Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 246/08-2 |  |
2 - No caso da perda total da coisa ser imputável ao locador por omissão ou acção, que leve à sua destruição, este será reponsável pelos danos causados ao locatário.
A intentou a presente acção de despejo contra B, pedindo que se declare a nulidade do contrato de arrendamento melhor identificado no artigo 2º da petição inicial, ou, subsidiariamente, concluindo-se pela validade formal do referido contrato, se condene a ré a ver resolvido o contrato verbal de arrendamento, tendo por objecto o rés-do-chão centro (uma divisão) do prédio urbano que melhor identifica no artigo 1º e, em consequência, a ré condenada a despejar e entregar de imediato à autora o locado completamente livre de pessoas e bens.
Além de referir que o contrato celebrado com a ré foi-o verbalmente, alegou em síntese que, no que concerne à resolução do aludido contrato, há mais de 10 anos, a ré mudou o seu estabelecimento comercial para a Av. das Forças Armadas, deixando de atender o público, como o fazia antes, no locado. Não faz qualquer consumo de água ou de energia eléctrica, nem tem telefone fixo. Mais alegou que a ré destina actualmente o locado a armazém de sacos de batata de sementes e rações para animais. Deste modo, há mais de 10 anos que a ré não atende no locado qualquer cliente, não tem balcão, balanças ou qualquer equipamento necessário ao exercício da sua actividade comercial, onde apenas vai carregar e descarregar produtos, por curtos períodos de tempo.
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A ré contestou por excepção e por impugnação.
Em síntese referiu que exerce a sua actividade profissional dividida por dois estabelecimentos comerciais. Mais disse que não tem telefone no locado, sendo que nunca teve. Também não consome água, porém, tal é imputável à autora.
Alegou que em 23 de Setembro de 1983 ocorreu um incêndio no prédio urbano onde se situa o locado, o qual sofreu deteriorações, designadamente ao nível do telhado. Por outro lado, as canalizações de água foram afectadas, as janelas queimadas e a fachada exterior deteriorada.
A autora sempre se recusou a fazer obras necessárias decorrentes da existência do incêndio, tendo a ré pedido a intervenção da Câmara Municipal de ..., nomeadamente, a realização de uma vistoria, da qual resultou a obrigação da autora de fazer obras no prédio, facto que não se verificou.
Em consequência, alega a ré que decidiu destinar o local em causa para a guarda e venda dos produtos em grosso, como bebedouros, comedouros, batatas de semente na sua época, adubos, agro-químicos, mangueiras, entre outros.
Por outro lado, todos os dias, e por várias vezes, os clientes da ré, vão ao locado comprar os produtos supra, além de outros.
Quanto ao fornecimento de energia eléctrica, este, sempre existiu.
Deste modo, conclui a ré, não houve encerramento do estabelecimento no locado identificado nos autos.
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A autora apresentou articulado de resposta à contestação.
A fls. 52 e segs. foi elaborado competente despacho saneador.
Apresentados os meios de prova, designou-se dia para a realização da audiência de julgamento.
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Aberta a audiência de julgamento pela autora foi realizado requerimento nos termos do qual se refere que face à prova produzida nos autos verifica-se que o prédio onde se integra o locado, objecto de incêndio em 23.09.1983 foi objecto de deliberação da C em 26.01.2001, renovado em 28.06.2006 e subsequente demolição iniciada em 29.09.2006, actualmente, integralmente executada.
Por tal razão, entende a autora, verificar-se inutilidade superveniente da lide, o que importará a extinção da instância, pois com o ordenado despejo administrativo da ré e com a realizada demolição do prédio onde se integra o locado, mesmo que se entendesse que o contrato de arrendamento não havia caducado com o incêndio em 23.09.1983, ou com a deliberação de demolição de 28.06.2001, sempre o mesmo se mostra caducado por perda total do locado, em consequência da deliberação da C.
Termos em que requereu a extinção da instância por inutilidade superveniente da lide.
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A ré veio por requerimento de fls. 140 pronunciar-se quanto ao requerido.
Alegou, em síntese, que foi a inércia do senhorio perante as necessidades do prédio em causa – após o incêndio ocorrido em 23.09.1983 – que provocou o estado do prédio.
Referiu, também que as sequelas do incêndio foram, de certa forma, ultrapassadas quando o proprietário da altura, procedeu à substituição do telhado, na zona virada para a Rua Serpa Pinto, por obrigação imposta pela C.
Mais alegou – em moldes algo diferentes do alegado em sede de contestação – que o incêndio ocorrido, em particular, não afectou em nada, a actividade comercial da ré. O que afectou foi a inexistência de obras de conservação profundas e a demolição do prédio contíguo, ocorrido nos inícios do ano 2005 ao prédio urbano em causa.
Tal originou que, no dia 18 de Julho de 2005, a ré enviasse uma carta a A, comunicando a degradação do prédio urbano, em virtude de obras num prédio contíguo.
Alegou, ainda, que a autora, no ano de 2004, procedeu a pequenas obras de conservação no prédio urbano, em referência, nomeadamente procedendo à pintura da fachada virada para a Rua Serpa Pinto, no âmbito do processo administrativo que correu termos na C.
Deste modo conclui que, sem se aferir das condições em que ocorreu a perda da coisa locada, não se lhe afigura possível determinar-se a caducidade do contrato de arrendamento e, logo, a extinção da instância por inutilidade superveniente da lide.
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Na sequência de notificações entre mandatários, a autora pronunciou-se a fls. 52, cujo teor se dá aqui por reproduzido, onde conclui que resulta da prova documental adquirida nos autos, atinente à caducidade do contrato, por perda da coisa locada, operante ope legis.
A final foi proferida decisão no sentido da extinção da instância por impossibilidade superveniente da lide, porquanto o contrato de arrendamento se encontra caduco por perda total da coisa locada.
Inconformada com o decidido, a ré interpôs recurso de apelação, formulando conclusões.
Houve contra-alegações que pugnaram pelo decidido.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
Das conclusões de recurso ressaltam as seguintes questões, a saber:
1 – Se é de ampliar a matéria de facto com os documentos juntos aos autos.
2 – Se ocorreu a caducidade do contrato de arrendamento para o fim comercial, em discussão nos autos, por força do despejo administrativo ordenado pela C, com a consequente demolição do prédio onde se situava o objecto mediato do contrato, por razões de degradação que punha em causa a segurança e saúde pública.
Iremos conhecer as questões suscitadas.
1-A ré pretende a ampliação da matéria de facto, alegando, em síntese, que existem documentos juntos aos autos que provam factos relevantes para a decisão da causa, essencialmente no que concerne à degradação do prédio a que foi votado por falta da realização das obras de conservação indispensáveis.
Na verdade, a autora e a ré juntaram aos autos documentos que não foram impugnados, pelo que fazem prova plena e que o tribunal deve conhecer. Assim, a Relação, ao abrigo do disposto no artigo 712 n.º 1 al. b) do CPC. pode alterar a matéria de facto, neste caso ampliá-la, o que iremos fazer, com base nos documentos juntos aos autos:
1 – A 18 de Março de 1999, a C, através dos seus peritos, realizou uma vistoria ao prédio da autora que constataram o seguinte: “ o 1.º andar do prédio se encontra sem portas e sem janelas, tem a beirada do telhado está a cair e a fachada está bastante suja. Face aos factos relatados somos de parecer que : devem ser executadas para corrigir as más condições de salubridade e segurança” ( doc. fls. 172)
2 – A 27 de Julho de 1999, o consultor técnico da C , em face da sugestão dos peritos na realização de algumas obras, como a colocação das portas, janelas em falta, reparação das beiradas, dos prédios e limpeza das fachadas dos edifícios, propôs que a Câmara notificasse o proprietário para a realização das obras em causa, num prazo a fixar, sob pena de a Edilidade tomar posse do edifício e realizar as respectivas obras. A Câmara deliberou, por unanimidade, seguir a proposta do consultor técnico a 5 de Agosto de 1999 ( doc. 171).
3 – A Edilidade comunicou à autora, a 19/08/1999, por carta registada, para realizar as obras indicadas em 2, no prazo de 60 dias ( doc. fls. 168).
4 – Estas obras foram executadas pelo proprietário com resulta da leitura do documento junto a fls. 159, datado de 4 de Novembro de 2004.
5 – A 21 de Julho de 2001, a Edilidade notificou a autora que tinha sido deliberado mandar demolir o prédio, em reunião ordinária de 28/06/2001( doc. fls. 180), em face do auto de vistoria de 21/06/2001, em que foi percepcionado que havia sinais evidentes de infiltrações de água em todos os compartimentos confinantes com o prédio, pertencente a A, encontrando-se o mesmo completamente degradado. E estas deficiências verificadas foram causadas pelo mau estado de conservação do prédio ( doc. fls. 160).
6 – A 26 de Janeiro de 2006, a Edilidade deliberou, por proposta da comissão de vistorias, ordenar o despejo administrativo do prédio, para executar as obras de demolição integral da cobertura, demolição dos pavimentos, demolição das paredes interiores, remoção total de entulhos existentes e provenientes da demolição, demolição das paredes exteriores que manifestem, no decurso da intervenção, ameaçar ruína, tapamento dos vãos do prédio, eliminação de todo e qualquer foco de insalubridade que possa advir da intervenção no prédio, salvaguardar a estabilidade da envolvente atenta a necessidade de afastar as questões da segurança das pessoas e da saúde pública que venham a revelar por questão de imprevisível vínculo com as construções adjacentes ( doc. fls. 143).
7 – A 18 de Julho de 2005, a ré, através do seu sócio gerente, enviou à autora uma carta a comunicar-lhe que o prédio, em face da demolição do prédio contíguo, ocorrida a 15 e 16 de Julho de 2005, a degradação do arrendado, já existente, agravou-se extraordinariamente, porque a estrutura do telhado ruiu, existindo paredes laterais que estão em vias de cair, pondo em risco a vida das pessoas, o que torna urgente a realização de obras, para que o arrendado possa servir os seus fins, uma vez que teve de encerrar o estabelecimento durante alguns dias ( doc. fls. 146).
Para além destes factos damos como assente a matéria de facto da decisão recorrida que passamos a transcrever:
A) A autora é proprietária e legítima possuidora do seguinte imóvel: “Uma casa com área coberta de 168 m2, tendo no primeiro andar seis divisões, no segundo sete e no terceiro quatro e um sótão com três divisões, com duas frentes, sendo uma para a Major Miguel Ferreira, antes designada Cândido dos Reis e outra para a Rua Serpa Pinto, ambas da freguesia e cidade de ..., inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 386º e descrito na Conservatória do Registo predial de ... com o número ...”.
B) Por acordo verbal a autora deu de arrendamento à ré o rés-do-chão sul/centro (uma divisão) do prédio descrito em A.
C) A ré passou a proceder na divisão referida em B) ao comércio de sementes.
D) Autora e ré acordaram ainda que esta pagaria àquela uma renda mensal de 6.000$00,o equivalente hoje a €29,93, a pagar em da autora no primeiro dia útil do mês anterior a que respeitasse.
E) A renda que ainda se mantém e que a ré vem depositando na D.
F) Em 23 de Setembro de 1983 o prédio descrito em A. foi objecto de um incêndio.
Mais se demonstrou, face aos documentos juntos, entretanto, aos autos e ao acordo das partes que:
G) Em 21.01.2001, renovado em 28.06.2006, foi objecto de deliberação pela C, a ordem de despejo administrativo, comunicada à ré – a qual não foi objecto de impugnação –, com a consequente demolição do prédio iniciada em 29.09.2006.
H) Actualmente, encontra-se integralmente executada a decisão de despejo administrativo com a demolição do prédio.
2 – A ré insurge-se contra a decisão recorrida que declarou caduco o contrato de arrendamento para o comércio, porque o prédio foi despejado administrativamente pela C e de seguida demolido, porque se encontrava degradado, em ruínas, ameaçando a segurança e saúde pública. A degradação poderá gerar responsabilidade civil se for imputável ao locador, se tiver culpa na mesma, mas nunca impedir a extinção do contrato por caducidade. E a sua discórdia assenta, essencialmente, na causa da degradação do mesmo, o que levou à sua demolição. Defende que o seu estado degradante deveu-se ao comportamento omissivo da autora, em realizar as obras de conservação necessárias à sua manutenção. Se as tivesse levado a cabo, como lhe fora ordenado pela Câmara Municipal e notificada pela ré para o efeito, o prédio não chegaria ao estado de degradação, que justificou a sua demolição. Isto deveu-se a culpa da autora, que tinha o dever de realizar as obras ao abrigo do disposto no artigo 1033 al. b) do C.Civil. Daí que, conjugando este normativo com o artigo 790 n.º 1 do C.Civil, não se possa considerar que o contrato de arrendamento tenha caducado por perda da coisa locada nos termos do artigo 1051n.º 1 al. e) do C.Civil. Para que isso acontecesse seria necessário que a perda da coisa fosse devida a acontecimento natural ou humano, mas, neste último caso, não imputável ao devedor, isto é, ao locador. Nesta óptica, mesmo com a perda total da coisa arrendada, o contrato não se extinguiria por caducidade, ficando o locador obrigado a reconstruir o prédio, na medida em que deu causa ao facto gerador da sua perda.
Esta questão é controversa na doutrina e jurisprudência. Estão divididas quanto aos efeitos da perda total da coisa locada. Esta só se verifica quando deixa de apresentar as condições mínimas para os fins do contrato. O critério é de natureza funcional, em que se destaca o fim do contrato. É em função deste fim que se determina se a coisa locada está em condições ou não de realizar o fim que as partes definiram contratualmente. Não se exige a destruição, eliminação total da coisa. Basta que não se apresente em condições de ser prosseguido o fim contratual.
Uma parte da doutrina e jurisprudência, que julgamos maioritária, vai no sentido de que a perda total da coisa locada gera a caducidade do contrato de locação, isto é, a extinção do contrato, ope legis. E isto porque a lei atribui o efeito extintivo ao evento definido, neste caso a perda total da coisa. Fundamentam-na no facto de a coisa perdida ser um elemento fundamental do contrato, e uma vez desaparecido, deixa de haver objecto mediato para suportar a existência do contrato. E, sem a coisa, não se poderá manter ficticiamente, ficcionando a existência dum contrato de locação ou arrendamento, quando estejam em causa coisas imóveis. E não é tradição, na nossa doutrina, a obrigação por parte do locador de realizar obras de construção ou reconstrução quando a coisa locada acaba por se perder. Neste caso, com a perda da coisa, o contrato extingue-se com a consequente extinção dos deveres inerentes ao mesmo, como seja o de proporcionar o gozo da coisa por parte do locador e o pagamento da renda por parte do inquilino. E hoje, mais concretamente o artigo 11 n.º 2 do RAU, define as obras a que o senhorio está obrigado a fazer no prédio. São obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação. E, dentro destas, não se configura as obras de reconstrução ou construção. Pois elas levariam ao aparecimento dum prédio novo, duma coisa nova, que, de alguma maneira, conflitua com um contrato que pressupõe a existência duma coisa diferente, em estado de conservação diferente, mais antiga.
Daí que esta doutrina e jurisprudência avancem para o problema da responsabilidade civil contratual, no caso do perecimento da coisa locada ou arrendada, assente na culpa do locador. Se houver culpa do locador, este será responsável pelos prejuízos que daí advenham ao locatário, como sejam danos emergentes e lucros cessantes. Temos a destacar, entre outros, no plano doutrinal – “ Pinto Loureiro, Tratado da Locação, Vol. II, pag. 96 e 97, Coimbra Editora 1947; M. Januário C. Gomes, Arrendamento para Habitação, 2.ª edição, pag. 268, 269; Pedro Romano Martinez, Direito das Obrigações, Contratos, 2.ª edição, Almedina, pag 231; no plano jurisprudencial “ Ac. STJ 24/10/1996, CJ ( STJ), 1996, Tomo III, pag. 69; Ac. STJ, 11/2/1992, BMJ, 414/455; Ac. RP. 5/04/1983, CJ. 1983, tomo II, pag. 250; Ac. RP. 25/10/1984, CJ. 1984, Tomo IV, pag. 234; Ac. Rlxa, 25/06/1985, CJ. 1985, Tomo, III, pag. 178; Ac. RP. 10/04/1997, CJ. 1997, Tomo II, pag. 210; Ac. RE. 18/0172001, CJ. 2001, Tomo I, pag. 259; Ac. RE. 10/03/2005, CJ. 2005, Tomo II, pag. 245”.
A outra corrente doutrinal e jurisprudencial, defendida pela recorrente, assenta, essencialmente, na distinção entre perda da coisa por factos naturais e humanos legítimos, mas estes últimos, que não sejam imputáveis ao locador, isto é, que não sejam devidos a comportamentos activos ou omissos culposos do locador. No caso deste ser responsável culposamente pelo perecimento da coisa, o contrato não caduca, ficando com o dever jurídico de reconstruir o locado. Esta posição está patente no Ac. do STJ de 7/7/1999, publicado no BMJ. 489/311, em que é destacado o estudo de J.G. Sá Carneiro “ Alguns problemas suscitados pela caducidade do arrendamento, Revista dos Tribunais, ano 87, 1969, pag. 195 e seguintes, e 243 e seguintes”. Como o já afloramos, esta posição não se coaduna com as obras a que o senhorio está obrigado a fazer, consignadas no artigo 11 n.º 2 do RAU. Nele não estão contempladas as obras de reconstrução ou de construção. Apenas são-lhe exigíveis as obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação, em certos casos, que pressupõem que a coisa arrendada ainda exista como tal. Daí que a posição defendida pela maioria da doutrina e jurisprudência seja mais consentânea com os deveres impostos ao locador no que tange a obras a realizar por força do contrato de arrendamento. Uma coisa é a extinção do contrato por caducidade e outra a sua responsabilidade, caso haja culpa do senhorio na perda da coisa que origina a extinção do contrato por caducidade. Extinto o contrato, o locatário pode exigir uma indemnização ao locador, caso prove que a perda da coisa se deveu a culpa do locador, devido a falta de conservação, nos termos do artigo 1031 al. b), 798 do C.Civil e artigo 11, 12, e 13 do RAU.
E, além disso, no caso do locador não realizar as obras necessárias para manter o arrendado para os fins contratuais, o locatário pode comunicar à Câmara Municipal competente, para que esta exija que as obras sejam realizadas, tome a iniciativa de as fazer em nome do locador. E, se porventura as obras não vieram a ser concluídas por iniciativa do locador ou da Edilidade, o locatário tem a possibilidade de as fazer, mesmo as obras de conservação ordinária, desde que apresente um orçamento à Edilidade, cobrando o respectivo montante ao locador, depois de concluídas, através de 70% do montante da renda paga, nos termos dos artigos 16 e 18 do RAU. Esta faculdade concedida pela lei, visa, sobretudo, que o arrendado não se deteriore ao ponto de não cumprir o seu fim contratual, evitando-se a perda da coisa locada. O que quer dizer que o legislador, para evitar a degradação do parque habitacional, concedeu ao locatário, interessado em manter a coisa locada, a realização das obras, prevenindo a caducidade do contrato. Pois, uma vez considerada perdida a coisa locada, o locatário já não poderá realizá-las, porque deixarão de ser consideradas de conservação para serem qualificadas de reconstrução ou construção, o que a lei não permite. É uma forma de tutelar os interesse do locatário interessado em manter o arrendamento. Se não utilizar esta faculdade, sujeita-se a perder o arrendamento, por caducidade e a ser indemnizado pelos prejuízos causados pela omissão do locador. O que quer dizer que o regime do RAU, com as alterações entretanto introduzidas pelo decreto-lei 329-B/2000 de 22/12, aos artigos 12, 15, 16 e 18, vem reforçar a ideia da caducidade do contrato de arrendamento pela perda da coisa locada, responsabilizando o locador pelos danos sofridos pelo locatário devido à extinção do contrato. Este está salvaguardado, se porventura estiver interessado em manter o contrato. Daí que a posição contrário, na nossa opinião, não se coaduna ao regime jurídico da locação em geral e em particular ao do arrendamento urbano, sendo mais defensável a posição oposta, que garante, proporcionalmente, os interesses do locatário, através da possibilidade de realizar as obras, evitando a perda da coisa ou da indemnização, no caso desta vir a perecer, por culpa do locatário.
No caso em apreço, o prédio onde funcionava o estabelecimento da ré veio a ser demolido pela C, devido a encontrar-se em estado de degradação tal, que colocava em perigo a segurança e saúde pública. O que quer dizer que o prédio já não assegurava o fim contratual, pelo que a sua demolição se impunha. E, em face disto, temos de concluir que o contrato de arrendamento se extinguiu por caducidade nos termos do artigo 1051 n.º 1 al. e) do C.Civil, conjugado com o artigo 66 n.º 1 do RAU. Como a demolição se deveu a falta de obras levadas a cabo pela autora, que, inclusive foi notificada para as realizar e acabou por não as concretizar devidamente, a responsabilidade que daí possa advir deverá ser discutida noutra acção, como o referiu a sentença recorrida, porque o que estava em discussão, neste momento, era a caducidade do contrato e nada mais.
Em face disto, julgamos que a decisão recorrida é de manter, porque se verificaram os pressupostos da caducidade do contrato de arrendamento, que gera, necessariamente, a extinção da instância por inutilidade superveniente da lide. Pois, não se justifica discutir a resolução dum contrato de arrendamento, se entretanto se extinguiu.
Decisão
Pelo exposto, acordam os juizes da Relação em julgar improcedente a apelação, e, consequentemente, confirmam a decisão recorrida.
Custas a cargo da apelante.
Guimarães,