Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 2468/18.0T8BRG.G1 |  |
CANCELAMENTO DA HIPOTECA
RECTIFICAÇÃO
Sumário (do relator)
1. Sendo, pela primitiva devedora insolvente alvo de Plano de Recuperação (que conservou a administração dos seus bens), requerido, na Conservatória, o cancelamento da hipoteca, a favor da sua credora, sobre três prédios que integravam o seu património mas que, entretanto, no âmbito do referido processo e Plano, foram sucessivamente vendidos a sociedades terceiras – aquisições estas registadas – não podia tal cancelamento ter sido oficiosamente averbado ao registo pelo Sr. Conservador nem, por consequência, ter sido indeferido o pedido de rectificação apresentado pela credora hipotecária, com o, por aquele invocado, fundamento de que se extinguiu, pelo cumprimento, a obrigação pecuniária garantida e, por isso, também as hipotecas (artº 730º, alínea a), do Cód. Civil), ou seja, à margem das únicas hipóteses previstas no Código de Registo Predial para o efeito: as dos artºs 56º e nº 1, do artº 101º (esta conjugada com o artº 827º, nº 2, do C. Proc. Civil).
2. Mesmo que pagamentos tivessem sido efectuados por conta do crédito garantido – e não tinham, à data em que foi averbado o cancelamento das hipotecas – não competia ao Sr. Conservador indagar, verificar e decidir, para tal efeito, sobre a referida extinção da obrigação e daquelas garantias.
3. Não tendo (reconhecidamente) o cancelamento oficioso das hipotecas em causa sido, pelo Sr. Conservador, averbado com base em qualquer dos aludidos fundamentos (o do artº 56º ou o do artº 101º, nº 5, do CRP) mas antes à margem destes, devia o processo de rectificação respectivo de tal registo ter sido deferido (artºs 120º e sgs., do CRP).
Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães:
I. RELATÓRIO
Na 2ª Conservatória do Registo Predial de (..) foi instaurado processo de rectificação de registo – artº 120º e sgs do respectivo Código – visando o cancelamento, efectuado mediante averbamento pelas AP´s (…) de 12-01-2018, do cancelamento das hipotecas que se encontravam registadas sobre os prédios (…) pelas AP´s(…) , ambas com averbamento de transmissão pela(…) , a favor da credora (…)
Tal processo (de rectificação) foi promovido por iniciativa oficiosa do respectivo Conservador na sequência de auto de notícia e também de pedido por requerimento ali apresentado por aquela referida interessada. [1]
Cumulados os dois procedimentos, ouvidos os interessados e instruídos os autos, aquele proferiu, em 15-03-2018, decisão de indeferimento da rectificação. [2]
Pela aludida sociedade ... foi deduzida impugnação judicial de tal decisão para o Tribunal de Braga, nos termos do artº 131º, do Código de Registo Predial (CRP). [3]
Uma vez tramitada tal impugnação foram remetidos os autos a Juízo.
Tendo deles sido dada Vista ao Ministério Público, pronunciou-se este no sentido de que não assiste razão à impugnante e deve ser negado provimento ao recurso, mantendo-se a decisão de cancelamento das hipotecas e o indeferimento do pedido de rectificação.
Em 02-11-2018, pelo Mº Juiz respectivo, foi proferida sentença que julgou improcedente tal impugnação. [4]
Então, a interessada impugnante ..., inconformada, interpôs recurso do assim decidido, para esta Relação, pedindo a revogação dessa sentença e sua substituição por outra que determine o cancelamento do registo de cancelamento das hipotecas, tendo alegado (fls. 500 a 515) e concluído nos seguintes termos:
“1ª – A matéria de facto que foi relacionada sob os pontos de facto provados, designadamente em 4 e 5, encontra-se erradamente julgada, erro que se traduz erradamente apreciada a prova documental junta aos autos.
2ª – Assim, em face da prova documental produzida, impõe-se alterar a matéria dos FACTOS PROVADOS, designadamente o ponto 4, passando o mesmo a ter a seguinte redação: “4. À data da cessão de crédito da cedente – ... – Sociedade Imobiliária, S.A.” - já se encontrava em liquidação. Por requerimento entregue junto ao processo de insolvência, pela requerente do pedido de retificação, a referida ... – TOURIST APARTMENTS, LDA, veio esclarecer que o crédito cedido pela … à ora credora (... TOURIST APARTMENTS, LDA) foi apenas e tão só o crédito no valor de 1.873.454,73, acrescidos dos juros de mora vencidos e vincendos.
3ª - Também em face da prova documental produzida, impõe-se alterar a matéria dos FACTOS PROVADOS, designadamente o ponto 5, passando o mesmo a ter a seguinte redação: “5. A sociedade ... – TOURIST APARTMENTS, LDA habilitou-se no processo de insolvência, no que foi aceite, por decisão de 30 de novembro de 2015, pelo valor de 1.873.454,73, acrescidos dos juros de mora vencidos e vincendos”.
4ª - Sobre os prédios objeto do título dado a registo incidiam duas hipotecas, as quais se encontravam integralmente em vigor à data do pedido de registo do cancelamento das mesmas.
5ª – Do título dado a registo consta como vendedora a ..., declarada insolvente por decisão transitada em julgado.
6ª – Do mesmo título não consta a intervenção da Massa Insolvente da ..., designadamente do seu legal representante, o Administrador de Insolvência.
7ª – Não existe registo da apreensão dos prédios em causa à ordem da Massa Insolvente, nos termos do artigo 152º do CIRE.
8ª - Da realidade formal do título dado a registo constata-se que é o devedor ..., declarado Insolvente, quem vende, ele próprio e não a Massa Insolvente, os prédios em causa.
9ª - Só os bens apreendidos num processo de insolvência é que são vendidos pela Massa Insolvente, livres de ónus e encargos, nos termos do artigo 824º n.º 2 do C.C.
10ª – O regime previsto nos artigos 101º n.º 5 do C.R.P. e 824º n.º 2 do C.C. estão pensados e definidos para as vendas coercivas, quer no processo executivo, quer no processo de insolvência.
11ª - Nos termos do artigo 36º al. g) do CIRE, a declaração de insolvência determina a apreensão dos bens do devedor à ordem de uma entidade jurídica distinta e autónoma dele: a Massa Insolvente.
12ª - O significado e objetivo da apreensão é precisamente o de prevenir a possibilidade de disposição de bens pelo devedor.
13ª - A venda efetuada pela Insolvente ... não pode nunca seguir as regras dos artigos 101º n.º 5 do C.R.P. e artigo 824º n.º 2 do C.C.
14ª - Encontrando-se a sociedade vendedora insolvente, e tratando-se o negócio jurídico em causa de valor superior a € 10.000,00 (dez mil euros), a Conservatória não podia ignorar que seria obrigatória a intervenção ou autorização do administrador de insolvência, nos termos do artigo 161º n.º 3 al. g) do CIRE.
15ª – A venda em causa violou o Plano de insolvência aprovado, uma vez que ficou expressamente estipulado que: “1. Pagamento pelo produto resultante da venda de cada uma das frações (leia-se, prédios) de acordo com o mapa de distrate/avaliação. 2. Do crédito resultante de capital e juros vencidos e vincendos que se encontrem em dívida, será pago 100% no prazo de cinco anos após o trânsito em julgado da sentença homologatória do plano”. (o sublinhado e realce são nossos). 3. Mantêm- se em vigor todas as garantias reais anteriormente constituídas”.
16ª – O cancelamento das hipotecas em causa viola o disposto dos artigos 101º n.º 5 do C.R.P., 824º n.º 2 e 692º ambos do C.C., 36º al. g), 152º, 161º n.º 3 al. g), todos do CIRE.
Termos em que se requer que o presente recurso seja declarado procedente, por provado e, em consequência, que seja proferido acórdão que revogue a sentença em crise, substituindo-a por outra que determine o cancelamento do registo de cancelamento das hipotecas dos prédios em causa nos autos.”
A recorrida ... [5] e o Ministério Público contra-alegaram (fls. 517 a 527 e 552 a 558, respectivamente), sustentando ambas a improcedência do recurso e a manutenção da decisão judicial e, consequentemente, da de indeferimento do Sr. Conservador, corroborando os fundamentos daquela e desta e refutando os da recorrente.
Por seu turno, a ... (fls. 549 vº) declarou prescindir do direito de contra-alegar.
O recurso foi admitido como de apelação, a subir imediatamente, nos autos, com efeito suspensivo.
Cumpre decidir, uma vez que nada a tal parece obstar.
II. QUESTÕES A RESOLVER
Pelas conclusões apresentadas pela recorrente, sem prejuízo dos poderes oficiosos do tribunal, se fixa o thema decidendum e se definem os respectivos limites cognitivos.
Assim é por lei e pacificamente entendido na jurisprudência – artºs 5º, 608º, nº 2, 609º, 635º, nº 4, 637º, nº 2, e 639º, nºs 1 e 2, do CPC.
No caso, analisadas e interpretadas à luz das alegações, as aqui juntas, delas se extrai que importa apreciar e decidir se:
a) Deve alterar-se a matéria de facto elencada na decisão recorrida.
b) Se ocorre ilegalidade do averbamento do referido cancelamento das hipotecas, designadamente por: i) a este tipo de venda (efectuada pelo próprio devedor e não pelo Administrador Judicial, na sequência de Plano de Insolvência e não de Liquidação, de bens não apreendidos para a Massa) ser inaplicável o regime dos artºs 824º, nº 2, CC, e 101º, nº 5, do CRP; ii) por falta de título para cancelamento (documento de consentimento ou distrate), nos termos do artº 43º, CRP; iii) por falta de intervenção ou autorização do Administrador Judicial; iv) por não estar pago o crédito garantido.
III. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
Uma vez que a apelante sustenta que deve ser alterada a matéria de facto e esta, na verdade, pode sê-lo se para tal houver fundamentos, nos termos do artº 662º, nº 1º, CPC (aqui aplicável subsidiariamente), quer a pedido da recorrente quer mesmo ex officio, comecemos por essa questão.
Nos pontos de facto provados nºs 4 e 5, relativamente à cessão de crédito pela primitiva credora Caixa ... à ... Tourist Apartments, Ldª, e ao valor por que esta se habilitou no processo de insolvência, foi dado como assente, por tal não ser controvertido, respectivamente, que aquele crédito cedido “… foi apenas e tão só o crédito no valor de 1.873.454,73€” e, ainda, que este (o da habilitação) foi “…pelo valor de 1.873.454,73€”.
A recorrente, sustenta que “em face da prova documental produzida” impõe-se acrescentar àqueles dois segmentos a expressão “acrescidos dos juros de mora vencidos e vincendos”, para o efeito remetendo: “vide sentença de habilitação do cessionário e escritura de cessão de créditos celebrados entre recorrente e Caixa ...”.
Ora, mal-grado se constate que, por um lado, a recorrente não cumpre o dever, emergente do artº 640º, de identificar e localizar, com precisão e eficácia, nos extensos autos (físicos ou digitais), os ditos documentos e, percorridos os mesmos, não os conseguirmos avistar, e, por outro, que tal matéria acabará por revelar-se irrelevante e, por isso, nem se justificaria até ser considerada, o certo é que ela, tal como referiu o tribunal recorrido quanto aos demais factos assentes, não só também não é controvertida (por isso não vindo questionada nas próprias contra-alegações a pretendida modificação), como é pressuposta nos autos (designadamente nas respostas e até no cálculo do valor pago pela ... à ..., como foi esta que, por iniciativa sua (cfr. documento de fls. 99 a 101) requereu na insolvência a correcção da sentença de habilitação fundada na cessão referida nos aludidos pontos 4 e 5 de modo a que, em vez de ali constar que, em vez da totalidade do crédito da cedente (que incluía juros vencidos e vincendos) objecto da reclamação e da Lista, apenas devia constar a quantia de 1.873.454,73€, acrescida dos respectivos juros de mora vencidos e vincendos.
Por tais razões, e à cautela, aditar-se-á o pretendido segmento fáctico àqueles dois pontos, assim, nesta parte, procedendo o recurso.
Além disso, com base nos documentos dos autos, não impugnados, aditar-se-ão outros factos relevantes para bem se compreender [6], mais ampla e aprofundadamente se ajuizar e melhor decidir a questão, ao abrigo do artº 662º, nº 1, ficando, portanto, em face disso e dos factos já assentes na sentença recorrida e não objecto de impugnação, o elenco dos provados, assim alterado e reorganizado:
Factos provados
1) Estava inscrita na Conservatória do Registo Predial a favor da Sociedade ... – Sociedade Imobiliária, SA, a aquisição de três prédios descritos sob os nºs .../20060220, .../20060220 (ambos desde 5/9/2007) e .../20080410 (desde 10/04/2008), também identificado em alguns documentos dos autos como imóvel da «...» (Porto).
2) Sobre esses três prédios foi registada em 2008 hipoteca voluntária a favor da Caixa ..., pelas AP. 14, de 07-02-2008 (prédios ... e ...), e AP, 28, de 10-04-20089 (prédio ...) – cfr. certidão dos factos registados constante de fls. 5 a 16 e fls. 216 e 216 a 227).
3) A Caixa ... era credora da ....
4) Com efeito, conforme relação provisória de credores (fls. 93) o crédito da Caixa ..., garantido pela hipoteca sobre os três prédios, ascendia a 1.873.454,73€, vencendo juros.
5) A ... apresentou-se à insolvência em Maio de 2012 e foi declarada insolvente por sentença de 21-06-2012 – cujo teor consta da cópia de fls. 255 a 260 –, transitada em julgado em 02-10-2015, no processo 555/12.7TYVNG, do Tribunal de Comércio de Vila Nova de Gaia.
6) Na Assembleia de Credores realizada para apreciação do Relatório do Administrador, foi deliberado adoptar um Plano de Recuperação.
7) Tal Plano, com alterações (fls. 24 a 62, 262 a 302 e acta de fls. 64 e vº e 307 e vº), foi discutido e por parte dos credores votado na Assembleia de Credores realizada em 10.07.2013, na qual esteve representada a credora Caixa ....
8) Dele e respectivas alterações (designadamente as vertidas na acta) constava o capítulo 4.2 relativo a “Alterações decorrentes do Plano de Recuperação para as posições jurídicas dos credores da insolvência – condições dos pagamentos aos credores”, o 4.2.1 relativo ao “Conteúdo do Plano relativamente à satisfação dos credores” e o 4.2.2, relativo às “Providências com incidência no passivo”, aí se referindo que “Os credores da insolvência registarão as alterações infra descriminadas no que se reporta às providências como incidência do passivo. Os reembolsos dos créditos ficarão sujeitos às seguintes condições:
4.2.2.1 Alterações dos créditos quer quanto ao capital quer quanto aos juros:
4.2.2.1.1. Créditos Privilegiados
4.2.2.1.1.1 Créditos privilegiados garantidos por hipoteca
Mantêm-se em vigor, até à sua alienação, nos termos infra previstos, as garantias reais anteriormente constituídas sobre os imóveis da insolvente.
4.2.2.1.1.1.1. Créditos privilegiados garantidos por hipoteca da Caixa ...:
A) RELATIVAMENTE AO CRÉDITO DO CREDOR Caixa ... detentor de créditos garantidos sob as fracções do empreendimento de G. J., o respectivo pagamento será efectuado pela seguinte forma:
1. Pagamento pelo produto resultante da venda de cada uma das fracções de acordo com o mapa de distrate/avaliação, a ser elaborado pela Caixa ..., com data do trânsito em julgado do plano de recuperação, que o actualizará semestralmente;
2. O crédito resultante de capital e juros vencidos até à data do trânsito em julgado, será pago 100% no prazo de cinco anos após o referido trânsito;
3.Pagamento dos juros vincendos após o trânsito, com periodicidade anual, vencendo-se a primeira prestação doze meses após o trânsito em julgado do plano de recuperação. Em caso de impossibilidade de pagamento deste valor pela devedora, o mesmo será regularizado numa percentagem a definir pela credora Caixa ..., com o produto resultante da venda de cada uma das fracções referidas em a).
4. A taxa de juro máxima a aplicar aos juros vencidos e vincendos, será calculada com base na Euribor a seis meses, acrescida de um spread máximo de 3,% (três por cento).
b) Relativamente ao crédito garantido do imóvel da «...» será efectuado o respectivo pagamento nos mesmos termos e condições supra definidos em a).
c) O remanescente do crédito não coberto pelo pagamento da venda do imóvel da «...», será regularizado nos mesmos termos dos credores comuns.
d) Mantêm-se em vigor todas as garantias reais anteriormente constituídas.” (cfr. doc. De fls. 24 a 62 e acta de fls. 63 a 66).
9) A credora Caixa ..., por voto escrito apresentado em 22-07-2013, votou a favor da aprovação do dito Plano (fls. 532).
10) Por sentença de 20-11-2014, transitada em julgado, foi homologado o Plano de Insolvência, dela constando que ele fora aprovado com o voto favorável representando 79,37% dos credores (fls. 304 e 305).
11) Entretanto, estando já a devedora ... declarada insolvente e o respectivo processo em curso, a Caixa ... cedeu o seu crédito garantido à ... – Tourist Apartments, Ldª, por título celebrado no seu Notariado privativo em 31-07-2015 (fls. 147), mediante o preço de 1.500.000,00€, cujo pagamento seria feito em duas prestações sendo a primeira de um milhão de Euros, paga na data do título, e a segunda no valor de quinhentos mil euros, paga no prazo de noventa dias a contar da mesma data do título. A cessão ficou condicionada ao recebimento pela Caixa do valor desta segunda prestação, que veio a ser paga e passado o recibo pela Caixa.
12) Nesse título consta expressamente a indicação de que, em relação à sociedade ..., esta fora declarada em estado de insolvência em 21-06-2012, no processo 555/12.7YVNG, do Tribunal de Comércio de VN de Gaia, e que a ... Tourist Apartments, Ldª, “declaram conhecer integralmente para todos os devidos efeitos, substantivos e processuais, incluindo no que diz respeito ao plano de insolvência aprovado, créditos fiscais e interposição de recurso da sentença homologatória do plano de insolvência, e ratificam e aceitam expressamente todos os actos praticados pela Caixa até esta data".
13) Tal transmissão de créditos foi averbada, por requisição da cessionária ..., no registo predial em 22-05-2017 (fls. 5 a 16), pela AP. 675, em relação aos três prédios e hipotecas.
14) A ... – Tourist Apartments, Ldª requereu e foi julgada procedente, por decisão de 30-11-2015, a sua habilitação no processo de insolvência como cessionária do aludido crédito da Caixa no valor de 1.873.454,73€, acrescidos de juros de mora vencidos e vincendos, garantido pela hipoteca sobre os três prédios (fls. 99 e 100 e 147-vº).
15) Por requerimento apresentado e junto ao dito processo de insolvência pela requerente da habilitação ... (fls. 99 a 101 dos presentes autos), esclareceu esta que o crédito que lhe foi cedido pela Caixa foi apenas e tão só o crédito no valor de 1.873.454,73€, acrescidos dos juros de mora vencidos e vincendos.
16) Por escritura notarial outorgada em 15-12-2017, a devedora insolvente ..., por intermédio do seu representante, declarou vender, pelo preço total de 2.500.000,00€, já recebido, a ... – Empreendimentos Imobiliários, Ldª, os três referidos prédios.
17) Nesse acto, segundo consta da escritura, a ... foi representada por A. F., com procuração a seu favor passada pelos legítimos representantes da Sociedade.
18) Consta também no mesmo que corria termos, no Tribunal de VN de Gaia, sob o nº 555/12.7TYVNG, processo de insolvência da vendedora ..., cuja sentença transitou em julgado em 20-08-2012, com a aprovação e homologação do plano de recuperação, e que, no âmbito dessa sentença, foi determinado manter-se em funções a actual administração da sociedade.
19) Consta ainda que sobre cada um dos referidos prédios vendidos incidiam os encargos resultantes das três referidas hipotecas.
20) Consta, finalmente, também que “os imóveis são transmitidos livres de ónus ou encargos, nos termos do disposto no nº 2 do artº 824º do Código Civil, bem como de pessoas e bens” e, bem assim, que o acto “está isento de IMT e de IS, nos termos dos artigos 270º e 269º do CIRE” (fls. 18 a 20 e 249 a 254).
21) Conforme certificado de fls. 146 emitido pelo respectivo Notário em 14-02-2018, apesar de, naquela escritura ter intervindo em representação da vendedora A. F. com poderes conferidos pela administração respectiva, “todo o processo tendente à formalização da compra e venda foi acompanhado pelo administrador de insolvência, N. A., o qual, inclusivamente, esteve presente no acto da outorga e assinatura da escritura pública” (cfr. também fls. 149).
22) Conforme documento datado de 15-12-2017, escrito e assinado pelo Administrador Judicial (fls. 67, 91), este declarou “para efeitos do disposto no ponto 4.1.10 do Plano de Insolvência” – ponto no qual, além do mais, se previa que, no âmbito da fiscalização que lhe estava cometida, durante o período até ao final do terceiro ano após trânsito em julgado do encerramento do processo, da execução do Plano, seria necessária a sua expressa autorização para alienação e aquisições de bens do imobilizado corpóreo e prática de todos os actos de gestão da devedora de valor superior a 10.000,00€ (fls. 40 vº e 41) – que concedia a sua autorização para a alienação dos três referidos imóveis (descritos na CRP sob os nº ..., ... e ...), alienação essa a efectuar ao abrigo do Plano de Insolvência aprovado e homologado judicialmente, nomeadamente o seu ponto 4.2.2.1.1.1.1., sendo comprador a sociedade “... – Empreendimentos Imobiliários, Ldª” e pelo preço de 2.500.000,00€.
23) Entretanto, por AP 1956, de 20-12-2017 foi registada a aquisição dos três prédios a favor da sociedade ... Sociedade Imobiliária, SA, com base na escritura de compra e venda outorgada em 24-01-2018 (fls. 114 a 119), na qual a “...” declarou vender-lhos “livre de ónus ou encargos” pelo preço global de 4.500.000,00€ já recebido.
24) Em 17-01-2018, a ... transferiu, pelo sistema bancário, para a ... a quantia de 2.065.584,34€ (fls. 103, 144, 145 e 149), correspondente a capital e juros, resultando da aplicação da taxa de juros com base na Euribor a seis meses acrescida de um spread de 3,5% sobre o valor de 1.873.454,73€.
25) Pelas Ap.s 764 e 765, ambas de 12-01-2018, foi requerido – pelo Il. Mandatário da ... (fls. 3-vº, 148 e 161) – na Conservatória do Registo Predial, o cancelamento do registo das hipotecas a favor, antes, da Caixa ..., e então, a favor da sociedade ... Tourist Apartments, Ldª, sobre os prédios ..., ... e ....
26) Tal cancelamento foi averbado nos três prédios pelo Conservador, conforme as referidas AP´s assim ficando todos eles desonerados e livres de ónus e encargos (fls. 148 e documentos registrais de fls. 9 a 16).
27) Em 16-01-2018, o Sr. Conservador, oficiosamente, na sequência de “comunicação telefónica alarmante” (fls. 3 vº), lavrou “auto de notícia” (fls. 230), no qual refere que “foi levantado o problema quanto ao registo de cancelamento de hipotecas…”, que “Analisado o registo e toda a documentação base, digitalizada junto à apresentação em causa, verifica-se que, com base nesse acordo de credores não poderia ser cancelada a hipoteca, por falta de autorização para tal”, que “Estamos perante um registo lavrado com base em título insuficiente para prova legal do facto” e que, por isso, devendo seguir-se a tramitação oficiosa para rectificação – cancelamento do registo do cancelamento – se seguiria a notificação dos interessados para deduzirem oposição.
28) Pela sociedade ... – Tourist Apartments, Ldª, foi requerida, em 19-01-2018, ao Conservador da 2ª Conservatória do Registo Predial de Braga, a rectificação – ou seja, o cancelamento – do registo efectuado do cancelamento das hipotecas, pedido esse que foi anotado.
29) No requerimento, cujo teor consta de fls. 70 a 73 e 233 a 236, tal sociedade invocou que, sendo titular das hipotecas voluntárias registas por AP 14 de 07-02-2008 (sobre os prédios ... e ...) e por AP 28, de 10-04-2008 (sobre o prédio ...) – conforme registo de transmissão a seu favor do crédito da Caixa por elas garantido efectuado pela AP. 675, de 22-05-2017 – e tendo tomado conhecimento que as mesmas (hipotecas) foram canceladas pelas AP.s 764 e 765 mas sem a sua necessária autorização expressa, que nunca prestou, e uma vez que “até à presente data, não se encontra integralmente pago o valor do crédito de que é titular e que é objecto das referidas hipotecas” (ponto 9), tal cancelamento é nulo e ilegal, pedindo que seja rectificado o registo por forma a anular as AP.s 764 e 765 e mantendo-se as hipotecas a seu favor.
30) As pretendidas rectificações ao cancelamento das hipotecas foram averbadas quer oficiosamente quer pelas AP´s 2705 e 2706 (fls. 6 vº, 10 vº e 14 vº e 15).
31) Notificadas a “...”, a “...” e a “...”, apenas estas duas apresentaram oposição validamente ao pedido de rectificação.
32) A “...”, conforme fls. 79 a 89, alegou, em síntese, que a alienação por si efectuada dos imóveis em causa se realizou no âmbito do processo de insolvência, ao abrigo e em cumprimento do Plano de Insolvência, em concordância com o respectivo Administrador Judicial, constando da respectiva escritura que a transmissão era feita livre de ónus e encargos nos termos do nº 2, do artº 824º, do CC, e que tem sido entendido pela Doutrina e pela Jurisprudência que tal norma é de aplicar analogicamente à disposição do património da Massa como medida de recuperação; além disso, que o Administrador acompanhou a venda, esteve presente no acto e subscreveu documento autorizando-a; ao caso é aplicável o disposto no artº 101º, nº 5, do Código de Registo Predial; no próprio Plano previa-se que as garantias hipotecárias então ainda da Caixa se manteriam mas apenas até ao momento da venda; não é verdade que o crédito da ... não tenha sido integralmente pago, já que o respectivo capital (1.873.454,73€) e os juros de três anos (únicos garantidos pelas hipotecas) contabilizados em 192.129,61€ foram entregues à requerente (no total de 2.065.584,34€).
33) A ..., conforme fls. 104 a 111, alegou, em síntese, fundamentos que se assemelham aos da ....
34) Pelo Sr. Conservador da 2ª Conservatória do Registo Predial de Braga foi proferida, em 15-03-2018 a respectiva decisão, que concluiu pelo indeferimento do pedido de rectificação – cfr. fls. 147 a 151 e 311 a 320 e 358 a 362.
35) Dessa decisão consta, além do relatório descritivo do caso, da síntese da posição das partes, mormente dos oponentes ... e ..., e dos factos que considerou apurados, na parte dos fundamentos do decidido, que:
“Não partilhamos a opinião dos oponentes ao pedido de rectificação, mas apenas na parte em que referem que as hipotecas deveriam ser canceladas oficiosamente, invocando o artº 824º, nº 2 do Código Civil e remissão para o artº 101º, nº 5 do Código de Registo Predial.
A extinção da hipoteca ou hipotecas, no presente caso, deve buscar-se noutro fundamento.”
Salientando que a hipoteca apenas abrange juros do período de três anos e que ela se extingue pela extinção da obrigação a que serve de garantia “mesmo que o registo não seja efectuado” ou com base em documento de que conste o consentimento do credor (mas que “não é este o caso sub judice”), entendeu-se aí:
“A requerente confessa, no requerimento, ponto 9, que recebeu parte do valor (que só pode ser o valor de 2.065.584,34€, que foi transferido para conta da sociedade ... Tourist Apartments, Ldª) sem indicar qual, ao afirmar que «não se encontra integralmente pago o valor do crédito de que é titular o objecto das referidas hipotecas».
Não refere o valor recebido, não indica qual o montante, em seu entender em débito, nem menciona qualquer fórmula de cálculo para apuramento do valor.
A requerente, por cessão, adquiriu o crédito da Caixa ..., pelo valor de 1.500.000,00€.
Habilitou-se, no processo de insolvência onde lhe foi reconhecido o crédito de 1.873.454,73€, valor, até, por si indicado;
Recebeu o valor apurado pelo Sr. Administrador de Insolvência de 2.065.584,34€, resultando da aplicação da taxa de juros com base na Euribor a seis meses, acrescida de um spread de 3,5% sobre o valor de 1.873.454,73€;
Dessa multiplicação resultou o valor pago de 2.065.584,34€, com o prazo de 3 anos a ser contado da data de 21 de Junho de 2012 (data da declaração de insolvência).
Como o cálculo cumpre o acordado no plano, e está correctamente feito, havendo outro valor, como parece entender a requerente, excedente a este cálculo, a eventualmente havê-lo será crédito comum e deverá fazer valer esse entendimento no processo de insolvência.
Dúvidas inexistem quanto à conexidade entre as inscrições de hipotecas supra referidas e as obrigações subjacentes, sendo os factos confessados por todas as partes, quer a requerente das rectificações, quer os oponentes à rectificação, pelo que o valor entregue pela ... – Sociedade Imobiliária, SA, à sociedade ... Tourist Apartments, Ldª, destinou-se ao pagamento do crédito em causa atendendo a todos os elementos de conexidade detetados, como sejam o montante da dívida apurada e o valor de partida para o seu7 cálculo, o tratar-se de crédito garantido pelo fundamento das hipotecas em causa, atendendo a que, pelo princípio da especialidade com relevo nas relações inter partes «a hipoteca ao ser registada, refere-se apenas aquela relação específica de crédito e só a ela, sem qualquer possibilidade de o credor hipotecário sub-rogar um direito hipotecário extinto a um outro garantido hipotecariamente ab origine».
Termos em que se indefere o pedido de rectificação.”
36) Feitas as notificações dos interessados, a sociedade ... – Tourist Apartments , Ldª, deduziu impugnação judicial de tal decisão do Sr. Conservador para o Tribunal de Braga (fls. 155 a 177 e 188 a 210), nela alegando, em suma, que:
-quando foi requerido e efectuado, em 12-01-2018, o averbado cancelamento das hipotecas pela ... nem sequer o invocado pagamento de qualquer valor estava feito pois a transferência do valor de 2.065.584,34€ só foi feita no dia 17-01-2018;
-não dispunha, então, de qualquer documento necessário para instruir o cancelamento;
-logo, não podia ter concluído pela extinção da dívida;
-também não poderia ter sido aplicado o regime do artº 824º, nº 2, uma vez que não se está ante processo de execução nem de liquidação universal em processo de insolvência “mas somente em atos de execução de liquidação universal de património”;
-“não se trata de uma venda efetuada no âmbito da liquidação universal do património da insolvente, mas antes de um ato de execução de um plano de insolvência aprovado no referido processo”;
-aquela liquidação da massa insolvente estava, aliás, suspensa e o artº 824º, nº 2, só se aplica quando a venda dos bens “se realiza e concretiza através de entidade investida de áurea pública”;
-mesmo do documento relativa à transferência feita não resulta o pagamento integral do crédito, nem a extinção da obrigação garantida pelas hipotecas, nem qualquer aquiescência do credor nesse sentido;
-o período máximo de três anos relativo aos juros devidos e garantidos pelas hipotecas é contado desde o incumprimento e não a partir da data da insolvência e como, no ponto 4.2.2.1.1.1.1, alínea a), nº 2, consta – cfr. alteração introduzida na acta da assembleia de credores – que “O crédito resultante de capital e juros vencidos até à data do trânsito em julgado, será pago 100% no prazo de cinco anos após o referido trânsito” então a obrigação de pegamento da dívida e respectivos juros só é exigível em 02-10-2020…, só aí se iniciando o período de três anos, pelo que a hipoteca abrange juros que se vençam até 02-10-2023;
-o montante da dívida garantido pelas hipotecas é, até à presente data, 2.240.558,18€, pelo que, tendo sido paga a quantia de 2.065.584,34€, ainda é devida a de 174.973,84€;
-e mesmo que se considere que as hipotecas apenas abrangem os juros até 21-06-2015, então ainda permanece em dívida a quantia de 23.092,87€.
37) A sociedade ... – Sociedade Imobiliária, SA, respondeu a tal impugnação, refutando os seus fundamentos nos termos e com os argumentos acima resumidos com que se opusera ao pedido de rectificação (fls. 332 a 338).
38) Também a sociedade ... – Sociedade Imobiliária, SA (fls. 343 a 356) deduziu oposição, no essencial reeditando os argumentos com que já se opusera ao deferimento do pedido de rectificação.
39) Por sua vez, a sociedade “... – Empreendimentos Imobiliários, Ldª” declarou aderir “às contestações” daquelas (fls. 411).
IV. FUNDAMENTOS DE DIREITO
Da decisão judicial recorrida (a de Comarca), depois do relatório e da enumeração dos factos considerados relevantes e provados, quanto à fundamentação de direito, consta o seguinte:
“Vejamos os argumentos do recurso. Alega a recorrente que a menção do Sr. Conservador de que os prédios estavam a ser vendidos livre de ónus e encargos, nos termos do n.º 2 do art. 824º do Código Civil, bem como de pessoas e bens “é absolutamente desconforme com o teor da situação registral dos prédios em questão, sobre os quais incidia, como vimos, duas hipotecas, as quais se encontravam em vigor à data do pedido de registo da aludida compra e venda”.
Discordamos da recorrente. A existência de hipotecas não afasta a operatividade do art. 824.º/2 do CC. Pelo contrário, é a existência de hipotecas que implica a necessidade de recurso à dita norma. Assim, o que verdadeiramente cumpre apreciar é se não obstante estarem em vigor hipotecas a venda poderia ser livre de ónus e encargos. Ou seja, se em virtude da venda deveriam ser canceladas as hipotecas.
Entendemos que sim. Na verdade, o art. 824.º/2 do CC não tem apenas operatividade no processo de execução. Por maioria de razão também deverá ser convocada aquando da existência do processo de execução universal em que consiste o processo de insolvência. Ora, o que sucedeu é que foi aprovado um plano de insolvência, com o voto favorável do credor que cedeu o crédito à recorrente, sendo que esse plano contemplava como forma de liquidação do crédito hipotecário a venda dos imóveis da insolvente. Trata-se de um conteúdo do plano de insolvência expressamente contemplado na lei (art. 195.º/2/b CIRE).
A referida venda foi justamente na execução do referido plano de insolvência aprovado nos termos legais pelos credores e nomeadamente pelo credor que detinha as hipotecas sobre os imóveis em causa. Sendo certo que a recorrente ao habilitar-se no referido processo de insolvência assumiu a qualidade do anterior credor hipotecário nos seus exactos termos. Ou seja, mantinha a sua vinculação in totum ao plano de insolvência que contemplava a venda dos imóveis – ou se quisermos a liquidação – como uma das medidas necessárias para reestabelecer o equilíbrio financeiro da mesma e evitar o encerramento da actividade.
É neste quadro que é celebrado a compra e venda que, por estar inserida no âmbito da execução do plano de insolvência, se deverá aplicar o art. 824.º/2 do CC, sob pena de gerar incongruências inultrapassáveis no ordenamento jurídico. Mal se compreenderia o plano de insolvência poder contemplar como uma das medidas a venda de imóveis e vedar a operatividade do art. 824.º/2 CC (aliás, a propósito, veja-se o ac. do STJ, 22.2.2017, Relator Gabriel Catarino, consultado em www.dgsi.pt, que decidiu “Numa integração sistémica (de direito) da normação de insolvência (art. 17.º-F, n.º 5, e 202.º, n.º 2, do CIRE) com a de registo predial (art. 101.º, n.º 5, do CRgP) e do direito civil (art. 824.º, n.º 2, do CC), o cancelamento de ónus e encargos que recaiam sobre bens que hajam sido dados em cumprimento num plano de revitalização, desde que homologado judicialmente, deve ser oficioso”).Tanto mais que in casu o credor hipotecário votou favoravelmente o plano (que previa expressamente as vendas), a recorrente sabia perfeitamente os termos do plano, e foi paga pelo produto desses negócios.
Nessa medida não tinha que existir uma autorização da recorrente sobre o cancelamento das hipotecas ou ter aceite um distrate. A impugnante na qualidade de cessionária adquire o crédito e garantias nos exactos termos em que existiam na esfera jurídica do cedente. Ora, como bem sabia – já que se tinha habilitado no processo de insolvência – o anterior credor hipotecário tinha-se vinculado a um plano de insolvência que previa a liquidação dos imóveis hipotecados, vendas essas que pressupunham o cancelamento das hipotecas.
Relativamente à (não) intervenção do Sr. AI e existência de um suposto vício que impediria o registo das aquisições também não acompanhamos o raciocínio da recorrente. Na verdade com a homologação do plano de insolvência o processo de insolvência encerra-se. O devedor adquire a disponibilidade dos bens e é a este que compete a realização dos negócios jurídicos. O Sr. AI em certos planos, como foi o caso, assume um papel distinto. Não de AI, mas sim de Fiscalizador. Ora, relativamente a este aspecto, apesar do plano contemplar o consentimento do Fiscalizador, é pacífico que este concordou com a venda, já que “A impugnante recebeu o valor apurado pelo Sr. Administrador de insolvência de 2 065 584,34€, resultando da aplicação da taxa de juros com base na Euribor a seis meses, acrescida de um spread de 3,5% sobre o valor de 1 873 454,73€;”. Pelo que falece este argumento. Ou seja, a impugnante viu canalizada para o seu património valores que a insolvente angariou com as vendas. A acresce que a inexistência do consentimento do Fiscalizador não é facto que o Conservador tenha o dever de averiguar ou impeditivo de actos de cancelamento de hipotecas. A inexistir consentimento estaríamos no âmbito de um incumprimento de um plano de insolvência a suscitar pelos credores no referido processo de insolvência.
Perante o exposto torna-se irrelevante entrar na controvérsia que se existia ou não pagamento integral. É que face ao exposto não se torna necessário convocar ou dilucidar pela operatividade do art. 730º, al. a) do Código Civil. Na verdade, como referimos, o cancelamento teve por base, e bem, a aplicabilidade do normativo que permite a venda de imóveis livre de ónus e encargos, quando tal medida está contemplada num plano de insolvência.
Acresce que a impugnante ... – TOURIST APARTMENTS, LDA, veio esclarecer no processo de insolvência que o crédito cedido pela Caixa à ora credora (... TOURIST APARTMENTS, LDA) foi apenas e tão só o crédito no valor de 1.873.454,73€ e recebeu por via do plano aprovado no processo de insolvência 2 065 584,34€, pelo que não se vislumbra qualquer prejuízo.” (fls. 493 a 499)
Enquadremos, então, o problema suscitado.
Estamos no âmbito de processo especial de rectificação de registo previsto no artº 120º e sgs, do Código de Registo Predial (CRP).
Tal processo visa a rectificação dos registos e, além das regras próprias ali estabelecidas, rege-se, subsidiariamente e com as devidas adaptações, pelo Código de Processo Civil (CPC).
A rectificação tem lugar por iniciativa oficiosa do Conservador logo que tome conhecimento da irregularidade ou a pedido de qualquer interessado (artº 121º, nº 1), neste caso devendo ser observados os requisitos do artº 123º (maxime a especificação dos fundamentos e oferecimento dos meios de prova necessários, já que, conforme dispõe o nº 1, do artº 43º, só podem ser registados os factos constantes de documentos que legalmente os comprovem).
Os registos podem ser afectados por vícios (inexistência, nulidade e inexactidão).
As nulidades constam tipificadas no artº 16º.
O conceito de inexactidão consta do artº 18º:
“1 - O registo é inexato quando se mostre lavrado em desconformidade com o título que lhe serviu de base ou enferme de deficiências provenientes desse título que não sejam causa de nulidade.
2 - Os registos inexatos são retificados nos termos dos artigos 120.º e seguintes.”
O artº 121º, todavia, admite ainda no processo de rectificação (simples e rápido) também os registos indevidamente lavrados (mormente os que sejam nulos nos termos das alíneas b) e d), do citado artº 16º, ou seja, os registos que tiverem sido lavrados com base em título insuficiente para a prova legal do facto registado e aqueles que tiverem sido efectuados por serviço de registo incompetente ou assinados por pessoa sem competência, salvo o disposto no n.º 2 do artigo 369.º do Código Civil, e que não possam ser confirmados) e, ainda, os registos nulos por violação do princípio do trato sucessivo.
Estão aqui em causa três hipotecas que se encontravam registadas a favor da credora ... – Apartments, Ldª.
Como se sabe, as causas de extinção de uma hipoteca constam do artº 730º, do Código Civil (CC).
Ente elas, a extinção da obrigação a que ela serve de garantia e a renúncia do credor.
Nos termos do artº 13º, do CRP, o seu registo é cancelado (alínea c), do nº 1, do artº 101º), mediante averbamento à inscrição.
Em geral, só podem ser registados os factos constantes de documentos que legalmente os comprovem – artº 43º, nº 1.
De harmonia com o artº 56º, o cancelamento do registo de hipoteca é feito com base em documento de que conste o consentimento do credor formalizado nos termos aí estipulados.
Essa é uma hipótese.
A outra resulta do nº 5, do artº 101º.
Segundo este:
“A inscrição de aquisição, em processo de execução ou de insolvência, de bens penhorados ou apreendidos determina o averbamento oficioso de cancelamento dos registos dos direitos reais que caducam nos termos do n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil.”
De facto, esta última norma civilística estabelece que, no caso de execução, “Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo.”
Na mesmo sentido, aponta o nº 2, do artº 827º, do Código de Processo Civil (CPC), sendo pacífico que, constituindo a insolvência também um processo de execução, embora universal, relativamente às transmissões também nela efectuadas por efeito da liquidação da massa insolvente, opera o mesmo regime de cancelamento oficioso decorrente das referidas normas – cfr., v.g., Parecer emitido no Processo nº R.P. 20/2012 SJC-CT do IRN.
Em suma: o registo de hipoteca pode ser cancelado, mediante averbamento:
-oficiosamente, verificando-se inscrição de aquisição em processo de insolvência, nos termos do nº 5, do artº 101º, do CRP, conjugado com o nº 2, do artº 824º, do CC;
-a pedido de interessado, com fundamento na existência de uma causa de extinção da garantia.
Ora bem.
A sentença recorrida baseou-se fundamentalmente no argumento de que, ao presente caso, ou seja, ao cancelamento das hipotecas objecto do pedido de rectificação indeferido, é aplicável o regime dos artºs 824º, nº 2, do Código Civil, e 101º, nº 5, do Código de Registo Predial, pelo que, tendo os bens sido vendidos no âmbito de processo de insolvência e na execução do Plano de Insolvência homologado, eles foram vendidos livres de ónus e encargos.
Considerou, pois, aquela primeira hipótese.
Daí, segundo ela, ter sido legal e devido o cancelamento das hipotecas, não sendo necessário qualquer distrate ou autorização emitidos pela credora ..., nem intervenção do Administrador Judicial.
Por isso, considerou nem sequer ser necessário abordar a controvérsia sobre se existia ou não pagamento integral, considerando não ser sequer necessário recorrer ao artº 730º, alínea a), do Código Civil (extinção da obrigação) – segunda hipótese –, uma vez que, a seu ver, “o cancelamento teve por base, e bem, a aplicabilidade do normativo que permite a venda de imóveis livre de ónus ou encargos quando tal medida está contemplada num plano de insolvência”.
Sucede que não é exactamente assim.
Analisados, detida, ampla e aprofundadamente, os autos, maxime todos os elementos de facto mais relevantes e expressivos deles coligidos, conforme elenco supra alinhavado, emerge cristalinamente da ponderação dos mesmos um quadro circunstancial incontornável de acordo com o qual a decisão impugnada do Sr. Conservador, atentos os fundamentos em que ela expressamente se estribou, não pode, na verdade, ser mantida e, consequentemente, a de 1ª instância que a corroborou deve ser revogada.
Vejamos.
Sabe-se que o cancelamento das hipotecas em questão foi requerido, em 12-01-2018, por interessado ao Sr. Conservador.
Embora os autos não sejam quanto a isso cabalmente precisos, deduz-se que o tenha sido pela ... através do seu Mandatário e apenas com base no Plano de Insolvência e suas alterações e na respectiva aprovação – documentos para que o Sr. Conservador remete no seu Memorandum, a fls. 3 vº.
Não o foi pela credora beneficiária de tal garantia ..., nem com base em qualquer declaração sua de que a obrigação garantida tinha sido cumprida e extinta ou em simples autorização por si emitida no sentido de que o registo das hipotecas poderia ser cancelado renunciando à inerente garantia.
Ignora-se qual o fundamento concreto invocado naquele requerimento de cancelamento e que daria azo ao averbamento realizado – portanto, a pedido e não por iniciativa oficiosa – pelas AP´s 764 e 765.
A tê-lo sido, como sugere a menção do Sr. Administrador, pela ... e apenas com base nos documentos relativos à aprovação do Plano no processo de insolvência, logo seria de inferir, por um lado, que o não foi mediante invocação do efeito do registo da venda (cancelamento oficioso) entretanto já efectuada (em 15-12-2017) e registada (mesma data), nem, por outro, com base na extinção, pelo cumprimento, da obrigação garantida uma vez que o pretenso facto (pagamento) ainda não tinha, então, acontecido e só viria a ocorrer mais tarde, no dia 17-01-2018, muito menos com base em documento emitido pela credora.
Sabe-se, porém, de fonte limpa, que, ao contrário do que se refere na sentença recorrida, tal averbamento não assentou na norma do artº 824º, nº 2, do CC, nem na do artº 101º, nº 5, do CRP - mesmo que, para o efeito, se considerassem aplicáveis à alienação efectuada no âmbito do processo de insolvência da devedora e ainda que na peculiar situação de mera execução, pelo próprio devedor que permaneceu na administração do seu património, do Plano aprovado e não de liquidação, pelo administrador judicial, dos bens apreendidos para a Massa, como entendem e defendem ser também possível e poder baseá-lo as interessadas no cancelamento contra a da apelante ... interessada na rectificação.
Ou seja, não assentou de todo naquela primeira hipótese aberta à Conservatória.
Não resultou, portanto, o averbamento aqui e neste processo em causa de cancelamento oficioso fundado na caducidade. [7]
Com efeito, o Sr. Conservador, em termos explícitos e claros, afastou tal possibilidade e, portanto, negou ter-se baseado nela, no seu Despacho alvo da impugnação, dizendo:
“Não partilhamos a opinião dos oponentes ao pedido de rectificação, mas apenas na parte em que referem que as hipotecas deveriam ser canceladas oficiosamente, invocando o artº 824º, nº 2 do Código Civil e remissão para o artº 101º, nº 5 do Código de Registo Predial.” [8]
E ali acrescentou, inequivocamente, para justificar o indeferimento da pretendida rectificação e, assim, o pretendido cancelamento do cancelamento averbado, que:
“A extinção da hipoteca ou hipotecas, no presente caso, deve buscar-se noutro fundamento”.
E qual foi, então, esse outro fundamento em que se estribou?
Foi claramente, como se colhe da sua Decisão, a por si considerada extinção da obrigação especialmente conexa com a garantia real.
Extinção essa, a seu ver, isso sim, decorrente do integral cumprimento (crédito principal e juros acessórios relativos ao período de três anos).
Cumprimento que considerou verificado e que, nos termos do artº 730º, alínea a), do CC, implica a extinção da hipoteca.
Nesse sentido concorrem os termos da fundamentação expressa na parte final do seu Despacho.
Nela, apesar de a requerente da rectificação (apelante) negar o pagamento integral do crédito garantido mas partindo o Exmº Conservador do facto de tal credora reconhecer ter recebido uma parte, de estar provado que lhe foram entregues 2.065.584.34€ e considerando o montante do crédito reconhecido na Lista, a taxa de juro aplicável e o período de três anos contado desde a data de declaração da insolvência, concluiu que “da multiplicação” resulta exactamente aquela quantia, que tal “cálculo cumpre o acordado no plano e está correctamente feito” e, portanto, que, a ser devido outro, esse será já crédito comum a fazer valer no processo de insolvência e não abrangido pela garantia.
Trata-se, pois, de um juízo elaborado pelo próprio Sr. Conservador a partir de diversos dados coligidos disponíveis e dispersos pelos variados documentos, sim, mas sem que o relacione e sustente no que teria alegado a parte interessada no cancelamento (apelada) nem num concreto título específico porventura por ela oferecido.
Juízo aquele, de todo o modo, sempre revel ao entendimento e vontade da credora (apelante).
Ora, esse outro fundamento em que o Sr. Conservador declara ter-se baseado para deferir e proceder ao cancelamento das hipotecas requisitado não se enquadra, afinal, em nenhum daqueles que lhe permitia averbá-lo.
Nem no do artº 101º, nº 5 (caducidade), nem no do artº 56º, do CRP (extinção da obrigação comprovada por documento emitido pelo credor).
Na verdade, e como ele próprio perspectivou de início no auto de notícia lavrado no seguimento de lhe ter sido “levantado o problema” e que, juntamente com o pedido de rectificação, estiveram na origem do processo de rectificação, “Analisado o registo e toda a documentação base, digitalizada junto à apresentação em causa, verifica-se que, com base nesse acordo de credores não poderia ser cancelada a hipoteca, por falta de autorização para tal”.
E aí logo consignou a explicação por que tal não poderia ter acontecido:
“Estamos perante um registo lavrado com base em título insuficiente para prova legal do facto”. [9]
Ou seja: em título nulo, de acordo com o artº 16º, alínea b).
Além disso, é certo, seguro e incontornável que, quando o pedido de cancelamento das hipotecas foi apresentado e efectuado por averbamento (12-01-2018), nem sequer o pagamento do aludido montante de 2.065.584.34€ ainda havia sido efectuado – o que só aconteceu mais tarde (17-01-2018), pelo que de todo lhe faltava qualquer base para ter considerado, então, cumprida e extinta a obrigação garantida.
Repete-se: quando o cancelamento foi averbado, nenhum pagamento tinha sido efectuado.
Mesmo que posteriormente, maxime no decurso deste processo, tenha sido comprovada a entrega daquele valor mediante o respectivo documento que espelha a transferência bancária dele, o certo é que, por um lado, este, só por si, não exprime, e por isso não comprova, qual o montante exacto da obrigação garantida nem assegura a sua integral solução em ordem a poder concluir-se indiscutivelmente daí pela extinção da obrigação.
Muito menos o inerente consentimento do credor exigido no artº 56º, nº 1.
De resto, não prevê a lei o caso nem ao Sr. Conservador ela comete a tarefa de, perante diversos documentos, poder ser ele, fora da duas referidas hipóteses, a indagar e deles extrair os dados relativos ao cálculo do montante devido (capital e juros), designadamente a taxa e o período a contabilizar, tanto mais que, apresentados apenas por banda de um interessado, eles podem ser – e no caso são, pelo menos quanto à data a tomar em consideração como início daquele período – alvo de controvérsia e lhe falece competência para a julgar e dirimir, calcular o valor justamente devido e concluir se ele se encontra ou não pago.
Assim, sendo o entendimento manifestado pelo Sr. Conservador que não era caso de averbamento oficioso do cancelamento com base no nº 2, do artº 824º, do CC, e nos termos do nº 5, do artº 101º, do CRP, não tendo sido, como bem explicitou no seu Despacho, este o fundamento do acto realizado e não dispondo ele do documento a que alude o artº 56º, nº 1 [10], nem a tal se podendo assemelhar os apresentados, nem as operações e juízo por ele empreendidos a posteriori a partir do pagamento superveniente para tal invocados (que o Código não contempla), outra coisa não resta senão concluir que o referido cancelamento averbado carecia de fundamento legal por ausência de título bastante.
Logo, que tal averbamento deveria ter sido ele próprio cancelado e, assim, deferido o pedido de rectificação apresentado.
Se, como deixou bem claro e expresso o Sr. Conservador, não foi no regime dos artºs 824º, nº 2, do CC, e 101º, nº 5, do CRP, que se baseou, de nada adianta discutir, aí sim, neste processo, se tal regime é ou não aplicável ao caso aqui em apreço em que a venda foi efectuada pela própria devedora, no âmbito do Plano de insolvência e não no de Liquidação da Massa pelo Administrador Judicial, já que não é na eventual ilegalidade da aplicação daquele ao caso que se deve basear a censura ao acto e à decisão do Sr. Conservador alvo deste pedido de rectificação.
Por isso, tendo-se a sentença recorrida baseado, para confirmar a Decisão do Sr. Conservador, em fundamento na mesma afastado e não se considerando legal o aí para ela própria invocado e por aquela corroborado, não resta senão julgar procedente a apelação, revogar a sentença recorrida, do mesmo passo julgar procedente a impugnação daquela Decisão e, em consequência, não podendo subsistir – com o fundamento para tal invocado pelo Sr. Conservador – o averbamento que cancelou as três hipotecas, determinar, nos termos do artº 121º, nº 2, CRP, que se proceda à sua rectificação, conforme requerido pela apelante, por meio de cancelamento de tal registo. [11]
V. DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos expostos, acordam os juízes desta Relação em julgar procedente o recurso e, em consequência, dando provimento à apelação, revogam a sentença recorrida, julgam procedente a impugnação a que se referem as AP´s oficiosas de 16-01-2018 e nºs 2705 e 2706 de 19-01-2018, em consequência, determinam se proceda à rectificação por meio de cancelamento dos averbamentos AP´s 764 e 765 de 12-01-2018 que cancelaram as três hipotecas registadas pelas AP´s 14 e 28, de 07-02-2008 e 10-04-2008, sobre os três prédios nºs ..., ... e ....
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Custas da apelação pelas recorridas – (artºs 527º, nºs 1 e 2, e 529º, do novo CPC, e 1º, nºs 1 e 2, 3º, nº 1, 6º, nº 2, referido à Tabela anexa I-B, 7º, nº 2, 12º, nº 2, 13º, nº 1 e 16º, do RCP).
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Notifique.
Guimarães, 23 de Maio de 2019
Este Acórdão vai assinado electronicamente no Citius pelos Juízes
Relator: José Fernando Cardoso Amaral
Adjuntos: Helena Maria de Carvalho Gomes de Melo
Pedro Damião e Cunha
1. Tal iniciativa oficiosa e pedido de parte deram origem, na Conservatória, aos processos nºs 1 e 2, cuja cumulação foi, entretanto, ali determinada, ficando a prevalecer o processo de rectificação nº 2 (cfr. fls. 69, 70 e 229 do presente processo judicial, físico).
2. Tal Decisão encontra-se a fls. 147-151 do presente processo físico.
3. Paralelamente, foi instaurado e correu termos também um outro processo de rectificação do registo de aquisição a favor de “… Empreendimentos, Ldª”, efectuado pela AP. 1721, de 15-12-2017, promovido pela mesma requerente … – Tourist Apartments, Ldª
4. Essa sentença consta a fls. 493-499 do processo físico.
5. Trata-se da sub-adquirente dos três prédios a que se referem os registos em questão, que foram sucessivamente transmitidos pela devedora insolvente … à … e por esta àquela.
6. A volumosa papelada que compõe os autos, desorganizada, repetida e muita dela desnecessária apenas contribui para, se não ofuscar, pelo menos dificultar a apreensão do problema essencial.
7. Não se trata, neste caso e nestes autos, portanto, da impugnação da decisão proferida sobre o pedido de rectificação do registo de aquisição, mormente daquela em que figura como adquirente a sociedade “…”, efectuado pela AP. 3721, de 15-12-2017, com base na qual poderia colocar-se, nos termos do artº 824º, nº 2, do CC, e 101º, nº 5, do CRP, a dita hipótese de averbamento oficioso, por caducidade, do registo das hipotecas – hipótese esta, contudo, que, como se sublinhou, não foi a que norteou o Sr. Conservador nem a que fundamentou o cancelamento aqui questionado.
8. Na verdade, os contra-interessados invocam esse regime mas o Sr. Conservador discorda deles por, como diz, não ter sido esse o fundamento com que procedeu ao averbamento do cancelamento das hipotecas.
9. Aliás, no seu Despacho exarado a fls. 68 dos autos, em que determinou a cumulação dos processos de rectificação nos 1 (auto de notícia oficioso) e 2 (pedido da …) refere que, nas notificações aos interessados para oposição “avançava-se a proposta de decisão no sentido de que, não a fazendo, os registos viriam a ser rectificados, ou seja, - cancelados os cancelamentos de hipoteca – mantendo-se as hipotecas em vigor até à autorização do credor”.
10. A dado passo da fundamentação da sua Decisão, reconhece, aliás, também o Sr. Conservador que “Não é este o caso sub judice”, ou seja, o do artº 56º, do CRP.
11. Sem prejuízo, escusado seria dizê-lo, de porventura algum outro diverso fundamento persistir ou sobrevir que, oficiosamente ou a instância de interessado, determine a extinção do registo de tais garantias.