.1380 nº1 CC, o ónus da prova incumbe aos que se arrogam titulares do direito de preferência, por se tratar de factos constitutivos desse direito (art. 342º nº 1, do CC) ou seja compete ao autor a alegação e prova, como facto constitutivo do seu direito, não apenas a relação de confinância entre os prédios, e que um deles – o confinante ou o vendido – tem uma área inferior unidade de cultura, mas também que à data da compra o réu adquirente não era proprietário de nenhum prédio confinante com aquele que adquiriu.
14. Para que o facto impeditivo do direito de preferência, aludido no art. 1381°, al. a), 2ª parte, do C.C, opere os seus efeitos é necessário que o adquirente alegue e prove (neste caso a 2 ª Ré e adquirente E. P.) não só a sua intenção de dar ao prédio adquirido uma outra afectação ou um outro destino que não a cultura, mas também que essa projectada mudança de destino é permitida por lei.
15. Assim, contrariamente ao que resulta da douta sentença não era a Autora/ cessionária e aqui recorrente que tinha que provar o seu interesse/ interesse da massa na aquisição do prédio, mas sim a 2ª Ré / adquirente E. P. que tinha que afastar o direito de preferência da Autora.
16. Por outro lado, o tribunal a quo refere a apreensão de bens (“desconhecendo-se aliás em que data foram os referidos prédios apreendidos para a massa” e “ sendo certo que se desconhecia se a data da venda os prédios já se encontravam aprendidos para a massa, factos essenciais para o apuramento da existência de um alegado direito de preferência”) como facto essencial para o apuramento da existência do direito de preferência da Autora.
17. A apreensão não é um requisito exigível nos termos do artigo 1380º, para exercer o direito de preferência.
18. O tribunal a quo não pode fazer depender a decisão de mérito da causa da apreensão de bens.
19. Em 04 de Abril de 2009 foi proferida declaração de insolvência de P. N. pelo que a apreensão teria que ser imediatamente e foi o que se verificou conforme comprova o Auto de Arrolamento, datado de 07 de Abril de 2009,cuja junção foi efectuada ao - Processo de Insolvência nº 1133/09.0TBBCL- 1 º Juízo Cível- Tribunal de Barcelos.
20. Para os bens serem adjudicados à Autora, aqui recorrente, pela massa insolvente obrigatoriamente tinham que estar previamente apreendidos e estavam conforme auto de apreensão.
21. Quando o prédio sujeito a preferência foi vendido, os bens adjudicados à autora e aqui recorrente estavam apreendidos a favor da massa insolvente. Se a massa insolvente fosse notificada da venda do imóvel sujeito a preferência, exercia a preferência e o prédio sujeito a preferência também era adjudicado à Autora, como resulta das declarações da Administradora de Insolvência.
22. A apreensão dos bens estava documentada e resultava de documentos do processo.
23. Mas, ainda que não constasse dos presentes autos, cabia ao tribunal a quo em cumprimento do princípio do inquisitório, pedir certidão do processo de insolvência de P. N. e sanar a dúvida da data de apreensão dos bens ao invés de dar como facto não provado.
24. Os poderes instrutórios do juiz são-lhe conferidos com uma finalidade concreta: o apuramento da verdade e a justa composição do litígio. Esta instrumentalidade, que deve servir de guia na utilização desses poderes, destina-se a permitir a obtenção da prova necessária à formação da convicção do tribunal quanto aos factos que possam ter utilidade para a solução da controvérsia concreta suscitada no processo. Vide Jorge Nuno de Lemos, “ os poderes instrutórios do juiz : alguns problemas”, revista Julgar, nº 3 Setembro / Dezembro de 2007, Lisboa : Coimbra Editora, p.65.
25. A inobservância do inquisitório gera nulidade processual, nos termos gerais do nº1, do art. 195º, do CPC, porquanto consiste na omissão de um ato que a lei prescreve e a irregularidade cometida pode influir no exame ou na decisão da causa. (Ac. do TRC de 14.10.15, Carvalho Martins, www.dgsi.pt, proc. 507/10). Ac. Do Tribunal da Relação do Porto datado de 21.10.2019 Processo 18884/18.4PRT-A.P1
26. Se assim não se entender, o Tribunal de Segunda Instancia, que não tem de limitar a sua análise aos meios de prova indicados, dispondo de um amplo poder inquisitório deve recorrer à renovação da prova ou a produção de novos meios de prova.
27. Não restam quaisquer dúvidas que a Autora fez prova do direito constitutivo do seu direito e a fundamentação do tribunal a quo no sentido de que não foi provado o interesse da massa nem a data da apreensão dos bens disso, não podia obstar a que fosse decidido no sentido de procedência da acção.
28. Por si e antecessores que a A. está na posse dos prédios identificados em 3. e 4. sempre de forma pública, pacífica, contínua e de boa fé, há mais de 10,20,50 e mais anos, sem qualquer interrupção, assim os ocupando, zelando e agricultando, fruindo todas as utilidades, colhendo os frutos, pagando as respectivas contribuições, à vista, com conhecimento, acatamentoe reconhecimento de toda a gente, sem oposição de quem quer que seja, ininterruptamente, possuindo-o como coisa sua e com a convicção ou a intenção de exercer um direito próprio, que jamais alguém ousou contestar.
29. Quando o P. N. foi declarado insolvente em 2009, de imediato todos os seus prédios foram aprendidos para a massa insolvente.
30. Prédios, estes que confrontavam por três lados com o prédio em discussão nos autos.
31. Pelo que, se tivesse sido dado conhecimento da venda à massa insolvente, conforme declarações da Administradora de Insolvência supra referidas teriam sido ouvida a comissão de credores, da qual a Autora e aqui recorrente era presidente e esta venda teria sido feita massa insolvente e consequentemente adjudicada à Autora e aqui recorrente transmitindo assim todos os direitos conexos com o prédio em causa.
32. Se após a verificação de todos os pressupostos do direito real de preferência, o preferente vender o seu prédio antes de exercer o direito (caso da Massa Insolvente de P. N., este transmite-se ao actual adquirente (Quinta …), que poderá fazê-lo valer nas mesmas condições, enquanto não de correr o prazo que a lei fixa para o respectivo exercício. AC. STJ datado de 06.05.2010 Processo 537702.G1.S1 2º Secção.
33. O direito existente na esfera jurídica da Massa Insolvente do P. N., transmitiu-se à Autora e qui recorrente aquando da transmissão dos restantes imóveis, aquela pertencentes, por via da venda judicial nos supra referidos autos de insolvência, incluindo aquele que é objecto dos presentes autos.
34. Os efeitos do exercício do direito de preferência exercidos pela Autora aqui recorrente retroagem à data da alienação, ou seja, a 31/12/2009 cfr, Ac do STJ de 23/11/2010, Processo nº 1117/2000.P1.S1, 6ª Secção, Relator Sousa Leite, em www.dgsi.pt e, por isso, era a Massa Insolvente de P. N. quem estava em condições legais de exercer esse direito, direito esse que se transmitiu à Autora aqui recorrente, conjuntamente com a propriedade dos prédios confinantes, de que é actualmente dona e legítima proprietária.
35. Concluindo, como decorre do artigo 1380º, nº 1 do CC, o direito de preferência aí previsto só pode ser oposto a quem não seja proprietário confinante.
36. A Ré E. P., contrariamente à Massa Insolvente e à Autora aqui recorrente, jamais possuiu ou foi dona de qualquer prédio rústico a confinar com aquele que adquiriu aos RR. J. L. e mulher.
37. A Autora tinha direito de preferência, por este se ter transmitido da anterior proprietária para a Autora.
Não foram proferidas contra – alegações.
O recurso veio a ser admitido neste tribunal da Relação na espécie e com os efeitos e regime de subida fixados no despacho de admissão do recurso na 1ª instância.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Delimitação do objecto do recurso: Questões a decidir.
Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente, não podendo o Tribunal conhecer de quaisquer outras questões “salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras“ (artº 635º-nº3 e 608º-nº2 do Código de Processo Civil), atentas as conclusões da apelação deduzidas, e supra descritas, são as seguintes as questões cuja verificação no caso em apreço cumpre apreciar:
- do mérito da causa: reapreciação da decisão recorrida que julgou a acção totalmente improcedente, e não verificado o direito de preferência invocado pela Autora, absolvendo os Réus dos pedidos.
FUNDAMENTAÇÂO
I) OS FACTOS ( factos declarados provados, e não provados, na sentença recorrida):
1. Por escritura pública celebrada no dia 31 de Dezembro de 2009, no Cartório Notarial de ..., a cargo da Sra Dra F. C., lavrada a fls. 92 a fls. 93 v1 do livro escrituras diversas n1 ..., os primeiros RR. venderam à segunda R. o prédio rústico que identificaram da seguinte forma: "Prédio rústico, composto por cultura arvense e regadio, sito no lugar ..., freguesia de ..., concelho de Barcelos, descrito na Conservatória do Registo Predial de... sob o n1 ..., de ... e aí registada a favor dos vendedores pela inscrição Ap. 45, de ......, inscrito na matriz sob o artigo ....
2. O prédio foi vendido pelo valor de 1.000,00€ (mil euros), que os primeiros RR. receberam no ato.
3. A A. é dona dos seguintes prédios rústicos, todos situados no indicado Lugar ..., freguesia de ..., concelho de Barcelos:
a) Prédio rústico, denominado de Campo e Bouças das … ou "…", composto de oliveiras, cultura, ramada, pinhal, eucaliptal e mato, com a área de 13.240 m2, descrito na Conservatória sob o n.1 …/... e inscrito na matriz sob o art ….
b) Prédio Rústico, denominado "Bouça ...", composto por pinhal, eucaliptal, mato, pastagem, cultura e ramada, com a área de 39.800 m2, descrito na CRP de ... sob o n …/... e inscrito na matriz sob o art…..
c) Prédio Rústico, denominado “...”, composto de eido de cultura, ramada, oliveiras e citrinos, com a área de 4.150 m2, descrito na CRP de ... sob o n1 …/... e inscrito na matriz sobre o art.1 ….
4. A A. é ainda dona de um prédio urbano, composto de casa r/c e andar, sito no mesmo Lugar de ..., freguesia de ..., concelho de Barcelos, composto por casa de dois pavimentos com duas dependências e uma eira, respetivamente com a área de 204m2, 31,50 m2, 55m2, 42,50m2 e 100 m2, descrito na CRP de ... sob o n1 …/... e inscrito na matriz sob o art. n1 ….
5. Os referidos imóveis vieram à posse e titularidade da A. por lhes terem sido adjudicados em venda realizada no passado dia 7 de Janeiro de 2010, no âmbito dos autos de insolvência que com o n1 1133/09.3TBBCL correm termos pelo 11 Juízo Cível do Tribunal Judicial de Barcelos, em que é insolvente P. N., por decisão proferida em 04.05.2009, já transitada em julgado.
6. A sentença de insolvência de P. N. foi proferida em 04.05.2009.
7. Tal prédio identificado em 1. tem a área de 2.747,00 m2 e atualmente confronta pelo norte, nascente e poente com prédios rústicos pertencentes à A.
8. Por si e antecessores que a A. está na posse dos prédios identificados em 3. e 4. sempre de forma pública, pacífica, contínua e de boa fé, há mais de 10,20,50 e mais anos, sem qualquer interrupção, assim os ocupando, zelando e agricultando, fruindo todas as utilidades, colhendo os frutos, pagando as respetivas contribuições, à vista, com conhecimento, acatamento e reconhecimento de toda a gente, sem oposição de quem quer que seja, ininterruptamente, possuindo-o como coisa sua e com a convicção ou a intenção de exercer um direito próprio, que jamais alguém ousou contestar.
9. Todos os prédios referidos se encontram afetos à cultura agrícola, com exceção do prédio identificado em 4..
10. Antes da venda não foi dado qualquer conhecimento da mesma à Massa Insolvente (de P. N., então proprietária dos prédios transmitidos à A.) ou à Sra Administradora, sua representante.
11. A rentabilidade do prédio vendido só faz sentido e tem alguma utilidade económica desde que junto ou cultivado conjuntamente com os da A.
12. Os RR. vendedores, no seu conjunto, cultivavam os prédios com o filho insolvente.
13. A A. apenas veio a saber no dia 11.02.2010 que o prédio fora vendido à segunda R. e apenas tomou conhecimento dos elementos essenciais do negócio, incluindo o preço declarado, através da cópia da escritura que solicitou e na data acima referida.
14. Há cerca de 14 anos que os prédios referidos em 3. e 4. são cultivados e administrados pelos RR J. L., esposa e filho P. N..
* Factos não provados:
A) O prédio identificado em 1. confronta a sul com os prédios adquiridos pelo A.
B) O prédio identificado em 1. e os prédios rústicos identificados em 3. formam uma quintinha, com o urbano referido em 4. como habitação.
C) O conjunto de prédios pertencentes à A. apresenta-se sensivelmente com a localização e delimitação a côr vermelha e o prédio vendido, identificado em 1., a cor amarela, conforme documento junto a fls. 11.
D) O prédio vendido à R. está encravado no meio dos prédios pertencentes à A. e estes têm as áreas 13.240m2, de 39.800m2 e 4.150m2, respetivamente.
E) O acesso ao prédio identificado em 1. é feito, desde há mais de 50 anos, através de uma passagem, com a largura de cerca de 2 metros, no prédio da A. que acima se identificou sob a alínea c) em 3.
F) Esse acesso inicia-se no caminho a sul/nascente (hoje Rua ...), percorrendo cerca de 50 metros no prédio da A. até entrar no prédio vendido à segunda R.
G) Os RR. vendedores e até a R. compradora sabiam do interesse da Massa Insolvente na aquisição e no exercício do direito de preferência do prédio em causa.
H) Igualmente sabiam que a Massa Insolvente – e a Caixa ..., como credora hipotecária e potencial interessada na sua aquisição, tinham perspetivas de aumentar a capacidade produtiva dos referidos prédios rústicos, para a qual era necessária (se não mesmo essencial) "juntar" o prédio que os RR. venderam, formando assim uma exploração agrícola mais rentável.
***
- Por se tratar de facto essencial à decisão da acção e do recurso e se encontrar plenamente provado (nos termos do artº 574º-nº2 do CPC por acordo das partes e, sendo, ainda cfr. à escritura de fls.691 e certidão matricial prédio nº ... de fls.695), adita-se, oficiosamente, ao elenco dos factos provados a seguinte factualidade, que passará a figurar sob o nº 15):“- 15) A sociedade Ré não possuía à data da aquisição qualquer prédio rústico a confinar com aquele que adquiriu aos Réus J. L. e mulher descrito em 1.”
II) O DIREITO APLICÁVEL
No caso sub judice pretende a Autora exercer o direito de preferência na venda do prédio rústico descrito nos autos, designadamente, o prédio rústico, composto por cultura arvense e regadio, sito no lugar ..., freguesia de ..., concelho de Barcelos, descrito na Conservatória do Registo Predial de... sob o nº ..., de ... e aí registada a favor dos vendedores pela inscrição Ap. 45, de ......, inscrito na matriz sob o artigo ..., na qualidade de proprietária de prédios confrontantes e nos termos dos artº 1380º-n.º1, 1410º-nº1 e 416º, todos do Código Civil, invocando ser titular de direito de preferência nos termos do artº 1380º-nº1 do Código Civil e artº 18º-do Dl nº 348/88 de 25/10, tendo vindo a ser proferida sentença a julgar a acção totalmente improcedente, e não verificado o direito de preferência invocado pela Autora, absolvendo os Réus dos pedidos.
Nos termos do art.º 1380º do Código Civil “Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dois prédios a quem não seja proprietário confinante” (n.º1 )”.
Como refere M. HENRIQUE MESQUITA, Obrigações Reais e Ónus Reais, 1990, p. 189, o direito de preferência "atribui ao respectivo titular prioridade ou primazia na celebração de determinado negócio jurídico, desde que ele manifeste vontade de o realizar nas mesmas condições (tanto por tanto) que foram acordadas entre o sujeito vinculado à preferência e um terceiro".
O direito preferência atribuído pelo artigo 1380º-nº 1 do Código Civil, traduz-se, assim, num direito real de aquisição do direito de propriedade, conferido em primazia aos proprietários de prédios rústicos confinantes e depende da verificação dos seguintes requisitos: a) ter sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura; b) ser o preferente dono de prédio confinante com o prédio alienado; c) ter o prédio do proprietário que se apresenta a preferir área inferior à unidade de cultura; d) não ser o adquirente do prédio proprietário confinante.
Nos termos do artº 18º-nº 1 do Dec-Lei nº 384/88 de 25 de Outubro, o direito atribuído no art. 1380º-nº 1 do Código Civil veio a ser ampliado, conferindo-se aos proprietários de terrenos confinantes o direito de preferência, previsto naquele primeiro normativo, «ainda que a área daqueles seja superior à da unidade de cultura» (cfr. entendimento uniforme do STJ, v., nomeadamente, Ac. STJ de 28/2/2002, 17/6/2002, 3/10/2013, todos in www.dgsi ).
O indicado Dec-Lei nº 384/88 de 25 de Outubro veio a ser revogado pela Lei nº 111/2015 de 27/8 (Art. 64.º al. a)), sendo, não obstante, aplicável no caso sub judice, nos termos do artº 12º do Código Civil, atenta a data dos factos em apreciação, designadamente, reportando-se a 31 de Dezembro de 2009 a realização da alienação do imóvel.
Os indicados pressupostos constituem elementos constitutivos do direito de preferência, ao respectivo titular incumbindo o ónus de alegação e prova de tais requisitos nos termos gerais do artº 342º-nº 1, do Código Civil (Ac. STJ de 19/4/2016, Ac. STJ de17/10/2019, in www.dgsi.pt).
Ainda, é aplicável à preferência conferida pela indicada disposição legal, com as adaptações convenientes, o disposto nos art.º 416º a 418º e 1410º (n.º 4).
Dispõe o indicado artigo 416º do Código Civil:
“1.Querendo vender a coisa que é objecto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato.
2.Recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade (…)”.
E, nos termos do art.º 1410º, supra citado, o comproprietário a quem não se dê conhecimento da venda ou da dação em cumprimento tem o direito a haver para si a quota alienada, o que poderá requerer em acção instaurada para o efeito, acção de preferência, a intentar no prazo de seis meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação.
Conforme decorre claramente dos preceitos aplicáveis, e ainda do disposto no art.º 1305º do Código Civil, sendo livre o proprietário para praticar actos de disposição ou de oneração do direito sobre a coisa que lhe pertence, está obrigado, em caso de venda ou dação em cumprimento, ocorrendo a verificação de titularidade legal de direito de preferência, a comunicar ao preferente o projecto concreto de venda e os elementos essenciais do negócio, e, sob pena de, não fazendo, poder aquele preferir na venda ou negócio realizado.
Decorre expressamente da lei que tal comunicação deverá ser efectuada pelo proprietário que pretenda dispor do direito e a favor dos titulares do direito de preferência.
E nessa comunicação deverá referir-se, em concreto, os elementos essenciais do negócio, designadamente, objecto e preço e demais estipulações contratadas (Ac. do S.T.J. de 06/05/2010, P.537/02.G1.S1, in www.dgsi.pt).
Aos Réus incumbindo, nos termos do nº2 do artigo 342º do Código Civil, a prova da realização da comunicação para preferir e da renúncia ou do não exercício tempestivo do direito de preferência, traduzindo-se estes em factos extintivos do direito invocado pelo preferente (Ac. STJ 26/9/91, Ac. TRP de 17/2/2005, TRG de 12/3/2015, 16/2/2005, todos in www.dgsi.pt, e, Ac. TRG de 15/4/2021, P. 564/18.2T8EPS.G1, deste colectivo).
No caso em apreço, e atento o elenco dos factos provados, não se prova terem os Réus vendedores dado cumprimento à obrigação legal decorrente do art.º 416º-n.º1 do Código Civil relativamente ao preferente legal que era à data da alienação a Massa Insolvente do então titular dos prédios confinantes, o filho dos Réus, P. N., tendo a sentença de insolvência de P. N. sido proferida em 04.05.2009 e reportando-se a 31 de Dezembro a data da alienação (factos provados nº1 e 6), nos termos do artº 81º do CIRE se operando a transferência para o administrador da insolvência dos poderes de administração e disposição do insolvente sobre os seus bens, consequentemente, irrelevando qualquer comunicação feita no sentido indicado pelos Réus vendedores a seu filho P. N..
E, tendo os tendo os referidos imóveis advindo à posse e titularidade da A. por lhes terem sido adjudicados em venda realizada no dia 7 de Janeiro de 2010, no âmbito dos autos de insolvência que com o nº 1133/09.3TBBCL, 1 Juízo Cível do Tribunal Judicial de Barcelos, os pressupostos e efeitos do exercício do direito de preferência retroagem à data da alienação, tendo-se transferido para a Autora adquirente os direitos do preferente legal (Ac. STJ de 23/11/2010, P.2822/03.1TBGDM.P1.S1, Ac. do STJ de 12.11.09, P. 1842/04.3TBPRT.S1; Ac. STJ de 23.11.2010, P. 117/200.P1.S1; Ac. STJ de 17/11/2015, P. 480/11.9TBMCN.P1.S1, in www.dgsi.pt – “O reconhecimento judicial do direito de preferência tem efeito retroativo ao momento da alienação, sendo o adquirente substituído pelo preferente com eficácia ex tunc”.
Relativamente à área do prédio alienado (2474,00 m2- cfr. facto provado nº 7), mostra-se respeitada a área inferior à unidade de cultura, fixada para o distrito para terrenos de regadio em 0,5 hectares (5.000 m2) – hortícolas – e 2 hectares (arvenses) nos termos da Portaria 202/70 de 21 de Abril, bem como em tal limite se encontram os prédios confinantes da Autora descritos em facto provado nº 3-als.a) e c).
Consequentemente, mostrando-se verificado o direito da Autora a preferir na venda realizada ao abrigo do disposto nos art.º 1380º e 1410º do Civil, dos factos provados se demonstrando ter logrado cumprir o ónus de alegação e prova do direito nos termos do artº 342º-nº1 do Código Civil, não se provando matéria de excepção impeditiva do exercício do direito, designadamente as circunstâncias previstas no artº 1381º do Código Civil.
Concluindo-se pela procedência do recurso de apelação, devendo revogar-se a sentença recorrida na parte em que absolveu os réus dos pedidos formulados quanto ao prédio identificado, declarando-se que assiste à Autora o direito de preferência na venda celebrada entre os Réus e titulada pela escritura pública referida em 1. da petição, substituindo-se a Autora à Ré compradora, havendo para si o aludido prédio pelo preço de mil euros, e, declarando-se nulos quaisquer registos lavrados posteriormente à data da escritura aludida no ponto 1. a favor de eventuais adquirentes do prédio em causa.
Sumário ( artº 663º-nº7 do Código de Processo Civil)
I. Ao respectivo titular incumbe o ónus de alegação e prova dos requisitos do direito de preferência, nos termos gerais do art. 342º-nº 1, do Código Civil, sendo os indicados requisitos legais os previstos no artº 1380º-nº1 do Código Civil ( preceito este que, à data da alienação, se encontrava ampliado nos termos do artº 18º-nº1 do Dec-Lei nº 384/88 de 25 de Outubro, diploma este já revogado pela Lei nº 111/2015 de 27/8 (art. 64.º al. a)).
DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar procedente o recurso de apelação, revogando-se a sentença recorrida na parte em que absolveu os Réus dos pedidos formulados quanto ao prédio identificado, declarando-se que assiste à Autora o direito de preferência na venda celebrada entre os Réus e titulada pela escritura pública referida em 1. da petição, substituindo-se a Autora à Ré compradora, havendo para si o aludido prédio pelo preço de mil euros, e, declarando-se nulos quaisquer registos lavrados posteriormente à data da escritura aludida no ponto 1. a favor de eventuais adquirentes do prédio em causa.
Custas pelos Réus apelados, em partes iguais.
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Após trânsito em julgado, comunique-se à CRP competente ( artº 2º-nº1-al.a), 3º-c) e 8º-B) do CRP ).
Guimarães, 13 de Janeiro de 2022
( Luísa D. Ramos )
( Eva Almeida )
( António Beça Pereira )