Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 135/12.7TBMSF.G1 |  |
TRADIÇÃO DA COISA
DIREITO DE RETENÇÃO
HIPOTECA
INCONSTITUCIONALIDADE
2. E não se exige que o objecto prometido vender seja um prédio ou fracção para habitação própria e permanente.
3. Não se verifica a inconstitucionalidade invocada do artigo 755 n.º 1 al. f) e 759 do C.Civil por violação dos princípios da confiança e segurança e ainda dos direitos, liberdades e garantias previstos no artigo 2.º e 18.º do CRP, porque não houve imprevisibilidade nas alterações legislativas, estão em causa opções legislativas em que foi dada prevalência aos credores promitentes compradores em confronto com os credores hipotecários, e o direito de retenção e a hipoteca, como garantias reais que são, não integram o núcleo essencial do direito de propriedade.
Autores:
- J.. e mulher I...
Réus:
- A.. e mulher M..; e
- C.., CRL.
Alegam os autores, em síntese, que celebraram com os 1.ºs réus um contrato promessa de compra e venda, mediante o qual prometeram comprar dois prédios que identificam, dos quais foram de imediato investidos na respectiva posse, tendo pago de sinal e princípio de pagamento um total de €95.000,00.
Os promitentes vendedores recusam-se a celebrar o contrato definitivo, motivo pelo qual os autores deixaram de ter qualquer interesse na manutenção do referido contrato, pretendendo ser pagos do sinal em dobro.
Concluindo pela procedência da acção, pedem que:
- se declare resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado em14 de Junho de 2012;
- sejam os 1.os réus condenados a pagar aos autores a quantia de €190.000,00, acrescida de juros à taxa legal, desde a citação até integral pagamento;
- seja reconhecido aos autores o direito de retenção sobre os referidos prédios para garantia do seu crédito e juros vincendos;
- sejam os réus condenados a reconhecer tal direito de retenção sobre os referidos prédios.
Na contestação que apresentou, afirma a C.. que o referido contrato promessa não passa de um estratagema planeado entre os outorgantes para os 1.os réus se eximirem às suas responsabilidades e não perderem os imóveis hipotecados, bem sabendo que estavam a prejudicar a C...
Neste sentido, nunca os autores entregaram qualquer quantia a título de sinal ou estiveram na posse dos referidos bens imóveis.
Conclui pois pela improcedência da acção e condenação dos autores e 1.os réus como litigantes de má fé.
Na réplica, reiteram os autores a sua versão dos factos, afirmando que tinham efectivamente conhecimento da existência da hipoteca, mas afirmavam os 1.os réus que o valor em dívida era muito inferior, tendo pois agido de boa fé, mantendo de resto disponibilidade para celebrar a escritura definitiva de compra e venda, mediante o pagamento do remanescente do preço acordado.
Procedeu-se a julgamento com observância do legal formalismo, não se tendo suscitado nem verificado quaisquer excepções, nulidades ou questões prévias de que cumpra conhecer e que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
A final foi proferida sentença que julgou a acção procedente nos seguintes termos:
1. Declara-se resolvido o contrato promessa de compra e venda, celebrado em 14 de Junho de 2012, entre os promitentes vendedores A.. e mulher M.. e os promitentes-compradores J.. e mulher I...
2. Condenam-se os 1.os réus A.. e mulher M.. a pagar aos autores J.. e mulher I.. a quantia de €190.000,00 (cento e noventa mil euros), correspondente ao dobro do sinal, acrescida de juros à taxa legal, desde a citação até integral pagamento.
3. Reconhece-se aos autores, para garantia do seu crédito e juros vincendos, o direito de retenção sobre os prédios objecto do contrato promessa:
- prédio urbano, composto de casa de rés-do-chão e andar com um anexo, sito no Lugar .., concelho de Mesão Frio, descrito na Conservatória do Registo Predial de Mesão Frio sob o n.º .. e inscrito na respectiva matriz sob o artigo..; e
- prédio rústico, composto de vinha demarcada do Douro, oliveiras e árvores de fruto, sito no Lugar.., concelho de Mesão Frio, descrito na Conservatória do Registo Predial de Mesão Frio sob o n.º.. e inscrito na respectiva matriz sob o artigo...
4. Condenam-se todos os réus, A.. e mulher M.., e C.., CRL, a reconhecerem tal direito de retenção dos autores sobre os referidos prédios.
A ré, instituição bancária, não se conformando com o decidido interpôs recurso de apelação, formulando conclusões.
Não houve contra-alegações.
Das conclusões do recurso ressaltam as seguintes questões, a saber:
1.Impugnação na vertente do facto.
1.1Alteração das respostas positivas para negativas aos pontos de facto da decisão recorrida 5, 6, 12 e 13.
2. Impugnação na vertente do direito
2.1 Se se verificam os pressupostos da resolução do contrato promessa de compra e venda e do direito de retenção, como garantia real prevalente à hipoteca.
2.2 Se o tribunal recorrido violou o princípio da proporcionalidade e da confiança previstos, respectivamente, nos artigos 18 e 2 da CRP, ao reconhecer o direito de retenção, como garantia real prevalente à hipoteca.
2.3 Se os autores litigaram de má fé, devendo ser-lhes aplicada uma multa e fixar uma indemnização a favor da apelante no montante de 10.000€.
Vamos conhecer das questões enunciadas.
1.1 A ré apelante, nas suas conclusões 12, 14 e 23, identifica os pontos concretos de facto que impugna de forma a ver alterada a sua resposta de positiva para negativa, que correspondem aos pontos de facto 5, 6, 12 e 13 da decisão recorrida, que abarca matéria de facto dos artigos 3, 4, 10 e 12 da Base Instrutória. E indica os meios probatórios em que fundamenta as alterações propostas, destacando o depoimento das testemunhas L.., A.., J.. e A.., mencionados nas conclusões 9, 15 e 16 e os cheques juntos aos autos e o contrato promessa. É este o objecto de recurso sobre a matéria de facto.
O tribunal respondeu positiva e negativamente à matéria de facto quesitada na Base Instrutória, formando a sua convicção numa análise crítica da prova produzida em audiência de julgamento, testemunhal e documental, tirando conclusões, apoiando-se no princípio da livre apreciação da prova, socorrendo-se das regras da experiência. Deu como provado a celebração dum contrato promessa de compra e venda de dois imóveis, pelo preço global de 150.000€, o pagamento de sinais no montante de 60.000€ e 35.000€, titulados por cheques, e entrega dos prédios para o poder dos autores. Contrato que não foi cumprido por recusa dos promitentes vendedores, que não compareceram no cartório notarial, para assinarem a escritura, porque não conseguiram fazer o distrate da hipoteca que impendia sobre os prédios a vender e comprar. E considerou não provados os factos que integravam a simulação do contrato e ainda a perda de interesse dos autores na manutenção do contrato.
A apelante insurge-se contra a valoração do depoimento de parte dos autores, no que respeita à matéria de facto que lhes é favorável, uma vez que foram indicados à matéria de facto desfavorável (simulação – artigos 13, 14 e 15 da BI), para provocar uma confissão, o que não aconteceu, e desvaloriza os depoimentos das testemunhas L.. e J.., porque todo o seu conhecimento sobre o contrato assenta no que o autor marido lhes contou. E destaca os depoimentos das testemunhas A.. e A.. que revelam um conhecimento directo dos factos.
No que tange aos depoimentos dos autores, o tribunal apenas os valorou para responder negativamente aos artigos 13, 14 e 15 da Base Instrutória, ao convencer-se da intenção de celebrarem o contrato nos termos que consta dos documentos juntos a fls. 6, 7, 16 e 17. Na verdade, não se revelando a confissão que a ré pretendia, e desconhecendo as testemunhas indicadas pela ré da sua existência, nada poderiam saber sobre o seu conteúdo, e muito menos sobre as intenções dos autores. Isto resulta da leitura do segmento da motivação da sentença sobre a matéria de facto numa primeira observação sobre os depoimentos dos autores (Num primeiro momento de reflexão, o tribunal não vê quaisquer motivos para desconfiar das intenções dos promitentes-compradores, limitando-se estes a celebrar um contrato de acordo com os seus interesses) e numa segunda observação, depois de ouvida a prova testemunhal (Ouvidas mais estas testemunhas, o tribunal apenas veio reforçar a ideia de que a celebração do contrato promessa foi rodeada de normal circunstancialismo, dentro daquilo que se pode considerar comum neste tipo de negociações …E nem as testemunhas indicadas pela ré fizeram inverter esta linha de raciocínio).
Além disso, os factos que integram a simulação, neste caso absoluta, estão interligados com os da celebração do contrato, que consta de um documento. Na verdade, a simulação, como vício de vontade declarativa, pressupõe a declaração negocial. Ataca apenas a intenção com que foi prestada. Os declarantes dizem aquilo que não sentem, isto é, declaram que querem celebrar um contrato com um determinado conteúdo, quando, na realidade, não é sua intenção fazê-lo. E a declaração negocial expressa visa enganar terceiros ou até defraudá-los. Daí que, para se saber da intenção dos declarantes, se tenha de apurar como foram prestadas as declarações negociais, isto é, tudo o que envolveu o contrato desde os seus preliminares até à sua concretização. Assim, o julgador, para se inteirar de como foi realizado o contrato, teve de fazer um conjunto de perguntas aos autores, que envolviam as razões que os motivaram a celebrar o respectivo contrato, nos termos em que foi outorgado. Perguntas estas que envolveram matéria de facto favorável, mas que estava conexionada com a desfavorável, (a da simulação), que permitiram a resposta negativa aos factos desfavoráveis, depois de ponderadas com outros elementos de prova. Daí que os depoimentos de parte, como meio de prova, não foram decisivos para a prova dos factos que lhe eram favoráveis, isto é, os conexos com a celebração do contrato, mas não deixaram de estar presentes na análise de toda a prova, para o julgador melhor se inteirar da realidade que envolveu a celebração e execução do contrato. E só neste ponto é que poderá ter contribuído para a formação da convicção do julgador, o que é normal.
As testemunhas indicadas pelos autores tiveram um conhecimento indirecto da celebração do contrato, uma vez que lhes foi dito pelo autor marido. Mas o J.., que já conhecia o autor há algum tempo, de encontros no restaurante “ Varejão”, em Amarante, é que arranjou o negócio, mostrando-lhe o prédio e o apresentou ao A... Tinha uma relação de convivência com o autor, o que lhe garantia alguma confiança para lhe confidenciar o negócio que concretizou com o A...
O L.., amigo do G.., e amigo do Sr. A.., promitente vendedor, interveio neste processo como negociador das uvas beneficiadas, tendo negociado a entrega das uvas a uma empresa – R.. – entregando o cartão do benefício que lhe foi facultado pelo autor. Apesar da sua intervenção ser muito limitada, é relevante, na medida em que contraria o depoimento da testemunha A.. no que tange à vindima do ano de 2012. Pois, segunda esta, as uvas ficaram a apodrecer nas videiras, quando aquela referiu que fez o negócio das uvas com a empresa R.., ficando as despesas da vindima a cargo do autor, que colocou transporte para o efeito. Além disso, o corte das cepas verificou-se no ano de 2013. O testemunho do A.. é irrelevante, uma vez que nada sabe sobre o negócio, e, quando passava pelo caminho junto aos prédios não se apercebia do que lá se fazia, pois não parava.
Focando-nos nos pontos impugnados, em concreto, e que fazem parte do objecto deste recurso, na vertente do facto, temos que o pagamento dos sinais foi através de cheques (pontos 5 e 6) que se encontram juntos aos autos, a fls. 16 e 17. A ré põe em causa o seu valor probatório, porque não consta o verso, não se sabendo se foram descontados. O tribunal valorizou-os como elementos de prova de pagamento das quantias neles mencionadas, porque apesar de terem sido impugnados, a ré não requereu a junção dos extractos bancários, que revelariam a sua movimentação favorável ou não, e quem os sacou. A ré insurge-se contra este argumento, dizendo que incumbia aos autores fazer a prova de que foram descontados e, como o não fizeram, deveriam os pontos de facto 5 e 6 ser julgados não provados. Os cheques em causa correspondem aos sinais prestados pelos autores no contexto da celebração do contrato promessa, que a ré impugnou, suscitando a simulação absoluta. Foram identificados no respectivo contrato. Daí que façam parte do negócio em causa. A simulação, ao envolver o contrato, no seu todo, engloba os cheques, fazendo estes parte da defesa por excepção peremptória deduzida. Assim, incumbia à ré fazer prova de que os autores não queriam pagar os cheques apresentados e não foram pagos, ou porque não foram descontados, ou o dinheiro foi revertido a seu favor. Aos autores bastava provar que os emitiram, como o fizeram e que foram apresentados a pagamento, como consta do rosto dos cheques. Na verdade, foi aposto no seu rosto um carimbo com os seguintes dizeres “ C..”. Sendo estes cheques cruzados e nominativos, passados à ordem do promitente vendedor (A..) só poderiam ser levantados com a sua apresentação num banco em que tivesse conta, para nele serem descontados. Não poderiam ser endossados a quem quer que fosse. Daí que se possa concluir que com o carimbo de entrada no verso dos cheques, estes foram apresentados a pagamento pelo seu portador, numa instituição bancária, para serem descontados. Assim é de relevar o seu valor probatório como meio de pagamento.
Quanto ao ponto 12, que diz respeito à comunicação do réu ao autor de que não podia pagar o valor garantido pelas hipotecas sobre os prédios, a ré afirma que não houve produção de prova sobre este ponto de facto, uma vez que o conhecimento das testemunhas arroladas pelos autores é meramente indirecto, pelo que deveria ser dado como não provado. Como o já acima referimos, o conhecimento indirecto não deixa de ser relevante, se dentro do contexto for credível. E, não há dúvidas de que o G.., assim como o L.., amigos do A.., aqui réu, vieram a saber por intermédio do autor que o negócio não se concluiu e tiveram conversas com o A.. sobre o assunto e este disse-lhes que não teve hipóteses de fazer o distrate, o que veio a dizer ao autor, em conversas que tiveram após o não comparecimento à escritura. E isto foi comunicado pelo autor ao G.., que lhe referiu que teve uma conversa com o A.., que lhe disse que não teve hipóteses de fazer o distrate das hipotecas.
Quanto ao ponto 13, que diz respeito à ocupação dos imóveis desde a celebração do contrato promessa, por parte dos autores, alega a ré que inclui matéria conclusiva, pelo que não deveria ser atendido pelo tribunal, e, além disso, não foi produzida prova nesse sentido, uma vez que o que foi relatado sobre o assunto adveio do depoimento dos autores. O texto do ponto em discussão “ Os autores ocupam os imóveis mencionados desde o dia 14.06.2012” é um facto em si, e não uma mera conclusão. Na verdade, estamos em face duma realidade empírica. O acto de ocupar revela poder sobre algo, que neste caso se traduz nos prédios prometidos vender. Mesmo que se entenda que é uma conclusão, esta será uma conclusão de facto, e, como tal, pode ser alvo de resposta por parte do tribunal, que produzirá efeitos jurídicos, uma vez que só questões de direito é que terão de ser dadas como não escritas, o que não é o caso.
A prova deste ponto assenta na clausula 5.ª do contrato em que é mencionado que “ Os segundos outorgantes ficam nesta data investidos na posse dos referidos prédios, sendo o valor do benefício da vinha deste ano, pertencentes a estes” e nos depoimentos das testemunhas G.. e L.., tendo este feito o negócio da uva na vindima de 2012, para além do corte das cepas no ano de 2013, que foi confirmado pela testemunha A... Isto revela intenção de transmitir o domínio e exercê-lo por parte dos autores, que se exprime na ocupação dos imóveis.
Em face do exposto, e numa perspectiva de prova relativa e não absoluta é de concluir que as respostas aos pontos impugnados correspondem à prova produzida em audiência de discussão e julgamento, pelo que é de mantê-las.
Vamos fixar a matéria de facto consignada na decisão recorrida, que passamos a transcrever:
1. Encontram-se inscritos a favor dos primeiros réus os seguintes prédios:
- i. Prédio urbano, composto de casa de rés-do-chão e andar com um anexo, sito no Lugar .., concelho de Mesão Frio, descrito na Conservatória do Registo Predial de Mesão Frio sob o n.º.. e inscrito na respectiva matriz sob o artigo..;
- ii. Prédio rústico, composto de vinha demarcada do Douro, oliveiras e árvores de fruto, sito no Lugar.., concelho de Mesão Frio, descrito na Conservatória do Registo Predial de Mesão Frio sob o n.º.. e inscrito na respectiva matriz sob o artigo ...
2. Encontra-se constituída a favor da primeira ré uma hipoteca sobre o prédio descrito em A), i., inscrita no registo em 20.01.2009, convertida em definitiva em 04.02.2009, com fundamento num contrato de mútuo, para garantia da quantia de 250 000,00€, até ao montante máximo de 350 000,00€.
3. Encontra-se constituída a favor da primeira ré uma hipoteca sobre o prédio descrito em A), ii., inscrita no registo em 20.01.2009, convertida em definitiva em 04.02.2009, com fundamento num contrato de mútuo, para garantia da quantia de 250 000,00€, até ao montante máximo de 350 000,00€.
4. Em 14.06.2012, os autores declararam prometer comprar e os primeiros réus declararam prometer vender os prédios identificados em A), i. e ii., pelo valor de €150.000,00.
5. Naquela data, os autores entregaram aos primeiros réus, a título de sinal, a quantia de€60.000,00.
6. E, em 26.06.2012, os autores entregaram aos primeiros réus, a título de reforço de sinal, a quantia de €35.000,00.
7. Os autores e os primeiros réus acordaram que a escritura pública de compra e venda seria celebrada até 15.09.2012.
8. E, nesse momento, os autores entregariam aos primeiros réus a quantia de €55.000,00.
9. Era aos autores que cabia a marcação da mencionada escritura pública.
10. A escritura pública de compra e venda foi marcada pelos autores para o dia 05.09.2012, pelas 10 horas, no Cartório do Dr. Fernando Manuel Cardoso de Sousa, em Lamego.
11. No referido dia, os primeiros réus não compareceram na escritura pública de compra e venda.
12. O primeiro réu comunicou ao autor que não podia pagar o valor garantido pelas hipotecas mencionadas em B) e C).
13. Os autores ocupam os imóveis mencionados desde o dia 14.06.2012.
2.1 Neste ponto a apelante questiona o fundamento da resolução do contrato promessa de compra e venda porque não foi dado como provado que os autores tivessem perdido o interesse na manutenção do referido contrato, com a resposta negativa ao artigo 12 da BI. E, ainda, insurge-se contra o direito de retenção reconhecido, e com prevalência à hipoteca, alegando que não se verifica a tradição, nem se está perante um prédio urbano para habitação própria permanente, mas antes perante um prédio urbano e outro rústico.
O tribunal fundamentou a resolução do contrato na recusa de cumprimento do contrato por parte do réu Artur, apoiando-se na sua notificação ao autor de que não podia pagar o valor garantido pelas hipotecas, o que equivalia a ter-se colocado numa posição de manifesta recusa de cumprimento, que se traduz em incumprimento definitivo da obrigação.
Os autores fundaram a resolução do contrato na recusa de cumprimento do contrato, que consideraram definitiva, face à notificação de que não faria o distrate das hipotecas como se alcança da leitura dos artigos 9, 13 e 14 da petição inicial; e ainda na falta de interesse na manutenção do contrato como resulta da leitura dos artigos 10 e 15 da mesma peça processual.
Não se provou um dos fundamentos, o da falta de interesse na manutenção do contrato, mas provou-se o outro, o da recusa de cumprimento, equivalente a incumprimento definitivo, uma vez que o réu Artur não faria os distrate das hipotecas, condição fundamental para o cumprimento do contrato, pois está estipulado na cláusula 1.ª al. b) do mesmo a transmissão e aquisição dos prédios livres de quaisquer ónus ou encargos. E, face à execução movida contra o réu e mulher, como se comprova pelo requerimento executivo junto a fls. 51, os réus não fariam o distrate, como o já tinham comunicado ao autor, pelo que se colocaram em situação de não cumprimento definitivo do contrato em causa. Daí que haja fundamento para resolver o contrato como foi peticionado.
No que concerne à questão do direito de retenção e a sua prevalência à hipoteca, como garantia real, o tribunal reconheceu a sua existência, depois de ter tecido várias considerações sobre a legislação em vigor e a interpretação dada aos normativos que o consagram, no plano doutrinal e jurisprudencial, concluindo que foi uma opção legislativa e que abarca qualquer prédio, rústico ou urbano, não se restringindo a sua aplicação aos prédios urbanos para habitação própria e permanente, desde que tenha havido tradição da coisa, o que não significa posse.
O direito de retenção devido a incumprimento do contrato promessa está consignado no artigo 755 n.º 1 al. f) do C.Civil, que foi aqui integrado, por razões sistemáticas, pelo DL. 379/86 de 11/11, estando antes consagrado no artigo 442 n.º 3 do C.Civil, introduzido pelo DL. 236/80 de 18/7, que remetia para o regime geral do direito de retenção (artigo 754 e 759 do C.Civil).
Os requisitos fundamentais deste direito são a celebração de um contrato promessa que envolva a transmissão ou constituição de direito real, tradição da coisa e incumprimento do mesmo de que resulte um crédito nos termos do artigo 442 do C.Civil.
O que nos interessa analisar agora é a extensão da tradição e da coisa que envolve o contrato promessa, questionadas pela apelante.
A traditio será um pressuposto indispensável e que se configura como o poder de facto sobre a coisa que o promitente vendedor conferiu ao promitente-comprador. Que o promitente comprador passe a ter uma relação material com a coisa, revelado em actos materiais ou simbólicos demonstrativos do controlo que tem sobre a mesma, que fica na sua disponibilidade, renunciando, simultaneamente, o promitente vendedor do poder que tinha sobre ela. A partir daí pode dizer-se que o promitente comprador apreendeu a coisa, foi conferida a tradição, que não necessita de ser tão enérgica como na aquisição originária, porque está em causa apenas a transferência do poder do promitente vendedor para o promitente comprador, e não a aquisição de um direito novo, contraposto ao existente, com vista a constituir uma garantia real sobre um direito de crédito (Ac. STJ 25/03/2014 www.dgsi.pt ).
Analisando a cláusula 5.ª do contrato e a resposta positiva ao artigo 12 da BI, que consta do ponto 13 da matéria de facto provada da decisão recorrida, podemos concluir que foi intenção das partes transferir o domínio dos prédios para os promitentes compradores, desde a celebração do contrato, vindo a ocupá-los. Isto é a expressão da tradição nos termos expostos, não se exigindo uma posse no sentido de quem vai adquirir um direito real novo, em contraposição com o existente, uma vez que não está em causa uma aquisição originária dum direito, mas antes um direito real de garantia.
E não se exige que o objecto prometido vender seja um prédio ou fracção para habitação própria e permanente. O artigo 755 n.º 1 al. f) do C.Civil apenas se refere a coisa, que pode ser um prédio urbano ou rústico. E dentro do prédio urbano não se distingue o fim. Apenas estará condicionado com o conceito de consumidor. E não se impõe uma interpretação restritiva só porque no preâmbulo do diploma que alterou o regime jurídico do contrato promessa se alude a fracções para habitação, como motivação para a respectiva alteração. Não tendo sido incorporada essa motivação nas alterações, não faz parte da letra da lei. Apenas pode funcionar como elemento interpretativo em conjugação com outros, que, no caso, julgamos, que se não justifica uma interpretação restritiva. A alusão à habitação espelha a preocupação do legislador na alteração do regime jurídico, porque era o que estava a criar desequilíbrios no tecido social, com especulações por parte dos construtores civis e empresas imobiliárias, que não cumpriam os contratos promessa, devido à inflação existente e à forte procura perante a oferta. Mas ao não estabelecer no texto da lei um conceito mais restritivo, mas antes muito abrangente, referindo-se a coisa, julgamos que não foi intenção do legislador abranger apenas os prédios para habitação própria e permanente, como defende a apelante.
No caso em apreço, estando em causa dois prédios, um rústico e outro urbano, julgamos que se subsumem à coisa exigível no artigo 755 n.º 1 al. f) do C.Civil.
2.2 A apelante suscita a inconstitucionalidade dos artigos 755 n.º 1 al. f) e 759 do C.Civil, quando conferem prevalência do direito de retenção sobre hipoteca registada anteriormente, por violação do princípio da confiança, segurança e proporcionalidade, consagrados, respectivamente, nos artigos 2.º e 18.º da CRP.
Julgamos que se não verifica a inconstitucionalidade invocada do artigo 755 n.º 1 al. f) e 759 do C.Civil por violação dos princípios da confiança e segurança e ainda dos direitos, liberdades e garantias previstos no artigo 2.º e 18.º do CRP. Pois, o que está em causa é uma ponderação dos interesses em conflito, entre os credores promitentes compradores e os credores hipotecários, em que o legislador deu prevalência aos primeiros em face dos segundos, por razões económicas, considerando os primeiros numa situação de mais fragilidade que os segundos. E, além disso, no caso em apreço, a norma já existe desde 1980 com uma alteração em 1986. Daí que a apelante a conhecesse, ou tivesse obrigação de conhecer, pelo que não poderia ser surpreendida com a situação. Não se pode considerar frustrada nas suas expectativas pela alteração legislativa, que ocorreu muito antes da concretização do mútuo em causa.
Por outro lado, o direito de retenção traduz-se numa garantia real de um direito de crédito e não num direito de propriedade, único análogo ao dos direitos, liberdades e garantia, com tutela constitucional directa nos termos do artigo 17, 18 e 62 da CRP. Não integra o núcleo essencial do direito de propriedade.
( Ac. 594/2003 de 3/12 - “A realização do princípio do Estado de direito, no quadro da Constituição, exige portanto que seja assegurado um certo grau de calculabilidade e previsibilidade dos cidadãos sobre as suas situações jurídicas, ou seja, exige a garantia da confiança na actuação dos entes públicos. Assim, o princípio da protecção da confiança e segurança jurídica pressupõe um mínimo de previsibilidade em relação aos actos do poder, de modo que cada pessoa possa ver garantida a continuidade das relações em que intervém e dos efeitos jurídicos dos actos que pratica. Nestes termos, e em regra, as pessoas têm o direito de poder confiar que as decisões sobre os seus direitos ou relações jurídicas tenham os efeitos previstos nas normas que os regulam. No caso em apreço, a norma questionada não contende com tais princípios.
A solução adoptada na alínea f) do n.º 1 do artigo 755º do Código Civil não pode surpreender, na medida em que corresponde apenas a uma mais correcta localização da matéria na orgânica da sistematização legislativa. A atribuição do direito de retenção ao promitente-comprador que tivesse obtido a tradição da coisa objecto do contrato prometido foi aprovada e estava em vigor há muito tempo: como se viu, o regime legal em questão existia desde 1980, tendo sido reafirmado em 1986, através de mera alteração na inserção sistemática da norma (que passou do artigo 442º, n.º 3, do Código Civil para o artigo 755º, n.º 1, alínea f), do mesmo Código).
De todo o modo, a norma que define, em abstracto, um novo caso de direito de retenção não pode ser vista, em si mesma, como ofensiva dos direitos de outros credores do devedor. Uma eventual ofensa de tais direitos – a existir – decorreria da norma que estabelece a hierarquia entre os direitos dos diversos credores.
12.Conclui-se, assim, que não existe qualquer violação, quer do princípio da proporcionalidade explicitado no artigo 18º, n.º 2, da Constituição, quer do princípio da confiança e segurança jurídica, decorrente do princípio do Estado de direito democrático consagrado no artigo 2º da Constituição.”
Ac. TC. 356.2004 de 19/05 – “Nos presentes autos, está em causa um direito de retenção resultante do incumprimento de contrato-promessa de compra e venda de imóvel, por parte da promitente vendedora, no caso em que havia tradição da coisa (do imóvel).
Ora, como resulta, desde logo, do preâmbulo dos Decretos-Leis nºs 236/80 e 379/86, o objectivo prosseguido pela solução agora impugnada é a tutela da defesa do consumidor e das expectativas de estabilização do negócio (muitas vezes incidente sobre a aquisição de habitação própria permanente) decorrentes da circunstância de ter havido tradição da coisa, através da viabilização de ressarcimento adequado e efectivo da frustração culposa de tais expectativas.
Não se trata, pois, de questão idêntica à subjacente aos casos que já foram objecto de jurisprudência do Tribunal Constitucional (nomeadamente, os que dizem respeito à tutela de créditos de entidades públicas, mediante outorga de privilégios creditórios imobiliários gerais, sem qualquer conexão com os imóveis por eles abrangidos – referidos no mencionado Acórdão nº 498/2003). Com efeito, o direito de retenção, associado à tradição da coisa, implica uma conexão com o imóvel ou fracção objecto da garantia real que não existe, por via de regra, nos privilégios creditórios gerais.
Na apreciação da questão de constitucionalidade suscitada nos presentes autos, é decisiva a circunstância, de resto sublinhada pelo tribunal a quo, de o regime impugnado já se encontrar em vigor no momento em que a hipoteca foi constituída. Em face de tal circunstância não se pode concluir, desde logo, pela violação do princípio da confiança relativamente a expectativas anteriormente firmadas.
Para além disto, é ainda de referir que a norma em apreciação no presente recurso opera meramente uma ponderação adequada do interesse das instituições de crédito detentoras de créditos hipotecários na protecção da confiança inerente ao registo predial e do interesse dos consumidores na protecção da confiança relativa à consolidação de negócios jurídicos, notando-se que os mesmos respeitam, em muitos casos, à aquisição de habitação própria permanente.
Nesta perspectiva, também a contenção dos princípios da confiança e da
segurança jurídica associados ao registo predial, que resulta da atribuição de preferência ao direito de retenção sobre a hipoteca registada anteriormente, tem a sua justificação na prevalência para o legislador do direito dos consumidores à protecção dos seus específicos interesses económicos (associados, em inúmeros casos, à aquisição de habitação própria, pelo que é ainda convocável o artigo 65º da Constituição) e à reparação dos danos (artigo 60º da Constituição – cf. GOMES CANOTILHO e VITAL MOREIRA, Constituição da República Portuguesa Anotada, 3ª ed., p. 323).
Em face do que ficou exposto, não se verifica, portanto, a inconstitucionalidade da norma apreciada.”
2.3 – A apelante suscita a litigância de má fé dos autores, porque agiram com intuito de defraudarem a entidade bancária. O certo é que não se provou a simulação, fundamento deste pedido, pelo que não se verificam os pressupostos da má fé, em que a apelante se apoiou.
Concluindo: 1. A traditio será um pressuposto indispensável do direito de retenção e que se configura como o poder de facto sobre a coisa que o promitente vendedor conferiu ao promitente-comprador. Que o promitente comprador passe a ter uma relação material com a coisa, revelado em actos materiais ou simbólicos demonstrativos do controlo que tem sobre a mesma, que fica na sua disponibilidade, renunciando, simultaneamente, o promitente vendedor do poder que tinha sobre ela.
2. E não se exige que o objecto prometido vender seja um prédio ou fracção para habitação própria e permanente.
3. Não se verifica a inconstitucionalidade invocada do artigo 755 n.º 1 al. f) e 759 do C.Civil por violação dos princípios da confiança e segurança e ainda dos direitos, liberdades e garantias previstos no artigo 2.º e 18.º do CRP, porque não houve imprevisibilidade nas alterações legislativas, estão em causa opções legislativas em que foi dada prevalência aos credores promitentes compradores em confronto com os credores hipotecários, e o direito de retenção e a hipoteca, como garantias reais que são, não integram o núcleo essencial do direito de propriedade.
Decisão
Pelo exposto, acordam os juízes da Relação em julgar improcedente a apelação e, consequentemente, confirmam a decisão recorrida.
Custas a cargo da apelante.
Guimarães, 8 de janeiro de 2015
Espinheira Baltar
Henrique Andrade
Eva Almeida