Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 555/13.0TBVLN.G1 |  |
DESPESAS DE CONDOMÍNIO
EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO
II. A excepção de não cumprimento do contrato (art. 428º do C.C.) é aplicável, não apenas aos contratos bilaterais, mas as todos os casos em que, por força da lei, se crie entre as partes uma situação análoga, o que nomeadamente sucederá perante obrigações proper rem, como a obrigação do condómino participar nas despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício (uma vez que o sinalagma que é fundamento do funcionamento da exceptio tem mais relação com o aspecto funcional do que com o aspecto genético das obrigações em causa).
III. Não actua em abuso de direito (art. 334º do C.C.) o condómino que recusa o pagamento de prestações de condomínio no valor global de € 7.350,06, reportadas ao período de 2010 a 2015, inclusive, enquanto o condomínio não efectuar obras de impermeabilização da cobertura do edifício, por forma a fazer cessar as infiltrações, humidades e escorrências que, desde 2009, impedem a utilização conveniente das três fracções que possui no último piso - superior - do mesmo.
Relatora - Maria João Marques Pinto de Matos;
1ª Adjunta - Elisabete de Jesus Santos de Oliveira Valente;
2º Adjunto - Heitor Pereira Carvalho Gonçalves.
I - RELATÓRIO
1.1. Decisão impugnada
1.1.1. B., Limitada (aqui Recorrida e Recorrente subordinada), com sede na Avenida …, propôs a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra C. Limitada (aqui Recorrente principal e Recorrida subordinada), com sede no …, pedindo que
• se condenasse a Ré a pagar-lhe a quantia de € 5.369,47, acrescida de juros de mora, vencidos (liquidando-os em € 326,88) e vincendos, calculados à taxa supletiva legal, contados até integral pagamento, e ainda as prestações de condomínio que se vencessem até ao final do ano de 2013 (cujo valor corresponderia ao do 1º semestre, já vencido e incluído no pedido liquidado).
Alegou para o efeito, em síntese, ser administradora do Condomínio relativo ao prédio correspondente ao Lote Um, sito no Lugar de …, constituído em propriedade horizontal, onde a Ré é proprietária de oito fracções autónomas.
Mais alegou que, desde o ano de 2009 (de forma parcial), 2010 (de forma parcial), e nos anos de 2011, 2012 e 2013 - 1º semestre, já vencido - (de forma total), a Ré não procedeu ao pagamento das contribuições devidas com a conservação e fruição das partes comuns do prédio referido, bem como com o pagamento de serviços de interesse comum, seguro, fundo de reserva e verbas extra-orçamentadas, no total reclamado de € 5.369,47; e sem que jamais tenha impugnado qualquer uma das deliberações que aprovaram a realização ou o pagamento de tais quantitativos, ou os seus montantes.
1.1.2. Regularmente citada, a Ré (C., Limitada) contestou, pedindo que a acção fosse julgada improcedente, sendo ela própria absolvida do pedido; e deduzindo reconvenção, impetrando:
• a condenação da Autora a, no prazo de trinta dias contados sobre o trânsito em julgado da sentença a proferir, realizar obras nas partes comuns do prédio em causa (exigidas pela deficiente impermeabilização do revestimento da sua cobertura, e de problemas ao nível dos vidros da parede externa e da caixilharia exterior), condenação acrescida de uma sanção pecuniária compulsória, de € 120,00 por cada dia de incumprimento para além do referido prazo;
• em simultâneo, ou no prazo de dez dias após a conclusão das obras referidas no ponto anterior, a condenação da Autora a proceder à eliminação das humidades, infiltrações e escorrências que advieram para as três fracções que possui no último piso, mercê dos defeitos registados nas partes comuns, reparando-as convenientemente a expensas suas, e em tudo o mais que, à data, esteja e se mostre danificado e seja consequência directa e necessária da sua conduta omissiva, condenação acrescida de uma sanção pecuniária compulsória, de € 120,00 por cada dia de incumprimento para além do referido prazo;
• subsidiariamente ao último pedido formulado, em caso de incumprimento da Autora (e sem prejuízo da sanção pecuniária compulsória respectiva), que seja ela própria autorizada a efectuar as ditas obras no interior das três fracções que possui no último piso, cujo custo nunca será inferior a € 7.372,50 - e que desde já reclama - , sem prejuízo de relegar para execução de sentença o montante que o extravasar;
• a condenação da Autora a pagar-lhe a quantia de € 2.880,00, relativa aos danos registados na actividade profissional que desenvolve lucrativamente no prédio em causa, ocasionados pelas ditas humidades, infiltrações e escorrências, à razão de € 120,00 por mês (sendo a liquidação de € 2.880,00 reportada ao período de Dezembro de 2011 a Dezembro de 2013, inclusive), acrescida de idêntico montante mensal até reposição das fracções nas óptimas condições de funcionamento e salubridade.
Alegou para o efeito, em síntese, e relativamente à acção deduzida contra si, agir a Autora em abuso de direito, já que, existindo uma deficiente impermeabilização do revestimento da cobertura do prédio, e tendo ela própria, em 2008, custeado obras no interior das suas três fracções situadas no último piso - exigidas por infiltrações, escorrências e humidades persistentes -, no valor de € 1.398,00, aquela não só aceitou abater esse montante nas contribuições de condomínio por si devidas, como se comprometeu a efectuar as obras nas partes comuns, o que porém não fez.
Mais alegou que, persistindo naturalmente o problema das infiltrações, escorrências e humidades, suspendeu em 2009 todos os pagamentos a que, na sua condição de condómina, estivesse obrigada para com a Autora, até que fossem realizadas as obras necessárias nas partes comuns, tendo obtido inicialmente o seu acordo para o efeito, mas vindo depois a mesma, em 2013, a exigir-lhe o pagamento daquelas quantias, omitindo ainda pagamento pontuais que lhe foi realizando (para viabilizar a realização das ditas obras), bem como um pagamento feito pela Seguradora, destinado a debelar/minorar as infiltrações registadas no interior das suas fracções.
Alegou ainda a Ré que, mercê da situação exposta, sofreu danos, quer nas suas fracções (liquidando-os, à data, em € 7.372,50), quer na actividade profissional ali exercida (nomeadamente, ao ver-se impedida de utilizar a sala de reuniões).
Defendeu igualmente a Ré assistir-lhe o direito, pelas mesmas razões, de opor à Autora a excepção de não cumprimento de contrato, recusando o pagamento das contribuições de condomínio devidas por si, enquanto não se mostrassem realizadas as obras nas partes comuns, destinadas a por termo às infiltrações, escorrências e humidades que as suas três fracções superiores registam (uma vez que entre aquele pagamento - obrigação propter rem - e o proporcionar da correcta conservação e fruição das partes comuns, existiria um sinalagma, uma relação de interdependência e funcionalidade).
Já relativamente à reconvenção que ela própria deduziu contra a Autora, a Ré, dando por reproduzidos os defeitos registadas nas partes comuns do prédio, discriminou os danos que daí resultaram para as suas fracções (liquidando-os, à data, em € 7.372,50), bem como para a actividade profissional ali exercida por si (afirmando um prejuízo de € 120,00 por mês), reclamando a conforme actuação reparadora da Autora, e o pagamento por esta das respectivas indemnizações.
1.1.3. A Autora replicou, pedindo que a reconvenção fosse julgada totalmente improcedente (sendo ela própria absolvida de todos os pedidos nela formulados); e que a Ré fosse condenada como litigante de má-fé, em multa e indemnização condigna a seu favor, não inferior a € 2.50000.
Alegou para o efeito, novamente em síntese, terem as obras realizadas pela Ré nas três facções que possui no último piso do prédio em causa, e que incluíram demolições, afectado a sua estrutura, bem como as partes comuns do edifício, nestas se incluindo a cobertura e o revestimento isolante, a tais obras se devendo os danos na impermeabilização do seu revestimento, e as humidades e escorrências nas fracções da Ré.
A Autora impugnou ainda a restante matéria de facto alegada na reconvenção, afirmando nomeadamente ser falso que haja, em momento algum, acordado com a Ré a suspensão dos pagamentos por devidos, na condição de ela própria realizar obras nas partes comuns, acertando-se contas mais tarde (o que sempre teria de ser objecto de deliberação da Assembleia de Condóminos); e justificando a falta de realização de obras com a sua incapacidade financeira, mercê nomeadamente da conduta relapsa da Ré, que representaria 20% do capital do prédio.
Por fim, e em sede de litigância de má-fé, a Autora concluiu fazer a Ré do processo um uso manifestamente reprovável, com vista a impedir a descoberta da verdade.
1.1.4. A Ré respondeu ao pedido de condenação respectiva como litigante de má-fé, reiterando o bem fundado da sua reconvenção, e a falsidade do vertido pela Autora na réplica.
Pediu, então, a condenação desta como litigante de má-fé, em multa e numa indemnização a seu favor, nunca inferior a € 2.500,00, por alegadamente a Autora ter deduzido oposição (à sua reconvenção) cuja falta de fundamento não poderia ignorar, distorcendo e subvertendo - de forma deliberada, consciente e voluntária - a verdade formal e material, fazendo do processo e dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o objectivo de entorpecer e protelar a acção da justiça.
1.1.5. Em sede de audiência prévia foi proferido despacho: admitindo a reconvenção deduzida; certificando a validade e a regularidade da instância; definindo o objecto do litígio e enunciando os temas da prova; e apreciando os requerimentos probatórios das partes, deferindo nomeadamente a realização de uma perícia singular ao prédio em causa.
1.1.6. No início da audiência de julgamento, a Autora requereu a ampliação do pedido inicialmente formulado, por forma a que acrescesse ao mesmo a quantia de € 3.624,96, a título de quotas de condomínio relativas ao fundo de reserva e seguro, pertinentes ao 2º semestre de 2013, ao ano de 2014, e aos primeiros nove meses do ano de 2015 (ascendendo, assim, a sua pretensão de condenação da Ré ao total de € 9.321,31).
Ouvida a Ré (que considerou a ampliação em causa fundada no art. 275º, nº 2 do C.P.C.), foi proferido despacho, deferindo-a.
1.1.7. Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença, na qual se decidiu pela «parcial procedência da acção e da reconvenção», na mesma nomeadamente se lendo:
«(…)
a) Condenar a R. C., Lda. a pagar à Autora B., Lda. a quantia global de 1.644,37 € (mil seiscentos e quarenta e quatro euros e trinta e sete euros), a que acrescem juros de mora vencidos e vincendos calculados nos termos acima indicados;
b) Condenar a R. C., Lda. a pagar à Autora B., Lda. a quantia de 7.350,06 € (sete mil trezentos e cinquenta euros e seis cêntimos) contra o cumprimento simultâneo da contraprestação a cargo da A. de efectuar as obras de impermeabilização da cobertura do edifício identificado no ponto 1 dos factos provados que sejam necessárias para cessar o aparecimento das humidades, infiltrações e escorrências de água existentes nas fracções “CD”, “CJ” e “CL”;
c) Absolver a R. do mais peticionado na acção;
d) Condenar a A./reconvinda B., Lda. a efectuar as obras de impermeabilização da cobertura que sejam necessárias para cessar o aparecimento das humidades, infiltrações e escorrências de água existentes nas fracções “CD”, “CJ” e “CL” pertencentes à R./reconvinte C., Lda.;
e) Condenar a A./reconvinda C., Lda. a proceder à reparação dos danos resultantes das humidades, infiltrações e escorrências de água existentes nas fracções “CD”, “CJ” e “CL”, danos esses que se encontram discriminados no ponto 33 dos factos provados;
f) Condenar a A./reconvinda B., Lda. a proceder à reparação mencionada na alínea e) em simultâneo com a execução as obras referidas na alínea d), OU a executá-las no prazo de dez dias após a conclusão das mesmas;
g) No caso de a A./reconvinda não efectuar as obras referidas na alínea e) fica a R./reconvinte autorizada a fazê-lo pelo custo máximo de 5.597,80 € (cinco mil quinhentos e noventa e sete euros e oitenta cêntimos) mais IVA e, a final, a proceder ao acerto de contas relativamente ao montante devido a título de contribuições devidas para as despesas comuns do condomínio quanto às fracções “CD”, “CJ” e “CL”;
h) Absolver a A./reconvinda do mais peticionado na reconvenção.
(…)»
*
1.2. Recursos (da Ré e da Autora)
Inconformados com esta decisão, quer a Ré (C., Limitada), quer a Autora (B., Limitada), interpuseram recursos de apelação, esta última de forma subordinada.
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1.2.1. Recurso da Ré (fundamentos)
A Ré (C., Limitada) recorreu, pedindo que fosse revogada a sentença recorrida, por forma a procederem todos os pedidos formulados por si em sede de reconvenção, à excepção da condenação da Autora em sanções pecuniárias compulsórias.
Concluiu as suas alegações da seguinte forma (sintetizada, sem repetições do processado, ou reproduções de textos legais ou jurisprudenciais, e excluindo-se a parte pertinente ao prévio pedido de rectificação formulado, já decidido pelo Tribunal a quo):
1ª - Ser a sentença recorrida nula, quer por os seus fundamentos estarem em oposição com a decisão proferida (art. 615º, nº 1, al. c) do C.P.C.), quer por ter deixado de se pronunciar sobre questões que devia ter apreciado (art. 615º, nº 1, al. d) do C.P.C.).
2. Do pedido reconvencional c) e das causas de pedir na sua génese logo se afere que o a apreciar e decidir pelo Tribunal não quadrava unicamente no “preço/valor” assente exclusivamente na impossibilidade de utilização e fruição da sala de reuniões, mas, também e igualmente, dos danos (prejuízos) ocasionados pelas ditas humidades, infiltrações e escorrências na actividade laboral/profissional que a R./Reconvinte desenvolve lucrativamente.
3. Os 2.880,00 € aí peticionados, reportados à data de apresentação da Contestação/Reconvenção, traduziam como que o ressarcir pelos prejuízos já havidos e consolidados e não só pela impossibilidade de utilização e fruição da sobredita sala de reuniões.
4. Daí, em acréscimo, outrossim terem sido peticionados 120,00 € / mês, de Janeiro de 2014 em diante até à reposição das ditas fracções nas (óptimas) condições de funcionamento e salubridade, tal e qual como antes se encontravam.
5. Não se afigura correcto o entendimento de umbilicalmente e em exclusivo ‘ligar’ a impossibilidade de utilizar e usufruir da sala de reuniões à “perda de clientes” e à quantia de 2.880,00 €, como decorre da sentença recorrida – tal, inclusive, redundaria numa condenação ultra petitum, na consideração das causas de pedir subjacentes e que, objectivamente, não são uma e única.
6. Mesmo que os danos (prejuízos) ocasionados nas fracções "CD", "CJ" e "CL", pelas ditas humidades, infiltrações e escorrências fossem apenas tidos como factualidade complementar face à actividade laboral/profissional que a R./Reconvinte desenvolve lucrativamente, certo é que o Tribunal sempre teria que os ponderar e tomar em consideração e valorar enquanto / como causalidade adequada a perdas económicas – por se tratar de factos principais determinantes para a procedência da defesa / reconvenção – e no momento da decisão final.
8. Tema de prova não é a mesma coisa que questões a decidir – mas para bem decidir, num direito onde a substância deve prevalecer sobre a forma, em atenção ao princípio do dispositivo há que atender ao definido pelas partes em seus articulados.
9. Na óptica da recorrente o “saber se, em consequência de tais infiltrações, escorrências e humidades” e o “tendo deixado de auferir a quantia de 2.880,00€” abarcava a materialidade atrás apontada relativa não só à impossibilidade de utilização e fruição da sala de reuniões, mas, também e igualmente, dos danos (prejuízos) ocasionados pelas ditas humidades, infiltrações e escorrências na actividade laboral/profissional que a R./Reconvinte desenvolve lucrativamente estava e está inserta nos temas de prova.
10. A este último propósito o Tribunal a quo foi omisso, não obstante do “Relatório” constar que a recorrente pretendia “ser indemnizada pelos danos por si sofridos” (atente-se no plural).
11. Para além do que consta no Relatório Pericial, certo é que o Tribunal a quo até formou a livre convicção (v. motivação a fls. 260) de que:
a) “É por demais evidente que a R., por mor das infiltrações/escorrências e da humidade que se entranhou, designadamente nos tectos, não pode dar uso condigno às fracções onde exerce a sua actividade social. Tal circunstância foi acentuada pelas testemunhas que arrolou que são funcionárias da empresa - Alberto, José e Luís -, que retrataram o cenário em questão: a colocação de baldes para recolha da água a pingar dos tectos, de panos, lençóis e rodilhas para absorção da mesma, etc.”;
b) A C., Lda. “trata-se de uma firma que já presta serviços há décadas e que mantém um número de trabalhadores assinalável para o ramo de actividade em questão – 10 –, dedicando-se a uma clientela mais exclusiva”; e,
c) “As testemunhas supra identificadas (ou seja, Alberto, José e Luís) referiram prontamente que desde 2008/2009 (o depoente Luís apontou para os anos de 2010/2011) deixaram de utilizar a dita sala de reuniões por causa das infiltrações mencionadas…”.
12. Não obstante o na antecedente conclusão, o Tribunal a quo considera que “Ainda assim não se fez prova alguma de que a impossibilidade de utilização da sala de reuniões motivou qualquer perda de clientes”, completamente afunilando e postergando o alcance do que consta em b) dos “Temas de Prova”!
13. Ora, essa impossibilidade de utilização (e de fruição) por tão longo e continuado período de tempo sempre seria e é quantificável e de quantificar – o que o Tribunal, de todo em todo, omitiu…
14. Se tivermos em linha de conta o “tamanho” do escritório da recorrente (v. permilagem e número de funcionários) e a sua nobre localização na cidade de Valença, é bom de ver que se fosse tomado de arrendamento o valor dessa renda mensal atingiria, se não muito mais, € 750,00 / mês… (€ 250,00 p/fracção – “CD”, “CJ” e “CL” – o que para o local é… uma “oferta” – atente-se, v.g., no valor das obras levadas a cabo em 27. de factos provados). O que, feita a proporção e para o espaço em causa (sala de reuniões) daria € 125,00 mês! Então, se lhe somarmos o estado geral do demais, o “mau aspecto” para os Clientes e as persistentemente depauperadas condições laborais (obrigando à colocação de baldes para recolha da água a pingar dos tectos, de panos, lençóis e rodilhas para absorção da mesma, etc.)… conclui-se que o porquê de, modicamente, se ter peticionado apenas 120,00 €/mês radica exclusivamente em que mesmo “ganhando a presente acção” a recorrente “perde”, desde logo, 20% (“… tais imóveis correspondem a cerca de 20% do valor total do edifício” – cfr. fls. 262 v., in fine). E o Tribunal a quo até dá como provado em 33. que “Desde 2009 a R. não pode utilizar convenientemente as fracções “CD”, “CJ” e “CL”…!
15. Ocorrem, pois, as nulidades previstas nas alíneas c) e d), ab initio, do n.º 1 do art. 615ºCPCivil, ao os fundamentos estarem em oposição com a decisão e o Tribunal a quo ter deixado de pronunciar-se sobre questões que devia ter-se pronunciado.
2ª - Ter sido feita uma errada interpretação e valoração da prova produzida, já que a mesma permitia dar como provada a materialidade consubstanciadora do pedido formulado na al. c) da Reconvenção (pela conjugação do referido nas als. a), b) e c) da conclusão 11ª).
16. A materialidade consubstanciadora do pedido em c) da Reconvenção deve ser dado como adquirida / provada e pela conjugação do em a), b) e c) da antecedente conclusão 11. e esta/estes eivados a factos provados.
3ª - Ter sido feita uma errada interpretação e valoração da prova produzida, já que a mesma permitia dar como provado, no facto enunciado sob o número 34, a totalidade do valor alegado, de € 7.372,20 (como custo de reparação dos danos registados nas três fracções que possui no último piso), e não apenas o valor de € 5.597,80, mais IVA (como dele consta).
19. O facto tido por provado em 34. só o foi parcialmente (reparação por 5.597,80 € mais IVA, ou seja 6.885,29 €), mas devia ter sido pela totalidade do peticionado, ou seja, 7.372,50.
20. Cumprindo com as mais exigências do disposto no art. 639º CPCivil relativo à impugnação da matéria de facto e como decorre do em 17./18. e 19.:
I - Os concretos pontos de facto que se consideram incorrectamente julgados (por reporte à reapreciação da prova gravada) são os seguintes:
a) 34. de factos provados – porque “o montante necessário para a reparação antes referida ascende” a 7.372,50 € e não a “5.597,80 € mais IVA”;
II – Os concretos meios probatórios constantes do processo e da gravação nele realizada que impõem decisão diversa sobre estes concretos pontos da matéria de facto impugnada são os seguintes:
Quanto ao em I – a): documento de fls. 57 a 58 (a que o Tribunal acaba por lançar mão, como se vê na Motivação, designadamente, a fls. 258) e nos esclarecimentos prestados pelo Senhor Perito, Luís, na sessão de 14.10.2015, gravação 20151014123038_1208047_2871869, nos segmentos de perguntas / respostas temporalmente balizados que seguem: 12m09s a 12m37s, 14m13s a 14m26s, 15m35s a 15.38s, 15m45s a 15m51s e 16m35s a 16m.42s, atrás transcritos e que aqui se dão por reproduzidos e integrados;
4ª - Ter sido feita uma errada interpretação e valoração da prova produzida, já que a mesma permitia dar como provado que as fracções «A», «B», «Z», «AZ» e «AB» estão adstritas à actividade lucrativa da Ré reconvinte, em termos de organização empresarial, funcionalidade e complementaridade.
17. Vem na, aliás douta, sentença recorrida que as fracções “A”, “B”, “Z”, “AZ” e “AB” (na cave) não têm qualquer ligação funcional com as fracções “CD”, “CJ” e “CL” (no 5º piso) onde se verificam os problemas com humidades, infiltrações e escorrências.
18. Tratam-se, na verdade, de garagens… mas adstritas àqueloutras e que, até, funcionam como arquivo de documentação da actividade empresarial aí levada a cabo, pelo que devem ser abrangidas pela exceptio non adimpleti contractus (sem juros), ou, pelo menos, também ser o valor que é devido à recorrida levado a compensação – cfr. o disposto nos arts. 428º ou 827º, ambos do CCivil, destarte violados.
20. Cumprindo com as mais exigências do disposto no art. 639º CPCivil relativo à impugnação da matéria de facto e como decorre do em 17./18. e 19.:
I - Os concretos pontos de facto que se consideram incorrectamente julgados (por reporte à reapreciação da prova gravada) são os seguintes:
b) (Omisso) as fracções “A”, “B”, “Z”, “AZ” e “AB” estão adstritas à actividade lucrativa da R./Reconvinte em termos de organização empresarial, funcionalidade e complementaridade.
II – Os concretos meios probatórios constantes do processo e da gravação nele realizada que impõem decisão diversa sobre estes concretos pontos da matéria de facto impugnada são os seguintes:
Quanto ao em I – b): depoimento da testemunha Luís, na sessão de 08.01.2016, gravação 201601081421_1208047_2871869, entre as 01h24m30s e as 01h24m36s, atrás transcrito e que aqui se dá por integrado e reproduzido.
5ª - Não ter a sentença recorrida feito menção expressa, em sede de factos provados, a factos jurídicos supervenientes, relevantes para a decisão da causa, como lhe impunha o art. 611º do C.P.C. (nestes se contando que a Autora já fizera obras no exterior, para por termo às infiltrações, escorrências e humidades, tendo ela própria para tanto liquidado os montantes fixados pela Assembleia de Condóminos, não tendo tais obras logrado efeito, e estarem quatro vidros duplos seus a demandar limpeza ou substituição).
21. A, aliás douta, sentença recorrida não faz menção expressa em sede de factos provados a factos jurídicos supervenientes – cfr. art. 611º CPCivil – relevantes para a decisão da causa, como sejam os que decorrem do exposto a fls. 159v. a 160 e, assim, que, aquando da peritagem e da inspecção ao local já haviam sido iniciadas/feitas obras no exterior que visavam pôr termo às infiltrações, escorrências e humidades nas fracções da R./Reconvinte no 5º piso (que, para tanto e atempadamente, liquidou os montantes fixados em Assembleia de Condóminos) e que estas não lograram alcançar tal propósito – lacuna essa que deverá ser suprida.
22. Aliás, também é omissa quanto ao pedido em b) da reconvenção ( segmento: “e em tudo o mais que, à data, esteja e se mostre danificado e seja consequência directa e necessária da sua conduta omissiva”), face ao que adianta a fls. 259 e que se traduzem em danos ex novo apurados e que, designadamente, tem a ver com a opacidade de 4 vidros (duplos) a demandar limpeza ou substituição (tendo sido observados ainda "indícios de escorrências nalguns vidros das referidas fachadas, que apresentam diferença de tonalidade face aos restantes, e que atendendo as suas características, normalmente estão associadas ao arrastamento de substâncias constituintes do betão, neste caso, da platibanda perimetral e da laje de cobertura que é simultaneamente o teto das fracções em apreço – cfr. fls. 175”).
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1.2.2. Recurso subordinado da Autora (fundamentos)
A Autora (B., Limitada) recorreu, pedindo que fosse revogada a sentença recorrida, na parte em que julgou procedente a excepção de não cumprimento do contrato, substituindo-se por outra, que julgasse improcedente a mesma excepção, com as consequências que daí derivam.
Concluiu as suas alegações da seguinte forma (sintetizada, sem repetições do processado, e excluindo-se a parte pertinente ao prévio pedido de rectificação formulado, já decidido pelo Tribunal a quo):
1ª - Ser a sentença recorrida nula, por ter conhecido de questões de que não podia tomar conhecimento (art. 615º, nº 1, al. d) do C.P.C.), ou ter condenado em objecto diverso do pedido (art. 615º, nº 1, al. e) do C.P.C.).
6 - A Ré Reconvinte esteve representada na Assembleia de Condóminos que aprovou a deliberação sobre a necessidade de execução de obras no edifício dos autos, melhor documentadas no orçamento aprovado e cujos trabalhos a Ré conheceu e com os quais se conformou votando favoravelmente pela sua execução.
7 - Da inspeção ao local realizada e documentada, da perícia efetuada e dos esclarecimentos prestados pelo Senhor Perito em audiência e também no próprio local de perícia, com relevo para os presentes autos ficou demonstrado que a execução das obras aprovadas em Assembleia (que a Ré votou favoralmente) tinha sido correta e em conformidade com o descrito no orçamento aprovado – cfr- motivação de sentença.
8 - Que a razão de, apenas em parte, as escorrências persistirem tinha origem com o fato das telas da cobertura do edifício se encontrarem feridas,
9 - que tal fato apenas foi suscitado aquando da perícia efetuada e que portanto, era fato novo e superveniente aos articulados.
10 - Nunca a Ré Reconvinte alguma vez falou na questão das telas se encontrarem feridas, nem no orçamento que juntou aos autos, nem no orçamento que aprovou e que foi corretamente executado, sendo tal matéria estranha aos articulados.
11- A autora e os demais condóminos (incluindo a Ré) desconheciam sem culpa que o problema (também) era das telas, pelo que não poderá ser-lhe imputado o ónus de ter incumprido a obrigação que sobre a mesma impendia.
12 - A Ré Reconvinte não introduziu a matéria nova e superveniente (porque descoberta apenas aquando a inspeção realizada no local), nos autos, através do competente articulado superveniente, pelo que a mesma sendo estranha aos autos e à matéria sujeita à prova, sobre esta não poderá incidir a exceção de não cumprimento do contrato.
2ª - Ter a sentença recorrida interpretado e aplicado indevidamente a excepção de não cumprimento do contrato, já que julgou-a procedente quando a matéria de facto alegada e provada não o permitia.
13- A Autora mandou executar o orçamento aprovado em Assembleia, o que foi efetuado em conformidade e corretamente tendo-se assim a sua obrigação por cumprida.
14 - Tendo a sua obrigação por cumprida, não deverá ser procedente a exceção do não cumprimento do contrato, tal qual foi julgado na douta sentença.
3ª - Actuar a Ré com flagrante, claro e inequívoco abuso de direito, devendo por isso ser sancionada.
15 - Decorre dos autos que a Ré Reconvinte detém cerca de 20% da permilagem total do prédio, devendo no momento mais de 10.000,00 Euros de quotas ao condomínio, não pagando as quotas que se vão vencendo;
16 - O prédio encontra-se ingovernável uma vez que os demais condóminos se recusam a adiantar verbas e a financiar (como tem acontecido até aqui) as despesas correntes, cansados que estão do comportamento relapso e dilatório da Ré.
17 - É a Administradora do Condomínio que tem suprido do seu próprio bolso as despesas correntes do Condomínio como luz, água, limpeza e manutenção de elevadores.
18 - Até atua com flagrante e claro abuso de direito requerendo-se que tal postura seja sancionada.
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1.3. Recursos (contra-alegações)
1.3.1. Recurso da Ré (C., Limitada)
Não foram apresentadas pela Autora contra-alegações, ao recurso principal interposto pela Ré.
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1.3.2. Recurso subordinado da Autora (B., Limitada)
A Ré contra-alegou, pedindo que o recurso subordinado da Autora fosse julgado totalmente improcedente.
Alegou para o efeito, em síntese:
1 - Ter ela própria, desde 2009 e à medida que foram surgindo, denunciado à Autora todas e cada uma das anomalias invocadas nos autos, reclamando sempre pela sua reparação.
2 - O facto de se poder ter cumprido escrupulosamente um orçamento de reparação de defeitos, aprovado em Assembleia de Condóminos não impugnada, não releva, nem desculpa, o comportamento da Autora, quando as obras não repararam a origem do problema.
3 - O resultarem as infiltrações, humidades e escorrências do mau estado da tela de cobertura não é facto novo, nem superveniente, tendo estado sempre equacionado.
4 - Inexistir da sua parte qualquer abuso de direito, já que nunca esteve em causa eximir-se ao pagamento do que quer que fosse, tendo mesmo liquidado na pendência dos autos quantias exigidas para a realização das obas por si reclamadas.
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II - QUESTÕES QUE IMPORTA DECIDIR
2.1. Objecto do recurso - EM GERAL
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (arts. 635º, nº 4 e 639º, nºs 1 e 2, ambos do CPC).
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2.2. QUESTÕES CONCRETAS a apreciar
Mercê do exposto, e considerando ambos os recursos (principal e subordinado) 05 questões foram submetidas à apreciação deste Tribunal:
1ª - É a sentença em recurso nula, por os seus fundamentos estarem em oposição com a decisão proferida (art. 615º, nº 1, al. c) do C.P.C.), por ter deixado de se pronunciar sobre questões que devia ter apreciado (art. 615º, nº 1, al. d) do C.P.C.), por ter conhecido de questões de que não podia tomar conhecimento (art. 615º, nº 1, al. d) do C.P.C.), e por ter condenado em objecto diverso do pedido (art. 615º, nº 1, al. e) do C.P.C.) ?
2ª - É a sentença em recurso nula, por não ter feito menção expressa, em sede de factos provados, a factos jurídicos supervenientes, relevantes para a decisão da causa, como lhe impunha o art. 611º do C.P.C. (nestes se contando que a Autora já fizera obras no exterior, para por termo às infiltrações, escorrências e humidades, tendo a Ré para tanto liquidado os montantes fixados pela Assembleia de Condóminos, não tendo tais obras logrado efeito, e estarem quatro vidros duplos da Ré a demandar limpeza ou substituição) ?
3ª - Fez o Tribunal a quo uma errada interpretação e valoração da prova produzida, já que a mesma permitia dar como provado(a)
. a materialidade consubstanciadora do pedido formulado na al. c) da Reconvenção (pela conjugação do referido nas als. a), b) e c) da conclusão 11ª das alegações de recurso da Ré);
. no facto enunciado sob o número 34, a totalidade do valor alegado de € 7.372,20 (como custo de reparação dos danos registados nas três fracções que a Ré possui no último piso), e não apenas o valor de € 5.597,80, mais IVA (como dele consta);
. que as fracções «A», «B», «Z», «AZ» e «AB» estão adstritas à actividade lucrativa da Ré reconvinte, em termos de organização empresarial, funcionalidade e complementaridade.
4ª - Fez o Tribunal a quo uma errada interpretação e aplicação da excepção de não cumprimento do contrato, já que julgou-a procedente quando a matéria de facto alegada e provada não o permitia ?
5ª - Actuou a Ré com flagrante, claro e inequívoco abuso de direito, devendo por isso ser sancionada ?
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III - QUESTÃO PRÉVIA - Nulidade da sentença
3.1. Conhecimento de nulidades da sentença - Momento
3.1.1. Lê-se no art. 663º, nº 2 do C.P.C. que o «acórdão principia pelo relatório, em que se enunciam sucintamente as questões a decidir no recurso, expõe de seguida os fundamentos e concluiu pela decisão, observando-se, na parte aplicável, o preceituado nos artigos 607º a 612º».
Mais se lê, no art. 608º, nº 2 do C.P.C. que o «juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras».
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3.1.2. Concretizando, tendo sido invocada, por ambas as Recorrentes e com distintos fundamentos, a nulidade da sentença proferida pelo Tribunal de 1ª Instância, deverá ser a mesma conhecida de imediato, e de forma prévia às restantes objecto da sua sindicância, já que, sendo reconhecida, poderá impedir o conhecimento das demais (neste sentido, Ac. da RL, de 29.10.2015, Olindo Geraldes, Processo nº 161/09.3TCSNT.L1-2, disponível em www.dgsi.pt, como todos os demais em que não seja indicada outra origem).
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3.2. Nulidades da sentença - Art. 615º, nº 1, als. c), d) e e) do C.P.C.
- Art. 611º, nº 1, do C.P.C.
3.2.1. Nulidades da sentença versus erro de julgamento
As decisões judiciais proferidas pelos tribunais no exercício da sua função jurisdicional podem ser viciadas por duas distintas causas (qualquer uma delas obstando à eficácia ou à validade das ditas decisões): por ter-se errado no julgamento dos factos e do direito, sendo então a respectiva consequência a sua revogação; e, como actos jurisdicionais que são, por se ter violado as regras próprias da sua elaboração e estruturação, ou as que balizam o conteúdo e os limites do poder à sombra do qual são decretadas, sendo então passíveis de nulidade, nos termos do art. 615.º do C.P.C. (neste sentido, Ac. do STA, de 09.07.2014, Carlos Carvalho, Processo nº 00858/14).
Não obstante se estar perante realidades bem distintas, é «frequente a enunciação nas alegações de recurso de nulidades da sentença, numa tendência que se instalou e que a racionalidade não consegue explicar, desviando-se do verdadeiro objecto do recurso que deve ser centrado nos aspectos de ordem substancial. Com não menos frequência a arguição de nulidades da sentença acaba por ser indeferida, e com toda a justeza, dado que é corrente confundir-se o inconformismo quanto ao teor da sentença com algum dos vícios que determinam tais nulidades».
Sem prejuízo do exposto, e «ainda que nem sempre se consiga descortinar que interesses presidem à estratégia comum de introduzir as alegações de recurso com um rol de pretensas “nulidades” da sentença, sem qualquer consistência, quando tal ocorra (…), cumpre ao juiz pronunciar-se sobre tais questões (…)» (António Santos Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2013, Almedina, pág. 132 e 133).
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3.2.2.1.1. Art. 615º, nº 1, al. c), I parte, e al. d), I parte, do C.P.C.
Lê-se, a propósito, no art. 615º, nº 1, als. c) e d) do C.P.C. (como já antes se lia no art. 668º, nº 1, als. c) e d) do anterior C.P.C.), e no que ora nos interessa, que «é nula a sentença quando»:
. contradição (alínea c) - «Os fundamentos estejam em oposição com a decisão (…)».
Esta nulidade está relacionada, por um lado, com a obrigação imposta pelos arts. 154.º e 607.º, n.ºs 3 e 4, ambos do C.P.C., e pelo art. 205º, nº 1 da C.R.P., do juiz fundamentar as suas decisões; e, por outro lado, com o facto de se exigir que a decisão judicial constitua um silogismo lógico-jurídico, em que o seu decisório final deverá ser a consequência ou conclusão lógica da conjugação da norma legal [premissa maior] com os factos [premissa menor].
Reconhece-se, deste modo, que é precisamente a fundamentação da decisão que assegurará ao cidadão o respectivo controlo; e, simultaneamente, permitirá ao Tribunal de recurso a sindicância do bem ou mal julgado.
Por outras palavras, «os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão, funcionam na estrutura expositiva e argumentativa em que se traduz a sentença, como premissas lógicas necessárias para a formação do silogismo judiciário». Logo, «constituirá violação das regras necessárias à construção lógica da sentença que os fundamentos da mesma conduzam logicamente a conclusão diferente da que na mesma resulta enunciada» (Ac. da RG, de 14.05.2015, Manuel Bargado, Processo nº 414/13.6TBVVD.G. No mesmo sentido, Ac. da RC, de 11.01.1994, Cardoso Albuquerque, BMJ nº 433, pg. 633, onde se lê que «entre os fundamentos e a decisão não pode haver contradição lógica pelo que se, na fundamentação da sentença, o julgador segue determinada linha de raciocínio apontando para determinada conclusão e, em vez de a tirar, decide em sentido divergente, ocorre tal oposição». Ainda, Ac. do STJ, de 13.02.1997, Nascimento Costa, BMJ nº 464, pg. 524, e Ac. do STJ, de 22.06.1999, Ferreira Ramos, CJ, 1999, Tomo II, p. 160).
Realidade distinta desta, reitera-se, é o erro na subsunção dos factos à norma jurídica ou erro na interpretação desta: quando - embora mal - o juiz entenda que dos factos apurados resulta determinada consequência jurídica e este seu entendimento é expresso na fundamentação ou dela decorre, o que existe é erro de julgamento e não oposição nos termos aludidos (Lebre de Freitas, A Acção Declarativa Comum, Coimbra Editora, 2000, p.. 298).
Por outras palavras, o erro de julgamento gerador da violação de lei substantiva decompõe-se numa das seguintes vertentes: erro de determinação da norma aplicável; erro de interpretação; ou erro de aplicação do direito, isto é, erro de subsunção dos factos e do direito, ou estender-se à sua própria qualificação (neste sentido, com maiores desenvolvimentos, Ac. do STJ, de 02.07.2015, Ana Luísa Geraldes, Processo nº 5024/12.2TTLSB.L1-S1).
Logo, saber se a decisão (de facto ou de direito) está certa, ou não, é questão de mérito e não de nulidade da mesma (conforme Ac. do STJ, de 08.03.2001, Ferreira Ramos Processo nº 00A3277).
. omissão de pronúncia (alínea d), I parte) - «O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar».
Em coerência, e de forma prévia, lê-se no art. 608º, nº 2 do C.P.C. (art. 660º, nº 2 do anterior C.P.C.), que «o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras».
Há, porém, que distinguir entre questões a apreciar e razões ou argumentos aduzidos pelas partes (para sustentar a solução que defendem a propósito de cada questão a resolver): «São, na verdade, coisas diferentes: deixar de conhecer de questão de que devia conhecer-se, e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão produzida pela parte. Quando as partes põem ao tribunal determinada questão, socorrem-se, a cada passo, de várias razões ou fundamentos para fazer valer o seu ponto de vista; o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar a sua pretensão» (Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, Vol. V, p.143, com bold apócrifo).
Ora, as questões postas, a resolver, «suscitadas pelas partes só podem ser devidamente individualizadas quando se souber não só quem põe a questão (sujeitos), qual o objecto dela (pedido), mas também qual o fundamento ou razão do pedido apresentado (causa de pedir)» (Alberto dos Reis, op. cit., p. 54). Logo, «as “questões” a apreciar reportam-se aos assuntos juridicamente relevantes, pontos essenciais de facto ou direito em que as partes fundamentam as suas pretensões» (Ac. do STJ, de 16.04.2013, António Joaquim Piçarra, Processo nº 2449/08.1TBFAF.G1.S1); e não se confundem com considerações, argumentos, motivos, razões ou juízos de valor produzidos pelas partes (a estes não tem o Tribunal que dar resposta especificada ou individualizada, mas apenas aos que directamente contendam com a substanciação da causa de pedir e do pedido).
Por outras palavras, as «partes, quando se apresentam a demandar ou a contradizer, invocam direitos ou reclamam a verificação de certos deveres jurídicos, uns e outros com influência na decisão do litígio; isto quer dizer que a «questão» da procedência ou improcedência do pedido não é geralmente uma questão singular, no sentido de que possa ser decidida pela formulação de um único juízo, estando normalmente condicionada à apreciação e julgamento de outras situações jurídicas, de cuja decisão resultará o reconhecimento do mérito ou do demérito da causa. Se se exige, por exemplo, o cumprimento de uma obrigação, e o devedor invoca a nulidade do título, ou a prescrição da dívida, ou o pagamento, qualquer destas questões tem necessariamente de ser apreciada e decidida porque a procedência do pedido dependa da solução que lhes for dada; mas já não terá o juiz de, em relação a cada uma delas, apreciar todos os argumentos ou razões aduzidas pelos litigantes, na defesa dos seus pontos de vista, embora seja conveniente que o faça, para que a sentença vença e convença as partes, como se dizia na antiga prática forense» (Rodrigues Bastos, Notas ao Código de Processo Civil, Vol. III, Lisboa, pág. 228, com bold apócrifo).
Logo, a omissão de pronúncia circunscreve-se às questões de que o tribunal tenha o dever de conhecer para a decisão da causa e de que não haja conhecido, realidade distinta da invocação de um facto ou invocação de um argumento pela parte sobre os quais o tribunal não se tenha pronunciado (cfr. Ac. do STJ, de 07.07.1994, Miranda Gusmão, BMJ nº 439, pg. 526, Ac. do STJ, de 22.06.1999, Ferreira Ramos, CJ, 1999, Tomo II, p. 161, Ac. da RL, de 10.02.2004, Ana Grácio, CJ, 2004, Tomo I, p. 105, e Ac. da RL, de 04.10.2007, Fernanda Isabel Pereira).
Esta nulidade só ocorrerá, então, quando não haja pronúncia sobre pontos fáctico-jurídicos estruturantes da posição dos pleiteantes, nomeadamente os que se prendem com a causa de pedir, o pedido e as excepções, e não quando tão só ocorre mera ausência de discussão das «razões» ou dos «argumentos» invocados pelas partes para concluir sobre as questões suscitadas, deixando o juiz de os apreciar, conhecendo contudo da questão (Ac. do STJ, de 21.12.2005, Pereira da Silva, Processo nº 05B2287, com bold apócrifo).
Já, porém, não ocorrerá a dita nulidade da sentença por omissão de pronúncia quando nela não se conhece de questão cuja decisão se mostra prejudicada pela solução dada anteriormente a outra (Ac. do STJ, de 03.10.2002, Araújo de Barros, Processo nº 02B1844). Compreende-se que assim seja, uma vez que o conhecimento de uma questão pode fazer-se tomando posição directa sobre ela, ou resultar da ponderação ou decisão de outra conexa que a envolve ou a exclui (Ac. do STJ, de 08.03.2001, Ferreira Ramos, Processo nº 00A3277).
Igualmente «não se verifica a nulidade de uma decisão judicial – que se afere pelo disposto nos arts. 615.º (sentença) e 666.º (acórdãos) – quando esta não aprecia uma questão de conhecimento oficioso que lhe não foi colocada e que o tribunal, por sua iniciativa, não suscitou» (Ac. do STJ, de 20.03.2014, Maria dos Prazeres Beleza, Processo nº 1052/08.0TVPRT.P1.S1).
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3.2.2.1.2. Concretizando, e no que ao recurso principal diz respeito, a Ré radicou a nulidade da sentença na oposição dos seus fundamentos com a respectiva decisão, e na omissão de pronúncia (tendo o Tribunal a quo deixado de se pronunciar sobre questão submetida à sua apreciação), por alegada e indevidamente ter o mesmo restringido os «danos ocasionados pelas ditas humidades, infiltrações e escorrências na actividade profissional (…) que desenvolve lucrativamente» à mera e exclusiva «impossibilidade de utilização e fruição da sala de reuniões», sendo que os € 2.880,00 peticionados a este título, à razão mensal de € 120,00, já vencidos, bem como os vincendos, «traduziam como que o ressarcir pelos prejuízo já havidos e consolidados e não só pela impossibilidade de utilização e fruição da sobredita sala de reuniões».
Compulsada a contestação apresentada pela Ré, verifica-se que a mesma alegou aí que: «não pode utilizar convenientemente as fracções em 5º» (artigo 19º); «A utilização da sala de reuniões está completamente posta de parte /afastada» (artigo 21º); «Baldes, panos, rodilhas, esfregonas de absorção, mais baldes, mais panos, mais rodilhas, mais esfregonas de absorção…tornam os Outonos / Invernos chuvosos intermináveis e insuportáveis !» (artigo 22º); e «A R. não pode, desde 2009 e antes até ao presente condignamente utilizar as fracções que possui e pelos motivos expostos» (artigo 27º).
Verifica-se ainda que, em sede de reconvenção, alegou que: «Consequência directa e necessária do seu [reportado à Autora] no facere é também o fato de não utilizar e usufruir da sala de reuniões (desde há cerca de dois anos) e do atendimento a seus Clientes ser efectuado deficientemente por virtude das aludidas humidades, infiltrações e escorrências» (artigo 69º); «A estética de um escritório, o seu grau de apresentação, as suas condições, é elemento fundamental na interacção a desenvolver e na captação /cativar da Clientela. E de eficiência…» (artigo 69º); «Danos esses (perda de lucro) que computa em não menos de (24 meses x 120,00 € =) 2.880,00 € e que aqui peticiona» (artigo 71º); «Peticiona, igualmente, danos futuros e por igual valor mensal (120,00 € / mês)» (artigo 72º); e «Montantes estes (os em 71º / 72º) que pecam por defeito, até / porque o seu quadro e pessoal varia entre os 10 (actuais) e 11 trabalhadores (em 2012)» (artigo 73º).
Logo, uma primeira conclusão se pode desde já enunciar: relativamente aos danos resultantes para a sua actividade empresarial, a Ré radicou-os na impossibilidade de utilização da sala de reuniões, na forma deficiente com que passou a atender e a interagir com os seus Clientes, no prejuízo para a captação de nova Clientela, e no comprometimento ou diminuição da sua eficiência.
Contudo, e tal como também o referiu nas suas alegações de recurso, o que ficou singelamente contido no derradeiro tema da prova enunciado em sede e audiência prévia (de que, aliás, nem ela, nem a Autora, reclamaram) foi «se, em consequência de tais infiltrações, escorrências e humidades, a Ré ficou impossibilitada de utilizar e usufruir da sala de reuniões, tendo deixado de auferir a quantia de 2.880,00 €».
De forma conforme, na sentença sob recurso, verifica-se que se deu como provado (facto enunciado sob o número 36) que a «R. deixou de utilizar a sala de reuniões, isto também devido ao risco da queda do vidro da janela, quebrado e pendente de substituição, pelo menos, desde 2010 e, quando chove, é local de repositório de recipientes para contenção de água em 'goteiras a fio', baldes, panos, rodilhas e esfregonas de absorção»; e nada se fez constar nos factos não provados a este respeito.
Contudo, ponderou-se mais latamente na mesma (conforme resulta da sua fundamentação da decisão de facto) ser «por demais evidente que a R., por mor das infiltrações/escorrências e da humidade que se entranhou, designadamente nos tectos, não pode dar uso condigno às fracções onde exerce a sua actividade social», tendo essa circunstância sido «acentuada pelas testemunhas que arrolou que são funcionárias da empresa – Alberto, José e Luís –, que retrataram o cenário em questão: a colocação de baldes para recolha da água a pingar dos tectos, de panos, lençóis e rodilhas para absorção da mesma, etc».
Reconhecê-lo, de forma mais ampla do que a mera utilização da dita sala de reuniões, não equivaleu, porém, a que se tivesse dado como provada a repercussão na rendibilidade mensal da Ré (alegada pela mesma, e cujo ónus de demonstração lhe competia, nos termos do art. 342º, nº 1 do C.C.) daquela falta de uso total e condigno das suas instalações.
Com efeito, na mesma sentença refere-se, expressamente: «Todavia, não fez a R. prova que tenha tido danos decorrentes de tal circunstancialismo, designadamente [logo, não apenas exclusivamente] aqueles que se prendem com a alegada impossibilidade de dar uso à sala de reuniões. As testemunhas supra identificadas referiram prontamente que desde 2008/2009 (o depoente Luís apontou para os anos de 2010/2011) deixaram de utilizar a dita sala de reuniões por causa das infiltrações mencionadas e que inclusivamente perderam clientes precisamente por esse motivo. É evidente que desde logo se estranharia que qualquer cliente da R. deixasse de o ser só por não poder utilizar a sala de reuniões em questão pois que sendo a R. – indiscutivelmente – uma empresa de contabilidade com prestígio firmado em Valença (trata-se de uma firma que já presta serviços há décadas e que mantém um número de trabalhadores assinalável para o ramo de actividade em questão – 10 –, dedicando-se a uma clientela mais exclusiva) tal postura viola e contraria as mais elementares regras da lógica e da experiência comum.
Ainda assim não se fez prova alguma de que a impossibilidade de utilização da sala de reuniões motivou qualquer perda de clientes. Tanto se diga sobre a perda de rendimentos alegada com o mesmo fundamento. Na verdade, a R. não juntou aos autos qualquer documento – factura, recibo – que comprove que cobrava um preço pela utilização da sala de reuniões por parte dos seus clientes, como alegou (o que é estranho tratando-se de uma empresa de contabilidade), sendo que as testemunhas que a esse propósito inquiridas não demonstraram qualquer conhecimento directo a tal propósito.
A ideia que ficou é que a utilização da sala em questão estava incluída nos serviços prestados aos seus clientes pela R., como aliás nos parece normal, e que no montante global das avenças cobradas não deixou de descontar qualquer montante respeitante à impossibilidade de utilização da sala de reuniões».
Ora, o exposto (relativamente a essa falta de prova, fácil a quem se dedica - precisamente - à prestação de serviços de contabilidade) é, natural e necessariamente, aplicável aos demais danos que aquela privação de uso das suas instalações, em normais condições de fruição e salubridade, tivesse implicado para a Ré, isto é, ao reflexo económico que a menor qualidade no atendimento dos seus Clientes, e a perda de eficiência no exercício da sua actividade, tivesse importado.
Reitera-se, essa prova ficou por fazer, quando simplesmente teria bastado à Ré juntar aos autos as demonstrações financeiras dos anos anteriores, e posteriores, aos eventos aqui denunciados, identificando ainda a prova pessoal produzida quais os Clientes perdidos, ou não adquiridos, mercê precisamente destes factos.
Face ao exposto, uma segunda conclusão se impõe: não só a sentença recorrida considerou os factos relevantes alegados pela Ré para caracterizar os danos alegadamente sofridos na sua actividade profissional (sem qualquer indevida restrição), como inexiste qualquer contradição entre a falta de prova respectiva e a improcedência da alínea c) do pedido reconvencional deduzido («Pagar à Reconvinte a quantia 2.880,00 € relativos aos danos ocasionados pelas ditas humidades, infiltrações e escorrências na actividade profissional que esta desenvolve lucrativamente e Janeiro e 2014 em diante 120,00 € / mês até reposição das fracções nas (óptimas) condições de funcionamento e salubridade, tal como antes se encontravam»).
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Veio, porém, a Ré defender ainda que, não obstante a dita falta de prova, «essa impossibilidade de utilização (e de fruição) por tão longo e continuado período de tempo sempre seria e é quantificável e de quantificar – o que o Tribunal, de todo em todo, omitiu».
Precisou, a propósito, que, se «tivermos em linha de conta o “tamanho” do escritório da recorrente (v. permilagem e número de funcionários) e a sua nobre localização na cidade de Valença, é bom de ver que se fosse tomado de arrendamento o valor dessa renda mensal atingiria, se não muito mais, € 750,00 / mês… (€ 250,00 p/fracção – “CD”, “CJ” e “CL” – o que para o local é… uma “oferta” – atente-se, v.g., no valor das obras levadas a cabo em 27. de factos provados)». Assim, «feita a proporção e para o espaço em causa (sala de reuniões) daria € 125,00 mês! Então, se lhe somarmos o estado geral do demais, o “mau aspecto” para os Clientes e as persistentemente depauperadas condições laborais (obrigando à colocação de baldes para recolha da água a pingar dos tectos, de panos, lençóis e rodilhas para absorção da mesma, etc.)… conclui-se que o porquê de, modicamente, se ter peticionado apenas 120,00 €/mês».
Contudo, e salvo sempre o devido respeito pro opinião contrária, ainda que pudesse assistir razão à Ré neste seu raciocínio, certo é que, oportunamente (em sede de articulados próprios, regulares ou supervenientes), não alegou os factos necessários para que o Tribunal a quo o pudesse secundar, nomeadamente o valor de mercado do arrendamento das suas três fracções, e a proporção - em relação à área total de sua propriedade - em que se viu prejudicada na respectiva utilização.
Não o tendo então feito, não o pode agora - com relevância - fazer.
Logo, inexiste a nulidade arguida pela Ré (Recorrente principal), com base na alegada violação das als. c), I parte, e d), I parte, do nº 1 do art. 615º do C.P.C..
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3.2.2.2.1. Art. 615º, nº 1, al. d), I parte, e al. e), II parte, do C.P.C.
Lê-se, a propósito, no art. 615º, nº 1, als. d) e e) do C.P.C. (como já antes se lia no art. 668º, nº 1, als. d) e e) do anterior C.P.C.), e no que ora nos interessa, que «é nula a sentença quando»:
. excesso de pronúncia (alínea d), II parte) - «O juiz conheça de questões de que não podia tomar conhecimento» - (alínea e) - «O juiz condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido».
Em coerência, e de forma prévia, lê-se no actual art. 608º, nº 2 do C.P.C. (anterior art. 660º, nº 2), que o juiz não «pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras».
Questões para este efeito são «todas as pretensões processuais formuladas pelas partes que requerem decisão do juiz, bem como os pressupostos processuais de ordem geral e os pressupostos específicos de qualquer acto (processual) especial, quando realmente debatidos entre as partes» (A. Varela, RLJ, Ano 122.º, pág. 112); e não podem confundir-se «as questões que os litigantes submetem à apreciação e decisão do tribunal com as razões (de facto ou de direito), os argumentos, os pressupostos em que a parte funda a sua posição na questão» (J. Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, Vol. V, pág. 143).
Contudo, a regra enunciada no nº 1 do art. 609º do C.P.C. deve ser interpretada em sentido flexível, de modo a permitir ao tribunal corrigir o pedido, quando este traduza mera qualificação jurídica, sem alteração do teor substantivo; ou quando a causa de pedir, invocada expressamente pelo autor, não exclua uma outra abarcada por aquela (conforme Ac. do STJ, de 23.01.2004, Ferreira Girão).
Do mesmo modo o vem entendendo o STJ, na uniformização da jurisprudência que lhe incumbe fazer, nomeadamente no Assento do STJ nº 4/95, de 28 de Março (DR, I Série A, de 17.05.1995, onde se consignou que, quando «o tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade, e se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido, com fundamento no art. 289º, nº 1 do C.C.»); ou no Acórdão Uniformizador de Jurisprudência nº 3/2001, de 23 de Janeiro (DR, I Série A, de 09.02.2001, onde se consignou que, tendo «o autor, em acção de impugnação pauliana, pedido a declaração de nulidade ou a anulação do acto jurídico impugnado, tratando-se de erro na qualificação jurídica do efeito pretendido, que é a ineficácia do acto em relação ao autor (art. 616º, nº 1 do C.C.), o juiz deve corrigir oficiosamente tal erro e declarar tal ineficácia, como permitido pelo art. 664º do C.P.C.», hoje, art. 5º, nº 3 do mesmo diploma).
Deverá, porém, em hipóteses como estas ser assegurado o cumprimento do princípio do contraditório, salvo caso de manifesta desnecessidade, por forma a que as partes não venham a ser confrontadas com uma «decisão surpresa», isto é, com a qual não podiam contar e, por isso, não apreciaram, nomeadamente contraditando (art. 3º, nº 3 do C.P.C.).
Esta nulidade colhe o seu fundamento quer no princípio do dispositivo (que atribui às partes a iniciativa e o impulso processual), quer no princípio do contraditório (segundo o qual o tribunal não pode resolver o conflito de interesses sem que a resolução lhe seja pedido por uma das partes, e sem que a outra seja devidamente chamada para deduzir oposição).
Compreende-se, por isso, que se lesse no anterior art. 264º, nº 2 do C.P.C. que «o juiz só pode fundar a decisão nos factos alegados pelas partes, sem prejuízo do disposto nos artigos 514º e 665º e da consideração, mesmo oficiosa, dos factos instrumentais que resultem da instrução e discussão da causa»; e no seu anterior art. 664º que «o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito; mas só pode servir-se dos factos articulados pelas partes, sem prejuízo do disposto no artigo 264º».
Contudo, com a última reforma do C.P.C., mantendo-se o respeito pelo princípio do dispositivo, deu-se mais um passo no sentido da busca de uma justiça cada vez mais substancial/material e menos formal.
Assim, lê-se agora no seu actual art. 5º, nº 1 e nº 2 que, cabendo às partes «alegar os factos essenciais que constituem a causa de pedir e aqueles em que se baseiam as excepções invocadas», serão ainda considerados pelo juiz os «factos instrumentais que resultem da instrução da causa», os «factos que sejam complemento ou concretização dos que as partes hajam alegado e resultem da instrução da causa, desde que sobre eles tenham tido a possibilidade de se pronunciar», e - tal como outrora - os «factos notórios e aqueles de que o tribunal tem conhecimento por virtude do exercício das suas funções»; e mantendo-se no nº 3 da mesma disposição que «o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito».
Dir-se-á, assim, que o «juiz não pode conhecer, em regra, senão das questões suscitadas pelas partes; na decisão que proferir sobre essas questões, não pode ultrapassar, nem em quantidade, nem em qualidade, os limites constantes do pedido formulado pelas partes (Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, Vol. V, p. 67 e 68).
Precisando, e no que tange à proibição de condenação em quantidade superior, há que considerar que o limite quantitativo da condenação é o da importância global pedido (conforme Ac. do STJ, de 15.06.1989, AJ 0º/89, pg. 13), não se reportando os limites da condenação às parcelas em que, para demonstração do quantum indemnizatório, há que desdobrar o cálculo do prejuízo (conforme Ac. da RL, de 26.05.1992, Aragão Barros, BMJ nº 417, p. 812, e Ac. da RE, de 30.09.2004, Oliveira Pires, CJ, 2004, Tomo IV, p. 248).
Dir-se-á, assim, que o «juiz não pode conhecer, em regra, senão das questões suscitadas pelas partes; na decisão que proferir sobre essas questões, não pode ultrapassar, nem em quantidade, nem em qualidade, os limites constantes do pedido formulado pelas partes. (...)
Também não pode condenar em objecto diverso do que se pediu, isto é, não pode modificar a qualidade do pedido. Se o autor pediu que o réu fosse condenado a pagar determinada quantia, não pode o juiz condená-lo a entregar coisa certa; se o autor pediu a entrega de coisa certa, não pode a sentença condenar o réu a presta um facto; se o pedido respeita à entrega de uma casa, não pode o juiz condenar o réu a entregar um prédio rústico, ou a entregar casa diferente daquela que o autor pediu; se o autor pediu a prestação de determinado facto (a construção dum muro, por hipótese), não pode a sentença condenar na prestação doutro facto (na abertura duma mina, por exemplo)» (Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, Vol. V, p. 67 e 68, com bold apócrifo).
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3.2.2.2.2. Concretizando, e no que ao recurso subordinado diz respeito, veio a Autora defender que, não tendo a Ré alegado inicialmente que as humidades, infiltrações e escorrências tinham origem no «fato das telas da cobertura o edifício se encontrarem feridas», tendo o mesmo sido «apenas suscitado aquando da perícia efectuada e que portanto, era fato novo e superveniente aos articulados», e que a «Ré Reconvinte não introduziu a matéria nova e superveniente (porque descoberta apenas aquando na inspecção realizada no local), nos autos, através do competente articulado superveniente», sobre esta matéria, «estranha aos autos e (…) sujeita à prova», não poderia «incidir a excepção de não cumprimento do contrato».
Contudo, compulsada a contestação apesentada pela Ré, verifica-se que, ao contrário do defendido pela Autora, aquela alegou desde logo: «a deficiente impermeabilização do revestimento da cobertura» (artigo 6º); que o «Condomínio e a respectiva Administração denodamente resistem a efectuar tais obras de impermeabilização da cobertura» (artigo 8º); ela própria pediu «um orçamento à firma “Justo Roman S.L.”, em finais de 2006 / inícios de 2007, para tudo o que fosse reparação de exteriores», o qual, junto a fls. 54, tem como epígrafe «IMPERMEABILIZAÇÃO DE PETO EN COBERTA» (artigo 10º); «a aqui R. suspendeu todos os pagamentos relativos a condomínio (…) procedendo-se a “acerto de contas” quanto estivesse devidamente impermeabilizada a cobertura e reparado o exterior» (artigo 12º); a Ré «reclamou do condomínio e à A. para que (…) procedesse a obras de impermeabilização da cobertura (que apresenta fissuras no material de revestimento, na própria placa e suportes)» (artigos 24º e 25º); «o não pagamento das quotas tem por base o facto de se encontrarem pendentes de resolução os apontados e descritos gravíssimos problemas nas indicadas fracções em causa, derivados de infiltrações, com proveniência no terraço do prédio» (artigo 32º); e «a Reconvinda, apesar de devidamente advertida, não obstante as promessa, completamente omitir proceder a obras de impermeabilização da cobertura (que apresentam fissuras no material de revestimento, na própria placa e suportes» (artigo 65º).
A Ré, de forma conforme com essa prévia alegação, ainda pediu, na alínea b) do petitório final da contestação, que fosse julgada procedente a «excepção (dilatória) de não cumprimento, dando azo a que a R. não liquide e continue a não liquidar todas e quaisquer prestações relativas a condomínio das fracções que detém / é proprietária no prédio dos autos, (…) até que se mostrem efectuada pela A. as ditas obras nas partes comuns, como sejam a efectiva impermeabilização da cobertura»; e na alínea a) da reconvenção, que a Autora fosse condenada a efectuar «as obras nas partes comuns atrás referias e como aí vão descritas (v. antecedente alínea b)».
Logo, uma primeira conclusão desde já se impõe: desde o primeiro momento da sua intervenção nos autos, a Ré não só equacionou a condenação da Autora a corrigir a deficiente impermeabilização da cobertura do prédio como questão a decidir, como alegou os factos necessários a preencherem a respectiva causa de pedir.
Prosseguindo, a posterior definição do objecto do litígio referiu expressamente que «a ré alegou que, mercê da deficiente impermeabilização do revestimento da cobertura do prédio, (…) tem vindo a sofrer infiltrações, escorrências e humidades no interior de algumas das suas fracções, (…) pretendendo ver realizadas obras nas partes comuns».
Por outras palavras, consubstanciando o pedido a concreta pretensão de tutela jurisdicional pedida pela parte ao Tribunal, o efeito jurídico que se pretende obter por via da acção (art. 581º, nº 3 do C.P.C.), no caso dos autos o mesmo foi primacialmente feito coincidir com a condenação da Autora a realizar obras na cobertura do prédio em causa, por forma a garantir a sua correcta impermeabilização.
Compreende-se, assim, que o primeiro tema da prova fosse enunciado por forma a saber-se «se as fracções da ré sofreram infiltrações, escorrências e humidades mercê da deficiente impermeabilização do revestimento da cobertura», desse modo se considerando-se expressamente a causa de pedir invocada pela Ré, isto é, o facto concreto de onde procederia este seu direito (à suspensão do pagamento das contribuições de condomínio, e a obter a condenação da Autora na realização das ditas obras), conforme art. 581º, nº 3 do C.P.C., o seu «princípio gerador (…), a sua causa eficiente» (Professor Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, Vol. III, 4ª edição, reimpressão, Coimbra Editora, Limitada, Coimbra, 1985, p. 121 e 123).
Assim, quando o Tribunal a quo deu como provados tais factos na sentença recorrida (nomeadamente, no enunciado sob o número 28), não violou o princípio do dispositivo; e quando neles fundou o funcionamento da excepção de não cumprimento do contrato (entendida com a particular especialidade que a natureza dos autos impõem), não conheceu de questão de que não podia tomar conhecimento (já que a Ré expressamente a arguira na sua contestação), nem condenou em objecto diverso do pedido (antes respeitou integramente a concreta tutela jurisdicional que lhe tinha sido solicitada pela Ré).
Por outras palavras, ao fazê-lo, manteve íntegro o efeito jurídico que lhe tinha sido pedido (reconhecimento do direito da Ré opor à Autora a excepção de não cumprimento do contrato, e de ver condenada esta a realizar obras de impermeabilização da cobertura); e utilizou para o efeito os únicos factos cujo conhecimento lhe era permitido, nos termos do art. 5º, nº 1 e nº 2 do C.P.C..
Logo, inexiste a nulidade arguida pela Autora (Recorrente subordinada), com base na alegada violação das als. d), II parte, e e), II parte, do nº 1 do art. 615º do C.P.C., sendo noutra sede - como eventual «erro de julgamento», que igualmente invocou - que deverá ser apreciado o fundamento de discordância por ela enunciado, isto é, a não aplicação aos autos da excepção de não cumprimento do contrato, ou a insuficiência dos factos proados para esse efeito. (Neste sentido, Ac. do STA, de 06.05.2015, Aragão Seia, Processo nº 01340/14, quando nele se lê que saber «se a fundamentação é a correcta ou adequada já não é questão que se inclua na eventual nulidade sentença por falta de fundamentação, antes se incluindo no âmbito de eventual erro de julgamento»).
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3.2.2.3.1. Art. 611º, nº 1 do C.P.C.
Lê-se no art. 611º, nº 1 do C.P.C. que, sem «prejuízo das restrições estabelecidas noutras disposições legais, nomeadamente quanto às condições em que pode ser alterada a causa de pedir, deve a sentença tomar em consideração os factos constitutivos, modificativos ou extintivos do direito que se produzam posteriormente à propositura da acção, de modo a que a decisão corresponda à situação existente no momento do encerramento da discussão».
«Só são, porém, atendíveis os factos que, segundo o direito substantivo aplicável, tenham influência sobe a existência ou conteúdo da relação controvertida».
Com efeito, desde «o momento em que a acção é proposta até que a sentença seja proferida, pode naturalmente haver alterações radicais nos elementos essenciais da causa, algumas das quais hão-de necessariamente reflectir-se no sentido da decisão» (Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nota, Manual de Processo Civil, 2ª edição Coimbra Editora, Limitada, 1985, p. 679).
Contudo, e tal como resulta expressamente da lei, ressalvam-se as disposições de carácter processual e substantivo, com as quais necessita de ser coordenado o princípio da atendibilidade dos factos supervenientes.
Assim, e precisando estas limitações de carácter processual, dir-se-á que os novos factos terão de ter sido previamente introduzidos no processo por meio de articulado próprio, isto é, normal ou eventual, sob pena de não poderem ser considerados em sede de sentença.
Por outras palavras, os «factos supervenientes à propositura da acção, englobando quer os objectivamente supervenientes, quer os que o são apenas subjectivamente (art. 506-2), hão-de ser introduzidos no processo mediante alegação das partes (arts. 264-1 e 664), em articulado normal ou eventual ou, quando ocorram ou sejam conhecidos depois da fase dos articulados, em articulado superveniente, que, com a sujeição aos prazos do art. 506-3, pode ser apresentado até ao enceramento dos debates sobre a matéria de facto (art. 506-1)» (José Lebre de Freitas, Código de Processo Civil Anotado, Vol. 2º, 2 edição, Coimbra Editora, Agosto de 2008, p. 689).
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3.2.2.3.2. Concretizando, e novamente no que ao recurso principal diz respeito, veio a Ré defender que a «sentença recorrida não faz menção expressa em sede de factos provados a factos jurídicos supervenientes – cfr. art. 611º CPCivil – relevantes para a decisão da causa», sendo esse o caso: dos «que decorrem do exposto a fls. 159v. a 160» («aquando da peritagem e da inspecção ao local já haviam sido iniciadas/feitas obras no exterior que visavam pôr termo às infiltrações, escorrências e humidades nas fracções da R./Reconvinte no 5º piso (…) e que estas não lograram alcançar tal propósito»); e dos demais contidos no «pedido em b) da reconvenção (segmento: “e em tudo o mais que, à data, esteja e se mostre danificado e seja consequência directa e necessária da sua conduta omissiva”)», «que se traduzem em danos ex novo apurados e que, designadamente, tem a ver com a opacidade de 4 vidros (duplos) a demandar limpeza ou substituição (tendo sido observados ainda "indícios de escorrências nalguns vidros das referidas fachadas, que apresentam diferença de tonalidade face aos restantes, e que atendendo as suas características, normalmente estão associadas ao arrastamento de substâncias constituintes do betão, neste caso, da platibanda perimetral e da laje de cobertura que é simultaneamente o teto das fracções em apreço – cfr. fls. 175”)», referindo-se assim ao relatório pericial.
Contudo, e salvo novamente o devido respeito por opinião contrária, a Ré não introduziu nenhum destes factos, com alegada relevância para a decisão da causa, nos autos por meio da apresentação de qualquer articulado, nomeadamente superveniente, já que o que consubstancia fls. 159, verso, e 160, de 16 de Dezembro de 2014, afirma-se como destinado ao conhecimento do Sr. Perito único nomeado, na perícia que se iria realizar («Materialidade superveniente esta que se solicita /pretende seja tomada em devida consideração pelo Exmo. Senhor Perito para /quando da elaboração do seu relatório pericial, face ao que se acha quesitado e lhe cumpre conhecer»).
Apresentado o dito relatório pericial, e atenta quer a data nele aposta (12 de Março de 2015), quer o seu conteúdo, verifica-se que no mesmo foram expressamente considerados os factos pretensamente omissos na sentença recorrida (e talvez por isso não tenha a Ré reclamado do seu teor), nomeadamente: o estado actual das partes comuns do prédio sobre o qual se acha constituído o Condomínio representado pela Autora; e os «indícios de escorrências nalguns vidros das referidas fachadas, que apresentam diferença de tonalidade face aos restantes».
O mesmo relatório pericial viria a ser integralmente subscrito na sentença proferida, quer ao nível dos factos provados (v.g. chegando inclusivamente o facto provado enunciado sob o número 33 a remeter para ele), quer ao nível da motivação da decisão de facto (servindo-se do mesmo para afastar o desconforme teor da prova testemunhal).
Logo, e salvo o devido respeito por opinião contrária, não só a Ré (Recorrente principal) não introduziu, oportuna e devidamente, nos autos os factos supervenientes que agora pretenderia que tivessem sido considerados pela sentença proferida pelo Tribunal a quo, como os mesmos não deixaram de se reflectir nesta, uma vez que, constituindo necessário objecto da perícia realizada, foram por ela tidos em conta; e, desse modo e nessa sede, valorizados pelo Tribunal recorrido.
Logo, inexiste a nulidade arguida pela Ré (Recorrente principal), com base na alegada violação do art. 611º do C.P.C..
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IV - FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
4.1. Decisão de Facto do Tribunal de 1ª Instância
4.1.1. Factos Provados
Realizada a audiência de julgamento no Tribunal de 1ª Instância, foram considerados provados os seguintes factos:
1 – B., Limitada, aqui Autora, é administradora do Condomínio do Lote 1, sito em ….
2 – C., Limitada, aqui Ré, é dona e legítima proprietária das seguintes fracções autónomas pertencentes ao referido Lote 1 que de seguida se identificam:
- fracção A correspondente à garagem n.º 1 com permilagem de 2,71
- fracção B correspondente à garagem n.º 2 com permilagem de 2,71
- fracção Z correspondente à garagem n.º 23 com permilagem de 1,86
- fracção AA correspondente à garagem n.º 24 com permilagem de 1,86
- fracção AB correspondente à garagem n.º 25 com permilagem de 3,55
- fracção CD correspondente à Loja n.º 73 – 15,96
- fracção CJ correspondente à Loja n.º 79 – 11,42
- fracção CL correspondente à Loja n.º 80 – 46,34.
3 - Com base na escritura de propriedade horizontal que fixou as respectivas permilagens, e no orçamento aprovado em Assembleia de Condóminos para o ano de 2010, cabia à Ré pagar semestralmente, a título de quotas ao condomínio inerentes a despesas com conservação e fruição das partes comuns do prédio e pagamento de serviços de interesse comum, os seguintes montantes:
- fracção A: 21,24 €;
- fracção B: 21,24 €;
- fracção Z: 14,58 €;
- fracção AA: 14,58 €;
- fracção AB: 27,84 €;
- fracção CD: 100,68 €:
- fracção CJ: 71,94 €;
- fracção CL: 291,96 €.
4 - Cabia ainda à Ré pagar, a título de seguro, respectivamente, os seguintes valores: 3,82 €; 3,82 €; 2,62 €; 2,62 €; 5,01 €; 22,54 €; 16,10 € e 65,35 €.
5 - Cabia ainda à Ré pagar, a título de fundo de reserva, respectivamente, 3,38 €; 3,38 €; 2,32 €; 2,32 €; 4,43 €; 19,96 €; 14,26 € e 57,87 €.
6 - Cabia ainda à Ré pagar as verbas extra orçamentadas e aprovadas referentes ao ano de 2009, referentes à fracção “A” e à fracção “CD”
, no valor, respectivamente, de 35,03 € e de 82,21 €.
7 - Cabia ainda à Ré pagar, da mesma forma, o 2.º semestre de 2010, cujo valor ascende ao montante referido no facto provado enunciado sob o número 3.
8 - Com base na permilagem fixada e no orçamento aprovado na Assembleia de Condóminos para o ano de 2011, cabia à Ré pagar semestralmente as mesmas quantias referidas no facto provado enunciado sob o número 3.
9 - As quantias a título de fundo de reserva cifram-se nos seguintes valores:
- fracção A: 4,24 €;
- fracção B: 4,24 €;
- fracção Z: 2,91 €;
- fracção AA: 2,91 €;
- fracção AB: 5,56 €;
- fracção CD: 20,10 €;
- fracção CJ: 14,37 €
- fracção CL: 58,30 €.
10 - O seguro referente a 2011 ascende, respectivamente, aos seguintes valores: 3,82 €; 3,82 €; 2,62 €; 2,62 €; 5,01 €; 22,54 €; 16,10 €; 65,35 €.
11 - Cabia ainda à Ré pagar o segundo semestre de quotas ao condomínio, que ascende ao valor de 564,06 €.
12 - Cabia ainda à Ré pagar, com base na permilagem fixada e no orçamento aprovado em Assembleia de Condóminos para o ano de 2012, semestralmente, as mesmas quantias referidas no facto provado enunciado sob o número 3.
13 - As quantias a título de fundo de reserva para este ano cifram-se nos mesmos valores a que se faz referência no facto provado enunciado sob o número 9.
14 - O seguro referente ao ano de 2012 ascende aos mesmos valores referidos no facto provado enunciado sob o número 10.
15 - Cabia à Ré pagar, com base na permilagem fixada e no orçamento aprovado em Assembleia de Condóminos para o ano de 2013, mensalmente, as seguintes quantias:
- fracção A: 4,24 €;
- fracção B: 4,24 €;
- fracção Z: 2,91 €;
- fracção AA: 2,91 €;
- fracção AB: 5,56 €;
- fracção CD: 20,33 €;
- fracção CJ: 14,53 €;
- fracção CL: 58,95 €.
16 - As quantias devidas a título do fundo de reserva cifram-se nos seguintes valores:
- fracção A: 5,09 €;
- fracção B: 5,09 €;
- fracção Z: 3,49 €;
- fracção AA: 3,49 €;
- fracção AB: 6,57 €;
- fracção CD: 24,40 €;
- fracção CJ: 17,43 €;
- fracção CL: 70,74 €.
17 - O seguro referente a 2013 ascende aos seguintes valores:
- fracção A: 3,52 €;
- fracção B: 3,52 €;
- fracção Z: 2,42 €;
- fracção AA: 2,42 €;
- fracção AB: 4,62 €;
- fracção CD: 0,77 €;
- fracção CJ: 14,85 €;
- fracção CL: 60,24 €.
18 - Foram ainda relativamente a este ano aprovados valores extra orçamento, que se cifram nas seguintes quantias:
- fracção A: 7,47 €;
- fracção B: 7,47 €;
- fracção Z: 5,13 €;
- fracção AA: 5,13 €;
- fracção AB: 9,79 €;
- fracção CD: 44,07 €;
- fracção CJ: 31,50 €;
- fracção CL: 127,81 €.
19 - Cabia à Ré pagar, com base na permilagem fixada e no orçamento aprovado em Assembleia de Condóminos para o ano de 2014, mensalmente, as seguintes quantias:
- fracção A: 4,24 €;
- fracção B: 4,24 €;
- fracção Z: 2,91 €;
- fracção AA: 2,91 €;
- fracção AB: 5,09 €;
- fracção CD: 20,30 €;
- fracção CJ: 14,53 €;
- fracção CL: 58,95 €.
20 - Cabia ainda à Ré pagar, a título de seguro, respectivamente, os seguintes valores: 2,66 €; 2,66 €; 1,82 €; 1,82 €; 3,48 €; 15,66 €; 15,66 €; 45,41 €.
21 - Cabia ainda à Ré pagar, a título de fundo de reserva, respectivamente, 5,09 €; 5.09 €; 3,49 €; 3,49 €; 6,67 €; 17,43 €; 70,74 €.
22 - Cabia ainda à Ré pagar, com base na permilagem fixada e no orçamento aprovado em Assembleia de Condóminos para o ano de 2015, mensalmente, as seguintes quantias:
- fracção A: 4,24 €;
- fracção B: 4,24 €;
- fracção Z: 2,91 €;
- fracção AA: 2,91 €;
- fracção AB: 5,56 €;
- fracção CD: 20,33 €;
- fracção CJ: 14,53 €;
- fracção CL: 58,95 €.
23 - Cabia ainda à Ré pagar, a título de seguro, respectivamente, os seguintes valores: 2,66 €; 2,66 €; 1,82 €; 1,82 €; 3,48 €; 15,66 €; 11,19 €; e 45,41 €.
24 - Cabia ainda à Ré pagar, a título de fundo de reserva, respectivamente, os seguintes valores: 5,09 €; 5,09 €; 3,49 €; 3,49 €; 20,33 €; 24,40 €; 17,43 €; e 70,74 €.
25 - A Ré não pagou à Autora qualquer uma das quantias supra referidas.
26 - A Ré jamais impugnou qualquer das deliberações que aprovaram o orçamento de cada um dos anos referidos, os valores aprovados extra orçamento, bem como o valor que cada condómino é obrigado a pagar a título de quotas.
27 - Em 2007, a Ré investiu em obras de vulto na modernização e melhoria do seu escritório, que abarca as contíguas e comunicantes fracções “CD”, “CJ” e “CL”, no que despendeu mais de 131.500,00 €.
28 - A deficiente impermeabilização do revestimento da cobertura do edifício – que apresenta fissuras no material de revestimento e na própria placa – levou a que, logo em 2008, tivessem de ser efectuadas obras nas fracções “CD”, “CJ” e “CL”, fruto de infiltrações, de escorrências e de humidades persistentes, que consistiram, basicamente, na limpeza de estores e demãos de pintura nas zonas interiores afectadas, tendo importado a quantia de 1.398,00 €.
29 - Durante o ano de 2009, as infiltrações, escorrências e humidades referidas no facto provado enunciado sob o número 28 voltaram a manifestar-se.
30 - Nesse mesmo ano de 2009, a Ré suspendeu todos os pagamentos relativos a condomínio.
31 - Por volta de Agosto de 2010, a Autora executou algumas obras nas fracções ”CD”, “CJ” e “CL”, que se traduziram em “picar” e pintar as respectivas paredes.
32 - A Autora está na posse de 917,00 €, que lhe foram entregues pela Seguradora para debelar as infiltrações no interior das fracções da Ré.
33 - Desde 2009, a Ré não pode utilizar convenientemente as fracções ”CD”, “CJ” e “CL” porquanto estas carecem das seguintes reparações (cuja melhor discriminação consta do relatório pericial de fls. 182 a 184 – cujo teor aqui se dá por reproduzido –, com excepção das alíneas d) e e):
a) Retirada, limpeza e montagem de estores situados no perímetro das janelas afectadas pela humidade;
b) Retirada, e substituição por pavimento de flutuante de madeira de idênticas características, do pavimento flutuante deteriorado e rodapé de polirei junto do canto sul/poente da sala de reuniões, incluindo a remoção de escombros para lixeira;
c) Picar os tectos de gesso junto às janelas, incluindo a remoção de escombros para lixeira;
d) Retirada da bancada de madeira laqueada de 26,5x4cm, deteriorada pela humidade, no móvel ligado às janelas e substituição por granito;
e) Retirada da tampa e costas do móvel ao lado da janela, deteriorado pela humidade, na sala de reuniões, com um novo tampo e lateral em granito;
f) Reboco com periescaloia de tira de 10 cm, em todo o perímetro das janelas;
g) Execução de revestimento/placa de gesso no tecto do perímetro das janelas das fracções;
h) Aplicação de tinta plástica anti mofo, usando duas mãos de fundo e uma de acabamento no novo tecto falso, paredes, socalco em directoria e parede anexa ao gabinete da direcção.
34 - O montante necessário para a reparação antes referida ascende a 5.597,80 €, mais IVA.
35 - Acresce que o tecto ainda mais cedeu em vários locais junto às janelas/fachada, e 'pinga' consecutivamente em algumas áreas do interior das instalações, dando azo ao agravamento dos vários danos evidenciados no facto provado enunciado sob o número 33, com maior e mais alargada deterioração dos móveis, chão e estores, nomeadamente no gabinete da direcção, departamento de recursos humanos e recepção.
36 - A Ré deixou de utilizar a sala de reuniões, isto também devido ao risco da queda do vidro da janela, quebrado e pendente de substituição, pelo menos, desde 2010: e, quando chove, é local de repositório de recipientes para contenção de água em 'goteiras a fio', baldes, panos, rodilhas e esfregonas de absorção.
37 - Desde 2009 e à medida que foram surgindo, a Ré denunciou todas e cada uma das indicadas anomalias junto da Autora, reclamando que procedesse a obras de impermeabilização da cobertura, e substituição de vidros e reparação da caixilharia exterior do edifício.
38 - As obras referidas no facto provado enunciado sob o número em 27 consistiram, entre outras, em demolições efectuadas.
39 - Após a propositura da acção, a Autora substituiu o vidro partido na sala de reuniões, bem como procedeu ao arranjo das caixilharias exteriores do edifício.
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4.1.2. Factos não provados
Na mesma decisão do Tribunal de 1ª Instância, foram considerados não provados os seguintes factos (lamentando-se que não tenham sido devidamente identificados por algarismos, letras ou outra forma usada habitualmente para o efeito, o que agora se faz):
1’ - Na sequência do referido no facto proado enunciado sob o número 28, a Autora e a Ré, consensualmente, "acertaram contas", abatendo na conta corrente o valor das obras executadas e que foram suportadas pela Ré.
2’ - Consciente da necessidade e premência de levar a cabo as obras nas fracções da Ré, a Autora encarregou-a de pedir um orçamento à firma "Justo Roman S. L.", em finais de 2006 / inícios de 2007, para tudo o que fosse reparação de exteriores, que foi entregue.
3’ - Em 2009, e na sequência do referido no facto provado enunciado sob o número 30, a Ré obteve o acordo da Autora em como só voltaria a pagar tais quantitativos quando o valor dos danos nas suas fracções estivessem monetariamente cobertos pelo que deixava de entregar, ficando as obras a realizar nessas fracções a seu cargo e procedendo-se a "acerto de contas" quando estivesse devidamente impermeabilizada a cobertura e reparado o exterior e, no imediato, feitas as reparações e substituições, em consequência, naquelas.
4’ - Contra a promessa que essas obras "de fundo" se iriam realizar, que a Administração do Condomínio ia levá-las a cabo "muito brevemente e ainda em 2011", mas que havia dificuldades de tesouraria prementes, em Setembro de 2011 a Ré acabou por aceder pagar algo (908,43 €).
5’ - Contra a promessa que essas mesmas obras se iriam realizar e que a Administração do Condomínio ia levá-las a cabo "muito brevemente e ainda em 2012", mas que havia dificuldades de tesouraria prementes, em Agosto de 2012 a Ré acabou por aceder algo pagar (1.000,00 € - o remanescente relativo ao ano de 2009).
6’ - A reparação dos danos referida no facto provado enunciado sob o número 33 provados demanda a retirada, fornecimento e instalação de um novo pavimento flutuante entrelaçado e rodapé de polirei, na sala de reuniões.
7’ - A cobertura do edifício apresenta fissuras nos suportes da placa de cobertura do edifício.
8’ - As infiltrações nas fracções da Ré foram provocadas pelas obras e demolições referidas, respectivamente, nos factos provados enunciados sob os números 27 e 38.
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4.2. Modificabilidade da decisão de facto
4.2.1.1. Poder (oficioso) do Tribunal da Relação
Lê-se no art. 607º, nº 5 do C.P.C. que o «juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto», de forma consentânea com o disposto no C.C., nos seus art. 389º do C.C. (para a prova pericial), art. 391º do C.C. (para a prova por inspecção) e art. 396º (para a prova testemunhal).
Contudo, a «livre apreciação não abrange os factos para cuja prova a lei exija formalidade especial, nem aqueles que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes» (II parte, do nº 5 do art. 607º do C.P.C. citado, com bold apócrifo).
Mais se lê, no art. 662º, nº 1 do C.P.C., que a «Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa».
Logo, quando os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas, a dita modificação da matéria de facto - que a ela conduza - constitui um dever do Tribunal de Recurso, e não uma faculdade do mesmo (o que, de algum modo, também já se retiraria do art. 607º, nº 4 do C.P.C., aqui aplicável ex vi do art. 663º, nº 2 do mesmo diploma).
Estarão, nomeadamente, aqui em causa, situações de aplicação de regras vinculativas extraídas do direito probatório material (regulado, grosso modo, no C.C.), onde se inserem as regras relativas ao ónus de prova, à admissibilidade dos meios de prova, e à força probatória de cada um deles, sendo que qualquer um destes aspectos não respeita apenas às provas a produzir em juízo.
Quando tais normas sejam ignoradas (deixadas de aplicar), ou violadas (mal aplicadas), pelo Tribunal a quo, deverá o Tribunal da Relação, em sede de recurso, sanar esse vício; e de forma oficiosa. Será, nomeadamente, o caso em que, para prova de determinado facto tenha sido apresentado documento autêntico - com força probatória plena - cuja falsidade não tenha sido suscitada (arts. 371º, nº 1e 376º, nº 1, ambos do C.P.C.), ou quando exista acordo das partes (art. 574º, nº 2 do C.P.C.), ou quando tenha ocorrido confissão relevante cuja força vinculada tenha sido desrespeitada (art. 358º do C.C., e arts. 484º, nº 1 e 463º, ambos do C.P.C.), ou quando tenha sido considerado provado certo facto com base em meio de prova legalmente insuficiente (vg. presunção judicial ou depoimentos de testemunhas, nos termos dos arts. 351º e 393º, ambos do C.P.C.).
Ao fazê-lo, tanto poderá afirmar novos factos, como desconsiderar outros (que antes tinham sido afirmados).
Lê-se ainda, no nº 2, als. a) e b) do art. 662º citado, que a «Relação deve ainda, mesmo oficiosamente»: «Ordenar a renovação da produção da prova quando houver dúvidas sérias sobre a credibilidade de depoente ou sobre o sentido do seu depoimento» (al. a); «Ordenar, em caso de dúvida fundada sobre a prova realizada, a produção de novos meios de prova» (al. b)».
«O actual art. 662º representa uma clara evolução [face ao art. 712º do anterior C.P.C.] no sentido que já antes se anunciava. Através dos nºs 1 e 2, als. a) e b), fica claro que a Relação tem autonomia decisória, competindo-lhe formar e fundar a sua própria convicção, mediante a reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou daqueles que se mostrem acessíveis.
(…) Afinal, nestes casos, as circunstâncias em que se inscreve a sua actuação são praticamente idênticas às que existiam quando o tribunal de 1ª instância proferiu a decisão impugnada, apenas cedendo nos factores de imediação e da oralidade. Fazendo incidir sobre tais meios probatórios os deveres e os poderes legalmente consagrados e que designadamente emanam dos princípios da livre apreciação (art. 607º, nº 5) ou da aquisição processual (art. 413º), deve reponderar a questão de facto em discussão e expressar de modo autónomo o seu resultado: confirmar a decisão, decidir em sentido oposto ou, num plano intermédio, alterar a decisão num sentido restritivo ou explicativo» (António Santos Abantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2013, p. 225-227).
É precisamente esta forma de proceder da Relação (apreciando as provas, atendendo a quaisquer elementos probatórios, e indo à procura da sua própria convicção), que assegura a efectiva sindicância da matéria de facto julgada, assim se assegurando o duplo grau de jurisdição relativamente à matéria de facto em crise (conforme Ac. do STJ, de 24.09.2013, Azevedo Ramos, comentado por Teixeira de Sousa, Cadernos de Direito Privado, nº 44, p. 29 e ss.).
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4.2.1.2. Âmbito da sindicância do Tribunal da Relação - Ónus de impugnação
Contudo, reconhecendo o legislador que a garantia do duplo grau de jurisdição em sede de matéria de facto «nunca poderá envolver, pela própria natureza das coisas, a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida em audiência», mas, tão-somente, «detectar e corrigir pontuais, concretos e seguramente excepcionais erros de julgamento» (preâmbulo do DL 329-A/95, de 12 de Dezembro), procurou inviabilizar a possibilidade de o recorrente se limitar a uma genérica discordância com o decidido, quiçá com intuitos meramente dilatórios.
Com efeito, e desta feita, «à Relação não é exigido que, de motu próprio, se confronte com a generalidade dos meios de prova que estão sujeitos à livre apreciação e que, ao abrigo desse princípio, foram valorados pelo tribunal de 1ª instância, para deles extrair, como de se tratasse de um novo julgamento, uma decisão inteiramente nova. Pelo contrário, as modificações a operar devem respeitar em primeiro lugar o que o recorrente, no exercício do seu direito de impugnação da decisão de facto, indicou nas respectivas alegações que servem para delimitar o objecto do recuso», conforme o determina o princípio do dispositivo (António Santos Abantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2013, p. 228, com bold apócrifo).
Lê-se, assim, no art. 640º, n 1 do C.P.C. que, quando «seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados; b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnada diversa da recorrida; c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas».
Precisa-se ainda que, quando «os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados», acresce àquele ónus do recorrente, «sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes» (art. 640º, nº 2, al. a) citado).
Logo, deve o recorrente, sob cominação de rejeição do recurso, para além de delimitar com toda a precisão os concretos pontos da decisão que pretende questionar, deixar expressa a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, como corolário da motivação apresentada; e esta última exigência (contida na al. c) do nº 1 do art. 640º citado), «vem na linha do reforço do ónus de alegação, por forma a obviar a interposição de recursos de pendor genérico ou inconsequente», devendo ser apreciada à luz de um critério de rigor enquanto «decorrência do princípio da auto-responsabilidade das partes», «impedindo que a impugnação da decisão da matéria de facto se transforme numa mera manifestação de inconsequente inconformismo» (António Santos Abantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2013, p. 129, com bold apócrifo).
Dir-se-á mesmo que as exigências legais referidas têm uma dupla função: não só a de delimitar o âmbito do recurso, mas também a de conferir efectividade ao uso do contraditório pela parte contrária (pois só na medida em que se sabe especificamente o que se impugna, e qual a lógica de raciocínio expendido na valoração/conjugação deste ou daquele meio de prova, é que se habilita a contraparte a poder contrariá-lo).
Por outras palavras, se o dever - constitucional e processual civil - impõe ao juiz que fundamente a sua decisão de facto, por meio de uma análise crítica da prova produzida perante si, compreende-se que se imponha ao recorrente que, ao impugná-la, apresente a sua própria. Logo, deverá apresentar «um discurso argumentativo onde, em primeiro lugar, alinhe as provas, identificando-as, ou seja, localizando-as no processo e tratando-se de depoimentos a respectiva passagem e, em segundo lugar, produza uma análise crítica relativa a essas provas, mostrando minimamente por que razão se “impunha” a formação de uma convicção no sentido pretendido» por si (Ac. da RP, de 17.03.2014, Alberto Ruço, Processo nº 3785/11.5TBVFR.P1, in www.dgsi.pt, como todos os demais sem indicação de origem).
Com efeito, «livre apreciação da prova» não corresponde a «arbitrária apreciação da prova». Deste modo, o Juiz deverá objectivar e exteriorizar o modo como a sua convicção se formou, impondo-se a «identificação precisa dos meios probatórios concretos em que se alicerçou a convicção do Julgador», e ainda «a menção das razões justificativas da opção pelo Julgador entre os meios de prova de sinal oposto relativos ao mesmo facto» (Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Manual de Processo Civil, 2ª edição, Coimbra Editora, Limitada, 1985, p. 655).
«É assim que o juiz [de 1ª Instância] explicará por que motivo deu mais crédito a uma testemunha do que a outra, por que motivo deu prevalência a um laudo pericial em detrimento de outro, por que motivo o depoimento de certa testemunha tecnicamente qualificada levou à desconsideração de um relatório pericial ou por que motivo deu como provado certo facto apesar de o mesmo ser referido em vários depoimentos. E é ainda assim por referência a certo depoimento e a propósito do crédito que merece (ou não), o juiz aludirá ao modo como o depoente se comportou em audiência, como reagiu às questões colocadas, às hesitações que não teve (teve), a naturalidade e tranquilidade que teve (ou não)» (Paulo Pimenta, Processo Civil Declarativo, Almedina, 2014, p. 325).
«Destarte, o Tribunal ao expressar a sua convicção, deve indicar os fundamentos suficientes que a determinaram, para que através das regras da lógica e da experiência se possa controlar a razoabilidade daquela convicção sobre o julgamento dos factos provados e não provados, permitindo aferir das razões que motivaram o julgador a concluir num sentido ou noutro (provado, não provado, provado apenas…, provado com o esclarecimento de que…), de modo a possibilitar a reapreciação da respectiva decisão da matéria de facto pelo Tribunal de 2ª Instância» (Ana Luísa Geraldes, «Impugnação e reapreciação da decisão sobre a matéria de facto», Estudos em Homenagem ao Prof. Dr. Lebre de Freitas, Vol I, pág. 591, com bold apócrifo).
Dir-se-á mesmo que, este esforço exigido ao Juiz de fundamentação e de análise crítica da prova produzida «exerce a dupla função de facilitar o reexame da causa pelo Tribunal Superior e de reforçar o autocontrolo do julgador, sendo um elemento fundamental na transparência da justiça, inerente ao acto jurisdicional» (José Lebre de Freitas, A Acção Declarativa Comum à Luz do Código de Processo Civil de 2013, 3ª edição, Coimbra Editora, Setembro de 2013, p. 281).
É, pois, irrecusável e imperativo que, «tal como se impõe que o tribunal faça a análise critica das provas (de todas as que se tenham revelado decisivas)… também o Recorrente ao enunciar os concreto meios de prova que devem conduzir a uma decisão diversa deve seguir semelhante metodologia», não bastando nomeadamente para o efeito «reproduzir um ou outro segmento descontextualizado dos depoimentos» (Ana Luísa Geraldes, «Impugnação e reapreciação da decisão sobre a matéria de facto», Estudos em Homenagem ao Prof. Dr. Lebre de Freitas, Vol I, p. 595, com bold apócrifo).
Ainda que com naturais oscilações - nomeadamente, entre a 2ª Instância e o Supremo Tribunal de Justiça - (muito bem sumariadas no Ac. do STJ, de 09.06.2016, Abrantes Geraldes, Processo nº 6617/07.5TBCSC.L1.S1, e no Ac. do STJ, de 11.02.2016, Mário Belo Morgado, Processo nº 157/12-8TVGMR.G1.S1) - , vêm sendo firmadas as seguintes orientações:
. os aspectos de ordem formal devem ser modelados em função dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade (neste sentido, Ac. do STJ, de 28.04.2014, Abrantes Geraldes, Processo nº 1006/12.2TBPRD.P1.S1);
. não cumprindo o recorrente os ónus impostos pelo art. 640º, nº 1 do C.P.C., dever-se-á rejeitar o seu recurso sobre a matéria de facto, uma vez que a lei não admite aqui despacho de aperfeiçoamento, ao contrário do que sucede quanto ao recurso em matéria de direito, face ao disposto no art. 639º, nº 3 do C.P.C. (nesse sentido, Ac. da RG, de 19.06.2014, Manuel Bargado, Processo nº 1458/10.5TBEPS.G1);
. a cominação da rejeição do recurso, prevista para a falta das especificações quanto à matéria das alíneas a), b), e c) do n.º 1, ao contrário do que acontece quanto à matéria do n.º 2 do art. 640.º do CPC (a propósito da «exatidão das passagens da gravação em que se funda o seu recurso»), não funciona aqui, automaticamente, devendo o Tribunal convidar o recorrente, desde logo, a suprir a falta de especificação daqueles elementos ou a sua deficiente indicação
(neste sentido, Ac. do STJ, de 26.05.2015, Hélder Roque, Processo nº 1426/08.7CSNT.L1.S1);
. dever-se-á usar de maior rigor no apreciação cumprimento do ónus previsto no nº 1 do art. 640º (primário ou fundamental, de delimitação do objecto do recuso e de fundamentação concludente do mesmo, mantido inalterado), face ao ónus previsto no seu nº 2 (secundário, destinado a possibilitar um acesso mais ou menos facilitado pela Relação aos meios de prova gravados relevantes, que tem oscilado em exigência ao longo do tempo, indo desde a transcrição obrigatória dos depoimentos até uma mera indicação e localização exacta das passagens da gravação relevantes) (neste sentido, Ac. do STJ, de 29.10.2015, Lopes do Rego, Processo nº 233/09.4TBVNG.G1.S1);
. o ónus de indicação exacta das passagens relevantes dos depoimentos gravados deve ser interpretado em termos funcionalmente adequados e em conformidade com o princípio da proporcionalidade, pelo que a falta de indicção com exactidão das passagens da gravação onde se funda o recurso só será idónea a fundamentar a rejeição liminar do mesmo se dificultar, de forma substancial e relevante, o exercício do contraditório, ou o exame pelo tribunal, sob pena de ser uma solução excessivamente formal, rigorosa e sem justificação razoável (neste sentido, Ac. do STJ, de 26.05.2015, Hélder Roque, Processo nº 1426/08.7CSNT.L1.S1, Ac. STJ de 22.09.2015, Pinto de Almeida, Processo nº 29/12.6TBFAF.G1.S1, Ac. do STJ, de 29.10.2015, Lopes do Rego, Processo nº 233/09.4TBVNG.G1.S1, e Ac. do STJ, de 19.01.2016, Sebastião Póvoas, Processo nº 3316/10.4TBLRA-C1-S1, onde se lê que o ónus em causa estará cumprido desde que o recorrente se reporte à fixação electrónica/digital e transcreva os excertos que entenda relevantes, de forma a permitir a reanálise dos factos e o contraditório);
. cumpre o ónus do art. 640º, nº 2 do C.P.C. quando não exista dificuldade relevante na localização pelo Tribunal dos excertos da gravação em que a parte se haja fundado para demonstrar o invocado erro de julgamento, como ocorre nos casos em que, para além de o apelante referenciar, em função do conteúdo da acta, os momentos temporais em que foi prestado o depoimento tal indicação é complementada com uma extensa transcrição, em escrito dactilografado, dos depoimentos relevantes para o julgamento do objecto do recurso (neste sentido, Ac. do STJ, de 29.10.2015, Lopes do Rego, Processo nº 233/09.4TBVNG.G1.S1); ou quando o recorrente identificou as testemunhas EE, FF e GG, assim como a matéria sobre a qual foram ouvidas, referenciou as datas em que tais depoimentos foram prestados e o CD onde se encontra a respectiva gravação, indicando o seu tempo de duração, e, para além disso, transcreveu e destacou a negrito as passagens da gravação tidas por relevantes e que, em seu entender, relevavam para a alteração do decidido (neste sentido, Ac. do STJ, de 18.02.2016, Mário Belo Morgado, Processo nº 476/09.oTTVNG.P2.S1);
. a apresentação das transcrições globais dos depoimentos das testemunhas não satisfaz a exigência determinada pela al. a) do n.º 2 do art. 640.º do CPC (neste sentido, Ac. do STJ, de 19.02.2015, Maria dos Prazeres Beleza, Processo nº 405/09.1TMCBR.C1.S1); nem o faz o recorrente que procede a uma referência genérica aos depoimentos das testemunhas considerados relevantes pelo tribunal para a prova de quesitos, sem uma única alusão às passagens dos depoimentos de onde é depreendida a insuficiência dos mesmos para formar a convicção do juiz (neste sentido, Ac. do STJ, de 28.05.2015, Granja da Fonseca, Processo nº 460/11.4TVLSB.L1.S1);
. servindo as conclusões para delimitar o objecto do recurso, devem nelas ser identificados com precisão os pontos de facto que são objecto de impugnação, mas bastando quanto aos demais requisitos desde que constem de forma explícita na motivação do recurso (neste sentido, Ac. do STJ, de 19.02.2015, Tomé Gomes, Processo nº 299/05.6TBMGD.P2.S1, Ac. do STJ, de 01.10.2015, Ana Luísa Geraldes, Processo nº 824/11.3TTLRS.L1.S1, Ac. do STJ, de 03.12.2015, Melo Lima, Processo nº 3217/12.1TTLSB.L1-S1, Ac. do STJ, de 11.02.2016, Mário Belo Morgado, Processo nº 157/12-8TVGMR.G1.S1, Ac. do STJ, de 03.03.2016, Ana Luísa Geraldes, Processo nº 861/13.3TTVIS.C1.S1, e Ac. do STJ, de 21.04.2016, Ana Luísa Geraldes, Processo nº 449/10.0TVVFR.P2.S1);
. não deve ser rejeitado o recurso se o recorrente seguiu uma determinada orientação jurisprudencial acerca do preenchimento do ónus de alegação quanto à impugnação da decisão da matéria de facto, nos termos do art. 640º do CPC (neste sentido, Ac. do STJ, de 09.06.2016, Abrantes Geraldes, Processo nº 6617/07.5TBCSC.L1.S1);
. a insuficiência ou mediocridade da fundamentação probatória do recorrente não releva como requisito formal do ónus de impugnação, mas, quando muito, como parâmetro da reapreciação da decisão de facto, na valoração das provas, exigindo maior ou menor grau de fundamentação, por parte do tribunal de recurso, consoante a densidade ou consistência daquela fundamentação (neste sentido, Ac. do STJ, de 19.02.2015, Tomé Gomes, Processo nº 299/05.6TBMGD.P2.S1).
De todo o exposto resulta que o âmbito da apreciação do Tribunal da Relação, em sede de impugnação da matéria de facto, estabelece-se de acordo com os seguintes parâmetros: só tem que se pronunciar sobre a matéria de facto impugnada pelo Recorrente; sobre essa matéria de facto impugnada, tem que realizar um novo julgamento; e nesse novo julgamento forma a sua convicção de uma forma autónoma, mediante a reapreciação de todos os elementos probatórios que se mostrem acessíveis (e não só os indicados pelas partes).
Importa, porém, não esquecer - porque (como se referiu supra) se mantêm em vigor os princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação da prova, e o julgamento humano se guia por padrões de probabilidade e não de certeza absoluta -, que o uso, pela Relação, dos poderes de alteração da decisão da 1ª Instância sobre a matéria de facto só deve ser usado quando seja possível, com a necessária segurança, concluir pela existência de erro de apreciação relativamente a concretos pontos de facto impugnados.
Por outras palavras, a alteração da matéria de facto só deve ser efectuada pelo Tribunal da Relação quando o mesmo, depois de proceder à audição efectiva da prova gravada, conclua, com a necessária segurança, no sentido de que os depoimentos prestados em audiência, conjugados com a restante prova produzida, apontam em direcção diversa, e delimitam uma conclusão diferente daquela que vingou na 1ª Instância. «Em caso de dúvida, face a depoimentos contraditórios entre si e à fragilidade da prova produzida, deverá prevalecer a decisão proferida pela primeira Instância em observância aos princípios da imediação, da oralidade e da livre apreciação da prova, com a consequente improcedência do recurso nesta parte» (Ana Luísa Geraldes, «Impugnação e reapreciação da decisão sobre a matéria de facto», Estudos em Homenagem ao Prof. Dr. Lebre de Freitas, Vol I, pág. 609).
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4.2.2.1. Concretizando, e tendo em conta a maior flexibilidade de critérios do S.T.J., relativos ao cumprimento do ónus de impugnação previsto no art. 640º do C.P.C., dir-se-ia que, sem inteira felicidade, a Ré (Recorrente principal, e única impugnante da matéria de facto julgada) não deixou de o cumprir indiciariamente (conclusão distinta de saber se, ao tê-lo feito, existe fundamento para a pretendida alteração dos factos julgados como provados, e outros omissos).
Com efeito, indicou: os concretos pontos de facto que considerou incorrectamente provados (no caso, a omissão no elenco dos factos provados, da «materialidade consubstanciadora do pedido em c) da Reconvenção», a não consideração no facto provado sob o número 34 da totalidade do valor inicialmente alegado, e a omissão no elenco dos factos provados de estarem as fracções ««A», «B», «Z», «AZ» e «AB» adstritas à sua actividade lucrativa, em termos de organização empresarial, funcionalidade e complementaridade); os concretos meios probatórios que imporiam decisão diferente (identificando os esclarecimentos prestados pelo Sr. Perito, os depoimentos das duas testemunha que valorizou para o efeito, e os documentos a que particularmente atentou); e a decisão que, no seu entender, se impunha (o darem-se como provados aqueles factos, antes omissos, e o dar-se totalmente provado o valor inicialmente alegado no artigo subjacente ao facto provado enunciado sob o número 34).
Relativamente ao juízo crítico próprio, apresentou-o sobretudo como uma mera conclusão sua.
Por outras palavras, admitindo-se necessariamente que o Tribunal a quo ouviu integralmente os esclarecimentos do Sr. Perito, e os depoimentos que a Recorrente principal seleccionou na sua impugnação, e pôde consultar os documentos por ela referidos, certo é que fez - e fundamentou com pormenor - dos mesmos uma outra valoração, nomeadamente por atender aos demais meios de prova, ajuizando todo o seu conjunto, bem como às regras da experiência.
Assim, pretendendo a Recorrente principal sindicar este juízo, não lhe bastaria seleccionar, do dito conjunto de meios probatórios, alguns deles (v.g. dois depoimentos, face a outros, um parte dos esclarecimentos prestados pelo Sr. Perito, face à sua total extensão), importando que, conjunta e simultaneamente, indicasse as razões pelas quais entende que aos mesmos deveria ser dada especial relevância, em detrimento de outros (assumindo tais razões um carácter objectivo - e não meramente subjectivo - , pois só assim seriam posteriormente verificáveis e sufragáveis pelo Tribunal da Relação).
Crê-se, porém, que abdicando este Tribunal de um maior rigor na apreciação do cumprimento daquele ónus, estará em condições de poder proceder (nos limites autorizados pelo art. 640º do C.P.C.) à reapreciação da matéria de facto, pretendida pelo Recorrente.
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4.2.2.2. Materialidade consubstanciadora da alínea c) da Reconvenção
Concretizando, veio a Ré (Recorrente principal) defender que a «materialidade consubstanciadora do pedido em c) da Reconvenção deve ser dada como adquirida / provada pela conjugação do em a), b) e c) da antecedente conclusão 11», isto é: «a) “É por demais evidente que a R., por mor das infiltrações/escorrências e da humidade que se entranhou, designadamente nos tectos, não pode dar uso condigno às fracções onde exerce a sua actividade social. Tal circunstância foi acentuada pelas testemunhas que arrolou que são funcionárias da empresa - Alberto Pereira, José António Gomes e Luís Rocha Alves -, que retrataram o cenário em questão: a colocação de baldes para recolha da água a pingar dos tectos, de panos, lençóis e rodilhas para absorção da mesma, etc.»; «b) A Roguel – Assessoria e Contabilidade, Lda. “trata-se de uma firma que já presta serviços há décadas e que mantém um número de trabalhadores assinalável para o ramo de actividade em questão – 10 –, dedicando-se a uma clientela mais exclusiva”»; e «c) “As testemunhas supra identificadas ( ou seja, Alberto Pereira, José António Gomes e Luís Rocha Alves) referiram prontamente que desde 2008/2009 (o depoente Luís Rocha Alves apontou para os anos de 2010/2011) deixaram de utilizar a dita sala de reuniões por causa das infiltrações mencionadas…”».
Contudo, compulsada a sentença recorrida, verifica-se que: a materialidade constante da alínea a) da 11ª conclusão se encontra vertida na parte inicial do facto provado enunciado sob o número 33 («Desde 2009 a R. não pode utilizar convenientemente as fracções “CD”, “CJ” e “CL”»), e na parte final do facto provado enunciado sob o número 36 («e, quando chove, é local de repositório de recipientes para contenção de água em ‘goteiras a fio’, bales, panos, rodilhas e esfregonas»); o ter a Ré deixado de utilizar a sala de reuniões por causa das infiltrações mencionadas, encontra-se vertido na parte inicial do facto enunciado sob o número 36 («A R. deixou de utilizar a sala de reuniões»); e ser a Ré uma firma que já presta serviços há décadas e que mantém um número de trabalhadores assinalável para o ramo de actividade em questão – 10 –, dedicando-se a uma clientela mais exclusiva, não tem qualquer repercussão prática na decisão a proferir, uma vez que ficou por provar a pretendida repercussão económica na sua rendibilidade mensal (alegadamente, de menos € 120,00) do não poder usufruir, em condições de normais de utilização e de salubridade, de toda a área das suas fracções.
Por outras palavras, parte dos factos pretendidos aditar à sentença recorrida, como tendo resultado da prova produzida, já constam da mesma, no elenco dos factos provados; e os remanescentes são irrelevantes para a decisão a proferir, uma vez que, sendo instrumentais de outros essenciais, estes últimos ficaram por provar.
Logo, e por falta de fundamento, improcede o recurso de impugnação da matéria de facto, apresentado pela Ré (Recorrente principal), relativo à sua pretensão de aditar à sentença recorrida, no elenco dos factos provados, a alegada materialidade consubstanciadora da alínea c) da Reconvenção.
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4.2.2.3. Adstrição das fracções «A», «B», «Z», «AZ» e «AB» à actividade lucrativa da Ré (em termos de organização empresarial, funcionalidade e complementaridade)
Concretizando novamente o recurso de impugnação da matéria de facto, veio a Ré (Recorrente principal) defender que, afirmando-se na «sentença recorrida que as fracções “A”, “B”, “Z”, “AZ” e “AB” (na cave) não têm qualquer ligação funcional com as fracções “CD”, “CJ” e “CL” (no 5º piso) onde se verificam os problemas com humidades, infiltrações e escorrências», seria certo que, tratando-se, «na verdade, de garagens», estariam porém «adstritas àqueloutras e que, até, funcionam como arquivo de documentação da actividade empresarial aí levada a cabo, pelo que devem ser abrangidas pela exceptio non adimpleti contractus (sem juros), ou, pelo menos, também ser o valor que é devido à recorrida levado a compensação – cfr. o disposto nos arts. 428º ou 827º, ambos do CCivil, destarte violados».
Compulsada a sentença recorrida, verifica-se que, na sua fundamentação de direito, se afirma, quanto às fracções pertencentes à Ré que correspondem a garagens (fracções “A”, “B”, “Z”, “AA” e “AB”), que «estão em causa fracções autónomas que não têm qualquer ligação funcional com as fracções onde se verificam os problemas de infiltrações /escorrências de água e de humidade persistentes não sendo por isso legitimo à R. opor a exceptio para se furtar ao pagamento da contribuição para as despesas comuns no que tange a esses imóveis».
Dir-se-á, relembrando o que já se referiu supra (em 3.2.2.1.2.), que, podendo tê-lo feito, a Ré não alegou previamente, em qualquer momento dos autos, a factualidade que agora pretende ver aditada, no elenco dos factos provados, à sentença recorrida, nomeadamente que as fracções correspondentes às garagens sirvam de arquivo à sua actividade empresarial (uma vez que as demais expressões que utilizou, pertinentes a encontrarem-se «adstritas à [sua] actividade lucrativa (..) em termos de organização empresarial, funcionalidade e complementaridade» são conclusivas, exigindo posterior densificação, que não se encontra para além daquela menção à sua utilização como arquivo).
Não o tendo oportunamente feito, não pode agora este Tribunal considerá-lo (independentemente da prova que tivesse sido produzida sobre essa factualidade pela testemunha Luís Carlos da Rocha Alves, que citou para o efeito).
Acresce que, mesmo que fosse outro o juízo deste Tribunal (que o não é !), tendo a prova da existência de infiltrações, de humidades e de escorrências persistentes, impeditivas da normal fruição dos espaços por elas afectados, ficado confinada às fracções «CD», «CJ» e «CL» (conforme factos provados enunciados sob os números 28 e 33), ainda que existisse aquela utilização para aquivo das restantes fracções, faltaria o registo nas mesmas do dano que inviabilizaria a sua fruição plena, em condições de normais utilização e salubridade.
Por outras palavras, estes concretos factos pretendidos aditar à sentença recorrida, como tendo resultado da prova produzida, nem foram previamente alegados pela Ré, nem são relevantes para o efeito por si pretendido.
Logo, e por falta de fundamento, improcede o recurso de impugnação da matéria de facto, apresentado pela Ré (Recorrente principal), relativo à sua pretensão de aditar à sentença recorrida, no elenco dos factos provados, a alegada adstrição das fracções «A», «B», «Z», «AZ» e «AB» à sua actividade lucrativa.
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4.2.2.4. Facto provado enunciado sob o número 34 (valor da reparação dos danos registados nas fracções «CD», «CJ» e «CL»)
Concretizando, uma última vez, o recurso de impugnação da matéria de facto, veio a Ré (Recorrente principal) defender que, tendo o «facto tido por provado em 34» ficado apenas demonstrado «parcialmente (reparação por 5.597,80 € mais IVA, ou seja 6.885,29 €)», deveria tê-lo «sido pela totalidade do peticionado, ou seja, 7.372,50».
Considerou suficiente para o efeito o orçamento de fls. 57 e 58, que ela própria apresentara; e os esclarecimentos prestados em sede de audiência de julgamento pelos Sr. Perito único, Luís Miguel Ferreira Araújo, nomeadamente quando referiu que os valores constantes do mesmo orçamento são reais, correntes e de mercado, reflectindo à partida trabalhos que são necessários. Acrescentou depois a própria Ré que é «bom não esquecer que, no que ao mobiliário tange, ele teve origem no estrangeiro e é, se não todo, em parte, específico para o escritório da R./Reconvinte (“feito à medida”, tendo aí colocado pela firma espanhola que fez as obras em 27. de factos provados)».
Contudo, e como desde logo resultou da reprodução feita pela Ré do depoimento do Sr. Perito, o mesmo também precisou, quando confrontado com o orçamento junto aos auto por ela, parecer-lhe «que pelos valores totais pode ser possível a apresentação. Isto tudo depende de empresa para empresa».
Logo, se para ele era um facto que os ditos preços seriam reais, correntes e de mercado, certo é que, também para ele seriam estes e outros, não necessária e absolutamente coincidentes ou idênticos, apresentáveis por outras empresas, situadas no mesmo mercado (por isso mesmo se exigindo, em regime de contratação pública, a apresentação simultânea de orçamentos por plúrimas empresas).
Compreende-se, por isso, que na sentença recorrida, e a propósito do «montante necessário despender para a reparação desses danos», se haja esclarecido que «o Tribunal credibilizou o sobredito relatório pericial. Com efeito, a R. apresentou a fls. 57 e 58 um orçamento que fixa em 7.372,0 € a quantia a despender na reparação dos danos descritos no ponto 38 dos factos provados. Sucede que, como observou o Sr. Perito, no valor que orçamentou para aquele efeito – 4.721,50 € mais IVA – teve em conta os valores de mercado (cfr. fls. 182). Nessa medida, é evidente que a posição de imparcialidade que o Sr. Perito tem nos autos permite concluir que o orçamento que apresentou está mais de acordo com os preços de mercado do que aquele que foi apresentado pela empresa Justo Roman S.L. à R., que, na perspectiva de fazer o negócio e de com ele lucrar, naturalmente não goza de tal equidistância».
Reitera-se, aqui, idêntico juízo, sendo que os factos usados pela Ré para os contrariar - e mais uma vez - não foram alegados em sede e no momento próprio, não podendo agora ser considerados (isto é, o mobiliário em causa - que é apenas parte dos danos a reparar ! - teve origem no estrangeiro, tendo sido feito à medida, e aí colocado, por uma firma espanhola, sendo ainda necessário alegar - o que também não foi feito ! - que precisamente por isso não seria replicável por qualquer outra).
Por outras palavras, este concreto aumento de valor pretendido aditar, não resultou da mais conforme ponderação da prova produzida, nomeadamente por a Ré não ter oportunamente alegado os factos necessários a descredibilizar (nesta parte) o relatório pericial junto aos autos, nem (ainda que o tivesse feito) serem os mesmos suficientes para substituírem na sua totalidade o juízo pericial em causa (limitando-se à reparação/substituição do mobiliário afectado, e não também às obras de reparação das divisões afectadas).
Logo, e por falta de fundamento, improcede o recurso de impugnação da matéria de facto, apresentado pela Ré (Recorrente principal), relativo à sua pretensão de alterar o facto provado enunciado sob o número 34 (elevando o valor que dele consta, de € 5.597,80 mais IVA, para € 7.372,50).
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Mantém-se, assim, inalterada a decisão sobre a matéria de facto julgada pelo Tribunal a quo.
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Recorda-se que, radicando o pedido da Ré (Recorrente principal), de alteração do decidido na sentença proferida nos autos, do sucesso da arguição de nulidade respectiva, e do sucesso da impugnação da decisão sobre a matéria de facto ali consubstanciada, tendo visto improceder ambas as suas pretensões, improcede na sua totalidade o recurso de apelação principal por si interposto.
Contudo, tendo a Autora (Recorrente subordinada) impugnado ainda, no recurso de apelação subordinada que interpôs, a interpretação e aplicação do direito feita pelo Tribunal a quo, prosseguir-se-á nessa apreciação.
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V - FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
5.1. Excepção de não cumprimento do contrato
Veio a Autora (Recorrente subordinada) alegar que, não só a Ré (aqui Recorrida) não poderia fundar a arguição da excepção peremptória de não cumprimento do contrato no facto das telas de cobertura do edifício se encontrarem danificadas (considerando-o como facto superveniente, não introduzido - oportuna e devidamente - nos autos), como, tendo executado um orçamento de obras aprovado em Assembleia de Condóminos, dever-se-ia ter por cumprida a sua obrigação, ficando desse modo impedido o funcionamento da dita excepção.
Uma vez que já foi demonstrado supra (em 3.2.2.2.2.) a improcedência do primeiro dos fundamentos por ela invocados nesta sede, resta-nos apreciar o segundo.
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5.1.1. Lê-se, a propósito, no art. 428º, nº 1 do C.C. que, «se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo».
Logo, o funcionamento da exceptio non adimpleti contractus a que se refere este artigo pressupõe a existência de um contrato com prestações correspectivas ou correlativas, isto é, interdependentes, sendo uma o motivo determinante da outra (o que se verifica nos chamados contratos bilaterais ou sinalagmáticos).
Por outras palavras, mercê da sua própria natureza, esta excepção é aplicável apenas aos contratos bilaterais com obrigações reciprocamente interligadas por um sinalagma genético-funcional, já que só aí o contraente fiel pode sustar o cumprimento da sua prestação como meio idóneo de coagir a contraparte a cumprir também a sua prestação sinalagmática.
Mas pressupõe igualmente que não estejam fixados prazos diferentes para as prestações, já que, devendo uma delas ser cumprida antes da outra, a exceptio não teria razão de ser.
Contudo, «a fórmula legal “se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimentos das prestações” não é inteiramente rigorosa, pois o que a excepção supõe é que um dos contraentes não esteja obrigado, pela lei ou pelo contrato, a cumprir a sua obrigação antes do outro: se não estiver, pode ele, sendo-lhe exigida a prestação, recusá-la, enquanto não for efectuada a contraprestação ou lhe não for oferecido o cumprimento simultâneo desta. Por conseguinte, a excepção pode ser oposta ainda que haja vencimentos diferentes, dado poder sê-lo pelo contraente cuja prestação deva ser feita depois da do outro contraente, apenas não podendo ser oposta pelo contraente que devia cumprir primeiro» (Vaz Serra, RLJ, ano 105, p. 283, e ano 108, p. 155, com bold apócrifo).
Vem-se, ainda, precisando que, sendo os contratos bilaterais o âmbito natural da excepção de não cumprimento, a mesma poder-se-á ainda aplicar a outras situações em que se esteja perante obrigações que se justifiquem reciprocamente, não necessariamente por um sinalagma genético (em que a correspectividade se refere ao momento constitutivo, não podendo uma obrigação surgir sem a outra), mas sim por um sinalagma funcional (em que a correspectividade se refere a obrigações já constituídas, significando que elas se vão desenvolver solidariamente).
Será precisamente esse o caso das obrigações reais ou propter rem, isto é, das obrigações a que o respectivo titular está vinculado, não por via de um contrato, mas por ser titular de um determinado direito real, que não deixam por isso de consubstanciar verdadeiras relações obrigacionais (Rui Pinto Duarte, Curso de Direitos Reais, p. 21).
Com efeito, «o entendimento de que as obrigações “propter rem” fazem parte do conteúdo do “ius in re” não significa que, por esse motivo, elas devam ser qualificadas como relações de natureza real, ou de natureza mista, ou como figuras de fronteira entre os “iura in re” e as obrigações. Estruturalmente, é de verdadeiras obrigações que se trata, ou seja, de vínculos jurídicos por virtude dos quais uma pessoa, na qualidade de titular de um direito real, fica adstrita a realizar uma prestação em benefício de outra» (M. Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, p. 102 e 103, com bold apócrifo).
Logo, apesar da letra do art. 428º do C.C. e da sua inserção na disciplina dos contratos, poder inculcar o contrário, definindo o art. 397º do mesmo diploma a obrigação sem fazer qualquer menção à sua origem, admite-se que a excepção de não cumprimento seja aplicável às obrigações propter rem, uma vez que o sinalagma que é fundamento do funcionamento da exceptio tem mais relação com o aspecto funcional do que com o aspecto genético das obrigações em causa, isto é, mais com a reciprocidade das obrigações do que com a sua origem (Ac. da RL, de 08.05.2008, Pedro Lima Gonçalves, Processo nº 1824/2008-8. No mesmo sentido, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, Coimbra Editora, Limitada, 4ª Edição, p. 406, Almeida Costa, RLJ, ano 119, p. 143, e Menezes Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil, Vol. II, p. 847. Na jurisprudência, e em sede da obrigação do condómino concorrer para os encargos de conservação e fruição de partes comuns de um edifício, verdadeira obrigação propter rem, Ac. da RP, de 01.04.1993, CJ, Ano 1993, Tomo II, p. 201, e Ac. da RL, de 09.05.1996, CJ, Ano 1996, Tomo III, p. 87).
Desta forma, pode «dizer-se, de um modo geral, que a “exceptio” tem ainda aplicação nos casos em que, por força da própria lei, embora contra a vontade das partes, se cria entre elas uma situação análoga à proveniente de um contrato bilateral» (Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações, 1979, p. 271, nota 3, com bold apócrifo).
Dir-se-á assim, agora com maior rigor, que a excepção peremptória de não cumprimento do contrato é uma excepção de direito material, que se destina a permitir que o contraente fiel não cumpra enquanto o contraente faltoso não cumprir também. Não legítima, por isso, o incumprimento definitivo do contrato pelo contraente fiel, mas apenas o cumprimento dilatório do contraente fiel como forma de coagir o contraente faltoso a cumprir também aquilo que tem que cumprir. Pressupõe, por isso, que o cumprimento das obrigações interconexionadas ou seja simultâneo, ou que a obrigação do excipiente deva ser cumprida em último lugar já que então - à data do respectivo adimplemento - ele sabe se a contraparte cumpriu, ou não a prestação, a que está vinculada (Ac. do STJ, de 18.02.2003, Azevedo Ramos, CJ AcSTJ, Ano 2003, Tomo I, p. 103-106; e Ac. do STJ, de 18.11.2004, Borges Soeiro, in www.dgsi.pt).
Logo, «a exceptio não funciona como uma sanção, mas apenas como um processo lógico de assegurar, mediante o cumprimento simultâneo, o equilíbrio em que assenta o esquema do contrato bilateral. Por isso ela vigora, não só quando a outra parte não efectua a sua prestação por que não quer, mas também quando ela a não realiza ou a não oferece porque não pode» (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, Coimbra Editora, Limitada, 4ª Edição, p. 406).
Compreende-se, assim, que se afirme que «a excepção do contrato não cumprido não pressupõe a culpa do devedor da contraprestação no seu atraso. A inexecução por parte deste pode ser-lhe imputável ou não, isto é, tanto pode ele constituir-se em mora como não. Ainda que o incumprimento não lhe seja imputável, antes obedeça a circunstâncias fortuitas, independentes da vontade, a excepção é invocável pelo outro contraente» (João José Abrantes, A excepção de não cumprimento do contrato no Direito Civil, p. 88, com bold apócrifo).
Também no caso de incumprimento parcial ou de cumprimento defeituoso é comummente aceite pela doutrina o recurso à exeptio non rite adimpleti contractus: a mesma «vale tanto para o caso de falta integral do cumprimento, como para o cumprimento parcial ou defeituoso, desde que a sua invocação não contrarie o princípio geral da boa fé consagrado nos artigos 227º e 762º, nº 2», ambos do C.C. (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, Coimbra Editora, Limitada, 4ª Edição, p. 406).
Com efeito, a doutrina e a jurisprudência têm realçado que, no aferir da legitimidade da invocação da excepção de não cumprimento do contrato, importa ponderar: a regra da boa fé; e a verificação da proporcionalidade (ou do equilíbrio) entre as prestações.
É que, por um lado, «seria contrário à boa fé que um dos contraentes recusasse a sua inteira prestação, só porque a do outro enferma de uma falta mínima ou sem suficiente relevo»; e, por outro, «na mesma linha, surge a regra da adequação ou proporcionalidade entre a ofensa do direito do excipiente e o exercício da excepção. Uma prestação significativamente incompleta ou viciada justifica que o outro obrigado reduza a contraprestação a que se acha adstrito. Mas, em tal caso, só é razoável que recuse quando se torne necessário para garantir o seu direito» (Mário Júlio de Almeida Costa, «Anotação ao Ac, do STJ, de 11 de Novembro de 1984», RLJ, ano 119, 1986/1987, p. 144).
Assente, e face à sua invocação, o contraente a quem é oposta a excepção do não cumprimento tem de provar que cumpriu a sua prestação para obviar aos respectivos efeitos substantivos (Ac. do STJ, de 24.06.1999, Noronha do Nascimento, CJ AcSTJ, Ano 1999, Tomo II, p. 163, com bold apócrifo). Deverá por isso, para obstar ao seu válido exercício, oferecer o cumprimento simultâneo, em termos completos e rigorosos.
Por fim, a excepção de não cumprimento do contrato tem de ser invocada pela parte que se pretende valer da mesma, de forma expressa ou tácita, não podendo ser conhecida oficiosamente pelo juiz (Calvão da Silva, Cumprimento e sanção pecuniária compulsória, p. 334). A sua invocação tácita terá de resultar de factos alegados pelo excipiente que inequivocamente a exprimam (Ac. da RC, de 08.06.93, Francisco Lourenço, CJ, Ano 1993, p. 55; e Ac. da RG, de 09.04.2003, Arnaldo Silva, CJ, Ano 2003, Tomo II, p. 281).
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5.1.2. Concretizando, recusando a Ré (agora Recorrida) o pagamento das contribuições devidas enquanto condómina, para a conservação e fruição das partes comuns do edifício onde se inserem as fracções autónomas de que é proprietária, por deficiente impermeabilização do terraço de cobertura, dir-se-á que o dito terraço é, imperativamente, parte comum do mencionado prédio (conforme art. 1421º, nº 1, al. b) do C.C.).
Dir-se-á ainda que a obrigação da Ré, de contribuir para as ditas despesas de conservação e fruição das partes comuns, em proporção do valor das suas fracções (art. 1424º, nº 1 do C.C.), constitui precisamente um dos exemplos de obrigações propter rem, já que decorre, não de uma relação creditícia autónoma, mas antes do próprio estatuto do condomínio, da titularidade de um direito real (Aragão Seia, Propriedade Horizontal, Condóminos e Condomínios, Almedina, 2001, p. 121).
Por fim, dir-se-á que a obrigação de pagar as despesas exigidas pela conservação e fruição das partes comuns faz parte dum sinalagma, contrapondo-se à obrigação imposta ao Condomínio de proporcionar a correcta conservação e fruição das mesmas partes comuns.
Logo, «pode o condómino recusar o pagamento da sua contribuição para as despesas comuns enquanto o condomínio não proceder à reparação dos defeitos das partes comuns que impedem a utilização das fracções desse condómino» (Ac. da RL, de 08.05.2008, Pedro Lima Gonçalves, Processo nº 1824/2008-8).
Ora, tendo ficado assente nos autos que, mercê da «deficiente impermeabilização do revestimento da cobertura do edifício - que apresenta fissuras no material de revestimento e na própria placa - », «desde 2009 a R. não pode utilizar convenientemente as facções “CD”, “CJ” e “CL”», já que, «quando chove, é local de repositório de recipientes para contenção de água em ‘goteiras a fio’, baldes, panos, rodilhas e esfregonas de absorção» (factos provados enunciados sob os números 28, 33 e 36), compreende-se o juízo seguido na sentença recorrida, de que esse incumprimento da Autora (real e efectivo, ao contrário do por ela pretendido nas suas alegações de recurso) habilitava a Ré a recusar o pagamento das despesas de condomínio exigíveis pela propriedade daquelas fracções, enquanto não fossem reparadas as causas dos danos que lhe são provocados pelo deficiente estado da parte comum cobertura.
Para o efeito é irrelevante (como se deixou explicitado supra) o não ter actuado a Autora com culpa, isto é, o desconhecer que as infiltrações, humidades e escorrências sofridas pela Ré resultavam, em grande parte, do mau estado da impermeabilização da cobertura do edifício, nomeadamente da fractura das telas asfálticas de revestimento, uma vez que é estanho ao funcionamento da exceptio a culpa do contraente primeiro incumpridor.
Por fim, dir-se-á ainda que, atentos os montantes em causa (isto é, os € 7.350,06 devidos pela Ré à Autora, por prestações de condomínio, e o custo das obras a realizar pela Autora - necessariamente significativo - , acrescido dos € 5.597,80, mais IVA, que deve à Ré, para reparação dos danos que já lhe causou), não existe aqui qualquer violação da boa fé, ou da proporcionalidade, que impedisse o funcionamento da dita excepção de não cumprimento.
Logo, e por falta de fundamento, improcede nesta parte o recurso de apelação subordinado interposto pela Autora, confirmando-se a procedência da excepção peremptória de não cumprimento do contrato, afirmada na sentença recorrida.
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5.2. Abuso de direito
Por fim, veio a Autora (Recorrente subordinada) defender actuar a Ré (aqui Recorrida) em flagrante, claro e inequívoco abuso de direito, ao invocar a excepção de não cumprimento acabada de analisar, já que a sua recusa de pagar as contribuições de condomínio tornou o prédio ingovernável, não só por ela própria representar 20% da sua permilagem total, com ainda porque os demais Condóminos se recusam agora a cumprirem, eles próprios, as suas obrigações.
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5.2.1. Lê-se, a propósito, no art. 334º do C.C. que «é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito».
Dir-se-á assim, e antes de mais, que o instituto do abuso de direito assenta na existência de limites indeterminados à actuação jurídica individual, resultantes da boa fé, dos bons costumes ou do fim social ou económico do direito exercido.
Trata-se de uma válvula de segurança, uma das cláusulas gerais com que o legislador pode obtemperar à injustiça gravemente chocante e reprovável para o sentimento jurídico prevalecente na comunidade social, à injustiça de proporções intoleráveis para o sentimento jurídico imperante, em que redundaria o exercício de um direito por lei conferido (Manuel de Andrade, Teoria Geral das Obrigações, 1958, p. 63. No mesmo sentido, Almeida Costa, Direito das obrigações, 3ª edição, p. 60, e Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol, I, 4ª edição, Coimbra Editora, p. 298).
Pretende-se ainda com ele assegurar expectativas e direccionar condutas (uma das funções primárias do Direito): assegurar, por um lado, a confiança fundada nas condutas comunicativas das «pessoas responsáveis», assente na própria credibilidade que estas condutas reivindicam; e, por outro, dirigir e coordenar dinamicamente a interacção social e criar instrumentos aptos a dirigir e coordenar essa interacção, por forma a alterar as possibilidade de certas condutas no futuro. Ambas as funções relacionam-se com aquela «paz jurídica» que, ao lado da «justiça» é referida como uma das expressões da própria «ideia de direito» (Baptista Machado, Obra Dispersa, Vol. I, Scientia Jurídica, Braga, 1991, p. 346).
A lei utiliza aqui, propositadamente, conceitos indeterminados («boa fé», «bons costumes», «fim social ou económico do direito») como modo privilegiado de atribuir ao aplicador intérprete - maxime ao juiz - instrumentos capazes de promover, no caso concreto, uma busca mais apurada da justiça (Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I - Parte Geral, Tomo I, p. 198).
Contudo, pode dizer-se que:
. boa fé - objectiva-se em regras de actuação (Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português I, Parte Geral, Tomo I, p. 180 e 182): é a consideração razoável e equilibrada dos interesses dos outros, a honestidade e a lealdade nos comportamentos e, designadamente, na celebração e execução dos negócios jurídicos (Ana Prata, Dicionário Jurídico, 2ª edição, Almedina, 1989, p. 78), reporta-se à correcção e lealdade (Fernando Augusto Cunha e Sá, Abuso de Direito, C.E.F.D.G.C.I., Lisboa, 1973, p. 193). Por isso, agir de boa fé é «agir com diligência, zelo e lealdade correspondente aos legítimos interesses da contraparte, é ter uma conduta honesta e conscienciosa, uma linha de correcção e probidade, a fim de não prejudicar os legítimos interesse da contraparte, e não proceder de modo a alcançar resultados opostos aos que uma consciência razoável poderia tolerar» (Ac. do STJ, de 10.12.1991, BMJ nº 412, p. 460).
A este propósito deverá ser tido em consideração o disposto nos arts. 227º e 762º, ambos do C.C., que se referem à exigência da actuação de boa fé nos preliminares e formação do contrato, no cumprimento da obrigação e exercício do direito.
. os bons costumes - é conjunto de regras de comportamento sexual, familiar e deontológico, acolhidas pelo Direito, em cada momento histórico, que, não estando codificadas, provocam consenso em concreto, pelo menos nos casos limite, encontrando-se na sua concretização um grupo que se prende com princípios cogentes da ordem jurídica e outro que se liga à moral social (Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I - Parte Geral, Tomo I, p. 193. No mesmo sentido, Ac. do STJ, de 10.12.1991, BMJ nº 412, p. 460, onde se lê que os bons costumes são «um conjunto de regras de convivência que, num dado ambiente e em certo momento, as pessoas honestas e correctas aceitam comummente, contrários a laivos ou conotações, imoralidade ou indecoro social»).
Logo, para se determinar os limites impostos pela boa-fé e pelos bons costumes, há que atender de modo especial às concepções ético-jurídicas dominantes na colectividade (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, 4ª edição, Coimbra Editora, Limitada, p. 299).
. o fim/função social ou económico do direito - tem a ver com a sua configuração real, a apurar através da interpretação; se um direito é atribuído com certo perfil, já não haverá direito quando o titular desrespeite tal norma constitutiva (Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I - Parte Geral, Tomo I, p. 283).
Adoptou-se, ainda, uma concepção de abuso de direito «objectiva», isto é, «não é necessária a consciência de se excederem, como seu exercício, os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito; basta que se excedam esses limites.
Isto não significa, no entanto, que ao conceito de abuso de direito consagrado no artigo 334º sejam alheios factores subjectivos, como, por exemplo, a intenção com que o titular tenha agido. A consideração destes factores pode interessar, quer para determinar se houve ofensa da boa fé ou dos bons costumes, quer para decidir se se exorbitou do fim social ou económico do direito» (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, 4ª edição, Coimbra Editora, Limitada, p. 298).
Exige-se, porém, que o excesso cometido seja «manifesto», isto é, que o direito em causa tenha sido exercido em termos clamorosamente ofensivos da justiça, por a invocação e aplicação de um preceito concreto da lei, válida para o comum dos casos, resultar na hipótese concreta intoleravelmente ofensiva do sentido ético-jurídico dominante na colectividade (boa fé e bons costumes), ou desvirtuar os juízos de valor positivamente nele consagrados (fim social ou económico).
Concluindo, o abuso do direito pressupõe, logicamente, a existência do direito (direito subjectivo ou mero poder legal), e que o titular respectivo se exceda no exercício dos seus poderes. «A nota típica do abuso do direito reside, por conseguinte, na utilização do poder contido na estrutura do direito para a prossecução de um interesse que exorbita do fim próprio do direito ou do contexto em que ele deva ser exercido» (Pires de Lima e Antunes Varela, op. cit., p. 300).
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5.2.2. Concretizando, e conforme se referiu supra, tendo a Ré (aqui Recorrida) em dívida ao Condomínio representado pela Autora (Recorrente subordinada) a quantia de € 7.350,06, a título de comparticipações que são devidas por si pela propriedade de três fracções autónomas, está autorizada perante o direito a recusar o seu pagamento enquanto o dito Condomínio não efectuar em partes comuns do prédio as obas necessárias a assegurar a normal utilização e fruição das suas três fracções mencionadas, obras essas cujo custo será necessariamente superior ao montante por ela própria devido.
Mais se verifica que, pelo menos desde 2009, e face à inércia da Autora, a Ré não pode utilizar convenientemente as suas três fracções situadas no último piso do edifico em causa, tendo ainda sofrido danos na sua propriedade, que a Autora está obrigada a indemnizar, em montante não superior a € 5.597,80, mais IVA.
Não se considera, assim, que a invocação da excepção de não cumprimento, feita pela Ré, para se eximir temporariamente ao pagamento do que é por si devido, constitua qualquer abuso de direito seu, não invalidando este juízo a atitude relapsa que demais Condóminos (invocando o seu exemplo, mas sem a mesma justificação) tenham adoptado.
Logo, e por falta de fundamento, improcede também nesta parte o recurso de apelação subordinada interposto pela Autora, reconhecendo-se não actuar a Ré nos autos em qualquer abuso de direito seu.
Deverá, assim, decidir-se em conformidade, pela total improcedência de ambos os recursos de apelação interpostos (principal, da Ré, e subordinado, da Autora), confirmando-se integralmente a sentença recorrida.
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VI - DECISÃO
Pelo exposto, e nos termos das disposições legais citadas, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar totalmente improcedentes
• o recurso de apelação principal, interposto por C., Limitada,
• e o recurso de apelação subordinada, interposto por B., Limitada,
e, em consequência, em confirmar integralmente a sentença recorrida.
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Custas da apelação principal e da apelação subordinada pelas respectivas Recorrentes (artigo 527º, nº 1 do CPC).
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Guimarães, 03 de Novembro de 2016.
Maria João Marques Pinto de Matos
Elisabete de Jesus Santos de Oliveira Valente
Heitor Pereira Carvalho Gonçalves
SUMÁRIO
(da responsabilidade da Relatora - art. 663º, n 7 do C.P.C.)
I. A atendibilidade dos factos jurídicos supervenientes na sentença a proferir (art. 611º do C.P.C.), pressupõe que os mesmos tenham sido previamente introduzidos no processo, por meio de alegação pelas partes (art. 5º do C.P.C.), em articulado próprio, normal ou superveniente, este último quando ocorram ou sejam conhecidos depois da fase dos articulados, sendo apresentável até ao enceramento dos debates sobre a matéria de facto (art. 588º, nº 3 do C.P.C.).
II. A excepção de não cumprimento do contrato (art. 428º do C.C.) é aplicável, não apenas aos contratos bilaterais, mas as todos os casos em que, por força da lei, se crie entre as partes uma situação análoga, o que nomeadamente sucederá perante obrigações proper rem, como a obrigação do condómino participar nas despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício (uma vez que o sinalagma que é fundamento do funcionamento da exceptio tem mais relação com o aspecto funcional do que com o aspecto genético das obrigações em causa).
III. Não actua em abuso de direito (art. 334º do C.C.) o condómino que recusa o pagamento de prestações de condomínio no valor global de € 7.350,06, reportadas ao período de 2010 a 2015, inclusive, enquanto o condomínio não efectuar obras de impermeabilização da cobertura do edifício, por forma a fazer cessar as infiltrações, humidades e escorrências que, desde 2009, impedem a utilização conveniente das três fracções que possui no último piso - superior - do mesmo.