Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
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2. Porque de um contrato sinalagmático se trata - as obrigações nele assumidas pelos seus subscritores estão entre si ligadas por um nexo de correspectividade - pode o promitente/vendedor fazer uso da excepção de não cumprimento (exceptio non adimpleti contractus) que a lei consagra (art. 428.º do C. Civil), isto é, assiste-lhe o direito de recusar a sua prestação enquanto o promitente/comprador não efectivar também a prestação a que se obrigou.
3. Na avaliação a fazer desta temática (exceptio non adimpleti contractus) havemos de nos restringir ao conteúdo do convénio estabelecido pelas partes e expresso no contrato/promessa que as partes se encontram obrigadas a cumprir. O sinalagma a ajuizar é tão-só o que deste contrato emerge e é apenas da análise da sua contextura que vamos poder concluir se a recorrente está ou não em falta ao compromisso assim assumido, isto é, não cabe neste tipo de avaliação a argumentação lógica e racional que toma em consideração a relação jurídica que seja exterior ao contrato promessa e que, por isso, está fora dele, neste entendimento se incluindo aquelas relações que as partes não previram nem projectaram como resultado e consequência do contrato celebrado.
4. O aparecimento de defeitos detectados na coisa posteriormente à sua ocupação constitui uma questão jurídico-positiva que ultrapassa já o âmbito do convencionado no contrato/promessa e, porque tem um regime jurídico dele arredado, a envolver, autonomamente, a apreciação e conhecimento de outras e diversas circunstâncias que poderão pesar para a sua solução, não é susceptível de ser invocado pelo promitente/comprador com vista a imputar ao promitente/vendedor o incumprimento do contrato/promessa.
Os autores João de D... e mulher Maria F... intentaram no T. J. da comarca de Amares - processo n.º 64/2001 - a presente acção declarativa de condenação, com processo comum e forma ordinária, contra a ré “I...-Imobiliária L.da”, pedindo que a demandada seja condenada a ver reduzido o preço da prometida venda referida na p.i. à quantia de Esc: 4.147.000$00, liquidando os demandantes a quantia restante de Esc: 3.647.000$00 e que seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial da ré, declarando-se efectivada a compra e venda em causa.
Em alternativa, pede a condenação da ré a reparar os defeitos referidos nos art.ºs 18º, 21º e 23º da p.i. e, após tal reparação e decorridos 15 dias, a celebrar a escritura pública de venda do imóvel prometido vender.
A fundamentar este seu pedido alegam ter sido celebrado entre os AA. e a Ré um contrato-promessa de compra e venda relativo a imóvel que identificam em 3.º da p.i., pelo preço de Esc: 7.500.000$00, tendo os AA. entregue a esta a quantia de Esc: 500.000$00, a título de sinal e havendo tradição da coisa, ou seja, tendo sido entregue o apartamento em questão aos AA., que o foram habitar.
No decurso de tal uso os RR. constataram a existência de defeitos nesse imóvel, que identificam, no valor de Esc: 3.353.000$00.
De igual modo alegam que a escritura definitiva de compra e venda ainda não se realizou, apesar de terem interpelado a Ré para o fazer e que mantêm interesse no negócio celebrado.
Contestou e reconveio a Ré, contrapondo que a escritura relativa ao contrato definitivo não se realizou por culpa dos RR., sendo instados para tal, perdendo a autora interesse no negócio; negam a existência de defeitos, havendo apenas reparações a fazer decorrentes do desgaste referente ao uso da casa e ainda à sua má utilização.
Em reconvenção pedem a resolução do contrato promessa; em alternativa, a actualização do preço por terem decorrido 8 anos sobre a data da promessa de venda, bem como a sua condenação no pagamento de quantia em dinheiro, à razão diária de Esc: 50.000$00/dia pela ocupação da coisa a vender, desde 01.03.1994.
Foi proferido despacho saneador, fixada a matéria assente e organizada a base instrutória que não sofreu reclamação.
Procedeu-se a julgamento e, a final, o Ex.mo Juiz proferiu sentença em que, julgando procedente a acção e improcedente a reconvenção, em consequência:
- Condenou a Ré a reconhecer a redução do preço relativo ao contrato-promessa de compra e venda identificado no art.º 3º da petição à quantia de € 31.174,87 (trinta e um mil, cento e setenta e quatro euros e oitenta e sete cêntimos), pagando os AA. a quantia restante de € 26.186,89 (vinte e seis mil, cento e oitenta e seis euros e oitenta e nove cêntimos ), no prazo de trinta dias, a contar do trânsito em julgado desta decisão.
- Condenou a Ré na execução específica do referido contrato promessa identificado no art.º 3.º da petição e, consequentemente, suprindo a declaração negocial da ré, declarou celebrado um contrato de compra e venda do imóvel identificado no apontado art.º 3.º da p.i., de que a ré é titular, pelo preço de € 31.174,87, (trinta e um mil, cento e setenta e quatro euros e oitenta e sete cêntimos), transferindo-se assim para os AA. a propriedade do aludido imóvel, desde que paga à Ré a mencionada quantia restante de € 26.186,89 (vinte e seis mil, cento e oitenta e seis euros e oitenta e nove cêntimos), no prazo de trinta dias, a contar do trânsito em julgado desta decisão.
- Absolveu os AA. dos pedidos contra si formulados pela Ré.
Inconformada com esta sentença dela recorreu a ré “I...-Imobiliária L.da”que alegou e concluiu do modo seguinte:
I. Constando dos autos elementos probatórios que impunham decisão da matéria de facto diferente da proferida pelo Tribunal recorrido deverá o Tribunal de Recurso alterar as respostas. Assim, deverá alterar-se a resposta aos quesitos 4° e 5° para não provado e as respostas aos quesitos 14°,15° e 21° para provado;
II. Tendo a Ré, ora recorrente, alegado na sua contestação factos susceptíveis de integrar a excepção de caducidade, ainda que não a tenha invocado expressamente, deverão tais factos ser incluídos na Base Instrutória e, não o tendo sido, deverá a mesma ser ampliada com tais factos para que se conheça da dita excepção;
III. A excepção de não cumprimento do contrato tem que ser invocada pelo contraente a quem aproveite, não podendo o Tribunal, oficiosamente, conhecer da mesma;
IV. A invocação de tal excepção é, todavia, e em todo o caso, incompatível com a notificação do outro contraente para comparecer à escritura de compra e venda do contrato prometido;
V. Tal excepção não pode ser invocada pelo contraente que se constituiu em mora;
VI. Incorre em mora o contraente que se recusa a celebrar a escritura de compra e venda ou que não comparece à escritura que previamente marcara;
VII. Enquanto não for celebrado o contrato prometido, ao promitente comprador
não é reconhecida legitimidade para invocar a ocorrência de defeitos de
construção e a disciplina dos artigos 916° e seguintes do Código Civil mas,
apenas, as regras relativas ao cumprimento/incumprimento das obrigações;
VIII. Mesmo que se reconheça ao promitente/comprador tal legitimidade, está-lhe vedada a possibilidade de, sem mais, proceder à sua reparação, cabendo tal direito ao promitente vendedor;
IX. Inexistindo incumprimento por parte da promitente vendedora e/ou existindo incumprimento por parte dos promitentes/compradores, não podem estes pedir a execução específica do contrato promessa de compra e venda;
X. Estando os autores, promitentes compradores, na posse da fracção desde Dezembro de 1994 e tendo sido convencionado que o respectivo preço deveria ser pago no acto da escritura em caso de financiamento bancário a ser concedido no prazo de três meses ou, não sendo este concedido, no prazo de três anos, com juros e nada mais tendo sido pago até à presente data, constitui um manifesto abuso de direito pedir, decorridos cerca de doze anos desde a data da celebração do contrato, a redução do preço estabelecido, com fundamento em alegados defeitos de construção.
XI. Tal invocação é intoleravelmente injusta e violadora dos princípios da boa fé e o seu acolhimento na douta sentença recorrida traduz-se num desequilíbrio das prestações, violando os princípios da liberdade contratual e da autonomia da vontade;
XII. Tendo os autores, promitentes/compradores, recusado a celebração da
escritura de compra e venda da fracção prometida vender e tendo a ré,
dado o tempo decorrido, perdido o interesse na conclusão do negócio
prometido, pode, a mesma ré, resolver o contrato promessa, bastando para
isso, a comunicação aos autores por carta registada com aviso de recepção;
XIII. Sendo reconhecido aos autores, promitentes/compradores, o direito à execução específica da promessa de compra e venda, a sentença recorrida pode, a requerimento do outro contraente, ordenar a modificação do contrato nos termos do artigo 437° do Código Civil;
XIV. Não constando dos autos todos os elementos necessários à fixação do valor da alteração do preço com recurso à equidade, deve o Tribunal remeter a sua fixação para execução de sentença.
XV. A douta sentença recorrida violou, entre outros, os artigos 830°, 437°, 410°, 808°, 813°, 405°, 914° e 916° do Código Civil e 660° e 661°, n.° 2 do Código de Processo Civil.
Termina pedindo que seja revogada a sentença recorrida e substituída por outra que decrete a improcedência da acção e a procedência da reconvenção.
Contra-alegaram os recorridos pedindo a manutenção do julgado.
Colhidos os vistos cumpre decidir.
Estão assentes os factos seguintes:
1. A Ré dedica-se, com regularidade, fins lucrativos e por conta própria construção civil e compra e venda de propriedades.
2. A Ré adquire terrenos e depois de neles implantar as construções procede a sua adjudicação ou venda.
3. Foi no exercício dessa actividade que, por documento escrito outorgado no dia 17 de Novembro de 1993, a Ré declarou prometer vender aos Autores que, por sua vez, declararam prometer comprar-lhe, livre de ónus, encargos ou obrigações, UM APARTAMENTO, TIPO T3, localizado no 4° andar, esquerdo, lado Norte (gaveto) e uma garagem individual na cave do mesmo prédio, inscrito na matriz sob o artigo 1022, fracção "M".
4. O apartamento referido em 3. foi construído pela Ré.
5. Na data referida em 3. o apartamento encontrava-se em construção, mais precisamente na fase de acabamentos.
6. Concluído o apartamento, os Autores foram habitá-lo no mês de Dezembro de 1993.
7. Quando os Autores celebraram o acordo referido em 3. e, posteriormente, o foram habitar, o referido apartamento não apresentava quaisquer defeitos.
8. A escritura pública de compra e venda ainda não foi celebrada.
9. Em 23 de Maio de 2000, por notificação judicial avulsa promovida pelos Autores, a Ré foi notificada para comparecer no dia 14 de Junho de 2000, pelas 11 horas, no Cartório Notarial de Amares a fim de outorgar a escritura de compra e venda e receber o preço de 5.000.000$00.
10. No dia 14 de Junho de 2000 compareceu no Cartório Notarial de Amares o gerente da Ré para assinar a escritura de compra e venda da fracção.
11. Os autores não compareceram nem se fizeram representar.
12. Tendo sido lavrado instrumento notarial de comparência da ré e de não comparência dos autores.
13. O preço da venda do apartamento referido em 3. foi fixado em 8.500.000$00 (oito mil e quinhentos escudos), a liquidar nos termos e condições do clausulado nos acordos escritos que fazem fls. 225 e 226 dos autos.
14. Os AA. entregaram à Ré a quantia de 1.000.000$00 (um milhão de escudos), nos termos e condições do clausulado no acordo escrito que faz fls. 226 dos autos.
15. A Ré pretende proceder à venda do referido apartamento aos Autores.
16. O aludido apartamento no seu interior apresenta humidades nos tectos e paredes, vindas do exterior, e tinha o pavimento em taco levantado.
17. Pelo menos em 23 de Maio de 2000, os AA. reclamaram à Ré a existência de tais anomalias
18. As referidas humidades começaram a provocar a deterioração das pinturas dos tectos, aparecendo manchas escuras nos tectos e nas paredes.
19. A referida humidade deteriorou em parte as forras interiores de vão, ombreiras e padieiras, as soleiras, os rodapés em madeira e os tectos.
20. Quanto às forras interiores de vão, ombreiras e padieiras, as soleiras e os rodapés em madeira, terão de se substituir parte das suas peças, os tectos rebocados nas partes afectadas pela humidade e proceder-se a uma pintura interior geral.
21. É necessário, quanto à tela asfáltica, repará-la nas partes onde se notam infiltrações nos tectos, bem como reparar as fissuras existentes ao nível dos paramentos exteriores e reparações do isolamento da laje de cobertura.
22. Os defeitos referidos em 19. supra desvalorizam o referido apartamento uma vez que afectam as condições de habitabilidade.
23. A reparação referida em 20. e 21. supra ascende ao montante de € 11.222,95 (onze mil, duzentos e vinte e dois euros e noventa e cinco cêntimos).
24. Os Autores recusaram-se a celebrar a escritura pública de compra e venda do apartamento referido.
25. O que consta dos aludidos acordos escritos de fls. 225 e 226 dos autos, que documentam o contrato promessa celebrado entre as partes em 17.11.1993 e o aditamento que os seus subscritores lhe fizeram em 18.11.1993, modificando-o de modo a nele se especificar o custo das alterações introduzidas na fracção.
26. Ao longo dos anos que se seguiram aos ditos acordos escritos, os preços dos apartamentos foram subindo.
27. A Ré sabe que a certidão da Conservatória do Registo da sua constituição, o seu número de contribuinte, a caderneta predial e a certidão da conservatória do registo da fracção são documentos necessários à celebração da escritura pública.
Passemos agora à análise das censuras feitas à decisão recorrida nas conclusões do recurso, considerando que é por aquelas que se afere da delimitação objectiva deste (artigos 684.º, n.º 3 e 690.º, n.º 1, do C.P.C.).
As questões postas no recurso são as de saber:
- Se há erro na apreciação da matéria de facto no que diz respeito aos quesitos 4°, 5° 14°,15° e 21° da base instrutória;
- Se deve ser ampliada a matéria de facto de modo que a base instrutória passe a incluir também factos susceptíveis de integrar a excepção de caducidade deduzida pela recorrente;
- Se a excepção de não cumprimento do contrato pode aproveitar aos recorridos;
- Se aos recorridos assiste o direito de pedir a execução específica do contrato promessa de compra e venda;
- Se constitui um manifesto abuso de direito pedir, decorridos cerca de doze anos desde a data da celebração do contrato, a redução do preço estabelecido, com fundamento em alegados defeitos de construção, traduzindo um desequilíbrio das prestações e violando os princípios da liberdade contratual e da autonomia da vontade;
- Se a recorrente tem o direito de resolver o contrato promessa;
- Se estão verificados no caso sub judice os pressupostos da modificação do contrato nos termos do artigo 437° do Código Civil;
- Se, não constando dos autos todos os elementos necessários à fixação do valor da alteração do preço com recurso à equidade, deve o Tribunal remeter a sua fixação para execução de sentença.
I. Encontrando-se gravada a prova produzida em julgamento nos termos do disposto nos artigos 522.º -B e 522.º -C, do C.P.C., pode alterar-se a decisão da 1.ª instância sobre a matéria de facto, se para tanto tiver sido observado o condicionalismo imposto pelo artigo 690.º -A, do C.P.C., como o permite o disposto no art.º 712.º, nº 1, al. a), do mesmo diploma legal.
Igualmente, pode ser alterada pela Relação a decisão do tribunal da 1.ª instância sobre a matéria de facto se, nos termos do disposto nas a) e b) do n.º 1 do art.º 712.º do C.P.Civil, os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas;
Pretende a recorrente demonstrar que, anotando que a situação a que se reporta o relatório pericial de fls. 179/180 é a que existia à data da realização da perícia (Março/Abril de 2004), do depoimento de cada uma das testemunhas que depuseram em julgamento - Eduardo Fernandes, João de Jesus Pereira, Adérito de Sousa Antunes e António da Rocha Araújo - deve alterar-se a resposta aos quesitos 4° e 5° para “não provado” e merecem resposta de “provado” cada um dos quesitos 14°,15° e 21°.
O registo dos depoimentos prestados em audiência final, feito a requerimento de uma das partes ou determinado ex officio pelo Tribunal, tem como objectivo facilitar a reparação de um eventual erro de julgamento.
Esta tarefa - a apreciação da prova - está cometida, em primeira linha e como regra geral, à primeira instância e em execução do princípio da imediação que a reforma processual trazida pelo Dec. Lei n.º 329- A/75, de 12/12, veio reforçar quanto à prova testemunhal (de registar ainda, neste domínio, e em reforço do princípio da imediação, que se pretendeu introduzir justificadas limitações à expedição de cartas precatórias... lê-se no relatório do citado Dec. Lei n.º 329- A/75, de 12/12).
O exame da prova gravada em audiência final, porque deixa de fora todo o contexto em que ela foi produzida, necessariamente tem de ficar aquém da real dimensão de justiça que o legislador quer consagrar. Por isso é que os casos em que, pela via do recurso, se há-de reapreciar a prova produzida em 1.ª instância, terão de ser concretamente evidenciados pelo recorrente, destacando-os dos demais (não é de crer que haja erro de julgamento a abarcar toda a factualidade objecto do julgamento), indicando os depoimentos em que se funda, por referência ao assinalado na acta, nos termos do disposto no n.º 2 do art.º 522.º -C (art.º 690.º -A, n.º 3 do C.P.Civil).
Este requisito, legalmente imposto com vista ao reexame áudio da prova produzida em julgamento, não se encontra satisfeito e, por isso, teremos de desatender a pretensão da recorrente orientada no sentido de que seja reapreciado julgamento da matéria de facto que fundamenta a decisão de fundo da acção.
Igualmente, não constando dos autos especificado documento que, só por si, seja decisivo para alterar no sentido proposto as respostas aos números 4°, 5° 14°,15° e 21° da base instrutória, com este fundamento também não pode ser atendida esta particularizada pretensão da recorrente.
Queixa-se a recorrente de que a notificação avulsa de que dá conta o auto de fls. 51, porque se destina a dar conhecimento aos notificandos de determinados factos, não pode fundamentar a prova do que nela é alegado.
Não lhe assiste, porém, razão.
Como estatui o art.º 515.º do C.P.Civil, o tribunal deve tomar em consideração todas as provas produzidas, tenham ou não emanado da parte que devia produzi-las, sem prejuízo das disposições que declaram irrelevante a alegação de um facto, quando não seja feita por determinado interessado.
Consagra este normativo legal o princípio da aquisição processual que impõe que na sentença o juiz tome em consideração todos os factos provados, mesmo que eles tenham sido adquiridos através da actividade probatória de quem não tinha o ónus de os provar, ou seja, diz-nos que o material necessário à decisão e aduzido ao processo por uma das partes - sejam alegações, sejam motivo de prova - pode ser tomado em conta mesmo em favor da parte contrária àquele que a aduziu. Reputa-se adquirido para o processo; pertence, por assim dizer, à comunidade dos sujeitos processuais. Castro Mendes; Prova em Processo Civil; pág. 167.
Os materiais (afirmações e provas) aduzidos por uma das partes ficam adquiridos para o processo. São atendíveis mesmo que sejam favoráveis à parte contrária Manuel de Andrade; Noções Elementares de Processo Civil; pág. 357. , isto é, nada obsta a que o tribunal utilize o depoimento de testemunhas apresentadas por uma parte para considerar provados factos cujo ónus probatório incumbia à outra parte, Ac. do S.T.J. de 09.07.1982, BMJ; 219.º; pág. 234. ou fundamente os seus juízos em documentos trazido à lide pela parte contrária e que a ela se opõe, pois que, não raras vezes este fenómeno jurídico-processual acontece.
E se, no hibridismo de um tal sistema, o que interessa acima de tudo é a verdade (material) sobre os factos alegados pelas partes, qualquer que seja o farol donde irradia a luz da verdade, nada impedirá que a prova de um facto se faça sobre elementos carreados para o processo, não pela parte a quem o processo aproveita, mas pela parte contrária (a quem o facto prejudica). Antunes Varela; Manual de Processo Civil; pág. 449.
A declaração que é posta no requerimento a justificar a notificação judicial avulsa é um elemento de prova trazido ao processo e que o julgador, por isso, pode avaliar e ajuizar com vista à boa decisão da causa.
Sendo assim, estando vedado a este tribunal a apreciação da prova já produzida em audiência na 1.ª instância, também não pode censurar o julgamento aí realizado. Será através da análise e ponderação de todos os meios de prova trazidos a juízo sobre o circunstancialismo envolvente da causa que o Juiz julgará, segundo a sua convicção conscienciosamente tomada.
II. A caducidade encontrará o seu fundamento específico no interesse público da paz familiar e segurança social da circulação, e no interesse da brevidade das relações jurídicas, a limitar o lapso de tempo a partir do qual ou dentro do qual há-de assegurar-se a eficácia, de que é condição, mediante o exercício tempestivo do direito, a pôr termo a um estado de sujeição decorrente dos direitos potestativos. Aníbal de Castro; A Caducidade; pág. 28.
Neste contexto aduz a recorrida/demandada que, tendo negado os denunciados defeitos da construção e também adiantando a extemporaneidade da sua reclamação (18.º e 19.º da contestação - tendo os autores notado os defeitos em Dezembro de 1993, só decorridos oito anos e depois de resolvido o contrato promessa é que vêm invocá-los em juízo…) de forma susceptível de integrar a excepção de caducidade, a sentença recorrida não apreciou esta excepção nem mesmo foi levada ao questionário esta factualidade.
Não pode esta circunstância jurídico-processual aproveitar à recorrente.
Na verdade, tratando-se de um direito disponível, por estar cingido ao interesse particular do seu beneficiário, a caducidade de que fala a recorrente não pode ser apreciada ex officio pelo Tribunal, tudo porque a caducidade só pode ser conhecida oficiosamente se for estabelecida em matéria excluída da disponibilidade das partes (artigos 333.º e 303.º, do C.Civil).
Tenhamos também na devida conta que a filologia dos textos que integram a defesa da ré consignada em 18.º e 19.º da contestação não demarcam, inequivocamente, a sua intenção de alegar e comprovar a excepção de caducidade.
De qualquer modo, como vamos procurar demonstrar adiante, o conhecimento da caducidade ora rogada está prejudicada pela falta de fundamento da alegação dos defeitos da obra invocados.
III. Através do contrato-promessa as partes que o subscreveram obrigam-se a, dentro de determinado prazo ou logo que certos pressupostos se verifiquem, celebrar determinado contrato, mais precisamente comprometem-se a emitir declaração de vontade correspondente ao contrato cuja realização projectaram ajustar (contrato prometido).
Com o contrato-promessa as partes não se obrigam simplesmente a prosseguir as negociações antes encetadas e com vista a definir pontos de vistas que ainda não obtiveram consenso e sem prejuízo de se manterem definitivos os acordos já alcançados, mas obrigam-se, sem mais, a concluir um contrato com um certo conteúdo. Enzo Roppo; O contrato; pág. 102.
"O contrato-promessa é um acordo preliminar que gera uma obrigação de prestação de facto consistente na emissão de uma declaração negocial. Prof. Galvão Teles; Obrigações; pág. 76.
Se a obrigação assumida por um dos contratantes não é concretizada, isto é, se o devedor não realizou a sua prestação debitória, desde modo ficando por satisfazer o interesse do credor, verifica-se o incumprimento da obrigação.
Tratando-se de um "pactum de contrahendo" que tem por objecto uma convenção futura, terá o devedor de proceder de boa-fé no cumprimento desta obrigação, assim como o credor no exercício do direito correspondente, conforme o impõe o disposto no art.º 7623.º, n.º 2, do C.Civil, ou seja, deverão "agir lealmente, correctamente, honestamente, quer no cumprimento do dever que a lei impõe ou sufraga, quer no desfrute dos poderes que o Direito confere A. Varela; R.L.J.; 122.º; pág. 148. devendo a sua actuação ser presidida "pelos ditames da lealdade e da probidade" Prof. Almeida e Costa; Obrigações; pág. 715.
A justificação dada para o direito de não cumprimento do contrato estatuído no artigo 428º, n.º 1, do Código Civil) e que funciona nos contratos bilaterais cujos prazos para o cumprimento das prestações não sejam diferentes, caso em que cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo, é a manutenção do equilíbrio do contrato, deste modo se pondo em evidência as regras da boa-fé que sempre e ab initio deve acompanhar as várias facetas da sua concretização.
A exceptio non adimpleti contractus concretiza um elementar princípio de justiça que se exprime em que ninguém deve ser compelido a cumprir deveres contratuais enquanto o outro não cumprir os seus já vencidos. Ac. do STJ de 29.10.1998; BMJ; 480.º; pág. 463.
Porém, o princípio da boa fé que a este instituto anda ligado exige que a rejeição de cumprimento assim consentida seja proporcionada, isto é, acomodada à falta de cumprimento da contraparte, impondo-se que esta seja vultuosa e considerável. Só assim é que se atinge o equilíbrio ou equivalência das prestações, que fundamenta o sinalagma genético e funcional dos contratos bilaterais.João Abrantes; A Excepção de não Cumprimento do Contrato no Direito Português; pág. 39/118; Almeida e Costa, R.L.J. Ano 119, pág. 141 a 146, em anotação ao Ac. STJ. 11/12/84, (in BMJ; 342.º; pág. 355).
Tratando-se de uma circunstância impeditiva do direito do senhorio, há-de ser invocada por quem nela se mostre interessado, como o impõe o disposto no n.º 2 do art.º 342.º do C.Civil.
Assiste aos autores/recorridos a prerrogativa de accionar contra a ré/recorrente a excepção de não cumprimento do contrato, deste modo estando autorizados a deixar de outorgar a respectiva escritura pública de compra e venda do imóvel prometido adquirir e alienar, respectivamente, nos termos convencionados no contrato-promessa documentado a fls. 10?
Há incumprimento quando a prestação debitória deixa de ser executada nos seus precisos termos; e o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado, impondo-se a ambos os contratantes que neste modo de proceder ajam de boa fé. - art.º 762º do C.Civil.
Na avaliação que vamos fazer desta temática havemos de nos restringir ao conteúdo do convénio estabelecido pelas partes e expresso no contrato/promessa que as partes se encontram obrigadas a cumprir.
O sinalagma a ajuizar é tão-só o que deste contrato emerge e é apenas da análise da sua contextura que vamos poder concluir se a recorrente está ou não em falta ao compromisso assim assumido.
Com esta afirmação queremos dizer que não cabe neste tipo de avaliação a argumentação lógica e racional que toma em consideração a relação jurídica que seja exterior ao contrato promessa e que, por isso, está fora dele, neste entendimento se incluindo aquelas relações que as partes não previram nem projectaram como resultado e consequência do contrato celebrado.
A responsabilidade civil advinda para alguma das partes pactuantes, que é consequência de circunstâncias externas a este convénio, embora com ele conexa, se do contrato não resultou necessariamente não é susceptível de poder ser encarada no seio da figura da excepção de não cumprimento do contrato.
Porque de um contrato sinalagmático se trata - as obrigações nele assumidas pelos seus subscritores estão entre si ligadas por um nexo de correspectividade - pode o promitente/vendedor fazer uso da excepção de não cumprimento (exceptio non adimpleti contractus) que a lei consagra (art. 428.º do C. Civil), isto é, assiste-lhe o direito de recusar a sua prestação enquanto o promitente/comprador não efectivar também a prestação a que se obrigou.
Considerou a sentença recorrida que a recusa dos réus na feitura da escritura pública se mostra legalmente justificada e é legítima, por via dos apontados defeitos da coisa prometida vender, sendo que a existência destes e a conduta omissiva da ré configuram uma violação dos princípios gerais da boa fé contratual que deve presidir a tal tipo de negócio.
Não acompanhamos, porém, este raciocínio exposto.
O contrato-promessa tem a sua justificação factual na celeridade económico-social que cada vez mais se vem imprimindo à sociedade: - prevendo-se a realização de determinada transacção representativa de sóbrio investimento, hoje inexequível mas possível daqui a algum tempo, lança-se mão deste instrumento jurídico para dar corpo a este desiderato, deste modo ficando os contratantes vinculados a, dentro de certo prazo ou verificados certos pressupostos, realizar o contrato que só futuramente se pode concretizar - porque estão ainda em curso formalidades burocráticas para regularizar o direito do próprio vendedor, porque o prédio ainda não está concluído, desejando assegurar desde logo a realização futura do negócio, os interessados têm um meio natural de fazê-lo, mediante a celebração dum contrato-promessa de compra e venda. Prof. A.Varela; Obrigações; Vol. I, pág. 300. Os contraentes (ambos ou um só) obrigam-se assim a celebrar, oportunamente, o contrato que, de momento, não podem ou não querem celebrar. Abel Delgado; Contrato-Promessa; pág. 14.
Foi neste enquadramento jurídico-factual que os recorridos/autores e recorrente/ré se embrenharam: autores e ré celebraram o contrato-promessa de compra e venda relativo a imóvel que identificam em 3.º da p.i., pelo preço de Esc: 7.500.000$00, tendo os autores entregue a esta a quantia de 500.000$00, a título de sinal e havendo tradição da coisa, ou seja, tendo sido entregue o apartamento em questão aos demandantes que o foram habitar.
A obrigação que deste contrato resulta para a promitente/vendedora é a entrega do imóvel a contento dos promitentes/compradores, designadamente com os acabamentos aplicados na fracção a merecerem a aceitação dos compradores (cláusula quinta) e esta prestação foi consensualmente cumprida porquanto, como ficou provado, tendo sido concluído o apartamento, os autores foram habitá-lo no mês de Dezembro de 1993 e nessa altura o referido imóvel não apresentava quaisquer defeitos.
O que se passou depois - o aparecimento de defeitos detectados na coisa - constitui uma questão jurídico-positiva que ultrapassa já o âmbito do convencionado no contrato/promessa e tem um regime jurídico dele arredado, a envolver, autonomamente, a apreciação e conhecimento de outras e diversas circunstâncias que poderão pesar para a sua solução.
Lembremos que, ocorrendo uma situação de defeitos em obra, o dono dela tem diversos direitos ao seu alcance, por esta ordem e apenas por esta ordem deferidos:
- se os defeitos puderem ser suprimidos e não houver desproporção em relação ao proveito, o direito de exigir do empreiteiro a sua eliminação ou, no caso de não poderem ser eliminados, nova construção;
- se tal direito não puder ser efectivado, pode o dono exigir alternativamente a redução do preço ou a resolução do contrato (artigos 1221º e 1222º C. Civil);
- em qualquer caso, tem o dono o direito a ser indemnizado (artigos 1223º, 798º e 799º n.º 1 do C.Civil), destinando-se a indemnização a compensar os danos que tenham um nexo de causalidade com os vícios ou defeitos da obra. Ac. S.T.J. 2/12/93 C. J.; III, 157; Ac. S.T.J. 11/5/93 C. J., II, 97; Ac. S.T.J. 8/6/93 C. J;, II, 144;
Não têm, assim, os recorridos/autores fundamento para deixarem de cumprir a obrigação de outorgar a escritura pública que assumiram no contrato promessa, salientando-se que a razão que eles avançaram para esta recusa não foi o ressurgimento de vícios no prédio, mas antes o facto de a ré não apresentar no Cartório Notarial a documentação para tanto necessária (8.º da réplica).
E, surgindo os constatados defeitos da obra cerca de oito anos após a sua ocupação, não se mostram violados os princípios ínsitos no conceito de boa fé que devem acompanhar o cumprimento da obrigação pontificados no art.º 762.º, n.º 2, do C.Civil e que impõem que as partes deverão "agir lealmente, correctamente, honestamente, quer no cumprimento do dever que a lei impõe ou sufraga, quer no desfrute dos poderes que o Direito confere" A. Varela; R.L.J.; 122.º; pág. 148., devendo a sua actuação ser presidida pelos "ditames da lealdade e probidade." Prof. Mário Júlio de Almeida Costa; Obrigações; pág. 715.
IV. Havendo recusa de cumprimento do acordado no contrato-promessa pode o credor interessado na efectivação da prestação exigir a realização do contrato prometido apoiando-se na figura da execução específica do contrato-promessa e cujo regime se contém no artigo 830.º do C. Civil.
Tratando-se de contrato-promessa relativo «à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir», o recurso à execução específica mantém-se aberto para o interessado na obtenção do contrato/prometido, mesmo que tenha havido constituição de sinal ou estipulação de cláusula penal. Prof. A. VARELA; Obrigações; Vol. I; pág. 328.
Para tanto, o credor interessado na concretização do contrato que o devedor se obrigou a realizar, apenas terá de esperar pelo momento em que conclua que o devedor não quer cumprir a obrigação assim assumida - "pressuposto da chamada execução específica do contrato-promessa é a mora e não o incumprimento definitivo. João Calvão da Silva; Sinal e Contrato-Promessa; pág. 97.
É no caso de um dos promitentes não cumprir o que ficou convencionado no contrato que o outro subscritor dele vai fazer uso da execução específica, de modo a poder obter o seu cumprimento, embora com o atraso que essa delonga vai motivar.
Para se poder recorrer à execução específica do contrato-promessa ter-se-á de ter como certo que o obrigado à prestação, podendo ainda proceder ao cumprimento, não pretende realmente fazê-lo, isto é, podendo ainda efectuá-la, não está na disposição de o fazer - na verdade, se, na hipótese de o promitente (no contrato unilateral) ou um dos promitentes (na promessa bilateral) não cumprir pontualmente, nos termos devidos, o contrato, a outra parte intenta a acção de execução específica, é obvio que através desta acção manifesta a vontade de ainda obter a prestação devida. João Calvão da Silva; Sinal e Contrato-Promessa; pág. 97.
É também com este sentido que o Prof. A. VARELA in Obrigações; Vol. I; pág. 328. afirma que a execução específica pressupõe a falta de cumprimento - não a simples mora no cumprimento - na pressuposição de que só o incumprimento definitivo é que faz tolher o recurso à execução específica e de que o Ac. do S.T.J. de 18-6-1996 faz eco: "a mora do devedor é o pressuposto de execução específica do contrato-promessa. Tal mora depende de o devedor ter sido interpelado - judicial ou extra judicialmente - para cumprir. Tal interpelação só pode ser efectuada a partir do momento em que o credor pode exigir a realização da prestação devida". in C. J. ; 1996; Tomo 2; pág. 153.
Diferentemente, se o promitente/vendedor alienar a terceiro a coisa prometida/vender e se essa venda for válida e eficaz em relação ao promitente-comprador, já não é possível a execução específica prevista no artigo 830.º do C.Civil.
Tal só não sucederá, isto é, é legal o recurso à execução específica, se tiver sido atribuída eficácia real ao contrato: "o direito à execução específica, em princípio, não tem eficácia real, não sendo oponível a terceiros; mas já a terá se as partes lhe atribuírem eficácia real em escritura pública ou se existir registo da acção judicial em que seja deduzido esse pedido. Galvão Telles; C. J., 1984, 4.º, pág. 5.
O recurso à execução específica só será afastado quando se verificar a falta definitiva de cumprimento do contrato-promessa (caso de alienação a terceiro inexistindo eficácia real) ou incumprimento definitivo (perda do interesse do credor ou recusa de cumprimento). Não é possível o exercício de execução específica quando tenha havido alienação a terceiro do objecto do contrato-promessa. Ac. do S.T.J. de 5-3-1996; C. J.; 1996; I, 15.
Igualmente é possível a execução específica se o terceiro adquirente, embora o contrato careça de eficácia real, tiver agido de má fé. Vaz Serra; RLJ, 115.º.
Assim, a execução específica é sempre possível desde que, de modo válido e eficaz, seja atribuída eficácia real ao contrato-promessa.
Não estão os recorridos em posição de poderem fazer uso da execução específica de que ora estamos a abordar.
Na verdade, não se demonstrando que tenham eficazmente interpelado a recorrente para cumprir - promoveram a notificação judicial avulsa da ré para comparecer no dia 14 de Junho de 2000, pelas 11 horas, no Cartório Notarial de Amares a fim de outorgar a escritura de compra e venda e receber o preço de 5.000.000$00, mas os autores não compareceram nem se fizeram representar nesse acto - não está a recorrente em mora para o atinente cumprimento, pressuposto legal exigido para a legitimação da sua eficácia.
Os pedidos dos autores formulados na presente acção terão, assim, de soçobrar na sua totalidade.
V. No contrato bilateral, verificando-se que o devedor deixou de cumprir definitivamente a sua obrigação, tem o credor a possibilidade de resolver o contrato celebrado (art.º 801.º, n.º 1 e 2, do C.Civil).
Pode, assim, o credor resolver o contrato sempre que a prestação se tenha tornado impossível por causa imputável ao devedor. Para tanto só tem que dirigir declaração nesse sentido à outra parte (art.º 436.º, n.º 1, do C.Civil).
Para a resolução do contrato torna-se necessário o inadimplemento definitivo - não a simples mora - por o credor ter perdido o interesse no cumprimento da obrigação. A simples mora do devedor ("mora solvendi"), representando um simples retardamento da prestação por causa imputável ao devedor, só dá ao credor o direito de exigir o cumprimento da obrigação e a indemnização pelos danos causados e não é fundamento para a resolução do contrato.
A resolução do negócio jurídico só tem lugar nos casos de incumprimento definitivo, havendo-se como tal a verificação da perda do interesse do credor no cumprimento, apreciada objectivamente, ou quando a prestação, apesar de objectivamente ter interesse, não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor (art.º 808.º, n.º 1 e 2, do C.Civil); e, salvo se a obrigação tiver prazo certo, o devedor só fica constituído em mora depois de ter sido interpelado para cumprir judicial ou extrajudicialmente (art.º 805.º, n.º 1 e 2, al. a) do C.Civil).
Para constituir fundamento de resolução do contrato, o incumprimento tem de ser definitivo, ou seja, para que o credor possa resolver o contrato, desonerando-se da sua prestação, torna-se necessário, que a prestação da outra parte se tenha tornado impossível, por facto imputável ao devedor (artigo 801º., nº. 1, do Código Civil); e
considera-se não cumprida a prestação sempre que o credor, por culpa do devedor, tenha perdido o interesse nela. Verificada esta perda de interesse na prestação por parte de um dos promitentes, considera-se que o outro faltou definitivamente à promessa, ficando o promitente cumpridor na titularidade de um poder potestativo. Ac. STJ. de 28-5-2002; www.dgsi.pt.
Do art.º 808.º, n.º 1 e 2 do C. Civil se infere que o direito de resolução do contrato pode fundar-se na mora, se o credor, em consequência dela, perder o interesse que tinha na prestação, objectivamente apreciado. Tal normativo equipara, assim, ao incumprimento definitivo a perda do interesse do credor que seja subsequente à mora.
Tenhamos em consideração que, sendo um facto constitutivo do direito à resolução do contrato-promessa, à recorrente incumbe o ónus de provar que o incumprimento dos recorridos é definitivo, porquanto perdeu já o interesse na prestação - " a declaração de resolução não visa invalidar um contrato perfeitamente válido (e parcialmente executado), mas procura apenas eliminar o «vício» de uma relação contratual truncada no seu desenvolvimento. José Carlos Brandão Proença; A Resolução do Contrato no Direito Civil; pág. 22.
Não ocorrendo qualquer vício nesta relação que torne palpável o inadimplemento do contrato, também se não pode asseverar que a resolução do contrato se concretizou.
A resolução do contrato-promessa pretendido pela recorrente a pretexto de que há incumprimento dos autores, está claramente por comprovar pois que está igualmente por demonstrar que é deles a responsabilidade da falta de outorga da escritura pública necessária ao cumprimento do contrato promessa; e não há particularizada circunstância que se tenha detectado no relacionamento entre as partes que aponte para a ocorrência de alteração das circunstâncias em que o contrato havia sido celebrado e que seja susceptível de o tornar inválido ou justificar a sua alteração de modo a adequá-lo aos seu justo equilíbrio.
A reconvenção da ré/recorrente não tem, por isso, fundamento e, face a este juízo que ora fazemos, está prejudicada a apreciação do abuso de direito e das demais questões invocadas pela recorrente em seu benefício.
Pelo exposto, julgando parcialmente procedente o recurso, revoga-se em parte a sentença recorrida e, em consequência:
1. Absolve-se a ré “I...-Imobiliária L.da” dos pedidos contra ela formulados pelos autores João de D... e mulher Maria F...;
2. Quanto ao demais - absolvição dos autores dos pedidos contra si formulados pela ré - mantém-se a sentença recorrida.
As custas são suportadas em partes iguais e em ambas as instâncias pela recorrente/ré e recorridos/autores.
Guimarães, 19 de Abril de 2007.