Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1086/03-2 |  |
2 – O não recebimento da renda por parte do senhorio, no prazo e local de pagamento, implica mora do credor, que justifica o depósito na C.G.D.
3- A resolução do contrato de arrendamento urbano com fundamento na realização de obras sem consentimento escrito que alteram substancialmente a estrutura externa do prédio, funda-se na sanção ao arrendatário, pelo facto de violar o contrato, extrapolando os poderes de uso, e entrando no monopólio do proprietário, normalmente o locador, que detém o exclusivo dos poderes de transformação, modificação, alteração do prédio.
4- Alterar substancialmente a estrutura externa do prédio significa modificar a sua fisionomia, imagem, rosto ou traço arquitectónico.
5- E para se aquilatar desta modificação é necessário atender a todos os elementos que constituem a unidade arquitectónica, como as linhas arquitectónicas da fachada, do telhado, das empenas, a distribuição e forma das portas, janelas, terraços, os materiais, a sua cor, os elementos decorativos etc..
6- A alteração da disposição interna das divisões obedece aos mesmos critérios acima apontados, modificando a substância, a essência do plano de concepção da distribuição das divisões interiores do prédio, de molde a que se concretize uma descaracterização do mesmo.
Acção Sumária 844/00 – Despejo, 1º Juízo Cível Braga
Relator: Des. Espinheira Baltar
Adjuntos: Des. Arnaldo Silva
Des. Silva Rato
Acordam em Conferência na Secção Cível da Relação de Guimarães
- AUTORES: "A", viúva, residente no lugar de ..., Braga;
"B" e marido residentes no lugar de ..., Braga;
"C" e mulher residentes na Rua ..., Braga;
"D" e mulher residentes no lugar ..., Braga; e
- RÉUS: "E" e mulher residentes na Rua ..., Braga,
pedem os Autores:
- que se decrete e condene os Réus a reconhecer a resolução do contrato de arrendamento, com fundamento na falta de pagamento da renda e por realização de obras não autorizadas pelo senhorio;
- a condenação dos Réus a pagar aos Autores a quantia de Esc.: 584 790$00, a título de rendas vencidas desde 1 de Janeiro de 2000 até 1 de Março de 2001, bem como as que se vencerem após a referida data e até ao trânsito em julgado da sentença que vier a ser proferida;
- que se condene os Réus a restituir aos autores, livre de pessoas e bens, o prédio referenciado no art. 1º da petição no estado em que se encontrava quando foi por eles ( réus ) ocupado;
- Subsidiariamente e para a hipótese de se entender não existir fundamento para a resolução do contrato e despejo do prédio, devem os réus ser condenados a eliminar e demolir quaisquer obras efectuadas no arrendado, incluindo as descritas nos anteriores artigos 20º a 50º, repondo o prédio no estado anterior à realização de tais obras;
- a condenação dos réus a pagar aos Autores e ao Estado, em partes iguais, a quantia de Esc.: 3000$00 - € 14,96 por cada dia de atraso no cumprimento das obrigações que lhes forem impostas pela sentença que vier a ser proferida e a partir da data em que a mesma puder ser executada.
Alegam para o efeito que são respectivamente usufrutuários – a primeira Autora - e donos – os restantes Autores -, do prédio sito no lugar de ..., Braga e em 1 de Março de 1983, por contrato de arrendamento celebrado entre o marido da primeira Autora e "D" e irmão, aquele cedeu a estes o primeiro piso do prédio, mediante o pagamento da contrapartida mensal no montante de Esc.: 10 000$00. O espaço arrendado destinava-se ao exercício da actividade de venda de café à chávena, bar, cervejaria, casa de chá, pastelaria e confeitaria. O contrato não foi reduzido a escritura pública.
Os Réus passaram a dispor do espaço em causa, por forma, que os Autores desconhecem e a partir de 1 de Janeiro de 2000 cessaram o pagamento da renda.
Mais referem que por referência à data da instauração da presente acção os Autores tomaram conhecimento que os Réus procederam à realização de obras não consentidas, nem solicitadas no prédio arrendado.
Alegam os Autores que os Réus no local onde existia uma cozinha e um quarto, derrubaram a parede divisória e construíram uma nova parede, reduzindo a área do quarto e ampliando a área da cozinha.
Na cozinha os Réus substituíram a janela tipo “ guilhotina “ colocando uma janela nova, a abrir lateralmente. Eliminaram a porta que ligava o quarto para a sala e abriram uma nova porta da cozinha para o quarto.
Na sala, os Réus construíram um balcão novo em cimento, tijolo, fixo no pavimento da sala.
Os tectos do primeiro andar, em carapinha foram substituídos por tectos em madeira. Os Réus substituíram o sistema de iluminação, para o que efectuaram inúmeros furos nas paredes e nos tectos.
As ligações eléctricas foram executadas de forma deficiente, com os fios sem protecção e mal isolados.
Na placa de tecto fizeram seis buracos circulares, cada um com vinte e cinco centímetros de diâmetro e introduziram vários tubos de chapa, fazendo-os circular no interior dos cómodos onde montaram uma rede de circulação de ar. As condutas despejam no sótão os cheiros e fumos, criando o risco da estrutura do telhado desabar. Os Réus, no sótão, colocaram ainda uma bomba eléctrica com dois depósitos de 500 litros de água cada um deles.
No exterior, os Réus pintaram o prédio de amarelo vivo, quando o prédio estava pintado de branco. Tiraram três toldos apoiados numa estrutura amovível e colocaram um único toldo apoiado numa estrutura de ferro fixa.
Os Réus substituíram as portas exteriores de ferro, por portas de alumínio.
Os Réus elevaram as montras colocando-as à mesma altura do parapeito das janelas. Eliminaram o parapeito que existia em volta do prédio e colocaram uma chapa pintada de amarelo.
No lado direito do prédio, os Réus fecharam o espaço aberto que aí existia com cerca de 1,20 metros de largura e construíram uma churrasqueira em blocos de cimento e telhado de zinco, elevando a parede que chegava até ao nível do 1º andar.
No terraço fizeram um depósito de materiais, num espaço que não está preparado para suportar o peso de materiais, pelo que partiram a placa do betão armado. Pelas brechas escorre água e sujidade para o rés-do-chão, local que serve de garagem ao prédio dos Autores.
Na sala no rés-do-chão os Réus colocaram um balcão em cimento, fixo no solo, inutilizando a sala que era ampla. No mesmo espaço fecharam uma janela com blocos de cimento.
Concluem por referir que nenhuma desta obras foi autorizada ou consentida.
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Citados os Réus contestaram, defendendo-se por excepção e por impugnação.
Por excepção invocam a caducidade do direito de acção, pois os Réus procederam à realização das obras há mais de um ano.
Por impugnação referem os Réus que ocupam o local objecto do contrato de arrendamento desde 23 de Março de 1988. O prédio foi cedido aos Réus através de escritura pública de trespasse. A partir de 1995 os Réus passaram a proceder ao pagamento da renda na casa da Autora Rosa. A Autora Rosa em Janeiro de 2000 recusou receber a renda, devolvendo o cheque emitido para esse efeito. A partir desta data o Réu passou a proceder ao pagamento da renda por depósito na CGD.
As obras enunciadas na petição foram realizadas umas com o consentimento do falecido marido da Autora e outras com o conhecimento dos Autores, para além de que viram beneficiar o estabelecimento e em nada alteram a sua estrutura, já que todas as alterações introduzidas podem ser removidas.
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Na resposta à contestação os Autores mantêm a posição inicial.
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Os Autores apresentaram nova petição, com ampliação do pedido, na sequência do despacho de aperfeiçoamento.
Os Réus contestaram por impugnação a matéria do aperfeiçoamento.
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Elaborou-se o despacho saneador e a base instrutória, sem qualquer reclamação.
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Procedeu-se à realização do julgamento, com gravação da prova e observância do legal formalismo.
Oportunamente foi proferida sentença que decidiu nos seguintes termos:
Pelo exposto julga-se improcedente o pedido de resolução do contrato de arrendamento e consequentemente o pedido de despejo do arrendado.
Autoriza-se os Autores a procederem ao levantamento do montante das rendas depositado à ordem do Tribunal.
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Julga-se parcialmente procedente, por provado, o pedido subsidiário e condena-se os Réus Amílcar do Nascimento Pereira e mulher Maria do Céu Araújo Martins a proceder à demolição da construção na parte lateral direita do prédio arrendado.
Inconformados com o decidido, os AA. interpuseram o respectivo recurso formulando as seguintes conclusões:
A . Segundo o art.º 64 n.º 1 al. a) do RAU, o senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário não pagar a renda no tempo e lugar próprios, nem fizer depósito liberatório.
B. Ora, não se provou que os recorridos tenham procedido ao pagamento da renda.
C. Desde logo, porque na sentença existe uma contradição. Com efeito, a Ema Sr.a Juiz a quo, considerou provado, por um lado, que Edgar ... faleceu no estado de casado sob o regime da comunhão geral com a A. "A", no dia 17 de Agosto de 1988, e por outro que no dia 07 de Janeiro de 2000 o R. se deslocou a casa da referida A. e entregou ao marido desta um cheque no valor de Esc. 38.986$00.
D. Aliás, mesmo admitindo que aquela "A" vive maritalmente com a pessoa que supostamente recebeu o cheque (Sr. João) ainda assim a matéria em causa não poderia ter sido dada como provada, já que também não foi feita no processo qualquer prova nesse sentido.
E. Na verdade, não sendo aquele senhorio, qualquer pagamento que lhe tenha sido efectuado - o que não se aceita - não faz extinguir a obrigação - arts. 769 e 770 do Código Civil.
F. De qualquer modo, a M.ª Juiz a quo deu como provada a matéria em causa, com base no depoimento da Autora "A" e das testemunhas Manuel ..., Claudino ... e Cassiano ....
G. Sucede que a referida "A" apenas referiu não receber a renda desde Janeiro de 2000 e as duas primeiras testemunhas limitaram-se a dizer que apesar de se encontrarem no café na data da devolução do cheque efectuada pelo Sr. João, desconhecem se a devolução do mesmo foi ou não incumbida pela recorrente "A".
H. Do mesmo modo, a testemunha Cassiano, apenas mencionou que à data dos factos era comandante da GNR no posto de Ruílhe, tendo por isso formalizado a participação do recorrido na sequência da recusa da recorrente "A" em receber o cheque, ignorando porém finalidade deste e a veracidade dos factos participados.
I. Por tudo o exposto afigura-se manifesto que a acção devia ter sido julgada procedente, considerando provados os fundamentos de resolução previstos na alínea a) do n.º 1 do art.º 64 do RAU.
J. Nos termos da alínea d) do n.º 1 do art.º 64º do RAU , o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário fizer no prédio, sem o seu consentimento escrito, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043º do Código Civil ou 4º do presente diploma;”
K. Trata-se de uma infracção relacionada com a obrigação de o arrendatário não fazer uma utilização imprudente do prédio, como prescreve o art.º 1038 do CC. igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043 do Código Civil ou 4º do presente diploma;”
L. A doutrina e quase a totalidade da jurisprudência consideram haver alteração substancial e deterioração considerável sempre que as alterações realizadas pelo arrendatário atinjam ou aditem a própria substância da construção.
M. Entendimento esse que resulta do facto de o arrendatário ser titular de um direito pessoal de gozo, que lhe permite usar o prédio mas não transformá-lo ou alterar a sua fisionomia, desfigurando-o ou descaracterizando-o.
N. Em suma, o senhorio tem direito à integridade do imóvel, podendo requerer o despejo ainda que o arrendatário não faça uma alteração irreparável ou irremediável do prédio, já que é quase sempre possível repristinar a fisionomia de um imóvel urbano.
O. Bastando apenas que as obras sejam executadas com carácter definitivo, ou seja, com materiais incorporados no prédio.
P. Pelo que, para ser decretada a resolução do contrato, basta que o inquilino leve a cabo no arrendado alterações que atinjam a própria substância da construção.
Q. Bastando que a própria aparência do prédio seja modificada, de modo a que as modificações chamem a atenção de uma pessoa normal que o veja antes e depois das alterações.
R. No caso em apreço, em consequência das alterações levadas a cabo pelos recorridos, sem autorização dos recorrentes, o prédio passou a ter um aspecto, quer exterior como interior, completamente diferente do anterior.
S. Na verdade, no que respeita ao exterior, os recorridos alteraram radicalmente o seu aspecto, descaracterizando-o nomeadamente alterando a sua cor, colocando a estrutura fixa em ferro que cobre a totalidade do pátio bem como a chapa pintada de amarelo amarrada à estrutura em rede que está apoiada no parapeito e voltada para o vizinho, substituindo as portas e janelas, dividindo o terraço com uma estrutura de ferro e a chapa amovível e finalmente edificando uma construção em blocos de cimento e telhado de zinco na parte lateral direita do arrendado
T. Deste modo, qualquer pessoa que conhecesse o arrendado e por ele passasse depois das alterações realizadas pelos recorridos, ficaria com a sua atenção imediatamente presa devido às diferenças introduzidas, podendo mesmo afirmar-se que pensaria que a casa foi substituída.
U. Já no que se refere ao interior, os recorridos, constituíram uma desfiguração interna do prédio de natureza duradoura, quer através de deteriorações como com obras, o que é atestado inequivocamente pelos materiais utilizados -cimento, tijolo, etc..
V. Na verdade, os recorridos demoliram a parede que separava o quarto da cozinha e reconstruíram-na, fazendo-a avançar cerca de um metro para o lado do referido quarto. Além disso, abriram uma porta nessa parede, construíram um balcão em tijolo e cimento, montaram uma rede de circulação de ar, para o que abriram 6 buracos na placa do tecto do prédio, com 25 cm de diâmetro, por onde introduziram vários tubos de chapa. Mais ainda, apoiaram os motores e as condutas na referida placa, fazendo com que estas últimas despejem no sótão os fumos e cheiros provenientes do interior do prédio. Por último, colocaram no sótão um depósito de água com capacidade para 500 litros, bem como uma bomba para dar pressão à saída da água.
W. Só o facto de o quarto ter deixado de o ser e de o tecto ter ficado com 6 buracos de 25 centímetros de diâmetro é esclarecedor!
X. Ora, fica claro que alterações assim configuram quer deteriorações como obras, destinadas não à comodidade do inquilino, a beneficiar, conservar ou reparar o prédio, mas a transformá-lo, as quais em concreto produzem não só deteriorações consideráveis como alterações quer da parte externa do arrendado como da disposição interna das suas divisões. De resto, isso mesmo resulta das fotografias juntas aos autos.
Y. Por tudo o exposto afigura-se manifesto que a acção devia ter sido julgada procedente, considerando provados os fundamentos de resolução previstos na alínea d) do n.º 1 do art.º 64 do RAU.
Z. De qualquer modo e sem conceder, mesmo que se entenda que as obras e deteriorações levadas a cabo pelos recorridos não constituem fundamento para a resolução do contrato de arrendamento, sempre assistirá aos recorrentes a possibilidade de exigirem a demolição de todas elas, mesmo daquelas cujo direito de resolução foi considerado caducado, uma vez que estas integram uma violação do direito de propriedade do senhorio - art.º 1305º do C.C.
AA.Com efeito, nesta perspectiva estaremos não perante nenhuma das situações permitidas no art.º 4º do RAU ou 1043 n.º 1 do CC., nem perante uma benfeitoria, mas sim perante uma obra ilícita, realizada sem o consentimento do senhorio, que apesar de não constituir fundamento para o despejo, confere ao senhorio o direito de exigir imediatamente a demolição de todas elas.
BB. Ao não entender da forma referida a decisão recorrida violou os citados preceitos legais.
TERMOS em que deve ser concedido provimento ao presente recurso, revogando-se a decisão recorrida e substituindo-a por outra que julgue a acção provada e procedente, com todas as consequências legais, designadamente condenando os recorridos no pedido, decretando a resolução do contrato de arrendamento ou, caso assim não se entenda, condenando-os a proceder à demolição de todas as obras e alterações efectuadas e supra referidas, de modo a repor o prédio no estado anterior à feitura das mesmas.
Houve contra alegações que pugnaram pelo decidido.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
Fundamentação
Das conclusões ressaltam as seguintes questões:
1 – Impugnação da matéria de facto
1.1 – Alteração das respostas aos quesitos 4,5 e 6 no sentido negativo.
1.2 – Contradição entre a resposta ao quesito 4 e 6, porque o marido da A. faleceu em 1988.
2 – Impugnação da matéria de direito
2.1 – Via Principal – Resolução do Contrato de Arrendamento
2.1.1 – Falta de pagamento de rendas.
2.1.2 – Realização de obras sem consentimento escrito que alteram substancialmente a estrutura externa do prédio;
2.1.3 – Que alteram a disposição internas das divisões;
2.1.4 – Prática de actos que provocaram deteriorações consideráveis no prédio;
2.2 – Via Subsidiária
2.2.1 – Demolição das obras que não integraram fundamento da resolução do contrato, incluindo as que fundamentaram a excepção peremptória de caducidade.
Iremos decidir cada uma das questões pela ordem enunciada.
1 – As questões enunciadas em 1.1 e 1.2, são interdependentes, pelo que é salutar decidi-las conjuntamente.
O tribunal de 1ª instância fundamentou as respostas aos quesitos 4, 5 e 6, de forma positiva, no depoimento pessoal da A. "A" e no depoimento das testemunhas indicadas pelos RR. Manuel ..., Claudino ... e Cassiano ....
A A. admitiu que o R. diligenciou no sentido de proceder ao pagamento da renda. As testemunhas Manuel ... e Claudino ..., encontravam-se no café quando o companheiro da autora veio devolver o cheque e por esse motivo revelaram ter conhecimento das circunstâncias em que foi recusado o pagamento. A testemunha Cassiano ..., comandante do Posto da GNR de Ruílhe, recebeu a participação do Réu na sequência da recusa da autora "A" em receber o cheque e veio de igual forma dar conhecimento do mau relacionamento entre senhorio e inquilino.
O certo é que depois de ouvidas as cassetes nas voltas indicadas, e referentes aos depoimentos da A. e das testemunhas acima referidas, somos de opinião que os depoimentos são credíveis, atenta a razão de ciência invocada, e face ao desenrolar dos acontecimentos no que se refere à tentativa de pagamento da renda por parte do R. marido. Na verdade, a A., referiu no seu depoimento que estava a sair para Braga, quando o R. marido se dirigiu à casa onde se encontrava o “ Sr. João”, seu companheiro, com quem vivia em comunhão de mesa e habitação, como marido e mulher. Quando regressou, este disse-lhe que o caseiro lhe entregou um cheque para ela ir descontá-lo ao supermercado da “ Sameira”.
Nesse mesmo dia, ao fim da tarde, o companheiro da A. foi entregá-lo ao Réu, no café, onde se encontravam o Manuel ... e o Cláudio ..., ao balcão, frequentadores assíduos do mesmo. Nessa altura, o companheiro da A. referiu ao Réu para lhe trocar o cheque por dinheiro, porque a A. não o quis receber. O Réu, por sua vez, disse que não tinha dinheiro disponível nesse dia, e portanto pagava com cheque.
Como o Réu não atendeu ao seu pedido, deixou-lhe o cheque em cima do balcão e, depois, retirou-se. Estes factos foram presenciados pelas testemunhas acima referidas – Claudino ... e Manuel ....
No dia oito de Janeiro de 2000, o Réu marido foi ao posto da GNR de Ruílhe e apresentou queixa contra a A. pelo facto desta não ter recebido o cheque referente à renda do mês de Janeiro, como se conclui do auto de notícia junto a fls. 259 a 263, que a testemunha Cassiano confirmou no seu depoimento.
Em face destes elementos de prova, e analisados no seu conjunto, é de concluir que o Réu diligenciou no sentido de pagar a renda do prédio onde explorava o seu estabelecimento industrial de restauração, e foi-lhe recusado o pagamento pela autora. Pois não é normal que o seu companheiro, que recebeu o respectivo cheque, o fosse devolver sem uma ordem da companheira. Isto resulta das regras da experiência. E neste sentido, se compreende, que a A. se tenha zangado com o companheiro e deixado de viver com ele, e não o tenha arrolado como testemunha, porque lhe seria desfavorável sobre a tese que defendeu nos autos.
Daí que apenas haja um reparo quanto à respostas dadas aos quesitos 4 e 6, no que se refere “ao marido”. Pois, a pessoa que recebeu o cheque do Réu e lho entregou, não era marido da autora, mas mero companheiro, ou seja, pessoa que com ela vivia como se marido fosse, mas, o casamento não se tinha concretizado.
Daí que as respostas a estes quesitos tenham de ser corrigidas, no sentido de que a palavra marido seja substituída por companheiro, com vista a conjugar a fundamentação com o teor das respostas.
Assim, os quesitos 4º e 6º passarão a ter a seguinte redacção:
Quesito 4º - Provado que no dia 7 de Janeiro de 2000 o Réu deslocou-se a casa da autora "A" e entregou ao seu companheiro, um cheque no valor de 38.986$00.
Quesito 6º - Provado que no final do dia 7 de Janeiro o companheiro da autora Rosa deslocou-se ao local a que se alude em G) e devolveu o cheque.
Ao abrigo do disposto no artigo 713 n.º6 do CPC. damos como assente a matéria de facto constante da sentença impugnada, com as correcções aos quesitos 4º e 6º como o acima apontado, que passamos a transcrever:
- Na Conservatória do Registo Predial de Braga mostra-se inscrita a partir de 23 de Setembro de 1976 sob o n.º 48526 a aquisição a favor de Edgar ... casado sob o regime de comunhão geral de bens com "A" do prédio descrito sob o n.º ... na CRP de Braga composto de casa de morada e lojas sito no lugar de Amarela, da freguesia de ..., Braga ( alínea A) ).
- Por Escritura Pública lavrada no 1º Cartório Notarial de Braga em 10 de Agosto de 1984 Edgar ... e mulher "A" declararam doar com reserva de usufruto vitalício até à morte do último dos doadores a "B" e ainda a seus filhos menores "C", "D" em comum e partes iguais o prédio descrito na alínea A), que por sua vez declararam aceitar tal doação ( alínea B) );
- Edgar ... faleceu em 17 de Agosto de 1988 ( alínea C) );
- Por Escritura Pública de Trespasse lavrada no 2º Cartório Notarial de Braga em 17 de Março de 1983 Edgar ... e mulher "A" declararam que são donos do estabelecimento de venda de café à chávena, bar, cervejaria, casa de chá, pastelaria e confeitaria, denominado “ Café – Snack Bar ... “ instalado no primeiro piso do prédio urbano sito no lugar da ... e que trespassaram a "D" e irmão Domingos ... o estabelecimento descrito, com cedência dos direitos e obrigações de arrendatários do local e por "D" e irmão Domingos ... foi declarado que aceitam o trespasse ( alínea D) );
- Por Escritura Pública de Trespasse lavrada no 1º Cartório Notarial de Braga em 19 de Novembro de 1985 "D" e Domingos ... declararam que são donos do estabelecimento comercial de café e snack-bar instalado no prédio urbano sito no lugar da ... e que trespassaram a Maria ... o estabelecimento descrito, com cedência dos direitos e obrigações de arrendatários do local e por Maria ... foi declarado que aceita o trespasse ( alínea E) );
- Por Escritura Pública de Trespasse lavrada no 1º Cartório Notarial de Braga em 23 de Março de 1988 Maria ... e marido João ... declararam que são donos do estabelecimento comercial de café e snack-bar instalado na cave e rés-do-chão do prédio urbano sito no lugar da ... e que trespassaram a "E" o estabelecimento descrito, com cedência dos direitos e obrigações de arrendatários do local e por "E" foi declarado que aceita o trespasse ( alínea F) );
- Edgar ... cedeu a "D" e Domingos ... o uso da cave – com duas casas de banho e duas portas de entrada - do prédio referenciado na alínea A), pelo prazo de um ano, renovável por iguais e sucessivos períodos, com início em 1 de Março de 1983 ( alínea G) );
- Mediante o pagamento da quantia anual de Esc.: 120 000$00, a pagar na residência do senhorio, em duodécimos de Esc.: 10 000$00, até ao dia 8 de cada mês ( alínea H) );
- Presentemente a contrapartida mensal ascende a Esc.: 38 986$00 ( alínea I ) );
- Os Réus a partir de Janeiro de 2000 procederam ao depósito na CGD da quantia mensal de Esc.: 38 986$00, conforme guias de depósito que constam de fls. 55 a 67 com fundamento em “ recusa do senhorio em receber cheque “ e que se dão aqui por reproduzidas para todos os efeitos legais ( alínea J) );
- Os Réus colocaram no sótão uma bomba eléctrica de tirar água ( alínea L) );
- O prédio, a que se alude em G) tinha a pintura exterior na cor branca ( alínea M) );
- Os Réus procederam à pintura exterior do prédio aplicando a cor amarela ( alínea N) );
- As portas exteriores do prédio eram de ferro ( alínea O) );
- Os Réus substituíram por portas em alumínio ( alínea P) );
- No rés-do-chão, o prédio apresentava o tecto em “ carapinha” ( alínea Q) ) ;
- Os Réus substituíram por tecto falso em chapa ( alínea R) );
- Edgar ... cedeu a "D" e Domingos ..., para além do referido em G), o uso do segundo piso – composto de duas salas e um terraço do prédio descrito em A), o qual é composto por dois pisos, correspondendo ao primeiro piso a cave e ao segundo piso o rés-do-chão ( quesito 1º );
- Edgar ... cedeu a "D" e Domingos ... o uso da cave – com duas casas de banho e duas portas de entrada - do prédio referenciado na alínea A), porquanto o prédio descrito em A) é composto por dois pisos, correspondendo ao primeiro piso a cave e ao segundo piso o rés-do-chão ( quesito 2º );
- O Réu procedia ao pagamento da contrapartida, a que se alude em H) através de cheque ( quesito 3º );
- No dia 7 de Janeiro de 2000 o Réu deslocou-se a casa da Autora "A" e entregou ao companheiro, um cheque no valor de Esc.: 38 986$00 ( quesito 4º );
- O cheque destinava-se ao pagamento da contrapartida mensal de Janeiro de 2000, conforme acordo, a que se alude em H) ( quesito 5º );
- No final do dia 7 de Janeiro o companheiro da Autora "A" deslocou-se ao local a que se alude em G) e devolveu o cheque ( quesito 6º );
- No rés-do-chão ( 2º piso ), do prédio, a que se alude em A), existia e existe um quarto e uma cozinha, separados por uma parede ( quesito 9º );
- Os Réus demoliram a parede ( quesito 10º );
- Os Réus procederam à construção de uma nova parede ( quesito 11º );
- Na divisão anexa à cozinha não cabe uma cama de casal ( quesito 12º );
- A parede avançou cerca de um metro para o lado do quarto de arrumos ( quesito 15º );
- Na cozinha existia uma janela tipo “ guilhotina” ( quesito 16º );
- Os Réus partiram a janela ( quesito 17º );
- Os Réus colocaram uma janela a abrir lateralmente ( quesito 18º );
- A janela da cozinha estava podre ( quesito 19º );
- Os Réus substituíram por uma janela de ferro ( quesito 20º );
- Do quarto para a sala existia e existe uma porta ( quesito 22º );
- Os Réus deslocaram a parede e a porta que dava acesso da cozinha para o quarto anexo, abrindo, por efeito da construção da nova parede, uma porta na mesma ( quesito 24º );
- Entre as duas salas ao nível do rés-do-chão ( 2º piso ), do prédio descrito em A), existe uma porta ( quesito 25º );
- Os Réus construíram um balcão em tijolo e cimento, fixo no pavimento da sala ( quesito 26º );
- Em 1997 foi instalado um balcão na sala, no rés-do-chão do prédio, descrito na alínea A) ( 2º piso ) ( quesito 27º );
- O rés-do-chão do prédio descrito em A) ( 2º piso ) apresentava os tectos em carapinha ( quesito 28º );
- Os Réus colocaram um tecto falso em reguado de MDF, revestido a termolaminado imitando madeira ( quesito 30º );
- No rés-do-chão ( 2º piso ) do prédio, a que se alude em A), existia um ponto de luz no centro de cada cómodo ( quesito 31º );
- Os Réus mandaram instalar vários projectores embutidos no tecto falso, não sendo necessário para a sua instalação furar tectos ou paredes ( quesito 32º );
- Os Réus executaram as obras de colocação de tecto falso e alteração da iluminação, em 1997 ( quesito 34º );
- A Autora "A" e os Autores "B" e "D" vivem no prédio descrito em A) e os Autores "B", "D" e "C" frequentaram o estabelecimento a que se alude em G), pelo menos até 1993 ( quesito 35º );
- Os Autores têm conhecimento da alteração no tecto e sistema eléctrico a partir de 1997 ( quesito 36º );
- Os Réus fizeram 6 buracos com 25 centímetros de diâmetro ( quesito 39º );
- Os Réus fizeram os buracos no ano de 2000 e em data anterior a Junho de 2000 ( quesito 40º );
- Os Réus introduziram vários tubos de chapa, fazendo-os entrar no interior dos cómodos do prédio, onde montaram uma rede de circulação de ar ( quesito 43º );
- As condutas e motores estão apoiados na placa do tecto ( quesito 44º );
- As condutas despejam no sótão os fumos e cheiros provenientes do interior do prédio ( quesito 46º );
- A bomba foi instalada para dar mais pressão à saída de água dos depósitos de água ( quesito 50º );
- No prédio a que se alude em A), há cerca de 20 anos foram colocados dois depósitos para água ( quesito 51º );
- Em 1993 os Réus colocaram um depósito para a água com capacidade de cerca de 500 litros ( quesito 52º );
- O outro depósito de água com capacidade para 500 litros destina-se a abastecer a casa da Autora "A" ( quesito 53º );
- A pintura, a que se alude em N) foi executada há cerca de dois anos ( quesito 55º );
- No pátio da frente do prédio existiam três toldos amovíveis, ocupando não mais de um terço do pátio ( quesito 56º );
- Os Réus retiraram os toldos ( quesito 57º );
- Os Réus colocaram no pátio uma estrutura fixa em ferro cobrindo a totalidade do pátio ( quesito 58º );
- As portas, a que se alude em O) estavam enferrujadas ( quesito 59º );
- O prédio, a que se alude em G) tinha montras na frente e de lado, com 1,30 m de altura ( quesito 60º );
- Os Réus colocaram as montras ( janelas ) com a altura de 1,03 ( quesito 61º );
- Os Réus aplicaram parapeitos de mármore nas montras ( quesito 62º );
- Os Réus executaram a obra em 1993 ( quesito 63º );
- Os Autores assistiram e viram os Réus a colocar os parapeitos ( quesito 64º );
- O prédio dispunha e dispõe a toda a volta de um parapeito ( quesito 65º );
- Os Réus colocaram uma chapa pintada de amarelo amarrada à estrutura em rede que está apoiada no parapeito e na parte voltada para o vizinho ( quesito 67º );
- Há cerca de cinco anos os Réus colocaram ao lado da rede e pelo lado de dentro uma chapa ( quesito 68º );
- No lado direito do prédio (visto da rua) existia um espaço com 1,20 m de largura ( quesito 70º );
- No espaço com 1,20 m de largura edificaram uma construção em blocos de cimento e telhado de zinco, com 2,20 metros de altura, por 3 metros de comprimento e 1,20 metros de largura ( quesito 71º );
- Elevando em 2,20 m a parede que antes chegava apenas ao nível do 1º andar ( quesito 72º );
- A construção apresenta uma porta com 1,20 metros de largura e uma janela quadrada ( quesito 73º );
- Os Autores passam diariamente pelo local da construção ( quesito 76º );
- Os Réus dividiram o terraço situado no lado esquerdo do prédio ( visto da rua ) sensivelmente a dois terços, com uma estrutura em ferro e chapa amovível ( quesito 77º );
- Os Réus colocam na parte mais recuada do terraço gás, bebidas, barris de cerveja ( quesito 78º );
- O terraço tem sido utilizado para depósito de materiais há cerca de 20 anos ( quesito 79º );
- Escorre água e alguns babados finos arrastados pela água ( quesito 82º );
- O tecto falso, a que se alude em R) situado na cave ( 1º piso ) do prédio descrito em A) é amovível ( quesito 83º );
- O tecto foi colocado em 1997 ( quesito 84º );
- Os Autores, desde a colocação do tecto que têm conhecimento da obra ( quesito 85º );
- Em 1991-1992 os Réus colocaram na cave ( 1º piso ) do prédio descrito em A), um balcão em cimento fixo ao solo, que presentemente já não existe ( quesito 86º );
- Os Autores tomaram conhecimento ( quesito 87º );
- Para a realização há cerca de 7 –8 anos de uma festa de passagem de ano ( quesito 88º );
- Os Réus retiraram o balcão há cerca de 5 anos ( quesito 89º );
- Na cave ( 1º piso ) do prédio descrito em A), partiu-se uma janela de madeira, em circunstâncias não concretamente apuradas ( quesito 90º );
- No local da janela os Réus colocaram uma chapa amovível ( quesito 93º ).
2.1.1 – No que se refere ao local do pagamento da renda, consta da matéria da alínea H) dos Factos Assentes, que as partes que celebraram o contrato de arrendamento a 1 de Março de 1983, convencionaram a residência do senhorio como local de pagamento da renda.
O que quer dizer que o Réu realizou todas as diligências para pagar a renda em casa da senhoria, aqui autora "A", o que esta recusou. Em face disto, entrou em mora, justificando o depósito das rendas por parte do Réu., para se libertar da sua obrigação.
Daí que efectuando o primeiro depósito, seguido dos outros, como consta dos autos, o Réu cumpriu a sua obrigação, pelo que não existe fundamento para resolver o contrato com base em falta de pagamento de renda.
2.1.2 – Esta causa de resolução do contrato de arrendamento funda-se na sanção ao arrendatário, pelo facto de violar o contrato, extrapolando os poderes de uso, e entrando no monopólio do proprietário, normalmente o locador, que detém o exclusivo dos poderes de transformação, modificação, alteração do prédio arrendado.
Por força do contrato, o arrendatário pode usar o arrendado, realizando pequenas deteriorações com vista ao seu conforto e comodidade e obras que estejam conexas com o fim do mesmo, mas sempre limitadas com o consignado na alínea d) do n.º1 do artigo 64 do RAU.
É que as obras e deteriorações nele consignadas exprimem já poderes de transformação, típicos do proprietário e locador.
Definida a “ ratio legis” do preceito, resta-nos determinar o conteúdo dos conceitos indeterminados contidos na expressão “ ..obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa..”
Substancialmente está intimamente ligado a substancial, a algo que é essencial, que faz parte da essência das coisas. Estrutura, por sua vez, refere-se à composição, configuração e disposição dos elementos do todo, à articulação entre si, dando-lhes unidade e identidade.
Externa está relacionado com o que fica da parte exterior do prédio. Aquilo que é visível, que reflecte a imagem, o rosto a fisionomia do prédio.
Ou seja, da análise de todos os conceitos que compõem a expressão, conclui-se que as obras em questão, e que são fundamento da resolução do contrato, por incumprimento por parte do arrendatário, atingem a fisionomia, a imagem, o rosto ou traço arquitectónico do prédio. Alteram-lhe o equilíbrio arquitectónico existente, de tal modo que modificam, descaracterizam a sua imagem, a sua identidade.
São importantes todos os elementos que constituem a unidade arquitectónica, como as linhas arquitectónicas da fachada, do telhado, das empenas , a distribuição e a forma das portas, janelas terraços, os materiais, a sua cor, os elementos decorativos etc.. No fundo, todos os elementos que integram a imagem, o rosto do prédio.
No caso dos autos teremos a destacar as seguintes obras, que não foram objecto da decisão de caducidade de resolução do contrato de arrendamento e que não fundamentaram a resolução do contrato: pintura exterior do prédio a amarelo em substituição da cor branca – alíneas M) e N); substituição das portas exteriores de f erro para alumínio – alíneas O) e P); substituição duma janela em guilhotina por uma de ferro, a abrir lateralmente – resposta aos quesitos 16 a 20; colocação duma estrutura fixa em ferro, cobrindo a totalidade do pátio que se situa à frente do prédio, em substituição de três toldos amovíveis, que não ocupavam mais de um terço do referido pátio – reposta aos quesitos 56 a 58; colocação duma chapa pintada de amarelo amarrada à estrutura em rede que está apoiada no parapeito e voltada para o vizinho – resposta aos quesitos 67 e 68; os RR. dividiram o terraço situado no lado esquerdo do prédio ( visto da rua) sensivelmente a dois terços com uma estrutura em ferro e chapa amovível – resposta ao quesito 77;colocaram no local duma janela situada na cave do prédio uma chapa amovível – reposta aos quesitos 90 e 93; no lado direito do prédio ( visto da rua) existia um espaço com 1,20 m de largura, onde os RR. edificaram uma construção em blocos de cimento e telhado em zinco , com 2,20 m de altura, por 3 m de comprimento e 1,20 m de largura, com uma porta de 1,20 m de largura e uma janela quadrada, elevando a parede em 2,2 m que antes chegava apenas ao nível do primeiro andar – resposta aos quesitos 70 a 73.
Analisando em conjunto todas estas obras exteriores, verifica-se que houve um aditamento dum anexo à frente do prédio, que foram colocada chapas nas grades existentes, substituídas portas de ferro por alumínio, alteração duma janela em guilhotina por outra que abre lateralmente, foi dividido o terraço com uma estrutura em ferro e chapa, colocada uma estrutura em ferro à frente do prédio virada para a rua, cobrindo todo o pátio, e foi substituída a cor branca do prédio por amarelo que também foi aplicada nas chapas colocadas nas grades.
Estas obras no seu conjunto, alteraram as linhas arquitectónicas do prédio, a sua cor, as características de parte dos materiais e configuração das janelas e portas, dos pátios e gradeamento. No fundo, estas obras modificaram a imagem, o rosto, a fisionomia do prédio, visto no seu todo, perdendo a sua identidade, as suas características. Estamos perante uma prédio remodelado, com uma nova fisionomia.
O que quer dizer que as obras levadas a cabo pelos RR. alteraram substancialmente a estrutura exterior do prédio que lhes está arrendado. Ultrapassaram os poderes de gozo que estão inerentes ao contrato de arrendamento, e utilizaram os poderes de transformação que são monopólio do proprietário e locador.
Violaram assim o contrato de arrendamento, porque realizaram estas obras sem autorização escrita do senhorio. E além disso, a sua actuação é ilícita face às normas de direito público, que impõem, para a sua concretização, uma autorização dos órgãos autárquicos competentes, nos termos do artigo 1º al. a), 3º al. a) do decreto-lei 445/91 de 20/11, vigente à data da realização das obras, cuja omissão implica a aplicação duma coima e a sua demolição nos termos do artigo 54 e 58 do referido diploma.
Em face de tudo isto, julgamos que estamos perante obras que fundamentam a resolução do contrato de arrendamento nos termos do artigo 64 n.º1 al. d) do RAU. E não se diga que estas obras são amovíveis e beneficiam o prédio.
É que todas as obras, em si, visam a beneficiação do prédio e é possível a sua destruição colocando o prédio no estado em que se encontrava, antes da realização das mesmas. O que é relevante é o facto de tais obras serem realizadas violando o contrato, em que o arrendatário ultrapassa os poderes de gozo, de uso, do arrendado, e entra no uso de poderes de transformação que são exclusivos do proprietário. E é esta violação do contrato que merece a censura do direito e a sanção prevista no respectivo normativo já citado.
2.1.3 – Relativamente à modificação da disposição das divisões internas do prédio, aplicam-se os mesmos fundamentos acima apontados, no plano da “ ratio legis” e da determinação do conteúdo dos conceitos indeterminados. As obras terão de modificar a substância, a essência do plano de concepção da distribuição das divisões interiores do prédio, de molde a que seja descaracterizado, desfigurado.
Para o caso dos autos, apenas temos a destacar a diminuição do espaço dum quarto e a implantação dum balcão, em cimento sobre o piso da sala ao nível do rés-do-chão. Estas obras em si, não contendem com a estrutura, a essência do planeamento e concepção da disposição das divisões do interior do prédio. São obras modificativas, mas não descaracterizam o aspecto funcional- figurativo e estrutural-arquitectónico do locado, pelo que não fundamentam a resolução do contrato de arrendamento.
2.1.4. As deteriorações consideráveis, devem emergir de actos que estragam, degradam, de forma vultuosa. Em que os estragos sejam de monta. Daí que estejam afastados os pequenos estragos, que são autorizados, quando visem o conforto e comodidade do arrendatário.
Para o caso, teremos a destacar os furos realizados no tecto com vista à colocação de condutas para circulação de ar através de motores apropriados. O certo é que os furos em si, não podem ser qualificados como estragos de monta ou vultuosos, e até se enquadram nas deteriorações previstas no artigo 4º do RAU. Apenas se poderá pôr em causa a utilização do sótão, com as condutas, na medida em que ultrapassam o objecto do contrato, e, como tal, nesta parte foi o mesmo violado pelos RR. Porém, nunca esta violação se enquadra em nenhum dos fundamentos de resolução do contrato previstos no artigo 64 do RAU.
Assim, também estas deteriorações não configuram fundamento da resolução do contrato de arrendamento.
( Para os pontos 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3 e 2.1.4 conferir, entre outros – Oliveira Ascensão e Luís Meneses Leitão – Parecer in Revista “ O Direito “ ano 125, tomo III-IV, pag. 417 a 438; Januário Gomes, Consulta in Revista “ O Direito” ano 125, tomo III-IV, pag. 439 a 470; Henrique Mesquita, anotação ao Ac. RP. 27/5/93 in R.L.J. ano 126, pag. 173 a 180 e 278 a 285; Rabindranath Capelo de Sousa, Parecer in C.J. 1987, tomo 5, pag. 7 e seguintes; João de Matos, Manual do Arrendamento e do Aluguer, Vol. II, Livraria Fernando Machado Porto, pag. 217 a 224; Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 1996, Almedina, Pag. 661 a 666 – Ac. Rlxa. 18/11/1982, C.J. 1982, tomo 5, pag. 103; Ac. Rlxa 6/12/83, C.J. 1983, tomo 5, pag. 134; Ac. Rlxa 28/4/88, C.J. 1988, tomo 2, pag. 145;
2.2 – Uma vez que foi procedente o recurso em via principal, fica prejudicado o conhecimento do recurso em via subsidiária.
Decisão
Pelo exposto, acordam os juizes da Relação, em julgar procedente a apelação, e, consequentemente, revogam a sentença impugnada e :
1 – Declaram resolvido o contrato de arrendamento existente entre os autores e Réus.
2 – Condenam os RR. a entregar aos autores o arrendado livre de pessoas e bens, nos termos peticionados.
3 – Condenam os RR. nas custas.