Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 4324/19.5T8VCT.G1 |  |
DEPRECIAÇÃO DA PARTE SOBRANTE
DIMINUIÇÃO DO VALOR LOCATIVO
QUANTUM INDEMNIZATÓRIO
1. Estando em causa uma expropriação parcial, os critérios fundamentais a considerar resultam, essencialmente, da conjugação dos dispositivos dos artigos 23º, n.º 1 e 29º, do Código das Expropriações, devendo ser ressarcido qualquer prejuízo atendível que para o expropriado advêm da expropriação, de modo a compensar a perda patrimonial suportada com o acto ablativo da propriedade, colocando-o em igualdade de posição com os demais proprietários que tendo bens idênticos não foram atingidos.
2. Há expropriação parcial quando apenas parte de um prédio é objecto de expropriação, sucedendo que, quando um prédio não é expropriado na sua totalidade, pode acontecer que a parte sobrante fique depreciada, ou ocorram encargos e prejuízos derivados da sua divisão.
3. Decorre do artigo 29º n.2 do CE, que poderá acrescer ao valor da indemnização da parte (parcela) expropriada, o valor que resultar de:
a) - a parte não expropriada ficar depreciada com a divisão do prédio, ou
b) - da divisão resultarem outros prejuízos ou encargos, incluindo a diminuição da área total edificável ou a construção de vedações idênticas às demolidas ou às subsistentes.
4. Não haverá desvalorização da parcela sobrante, se esta, atenta a sua dimensão e configuração, assegurar os mesmos cómodos, mantiver o seu valor e aproveitamento económico.
ACORDAM EM CONFERÊNCIA NA 3ª SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE GUIMARÃES
I. Relatório
Adjudicada a posse e propriedade da referida parcela à Expropriante X – Administração dos Portos do Y, W e K, S.A., foi interposto recurso da decisão arbitral pela Expropriada «Auto - Q Comércio de Viaturas e Acessórios, Lda.», concluindo que deve ser atribuído o montante indemnizatório de € 152.107,73 (cento e cinquenta e dois mil cento e sete euros e setenta e três cêntimos).
Também a Entidade Expropriante interpôs recurso da decisão arbitral concluindo que o montante indemnizatório deve ser fixado em € 14.001,04.
Finalmente, interpôs recurso da decisão arbitral a interessada (arrendatária) «B. Motors Car – Comércio e Distribuição de Automóveis, Lda.», não se conformando com o facto de a decisão arbitral considerar que não lhe é devida qualquer indemnização.
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Procedeu-se à avaliação legalmente prevista.Os peritos do tribunal e da Entidade Expropriante fixaram o valor da justa indemnização a atribuir à proprietária em € 34.271,12 (trinta e quatro mil duzentos e setenta e um euros e doze cêntimos), e consideraram não ser de atribuir qualquer indemnização à arrendatária.
A Srª Perita indicada pelas Expropriadas, considerou ser de atribuir uma indemnização à proprietária de € 97.470,84 e à arrendatária uma indemnização de € 9.720,00.
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Foi proferida sentença que julgou parcialmente procedente o recurso interposto pela Entidade Expropriante, e improcedentes os recursos interpostos pelas Expropriadas «Auto - Q Comércio de Viaturas e Acessórios, Lda.», e «B. Motors Car – Comércio e Distribuição de Automóveis, Lda.», e fixou a justa indemnização pela expropriação da parcela 193, no montante de € 34.271,12 (trinta e quatro mil duzentos e setenta e um euros e doze cêntimos), quantia a ser actualizada nos termos do Acórdão de Fixação de Jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça nº 7/2001 de 12 de Julho de 2001 (in Diário da República - I Série A de 25 de Outubro de 2001).*
Inconformada com esta decisão, veio a «AUTO-Q COMÉRCIO DE VIATURAS E ACESSÓRIOS, LDA», expropriada proprietária, interpor o presente recurso, formulando as seguintes conclusões, que se passam a reproduzir:«1. Entende a recorrente que o valor de € 34 271,12 (trinta e quatro mil duzentos e setenta e um euros e doze cêntimos) peca por defeito, não correspondendo, por isso, à “justa indemnização” a que a Expropriada tem direito.
2. São três as questões que se pretendem ver apreciadas no presente recurso:
- A depreciação da parte sobrante;
- Diminuição do valor locativo do prédio;
- Apuramento do quantum indemnizatório
3. Como resulta da factualidade provada a presente expropriação é parcial e tem como objecto a expropriação de uma parcela com a área de 372,00 m2, integrada num estabelecimento comercial, utilizada para o comércio de compra/venda e manutenção/reparação/acessórios de veículos automóveis no caso da conceituada marca BMW.
4. E incidiu sobre o logradouro do prédio, afeto a aparcamento automóvel e área ajardinada tendo sido subtraídos 6 lugares de estacionamento exterior, espaços que não são passiveis de ser substituídos ou repostos.
5. Ao contrário do que refere a sentença recorrida, a perda dos lugares de estacionamento corresponde não a 5%, mas sim a 50% do total dos 12 estacionamentos existentes naquele local exterior tal como resulta do Laudo de Peritagem.
6. Não pode de forma alguma a expropriada concordar com a afirmação contida na sentença “a quo” no sentido de que “...verifica-se que a área subtraída na sequência da expropriação não afectou minimamente o aproveitamento económico do prédio, o qual continua a assegurar os mesmos cómodos que oferecia todo o prédio antes da expropriação, pelo que não há desvalorização da parte sobrante”.
7. Na verdade, não podemos perder de vista que no terreno objecto de expropriação funciona um estabelecimento de reparação, compra e venda de viaturas automóveis, actividade para a qual a existência de um maior ou menor número de lugares de estacionamento (sobretudo no exterior pela maior visibilidade) é de enorme relevância.
8. Se houve supressão de seis lugares de estacionamento como é possível sustentar-se a afirmação que a área subtraída na sequência da expropriação não afectou minimamente o oferecia todo o prédio antes da expropriação ????
9. Entende a recorrente ser adequado atribuir um montante indemnizatório de € 16 677,47 a título de depreciação da parte sobrante que corresponde à afectação do prédio provocado pela expropriação, isto é, 5,79% da área total, multiplicada pela componente não edificada do prédio que corresponde a 25% valor patrimonial tributário que de acordo com a certidão predial é de € 1 152 157, 14 (i.e € 1 152 157,14 x 25% x 5,79%).
10. Resulta da factualidade provada 5 que “ ... Por escrito particular datado de 01 de Outubro de 2015, Auto- Q, Comércio de Viaturas e Acessórios Lda., deu de arrendamento à T.. Automóveis S.A., que, posteriormente, alterou a sua denominação social para B. Motors Car- Comércio e Distribuição de Automóveis Lda., para comércio, o prédio urbano objecto de expropriação, pelo prazo de 10 anos, com início em 01/01/2015 e termos no dia 30/09/2027, renovável automaticamente por períodos iguais e sucessivos de 3 anos, mediante a renda mensal de 8500,00 €, a ser actualizada anualmente”
“...A parcela sobrante fica com a área aproximada de 6048,00 m2, sendo a respectiva área reduzida em 5,79%.
“...Na sequência da expropriação, o prédio perdeu a área correspondente a 6 lugares de estacionamento”.
11. Conclui a sentença “ a quo” que: “...embora se concorde com os Srs. Peritos quanto à redução do valor da renda, em face da área subtraída correspondente a seis lugares de estacionamento, porém essa redução não tem impacto na justa indemnização a atribuir pela Entidade Expropriante, devendo ser dirimida entre a proprietária e a arrendatária, mostrando-se ajustada a redução da renda no valor indicado pelos Srs. Peritos subscritores do relatório maioritário, pelo período de duração do contrato de arrendamento”.
12. É absolutamente pacífico que, na decorrência da supressão dos 6 lugares de estacionamento por via da expropriação, houve lugar a uma diminuição do valor locativo do prédio com reflexo directo no valor da renda.
13. Na verdade, como certamente ninguém olvida, o valor devido ao expropriado pela expropriação do terreno não se pode confundir com o valor que é devido pela renda proporcionada pelo arrendamento desse mesmo terreno.
14. No caso dos autos, o prédio objeto da expropriação encontra-se arrendado.
15. Pelo que, perante esta realidade, não concorda a recorrente, sob nenhum prisma, com a conclusão da douta sentença segundo a qual, a redução da renda … deve ser dirimida entre o proprietário e a arrendatária.
16. Com efeito, todas as questões directa ou indirectamente relacionadas com o processo expropriativo não podem deixar de nele obter resposta.
17. A questão da diminuição do valor locativo do prédio decorre do processo expropriativo e nele tem que ser definitivamente solucionada, sob pena de se poder vir a ter uma espécie de expropriação em “dois momentos”, ou, pior ainda, a necessidade de existir primeiro um litigio judicial entre senhoria e inquilina e, posteriormente, a necessidade da primeira ter que vir intentar uma acção contra o Estado para se ver ressarcida do valor que perdeu em termos de renda durante todo o período em falta de duração do contrato de arrendamento.
18. Nenhum sentido faz, como sustenta a sentença recorrida remeter para uma eventual discussão entre a locadora e a locatária o quantum da diminuição do valor locativo do prédio decorrente da perda de seis lugares de estacionamento.
19. No caso em presença, estamos perante uma expropriação parcial, pelo que a diminuição do valor locativo do imóvel arrendado, com a consequente perda do valor da renda, é um dano efetivo, que não passível de substituição ou reposição, mas que terá que, no processo expropriativo, contemplar uma indemnização ao proprietário expropriado.
20. Pelo que, a este título, deve ser atribuída à expropriada a título de indemnização pela perda do valor da renda (tendo em conta a data da DUP e o número de anos em falta até ao fim do contrato de arrendamento) o valor de 53 199,72 €.
Para que se possa falar de “justa indemnização”, torna-se necessário que, para além do valor fixado na sentença “ a quo”, isto é € 34 271, 12 (trinta e quatro mil duzentos e setenta e um euros e doze cêntimos) seja também fixado o valor devido pela desvalorização da parte sobrante no montante de € 16 677,47 (dezasseis mil seiscentos e setenta e sete euros e quarenta e sete cêntimos), assim como fixado o valor de 53 199,72 €, ( cinquenta e três mil cento e noventa e nove euros e setenta e dois cêntimos) devido a titulo de diminuição do valor locativo do prédio (diminuição do valor da renda) e correspondente ao período de tempo em falta até ao final do contrato de arrendamento comercial em vigor (tendo em conta a data da DUP e o número de anos em falta até ao fim do contrato de arrendamento), tudo no total de € 104 148,31 (cento e quatro mil cento e quarenta e oito euros e trinta e um cêntimos).
21. A douta sentença em crise, s.m.o, violou, entre outros, os Art.ºs 13.º e 62.º da Constituição da República Portuguesa, assim como os Art.ºs 23.º, 26.º e 29.º.º do Código das Expropriações.
Termos em que: Deve dar-se provimento ao recurso interposto pela expropriada proprietária, assim se fazendo, JUSTIÇA !!!»
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Não foram apresentadas contra-alegações. *
O recurso foi admitido como de apelação, com subida imediata e efeito devolutivo.Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
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As conclusões das alegações do recurso delimitam o seu objecto, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso ou relativas à qualificação jurídica dos factos, conforme decorre das disposições conjugadas dos artigos 608.º, n.º 2, ex vi do art.º 663.º, n.º 2, 635.º, n.º 4, 639.º, e 5º, n.º 3, todos do Código de Processo Civil (C.P.C.). Face às conclusões da motivação do recurso nas quais está apenas em causa a aplicação do direito, as questões a decidir, são as seguintes:
- Saber se existe depreciação da parte sobrante;
- Diminuição do valor locativo;
- Apuramento do quantum indemnizatório.
III. Fundamentação de facto.
Os factos a ter em conta são os que supra ficaram elencados no relatório, a que acrescem os seguintes resultantes da consulta electrónica dos presentes autos:
A) - Na sentença proferida, foram dados como provados e não provados os seguintes factos:
«. Factos provados
Face aos elementos constantes dos autos, designadamente, do relatório “ad perpetuam rei memoriam”, do Laudo de Arbitragem, Relatório de Peritagem, respostas dadas aos quesitos, esclarecimentos prestados, e prova documental estão assentes os seguintes factos:
1. Por despacho da Srª Ministra do Mar nº 4062/2018, 03 de Abril de 2018, publicado no D.R., II Série, nº 78, de 20/04/2018 e despacho nº 1257/2019, de 17/01/2019, publicado no D.R. II Série, nº 25, de 05 de Fevereiro, foi declarada a Utilidade Pública, com carácter de urgência, da expropriação da parcela nº 193, melhor identificada nas plantas parcelares e mapas de expropriações em anexo, com a área de 372 m2, a desanexar do prédio urbano composto de um edifício de rés-do-chão, com um primeiro andar na parte esquerda e um outro na parte central e logradouro, situado na Zona Industrial de K, 1º fase, no Lugar da …, freguesia de …, concelho de K, inscrito na respectiva matriz urbana sob o artigo … e descrito na Conservatória do Registo Predial de K sob o nº …/19950530, necessária à execução da obra “Acesso Rodoviário ao Sector do Porto de K”.
2. No prédio urbano de que faz parte a parcela expropriada está implantado um pavilhão afecto a comércio/serviços, concretamente ao comércio e reparação de viaturas automóveis, tem a área total de 6420 m2, e com área de implantação de 1646 m2.
3. A parcela de terreno expropriada faz parte do logradouro frontal do prédio, e inclui o acesso principal ao concessionário da marca BMW, onde estão localizadas as infra-estruturas urbanísticas que servem a unidade comercial.
4. À data da DUP estava afecta a parqueamento de veículos ligeiros a céu aberto e área ajardinada.
5. A parcela expropriada tem a forma irregular aproximadamente rectangular, estendendo-se segundo a sua maior dimensão de nascente para poente e é praticamente plana.
6. O prédio de que faz parte a parcela expropriada, confronta a sul com a Rua ..., numa extensão de 58 metros, e a este com a EN 13, numa extensão de 28 metros.
7. O acesso ao prédio é feito directamente através da Rua ....
8. A Rua ... é pavimentada a betuminoso, é servida com rede de distribuição de energia eléctrica em baixa tensão, rede telefónica e rede de águas pluviais.
9. A EN 13 é pavimentada a betuminoso, possui uma faixa de rodagem de 6 metros, sem passeios e com bermas de largura variável (aproximadamente 1 metro), e está dotada de uma valeta em V para a condução de águas pluviais, rede pública de abastecimento de energia eléctrica, rede pública de telefones/telecomunicações e rede de saneamento ligada a ETAR.
10. O prédio de que faz parte a parcela a expropriar dista 140 m da rotunda que dá acesso ao nó de ligação do IC1/A28.
11. Na parcela a expropriar existem as seguintes benfeitorias:
- Um muro de betão armado com 0,20 m e uma área de 95 m2 acima do solo adjacente ao prédio;
- Portão metálico giratório, com uma altura de 1,80 m e 10,0 metros de comprimento (aro em chapa metálica – 8 cm x 4 cm) que envolve a rede metálica com malha de 5 cm x 5 cm;
- Área pavimentada que é afectada é de 170 m2 (pavimento em betuminoso e pedra pecam – 140 m2);
- Área relvada (relva sintética) é de 202 m2;
- A dimensão das vedações afectadas é de 130 m2 (vedação em rede metálica com 1,50 de altura, malha de 5 cm x 5cm, com suportes em ferro redondo de 5 cm de espessura espaçados 5 m).
12. Por escrito particular datado de 01 de Outubro de 2015, Auto-Q, Comércio de Viaturas e Acessórios, Lda. deu de arrendamento à T.. Automóveis, S.A. que, posteriormente, alterou a sua denominação social para B. Motors Car – Comércio e Distribuição de Automóveis, Lda., para comércio, o prédio urbano objecto de expropriação, pelo prazo de 10 anos, com início em 01/01/2015 e termo no dia 30/09/2027, renovável automaticamente por períodos iguais e sucessivos de 3 anos, mediante a renda mensal de € 8.500,00, a ser actualizada anualmente.
13. A parcela sobrante fica com a área aproximada de 6048,00 m2, sendo a respectiva área reduzida em 5,79%.
14. Na sequência da expropriação, o prédio perdeu a área correspondente a 6 lugares de estacionamento.
15. À data da DUP, a parcela expropriada, bem como o restante prédio, enquadrava-se no Plano Director Municipal de K em “Solo Urbano – Zonas Industriais existentes.
16. O prédio expropriado está situado numa zona industrial com excelente localização e qualidade ambiental.
17. Durante a execução do acesso rodoviário, a arrendatária do prédio expropriado continuou a prosseguir a sua actividade sem necessidade de paralisação.
18. Após a expropriação, os camiões de transporte de automóveis e os veículos dos bombeiros continuam a poder aceder ao interior do prédio.
19. A área de lavagem existente na unidade comercial impedia antes da expropriação a circulação de veículos à volta do edifício nele implantado, excepto para passagem de veículos ligeiros pela área de lavagem.
20. O acesso à área de lavagem é o mesmo que existia antes da expropriação.
Factos não provados
Não há factos não provados com relevância para a decisão da causa.»
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IV. Fundamentação de direito:
No presente recurso está em apreciação a determinação da justa indemnização a fixar ao proprietário “«Auto - Q Comércio de Viaturas e Acessórios, Lda.» pela expropriação de uma parcela com a área de 372m2, desanexada de um prédio urbano com a área de 6420m2, integrada num estabelecimento comercial (que se encontra arrendado) utilizada para o comércio de manutenção/reparação/acessórios de veículos automóveis, no caso, da marca BMW, mais concretamente, saber se se verificam os pressupostos para atribuição da indemnização prevista no artigo 29º do Código das Expropriações (aprovado pela Lei n.º 168/99, de 18 de Setembro), doravante (CE).
Das conclusões do recurso apresentado pelo expropriado/proprietário ressalta que a objecção quanto à decisão proferida que fixou a indemnização pela expropriação da parcela, se centra em duas questões, quais sejam, a não atribuição de qualquer indemnização pela desvalorização da parte sobrante e pela diminuição do valor locativo do arrendado e consequente diminuição da renda.
Apreciemos:
Diz-nos o artigo 1º do CE, que: Os bens imóveis e os direitos a eles inerentes podem ser expropriados por causa de utilidade pública compreendida nas atribuições, fins ou objecto da entidade expropriante, mediante o pagamento contemporâneo de uma justa indemnização nos termos do presente Código.
Nos termos impostos pela Constituição da República Portuguesa, no seu artigo 62.º, n.º 1: “A todos é garantido o direito à propriedade privada e à sua transmissão em vida ou por morte, nos termos da Constituição”, acrescentando-se no seu n.º 2 que “A requisição e a expropriação por utilidade pública só podem ser efectuadas com base na lei e mediante o pagamento de justa indemnização”.
Há expropriação parcial quando apenas parte de um prédio é objecto de expropriação. Quando um prédio não é expropriado na sua totalidade, pode acontecer que a parte sobrante fique depreciada, ou ocorram encargos e prejuízos derivados da sua divisão (1).
Diz-nos o artigo 29.º, n.º 1, do C.E. que “Nas expropriações parciais, os árbitros ou os peritos calculam sempre, separadamente, o valor e o rendimento totais do prédio e das partes abrangidas e não abrangidas pela declaração de utilidade pública”, acrescentando-se no subsequente n.º 2 que “Quando a parte não expropriada ficar depreciada pela divisão do prédio ou desta resultarem outros prejuízos ou encargos, incluindo a diminuição da área total edificável ou a construção de vedações idênticas às demolidas ou às subsistentes, especificam-se também, em separado, os montantes da depreciação e dos prejuízos ou encargos, que acrescem ao valor da parte expropriada .
Por último, o seu n.º 3 estipula que “Não haverá lugar à avaliação da parte não expropriada, nos termos do n.º 1, quando os árbitros ou os peritos, justificadamente, concluírem que, nesta, pela sua extensão, não ocorrem as circunstâncias a que se referem as alíneas a) e b) do n.º 2 e o n.º 3 do artigo 3.º”.
Como se evidencia, a recorrente, proprietária, conformou-se com a decisão proferida no que se refere ao valor indemnizatório fixado quanto ao valor (de mercado) da parcela expropriada, no montante de 21.561,12€, que por isso está fora da alçada da presente apreciação, e cujo solo foi classificado como solo “apto para construção” e avaliado de acordo com os critérios previstos no artigo 26º do C.E., escrevendo-se na sentença «Os Srs. Peritos foram concordantes quer no que se refere aos critérios ponderados na avaliação, tendo considerado a área da parcela, o índice de implantação previsto no PDM, o custo médio da construção, o coeficiente de afectação, a localização, qualidade ambiental, equipamentos e infra-estruturas existentes, nos termos do disposto no art.º 26º, nº 6 e 7 do Cód. das Expropriações. Foram, ainda, concordantes no valor do solo da parcela expropriada que fixaram, unanimemente, em € 21.561,12.» Tal unanimidade estendeu-se à indemnização por benfeitorias no montante de 12.710,00€, que a apelante também não coloca em causa.
A sua discordância centra-se, assim, na alegada depreciação da parte sobrante e no prejuízo decorrente da expropriação parcial, com a desvalorização do locado, formulando-a em duas vertentes:
i. Sustenta que a decisão recorrida ao não fixar qualquer valor pela depreciação da parte sobrante fez errada interpretação do artigo 29º do CE, já que a expropriação é parcial e incidiu sobre o logradouro do prédio, afeto a aparcamento automóvel e área ajardinada tendo sido subtraídos 6 lugares de estacionamento exterior, espaços que não são passíveis de ser substituídos ou repostos, correspondendo a perda dos lugares de estacionamento não a 5%, como se refere na sentença, mas sim a 50% do total dos 12 estacionamentos existentes naquele local exterior, concluindo, pela clara depreciação da parte sobrante do prédio, cujo valor indica no montante de 16.677,47€.
ii. Que o prédio objecto da expropriação encontra-se arrendado, neste funciona um estabelecimento de reparação, compra e venda de viaturas automóveis, pelo que na decorrência da supressão dos 6 lugares de estacionamento por via da expropriação houve lugar a uma diminuição do valor locativo do prédio com reflexo directo no valor da renda, devendo ser-lhe fixado a esse título a indemnização no montante de 53.199,72€.
Que dizer:
A decisão arbitral não atribuiu qualquer indemnização pela desvalorização da parte sobrante.
E, como se refere na sentença, na avaliação realizada nos autos e esclarecimentos prestados, nos termos do artigo 62º do CE, os Peritos do Tribunal e da Entidade Expropriante argumentaram em abono da referida conclusão que a parte sobrante continua a poder ser utilizada da mesma forma, sendo que os seis lugares de parqueamento subtraídos correspondem a uma percentagem inferior a 5% do total de lugares de parqueamento existentes. A parte expropriada não se traduz em qualquer prejuízo para a actividade comercial desenvolvida no prédio, concretamente para a venda, reparação e aluguer de veículos automóveis. Também a Perita das Expropriadas não fixou qualquer valor a esse título, entendendo, no entanto, como veremos infra, que o valor que o proprietário/expropriado deixará de auferir (proporcionalmente) de rendas, deverá ser indemnizado.
Na decisão recorrida sufragou-se a opinião dos peritos, consignando-se, para justificar a não atribuição de qualquer valor indemnizatório a título de depreciação da parcela sobrante, além do mais, que «Com relevo, resulta da factualidade demonstrada que a parcela expropriada tem a área de 372 m2, e fazia parte do prédio urbano composto de um edifício de r/c e primeiro andar, com logradouro, sendo que o rés-do-chão é composto por uma oficina auto, estação de serviço e sala de exposições afectas ao comércio e reparação de viaturas automóveis. O prédio possui na sua totalidade a área de 6420m2, pelo que a área sobrante, deduzida a parcela expropriada fica com a área aproximada de 6048 m2, reduzindo a área do prédio em cerca de 5,79%. Com a expropriação foram eliminados 6 lugares de estacionamento no logradouro do prédio. Após a expropriação, os camiões de transporte de automóveis e os veículos dos bombeiros continuam a poder aceder ao interior do prédio. O acesso à área de lavagem é o mesmo que existia antes da expropriação.
Resulta, assim, da factualidade provada, que a expropriação não afectou a funcionalidade do prédio, nem as actividades que nele se desenvolviam, nem limitou a circulação automóvel, continuando a permitir o acesso ao seu interior de camiões e a veículos de bombeiros.» e prossegue «Vejamos, então, se face aos critérios legais se existe ou não desvalorização da parte sobrante:
“1- Nas expropriações parciais, os árbitros ou peritos calculam sempre, separadamente, o valor e o rendimento totais do prédio e das partes abrangidas e não abrangidas pela declaração de utilidade pública.
2- Quando a parte não expropriada ficar depreciada com a divisão do prédio ou desta resultarem outros prejuízos ou encargos, incluindo a diminuição da área total edificável ou a construção de vedações idênticas às demolidas ou às subsistentes, especificam-se também, em separado, os montantes da depreciação e dos prejuízos ou encargos, que acrescem ao valor da parte expropriada.
3- Não haverá lugar à avaliação da parte não expropriada, nos termos do nº 1, quando os árbitros ou os peritos, justificadamente, concluírem que, nesta, pela sua extensão, não ocorrem as circunstâncias a que se referem as alíneas a) e b) do nº 2 e nº 3 do art.º 3º.
Prevê o art.º 3º, nº 2 do Cód. das Expropriações que “Quando seja necessário expropriar apenas parte de um prédio, pode o proprietário requerer a expropriação total: a) Se a parte restante não assegurar, proporcionalmente, os mesmos cómodos que oferecia todo o prédio; b) Se os cómodos assegurados pela parte restante não tiverem interesse económico para o expropriado, determinado objectivamente.”
O nº 3 manda aplicar o preceituado no nº 2 à parte da área não abrangida pela DUP quando se verifique qualquer dos requisitos nele abrangidos.
Por conseguinte, da conjugação das referidas normas, resulta que não haverá lugar à avaliação da parte não expropriada, quando os árbitros ou peritos, justificadamente, concluírem que a parte restante do prédio assegura, proporcionalmente, os mesmos cómodos que oferecia todo o prédio antes da expropriação, ou que os cómodos assegurados pela parte restante não têm interesse económico para o expropriado, determinado objectivamente.
Volvendo ao caso dos autos, e face à prova produzida, verifica-se que a área subtraída na sequência da expropriação não afectou minimamente o aproveitamento económico do prédio, o qual continua a assegurar os mesmos cómodos que oferecia todo o prédio antes da expropriação, pelo que não há lugar a desvalorização da parte sobrante, concordando-se inteiramente com o juízo que presidiu ao relatório pericial unânime, neste particular.».
Concordamos com o raciocínio expendido, aliás, de forma unânime ao longo do processo pelos peritos que nele intervieram e sufragado na decisão recorrida.
De facto, estando em causa uma expropriação parcial, os critérios fundamentais a considerar resultam, essencialmente, da conjugação dos dispositivos dos artigos 23º, n.º 1 e 29º, do CE, devendo ser ressarcido qualquer prejuízo atendível que para o expropriado advêm da expropriação, de modo a compensar a perda patrimonial suportada com o acto ablativo da propriedade, colocando-o em igualdade de posição com os demais proprietários que tendo bens idênticos não foram atingidos.
Decorre do artigo 29º n.2 do CE, que poderá acrescer ao valor da indemnização da parte (parcela) expropriada, o valor que resultar de:
a) - a parte não expropriada ficar depreciada com a divisão do prédio, ou
b) - da divisão resultarem outros prejuízos ou encargos, incluindo a diminuição da área total edificável ou a construção de vedações idênticas às demolidas ou às subsistentes.
Por outras palavras, o n°. 2 do art°. 29°, determina que acresçam ao valor da parte expropriada os montantes da depreciação ou dos prejuízos ou encargos que depreciem a parte não expropriada, reportando-se essencialmente, este último segmento, às despesas a realizar em virtude da divisão do prédio (2).
Deste modo, não haverá lugar à avaliação da parte não abrangida pela expropriação, se ela própria, pela sua extensão (área) assegurar os mesmos cómodos que oferecia todo o prédio.
Reportando à situação dos autos, linearmente se constata que a ora recorrente/expropriada, no decurso dos autos, pugnou pela atribuição autónoma de uma parcela indemnizatória pela desvalorização da parte sobrante (quantificando-a no recurso da decisão arbitral em 82.200,72€ ), assente em pressupostos fácticos que agora “deixou cair” e que não resultaram provados, como seja, as dificuldades de circulação de veículos pesados (artigo17. do recurso da decisão arbitral), os prejuízos decorrentes da maior proximidade da via rodoviária ao edifício, provocando o aumento do trânsito, principalmente de veículos pesados, a perda de qualidade ambiental, a maior devassa da propriedade por perda de privacidade e maior dificuldade de acesso ao edifício, originando um aumento da probabilidade de ocorrência de acidentes (artigos 23. e 24. das alegações apresentadas nos termos do artigo 64º do CE), mantendo, unicamente e agora, como fundamento dessa desvalorização, a diminuição de lugares de parqueamento (que quantifica numa indemnização de €16.677,47) e que no seu entender, são de enorme relevância à actividade comercial aí desenvolvida pela arrendatária «B. Motors Car – Comércio e Distribuição de Automóveis, Ldª» (estabelecimento de reparação, compra e venda de automóveis), a qual, saliente-se, se conformou com a decisão proferida nos autos, que não lhe atribuiu qualquer indemnização pela expropriação.
Ora, se resulta indiscutível dos autos que a parcela não expropriada (na qual é desenvolvida a dita actividade comercial pela arrendatária) ficou, por força da expropriação de uma parte do prédio arrendado, com menos 6 lugares de estacionamento no logradouro (e não 12, como inicialmente era aventado), já não se poderá dizer que por via disso a parcela não expropriada ficou desvalorizada, ficando por demonstrar (facto aliás não alegado) que por força da expropriação, a referida parcela, em si e como tal configurada, tenha sofrido uma redução do seu valor económico e de mercado naquilo que é e nas potencialidades que tem, com a área com que ficou, ou, mesmo que a actividade de exploração comercial aí existente e levada a cabo pelo arrendatário, deixasse de poder funcionar, ou houvesse qualquer concreto prejuízo no desenvolvimento da actividade comercial aí exercida.
Pelo contrário, a maioria dos peritos é unânime na afirmação de que o facto de serem subtraídos ao imóvel arrendado 6 lugares de parqueamento exterior, em nada interfere com o valor da área sobrante, que por sua vez continua a poder ser utilizada da mesma forma, sendo certo que os 6 lugares, pelo que apuraram, corresponde a uma percentagem inferior a 5% do total de lugares de parqueamento existentes no logradouro do imóvel ( e não apenas na parcela expropriada – o que afasta o raciocínio expendido pela recorrente quanto à percentagem que indica), não importando, por isso, qualquer prejuízo na actividade económica aí desenvolvida (vendas, reparação e aluguer de veículos automóveis).
Em suma, inexiste qualquer demonstração ou factualidade que sustente, que a parte sobrante, com a área aproximada de 6048,00m2 (redução em 5,79%), mormente atenta a sua dimensão e configuração, fique depreciada no seu valor económico intrínseco e no aproveitamento económico que a exploração da referida área, reitere-se, da parcela sobrante (já que quanto à parcela expropriada foi fixado o seu valor económico), proporcionava e proporciona depois da expropriação, por não oferecer os mesmos cómodos que oferecia antes da expropriação tendo em conta as características e finalidade a que se destina.
Em suma, a diminuição da área do logradouro, só por si não evidencia a existência de depreciação da parcela sobrante, sendo certo que, como decorre do exposto, o preceito acima referido não conexiona automaticamente a depreciação com a divisão do prédio. Como salienta Salvador da Costa (3) «A depreciação a que a lei se reporta é a que se traduz em diminuição proporcional do valor de mercado da parte sobrante», que como vimos, não se logrou provar.
Pelo que, em conclusão e por todas as razões expostas, inexiste qualquer fundamento para contrariar, quer a decisão arbitral, quer o laudo pericial, quanto à não atribuição de qualquer montante pela desvalorização da parcela sobrante (que aliás assentaria nos mesmos pressupostos, consubstanciando uma dupla valoração, daqueles que a recorrente invoca para afirmar a desvalorização do locado/diminuição de renda), razão pela qual a decisão recorrida será de manter quanto a esta questão.
E, como decorre do exposto, a apelante pugna também pela atribuição de uma parcela indemnizatória pelo alegado “prejuízo” decorrente da redução que o valor da renda contratualizada no arrendamento para comércio pela totalidade do prédio sofra, em resultado da expropriação da parcela (a qual fazia parte integrante do prédio arrendado) e que faz assentar na diminuição do seu valor locativo, requerendo, que lhe seja fixado um valor indemnizatório a esse título no montante de 53.199,72€, a acrescer ao valor da parcela expropriada.
Mas, também quanto a esta questão, adiantamos, a decisão proferida será de manter.
Com excepção da perita do expropriado, todos os peritos, seja na decisão arbitral, seja na avaliação pericial efectuada no decurso dos autos, não obstante terem adiantado um valor para a diminuição da renda (em função dos quesitos e esclarecimentos pedidos), sufragam o entendimento de que a eventual diminuição do valor da renda (face à diminuição da área e perda de lugares de estacionamento) não deverá ser valorada autonomamente em termos indemnizatórios, considerando tratar-se de uma questão a dirimir entre senhorio e arrendatário. A sentença recorrida sufragou este entendimento.
Importará referir o que este propósito se consignou na decisão arbitral:
Na apelação sustenta-se em súmula, para fundamentar o direito indemnizatório acrescido, que o prédio objecto da expropriação se encontra arrendado e que todas as questões directa ou indirectamente relacionadas com o processo expropriativo não podem deixar de nele obter resposta, pelo que resultando dos autos a perda do valor locativo e reconhecendo a sentença um impacto no valor da renda, deverá neste processo fixar-se um valor indemnizatório ao proprietário/expropriado pela referida perda do valor da renda que, em seu entender, é um dano efectivo.
Vejamos:
O artº. 23º do CE, ajuizando acerca da justa indemnização, estatui que:
“1 - A justa indemnização não visa compensar o benefício alcançado pela entidade expropriante, mas ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração de utilidade pública, tendo em consideração as circunstâncias e condições de facto existentes naquela data. (…)
5 - Sem prejuízo do disposto nos n.os 2 e 3 do presente artigo, o valor dos bens calculado de acordo com os critérios referenciais constantes dos artigos 26.º e seguintes deve corresponder ao valor real e corrente dos mesmos, numa situação normal de mercado, podendo a entidade expropriante e o expropriado, quando tal se não verifique requerer, ou o tribunal decidir oficiosamente, que na avaliação sejam atendidos outros critérios para alcançar aquele valor. (…)
O nº 1 do artigo 23º estabelece, assim, o princípio da plena ressarcibilidade do prejuízo causado pela intervenção forçada na esfera patrimonial do expropriado, prejuízo esse que, no caso do proprietário, não pode ser inferior ao valor real e corrente do bem (parcela) expropriado, de acordo com o seu destino possível numa utilização económica normal, à data da publicação da DUP, atentas as circunstâncias e condições de facto nessa data existentes.
Decorre assim do artigo 23º, do C.E., que uma justa indemnização pelo dano suportado, corresponderá ao seu valor de mercado, de molde a que corresponda ao preço que seria conseguido pelo expropriado num vulgar contrato de compra e venda.
A justa indemnização devida pela expropriação deve assim apurar-se a partir do valor efectivo do bem, independentemente de qualquer outra circunstância.
Só o critério do valor real e corrente em condições normais de mercado, considerando o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, permitirá assegurar o principio constitucional da justa indemnização e da igualdade perante outros proprietários com prédios em situações similares ao do expropriado.
E, como se salienta no Ac. STJ de 31.1.2012, in www.dgsi.pt « Sendo essencial que seja feita uma correcta identificação-classificação do imóvel expropriado e o cálculo do seu valor, ao abrigo e por força do disposto nos arts 25.º e ss do mesmo CE, devendo tal valor corresponder ao seu valor real e corrente, numa situação normal de mercado, podendo a entidade expropriante e o expropriado requerer, ou o tribunal decidir oficiosamente, que na avaliação sejam atendidos outros critérios para alcançar aquele valor – citado art. 23.º, no seu nº 5»
No caso, a fixação da indemnização pelo valor da parcela expropriada e das benfeitorias, foi fixada de acordo com os parâmetros indicados na decisão recorrida, respectivamente em 21.561,12€ e 12.710,00€, num total de 34.271,12€, a qual não foi alvo de impugnação, pelo que se tem que dar como assente.
A questão a decidir centra-se em saber se a acrescer ao valor da parcela se deverá atribuir um valor indemnizatório ao expropriado/proprietário por um alegado prejuízo decorrente da redução da renda que se venha a verificar no arrendamento para comércio, face à diminuição de área da parcela não expropriada e de parqueamento (seis veículos).
Já enunciámos as razões pelas quais se entende não existir desvalorização da parcela sobrante, sendo certo que uma eventual redução de renda não se enquadra, outrossim, nos prejuízos ou encargos, a que alude o n.2 do artigo 29º do CE.
De facto, este normativo reporta-se aos casos em que, em razão da expropriação parcial de um prédio e da sua consequente divisão, a parte sobrante fica depreciada, ou em que da referida divisão resultam para o proprietário prejuízos ou encargos na parcela sobrante.
Sendo que o prejuízo é o dano ou a perda patrimonial, e o encargo é a despesa que tem de ser realizada em virtude da referida divisão do prédio (4).
Em ambas as situações o que está em causa é a parcela sobrante e não a parcela expropriada. Ou seja, os prejuízos e encargos reportam-se ao dano ou à despesa ocorridas na parcela sobrante, em consequência da divisão do prédio.
São disso exemplo, os custos de produção de um terreno agrícola, que por virtude da divisão do prédio, aumentam; impossibilidade de cultivo em virtude de ter sido perdido um poço existente na parte expropriada; ficar reduzido o índice de construção, eventual dano ambiental pela construção de uma auto-estrada, entre outros.
No caso, não foi alegado, nem, consequentemente, demonstrado, qualquer “prejuízo” para o proprietário relativamente à parcela sobrante, relativamente a esta continuará a receber a renda respectiva do locado. A ocorrer uma redução da renda no arrendamento comercial, o que se desconhece se já ocorreu ou sequer se ocorrerá, não tendo sido feita qualquer alegação fáctica concreta nesse sentido, reportar-se-á não a um “dano” ocorrido na parcela sobrante mas sim inerente à perda da parcela expropriada, nesta se repercutindo, e relativamente à qual o proprietário irá receber o valor de mercado respectivo.
Diz-nos o artigo 1040º do C.Civil que: «1 - Se, por motivo não atinente à sua pessoa ou à dos seus familiares, o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada, haverá lugar a uma redução da renda ou aluguer proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta, sem prejuízo do disposto na secção anterior.
2 - Mas, se a privação ou diminuição não for imputável ao locador nem aos seus familiares, a redução só terá lugar no caso de uma ou outra exceder um sexto da duração do contrato. (…) »
Como se evidencia dos autos e das conclusões de recurso, o que está em causa é a supressão de seis lugares de estacionamento por via da expropriação que a apelante sustenta terem reflexo directo no valor da renda. Ora, a perda dos seis lugares de estacionamento e limitação do espaço do arrendado é um facto que é exclusivamente imputável à expropriação, que não ao proprietário do prédio arrendado, nada tendo a ver, portanto, com eventual responsabilidade deste, por via da sua posição contratual de senhorio.
O proprietário/expropriado recebe a indemnização correspondente à propriedade plena do imóvel, ao seu valor comercial e de mercado (e que pode ser superior ou inferior consoante o imóvel esteja ou não arrendado, já que um imóvel onerado com um arrendamento poderá ou não ter um valor inferior face a esse ónus (5)), sendo que, no caso concreto, a indemnização referente ao valor da parcela expropriada está fixada e é inatacável nesta sede (já que não impugnada).
O arrendatário por seu turno (interessado na expropriação nos termos do artigo 9º do CE), tem, por força do disposto no artigo 30º do CE, o direito a demonstrar a verificação de prejuízos decorrentes da expropriação para a actividade comercial que exercia na parcela expropriada e a receber da expropriante a indemnização adequada ao prejuízo efectivamente por si sofrido com a expropriação.
Diz-nos o artigo 30º, n.s 1 a 4 do CE, que: «1 - O arrendamento para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, ou para habitação no caso previsto no n.º 2 do artigo 9.º, bem como o arrendamento rural, são considerados encargos autónomos para efeito de indemnização dos arrendatários.
2 - O inquilino habitacional obrigado a desocupar o fogo em consequência de caducidade do arrendamento resultante de expropriação pode optar entre uma habitação cujas características, designadamente de localização e renda, sejam semelhantes às da anterior ou por indemnização satisfeita de uma só vez.
3 - Na fixação da indemnização a que se refere o número anterior atende-se ao valor do fogo, ao valor das benfeitorias realizadas pelo arrendatário e à relação entre as rendas pagas por este e as praticadas no mercado.
4 - Na indemnização respeitante a arrendamento para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal atende-se às despesas relativas à nova instalação, incluindo os diferenciais de renda que o arrendatário irá pagar, e aos prejuízos resultantes do período de paralisação da actividade, necessário para a transferência, calculados nos termos gerais de direito. (…) »
De facto, nos termos do referido normativo são considerados encargos autónomos o arrendamento para comércio, industria ou exercício de profissão liberal, o arrendamento rural e o arrendamento para habitação, caso o inquilino tenha optado por indemnização. Ou seja, os prejuízos sofridos pelos arrendatários em consequência da expropriação serão ressarcidos directamente pela entidade expropriante, o que significa que a lei prevê a atribuição ao arrendatário de uma indemnização referente à parte expropriada com carácter autónomo relativamente à indemnização paga ao proprietário (o que significa que a indemnização a atribuir ao arrendatário, à partida (6), não é descontada no valor a receber pelo proprietário); por seu turno, a expropriante irá receber o prédio livre do vínculo contratual que sobre ele recaía (7).
Nos casos em que não esteja em causa a perda integral do locado (e a sua caducidade/artigo 1051º al. f) do C.Civil), não se vê razão para que, em caso de expropriação parcial que afecte parcialmente o gozo da coisa locada, o arrendatário comercial como interessado na expropriação não tenha direito a ser indemnizado das despesas relativas à nova instalação incluindo os diferenciais de renda, às perdas patrimoniais, prejuízo que advier em razão da parte expropriada do locado, nos termos gerais do direito, sendo-lhe aplicáveis as regras da lei civil geral (n.4 do artigo 30º do CE), cuja facticidade naturalmente se impõe alegada e devidamente provada. Questão que naturalmente não cabe aferir no caso em apreciação, no qual não veio a ser atribuída na decisão final qualquer indemnização ao arrendatário, que com ela se conformou.
Do que vem de se expor resulta que estando subjacente à fixação do valor da parcela expropriada, a determinação do seu valor real de mercado de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal (na qual naturalmente deverão ser ponderadas todas as variáveis atinentes à sua determinação, verificando-se que in casu foi considerada a sua capacidade construtiva (artigo 26º do CE), de molde a atribuir ao expropriado o equivalente pecuniário correspondente (aqui não colocado em causa) e não vindo demonstrada qualquer desvalorização atinente à parcela sobrante, teremos de concluir inexistir fundamento para atribuição de qualquer valor autónomo pela eventual perda da renda correspondente à área da parcela expropriada.
De facto se o expropriado vendesse aquela parcela a um terceiro (na hipótese conjecturada da sua autonomização), pelo seu valor efectivo de mercado, apenas receberia o valor acordado e como deixava de ter o poder de fruição inerente ao direito de propriedade sobre a mesma, deixava naturalmente de auferir qualquer valor a título de rendas que a mesma proporcionasse (8). Pelo que o eventual arrendamento/rendimento proporcionado pela parcela poderia apenas, como elemento valorizador ou depreciador do valor de mercado normal ou habitual, ser tido como um dos factores de fixação valorativa daquele valor de mercado, o mesmo sucedendo na indemnização a fixar relativamente ao valor a atribuir à parcela expropriada e que reiteramos, está fixado e não foi alvo de impugnação no recurso.
Nessa medida, e face ao exposto, resulta evidenciado que a pretensão recursória quanto à atribuição de uma parcela indemnizatória a acrescer ao valor do imóvel ao proprietário, pela alegada diminuição do valor da renda, terá, também, de soçobrar.
Enfim, não se colhem razões que permitam alterar os critérios encontrados na sentença recorrida, havendo que a manter.
*
V. DecisãoPelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação e, em consequência, manter a decisão recorrida.
Custas da apelação pela recorrente.
Guimarães, 22 de Setembro, de 2022
Elisabete Coelho de Moura Alves (Relatora)
Fernanda Proença Fernandes (1ª adj.)
Anizabel Sousa Pereira (2ª adj.)
(assinado digitalmente)
1. PEDRO ELIAS DA COSTA, Guia das Expropriações por Utilidade Pública, 2ª Edição Revista, Actualizada e Aumentada, Almedina, pp. 318/9.
2. Ac. RL de 20.01.2015, in www.dgsi.pt
3. In Código das Expropriações e Estatuto dos Peritos Avaliadores, Anotado e comentado, págs. 216.
4. Salvador da Costa in ob. cit. págs. 216.
5. Nesse sentido via Pedro Elias da Costa, ob. citada, 2ª ed., págs. 343.
6. Salvo se o arrendamento consubstanciar um factor desvalorizador do prédio.
7. Como salienta Elias da Costa in Guia das Expropriações por Utilidade Pública, págs. 342.
8. A propósito vide, Ac. STJ de 31.01.2012, já citado, embora neste a aferição da indemnização acrescida se reportasse a lucros cessantes.