Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 5983/20.1T8GMR.G1 |  |
IMPUGNAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
COMPRA E VENDA
CADUCIDADE
PRAZO DE DENÚNCIA
PROPRIEDADE HORIZONTAL
PARTES COMUNS
DIREITO À ELIMINAÇÃO DE DEFEITOS
CONDENAÇÃO EM CUSTAS
1- O prazo de caducidade da denúncia inicia-se, em regra, com o conhecimento da desconformidade entre o que devia ter sido realizado e o que veio a ser a obra. Assim, não basta que que esteja visível o que foi realizado, é necessário que se apure que a parte tinha que ter conhecimento dessa divergência. E se na maior parte dos casos, se entende que com a entrega a parte tem que ter conhecimento do defeito do que se encontre visível “à vista desarmada”, o mesmo pode não ocorrer em casos mais específicos, em que para perceber que há uma desconformidade entre o que foi realizado e o que o devia ter sido é necessário ter especiais conhecimentos técnicos.
2- Quando o defeito incida nas partes comuns de prédios constituídos em propriedade horizontal, a caducidade a que alude o artigo 1225.º do Código Civil, não pode começar a correr sem que se tenha constituído ou seja possível constituir entidade que as administre com independência relativamente ao vendedor, de forma a ser capaz de autonomamente decidir exercer o direito à denúncia e exigência de eliminação dos defeitos da obra.
3- Desta forma, não basta que se constitua a assembleia de condóminos para se poder iniciar esse prazo; para tanto é pelo menos necessário que já tenham sido vendidas frações que perfaçam mais de metade da permilagem da totalidade do prédio.
4- Num caso em que se provou que à data da petição inicial se verificavam todos os defeitos invocados cuja reparação era o objeto do pedido, sem que se tenham elencado defeitos por apurar, tendo a Ré sido condenada a efetuar reparações especificadas segundo um critério diferente do relatado na petição inicial, há que considerar que o demandante teve ganho de causa no essencial da sua pretensão, embora se não possa descortinar se tal ocorreu em todos os pormenores.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
Ré e Recorrente: H... - INVESTIMENTOS, S. A.
Autora e Recorrida: Condomínio do Edifício “S...”
Autos: Ação declarativa de condenação com forma comum
I- Relatório
A Autora, na petição inicial, pediu a condenação da Ré:
“- a proceder à reparação dos defeitos nas partes comuns do edifício, acima indicados nos artigos 10.º e 19.º da, daquele articulado prazo de três meses; bem como
- a pagar ao Autor a quantia de € 6.032,54 (referente aos custos que o Autor teve com o relatório técnico e as reparações urgentes acima indicados), a que acrescerão os juros, à taxa legal, a contar da citação para a presente a ação.”
Invocou, em curta súmula, que a Ré construiu e vendeu o edifício do qual o Autor é condomínio e que este apresenta defeitos, que reclamou e aquela não reparou. Ocorreu urgência na resolução de problemas resultantes de alguns defeitos e como consequência da inércia da Ré, o Autor teve que proceder a reparações e suportar as despesas.
A Ré contestou, invocando, além do mais, a exceção da caducidade do direito e apresentou impugnação à matéria de facto invocada, tendo o Autor sido convidado a responder.
Foi proferido saneador, julgando improcedente a exceção de caducidade do direito à ação.
Em 29-7-2021, o Autor apresentou ampliação do pedido, com fundamento no conhecimento e aparecimento posterior dos defeitos, peticionando a condenação da Ré à correção da impermeabilização da cobertura do edifício e no sistema de pesa-cargas do elevador; na estação remota do topo da cabine; na roda tensora do grupo para quedas; nos dois operadores da cabine e nas barreiras volumétricas; bem como na pintura do topo da cabine.
A Ré impugnou, salientando que os defeitos não lhe foram reclamados e que já decorreu o prazo de caducidade para os denunciar e a autora invocou que os denunciou. A ampliação do pedido veio a ser admitida, com o aditamento do seguinte tema da prova: “Da existência dos defeitos/danos nas partes comuns do edifício indicados nos artigos 5.º e 7.º deste requerimento, responsabilidade e tempestividade da denúncia”.
Veio a ser proferida sentença que julgou a ação totalmente procedente e condenou a Ré nas custas e:
a) -- a proceder à reparação do imóvel identificado no ponto 4.2 dos Factos Provados, por forma a eliminar os defeitos nas partes comuns do edifício, reconhecidos na perícia e dados como provados nos pontos 4.25.e 4.26., incluindo o defeito que integra a ampliação do pedido, fixando-se para o efeito o prazo de 6 meses.
b) -- a pagar ao Autor, Condomínio do Edifício “S..., a quantia de € 6 032,54, acrescida de juros vencidos desde a data da citação e até integral pagamento.
Não se conformando com o decidido, foi interposto recurso de apelação pela Ré, a qual apresentou as seguintes
conclusões:
“A. A matéria de facto dada como provada, não é consentânea com a prova que se produziu em tribunal, pelo que deve ser alterada, nos seguintes termos:
Factos provados:
Devem ser eliminados dos factos provados os factos constantes do ponto 4.15, 4.19, 4.20, 4.24, 4.25 (apenas em parte, uma vez que só não se aceitam os seguintes defeitos: Bloco ... - Entrada ... – alínea d); Bloco ... – Entrada ...3 – alínea c); Bloco ... – Entrada ...9 – alíneas a) e b); Garagem – alínea a) (na parte em que refere a necessidade de proceder a trabalhos de reparação, através da impermeabilização e outros trabalhos adicionais); Cobertura – alíneas b) e c)); 4.26;
B. Devem ser acrescentados aos factos provados, os seguintes:
4.27 – Quando o A. apresentou o seu requerimento de ampliação do pedido e efetuou a denuncia à Ré, respeitante ao por si alegado defeito, pelo facto da cobertura ter brita e não godo, já há muito havia decorrido o prazo para a denuncia do alegado defeito, uma vez que a cobertura sempre foi encimada por brita, desde pelo menos 10 de maio de 2016, data em que o A., não podia ignorar a sua existência. O A. tinha um ano para denunciar tal alegado defeito, a contar de 10 de maio de 2016.
4.28 – Quando o A. fez a denuncia à Ré relativamente à existência de brita na cobertura, e quando deu entrada da ampliação do pedido, já tinha decorrido o prazo legal de 5 anos, pelo que já nenhuma responsabilidade podia ser assacada à Ré, uma vez que a denuncia é de 19 de julho de 2021 e os 5 anos concluíram-se em 10 de maio de 2021;
C. Deve ainda, ser acrescentado aos factos provados o seguinte facto:
4.29 – A proteção pesada de coberturas em terraço do tipo invertidas e inacessíveis, tanto pode ser composta por brita, como por godo, tendo dois objetivos, fazer peso para impedir o levantamento pelo vento dos materiais isolantes e proteger estes materiais dos raios solares;
D. Para as alterações à matéria de facto devem ser tidos em conta o declarações de parte do representante legal do A. AA e as declarações de parte do representante legal da Ré BB, abaixo transcritos e resultam dos extratos das declarações de parte do representante legal do A. AA [00:00:54 – 00:06:15], [00:10:50 – 00:12:20] e [00:33:06 – 00:33:51] e do representante legal da Ré BB, prestados nas audiências de julgamento de 27/09/2022;
E. Deve ainda ser tido em conta os documentos juntos pelo perito da Ré, aquando dos esclarecimentos prestados a solicitação da Ré e que correspondem a estudos realizados pelo Instituto Superior Técnico;
F. Deve ainda ser tido em conta o Parecer Técnico que adiante se vai juntar e elaborado pelo Senhor Professor Engenheiro CC;
G. A douta sentença recorrida viola o disposto no artigo 615º, nº 1, alínea d) do C.P.C.;
H. A douta sentença recorrida não se pronuncia sobre a matéria do tema de prova que aditou, em resultado da ampliação do pedido e quanto à parte respeitante à responsabilidade e tempestividade;
I. O Tribunal “a quo” tinha necessariamente que se pronunciar se a ampliação do pedido cabia ainda no prazo legal de 5 anos e também, se a denuncia efetuada já durante o decurso da ação e em concreto, na sequência da posição assumida no Relatório Pericial, pelo perito indicado pelo A., estava em tempo;
J. Sobre estas duas matérias a douta sentença recorrida, nada diz. Como já se afirmou, “meteu tudo no mesmo saco” e não o podia fazer, o que constitui uma nulidade insanável, que se argui para todos os devidos e legais efeitos;
K. Nulidade essa que impõe seja proferida nova sentença, que tenha em conta tais questões de direito, e sobre elas tome posição, proferindo a competente decisão;
L. A errada apreciação da prova e a consequente necessidade da sua alteração, nos termos supra expostos, obriga a uma alteração da decisão;
M. Alterando, como se propõe e como se entende adequado a matéria de facto, a aplicação do direito tem necessariamente que “olhar” para os novos factos e sobre eles decidir;
N. Tem que se considerar que relativamente aos defeitos que a Ré/recorrente não questiona, a decisão tomada está correta e deve ser mantida, sendo adequado o prazo concedido à recorrente de seis meses, para que os corrija;
O. Diferente tem que ser a aplicação do direito quanto às alegadas reparações urgentes, cuja prova sobre a notificação da recorrente para as fazer, não foi feita pelo recorrido e que, por isso, têm que soçobrar;
P. Não podem ser imputáveis à recorrente reparações urgentes, relativamente às quais nunca nada lhe foi solicitado. Não existe um único documento que demonstre que o recorrido notificou a recorrente para proceder a tais reparações e que esta as não fez. O que existe é exatamente o contrário, são notificações a sustentar que ou corrige ou recorremos à via judicial.
Q. Não é pois aceitável que se imponha o pagamento de um conjunto de reparações à recorrente, sem que esta tenha tido possibilidade de pelo menos saber da sua existência;
R. Daí que a aplicação do direito terá que ser sempre, que competia à recorrida demonstrar que notificou a recorrente para que procedesse a tais reparações e que as mesmas eram urgentes, por razões que tinha que demonstrar. Como não o provou, o pedido de condenação da recorrente para proceder ao pagamento de tais despesas tem que ser julgado improcedente, com as legais consequências;
S. No que respeita aos alegados defeitos relativos à inexistência de molas travão de fecho hidráulico e falta de fita nos aros das portas corta fogo, face à inexistência de prova, de que tal falta se deve à recorrente, de igual modo o direito a aplicar deve ter isso mesmo em conta e em consequência absolver a recorrente nessa parte;
T. Como seria possível admitir que um imóvel do género do que está em causa nos autos, pudesse ser entregue com defeitos visíveis ao comum dos mortais, ainda por cima tratando-se de um imóvel de valor económico elevado, tendo as frações sido vendidas a preços consideráveis para um mercado como o de ...;
U. No que se reporta à eventual necessidade de impermeabilização das caixas a que se refere a alínea a) – Garagem, é obvio que não faz sentido manter a condenação da recorrente neste ponto;
V. Como se disse supra, se a solução adotada – correção do defeito, está a resultar, bastando, por ora, a monitorização da solução encontrada, não se deve aventar outras soluções, designadamente a impermeabilização.
W. A questão relativa às alíneas b) e c) da Cobertura, não têm nenhum fundamento legal;
X. Aplicando o direito, tal como a Mta. Juiz “a quo” o aplicou, desde logo ressalta que a denuncia foi efetuada muito para além do tempo legalmente admissível e ainda, fora do prazo de cinco anos, prazo esse que estabelece o limite da responsabilidade da recorrente;
Y. Os prazos foram definidos pela douta sentença recorrida, pelo que não se entende a razão pela qual a decisão passou ao largo dos mesmos;
Z. Se é evidente que o prazo de denuncia é de um ano após o conhecimento e se o conhecimento é desde a origem – maio de 2016, então uma denuncia efetuada em 2021, está muitíssimo fora de prazo.
AA. Se a douta sentença recorrida, ela mesmo, define o início de contagem do prazo de responsabilidade dos cinco anos, a iniciar em 10 de maio de 2016, não pode ignorar que no momento da denuncia – 19 de julho de 2021, tal prazo já havia decorrido;
BB. De todo o modo e mesmo que assim não fosse, sempre se tem a considerar que não estamos perante nenhum defeito, mas antes perante uma solução tecnicamente admissível e utilizada sem quaisquer restrições;
CC. O estudo do Instituto Superior Técnico junto pelo senhor perito indicado pela Ré, e que foi junto com os esclarecimentos solicitados pelo recorrido, deveria ter sido suficiente para que o Tribunal “a quo” atuasse de forma diferente e que o considerasse, ao invés, de se sustentar num 2 a 1, sem qualquer credibilidade;
DD. O tribunal “a quo” deixou que o seu poder de decisão fosse ocupado por terceiros, os peritos que mais não são do que meros auxiliares do decisor;
EE. Para incrementar a sua posição a recorrente supra juntou o Parecer Técnico do Senhor Professor Engenheiro CC, que não deixa margem para dúvidas, quanto à utilização de brita ou godo, como solução para utilização em coberturas do género que está em causa nos autos;
FF. Trata-se de uma mera estrutura que visa exclusivamente fazer peso, impedindo que o vento levante os materiais isolantes e que os proteja dos raios solares;
GG. Como é que é possível que o senhor perito do recorrido tenha “desencantado” um problema onde não existia e ser secundado embora timidamente pela senhora perita indicada pelo Tribunal e, pior ainda, ser tudo isso sindicado pela douta sentença recorrida, apesar das chamadas de atenção do senhor perito da Ré e dos documentos por este juntos;
HH. A condenação em custas, aplicada à Ré, tem que ser alterada e, aplicada em função do real decaimento que se vier a apurar a final e tendo em conta o valor do pedido inicial e a procedência parcial que sempre ocorrerá.
II. Só resta pois a imperiosa necessidade de se proceder à revogação da douta sentença recorrida, nos devidos termos;
JJ. A douta Sentença recorrida violou, o disposto no artigo 615º, nº 1, alínea d) do C.P.C.
e nos artigos, 916º, nº 3 e 1225º nºs 1, 2 e 4 do Código Civil e artigo 5º, nºs 1 e 3 (parte final) do Dec-Lei nº 67/2003, entre outros.
Nestes termos e nos melhores de direito, a suprir por Vªs Exªs, Venerandos Desembargadores, deve a douta sentença recorrida, ser declarada nula por violação do disposto no artigo 615º, nº 1, alínea d) do C.P.C., e se assim se não entender, o que não se concebe e nem concede, ser revogada e substituída por outra, que altere a matéria de facto nos termos propostos e que em consequência aplique o direito de forma adequada, tudo com as legais consequências.
O Autor respondeu, pugnando pela confirmação da sentença.
II- Objeto do recurso
O objeto do recurso é definido pelas conclusões das alegações, mas esta limitação não abarca as questões de conhecimento oficioso, nem a qualificação jurídica dos factos (artigos 635º nº 4, 639º nº 1, 5º nº 3 do Código de Processo Civil).
Este tribunal também não pode decidir questões novas, exceto se estas se tornaram relevantes em função da solução jurídica encontrada no recurso e os autos contenham os elementos necessários para o efeito. - artigo 665º nº 2 do mesmo diploma.
São questões a conhecer neste acórdão:
1 – se a matéria de facto deve ser alterada nos termos defendidos pela Recorrente e a sua influência na aplicação do direito, nomeadamente no que toca aos invocado custo das reparações urgentes e defeitos na cobertura
2- se a sentença viola o disposto no artigo 615º, nº 1, alínea d) do Código de Processo Civil;
3- se ocorreu a caducidade do direito quanto aos defeitos objeto da ampliação do pedido
4- se a condenação em custas não observou os critérios de causalidade e vencimento
III- Fundamentação de Facto
Os autos apresentam a seguinte matéria de facto provada, fixada na sentença:
4.1. A Ré H... - INVESTIMENTOS, S. A., NIPC ..., é uma sociedade comercial que tem por objeto a montagem, organização e gestão de imóveis e/ou empreendimentos imobiliários para escritórios, indústria e/ou habitação e promoção da sua utilização, locação de equipamentos e/ou de imóveis e cedência de espaços, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim e prestação de serviços conexos com as referidas atividades - Cfr. Facto provado por acordo das partes.
4. 2. No âmbito da sua atividade comercial, no dia 22 de Março de 2016, perante a Notária DD, NIF ..., com Cartório Notarial sito na Rua ..., na cidade ..., compareceu a Ré H... - INVESTIMENTOS, S. A., representada por EE, na qualidade de procurador, que declarou, por escritura pública, constituir propriedade horizontal sobre o prédio urbano em construção, ainda não participado na respetiva matriz, que se compõe de edifício de habitação coletiva, comércio, serviços e similares de hotelaria, aparcamento coletivo e garagens, de subcave, cave, r/c e cinco andares, que estava a ser implantado numa parcela de terreno para construção urbana, descrita na Conservatória do Registo Predial ..., sob o número ...74, da freguesia e concelho e ..., e inscrito na matriz sob o artigo ...64, da freguesia e concelho e ... - Cfr. Facto provado por acordo das partes.
4.3. Esta constituição de propriedade horizontal foi registada na Conservatória do Registo Predial ... através da ap. ...16 de 31 de Março de 2016 - Cfr. Facto provado por acordo das partes.
4.4. A propriedade horizontal é constituída por 44 frações, sendo 36 frações destinadas à habitação (habitando a generalidade dos proprietários nas suas frações), 5 frações destinadas a garagem, 1 fração destinada a arrumos e 2 frações destinadas ao comércio, serviços e similares de hotelaria - Cfr. Facto provado por acordo das partes.
4.5. Este prédio, que a Ré, também, construiu, corresponde, atualmente, ao Edifício ...” – também denominado “Shopping de ...” – sito na Praça ..., ..., concelho ....
4. 6. No dia 10 de Maio de 2016, pelas 19h00, no Edifício ..., sito na Praça ..., ..., concelho ..., reuniu-se assembleia de condóminos do prédio constituído em propriedade horizontal, estando presente a proprietária de todas as frações, H... - INVESTIMENTOS, S. A., representada pelo seu administrador FF, tendo decidido, nomeadamente, a constituição do condomínio (ponto um da ordem de trabalhos) e que o administrador do condomínio deveria registar o condomínio no Registo Nacional de Pessoas Coletivas de modo a dar inicio à atividade do mesmo - Cfr. Facto provado por acordo das partes.
4.7. Nesta assembleia de condóminos, a H... - INVESTIMENTOS, S. A. sendo proprietária de todas as frações e tendo a integralidade dos votos decidiu, sozinha, atribuir a administração do condomínio à Condi..., Lda. (...) - Cfr. Facto provado por acordo das partes.
4.8. No dia 30 de agosto de 2016, foi criada no RNPC a entidade Condomínio do Edifício “S..., sito na Praça ... e na Praça ..., n.º 41, com o NIPC ... e com o código de acesso ao cartão eletrónico da pessoa coletiva n.º ... - Cfr. Facto provado por acordo das partes.
4.9. A Ré H... - INVESTIMENTOS, S. A., proprietária da integralidade das frações, visava proceder e procedeu à comercialização (venda) das mesmas - Cfr. Facto provado por acordo das partes.
4.10. No dia 6 de Junho de 2019, o Autor enviou carta (datada de 03/06/2019) registada com AR, recebida pela Ré a 7 de Junho de 2019, denunciando defeitos de construção no referido imóvel, com 24 documentos/fotos anexos e com o seguinte conteúdo:
“Assunto: denúncia de defeitos verificados no Edifício .... Srs.
Os nossos cumprimentos
Na qualidade de Administradora do Condomínio do Edifício “S..., sito na Praça ..., ... e Praça ..., com NIPC ..., vimos por este meio comunicar a V. Exa, nos termos do art. 1225º do Código Civil, os defeitos verificados, relativamente aos quais V. Exa é responsável, na qualidade de empreiteiro.
Os defeitos verificados e agora denunciados referentes a obra contratada do referido edifício, e que deverão ser reparados no prazo máximo de 30 dias, correspondem aos seguintes:
Bloco ... - Entrada ...
a) tetos das varandas lateral (do lado do posto da GNR) com humidades e pinturas danificadas;
b) Fachada em vidro das lojas (calhas a descolar);
c) Junta de dilatação entre as varandas do Bloco ... e ... no ... andar pinga água;
d) Portas corta fogo com deficiências;
e) Quadros elétricos por terminar junto à porta de soda de emergência (do lado do posto da GNR);
f) Chapa metálica da fachada descolada (do lado do posto da GNR) - Fotos anexas nº 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 e 8.
Bloco ... – Entrada ...3
a) Parte da iluminação da caixa de escadas entre o piso 0 e -2 não funciona;
b) Humidade na parede da caixa de escadas entre o piso 0 e -2;
c) Portas corta fogos com deficiências;
d) Humidade no ... andar na janela de acesso à cobertura. - Fotos anexas nº 9, 10, 11, 12 e 13.
Bloco ... – Entrada ...9
a) Cerâmico danificado por baico da porta corta fogo de acesso aos elevadores no piso -2;
b) Portas corta fogos com deficiências; - Fotos anexas nº 14.
Bloco ... – Entrada ...1
a) Humidade na caixa de escadas entre o piso 0 e -2;
b) Humidades por baixo das varandas;
c) Fachada exterior por terminar junto aos quadros elétricos no jardim; - Fotos anexas nº 15, 16, 17, 18 19, 20 e 21.
Garagem -2
a) Água a pingar no fundo da rampa de acesso;
b) Quadro elétrico por terminar; - Fotos anexas nº 22, 23 e 24.
Cobertura
a) Rufos soltos no telhado; - Fotos anexas nº 25 e 26. Parque de estacionamento
a) Pinga água no piso -1 que avaria os sensores da central de incêndio. - Fotos anexas nº 27, 28, 29, 30, 31 e 32.
Lojas
a) Humidade nas paredes exteriores nos dois pisos.- Fotos anexas nº 33, 34, 35, 36, 37 e 38.
Caso V. Exa. não se comprometa a efetuar as reparações supra solicitadas, até dia 14 de julho de 2019, não nos restará outra alternativa senão a do recurso as vias judiciais, com vista a obter a reparação dos defeitos de construção agora denunciados.
A Administração do condomínio” - Cfr. Facto provado por acordo das partes.
4. 11. A 12 de Junho de 2019, a Ré H... - INVESTIMENTOS enviou missiva ao ora Autor com o seguinte conteúdo:
“Exmos. Srs.
Os nossos cumprimentos,
Na qualidade de promotor do Edifício ... sito na Praça ..., ... e Praça ..., vimos por este meio responder à carta enviada por V. Exa, na qualidade de administrador do condomínio, na qual denuncia alguns defeitos verificados no Edifício.
Em relação aos diversos pontos enumerados vimos informar que já durante a próxima semana iremos, junto do empreiteiro responsável pelo acabamento do Edifício ..., verificar todos os pontos identificados na carta rececionada e caso se verifique a responsabilidade de tais anomalias é da ... / H... - INVESTIMENTOS, iremos proceder à reparação das mesmas.
Cabe-me informar, desde já, que as anomalias identificadas pelas fotos nº 4, 5 e 19 não é da nossa responsabilidade, mas sim do proprietário do espaço comercial, pois foi o mesmo que ficou com a responsabilidade de dar como acabado os problemas identificados, sendo que já procedemos à notificação para esse efeito.
Assim, informo que depois de proceder à vistoria das anomalias, já na próxima semana, iremos informar o prazo para retificar as mesmas, mostrando desde já ser do nosso interesse corrigir o mais breve possível.
Cumprimentos,
A Administração” - Cfr. Facto provado por acordo das partes.
4.12. Contudo, na semana seguinte, a Ré não enviou ninguém.
4.13. Na assembleia de 22 de Julho de 2019, os condóminos do Edifício ... elegeram, pela primeira vez com autonomia da Ré, uma nova administração, tendo sido eleita e passando a ser administradora do condomínio, a ..., Grupo ... (Administração Grupo ..., Lda.).
4.14. Pelo que, a 2 de Setembro de 2019, a administração do Autor enviou carta (datada de 28/08/2019) registada com AR, recebida pela Ré a 4 de Setembro de 2019, com o seguinte teor:
“Assunto: Alteração de administração de condomínio / Carta de denúncia de defeitos e carta de resposta Exmos. Srs.:
Na qualidade de nova administração do condomínio ... vimos desta forma apresentar os nossos melhores cumprimentos e saudações comerciais, na esperança de uma relação cordial entre promotor do Edifício e administração do mesmo.
Solicitamos informações acerca da carta enviada por V/as. Exas. à anterior administração, na qual informavam que iriam proceder a uma vistoria às anomalias reportadas no relatório de defeitos de construção enviado pela mesma. Considerando a data do envio da vossa carta de 12 de Junho, e constatando que os Senhores se comprometeram a efetuar a vistoria na semana seguinte, verificamos que a mesma não foi efetuada, ou se foi, não existe nenhuma comunicação da vossa parte nesse sentido.
Tal como mencionado na carta da anterior administração, as reparações deveriam ser efetuadas até dia 14 de Julho e não foram. Pressupomos que os Exmos. Srs. não se encontram de má fé e pretendem fazer todas as reparações, por isso solicitamos resposta a esta carta no prazo máximo de 08 dias, com datas especificas para reparação das anomalias reportadas.
Findo esse prazo e não obtendo resposta da vossa parte, teremos que recorrer às vias judiciais para assegurar que todos os defeitos de construção sejam reparados.
Sem outro assunto,
Com os melhores cumprimentos,
A Administração” – Cfr. Facto provado por acordo das partes.
4. 15. Tenho em conta a urgência na resolução de alguns defeitos e como consequência da inércia da Ré na reparação dos mesmos, o Autor teve que proceder às seguintes reparações e suportar as respetivas despesas/danos:
- em Dezembro de 2018, substituição de tubos danificados por novos tubos e acessórios, desentupimento e mão de obra, no valor de € 1.200,00;
- em Dezembro de 2019, fornecimento e aplicação de telas para reparação da cobertura, no valor de € € 207,87;
- em Dezembro de 2019, revisão do sistema de incêndio no piso -1, detetor ótico de fumos S30 sem base ..., detetor termovelocimétrico sem base R20 ..., mão de obra de revisão do sistema de incêndio, limpeza dos detetores e revisão dos sistemas de desenfumagem, verificação anual sadi, no valor de € 203,91;
- em Dezembro de 2019, revisão do sistema de incêndio no piso -2, detetor ótico de fumos S30 sem base ..., mão de obra de revisão do sistema de incêndio, limpeza dos detetores e revisão dos sistemas de desenfumagem, verificação anual sadi, no valor de € 139,70;
- em Dezembro de 2019, detetor de incêndio, conv. ótico, caixa de proteção para chaves, no valor de € 113,78; e
- em Janeiro de 2020, 2 bases para detetor incêndio ..., 2 detetores óticos de fumos S30 sem base ..., fusível NH00 40 GL JAICO, fio V 10 mm, contator 9A AC3 3P+NA+NF BOB 24 VCA ..., mão de obra de trocar contatores no quadro e ver avarias de incendio e desenfumagem (piso -1 e piso -2), no valor de € 433,70;
- em Novembro de 2020, substituição do grupo para quedas (limitador e cabo aço do limitador), bem como pintura do topo da cabine, devido à inundação ocorrida na caixa e topo da cabine que danificaram os materiais, no valor de € 3.034,69 (ou seja € 2.467,23 + IVA);
- em Novembro/Dezembro de 2020, fornecimento e aplicação de uma tela mineral ..., no valor de € 198,89.
4.16. E, na assembleia de condóminos do Edifício ... realizada a 30 de Janeiro de 2020, quanto ao ponto dois da ordem de trabalhos – ou seja, garantia de obra – foram discutidas as patologias que se verificavam nas partes comuns do edifício. E que são inúmeros os defeitos de construção que os proprietários se queixam e que já se procedeu ao envio através de carta registada, de denúncia de defeitos, para que a H... - INVESTIMENTOS os assumisse e retificasse. No entanto, não o fizeram dentro do prazo que lhes foi exigido.
4.17. Assim, nessa assembleia, os condóminos deliberaram, por unanimidade, iniciar processo de garantia de obra com base num relatório de patologias efetuado por uma equipa de engenharia.
4.18. Pelo que, a administração do Condomínio do Edifício “S..., solicitou ao Eng.º GG – Engenheiro Civil inscrito na Ordem dos Engenheiros com a cédula ...24, Engenheiro Técnico Civil, inscrito na Ordem dos Engenheiros Técnicos com a cédula nº ...39, inscrito na Associação Portuguesa dos Peritos Avaliadores de Engenharia com o n.º ... e inscrito na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) com o n.º ... como Perito Avaliador – que aferisse quais os defeitos de construção no prédio e realizasse o respetivo relatório pericial.
4.19. Tendo-se constatado que, a 16 de Junho de 2020, existiam no Edifício ..., nomeadamente, os seguintes defeitos/patologias de construção nas zonas comuns:
a. Infiltrações pelas caixas de visita no logradouro principal do prédio e/ou muro de suporte da cave, no qual estas provocam danos nos tetos da cave, em três zonas distintas. As causas possíveis são a perda das características impermeabilizantes das caixas de visita do logradouro principal ou muro de suporte da cave ou má execução da impermeabilização durante a sua construção;
b. Abatimento do pavimento em paralelepípedo e surgimento de águas pluviais na rampa de acesso à garagem do piso da Cave. Consequentemente danificou o teto e paredes da rampa de acesso ao piso da subcave. As causas possíveis são a perda das características impermeabilizantes das caixas de visita do logradouro principal/muro de suporte da cave ou má execução da impermeabilização durante a sua construção;
c. Danos em tetos das varandas adjacentes aos tubos de escoamento de águas pluviais. As causas possíveis são devido a erro de execução, deficiente estanquicidade ou rotura de canalização;
d. Infiltrações no piso da cave na caixa de escadas do estabelecimento comercial “F...”, na entrada lateral nº 3, assim como caixa de infraestruturas sem remates ou inacabada;
e. Oxidação de diversos parafusos das chapas metálicas dos rufos. É necessário a substituição integral de todas as fixações devido ao risco eminente de se soltarem ou de se projetarem para a via pública; Escadas revestidas a mármore moca creme, manchadas com diversas tonalidades nos pisos da cave e subcave devido a deficiência do material;
f. Portas corta-fogo com dimensões desajustadas e molas hidráulicas com deficiente funcionamento;
g. Aros da fachada principal do estabelecimento comercial, nos pisos do ... e ... andar, dos vão de alumínio deformados, fixados provisoriamente com fita adesiva;
h. Rede de drenagem de águas pluviais com escorrimentos recorrentes e contínuos pelo exterior.
4. 20. Tendo em conta os valores de mercado, no concelho ..., para a reparação dos defeitos no prédio constantes deste relatório, é necessário despender os seguintes valores sem IVA:
a. Para a preparação de obra - montagem de estaleiro - € 2.250,00
b. Para a Impermeabilização de 3 caixas de visita de infra estruturas no logradouro principal do prédio - € 25.000,00
c. Para a reparação de impermeabilização da rampa de acesso ao piso da cave - € 11.000,00
d. Para a reparação de tetos das varandas e correta impermeabilização dos tubos de queda aos pavimentos das varandas - € 5.500,00
e. Para a impermeabilização do muro de suporte da Entrada n.º ... - € 4.500,00
f. Para a pintura de caixa de escadas - Entrada n.º ... - € 2.000,00
h. Para remates das caixas de infra estruturas - Entrada n.º ... - € 1.750,00
i. Para a substituição de parafusos dos rufos metálicos da cobertura - € 5.000,00 Para a substituição de revestimento de 3 unidades em pedra mármore Moca creme nas caixas de escadas dos pisos Cave e Subcave - € 7.500,00
j. Para a substituição de 14 unidades de portas corta-fogo com mola de fecho hidráulica. € 8.400,00
k. Para a substituição integral de vãos de alumínio do estabelecimento comercial nos pisos do ... e ... andar - € 40.000,00
l. Para a substituição de canalização com escorrimentos exteriores na zona do depósito de águas pluviais € 2.500,00
m. Para o transporte de resíduos a vazadouro - € 2.000,00, num Total de € 115.150,00
4.21. Defeitos de construção que o Autor comunicou à Ré - Facto provado admitido por acordo das partes.
4. 22. Para a elaboração do relatório técnico referido no artigo 18.º da presente petição, Autor despendeu o montante de € 500,00.
4. 23. E a 14 de Julho de 2020, a administração do Autor voltou a enviar carta registada, recebida pela Ré a 15 de Julho de 2020, com o seguinte teor:
“Assunto: Defeitos De Obra condomínio ...
Na qualidade de nova administração do condomínio ... apresentamos os nossos melhores cumprimentos.
Conforme é do Vosso conhecimento, existem inúmeras patologias registadas num relatório pericial efetuado ao edifício supramencionado, o qual já vos foi enviado, que são da vossa responsabilidade.
Sendo que após várias comunicações continuam sem resolver a situação, vimos pelo presente informar que, se não iniciarem as respetivas reparações no prazo de cinco dias, seremos obrigados a iniciar processo de garantia de obra”.
4.24. Contudo, até à presente data, a Ré não apresentou resposta a esta comunicação, nem procedeu à reparação dos defeitos comunicados e acima identificados.
4.25. Á data da realização da perícia nos autos - 14 de Julho de 2021 - o imóvel apresentava os seguintes defeitos:
Bloco ... - Entrada ...
a). Verificou-se que os tetos das varandas dos pisos 3 e 4 do Bloco ... - Entrada ..., apresentam manchas decorrentes de humidade, cuja reparação demanda 1 mês e importam um custo de 500,00 Euros.
b) verificou-se que na fachada em vidro das lojas, faltava colar uma calha na fachada oeste e outra na fachada sudoeste, junto ao acesso às garagens, cuja reparação demanda 1 mês e importa um custo de 500,00 Euros.
c) verificou-se que o revestimento das juntas de dilatação entre varandas do Bloco ... e ... no ... andar, estava deteriorado devido a humidade, esclarecendo em sede de esclarecimentos, que a deterioração não corresponde a desgaste normal do material mas a defeito construtivo, cuja reparação demanda 2 meses e importa um custo de 2000,00 Euros.
d) verificou-se que as portas corta-fogo não apresentavam mola-travão de fecho hidráulica nem fita no aro da porta, cuja reparação demanda 2 meses e importa um custo de 1600,00 Euros.
e) verificou-se que os quadros elétricos junto à porta de saída de emergência (do lado do posto da GNR) não apresentavam os acabamentos finais consonantes com a arquitetura do edifício, cuja reparação demanda 1 mês e importa um custo de 1000,00 Euros.
g) verificou-se que a chapa metálica da fachada já estava colada (do lado oposto da GNR);
Bloco ... - Entrada ...3
a) verificou-se que a iluminação da caixa de escadas entre o piso 0 e -2 já estava funcional;
b) verificou-se que as paredes da caixa de escadas entre os pisos 0 e 2 apresentam manchas e deterioração devido à humidade, que carece de impermeabilização e novo acabamento, cuja reparação demanda e meses e importa um custo de 4000,00 Euros. Sobre a origem deste problema, em sede de esclarecimentos, referiu o perito da ré: “no arruamento privado que se situa sobre parte da cave existem caixas de visita para as várias infraestruturas, nomeadamente de telecomunicações e eletricidade, que estão ligadas ao edifício através de tubos que servem para a passagem da respetiva cablagem e que se situam em frente das entradas dos diferentes blocos. Para prevenir a eventual passagem da água para o interior do edifício, nas caixas de visita foi instalado um sistema de recolha de águas pluviais que as conduz através da rede predial ao poço de bombagem. Se as saídas de água das caixas de visita estiverem entupidas é possível que haja passagem de agua para o interior do edifício”.
c) verificou-se que as portas corta-fogo não apresentavam mola-travão de fecho hidráulica nem fita no aro da porta, cuja reparação demanda 2 meses e importa um custo de 1600,00 Euros.
d) Verificou-se que a parede, no ... andar, junto à janela de acesso à cobertura apresenta manchas e deterioração devido a humidade, cuja reparação demanda 2 meses e importa um custo de 1000,00 Euros.
Bloco ... - Entrada ...9
a) verificou-se que a soleira da porta corta-fogo do piso -2, tinha sido danificada e reparada de forma inadequada com uma argamassa, que importa que a soleira seja substituída na parte danificada, cuja reparação demanda 1 mês e importa um custo de 250,00 Euros.
b) Verificou-se que as portas corta-fogo não apresentavam mola-travão de fecho hidráulica nem fita no aro da porta, cuja reparação demanda 2 meses e importa um custo de 1600,00 Euros.
Bloco ...- Entrada ...1
a) verificou-se que o pavimento e as paredes da caixa de escadas entre o piso 0 e -2, apesentam manchas de humidade e deterioração devido a humidade, que carece de impermeabilização e novo acabamento, cuja reparação demanda 3 meses e importa um custo de 4000,00 Euros.
b) Verificou-se que as humidades por baixo das varandas já estavam reparadas;
c) Verificou-se que a fachada exterior junto aos quadros elétricos no jardim, não apresentava os acabamentos finais consonantes com a arquitetura do edifício, cuja reparação demanda 2 meses e importa um custo de 3000,00 Euros.
Garagem - 2 Verificou-se que, entretanto, foi executado um sistema de coleta e encaminhamento das águas, conforme foto (figura 18); Segundo os Exmos. Peritos, este sistema de coleta direciona a água e pode resolver as infiltrações por encaminhamento das águas, situação que deve ser monitorizada ao longo do ano para verificar se o problema foi resolvido. A reparação para evitar tais infiltrações implica a impermeabilização e outros trabalhos adicionais, cujo custo é estimado em 7 500,00 Euros.
a) Verificou-se que foram executadas obras de acabamento do quadro elétrico ( figura 19).
Cobertura
a). Verificou-se que o rufo solo no telhado foi substituído;
b) Verificou-se que, no telhado os rufos estão degradados e o isolamento térmico está exposto em diversas situações, considerando os Exmos peritos que as patologias em causa se devem a erros construtivos;
c) verificou-se, por maioria, com o voto de vencido do perito da ré que, uma das fontes de infiltração, para além dos problemas com os rufos e proteção das tubagens, resulta do facto de a proteção do sistema de impermeabilização ser constituído por brita com facetas pontiagudas, e não godo, como recomendado tecnicamente. Acrescentam ainda, os peritos da Autora e do Tribunal que a solução de proteção do sistema de impermeabilização, não está a desempenhar a função para a qual foi projetada, verificando-se áreas em que o isolamento térmico está à vista. Segundo refere o perito da Autora, consultado o processo de licenciamento, constata-se que o projeto aprovado previa a aplicação de godo, o que não veio a suceder.
d) Parque de estacionamento
a) Verificou-se várias manchas devido a humidade e furos para escoamento da mesma, nos tetos e chão da garagem, sendo que num dos pontos já foi instalado um sistema de recolha e escoamento das águas;
Lojas
a) Verificou-se a existência de manchas de humidade nos tetos e paredes da loja. Apesar de terem sido realizadas obras na via publica para evitar a entrada de água, ainda carece de reparação no interior, cuja reparação demanda 1 mês e importa um custo de 1000,00 Euros.
4.26. Quanto às anomalias existentes em 16 de Junho de 2020, os Exmos. Peritos também se pronunciaram nos seguintes termos:
- Quanto à existência de infiltrações pelas caixas de visita, tal tema já foi abordado a propósito do parque de estacionamento (piso -1);
- Quanto ao abatimento do pavimento em paralelepípedo e surgimento de águas pluviais na rampa de acesso à garagem do piso da cave, referem que, embora o pavimento já haja sido reparado, já apresenta novo abatimento e apesar da colocação de uma grelha na parte inferior da rampa da garagem, continua a verificar-se acumulação de água no pavimento à frente da rampa, cuja reparação demanda 3 meses e importa um custo de 2000,00 Euros.
- Quanto à existência de danos em tetos das varandas adjacentes, confirmaram a verificação e manchas nos tetos das varandas junto aos tubos de escoamento de águas pluviais e danos no revestimento dos tetos do ultimo piso na fachada voltada para nascente, cuja reparação demanda 2 meses e importa um custo de 4000,00 Euros.
- Quanto à existência de humidades no piso da cave da caixa de escadas do estabelecimento comercial e a caixa de infraestruturas sem remates ou inacabada, os peritos já se pronunciaram no item das garagens e alínea e) bloco ... - Edifício 15:
- Quanto à oxidação de diversos parafusos das chapas metálicas dos rufos, já se pronunciaram no item da cobertura;
- Quanto à caixa de escadas com manchas nas pedras de mármore, já se pronunciaram nos pisos 0 e -2 de vários blocos.
- Quanto às Portas de corta-fogo com dimensões desajustadas e molas hidráulicas com deficiente funcionamento, já se pronunciaram em vários blocos;
- Quanto aos aros da fachada principal de estabelecimento comercial, nos pisos do ... e ... andar, dos vãos de alumínio deformados fixados com fita adesiva, verificaram na alínea b) Bloco ... - Entrada ...
- Quanto à rede de drenagem de águas pluviais com escorrimentos recorrentes e contínuos pelo exterior, verificaram em diversas situações
IV_- Fundamentação de Direito
1.1.1.a) Dos ónus a cargo do recorrente que impugna a decisão relativa à matéria de facto previstos no artigo 640º do Código de Processo Civil.
Nos termos do artigo 640.º do Código de Processo Civil, existem requisitos específicos para a impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto com base em diversa valoração da prova, os quais, se não observados, conduzem à sua rejeição.
Impõe esta norma ao recorrente o ónus de:
a) especificar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) especificar os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida.
c) especificar a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
É patente, numa primeira linha, que no novo regime foi rejeitada a admissibilidade de recursos que se insurgem em abstrato contra a decisão da matéria de facto: o Recorrente tem que especificar os exatos pontos que foram, no seu entender, erroneamente decididos e indicar também com precisão o que entende que se dê como provado.
Pretende-se, com a imposição destas indicações precisas ao recorrente, impedir “recursos genéricos contra a errada decisão da matéria de facto, restringindo-se a possibilidade de revisão de concretas questões de facto controvertidas relativamente às quais sejam manifestadas e concretizadas divergências por parte do recorrente.” cfr Recursos no Novo Código de Processo Civil, António Santos Abrantes Geraldes, 2017, p.153.
Por estes motivos, o recorrente, além de ter que assinalar os pontos de facto que considera incorretamente julgados e indicar expressamente a decisão que no seu entender deve ser proferida sobre esses pontos, tem também que especificar os meios de prova constantes do processo que determinam decisão diversa quanto a cada um dos factos, evitando-se que sejam apresentados recursos inconsequentes, não motivados, com meras expressões de discordância, sem fundamentação que possa ser percetível, apreciada e analisada.
Quanto a cada um dos factos que pretende que obtenha diferente decisão da tomada na sentença, tem o recorrente que, com detalhe, indicar os meios de prova deficientemente valorados, criticar os mesmos e, também discriminadamente e explicadamente, concluir pela resposta que deveria ter sido dada.
Relativamente ao ónus de especificar os concretos meios probatórios, particulariza o nº 2 deste preceito: “Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes”.
"As referidas exigências devem ser apreciadas à luz de um critério de rigor. Trata-se afinal, de uma decorrência do princípio da auto-responsabilidade das partes, impedindo que a impugnação da matéria de facto se transforme numa mera manifestação de inconsequente inconformismo. Exigências que, afinal, devem ser o contraponto dos esforços que todos quantos, durante décadas, reclamaram a atenuação do princípio da oralidade pura e a atribuição à Relação de efetivos poderes de sindicância da decisão da matéria de facto como instrumento da realização da justiça" - cfr. Recursos no novo Código de Processo Civil, António Santos Abrantes Geraldes, 4ª edição, p.161.
É sabido como no discorrer da pena, há a tendência, nas alegações, de misturar a impugnação do facto e do direito, trazendo opiniões sobre o que foi dado como provado, afirmando ter opinião diversa, mas conformando-se ainda assim com tal parte da decisão tomada. Desta forma, impõe-se que nas conclusões o Recorrente indique concretamente quais os pontos da matéria de facto que impugna e o que entende que deve ser assente, apresentando a sua pretensão de forma inequívoca, de forma a poder-se, com clareza, separar a mera exposição da sua apreciação sobre a prova da reivindicação fundamentada quanto à alteração da matéria de facto.
O que se pretende, com a exigência ao recorrente de assinalar "com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso", é onerá-lo com o esforço de se assegurar que existem, na prova gravada em que se pretende fundar, declarações que efetivamente justificam a sua discordância. Da mesma forma, permite-se ao tribunal que verifique diretamente, pelo acesso aos elementos objetivos do processo, apontadas pelo recorrente de forma definida e concretizada, da existência de alguns indícios nesse sentido, a exigir posterior análise.
Não é suficiente a mera reprodução dos dizeres da ata quanto ao início e final do depoimento de cada testemunha, do nome da testemunha e a exposição das considerações subjetivas do recorrente sobre o que as mesmas disseram, para se cumprir a exigência prevista no nº 2. O ónus imposto ao recorrente não se basta com a mera indicação de elementos formais e considerações subjetivas. Necessário é que o mesmo venha “indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso” e “se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes” como decorre expressamente do nº 2 do artigo 640º do Código de Processo Civil.
Tem sido também opinião praticamente pacífica, e que se perfilha, que no âmbito da impugnação da matéria de facto não há lugar ao convite ao aperfeiçoamento da alegação, ao contrário do que se verifica quanto às alegações de direito. A tal convite se opõe, por um lado, a intenção da lei em não permitir impugnações vagas, sem bases consistentes, genéricas e injustificadas da decisão da matéria de facto, sendo aqui mais exigente no princípio da autorresponsabilização das partes. Veja-se que essa maior responsabilização é premiada com um alargamento do prazo processual para a apresentação das alegações quando ao recurso se funda também na impugnação da matéria de facto. Por outro lado, a leitura das normas que regem esta matéria não permite outro entendimento, como resulta da análise do teor taxativo do artigo 640º e da previsão dos casos que justificam o convite constante do artigo 639º do Código de Processo Civil.
Concretização
Não obstante o Recorrido ter afirmado o oposto, a Recorrente cumpriu de forma completa este ónus, porquanto não se limitou à total reprodução da transcrição da ata, na parte em que foram produzidos os depoimentos e declarações que afirma sustentarem a sua posição (tal reprodução contém até despachos, sendo isto demonstrativo da falta de seleção do que teria interesse incluir nas alegações): já na continuação das suas alegações fez pontualmente a escolha de excertos do que entendia mais relevante para a decisão dos pontos da matéria de facto que pretendia ver alterados, voltando a reproduzir, desta vez seletivamente, o que entendia relevante.
Termos em que se entende que foram suficientemente observados os ónus impostos pelo artigo 640º do Código de Processo Civil.
Isto posto, entremos de imediato na discussão dos concretos pontos da matéria de facto provada em litígio.
-Ponto 4.15
A Ré pretende que se dê como não provado que “Tenho em conta a urgência na resolução de alguns defeitos e como consequência da inércia da Ré na reparação dos mesmos, o Autor teve que proceder às seguintes reparações e suportar as respetivas despesas/danos”.
Para tanto, aceitando que as reparações foram efetuadas, pretende que se considere que a Ré não foi alertada para a necessidade de proceder a reparações urgentes, embora aceite que a testemunha HH tenha referido que existiram telefonemas e mails esse sentido.
É certo que o teor deste ponto da matéria de facto provada é algo conclusivo, mas entende-se que, no mesmo, com a menção à “inércia da Ré”, se pretendeu dizer que a mesma foi informada das situações que determinaram a necessidade de intervencionar o prédio e que a Ré não fez qualquer intervenção para as resolver. Da mesma forma, ali se expressou a ideia de que a manutenção dessas situações não intervencionadas teve consequências que o Autor teve que resolver quase de imediato por provocarem perigo para os utilizadores do prédio ou para o edifício, o que foi versado nos vários parágrafos que se seguem a tal ponto da matéria de facto provada.
Desta forma, apesar da forma genérica como foi escrito este ponto da matéria de facto provada, entende-se perfeitamente que nele se referem estes aspetos, claramente expressos nas declarações do representante do Autor. Aceita-se, sem se ver necessidade de efetuar nesta sede maiores concretizações, a forma resumida como foram retratados estes acontecimentos, face à necessidade de síntese e à não oposição das partes a tal compêndio.
Nesta sequência, quanto a este ponto da matéria de facto provada, e os seus parágrafos, que o completam, analisar-se-ão apenas as críticas apontadas pela Recorrente.
Esta pretende que se considere que que não foi alertada para a necessidade de proceder a reparações urgentes. Sem entrar na aplicação do direito, mantendo-nos na análise da prova, o que a Ré pretende é que se adite um facto – o não lhe terem sido pedidas que se fizessem as reparações.
No entanto, como a própria Recorrente salienta, estes pedidos resultam do depoimento de HH, que explicou como as reclamações foram efetuadas através de telefonemas. Mais foi claro a assumir que embora não tenha a certeza, as reparações também foram precedidas por mensagens de correio eletrónico dirigidas à Ré.
Mesmo quanto à primeira reparação, no período da anterior administração, esta testemunha veio a explicar que a causa da reparação já tinha sido comunicada e que não tinha sido reparada.
Entende-se que a forma como a testemunha depôs, de forma totalmente isenta, aceitando e declarando por vezes factos menos favoráveis (nomeadamente quanto a factos anteriores à sua intervenção) permite sem dúvida crer que as mesmas foram efetuadas pelo menos telefonicamente.
Apesar da Recorrente se mostrar chocado por esta forma de reclamação ser admissível, nada na lei a sujeita a forma escrita, sendo esta última utilizada, em regra, para segurança do consumidor que desta forma se assegura que tem prova de que foi realizada. (Veja-se a este propósito o acórdão proferido em 02/01/2022, no processo 2281/20.4T8LRA-A.C1 “Sendo verdade que a denúncia pode ser feita verbalmente – sendo-lhe aplicáveis as regras gerais sobre a declaração negocial, arts 217º e ss, como o referem Pires de Lima/Antunes Varela…” Com efeito, nenhuma norma exige que obrigue a forma escrita para esse efeito no âmbito de que tratamos.)
Ora, num caso em que as intervenções se mostram urgentes é ainda mais forte a razão que permite que a reclamação se processe de uma forma mais rápida, mesmo que com menores formalidades.
Também resulta deste depoimento que as reparações eram urgentes: é um perigo para muitas vidas humanas que um prédio, onde vivem pessoas e com muito utilizadores, por via das suas instalações comerciais, esteja sujeito a canos entupidos que provocavam o escorrimento da água pelos elevadores, que o mesmo não tenha um sistema de incêndio e os elevadores a operar de modo seguro, como bem resulta das declarações da testemunha e do esclarecimento pericial prestado em 14-10-2021. Aliás, a natureza urgente decorreria praticamente da singela leitura das operações realizadas descritas nos vários parágrafos deste ponto.
A Recorrente afirma que esta reclamação é contraditória com a existência de uma carta, de 2 de setembro de 2019, em que a nova administração do condomínio se vem a apresentar e solicitar resposta a cartas enviadas pela anterior administração, afirmando que esta não refere aí urgência nas reparações. Ora, face ao conteúdo da carta, destinada à apresentação da nova administração, mas logo realçando que as reparações deveriam ser efetuadas até dia 14 de julho e não foram, é patente que foi referida a premência das reparações, tanto mais que por ela se ofereceu o prazo máximo de 08 dias para que a Ré respondesse. Não existe qualquer contradição.
Em consequência, mantém-se este ponto da matéria de facto provada.
-Pontos 4.19 e 4.20
Estes pontos da matéria de facto provada “resultaram do depoimento da testemunha GG, que foi contratado pelo A Condomínio para verificar as patologias e elaborar o “relatório pericial” que constituí documento ...7”, como explicou a sentença. Como razão para descrer destes defeitos, a Recorrente pretende descredibilizar este relatório, por não apresentar os mesmos valores que a perícia realizada no processo.
No entanto, uma diferente projeção do preço da reparação não põe em causa a seriedade da testemunha e do relatório que elaborou, apenas apontando para diferentes critérios valorativos do custo de obras, visto que se trata de uma operação mental de projeção e avaliação do preço de material e mão-de-obra, sem que existam preços tabelados. Nada põe em causa a descrição efetuada no relatório junto com a petição inicial e nas declarações da testemunha que o realizou sobre algo mais apreensível como a verificação do que se encontra construído e como. Tal discrepância não permite que o tribunal não se possa apoiar nas suas declarações, sustentadas por relatório escrito com suporte fotográfico.
Destarte, face à forma como o depoimento foi prestado e todo o suporte documental que lhe subjaz entende-se que é de manter estes pontos da matéria de facto provada.
-Ponto 4.24
Quanto a isto o Recorrente afirma que é contraditório com outros pontos da matéria de facto provada, não especificando quais, nem nenhuma se vislumbrando. Do facto dos defeitos do ponto 25 (em 14 de julho de 2021) não corresponderem totalmente aos constantes no ponto 19 não se pode retirar, sem mais, a conclusão que foram reparados pela Ré (podem ter sido reparados por outrem). Como se viu, a discrepância nos valores de reparação também não é elemento sequer indiciário da diminuição das reparações a efetuar.
No entanto, entende-se claro que este ponto da matéria de facto provada tem que ser visto tendo em conta a data da elaboração da petição inicial.
Por outro lado, o representante da Ré apenas afirmou genericamente que não se recusaram a fazer a reparação de algum defeito, sem sequer referir a maior parte das obras aqui em disputa. Refere-se, sim, a “poucas queixas”, “uma pinga de água no chuveiro, um soalho até ou dois”. Assumiu que o elevador deixou de funcionar por haver água dentro da caixa do elevador e negou ter feito o isolamento do bloco ... da caixa dos elevadores. Afirmou que fez um remendo, mas que carece de intervenção na cobertura. Afirma que “vamos esperar que alguém nos diga efetivamente se está feito ou o que é que temos que fazer”.
De forma alguma se consegue perceber do seu depoimento que a Ré só não corrigiu todos os defeitos da obra porque a não autorizaram.
Termos em que também se entende não ser de alterar este ponto da matéria de facto provada, embora tenha que ser lido reportado à data da petição inicial.
-Ponto 4.25
A Recorrente pretende que se retire a menção às portas corta fogo, nos diversos blocos, porquanto o administrador do condomínio não viu as mesmas quando o edifício foi vendido. No entanto, as razões da experiência comum, e o que este refere que lhe foi relatado, permitem-nos calcular que se as portas, de metal, não funcionam, porque lhes falta parte do interior e fitas dos aros, o que foi logo reclamado em junho de 2019, é porque o defeito é de origem, visto que é pouco provável o furto do miolo de portas de metal colocadas nos seus umbrais.
Quanto à necessidade de proceder a trabalhos de impermeabilização e outros na garagem, pretende a Ré que o “remendo” com o sistema de coleta das águas resolveu o problema das garagens.
Ora, no relatório da perícia efetuada nos autos, sob a menção “Garagem -2 Água a pingar no fundo da rampa de acesso” escreveu-se que “ Verificou-se que foi, entretanto, executado um sistema de coleta e encaminhamento das águas, conforme fotos acima”. Na própria matéria de facto provada escreveu-se aquilo que ressalta a Recorrente “Segundo os Exmos. Peritos, este sistema de coleta direciona a água e pode resolver as infiltrações por encaminhamento das águas, situação que deve ser monitorizada ao longo do ano para verificar se o problema foi resolvido.”
Por outro lado, o perito do Tribunal e da Autora responderam da seguinte forma à pergunta “O sistema de recolha e encaminhamento de águas resolve o problema das infiltrações ou apenas direciona a agua que pinga das infiltrações do andar superior?- Caso assim, a reparação para evitar tais infiltrações implica a impermeabilização de caixas de visita de infra estruturas no logradouro principal do prédio? Em caso positivo, qual o respetivo custos?” “Sim, implica a impermeabilização mas também outros trabalhos adicionais e a garantia de manutenção das mesmas. O custo para esse efeito é estimado em 7.500,00 euros”
É esta parte que se encontra vertida na matéria de facto provada; assim, não basta atentar em parte da resposta dos Srs peritos, há que atentar na sua resposta completa.
Entende-se que há que condenar a Ré a reparar os defeitos do prédio, de modo a que este se apresente em boas condições de salubridade; não havendo a certeza se a solução preconizada pela Ré soluciona o problema, há que prever a solução que o dissolve, pelo que bem andou a sentença em prever a solução também preconizada pelos Sr.s Peritos para resolver a questão.
Quanto à cobertura - alíneas b) e c): Pretende a Recorrente que se altere o decidido com base em parecer técnico que juntou. Dele se retira, no entanto, que o godo é o material mais comum utilizado como proteção pesada em cobertura em terraço de tipo invertidas, o que o ... recomenda. Tal parecer, é certo, parece também dar a entender que não deve ser afastada a proteção por material britado, limitando-o, no entanto, ao que denomina “zona corrente”.
Enfim, este parecer reporta-se a situações genéricas e nada concretiza relativamente ao prédio e zonas de que aqui se cuida, pelo que não conduz à alteração da matéria de facto provada.
Da perícia e da resposta dada pelos Sr.s peritos do Tribunal e da Autora resulta que estes entendem que “seria mais adequada a aplicação de godo em alternativa à brita aplicada”. É certo que o perito da Ré está em desacordo, por afirmar que há uma camada de isolamento térmico entre as telas, o que as protege.
No entanto, o facto de esta não ter sido a solução projetada, que se presume mais acertada e o facto de ser percetível e racional a explanação dada no relatório para a rejeição da brita – a mesma tem facetas pontiagudas que com mais facilidade estragam as outras camadas da cobertura e cujo conjunto tem em vista evitar a passagem das águas- levam-nos a seguir a posição maioritária dos peritos que defendem a sua necessidade de substituição, face aos inegáveis problemas que o prédio apresenta no que toca à sua impermeabilização.
Logo, há que manter, na totalidade, o teor do ponto 4.25 da matéria de facto provada.
Pretende ainda a Recorrente que se proceda ao
-aditamento da matéria de facto provada, da seguinte forma:
“4.27 – Quando o A. apresentou o seu requerimento de ampliação do pedido e efetuou a denuncia à Ré, respeitante ao por si alegado defeito, pelo facto da cobertura ter brita e não godo, já há muito havia decorrido o prazo para a denuncia do alegado defeito, uma vez que a cobertura sempre foi encimada por brita, desde pelo menos 10 de maio de 2016, data em que o A., não podia ignorar a sua existência. O A. tinha um ano para denunciar tal alegado defeito, a contar de 10 de maio de 2016.
4.28 – Quando o A. fez a denúncia à Ré relativamente à existência de brita na cobertura, e quando deu entrada da ampliação do pedido, já tinha decorrido o prazo legal de 5 anos, pelo que já nenhuma responsabilidade podia ser assacada à Ré, uma vez que a denuncia é de 19 de julho de 2021 e os 5 anos concluíram-se em 10 de maio de 2021.”
Importa, antes de descer à análise da prova, fazer um apontamento de natureza fundamental: para se inserirem factos na matéria de facto provada é necessário que os mesmos sejam factos, não podem ser conclusões jurídicas. Não obstante não seja sempre clara a separação entre o que é um facto e um conceito ou conclusão, e o que se encontra já ao nível da linguagem e noções correntes e o que está restrito ao mundo jurídico, há que atender à matéria em discussão e verificar se o que se pretende dar como provado é já o resultado de um raciocínio resultante da leitura de factos concretos à luz de normas jurídicas integradoras do regime aplicável à situação.
Aqui não há dúvidas que a parte confundiu factos com a aplicação do direito: pretende que se especifique que o prazo para a denúncia do defeito já tinha decorrido. Ora, esta afirmação é uma conclusão que se retira da análise das datas em que ocorreram os factos que são tidos em conta na norma que fixa o prazo (e esses acontecimentos são os factos) e a sua comparação com os períodos de tempo fixados nas normas que regulam a situação.
Portanto não é possível dar como provado que já “já há muito havia decorrido o prazo para a denúncia do alegado defeito”, nem tão pouco que “já tinha decorrido o prazo legal de 5 anos”.
Por outro lado, não é possível dar-se como provado que a Autora sabia que desde 10 de maio de 2016 que a cobertura não podia ser de brita, visto que tal conhecimento implica a apreciação de regras complexas que não decorrem da simples visualização do material. Acresce que não se sabe o momento em que foram entregues as frações aos condóminos.
O que se sabe é que em 22 de março de 2016 o prédio ainda estava em construção (como resulta o ponto 4.2) e que em 10 de maio de 2016 ainda não haviam sido vendidas quaisquer frações, como resulta do ponto 4.6 da matéria de facto provada («ali se fez constar que nessa data estava presente a Ré, como “proprietária de todas as frações”).
Desta forma, não se pode dar como provado que a Autora conhecia este defeito, ou dele devia conhecer, em data em que não havia ocorrido a venda e entrega de qualquer fração autónoma a qualquer condómino.
Com efeito, demonstrado do próprio teor da ata que o prédio ainda era propriedade exclusiva da Ré, é evidente que o mesmo ainda não fora entregue aos condóminos pelo que não podia começar a correr desse momento quer o prazo de garantia (supletivo) de 5 anos, contados a partir da entrega do imóvel ao adquirente, quer o prazo da denúncia de 1 ano a contar do conhecimento do defeito pelo adquirente, quer o prazo para a ação baseado nestes factos.
Não resulta dos autos, nem foi invocado para efeito de contagem dos prazos de caducidade, qualquer outra data ou facto.
Não só não se provaram os factos subjacentes ás conclusões jurídicas que a Recorrente pretende especificar, como não se provaram outros factos que permitissem iniciar os prazos de caducidade de que a Ré se pretendia fazer valer (com a exceção da data das denúncias, pouco relevantes para o fim pretendido pelo Recorrente).
É impossível alterar a matéria de facto provada no sentido pugnado por esta.
4.29 –“A proteção pesada de coberturas em terraço do tipo invertidas e inacessíveis, tanto pode ser composta por brita, como por godo, tendo dois objetivos, fazer peso para impedir o levantamento pelo vento dos materiais isolantes e proteger estes materiais dos raios solares”
Pretende ainda a Recorrente que se dê como provada norma técnica relativa à proteção pesada de coberturas em terraço do tipo invertidas e inacessíveis.
Ora, como vimos devem-se especificar factos e não regras ou conclusões. O que importava especificar é se a construção do edifício violou as normas técnicas que se lhe impunham de forma lesiva, o que em concreto se verificou no que toca à proteção da cobertura, como vimos supra.
Improcede, in totum, a impugnação da matéria de facto.
---Da nulidade da sentença
Como é sabido, é efetivamente causa de nulidade da sentença a omissão de pronúncia sobre questões que a exigiam, como dispõe a alínea d) do artigo 615º do Código de Processo Civil.
Essas questões, cuja omissão de pronúncia determina a nulidade da sentença, são aquelas a que se refere o artigo 608º nº 2 do Código de Processo Civil e não são os simples argumentos, razões ou elementos parciais trazidos à liça: identificam-se com os pedidos formulados, com a causa de pedir e com as exceções invocadas, desde que não prejudicadas pela solução de mérito encontrada para o litígio.
É, pois, pacífico que não há que confundir as “questões a conhecer”, com considerações ou factos: aquelas são as mencionadas no artigo 608º nº 2 do Código de Processo Civil, relacionadas com as pretensões das partes, não o conjunto de alicerces (e cada um deles) em que as partes fundam tais “questões”, traduzidas nos factos (preteridos ou mal atendidos) ou na aplicação do direito (normas ou princípios que não terão sido atendidas ou terão sido erroneamente empregados).
Como tão bem se resume no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 03-10-2017, no processo 2200/10.6TVLSB.P1.S1[1]: “I - As causas de nulidade de sentença (ou de outra decisão), taxativamente enumeradas no art. 615.º do CPC, visam o erro na construção do silogismo judiciário e não o chamado erro de julgamento, a injustiça da decisão ou a não conformidade dela com o direito aplicável. II - A nulidade consistente na omissão de pronúncia ou no desrespeito pelo objeto do recurso, em direta conexão com os comandos ínsitos nos arts. 608.º e 609.º do CPC, só se verifica quando o tribunal deixe de pronunciar-se sobre questões ou pretensões que devesse apreciar e cuja apreciação lhe foi colocada. III - A expressão «questões» prende-se com as pretensões que os litigantes submetem à apreciação do tribunal e as respetivas causas de pedir e não se confunde com as razões (de facto ou de direito), os argumentos, os fundamentos, os motivos, os juízos de valor ou os pressupostos em que as partes fundam a sua posição na controvérsia. IV - É em face do objecto da acção, do conteúdo da decisão impugnada e das conclusões da alegação do recorrente que se determinam as questões concretas controversas que importa resolver.”
Não constituem nulidade da sentença os erros de julgamento, a deficiente seleção dos factos em que se baseia ou imperfeita valoração dos meios de prova, erros de raciocínio, omissão de pronúncia sobre todos os argumentos levados aos autos e até violação de caso julgado (neste último sentido, cf. Acórdão proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça, de 15.2.2007, no processo 07P336, sendo este, e todos os demais acórdãos citados sem indicação de fonte, consultados no portal dgsi.pt).
Enfim, não se confundem com todas as situações que podem inquinar uma sentença e conduzir à revogação da mesma, nem abarcam todas e quaisquer falhas de que uma sentença pode padecer.
Neste caso é patente que a sentença não se pronunciou sobre questão que fora levantada pela Ré: a da caducidade do direito e da denúncia no âmbito do pedido objeto da ampliação.
No entanto, porquanto se estipula no artigo 665º nº 1 do Código de Processo Civil que ainda que declare nula a decisão que põe termo ao processo, o tribunal de recurso deve conhecer do objeto da apelação, a sua consequência resume-se, em regra, à substituição da decisão proferida pela solução que venha a ser obtida no tribunal de apelação, com resultado semelhante ao que se obtém com a normal apreciação da decisão impugnada objeto do recurso.
Nesta parte a Recorrente carece de razão, quando afirma que é necessária a prolação de nova sentença que tenha em conta tais questões de direito: verificada a nulidade, cumpre ao tribunal de recurso saná-la, efetuando a aplicação do direito, exceto se para tanto o processo carecer de elementos que lho permitam fazê-lo.
No caso, o processo não carece de tais elementos, pelo que há que passar a conhecer de imediato das invocadas caducidades do direito e do direito à denúncia.
---Da caducidade do pedido ampliado
Como se salientou na sentença “Podemos concluir que, tanto pela lei específica da venda de bens de consumo (art.5º, nº 4 do DL nº 67/2003 ), como pelo regime do Código Civil (art.917 e 1225 ), a lei prevê três prazos de caducidade: o prazo da denúncia, o prazo do exercício da ação e o prazo da garantia legal:
- o prazo de garantia (supletivo) de 5 anos, contados a partir da entrega do imóvel ao adquirente arts. 916, nº 3, 1225, nº 1 e 4 CC, art.5, nº 1 DL nº 67/2003);
- o prazo da denúncia de 1 ano a contar do conhecimento do defeito (arts.916, nº3, 1225, nº 2 e 4 CC, e art.5, nº 3 (parte final) do DL nº 67/2003);
- o prazo para o exercício dos direitos (prazo para a ação) é de 1 ano (art.1225, nº3 e 4 CC), mas nos casos da venda/empreitada de consumo aplica-se o prazo estabelecido no art. 5-A, nº 3 do DL 67/2003 - prazo de 3 anos a contar da data da denúncia.”
A esta síntese, cumpre acrescentar que apesar do Decreto-Lei 67/2003 ter sido revogado pelo DL n.º 84/2021, de 18 de outubro, as suas disposições ainda se aplicam ao nosso caso, porquanto este apenas rege os contratos de compra e venda celebrados após a sua entrada em vigor, ocorrida em 1 de janeiro de 2022, por força dos seus artigos 53º, nº 1 e 55º.
Como é sabido, a caducidade é uma exceção perentória, pelo que cabe a quem dela se quer fazer valer – neste caso, à ré - o ónus da prova dos factos em que a mesma se baseia- artigo 342º nº 2 do Código Civil.
-- Da caducidade por decurso do prazo de denúncia
A Recorrente invocou que, porque o prazo de denúncia era de um ano e a brita estava à vista, há que considerar que já tinha caducado o prazo para a efetuar, dado que esta teve lugar já na pendência dos autos.
O prazo de caducidade da denúncia, neste caso, inicia-se com o conhecimento da desconformidade entre o que devia ter sido realizado e o que veio a ser a obra. Assim, não basta que se veja o que foi realizado, é necessário que a parte tenha que ter conhecimento dessa divergência. E se na maior parte dos casos assim é, por ser evidente à vista desarmada, o mesmo pode não ocorrer em casos mais específicos, com o presente visto que não é de exigir aos consumidores especiais conhecimentos técnicos.
Estes, sim, impõem-se àqueles que dedicam à atividade de realização u de venda dessas obras, com funções lucrativas.
Como é patente da discussão destes autos, não basta que a brita esteja á vista para se poder considerar que a Autora tinha que ter conhecimento da desconformidade entre o que foi lhe entregue e o que lhe deveria ter sido entregue, visto que a brita não é o material adequado para colocar na cobertura. Não se pode dizer que o comprador podia à vista desarmada e sem conhecimentos técnicos especiais perceber que o material que foi colocado na cobertura era inadequado.
Consequentemente: não se podendo considerar que a Autora tinha que ter conhecimento da desadequação técnica da brita que estava colocada, não se pode concluir que a Autora tinha conhecimento do defeito em data anterior à data em que o denunciou, pelo que não procede esta exceção.
-- Da caducidade do direito, pelo decurso do prazo de 5 anos, contados a partir da entrega do imóvel ao adquirente
Discute-se quando se devem considerar entregues aos condóminos as partes comuns para poder ser exercido o direito à eliminação dos defeitos contra o vendedor.
Não está em causa o direito de propriedade sobre cada uma das frações autónomas, mas o direito de todos os condóminos relativamente às partes comuns, as quais têm um regime de administração próprio, regulado na lei, que a atribui à assembleia de condóminos e a um administrador (artigo 1430º do Código Civil).
Têm sido pensados na doutrina e jurisprudência vários critérios para encontrar este momento, como a data da venda da última fração autónoma, a data da venda da primeira fração autónoma ou a data da constituição da assembleia de condóminos.
Há que olhar para o que se pretende determinar: o momento em que se deve considerar que as partes comuns foram entregues aos condóminos e a partir do qual estes já podem exercer os seus direitos contra o vendedor.
Assim, é patente que se ainda não foi vendida qualquer fração autónoma no momento em que é decidido pelo único proprietário construtor realizar uma “assembleia de condóminos” esta data não pode operar, porque ainda não foi efetuada qualquer entrega aos condóminos, não estando a assembleia, constituída apenas pelo próprio vendedor-construtor, em condições de exercer os direitos que decorreriam da venda de coisa defeituosa (mais que não fosse, e mais há, porque esta venda não ocorrera ainda).
A tese que seguimos é que deve considerar-se feita a entrega a que alude o artigo 1225.º do Código Civil quando se constituiu ou é possível constituir assembleia ou entidade, com autonomia relativamente ao vendedor, que possa autonomamente decidir exercer o direito à denúncia e exigir a eliminação dos defeitos da obra. Desta forma, no caso em que se constitua a assembleia de condóminos é necessário que já tenham sido vendidas frações que perfaçam mais de metade da permilagem da totalidade do prédio, porque só então a vontade dos compradores tem a possibilidade de se sobrepor á do vendedor.
Neste sentido foi já proferido douto acórdão pelo Supremo Tribunal de Justiça, no processo 121/07.TBALM.L1.S1, em 11/29/2011, (sendo este e todos os demais acórdãos citados sem menção de fonte, consultados in dgsi.pt com a data na forma ali indicada: mês/dia/ano) : “I - A contagem do prazo de 5 anos para denúncia dos defeitos de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração, previsto no art. 1225.º, n.º 1, do CC, inicia-se no momento da entrega do prédio por parte do construtor/vendedor.II - Tal entrega considera-se feita no momento em que o vendedor entrega o prédio à assembleia de condóminos, ou seja, no momento a partir do qual o vendedor deixa de ter poder para determinar ou influir sobre o curso das decisões dos condóminos constituídos em assembleia de interesses autónomos e identificados com os interesses comuns.III - Este momento – da cisão do vendedor do prédio vendido – pode coincidir, ou não, com a constituição da assembleia de condóminos, sendo que, se quando esta for constituída o prédio estiver entregue, será a partir deste momento que se passará a contar o prazo de 5 anos, se o prédio não estiver concluído e não estando em condições de ser entregue à assembleia de condóminos para que esta possa exercer todos os direitos de fiscalização sobre as partes comuns, o dies a quo a partir do qual deve ser contado o inicio do prazo dos 5 anos deverá ser a partir da entrega do prédio para uma entidade/administração distanciada do vendedor e com plena autonomia para denunciar os eventuais defeitos existentes na obra.”
No mesmo sentido ou similar, entre outros, a título exemplificativo, os acórdãos proferidos no processo 4838/09.5TBVLG.P1, de 10/15/2012, no processo 190/15.8T8CNT.C2, a 03/12/2019.
Ora, como se viu, na data da primeira assembleia de condomínio ainda não tinha sido vendida qualquer fração autónoma, pelo que não é possível atender a essa data para a contagem do prazo de caducidade.
O Recorrente, que se pretende fazer valer desta exceção, não trouxe aos autos qualquer outro acontecimento que fosse hábil a considerar como demonstrativo da entrega da administração das partes comuns aos compradores, sendo esse o seu ónus.
É certo que se pode com segurança asseverar que à data da primeira denúncia efetuada pelo administrador de condomínio já se podia considerar que tinha ocorrido alguma entrega das partes comuns, mas entre aquela e a data da ampliação do pedido não decorreram 5 anos.
A sentença, quanto a outros defeitos, seguiu o critério da data da assembleia de condóminos, sem atentar que aquando da sua realização ainda não havia sido vendida e entregue qualquer fração autónoma, chegando, no entanto, quanto a tais defeitos, ao mesmo resultado que chegaria se tivesse tido em conta data posterior: que não havia decorrido qualquer prazo de caducidade quanto a tais defeitos. (De qualquer forma, pode ser pertinente salientar que se a resolução da questão da caducidade quanto a tais defeitos tem força de caso julgado, visto que ambas as partes aceitaram tal decisão, já os critérios jurídicos e a interpretação das normas jurídicas ali efetuadas não gozam aqui de tal força.)
Também por aqui improcede a exceção de caducidade.
Como bem salienta a Recorrente quanto ao demais decidido (com exceção da condenação em custas) não se afasta da aplicação do Direito efetuada na sentença, mas no que entendeu ser uma errada apreciação da prova.
Ora, apreciada que foi a impugnação da matéria de facto, não se lhe reconheceu razão: tendo-se decidido manter inalterada a matéria de facto provada, considera-se demonstrada a inércia da ré quanto às reparações urgentes (solicitadas telefonicamente) e a sua imperiosidade, a inexistência inicial de molas travão de fecho hidráulico e falta de fita nos aros das portas corta fogo, a necessidade de proceder à impermeabilização para evitar infiltrações na Garagem -2 e a inadequação da brita para substituir o godo.
Porque mais nenhuma questão de direito foi levantada pelo Recorrente que deva ser aqui conhecida no que toca à decisão relativa à procedência da ação, há apenas que analisar a última questão objeto das conclusões do recurso: se a sentença incorreu em erro na condenação em custas.
Da condenação em custas
A Ré foi condenada na totalidade das custas. A Recorrente defende que esta condenação não é proporcional ao que resultou da condenação.
A regra geral em matéria de custas está preceituada no artigo 527º do Código de Processo Civil.
No nº 1, conjugado com o nº 2, afirma que a condenação em custas deve incidir sobre a parte vencida, na proporção em que o for ou, não havendo vencimento da ação, sobre quem tirou proveito do processo.
Assim, opera o princípio da causalidade: paga as custas a parte que lhes deu causa, isto é, que pleiteia sem fundamento, que carece de razão no pedido formulado, que, em suma, exerce no processo uma atividade injustificada.
Pode entender-se que “A regra geral da responsabilidade pelo pagamento das custas assenta, a título principal, no princípio da causalidade e, subsidiariamente, no da vantagem ou proveito processual, sendo aquele indiciado pelo princípio da sucumbência, pelo que deverá pagar as custas a parte vencida, na respetiva proporção.”, como se resumiu no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça proferido no processo 1934/16.6T8VCT.G1.S1, em 09/10/2020.
Para se apurar do decaimento ou do proveito processual há que atentar no pedido e na decisão final.
Entende a Recorrente que, porque o valor atribuído pela Autora á correção dos defeitos é inferior ao que foi atribuído ás obras que a Ré foi condenada a fazer, que também a Autora decaiu na ação. No entanto, tal não corresponde exatamente ao ocorrido nos autos.
Provou-se que aquando da dedução da ação existiam os defeitos reclamados pela Autora, o que leva a que se considere que a demanda era fundada no momento em que foi intentada.
A Ré invocou no seu recurso que na pendência da ação fez obras de reparação de defeitos; ora também nesta parte a mesma seria responsável pelas custas, porquanto foi a mesma que deu azo a que a ação deixasse de, nessa parte, ter fundamento: cf o artigo 536º, nº 4, do Código de Processo Civil.
No entanto, como vimos, não se demonstrou tal satisfação voluntária, aliás não alegada em qualquer articulado superveniente.
Não é possível verificar com clareza, face às diferenças de terminologia a e organização dos defeitos, se e quais dos defeitos reclamados já não subsistiriam à data da perícia efetuada nos autos. Da matéria de facto provada e da condenação o que resulta é que a maioria dos defeitos reclamados se mantinha e foram objeto de condenação de reparação. A discrepância dos valores atribuídos à reparação, como vimos, não é suficiente para que se possa concluir pela diferença no volume e qualidade dos defeitos, tão só que foram seguidos diferentes critérios na projeção da avaliação do custo das obras.
Face aos elementos dos autos é mister concluir que a Autora obteve ganho de causa, se não em todos os pormenores, pelo menos em toda a linha da sua pretensão, visto que provou os factos que invocou e logrou a demonstração dos defeitos que se mantinham, e obteve provimento na sua pretensão: tal como pediu, a Ré foi condenada na reparação dos defeitos do prédio. Veja-se que não constam como não provados quaisquer dos defeitos invocados e se demonstrou que à data da petição inicial tais defeitos não haviam sido reparados.
Termos em que se entende que a condenação em custas observou os critérios legais.
V- Decisão
Por todo o exposto julga -se a apelação improcedente e em consequência mantem-se a decisão recorrida.
Custas da apelação pela apelante. (artigo 527º, nºs 1 e 2 do Código de Processo Civil)
Guimarães, 30-03-2023
Sandra Melo
Conceição Sampaio
Fernanda Proença Fernandes
[1] (sendo este e todos os demais acórdãos citados sem menção de fonte, consultados in dgsi.pt com a data na forma ali indicada: mês/dia/ano)