Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 38/15T8AVV.G1 |  |
PRESSUPOSTOS
ÓNUS DA PROVA
PRAZO
PREÇO DEVIDO
I - São pressupostos do direito legal de preferência previsto no artigo 1380º n.º 1 do Código Civil que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio rústico; que o preferente seja dono de prédio rústico confinante com o prédio alienado; que, pelo menos, um daqueles prédios tenha uma área inferior à unidade de cultura; e que o adquirente do prédio não seja proprietário (de prédio rústico) confinante.
II - Por serem factos constitutivos do direto de preferência, o ónus da prova destes requisitos recai sobre quem se arroga a titularidade desse direito e pretende o seu reconhecimento judicial, nos termos do disposto no artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil.
III - Por serem impeditivos do direito de preferência, o ónus da prova dos factos integradores das alíneas a) e b) do artigo 1381.º do Código Civil, recai sobre a pessoa contra quem é invocado o direito de preferência (cfr. artigo 342º n.º 2 do Código Civil).
IV - “Pressuposto fundamental para o exercício do direito de preferência atribuído pelo artigo 1380º do CC aos proprietários de terrenos confinantes é de que estes sejam considerados terrenos aptos para cultura, não sendo necessário que eles sejam efetivamente agricultados”.
V - A ação de preferência deverá ser intentada, sob pena de caducidade, no prazo de seis meses, a contar da data em que o titular do direito de preferência tenha tido conhecimento dos elementos essenciais da alienação, iniciando-se tal prazo apenas após a transmissão válida do prédio objeto do direito de preferência.
VI - É sobre o réu que recai o ónus de provar o decurso desse prazo, isto é, que há mais de seis meses o titular do direito de preferência teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação.
VII - A expressão “preço devido” constante do n.º 1 do artigo 1410º do Código Civil corresponde apenas à contraprestação paga ao vendedor pela aquisição do imóvel, não abrangendo quaisquer outras despesas, designadamente com a escritura, o registo e impostos pagos.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
I. RELATÓRIO
AA e BB, residentes no lugar..., freguesia ... (...), concelho ..., intentaram a presente ação declarativa de condenação com processo comum contra os HERDEIROS DA HERANÇA ILÍQUIDA ABERTA POR ÓBITO de CC e DD, EE, residente na Rua ..., Quinta ..., freguesia ..., concelho ..., e FF, residente no lugar ..., n.º 8, freguesia ... (...), concelho ..., e contra GG e HH, residentes no lugar da ..., freguesia ... (...), concelho ..., pedindo:
a) se declare que as Autoras são comproprietárias, na proporção de 3/5 partes indivisas para a primeira e 2/5 partes indivisas para a segunda, do prédio rústico correspondente a um terreno de cultivo, pastagem e eucaliptal, sito no lugar..., União das Freguesias ... (... e ...), concelho ..., a confrontar do Norte com CC, do Nascente com CC e II (Herdeiros), do Sul e Poente com JJ e caminho de servidão, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...84 e inscrito na matriz da referida União das Freguesias sob os arts. ...32... e ...34º, correspondentes aos arts. ... e ...20º da extinta freguesia de 15/67 ... (...), que, por seu turno, correspondiam ao art. 405º da matriz rústica que vigorou até 30 de dezembro de 1999;
b) se declare simulado o preço de € 4.500,00 relativo à compra e venda titulada pela escritura de 18 de Julho de 2014, outorgada no Cartório Notarial da Drª KK e exarada a fls. 38 a 39 v do livro ...8..., com a consequente declaração de nulidade do preço de venda atribuído ao prédio rústico composto por terreno de cultivo, mata mista, pastagem, laranjeiras e oliveiras, com área de 1.280 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ...08 e inscrito na respetiva matriz sob os arts. ...24... e ...28º, correspondentes aos arts. 415º e ...17º da extinta freguesia ... (...), que por sua vez, correspondiam ao art. 460º da matriz rústica que vigorou até 30 de dezembro de 1999;
c) se declare como preço real para o prédio referido na alínea anterior o montante que resultar de avaliação a efetuar por perito idóneo;
d) se reconheça às Autoras o direito de preferência na venda desse prédio pelo preço que resultar da aplicação da alínea anterior;
e) se adjudique às Autoras o direito de propriedade sobre tal prédio rústico descrito na alínea b);
f) se reconheça às Autoras o direito de preferência na venda do prédio identificado em b);
g) se ordene a substituição dos 2ºs Réus pelas Autoras na alienação do prédio referido em b);
h) se ordene o cancelamento do registo de aquisição a favor dos 2º Réus através da AP n.º 1148 de 2014-07-18;
SUBSIDIARIAMENTE, pretendem que se reconheça às Autoras o direito de preferência na venda do mesmo prédio pelo preço de € 4.500,00 (quatro mil e quinhentos euros).
Regularmente citados, vieram contestar os Réus GG, HH e EE alegando, em primeiro lugar, a inexistência do direito de preferência.
Invocaram ainda a caducidade do direito de preferência, atenta a data em que os Autores tiveram conhecimento dos elementos do negócio, bem como o depósito do preço inferior ao devido.
Citado editalmente o Réu FF, também o Ministério Público em sua representação contestou, alegando desconhecimento.
Foi elaborado despacho saneador, que relegou para final o conhecimento das exceções invocadas.
Veio a efetivar-se a audiência de discussão e julgamento com a prolação de sentença nos seguintes termos, no que concerne à parte dispositiva:
“Pelo exposto, decide-se julgar a presente acção parcialmente procedente e, em consequência:
a) Declara-se que as Autoras são comproprietárias, na proporção de 3/5 partes indivisas para a primeira e 2/5 partes indivisas para a segunda, do prédio rústico correspondente a um terreno de cultivo, pastagem e eucaliptal, sito no lugar..., União das Freguesias ... (... e ...), concelho ..., a confrontar do Norte com CC, do Nascente com CC e II (Herdeiros), do Sul e Poente com JJ e caminho de servidão, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...84 e inscrito na matriz da referida União das Freguesias sob os arts. ...32... e ...34º, correspondentes aos arts. ... e ...20º da extinta freguesia de 15/67 ... (...), que, por seu turno, correspondiam ao art. 405º da matriz rústica que vigorou até 30 de dezembro de 1999;
b) Declara-se que as Autoras têm direito de preferência na venda do prédio rústico composto por um terreno de mata mista, pastagem, laranjeiras e oliveiras, com a área total descoberta de 1.280 m2, sito no lugar..., União das Freguesias ... (... e ...), descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ...08 e inscrito na respetiva matriz sob os arts. ...24... e ...28º, que os falecidos DD e mulher CC fizeram ao Réu GG, casado com HH, por escritura pública de 18 de Julho de 2014, lavrada no Cartório Notarial da Lic. KK, sito na ..., pelo que substituem os réus GG e HH, ocupando a correspondente posição contratual no aludido contrato de compra e venda e pagando o preço de € 4.500,00 (quatro mil e quinhentos euros);
c) Ordena-se o averbamento à descrição n.º ...08º da freguesia ... (...) da substituição dos sujeitos ativos GG, casado com HH, por AA e BB.
d) Absolvem-se os Réus dos demais pedidos formulados pelas Autoras. Custas por Autoras e Réus GG e HH, EE e FF, os dois últimos na qualidade de herdeiros na Herança Ilíquida aberta por óbito de CC e DD, na proporção de 1/5 para as Autoras e 4/5 para os Réus (artigo 527º Código de Processo Civil).
Registe e notifique.
*
Após trânsito:- comunique ao Registo Predial.
- diligencie pela entrega aos Réus GG e HH do preço de € 4.500,00 depositado pelas Autoras”.
Inconformados, os Réus GG, HH e EE apelaram da sentença, tendo sido proferido Acórdão que anulou a sentença e determinou a ampliação da matéria de facto e a repetição parcial do julgamento para apurar a matéria alegada pelas Autoras no artigo13º da petição inicial, ou seja se o prédio objeto da preferência confronta com o prédio rústico identificado pelas Autoras no artigo 1º da petição inicial, sem prejuízo da apreciação de outros pontos da matéria de facto com o fim de evitar contradições (n.º 3 alínea c) do referido artigo 662º), devendo realizar-se para o efeito nova inspeção ao local onde seja identificado o prédio rustico em causa e respetivas confrontações e ainda qualquer outra diligência de prova, designadamente pericial, que venha a revelar-se necessária.
Foi determinada em 1ª Instância a realização de um levantamento topográfico que identificasse todos os prédios em discussão e respetivas estremas, bem como todos os prédios confinantes.
Foi proferida sentença nos seguintes termos, no que concerne à parte dispositiva:
“Pelo exposto, decide-se julgar a presente ação parcialmente procedente e, em consequência:
a) Declara-se que as Autoras são comproprietárias, na proporção de 3/5 partes indivisas para a primeira e 2/5 partes indivisas para a segunda, do prédio rústico correspondente a um terreno de cultivo, pastagem e eucaliptal, sito no lugar..., União das Freguesias ... (... e ...), concelho ..., a confrontar do Norte com CC, do Nascente com CC e II (Herdeiros), do Sul e Poente com JJ e caminho de servidão, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...84 e inscrito na matriz da referida União das Freguesias sob os arts. ...32... e ...34º, correspondentes aos arts. ... e ...20º da extinta freguesia de 15/67 ... (...), que, por seu turno, correspondiam ao art. 405º da matriz rústica que vigorou até 30 de dezembro de 1999;
b) Declara-se que as Autoras têm direito de preferência na venda do prédio rústico composto por um terreno de mata mista, pastagem, laranjeiras e oliveiras, com a área total descoberta de 1.280 m2, sito no lugar..., União das Freguesias ... (... e ...), descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ...08 e inscrito na respetiva matriz sob os arts. ...24... e ...28º, que os falecidos DD e mulher CC fizeram ao Réu GG, casado com HH, por escritura pública de 18 de Julho de 2014, lavrada no Cartório Notarial da Lic. KK, sito na ..., pelo que substituem os réus GG e HH, ocupando a correspondente posição contratual no aludido contrato de compra e venda e pagando o preço de € 4.500,00 (quatro mil e quinhentos euros);
c) Ordena-se o averbamento à descrição n.º ...08º da freguesia ... (...) da substituição dos sujeitos ativos GG, casado com HH, por AA e BB.
d) Absolvem-se os Réus dos demais pedidos formulados pelas Autoras.
Custas por Autoras e Réus GG e HH, EE e FF, os dois últimos na qualidade de herdeiros na Herança Ilíquida aberta por óbito de CC e DD, na proporção de 1/5 para as Autoras e 4/5 para os Réus (artigo 527º Código de Processo Civil).
Registe e notifique.
*
Após trânsito:- comunique ao Registo Predial.
- diligencie pela entrega aos Réus GG e HH do preço de € 4.500,00 depositado pelas Autoras.”
Inconformados recorreram novamente os Réus GG, HH e EE, concluindo as suas alegações da seguinte forma:
1.º- As Recorridas instauraram a presente ação contra os Recorrentes formulando vários pedidos, tendo o Tribunal a quo julgado parcialmente procedente a ação, tendo declarado a compropriedade das Autoras dos alegados terrenos confinantes com os dos 2.ºs Réus e, por via disso, declarado a existência do direito de preferência no negócio celebrado entre os Réus.
2.º- Mais decidiu o Tribunal a quo ordenar o averbamento à descrição n.º ...08º da freguesia ... (...), fazendo nele constar como proprietárias as Autoras.
3.º- Foram os Réus absolvidos no demais.
4.º- Sucede que não concordam os Recorrente com a referida Decisão. Com efeito,
5.º- A ação instaurada pelas Recorridas, para fazer valer o direito de preferência sobre os dois prédios teria inerentemente de improceder.
6.º- Na realidade, os pressupostos do direito real de preferência, atribuído no artigo 1380.º do CC, não se verificam sub indice.
7.º- É ao titular do direito legal de preferência conferido pelo artigo 1380.º do Código Civil que cabe o ónus de provar que é proprietário de um terreno confinante em conformidade com o disposto naquele normativo, cabendo aos demandados o ónus de provar que esse terreno é uma parte componente de um prédio urbano.
8.º- Da matéria dada como provada não resulta que as Recorridas efetuaram a prova de que os prédios que pretendiam exercer o direito de preferência são confinantes, que são suscetíveis de criar uma unidade agrícola ou que a compra se destinará ao exercício agrícola.
9.º- Nem tão pouco tal pode ser entendido da matéria constante dos factos dados como provados nos artigos 12.º a 15.º da Contestação.
10.º- Com efeito, uma coisa é os prédios acharem-se descritos com as referidas confrontações, e outra é o facto das referidas confrontações serem, de facto, as corretas.
11.º- Sobre tal matéria foram proferidos vários Acórdãos pelo Supremo Tribunal de Justiça, que obrigam ao titular do direito de preferência de alegar e provar a matéria factual de confinância, não se bastando com os elementos cadastrais dos respetivos prédios.
12.º- Assim e por tal razão, não tendo os Recorridas efetuado a prova de que os prédios eram confinantes, não lhes assiste o direito de lhes ser conferida a preferência nos referidos imóveis, pelo que, e desde logo a ação, nessa parte, devia improceder.
13.º- No entanto, e mesmo que assim se não entendesse, a douta sentença proferida pela Mmo. Juiz “a quo” merece igualmente censura, desde logo, porque julgou o direito de preferência procedente, não tendo computado, no valor a pagar pelos imóveis, o valor inerente às despesas que a escritura de compra e venda realmente acarretou.
14.º- As Recorridas efetuaram o depósito da quantia de 4.500,00 € inerente ao valor pago pela transmissão, e não efetuaram o depósito das despesas da escritura, do registo, do IMT e do Imposto de Selo, alegadas pelos Recorrentes, devendo por esse motivo a ação ser julgada improcedente.
15.º- Ainda se assim se não entender igualmente a douta sentença recorrida merece censura. Dos factos dados como provados n.ºs 33) a 41) resulta que os Recorrentes tomaram posse dos imóveis pelo menos a partir de fevereiro de 2014; que perante a posse dos referidos imóveis, as Recorridas nunca os incomodaram, aceitando que os Recorrentes eram, nessa data, os proprietários dos imóveis; e que só se vindo a incomodar posteriormente, através de queixa apresentada em julho de 2014.
16.º- Ora, tendo a as Recorridas tido conhecimento da venda em, pelo menos, fevereiro de 2014 e tendo a presente ação sido interposta a 16 de janeiro de 2015, é claro que o prazo de 6 (seis) meses para instaurarem a respetiva ação de preferência, o direito de o fazerem terminava, no limite, a 28 de agosto de 2014.
17.º- Assim, resulta que a 16 de janeiro de 2015 estava caduco o direito de instaurarem a ação de preferência, pelo que, e por esse motivo, devia a douta sentença o ter declarado.
18.º- Mas, igualmente se assim se não entender, merece a douta sentença proferida censura desde logo sobre a matéria de facto dado como provada, ao não se ter dado como provada a matéria constante nos artigos 13º e 18º (f) g) e h) dos factos não provados) da contestação apresentada pelos Recorrentes, dando como provado o facto 21.
19.º- As Autoras AA e BB alegam ser proprietárias de Prédios Rústicos (artigos ...32... e ...34.º, antigo ...05.º), em compropriedade, e que estes confinam com os Prédios Rústicos (artigos ...28... e ...24.º) que os 2.ºs Réus.
20.º- Sucede que tal não corresponde à verdade, como de resto se veio a perceber em na fase de instrução dos Autos e em sede de Audiência de Discussão e Julgamento.
21.º- E isto porque as Autoras, em cima daqueles terrenos, construíram as suas habitações, que deram origem aos seguintes prédios urbanos: o prédio urbano com a Descrição 100 da Freguesia de ... (...), da Conservatória do Registo Predial ..., inscrito na respetiva matriz matricial atual ...46.º (antiga ...58.º) – vide fls. 275 a 276v; e o prédio urbano com a Descrição 423 da Freguesia de ... (...), da Conservatória do Registo Predial ..., inscrito na respetiva matriz matricial atual ...88.º (antiga ...83.º) – vide fls. 277 a 278v.
22.º- Quer, desde logo, isto dizer que as Autoras, mesmo na fase dos articulados, omitiram a realidade fáctica das coisas.
23.º- Bem sabem aquelas que quaisquer antigos terrenos Rústicos de que alegam ter sido ser proprietárias já não existem naquele estado, estão profundamente alterados, já não possuindo as características e morfologia alegadas pelas Autoras, que se encontram, no presente, alteradas –vide Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 29-10-1992, Proc. n.º 082672, e de de 19-09-2017, Proc. n.º 120/14.4T8EPS.G1.S1..
24.º- Ora, atendendo aos documentos juntos (em especial, neste ponto, a imagem 1 do 2.º Relatório Pericial – fls. 228v), é possível perceber a localização exata dos prédios urbanos a que nos referidos
25.º- Mais se diz que os prédios urbanos referidos são facilmente achados quando interpretamos a referida “Imagem 1 do 2.º Relatório Pericial” com as Fotografias n.ºs 5, 7 e 8 (e respetivas legendas) da Inspeção ao Local (fls. 228v, 283 e 284).
26.º- Ainda, da conjugação do Auto de Inspeção ao Local (Fotografia n.º 4 [fls. 282]) e da Imagem 1 do 2.º Relatório Pericial (fls.228v), percebe-se que a habitação da Autora BB confronta a norte com o prédio rústico n.º ...28 (a confrontação deste com aquele é, assim, norte-sul/poente).
27.º- Daqui se percebe que, e comparando com a “Imagem 1 do 2.º Relatório Pericial” (fls.228v) e seguindo-se o percurso da Rua ... (sentido Estrada Camarária – Habitação das Autoras), a primeira casa e anexo, com que nos deparamos, pertencem à Autora AA.
28.º- Isto é manifestamente importante, porquanto o dito anexo que se vê, à direita, corresponde ao anexo que se vê na Fotografia n.º 10 da Inspeção ao Local (fls. 231).
29.º- Ora, apreciada a Petição Inicial, percebe-se que as Habitações das Autoras estão, conforme suas palavras, “incluíd[as] no antigo artigo ...05.º rústico” (atualmente artigos 532º e ...34º).
30.º- Pelo que fica por percebe que terrenos de feição agrícola das Autoras é que confinam com os terrenos dos 2.ºs Réus, já que o que vê das provas são as habitações daquelas.
31.º- Tal resulta claro da apreciação do já referido (que ficará ainda mais claro infra) da Fotografia n.ºs 1, 2, 4 a 8 e 10 (e sua legenda) da Inspeção ao Local (fls. 281 a 285).
32.º- Quanto ao Prédio Urbano ...58.º, o mesmo é similarmente aplicável.
33.º- Olhando as Fotografias n.ºs 7 e 8 da Inspeção ao Local, ao dita na Petição Inicial e ao 2.º Relatório Pericial, conclui-se que este prédio urbano se encontra implantado, também, sobre o antigo prédio Rústico ...05.º, a que, atualmente, correspondem os artigos rústicos ...32... e ...34.º.
34.º- Conforme se depreende do 2.º Relatório Pericial e da Inspeção ao local a (Fotografia n.º 1, 3 e 4), o artigo rústico n.º ...24.º do 2.ºs Réus encontra-se totalmente ladeado por Estrada Municipal, Caminho Público e, a sul/poente, com o anexo da fotografia n.º 7 da Inspeção ao Local.
35.º- Já o artigo rústico n.º ...24.º do 2.ºs Réus confronta, por um lado, com Caminho Público e, a sul/poente, com o anexo do prédio urbano ...83.º – vide 2.º Relatório Pericial e a fotografia n.º 10 da Inspeção ao Local (fls. 285).
36.º- Mais, as Autoras, em declarações de parte, e as testemunhas LL e LL dizem que os terrenos dos 2.ºs Réus estão separados pela “Rua ...” e que, no seu limite sul/poente, confrontam ou com a “Anexo”/”Arrecadação” da Autora AA ou com a casa da Autora BB.
37.º- Na verdade, face às várias provas, fica-se sem perceber com precisão onde é que estão, efetivamente, localizados os prédios Rústicos das Autoras.
38.º- Assim, parece-nos que é factualidade certa (até porque admitida pelas Autoras) que o terreno sob o artigo rústico ...24.º dos Réus não confronta, de facto, com qualquer terreno de cultivo.
39.º- Pelo que o emparcelamento agrícola efetivo, atentos à urbanização do local (não só do anexo, mas dos passeis que agora lá existem – visíveis na Inspeção ao Local), é naturalmente impossível.
40.º- Ainda, das fotografias n.ºs 8, 9, 10 e 11 da Inspeção ao Local, é possível ver umas couves plantadas no arredores das habitações das Autoras.
41.º- Sendo certo que em todas aquelas fotografais se vê, sempre, elementos urbanos.
42.º- Acresce, ainda, que as Autoras e a Testemunha MM (irmã destas) sempre se referem aquelas plantações como sendo as suas hortas, quinta e terraços das Habitações das Autoras.
43.º- O que, face aos elementos documentais presentes nos autos, tal se nos afigura óbvio.
44.º- De notar, ainda, que nenhum dos “Anexos” e/ou ”Arrecadação” têm qualquer ligação com qualquer elemento rústico dos terrenos circundantes – vide Fotografia n.º 5 a 8 (fls. 283 e 284).
45.º- Acresce, ainda, que todos os terrenos rústicos que ali possam existir são secundários ao que, verdadeiramente, ali existe para as Autoras: a sua habitação habitual e permanente.
46.º- São as próprias Autoras e a testemunha MM (irmã daquelas) que, intrinsecamente e subconscientemente, demonstram que é o elemento urbano daqueles terrenos que lhes releva, sendo secundário aquele elemento os (eventuais) quintais, de caracter familiar, que as circunda.
47.º- Desta feita, é de concluir que as Autoras não são proprietárias de terrenos rústicos agrícolas que confinem com as propriedades rústicas dos 2.ºs Réus, mas sim das respetivas habitações.
48.º- Sem prescindir, dir-se-á, ainda, o seguinte: os atuais prédios dos 2.ºs Réus são dois montes – vide as Imagens 7, 8 e 9 do 2.º Relatório Pericial (fls. 230v).
49.º- Acresce que ambas tem uma morfologia particular, pois têm um grande declive.
50.º- Para tanto, basta observar as Cartas Topográficas dos Extratos do PDM de ..., juntos com o 2.º Relatório Pericial (vide fls. 233 a 238v), onde se pode verificar que a Estrada Camarária se encontra a 107,0m de altitude, a linha que passa a meio do artigo rústico ...24.º (Prédio dos 2.ºs Réus) a 141,5m de altitude e, o topo, logo ali junto à extrema do referido terreno, a 157,0m de altitude.
51.º- Da observação da dita carta, percebe-se que existe uma diferença de 50m de altura desde Estrada Camarária ...-3 até à extrema poente do artigo 524.º.
52.º- Sendo que ambas são separadas entre si pela “Rua ...” – vide as Imagens 1 e 2 do 2.º Relatório Pericial (fls. 228) e Fotografia n.º 1 da Inspeção ao Local (fls. 281)
53.º- Tudo isto é, também, passível de se compreender e apreender das Declarações das Autoras, bem como das testemunhas MM, LL, NN e OO.
54.º- Ainda, existe um muro em blocos e anexos a separar as confrontações dos terrenos (urbanos, das Autoras, e rústicos, dos Réus), sendo que, em parte, há ainda a questão do relevo, que chega, em pontos, a ter um desnível de vários metros de altura, em toda a sua confrontação com as casas das Autoras.
55.º- A este respeito, além da das declarações de parte das Autoras e das testemunhas MM, LL e OO, testemunhal, existem várias documentais que sustentam o referido.
56.º- Desde logo, o Doc. ...7 da Petição Inicial (fls. 32), as Imagens 7, 8 e 9 do 2.º
Relatório Pericial (fls. 230v), bem como a Fotografia n.º 3 da Inspeção ao Local (fls. 283).
57.º- O desnível é de tal forma acentuado que aquela parcela está, aproximadamente, no seu ponto menos elevado a 110,0m-120,0m de altitude e o mais elevado a cerca de 157,0m de altitude (vide Cartas Topografias juntas com o 2.º Relatório Pericial, a fls. 233 a 238v).
58.º- Esta realidade é, de resto, retratada por testemunhas. Assim, a Testemunha MM chega a dar conta que o desnível, “na parte de cima” chega a ser de 5 metros!
59.º- Ora, é assim claro que os terrenos dos Réus dos das Autoras é separado pelo próprio relevo.
60.º- Mas mesmo que assim não fosse, o terreno a que corresponde o artigo rústico ...24.º é afastado da propriedade das Autoras por um terreno, um “monte! de mimosas!”, como referiu a testemunha MM – vide Imagem 1 do 2.º Relatório Pericial.
61.º- Aquela elevada inclinação, que se verifica quer nos terrenos dos artigos rústicos ...28... e ...24.º, é, manifestamente, um aspeto que impede o emparcelamento para agricultora de quaisquer terrenos (urbano ou rústico) pelas Autoras.
62.º- Mais, conforme resulta do 2.º Relatório Pericial de fls. 227 e seguintes, o prédio sob o artigo ...24.º “Não possui aptidão agrícola nem benfeitorias” – vide fls. 250.
63.º- Por outro lado, o alegado artigo rústico que existia das Autoras (conforme as mesmas descreveram na sua petição inicial, no seu artigo 5.º) é, em zonas, inculto, ou seja, não é apto para agricultura (o que de resto consta da douta sentença recorrida – vide fls. 316, 2.º parágrafo [“terreno inculto com mato e pinheiros”]).
64.º- Acresce que sob grande parte do tal artigo rústico foram construídas as casas das Autoras, pelo que nem a área, limites e descrição, do antigo artigo rústico ...05.º, referida na Petição Inicial, corresponde à verdade, pois é sempre toda baseada no pretérito, não no presente.
65.º- Face ao exposto, é de concluir o seguinte: que ainda que esquecêssemos as questões de os prédios serem urbanos ou rústicos, que esquecêssemos as questões das barreiras físicas e/ou declives entre os prédios, a verdade é que a sua inaptidão agrícola é, igualmente, um entrave à formação de um só terreno.
66.º- Estaremos, sub indice, sempre perante dois terrenos diferentes, atentos ao facto de os Terrenos das Autoras e dos Réus não terem “aptidão agrícola” (o que de resto fora reconhecido quer pelo 2.º Relatório Pericial [vide fls. 230] , quer pelo Tribunal a quo [vide fls. 316, 2.º parágrafo]) e serem impossível de, pelo relevo, unir num só, ficando assim fora do escopo da norma do artigo 1380.º, n.º 1, do Código Civil.
67.º- Assim, sabendo que nos “Terrenos de Cultivo” das Autoras apenas existem as suas habitações (que de resto estão, devidamente, comunicados aos serviços das Finanças, tendo, inclusive, artigo urbano próprio) e que são estas que confinam com os terrenos adquiridos pelos Réus, outra conclusão não é possível se não a de que não existe qualquer tipo de zona agrícola a confinar entre si.
68.º- Mais, o os terrenos em questão não são entre si nivelados (chega a existir muros de 1,5m e valados de, pelo menos, 5 metros entre eles).
69.º- São terrenos que têm em si as habitações das Autoras implantadas e, no limite, qualquer agricultura ali praticada é, exclusivamente, familiar (Quintal).
70.º- Os terrenos, também, não têm aptidão agrícola, quer porque são urbanos, quer por são montes rochosos e com grande declive.
71.º- Tudo isto impede que aquelas sejam titular de qualquer tipo de Direito de Preferência.
72.º- Nestes termos, será sempre de se dar como provados os factos constantes nas alíneas f), g) e h) dos factos dados como não provados, passando aquela factualidade a constar dos factos dados como provados, dando por seu turno como não provado o facto provado 21.
73.º- Ainda, deverá o Tribunal ad quem fazer constar, ainda, que os terrenos dos Réus confrontam com as Habitações da Autoras.
74.º- Deverão ainda ser corrigidos os factos 25 a 27 dados como provados, bem como acrescentados outros, da seguinte forma:
- 25) A separar as habitações das Autores dos terrenos 2.º Réus, no que ao artigo 528.º diz respeito, existe um muro em blocos, de, pelo menos, 1,5 metros de altura;
- 25-A) A separar as habitações das Autores dos terrenos 2.º Réus, no que ao artigo 524.º diz respeito, existe, em parte, um muro em blocos, de, pelo menos, 1,5 metros de altura e, em parte, um valado de, pelo menos, 5 metros de altura.
- 26) O prédio urbano onde reside uma das Autoras é constituído de casa de ... e ... andar, e anexo.
- 27) Os terrenos (habitações) das Autoras não têm aptidão agrícola. – Dando-se integralmente por reproduzidos os argumentos e prova referente ao pedido de alteração dos factos não provados f) g) e h) e facto provado 21.
75.º- mas sim uma análise casuística da averiguação da intenção com que o adquirente atua ao celebrar o negócio jurídico, podendo este provar, por qualquer meio de prova, que a sua intenção é a de afetar o terreno a outro fim que não a cultura.
(9 Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 22-02-2022 em http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/9d85faa4bbe282728025881d003498fb?O penDocument)
76.º- Inexiste uma unidade de cultivo conforme se demonstrou e não resultou provado qual o destino que as autoras pretenderiam dar ao imóvel.
77.º- Cumpre por último destacar que artigo 1380º, nº 1, do CC vincula o exercício do direito de preferência à efetiva exploração dos terrenos rústicos para fins de cultura florestal e/ou agrícola e/ou pecuária, não se bastando com o facto de serem aptos para cultura em termos abstratos.
78.º- Não foi feita prova da intenção das Autoras em cultivar a parcela rústica objeto dos presentes autos, como não ficou demonstrada a unidade agrícola que o instituto da preferência pretende acautelar.
79.º- Pelo que deve o Tribunal ad quem, revogar a douta sentença recorrida e julgar totalmente improcedente a presente ação.
Pugnam os Recorrentes pela integral procedência do recurso e, por conseguinte, que seja proferida decisão que julgue totalmente improcedente a presente ação.
As Autoras contra-alegaram pugnando pela improcedência do recurso.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
***
II. DELIMITAÇÃO DO OBJETO DO RECURSOO objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, sem prejuízo das de conhecimento oficioso (artigo 639º do Código de Processo Civil, de ora em diante designado apenas por CPC).
As questões a decidir, tendo em conta o teor das conclusões formuladas pelos Recorrentes, são as seguintes:
1 - Determinar se houve erro no julgamento da matéria de facto quanto ao ponto 21) dos factos provados e aos pontos f), g) e h) dos factos não provados;
2 - Determinar se houve erro na subsunção jurídica dos factos:
2.1. Saber se assiste o direito de preferência às Autoras;
2.2. No caso afirmativo, saber se se verifica a caducidade do mesmo;
2.3. E se no valor a pagar devem ser incluídas as despesas inerentes à compra e venda, designadamente com a escritura, o registo e impostos.
***
III. FUNDAMENTAÇÃO3.1. Os factos
Factos considerados provados em Primeira Instância:
1) Mostra-se descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...29, o prédio rústico, situado no lugar..., União das Freguesias ... (... e ...), concelho ..., composto por eido de terreno de cultivo, com vinha em ramada e uveiras, oliveiras e terreno inculto com mato e pinheiros, com a área total descoberta de 3080m2, a confrontar do Norte com PP, do Nascente com II e irmãos, do Sul com QQ e Poente com caminho de servidão, inscrito na matriz rústica da referida União das Freguesias sob os arts. ...32... e ...34º. (artigo 1º da petição inicial, retificado de acordo com o teor da descrição predial).
2) O prédio identificado no artigo anterior encontra-se registado a favor das Autoras pela inscrição resultante da apresentação nº ...83 de 2015/01/05, na proporção de 3/5 partes indivisas para a Autora AA, casada com RR, e 2/5 partes indivisas para a Autora BB, em resultado de legado de SS e TT. (artigo 2º da petição inicial, com esclarecimento resultante da descrição predial).
3) Mostra-se inscrito na matriz rústica da União das Freguesias ... (... e ...), a favor de RR, sob o art. 532º, com origem no artigo ...19... da extinta freguesia ... (...), o prédio rústico, situado no lugar..., composto por pastagem, eucaliptal e duas oliveiras, com a área de 2710m2, a confrontar do Norte com CC, do Nascente com CC, do Sul com BB e Poente com JJ.
4) Mostra-se inscrito na matriz rústica da União das Freguesias ... (... e ...), a favor de BB, sob o art. 534º, com origem no artigo ...20... da extinta freguesia ... (...), o prédio rústico, situado no lugar..., composto por pastagem, vinha em ramada, 4 macieiras e 2 laranjeiras, com a área de 370m2, a confrontar do Norte com RR, do Nascente com UU, do Sul e Poente com JJ.
5) TT também usava os nomes de VV e WW. (artigo 3º da petição inicial).
6) Por testamento outorgado em 31 de Janeiro de 1986, no Cartório Notarial ..., lavrado a fls. 31 a 34, do livro ...4..., SS declarou legar 3/10 partes indivisas a sua filha AA e 2/10 partes indivisas a sua filha BB do eido de terreno de cultivo, com vinha em ramada e uveiras, oliveiras e outras árvores de fruto e com um poço de água nativa, e de terreno inculto com mato e pinheiros, sito no lugar..., na freguesia ... (...), que confronta no seu todo, do norte com PP, do Nascente com II e irmãos, do Sul com QQ e Poente com caminho de servidão, inscrito na matriz predial rústica da dita freguesia sob o artigo ...05º. (artigo 4º da petição inicial).
7) TT, que também usava os nomes de VV ou WW, por testamento, também outorgado em 31 de Janeiro de 1986, no Cartório Notarial ..., lavrado a fls. 34V e seguintes, do livro ...4..., declarou legar 3/10 partes indivisas a sua filha AA e 2/10 partes indivisas a sua filha BB do eido de terreno de cultivo, com vinha em ramada e uveiras, oliveiras e outras árvores de fruto e com um poço de água nativa, e de terreno inculto com mato e pinheiros, sito no lugar..., na freguesia ... (...), que confronta no seu todo, do norte com PP, do Nascente com II e irmãos, do Sul com QQ e Poente com caminho de servidão, inscrito na matriz predial rústica da dita freguesia sob o artigo ...05º. (artigo 6º da petição inicial).
8) SS faleceu a .../.../2005, no estado de casado com WW. (artigo 5º da petição inicial, com esclarecimento resultante do assento de óbito).
9) TT faleceu a .../.../2011, no estado de viúva de SS. (artigo 7º da petição inicial, com esclarecimento resultante do assento de óbito).
10) Há mais de 20 anos que as Autoras, por si e seus ante possuidores, se encontram no uso e fruição do prédio referido em 1), nele atuando como suas respetivas donas, nele semeando e cultivando hortaliças, cuidando e extraindo os frutos das árvores. (artigo 9º da petição inicial, restritivamente).
11) Esta atuação, iniciada sem violência ou oposição de quem quer que seja, sempre foi exercida à vista de toda a gente, sem qualquer interrupção temporal e com o ânimo de serem as suas verdadeiras donas e de exercerem os poderes correspondentes ao direito de propriedade. (artigo 10º da petição inicial).
12) Mostra-se descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...13, o prédio rústico, situado no lugar..., União das Freguesias ... (... e ...), concelho ..., composto por terreno de mata mista, pastagem, laranjeiras e oliveiras, com a área total descoberta de 1.280 m2, a confrontar do Norte com XX e caminho, do Nascente com YY e estrada, do Sul com caminho e RR e Poente com JJ, caminho e RR, inscrito na matriz rústica da referida União das Freguesias sob os arts. ...24... e ...28º. (parte do artigo 13º da petição inicial, retificado de acordo com o teor da descrição predial).
13) O prédio identificado no artigo anterior encontra-se registado a favor do Réu GG, casado com HH no regime de comunhão de adquiridos, pela inscrição resultante da apresentação nº ...48 de 2014/07/18, por compra a DD e CC. (parte do artigo 14º da petição inicial, com esclarecimento resultante da descrição predial).
14) Mostra-se inscrito na matriz rústica da União das Freguesias ... (... e ...), a favor de GG, ...24..., com origem no artigo ...15... da extinta freguesia ... (...), o prédio rústico, situado no lugar..., composto por mata mista, pastagem e duas oliveiras, com a área de 910m2, a confrontar do Norte com XX, do Nascente com YY, do Sul com caminho e RR e Poente com JJ.
15) Mostra-se inscrito na matriz rústica da União das Freguesias ... (... e ...), a favor de GG, sob o art. ...28º, com origem no artigo ...17... da extinta freguesia ... (...), o prédio rústico, situado no lugar..., composto por pastagem, uma laranjeira e quatro oliveiras, com a área de 370m2, a confrontar do Norte com caminho, do Nascente com estrada, do Sul com RR e do Poente com caminho e RR.
16) CC faleceu a .../.../2014, no estado de casada com DD. (parte do artigo 14º da petição inicial, com esclarecimento resultante do assento de óbito)
17) DD faleceu a .../.../2014, no estado de viúvo de CC. (parte do artigo 14º da petição inicial, com esclarecimento resultante do assento de óbito).
18) Por escritura de partilha da herança de ZZ e PP, celebrada no Cartório Notarial ... a 1 de Março de 1974, CC e marido DD adquiriram o prédio rústico, constituído por terreno de cultivo com vinha, oliveiras e árvores de fruto e terreno de mato, com pinheiros, a confrontar do nascente com AAA, do norte com o muro de Carrapaçal, do poente com herdeiros de D. QQ e do sul com SS, omisso na CRP e inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo ...60º. (artigo 15º da petição inicial, com esclarecimento resultante da escritura de partilha).
19) Por escritura de compra e venda, outorgada em 18 de julho de 2014 no Cartório Notarial da Lic. KK e exarada de fls. 38 a fls. 39 V, do livro ...8..., DD e mulher CC declararam vender a GG, casado com HH, os seguintes prédios:
a. o prédio rústico formado por um terreno de eucaliptal, com área de 2.000 m2, denominado “...”, sito no lugar ..., União das Freguesias ... (... e ...), descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ...78 e inscrito na respetiva matriz sob o art. ...70º, correspondente ao art. 387º da extinta freguesia ... (...), com o valor patrimonial tributário de € 310,06, a que atribuíram o valor de € 500,00.
b. o prédio rústico composto por um terreno de mata mista, pastagem, laranjeiras e oliveiras, com a área total descoberta de 1.280 m2, sito no lugar..., União das Freguesias ... (... e ...), descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ...08 e inscrito na respetiva matriz sob os arts. ...24... e ...28º, com o valor patrimonial tributário de € 59,02, a que atribuíram o valor de € 4.500,00. (artigos 16º e 33º a 37º da petição inicial, com esclarecimento resultante da escritura de compra e venda).
20) Por escritura de compra e venda, outorgada em 17 de Janeiro de 2014 no Cartório Notarial da Lic. KK, DD e mulher CC declararam vender a GG, casado com HH, pelo preço global de € 1.000,00, a água já explorada no prédio rústico composto por um terreno de mata mista, pastagem, laranjeiras e oliveiras, sito no lugar..., União das Freguesias ... (... e ...), com a área de 1.280 m2, a confrontar, atualmente, do norte com XX e o caminho, do nascente com YY e a estrada, do sul com o caminho e RR e do poente com JJ, o caminho e RR, omisso na CRP e inscrito na matriz rústica da citada União das Freguesias sob os arts. ...24... e ...28º, correspondentes aos art.s 415º e ...17º da extinta matriz da freguesia ... (...), que por sua vez correspondiam ao artigo ...60º da matriz rústica que vigorou até 30/12/1999, a que atribuíram o valor de € 500,00, bem como o direito de explorar outras águas no aludido prédio, a que atribuíram o valor de € 500,00. (artigo 38º da petição inicial com esclarecimento resultante da escritura de compra e venda).
21) O prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...84 (composto pelos artigos matriciais rústicos ...32... e ...34º) confina pelos seus lados Norte e Nascente com o prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...08 (composto pelos artigos matriciais rústicos ...24... e ...28º) e, correspondentemente, este último confronta com o primeiro pelos seus lados Sul e Ponte. (artigo 13º da petição inicial, com esclarecimento).
22) O valor de mercado do prédio rústico referido em 12) é de, no máximo, € 2.742,00 (dois mil setecentos e quarenta e dois euros). (artigo 42º da petição inicial, com esclarecimento).
23) Os 2ºs Réus não são, nem eram à data da celebração daquela escritura, proprietários de qualquer terreno confinante com o prédio alienado. (artigo 19º da petição inicial).
24) CC e marido DD, aquando da venda, não comunicaram às Autoras as cláusulas do respetivo contrato. (artigo 27º da petição inicial).
25) A separar o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ...08 do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ...84, existe um muro em blocos, com cerca de 1,5 metros de altura. (artigos 14º e 18º da contestação, restritivamente)
26) O prédio urbano onde reside uma das Autoras é constituído de casa de ... e ... andar. (artigo 15º da contestação, restritivamente).
27) Não tem aptidão agrícola. (artigo 16º da contestação).
28) Os Réus GG e mulher HH acordaram em adquirir os prédios inscritos na matriz sob os artigos ...24... e ...28º a DD e mulher CC, a 17 de janeiro de 2014. (artigo 21º da contestação, restritivamente).
29) Nessa mesma data, os Réus GG e mulher HH acordaram em comprar igualmente aos identificados DD e mulher CC, a água já explorada nos aludidos prédios, bem como o direito de explorar quaisquer outras águas que existissem nos mesmos, e ainda o prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo ...70º, da União das Freguesias ... (... e ...). (artigo 22º da contestação, restritivamente).
30) Mas apenas celebraram escritura pública relativamente às águas, no dia 17 de janeiro de 2014, no Cartório de .... (artigo 26º da contestação, restritivamente).
31) A escritura pública relativa aos prédios só viria a ser realizada a 18 de julho de 2014, no Cartório de .... (artigo 27º da contestação).
32) No dia 17 de janeiro de 2014, os Réus GG e mulher HH pagaram a DD e mulher CC o montante de € 5.000,00 (cinco mil euros), tendo para o efeito emitido o cheque número ...18, sacado sobre a conta número ...01, do Banco 1..., S.A. (artigo 28º da contestação, restritivamente).
33) Os Réus GG e mulher HH começaram a efetuar obras nos imóveis a partir de fevereiro de 2014. (artigo 31º da contestação).
34) Arrasaram parte do seu piso com máquina escavadora. (artigo 32º da contestação).
35) Tiraram dos mesmos pedras e entulho. (artigo 34º da contestação).
36) Tais obras, realizadas durante o ano de 2014, eram notórias e do pleno conhecimento das Autoras. (artigo 35º da contestação, restritivamente).
37) Que nunca mostraram intenção de incomodar os Réus GG e mulher HH. (artigo 36º da contestação).
38) Só o fizeram quando os Réus GG e mulher HH, em meados de maio de 2014, avisaram as Autoras de que tinha de eliminar o encaminhamento dos seus esgotos para os prédios adquiridos, já que colocavam em causa a saúde pública. (artigo 37º da contestação).
39) BBB, familiar das Autoras, apresentou denúncia contra CC em razões das propriedades rústicas situadas a menos de 50 m da sua residência estarem incultas e cheias de mato. (artigo 39º da contestação, restritivamente e com esclarecimento).
40) Queixa apresentada em início de julho de 2014. (artigo 40º da contestação, retificado).
41) CC informou a equipa do Núcleo de Proteção Ambiental da GNR que os prédios já não lhe pertenciam, já que tinham sido vendidos recentemente, apesar de não terem, até àquela data, efetuado a respetiva escritura. (artigo 41º da contestação, restritivamente e com esclarecimento).
42) A presente ação foi interposta a 16 de janeiro de 2015.
43) As Autoras depositaram o montante de € 4.500,00 no dia 19 de janeiro de 2015 e juntaram o comprovativo aos autos no dia 20 de janeiro de 2015.
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Factos considerados não provados em Primeira Instância:a) Que um dos filhos dos obrigados à preferência – EE -, antes da referida venda, tenha afirmado à 1ª Autora AA e ao marido que se os pais vendessem o prédio “arranjaria” uma forma de eles não conseguirem exercer o direito de preferência. (artigo 31º da petição inicial).
b) Que asseverou que atribuiriam ao prédio um preço de tal forma elevado que não teriam dinheiro para igualar a oferta e que seria assim “nem que fosse necessário pagar os impostos com dinheiro do seu bolso”. (artigo 32º da petição inicial).
c) Que o preço fosse combinado e exagerado, diluído na compra de dois prédios. (artigo 43º da petição inicial).
d) Que esse exagero teve o intuito de enganar e prejudicar os preferentes legais e especialmente tentar frustrar ou tornar mais oneroso o exercício do direito de preferência das Autoras. (artigo 44º da petição inicial).
e) Que os vendedores não tiveram o intuito real de receber dos 2ºs Réus o preço assinalado e estes não tiveram a intenção de o pagar. (artigo 47º da petição inicial).
f) Que o prédio rústico inscrito ...24... confronte do nascente e sul com Estrada Camarária, do norte com Caminho Público, e do poente com prédio urbano onde residem as Autoras, e tenha a área de 454 m2, e a que atribuíram o valor de € 1.500,00. (artigo 13º da contestação).
g) Que o anexo faça parte do prédio urbano de uma das Autoras. (parte do artigo 15º da contestação).
h) Que igualmente o prédio rústico inscrito na matriz sob o art. ...28º confronte do norte com Caminho Público, do nascente com Estrada Camarária, do poente com XX, e do sul com o prédio urbano onde residem as Autoras, e tenha a área de 800 m2, e a que atribuíram o valor de € 3.000,00. (parte do artigo 18º da contestação).
i) Que pagaram o valor das águas em dinheiro. (artigo 29º da contestação).
j) Que o valor a pagar pelos Réus GG e mulher HH a DD e mulher CC, pelos dois prédios rústicos (arts. ...24... e ...28º), fosse de € 4.500,00 (quatro mil e quinhentos euros). (artigo 23º da contestação).
k) Que os valores a pagar pela água já explorada nos mencionados prédios fosse de € 500,00 (quinhentos euros) e pelo direito de exploração de outras águas fosse de € 500,00 (quinhentos euros). (artigo 24º da contestação).
l) Que tais vendas e condições das mesmas foram do conhecimento das Autoras. (artigo 30º da contestação).
m) Que tenham efetuado caminhos de acesso. (artigo 33º da contestação).
n) Que perante tal ameaça, o comportamento das Autoras se alterou, começando a importunar os Réus GG e mulher. (artigo 38º da contestação).
o) Que as Autoras tenham tido conhecimento de tal atuação, da queixa e das declarações prestadas por DD e mulher CC. (artigo 42º da contestação).
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3.2. Da modificabilidade da decisão de facto Vieram os Recorrentes impugnar a decisão relativa à matéria de facto sustentando que houve erro no seu julgamento.
Decorre do preceituado n.º 1 do artigo 662º do CPC que a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
E a impugnação da decisão sobre a matéria de facto é expressamente admitida pelo artigo 640º, n.º 1 do CPC, segundo o qual o recorrente deve obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os pontos de facto que considera incorretamente julgados, os concretos meios de prova, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão diversa e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre essas questões de facto.
O legislador impõe, por isso, ao recorrente que impugna a decisão relativa à matéria de facto tal ónus de especificar, sob pena de rejeição do recurso.
No caso concreto, os Recorrentes cumpriram satisfatoriamente o ónus de impugnação da matéria de facto, indicando os pontos da matéria de facto que consideram incorretamente julgados, o sentido da decisão que em seu entender se impõe e os elementos de prova em que fundamentam o seu dissenso.
Analisemos então os motivos da sua discordância.
Os Recorrentes sustentam que devem ser julgados provados os factos constantes das alíneas f), g) e h), e como não provada a matéria de facto do ponto 21), e ainda que deve passar a constar da matéria de facto provada que os terrenos dos Réus confrontam com as habitações da Autoras, corrigindo-se os pontos 25) a 27) dados como provados, bem como acrescentando, da seguinte forma:
“- 25) A separar as habitações das Autores dos terrenos 2.º Réus, no que ao artigo 528.º diz respeito, existe um muro em blocos, de, pelo menos, 1,5 metros de altura;
- 25-A) A separar as habitações das Autores dos terrenos 2.º Réus, no que ao artigo 524.º diz respeito, existe, em parte, um muro em blocos, de, pelo menos, 1,5 metros de altura e, em parte, um valado de, pelo menos, 5 metros de altura.
- 26) O prédio urbano onde reside uma das Autoras é constituído de casa de ... e ... andar, e anexo.
- 27) Os terrenos (habitações) das Autoras não têm aptidão agrícola”.
Invocam, para o efeito, as declarações prestadas pelas Autoras e pelas testemunhas LL, vizinha do Réu GG e MM, irmã das Autoras, bem como o relatório pericial de fls. 228 e seguintes e o auto de inspeção ao local (a fls. 280 e seguintes), em particular as fotografias constantes dos mesmos.
Vejamos então se lhes assiste razão.
Os pontos 21), 25, 26), 27) dos factos provados f), g) e h) têm a seguinte redação:
“21) O prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...84 (composto pelos artigos matriciais rústicos ...32... e ...34º) confina pelos seus lados Norte e Nascente com o prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...08 (composto pelos artigos matriciais rústicos ...24... e ...28º) e, correspondentemente, este último confronta com o primeiro pelos seus lados Sul e Ponte. (artigo 13º da petição inicial, com esclarecimento)
25) A separar o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ...08 do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ...84, existe um muro em blocos, com cerca de 1,5 metros de altura. (artigos 14º e 18º da contestação, restritivamente)
26) O prédio urbano onde reside uma das Autoras é constituído de casa de ... e ... andar. (artigo 15º da contestação, restritivamente)
27) Não tem aptidão agrícola. (artigo 16º da contestação)”.
As alíneas f), g) e h) dos factos não provados têm a seguinte redação.
“f) Que o prédio rústico inscrito ...24... confronte do nascente e sul com Estrada Camarária, do norte com Caminho Público, e do poente com prédio urbano onde residem as Autoras, e tenha a área de 454 m2, e a que atribuíram o valor de € 1.500,00. (artigo 13º da contestação)
g) Que o anexo faça parte do prédio urbano de uma das Autoras. (parte do artigo 15º da contestação)
h) Que igualmente o prédio rústico inscrito na matriz sob o art. ...28º confronte do norte com Caminho Público, do nascente com Estrada Camarária, do poente com XX, e do sul com o prédio urbano onde residem as Autoras, e tenha a área de 800 m2, e a que atribuíram o valor de € 3.000,00. (parte do artigo 18º da contestação)”.
Conforme já referimos no acórdão anteriormente proferido, os Recorrentes alegam nos presentes autos que o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...08, adquirido pelos Réus GG e HH [v. ponto 19) dos factos provados], não confronta com nenhum prédio rústico, mas com os prédios urbanos das Autoras.
Reiteram agora novamente que as Autoras não são proprietárias de nenhum prédio rústico que confine com o referido prédio, e a matéria de facto que impugnam reporta-se, no essencial, à existência de prédio rustico pertença das Autoras (para além dos prédios urbanos de que são proprietárias) a confinar com o prédio adquirido pelos Réus GG e HH e com as respetivas confrontações.
De facto, e conforme também já referimos, decorre de forma inequívoca dos autos as Autoras são proprietárias no mesmo local de dois prédios urbanos:
- a Autora BB do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...00, inscrito na matriz sob o n.º ...58, composto de casa para habitação e logradouro, desanexado do descrito sob o n.º ...43 (documento de fls. 275), com a área total de 350 m2;
- a Autora AA do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...23, inscrito na matriz sob o n.º ...83, composto de casa para habitação e logradouro, desanexado do descrito sob o n.º ...43 (documento de fls. 277), com a área total de 59,5 m2.
Do documento de fls. 11 vº e seguintes decorre ainda que o prédio rústico que as Autoras alegam ser comproprietárias corresponde exatamente ao descrito em livro sob o n.º ...43, do qual aqueles foram desanexados.
Mostrava-se, pois, controvertido nos autos desde o inicio se, independentemente da situação jurídica dos prédios, pois na Conservatória do Registo Predial encontram-se autonomamente descritos 3 prédios, um rústico registado em compropriedade e um urbano de cada uma das Autoras, na realidade física, para além dos prédios urbanos, cuja existência é inequívoca em face dos elementos de prova, continua a coexistir com estes o prédio rustico, e as respetivas confrontações, de forma a apurar se é confinante com o prédio objeto da preferência.
Salientamos, desde já, que a menção aqui efetuada a prédio rústico e prédio urbano tem por referência a classificação dos mesmos no registo predial e na matriz, aliás, em conformidade com o descrito na matéria de facto provada; questão distinta, a analisar em sede de aplicação do direito aos factos concretos apurados, é se o prédio das Autoras deve ser considerado rústico ou urbano para efeitos de reconhecimento do direito de preferência nos termos do disposto no artigo 1380º do Código Civil.
Na primeira sentença proferida pelo Tribunal a quo, a matéria de facto era omissa quanto à circunstância do prédio, cujo direito de compropriedade das Autoras foi declarado pelo tribunal a quo, ser confinante do prédio alienado aos Réus GG e HH; no quadro factual elencado na mesma não constavam provados factos dos quais decorresse que os prédios são efetivamente confinantes, mas apenas o teor das descrições prediais e o teor dos artigos matriciais; e da matéria de facto não provada também nada constava.
Conforme se consignou no acórdão anteriormente proferido “analisada a prova produzida, não constam neste momento do processo todos os elementos necessários a permitir proceder à apreciação da alteração da decisão proferida sobre a matéria de facto, afigurando-se-nos indispensável a ampliação da mesma”.
De facto, do relatório pericial a que agora se referem os Recorrentes (que teve por objeto apurar o valor do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...08, de que fazem parte os prédios inscritos na matriz rústica sob os artigos ...24 e ...28) não consta qualquer referência ao prédio rústico invocado pelas Autoras, ou aos seus prédios urbanos.
Como referimos anteriormente, “(…) se analisarmos as confrontações constantes dos pontos 12 (descrição predial) 14) e 15) (teor matricial) dos factos provados constatamos a inexistência de qualquer referência à Autora BB, ou ao marido desta CCC (v. documento de fls. 275) e à Autora DDD mas apenas ao marido desta RR.
Ora, sendo a Autora AA proprietária de um prédio urbano no mesmo lugar poderá concluir-se que o prédio alienado ao Réu GG confrontará com tal prédio urbano; e, na verdade, do auto de inspeção o local (fotografia 10) consta que o prédio do artigo 528º confronta do lado poente com o prédio da Autora AA.
(…) do auto da inspeção ao local consta que o prédio do artigo 528 confronta com o prédio da Autora AA (v. a fotografia 10) e que, analisadas as diversas fotografias e a localização dos prédios constante da fotografia 1 do relatório pericial de fls. 120 e do relatório pericial de fls. 228 (perícias que tiveram por objeto a avaliação do imóvel adquirido) parece existir o lapso indicado pelos Recorrentes na menção ao prédio ...28 e não ao prédio ...24.
(…) A fotografia 2 mostra a “Rua ...”, à esquerda o limite nascente do “prédio ...24” (que faz parte do prédio adquirido pelo Réu GG); a fotografia 3 o “prédio ...28” (que faz também parte do prédio adquirido pelo Réu GG); a fotografia 4 novamente a “Rua ...”, à esquerda o limite norte e poente do “prédio ...24” e à direita o “prédio ...28”, não sendo mencionada qualquer confrontação com o prédio rustico das Autoras.
A fotografia 5 um anexo (retratado na fotografia 6) que a Autora AA diz pertencer-lhe, à esquerda, e à direita a casa da mesma, que corresponderá ao seu prédio urbano e as fotografias 7 e 8 o prédio urbano da Autora BB.
A fotografia 9 a confrontação poente do anexo da Autora AA com terreno da Autora BB e a fotografia 10 a confrontação poente do “prédio ...28” com o prédio da Autora AA; na fotografia 11 consta tratar-se da confrontação da fotografia anterior (subida) onde são visíveis uns degraus em pedra e umas couves plantadas, presumindo-se, face à ausência de outra indicação e uma vez que se trata da confrontação da fotografia anterior que fará parte do prédio da Autora AA.
A fotografia 14 retrata a confrontação sul do anexo da fotografia 6 constando a menção que “em baixo: prédio identificado como artigo ...24º rústico”. As demais fotografias também não contêm qualquer menção ao prédio rústico das Autoras”.
Por isso, é de estranhar que os Recorrentes apresentem as suas alegações com base no referido relatório pericial e auto de inspeção (e respetivas fotografias) omitindo qualquer referência e análise à prova posteriormente produzida: o levantamento topográfico cujo relatório e anexos constam de fls. 427 a 431.
Ou talvez o não seja, porquanto do levantamento topográfico (cfr. fls. 428 dos autos) consta expressamente a existência no local, perfeitamente delimitados, dos três prédios descritos autonomamente na Conservatória do Registo Predial: o rústico descrito sob o n.º ...84, registado em compropriedade a favor das Autoras e composto pelos artigos matriciais rústicos ...32... e ...34º, e o urbano de cada uma das Autoras, os descritos na Conservatória do Registo Predial ... sob os n.º ...00 e ...23 e inscritos sob os artigos da matiz urbana n.º ...46 (antigo ...58) e ...88 (antigo ...83), ambos desanexados do descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...43, hoje descrito sob o n.º ...84, e ambos com área coberta e descoberta.
Na verdade, não obstante a desanexação de duas parcelas de terreno do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...43, que hoje se encontra descrito sob o n.º ...84, nas quais foram construídas as habitações das Autoras, dando origem a dois prédios urbano compostos por casa para habitação e logradouro, o referido prédio rústico continuou não só juridicamente autónomo, descrito na Conservatória como sendo composto por dois prédios rústicos inscritos na respetiva matriz sob os artigos ...32 e ...34 e com a área de 3080 m2, mas também fisicamente, conforme se constata do referido levantamento topográfico, onde consta ter uma área total de 3447 m2, e encontrar-se perfeitamente delimitado dos referidos prédios urbanos.
Resulta inequívoca do referido levantamento topográfico a existência no local, devidamente delimitados, dos referidos prédios urbanos de cada uma das Autoras, com as casas de habitação e respetivos logradouros, bem como do prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...84, composto pelos prédios inscritos na matriz rústica sob os artigos ...34 e ...32, registado em compropriedade a favor das Autoras, e do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...08, composto pelos prédios inscritos na matriz rústica sob os artigos ...24 e ...28, registado a favor do Réu GG, casado com a Ré HH.
E dele constam as respetivas confrontações, sendo claro que os prédios inscritos na matriz sob os artigos ...32 e ...34 confrontam de norte com os prédios inscritos na matriz sob os artigos ...24 e ...28, respetivamente, e o 524 confronta ainda a poente com o 532; e a tal não obsta o facto do prédio objeto da preferência (descrito sob o n.º ...08) aí aparecer a confrontar a sul e poente com RR, marido da Autora AA, e não com esta.
Mostra-se, por isso, conforme com a prova constante dos autos o ponto 21) dos factos provados onde consta que o prédio rústico descrito sob o n.º ...84 (composto pelos artigos matriciais rústicos ...32... e ...34º) confina pelos seus lados Norte e Nascente com o prédio rústico descrito sob o n.º ...08 (composto pelos artigos matriciais rústicos ...24... e ...28º) e este confronta com o primeiro pelos seus lados Sul e Ponte, inexistindo fundamento para dar como provada a matéria constante das alíneas f) e h) dos factos julgados não provados em 1ª Instância.
No referido levantamento topográfico é ainda visível o anexo (ali denominado telheiro) retratado nas fotografias 5 e 6 do auto de inspeção ao local, tendo no interior alfaias e produtos agrícolas, o qual se situa não nos prédios urbanos das Autoras, mas no prédio rústico descrito sob o n.º ...84, concretamente no prédio inscrito na matriz sob o artigo ...34, a norte, na parte em que confronta com o prédio adquirido pelo Réu GG (com o prédio inscrito na matriz sob o artigo ...28); inexiste, por isso, qualquer fundamento para dar como provado que tal anexo faça parte do prédio urbano de uma das Autoras, sendo que lida a motivação exposta pelo Tribunal a quo, é inquestionável que é a este anexo que se refere a alínea g) dos factos não provados.
É neste sentido que o Tribunal a quo afirma na sentença recorrida que “(…) já abaixo do caminho (na porção que confronta com o artigo 528º) mostra-se implantado um anexo totalmente aberto por um dos lados, construído para apoio à agricultura (que, à data da inspeção ao local, continha no seu interior alfaias e produtos agrícolas) e que também é utilizado como “garagem” (cfr. fotografia n.º 6 do auto de inspeção ao local), seguido de uma ramada (fotografia n.º 9 do auto de inspeção ao local), o que leva a que se não possa concluir tratar-se de parte do logradouro de algum dos prédios urbanos das Autoras (com efeito, apesar de se ter feito constar, no auto de inspeção ao local, as informações prestadas no ato pelas Autoras, certo é que não se reuniram elementos bastantes para considerar que o prédio rústico de que se arrogam proprietárias foi fracionado – designadamente que parte dele (no caso o anexo) passou a integrar o prédio urbano da Autora AA (note-se que a construção do anexo é posterior ao destaque das parcelas de terreno onde viriam a ser construídas as habitações das Autoras e a licença foi pedida pelo pai das mesmas, à data proprietário do prédio rústico) - e/ou materialmente dividido nos termos necessários à aquisição pelas Autoras do direito de propriedade sobre dois prédios distintos)”.
Assim, ainda que as Autoras pudessem ter pretendido “dividir entre si” a utilização do prédio rustico de que são comproprietárias, ou a Autora AA possa utilizar o anexo existente no prédio rústico, concretamente na parte correspondente ao artigo matricial ...34 (nesse sentido se podendo perceber as declarações da Autora BB quando refere que o terreno “da parte de baixo do caminho” confronta com a “arrecadação” da irmã) tal não altera o facto do referido anexo (ou arrecadação ou telheiro) se situar no prédio rústico, na parte em que confronta com o prédio adquirido pelo Réu GG, e não nos prédios urbanos.
De referir ainda que, conforme ressalta do levantamento topográfico, e se consegue apreender em parte da fotografia n.º 14 do Auto de Inspeção ao Local, tal anexo não ocupa integralmente o terreno na confrontação com o prédio adquirido pelo Réu GG.
Contudo, resulta inequivocamente da prova constante dos autos, em particular do referido levantamento topográfico e do auto de inspeção ao local, e ainda das declarações prestadas pelas Autoras e pela testemunha MM, a existência do anexo a que se referem os Recorrentes, a que as Autoras chamam arrecadação, e que o perito no levantamento topográfico designa por telheiro, situado no prédio descrito sob o n.º ...84, que os Recorrentes consideram ser urbano e as Autoras rústico, concretamente no artigo matricial rústico ...34, na parte norte em que, conforme já referimos, confronta com o prédio adquirido pelo Réu GG.
Entendemos, por isso, que deve ser aditado à matéria de facto provada um novo ponto que contenha tal facto e que foi alegado pelos Recorrentes na contestação (ainda que por referência ao “prédio urbano onde residem as Autoras”, uma vez que defendem a inexistência de qualquer prédio de natureza rústica).
Não obstante a terminologia usada pelos Recorrentes (anexo) e pelas Autoras (arrecadação) iremos considerar, por se nos afigurar tecnicamente mais correta, a designação utilizada pelo perito no levantamento topográfico: telheiro. Conforme se constata no levantamento topográfico encontram-se assinalada a existência de anexos e a existência deste telheiro; telheiro corresponde a uma construção coberta, mas aberta ou só parcialmente fechada, destinada a guardar utensílios ou alfaias agrícolas, ou outros objetos ou até para abrigar veículos.
Conforme se pode verificar da fotografia 6 do Auto de Inspeção ao Local, esse telheiro, aí denominado anexo, é efetivamente aberto pela parte da frente e, à data, tinha no seu interior alfaias e produtos agrícolas.
Tal ponto terá a seguinte redação:
“25-A) No prédio identificado em 1), concretamente no artigo 534 da matriz rústica, na confrontação norte, existe um telheiro”.
Da análise do levantamento topográfico constata-se ainda a existência no prédio urbano da Autora AA (artigo matricial ...88, antigo ...83) de um anexo; porém, constatada a existência do prédio rustico descrito sob o n.º ...84, pertencente em compropriedade às Autoras, e a sua confrontação com o prédio rústico descrito sob o n.º ...08, objeto do exercício do direito de preferência, nos termos suprarreferidos, carece de qualquer interesse a alteração da redação do ponto 26) para dele fazer constar a menção ao anexo, bem como a alteração do ponto 27) para fazer constar a referência aos “terrenos (habitações) das Autoras” pois os logradouros das habitações das Autoras, que fazem parte dos seus prédios urbanos, nada têm a ver com o prédio rústico que as mesmas invocam para exercício do direito de preferência, carecendo de qualquer interesse apurar da sua “aptidão agrícola”, o que sempre constituiria, em qualquer dos casos, a prática de ato inútil que a lei não admite (cfr. artigo 130º do CPC).
Por último, importa decidir se deve alterar-se a redação do ponto 25) nos termos pretendidos pelos Recorrentes, aditando-se ainda um outro ponto à matéria de facto provada, nos termos por si formulados.
Do ponto 25) dos factos provados consta que a separar o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ...08 do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ...84, existe um muro em blocos, com cerca de 1,5 metros de altura.
Os Recorrentes pretendem substituir a menção ao prédio descrito sob o n.º ...84, pela referência às “habitações das Autoras” distinguindo-se, quanto ao prédio descrito sob o n.º ...08, que no que ao artigo 528.º diz respeito, existe um muro em blocos, de, pelo menos, 1,5 metros de altura e que, quanto ao artigo 524.º, existe, em parte, um muro em blocos, de, pelo menos, 1,5 metros de altura e, em parte, um valado de, pelo menos, 5 metros de altura.
Vejamos.
Os Recorrentes não concordam com a redação fixada em 1ª Instância por força da posição por si defendida da inexistência atual do prédio rústico invocado pelas Autoras, mas apenas dos prédios urbanos e respetivos logradouros.
Na verdade, a matéria em causa corresponde em parte ao alegado pelos Réus na contestação, concretamente nos artigos 14º e 18º do seu articulado; nestes artigos os Réus alegaram que a separar o prédio urbano das Autoras e os prédios inscritos nos artigos matriciais ...24... e ...28º existe um muro com cerca de 1,5 metros de altura, nada tendo sido alegado quanto à existência de um valado.
Como já vimos, o prédio rústico descrito sob o n.º ...84, de que as Autoras são comproprietárias, cuja existência jurídica autónoma resultava dos documentos juntos aos autos, existe também fisicamente no local, o que resulta comprovado pelo levantamento topográfico realizado e, diga-se desde já, com uma área muito superior à soma da área dos dois prédios urbanos das Autoras (compostos pelas habitações e respetivos logradouros); e tal prédio, no que para a presente ação releva, confronta com o prédio rústico adquirido pelo Réu GG, objeto do direito de preferência exercido pelas Autoras.
Não deve, por isso, alterar-se a redação do ponto 25) dos factos provados e nem aditar-se o novo facto na redação formulada pelos Recorrentes, pois naquele já consta que a separar o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ...08 (que é composto pelos prédios dos artigos matriciais ...24... e ...28º) do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ...84, existe um muro em blocos, com cerca de 1,5 metros de altura.
Pelo exposto, para além do aditamento do ponto 25-A) à matéria de facto provada com a redação suprarreferida, mantêm-se inalterada a demais matéria de facto fixada pela 1ª instância.
***
3.3. Reapreciação da decisão de mérito da açãoNo que se refere à decisão jurídica propriamente dita importa agora decidir se deve a mesma manter-se, analisando os demais argumentos apresentados pelos Recorrentes.
Pretendem as Autoras com a presente ação obter o reconhecimento do direito de preferência na venda do prédio rustico descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...08, composto pelos prédios inscritos na matriz rústica sob os artigos ...24... e ...28º, adquirido pelo Réu GG, casado com a Ré HH, e registado a seu favor.
Na sentença recorrida o Tribunal a quo reconheceu esse direito de preferência por ter entendido encontrarem-se preenchidos os pressupostos previstos no artigo 1380º do Código Civil.
É contra este entendimento que se insurgem os Recorrentes sustentando desde logo a inexistência de prédio rústico a confinar com o referido prédio adquirido pelo Réu.
Vejamos então se lhes assiste razão.
O direito de preferência, como refere José de Oliveira Ascensão (Direito Civil, Reais, Coimbra Editora, Limitada, 4ª Edição Refundida, p. 512) atribui a um sujeito a prioridade na aquisição, em caso de alienação ou oneração realizada pelo titular atual de um direito real; e tal ocorre desde que manifeste vontade de o realizar nas mesmas condições que foram acordadas entre o sujeito vinculado à preferência e o terceiro (v. Manuel Henriques Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, Coleção Teses, Almedina, 1997, p. 189).
A preferência pode ser convencional (cfr. artigos 414º a 423º do Código Civil) ou legal, resultando esta da verificação de determinadas situações que tem regulação especifica, e natureza excecional, porque limitadoras da liberdade de contratar relativamente à escolha da outra parte (v. Agostinho Cardoso Guedes, Exercício do Direito de Preferência, Teses, Publicações Universidade Católica, 2006, p. 106).
Uma das situações de preferência legal é a prevista no n.º 1 do artigo 1380º do Código Civil, onde se estabelece que os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.
De referir ainda que, à data da alienação do prédio, o artigo 18º n.º 1 do Decreto-Lei n.º 384/88, de 25 de outubro (revogado pelo artigo 64º da Lei n.º 111/2015, de 27/08) estabelecia que os proprietários de terrenos confinantes gozavam do direito de preferência previsto no artigo 1380º do Código Civil, ainda que a área daqueles fosse superior à unidade de cultura.
Antunes Varela, na anotação ao Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 13/10/1993 (RLJ 127º ANO – 1994-1995, p. 374) considerava que a alteração introduzida pelo artigo 18º n.º 1 do Decreto-lei n.º 384/88, de 25 de outubro tinha tido como objetivo e, portanto, deveria ser interpretada, no sentido de que “o legislador, ao reformular o regime de preferência legal traçado no artigo 1380º do Código Civil, continuava apenas interessado em eliminar os minifúndios, aproveitando a oportunidade de o seu dono livremente os querer alienar (…)” e que o “verdadeiro espirito do artigo 18º, n.º 1 do decreto-Lei n.º 384/88 de 25 de outubro (…) é o de conceder o direito de preferência reciproco aos proprietários de terrenos confinantes sempre que um deles tenha área inferior à unidade de cultura, qualquer que seja a área do outro”, e já não apenas quando ambos os prédios (confinante e a transmitir) tivessem área inferior à unidade de cultura, conforme parecia decorrer inicialmente do artigo 1380º do Código Civil.
Cremos ser hoje pacífico que é de conceder o direito de preferência recíproco aos proprietários de terrenos confinantes sempre que um deles tenha área inferior à unidade de cultura, qualquer que seja a área do outro.
Podemos então dizer que são pressupostos do direito legal de preferência previsto no artigo 1380º n.º 1:
a) Que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio rústico;
b) Que o preferente seja dono de prédio rústico confinante com o prédio alienado;
c) Que, pelo menos, um daqueles prédios tenha uma área inferior à unidade de cultura;
d) Que o adquirente do prédio não seja proprietário (de prédio rústico) confinante;
(v. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume III, Coimbra Editora, 2.ª Edição Revista e Atualizada, p. 270 e 271, em anotação ao referido artigo 1380º, e ainda, entre muitos outros, os recentes acórdãos desta Relação de Guimarães de 29/06/2023, Processo n.º 766/21.4T8GMR.G1, Relatora Alexandra Rolim Mendes e de 21/09/2023, Processo n.º 1131/21.9T8FAF.G1, Relatora Carla Oliveira, e do Supremo Tribunal de Justiça de 14/01/2021, Processo n.º 892/18.7T8BJA.E1.S1, Relatora Rosa Tching, e de 06/07/2023, Processo n.º 249/19.2T8TVR.E1.S1, Relatora Catarina Serra, todos disponíveis para consulta em www.dgsi.pt, bem como todos os demais que se irão citar sem qualquer outra menção).
Sem esquecer que a preferência legal constitui sempre uma limitação ao poder normal de livre disposição do proprietário do prédio assumindo, por isso, caráter excecional, tendo por base razões de interesse público que justifiquem o sacrifício imposto ao alienante quanto à sua liberdade negocial, importa referir que o objetivo do direito de preferência previsto no referido artigo 1380º é o de fomentar o emparcelamento de terrenos a minifundiários, criando objetivamente as condições que, sob o ponto de vista económico, se consideram imprescindíveis à constituição de explorações rentáveis (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, ob. cit. Volume III, p. 271).
O direito de preferência previsto neste preceito tem subjacente “razões de interesse público que visam fomentar o emparcelamento dos terrenos com área inferior à unidade de cultura de forma a conseguir uma exploração tecnicamente mais rentável” (acórdão da Relação de Guimarães de 02/05/2019, Processo n.º 25/11.0TBVRL.G1, Relatora Margarida Almeida Fernandes; v. ainda o acórdão de 26/11/2015, Processo n.º 3224/13.7TBVCT.G1, Relatora Ana Cristina Duarte).
Assim, sendo objetivo do legislador conseguir o emparcelamento de pequenas propriedades, tendo em vista reduzir o número dos denominados minifúndios e obter explorações agrícolas técnica e economicamente viáveis e mais estáveis, tal objetivo é já satisfeito quando o prédio é vendido a um proprietário confinante, não se mostrando necessário nessa circunstância coartar a liberdade negocial do alienante e fazer intervir o mecanismo da preferência uma vez que a transmissão por si só já realiza o fim que com esta se pretende alcançar.
E também facilmente se compreende que o legislador tenha excecionado do gozo do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura ou quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar.
Nestes casos, ainda que seja feita prova de todos os pressupostos necessários para o exercício do direito de preferência, a ação não procederá se se verificar alguma das hipóteses previstas nas alíneas a) e b) do artigo 1381º do Código Civil, nomeadamente e na parte que aqui nos interessa, quando o terreno alienado se destine a algum fim que não seja a cultura.
Da conjugação do preceituado no referido artigo 1381º com o disposto no n.º 1 do citado artigo 1380º, é de concluir que o proprietário de terreno confinante não goza do direito de preferência: quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano, o terreno vendido era usado pelo seu proprietário para outro fim que não a cultura e quando o adquirente do terreno tenha a intenção de afetar o terreno a outro fim que não seja a cultura (devendo o fim que não seja a cultura ser permitido por lei) ou quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar.
Importa ainda salientar que é sobre quem se arroga ser titular do direito de preferência que recai o ónus de alegação e prova de todos os necessários requisitos (cfr. artigo 342º n.º 1 do Código Civil); já relativamente às situações previstas no artigo 1381º, estando em causa uma exceção ao direito de preferência, é sobre aqueles contra quem é invocado o direito que recai o ónus de alegar e provar os factos necessários a que concluir pela sua verificação (cfr. artigo 342º n.º 2 do Código Civil).
Analisemos então o caso concreto.
As Autoras, alegando a verificação dos pressupostos do direito de preferência previstos no artigo 1380º do Código Civil, pretendem com a presente ação que seja declarado que lhes assiste tal direito; em sentido contrário, pugnam os Réus pela inexistência do direito de preferência por se não mostrarem verificados os necessários pressupostos.
In casu, e adiantando desde já a nossa posição, entendemos poder afirmar-se que as Autoras lograram demonstrar os pressupostos previstos no citado artigo 1380º, tal como concluiu o Tribunal a quo.
Vejamos.
Resulta da matéria de facto provada que DD e mulher CC, entretanto falecidos, venderam ao Réu GG, casado com a Ré HH, o prédio rústico composto por um terreno de mata mista, pastagem, laranjeiras e oliveiras, com a área total descoberta de 1.280 m2, sito no lugar..., União das Freguesias ... (... e ...), descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ...08 e inscrito na respetiva matriz sob os artigos ...24... e ...28º e que as Autoras são donas, em compropriedade, do prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...29, composto por eido de terreno de cultivo, com vinha em ramada e uveiras, oliveiras e terreno inculto com mato e pinheiros, com a área total descoberta de 3080m2, inscrito na matriz rústica da referida União das Freguesias sob os artigos ...32... e ...34º, o qual confina pelos seus lados Norte e Nascente com o referido prédio rústico adquirido pelo Réu.
Resulta ainda demonstrado que quer o prédio descrito sob o n.º ...84, quer o adquirido pelo Réu GG, têm uma área inferior à unidade de cultura fixada para o Distrito ... (segundo a Portaria n.º 202/70, de 21/04, em vigor à data da alienação, a unidade de cultura era de 2 hectares para terrenos arvenses e de sequeiro e de 0,5 hectares para terrenos hortícolas) e ainda que o Réus GG e HH não eram proprietários de qualquer prédio confinante com o referido prédio rústico descrito sob o n.º ...08 (cfr. ponto 23 dos factos provados).
Não se suscitam, por isso, dúvidas que o prédio das Autoras descrito sob o n.º ...84 confina fisicamente com o adquirido pelos Réus GG e mulher, que ambos têm uma área inferior à unidade de cultura e que os Réus/adquirentes não eram proprietários de qualquer prédio confinante.
Os Recorrentes, contudo, sustentam que não se trata de um prédio rústico e que os prédios não podem ser considerados confinantes para efeitos de aplicação do artigo 1380º do Código Civil e de atribuição de um direito de preferência às Autoras.
Quid iuris?
Conforme referem os Recorrentes deverá efetivamente atender-se ao preceituado no artigo 204º, n.º 2, do Código Civil onde se estabelece que deve entender-se por prédio rústico uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica, e por prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro.
Também lhes assiste razão quando alegam que a nossa lei civil não contempla, nem reconhece, um conceito de prédio misto, tal como o encontramos na lei fiscal, designadamente no artigo 5º do Código do Imposto Municipal Sobre Imóveis (CIMI), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12/11 (onde se dispõe no n.º 1 que sempre que um prédio tenha partes rústica e urbana é classificado, na íntegra, de acordo com a parte principal, e no n.º 2 que se nenhuma das partes puder ser classificada como principal, o prédio é havido como misto).
Como se afirma no recente acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19/12/2023 (Processo n.º 1303/20.3T8VRL.G1.S1, Relator Jorge Leal) o “Supremo Tribunal de Justiça tem abordado amiúde, de forma uniforme, a questão do tratamento dos denominados “prédios mistos”, em sede de preferência na transmissão de prédios rústicos. Como exemplo do assim afirmado veja-se os acórdãos do STJ, de 28.02.2008, processo n.º 08A075; de 25.3.2010, processo n.º 186/1999.P1.S1; de 03.11.2011, processo n.º 7712/05.0TBBRG.G2.S1; de 21.01.2016, processo n.º 2563/07.0TBVCD.P1.S1; de 14.01.2021, processo n.º 892/18.7T8BJA.E1.S1.
Desse labor jurisprudencial emerge a conclusão de que o conceito de prédio misto vale apenas para efeitos fiscais (…). Trata-se de uma definição fiscal, assente num critério de predominância da parte principal, ou seja, a parte que avultar no conjunto é que determina a qualificação como prédio rústico ou urbano; se tal juízo de predominância não for alcançável, o prédio é considerado misto.
A verdade, porém, é que a nossa lei civil não só não reconhece a categoria de prédio misto como um tertium genus, como também não atende ao tipo de inscrição matricial nem ao tipo de descrição predial, pelo que, para qualificar um prédio como sendo rústico ou urbano, há que recorrer à definição dada pelo artigo 204.º do C. Civil”.
Não é, por isso, relevante para qualificar um prédio como rústico ou urbano, para o efeito pretendido, o tipo de inscrição matricial ou o tipo de descrição predial, pois os conceitos de prédio rústico e de prédio urbano consubstanciam meros conceitos jurídicos e não factos (a se) (v. acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 12/04/2018, Processo n.º 647/14.8TBSCR.L1-6, Relator António Santos), devendo atender-se apenas à definição dada pelo referido artigo 204.º, n.º 2.
Como critério de distinção entre prédio rústico e urbano tem prevalecido na jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça a orientação de que a distinção deve ser feita casuisticamente, com base no critério da destinação ou afetação económica.
Segundo este critério, e acompanhando aqui o citado acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19/12/2023, um prédio será rústico ou urbano “conforme a habitação for fundamentalmente um meio de ligação à terra cultivada ou antes a terra constituir apenas um complemento da habitação e não um fim essencial da ocupação da habitação”.
Um prédio com parte rústica e parte urbana, qualificado, no seu conjunto, como misto para efeitos fiscais “será qualificado, para efeitos civis, designadamente do disposto no n.º 1 do art.º 1380.º do Código Civil, como prédio rústico quando, essencialmente utilizado para cultura ou cultivo agrícola, a parte urbana estiver ao serviço da parte rústica desse prédio, não gozando de autonomia funcional.
E uma parcela de terreno, contígua a casa de habitação, será qualificada de prédio rústico ou logradouro de um prédio urbano, consoante não se destine ou seja destinada a proporcionar utilidade a este prédio.
Será logradouro, se se apresentar como um espaço complementar e serventuário de um edifício com o qual constitui uma unidade predial, ou seja, como o terreno contíguo a prédio urbano que é ou pode ser fruído por quem se utilize daquele, constituindo um e outro uma unidade”.
No caso dos autos, não vemos que esteja em causa falar de um prédio misto pois estamos perante dois prédios classificados como rústicos, o das Autoras descrito sob o n.º ...84 e o adquirido pelo Réu GG, descrito sob o n.º ...08, e dois prédios urbanos das Autoras, compostos, cada um por casa para habitação e logradouro, todos com autonomia jurídica, mas também fisicamente delimitados no local.
O prédio das Autoras descrito sob o n.º ...84, encontra-se classificado na Conservatória do Registo Predial e na matriz como prédio rústico, sendo composto por eido de terreno de cultivo, com vinha em ramada e uveiras, oliveiras e terreno inculto com mato e pinheiros e com a área total descoberta de 3080m2, inscrito na matriz rústica sob os artigos ...32... e ...34º.
O prédio inscrito na matriz rústica sob o artigo ...32º é composto por pastagem, eucaliptal e duas oliveiras, com a área de 2710m2 e o inscrito na matriz rústica sob o artigo ...34º é composto por pastagem, vinha em ramada, 4 macieiras e 2 laranjeiras, com a área de 370m2.
Em contrapartida, resulta dos autos que os prédios urbanos existentes no local, a que correspondem as habitações das Autoras, são compostos por casa para habitação e logradouro.
Não pode, por isso, afirmar-se em face da matéria de facto apurada que a parcela de terreno a que corresponde o prédio descrito sob o n. ...84, jurídica e fisicamente autónomo, se apresente como um espaço complementar das casas de habitação e com estas constitua uma unidade predial, ainda que seja também utilizado pelas Autoras, de forma a concluir-se estarmos perante um logradouro das daquelas, configurando um prédio urbano.
E o telheiro (ou anexo como referem os Recorrentes) construído no mesmo, em nada altera a sua configuração como prédio rústico: uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica, em conformidade com a definição constante do n.º 2 do artigo 204º do Código Civil; conforme se verifica da fotografia n.º 6 do Auto de Inspeção ao Local trata-se de uma construção coberta, mas apenas parcialmente fechada (aberta na frente) e na qual se encontram guardadas alfaias e produtos agrícolas.
Acompanhamos., dessa forma, o decidido pelo Tribunal a quo, considerando tratar-se de um prédio rústico.
De todo o modo, prevendo a alínea a) do n.º 1 (1ª parte) do artigo 1381º do Código Civil que não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano, sempre recairia sobre os Réus/Recorrentes, por aplicação conjugada dos artigos 1381º e 342º n.º 2 do Código Civil, o ónus da prova dos factos impeditivos do direito de preferência; ora, não se mostram alegados pelos Réus, e consequentemente demonstrados, factos suscetíveis de permitir concluir estarmos perante um terreno que é parte componente dos prédios urbanos das Autoras.
Relativamente à alínea b) do referido n.º 1 do artigo 1381º (quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar) importa precisar que se reporta aos prédios alienados.
Não é, dessa forma, adequado afirmar-se, como fazem os Recorrentes, que se exceciona do gozo do direito de preferência qualquer agricultura familiar; pelo contrário, um dos objetivos do legislador ao limitar o parcelamento da propriedade rústica é o “de conseguir, tanto quanto possível, que se formem explorações agrícolas do tipo familiar” (v. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume III, Coimbra Editora, 2.ª Edição Revista e Atualizada, p. 276, em anotação ao referido artigo 1381º), não fazendo sentido que, constituída uma unidade desse tipo, embora com prédios dispersos, e procedendo-se à sua alienação ela fosse afetada com a preferência de um terceiro, e dai ser tal circunstância impeditiva do exercício do direito de preferência, ainda que este exista.
Sustentam também os Recorrentes que se não pode concluir pela confinância entre os prédios, invocando a existência do referido telheiro, do muro de blocos a separar os prédios e o desnível existente entre os mesmos.
Conforme resulta expressamente da matéria de facto provada os prédios descritos sob o n.º ...84 e ...08 confinam fisicamente entre si, nas confrontações norte e nascente e sul e poente, respetivamente.
É certo que na confrontação norte do prédio descrito sob o n.º ...84, concretamente, na parte correspondente ao artigo matricial ...34, se encontra implantado o telheiro, e que a separar os prédios existe um muro em blocos com 1, 5 metros de altura. Tal não obsta, no entanto, e salvo melhor opinião, a que se devam considerar prédios confinantes para efeitos do disposto no artigo 1380º do Código Civil.
Acompanhando aqui a jurisprudência constante do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 14/01/2021 (Processo n.º 37/17.0T8VPA.G1.S1, Relator João Cura Mariano), que decidiu que o facto do limite entre dois prédios vizinhos ser constituído por uma levada de rega que serve diversos consortes e destes se encontrarem desnivelados não obste a que esses prédios sejam qualificados de confinantes, para os efeitos previstos no artigo 1380.º do Código Civil, dir-se-á que “[A] tentativa de encontrar uma noção de confinância, para efeitos de reconhecimento daquele direito de preferência, perante casos concretos de existência de obras ou acidentes naturais em que não se verifica uma continuidade física entre dois prédios vizinhos ou que obstaculizam o livre trânsito entre eles, não pode abstrair-se de que a atribuição desse direito se insere numa política de objetivos públicos mais vastos do que o interesse particular dos concretos proprietários preferentes rentabilizarem o cultivo dos prédios em questão, assim como deve ter presente o conteúdo dos requisitos legais desse direito de preferência, não aditando exigências que o legislador prescindiu.
(…) Independentemente dessa continuidade ou da maior ou menor dificuldade de trânsito entre o prédio objeto de preferência e o prédio cuja confinância é fundamento do direito de preferência, com os consequentes obstáculos a uma exploração uniforme, com o exercício do direito de preferência não deixam de ser atingidos muitos dos objetivos económicos e sociais que o emparcelamento das propriedades rústicas proporcionam.
(…) Além disso, o facto de, no momento do exercício do direito de preferência poderem existir tais situações, a reunião dos dois prédios no património do mesmo titular, sempre permitirá a eliminação desses obstáculos ou a realização de obras que os superem, alcançando-se assim as finalidades visadas com a consagração deste direito de preferência.
(…) A verificação de uma situação de confinância não exige, pois, uma comprovada rentabilização da propriedade, nem uma exploração única e contínua, proporcionada por uma continuidade física dos prédios em causa e pela facilidade de trânsito entre os mesmos, não existindo, pois, razões para que esses obstáculos impeçam a constituição e o exercício do direito de preferência previsto no artigo 1380.º do Código Civil.
(…) Não justificando a teleologia desta norma uma interpretação restritiva do conceito de confinância, que dela exclua as situações em que a existência de obras ou acidentes naturais, nos limites dos prédios em causa, excluam uma continuidade física ou dificultem o livre trânsito entre eles, não permitindo um acréscimo de rentabilidade da exploração desses prédios, em resultado do exercício do direito de preferência, deve o conceito de confinância, nessas situações, limitar-se a excluir do seu âmbito as hipóteses em que essas obras ou acidentes da natureza se traduzam na existência de uma área de terreno, situada entre os dois prédios, dotada de autonomia, cujo domínio não se integra em qualquer um deles”.
Ora, no caso concreto, o prédio das Autoras, confronta com o prédio adquirido pelo Réu GG na parte correspondente ao artigo matricial ...24 e na parte correspondente ao artigo matricial ...28, sendo que, quanto a este, o referido telheiro não ocupa integralmente todo o terreno na respetiva confrontação.
Por outro lado, a existência de um muro de blocos a separar os prédios não constitui também obstáculo ao direito de preferência (é até normal a existência de muros a separar prédios) e, ainda que exista um desnível entre o prédio pertencente às Autoras e o prédio objeto do pedido de reconhecimento de preferência, tal também não é impeditivo, como referimos, que se considerem os prédios como confinantes não só fisicamente, mas também para efeitos de aplicação do disposto no artigo 1380.º do Código Civil.
Situação distinta ocorreria se entre os prédios existisse uma estrada ou caminho publico ou um curso de água pertencente ao domínio publico, ou obras realizadas que excluíssem uma continuidade física ou dificultassem o livre trânsito entre os prédios; ora, no caso dos autos, e colocando-se a questão apenas na confrontação entre os prédios na parte correspondente aos artigos matriciais ...34 e ...28, não resulta dos autos que o telheiro exclua totalmente a continuidade física e impossibilite ou dificulte o trânsito entre os prédios, sendo certo que a existência de desníveis, não impedindo a continuidade natural dos prédios, também não obsta à consideração de estarmos perante prédios confinantes.
Relativamente à existência de um caminho denominado Rua ..., para além de não resultarem alegados factos bastantes para que se possa qualifica-lo como público, tal como salientado na sentença recorrida, a verdade é que não tem saída e apenas dá acesso aos prédios das Autoras e de um terceiro, e o seu leito situa-se no prédio objeto do direito de preferência; de todo o modo, o mesmo separa apenas os dois artigos matriciais que compõem o prédio objeto da preferência, continuando o prédio das Autoras descrito sob o n.º ...84 a confrontar com ambos: na parte correspondente ao artigo matricial ...32 confronta com a parcela correspondente ao artigo matricial ...24, e na parte correspondente ao artigo matricial ...34 confronta com a parcela correspondente ao artigo matricial ...28, não obstando de igual modo à consideração de que estamos perante prédios confinantes.
Por último, importa referir que é hoje entendimento pacífico não constituir pressuposto do exercício do referido direito de preferência a unidade ou identidade de culturas dos prédios confinantes (cfr. assento do Supremo Tribunal de Justiça de 18/03/86, BMJ 355, p. 121, hoje com valor de Acórdão Uniformizador de Jurisprudência, nos termos do estatuído no artigo 17.º, n.º 2, do DL n.º 329-A/95, de 12/12).
A diversidade de culturas a que os prédios confinantes estão afetos não exclui, por isso, o direito de preferência, não sendo exigível a realização de uma cultura única, pois “o normal até é que, numa exploração bem dimensionada, se pratiquem culturas diversificadas e escalonadas, que propiciem a ocupação do proprietário ao longo de todo o ano” (Pires de Lima e Antunes Varela, Ob. Cit. p. 271).
E a lei também não distingue entre tipos de cultura (de regadio ou sequeiro, hortícolas ou arvenses) e nem exige tão pouco a afetação dos terrenos confinantes a culturas agrícolas, podendo estar em causa culturas florestais.
Não releva, por isso, que os terrenos possam não ter aptidão agrícola conforme alegam os Recorrentes, bastando que sejam aptos para cultura e esta pode ser florestal. De todo o modo, segundo o relatório pericial (fls. 227 e seguintes) a que se referem os Recorrentes, a parcela de terreno do prédio objeto de preferência correspondente ao artigo matricial ...28 possui aptidão agrícola, apenas não possuindo a parte correspondente ao artigo 524, sendo “terreno de mato”.
De facto, como alegam os Recorrentes, pressuposto fundamental para o exercício do direito de preferência atribuído pelo artigo 1380º do Código Civil aos proprietários de terrenos confinantes é de que estes sejam considerados terrenos aptos para cultura, só que essa cultura, acrescentamos nós, não tem de ser necessariamente agrícola e nem idêntica.
Acresce ainda dizer que não se mostra sequer necessário que eles sejam efetivamente agricultados (v. entre vários o recente acórdão do Supremo tribunal de Justiça de 06/07/2023, Processo n.º 249/19.2T8TVR.E1.S1, Relatora Catarina Serra onde se pode ler que “[F]azendo uma interpretação do artigo 1381.º do CC à luz da teleologia do instituto do direito de preferência (propiciar o emparcelamento de terrenos com área inferior à unidade de cultura, com vista a alcançar-se uma exploração agrícola tecnicamente rentável e evitar-se, assim, a proliferação do minifúndio, considerado incompatível com um aproveitamento fundiário eficiente) e na senda daquilo que vem sendo decidido neste Supremo Tribunal de Justiça, deve entender-se que basta a aptidão do terreno para cultura para não poder ser afastado o direito de preferência”).
Em face de todo o exposto, e conforme tínhamos já adiantado, podemos concluir que as Autoras lograram demonstrar os pressupostos previstos no citado artigo 1380º, não merecendo censura a decisão recorrida na parte em que reconheceu serem as Autoras titulares do direito de preferência.
Sendo as Autoras titulares do direito de preferência importa agora decidir se exerceram esse direito tempestivamente uma vez que os Réus invocaram a caducidade do direito das Autoras.
Na sentença recorrida decidiu-se que tendo sido outorgada a escritura pública de compra e venda em 18 de janeiro de 2014 e tendo a ação dado entrada em 16 de janeiro de 2014, não havia decorrido o prazo de seis meses.
É contra este entendimento que se insurgem os Recorrentes invocando a matéria de facto dada como provada nos pontos 33) a 41), da qual decorre, em seu entender, a invocada caducidade.
Dos referidos pontos da matéria de facto resulta que os Réus GG e mulher HH começaram a efetuar obras nos imóveis a partir de fevereiro de 2014, arrasando parte do seu piso com máquina escavadora, tirando dos mesmos pedras e entulho e que as obras, realizadas durante o ano de 2014, eram notórias e do pleno conhecimento das Autoras, que nunca mostraram intenção de incomodar os Réus GG e mulher HH, só o fazendo quando os Réus GG e mulher HH, em meados de maio de 2014, as avisaram de que tinha de eliminar o encaminhamento dos seus esgotos para os prédios adquiridos.
Mais resulta que BBB, familiar das Autoras, apresentou denúncia em início de julho de 2014 contra CC, em razões das propriedades rústicas situadas a menos de 50 m da sua residência estarem incultas e cheias de mato, e esta informou a equipa do Núcleo de Proteção Ambiental da GNR que os prédios já não lhe pertenciam, já que tinham sido vendidos recentemente, apesar de não terem, até àquela data, efetuado a respetiva escritura.
Vejamos então se assiste razão aos Recorrentes quando afirmam que as Autoras tinham conhecimento da venda pelo menos em fevereiro de 2014, terminando o prazo de seis meses em 21 de agosto de 2014.
Como é consabido (e não vem questionado no presente recurso) a ação de preferência a que se refere o artigo 1410º do Código Civil deverá ser intentada, sob pena de caducidade (cfr. n.º 2 do artigo 298º do Código Civil) no prazo de seis meses, a contar da data em que o titular do direito de preferência tenha tido conhecimento dos elementos essenciais da alienação (artigo 1410º n.º 1).
É ao réu nessa ação que cabe provar o decurso desse prazo, isto é, demonstrar que há mais de seis meses o titular do direito de preferência teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação.
Assim, é sobre o preferente preterido que recai o ónus de alegar e provar que é titular do direito e que não lhe foi dada a preferência e é sobre o obrigado à prelação e ao terceiro adquirente que recai o ónus de alegar e provar o decurso dos prazos de seis meses e quinze dias previstos no n.º 1 do artigo 1410º do Código Civil, alegando os factos dos quais decorra que o titular do direito de preferência teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação há mais de seis meses, ou que não efetuou o depósito do preço devido, ou que, tendo-o efetuado, não o fez no prazo de 15 dias após a propositura da ação.
In casu, apenas está em discussão a contagem do referido prazo de seis meses.
Também aqui entendemos não assistir razão aos Recorrentes, apenas se podendo contar o inicio do prazo de seis meses após a outorga da escritura de compra e venda conforme decidido pelo Tribunal a quo.
Qualquer prazo decorrido antes da data da efetiva transmissão não pode relevar para contagem do prazo de caducidade de seis meses, uma vez que antes de realizada a venda (mediante o necessário titulo de transmissão) não pode o preferente, porque ainda não preterido, recorrer a este meio de tutela com vista a substituir-se ao terceiro adquirente.
Assim, o prazo de seis meses apenas se inicia após a alienação válida e eficaz do imóvel pelo que, ainda que pudesse considerar-se que as Autoras tiveram conhecimento da intenção da venda (o que também não resulta expressamente da matéria de facto invocada pelos Recorrentes pois tal não decorre de per si da realização de obras pelos Réus GG e mulher HH e nem do facto da vendedora CC ter informado a equipa do Núcleo de Proteção Ambiental da GNR que os prédios já não lhe pertenciam, já que tinham sido vendidos recentemente, apesar de não terem, até àquela data, efetuado a respetiva escritura, na sequência da queixa apresentada por BBB, familiar das Autoras, em início de julho de 2014), esse conhecimento anterior à alienação do imóvel por escritura pública, não relevaria para efeito do decurso do prazo.
O que importaria alegar e demonstrar, ónus que recaia sobre os Recorrentes, era o conhecimento por parte das Autoras da efetiva alienação do imóvel, do terceiro adquirente e do preço pago por este, há mais de seis meses relativamente à propositura da ação.
E tal não decorre dos autos.
De facto, não só não resulta demonstrado que as Autoras tiveram conhecimento da venda e respetivo preço, como apenas em 18 de julho de 2014 foi celebrada a escritura pública de compra e venda.
Veja-se que em face do disposto no artigo 875º do Código Civil o contrato de compra e venda de bens imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado.
A violação do direito do preferente, legitimadora do recurso à ação de preferência, terá também necessariamente de pressupor a transmissão válida e eficaz do direito de propriedade do imóvel ao terceiro adquirente; a não ser assim, teria de reconhecer-se legitimidade ao titular do direito de preferência alegadamente preterido para instaurar a ação de preferência, antes da celebração do próprio contrato de compra e venda e num momento em que este, por vicissitudes várias, poderia nem chegar a concretizar-se.
Entendemos, por isso, que o prazo de seis meses apenas se pode iniciar após a alienação válida e eficaz do imóvel, in casu após a outorga da escritura pública em 18 de julho de 2014, não assistindo razão aos Recorrentes quando pretendem iniciar a contagem do prazo de seis meses em fevereiro de 2014, em momento anterior à própria celebração do contrato de compra e venda.
Analisemos agora o que deve entender-se pelo “o preço devido” a que se refere o n.º 1 do artigo 1410º do Código Civil.
O significado da palavra “preço” não tem um entendimento doutrinal e jurisprudencial uniforme.
Assim, Pires de Lima e Antunes Varela (ob. cit., p. 374) consideravam que o preferente “deve depositar não apenas o montante da contraprestação paga ao alienante pelo adquirente, mas ainda a quantia correspondente a todas as despesas inerentes à aquisição”, entendendo que o “legislador quer referir-se, com uma palavra só, a todas as despesas feitas pelo adquirente para adquirir a coisa”.
Em sentido contrario, entendia Menezes Cordeiro (Direitos Reais, III vol., Edição da AAFDL, 1978, p. 503 e Tratado de Direito Civil Português – Direito das Obrigações, Tomo II, Almedina, 2010, p. 518-519) que o “preço” referido no n.º 1 do artigo 1410º é, apenas, o preço proprio sensu e Oliveira Ascensão (Direito Civil – Reais, Coimbra Editora, 5ª edição, p. 578) considerava que o preço é o equivalente pecuniário do preço de compra e venda ou do direito sacrificado na dação em cumprimento, não abrangendo a sisa nem as demais despesas; Agostinho Cardoso Guedes (O Exercício do Direito de Preferência, Universidade Católica, 2006, p. 658 e nota 176) considera também que o termo “preço” é usado em sentido técnico, para designar o valor correspondente ao benefício económico ajustado entre sujeito passivo e adquirente como contrapartida da alienação do bem, valor esse a pagar pelo preferente pela aquisição do bem sujeito à preferência. Especificando que no caso de uma compra e venda será o preço ajustado entre sujeito passivo e adquirente, no caso de dação em cumprimento será o valor do crédito pecuniário extinto, no caso de troca por um crédito pecuniário será o valor nominal desse crédito, etc (apud o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 15/02/2023, Processo n.º 3848/18.6T8SNT.L1.S1, Relatora Maria José Mouro, em cujo sumário também se pode ler que “II – A expressão “preço devido” corresponde ao valor, em dinheiro, a pagar pelo A., preferente, como contrapartida da aquisição do imóvel, sem que sejam incluídas despesas de escrituras e de impostos”).
Tanto quanto nos é dado conhecer, é hoje entendimento largamente maioritário na jurisprudência dos Tribunais Superiores que o “preço devido” a que se refere o artigo 1410º respeita apenas à contraprestação que deve ser paga ao vendedor, não abrangendo quaisquer outras despesas, designadamente com a escritura, o registo e impostos pagos, posição que sufragamos e que corresponde também à que foi seguida em 1ª Instância.
Tal como se refere na sentença recorrida “nos termos do artigo 874º do Código Civil, preço é a contrapartida pela transferência da propriedade de uma coisa, sendo que o artigo 878º do mesmo diploma legal autonomiza as despesas do contrato, excluindo-as do conceito de preço”.
Independentemente da questão de saber se essas despesas devem ser pagas ao vendedor ou ao adquirente (desde que pedidas em reconvenção, o que não sucedeu no caso dos autos), quanto ao valor que deve ser depositado no prazo de quinze dias nos termos do n.º 1 do referido artigo 1410º, este reporta-se apenas ao preço pago ao vendedor e não engloba outras despesas, tais como o valor pago com a escritura, o registo ou impostos.
Assim, não incluindo o depósito do preço tais despesas, não merece censura a sentença recorrida, improcedendo integralmente a presente apelação e sendo de confirmar a decisão recorrida.
As custas, atento o seu decaimento, são da integral responsabilidade dos Recorrentes (artigo 527º n.º 1 e 2 do CPC).
***
IV. DecisãoPelo exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pelos Recorrentes.
Guimarães, 11 de janeiro de 2024
Texto elaborado em computador e integralmente revisto pela signatária
Texto elaborado em computador e integralmente revisto pela signatária
Raquel Baptista Tavares (Relatora)
Alcides Rodrigues (1ª Adjunto)
Maria dos Anjos Melo Nogueira (2ª Adjunta)