Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 914/09.2TBFLG.G1 |  |
ARRENDAMENTO
II. A circunstância do filho do falecido arrendatário ter comunicado aos donos da nua propriedade do prédio que a renda passaria a ser paga por si, tendo aqueles recebido o pagamento durante certo tempo mas continuado a emitir os recibos em nome do falecido arrendatário, não significa só por si a constituição de uma nova relação de arrendamento com o filho do arrendatário.
António (…) e mulher Maria (…) demandaram, pelo Tribunal Judicial de Felgueiras e em autos de ação declarativa com processo na forma ordinária, Manuel (…), peticionando que fosse este condenado a: a) reconhecer que os Autores são donos do prédio que identificam; b) entregar aos Autores o prédio livre e desocupado; c) pagar a quantia indemnizatória de €150,00 mensais desde a data da propositura da ação.
Alegaram para o efeito, em síntese, que, por usucapião e por doação, adquiriram o prédio urbano que descrevem, que, assim, lhes pertence plenamente. Sucede que o Réu ocupa tal prédio, o que faz sem autorização e sem o consentimento dos Autores. Por isso tem de o entregar aos donos. Tal ocupação causa prejuízo aos Autores, que compete ao Réu reparar.
Contestou o Réu, concluindo pela improcedência da ação.
Disse, em síntese, que o prédio fora dado de arrendamento a seu pai, que o destinou porém, e mediante acordo com o senhorio, a habitação dos filhos. A partir de 1964 passaram o Réu e mulher a ocupar o prédio. Falecido o locatário, comunicou o Réu aos Autores que dali para a frente a renda seria paga por si, o que aconteceu, mas depois os Autores passaram a recusar o recebimento das rendas. Consequentemente, tem o Réu título de ocupação do prédio, isto é, tem a qualidade de arrendatário.
Mais deduziu reconvenção, pedindo a condenação dos Autores a reconhecerem o Réu como arrendatário e a pagar ao Réu a quantia de €25.000,00, emergente de benfeitorias que realizou no prédio.
Os Autores replicaram, concluindo pela improcedência da reconvenção.
Seguindo o processo seus termos, veio a final a ser proferida sentença que julgou parcialmente procedentes a ação e a reconvenção.
O Réu foi condenado:
- a reconhecer que os Autores são legítimos proprietários do prédio identificado no artigo 1º da p.i.;
- a entregar aos Autores o prédio identificado no artigo 1º da p.i., livre e desocupado de pessoas e bens;
- a pagar aos Autores a quantia de € 50,00 mensais desde a data da citação até à efectiva entrega do prédio.
Foi julgada improcedente a parte restante do pedido inicial, dela sendo absolvido o Réu.
Os Autores foram condenados:
- a pagarem ao Réu a quantia de € 1.895,43, acrescida de juros, contados à taxa legal desde a data da notificação do pedido reconvencional aos Reconvindos até efectivo e integral pagamento.
Foi julgada improcedente a parte restante do pedido reconvencional, dela sendo absolvidos os Autores.
Inconformado com o decidido quanto à ação, apela o Réu.
Da sua alegação extrai longas e prolixas conclusões, onde, em síntese, sustenta que:
- Foram mal julgados os factos insertos nos quesitos 3º, 9º (na parte aditada) e 13º;
- Os factos levam a concluir que o Réu é sublocatário, como tal tendo sido reconhecido pelos Autores e anteproprietários, ou que é arrendatário;
- A sentença padece da nulidade identificada na alínea c) do nº 1 do art. 668º do CPC (v. conclusão 35ª).
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A parte contrária contra-alegou, concluindo pela improcedência da apelação.
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Corridos os vistos, cumpre apreciar e decidir, tendo-se sempre presentes as seguintes coordenadas:
- O teor das conclusões define o âmbito do conhecimento do tribunal ad quem, sem prejuízo para as questões de oficioso conhecimento, posto que ainda não decididas;
- Há que conhecer de questões, e não das razões ou fundamentos que às questões subjazam;
- Os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido.
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Quanto à nulidade da sentença:
Embora ao longo do corpo da alegação e nas conclusões o Apelante não argua na realidade qualquer nulidade de decisão, diz, porém, na conclusão 35ª que foi violado o art. 668º nº 1 c) do CPC.
A nulidade decorreria, portanto, do facto de haver oposição entre a decisão e os respetivos fundamentos.
Mas não se verifica nulidade alguma.
A decisão que a sentença recorrida encerra está em perfeita consonância ou coerência com os fundamentos, de facto e de direito, que ao longo dela são expostos.
E uma coisa é a nulidade de sentença (que é vício intrínseco do ato que é a sentença, traduzindo-se em um error in procedendo), outra, muito diferente, é o erro no julgamento dos factos, ou na aplicação do direito ou na má subsunção dos factos ao direito (aqui estamos perante um erro de decisão, error in iudicando).
O Apelante parece confundir estas duas realidades, reconduzindo a nulidade, e se bem entendemos o que diz na conclusão 4ª e seguintes, afinal a um suposto erro da decisão no campo da valoração jurídica ou da subsunção dos factos.
O que significa que não se regista qualquer nulidade de decisão.
Improcede assim a arguida nulidade.
Quanto à impugnação da matéria de facto:
(…)
Improcede assim a pretensão do Apelante à modificação da matéria de facto.
Quanto ao tratamento jurídico da causa:
Sustenta o Apelante que se devia ter concluído que a ocupação que faz do prédio é titulada.
Para vermos se assim é, importa recuperar aqui os factos que estão provados, e que são os seguintes:
1. Pela Ap. n.º 142001/11/26, encontra-se inscrita na Conservatória do Registo Predial de Felgueiras, sob o n.º 486/20011126, a aquisição a favor dos Autores, por doação, de um prédio urbano composto de casa com parte térrea e parte sobradada com quintal, com área coberta de 190 m2 e descoberta de 350 m2 sito em Serrinha, freguesia de Santão, Felgueiras, a confrontar de Norte, Sul e Nascente com Joaquim Pereira e de Poente com estrada nacional, inscrito na matriz sob o art.º 128º (cfr. alínea A) dos factos assentes);
2. Os AA., por si e antepossuidores, usam e fruem o referido prédio, há mais de 40 anos, pagando os impostos devidos e aproveitando as utilidades do prédio, o que têm feito à vista e com o conhecimento de toda a gente, ininterruptamente, sem oposição de quem quer que seja, sempre na convicção de exercerem um direito de propriedade próprio e de não lesarem direitos alheios (cfr. alíneas B) e C) dos factos assentes e artigo 1º da base instrutória);
3. O Réu ocupa o prédio referido no anterior número 1., sem autorização e consentimento dos Autores (cfr. alínea E) dos factos assentes e resposta ao artigo 3º da base instrutória);
4. Os Autores já exigiram ao Réu que o entregue livre e desocupado (cfr. resposta ao artigo 4º da base instrutória);
5. Até á presente data, o Réu ainda não entregou o referido prédio (cfr. alínea F) dos factos assentes);
6. O primeiro andar do referido prédio destina-se a habitação e o rés-do-chão do referido prédio ao exercício do comércio (cfr. resposta ao artigo 5º da base instrutória);
7. O valor de mercado das referidas utilidades é não inferior a € 50,00 / mês (cfr. resposta ao artigo 6º da base instrutória);
8. No dia 16 de Abril de 1957, no Cartório Notarial de Lousada, compareceram como outorgantes:
Primeiro: Carlos (…), casado, industrial ( ... ) Segundo: Joaquim (…) e mulher Maria (…), proprietários ( ... ) Terceiro: José (…), casado, industrial ( ... ). Pelo 1.º outorgante foi dito: que é senhor de um estabelecimento industrial de padaria (fábrica de pão) instalado no rés-do-chão de um prédio urbano composto de parte térrea e parte sobradada, pertencente aos segundos outorgantes, sito no lugar da Serrinha, descrito na Conservatória do Registo Predial de do concelho e Felgueiras sob o nº 27110 e inscrito na respectiva matriz urbana sob o art. 128 ( ... ). Que pela presente escritura ele, primeiro outorgante, trespassa ao 3.º outorgante José (…), o referido estabelecimento comercial com todo o seu activo, mas livre do passivo, compreendendo também o direito ao arrendamento e respectivos alvarás de exploração ( ... ). E pelos 2ºs outorgantes foi dito: que por esta mesma escritura dão de arrendamento ao mesmo terceiro outorgante o rés-do-chão atrás referido, par a nele ser instalado o estabelecimento comercial trespassado e o restante prédio composto de primeiro andar e quintal, para fins de habitação do mesmo terceiro outorgante, nas condições e cláusulas seguintes: primeiro - este arrendamento é feito pelo período mínimo de 10 anos, com início no dia 1 de Maio próximo e findo este prazo renovar-se-á por períodos sucessivos de um ano, entendendo-se renovado se o arrendatário não notificar os senhorios com antecedência de seis meses; segundo: a renda será de cinquenta escudos em relação ao rés-do-chão e vinte escudos em relação ao restante prédio e será paga mensalmente em casa dos senhorios no último dia do mês a que respeite; terceiro - fica o arrendatário com o direito de poder trespassar o estabelecimento referido e caso o venha a fazer, e só nesta hipótese, ficará também com o direito de poder sublocar a parte restante do prédio á pessoa que venha a explorar o estabelecimento em resultado do trespasse. E ainda pelos 2ºs outorgantes foi dito: que por esta mesma escritura aluga ao terceiro os móveis, utensílios destinados àquela indústria ( ... ). E pelo 3.º outorgante foi dito: que aceita o trespasse, arrendamento e aluguer nas condições exaradas (cfr. alínea G) dos factos assentes);
9. Celebrada a escritura referida no número anterior, o 1º andar do prédio foi de imediato habitado por Rosa (…) e marido, David (…) que simultaneamente exploravam o estabelecimento comercial de padaria instalado no rés-do-chão (cfr. respostas aos artigos 7º e 8º da base instrutória);
10. Em 1964, na sequência de mudança de residência para a Lixa, daqueles Rosa (…) e marido, o primeiro andar passou a ser habitado pelo ora Réu e sua esposa, Leonor (…), o que sucedeu pelo menos até ao ano de 1990 (cfr. resposta ao artigo 9º da base instrutória);
11. O Réu e esposa passaram a explorar o estabelecimento instalado no rés-do-chão, o que sucedeu até ao ano de 1967 (cfr. resposta ao artigo 10º da base instrutória);
12. O terceiro outorgante referido no anterior número 8., José (…), nunca habitou o prédio referido no anterior número 1., porquanto tinha habitação própria na Lixa (cfr. resposta ao artigo 11º da base instrutória);
13. Depois de celebrar o contrato referido no anterior número 8. destinou o 1º andar do prédio à habitação dos referidos filhos, Rosa e Manuel (cfr. resposta ao artigo 12º da base instrutória);
14. A renda acordada foi sempre paga por José (…) até à data do seu decesso (cfr. alínea H) dos factos assentes);
15. Até Julho de 2001 os Autores aceitaram o pagamento da renda referente ao prédio aludido no anterior número 1. (cfr. resposta ao artigo 16º da base instrutória);
16. Mesmo depois do decesso de José (…), até Julho de 2001, continuaram a ser emitidos recibos em nome daquele (cfr. resposta ao artigo 17º da base instrutória);
17. Mais de um ano depois do óbito de José (…), o Réu, acompanhado de um funcionário de nome Vasconcelos, dirigiu-se à residência dos pais dos Autores para comunicar que dali para a frente a renda seria paga por si (cfr. resposta ao artigo 15º da base instrutória);
18. Depois de Julho de 2001 os Autores recusaram receber as rendas e o Réu passou a depositá-las na Caixa Geral de Depósitos a partir de Novembro de 2001, o que acontece até à presente data (cfr. respostas aos artigos 18º e 19º da base instrutória);
19. O prédio referido no anterior número 1. encontra-se actualmente degradado (cfr. resposta ao artigo 20º da base instrutória);
20. Na sequência de vistoria com vista à fixação do seu coeficiente de conservação foi atribuída ao prédio a classificação de “mau” (cfr. resposta ao artigo 21º da base instrutória);
21. O referido nos dois números anteriores conduziu a que na vistoria referida no artigo anterior, realizada pela Câmara Municipal de Felgueiras, o locado foi considerado “Reprovado” (cfr. resposta ao artigo 22º da base instrutória);
22. Nos anos de 2005 e de 2006, o Réu solicitou aos Autores a realização de obras no locado (cfr. resposta ao artigo 23º da base instrutória);
23. Os Autores jamais fizeram quaisquer obras no prédio (cfr. resposta ao artigo 24º da base instrutória);
24. Face ao estado de degradação do edifício, o Réu fez as seguintes obras, suportando o respectivo custo: i) procedeu à substituição de portas no que despendeu esc.: 380.000,00 (correspondente a € 1.895,43) em Novembro de 1997; ii) construiu de raiz uma casa de banho no interior da habitação e instalou canalização de água quente e fria, móveis, sanitários, chuveiro e cilindro (cfr. resposta ao artigo 25º da base instrutória);
25. Pelas obras referidas em ii) do número anterior, o Autor despendeu quantia concretamente não apurada (cfr. resposta ao artigo 26º da base instrutória).
Quid juris?
Diz o Apelante que é sublocatário do prédio, o que, se bem se entende, legitimaria a sua ocupação.
Esta argumentação do Apelante é, sem dúvida, um arranjo de última hora.
Pois que se se ler a contestação (local onde teria que ser deduzida toda a defesa) ver-se-á sem dificuldade que não apenas não invocou tal qualidade, como nada alegou fatualmente que se pudesse subsumir à figura da sublocação. Muito pelo contrário, do que foi alegado decorre que apenas um contrato foi celebrado (o de locação, celebrado entre o seu pai e os pais dos Autores), destinando porém o locatário (o pai do Réu) parte do locado a habitação dos filhos (o que obviamente não representa só por si qualquer sublocação). E a construção fatual constante da contestação aponta, na melhor das hipóteses, para um suposto direito à sucessão na posição de arrendatário por morte do primitivo locatário, intitulando-se o Réu arrendatário no confronto dos Autores. E tanto é assim, que pediu na sua reconvenção o reconhecimento dessa qualidade de arrendatário.
Mas seja como for, e isto para utilizar apenas um dos vários argumentos que se podiam aqui enunciar em ordem a denegar por completo valor à tese da sublocação, basta dizer o seguinte: a sublocação é um contrato de locação estabelecido entre o locatário e um terceiro (art. 1060º do CC), pelo que é fundamental a tal figura jurídica que este terceiro (o sublocatário) preste uma retribuição (subrenda) ao seu próprio locador (v. art. 1022º do CC). Sucede que em sítio algum está provado, porque alegado também não foi, que a ocupação do prédio pelo Réu foi alguma vez feita mediante o pagamento (ao seu suposto locador, o falecido pai) de uma qualquer retribuição.
E não se provando a existência de qualquer sublocação, é óbvio que, logo à partida, não faz sentido falar (como fala o Apelante na conclusão 32ª) de reconhecimento do sublocatário como tal por parte do locador. Reconhecimento esse que, aliás, os factos provados em sítio algum revelam.
De resto, a suposta sublocação sempre teria cessado com a extinção do arrendamento, e este (sem prejuízo para uma qualquer transmissão do direito ao arrendamento, efeito este que o próprio Apelante, criticando a sentença recorrida [v. conclusão 23ª], diz que não está em causa) cessou por caducidade [art.s 66º nº 1 do RAU e 1051º nº 1 d) do CC] com a morte (em Janeiro de 2000) do arrendatário José Fernandes Lobo.
Portanto, à luz da alegada sublocação não se mostra que o Réu tenha título que legitime a ocupação que faz do prédio.
Entretanto, nas conclusões 33ª e 34ª o Apelante enfatiza o facto de, pese embora o arrendatário ter falecido, os Autores terem chegado a receber do Réu o pagamento de rendas.
Não resulta, porém, claro (e o que consta do corpo da alegação também não ajuda a dilucidar a questão) qual o efeito jurídico que o Apelante pretende retirar de tais factos. Não parece que tenha querido significar a existência de uma transmissão do direito ao arrendamento, pois que critica a sentença recorrida por ter encarado o assunto precisamente nesse prisma. E se acaso pretendeu significar que tais factos reforçam a sua tese de sublocação, bem se vê, pelo que acima se disse, que nenhuma relevância eles teriam.
Mas será que pretendeu significar que se constituiu entre ele e os Autores uma nova relação de arrendamento? Vamos admitir que o que visou significar foi precisamente isto (sendo certo, diga-se em abono da verdade, que encerra a sua alegação dizendo que deve ser reconhecido como sublocatário ou como arrendatário).
Ora, é exato que está provado que mais de um ano depois do óbito de José (…) (este faleceu em Janeiro de 2000), o Réu dirigiu-se à residência dos pais dos Autores para comunicar que dali para a frente a renda seria paga por si, bem como está provado que até Julho de 2001 os Autores aceitaram o pagamento da renda.
Não nos parece, porém, que estes factos possam ser vistos, pelo menos inequivocamente, como representando a constituição de uma nova relação de arrendamento. Por um lado porque, como também vem dado como provado, os recibos de renda continuaram a ser emitidos em nome do anterior arrendatário (e não em nome do Réu, como seria suposto); por outro lado porque quem estava legitimado para dar de arrendamento sempre seria a usufrutuária Maria (…) (v. a escritura de doação junta com a PI, bem como parte dos documentos que titulam os depósitos na CGD, onde esta Alzira é indicada precisamente como usufrutuária) e não quem aceitou o pagamento das rendas (ou seja, os Autores). De resto, dos diversos documentos que titulam os depósitos das rendas na CGD resulta claro que não era o Réu quem se intitulava arrendatário e pagante das rendas, mas sim a herança (rectius, os herdeiros) do primitivo arrendatário. Ainda, qualquer contrato informal de arrendamento que se tivesse estabelecido com o Réu só poderia ser provado pela exibição de recibo de renda, nos termos designadamente do nº 2 do art. 7º do RAU. De observar que quando a lei fala em recibo de renda, está obviamente a referir-se a recibo em nome de quem paga a renda, pois que é esse facto que representa o reconhecimento por parte do senhorio da existência do contrato com o pagante. E uma exibição de emissão de recibo em seu nome não foi feita pelo Réu.
E assim, não podia a ação deixar de proceder no segmento impugnado neste recurso, na certeza de que os Autores provaram os factos constitutivos do seu direito (serem donos do prédio em causa e este estar a ser ocupado pelo Réu) e o Réu não provou, como lhe competia dentro das regras do ónus da prova, a exceção de título legítimo de ocupação (v. nº 2 do art. 1311º do CC).
Improcedem pois as questões colocadas nas conclusões da apelação e, com elas, improcede necessariamente a apelação.
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Decisão:
Pelo exposto acordam os juízes nesta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Regime de custas:
O Apelante é condenado nas custas da apelação.
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Guimarães, 29 de Março de 2012
José Rainho
Carlos Guerra
Conceição Bucho