Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1518/07-2 |  |
CASO DE FORÇA MAIOR
Sumário da Colectânea de Jurisprudência- Tomo IV-291
[A] e mulher intentaram a presente acção com processo sumário contra [B], pedindo que seja: decretada a resolução do contrato de arrendamento que entre os autores e ré se constituiu por virtude do trespasse que a esta foi efectuado pela anterior inquilina [C] conforme escritura junta como documento número 1, tendo por base os fundamentos previstos nas alíneas a) e h) do art. 64º do RAU; condenada a ré a despejar o locado que é a parte da frente do rés-do-chão do prédio com entrada pelo número de polícia 58 do Largo [… ] e que após a afectação do mesmo ao regime da propriedade horizontal, passou a constituir a fracção autónoma “A” conforme se indica no artigo 5º e a entregá-lo aos autores, livre e desembaraçado de pessoas e coisas; condenada a ré a pagar-lhes as rendas vencidas respeitantes aos meses Agosto, Setembro e Outubro de 2005 e as rendas vincendas até efectiva entrega do locado.
Contestou a ré, assumindo o não pagamento das rendas de Agosto a Outubro de 2005, cujo montante depositou acrescido de 50% do seu valor; alegou ter depositado em tempo o valor em singelo das rendas de Novembro de Dezembro do mesmo ano de 2005; negou ter o estabelecimento encerrado desde Novembro de 2003, alegando, contudo, que a loja não está munida de infra-estruturas imprescindíveis ao seu normal funcionamento como luz, água e casa de banho, tendo o autor condicionado a realização das necessárias obras ao aumento do valor da renda para € 600,00; referiu que o encerramento que se verificou se deveu à falta de condições do locado por não ter quem lhe fornecesse luz e água.
Os autores ainda responderam, terminando como na petição e pedindo a condenação do sócio-gerente da ré como litigante de má fé.
Foi proferido despacho saneador, julgando procedente a excepção da caducidade e extinto o pedido de resolução do contrato de arrendamento com fundamento da falta de pagamento das rendas devidas por inutilidade superveniente da lide.
Seleccionou-se a matéria de facto sem reclamações.
Realizou-se o julgamento que culminou com a resposta à base instrutória, que não foi objecto de reclamações.
Após o que se que se proferiu sentença que concluiu assim:
“Pelo exposto, julgo: Procedente a acção: decretando a resolução do contrato de arrendamento que entre os AA. e a Ré se constituiu por virtude do trespasse que a esta foi efectuado pela anterior inquilina [C]; condenando a Ré a despejar o locado que é a parte da frente do rés-do-chão do prédio com entrada pelo número de polícia 58 do Largo […] e que após a afectação do mesmo ao regime da propriedade horizontal, passou a constituir a fracção autónoma “A” conforme se indica no artigo 5º da p.i. e a entregá-lo aos AA. livre e desembaraçado de pessoas e coisas; condenando a Ré a pagar aos AA. as rendas vencidas até hoje desde Fevereiro de 2006 e o valor correspondente nos meses subsequentes ao dia de hoje até efectiva entrega do locado. Custas pela Ré (art.º 446º, do CPC).”
É desta sentença que a ré traz o presente recurso cuja alegação termina com as seguintes conclusões:
“1. A recorrente adquiriu por trespasse o estabelecimento comercial sito no rés do chão do n.º 58 do Largo […]
2. Os recorridos foram notificados do trespasse efectuado, aceitando o pagamento da renda por parte da ré, ora recorrente.
3. Os recorridos sempre souberam que o imóvel não estava dotado das infra estruturas necessárias para gozar de autonomia.
4. A recorrente reclamou ao recorrido marido a realização das obras necessárias para dotar o imóvel com luz, água e saneamento.
5. Em 12.11.1998, os recorridos afectaram todo o prédio onde se encontra inserido o imóvel em discussão ao regime da propriedade horizontal não tendo dotado de autonomia o rés-do-chão.
6. Recai sobre os recorridos a responsabilidade pela realização das obras necessárias à autonomização do imóvel em discussão nos autos.
7. Não pode ser considerado válido o argumento que a ora recorrente sempre podia recorrer às lojas vizinhas, porque não recai sobre estas a obrigação de fornecer energia, água e serviços sanitários aos vizinhos
8. Recebendo o senhorio a contrapartida monetária pela cedência do imóvel, também nessa medida tem o dever de assegurar o gozo do mesmo para o fim a que se destina.
9. Os recorridos não garantiram a normal utilização do locado para os fins previstos no contrato.
10. Deve aplicar-se o regime excepcional previsto no artigo 64°, alínea h) do Regime de Arrendamento Urbano, uma vez que o encerramento verificado foi por período superior a um ano mas inferior a dois.
11. Não tiveram a correcta interpretação e aplicação, os artigos 11 ° e seguintes e o artigo 64°, alínea h), do Regime de Arrendamento Urbano, bem como o artigo 1031°, alínea b) do Código Civil.”
Pede que se revogue a sentença julgando-se improcedente por não provada a presente acção.
Os autores contra-alegaram no sentido do improvimento do recurso.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:
A matéria de facto provada dada como provada na 1ª instância e que se aceita é a seguinte:
1. Os A.A. são donos e legítimos possuidores do seguinte prédio: “Casa de rés-do-chão, 1º, 2º e 3º andares, sita na Rua … e Largo … n.º 58, freguesia de …, inscrita na matriz predial urbana da referida freguesia … sob o artigo ….e descrito na Conservatória do Registo Predial de… (cfr. alínea A) dos factos assentes);
2. Na parte da frente do rés-do-chão, a que fica voltada ao Largo … com o número de polícia 58, existia um estabelecimento comercial de fazendas, confecções e bordados regionais, pertença de [C], cujo local era (e é) propriedade dos A.A., a quem a mesma pagava a respectiva renda como sua arrendatária que era (cfr. alínea B) dos factos assentes);
3. Por escritura de 16/12/1998 … a referida [C], trespassou à ré [B] o seu estabelecimento comercial aludido no número precedente (cfr. alínea A) dos factos assentes);
4. A partir do dia 16/12/1998 até Agosto de 2005 passou a sociedade [B] a pagar aos AA. a mesma renda que [C] lhes pagava, no montante mensal de 36.875$00 que, sucessivamente actualizado é hoje de 219,57 €, através de depósito na conta de Depósitos existente em nome dos A.A., relativa à parte da frente do rés-do-chão do indicado prédio, que, por virtude da sua afectação ao regime da propriedade horizontal, é hoje designado por: “Fracção autónoma “A”, correspondente ao rés-do-chão frente com acesso próprio para a via pública pelo Largo… n.º 58,com a área coberta de 55 m2 composta por uma divisão ampla para comércio e um escritório de apoio ao comércio”(cfr. alínea D) dos factos assentes);
5. Após o trespasse, passou a Ré a explorar o mencionado estabelecimento comercial, como antes acontecia com a sua anterior proprietária e inquilina dos A.A., a aludida [C], nele exercendo o comércio de roupas confeccionadas (pronto a vestir), produtos que adquiria para ali vender ao público, a retalho, através de empregadas que para o efeito contratara, com a porta do estabelecimento aberta durante o horário oficial de funcionamento do comércio retalhista em …, das 9 às 12,30 horas e das 14,30 horas às 19 horas, de 2ª a 6ª feira e aos sábados das 9 às 13 horas, de forma continuada e ininterrupta, desde o seu início, atendendo a clientela que ao mesmo se dirigia, mostrando e vendendo as confecções (vestuário) expostas, recebendo dos clientes os respectivos preços das vendas que efectuavam, ligando as luzes quando necessário, designadamente, de noite, para melhor visibilidade pública e amostragem de artigos expostos, procedia à sua limpeza e manutenção (cfr. alínea E) dos factos assentes);
6. Em Setembro de 2003, a ré colocou nos vidros do estabelecimento um cartaz com a indicação de “liquidação total” (cfr. resposta ao artigo 1º da base instrutória);
7. No mês de Novembro de 2003, a ré encerrou o aludido estabelecimento comercial e não mais o voltou a abrir, nem a partir de então até à data da propositura da presente acção nele se venderam mercadorias (cfr. resposta ao artigo 2º da base instrutória);
8. A partir de Novembro de 2003, as portas deixaram de estar abertas ao público e as empregadas e os responsáveis da ré deixaram de ali ser vistos (cfr. resposta ao artigo 3º da base instrutória);
9. As luzes não mais se acenderam e as mercadorias que lá existiam foram retiradas, ficando apenas uns cabides ou expositores sem roupas penduradas (cfr. resposta ao artigo 4º da base instrutória);
10. Deixou de ser feita a limpeza regular do locado (cfr. resposta ao artigo 5º da base instrutória);
11. Logo após o encerramento – em Novembro/2003 –, foram colados nos vidros das portas que dão para a via pública papéis de grandes dimensões ocultando parte do interior e por debaixo destes, também foram fixados papéis anunciando – “PASSA-SE” – e a indicação de números de telefones para contacto (cfr. resposta ao artigo 6º da base instrutória);
12. A falta de actividade comercial do estabelecimento instalado no locado reduz o valor deste (cfr. resposta ao artigo 8º da base instrutória);
13. O rés-do-chão arrendado à ré não está munido de abastecimento de luz, água e saneamento próprios, utilizando luz, água e casa de banho de lojas vizinhas e enquanto se mantiver tal situação, a abertura da loja no locado está dependente do fornecimento da energia eléctrica por lojas vizinhas (cfr. resposta ao artigo 9º a 12º da base instrutória);
14. Os Autores sempre tiveram conhecimento dos factos referidos nas anteriores respostas aos artigos 9º a 14º (cfr. resposta ao artigo 15º da base instrutória);
15. Até Novembro de 2003, a loja da Ré que funciona no locado esteve sempre limpa, arrumada e arejada (cfr. resposta ao artigo 16º da base instrutória);
16. Quando adquiriram o imóvel referido em A) dos factos assentes, os baixos do prédio e dos dois prédios que lhe são contíguos faziam parte do estabelecimento comercial de fazendas, confecções e bordados regionais pertencente a António Pacheco que também ocupava o rés-do-chão do prédio (cfr. resposta ao artigo 17º da base instrutória);
17. Em 1990, os herdeiros de [D] trespassaram o estabelecimento comercial referido no anterior artigo a [C], continuando a funcionar como um todo, um só estabelecimento em comunicação directa e ampla, ocupando três baixos de três prédios autónomos (cfr. resposta ao artigo 18º da base instrutória);
18. Em 1998, [C] trespassou à ré os baixos do prédio pertença dos A.A. e trespassou à firma [E] os baixos do prédio contíguo pelo lado poente, mantendo para si os baixos do prédio do lado nascente (cfr. resposta ao artigo 19º da base instrutória);
19. Na altura em que a referida [C] efectuou o trespasse à ré e à firma [E] limitou-se a comunicar ao A. marido que pretendia trespassar o seu estabelecimento (cfr. resposta ao artigo 20º da base instrutória);
20. E a informá-lo, em 28/12/98, por carta não assinada, que já havia efectuado o trespasse em 16/12/98 por escritura celebrada em…, anexando-lhe cópia da mesma (cfr. resposta ao artigo 21º da base instrutória);
21. Só quando receberam a carta referida no anterior artigo os AA. ficaram a saber que o valor do trespasse respeitava apenas à parte do r/c do prédio de que são proprietários (cfr. resposta ao artigo 22º da base instrutória);
22. Posteriormente, em contacto com a então proprietária [C], esta informou o A., marido que todas as obras de que os estabelecimentos tivessem necessidade seriam por conta das adquirentes (cfr. resposta ao artigo 23º da base instrutória);
23. Para a autonomização dos baixos fizeram a ré e a [E] obras, tendo levantado paredes, rebocando-as, pintando-as, alterado as fachadas, aberto uma nova porta e substituído outra, substituído os tectos e o chão, entre outras coisas, a expensas exclusivas (cfr. resposta ao artigo 24º da base instrutória);
24. Sem darem conhecimento ou satisfação aos respectivos senhorios (cfr. resposta ao artigo 25º da base instrutória).”
O Direito:
O Sr. Juiz decretou a resolução do contrato de arrendamento com fundamento na al. h) do nº 1 do art. 64 da RAU, por ter entendido que a ré manteve o estabelecimento comercial encerrado desde Novembro de 2003 até à data da propositura da acção, em 31.10.2005, sem demonstrar que esse encerramento se deveu a caso de força maior ou à sua ausência.
Entende a apelante que deve aplicar-se o “regime excepcional” previsto no artigo 64°, nº 1, alínea h) do RAU, dado que os recorridos – que sempre souberam que o imóvel não estava dotado das infra-estruturas necessárias para gozar de autonomia e a quem (ao autor marido) a recorrente reclamou a realização das obras necessárias para dotar o dito imóvel com luz, água e saneamento – não garantiram a normal utilização do locado para os fins previstos no contrato.
Considera que foram violados os artigos 11 e seguintes e o artigo 64 nº 1, alínea h) do RAU e, ainda, o artigo 1031, alínea b) do Código Civil.
Não tem, no entanto, razão.
O art. 64.º, n.º 1, alínea h) do RAU determina que “o senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário conservar encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário, que não se prolongue por mais de dois anos”.
Contempla, assim, tal disposição duas excepções: a de o encerramento provir do caso de força maior ou de ausência forçada do arrendatário.
Na primeira cabem os impedimentos resultantes da força da natureza ou de actos insuperáveis da autoridade ou mesmo de particulares; a segunda engloba os casos ligados à pessoa do arrendatário que o impeçam de estar no local à testa do arrendamento (Antunes Varela, in RLJ 116º, 192 e 217, citado por Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7ª edição, 446; cfr., ainda, este último autor, in ob. cit., 457 e 458).
Argumenta a apelante que os autores não fizeram as obras necessárias para dotar o locado com luz, água e saneamento, não garantindo, assim, a normal utilização do locado para os fins previstos no contrato.
Na verdade, é obrigação do locador assegurar o gozo da coisa locada para os fins a que a esta se destina (art. 1031, nº 1, al. b) do CC).
Dessa obrigação advêm para o locador o dever de entregar o bem sem vícios de direito nem defeitos que obstem à realização cabal do fim a que a coisa se destina -art. 1032 a 1034 – o dever de se abster de actos que impeçam ou diminuam o gozo da coisa – art. 1037 – e o dever de realizar as reparações necessárias e pagar as despesas imprescindíveis à boa conservação da coisa – art. 1036, todos do CC (Pedro Romano Martinez, Direito das Obrigações, Parte Especial, 2ª edição, 187 e 188, 190).
Vejamos o primeiro desses deveres:
Como se disse, a coisa entregue não pode ter vício de direito nem defeitos que obstem à realização do fim a que se destina.
E assim, nos termos do art. 1032 do CC “quando a coisa locada apresentar vício que lhe não permita realizar cabalmente o fim a que é destinada, ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador, considera-se o contrato não cumprido: a) se o defeito datar, pelo menos, do momento da entrega e o locador não provar que o desconhecia sem culpa; b) se o defeito surgir posteriormente à entrega, por culpa do locador”.
Todavia, segundo o art. 1033 do CC, já não haverá responsabilidade do locador, “se o locatário conhecia o defeito quando celebrou o contrato ou recebeu a coisa” (alínea a)), “se o defeito já existia ao tempo da celebração do contrato e era facilmente reconhecível, a não ser que o locador tenha assegurado a sua inexistência ou usado de dolo para o ocultar» (alínea b)), "se o defeito for da responsabilidade do locatário” (alínea c)), ou "se este não avisou do defeito o locador, como lhe cumpria" (alínea d)).Escreve, a propósito, Pedro Romano Martinez: “ De facto se o locatário já sabia ou devia saber, a quando da celebração do contrato, que a coisa locada tinha um defeito, terá celebrado o contrato nessa perspectiva e, possivelmente, estabelecendo-se uma renda ou aluguer inferior, onde foi ponderada a existência do defeito “ (ob. cit., 189).
Ora, é difícil figurar uma situação em que a ré não tenha tido conhecimento da falta de água, luz e saneamento quando recebeu o locado da trespassante; de qualquer maneira, tratava-se de defeito facilmente reconhecível, não tendo a ré alegado nem provado que o locador tenha assegurado a sua inexistência ou usado de dolo para o ocultar, o que, de resto, seria difícil.
Donde resulta a irresponsabilidade dos autores pelo vício da coisa locada, não havendo aqui da sua parte qualquer incumprimento do contrato, que justifique a paralisação ou o impedimento do exercício do direito de resolução.
Em causa está, também, a obrigação de o locador fazer as reparações necessárias e pagar as despesas imprescindíveis à boa conservação da coisa (art. 1036), isto é, de efectuar, durante a vigência do contrato, as obras necessárias à realização dos fins do arrendamento.
Essas obras podem ser de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação.
O art. 11 do RAU define-as assim: ” 2 - São obras de conservação ordinária: a) A reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências; b) As obras impostas pela Administração Pública, nos termos da lei geral ou local aplicável, e que visem conferir ao prédio as características apresentadas aquando da concessão da licença de utilização; c) Em geral, as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração: 3 - São obras de conservação extraordinária as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que não sendo imputadas a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tomem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano; 4 - São obras de beneficiação todas as que não estejam abrangidas nos dois números anteriores”.
Escreve Aragão Seia, in ob. cit., 204 a 206: “As obras de conservação ordinária destinam-se, em geral, a manter o prédio em bom estado de preservação e nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração, estando definidas no n.º 2 (...). As obras de conservação extraordinária são as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, quer dizer, por caso imprevisível ou inevitável e, em geral, as que não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassam, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano – n.º 3 (...). As obras de beneficiação serão todas aquelas que não sendo de conservação ordinária nem extraordinária, isto é, que não sendo indispensáveis para a conservação do prédio no entanto o melhoram, repondo o nível de conforto que existia à data do arrendamento. O senhorio só terá de efectuar as obras de conservação extraordinária e de beneficiação se, nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhe for imposta pela câmara municipal competente ou se tiver acordado isso, por escrito, com o arrendatário – art. 13º (...)”.
Do princípio geral de assegurar ao inquilino o gozo da coisa para os fins a que se destina decorre apenas o dever do senhorio de realizar obras de conservação ordinária (Pedro Romano Martinez, ob. cit., 256). As outras de conservação extraordinária e as de beneficiação são efectuadas por iniciativa ou com o acordo do senhorio ou por imposição camarária (art. 13, nº 1 do RAU).
Porém, as obras de conservação ordinária destinam-se, como se viu, a manter o prédio em bom estado de preservação e nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração.
Ora, à data do trespasse, já o locado não dispunha de água, luz e saneamento.
Temos, assim, que as obras reclamadas pelo réu não se destinavam a repor o prédio nas condições em que se encontrava à data da celebração.
Pelo que os autores não estavam obrigados à realização das mesmas.
Também os autores não são responsáveis, como vimos, pela falta de qualidades da coisa locada, nos termos das al. a) e b) do art. 1033 do CC.
Em resumo, não se pode dizer que os autores não asseguraram à ré o gozo da coisa locada, que não lha disponibilizaram com as características que estava apresentava à data do trespasse, em condições idênticas às que se verificavam àquela data (Ac. do STJ de 26.1.2006, relator Bettencourt Faria, in www.dgsi.pt).
Não ocorre, por isso, qualquer incumprimento do contrato por parte dos autores.
Nem é possível figurar, por essa via, qualquer caso de força maior que possa impedir o exercício do direito de resolução daqueles, sendo certo que a ré não logrou sequer provar que o encerramento se tenha ficado a dever ao facto de não ter quem lhe fornecesse luz, água, saneamento e telefone e que era necessária a realização de obras no locado para que este pudesse funcionar com o fim a que se destinava (cfr. respostas negativas aos quesitos 13 e 14).
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar a apelação improcedente e confirmar a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
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Guimarães, 4 de Outubro de 2007