Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1075/17.9T8BGC.G1 |  |
REQUISITOS
ACTUALIZAÇÃO DA RENDA
Sumário (da relatora):
I. Sendo constitutivos do direito os factos que permitem concluir pela legalidade do procedimento de actualização/aumento de renda nos termos do artº 50º do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27.02, sobre o senhorio impende o ónus da respectiva alegação e prova, nos termos gerais do artº 342º- nº 1 do Código Civil, ao arrendatário incumbindo o ónus do cumprimento da realização de resposta nos termos e prazos estabelecidos no artº 51º, da citada lei.
II. Mostrando-se o contrato de arrendamento incumprido pela arrendatária relativamente a um dos seus elementos essenciais, a obrigação do pagamento da renda, ocorre causa legal de resolução do contrato nos termos gerais dos artº 406º, 432º-nº1 e 1083º-nº1 e nº3 do C.Civil, qualquer das partes podendo resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte ( nº 1 do artº 1083º do CCivil ), ainda, nos termos do nº3 do citado artigo, ao senhorio sendo inexigível a manutenção do arrendamento no caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
Nos presentes autos de acção declarativa com processo comum, em que são Autoras (…) e é Ré (…) , tendo como objecto do litígio decidir: “ Proceder ao enquadramento jurídico da situação de facto dada como provada e averiguar da conformidade legal do processo de transição do contrato de arrendamento para o NRAU com aumento do valor da renda e se se encontram preenchidos os pressupostos que fundamentam a resolução do contrato e consequente despejo do locado por falta injustificada de pagamento da nova renda fixada ao abrigo do referido processo de transição, com direito ao pagamento das rendas pelo novo valor fixado e, no caso de procedência dos pedidos das Autoras, direito de a Ré ser compensada das despesas com benfeitorias realizadas no locado e ser indemnizada pela expectativa adquirida com o trespasse do estabelecimento comercial; e, em todo o caso, se a Autoras litigam de má-fé ao deduzir tal pretensão”, realizado o julgamento foi proferida decisão a julgar a acção procedente, nos seguintes termos:
“Por todo o exposto:
I. Julgo totalmente procedente a presente acção e, por conseguinte:
a) declaro fixado o valor da renda em € 177,33 (cento e setenta e sete euros e trinta e três cêntimos) em consequência do processo de transição para o NRAU com efeitos a partir de 01.05.2017 e, por via da falta de pagamento da renda pelo valor fixado, resolvido o contrato de arrendamento comercial discutido nos autos;
b) condeno a Ré a desocupar imediatamente o local arrendado, entregando-o às Autoras livre de pessoas e bens e em bom estado de conservação;
c) condeno a Ré a pagar às Autoras a quantia de € 457,32 (quatrocentos e cinquenta e sete euros e trinta e dois cêntimos) correspondente à soma da diferença entre o valor de € 63,00 pago e o valor de € 177,33 devido e em falta referente às rendas dos meses de Maio, Junho, Julho e Agosto de 2017;
d) condeno a Ré a pagar às Autoras as quantias em falta relativas às rendas dos meses de Setembro de 2017 e seguintes, no valor mensal de € 114,33 (cento e catorze euros e trinta e três cêntimos), até à data da efectiva entrega do locado.
II. Julgo totalmente improcedente a reconvenção, absolvendo as Autoras do contra si peticionado pela Ré.
III. Indefiro o pedido de condenação das Autoras, como litigantes de má-fé, no pagamento de uma multa e de indemnização à Ré.”;
Inconformada veio a Ré recorrer, interpondo recurso de apelação.
O recurso foi recebido como recurso de apelação, com subida nos autos e efeito meramente devolutivo.
Nas alegações de recurso que apresenta, a apelante formula as seguintes Conclusões:
1ª) - Devem ser modificadas as respostas à factualidade vertida números 6., 7., 8., 9., 11, 17., 18, 20, 27 e 28 da materialidade de facto considerada como provada, 13, parcialmente impugnado.- conforme razões apontadas e Documentalmente fundamentadas, como não provado
- 6) (…) , na qualidade de procurador das Autoras, suas filhas, outorgou em 05.01.2016, contrato de Constituição de Propriedade horizontal do prédio identificado em 1.
7) O artigo ....º da urbano da extinta Freguesia...foi descativado...dando origem ao artigo urbano 1322,..
8) Em 22.12.2015, através .., na sequência do que o artigo 1322.º foi descativado e foram criados os artigos...7064º - A, ...
13)..juntou cópia da caderneta não cumpriu assim com o requisito 39.º CMI( vide facto 14 provado)
15)..., desacompanhada da documentação nela mencionada.
Quanto ao ponto 11) – Não provado.
No que ao ponto. 15 importa) tão só como provado, que quer o pai das AA, quer as próprias – pessoalmente e por interpostas pessoas – remetiam desde o ano de 2013 – sequentes interpelações – reportam-se a uma dita atualização de renda – sobre uma fração – e um artigo matricial, sobre o qual a R. não mantinha qualquer vinculo –, desprovidos de suporte documental – que legitimasse – um procedimento de atualização de rendas – importa pois, proceder alteração nos termos descritos.
No que ao ponto 17 – diz respeito,– que resulta das missivas remetidas e seu conteúdo – nomeadamente na afirmação da Resposta – remetida pelas AA “nada prova”- significa isto que de facto a documentação indicada na missiva, foi junta pela R. – Não Provado
- Pontos 27 e 28 Não provados, porquanto o ónus compete ás A.A, - e não foram apresentados quaisquer meios de prova que possa sustentar – tais respostas assim – impugnadas.
2) Ainda quanto à valoração da materialidade considerada como não provada o Recorrente considera erroneamente julgados os factos, porém assim elencados – por hífens – 2.º a 7.ºinclusive, alterados – e por fim considerados como provados – importa assim a sua alteração, passando a Provado que: “-; - o artigo matricial da fracção A identificada na carta enviada não corresponde ao artigo matricial descrito no contrato de trespasse; - a Ré́ despendeu a quantia de € 3.500,00 na pintura das paredes interiores; - no decurso dos trabalhos, a Ré́ contratou a remoção do entulho, com o que despendeu quantia de € 1.230,00; - pela sanita e lavatório pagou o valor de € 570,00; - com os serviços de profissional – Eng.o Civil que contratou para licenciar os trabalhos despendeu o valor total de € 3.77,90; - com as obras de melhoramento a Ré́ gastou a importância global de € 14.204,25. “
3ª) - A douta sentença recorrida, a manter os seus termos, factos e consequências, colide com os direitos fundamentais que ao R./Recorrente assistem, tendo o Tribunal “a quo” decidido erroneamente, de forma precipitada, evasiva, injustificada e desproporcional à prova produzida.
4) A factualidade tida por provada pelo Tribunal recorrido e aqui impugnada, além de conclusiva e genérica, encontra-se devidamente contrariada quer por toda a documentação que foi junta aos autos, quer pelos factos vertidos nos articulados, quer pelos depoimentos das Testemunhas arroladas por ambas as partes, afetam a esfera jurídica da R. que de modo absolutamente injustificado, irrazoável e descabido, por uma procedimento de atualização NRAU nunca aceite, nem admitido pela discrepância e ilegitimidade assim Ilegal em que o mesmo assentou – depara-se agora com Uma Decisão – Resolução Despejo \imediato -
5ª) - Acresce que no caso dos autos, dos elementos do dito procedimento de atualização de rendas –ao indicar, para esse efeito, o valor patrimonial tributário correspondente ao artigo matricial remetido, não coincide com o artigo matricial – que consta na Escritura/Contrato de Trespasse, no seu todo, sendo, portanto, prédio distinto daquele que figura na matriz. Considera-se e conduz de per si a uma ineficácia das comunicações efetuada pelas autoras (senhorias) à ré (arrendatária) do valor do locado, avaliado nos termos do CIMI, é determinante, encontrando-se por isso, a sentença em contradição e confronto direto com a fundamentação de Direito.
6ª) - A exigência legal de motivação da decisão sobre a matéria de facto não se satisfaz com a simples referência aos meios de prova que o julgador considerou decisivos para a formação da sua convicção, devendo indicar as razões que, na sua análise crítica, relevaram para a formação da sua convicção, expondo o processo lógico e racional que seguiu, por ser esta a única forma de tornar possível o controlo da razoabilidade daquela convicção sobre o julgamento de facto e de convencer os destinatários sobre a sua correção.
7ª) - No caso sub judice, as declarações prestadas em sede de Audiência, os documentos juntos pelas partes e as próprias perícias realizadas, não suscitam quaisquer dúvidas quanto à necessidade de se impôr decisão diversa da recorrida, quer quanto à matéria de facto, quer em termos de direito, pelo que é manifesto que ocorreu evidente precipitação e erro notório na valoração da prova, que devia ser tida em conta e valorada de forma bem diversa.
8ª) - No presente caso, os factos a avaliar para aferir da legalidade do procedimento são constitutivos do direito que o senhorio pretende fazer valer – direito à atualização/aumento de renda -, pelo que sobre si impende o ónus da respectiva alegação e prova (artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil). Ao contrário da fundamentação da Sentença, o ónus da Prova incumbia então as A.A. – e não R.
9ª) Sobre estas questões, temos como verdadeiro e exato – que o prédio descrito no Contrato de Trespasse não corresponde ao artigo matricial da fração A identificada nas cartas enviadas pelas A., e, assim o procedimento de atualização de rendas –ao indicar, para esse efeito, o valor patrimonial tributário correspondente ao artigo matricial remetido, não coincide com o artigo matricial –, prédio distinto daquele que figura na matriz, conduz de per si a uma ineficácia das comunicações efetuada pelas autoras (senhorias) à ré (arrendatária) do valor do locado, avaliado nos termos do CIMI,
10ª) Princípio da Controvérsia, quer o pai quer as AA. a R. invariáveis vezes, anos sucessivos, com cartas e pessoalmente – juntas aos autos – reportando sempre um artigo matricial diferente – de realçar – Contrato de trespasse consta– rés-do-chão do prédio urbano - artigo matricial ... – não consta qualquer fracção parte integrante de um prédio urbano, com artigo matricial 7064 -. Da identificada fração e do tal artigo matricial na Rua … e .º 46, é, que as A.A. sustentaram o procedimento interpelaram a R.
11ª) E, pese embora as diversas Oposições – das missivas – a R – Contestava – sempre- Oposição –por, não aceitar, entendendo sempre tratar-se de ilegitimidades, artigos distintos do contrato de trespasse, – descrito no dito trespasse cujo o artigo matricial não corresponde ao artigo e fração designadas nas ditas interpelações – procedimento atualização de rendas invocada, e, em causa nos presentes autos,
12.ª ) As AA não lograram demonstrar ou até justificar, perante a R, – legitimidade alguma ou coincidência – matricial – portanto, as AA. sustentavam procedimentos anómalos, com base em alterações feitas por estas, ou pelo pai conforme se demonstrou em sede de Audiência de Discussão e julgamento - constituição de propriedade –
13ª) Dos meios de prova produzidos (depoimentos das testemunhas e documentos), não resulta qualquer materialidade fáctica que possa ser positivamente valorada para considerar como provados os factos constantes do nº 6, 7 ,8, 11, 13, 15, 17, 20 dos factos provados, ao invés resulta que o Tribunal competia valor positivamente a resposta ao hífen 2.º da matéria respeitante aos factos não provados.
14ª) A consideração de tais factos como provados assenta exclusivamente em meras presunções do Tribunal e em ilações infundadas, pois em momento algum, as testemunhas indicadas pelas AA/Recorridas asseguraram, com verdade e conhecimento direto, aquela factualidade. Desde logo porque quanto a tal matéria nem sequer se pronunciaram, senão apenas indiretamente.
15.ª) No que ao núcleo essencial da principal – questão – dos autos importa, - descrição do prédio importa –só podemos conceder que tal prova seja devidamente ajuizada, suporte Documental, como tal, - estamos ab initio, perante, – descrições matriciais – distintas – pois, Do Contrato/Trespasse – consta – estabelecimento comercial – no Rés-do-Chão do prédio urbano inscrito no artigo matricial – ... – na Rua … / No procedimento/interpelações/ Atualização para NRAU - levadas a efeito pelas AA – consta artigo matricial 7064 – origem – artigo 1322 – fracção A – 46 Rua ... – e Rés- do chão. / Em sede de Audiência – suscitada a intervenção da Autoridade Tributária – para cabal esclarecimentos – ( ou seja, - questionada sempre pela R., a não coincidência dos artigos, a ilegitimidade do Procedimento) –
16ª) O princípio geral consagrado no n.º 1 do artigo 1083.º do CC sob a epígrafe Fundamento da resolução, afirma categoricamente no n.º 1 que qualquer das partes pode resolver o contrato os termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte - Daqui parece resultar, portanto, que ambos os contraentes podem resolver o contrato de arrendamento apenas com base no incumprimento culposo da outra parte, nos termos previstos nos artigos 432.ºe ss. e 801.º, n.º 2, do CC.
17ª) No tocante à possibilidade de resolução do contrato pelo senhorio, o n.º 2 do artigo 1083.º do CC logo vem proclamar a necessidade de um incumprimento específico, uma espécie de incumprimento qualificado, na terminologia da lei, o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento. o recurso à ação judicial, só́ pode ter como justificação válida precisamente a indispensabilidade do preenchimento do conceito geral de justa causa, fazendo impender sobre o senhorio, autor na ação de despejo, o ónus da alegacão e da prova (cfr. artigo 342.º, n.º 1, do CC) da factualidade subsumível, 18ª ) Por seu turno, quando a resolução do contrato pelo senhorio seja fundada em qualquer uma das causas de resolução previstas nos n.º(s) 3 e 4 do artigo 1083.º do CC, a mesma opera por comunicação à contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida.
19.ª) A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, o qual deve comunicar ao arrendatário a sua intenção, indicando: (i) o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; (ii) o valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI constante da caderneta predial urbana; (iii) cópia da caderneta predial urbana (art.º 50.º da Lei n.º 31/2012).
20ª) Integrada em competência exclusiva da Administração Tributária, a avaliação fiscal dos prédios, ainda que para o efeito da atualização da renda, não está na disponibilidade das partes, nem aos tribunais comuns, como é sabido, cabe o papel de classificar ou avaliar prédios. Se o valor comunicado respeita a um prédio ou andar que não coincide integralmente com o locado não pode considerar-se cumprida a exigência de comunicação do valor do locado, imposto pelo artigo 50.º,
n.º 1, al. b). não existe fundamento para a pretendida resolução do contrato de arrendamento celebrado entre as partes.
21ª) Desencadeado o procedimento de atualização da renda previsto no aludido artigo 50.º, mediante carta registada com aviso de receção ou escrito entregue em mão, nos termos do artigo 9.º, n.º 1, ou n.º 6 da Lei n.º 6/2006, «o senhorio tem plena liberdade para transmitir ao arrendatário o valor da renda pretendida (…) mas tem o ónus de enviar ao arrendatário, nessa comunicação, uma cópia da caderneta predial urbana da qual conste o valor do local arrendado (calculado nos termos do artigo 38.º do CIMI» (MARIA OLINDA GARCIA, Arrendamento Urbano Anotado, Regime substantivo e processual (Alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012), Coimbra Editora, 3.ª edição, 2014, páginas 142, 163 e 164).
22ª)A razão de ser da exigência da comunicação do valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI, prende-se com a possibilidade de esse valor vir a ser determinante no cálculo da renda, nas situações previstas nos artigos 33.º, n.º 5, al. b), 35.º, n.º 2, als. a), e b), 54.º, n.º 2, do NRAU, na versão dada pela Lei n.º 31/2012, especialmente, quando se verifique oposição do arrendatário, conforme sucedeu no caso dos autos.
23ª) O valor do locado que o senhorio deve comunicar ao arrendatário é o valor patrimonial tributário que lhe foi atribuído pelos Serviços de Finanças competentes, com base em declaração do sujeito passivo e após avaliação realizada de acordo com os critérios previstos no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), para efeitos de incidência do imposto municipal sobre imóveis (IMI).
24ª) A razão da complexidade do processo de atualização das rendas nos contratos anteriores a 1990 prende-se com o facto de, por um lado, não se tratar de um mero aumento da renda, pois que em causa está também a negociação de um novo contrato integrado num verdadeiro processo negocial obrigatório, e, por outro lado, com a necessária e articulada conjugação entre o mercado do arrendamento e a avaliação fiscal do património a tributar.
25ª) Em função dessa complexidade é evidente a exigência do cumprimento rigoroso dos critérios objetivos fixados pelo legislador conducentes à atualização da renda, que não se compadece com a transposição para esse efeito de uma ficção – o arrendamento de uma unidade como se duas realidades autónomas – que não encontra correspondência na realidade que foi, concretamente, objeto de avaliação para efeitos do cálculo do valor patrimonial tributário que o envio de cópia da caderneta predial ao locatário visa documentar.
26ª) A falta dos requisitos materiais previstos no citado artigo 50.º ou o não cumprimento das regras relativas à forma e destinatário da comunicação tem como consequência a ineficácia da comunicação, tudo se passando como se ela não tivesse sido feita.
27ª) Efetivamente, como se refere na sentença, os critérios de avaliação estão previstos no CIMI e não cumpre ao tribunal classificar os prédios. A avaliação patrimonial tributária é requerida pelo proprietário do prédio, sem que o arrendatário seja chamado a intervir no processo. O arrendatário não está em condições de saber se os elementos que são facultados à autoridade tributária pelo proprietário correspondem.
28ª) Contudo, a questão que se coloca respeita indicação do “valor do locado”, porque o valor indicado respeita a prédio distinto. Verifica-se falta de identidade entre o prédio descrito como objeto do contrato de arrendamento/Trespasse Escritura e aquele que surge indicado na caderneta predial que instruiu o procedimento de atualização, sem que a apelada tenha apresentado uma justificação.
29ª) Constitui um ónus do senhorio, ou mesmo uma condição para o exercício do direito de requerer a atualização do valor da renda, indicar na carta que dirige ao arrendatário o “valor do locado constante da caderneta predial urbana, avaliado de acordo com o critério previsto no art.º 38º e segs. do CIMI”, bem como, a respectiva caderneta predial e por isso, não pode o arrendatário ser penalizado pelo ,incumprimento.
30ª) Não constitui matéria da competência dos tribunais comuns fixar o valor patrimonial tributário, para efeitos de CIMI e no âmbito da presente ação apenas importa apreciar se foi cumprido o procedimento de atualização do valor da renda.
Conclui-se, assim,
31ª) A comunicação recebida pelo arrendatário não estava em condições de ser “conhecida”, sendo que esse desconhecimento não é imputável ao arrendatário e por isso, não pode produzir qualquer efeito (art.º 224º/3 CC).
32.ª) No presente caso, os factos a avaliar para aferir da legalidade do procedimento são constitutivos do direito que o senhorio pretende fazer valer – direito à atualização/aumento de renda -, pelo que sobre si impende o ónus da respectiva alegação e prova (artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil). Ao contrário da fundamentação da Sentença, o ónus da Prova incumbia então as A.A. – e não R –
33.ª) Não logrando as Autoras demonstrar, como era seu ónus nos termos do art.º 342º/1 CC, que cumpriu o formalismo previsto no art.º 50º da Lei 31/2012 de 14 de agosto, para proceder à atualização do valor da renda, não lhe assiste o direito de reclamar o pagamento da renda atualizada, e, por maior razão não lhes assiste a resolução.
34ª) Resta por fim observar que, presentemente, a Lei do Arrendamento Urbano – na redação da Lei 79/2014 de 19 de dezembro - ampliou o conjunto de elementos a comunicar ao arrendatário, prevendo a ineficácia da comunicação, art.º 50.
35ª) No caso concreto demonstrado o pagamento pontual de todas as rendas, em conformidade com o valor praticado antes da data da pretendida atualização, improcede o direito à resolução do contrato de arrendamento, com fundamento na falta de pagamento da rendas vencidas a partir de 01 de de maio de 2017 e bem assim, o direito a reclamar a diferença entre o valor praticado à data da pretendida atualização e aquele que foi peticionado a título atualização.
36º) Mesmo, aceitar a materialidade – valorada nos termos da Sentença Recorrida o que só por mera hipótese académica concebemos, ainda assim a Sentença terá de ser devidamente alterada,
37ª)Assim, resulta dos factos considerados como provados, na carta dirigida ao senhorio, o arrendatário não tomou posição sobre o valor da renda proposto, mas opôs-se à respetiva atualização o arrendatário limitou-se a propor a manutenção do valor da renda que estava a ser praticado.
38ª) Não resulta dos autos se o senhorio tomou posição sobre o pedido formulado pelo arrendatário, porém, resulta que o procedimento foi contestado – o valor – o prazo – e a legitimidade -a alegando ainda tratar-se de uma microempresa com documentos juntos. Ónus da Prova (AA) e não da R.
39ª) Portanto haverá sempre, como certo, ainda, pelo facto do arrendatário não se pronunciar sobre o valor da renda proposto pelo senhorio, não precludiu o direito de se opor à pretendida atualização, porque na comunicação efetuada pelo senhorio não se cumpriram as formalidades que a lei prevê para o exercício do direito à atualizaçãoRAU
40ª) Nestas circunstâncias a falta de resposta não pode ser interpretada como aceitação. O senhorio na comunicação dirigida ao arrendatário não cumpriu os ónus que a lei lhe impõe para promover a atualização do valor da renda.
41ª) - A sentença recorrida comprime, denega e violenta de forma desproporcionada e injustificada os direitos fundamentais da Recorrente – que adquiriu por Trespasse o imóvel afeto ao estabelecimento comercial, determinado e devidamente descrito – e, portanto à “sucessão direitos” de um contrato ao qual não foi reduzido a escrito, mas, que desde então paga atempadamente os valores aos sucessivos “proprietários do imóvel em causa, valores constitucionalmente tutelados.
42ª) - Foram violados ou mal interpretados os artigos 342.º, n.º 1, 1083., 1022.º, in fine, e 1038.º, alínea º432.ºe ss. e 801; 1084.º, n.º 2,do Código Civil, 38.º e seguintes do CIMI constante da caderneta predial urbana; (iii) cópia da caderneta predial urbana (artigo 9.º, n.º 1, ou n.º 6 da Lei n.º 6/2006, art. , 50.º, n.º 1, al. b). º 1; 64.º dos artigos 33.º, n.º 5, al. b), 35.º, n.º 2, als. a), e b), 54.º, n.º 2, do NRAU.
O recurso veio a ser admitido neste tribunal da Relação na espécie e com os efeitos e regime de subida fixados no despacho de admissão do recurso na 1ª instância.
Foram oferecidas contra-alegações.
Cumpre decidir.
Delimitação do objecto do recurso: Questões a decidir.
Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente, tal como decorre das disposições legais dos artº 635º-nº3 do Código de Processo Civil, atentas as Conclusões da apelação deduzidas, e supra descritas, são as seguintes as questões a apreciar, suscitadas pela apelante:
- reapreciação da matéria de facto
- reapreciação da decisão recorrida
FUNDAMENTAÇÃO
I. OS FACTOS ( factos declarados provados, e não provados, na sentença recorrida ):
1.(…), casada com (..) no regime da comunhão geral de bens, adquiriu em 15.06.1982, por compra, a propriedade total do prédio urbano composto de rés-do-chão e três andares, sito na Rua ..., n.ºs 46 a 48, em ..., e inscrito na respectiva matriz predial da então Freguesia da … sob o artigo ....º.
2. Tal aquisição foi registada a favor da compradora na Conservatória do Registo Predial de ... pela Ap. 10/... e sob a descrição n.º 3175/....
3. Em 09.11.2009, R. P. adquiriu, por via sucessória de S. F., a totalidade do prédio identificado em 1..
4. Em 06.09.2012, as Autoras adquiririam, por doação de R. P., a totalidade do prédio identificado em 1..
5. Tal aquisição foi registada na mesma data a favor das donatárias na Conservatória do Registo Predial de ....
6. R. P., na qualidade de procurador das Autoras, suas filhas, outorgou em 05.01.2016 contrato de constituição em propriedade horizontal do prédio identificado em 1., através do qual se criaram as seguintes fracções:
i) Fracção A, destinada a comércio, no rés-do-chão, com acesso directo à via pública, através do n.º de polícia …, à qual aquele atribuiu o valor de € 85.500,00, correspondente a 450,00‰ do valor total do prédio;
ii) Fracção B, destinada a armazém (arrumos), no 1.º andar, com acesso à via pública através das zonas comuns e do n.º de polícia 48, à qual aquele atribuiu o valor de € 28.500,00, correspondente a 150,00‰ do valor total do prédio;
iii) Fracção C, destinada a habitação de tipologia T1, no 2.º andar, com acesso à via pública através das zonas comuns e do n.º de polícia .., à qual aquele atribuiu o valor de € 38.000,00, correspondente a 200,00‰ do valor total do prédio;
iv) Fracção D, destinada a habitação de tipologia T1, no 3.º andar, com acesso à via pública através das zonas comuns e do n.º de polícia .., à qual aquele atribuiu o valor de € 38.000,00, correspondente a 200,00‰ do valor total do prédio.
7. O artigo ....º urbano da extinta Freguesia da … foi desactivado nos termos da Lei n.º 11-A/2013, de 28.01, “Reorganização Administrativa do Território de Freguesias”, dando origem ao artigo urbano 1322.º da União das Freguesias de ....
8. Em 22.12.2015, através de Declaração para Inscrição ou Actualização de Prédios Urbanos na Matriz (Modelo I), R. P., em representação da Autora L. F., participou o prédio constituído em propriedade horizontal nos termos referidos em 6., na sequência do que o artigo ...º foi desactivado e foram criados os artigos ….
9. Em data não concretamente apurada mas ao tempo de S. F., o rés-do-chão do prédio identificado em 1. foi dado de arrendamento, a título meramente verbal, a M. J. e M. T., que nela instalaram um estabelecimento comercial de drogaria, perfumaria e miudezas, denominado “Drogaria ...”.
10. Por escritura pública de “trespasse” outorgada em 29.09.2009, M. J. e M. A., declarando-se donos e legítimos proprietários do estabelecimento identificado em 9., trespassaram este à Ré, pelo preço de € 55.000,00 (sendo o valor das mercadorias de 7.138,84, o valor do imobilizado de € 23.017,68 e o restante do trespasse), com todo o seu activo e com todos os móveis, utensílios, mercadorias e demais direitos a ele inerentes.
11. As Autoras informaram a inquilina de que eram as então proprietárias e a renda começou a ser paga àquelas desde Setembro/Outubro de 2012.
12. É de € 63,00 o valor da renda que mensalmente foi sempre paga pela Ré por conta da ocupação do rés-do-chão do prédio identificado em 1., desde o tempo de S. F. até ao momento presente, mediante a contra entrega dos correspectivos recibos por parte do senhorio.
13. Em 19.04.2016, R. P., na qualidade de procurador das Autoras, enviou carta registada com aviso de recepção à Ré, a comunicar-lhe que, em face do contrato de arrendamento não habitacional em vigor ter sido celebrado antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30.09, nos termos e ao abrigo do artigo 50.º da Lei n.º 6/2006, de 27.02, na redacção dada pela Lei n.º 31/2012, de 14.08, e pela Lei n.º 79/2014, de 19.12, iniciava o processo de transição do contrato, para o Novo Regime – NRAU, indicou a renda em vigor, a nova, a duração do contrato e juntou cópia da caderneta predial urbana e da procuração, indicou os prazos e suas cominações para falta de resposta, cumprindo assim com o requisito do artigo 38.º do CIMI.
14. Perante as várias questões levantadas pela Ré, acerca da legitimidade, dos prazos, da falta de documentação, etc., e da não concordância com o aumento de renda proposto, as Autoras em 26.12.2016, deram por sem efeito o processo então em curso, para (re)iniciarem um outro.
15. Por carta datada de 24.01.2017, que se encontra junta a fls. 13v/14 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, acompanhada da documentação nela mencionada, remetida à Ré para a morada Rua ..., n.º .., r/c, e aí recepcionada, as Autoras, através da sua Mandatária, retomaram a iniciativa de fazer transitar o arrendamento não habitacional (locação comercial) em curso.
16. A Ré, através da sua Mandatária, respondeu por carta datada de 22.02.2017, que se encontra junta a fls. 16v/17 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, remetida à Mandatária das Autoras e recepcionada, não aceitando o valor da renda proposta (€ 177,34) e alegando a falta de documentos que legitimem a pretendida alteração, a saber a “avaliação do prédio em conformidade com os requisitos legais, como o estado de conservação que inexiste”.
17. A Ré, com a resposta à interpelação das Autoras no sentido da transição do arrendamento, não juntou qualquer documentação de suporte.
18. Esta resposta/tomada de posição da Ré, motivou o envio pelas Autoras, através da sua Mandatária, da carta datada de 09.03.2017, que se encontra junta a fls. 18 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, informando aquela de que o contrato, com a nova renda no valor de € 177,34, fica submetido ao NRAU a partir do dia 1 de Maio de 2017.
19. Apesar de ter recepcionado a referida carta, a Ré ignorou o pagamento da renda pelo valor de € 177,34, tendo continuado a pagar o valor de € 63,00.
20. A avaliação ao artigo 7064.º foi realizada pela Administração Tributária nos termos constantes de fls. 6v/7 (caderneta predial urbana) e 121-124v (ficha de avaliação), cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
21. Para efeitos de averbamento à autorização de utilização da fracção para comércio de drogaria e perfumaria anteriormente concedida pela Câmara Municipal de ... aos primitivos arrendatários, em data não concretamente apurada mas situada entre Julho e Setembro de 2009, a Ré contratou a realização de um projecto de arquitectura para alteração/melhoramento do espaço comercial sito no local arrendado, o qual contemplava a alteração dos revestimentos de paredes, do tecto falso e do quadro eléctrico existente, a introdução de novo mobiliário de exposição de produtos e balcão de atendimento, a redefinição de tectos falsos, a introdução de novas paredes na divisão dos arrumos, revestimentos e introdução de novas portas e estimava essas obras em € 25.000,00.
22. Com a contratação dos serviços de arquitectura a Ré despendeu quantia não concretamente apurada mas não superior a € 360,00.
23. Por conta do trespasse, e tendo em vista uma actualização dos padrões da loja comercial, a Ré procedeu aos seguintes melhoramentos do espaço físico arrendado:
- pintura das paredes interiores, com o que despendeu a quantia de € 319,00;
- colocação de quatro portas de correr com calhes, de uma porta em vidro temperado e de uma mola de pavimento, com o que despendeu a importância global de € 1.876,75;
- colocação de cortinas de escurecimento, com o que despendeu a importância global de € 236,22;
- colocação de grade lacada no exterior, com o que despendeu a quantia de € 773,00;
- restauro dos azulejos da casa-de-banho e colocação de sanita e lavatório, com custo não concretamente apurado.
24. Para o exercício da sua actividade comercial no local arrendado, a Ré adquiriu ainda material informático no valor de € 1.023,00 e mobiliário (um aparador, uma secretária e uma cadeira) no valor de € 212,85.
25. A Ré procedeu ainda à instalação de sistema de alarme e videovigilância no local arrendado e requereu autorização à Comissão Nacional de Protecção de Dados, com o que despendeu a quantia global de € 686,53.
26. Com a celebração do trespasse a Ré actuou na expectativa de melhoramento do arrendado tendo por base os anos de arrendamento e o valor da renda.
27. As Autoras, na qualidade de proprietárias do local arrendado desde Setembro de 2012, em momento algum foram notificadas pela Ré para que alguma obra pudesse ser realizada.
28. O anterior proprietário, R. P., desde a altura do trespasse em Setembro de 2009 até Setembro de 2012, também nunca foi contactado para a autorização/realização de qualquer obra no arrendado.
*
B. Factos não provados - a Ré foi interpelada algumas vezes para o pagamento da renda actualizada;
- o artigo matricial da fracção A identificada na carta enviada não corresponde ao artigo matricial descrito no contrato de trespasse;
- a Ré despendeu a quantia de € 3.500,00 na pintura das paredes interiores;
- no decurso dos trabalhos, a Ré contratou a remoção do entulho, com o que despendeu quantia de € 1.230,00;
- pela sanita e lavatório pagou o valor de € 570,00;
- com os serviços de profissional – Eng.º Civil que contratou para licenciar os trabalhos despendeu o valor total de € 3.77,90;
- com as obras de melhoramento a Ré gastou a importância global de € 14.204,25.
II. O DIREITO
Nos presentes autos de acção declarativa com processo comum, em que são Autoras L. F., e P. F., e é Ré M. L., tendo como objecto do litígio decidir: “ Proceder ao enquadramento jurídico da situação de facto dada como provada e averiguar da conformidade legal do processo de transição do contrato de arrendamento para o NRAU com aumento do valor da renda e se se encontram preenchidos os pressupostos que fundamentam a resolução do contrato e consequente despejo do locado por falta injustificada de pagamento da nova renda fixada ao abrigo do referido processo de transição, com direito ao pagamento das rendas pelo novo valor fixado e, no caso de procedência dos pedidos das Autoras, direito de a Ré ser compensada das despesas com benfeitorias realizadas no locado e ser indemnizada pela expectativa adquirida com o trespasse do estabelecimento comercial; e, em todo o caso, se a Autoras litigam de má-fé ao deduzir tal pretensão”, realizado o julgamento foi proferida decisão a julgar a acção procedente, nos seguintes termos:
“Por todo o exposto:
I. Julgo totalmente procedente a presente acção e, por conseguinte:
a) declaro fixado o valor da renda em € 177,33 (cento e setenta e sete euros e trinta e três cêntimos) em consequência do processo de transição para o NRAU com efeitos a partir de 01.05.2017 e, por via da falta de pagamento da renda pelo valor fixado, resolvido o contrato de arrendamento comercial discutido nos autos;
b) condeno a Ré a desocupar imediatamente o local arrendado, entregando-o às Autoras livre de pessoas e bens e em bom estado de conservação;
c) condeno a Ré a pagar às Autoras a quantia de € 457,32 (quatrocentos e cinquenta e sete euros e trinta e dois cêntimos) correspondente à soma da diferença entre o valor de € 63,00 pago e o valor de € 177,33 devido e em falta referente às rendas dos meses de Maio, Junho, Julho e Agosto de 2017;
d) condeno a Ré a pagar às Autoras as quantias em falta relativas às rendas dos meses de Setembro de 2017 e seguintes, no valor mensal de € 114,33 (cento e catorze euros e trinta e três cêntimos), até à data da efectiva entrega do locado.
II. Julgo totalmente improcedente a reconvenção, absolvendo as Autoras do contra si peticionado pela Ré.
III. Indefiro o pedido de condenação das Autoras, como litigantes de má-fé, no pagamento de uma multa e de indemnização à Ré.”;
Inconformada veio a Ré recorrer, interpondo recurso de apelação, interpondo recurso de apelação da sentença final proferida nos autos que julgou a acção, nos termos e pelos fundamentos acima expostos.
1. Reapreciação da matéria de facto
Nos termos do disposto no artº 662º-nº1 do Código de Processo Civil “A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”.
Ainda, nos termos do artº 640º -nº1 do Código de Processo Civil “Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, dever ser proferida sobre as questões de facto impugnadas”.
Impugna a apelante a matéria de facto alegando que considera que foram incorrectamente julgados os pontos 6, 7, 8, 9, 11, 13, parcialmente, 15, parcialmente, 17, 18, 20, 27 e 28 do elenco dos factos declarados não provados, requerendo se declarem não provados, e factos não provados 2º a 7º, requerendo se declarem provados e mais alega que “a exigência legal de motivação da decisão sobre a matéria de facto não se satisfaz com a simples referência aos meios de prova que o julgador considerou decisivos para a formação da sua convicção, devendo indicar as razões que, na sua análise crítica, relevaram para a formação da sua convicção, expondo o processo lógico e racional que seguiu, por ser esta a única forma de tornar possível o controlo da razoabilidade daquela convicção sobre o julgamento de facto e de convencer os destinatários sobre a sua correção. No caso sub judice, as declarações prestadas em sede de Audiência, os documentos juntos pelas partes e as próprias perícias realizadas, não suscitam quaisquer dúvidas quanto à necessidade de se impôr decisão diversa da recorrida, quer quanto à matéria de facto, quer em termos de direito, pelo que é manifesto que ocorreu evidente precipitação e erro notório na valoração da prova, que devia ser tida em conta e valorada de forma bem diversa”.
Carece de razão a apelante.
Atenta a sentença recorrida e o julgamento realizado da matéria de facto, desde logo, mostra-se ter a Mª juiz julgadora dado integralmente cumprimento ao disposto no artº 607º-nº4 e 5 do CPC, nos termos dos quais na fundamentação da matéria de facto deverá o Juiz declarar quais os factos que o tribunal julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as provas e especificando os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador, apreciando o juiz livremente as provas relativamente aos factos a lei não exija formalidade especial, e, “exigindo-se do julgador a explicação das razões que objectivamente o determinaram a ter ou não por averiguado determinado facto; isto é, a descrição do raciocínio lógico seu condutor, o qual tem a ver, na sua base, com os elementos probatórios produzidos ( cfr. Ac. do Supremo Tribunal de Justiça, de 2/10/2008, P.07B1829, entre muitos outros ), da decisão recorrida resulta claramente demonstrada a fundamentação da decisão do julgador.
Relativamente á impugnação deduzida, no tocante aos pontos de factos provados nº 6, 7, 8, supra: - “6. R. P., na qualidade de procurador das Autoras, suas filhas, outorgou em 05.01.2016 contrato de constituição em propriedade horizontal do prédio identificado em 1., através do qual se criaram as seguintes fracções:
i) Fracção A, destinada a comércio, no rés-do-chão, com acesso directo à via pública, através do n.º de polícia 46, à qual aquele atribuiu o valor de € 85.500,00, correspondente a 450,00‰ do valor total do prédio; ii) Fracção B, destinada a armazém (arrumos), no 1.º andar, com acesso à via pública através das zonas comuns e do n.º de polícia .., à qual aquele atribuiu o valor de € 28.500,00, correspondente a 150,00‰ do valor total do prédio; iii) Fracção C, destinada a habitação de tipologia T1, no 2.º andar, com acesso à via pública através das zonas comuns e do n.º de polícia .., à qual aquele atribuiu o valor de € 38.000,00, correspondente a 200,00‰ do valor total do prédio; iv) Fracção D, destinada a habitação de tipologia T1, no 3.º andar, com acesso à via pública através das zonas comuns e do n.º de polícia .., à qual aquele atribuiu o valor de € 38.000,00, correspondente a 200,00‰ do valor total do prédio. ; 7. O artigo ....º urbano da extinta Freguesia da … foi desactivado nos termos da Lei n.º 11-A/2013, de 28.01, “Reorganização Administrativa do Território de Freguesias”, dando origem ao artigo urbano 1322.º da União das Freguesias de .... ; 8. Em 22.12.2015, através de Declaração para Inscrição ou Actualização de Prédios Urbanos na Matriz (Modelo I), R. P., em representação da Autora L. F., participou o prédio constituído em propriedade horizontal nos termos referidos em 6., na sequência do que o artigo 1322.º foi desactivado e foram criados os artigos 7064.º, 7064.º-A, 7064.º-B, 7064.º-C e 7064.º-D.” resultam provados dos documentos de prova probatória plena de fls. 7v-9v, 10, 10v, 118, 120v e 106 e sgs, aliás, como bem se esclarece na sentença recorrida, tratando-se dos documentos de fls. 7v-9v (certidão de registo predial), 10/10v (escritura de “trespasse”), 118-120v (instrumento autenticado de constituição de propriedade horizontal”) e 106 e ss. (informação do Serviço de Finanças e documentos anexos), não indicando a apelante concreto meio probatório, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impusesse decisão sobre os indicados pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; o mesmo se referindo relativamente aos pontos de facto nº 9 e 11, nenhuma referência se fazendo nas conclusões de recurso á matéria do ponto de facto nº 9 impugnado e encontrando-se o ponto de facto nº 11 plenamente provado por acordo das partes nos termos do artº 574º-nº2 do CPC, tendo sido expressamente aceite na contestação ( artº 7º ).
Relativamente aos factos provados 13 e 15 - 13. Em 19.04.2016, R. P., na qualidade de procurador das Autoras, enviou carta registada com aviso de recepção à Ré, a comunicar-lhe que, em face do contrato de arrendamento não habitacional em vigor ter sido celebrado antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30.09, nos termos e ao abrigo do artigo 50.º da Lei n.º 6/2006, de 27.02, na redacção dada pela Lei n.º 31/2012, de 14.08, e pela Lei n.º 79/2014, de 19.12, iniciava o processo de transição do contrato, para o Novo Regime – NRAU, indicou a renda em vigor, a nova, a duração do contrato e juntou cópia da caderneta predial urbana e da procuração, indicou os prazos e suas cominações para falta de resposta, cumprindo assim com o requisito do artigo 38.º do CIMI. ;15. Por carta datada de 24.01.2017, que se encontra junta a fls. 13v/14 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, acompanhada da documentação nela mencionada, remetida à Ré para a morada Rua ..., n.º .., r/c, e aí recepcionada, as Autoras, através da sua Mandatária, retomaram a iniciativa de fazer transitar o arrendamento não habitacional (locação comercial) em curso “, mostram-se provados nos termos dos documentos de fls. 11-18v ( cartas e registos postais ), salientando-se, como na sentença recorrida se refere já, que é expressamente referido na carta de 22.02.2017 remetida pela Il. Mandatária da Ré à Il. Mandatária das Autores, de fls. 16v/17, que a documentação referenciada na carta de 24.01.2017, remetida pela segunda à Ré, acompanhou efectivamente esta, a saber a “cópia procuração, cópia CRPredial e cópia da caderneta predial urbana”, pois na dita carta de 22.02.2017 faz-se referência expressa à “documentação remetida”, também relativamente a este ponto de facto não indicando a apelante concreto meio probatório, constante do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impusesse decisão sobre os indicados pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida, o mesmo se verificando relativamente aos pontos de facto nº 17 e 18, sendo que a Ré não provou que com a carta datada de 22.02.2017, sendo esta a única resposta da Ré à carta datada de 24.01.2017 remetida pelas Autoras, remeteu qualquer documentação, como lhe incumbia provar.
Também relativamente aos demais factos impugnados, 20, 27, 28, indica a apelante concreto meio probatório, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impusesse decisão sobre os indicados pontos da matéria de facto, sendo que o facto provado nº 20 se encontra provado nos termos dos documentos oficiais no mesmo referenciados, designadamente, estando provado que “ A avaliação ao artigo 7064.º foi realizada pela Administração Tributária nos termos constantes de fls. 6v/7 (caderneta predial urbana) e 121-124v (ficha de avaliação)”, e, ainda, não indica a apelante concreto meio probatório, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impusesse decisão sobre os indicados pontos da matéria de facto não provada impugnada.
Concluindo-se, nos termos expostos, pela total e manifesta improcedência da impugnação da matéria de facto.
2. Ao contrato de arrendamento urbano, em referência nos autos, são aplicáveis as nomas do NRAU, aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27/2, em vigor desde 27/6/2006, (e, com actualizações em vigor, designadamente, sendo a versão aplicável a decorrente da Lei n.º 79/2014, de 19/12 ), nos termos do disposto no artº 59º, do citado diploma legal, o qual dispõe que ( nº 1 ) – “ O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como ás relações contratuais que subsistam nessa data, sem prejuízo do disposto nas normas transitórias”, e, sem prejuízo da aplicação de normas de natureza supletiva de sentido oposto ao de normas supletivas anteriormente vigentes ( nº 3 ).
Mais dispondo o artº 60º do citado diploma legal, que “É revogado o Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL 321-B/90 de 15/10, com todas as alterações subsequentes, salvo nas matérias a que se referem os artigos 26º e 28º da presente lei”, sendo que nos termos das disposições conjugadas dos artº 27º e 28º do NRAU, aos contractos a que se refere o artº 27º, nomeadamente aos contractos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do DL nº 257/95, de 30/9, aplica-se, com as necessárias adaptações, o disposto no artº 26º, com as especificidades indicadas.
“A Lei n.º 6/2006, de 27-02 que aprovou o NRAU consagrou uma norma transitória em matéria de actualização das rendas (art. 27.º), prevendo a aplicação da nova lei aos contratos de arrendamento celebrados para fins não habitacionais antes da entrada em vigor do DL n.º 257/95, de 30-09.
O procedimento de actualização da renda por iniciativa do senhorio, em contrato de arrendamento para fim não habitacional, passou a ficar sujeito às formalidades previstas nos arts. 50.º e ss. do NRAU, na redacção da Lei n.º 31/2012, de 14-08 e com as alterações introduzidas pela Lei n.º 79/2014, de 19-12” – Ac. STJ de 24/5/2018, Processo nº1848/16.0YLPRT.L1.S2, in www.dgsi.pt, sendo esta a lei aplicável ao caso dos autos uma vez que o procedimento para actualização da renda se realizou por carta datada de 24/1/2017, como resulta dos factos provados (cfr. facto provado nº 15), dispondo o citado artº 50º do NRAU na versão aplicável da Lei n.º 79/2014, de 19-12:
Artigo 50.º
Iniciativa do senhorio
A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando:
a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;
b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana;
c) Cópia da caderneta predial urbana;
d) Que o prazo de resposta é de 30 dias;
e) O conteúdo que pode apresentar a resposta, nos termos do n.º 3 do artigo seguinte;
f) As circunstâncias que o arrendatário pode invocar, isolada ou conjuntamente com a resposta prevista na alínea anterior, e no mesmo prazo, conforme previsto no n.º 4 do artigo seguinte, e a necessidade de serem apresentados os respetivos documentos comprovativos, nos termos do disposto no n.º 6 do mesmo artigo;
g) As consequências da falta de resposta, bem como da não invocação de qualquer das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo seguinte.
Por sua vez dispondo o artº 51º da citada Lei:
Artigo 51.º
Resposta do arrendatário
1 - O prazo para a resposta do arrendatário é de 30 dias a contar da receção da comunicação prevista no artigo anterior.
2 - Quando termine em dias diferentes o prazo de vários sujeitos, a resposta pode ser oferecida até ao termo do prazo que começou a correr em último lugar.
3 - O arrendatário, na sua resposta, pode:
a) Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;
b) Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 52.º;
c) Em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio;
d) Denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 53.º
4 - Se for caso disso, o arrendatário deve ainda, na sua resposta, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 54.º, invocar uma das seguintes circunstâncias:
a) Que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa;
b) Que no locado funciona uma pessoa coletiva de direito privado sem fins lucrativos, regularmente constituída, que se dedica à atividade cultural, recreativa, de solidariedade social ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal, ou uma pessoa coletiva de direito privado que prossiga uma atividade declarada de interesse nacional;
c) Que o locado funciona como casa fruída por república de estudantes, nos termos previstos na Lei n.º 2/82, de 15 de janeiro, alterada pela Lei n.º 12/85, de 20 de junho.
5 - Para efeitos da presente lei, «microempresa» é a empresa que, independentemente da sua forma jurídica, não ultrapasse, à data do balanço, dois dos três limites seguintes:
a) Total do balanço: (euro) 2 000 000;
b) Volume de negócios líquido: (euro) 2 000 000;
c) Número médio de empregados durante o exercício: 10.
6 - O arrendatário que invoque uma das circunstâncias previstas no n.º 4 faz acompanhar a sua resposta de documento comprovativo da mesma, sob pena de não poder prevalecer-se da referida circunstância.
7 - É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos n.os 6 a 10 do artigo 31.º
(Artº 31º aplicável ex vi nº7 –
“6 - O arrendatário pode, no prazo previsto no n.º 1, reclamar de qualquer incorreção na inscrição matricial do locado, nos termos do disposto no artigo 130.º do CIMI, junto do serviço de finanças competente.
7 - A reclamação referida no número anterior não suspende a atualização da renda, mas, quando determine uma diminuição do valor da mesma, há lugar à recuperação pelo arrendatário da diminuição desse valor desde a data em que foi devida a renda atualizada.
8 - O montante a deduzir a título de recuperação da diminuição do valor da renda, calculado nos termos do número anterior, não pode ultrapassar, em cada mês, metade da renda devida, salvo quando exista acordo entre as partes ou se verifique a cessação do contrato.
9 - A falta de resposta do arrendatário vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao do termo do prazo previsto nos n.os 1 e 2.
10 - Caso o arrendatário aceite o valor da renda proposto pelo senhorio, o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da receção da resposta:
a) De acordo com o tipo e a duração acordados;
b) No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos.)
“A especificidade e o rigor impresso às formalidades exigidas explicam-se, em boa parte, pela circunstância de este não configurar um procedimento ordinário, mas antes um procedimento tendente a uma actualização extraordinária da renda.
Como nota Francisco de Castro Fraga (Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, Coordenação: António Menezes Cordeiro, Almedina, 2014, pág. 483), «A expressão “actualização de renda” (…) não tem em vista a que vem regulada no 1077.º do CC (estipulada pelas partes ou, supletivamente, com periodicidade anual, de acordo com os coeficientes de actualização correspondentes à variação de preços no consumidor, sem habitação – 24.º desta Lei) mas uma correcção ou actualização extraordinária que não se confunde e se sobrepõe a ela. Pena foi que o legislador não tivesse optado por uma destas expressões, que evitaria confusões terminológicas e chamaria desde logo a atenção para a diferente natureza de uma e outra.” – Ac. STJ de 24/5/2018, supra citado.
A transição para o NRAU e a actualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar ao arrendatário a sua intenção, indicando, nomeadamente:
a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;
b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana;
c) Cópia da caderneta predial urbana;
Já quanto ao valor do locado avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana “o valor do locado que o senhorio deve comunicar ao arrendatário é o valor patrimonial tributário que lhe foi atribuído pelos Serviços de Finanças competentes, com base em declaração do sujeito passivo e após avaliação realizada de acordo com os critérios previstos no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), para efeitos de incidência do imposto municipal sobre imóveis (IMI). Integrada em competência exclusiva da Administração Tributária, a avaliação fiscal dos prédios, ainda que para o efeito da actualização da renda, não está na disponibilidade das partes, nem aos tribunais comuns, como é sabido, cabe o papel de classificar ou avaliar prédios” - Ac. STJ de 24/5/2018, P.1848/16.0YLPRT.L1.S2, in www.dgsi.pt.
Ainda, resultando provado nos autos que “ A avaliação ao artigo 7064.º foi realizada pela Administração Tributária nos termos constantes de fls. 6v/7 (caderneta predial urbana) e 121-124v (ficha de avalia-ção), cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais; “É de € 63,00 o valor da renda que mensalmente foi sempre paga pela Ré por conta da ocupação do rés-do-chão do prédio identificado em 1.” ( factos provados nº 20 e 12, supra ).
Discute-se na acção em curso, bem como no presente recurso se suscita, nomeadamente, se em face da matéria de facto dada como provada se demonstra a conformidade legal do processo de transição do contrato de arrendamento para o NRAU com aumento do valor da renda e se se encontram preenchidos os pressupostos que fundamentam a resolução do contrato e consequente despejo do locado por falta injustificada de pagamento da nova renda fixada ao abrigo do referido processo de transição, com direito ao pagamento das rendas pelo novo valor fixado.
Resulta dos factos provados que “Por carta datada de 24.01.2017, que se encontra junta a fls. 13v/14 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, acompanhada da documentação nela mencionada, remetida à Ré para a morada Rua ..., n.º .., r/c, e aí recepcionada, as Autoras, através da sua Mandatária, retomaram a iniciativa de fazer transitar o arrendamento não habitacional (locação comercial) em curso, anteriormente iniciado por R. P., na qualidade de procurador das Autoras, termos em que enviou carta registada com aviso de recepção à Ré, a comunicar-lhe que, em face do contrato de arrendamento não habitacional em vigor ter sido celebrado antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30.09, nos termos e ao abrigo do artigo 50.º da Lei n.º 6/2006, de 27.02, na redacção dada pela Lei n.º 31/2012, de 14.08, e pela Lei n.º 79/2014, de 19.12, iniciava o processo de transição do contrato, para o Novo Regime – NRAU, indicou a renda em vigor, a nova, a duração do contrato e juntou cópia da caderneta predial urbana e da procuração, indicou os prazos e suas cominações para falta de resposta, e, designadamente, da necessidade de serem apresentados os respetivos documentos comprovativos, nos termos do disposto no n.º 6 do mesmo artigo, sob pena de não poder prevalecer-se da referida circunstância, cumprindo assim com os requisitos dos artigos 50º da Lei n.º 6/2006, de 27.02, na redacção dada e pela Lei n.º 79/2014, de 19.12, e, 38.º do CIMI, e, que “A Ré, através da sua Mandatária, respondeu por carta datada de 22.02.2017, que se encontra junta a fls. 16v/17, remetida à Mandatária das Autoras e recepcionada, não aceitando o valor da renda proposta (€ 177,34) e alegando a falta de documentos que legitimem a pretendida alteração, a saber a “avaliação do prédio em conformidade com os requisitos legais, como o estado de conservação que inexiste”, e, que “A Ré, com a resposta à interpelação das Autoras no sentido da transição do arrendamento, não juntou qualquer documentação de suporte”, e, “Esta resposta/tomada de posição da Ré, motivou o envio pelas Autoras, através da sua Mandatária, da carta datada de 09.03.2017, que se encontra junta a fls. 18 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, informando aquela de que o contrato, com a nova renda no valor de € 177,34, fica submetido ao NRAU a partir do dia 1 de Maio de 2017”, fazendo as Autoras menção na carta de fls. 18 dos autos, remetida á ora Ré, e por esta recepcionada, que na carta de “resposta” se faz referência a documentação que porém não foi enviada…, e, “Apesar de ter recepcionado a referida carta, a Ré ignorou o pagamento da renda pelo valor de € 177,34, tendo continuado a pagar o valor de € 63,00”, ainda, nada tendo referido relativamente á alegada falta de envio da referida documentação. (v. factos provados nº 15, 16, 17, 18, 19 ).
Sendo constitutivos do direito os factos que permitem concluir pela legalidade do procedimento de actualização/aumento de renda nos termos do artº 50º do NRAU (artigo 50.º da Lei n.º 6/2006, de 27.02, na redacção dada pela Lei n.º 79/2014, de 19/12) - sobre o senhorio impende o ónus da respectiva alegação e prova, nos termos gerais do artº 342º- n.º 1 do Código Civil, (- no mesmo sentido Ac. STJ de 24/5/2018, supra citado ) ao arrendatário incumbindo o ónus do cumprimento da realização de resposta nos termos e prazos estabelecidos no artº 51º, da citada lei.
Ainda, relativamente à invocada falta de identidade entre o prédio descrito como objecto do contrato de arrendamento/Trespasse Escritura e aquele que surge indicado na caderneta predial que instruiu o procedimento de actualização, tal divergência não se demonstra dos factos provados, cfr. factos provados nº 1 a 8, designadamente, provando-se : “O artigo ....º urbano da extinta Freguesia da .. foi desactivado nos termos da Lei n.º 11-A/2013, de 28.01, “Reorganização Administrativa do Território de Freguesias”, dando origem ao artigo urbano ...º da União das Freguesias de .... ; Em 22.12.2015, através de Declaração para Inscrição ou Actualização de Prédios Urbanos na Matriz (Modelo I), R. P., em representação da Autora L. F., participou o prédio constituído em propriedade horizontal nos termos referidos em 6., na sequência do que o artigo ...º foi desactivado e foram criados os artigos 7064.º, 7064.º-A, 7064.º-B, 7064.º-C e 7064.º-D.”, mais resultando dos factos provados a ocupação pela Ré do rés-do-chão do prédio identificado em 1., desde o tempo de S. F. até ao momento presente ( cfr. factos provados nº 9 a 12 ), e, sendo correspondente à fracção A) identificada em 6.i), supra.
Como decorre dos factos provados as Autoras, senhorias, cumpriram na comunicação por carta de fls.13v/14, os legais requisitos do processo de transição do contrato para o Novo Regime – NRAU, nos termos acima expostos, termos em que se conclui, como na decisão recorrida se fundamenta: “Assim sendo, tendo as Autoras procedido nos termos previstos no artigo 50.º do NRAU, respeitando a forma e conteúdo da comunicação para efeitos de transição para o NRAU e actualização da renda por iniciativa do senhorio, mostra-se aquela válida e eficaz, produzindo os pretendidos efeitos de fazer transitar o contrato de arrendamento comercial para o Novo Regime do Arrendamento Urbano com actualização do valor da renda para o de € 177,34. “, ainda, em tudo o mais se mantendo e reiterando a sentença recorrida e respectiva fundamentação e para que se remete, designadamente, mostrando-se o contrato de arrendamento dos autos incumprido pela arrendatária relativamente a um dos seus elementos essenciais, a obrigação do pagamento da renda, ocorre causa legal de resolução do contrato nos termos gerais dos artº 406º, 432º-nº1 e 1083º-nº1 e nº3 do C.Civil, designadamente, qualquer das partes podendo resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte ( nº 1 do artº 1083º do CCivil ), nos termos do nº3 do citado artigo, sendo inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento no caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda.
Nos termos expostos se concluindo pela improcedência do recurso de apelação.
DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação, em julgar improcedente o recurso de apelação, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pela apelante.
Guimarães, 23 de Maio de 2019
Maria Luísa Duarte
António Júlio Costa Sobrinho
Ramos Lopes