| 73/14.9TBCHV.G1 |  |
FACTOS IMPEDITIVOS
ÓNUS DA PROVA
2 - O funcionamento desta exceção, impeditiva do exercício do direito de preferência, acarreta para quem a invoca o ónus da respetiva prova.
3 – Para que a preferência seja afastada não basta, no entanto, a prova de que pretende dar ao prédio adquirido uma outra afetação que não a cultura, sendo necessária a prova de que a projetada mudança de destino é permitida por lei.
4 – Assim, provando-se que o R. quer construir no terreno uma casa mas estando o mesmo afeto a fins agrícolas no PDM, o destino que o Réu adquirente lhe pretende dar é inviável, não podendo pois operar a exceção prevista no mencionado art. 1381º, al. a), 2ª parte.
1 - O art. 1381º, al. a), 2ª parte do C. Civil afasta a preferência do proprietário confinante quando algum dos terrenos se destine a algum fim que não seja a cultura.
2 - O funcionamento desta exceção, impeditiva do exercício do direito de preferência, acarreta para quem a invoca o ónus da respetiva prova.
3 – Para que a preferência seja afastada não basta, no entanto, a prova de que pretende dar ao prédio adquirido uma outra afetação que não a cultura, sendo necessária a prova de que a projetada mudança de destino é permitida por lei.
4 – Assim, provando-se que o R. quer construir no terreno uma casa mas estando o mesmo afeto a fins agrícolas no PDM, o destino que o Réu adquirente lhe pretende dar é inviável, não podendo pois operar a exceção prevista no mencionado art. 1381º, al. a), 2ª parte.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
Relatório:
A e mulher T, com domicílio na Rua…, Águas Frias, intentaram a presente ação com processo comum contra C e marido A, com domicílio na…, Chaves, e A, com domicílio em França, peticionando:
A) Que se reconheça aos AA. o direito de preferência sobre o prédio rústico identificado no art. 5º da P.I., substituindo-se ao 2º R. na escritura de compra e venda;
B) Que sejam os réus condenados a entregarem o referido prédio aos A.A., livre e desocupado;
C) Que seja ordenado o cancelamento de todos e quaisquer registos que o 2º R., comprador, haja feito a seu favor em consequência da compra do supra referido prédio, designadamente o constante nessa inscrição com a apresentação 1657, de 2013/08/16 e outras que este venha a fazer, sempre com todas as demais consequências que ao caso couberem.
Alegam, sinteticamente, que:
(i) Os AA. são donos e legítimos proprietários do prédio rústico denominado…, sito em… concelho de Chaves, com a área de 0,1919 Ha. (1919 m2), inscrito na matriz respetiva em nome dos AA., sob o art…. rústico, registado na conservatória do registo predial de Chaves sob o número…;
(ii) O prédio referido confina, pelo lado poente com um prédio rústico, designado…, em Vila Nova, com a área de 0,2134 Ha. (2134 m2), que confronta do Norte com Adriano do Nascimento Teixeira, do Nascente com caminho público (hoje estrada municipal), do Sul com Capela de Santo António e do Poente com Antónia de Jesus Melro e com os Autores, inscrito na matriz respetiva sob o art…. rústico, a favor do Réu Anthony Mickael Reis Morais, registado na conservatória do registo predial de Chaves sob o número…;
(iii) Por escritura outorgada em 16 de Agosto de 2013, no Cartório Notarial…, em Chaves, os 1º R.R. venderam ao 2º R., o referido prédio rústico com o artigo matricial… da freguesia de Oucidres, atual artigo matricial… da freguesia de Planalto de Monforte, pelo preço de 393,47€.
(a) O ora Réu comprou aos outros Réus o terreno identificado em 5 pelo valor de 27.500,OO€;
(b) Existem outros confinantes, que também têm idêntico direito de preferência;
(c) O Réu comprou o terreno para construir no mesmo.
Concluiu, propugnando a improcedência da ação e impetrando a retificação do valor da causa.
Concluíram, advogando a improcedência da ação.
“Pelo supra exposto, julga-se a ação totalmente improcedente e, consequentemente, decide-se:
A) Absolver os Réus C e marido A e A do peticionado;
B) Condenar os Autores A e mulher T no pagamento das custas processuais.”
Inconformados vieram os Autores recorrer formulando as seguintes Conclusões:
1. Os AA demonstraram todos os requisitos para o exercício do direito de preferência, acrescendo ainda que acediam ao seu prédio pelo prédio que agora pretendem preferir, facto provado em 7 e, que com este exercício permite de uma vez por todas por fim a outros litígios que sucedam por via do prédio dos AA estar com dificuldades de encontrar o livre acesso, por se encontrar potencialmente encravado, algo que também a lei
2. Desta forma, devemos concluir que o Réu, face à prova produzida, facto provado em 6 (que considerou o terreno situado fora do perímetro de construção) conjugado com o resultado da perícia a fls. 325 ss onde também aí conclui que naquele terreno não é possível construir edifícios destinados habitação de acordo com o Plano Diretor Municipal de Chaves, não podia com todo o respeito que nos merece a douta decisão, o Meritíssimo Juiz aplicar a exceção do 1381º do CC alínea a) e desta forma afastar o direito de preferência do artigo 1380.º do CC.
3. A decisão por parte do Tribunal ad quo na aplicação do artº 1381º do CC alínea a) 2º parte só poderia ter sido considerada se efetivamente ficasse demonstrado que essa alteração alegada pelos adquirentes seria possível, cabendo ao R. alegar e provar a intenção inequívoca da mudança do fim agrícola do prédio e da possibilidade legal dessa alteração, digamos com a obrigação de demonstrar e provar que não só pretende construir ali uma casa de habitação, mas que essa construção é viável e permitida por lei, o que não veio acontecer.
4. A decisão acaba por desrespeitar o artigo 343.º, n.º 1 do CC pois não fez prova dos factos constitutivos do seu direito, que passavam por demonstrar que poderia alterar o fim a que se destinava o prédio e a que se propôs, que era a casa de habitação.
5. Pois os RR não se propuseram a tal tarefa porque bem sabiam que ali não era possível construir uma casa de habitação e os AA demonstraram que o terreno preferido não permitia à data e nem hoje permite a construção de uma habitação, fim para o qual não é possível alterar.
6. Esta decisão a manter-se será contra a lei e irá completamente ao arrepio do rácio da norma.
7. Os AA vieram exercitar um direito legal de aquisição, cujos requisitos para o seu exercício ficaram amplamente demonstrados, e que por questão de sensatez, como resultou da douta decisão os AA acediam ao seu prédio pelo prédio que agora pretendem preferir, facto provado em 7 e, que com este exercício permite de uma vez por todas por fim a outros litígios que sucedam por via do prédio dos AA estar com dificuldades de encontrar o livre acesso para a via pública.
A alteração do fim a que se destina o prédio apenas exclui o direito de preferência mediante prova de que essa alteração alegada pode ser feita legalmente. Este entendimento está presente na unanimidade da jurisprudência, conclusão retirada de uma interpretação sistemática dos acórdãos supra referidos.
Assim, o Réu não poderia afastar a preferência do artigo 1380.º, n.º 1 do CC, pois não estão cumpridos os requisitos do artigo 1381.º, n.º 1, alínea a), violando assim o disposto nestas normas, bem como o artº 343º nº1 do CC.
Destarte,
Deve proceder, pelas razões explanadas, o presente recurso interposto, e ser reconhecido aos AA o direito de preferência nos termos do artigo 1380.º, n.º 1 do CC.
E assim se fará a melhor
JUSTIÇA
O R. A apresentou contra-alegações, concluindo nos seguintes termos:
1º. Nas suas doutas alegações os Recorrentes procuram atacar a decisão partindo de um raciocínio completamente avesso e incôndito, numa lógica de expor afirmações que retiradas do contexto pretendem semear a confusão no processo, sem qualquer sustentação.
2º. O tribunal fez uma apreciação dos factos justa e ajustada ao caso uma vez que não deu como provada a pretensão dos recorrentes.
3º. A prova produzida indica que o recorrido adquiriu o prédio para construção.
4º. O litígio esteve circunscrito a questões sem sustentação fáctica.
5º. Os recorrentes entendem que têm o direito de preferência, bem sabendo que o recorrido adquiriu o referido prédio para construção.
6º. Sabem, porque as próprias testemunhas dos AA. negociaram o prédio para construção e porque o preço pago pelo recorrido, indicia claramente que o fim a que se destinava o prédio, não era o cultivo.
7º. O facto dos AA. estarem na disposição de pagar o valor da aquisição para preferir, mostra a apetência construtiva do prédio.
8º. O Tribunal a quo ouviu as partes,
9º. Ouviu as testemunhas,
10º. Analisou os documentos juntos aos autos e concluiu, que não podia dar provimento ao pedido pelos Recorrentes.
11º. E desde logo porque passaram testemunhas pelo tribunal, com conhecimento direto e sem qualquer interesse na demanda, que referiram, que tiveram conhecimento em primeira mão, de que o negócio se destinava à construção da casa do recorrido.
12º. O tribunal a quo não podia fazer tabula rasa destas declarações.
13º. Cabe também referir que o Tribunal a quo ouviu as testemunhas pelo que estará em melhores condições para avaliar, ponderar e julgar a matéria de facto.
14º. Assim o descreve o princípio da imediação da prova.
15º. Na conjugação de toda a prova produzida em audiência e de acordo com a prova constante nos autos tal como se expos, não poderia ser outra a decisão do Tribunal a quo;
Negando provimento ao Recurso e mantendo na integra a Decisão tal como foi proferida, V. Ex.ªs farão, como sempre, a melhor e mais inteira,
JUSTIÇA!
Os RR. A e C contra-alegaram, concluindo nos seguintes termos:
A) Do Relatório Pericial de fls .. dos autos (de 09 de maio de 2016) consta que, e no que se refere ao prédio objeto da venda de cujo direito de preferência os Recorrentes se arrogam: podendo ser edificados edifícios destinados a explorações, comércio/serviços e/ou industrias ... ".
B) O Plano Diretor Municipal, que é o resultado, também, de determinadas opções politicas e ambientais, não é uma realidade imutável.
C} Se o objetivo, o escopo da Lei (art. 1.380º do Código Civil) na concessão do direito de preferência na alienação de prédios confinantes com área inferior à unidade de cultura visa, tão só, evitar o fracionamento de prédios para cultivo, fomentando, antes, o seu emparcelamento, não se vê por que forma tal escopo seja atingido nas situações em que é manifesto que o prédio alienado jamais se destinará a qualquer fim agrícola, como é o caso do prédio dos autos.
Termos em que, e nos melhores de Direito que V. Excelências mui doutamente suprirão, deverá ser negado provimento ao presente Recurso, confirmando-se a douta sentença recorrida nos seus exatos termos, assim se fazendo certa e sã JUSTIÇA
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- Da aplicação ao caso da exclusão prevista no art. 1381º -a), 2ª parte do C. Civil.
- Caso se conclua que não se verifica tal exclusão, verificar se se encontram reunidos os requisitos necessários à aquisição do imóvel identificado nos autos por parte dos AA, com base em direito de preferência.
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Em primeiro lugar cumpre referir que, embora os Recorrentes façam referência a alguns dos meios de prova produzidos (depoimento de uma testemunha e perícia), não se considera tal referência como impugnação da matéria de facto. De qualquer forma, ainda que os Recorrentes pretendessem impugnar tal matéria, sempre o recurso nessa parte não obedeceria aos requisitos previstos no art. 640º do C. P. Civil, tendo que ser rejeitado.
1. 1. Pela ap. 12 de 2008/10/31, afigura-se registada a aquisição a favor de A, casado com T no regime de comunhão de adquiridos, do prédio rústico com a área de 2051 m2 inscrito na matriz da freguesia de Oucidres sob o artigo… e descrito na Conservatória do Registo Predial de Chaves sob o n.º…., por partilha da herança de A.
2. Por escritura pública de compra e venda exarada em 16.8.2013 subscrita por A e C, como primeiros outorgantes, e A, como segundo outorgante, consignou-se, designadamente, o seguinte "( .. .) Pelos primeiros outorgantes foi dito: Que, pela presente escritura, pelo preço já recebido de trezentos e noventa e três euros e quarenta e sete cêntimos, vendem, livre de ónus e encargos, ao segundo outorgante, o prédio rústico situado em Cruz, freguesia de Oucidres, concelho de Chaves, composto de terra de cultivo, descrito na Conservatória do Registo predial de Chaves sob o número…. ( ... )" ..
3. Pela ap. 1657 de 2013/08/16, afigura-se registada a favor de A a aquisição referenciada em 2).
4. Por escritura pública de alteração de contrato exarada em 1.4.2014 subscrita por A e C, como primeiros outorgantes, e G na qualidade de procurador de A, como segundo outorgante, consignou-se, designadamente, o seguinte "( .. .) Que pela presente escritura vêm alterar a escritura de compra e venda retro identificada quanto ao preço de compra, já que, na realidade, o preço convencionado foi de vinte e sete mil e quinhentos euros, preço esse que efetivamente foi pago pelo representado do segundo outorgante ( ... )" ..
5. O prédio referenciado em 2), com a área de 2145 m2 e inscrito na matriz sob o artigo…, confronta do Norte com Adriano do Nascimento Teixeira, do Nascente com caminho público (hoje estrada municipal), do Sul com Capela de Santo António e do Poente com Antónia de Jesus Melro e com os Autores.
6. O prédio mencionado em 2) está inserido em espaço de classe 4 - espaço agrícola e florestal categoria 4.3 - espaço agroflorestais e na subcategoria 4.3.A - espaços agroflorestais comuns (fora do perímetro de construção) de acordo com o Plano Diretor Municipal.
7. Os Autores acediam ao prédio mencionado em 1) pelo terreno descrito em 2).
8. O réu A pagou aos Réus A e C o preço de 27.500,OO€ pela aquisição referenciada em 2).
9. O réu A comprou o terreno indicado em 2) para lá construir uma casa.
Inexistem com relevância para a discussão da causa.
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Estando o âmbito do recurso delimitado pelas conclusões apresentadas pelo recorrente (arts. 635º e 639º, ambos do C. P. Civil), cumpre apreciar no presente se ao caso se aplica a exclusão do direito de preferência por aplicação do art. 1381º, al. a), 2ª parte do C. Civil.
Na sentença impugnada foi afastado o direito de preferência dos AA. na aquisição do prédio identificado nos autos com base na mencionada exclusão, dizendo-se nessa peça processual a esse propósito, o seguinte:
“Concomitantemente, em convergência com o prescrito no arts 1381.º, do Código civil, não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes:
a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura;
b) Quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar.
O referenciado normativo consubstancia uma norma de delimitação negativa do direito de preferência, que se compagina intra-sistematicamente com o previsto no arts 1377.º, al. a), do Código Civil, à luz da teleologia subjacente à conexa preferência legal, a qual intenta, exclusivamente, evitar parcelamentos ilegais de prédios afetos a culturas agrícolas (vd. Pires de Lima/Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. III, 2.ª edição, p. 275-276).
Infere-se, assim, que se presume que os autores titulam o direito de propriedade incidente sobre o predito prédio, nos termos do arts 7.º/1, do Código de Registo Predial.
Ademais, constata-se que, por escritura pública de compra e venda exarada em 16.8.2013, os Réus A e C venderam ao Réu A o prédio descrito em 2) pelo preço indicado em 8), sendo que não comunicaram a venda aos Autores.
Concomitantemente, certifica-se que os citados prédios são rústicos e confinam em função do mencionado em 5).
Porém, atesta-se que o réu A comprou o terreno indicado em 2) para lá construir uma casa, i.e., a finalidade imanente à aquisição afigura-se estritamente edificativa, não possuindo qualquer pertinência com uma afetação agrícola.
Em decorrência, conclui-se que se afigura perfectibilizada a causa de exclusão consignada no último segmento da aI. a) do art.º 1381.º, do Código Civil. pelo que se enuncia que os autores não titulam o direito de preferência brandido nos autos, postulando-se, assim, o decaimento das pretensões constitutiva e condenatória formuladas nos autos e a cristalina improcedência da ação.”
Vejamos:
A sentença impugnada entendeu que inexistia direito legal de preferência dos AA. na aquisição do prédio identificado nos autos, por os RR. adquirentes do mesmo pretenderem afetá-lo a um fim que não o de cultura.
O direito de preferência atribui a um sujeito a prioridade na aquisição, em caso de alienação ou oneração realizada pelo titular atual de um direito real (v. José de Oliveira Ascenção in Direito Civil – Reais, 4ª ed., pág. 512) desde que ele manifeste vontade de o realizar nas mesmas condições que foram acordadas entre o sujeito vinculado à preferência e um terceiro (v. Manuel Henriques Mesquita in Obrigações Reais e Ónus Reais, pág. 189).
A preferência concedida pelo art. 1380º, nº 1 do C. Civil visa propiciar o emparcelamento de terrenos, visando uma exploração agrícola tecnicamente rentável, evitando-se assim a proliferação do minifúndio. (v. Ac. STJ de 25/3/10 in www.dgsi.pt).
Assim, a razão de ser da imposição da mencionada preferência não se verifica, caso o prédio a alienar não se destine à exploração agrária.
Deste modo, o art. 1381º, al. a), 2ª parte do C. Civil afasta a prelação do proprietário confinante quando algum dos terrenos se destine a algum fim que não seja a cultura.
O funcionamento desta exceção, impeditiva do exercício do direito de preferência, implica para quem a invoca o ónus da respetiva prova, nos termos do disposto no art. 342º, nº 3 do C. Civil.
Deste modo, cabia aos RR. a prova de que o prédio não se destinava a fim diverso da agricultura.
Ora, dos factos provados resulta que o Réu A comprou o terreno indicado em 2) para lá construir uma casa.
Mas também resulta dos factos provados que está inserido em espaço de classe 4 - espaço agrícola e florestal categoria 4.3 - espaço agroflorestais e na subcategoria 4.3.A - espaços agroflorestais comuns (fora do perímetro de construção) de acordo com o Plano Diretor Municipal.
Ora, não estando, o prédio situado em zona apta à construção, de acordo com o Plano Diretor Municipal, o Réu não poderá lá construir qualquer casa, pelo que o fim projetado pelo Réu para o terreno não passará da intenção.
Conforme se refere nos Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 25/3/10 (acima referido) e ainda no de 6/5/10 (também publicado em www.dgsi.pt) , para que o facto impeditivo do direito de preferência, aludido no art. 1381º, al. a), 2ª parte do C. Civil, opere os seus efeitos é necessário que o adquirente alegue e prove, não só a sua intenção de dar ao prédio adquirido uma outra afetação ou um outro destino que não a cultura, mas também que essa projetada mudança de destino é permitida por lei. A possibilidade de afetar um terreno de cultura a finalidade diferente depende, pois, não do critério egoísta do proprietário (adquirente) vizinho, mas antes e apenas de uma decisão administrativa, tomada em função dos interesses gerais da coletividade, de acordo com os planos de ordenamento do território. A prova da viabilidade legal da construção é assim um elemento essencial para operar a exceção a que se refere o apontado facto impeditivo.
No caso, o que é certo é que atualmente o terreno está afeto a fins agrícolas, pelo que o destino que o Réu adquirente lhe pretende dar é inviável, não podendo pois operar a exceção prevista no mencionado art. 1381º, al. a), 2ª parte.
Deste modo, sendo o prédio de natureza rústica, afeto à cultura agrícola e confinando o prédio dos autores com este (v. ponto 5 da matéria de facto), a sua alienação está sujeita ao regime da preferência previsto no já mencionado art. 1380º do C. Civil, estando os AA. em condições de preferir na alienação.
Reconhece-se pois, o direito dos AA a preferir na compra do prédio rústico situado em Cruz, freguesia de Oucidres, concelho de Chaves, composto de terra de cultivo, descrito na Conservatória do Registo predial de Chaves sob o número… da dita freguesia e inscrito na matriz predial sob o nº… substituindo-se estes ao 2º Réu A no contrato de compra e venda titulado pela escritura identificada no ponto 2 da matéria de facto, ficando o prédio a pertencer-lhes, mediante a entrega do valor de 27.500,00€ (v. ponto 8 da matéria de facto) ao mencionado comprador (A), devendo este entregar o prédio aos AA. desocupado.
Determina-se ainda o cancelamento do registo da propriedade do mencionado prédio a favor de A.
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Pelo exposto, acorda-se nesta secção cível do Tribunal da Relação de Guimarães em julgar procedente a apelação, reconhecendo-se o direito dos AA a preferir na compra do prédio rústico situado em Cruz, freguesia de Oucidres, concelho de Chaves, composto de terra de cultivo, descrito na Conservatória do Registo predial de Chaves sob o número… da dita freguesia e inscrito na matriz predial sob o nº…, substituindo-se estes ao 2º Réu A no contrato de compra e venda titulado pela escritura identificada no ponto 2 da matéria de facto, ficando o prédio a pertencer-lhes, mediante a entrega do valor de 27.500,00€ (vinte e sete mil e quinhentos euros) ao mencionado comprador (A), devendo este entregar o prédio aos AA. desocupado.
Determina-se ainda o cancelamento do registo da propriedade do mencionado prédio a favor de A.
Custas pelos Réus.
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(Alexandra Rolim Mendes)
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(Maria de Purificação Carvalho)
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(Maria dos Anjos Melo Nogueira)