Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 380/14.0T8VRL.G1 |  |
PATRIMÓNIO AUTÓNOMO
VENDEDOR
PROTECÇÃO DO CONSUMIDOR
Os fundos de investimento imobiliário, não obstante a sua natureza de patrimónios autónomos, também estão abrangidos pelo conceito de "vendedor" da alínea c) do artigo 1.º-B do Decreto-Lei 67/2003 de 8 de Abril.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
I
O Condomínio X instaurou a presente acção declarativa, que corre termos no Juízo Central Cível de Vila Real, contra F. Fundo de Gestão de Património Imobiliário, formulando os pedidos de condenação do réu a:
"A) Proceder à realização dos trabalhos necessários a eliminação e reparação dos vícios, defeitos e anomalias detectados nas partes comuns do prédio urbano, composto por uma parcela de terreno para construção, sito na Quinta ..., Lugar ... ou Curva ..., freguesia ..., concelho de Vila Real, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número ..., inscrito na respectiva matriz sob o artigo ..., no qual foram construídas trinta e três moradias, destinadas a habitação, constituídas cada uma, por cave, rés-do-chão e andar, aos quais se faz referência no artigo 30.º desta petição inicial, que aqui se dão por integralmente reproduzidos, evitando-se a sua extensa descrição;
B) Proceder a expensas suas, aos trabalhos de limpeza das partes comuns do prédio, imediatamente após a realização e concretização dos trabalhos mencionados;
C) Reparar tais defeitos, vícios e anomalias no prazo de trinta dias, após o trânsito em julgado da sentença final, com a obrigação de pagar a quantia diária de 100 € por cada dia de atraso no início da execução dos trabalhos necessários e igual quantia por cada dia em que ultrapasse, na fase de execução, os referidos 30 dias;
D) Ou, se não efectuar essas obras, indemnizar o Autor no montante a calcular em execução de sentença, com o mínimo de 55.000,00 €, relativo ao valor da reparação e eliminação dos defeitos, vícios e anomalias a que se faz referência no artigo 30.º, visando a reparação dos referidos defeitos, vícios e anomalias, segundo técnicas de boa construção, com recurso a materiais, mão-de-obra, máquinas e ferramentas.
E) Pagar ao Autora a quantia de dois mil euros, a título de danos não patrimoniais causados pelo não cumprimento do contrato, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação e até efectivo integral pagamento".
Alegou, em síntese, que o réu procedeu à venda de diversas fracções que integram o Condomínio X, existindo nas partes comuns deste vários defeitos que devem ser corrigidos.
O réu contestou afirmando, em síntese, que desconhecia a existência dos alegados defeitos e que a responsabilidade pela reparação dos mesmos é da construtora do edifício, a quem comprou 33 fracções, das quais revendeu 27.
O autor requereu a intervenção principal provocada do FB Fundo de Gestão de Património Imobiliário, com fundamento no facto de este também ter vendido duas fracções aos condóminos, tendo essa intervenção sido admitida.
Procedeu-se a julgamento e foi proferida sentença em que se decidiu:
"Pelo exposto, julgo a acção parcialmente procedente, e, em consequência:
Condeno R. e Interveniente, respectivamente, na proporção da permilagem das 31 (trinta e uma) e 2 (duas) fracções autónomas que cada um deles vendeu, a, em 60 (sessenta) dias, procederem à realização dos trabalhos necessários à eliminação e reparação dos vícios, defeitos e anomalias, invocados pelo A. e dados como provados, detectados nas partes comuns do prédio urbano, composto por uma parcela de terreno para construção, sito na Quinta ..., Lugar ... ou Curva ..., freguesia ..., concelho de Vila Real, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número ..., inscrito na respectiva matriz sob o artigo ..., no qual foram construídas trinta e três moradias, destinadas a habitação, constituídas cada uma, por cave, rés-do-chão e andar;
Condeno o R. e Interveniente a procederem, a expensas suas, aos trabalhos de limpeza das partes comuns do prédio, que sujem, imediatamente após a realização e concretização dos trabalhos;
Julgo a acção improcedente quanto ao demais, absolvendo R. e Interveniente dos pedidos."
Inconformados com esta decisão, o réu F. e o interveniente FB dela interpuseram recurso, que foi recebido como de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito devolutivo, findando a respectiva motivação, com as seguintes conclusões:
A - O presente recurso tem por objecto matéria de facto e de direito, com reapreciação da prova gravada, sendo que no que concerne à matéria de facto, deverão merecer resposta diversa os pontos 9 e 14 dos factos provados, e o ponto 4 dos factos não provados, e no que ao Direito diz respeito se considera erroneamente aplicado o regime previsto no DL 67/2003 de 08/04 (Lei de Defesa do Consumidor), sendo antes aplicável o regime previsto no Código Civil, nomeadamente na 2.ª parte do artigo 914.º do Código Civil.
B – No que diz respeito ao ponto 9 dos factos provados, verifica-se que o Mm.º Juiz deu por provados os defeitos alegados pelo A. no artigo 30.º da p.i., o qual por sua vez, remete para o relatório de peritagem de fls. 172 a 246, junto com a p.i., o qual foi ordenado e pago pelo A., impugnado aliás pela R. no artigo 70.º da sua contestação.
C – Tendo sido, a requerimento do A., ordenada perícia, cujo relatório consta de fls. 424 a 440, tendo os Senhores Peritos prestado esclarecimentos sobre o mesmo em sede de audiência de discussão e julgamento.
D – Ainda que vigore o princípio da livre apreciação da prova, entendem as recorrentes que existindo um Relatório Pericial, ordenado pelo Tribunal, e cujos Peritos prestaram juramento de honra e puderam depor em Tribunal, terá forçosamente de soçobrar a força probatória do relatório carreado pelo A., cujos subscritores não foram, aliás, confrontados com o seu teor em sede de audiência de discussão e julgamento.
E – Assim, o ponto 9 dos factos provados deverá reflectir, apenas, o carreado pelo relatório pericial de fls. 424 a 440 e esclarecimentos dos Senhores Peritos, os quais, em sede de audiência de discussão e julgamento, prestaram todos os esclarecimentos que lhes foram pedidos pelo Mm.º Juiz, e mandatários das partes, tendo por base o respectivo relatório, no qual, além de confirmarem a existência das anomalias descritas e reconhecidas pela própria R., referido que quanto às demais "anomalias" que denotavam no prédio em causa, perguntados se já existiriam aquando da venda das fracções do prédio em causa por parte do Réu ou Interveniente ou são posteriores, os peritos afirmaram que "…desconhecem, contudo tendo em atenção o relatório elaborado em 2014 as mesmas existiam a essa data. (…) O Perito do Autor refere que face à evolução das patologias agora registadas, inclusive a situação mais recente das infiltrações na fracção 19Q, levam-no a concluir que as mesmas não estavam evidenciadas aquando da venda das fracções." (negrito e sublinhado nossos).
F – E quando inquiridos pelo mandatário da R. se relativamente às anomalias dos muros "seria possível em 2014 definir exactamente qual o tempo em que elas apareceram ou é como os senhores dizem, é uma questão de evolução, os Peritos afirmam que "Definir o tempo não é possível, (…) e que "uma degradação natural está com um fenómeno instalado desde o início da construção mas que a sua manifestação é muito difícil de determinar.
G – Lapidarmente indicando, questionados pelo mandatário dos recorrentes se "Portanto ou seja, não sendo pelo seguinte, em termos de perícia, não havendo um registo contemporâneo da data em que elas se manifestaram é impossível posteriormente fixar com alguma certeza o início da sua manifestação?…", os Peritos responderam " Sim, sim, sim, sim…".
H – Mas o próprio mandatário do Autor foi exaustivo na sua inquirição e questionou os Peritos sobre todos os pontos concretos do seu Relatório, nomeadamente os que constam de fls. 5 a 7 do seu relatório, que referem como "respostas aos quesitos", "temos aqui essencialmente 11 patologias certo? Logo na resposta ao primeiro… temos aí essencialmente 11 patologias e se quisermos podemos fazer patologia a patologia",
I – No mesmo trecho indicando logo de seguida se" começando pelo ponto 1, se é que se pode dizer naturalmente, que quando esta, a fissuração… ", tendo os Peritos explicado que "A causa foi que quando fizeram a construção e fizeram as alvenarias devem se ter esquecido de aplicar um chapisco prévio na alvenaria e fizeram um reboco directo. Isso é a causa. Agora, quando surgiu? Ora se fosse em Vila Pouca de Aguiar surgiria muito mais rapidamente que em Vila Real (…), Adv. Autor: E podemos dizer quando terão surgido…? -Perito 1: Não, não."
J – Tendo relevantemente acrescentado ainda o Perito que "eu sei que de 2014 para cá a manifestação ou a evolução foi mais rápida, a manifestação foi muito mais rápida do que até aí."
K – Dizendo no que concerne ao ponto 2 do elenco de defeitos referido no relatório que, relativamente às "humidades na garagem na junta de dilatação…", que as mesmas não se teriam verificado logo no início, pois "Inicial não digo, mas pode ter digamos um aparecimento mais rápido.", e quanto às demais, não as conseguiam localizar no tempo.
L – Já no que concerne ao ponto 3, os mesmos peritos indicam que quanto aos defeitos aí referidos, questionados pelo Mm.º Juiz se se trataria de "um problema de origem mas é difícil estar a localizar a manifestação.", se poderia "determinar que a causa está lá desde origem mas a sua manifestação e o momento de aparecimento das eflorescências não poderá ser…".
M – E sobre o ponto 4, os Peritos afirmaram que os defeitos poderiam ter aparecido logo no primeiro inverno, mas tendo-os desvalorizado por serem meras falhas no "remate" da construção, tendo-os mesmo apelidado de "bigodes da construção".
N – E questionados sobre os defeitos referidos no ponto 5 do relatório, os peritos entenderam esclarecer que lhes parecia ter havido " uma intervenção sem conhecer a causa", não sabendo, contudo, esclarecer quando terá sido efectuada a mesma.
O – Já sobre o ponto 6 do elenco de defeitos constantes do relatório pericial (fissuração em paramentos interiores), os peritos esclareceram que era impossível localizá-los em termos temporais, sendo mesmo uma "patologia de carácter evolutivo que é o assentamento natural dos materiais ao longo do tempo…(…) mas é um processo moroso".
P – E sobre o ponto 7, referem os peritos que os mesmos ocorreram "essencialmente após a utilização, da entrada em funcionamento desse espaço comum nomeadamente a utilização da piscina pelos moradores favorece essa degradação".
Q – Tendo referido no que se refere ao ponto 8 dos defeitos, tal como se descrevem no relatório pericial, que resultariam da "degradação natural dos materiais ao longo do tempo, os postos já… ", processo esse que "é evolutivo".
R – Tendo explicado, quanto aos defeitos elencados sobre o ponto 9, que a corrosão teria ocorrido "após utilização", pois "a ausência de um equipamento desumidificador na piscina e a sua utilização sem esse equipamento favorece uma acumulação excessiva de vapores no interior que origina, acelera a degradação natural dos materiais…".
S – Tendo referido quanto aos defeitos do ponto 10, "enrugamento, empolamento da pintura exterior", que não seria possível localizá-los temporalmente a sua manifestação, pois seria, também "decorrente também de uma anomalia de construção da falta de impermeabilização do tardoz.".
T – E finalmente, puderam os Senhores Peritos, no que concerne ao ponto 11 daquele elenco referido no relatório pericial, dito que os "fenómenos de oxidação nos elementos metálicos da piscina" ocorreriam por decurso da "utilização normal do material não é? Com o tempo. Mas também favorecido e acelerado esse processo corrosivo."
U – Tendo, em conclusão, o Mandatário do Autor questionado se "só as humidades na garagem lá da junta de dilatação é que é possível localizá-la de facto ali nos primeiros tempos, não é?", os Peritos responderam que "Sim, poderiam ser visíveis".
W – Tendo, portanto, de retirar-se a conclusão, quanto à prova pericial, que os Senhores Peritos concordaram que: a) a maior parte dos defeitos, apesar de terem origem na construção das fracções, só se terá manifestado mais tarde; b) é impossível localizar temporalmente o momento em que terá sido possível detectar as primeiras manifestações destes defeitos; c) apenas poderiam ter sido visíveis logo no "início" – que não fixam temporalmente - os defeitos relativos às humidades na garagem, da junta de dilatação, e as ocorrências laterais aos peitoris, constantes do ponto 4 do capítulo das respostas aos quesitos, constantes do seu relatório.
V - Neste seguimento, deverá o ponto 9 ser alterado, dele se retirando o que dele consta como sendo os defeitos alegados pelo Autor, e decorrentes do relatório de peritagem, por si mandado realizar, e dele constando, apenas, o que consta do Relatório Pericial de fls. 424 ss, nos seus exactos termos, devendo ser dada nova redacção ao Ponto 9 dos Factos Provados, passando a ler-se no mesmo: "O prédio em causa apresenta nas partes comuns as anomalias descritas no Relatório Pericial de fls. 424 a 440, nas suas páginas 5 a 7".
X – Também o facto provado 14 terá de ser alterado, pois em momento algum R. e Interveniente confessaram que sabiam, à data da venda das fracções, que as partes comuns apresentavam tais anomalias, sendo certo que nenhuma prova foi feito quanto ao momento em que foi adquirido tal conhecimento, devendo o Ponto 14 dos Factos Provados ser extirpado desse segmento, passando a ler-se, apenas: "14 – R. e Interveniente sabiam que as partes comuns do edifício apresentavam as seguintes anomalias: (…)".
Y – Por fim, temos que o facto não provado sob o número 4 terá de ser alterado, o que decorre, necessariamente, do que supra se veio de alegar quanto ao ponto 9 dos factos provados, pois à data da venda das fracções nenhuma anomalia se teria manifestado na data em que a Ré e Interveniente venderam as suas fracções, com, meramente eventual e por isso não reconhecível em sede de matéria dada por provada, excepção do ponto 4 das anomalias constantes do relatório pericial, devendo, pois, aditar-se o elenco dos factos provados com um número 16, onde se deverá ler: "16 – O R., aquando da venda das fracções, desconhecia a existência de outros defeitos que não os constantes de 14".
Z – Sendo ainda de referir que contrariamente ao que refere a Sentença, R. e Interveniente não são profissionais do imobiliário, sendo meros patrimónios autónomos, como resulta da Portaria 881/97 de 27/10, que regulamenta o R. F. (sendo que o regime do Interveniente é igual), não devendo, pois, dizer-se que na sua inexistente qualidade de "profissionais do imobiliário", R. e Interveniente teriam tido conhecimento dos defeitos de construção e concepção do edifício.
AA – (Do direito) - Não é aplicável à R. e Interveniente o regime previsto no DL 67/2003 de 08/04 (Lei de Defesa do Consumidor), pois que se lê no seu artigo 1.º-B, alínea c) que se entende por "«Vendedor», qualquer pessoa singular ou colectiva que, ao abrigo de um contrato, vende bens de consumo no âmbito da sua actividade profissional"; assim, não sendo R. e Interveniente pessoas (singulares ou colectivas), mas antes patrimónios autónomos, como resulta do artigo 1.º n.º. 2 da Portaria 881/97 de 27/10.
AB – Posição aliás defendida pelo próprio Autor no seu requerimento de 02/02/2015, com ref.ª citius 18666828, onde manifesta expressa opinião que a eventual responsabilidade da R. se fundamentaria no disposto nos artigos 913.º a 922.º do Código Civil.
AC – Nos termos da parte final do artigo 914.º do Código Civil, o vendedor só estará obrigado a reparar a coisa, neste caso, as partes comuns do imóvel do A., se conhecesse o vício à data do contrato de compra e venda, ou o por sua culpa o desconhecesse, o que não sucedeu, pois não tendo o "especial" profissionalismo na área imobiliária que lhes pretende atribuir a sentença,
AD – E, ademais, sendo gerido por entidade terceira, que aqui não foi demandada, tem de ser reconhecida a devida diligência na conduta das recorrentes, que reconheceram todas as anomalias quando estas foram detectadas.
AE – Sendo que a manifesta ausência de possibilidade de detecção dos defeitos ab initio é corroborada pelos Peritos, com excepção de alguns descritos sob o ponto 4 do seu Relatório, e apenas eventualmente.
AF – Assim, por aplicação do referido artigo 914.º 2.º parte, do Código Civil, sendo desconhecidos, à data da venda, pelo vendedor, os defeitos da coisa vendida (cuja manifestação é posterior à da data da venda), sem culpa do vendedor pelo seu não conhecimento,
AG – O que ficou demonstrado, quer pela conjugação da natureza jurídica dos vendedores e aqui recorrentes, quer pelo disseram os Peritos quanto ao momento do conhecimento dos defeitos, não podem R. e Interveniente ser condenadas a reparar mais do que reconhecidamente indicam no artigo 69.º da contestação e que se encontra vertido no ponto 14 dos factos provados.
AH - Sendo absolvidas do demais em que foram condenadas, nomeadamente na reparação dos defeitos indicados no ponto 9 da douta Sentença ora recorrida (ainda que com a alteração impetrada pela R. e Interveniente nos termos supra indicados), o que expressamente se requer decrete este Venerando Tribunal de Recurso.
O autor contra-alegou sustentando a improcedência do recurso.
As conclusões das alegações de recurso, conforme o disposto nos artigos 635.º n.º 3 e 639.º n.os 1 e 3 do Código de Processo Civil(1), delimitam os poderes de cognição deste Tribunal e, considerando a natureza jurídica da matéria versada, as questões a decidir consistem em saber se:
a) "no que concerne à matéria de facto, deverão merecer resposta diversa os pontos 9 e 14 dos factos provados, e o ponto 4 dos factos não provados" (2);
b) "no que ao Direito diz respeito se considera erroneamente aplicado o regime previsto no DL 67/2003 de 08/04 (Lei de Defesa do Consumidor), sendo antes aplicável o regime previsto no Código Civil, nomeadamente na 2.ª parte do artigo 914.º do Código Civil" (3).
II
1.º
Segundo os recorrentes a prova produzida conduz a conclusões diferentes das extraídas pelo tribunal a quo no que se refere aos factos 9 e 14 dos factos provados e ao facto 4 dos factos não provados.
No facto 9 dos factos provados consta:
«9 - O prédio em causa apresenta as seguintes anomalias nas partes comuns:
1. FISSURAÇÃO NA ENVOLVENTE EXTERIOR (PF)
A envolvente vertical exterior exibe uma fissuração significativa, em particular nas paredes ortogonais ao plano das fachadas (em consola).
1.1.1. Fissuração em paredes perpendiculares à fachada (PF1)
Observa-se a presença de fissuração nas paredes ortogonais ao plano das fachadas.
1.1.2. Fissuração horizontal nas padieiras dos vãos exteriores (PF2).
Regista-se a presença de fissuração de pontos singulares, ao nível das padieiras dos vãos exteriores.
1.1.3. Deformações estruturais (PF3)
Regista-se a ocorrência de fissuras.
O deslocamento relativo do apoio.
Fissura na base de um pilar em betão armado (de acordo com a planta), com espaçamento uniforme.
Presença de fissuração típica em paredes confinantes com estruturas reticuladas.
E existência de fissuração na eventual interface entre a viga e a alvenaria, em paramentos interiores, e entre laje e a alvenaria, em paramentos exteriores.
Existe fissuração nas escadas exteriores, segundo um desenvolvimento que pronuncia a interface entre o elemento estrutural e a alvenaria.
1.1.4. Fissuração entre tubos de drenagem de caixa-de-ar em paredes duplas (PF4)
Regista-se a manifestação de fenómenos de fissuração horizontal em fachadas exteriores no alinhamento dos tubos de drenagem da caixa-de ar das paredes duplas.
1.1.5. Fissuração devido a uma deficiente execução de juntas de dilatação (PF5)
Existe uma zona (na mudança de alinhamento da junta) em que existe um contacto entre as estruturas das duas moradias, não permitindo a existência de movimentos relativos entre estruturas, de uma forma livre, em virtude das variações térmicas uniformes e/ou diferenciais, das cargas verticais ou horizontais permanentes e de eventuais movimentos ou assentamentos do solo.
1.2. HUMIDADES (PH)
A humidade observada manifesta-se de formas distintas, nomeadamente: humidade por ascensão capilar, de infiltração, de condensação.
1.2.1. Humidade por ascensão capilar (PH1)
Existem várias patologias de humidades no interior das garagens, principalmente nos paramentos verticais confinantes com o terreno.
Detectou-se também nas áreas comuns, a presença de humidade por ascensão capilar.
Presença de sais cristalizados, que aumenta o nível de preenchimento dos poros da parede, diminuindo a sua permeabilidade ao vapor da água e humidade.
Aparecimento de eflorescências nas zonas afectadas.
Presença de elevados níveis de sais nas paredes, com destaque de materiais.
1.2.2. Humidades por infiltração (PH2)
Presença de humidades por infiltração quer nas áreas comuns, quer no interior da habitação n.º 26.
Ao nível das áreas comuns ocorrência de infiltrações ao nível das coberturas planas acessíveis e nos muros de suporte de terras, que delimitam o desenvolvimento da garagem.
Na copa e despensa, anexa à sala do condomínio, verifica-se a presença de humidades por infiltração.
1.2.2.1. Degradação das juntas de dilatação verticais (PH2.1)
Verifica-se que as várias juntas de dilatação verticais existentes entre as moradias encontram-se degradadas, sendo visível o destacamento do material de preenchimento.
As juntas não apresentam protecção mecânica encontrando-se preenchidas apenas com mástique.
Degradação da junta de dilatação vertical do edifício.
1.2.2.2. Mástique danificado na junta entre pavimento e parede – varandas (PH2.2)
Esta anomalia potencializa eventuais infiltrações que poderão manifestar-se no interior da habitação e sob o tecto do piso inferior.
Deterioração do revestimento dos tectos sob as varandas.
1.2.2.3. Fissuração nas paredes exteriores (PH2.3)
Fissuração nas paredes exteriores.
Não existem nas paredes exteriores, os elementos de drenagem de eventuais águas do interior das paredes duplas, o que potencializa o encaminhamento das águas para o interior da habitação.
1.2.2.5. Existência de pontos frágeis ao nível da cobertura das habitações (PH2.5)
Os rufos apresentam algumas irregularidades que potencializam a ocorrência de infiltrações.
Existem ligações entre rufos quase topo a topo, com silicone nas juntas, bem como o recurso a peças de chapa ligeiramente mais curtas do que o respectivo vão.
Indevido aumento de juntas, que leva a que se aproximarem das zonas de acumulação de água devido ao fenómeno de empolamento da chapa do rufo.
Empenamento/embalamento do rufo, o que origina áreas de acumulação de água, através do depósito de finos.
Existência de pontos de fixação executados de forma irregular, e muito expostos.
Os ralos de pinha presentes nas coberturas, apresentaram uma instalação irregular, o que condiciona o escoamento célere e eficiente das águas pluviais.
Desconformidades ao nível do isolamento térmico, sendo que as placas de isolamento não confinavam correctamente com a platibanda.
1.2.3. Humidade por infiltração ao nível da cobertura plana acessível (patamar sobre a área social) e ao nível das escadas de transição.
Verifica-se a presença de várias manifestações de humidade (manchas, empolamentos e descasque do revestimento, entre outras) sob as escadas exteriores, existentes no átrio central,
Falhas no sistema de impermeabilização entre a junta do pavimento e o muro que confina com referidas escadas.
1.2.4. Humidades por condensação (PH4)
Nas áreas comuns mais próximas da piscina, incluindo a própria piscina, verifica-se uma deterioração significativa dos acabamentos de paredes, tectos e de equipamentos.
Ao nível dos tectos verifica-se a presença de manchas causadas pelo excesso de humidade.
Verifica-se também a corrosão dos elementos metálicos constituintes do tecto falso.
Aplicação de perfis com uma resistência à corrosão insuficiente para a atmosfera a que iria estar exposta ou com revestimento de protecção anti-corrosiva insuficiente.
Presença de reacções químicas ao nível dos pontos de colagem dos espelhos.
Verificam-se a presença de bolores, que se manifestam como pequenos pontos negros irradiando para manchas salpicadas.
Presença de manchas escuras de coloração preta, cinzenta e castanha.
1.2.5. Desenvolvimento de "bolhas" do revestimento exterior (PH5)
No revestimento das fachadas observa-se uma deformação convexa numa película, causada pelo descolamento de uma ou mais camadas de uma película, dando origem a relevos arredondados, em forma de bolha.
Presença de excesso de humidade devido a defeitos de construção, e eventualmente devido a sistemas de pintura inadequados, a tempo insuficiente entre demãos, condições de aplicação desfavoráveis (temperaturas elevadas e métodos de aplicação incompatíveis com o produto a aplicar).
1.2.6. Destacamento do revestimento (PH6)
Verifica-se em determinadas áreas a presença de destacamento do revestimento, sendo esta uma patologia caracterizada pela separação de placas de película do seu substrato devido a uma perda de aderência do revestimento, ou de uma separação espontânea da película de pintura da sua base de aplicação por falta de aderência.
No interior das áreas comuns verificam-se fenómenos de destacamento devido a fenómenos de fissuração e humidade.
1.3. EFLORESCÊNCIAS LOCALIZADAS E GENERALIZADAS (PEF)
Verificam-se manifestações patológicas de eflorescências nas fachadas, com acabamento em tijolo à vista.
As referidas manifestações patológicas apresentam-se, ao longo da fachada em tijolo maciço, em depósitos cristalinos de cor esbranquiçada à superfície.
1.4. ESCORRÊNCIAS LATERAIS (PEL)
Observa-se que a configuração dos peitoris, nomeadamente a existência de uma projecção e inclinação reduzida, condicionada de sobremaneira a projecção eficaz da água em relação ao plano da parede.
Verifica-se uma degradação acelerada do revestimento com manchas de sujidades associadas a escorrências nas zonas da fachada sob os peitoris dos vãos exteriores.
Verificam-se escorrências/manchas de sujidade na fachada sob os peitoris.
Geometria inadequada do peitoril, a própria textura do revestimento agravou a acumulação de sujidades e o aparecimento de manchas.
1.5. ACABAMENTO IRREGULAR DAS FACHADAS (PAIF)
Fachadas com acabamento com uma textura algo irregular, agravado com a realização de intervenções correctivas.
1.6. FISSURAÇÃO EM PARAMENTOS INTERIORES (PFPI)
Observa-se a formação de fissuração vertical no interior das áreas comuns.
1.7. FISSURAÇÃO EM TECTOS FALSOS (PTF)
Regista-se fissuração em tectos falsos.
1.8. DESCOLORAÇÃO DO ELEMENTOS EM MADEIRA (PDEM)
Verifica-se na área comum que a madeira apresenta um aspecto bastante deteriorado, essencialmente por acções naturais (agentes atmosféricos, agentes químicos e agentes biológicos).
Ausência de uma protecção na base, tendo em conta o mais que previsível risco de contacto com águas nas fases de utilização e limpeza;
1.9. CORROSÃO DE ELEMENTOS EM METÁLICOS (PCEM)
Regista-se a presença de corrosão de elementos metálicos nas instalações sanitárias e balneários, na proximidade da piscina interior.
1.10. ENRRUGAMENTO DA PINTURA EXTERIOR (PEP)
Verifica-se nas fachadas, a formação de pequenas rugas ou ondulações numa película de material de pintura.
1.11. FENÓMENOS DE FERRUGEM (PF)
Verifica-se a presença de "ferrugem".»
Os recorrentes entendem que a redacção deste ponto deve sofrer a alteração descrita na conclusão V, «passando a ler-se no mesmo: "O prédio em causa apresenta nas partes comuns as anomalias descritas no Relatório Pericial de fls. 424 a 440, nas suas páginas 5 a 7".»
Ora, nas páginas 5 a 7 desse relatório encontram-se descritos os seguintes problemas:
«1. Fissuração fortemente evidenciada em paredes exteriores;
2. Humidades com origens diversas;
3. Eflorescências localizadas e generalizadas nos revestimentos em tijolo;
4. Escorrências Laterais aos peitoris;
5. Acabamento irregular das fachadas, devido a uma intervenção anterior;
6. Fissuração em Paramentos Interiores essencialmente em áreas comuns;
7. Fissuração (rachadela) em Tetas Falsos nas zonas comuns;
8. Descoloração do Elementos em Madeira nas zonas comuns;
9. Corrosão de Elementos em metálicos (torneiras)
10. Enrugamento/empolamento da Pintura Exterior
11. Fenómenos de oxidação nos elementos metálicos na zona da piscina;
Que se traduzem em:
1. Fissuração em paredes exteriores;
- Fissuração em paredes perpendiculares à fachada;
- Fissuração horizontal nas padieiras dos vãos exteriores;
- Deformações estruturais devido ao assentamento de vias lintéis e nas zonas de ligação entre elementos estruturais e elementos divisores;
- Fissuração entre tubos de drenagem de caixa-de-ar em paredes duplas;
- Fissuração devido a uma deficiente execução das Juntas de dilatação, onde se regista que a parede parte fora do alinhamento da junta.
2. Humidades;
- Humidade por ascensão capilar, que se evidenciam praticamente em todos os corredores da garagem, essencialmente nos voltados a nordeste, este e sul, com maior evidência nas paredes das saídas voltadas a sul. De igual modo registou-se à entrada de algumas habitações pequenas evidências de humidades por ascensão capilar, que se evidenciam com o descascamento da tinta;
- Humidades por infiltração, que se registam nas áreas comuns e se visualizam com as seguintes manifestações:
* Degradação das juntas de dilatação verticais, que se encontram mal executadas;
* Fissuração nas paredes exteriores, devido a fenómenos de assentamento ou outros;
* Má vedação ao nível dos pavimentos das varandas, com consequências no interior da habitação;
* Existência de pontos frágeis ao nível da cobertura plana, essencialmente devido à péssima execução dos rufos e ao fato dos ralos de pinha estarem mal colocados, dificultando um escoamento célere.
* Existência de problemas de impermeabilização sobre a zona social, que facilita a entrada de água e a degradação acelerada dos revestimentos interiores;
* Humidades por condensação essencialmente na zona da piscina e espaços adjacentes, que conduz à deterioração progressiva e acelerada dos acabamentos de paredes, tectos e de equipamentos. Manifesta-se igualmente na oxidação dos elementos metálicos constituintes do teta falso, assim como se teme pela durabilidade dos painéis que constituem o próprio tecto falso.
- Desenvolvimento de "bolha" do revestimento exterior, devido ao deslocamento do revestimento das paredes exteriores;
- Destacamento do revestimento exterior, que se deve à presença de humidade no interior do substrato, onde o revestimento se encontra aplicado.
3. Eflorescências localizadas e generalizadas nos revestimentos em tijolo à vista.
4. Escorrências laterais aos peitoris, por problemas associados à pouca inclinação dos mesmos, que conduz a que a águas se escoem pelos limites entre a fachada e peitoril, com manchas evidentes nas paredes.
5. Acabamento irregular das fachadas, devido a intervenções anteriores;
6. Fissuração em Paramentos Interiores essencialmente em áreas comuns;
7. Fissuração (rachadela) em Tetas Falsos nas zonas comuns;
8. Descoloração do Elementos em 'v1ade:ra nas zonas comuns, que devido á não à presença de agentes naturais (sol e chuva) se deve exclusivamente à falta de desumidificação da área da piscina;
9. Corrosão de Elementos em metálicos (torneiras);
10. Enrugamento/empolamento da Pintura Exterior devido à presença de água no interior das paredes;
11. Fenómenos de oxidação nos elementos metálicos na zona da piscina;
No tocante às patologias evidenciadas no art.º 69.º da Contestação, foram também verificadas pelos peritos, acrescendo assim às anteriormente referidas e são as seguintes:
a) Cerâmico da parede do lado do bar partido, bem como por baixo do espelha;
b) Na zona da sala junto à piscina tem uma fissura no tecto e humidade, bem como um pilar junto à porta, próximo do bar (já identificado anteriormente);
c) A porta de acesso à garagem da zona da piscina está danificada junto ao chão;
d) Os fechos das portas de correr junto à piscina estão avariados;
e) Cerâmico da parede do lado do bar partido, bem como por baixo do espelho;
f) Na zona da sala Junto à piscina tem uma fissura no tecto e humidade, bem como um pilar junto à porta, próximo do bar (já identificado anteriormente);
g) É deficiente a colocação de borrachas da caixilharia;
h) Os fechos das portas de correr junto à piscina estão avariados;
i) As torneiras do quarto de banho junto à piscina apresentam corrosão (já identificado anteriormente);
j) Há uma imperfeição da junta de dilatação do balneário dos homens (identificado anteriormente, uma vez que se propõe o tratamento de todas as juntas de dilatação);
k) Humidade no arrumo de apoio ao bar, onde está instalado o ar condicionado (já identificado anteriormente, contudo o espaço está completamente degradado pelo excesso de humidade que se infiltra através da laje de escadas);
l) Humidade nas paredes da cave (junta de dilatação), garagem (também já identificado anteriormente, sendo nalguns casos, bastante desolador)».
Como facilmente se percebe este ponto 9 é complexo, pois é constituído por um conjunto vasto de factos.
O artigo 640.º n.º 1 a) do Código de Processo Civil obriga o recorrente a, "sob pena de rejeição", especificar "os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados."
"O ónus imposto ao recorrente que impugna a decisão proferida sobre a matéria de facto traduz-se, deste modo, na necessidade de circunscrever ou delimitar o âmbito do recurso, indicando claramente qual a parcela ou segmento -o ponto ou pontos da matéria de facto- da decisão proferida que considera viciada por erro de julgamento" (4); "deve (…) delimitar com toda a precisão os concretos pontos da decisão que pretende questionar". (5) Estas "exigências devem ser apreciadas à luz de um critério de rigor, próprio de um instrumento processual que visa pôr em causa o julgamento da matéria de facto efectuado por outro tribunal em circunstâncias que não podem ser inteiramente reproduzidas na 2.ª instância" (6). É, pois, certo que se impõe "ao recorrente um ónus rigoroso" (7).
Efectivamente cabe àquele que recorre mencionar os concretos pontos de facto incorrectamente julgados na "sua motivação de recurso, mas que, para serem atendidos, devem ainda constar das conclusões" (8), o que bem se compreende, visto que "se as conclusões se destinam a resumir, para o tribunal ad quem, o âmbito do recurso e os seus fundamentos, pela elaboração de um quadro sintético das questões a decidir e das razões por que devem ser decididas em determinado sentido, é claro que tudo o que fique para aquém ou para além deste objectivo é deficiente ou impertinente." (9) Com efeito, "as conclusões exercem (…) a importante [função de] delimitação do objecto do recurso, como clara e inequivocamente resulta do art. 684.º, n.º 3" (10) do anterior Código de Processo Civil, que corresponde ao n.º 4 do artigo 635.º do actual Código de Processo Civil.
Por outro lado, "a fim de desincentivar claramente possíveis manobras dilatórias, este preceito não previu o convite ao aperfeiçoamento da alegação que versa sobre a matéria de facto que se pretende impugnar e que, desde logo, não satisfaça minimamente, o estipulado nos n.ºs 1 e 2" (11).
Voltando ao nosso caso, verifica-se que os recorrentes não identificam de forma clara, objectiva e precisa os concretos factos que, dentro do ponto 9, devem ser eliminados dos factos provados e aqueles que (eventualmente) para aí devem ser levados. Ao dizerem que o teor do ponto 9 deve ser substituído pela afirmação de que «o prédio em causa apresenta nas partes comuns as anomalias descritas no Relatório Pericial de fls. 424 a 440, nas suas páginas 5 a 7"», os recorrentes limitam-se a uma referência vaga e imprecisa dos factos que concretamente devem ser retirados dos provados e dos que lá devem ser introduzidos; não destacam, não individualizam, nem delimitam "com toda a precisão" tais factos. Deixam para o tribunal a tarefa de comparar, ao pormenor, o conteúdo do ponto 9 com o das páginas 5 a 7 do relatório pericial, para por essa via se conseguir identificar quais são exactamente as diferenças existentes entre um lado e o outro e, encontradas estas, (só) então se chegar aos factos cujo julgamento efectivamente se quer impugnar.
Neste contexto, tem que se concluir que os recorrentes não identificam, como estavam obrigados (nas conclusões) "os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados". Deste modo não se tem por cumprido o ónus do citado artigo 640.º n.º 1 a) (12), o que implica que se rejeite o recurso, no que toca à reapreciação do julgamento deste segmento da matéria de facto.
De qualquer modo, convém sublinhar que o que se defende nas conclusões E a U é o que se sintetiza na conclusão W, ou seja que os "peritos concordaram que: a) a maior parte dos defeitos, apesar de terem origem na construção das fracções, só se terá manifestado mais tarde; b) é impossível localizar temporalmente o momento em que terá sido possível detectar as primeiras manifestações destes defeitos; c) apenas poderiam ter sido visíveis logo no "início" - que não fixam temporalmente - os defeitos relativos às humidades na garagem, da junta de dilatação, e as ocorrências laterais aos peitoris, constantes do ponto 4 do capítulo das respostas aos quesitos, constantes do seu relatório". Significa isso que, não só o que se afirma na conclusão V não tem suporte no que se alegou nas conclusões E a W, como também que aquilo que realmente se questiona é o momento em que os defeitos podiam ser conhecidos, designadamente se eles eram perceptíveis aquando da venda das fracções. Como bem observa o autor nas suas contra-alegações, "o que eles dizem é que a manifestação desses erros não se verificava aquando das vendas, o que todas as testemunhas corroboraram. Mas os senhores peritos dizem que esses defeitos construtivos já existiam aquando das vendas."
Ora, no facto 9 somente se descrevem as "anomalias nas partes comuns" que o prédio "apresenta"; nada se diz quanto ao momento em que elas se terão manifestado e em que data as "terá sido possível detectar" (13), que é, ao fim ao cabo, o que se tem em vista nas conclusões E a W. Significa isso que, então, nestas conclusões não se ataca algo que se encontre no facto 9.
2.º
Em matéria de impugnação do julgamento da matéria de facto as recorrentes também questionam as conclusões a que chegou o tribunal a quo relativamente ao facto 14 dos factos provados e ao facto 4 dos factos não provados.
Nestes consta:
"14 - Aquando da venda das fracções, o R. e Interveniente sabiam que as partes comuns do edifício apresentavam as seguintes anomalias:
a) Cerâmico da parede do lado do bar partido, bem como por baixo do espelho;
b) Na zona da sala junto à piscina tem uma fissura no tecto e humidade, bem como num pilar junto à porta, próximo do bar;
c) A porta de acesso à garagem da zona da piscina está danificada junto ao chão;
d) Os fechos das portas de correr junto à piscina estão avariados;
e) É deficiente a colocação das borrachas da caixilharia;
f) As torneiras do quarto de banho dos balneários apresentam corrosão;
g) Há uma imperfeição da junta de dilatação do balneário dos homens;
h) Humidade no arrumo de apoio a bar, onde está instalado o ar condicionado;
i) Humidades nas paredes da cave (junta de dilatação), garagem;
j) Humidade na parede exterior junto à rampa de acesso à garagem;
k) Falta instalar o desumidificador e a bomba de calor na piscina.
4 - O R., aquando da venda das fracções, desconhecia a existência de outros defeitos que não os constantes de 14."
Argumentam, no que se reporta ao facto 14, que "em momento algum R. e Interveniente confessaram que sabiam, à data da venda das fracções, que as partes comuns apresentavam tais anomalias", pelo que a frase inicial deve ser substituída por outra em que se diga que "R. e Interveniente sabiam que as partes comuns do edifício apresentavam as seguintes anomalias:" (14); ou seja, que se retire a expressão "à data da venda das fracções".
O Meritíssimo Juiz fundamentou o seu julgamento de provado do facto 14 afirmando que ele "decorre de confissão do R. e Interveniente", confissão essa que, pese embora não se diga de forma expressa, se retira do artigo 69.º da contestação.
Neste artigo alegou-se que "(…) conforme já supra se adiantou, o R. conhece a existência de incidências nas partes comuns do empreendimento. Que são, estritamente, as seguintes: (…)". Salvo melhor juízo, aqui não se confessa que "à data da venda das fracções" os recorrentes conheciam os defeitos aí descritos. Mas, essa confissão, realmente, existe. Ela figura no artigo 91.º da mesma peça processual (15), quando aí se disse que "o R. desconhecia, sem culpa sua, aquando das vendas das fracções de que foi proprietário, a existência de quaisquer incidências, para além das elencadas no artigo 69.º desta peça processual." (16)
E quanto ao facto 4, os recorrentes consideram que a posição que defendem "decorre, necessariamente, do que supra se veio de alegar quanto ao ponto 9 dos factos provados, pois à data da venda das fracções nenhuma anomalia se teria manifestado", acrescentado que se deve aditar aos factos provados que "o R., aquando da venda das fracções, desconhecia a existência de outros defeitos que não os constantes de 14" (17). Nesta parte há que realçar que esta conclusão não se pode extrair, sem mais e com toda a certeza, do facto de "à data da venda das fracções nenhuma anomalia se teria manifestado". É possível que um defeito ainda não seja visível, mas que já se tenha conhecimento de que ele se irá manifestar.
Não deve, portanto, operar-se qualquer uma destas duas modificações na matéria de facto pretendidas pelos recorrentes.
3.º
Estão provados os seguintes factos:
1. Por escritura pública, datada de 19 de Outubro de 2007, lavrada no Cartório Notarial, exarada de folhas 132 a folhas 133, do livro de escrituras diversas n.º …, foi constituída a propriedade horizontal sobre o prédio urbano, composto por uma parcela de terreno para construção, sito na Quinta ..., Lugar ... ou Curva ..., freguesia ..., concelho de Vila Real, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número ..., inscrito na respectiva matriz sob o artigo ..., no qual foram construídas trinta e três moradias, destinadas a habitação, constituídas cada uma, por cave, rés-do-chão e andar.
2. Em tal escritura consignou-se que: o referido prédio tem a área total de 17 526 m2 e compõe-se por 33 fracções autónomas, destinadas a ser transmitidas em fracções independentes e isoladas entre si, com saída própria para a via pública ou para uma parte comum do prédio e desta para a via pública, identificadas, com a sua composição e permilagem, destino, valor e partes comuns, no documento complementar que faz parte integrante da referida escritura.
3. O prédio, em regime de propriedade horizontal, é composto, por partes comuns a todas as fracções, como sejam as fundações, paredes exteriores às mesmas, estruturas resistentes, a cobertura, redes gerais de abastecimento de água, electricidade, saneamento e gás, o espaço de circulação livre destinado a manobras e de acesso às garagens individuais existente na cave com a área de 1 622,50 m2 é comum a todas as fracções, a denominada área de piscina que inclui piscina colectiva, espaços para arrumos gerais, sanitários masculinos e femininos, balneários masculinos e femininos, zona de acolhimento e áreas técnicas, da mesma, bem como o salão de condomínio que inclui copa; despensas e arrumos do condomínio e o apartamento com área de estacionamento exterior destinado ao uso exclusivo do vigilante, com a área total de 752,50 m2, são comuns a todas as fracções, o logradouro do prédio com a área de 11 886 m2 na qual estão integrados 6 250 m2, que fazem parte integrante da reserva ecológica nacional é comum a todas as fracções.
4. Por escritura de compra e venda outorgada no dia 30-12-2008, no Cartório Notarial de P. R., em Lisboa, a T. Sociedade de Construções, Lda., declarou vender ao Fundo de Gestão de Património Imobiliário FB, que declarou aceitar a venda, das fracções autónomas designadas pelas letras A, AA, AB, AE, AF, AG, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q, R, S, T, U, V, W, X, Y, Z, que fazem parte do prédio urbano situado em Vila Real, Rua …, freguesia de Vila Real, concelho de Vila Real, descrito na CRP sob o n.º …, da referida freguesia.
5. Por escritura de compra e venda outorgada no dia 06-08-2009, no Cartório Notarial de V. B., em Lisboa, a T. Sociedade de Construções, Lda., declarou vender ao Fundo de Gestão de Património Imobiliário FB, que declarou aceitar a venda, das fracções autónomas designadas pelas letras AD, AC, que fazem parte do prédio urbano situado em Vila Real, Rua …, freguesia de Vila Real, concelho de Vila Real, descrito na CRP sob o n.º …, da referida freguesia.
6. Através de escrituras de compra e venda, durante os anos de 2011 a 2015, o R. declarou proceder à venda de 31 das fracções autónomas em causa, e o Interveniente, no ano de 2011, declarou proceder à venda das demais 2 fracções com as letras "AD" e "AC", declarando os compradores aceitar tais vendas, e, a generalidade/quase totalidade deles, destinarem as fracções à sua habitação, o que aconteceu, na sua generalidade.
7. Em 01-07-2009, reuniu em primeira convocatória a assembleia geral dos condóminos do edifício em regime de propriedade horizontal, sito na Rua …, em Vila Real, em que esteve presente o único condómino aqui R., onde foi deliberado proceder à constituição do condomínio do referido prédio.
8. Em 11-05-2012, os condóminos adquirentes das fracções autónomas reuniram em assembleia geral extraordinária de condóminos do edifício em regime de propriedade horizontal, sito na Rua …, em Vila Real, onde foi deliberado proceder à exoneração da administração existente e à designação de nova administração.
9. O prédio em causa apresenta as seguintes anomalias nas partes comuns:
1. FISSURAÇÃO NA ENVOLVENTE EXTERIOR (PF)
A envolvente vertical exterior exibe uma fissuração significativa, em particular nas paredes ortogonais ao plano das fachadas (em consola).
1.1.1. Fissuração em paredes perpendiculares à fachada (PF1)
Observa-se a presença de fissuração nas paredes ortogonais ao plano das fachadas.
1.1.2. Fissuração horizontal nas padieiras dos vãos exteriores (PF2).
Regista-se a presença de fissuração de pontos singulares, ao nível das padieiras dos vãos exteriores.
1.1.3. Deformações estruturais (PF3)
Regista-se a ocorrência de fissuras.
O deslocamento relativo do apoio.
Fissura na base de um pilar em betão armado (de acordo com a planta), com espaçamento uniforme.
Presença de fissuração típica em paredes confinantes com estruturas reticuladas.
E existência de fissuração na eventual interface entre a viga e a alvenaria, em paramentos interiores, e entre laje e a alvenaria, em paramentos exteriores.
Existe fissuração nas escadas exteriores, segundo um desenvolvimento que pronuncia a interface entre o elemento estrutural e a alvenaria.
1.1.4. Fissuração entre tubos de drenagem de caixa-de-ar em paredes duplas (PF4)
Regista-se a manifestação de fenómenos de fissuração horizontal em fachadas exteriores no alinhamento dos tubos de drenagem da caixa-de ar das paredes duplas.
1.1.5. Fissuração devido a uma deficiente execução de juntas de dilatação (PF5)
Existe uma zona (na mudança de alinhamento da junta) em que existe um contacto entre as estruturas das duas moradias, não permitindo a existência de movimentos relativos entre estruturas, de uma forma livre, em virtude das variações térmicas uniformes e/ou diferenciais, das cargas verticais ou horizontais permanentes e de eventuais movimentos ou assentamentos do solo.
1.2. HUMIDADES (PH)
A humidade observada manifesta-se de formas distintas, nomeadamente: humidade por ascensão capilar, de infiltração, de condensação.
1.2.1. Humidade por ascensão capilar (PH1)
Existem várias patologias de humidades no interior das garagens, principalmente nos paramentos verticais confinantes com o terreno.
Detectou-se também nas áreas comuns, a presença de humidade por ascensão capilar.
Presença de sais cristalizados, que aumenta o nível de preenchimento dos poros da parede, diminuindo a sua permeabilidade ao vapor da água e humidade.
Aparecimento de eflorescências nas zonas afectadas.
Presença de elevados níveis de sais nas paredes, com destaque de materiais.
1.2.2. Humidades por infiltração (PH2)
Presença de humidades por infiltração quer nas áreas comuns, quer no interior da habitação n.º 26.
Ao nível das áreas comuns ocorrência de infiltrações ao nível das coberturas planas acessíveis e nos muros de suporte de terras, que delimitam o desenvolvimento da garagem.
Na copa e despensa, anexa à sala do condomínio, verifica-se a presença de humidades por infiltração.
1.2.2.1. Degradação das juntas de dilatação verticais (PH2.1)
Verifica-se que as várias juntas de dilatação verticais existentes entre as moradias encontram-se degradadas, sendo visível o destacamento do material de preenchimento.
As juntas não apresentam protecção mecânica encontrando-se preenchidas apenas com mástique.
Degradação da junta de dilatação vertical do edifício.
1.2.2.2. Mástique danificado na junta entre pavimento e parede – varandas (PH2.2)
Esta anomalia potencializa eventuais infiltrações que poderão manifestar-se no interior da habitação e sob o tecto do piso inferior.
Deterioração do revestimento dos tectos sob as varandas.
1.2.2.3. Fissuração nas paredes exteriores (PH2.3)
Fissuração nas paredes exteriores.
Não existem nas paredes exteriores, os elementos de drenagem de eventuais águas do interior das paredes duplas, o que potencializa o encaminhamento das águas para o interior da habitação.
1.2.2.5. Existência de pontos frágeis ao nível da cobertura das habitações (PH2.5)
Os rufos apresentam algumas irregularidades que potencializam a ocorrência de infiltrações.
Existem ligações entre rufos quase topo a topo, com silicone nas juntas, bem como o recurso a peças de chapa ligeiramente mais curtas do que o respectivo vão.
Indevido aumento de juntas, que leva a que se aproximarem das zonas de acumulação de água devido ao fenómeno de empolamento da chapa do rufo.
Empenamento/embalamento do rufo, o que origina áreas de acumulação de água, através do depósito de finos.
Existência de pontos de fixação executados de forma irregular, e muito expostos.
Os ralos de pinha presentes nas coberturas, apresentaram uma instalação irregular, o que condiciona o escoamento célere e eficiente das águas pluviais.
Desconformidades ao nível do isolamento térmico, sendo que as placas de isolamento não confinavam correctamente com a platibanda.
1.2.3. Humidade por infiltração ao nível da cobertura plana acessível (patamar sobre a área social) e ao nível das escadas de transição.
Verifica-se a presença de várias manifestações de humidade (manchas, empolamentos e descasque do revestimento, entre outras) sob as escadas exteriores, existentes no átrio central,
Falhas no sistema de impermeabilização entre a junta do pavimento e o muro que confina com referidas escadas.
1.2.4. Humidades por condensação (PH4)
Nas áreas comuns mais próximas da piscina, incluindo a própria piscina, verifica-se uma deterioração significativa dos acabamentos de paredes, tectos e de equipamentos.
Ao nível dos tectos verifica-se a presença de manchas causadas pelo excesso de humidade.
Verifica-se também a corrosão dos elementos metálicos constituintes do tecto falso.
Aplicação de perfis com uma resistência à corrosão insuficiente para a atmosfera a que iria estar exposta ou com revestimento de protecção anticorrosiva insuficiente.
Presença de reacções químicas ao nível dos pontos de colagem dos espelhos.
Verificam-se a presença de bolores, que se manifestam como pequenos pontos negros irradiando para manchas salpicadas.
Presença de manchas escuras de coloração preta, cinzenta e castanha.
1.2.5. Desenvolvimento de "bolhas" do revestimento exterior (PH5)
No revestimento das fachadas observa-se uma deformação convexa numa película, causada pelo descolamento de uma ou mais camadas de uma película, dando origem a relevos arredondados, em forma de bolha.
Presença de excesso de humidade devido a defeitos de construção, e eventualmente devido a sistemas de pintura inadequados, a tempo insuficiente entre demãos, condições de aplicação desfavoráveis (temperaturas elevadas e métodos de aplicação incompatíveis com o produto a aplicar).
1.2.6. Destacamento do revestimento (PH6)
Verifica-se em determinadas áreas a presença de destacamento do revestimento, sendo esta uma patologia caracterizada pela separação de placas de película do seu substrato devido a uma perda de aderência do revestimento, ou de uma separação espontânea da película de pintura da sua base de aplicação por falta de aderência.
No interior das áreas comuns verificam-se fenómenos de destacamento devido a fenómenos de fissuração e humidade.
1.3. EFLORESCÊNCIAS LOCALIZADAS E GENERALIZADAS (PEF)
Verificam-se manifestações patológicas de eflorescências nas fachadas, com acabamento em tijolo à vista.
As referidas manifestações patológicas apresentam-se, ao longo da fachada em tijolo maciço, em depósitos cristalinos de cor esbranquiçada à superfície.
1.4. ESCORRÊNCIAS LATERAIS (PEL)
Observa-se que a configuração dos peitoris, nomeadamente a existência de uma projecção e inclinação reduzida, condicionada de sobremaneira a projecção eficaz da água em relação ao plano da parede.
Verifica-se uma degradação acelerada do revestimento com manchas de sujidades associadas a escorrências nas zonas da fachada sob os peitoris dos vãos exteriores.
Verificam-se escorrências/manchas de sujidade na fachada sob os peitoris.
Geometria inadequada do peitoril, a própria textura do revestimento agravou a acumulação de sujidades e o aparecimento de manchas.
1.5. ACABAMENTO IRREGULAR DAS FACHADAS (PAIF)
Fachadas com acabamento com uma textura algo irregular, agravado com a realização de intervenções correctivas.
1.6. FISSURAÇÃO EM PARAMENTOS INTERIORES (PFPI)
Observa-se a formação de fissuração vertical no interior das áreas comuns.
1.7. FISSURAÇÃO EM TECTOS FALSOS (PTF)
Regista-se fissuração em tectos falsos.
1.8. DESCOLORAÇÃO DO ELEMENTOS EM MADEIRA (PDEM)
Verifica-se na área comum que a madeira apresenta um aspecto bastante deteriorado, essencialmente por acções naturais (agentes atmosféricos, agentes químicos e agentes biológicos).
Ausência de uma protecção na base, tendo em conta o mais que previsível risco de contacto com águas nas fases de utilização e limpeza;
1.9. CORROSÃO DE ELEMENTOS EM METÁLICOS (PCEM)
Regista-se a presença de corrosão de elementos metálicos nas instalações sanitárias e balneários, na proximidade da piscina interior.
1.10. ENRRUGAMENTO DA PINTURA EXTERIOR (PEP)
Verifica-se nas fachadas, a formação de pequenas rugas ou ondulações numa película de material de pintura.
1.11. FENÓMENOS DE FERRUGEM (PF)
Verifica-se a presença de "ferrugem".
10. Por notificação judicial avulsa, requerida pelo Autor, em 3 de Julho de 2014, o réu foi notificado pessoalmente em 14-07-2014, de que o autor procedia à denúncia das anomalias/defeitos existentes nas partes comuns do prédio para que procedesse à reparação/eliminação dessas anomalias/defeitos de acordo com relatório junto com a notificação.
11. Decorrido o prazo concedido de 30 dias, o Réu não deu início aos trabalhos de reparação das anomalias em causa.
12. É suficiente um prazo de cerca de 60 dias para reparação das anomalias.
13. O custo da reparação das anomalias é de cerca de € 41 365,00.
14. Aquando da venda das fracções, o R. e Interveniente sabiam que as partes comuns do edifício apresentavam as seguintes anomalias:
a) Cerâmico da parede do lado do bar partido, bem como por baixo do espelho;
b) Na zona da sala junto à piscina tem uma fissura no tecto e humidade, bem como num pilar junto à porta, próximo do bar;
c) A porta de acesso à garagem da zona da piscina está danificada junto ao chão;
d) Os fechos das portas de correr junto à piscina estão avariados;
e) É deficiente a colocação das borrachas da caixilharia;
f) As torneiras do quarto de banho dos balneários apresentam corrosão;
g) Há uma imperfeição da junta de dilatação do balneário dos homens;
h) Humidade no arrumo de apoio a bar, onde está instalado o ar condicionado;
i) Humidades nas paredes da cave (junta de dilatação), garagem;
j) Humidade na parede exterior junto à rampa de acesso à garagem;
k) Falta instalar o desumidificador e a bomba de calor na piscina.
15. A maioria das anomalias supra identificadas manifestaram-se posteriormente à realização da maioria das vendas por parte do R. e Interveniente, mas têm origem em erros de construção ou de concepção do edifício.
4.º
Na perspectiva dos recorrentes o tribunal a quo errou ao aplicar "o regime previsto no DL 67/2003 de 08/04 (Lei de Defesa do Consumidor), sendo antes aplicável o regime previsto no Código Civil, nomeadamente na 2.ª parte do artigo 914.º do Código Civil" (18).
Sustentam que "não é aplicável à R. e Interveniente o regime previsto no DL 67/2003 (…), pois que se lê no seu artigo 1.º-B, alínea c) que se entende por "«Vendedor», qualquer pessoa singular ou colectiva que, ao abrigo de um contrato, vende bens de consumo no âmbito da sua actividade profissional"; assim, não sendo R. e Interveniente pessoas (singulares ou colectivas), mas antes patrimónios autónomos, como resulta do artigo 1.º n.º. 2 da Portaria 881/97 de 27/10" (19).
Na sentença recorrida deixou-se dito que:
"(…) o DL n.º 67/2003, de 08-04, com as alterações introduzidas pelo DL n.º 84/2008, de 21-05, veio consagrar um regime específico para a venda de bens de consumo, e que contém um regime mais favorável aos consumidores do que o que resulta do C.C. acima referido.
O referido diploma é aplicável aos contratos de compra e venda celebrados entre profissionais e consumidores - art. 1.º-A, do referido diploma legal.
Por sua vez, consumidor é aquele a quem sejam fornecidos bens ou transmitidos quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça, com carácter profissional, uma actividade económica, que vise a obtenção de benefícios, nos termos do n.º 1, do art. 2.º, da Lei n.º 24/96, de 31-07 - art. 1.º-B, a).
No art. 2.º, n.º 1, do diploma em análise, consagra-se o dever de o vendedor entregar ao consumidor bens que sejam conformes com o contrato de compra e venda.
E no n.º 2, estabelece-se uma presunção de desconformidade dos bens de consumo, com o contrato, desde que se verifique algum dos factos ali referidos.
No art. 3.º, n.º 1, consagra-se que o vendedor responde perante o consumidor por qualquer falta de conformidade que exista no momento em que o bem lhe é entregue.
Por sua vez, no n.º 2, estabelece-se que, as faltas de conformidade que se manifestem num prazo de cinco anos a contar da data de entrega de coisa imóvel se presumem existentes já nessa data, com a ressalva ali estabelecida.
E no art. 4.º, consagra-se os direitos que assistem ao consumidor em casos de desconformidade do bem com o contrato."
Vejamos.
O artigo 1.º-B c) tem o conteúdo que os recorrentes citam; nele faz-se alusão a "qualquer pessoa singular ou colectiva".
Por sua vez, o artigo 2.º n.º 2 do Decreto-Lei 60/2002 de 20 de Março dispõe que os fundos de investimento imobiliário "constituem patrimónios autónomos". (20)
Importa, então interpretar aquela alínea c), de modo a saber se ela abrange, ou não, os fundos de investimento imobiliário.
O n.º 1 do artigo 9.º do Código Civil diz-nos que "a interpretação não deve cingir-se à letra da lei, mas reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo, tendo sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada", e o seu n.º 3 impõe que na interpretação dos textos legais "o intérprete presumirá que o legislador consagrou as soluções mais acertadas". E, "não se sabendo ao certo qual tenha sido a vontade do legislador efectivo, é natural imaginar-se que ele entendeu a lei tal como a teria entendido um bom legislador" (21), tendo-se presente que as palavras em que o legislador se expressa "têm por trás de si um espírito, uma alma, e só quando a lei é vista no conjunto dos dois aspectos é que pode ser perfeitamente conhecida." (22) Como diziam os romando, "lex non est textus sed contextus". Com efeito, "a utilização do elemento literal representa apenas o ponto de partida da interpretação, é como que a sua fase embrionária e mais rude. As palavras nem sempre bastam, pode mesmo dizer-se que verdadeiramente nunca chegam. Umas vezes são vagas ou equívocas, outras vezes dizem de menos ou de mais. Posto apenas perante elas, não pode o intérprete ter a certeza de bem interpretar. O sentido literal é um possível sentido da lei, mas não dá garantias, sem mais, de constituir a significação decisiva e definitiva." (23)
Para bem compreender a lei temos que ter presente o elemento racional (ou teleológico) que consiste na "ratio legis, ou seja, a razão-de-ser, o fim ou objectivo prático que a lei se propõe atingir. A ratio legis revela a valoração ou ponderação dos diversos interesses que a norma jurídica disciplina e, sendo o intérprete um colaborador do legislador, a sua importância é fundamental." (24) E para além disso há que ter em devida consideração a "ordem social em que o texto se situa. De facto, a lei vigora numa ordem social. As palavras da lei são indecifráveis se não forem integradas naquela ordem social." (25)
No processo interpretativo há igualmente que ter consciência de que nem sempre é clara a fronteira entre o que ainda é a interpretação da lei (área de actuação do julgador) e aquilo que já se traduz numa alteração ao seu conteúdo (campo de acção do legislador), pois isso ajudará o tribunal a não extravasar os seus poderes.
Os fundos de investimento imobiliário "são instituições de investimento colectivo que têm por fim o investimento de capitais recebidos do público em carteiras diversificadas de valores fundamentalmente imobiliários, segundo um princípio de divisão de riscos." (26) Trata-se, portanto, de entidades que operam no mercado imobiliário, designadamente comprando e/ou vendendo imóveis, com o objectivo de rentabilizar os "capitais recebidos", as quais são susceptíveis de ser titulares de direitos, como o de propriedade, e de deveres (27).
Por outro lado, é sabido que o Decreto-Lei 67/2003 transpôs a Directiva 1999/44/CE do Parlamento Europeu e do Conselho de 25 de Maio de 1999, a qual é clara ao, repetidamente, se referir o seu propósito de defender os direitos do consumidor, criando um "conjunto mínimo de regras equitativas que regulem a venda de bens de consumo" ou "um corpo mínimo comum de direito do consumo". (28)
Os fundos de investimento imobiliário não são, de facto, nem uma pessoa singular, nem uma pessoa colectiva. Porém, aos olhos do consumidor que com eles contrata a sua movimentação no mercado imobiliário em nada de significativo se diferencia da de uma pessoa singular ou colectiva que no âmbito da sua actividade profissional tenha uma presença activa na compra e venda de imóveis com o objectivo de alcançar proveitos económicos. E, por isso mesmo, não se vê que haja motivo algum para que o consumidor actue com os fundos de investimento imobiliário, quando lhes compra um imóvel, de forma diferente da que adoptaria se o vendedor desse mesmo bem fosse uma sociedade. É até mesmo razoável que o cidadão médio nem se aperceba que, afinal, não está a contratar com uma sociedade; que está, sim, a negociar com um património autónomo.
Finalmente, não se descortina no Decreto-Lei 67/2003 qualquer razão para o legislador poder ter querido excluir do alcance do artigo 1.º-B c) quem actua no mercado imobiliário, contratando com o consumidor, da forma como o fazem os fundos de investimento imobiliário.
Assim, a alínea c) do artigo 1.º-B do Decreto-Lei 67/2003 deve ser interpretada no sentido de que o conceito de "vendedor" que aí figura (também) abrange os fundos de investimento imobiliário, não obstante a natureza de patrimónios autónomos destes.
Significa isso que, ao contrário do que é dito pelos recorrentes, o tribunal a quo não errou ao aplicar "o regime previsto no DL 67/2003 de 08/04 (Lei de Defesa do Consumidor)" (29).
Consequentemente fica prejudicado o conhecimento da questão suscitada na conclusão AF.
III
Com fundamento no atrás exposto, julga-se improcedente o recurso, pelo que se mantém a decisão recorrida.
Custas pelos recorrentes.
12 de Abril de 2018
(António Beça Pereira)
(Maria Amália Santos)
(Ana Cristina Duarte)
1. São deste código todas as disposições adiante mencionadas sem qualquer outra referência.
2. Cfr. conclusão A.
3. Cfr. conclusão A.
4. Lopes do Rego, Comentários ao Código de Processo Civil, Vol. I, 2.ª Edição, pág. 584, referindo-se à redacção que a alínea a) do n.º 1 do artigo 690.º-A do anterior Código de Processo Civil tinha antes da reforma introduzida pelo Decreto-Lei 303/2007 de 24 de Agosto, que é praticamente igual à alínea a) do n.º 1 do artigo 640.º do actual Código de Processo Civil.
5. Lopes do Rego, Comentários ao Código de Processo Civil, Vol. I, 2.ª Edição, pág. 584. Neste sentido veja-se Ac. STJ de 8-3-2006 no Proc. 05S3823, Ac. Rel. Coimbra de 12-5-2009 no Proc. 2546/06.8TBAVR.C1 e de 3-6-2008 no Proc. 245-B/2002.C1, da Rel. Lisboa de 26-3-2009 no Proc. 301-1997.L1.2 e Ac. Rel. Guimarães de 23-9-2010 no Proc. 2139/06.0TBBRG-A.G1, todos em www.gde.mj.pt.
6. Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, pág. 142.
7. Lebre de Freitas e Ribeiro Mendes, Código de Processo Civil Anotado, Vol. III, 2.ª Edição, pág. 61.
8. Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, pág. 136, 137 e 142.
9. Rodrigues Bastos, Notas ao Código de Processo Civil, Vol. III, 1972, pág. 299.
10. Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, pág. 125.
11. Lopes do Rego, Comentários ao Código de Processo Civil, Vol. I, 2.ª Edição, pág. 585. Neste sentido veja-se também Abrantes Geraldes, obra citada, pág. 141, Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos em Processo Civil, 9.ª Edição, pág. 181, nota 357 e o Ac. STJ de 8-3-2006 no Proc. 05S3823 em www.gde.mj.pt. A este propósito pode também ver-se Ac. Tribunal Constitucional 122/2002 de 14-3.
12. Neste sentido veja-se Ac. STJ de 27-10-2016 no Proc. 110/08.6TTGDM.P2.S1, Ac. STJ de 31-5-2016 no Proc. 1184/10.5TTMTS.P1.S1, Ac. STJ de 14-1-2016 no Proc. 326/14.6TTCBR. C1.S1, todos em www.gde.mj.pt e Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 3.ª Edição, pág. 142.
13. Designadamente aquando da venda das fracções.
14. Cfr. conclusão X.
15. Talvez esteja aqui a explicação para, na parte final da conclusão Y, os recorrentes proporem que se adite um facto aos factos provados do qual resulta, a contrario, que aquando da venda das fracções conheciam a existência dos defeitos constantes em 14.
16. Sublinhados nossos. Deste texto conclui-se que, "à data da venda das fracções", os recorrentes conheciam as "incidências (…) elencadas no artigo 69.º desta peça processual".
17. Cfr. conclusão Y.
18. Cfr. conclusão A.
19. Cfr. conclusão AA.
20. Já assim era aquando da vigência do Decreto-Lei 294/95 de 17 de Novembro.
21. Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, 1979, pág. 29 e 30.
22. Inocêncio Galvão Telles, Introdução ao Estudo do Direito, Vol. I, 11.ª Edição, pág. 235. Lex non est textus sed contextus.
23. Inocêncio Galvão Telles, Introdução ao Estudo do Direito, Vol. I, 11.ª Edição, pág. 245.
24. Santos Justo, Introdução ao Estudo do Direito, 4.ª edição, pág. 339.
25. Oliveira Ascensão, ROA, 1997, n.º 3, pág. 915.
26. Cfr. n.º 1 do artigo 2.º do Decreto-Lei 60/2002.
27. A título de exemplo veja-se que os recorrentes não questionam que estão sujeitos às obrigações decorrentes do artigo 914.º do Código Civil, cfr. conclusão AF.
28. Cfr. considerando 2 e 5, como oportunamente destaca Calvão da Silva, Venda de bens de Consumo, 4.ª Edição, pág. 41.
29. Cfr. conclusão A.