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PRÉDIO
CONSTRUÇÃO DE OBRAS
HABITAÇÃO
HABITAÇÃO PRÓPRIA
1. Se o prédio rústico objecto da preferência for adquirido para fim diverso da cultura, fica excluída a preferência.
2. O fim escolhido pelo adquirente para tal prédio não tem que constar da escritura e pode ser provado por qualquer meio; mas incumbe-lhe a prova de que a finalidade da aquisição é lícita e viável
3. Não é de exigir que, o terreno em causa seja, a breve prazo, logo após a compra, utilizado nesse outro fim, bastando que o seu destino posterior passe a ser essoutro, logo que cumprido o demais legalmente imposto (p. ex. licenciamento da edificação projectada).
I –
INTRODUÇÃO
1. Aos 2001.07.12, JOSÉ P... e mulher LEONOR M...., fizeram intentar acção declarativa de condenação, com processo comum, sob a forma sumária, contra:
- ANTÓNIO P.... e mulher FELISMINA L... e
- ROSALINA P... e marido ANTÓNIO R....
2. Propuseram-se obter decisão que:
- reconhecesse o seu direito de preferência na aquisição do prédio descrito no art. 1º da petição inicial e
- consequentemente, se operasse a sua substituição na escritura pública de compra e venda, celebrada na qualidade de compradores.
3. Alegaram, para tanto:
Os 1ºs RR., ANTÓNIO P.... e Felismina L..., eram donos e legítimos proprietários de um prédio rústico, denominado “Leira das Costinhas na Veiga de S. Bento”, sito no Lugar do S..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Celorico de Basto sob o nº 1273/221200, e inscrito na matriz sob o art. 1617º, com o valor patrimonial de 1.890$00 e com a superfície de 600 m2.
Por sua vez, os AA. são donos e legítimos proprietários dos seguintes prédios rústicos:
a) “Leira do Oiro na Veiga de São Bento”, descrito na Conservatória do Registo Predial de Celorico de Basto sob o nº 01285/080201, inscrito na matriz sob o art. 1610º, com a superfície de 2.000m2;
b) “Leira da Veiga de S. Bento”, descrito na Conservatória do Registo Predial de Celorico de Basto sob o nº 01280/080201, inscrito na matriz sob o art. 1612º, com a superfície de 650 m2; e
c) “Leira da Veiga de S. Bento”, descrito na Conservatória do Registo Predial de Celorico de Basto sob o nº 00144/060488, inscrito na matriz sob o art. 1613º, com a superfície de 1.500 m2;
Todos estes prédios situam-se no Lugar do Souto ou Caminho, da freguesia de Fervença, do concelho de Celorico de Basto, encontrando-se registados a favor dos AA..
Os prédios descritos sob as alíneas a), b) e c) são confinantes com o referido prédio “Leira das Costinhas na Veiga de S. Bento”.
No dia 17 de Janeiro de 2001, os 1ºs réus celebraram com os 2ºs réus, ROSALINA P... e ANTÓNIO R..., um contrato de compra e venda que teve por objecto o aludido prédio, denominado “Leira das Costinhas na Veiga de S. Bento”.
Através deste contrato, e pelo preço de 300.000$00, os 1ºs RR. transmitiram para os 2ºs RR. o mencionado prédio, bem como todas as águas, servidões e pertenças.
Sucede que os 1ºs RR. omitiram a comunicação da realização deste negócio aos preferentes-AA que ficaram impossibilitados de exercer o respectivo direito de preferência.
4. Citados, apresentaram-se a contestar apenas os 2ºs RR., António e mulher, tendo alegado:
Adquiriram aos 1ºs RR. aquele prédio, denominado “Leira das Costinhas na Veiga de S. Bento”, para aí construírem uma casa de habitação.
Tendo em vista esse fim, certificaram-se que o prédio em causa tinha aptidão construtiva, já que uma parte dele situa-se em zona de construção, segundo o PDM, havendo, por isso, viabilidade para solicitar o ajustamento cadastral relativamente à totalidade desse prédio.
Os RR. incumbiram um topógrafo de efectuar esse ajustamento, vindo este a constatar que a área do prédio destinada à construção era mais do que suficiente pelo que não se impunha qualquer ajustamento cadastral.
Acrescentam que apesar de na escritura pública ter sido declarado o preço de 300.000$00, tal declaração foi simulada, para fugir ao fisco, uma vez que, na realidade, o preço do negócio, pago e recebido pelos 1ºs RR., foi de 1.500.000$00, que dele deram quitação, autorizando os 2ºs RR. a entrarem, imediatamente, na posse daquele prédio.
Aliás, esse preço foi acertado entre compradores e vendedores no dia 11 de Agosto de 2000 e consta do contrato-promessa entre todos celebrado nessa data.
5. Houve resposta.
6. Convidados, os AA. apresentaram novo articulado petitório, devidamente aperfeiçoado e aditado do seguinte:
Os descritos prédios rústicos têm áreas inferiores à unidade de cultura para a região em que se situam,.
Os 2ºs réus, António e Rosalina, não são proprietários de quaisquer prédios confinantes com aquele que foi objecto do referido contrato de compra e venda, denominado “Leira das Costinhas na Veiga de S. Bento”.
7. Fixados os factos assentes e elaborada a base instrutória, vieram os RR. agravar do despacho que lhes recusou prova a respeito da questão incidental da falsidade do contra-promessa.
Admitido, vê-se instruído e tabelarmente sustentado.
8. Julgada a causa, foi lavrada sentença que, tendo por totalmente procedente e provada a acção:
a) reconheceu aos AA. o direito de preferência na compra e venda do prédio rústico, denominado “Leira das Costinhas na Veiga de S. Bento”, com área de 600 m2, sito no Lugar do Souto, da freguesia de Fervença, do concelho de Celorico de Basto, descrito na Conservatória do Registo Predial desse concelho, sob o nº 1273/221200 e inscrito na matriz respectiva sob o art. 1617º, havendo-o para si, como compradores, pelo preço e demais condições referidas na escritura pública de compra e venda, outorgada no Cartório Notarial de Celorico de Basto e datada de 17 de Janeiro de 2001, realizada entre os 1ºs RR., ANTÓNIO P.... e mulher FELISMINA L..., e os 2ºs RR., ROSALINA P... e marido ANTÓNIO R..., entretanto falecido; e
b) ordenou o cancelamento de qualquer acto de registo predial ou inscrição efectuados por efeito daquela escritura ou posteriores, de modo a que possa ser efectuada pelos AA. o respectivo registo/averbamento da transmissão da propriedade do imóvel a seu favor e em seu nome.
9. Irresignados, dela apelaram os 2ºs RRR., tendo elencado súmula conclusiva.
Os AA. contra-alegaram, pugnando pela confirmação do julgado.
10. Colhidos os legais vistos, cabe apreciar e decidir.
II –
A MATERIALIDADE
Vêm havidos por provados os factos seguintes:
1. No Lugar do Souto, da freguesia de Fervença, do concelho de Celorico de Basto, existe um prédio rústico denominado “Leira das Costinhas na Veiga de S. Bento”, com área de 600 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial deste concelho, sob o nº 1273/221200 e inscrito na matriz respectiva sob o art. 1617º.
2. No mesmo Lugar do Souto, da freguesia de Fervença, do concelho de Celorico de Basto, existem os seguintes prédios rústicos:
- denominado “Leira do Oiro na Veiga de S. Bento”, com área de 2000 m2, inscrito na respectiva matriz sob o art. 1610º e descrito na Conservatória do Registo Predial deste concelho, sob o nº 01285/080201, onde constam como titulares do direito de propriedade inscrito os AA.;
- denominado “Leira da Veiga de S. Bento”, com área de 650 m2, inscrito na respectiva matriz sob o art. 1612º e descrito na Conservatória do Registo Predial deste concelho, sob o nº 01280/080201 e onde constam como titulares do direito de propriedade inscrito os AA.;
- denominado “Leira da Veiga de S. Bento”, com área de 1500 m2, inscrito na respectiva matriz sob o art. 1613º e descrito na Conservatória do Registo Predial deste concelho, sob o nº 00144/160488 e onde constam como titulares do direito de propriedade inscrito os AA..
3. Os AA., por si e antepossuidores, há mais de 20 anos que cultivam, lavram efectuam benfeitorias, recolhem os frutos e pagam as contribuições dos prédios referidos em 2, à vista de toda a gente, sem oposição de ninguém, de forma ininterrupta, na convicção de que não lesam direitos de outrem e de que são seus legítimos proprietários.
4. Os prédios referidos em 2 confrontam com o prédio referido em 1.
5. No dia 17 de Janeiro de 2001, os 1ºs RR., ANTÓNIO P.... e FELISMINA L..., por escritura pública outorgada no Cartório Notarial de Celorico de Basto, declararam vender aos 2ºs RR., ANTÓNIO R... e ROSALINA P..., que declararam comprar, pelo preço de trezentos mil escudos, o prédio referido em 1.
6. Os 1ºs RR. não comunicaram aos AA. JOSÉ P... e LEONOR M...., previamente à celebração do contrato referido em 5, quais as suas condições, preço da venda e respectivos contraentes, que dela tiveram conhecimento há menos de seis meses com referência à data da interposição da presente acção.
7. Os 2ºs RR. compraram o prédio referido em 1, para aí construírem uma casa de habitação.
III –
A JURISCIDADE
1.
a)
Corporizando as censuras dos Recorrentes, balizadoras do recurso, vem proposta para reponderação a questão seguinte:
· a prova da autenticidade da assinatura foi indevidamente recusada; e
· a prova da aquisição de um terreno para fim diverso do da cultura agrícola (edificação de uma casa de habitação), legalmente admissível, afasta o direito de preferência.
b)
Vejamos se ocorre necessidade de conhecimento do agravo interposto pelos RR.-Apelantes (art. 710º-nº2 CPC).
2.
a)
As partes gozam do direito de celebrarem ou concluírem contratos, de forma livre, assim como de, também livremente, fixarem o respectivo conteúdo; esta a regra geral da autonomia privada (art. 405º e 1305º CC).
Mas, casos há em que essa possibilidade de ampla modulação e de celebração é limitada por via de uma norma injuntiva, como no direito legal de preferência, para além da imposição convencional (arts. 1410º e 414º CC). Então, o obrigado à preferência, por virtude da lei ou de pacto celebrado, fica adstrito à prestação que consiste em escolher o titular do direito de preferência para contraparte. A este, em certas formas de alienação, fica assistindo a prioridade, a faculdade de, em igualdade de condições, se substituir a qualquer adquirente da coisa – direito que se corporiza no seu património, no preciso momento em que o prédio é vendido.
A causa de pedir ou facto juridicamente relevante que fundamenta a acção é o concreto negócio celebrado sem que previamente aos titulares do direito legal de preferência haja sido dada a oportunidade de declararem preferir; na verdade, o direito de preferência "atribui ao respectivo titular prioridade ou primazia na celebração de determinado negócio jurídico, desde que ele manifeste vontade de o realizar nas mesmas condições (tanto por tanto) que foram acordadas entre o sujeito vinculado à preferência e um terceiro" (Cfr. M. Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, 1990, p. 189). Por isso é que eles, na acção tendente ao seu reconhecimento, se pretendem substituir aos compradores, ora RR, na titularidade do direito de propriedade do imóvel; é que a acção de preferência tem natureza substitutiva.
b)
O direito de preferência é, pois, um direito real de aquisição do direito de propriedade; no caso de não ser respeitado, o respectivo exercício judicial tende à aquisição do direito de propriedade ou, dito de outro modo, à substituição na titularidade de tal direito dos compradores pelos preferentes.
O facto jurídico que serve de fundamento à acção de preferência, a causa do pedir - e a causa de pedir é, recorde-se, o facto jurídico de que emerge a pretensão (art. 498º nº3 CPC) - é, assim, o concreto negócio celebrado com uma terceira pessoa ou, de outro modo dito, a causa de pedir é a transmissão da coisa, envolvendo a procedência da acção a substituição ex tunc do comprador pelo preferente (cfr. Ac. STJ, de 1973.01.05, BMJ 223/62, e STJ, 5/5/87, BMJ 367, p. 493)
Cabe ao autor a prova da existência do direito de que se arroga e que o mesmo não caducou; e ao réu, a do real valor do seu crédito, quer por virtude do preço verdadeiramente pago, quer das demais despesas por ele feitas no negócio (custos da escritura, imposta de sisa, benfeitorias, etc.), a deduzir em reconvenção; mas não se contabilizarão nem a inflação nem outras despesas, para além de que se descontarão as rendas entretanto recebidas.
Se o autor tiver motivos para crer que o preço é simulado (por superior ao real), deve invocar tal vício da vontade e, ainda assim, depositá-lo, para não correr o risco de, face à respectiva não prova, a acção vir a ser julgada improcedente; de qualquer das maneiras, sendo admitido a preferir apenas pelo valor real, tem de depositar a diferença entre o declarado e o efectivamente pago, no prazo de quinze dias.
Anote-se que a simples simulação do preço não é suficiente para tornar nulo o negócio; não se apurando que se tenha querido enganar outrem, de direito privado, que não o Estado (ou a Autarquia Municipal, por destinatária do correspondente imposto), o negócio vale como foi, de facto, pactuado (art. 241º CC); ao Fisco caberá, depois, averiguar e punir a correspondente infracção (art. 23º RJIFNA), se não também ao Ministério Público (cfr. Helena Isabel Monia, O Crime de Falsificação de Documentos, pág. 198, e art. 233º-nº2 CP de 1982).
A preempção atinge a coisa objecto da preferência, podendo ainda estender-se a coisas diferentes, se se fundar no interesse legítimo do preferente (cfr. A. Carvalho Martins, Preferência, 111).
O obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda ou doação em cumprimento e todas as cláusulas do respectivo contrato, inclusivamente sob responsabilidade indemnizatória, pois que susceptíveis de influir na formação da vontade deste; a deficiente notificação equivalerá à falta de notificação (cfr. Ac. STJ, de 1984.02.22, RLJ 121/348).
c)
Os proprietários de terrenos confinantes apenas gozam do direito de preferência consagrado nos art. 1380º-nº1 CC, em caso de venda, dação em cumprimento ou aforamento, caso o adquirente do prédio transmitido não seja ele mesmo proprietário de outro prédio confinante com o transmitido.
Com o conceito de terrenos confinantes do art. 1380º CC, a lei visa o chamado emparcelamento agrícola ou acto de juntar prédios vizinhos, limítrofes ou confinantes entre si, ou parcelas de terrenos agrícolas com extremas comuns, de tamanho reduzido, em propriedades maiores, com vista a evitar-se o chamado minifúndio e a tornar mais fácil e economicamente viável o amanho.
Nos casos de concurso de direitos de preferência entre dois prédios, em que uma parcela do último é confinante com o prédio rústico (na formulação do art. 204º-nº2 CC) transmitido e em que, relativamente à outra se interpõe um terreno de outrem (estrada municipal, p. ex.), inexistem razões para a preferência do prédio transmitido – mas sim da sua simples parcela – por se não verificar o pressuposto da adjacência física ou encosto ente ambos (sendo que as inscrições matriciais e as descrições registrais não podem alterar a definição constante daquele art. 204ºnº2 CC).
d)
Como vem entendendo a jurisprudência do (cfr. Acs. STJ, de 1994.01.18, 1994,06.21, 1997.10.02, 2002.04.04 e 2004.04.20, “se o prédio rústico objecto da preferência for adquirido para fim diverso da cultura fica excluída a preferência. O fim não tem que constar da escritura e pode ser provado por qualquer meio. O adquirente tem ainda que provar que a finalidade da aquisição é lícita e viável, para o que deve haver nos autos concretização e prova bastante”.
Na verdade, para que proceda a excepção do fim diverso da cultura, basta a prova daquele facto de índole subjectiva ou psicológica, conjugado com a viabilidade e licitude da afectação do terreno a esse fim. Entendimento, como o sufragado em 1ª instância de o terreno seja, a breve prazo, logo após a compra, utilizado nesse outro fim não é de exigir, bastando que o seu destino posterior passe a ser essoutro.
O fim que releva para integrar a situação excepcionada no art. 1381 a) CC não é o que tem ou ao qual está afectado no momento da alienação mas aquele que constitui a finalidade da compra, caso essa seja legalmente admissível; destinar o comprador o prédio que está ou vai adquirir a fim diverso do de cultura não tem de constar de escritura e é passível de prova a produzir pelo adquirente.
3.
a)
Vem provado que:
- os Apelantes, no dia 17 de Janeiro de 2001, adquiriram aos co-RR., por escritura pública outorgada no Cartório Notarial de Celorico de Basto, o prédio rústico denominado “Leira das Costinhas na Veiga de S. Bento”, com área de 600 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial deste concelho, sob o nº 1273/221200 e inscrito na matriz respectiva sob o art. 1617º;
- esses co-RR. não comunicaram aos AA. JOSÉ P... e LEONOR M...., previamente à celebração do contrato referido em 5, quais as suas condições, preço da venda e respectivos contraentes, que dela tiveram conhecimento há menos de seis meses com referência à data da interposição da presente acção; e
- os 2ºs RR. compraram o prédio referido em 1, para aí construírem uma casa de habitação.
Tinham eles alegado, quando citados na Ritlimestrasse.11.2.0G. Rechts, 13047, Berlim, Alemanha, onde estão emigrados (pois que o sr. Oficial não is encontrou em Samil, Fervença, Celorico de Basto, e conheceu aqueloutra direcção) que adquiriram o prédio preferendo para aí construírem uma casa de habitação, o que fizeram depois de, para esse efeito terem-se certificado de que o mesmo tinha aptidão construtiva, já que uma parte dele se situa em zona de construção, segundo o PDM, havendo viabilidade para ajustamento cadastral, do que logo encarregaram topógrafo de proceder, protestando juntar certidão da CM Celorico de Basto da possibilidade de construir naquele prédio rústico (cfr. contestação de fls. 63).
Juntaram, depois, contrato-promessa de compra e venda, datado de 2000.08.28; e, mais tarde, certidão da Divisão de Gestão Urbanística e de Fiscalização daquele Município, no sentido de a parte do aglomerado rural possuir capacidade construtiva, no termos dos arts. 17º e 18º do PDM, e desde que providas as necessárias infra-estruturas para o destino pretendido (cfr. fls. 138 e 233), informação essa não inutilizada pelos documentos oferecidos pelos Apelados.
Ou seja, os Recorrentes sempre destinaram o prédio rústico a adquirir à construção de casa (decerto que para sua pópria habitação, pois que são daquela freguesia); com vista a tal objectivo, não só indagara - e obtivera resposta afirmativa - da admissibilidade legal de a concretizar naquele prédio como ainda iniciara, com um técnico, a sua efectiva materialização. Essa finalidade permanecia no momento da aquisição do prédio e dela foi determinante, nada se tendo apurado em contrário, mau grado a impugnação por parte dos Recorridos.
A exigência de imediata construção, feita a quem, encontrando-se longe da Pátria e tendo adquirido um pequeno terreno para nele construir casa, se vê confrontado, cerca de meio ano depois (quando andava em bolandas com os topógrafos), com a afirmação judicial de eventual de direito de preferência (e pelo valor de 1/5 do respectivo preço de aquisição) é algo de manifestamente desfasado da realidade e até insuportável, perante as antevistas dificuldades de qualquer trabalhador emigrado; além disso, nada inculca (nem se provou) que se haja desinteressado daquele fim – tão pouco relatado no que emerge da fundamentação e fls. 247 e 248.
Demonstrada fica, assim, uma situação que impedia o surgimento do direito de preferência por banda dos AA. e, consequentemente (porque o não têm), que o pudessem exercer relevantemente.
b)
Corporizará, ao menos, a conduta dos Apelantes abuso de direito, pelo facto de os RR. não terem feito rectificar a escritura em causa, de modo a constar dela o sobredito destino?
O abuso do direito, como resulta da norma do art. 334º CC, ocorre quando o seu titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Como se escreve naquele aresto do STJ (2004.02.02), haverá "abuso do direito quando um comportamento, aparentando ser um exercício de um direito, se traduz na não realização dos interesses pessoais de que esse direito é instrumento e na negação de interesses sensíveis de outrem".
Ora, a omissão dos RR. – com o propósito de enganar o Fisco, pelo menos – de declararem, na escritura de compra e venda, que o prédio adquirido se destinava à construção da habitação dos compradores (como alegaram e consta da especificação) parece em nada contender com os princípios da boa fé ou exceder o fim social ou económico do seu direito (in casu, potestativo) o facto de, posteriormente, virem proceder à rectificação da escritura (como já decorre da posição assumida na contestação), por forma a que dela passe a constar essa mesma declaração. É que, sem essa declaração (quanto ao fim do prédio comprado), a subsequente participação, quer para efeitos matriciais, quer para obtenção de isenção de pagamento de sisa (como é oóbvio da parte de emigrantes, com vantagem fiscal perante o crédito bancário), não poderá ser feita, com utilidade, como pretenderão.
Ou seja, aquela declaração confessória do engano ao Fisco que acobertará o esforço para evitar o seu conhecimento, se expressa a intenção de construção urbana, indiciadora de preço superior ao de 300.000$00 . Essa conduta não parece traduzir ilegítimos interesses pessoais e muito menos excessiva denegação de quaisquer interesses sensíveis dos AA.. Aliás, nem tal facto constituiria surpresa para os Apelados (pois que, numa terra pequena, tudo se sabe), uma vez que eles próprios, mais de três anos antes, haviam pago, pela mesma área, aproximadamente (610 m2), 473.000$00 por um prédio vizinho (cfr. fls. 12 a 15).
Ou seja, bem este óbice é possível antepor ao que se exprimiu.
c)
De quanto se viu, perde fundamento a aprecuição do objecto do recurso de agravo.
Pelo que, já sem interesse para os Agravantes, nos abstenhamos de dele conhecer.
IV –
DECISÃO
É por isso que, em nome do Povo:
1. se julga procedente a apelação e
2. se revoga a sentença sub judicio.
Custas pelos sucumbentes.
Guimarães, 2007.07.12,